Notitie/Raadsadres Is er perspectief voor een werkelijke “ongedeelde stad” ? Inhoud Notitie/Raadsadres ............................................................................................................................................................ 1 Is er perspectief voor een werkelijke “ongedeelde stad” ? .............................................................................................. 1 Voorwoord.......................................................................................................................................................................... 2 Droomstad .......................................................................................................................................................................... 3 Een droomstad voor iedereen ? ......................................................................................................................................... 3 Verdringing ! ....................................................................................................................................................................... 3 En wie zijn de schuldigen?.................................................................................................................................................. 4 De scheefwoner .................................................................................................................................................................. 4 Verhuurderheffing .............................................................................................................................................................. 4 Evaluatie verhuurderheffing .............................................................................................................................................. 5 De petitie kan nog steeds ondertekent worden ga daarvoor naar http://petities.nl/petitie/stop-de-huurexplosie ... 5 Huurtoeslag ........................................................................................................................................................................ 5 Hypotheekrenteaftrek........................................................................................................................................................ 5 De echte schuldigen ! ......................................................................................................................................................... 6 De droomstad van het IBW-N ............................................................................................................................................ 6 Een ongedeelde stad ? ....................................................................................................................................................... 7 Verkoop: Kassa voor de wooncorporaties en Gemeente. ................................................................................................ 8 Wij vragen ons af? Wat is en wordt er met al dat geld gedaan? ...................................................................................... 8 Is er perspectief op verbetering? ....................................................................................................................................... 9 Samenwerkingsakkoord ? Wat betekent dat ? ................................................................................................................. 9 De achtergronden............................................................................................................................................................. 10 Reacties op woningen ...................................................................................................................................................... 11 Wie stopt deze uitholling ? .............................................................................................................................................. 12 Verdere afname sociale huurwoningen .......................................................................................................................... 12 Houd huren betaalbaar! ................................................................................................................................................... 13 Explosief gestegen huren ................................................................................................................................................. 13 Akkoord Aedes en woonbond.......................................................................................................................................... 14 De cijfers ........................................................................................................................................................................... 15 Conclusie: Nu al onder de ondergrens !........................................................................................................................... 21
1
Voorwoord Het IBW-N wil met deze notitie/raadsadres een aantal ontwikkelingen/trends weergeven zowel landelijk als in Amsterdam. Daarbij zullen we ook ingaan op het voornemen tot beleid van de Gemeente en wooncorporaties zoals deze is opgenomen in een samenwerkingsakkoord. Het draagvlak van dat akkoord is discutabel voor vele huurdersorganisaties in Amsterdam. Ondanks het feit dat de Huurdersvereniging Amsterdam (HA) deze mede heeft ondertekend. Deze notitie laat onder andere zien dat het akkoord de schaarste nog schaarser maakt. We hebben niet de pretentie met deze notitie volledig te zijn, maar wel om inzicht te geven aan ontwikkelingen, gestaafd door feitelijke cijfers. Vaak onthutsende cijfers ! En “ervaringen uit de buurten”. Buurten waar wij midden in staan. Met een jaarlijkse afname van 2500 woningen tussen 2015 en 2019 zal het totaal van sociale huurwoningen (corporatiebezit) in Amsterdam al voor 2019, op basis van onze gegevens, onder de voor ons onaanvaardbare ondergrens van 162.000 sociale huurwoningen komen ! Geconstateerd wordt dat de “werkelijke” beschikbare voorraad sociale huurwoningen nu al onder de door de Gemeente Amsterdam vastgestelde ondergrens van 187.000 is gezakt. Sinds 1 oktober telt de woz-waarde voor een deel mee in de puntentelling. Verwacht wordt dat dit (naast de bevriezing van de liberalisatiegrens) grote gevolgen heeft voor ook de particulier sociale woningvoorraad omdat daardoor veel, nu nog sociale huurwoningen, in huurprijs boven de liberalisatiegrens komen. Verwacht wordt dat de particuliere verhuurders, bij leegkomen van deze woningen, volop gebruik zullen maken van deze mogelijkheid. De Gemeente schat in dat van de circa 53.000 nu nog particuliere sociale huurwoningen er uiteindelijk nog maar 17.000 overblijven. Dat betekent dus dat vanaf nu verwacht wordt dat ruim 35.000 particuliere huurwoningen niet meer ‘sociaal’ verhuurd zullen worden (ruim 15% van de huidige totale “sociale woningvoorraad”). Conclusie: De ondergrens is al bereikt! In totaal zijn er 47.359 woningzoekenden die actief op zoek zijn naar een woning in Amsterdam. In een markt die alleen maar afneemt en waar het aantal huishoudens met huurtoeslag een enorme sprong heeft gemaakt van 85.268 in 2006 naar 100.806 in 2012 (laatste officiële cijfer), een stijging van ruim 18%. Volgens het ministerie van Wonen groeit dit aantal nog verder. De discussies van de afgelopen weken, rond de opvang van vluchtelingen (statushouders), geven opnieuw een indringend beeld van de zoektocht naar (betaalbare) woonruimte voor nieuwe bewoners, maar ook van diegenen die al lange tijd op zoek daar naar zijn. We willen in deze notitie onze opvattingen kenbaar maken en aangeven dat voor ons nog vele vragen resten waar we antwoord op willen hebben. En om met volle nadruk aan te geven dat het tij moet keren. Iedereen die de cijfers in deze notitie ziet, zal toch deze mening delen.
2
Vraag is, hoe wordt de trend gestopt ? Wanneer gaat Amsterdam investeren in dat deel van de bevolking dat is aangewezen op de sociale woningvoorraad en de groep die er net boven zit ? En wanneer stopt de uitholling van het bestaan van mensen door de last van enorme huren. Door de onmogelijkheid om nog van woning te kunnen veranderen, de teruggang van de sociale woningvoorraad, de ……. Al deze onderdelen komen hieronder aan bod, onderbouwd door schrikbarende cijfers. Dit MOET stoppen !
Droomstad Wat is het toch mooi om in een stad te wonen waar mensen uit alle lagen van de bevolking kunnen wonen op een plek waar ze zich prettig voelen. Een stad van en voor iedereen. Een “Droomstad”. Dat te bewerkstelligen is natuurlijk niet makkelijk. Iedereen eist/wil zijn of haar plek(je) op. Amsterdam is volop in beweging, vernieuwd zich. Steeds meer mensen willen er bij horen in deze bruisende stad. Dat levert spanningen op, daar kan en mag je de ogen niet voor sluiten.
