Irodalomjegyzék Interjúk, konzultációk Tanulmányozott tervek jegyzéke. Tartalomjegyzék

Településrendezés lakótelepen

Tartalomjegyzék

1 Bevezetés........................................................................................................................................2 2 A rendezési tervek készítésének szükségessége......................................................................2 2.1 A lakótelepek rendezésnek oka..........................................................................................................3 2.2 A lakótelepek rendezésének célja......................................................................................................3 3 A lakótelepek rendezése során felmerülő problémák, nehézségek......................................4 3.1 Tulajdonviszonyok.................................................................................................................................4 3.2 Társadalmi viszonyok, szociológiai helyzet.....................................................................................5 3.3 Jelenlegi telekstruktúra.........................................................................................................................6 3.4 Területfelhasználás és területhasználati szokások .........................................................................8 3.5 A közművek elhelyezkedése................................................................................................................9 3.6 Közlekedés, parkolás...........................................................................................................................10 3.7 Közterületek, zöldfelületek használata, fenntartása....................................................................12 3.8 Építészeti karakter...............................................................................................................................14 4 A rendezés eszközeinek használata.........................................................................................15 4.1 Telekalakítás, közterületi struktúra kialakítása.............................................................................15 4.2 Differenciált használati struktúra kialakítása...............................................................................17 4.3 A beépítés paramétereinek szabályozása, építési előírások.......................................................19 4.4 Arculati elemek....................................................................................................................................20 4.5 Közterületek szabályozása.................................................................................................................21 4.6 Közműfejlesztés...................................................................................................................................23 4.7 A társadalmi részvétel szerepe..........................................................................................................23 5 A rendezési tervek alkalmazásának tapasztalatai................................................................24 6 Összefoglalás...............................................................................................................................26

Irodalomjegyzék Interjúk, konzultációk Tanulmányozott tervek jegyzéke

1


1

Bevezetés

A szakdolgozat célja a lakótelepek rendezése során felmerülő speciális problémák, nehézségek elemzése, és a településrendezési tervezési gyakorlat tanulmányozása. A vizsgálat és értékelés alapján szeretném sorra venni azokat az eszközöket, amelyekkel a településrendezés hatást tud gyakorolni a lakótelepek megújulására. A szakdolgozat elkészítése során elsősorban az 1960-80-as évek nagyobb léptékű, paneles technológiával épült lakótelepeinek sajátos problémáira fókuszálok, de a problémák elemzése és a megoldási javaslatok nagy része más esetekben is használható lehet. A téma iránti érdeklődésemet az mélyítette el, hogy a Schőmer Műterem Kft. munkatársaként részt vettem a Békásmegyeri lakótelep (keleti oldal) rehabilitációs szabályozási tervének elkészítésében. Azóta is foglalkoztat a kérdés, hogy mit tud tenni egy településtervező a lakótelepek megújulása érdekében. A szakdolgozat megírásához egyrészt esettanulmányokkal készültem, hogy megismerjem más tervezők más helyszínekre készített javaslatait. Másrészt pedig igyekeztem a rehabilitációs folyamatok minél több és többféle résztvevőjével beszélgetni a munkája során kialakult véleményéről, tapasztalatairól, ezért interjúkat készítettem tervezőkkel, főépítészekkel, főépítészi irodán dolgozó munkatársakkal, projektmenedzserekkel, szociológusokkal, és vagyonkezelő társaság szakembereivel. A vizsgált tervek és az interjúk túlságosan szerteágazók ahhoz, hogy e szakdolgozat keretei között minden véleményt külön-külön ismertessek, illetve a tervek részletes elemzésére sincsen mód. Ezért azt a megoldást választottam, hogy a sok különböző vélemény, elképzelés, és helyi adottság elemzése és a félmondatonkénti hivatkozások helyett azokat a munka során formálódott saját gondolataimat írom le, amelyek a beszélgetések feldolgozása és a tervek tanulmányozása után megfogalmazódtak bennem. 2

A rendezési tervek készítésének szükségessége

Más típusú lakóterületek rehabilitációs folyamatánál egyértelműbb, hogy az elkészülő városfejlesztési rehabilitációs stratégiának vannak településrendezési vonatkozásai, és így szükségessé válik/válhat a településrendezési terv (általában csak a szabályozási terv) módosítása. A Magyar László által felvázolt egyensúlyt kereső városrehabilitációs modellnek is fontos eleme a szabályozási terv elkészítése. Számomra meglepő módon még az a kérdés is felmerül, hogy egyáltalán szükség van-e a lakótelepek megújítására. Nagyon különböző véleményeket hallottam erre vonatkozóan. Az egyik szélsőség az a meglátás, hogy lakótelepekkel semmit nem kell csinálni, csak hagyni őket élni. A szabályozásba sem kell belenyúlni, mert a jelenlegi rendszerben is kezelhető az a néhány probléma, ami felmerül. A másik véglet az az álláspont volt, hogy a lakótelepek teljesen használhatatlanok, kezelhetetlenek, annyira rossz a „konstrukció”, hogy csak a teljes bontás és a megszokott városias szövetben való új építkezés segíthet. Ebben a változatban fel kell vállalni a veszteséget, és közpénzből elkezdeni a bontás – új építés folyamatát egy mintaterületen (a lakótelep egy részén, ahol a legelavultabb műszaki állapotúak az épületek), amelynek szabályozása során a jelenlegi telekstruktúra és az épületek csak alaptérképi elemként szerepelnek, a tervezett állapotot semmiben nem befolyásolják. A mintaterület elkészülte mellett szükséges még valamennyi építési helyet felszabadítani, és így már a folyamatot a piaci szereplők tudják folytatni. A szó „klasszikus” értelmében vett rehabilitáció e két változat között helyezkedik el, és szakdolgozatomban is azzal foglalkozom, hogy mit tehetünk a lakótelepekért a jelenlegi épített és kulturális környezet formálásával. A következő fejezetekben azt vizsgálom meg, hogy az önkormányzatok miért vállalják egy-egy lakótelep szabályozási tervének elkészíttetését. 2


