SAMENVATTING RAADSVOORSTEL CASENUMMER
BEHANDELEND AMBTENAAR
SECTOR
PORT. HOUDER
10G201434 418149 / 418149
W. Hofman / J. Bekkink
PF
Mu
ONDERWERP
AGENDANUMMER
Ombuiging contract M-kwadraat.
BELEIDSPROGRAMMA/BELEIDSLIJN
09 – Stad in ontwikkeling
REDEN VAN AANBIEDING
In 2007 is er met woningbouwcorporatie Domijn een realisatieovereenkomst aangegaan inzake het project M–Kwadraat. De overeenkomst had betrekking op het plangebied gelegen tussen de Marskant, de Helmersstraat, de Willemstraat en het gebouw Markant. Domijn had hier een substantiële grondpositie. De belangrijkste bepalingen van de realisatieovereenkomst uit 2007 zijn: • • • • • •
Locatieontwikkeling en opstalontwikkeling door en voor rekening en risico van Domijn. Domijn realiseert 180 appartementen, een basisschool (ter vervanging van huidige Willemschool) een ondergrondse parkeergarage en commerciële ruimten. De nieuwe basisschool zal voor een symbolische bedrag worden geleverd aan gemeente. Gemeente verkoopt zijn gronden aan Domijn in het plangebied voor een bedrag van € 2,8 miljoen k.k. exclusief btw/overdrachtsbelasting. De gemeente draagt zorg voor planologische procedure. De gemeente investeert in het openbaar gebied rondom locatie de M – kwadraat voor een bedrag van rond 1 miljoen euro.
Door Domijn is aangegeven, dat men niet in staat is om de contractuele afspraken uit te voeren, welke voortkomen uit de in 2007 met de gemeente aangegane overeenkomst. Door de kredietcrisis, de daarop volgende recessie en de sterk afgenomen vraag naar appartementen zal de afzet (180 appartementen) niet kunnen worden gerealiseerd. Afgezien van de niet te realiseren opbrengsten kent het plan dermate dure voorzieningen, zoals een nieuwe school en een ondergrondse parkeergarage, dat het alleen al om die reden economisch niet uitvoerbaar is. Tevens speelt hierbij een rol, dat Domijn niet langer streeft naar een actieve rol in Hengelo. Tussen Domijn, Welbions en gemeente is gezamenlijke gezocht naar een oplossing. SAMENVATTING VAN HET RAADSVOORSTEL EN HET VERVOLGTRAJECT
In 2009 is bekend geworden dat woningbouwcorporatie Domijn om moverende redenen het project MKwadraat niet meer wilde/kon ontwikkelen. Inmiddels heeft Welbions aangegeven wel interesse te hebben in deze locatie. Vervolgens zijn er afspraken gemaakt ten behoeve van de afwikkeling cq ontwikkeling van dit project waarbij de gemeentelijke boekwaarde teruggebracht kan worden naar bijna nihil. Door het sluiten van deze overeenkomsten is de gemeente ervan verzekerd dat de bijdragen van de partijen in 2011 zullen worden gerealiseerd. PLAATSGEVONDEN COMMUNICATIE, DE RESULTATEN DAARVAN EN HET COMMUNICATIEPLAN VOOR HET VERVOLGTRAJECT
In overleg met Welbions en Primato is overeengekomen om als richtjaar uit te gaan van start realisatie in 2017. In elk geval zal in 2014 op basis van een plan bezien worden wanneer de nieuwe school gerealiseerd kan worden en op welke locatie. Over de tijdelijke inrichting van het huidige gebied dient nog nader overleg plaats te vinden. Wel is overeengekomen, dat de gemeente ook na de levering van de grond vooralsnog het recht behoudt op de exploitatie van de huidige parkeervoorzieningen totdat in overleg een nieuwe functie aan het gebied wordt gegeven. De verdere voortzetting als parkeerterrein wordt in overleg jaarlijks bezien.