Een droomstad voor iedereen ? Aan de mensen die de stad willen (ver)kennen, vooral met een goed gevulde portemonnee, wordt volop de ruimte gegeven. Hotels verschijnen steeds meer in het straatbeeld, ook op plekken waar daar voorheen geen animo voor was zoals in Amsterdam Noord. Woningen worden gebruikt als “hotels” en worden verhuurd aan toeristen. je kent je buren niet meer. Er is overlast en men vreest de aantasting van de leefbaarheid. Men wordt geconfronteerd met “nieuwe” woorden die een ontwikkeling aangeven zoals “short stay”. Als mensen in die buurten zich zorgen maken en dit uiten, worden ze afgedaan als “conservatieven”. Ze zijn “behoudend” en worden neergezet als een sta in de weg voor de ontwikkeling van de stad. Om al die ontwikkelingen een plek te geven, vindt “verdringing” plaats. Amsterdam als solidaire/ongedeelde stad krijgt steeds meer een ander gezicht.
Verdringing ! Een van de kenmerken van deze verdringing is dat het steeds moeilijker wordt voor mensen met een laag of (laag) middeninkomen om een betaalbare “sociale” huurwoning te krijgen in Amsterdam. Ben je jong, starter en is je inkomen “bescheiden” ? Pech gehad, wacht nog maar even ! Wil je doorstromen ? Ook pech gehad, want als je in je buurt wilt blijven wonen, wat vaak voor ouderen van groot belang is, dan is dat vrijwel onmogelijk. Dat komt omdat vrijgekomen woningen verkocht worden of zo een enorme huursprong maken dat het onbetaalbaar wordt.
3
Aan het regeringsbeleid, met name door de verhuurderheffing , hebben verhuurders de legitimiteit ontleend om de huren drastisch te verhogen. Dat is zowel in de particuliere sector als bij de wooncorporaties volop gebeurd. Duizenden sociale huurwoningen zijn verkocht, duizenden sociale huurwoningen zijn in de “geliberaliseerde” huursector terecht gekomen. De schaarste neemt toe ! De mensen met een laag of (laag) middeninkomen zitten vast.
En wie zijn de schuldigen? Wie zijn er schuldig aan dat de schaarste in sociale huurwoningen toeneemt ? Volgens de politiek, met in hun kielzog de (Amsterdamse) wooncorporaties, in de eerste plaats:
de “scheefwoner”!
De scheefwoner Alle huurders hebben in de afgelopen jaren te maken gehad met huurverhogingen ver boven inflatie. Heb je (iets) meer aan inkomen dan heb je naast de huurverhoging boven inflatie er een extra huurverhoging bovenop gekregen. Maar wie zijn de “scheefwoners”? Het zijn (over het algemeen) niet de bankiers of directeuren van wooncorporaties. Maar het zijn de timmerman, de verpleegkundige, de loodgieter, de peuterleidster, de ZZP’er, mensen die een laag of net een modaal inkomen hebben. Die kinderen in huis hebben met een bescheiden inkomen en die op de overvolle wachtlijsten staan, of mensen wiens partner vaak in deeltijd werkt. Zij wonen vaak al jaren in “hun” buurt en worden nu afgeschilderd als de “nieuwe graaiers”. Alleen omdat het in het “politieke” straatje past. Het woord “scheefwoner” was en is het “ideologische sausje” om de verhuurdersheffing te kunnen introduceren om de huren voor iedereen fors te kunnen laten stijgen.
Verhuurderheffing Dit jaar (2015) wordt aan verhuurderheffing (betere naam is belasting) 1.5 miljard Euro gestort in de staatskas. De heffing geldt alleen voor sociale huurwoningen en wordt via de wooncorporaties verrekend. Voor 2016 is 1.6 miljard Euro begroot en voor 2017 1.7 miljard Euro. Uiteindelijk komt het erop neer dat van de jaarlijkse huur die een huurder betaalt, gemiddeld 1,5 tot 2 maanden huur in de staatskas verdwijnt. Het grootste deel van deze bijdragen (uiteindelijk alles) wordt door de huurder opgehoest. De wooncorporaties hebben met de verhuurderheffing ingestemd. Aanvankelijk waren deze tegen en dreigde men met juridische procedures.
4
Na onderhandelingen tussen Aedes (de landelijke koepelorganisatie van wooncorporaties) en de regering gingen de corporaties alsnog akkoord onder het mom “we zijn wel akkoord maar niet verantwoordelijk”. (PS. Een groot deel van het onderhandelingsteam van Aedes bestond uit vertegenwoordigers van de Amsterdamse wooncorporaties.)
Evaluatie verhuurderheffing In 2016 komt er een evaluatie van de verhuurderheffing. Maar ondertussen heeft deze regering al in de meerjarenbegroting na 2017 ingeboekt dat de verhuurderheffing doorgaat. (Kan er dan nog gesproken worden van een onafhankelijke evaluatie ?) Het IBW-N zal aan de vooravond van deze evaluatie (verwacht wordt in het voorjaar 2016) de petitie: “stop de huurexplosie” aan de leden van de Tweede Kamer overhandigen. De petitie kan nog steeds ondertekent worden ga daarvoor naar http://petities.nl/petitie/stop-de-huurexplosie Wij roepen ook huurders(organisaties), wooncorporaties en gemeenten (dus ook de lokale politici in Amsterdam) op om gezamenlijk stelling te nemen tegen de verhuurderheffing. Er moet een eind komen aan het gebruik van de huurders (via de wooncorporaties) als pinautomaat van het rijk!
Huurtoeslag Vaak wordt er een relatie gelegd tussen de verhuurderheffing en de kosten van de huurtoeslag (soort van compensatie). Daarbij worden de kosten van de hypotheekrenteaftrek buiten beschouwing gelaten. Maar net zoals de huurtoeslag een inkomensondersteunende maatregel is, zo geld dat ook voor de hypotheekrenteaftrek. De huurtoeslag werd in 2012 (laatste cijfers) aan ongeveer 1.260.000 huishoudens toegewezen. In Amsterdam aan ruim 100.000 huishoudens. De kosten voor het komende jaar (2016) worden geraamd op 3.5 miljard Euro. Dat is een stijging ten opzichte van voorgaande jaren en komt doordat steeds meer huishoudens er gebruik van (moeten) maken door de stijgende huren (mede om de verhuurderheffing op te kunnen brengen). 1 Het komende jaar zou een bedrag van 229 miljoen Euro bezuinigd worden op de huurtoeslag. Voor 2016 (mede onder druk van de huuracties) is dat (gelukkig) afgewend, maar voor de jaren 2017 tot 2020 wordt dit bedrag weer ingeboekt. 3.5 miljard Euro is veel geld, maar hoe verhoudt zich dat tot de kosten van de hypotheekrenteaftrek?