2.1 A lakótelepek rendezésnek oka Logikusnak tűnik, hogy a különböző rehabilitációs pályázatokhoz kapcsolódóan készüljenek rendezési tervek, amelyek a tervezett stratégia, program térbeli vetületét jelentenék. Természetesen ezeknek leginkább az aktuális pályázati rendszertől függetlenül kellene elkészülnie, és a közös, hosszú távú, rendszerben megfogalmazott szándékoknak megfelelően kellene pályázati pénzeket szerezni a szükséges beavatkozásokhoz. A gyakorlatban ez fordítva történik: általában a pályázati lehetőségekhez igazítják a szándékot. Ez azért is vezet rossz eredményre, mert a pályázati rendszerben rendkívül rövid idő áll rendelkezésre a tervezéshez, így hirtelen nem lehet elég komplexen végiggondolni a megoldásra váró feladatot. A pályázatokhoz kapcsolódóan jellemzően integrált településfejlesztési stratégiák készíttetése történik meg, ami gyakran az aktuális pályázati pénzre való alkalmasság megindoklásában merül ki. A pályázatokkal kapcsolatban fontos megemlíteni azt is, hogy rendszerint nem olyan beavatkozásokhoz lehet forrást szerezni, amelyek „igazi településrendezési feladatok” volnának. A jelenlegi támogatási rendszerben általában homlokzati szigetelés és színezés, valamint műanyag nyílászárók beépítése történik. Komolyabb felújítás esetén a födémet is szigetelik, és gépészeti felújításokat végeznek, extra esetben a fűtéskorszerűsítés során egyedileg mérhetővé teszik a lakásokat és a hőközpontot az épület saját kézbe veszi. Az épületek felújítása mellett előfordul még beruházás a „közterületek rehabilitációja” kategóriában, ez általában csak egy-egy tér vagy sétány kiemelését és fizikai felújítását jelenti, a lakótelep struktúráját nem változtatja meg. A „pályázati rendszerben” dolgozók általában nem értették, hogy milyen településrendezési feladatok lehetnének egy lakótelepen. Összességében elmondható, hogy a lakótelepeken a pályázatokhoz kapcsolódóan csak kivételes esetben készülnek rendezési tervek, elsősorban gyakorlatilag szóba sem jöhet szabályozás az idő hiánya miatt, másodsorban pedig a jelenlegi támogatási rendszerben finanszírozott változtatások többségéhez nincs is szükség a rendezési tervek módosítására. Békásmegyer keleti oldal szabályozása során a kiindulási feladat az volt, hogy külön kell választani a közterületek zöld- és burkolt felületeit azért, mert a jelenlegi övezeti rendszer miatt a kerület nem kapja meg a zöldfelületek fenntartásához a megfelelő mértékű támogatást. Előfordul olyan eset is, amikor egy-egy konkrét (jellemzően intézményi, kereskedelmi) beruházás miatt válik szükségessé a rendezési terv módosítása. A fejlesztési szándék jelentkezhet meglévő épülettel kapcsolatban, amely esetben a befektető várhatóan a jelenleginél intenzívebb beépíthetőség esetén vállalkozik a beruházásra, így rendszerint módosítás történik. Bizonyos lakótelepeken pedig van „szabad”, építési helynek kijelölhető terület. Békásmegyeren például a telep szélén tervezett az önkormányzat szociális bérlakásokat építeni, Mosonmagyaróváron pedig a központi rész „befejezetlen”, és az ottani szabad területre készült beépítési terv. Gyakori, hogy a szabályozást igénylő konkrét feladathoz „hozzácsapják”, hogy a tervező foglalkozzon a teljes területet érintő rehabilitáció kérdésével, azonban ez komoly munkát és egyben anyagi vonzatot jelent, amit végül nem minden esetben vállalnak fel.

2.2 A lakótelepek rendezésének célja A beszélgetések, illetve a tervek tanulmányozása során azt tapasztaltam, hogy az okok és a célok nem válnak el egymástól, és a célok megnevezése során is sokkal inkább olyan tényezőket neveznek meg az érintettek, amelyek valójában okok. Ezt a jelenséget elsősorban annak tulajdonítom, hogy a lakótelepekkel foglalkozók sokszor kényszerpályának érzik a kialakult rendszert, annyira karakteres és annyira „beállt” egy lakótelep, hogy nem tűnik életszerűnek a változtatás lehetősége. Az elérendő célok, a „vágyott” jövőkép megfogalmazása vagy fel sem merül, vagy naivnak tűnik. 3


A különböző adottságú lakótelepek sajátosságai alapján lehet csak meghatározni az egyedi célokat. A lakótelepek rendezésével kapcsolatban azonban fontos célnak látom, hogy a szabályozás a tervszerű változtatások, intézkedések és az önkormányzati támogatási modellek, valamint a kisebb léptékű fejlesztési elképzelések háttéranyaga legyen. 3

A lakótelepek rendezése során felmerülő problémák, nehézségek

A következő fejezetben a lakótelepek rendezése során felmerülő problémákat, nehézségeket, a megoldandó feladatokat mutatom be. A „rendezés során” kifejezés alatt a tervezés és a megvalósítás folyamatát egyaránt értem. Azokra az adottságokra helyezem a hangsúlyt, amelyek megoldandó feladatot jelentenek a városrendező számára, vagy legalább mérlegelendő szempontként jelentősen befolyásolják a rendezéssel kapcsolatos döntéseket. A terveket megalapozó vizsgálatok és értékelések készítésekor ezekre a kérdésekre különös hangsúlyt kell fektetni.