VOORSTEL AAN DE RAAD
Aan de raad wordt voorgesteld: 1. In te stemmen met de vaststellingsovereenkomst (bijlage 1) aangaande de ontbinding van de in 2007 aangegane overeenkomst met de woningbouwcorporatie Domijn, tevens implicerend dat wordt ingestemd met de overeengekomen schadeloosstelling. 2. In te stemmen met het feit dat woningbouwcorporatie Welbions de positie van woningbouwcorporatie Domijn overneemt. 3. In te stemmen met de koop- en exploitatieovereenkomst (bijlage 2 en 3) met Welbions, waarin op hoofdlijnen is aangegeven hoe tot nadere ontwikkeling van het betreffende gebied kan worden gekomen. 4. In te stemmen om de feitelijk te realiseren aantallen woningen, het stedenbouwkundige plan en het jaar van realisatie in nader overleg te bepalen, waarbij in 2014 op basis van een plan bezien wordt waar en wanneer de nieuwe school gerealiseerd zal worden. 5. In te stemmen met de overeenkomst vervanging Willemschool en eigendomsovergang schoolgebouw en erf (bijlage 4). 6. In te stemmen om € 0,5 miljoen beschikbaar te stellen uit de reserve onderwijshuisvesting ten behoeve van het realiseren van een nieuwe school voor het basisonderwijs. 7. In te stemmen met de financiële gevolgen zoals weergegeven in bijlage 5 en 6. OPSOMMING VAN BIJLAGEN
Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage
1 2 3 4 5 6
Vaststellingsovereenkomst met woningbouwcorporatie Domijn Koopovereenkomst met woningbouwcorporatie Welbions Exploitatieovereenkomst met woningbouwcorporatie Welbions Overeenkomst met Primato Recapitulatie financiële gevolgen per partij per 03-03-2011 Geactualiseerde grondexploitatie per 01-02-2011
RAADSVOORSTEL REGISTRATIENR.
BEHANDELEND AMBTENAAR
SECTOR
PORT. HOUDER
10G201434
W. Hofman / J. Bekkink
PF
Mu
ONDERWERP
Ombuiging contract M-kwadraat.
AANLEIDING EN DOEL
In 2007 is er met woningbouwcorporatie Domijn een realisatieovereenkomst aangegaan inzake het project M–Kwadraat. De overeenkomst had betrekking op het plangebied gelegen tussen de Marskant, de Helmersstraat, de Willemstraat en het gebouw Markant. Domijn had hier een substantiële grondpositie. De belangrijkste bepalingen van de realisatieovereenkomst uit 2007 zijn: • • • • • •
Locatieontwikkeling en opstalontwikkeling door en voor rekening en risico van Domijn. Domijn realiseert 180 appartementen, een basisschool (ter vervanging van huidige. Willemschool) een ondergrondse parkeergarage en commerciële ruimten. De nieuwe basisschool zal voor een symbolische bedrag worden geleverd aan gemeente. Gemeente verkoopt zijn gronden aan Domijn in het plangebied voor een bedrag van € 2,8 miljoen k.k. exclusief btw/overdrachtsbelasting. De gemeente draagt zorg voor planologische procedure. De gemeente investeert in het openbaar gebied rondom locatie de M – kwadraat voor een bedrag van rond 1 miljoen euro.
Door Domijn is aangegeven, dat men niet in staat is om de contractuele afspraken uit te voeren, welke voortkomen uit de in 2007 met de gemeente aangegane overeenkomst. Door de kredietcrisis, de daarop volgende recessie en de sterk afgenomen vraag naar appartementen zal de afzet (180 appartementen) niet kunnen worden gerealiseerd. Afgezien van de niet te realiseren opbrengsten kent het plan dermate dure voorzieningen, zoals een nieuwe school en een ondergrondse parkeergarage, dat het alleen al om die reden economisch niet uitvoerbaar is. Tevens speelt hierbij een rol, dat Domijn niet langer streeft naar een actieve rol in Hengelo. Tussen Domijn, Welbions en gemeente is gezamenlijke gezocht naar een oplossing. OVERWEGINGEN
Overwegende dat, •
Welbions heeft aangegeven tot de ontwikkeling van de gehele zone over te willen gaan, mits: a. b.
c. d. e.
Domijn en de Gemeente overeenstemming bereiken over de ontbinding van de uit 2007 daterende overeenkomst. De ontwikkeling economisch uitvoerbaar is, hetgeen ondermeer impliceert, dat de verplichtingen, welke Domijn op grond van de overeenkomst heeft niet integraal kunnen worden overgenomen. In elk geval de ondergrond van de school wordt ingebracht, opdat tot een volwaardige ontwikkeling van de gehele zone kan worden overgegaan. Geen ondergrondse parkeergarage hoeft te worden gerealiseerd. De nieuwbouw van de school door de gemeente wordt bekostigd.
•
Vanuit de gemeente is onderkend, dat uitvoering van de overeenkomst uit 2007 voor Domijn tot zeer grote verliezen zal leiden en bovendien bouwen voor leegstand tot gevolg kan hebben.