Hypotheekrenteaftrek Op dit moment is er een totale hypotheekschuld van ruim 650 miljard Euro (na een aantal jaren van lichte daling stijgt deze weer). 1
Bron: website huurtoeslagcijfers
5
In 2014 was de fiscale aftrek 33.2 miljard Euro, een lichte daling ten opzichte van 2011 toen de fiscale aftrek 33.3 miljard Euro was. Het heeft in 2014 de huishoudens met een eigen woning totaal een belastingvoordeel van 14.2 miljard Euro opgeleverd (in 2011: 14.3 miljard Euro). Daarvan ging ruim 7 miljard Euro naar huishoudens met de hoogste inkomens. Onderverdeeld: - Ongeveer 3 miljard Euro naar huishoudens met een bruto jaarinkomen tussen ongeveer de 90.000 Euro en 110.000 Euro. - En maar liefst 4 miljard Euro aan belastingvoordeel ging naar huishoudens met een bruto jaarinkomen van 110.000 Euro of meer. Kortom de huurders, met een laag en laag middeninkomen worden als melkkoe gebruikt o.a. middels de verhuurderheffing die in de schatkist verdwijnt om de villa’s mede te kunnen blijven subsidiëren.2
De echte schuldigen ! Het zijn dus niet de “scheefwoners” die de schuldigen zijn. Zij hebben de woningen niet verkocht en/of geliberaliseerd ! Niet zij hebben de huren explosief laten stijgen ! Het is de (meerderheid) van de politici in Den Haag die de mogelijkheden daarvoor hebben geschapen en waar zowel de (Amsterdamse) wooncorporaties als de particuliere verhuurders, volop gebruik van hebben gemaakt. Het beleid zoals deze is gevoerd heeft ertoe geleid dat duizenden huurders de huurlasten (bijna) niet meer kunnen dragen, talrijke rapporten maar vooral ook de gesprekken met mensen wijzen dat aan. Het beeld dat politici en verhuurder scheppen is dat er genoeg en zelfs een overschot aan sociale huurwoningen is. Maar dat strookt niet met de werkelijkheid. Het is de papieren theorie tegenover de praktische werkelijkheid.
De droomstad van het IBW-N Het Initiatief Betaalbaar Wonen Amsterdam Noord (IBW-N) treedt al jarenlang op voor het betaalbaar houden van de huren en waarschuwt al lange tijd dat er een stop gezet moet worden op de uitholling van de sociale woningvoorraad. Wij pleiten voor een inflatievolgend huurbeleid, al wordt gezien de “huurexplosie” van de afgelopen jaren de stem om de huren te bevriezen (nul % is al genoeg) steeds luider. Wij vinden dat er een beleid moet komen die de omvang (en betaalbaarheid) van de sociale woningvoorraad niet verder aantast, maar juist een impuls geeft om de omvang daarvan uit te breiden, zodat de “schaarste” werkelijk wordt bestreden en voor de lage en midden inkomensgroepen meer sociale huurwoningen beschikbaar komen. 2
Bron: CBS persberichten 22-10-2015 en 28-8-2012
6
Dat betekent o.a. een stop aan de verkoop van sociale huurwoningen en het in de “vrije sector” brengen daarvan. Het betekent ook bouwen, bouwen en bouwen om de groeiende vraag aan (sociale) woonruimte te kunnen voldoen en de “schaarste” (woningnood) werkelijk te bestrijden. Zodat Amsterdam een stad wordt: van en voor iedereen. Een droomstad!
Een ongedeelde stad ? De afgelopen jaren zijn de huren drastisch gestegen. Zowel voor zittende huurders als die van “nieuwkomers” (starters) en doorstromers die een lege woning betrekken. Het aantal “sociale huurwoningen” is fors gedaald, in de afgelopen tien jaar zijn door de Amsterdamse wooncorporaties 18.940 (!) sociale huurwoningen verkocht. Gemiddeld dus 1.894 per jaar. Ook nog eens zijn duizenden ‘sociale huurwoningen” bij het leegkomen in de geliberaliseerde sector terechtgekomen. Ook bij de particuliere verhuurders zijn deze tendensen zichtbaar. Ruim 100.000 woningen zijn in particulier bezit In Amsterdam. Geschat wordt dat ongeveer de helft nog behoort tot de sociale woningvoorraad. Het is de verwachting dat door het introduceren van de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel (puntensysteem voor huurwoningen) een zeer groot deel, bij leegkomen, verkocht wordt of verhuurd wordt in de vrije sector. De WOZ- waarde invoering werkt in Amsterdam, over het algemeen, (huur)prijsopdrijvend. De gemeente heeft berekend dat van de circa. 53.000 nu nog sociale huurwoningen in de particuliere sector er nog maar 17.000 “sociaal” verhuurd gaan worden. In één klap daalt het aantal (theoretisch) beschikbare sociale huurwoningen met 35.000 woningen, ruim 15% van de nog bestaande totale “sociale woningvoorraad”. Met name in de stadsdelen Zuid en Centrum heeft dat grote gevolgen omdat ruim de helft van het bezit van de particuliere verhuurders in deze stadsdelen staat. Voor mensen met een bescheiden inkomen wordt het (bijna) onmogelijk om zich nog in deze buurten te vestigen, zeker als de wooncorporaties nog verder mogen doorgaan met verkoop van sociale huurwoningen en liberalisatie. Als je een laag inkomen of laag middeninkomen hebt, en afhankelijk bent van een sociale huurwoning, kun je nu al niet meer of bijna niet meer terecht in het Centrum, de Pijp en andere delen van Zuid. Ook in andere delen van de stad zie je dat steeds meer gebeuren.
7
Verkoop: Kassa voor de wooncorporaties en Gemeente. De afgelopen 10 jaar zijn door de Amsterdamse wooncorporaties dus bijna 19.000 woningen verkocht. Bij een gemiddelde verkoopprijs van 160.000 Euro per woning heeft dat de Amsterdamse wooncorporaties een bruto opbrengst opgeleverd van ruim 3 miljard Euro. Alleen al vorig jaar (2014) zijn 2.682 woningen verkocht met een gemiddelde prijs van 171.905 Euro per woning. Totaal bruto opbrengst in 2014, ruim 460 miljoen Euro. (bron: AFWC jaarcijfers 2015).