3.1 Tulajdonviszonyok A lakótelepekkel kapcsolatban talán leghamarabb felmerülő probléma a tulajdoni szerkezet kérdése. A nyugat-európai gyakorlattal ellentétben Magyarországon a lakások döntő többsége (nem csak lakótelepen) magántulajdonban van. A közös fellépés, illetve a centralizált beavatkozás lehetőségei ezért korlátozottak, legalábbis nehezebben működnek. Ezért eleve nehéz helyzetben van a településtervező is, amikor egy lakótelep helyzetének javítását szeretné elérni.

Tulajdonviszonyok Békásmegyeren

A „társasházi törvény” jogilag viszonylag kezelhetővé teszi a helyzetet, a gyakorlatban azonban a közös döntések meghozatala nehézkes. Érdemes ugyanakkor látni, hogy bár tőlünk nyugatra a lakásszövetkezeti modellekkel és a „beállt” bérlakásrendszerrel könnyebben és nagyvonalúbban oldják meg a lakótelepek rehabilitációját, addig keletre és a mediterrán szektorban szintén magas a magántulajdon részaránya a lakáspiacon. A mára kialakult társasházi szervezeti forma alkalmas a 4


közös fellépés megvalósítására, és ez a korrektül szabályozott jogi rendszer példa a keletebbre lévő, hasonló problémákkal küzdő országok számára. A jogi alapok mellé természetesen elengedhetetlen a szándék, az akarat úgy a tervezés, mint a megvalósítás során. A magántulajdon nagy részaránya mellett az is gondot okoz, hogy a tulajdoni szerkezet nagyon vegyes: vannak önkormányzati (Budapesten fővárosi, illetve kerületi önkormányzati), állami, lakásszövetkezeti tulajdonú épületek, és előfordul, hogy épületen belül is különböző típusú tulajdonosok keverednek. Az önkormányzati és állami tulajdonban lévő lakások gyakran „szórtan”, a magánlakások között vannak, így előfordul, hogy ez a közgyűléseken csak nehezíti a helyzetet, további konfliktust okoz. Előfordulnak tisztán önkormányzati, illetve állami tulajdonú bérházak is, ezeket javarészt szociális bérlakásként hasznosítják, ami általában olyan rétegek számára nyújt segítséget, amely rétegek megjelenésének a többi lakó nem örül. Sajnos a telepeken koncentráltan megjelenő homogén alacsony státuszú népesség jelenléte rengeteg konfliktust okoz. A tulajdoni szerkezet sajátos problémákat hordoz azért is, mert a lakásprivatizáció során az értékesítés a piaci érték töredékéért történt meg, Általában erre vezetik vissza azt a jelenséget, hogy nem alakult ki a megfelelő tulajdonosi szemlélet. A lakók rendszerint ma is az államtól, a „köztől” várják lakókörnyezetük javítását, lakásukkal kapcsolatos problémáik megoldását és sorsuk jobbra fordulását. A lakástulajdonosok döntő többsége öngondoskodáshoz nem szokott, a közjóért való tevékenységre még nehezebben rábírható, a közös ügyek kulturált megoldásának módjait nem ismeri, nem alkalmazza. Szokásos viselkedésforma az is, hogy jellemzően csak az ellenérzést fejezik ki, valami ellen tudnak kiállni, és nem valami mellett, valamint maguktól nem tudják kifejezni, hogy mire vágynak. Ugyanakkor a privatizáció óta eltelt időszakban folyamatos javulás érezhető ezen a téren, elsősorban a lakások belső kialakítása terén. A tulajdonlással kapcsolatosan a közterületen is sok probléma adódik. Kié itt a tér? kérdezhetnénk, hiszen bár elsősorban a lakóközösség számára tervezett a terület, mégsem ők tartják fenn, és alig használják. Az önkormányzati tulajdonban lévő közös területeket (burkolt és zöldfelületeket) a forráshiányos önkormányzatok általában csak alacsony színvonalon tudják fenntartani. A közterületek állapota nagyon rossz azért is, mert a használók nem tekintik sajátjuknak, így annyira sem működnek közre a fenntartásban, amennyire az egy használótól elvárható lenne (pl. szemetelnek, gyakori a vandalizmus). A ”senki földjén” egyfelől bármit lehet (ez látszik a köztisztaság és a közbiztonság területén), másfelől pedig senki sem használja szívesen, így sok a funkcióhiányos terület. A lakótelepi népesség általában viszonylag új tulajdonosa a lakásainak, és gyakran nem hosszú távra tervezik a tartózkodásukat, csak átmeneti állapotnak szánják. A rövid távra tervezett tulajdonosi szerep a megújítási programok során nehézséget okoz, mert így a stratégiának is csak a rövid távú elemeinél várható a lakosság együttműködése. A közös múlttal (és jövővel) nem rendelkező lakótelepi társadalom nem lokálpatrióta, és így a közös ügyek intézését nem tekinti feladatának. A közjóra, a nagyobb egész érdekeiért való cselekvésre elenyésző hajlandóságot mutatnak, mivel azt az egységet már semmilyen szinten nem érzik magukénak.