•
Vanuit de gemeente is de bereidheid uitgesproken om mee te werken aan een oplossing. Vanuit de gemeente is in eerste instantie aangegeven, dat behoudens bestuurlijke instemming de volgende verplichtingen kunnen vervallen: a. b.
De bouw van een nieuwe school. De bouw van een ondergrondse parkeergarage voor 250 parkeerplaatsen (mits wel voldoende parkeergelegenheid van voldoende kwaliteit wordt gerealiseerd).
•
Als financiële randvoorwaarde is gesteld, dat de boekwaarde ad € 2,7 miljoen (basis 2010) en eventuele nog te realiseren kosten gezamenlijk worden gedekt, waarbij het een voorwaarde is, dat de gemeentelijke boekwaarde per 31-12-2010 middels verkoopopbrengsten dan wel bijdragen van de corporaties tot nihil is gereduceerd.
•
Voorts, dat tezijnertijd overeenstemming dient te bestaan over: a. b. c.
De betrokkenheid van de gemeente bij het nieuw te realiseren plan, zowel aangaande het programma alsmede de stedenbouwkundige invulling. De financiële inbreng van elk der partijen De fasering, in die zin, dat in overleg tussen Welbions en de gemeente wordt bepaald wanneer tot realisatie van het nog te ontwikkelen plan, waaronder de nieuwbouw van de school, kan worden overgegaan.
Na constructief overleg met de verschillende partijen (Welbions, Domijn en Primato) zijn er afspraken gemaakt, welke zijn vertaald in bijgevoegde contracten (bijlage 3, 4, 5 en 6) en voor wat betreft de financiële gevolgen in bijlage 1 en 2. Hieronder volgt een korte samenvatting:
Op basis van de boekwaarde en verplichtingen uit het contract van ieder der partijen een bijdrage van € 1,16 miljoen wordt verwacht. Deze bijdrage heeft voor Welbions het karakter van een exploitatiebijdrage en voor Domijn van een onvrijwillige schadevergoeding. Daarnaast voldoet Welbions een koopsom voor de grond van € 2 miljoen. Dit bedrag wordt gefaseerd voldaan (€ 0,9 euro in 2011, restant 2017). Voor rekening van de gemeente wordt een nieuwe school gerealiseerd waarvan op basis van kerncijfers de bouwkosten op € 1,6 miljoen wordt geschat (inclusief index € 1,7 miljoen).
Middels instemming met bijgevoegde overeenkomsten de bestaande uit 2007 daterende overeenkomst met Domijn ontbonden en met Welbions een overeenkomst op hoofdlijnen wordt aangegaan. De financiële randvoorwaarden zijn geregeld, doch er is nog geen stedenbouwkundig plan en het programma is nog globaal aangegeven. Uitgangspunt is, dat er een nieuwe school komt, enige commerciële voorzieningen en 110 woningen, welk aantal maximaal mag oplopen naar 125 woningen. Indien er feitelijk wordt afgeweken van de 110 woningen vindt geen verrekening van koopsom of bijdragen plaats. Dit geldt zowel bij lagere als bij een hoger aantal woningen dan de 110.
Ook de aard en omvang van de aanpassing van omliggende infrastructuur is niet bepaald. Wel, dat de gemeente daarvoor binnen de grondexploitatie een bijdrage van € 0,5 miljoen beschikbaar dient te stellen.
De planontwikkeling geschiedt in onderling overleg.
Uitvoerig is stilgestaan bij het startjaar van de realisatie. Welbions kan en wil vanwege de marktsituatie zich niet binden aan een bepaald jaar. Vast staat, dat realisatie voor 2017 niet wenselijk is. Anderzijds moet de school duidelijkheid verkrijgen wanneer en op welke wijze de nieuwe school gerealiseerd wordt. Ook Primato zelf kan op dit moment nog niet aangeven waar en wanneer in de toekomst behoefte bestaat aan een nieuwe school.
Om inzake de planning enige duidelijkheid te verschaffen is in overleg met Welbions en Primato overeengekomen om als richtjaar uit te gaan van start realisatie in 2017. In elk geval zal in 2014 op basis van een plan bezien worden wanneer de nieuwe school gerealiseerd kan worden en op welke locatie. Op voorhand wordt opgemerkt, dat uitgangspunt is nieuwbouw in de plint, temeer daar dit altijd uitgangspunt is geweest en voor de gemeente de enige optie is binnen de huidige financiële kaders. Binnen de plint dient de ondergrond voor de nieuwe school door Welbions om niet aan de gemeente ter beschikking te worden gesteld. Indien afgeweken wordt van nieuwbouw van de school in de plint dan vindt nader overleg plaats.