Maar ook voor de Gemeente Amsterdam heeft de verkoop van sociale huurwoningen miljoenen opgebracht zo bleek uit een interview (vanwege zijn afscheid) met een van de “topambtenaren” die betrokken was bij eerdere onderhandelingen over prestatieafspraken in het tijdschrift voor woonbeleid en de regio Amsterdam, juli nummer 2015 NUL20. Hij zegt o.a. daarin: “Wij waren door het college op pad gestuurd om 200 miljoen bij de corporaties weg te halen ten gunste van de Gemeente. En de eerste keer ook nog in combinatie met de opdracht de verkoopruimte van corporaties te beperken. Dat gaat natuurlijk moeilijk samen. Het beperken van de verkoopruimte is dan ook niet gelukt. Sterker nog, de verantwoordelijke wethouders hebben op het laatste moment nog extra ruimte beschikbaar gemaakt om die 200 miljoen Euro binnen te halen”.
Wij vragen ons af? Wat is en wordt er met al dat geld gedaan? Duidelijk is dat een deel van de opbrengst van de verkoop van sociale huurwoningen naar de Gemeente is gegaan. Maar hoeveel sociale huurwoningen zijn er voor teruggebouwd? Is de opbrengst voor een deel gebruikt om de huren te matigen? Wij zien dat (tot nu toe) niet terug in de huurprijzen. Nee, er zijn zelfs extra inkomsten. Naast de opbrengst van verkoop van woningen, zijn er nog extra huurinkomsten van woningen die door “harmonisatie” in de geliberaliseerde sector (huur boven 710 Euro) terecht zijn gekomen. Ook is er sprake van forse huurstijgingen bij leegkomen van een sociale huurwoningen die in het “regulier” bezit blijven. (voorbeeld: een woning doet 450 Euro aan huur, komt leeg en wordt opnieuw verhuurd voor 550 Euro. Deze woning blijft een sociale huurwoning, maar de prijs is fors gestegen) Want ondanks de drastische daling van het aantal sociale huurwoningen zie je een enorme sprong in het aantal huishoudens in Amsterdam met huurtoeslag van 85.268 in 2006 naar 100.806 in 2012 (laatste officiële cijfer), een stijging van ruim 18%. Volgens het ministerie van Wonen groeit dit aantal nog verder. De cijfers laten zien dat het geld niet ten goede is gekomen van die mensen die het nodig hebben en waar een aantal van de maatregelen voor bedoeld waren.
8
Is er perspectief op verbetering? Door acties van huurders/bewoners zijn de bezuinigen op de huurtoeslag voorlopig niet doorgegaan. Is er een akkoord afgesloten tussen Aedes (koepel van de wooncorporaties) en de Woonbond waarin (door Aedes) erkend wordt dat het aantal sociale huurwoningen niet mag dalen en de huren minder fors (dus minder meer) gemiddeld mogen stijgen. Minister Blok heeft toegezegd daar van uit te gaan. Kleine lichtpuntjes dus. Maar in het licht van de problematiek zijn het kruimels waar broden nodig zijn. Voor particulier verhuurders blijft het nog altijd mogelijk om de huren ver boven inflatie te verhogen. Opvallend is dat de Amsterdamse Wooncorporaties, met het bestuur van de Huurdersvereniging Amsterdam (HA) als medestander, tegen dat akkoord is, omdat zij het huurbeleid van de afgelopen jaren willen voortzetten. Zelfs de kruimels zijn haar al te veel.
Samenwerkingsakkoord ? Wat betekent dat ? Door de gemeente Amsterdam en de Amsterdamse wooncorporaties is een samenwerkingsakkoord afgesloten dat ook door een deel van de Huurdersvereniging Amsterdam wordt gesteund. Maar wat betekent dat voor de komende 4 jaar ? Staan in dat akkoord oplossingsrichtingen om de kansen te vergroten voor de mensen met een bescheiden inkomen? Voor mensen waarvan er zovelen zijn in Amsterdam ? Oplossingsrichtingen om in ieder geval verlichting te brengen in de wachttijden om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning en dan ook nog in een buurt waar je je wilt vestigen ? Draagt dit akkoord bij om de huurlasten te verlagen ? Is er draagvlak voor dit akkoord bij de achterban ? De onderstaande achtergronden laten zien dat dit “akkoord” de schaarste nog schaarser maakt. Dat dit “akkoord” niet is gebaseerd op een analyse van wat broodnodig is om eindelijk de wachttijden terug te dringen en dat huurders met een (laag) middeninkomen als melkkoe worden gebruikt . Opvallend is ook dat de betrokken partijen geen gemeenschappelijk optreden voor ogen hebben tegen de verhuurdersheffing. Terwijl men wel aangeeft dat dit een bron is van veel kwaad.
9
De achtergronden Om het akkoord goed te kunnen beoordelen, is het van belang de achtergronden nog eens nader te bekijken: Op dit moment komen volgens de Gemeente 187.4003 huishoudens in aanmerking voor een sociale huurwoning. Deze groep heeft een jaarinkomen beneden de 35.000 Euro. De Tweede Kamer heeft in april 2014 per motie aangegeven dat ook de huishoudens met een jaarinkomen tussen 35.000 Euro en 38.900 Euro in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Minister Blok heeft dat voor de komende 5 jaar vastgelegd. Deze groep omvat in Amsterdam plusminus 39.000 huishoudens. Totaal dus 226.400 huishoudens (gebaseerd op cijfers van 2013) die in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Daarnaast is er een jaarlijkse toename van de bevolking met ruim 10.000 personen, een deel daarvan zal hoogstwaarschijnlijk in aanmerking komen voor een sociale huurwoning . Het aantal statushouders (vluchtelingen met een verblijfsvergunning voor 5 jaar) voor 2015 omvat circa 1500. Men kan verwachten, gezien de vluchtelingenstroom, en de omvang van de (langdurige) spanningshaarden, dat ook een deel van deze laatste groep nieuwe vluchtelingen in de toekomst in aanmerking zal komen voor een sociale huurwoning.
3
Huishoudens in Amsterdam die in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, inkomen tot € 35.000 Huishoudens in Amsterdam die ook in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, inkomen tussen € 35.000 en € 38.900,Totaal aantal huishoudens in Amsterdam die zeker in aanmerking komen voor een sociale huurwoning (cijfers (2013)
187.400
Jaarlijkse toename van de bevolking van Amsterdam, waarvan een deel in aanmerking zal komen voor een sociale huurwoning Aantal statushouders in Amsterdam (vluchtelingen met een verblijfsvergunning voor 5 jaar) schatting:restant wat nog geplaatst moet worden 2014 en opgave 2015. Toekomstige vluchtelingen in Amsterdam uit de nieuwe vluchtelingenstroom ivm oorlogsgeweld Ingeschreven woningzoekenden in Amsterdam in 2014. Iets meer dan Van deze ingeschreven woningzoekenden is 28% actief op zoek naar een woning Hiervan is starter Hiervan is doorstromer Stijging Ingeschreven woningzoekenden in de regio Amsterdam (groot deel uit Amsterdam) in 2015 doordat de woonduur vervalt en moment van inschrijving telt.