3.2 Társadalmi viszonyok, szociológiai helyzet A rehabilitációs stratégia kidolgozásához elengedhetetlenül fontos a lakótelep megítélésének, státuszának meghatározása. A városszerkezeti összefüggések és a műszaki jellemzők mellett a társadalmi jellemzők a leginkább meghatározóak. Utóbbi befolyásolja legmarkánsabban az adott lakótelep ingatlanpiaci pozícióját is, ami szintén a státusz meghatározója.

5


A társadalmi összetételt alapvetően befolyásolja a „betelepítéskori” összetétel. A lakások elosztásakor alkalmazott szempontok szerint különböző típusú lakótelepeket különböztethetünk meg. Bizonyos telepeken a szanáltak, illetve nagycsaládosok számára, máshol pedig kifejezetten magas státuszúaknak utalták ki a lakásokat. Megint külön „társadalmi kategóriát” alkot az a réteg, amelybe az OTP-lakások tulajdonosai tartoznak. A kezdeti összetétel a tapasztalatok szerint erősen meghatározza a lakótelep jövőjét, mert a privatizáció után a különbségek egyre nőttek, és az ingatlanpiaci helyzet ezeket a különbségeket tükrözi. Ez sajnos azt is jelenti, hogy bár Magyarországon még nem jellemző a szlömösödési folyamatok nyugaton ismert mértéke, de megfigyelhető az a tendencia, hogy a rosszabb státuszú lakótelepekről hamar „továbbállnak” a kicsit magasabb státuszúak, és így megindul ezeknek a telepeknek a leromlása. A rehabilitációhoz szükséges feladatok meghatározásához, és a megoldási javaslatok kidolgozásához meg kell ismerni az adott telep társadalmának jellemzőit. (Például a parkolási problémák megoldására vonatkozó javaslatok kidolgozásakor kulcskérdés, hogy milyen parkolótípusokra van igény és fizetőképes kereslet, ami nem feltétlenül állapítható meg pusztán a telepen jelenleg parkoló autók száma alapján.) A vizsgálatban segítenek a statisztikai adatok, illetve a kérdőívezéssel gyűjthető információk, valamint a helyszínelések alkalmával, illetve a lakosság tervezésbe való bevonása során készítendő interjúk. A népesség „pozicionálására” vonatkozó vizsgálatok (korösszetétel, család jellemzői, iskolázottság, munkahely, illetve munkanélküliség stb.) mellett fontos információt ad az elköltözési szándék vizsgálata. Megállapítható, hogy melyek azok a rétegek (akár korosztály, akár egyéb szempontok szerint), amelyek szívesen maradnak a lakótelepen, és melyek azok, amelyek számára túl sok az elfogadhatatlan probléma. Ezeknek a problémáknak az elemzésével megállapítható, hogy milyen feladatokat kell megoldani a lakónépesség helyben tartásához. Érdemes azon is elgondolkozni, hogy egy-egy lakótelepet mely réteg számára érdemes vonzóvá tenni, és a megújítás illetve a telep (egyelőre általában nem létező, de kívánatos) marketingje során milyen típusú családokat érdemes megcélozni. Reális cél lehet például a nagy arányban jelen lévő fiatalok, pályakezdők megtartása. Érdekes tapasztalat, hogy a lakótelepek külső és belső megítélése gyakran teljesen különböző. Míg a lakótelepek presztízse a rendszerváltás után jelentősen csökkent, és sokak számára az élhetetlen betonrengeteget jelenti, az ott lakók véleménye sokkal árnyaltabb, és a közvélekedés ellenére sokan igenis szívesen laknak itt. A lakótelep nem csak a szociálisan gyenge rétegek számára lehetőség, és nem kizárólag ugródeszka a fiatal családok számára, hanem kialakult egy olyan réteg is, amely megszerette a lakótelepi életformát, és később sem akarja feladni ezt az életvitelt. Az utóbbi években pedig egyre többet hallani olyan gondolatokat is, hogy a „szocialista lakótelepek” sokkal élhetőbb életteret biztosítanak, mint az elmúlt évtizedekben épített lakóparkok. A lakótelepi népesség nem alkot közösséget, de még egy-egy ház lakói sem alkotnak lakóközösséget, és az a szociológiai probléma számos rendezési vonatkozású kérdés vizsgálatakor fel fog merülni. Ezért ennek elemzését és a megoldási javaslatokat nem külön fejezetben dolgozom ki, hanem a rendezési típusú probléma, illetve megoldás felvetésekor foglalkozom a szociológiai vonatkozásokkal, és az a szemlélet mintegy „átitatja” a javaslatokat.