Over de tijdelijke inrichting van het huidige gebied dient nog nader overleg plaats te vinden. Wel is overeengekomen, dat de gemeente ook na de levering van de grond vooralsnog het recht behoudt op de exploitatie van de huidige parkeervoorzieningen totdat in overleg een nieuwe functie aan het gebied wordt gegeven. De verdere voortzetting als parkeerterrein wordt in overleg jaarlijks bezien.
FINANCIËLE EN PERSONELE ASPECTEN
De boekwaarde van de grondexploitatie M–kwadraat bedraagt per 31-12-2010 € 2,7 miljoen. Tevens worden er nog investeringen verwacht van € 3,5 miljoen. De totale gemeentelijke kosten – inclusief de nieuw te realiseren school – komen hiermee op € 6,2 miljoen. Van beide corporaties wordt een bijdrage ontvangen van : Schadevergoeding Domijn € 1,16 miljoen (te ontvangen in 2011) Koopsom Welbions € 2,00 miljoen (€ 0,9 in 2011, restant 2017) Exploitatiebijdrage € 1,16 miljoen (te ontvangen in 2011) ----------------€ 4,32 miljoen Door het afgesproken betalingsschema is de gemeentelijke boekwaarde eind 2011 nihil. De kosten die voor rekening van de gemeente komen bedragen € 1,9 miljoen. Deze worden als volgt gedekt: • Reserve onderwijshuisvesting € 0,5 miljoen (reeds rekening mee gehouden) • Reserve bodemsanering € 0,1 miljoen (ten laste van vrij besteedbaar deel) • Reserve bovenwijkse voorzieningen € 0,1 miljoen (reeds rekening mee gehouden) • Reserve grondbedrijf € 1,2 miljoen (reeds voorzien)
Doordat meer tijd dan voorzien benodigd is geweest voor overleg en contractvorming is nu het streven om de exploitatiebijdragen te innen nadat het college heeft ingestemd met de overeenkomsten en de feitelijke grondtransactie te effectueren na de instemming van de raad met het geheel. Het resultaat van € 1,2 miljoen is berekend op de eindwaarde per 31-12-2017. De contante waarde daarvan bedraagt € 0,8 miljoen welk bedrag thans als voorziening in de gemeentelijke balans is opgenomen. Omdat al eerder werd verwacht, dat de realisatie van M-Kwadraat zou worden opgeschort is binnen de gemeentelijke grondexploitatie al een voorziening voor een eerder verwacht tekort getroffen van € 1,3 miljoen. Hiervan valt thans dus € 0,5 miljoen vrij. Bovenstaande financiële punten zijn opgenomen in de herzieningen van 2011 en derhalve al verwerkt. Voor de volledige financiële opzet wordt verwezen naar bijlage 5 en de grondexploitatie (bijlage 6). COMMUNICATIE EN INSPRAAK
Openbaar Publiceren op openbare besluitenlijst
VERVOLGTRAJECT EN -PRODUCTEN
Het vervolgtraject zal na goedkeuring van de overeenkomsten samen met Welbions worden bepaald.
VOORSTEL AAN DE RAAD
Aan de raad wordt voorgesteld: 1. In te stemmen met de vaststellingsovereenkomst (bijlage 1) aangaande de ontbinding van de in 2007 aangegane overeenkomst met de woningbouwcorporatie Domijn, tevens implicerend dat wordt ingestemd met de overeengekomen schadeloosstelling. 2. In te stemmen met het feit dat woningbouwcorporatie Welbions de positie van woningbouwcorporatie Domijn overneemt. 3. In te stemmen met de koop- en exploitatieovereenkomst (bijlage 2 en 3) met Welbions, waarin op hoofdlijnen is aangegeven hoe tot nadere ontwikkeling van het betreffende gebied kan worden gekomen. 4. In te stemmen om de feitelijk te realiseren aantallen woningen, het stedenbouwkundige plan en het jaar van realisatie in nader overleg te bepalen, waarbij in 2014 op basis van een plan bezien wordt waar en wanneer de nieuwe school gerealiseerd zal worden. 5. In te stemmen met de overeenkomst vervanging Willemschool en eigendomsovergang schoolgebouw en erf (bijlage 4). 6. In te stemmen om € 0,5 miljoen beschikbaar te stellen uit de reserve onderwijshuisvesting ten behoeve van het realiseren van een nieuwe school voor het basisonderwijs. 7. In te stemmen met de financiële gevolgen zoals weergegeven in bijlage 5 en 6.
BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN HENGELO,
De secretaris
De burgemeester