10.000
Het gehanteerde cijfer dateert uit 2013 (onderzoek WIA 2013).
10
39.000 226.400
Circa 1500
nnb 169.000 47.359 29.698 17.661 100.000
De doelgroep is nu, in 2015, al aanmerkelijk hoger dan uit de WIA publicatie (uit 2013) blijkt en zal gezien de laatste ontwikkelingen verder stijgen. Een behoorlijk hogere doelgroep dus die in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Hierbij geldt ook nog dat in 2014 bij Woningnet iets meer dan 169.000 mensen als woningzoekenden in Amsterdam stonden ingeschreven. Van deze grote groep was 28% actief op zoek naar een woning, daarvan was 29.698 starter en 17.661 doorstromer. Totaal dus 47.359 woningzoekenden die actief op zoek waren naar een woning in Amsterdam. Dit jaar hebben nog eens een kleine 100.000 mensen, uit de regio Amsterdam (een groot deel daarvan uit Amsterdam) zich ingeschreven bij Woningnet mede doordat de woonduur vervalt en het moment van inschrijving gaat tellen.
Reacties op woningen Gemiddeld aantal reacties op een leeggekomen woning Gemiddeld aantal reacties bij loting op een leeggekomen woning 2014 Gemiddelde woonduur/inschrijfduur om in aanmerking te komen voor een woning in Amsterdam in 2014 Gemiddelde zoektijd in Amsterdam voordat acceptatie heeft plaatsgevonden
2014 180 855
2012 157
Doorstromer 16,7 jaar
Starter 9 jaar
3,2 jaar
5,3 jaar
Gemiddeld waren er 180 reacties op een leeggekomen woning, bij loting zelfs 855 in 2014, (gemiddeld komt dat neer op 255 reacties!), in het jaar 2012 was dat nog gemiddeld 157 reacties. De gemiddelde woonduur /inschrijfduur in 2014, om in aanmerking te komen voor een woning, was voor een doorstromer 16.7 jaar, voor een starter 9 jaar. De gemiddelde zoektijd, voordat acceptatie heeft plaatsgevonden, is voor een doorstromer 3.2 jaar en voor een starter 5.3 jaar. Dit laatste punt wordt door verhuurders (wooncorporaties) vaak gebruikt als “verzachtende omstandigheid” al zou je wanneer je actief zoekt eerder aan een woning kunnen komen. Dit gaat echter voorbij aan het gegeven dat het overgrote deel van de mensen pas actief wordt wanneer men denkt, op basis van de woon/inschrijfduur die men heeft, een kans van slagen te hebben op een leeg gekomen woning. Het aantal verhuringen is fors gedaald de afgelopen jaren, het aantal verhuringen was in 2002 nog het aantal van 13.000, in 2014 is deze gedaald naar 6.000. Deze afname, zo staat in de rapportage woonruimteverdeling 2014, is het gevolg van stedelijke vernieuwing, sloop, verkoop en de laatste jaren ook door liberalisatie van sociale huurwoningen naar het vrije markt huursegment. 4
4
Bron cijfers: rapportage woonruimteverdeling 2014 stadsregio Amsterdam
11
Wie stopt deze uitholling ? Je vraagt je tegen deze achtergronden toch af: Wie stopt de uitholling van de “sociale woningvoorraad”, wanneer wordt er werkelijk iets gedaan aan de lange wachtlijsten ? Moet het net zo lang doorgaan zoals bij de Fyra (trein die nooit is gaan rijden), iedereen kijkt er naar, geluiden als: “we beheersen het proces (dynamisch evenwicht)”, maar ondertussen wordt erkend dat het steeds moeilijker wordt, maar niemand zegt stop! Het IBW-N (en het Huurdersplatform Noord waar het IBW-N nauw mee samenwerkt ) zeggen wel: Stop de verkoop van sociale huurwoningen, stop de liberalisatie, stop de sloop. Investeer in bouwen!
Verdere afname sociale huurwoningen De prestatieafspraken geven de wooncorporaties de ruimte om jaarlijks 3000 sociale huurwoningen te verkopen of over te hevelen naar de vrije sector (huur boven 710 Euro). Daartegenover staat dat ze er jaarlijks 1200 sociale huurwoningen zullen bijbouwen. Geschat wordt dat gemiddeld jaarlijks door sloop en samenvoeging een afname plaatsvindt van zo’n 700 woningen Kortom als dit als beleid wordt doorgezet dan zal er jaarlijks een afname plaatsvinden van 2500 sociale huurwoningen (verkoop/liberalisatie 3000 +700 sloop/samenvoeging-1200 nieuw te bouwen woningen). Kortom in 4 jaar tijd een afname met 10.000 sociale huurwoningen, terwijl er in de praktijk een groter beroep zal worden gedaan op deze sociale huurwoningen, zoals hierboven aangegeven. In het samenwerkingsakkoord wordt de verwachting uitgesproken dat de particuliere sector zo’n 8000 sociale huurwoningen bouwt. De suggestie wordt gewekt dat dit in 4 jaar gebeurd, dit getal wordt ook gehanteerd bij de berekening van de “zogenoemde” dynamische ondergrens. In een brief aan de Gemeenteraad van de Wethouder Bouwen en Wonen, d.d. 30 juni 2015, blijkt echter dat het gaat om een periode tot 2025. In deze brief wordt gemeld dat in de periode 2015-2020 verwacht wordt dat de particuliere jaarlijks 1100 sociale huurwoningen bouwt. Beduidend lager dan de “suggestie’ in het samenwerkingsakkoord (jaarlijks gemiddeld 2000). Het College van Amsterdam komt met mooie woorden zoals “we dempen de verkoop”. De vraag is: is dat wel zo? Als je de cijfers van de afgelopen jaren5 met elkaar vergelijkt kan deze stelling namelijk niet onderbouwd worden. De afgelopen 10 jaar werden gemiddeld 1.900 sociale huurwoningen verkocht.
12
Voor de komende jaren gemiddeld 2000 sociale huurwoningen. Ook de trend dat jaarlijks ongeveer 1000 woningen overgeheveld wordt uit de “sociale woningvoorraad, met een sociale huur” naar de vrije sector wordt niet gedempt. Van een “trendbreuk is dus ook geen sprake”. Uitkomst: een groeiende doelgroep die een beroep doet op sociale woningbouw terwijl er minder sociale huurwoningen zijn. Hoezo perspectief voor een huurwoning ?