3.3 Jelenlegi telekstruktúra „Az úszótelek sajátos telektípusa a lakótelepi épületek társasházzá alakításának és később a lakótelepek privatizációjának következménye. A korábban az állam, az önkormányzat vagy valamely szervezet tulajdonában lévő bérlakások nyilvántartása egységes és egyszerű volt – lévén a tulajdonos maga az állam. Az 1960-as évek közepétől az állam lehetővé tette, hogy személyi tulajdonú lakások is épülhessenek (lakásszövetkezet). Az 1965-85 közötti húsz év alatt mintegy 280 ezer szövetkezeti lakás épült, többségében panellakás. Mivel a lakások magántulajdonba kerültek, 6


szükségessé vált, hogy a földhivatali nyilvántartásban önálló helyrajzi szám alatt, önálló alrészletként („albetétként”) megjelenhessen a társasházban lévő önálló rendeltetési egység tulajdona. A gyakorlat szerint az úszótelek határát általában az épület körül egy-másfél méteres távolságban határozták meg annak érdekében, hogy az épülethez tartozó közműcsatlakozások, előlépcsők és járdák még az épülethez tartozhassanak.” (Nagy, 2005.) A lakóépületek esetében az úszótelkes kialakítás miatt esetleges későbbi befektetői akciók (pl. épületek bontása, és új építés piaci szereplők általi megvalósítása) gyakorlatilag lehetetlen, mivel az új épülethez tartozó parkolószükségletet, és zöldfelületi igényt nem lehet kielégíteni. A jelenlegi struktúra tehát nem „csereszabatos”, ebben a rendszerben nem tud megújulni. Az úszótelkes kialakítás az intézményi épületek telkeire is vonatkozik, és kisebb nagyságrendű változás is nehézségekbe ütközik, ugyanis bármilyen fejlesztéshez, bővítéshez telekalakítás szükséges. A gyermeknevelési intézmények annyiban jelentenek kivételt, hogy ott a játszókertek is a telken helyezkednek is. Ugyanakkor a telkek alakja az épület mellett úgy követi az épület alakját, mint a lakóépületek esetében, valamint ezek a telkek is úszótelkek, mivel azokat minden oldalról közterület határolja.

Békásmegyer keleti oldal, földhivatali alaptérkép

Ritkán előfordul olyan eset is, hogy az úsztató telek területén teljesen véletlenszerűnek tűnő módon ékelődik telek. Mosonmagyaróváron a városközponti lakótelepen az egykori rádióállomás telkei a mai napig megmaradtak, és bizonyos mértékben nehezítik a lakótelep központjában lévő beépítetlen területen tervezett fejlesztést, mivel magántulajdonban vannak. Ez a jelenség azonban nem mindennapos, inkább egy érdekesség, és adópolitikai döntéssel, vagy közterületi struktúra kiszabályozásával megoldható a probléma. 7


Az utak szabályozásával kapcsolatban is rendezetlen a helyzet. Valószínűleg a „szocialista várostervezés” nagyvonalúságának köszönhetően előfordult, hogy még a határoló utak szabályozása sem történt meg korrekt módon. Békásmegyeren például a határoló Szentendrei út, illetve a Madzsar József utca területére benyúlik a lakótelep központját úsztató telek. A telepen belüli gyűjtőutak szabályozása általában megoldott, azonban a lakóutcák többségét a telekrendezés szintjén nem alakították ki. Az utcák ezekben az esetekben a lakóépületeket úsztató közterületek részét képezik. A zöldfelületek szintén a „massza” részét képezik, méretüktől és funkciójuktól függetlenül. Ez a differenciálatlan telekstruktúra a fenntartás során és döntési jogköri kérdésekben egyaránt problémát okoz.

3.4 Területfelhasználás és területhasználati szokások A területfelhasználás legalapvetőbb jellemzője a nagy laksűrűség. Ennek mértéke elég nagy különbségeket mutat (50-100 lakás/ha), azonban az is megállapítható, hogy a lakótelep státuszát és állapotát nem lényegesen befolyásolja ez a mutató, egyéb paraméterek nagyobb hatást gyakorolnak. A nagy lakásszám és lakosszám miatt a nagyobb telepek gyakorlatilag kisváros méretűek. Bár a tőlünk keletre lévő telepeken még rosszabb a funkcionális kialakítás, azaz előfordul, hogy teljesen hiányoznak az intézmények, azért Magyarországon is jellemző probléma, hogy nem megfelelő az intézményi ellátottság. A monofunkciós terület sok helyen gyakorlatilag alvóvárosként működik. Az egyoldalú használat miatt a terület élettelenné válik, és a kihaltság érzése mentálisan is rossz irányú folyamatokat indít el. A kizárólagos lakófunkció hátrányai közé tartozik az is, hogy a munkahelyre igyekvők lökésszerű közlekedési igényét nem tudja kiszolgálni sem a tömegközlekedési, sem az egyéni közlekedési infrastruktúra. Az intézményi területek gyakran nem elegendőek, illetve jelenlegi funkciójuk és eloszlásuk a mai lakók igényeinek nem felelnek meg. Ennek egyrészt az az oka, hogy már a telepek megépítésekor „megspóroltak” tervezett intézményeket, így már az akkori normáknak sem feleltek meg. Másrészt pedig a lakónépesség azóta sokat változott, és ehhez a változáshoz nem igazodott a létrehozott hálózat. Nagyon jellemző, hogy a kulturális létesítmények hiányoznak, és ez kölcsönhatásban van a közösségi, civil szerveződések alacsony számával és gyengeségével. A megváltozott életmód miatt ma több igény lenne a szabadidő eltöltését szolgáló, illetve sportolásra alkalmas létesítményekre is. Ezek hiánya arra kényszeríti a lakókat, hogy még több időt töltsenek el a lakótelepen kívül, és valóban csak aludni járjanak haza. A szabadidő eltöltéséhez kapcsolódik a zöldfelületek használata is, ennek részletes elemzésére a vonatkozó fejezetben sor kerül. A jogi területfelhasználási kategóriák vonatkozásában megállapítható, hogy a hatályos tervek övezeti tagolása jellemzően nem elég részletes. Leggyakrabban a terület a „nagyvárosias telepszerű lakóterület” területfelhasználási kategóriába, és a „telepszerű lakóterület” övezetébe tartozik. Előfordul, hogy az alapintézményeket külön övezetbe sorolják, de ezen kívül semmi nem jelenik meg a terület használatának (potenciális) sokszínűségéből, illetve ennek szerkezetéből. Kevés a kiskereskedelmi és szolgáltató, vendéglátó egység, és a munkahelyi funkció jellemzően hiányzik. Ezek a hiányosságok egyre inkább erősítik az ingázás szükségességét. Az alvóvárosi jelleg azt is eredményezi, hogy a meglévő gyermeknevelési intézmények kapacitása nem kihasznált, mivel a szülőknek „úgyis utazniuk kell”, hát viszik magukkal a gyerekeket a munkahelyükhöz közeli óvodába, iskolába. Amennyiben mégis a lakótelepen járnak iskolába a gyerekek, akkor is gyakori, hogy „munkába menet” autóval viszik őket iskolába, ami a köztér-használatban, a parkolás miatt okoz konfliktust. A munkahelyek hiánya azokon az alacsonyabb státuszú lakótelepeken is kiemelt probléma, ahol a lakók nagy részének nincs munkája. Ezeken a területeken az is gondot okoz, hogy utcán és italboltok körül lézengő munkanélküliek számára nincs pozitív minta. 8


Lehetőséget jelent, ha van a lakótelepen olyan terület, amelyet nem építettek be (általában azért, mert nem sikerült befejezni a telepet a tervek szerint, máskor azért, mert egyes részekre terv sem volt). Az építés lehetőségével egyrészt azért fontos foglalkozni, mert hiányzó funkciókat lehet a területen pótolni, másrészt pedig azért fontos, mert jelenleg gyakorlatilag csak ezek a területek számítanak a befektetők számára érdekesnek. Ugyanezen okokból a másik lehetőség valamely intézmény (esetleg lakóépület) funkcióváltása. Gyakran azonban az ilyen akciók heves ellenállásba ütköznek a lakók részéről.

Beépítésre kijelölhető terület Békásmegyeren

3.5 A közművek elhelyezkedése A 60-as, 70-es évek lakótelepeire általánosan jellemző, hogy teljes körű a közmű ellátottság, egységes rendszerben épült ki, a hálózatok elegendő kapacitásúak, nincs térszint feletti hálózat, és a csatornázottság magas színvonalú. Ugyanakkor mára már a 30-50 éves hálózatokon és csomópontjain mutatkoznak az avulás jelei. A lakótelepek közműhálózatának alapvető problémája és egyben előnye, hogy egyszerre épült ki, és így egyszerre is fog elavulni. Ez a tény nem csak a lehetőségét biztosítja, hanem szükségessé is teszi a teljes rendszer újragondolását. A technológiai indokokon kívül a teljes rekonstrukciós átépítés melletti érv az, is, hogy a jelenlegi nyomvonalak a „minden közös” elve mentén készültek el, és a jelenlegi tulajdonviszonyok között, illetve a jövőbeni fejlesztések szempontjából rengeteg problémát okoznak. A szövevényes közműhálózat mindenhol kanyarog, átszövi a lakótelepek területét. Különösen a távhőellátási vezetékpárok tört nyomvonala mutat tekervényes hálózati képet, és a nagy kiterjedésű szerelvényaknák helyfoglalása is jelentős. A hálózatra belső terükkel maguk a lakóházak is fel vannak fűzve, tehát az épületek üzemeltetési összefonódása maximális. A jelenlegi közműhálózat vezetékei az épületek körül is közművezetéknek számítanak, így nem mehetnek magánterületen, ami megnehezíti a telekkorrekciókat és telekalakításokat. A kiváltás engedélyezése nehézkes, és jelentős költséggel jár, ezért is érdemes lenne átgondoltan hozzányúlni a rendszerhez a kis léptékű módosítás, „toldozás-foltozás” helyett. Az újratervezés ráadásul lehetőséget nyújt a korszerűbb, alternatív, „zöldebb” megoldások alkalmazására. A fejlesztési lehetőségek területén az egyes szakági teendőkkel kapcsolatban fontos kiemelni, hogy az egyesített rendszerben történő csatornázás nehezíti a csapadékvíz hasznosítását, ami fontos eleme lehetne egy új koncepciónak.