Houd huren betaalbaar! De huren zijn in de afgelopen jaren explosief gestegen. Tussen 2007 en 2012 stegen de huren jaarlijks met het inflatieniveau, vanaf 2013 is een beleid ingegaan dat het mogelijk maakt om de huren te verhogen met inflatieniveau en daar bovenop een (maximum) percentage, afhankelijk van het inkomen. Sociale huurwoningen die leegkwamen stegen in huur (landelijk) gemiddeld met 22.4%! De huren in de sociale woningvoorraad stegen in 2013 door de jaarlijks huurverhoging bij de wooncorporaties gemiddeld met 4.2% (inflatie was 2,5%), in 2014 met 4% (inflatie was 2.5%) en in 2015 was dat 1.9% (inflatie 1%).
2013 2014 2015
Gemiddelde stijging jaarlijkse huurverhoging bij corporaties
Inflatie
4,2% 4% 1,9%
2,5% 2,5% 1%
Gemiddelde huurstijging bestaande uit: gemiddelde huurstijging plus de jaarlijkse huurharmonisatie opbrengsten (landelijke gemiddelden) 5,1 % 4,9% 2,8%
Als men bij de jaarlijkse huurstijging de jaarlijkse huurharmonisatieopbrengst daarbij optelt komt men uit op gemiddeld aan huurstijgingen: in 2013 van 5.1%, in 2014 van 4.9% en 2015 van 2.8%. Deze cijfers zijn landelijk gemiddelden. In Amsterdam was in 2015 de gemiddelde huurstijging 2.5% , telt men de huurharmonisatie mee dan was het gemiddeld 3.5%. De inflatie die toegepast is over 2015 was 1%.6
Explosief gestegen huren In de beleving van veel huurders, zeker in Amsterdam, zijn de huren explosief gestegen. In 2013 en 2014 werd in Amsterdam door de wooncorporaties bijna altijd het maximale gevraagd, in 2015 waren een aantal wooncorporaties wat terughoudender, maar het gemiddelde aan huurstijging is nog altijd fors en ligt ver boven het landelijk gemiddelde. Daarnaast werken de explosieve huurstijgingen van de afgelopen jaren elk jaar weer door in de huren en de volgende huurstijgingen.. 6
Bron: Rapportage analyse van het huurbeleid van verhuurders 2015. Compaenen 8-11-2015 (zie website Rijk)
13
Akkoord Aedes en woonbond In het voorjaar van 2015 hebben de Woonbond en Aedes een akkoord gesloten waarbij de jaarlijkse huuropbrengst per wooncorporatie niet meer mag zijn dan de inflatie plus 1% van de totale huursom (van het sociaal bezit) en inclusief huurharmonisatie. Wat betekent dat voor de “gemiddelde” (die bestaat overigens niet) Amsterdamse huurder? De gemiddelde huur steeg in 2015 in Amsterdam 2.5% daar komt 1% aan huurharmonisatie bij, dat is dus gemiddeld 3.5%. De inflatie was 1%. Het voorstel van Aedes/Woonbond gaat uit van inflatie (was dus 1%) en 1% van de totale huursom, inclusief huurharmonisatie. Dat betekent dus dat in plaats van een huursomstijging van gemiddeld 3.5% (zoals het afgelopen jaar) de wooncorporaties in 2016, bij een gelijkblijvende inflatie van 1%, gemiddeld de huursom mogen laten stijgen tot maximaal 2%. Kortom: “minder meer”. Want het blijft meer en compenseert zeker niet de huurstijgingen van de afgelopen jaren. De Amsterdamse wooncorporaties zijn tegen het afgesloten akkoord met de motivatie dat het hun “verdienmodel” aantast. Als zou de huurder in de afgelopen jaren nog niet genoeg hun huur hebben zien stijgen. Kortom: de Amsterdamse wooncorporaties als “rupsje nooit genoeg”. Dat de Amsterdamse wooncorporaties dit standpunt innemen is voor huurders al vaak niet te begrijpen, maar dat het bestuur van de Huurdersvereniging Amsterdam ze daar in steunt is onbegrijpelijk! Van vele huurders is de koopkracht in de afgelopen jaren al flink aangetast en zij vinden dat ze al “meer” dan genoeg aan huurlasten betalen. Het IBW-N pleit al jaren voor een inflatievolgend huurbeleid. Tegen de achtergrond van de forse huurverhogingen van de afgelopen jaren kun je stellen “dat een huurverhoging van 0%” al meer dan genoeg is. Ook zullen we ervoor opkomen dat in die wijken/buurten waar de maximale huur door het introduceren van de WOZ waarde in het puntenstelsel flink kunnen stijgen, de jaarlijkse huurverhoging gelijk is aan dat van de andere buurten.
14
De cijfers Wij trachten met deze notitie een aantal feitelijke ontwikkelingen in beeld te brengen, o.a. met cijfers over verkoop van sociale huurwoningen, huurontwikkeling, huurtoeslag, kosten hypotheekrente aftrek etc. In de tabellen hierna ziet u cijfers over de ontwikkeling van de woningvoorraad van de verschillende wooncorporatie en verschuivingen in huurklassen. We hebben daartoe de jaarverslagen van de verschillende corporaties 2013 en 2014 geraadpleegd. Niet alle wooncorporaties geven het aantal aan wat woningvoorraad per gemeente is en/of de verdeling in huurklasse,maar in procenten. We hebben dat dan doorgerekend. Mochten gegevens over de verschillende huurklassen en bezit per gemeente niet uit een jaarverslag te halen zijn (zoals bij Stadgenoot) dan hebben we het Jaarbericht 2015 van het AFWC geraadpleegd en Jaarboek 2014 van het AFWC. Algemene opmerking: opvallend is de soms toch wel grote verschillen in aantallen (ook per huurklasssen) tussen de jaarboeken van de wooncorporaties en De cijfers van het AFWC. Op basis van deze gegevens hebben we het totaal aantal zelfstandige woningen vastgesteld met een sociale huur(tot 710 Euro) en de ontwikkeling van de sociale woningvoorraad per jaar uitgaande van het voorgenomen beleid (verkoop, liberalisatie, sloop/samenvoeging-aantal jaarlijks te bouwen sociale huurwoningen) . In de eerste tabel geven we aan dat in de prestatieafspraken moet staan: -Het (minimum)aantal sociale huurwoningen dat de Amsterdamse wooncorporaties jaarlijks te huur moeten aanbieden. -Hoe dat aanbod geprijsd moet zijn. Dit voorstel is gebaseerd op een besluit genomen op een bijeenkomst van het Huurdersplatform Noord in samenwerking met het IBW-N.