9


A nagyvonalú tervek megvalósulását több tényező nehezíti. Az anyagi nehézségek komoly visszatartó erőt jelentenek, valamint a kevert tulajdonviszonyok (önkormányzati és magán, Budapesten fővárosi és kerületi önkormányzati és magán)is nehezítik az átfogó változást, a nagyobb beruházásokat. Jelenleg tehát csak egyes épületekhez kapcsolódóan történnek beruházások (pl. leválás a távhőről), rossz állapotban lévő kisebb szakaszokat cserélnek pl. csőtörés esetén. Komolyabb beavatkozás kivitelezése fizikailag és jogilag is annyira bonyolult, hogy az önkormányzatok egyelőre nem nyúlnak hozzá, csak kerülgetik (és remélik, hogy a vezetékek ott futnak, ahol a terven jelöltek). A lakások léptékében vizsgálva is égetően szükséges a változtatás, mert a paneles lakókörnyezet tipikusnak mondható problémája a nagyon magas rezsiköltség, ami a rendszerváltás után drasztikus mértékben megnövekedett. Mindez elsősorban az energia- és a közüzemi díjak drámai megemelkedésére vezethető vissza, s jelenleg a rezsiköltségek tekintetében alig létezik drágább lakhatási mód, mint a paneles lakótelep egycsöves fűtési rendszerrel. A jelenlegi támogatási rendszerek hatására elsősorban épületszigetelési munkák történtek, a gépészeti rendszer átalakítására sokkal kevesebb helyen volt mód, pedig pusztán az egyedileg mérhető és szabályozható fogyasztással nagyon komoly megtakarítást lehet elérni. Meg kell jegyezni azonban azt is, hogy az igazságosságra törekedni így is nehéz, mert az egyes lakások házbéli pozíciója jelentősen befolyásolja az energiaszükségletet a fűtés tekintetében, mert a sarok- és „körbefűtött” lakások között nagyságrendi különbség van. A különböző társasházak különböző módszerekkel kezelik ezt a helyzetet: van, ahol korrekciós tényezőkkel próbálják igazságosabbá tenni a rendszert, és van, ahol nem változtatnak semmit. Ez a tényező egyszerűen befolyásolja a lakás energiaszükségletét és piaci értékét – kinek milyen adatott. Az utóbbi eset problémája lehet az is, hogy az egyedi mérés „potenciális vesztesei” nem akarnak együttműködni a korszerűsítés során.

3.6 Közlekedés, parkolás Az egyes lakótelepek városszerkezeti sajátosságai szerint eltérően ugyan, de érezhető a lakótelepek lökésszerű közlekedési igénye. Ennek oka elsősorban a munkahelyek hiánya. Különösen igaz ez a szatellit-jellegű telepek esetében, és azokon a helyeken, ahol a lakótelep építésével egyidejűleg tervezett közlekedési fejlesztések végül elmaradtak. Városszerkezeti összefüggéseket vizsgálva az is megállapítható, hogy a lakótelep egysége a szomszédos területrészek közé gyakran zárványként ékelődik, és nincsenek igazán élő kapcsolatai a környezetével. Ennek a kapcsolatnak a hiánya különösen szembetűnő azokon a helyeken, ahol valamilyen értékes hely van (pl. a Duna-part Békásmegyeren és Csepelen) a telep közelében, és a lakók mégsem használják azt. A zárvány jelleg kialakulásában szerepet játszi az is, hogy a lakótelepek sokszor fő közlekedési útvonalak mentén helyezkednek el, ami a gyakorlatban fizikailag és mentálisan is elzárja őket az út másik oldalán lévő területektől. A lakóutcákon és különösen az intézmények közelében gyakran okoz konfliktust az autós közlekedés. A lakótelepi utcák, közterületek lehetséges és kívánatos mértékű gyalogos használatát sokszor gátolja az autók jelenléte. A munkahelyükre autóval utazók gyerekeiket autóval viszik reggel az iskolába, és ehhez mindenfajta gyalogos útvonalat is megfelelőnek találnak, ami a köztérhasználat kultúrájának leromlását eredményezi. A gyalogos közlekedésre gyakorolt hatásokkal részletesebben a közterületek használatáról szóló fejezetben foglalkozom. A tömegközlekedési rendszert a telepek létesítésekor általában átgondoltan tervezték meg, azonban sok esetben a tervezett hálózatnak nem minden eleme épült ki. Problémát jelent az is, hogy az eltelt évtizedek során megváltoztak az igények, az életmód, emiatt a megvalósított rendszer is felülvizsgálatra szorul. A közterületek állapota, a megállók környezete és a csatlakozó gyalogos, kerékpáros felületek állapota miatt a tömegközlekedés is kevésbé vonzó közlekedési alternatíva. A 10


gyalogos közlekedéssel kapcsolatos konfliktusokat a közterületek használatát elemző fejezet tartalmazza. A lakótelepek tipikus és kritikus problémája a parkolás. A lakótelep státuszával összefüggésben az egy lakásra jutó gépjárművek száma változó, és bizonyos (alacsonyabb státuszú és így kevesebb autóval rendelkező) telepeken nem okoz komoly problémát a parkolás, mégis szinte minden lakótelepen kevés a parkolóhely. Az öntudatosabb lakók gyakran megkeresik az illetékes önkormányzatot, hogy biztosítsák számukra a jogszabályban előírt parkolóhelyet.