In de samenwerkingsafspraken dient het jaarlijks door de Amsterdamse corporaties te huur aan te bieden aantal sociale huurwoningen te worden vermeld. Deze moet tenminste vastgesteld worden op 8500 zelfstandige wooneenheden exclusief zelfstandige studentenwoningen. Dit aanbod dient als volgt te worden / zijn geprijsd: -25% onder de maandhuur van 466 Euro (rekenhuur) -50% tegen een maandhuur liggend tussen 466 Euro en 618 Euro (de tweede aftoppingsgrens) -25% tegen een maandhuur tussen 618 Euro en 710 Euro We vinden het belangrijk dat een deel van wat nu nog de “goedkope woningvoorraad” is, en enorm slinkt zo blijkt uit ons onderzoek, behouden blijft. Vandaar ons voorstel om 25% van de verhuringen onder de 446 Euro moet plaatsvinden.
15
De huurharmonisatie bij een nieuwe verhuring dient te worden beperkt tot maximaal 10% van de daarvoor geldende huurprijs. Daarnaast wijzen we verdere uitbouw van toewijzing van sociale huurwoningen op basis van een loterij af. (Gemiddeld reageren 855 woningzoekenden op een te verloten woning, het maakt dit systeem tot een tombola met meer nieten als prijzen) Corporaties Gemeente Amsterdam Ymere Opmerkingen
Jaar
2014 2013
Aantal zelfstandige woningen
huurhoogte tot 389,05
Huurhoogte 389,06/ 596,75
Huurhoogte 596,06/699,48
vrije sector
41.353 43.801
9.419 13.239
21.157 21.932
7.437 5.970
2.723 2.660
Aantal woningen verkocht 828 516
Aantal niet zelfstandige woningen 2500 ?
In 2014 is bij 617 woningen de huur door de huurverhoging boven de huurtoeslaggrens gekomen. Deze blijven “sociale huurwoningen” en zijn niet meegeteld in het aantal vrije sector woningen. Ymere is de enige wooncorporatie die dit gegeven (het aantal woningen) in haar jaarverslag 2014 vermeld. In 2013 was dit nog niet het geval. Het aantal niet zelfstandige woningen is niet te achterhalen. 2500 wordt genoemd, maar is niet gespecificeerd.
De Alliantie
2014 2013
19.208 19.481
3.723 3.990
10.397 11.303
3.435 2.757
1.653 1.410
386 366
962 481
Rochdale
2014 2013
28.386 27.999
7.664 8.288
15.045 13.962
3.974 5.882
1.703 1.535
358 192
1.137 1.668
Opmerkingen
PS. Cijfers 2014 afgeleid naar percentages, in 2013 stonden nog aantallen in Jaarboek (2013) Aantallen 2013: totaal van woningen van verschillende huurklassen komt men op een totaal van 27.667 in 2013, in kerngegevens wordt uitgegaan van 27.999 Vrije sector woningen 2014 zijn ook ‘echt’ vrije sector. Zitten dus geen woningen bij die liberalisatiegrens hebben overschreden door huurverhoging. Het aantal verkochte woningen wordt niet per gemeente vermeld.
16
Eigen Haard
2014 2013
33.572 34.998
7.681 8.653
19.777 20.283
4.149 4.631
2.702 1.556
382 280
656 153
Opmerkingen
PS. In jaarcijfers 2014 staan de aantallen per huurcategorie vermeld, dat is inclusief niet zelfstandige huurwoningen, dat geld ook voor 2013. Het totaal in 2014 wijkt plusminus 150 woningen af van totaal onder kopje “vastgoed” van het jaarverslag 2014, idem geld een afwijking in jaarverslag 2013 van 124 woningen, vermeld wordt dat nog aantal woningen anders vermeld staan namelijk water/atelierwoningen, het totaal was daarvan in 2013: 18 (vermeld in jaarboek 2013)
Corporaties Gemeente Amsterdam
Jaar
De Key Opmerkingen
2014 2013
Aantal zelfstandige woningen
huurhoogte tot 389,05
Huurhoogte 389,06/ 596,75
Huurhoogte 596,06/699,48
vrije sector
24.216 24.624
6.172 6.967
12.249 12.713
3.536 2.080
2.259 1.626
Jaarcijfers/bericht AFWC 2015: huurhoogte tot 466,20 466,20/618,24 618,710 13.819 8.823 3.066
Aantal woninge n verkocht 419 285
Aantal niet zelfstandige woningen 3.502 3.398
vrije sector 1880
PS. Het aantal zelfstandige woningen wordt in de jaarverslagen per gemeente vermeld, dat is niet het geval bij de onderverdeling in huurklassen. De cijfers hier getoond zijn afgeleid van het totale bezit. Het totale bezit van de Key was in 2013: 28.624 woningen (inclusief Diemen, Zandvoort en Hillegom) en in 2014: 27.899 woningen. Wij hebben het procentuele bezit in Amsterdam van de Key (20013: 86% en in 2014: 86.8%) doorgerekend per huurklasse van het totaalbezit. We voegen de cijfers toe vanuit het jaarbericht van het AFWC omdat deze wellicht, met name voor de huurklasse …. en …. Een ander beeld geven. Bij het AFWC jaarcijfers zijn de onzelfstandige woningen ook in de huurklassen meegenomen en tellen mee voor het totaalbezit. Opvallend is wel dat in de jaarverslag 2014 een (naar verhouding) groot verschil is tussen het aantal wat in procenten wordt aangegeven wat betreft vrije sector woningen (7%) en het werkelijk aantal wat uitkomt op ruim 9% van het totaalbezit.
17
Corporaties Gemeente Amsterdam Stadgenoot Opmerkingen
Jaar
Aantal woningen
huurhoogte tot 466,20
Huurhoogte 466,20/ 618,24 11.895 12.050
Huurhoogte 618,24/710,58
vrije sector
onbeken d
30.190 14.135 2.068 1.929 163 30.552 13.092 3.405 1.576 429 Onderstaande cijfers van wooncorporatie Stadgenoot zijn gebaseerd op de publicatie van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC): jaarcijfers 2015 en het Jaarboek van het AFWC 2014. De reden hiervan is dat in de jaarverslagen 2014 en 2015 van Stadgenoot geen onderverdeling wordt gemaakt in huurklassen van het bezit en niet is aangegeven hoeveel het woningbezit in de gemeente Amsterdam is. We weten dat in de gemeente Diemen Stadgenoot ook (een klein) bezit heeft. De onderverdeling in huurklassen verschillen met die in de jaarboeken van de overige 5 grote wooncorporaties in Amsterdam. PS. Opvallend is de grote verschillen in het aantal woningen met een huurhoogte tot 466,20 Euro in het jaar 2014 ten opzichte van het jaar 2013 en met een huurhoogte van 618,24 tot 710,58 Euro. De tendens bij andere wooncorporaties is dat het aantal goedkope huurwoningen slinkt en in het dure huursegment stijgt bij Stadgenoot zien we een andere (niet verklaarbare) tendens.
2014 2013
In de cijfers van het AFWC wordt per wooncorporatie geen onderscheid gemaakt tussen zelfstandige en niet zelfstandige huurwoningen. Bij deze cijfers zal dus een bepaald deel waarschijnlijk gekenmerkt moeten worden als niet zelfstandig.
DUWO studentenhuis vesting Opmerkingen
Woonzorg Opmerkingen
2014
2.715
2.437
275
2
1
In Amsterdam verzorgd DUWO een belangrijk deel van de studentenhuisvesting. Zij heeft 9.046 verhuurbare wooneenheden in (gedeeld) eigendom en/of beheer. In haar jaarverslag wordt niet aangegeven hoeveel woningen daarvan zelfstandige huurwoningen zijn. In het Jaarbericht van het AFWC 2015 wordt (een deel van) het bezit als volgt weergegeven, we nemen aan dat dit gaat over zelfstandige huurwoningen
2014
1.576
525
731
304
16
Bij Woonzorg hebben we ook de cijfers in het jaarbericht AFWC gebruikt omdat in het Jaarverslag 2014 niet per gemeente de hoeveelheid (zelfstandige) huurwoningen wordt aangegeven.
18
Tabel aantal zelfstandige huurwoningen per wooncorporatie 31 december (1 januari 2015). Bij een aantal wooncorporaties is niet te herleiden hoeveel niet zelfstandige huurwoningen daar deel vanuit maken. Is dat het geval dan worden deze in een verdere berekening verwerkt op basis van het aantal dat het AFWC in haar jaaroverzicht 2015 heeft opgegeven.
Ymere Eigen Haard Rochdale De Alliantie De Key Stadgenoot DUWO Woonzorg Totaal
Zelfstandige huurwoningen onder de 710 euro 2013 2014 41.141 38.013 33.289 30.870 28.132 26.683 18.071 17.555 22.998 21.957 28.976 28.261 2.721 2.714 1.560 1.560 176.888
Vrije sector
AFWC Jrbk: 22.336 163 onbekend
167.613
dit cijfer is voor een deel inclusief niet zelfstandige huurwoningen
Aantal sociale huurwoningen die door huurverhoging boven huurtoeslaggrens zitten: alleen Ymere geeft aantal weer: 617 Aantal niet zelfstandige huurwoningen 2013 2014 De Alliantie 481 962 Rochdale 1.668 1.137 Eigen Haard 153 656 De Key 3.398 3.502 Stadgenoot Geen cijfers Geen cijfers beschikbaar beschikbaar Ymere Geeft alleen aantal voor totaal bezit: 2500
19
2013 2.660 1.556 1.535 1.410 1.626 1.576 1 16
2014 2.723 2.702 1.703 1.653 2.259 1.929 1 16
10.380
12.986
AFWC 1.880
Afname jaarlijks corporatiebezit (2000 verkoop + 1000 liberalisatie + 700 sloop – 1200 nieuwbouw= afname jaarlijks 2500) 2015 2016 2017 2018
2.500 2.500 2.500 2.500
Totale afname
10.000
Als we de cijfers (zowel van het corporatiebezit als van particuliere verhuurders) doorrekenen wat “werkelijk” beschikbaar is aan sociale huurwoningen ( aannemende dat de te verwachte nieuwbouw van zowel de corporaties als particuliere verhuurders (jaarlijks 1100) worden gehaald). We rekenen zowel de opgave door op basis van gegevens, zoals deze stond in de brief van de wethouder Wonen en Bouwen van 30 juni jl. aan de Gemeenteraad van Amsterdam, alsook de gegevens zoals de tabellen aangeven, na onderzoek, van het IBW-N. Gegevens brief (aangeleverd door het AFWC): Stand zelfstandige woningen 1 januari 2015: Aantal woningen tijdelijk boven grens van 710 Euro : Totaal per 1 januari 2015:
169.794 2.300 (schatting) 172.094
IBW-N IBW-N: stand zelfstandige woningen per 1 januari Schatting AFWC tijdelijk boven de grens 710 Euro: Totaal per 1 januari 2015:
167.613 2.300 169.913
Particulier bezit, stand per 1 januari 2015:
53.000
Beschikbare sociale woningvoorraad wooncorporaties Uitgaande van gegevens AFWC (en zie tabel jaarlijkse afname 2500)
Beschikbare particuliere sociale woningvoorraad
1 januari 2016: 169.594 1 januari 2017: 167.094
Uitgaande dat vanaf 1 januari 2016 nog maar 17.000 woningen (van de 53.000) beschikbaar zijn voor de sociale huurmarkt en toevoeging nieuwbouw jaarlijks 1100 woningen 1 januari 2016: 18.100 1 januari 2017: 19.200
1 januari 2018: 164.534 1 januari 2019: 162.094
1 januari 2018: 20.300 1 januari 2019: 21.400
20
Op basis gegevens IBW-N beschikbare sociale woningvoorraad wooncorporaties . (met tabel jaarlijkse afname 2500) 1 januari 2016: 167.413 1 januari 2017: 164.913 1 januari 2018: 162.413 1 januari 2019: 159.913
Particulier bezit en corporatiebezit totaal: Op basis gegevens AFWC en Gemeente 1 januari 2016: 187.694 1 januari 2017: 186.294 1 januari 2018: 184.894 1 januari 2019: 183.494
Op basis gegevens IBW-N en gemeente 185.513 184.131 182.713 181.313
Conclusie: Nu al onder de ondergrens ! Op basis van bovenstaande gegevens moeten we concluderen dat de (voor ons al onaanvaardbare, gezien het aantal woningzoekenden en de omvang van de doelgroep(en)) ondergrens van 187.000 beschikbare sociale huurwoningen al de praktische “werkelijkheid” is. In de jaren erna daalt de beschikbare sociale woningvoorraad steeds verder van die ondergrens weg. Dat moet echt stoppen!!!
,
21