Parkolás a békásmegyeri Heltai Jenő téren

A lakóépületek környezetében a parkolási szokásokat elsősorban a közbiztonság, és a számokkal nem mérhető, szubjektív biztonságérzet befolyásolja. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a lakók olyan helyen hajlandók parkolni, ahol az ablakukból rálátnak az autójukra. (Ez okból előfordul, hogy a parkolók fásítását is hevesen ellenzi a lakosság.) A kialakított szabályos parkolóhelyek száma és az „adott épülethez tartozó” gépkocsik száma a legritkább esetben egyezik, és mivel a lakók a fenti okok miatt nem rugalmasak, a parkolóhelyek kihasználtsága illetve „túltelítettsége” nem egyenletes egy-egy telepen. Gyakran alakítottak ki a lakótelepek szélén nagyobb parkolófelületeket, azért, hogy a parkoló-ellátottság növeljék, ugyanakkor a telep belsejében minél nagyobb szerepe és tere legyen a gyalogos felületeknek és a zöldfelületeknek. Ezek a „kieső helyen lévő” parkolók rendszerint nem kihasználtak, jobbára akkor tudnak működni, ha zárt, őrzött parkolókká alakítják ki őket, és nem túl borsos áron kínálják ezt a szolgáltatást. Az épületek közelében ugyanakkor minden szabálytalan lehetőséget is megragadnak a lakók a parkolásra, ami azt jelenti, hogy a tűzoltó felvonulási utakon, a zöldfelületeken, a gyalogos felületeken is megállnak, és gyakran a parkolókat is két sorban használják, az autót úgy hagyják ott, hogy arrébb lehessen gurítani, és a „bezárt” autó ki tudjon állni. A parkoló-ellátottság az intézmények környékén is alacsony. Ennek egyrészt az az oka, hogy nincs elegendő, megfelelően kialakított parkolóhely, másrészt az is okozza, hogy a gyermeknevelési intézmények környékén például túlzott az igény a parkolásra. A túlzott igény alatt azt értem, hogy a gyerekeket a telepen belül is autóval viszik a szülők, ami lökésszerűen olyan nagy parkolási igényt generál, amit véleményem szerint értelmetlen volna kielégíteni. Ugyanakkor az egyéb meglévő és tervezett intézmények esetében sem áll rendelkezésre a jogszabályoknak és a használatnak megfelelő számú parkolóhely.

11


A parkoló-ellátottság egyenetlenségei Békásmegyeren

3.7 Közterületek, zöldfelületek használata, fenntartása A lakók köztér-használata jelenleg jellemzően arra szorítkozik, hogy az ablak alatt (akár a zöldfelületen) parkolnak az autójukkal, amivel elmennek a munkahelyükre (útközben beadják a gyereket a megfelelő nevelési, oktatási intézménybe), majd hazamennek. Ha nincs autójuk, akkor átvágnak a házak közti zöldfelület valamely ösvényén, és elgyalogolnak a legközelebbi tömegközlekedési eszköz megállójáig, akiknek pedig munkájuk sincs, azok a telepen lévő italboltok környékén lézengenek, vagy a zöldfelületek félig elhordott padjain üldögélnek.

Sétány

A közterületek leromlott fizikai-műszaki állapota mellett a gyalogos hálózat és a zöldfelületek átlátható rendszere is érezhetően hiányzik a nagyobb lakótelepekről. Az arculat nélküli, összemosott, rossz műszaki állapotú, gondozatlan közterületek gyakran válnak funkcióját vesztett 12


területekké, és ezzel leromlásuk folyamata tovább gyorsul. A rendszer hiánya és a nem kellően karakteres funkciók gyakran okozzák a túlhasználatot, ami alatt azt értem, hogy gyakori a zavaros rendeltetésű, egymást zavaró tevékenységekkel terhelt terület. Több okból is felmerül a kérdés, hogy „igazi” közterület-e minden, ami a házakon kívül van. A használat és a fenntartás, finanszírozás szempontjából is kérdések vetődnek fel. A zöldfelületek rossz állapotát egyértelműen a forráshiány, a fenntartás nehézségei is okozzák. Az önkormányzatokra megoldhatatlanul és bizonyos esetekben indokolatlanul nagy terhet ró ezeknek a közterületeknek a fenntartása. Vannak a lakótelepeknek olyan részei, amelyeket csak egy-egy épület lakói használnak, és vannak olyanok, amelyeknek jóval nagyobb (lehetne) a vonzáskörzete, akár a lakótelepen is túlnyúló, mégis ezek a jelenlegi, hierarchia nélküli rendszerben egyforma megítélés alá esnek. A fővárosban további problémát jelent az is, hogy a strukturálatlan övezeti rendszer miatt az önkormányzatok nem kapják meg a zöldfelületek fenntartására elkülönített támogatást. A lakótelepek korösszetétele az elmúlt évtizedek alatt sokat változott, így megváltoztak az igények is. Sok helyen szükség lenne az idősebbek foglalkoztatására, több pihenőhelyre, máshol pedig éppen a fiatal korosztály erősödött meg, és az ő szempontjaiknak kellene előtérbe kerülni. Szinte minden lakótelepen komoly problémát jelent a vandalizmus, ami elsősorban arra vezethető vissza, hogy a helyüket nem találó, lekötetlen energiával rendelkező kamaszkorú fiatalok számára nincs elegendő és megfelelően elfoglaltság. Szociológiai jellegű probléma, de szorosan összefügg a közterületek használatával, hogy a lakók nem éreznek felelősséget a környezetük iránt, és ez a gazdátlanság további romlást eredményez a műszaki állapotban és a használat módjában. A folyamat visszafelé is működik, és a negatív spirál alapvetően befolyásolja a lakók környezethez való hozzáállását és identitás-tudatát. A zöldfelületek, szabad terek és utcák használatát a műszaki kialakítás is befolyásolja. A régi burkolatok rossz minőségűek, elavultak, az újak pedig rendszerterv, arculatterv hiányában esetlegesek, nem tükrözik az utak hierarchiáját, „nem mutatnak utat”. A rendkívül kevés utcabútor esetében is hasonló a helyzet: a régiek inkább rontják az utcaképet, és nem kifejezetten alkalmasak funkciójuk betöltésére, az újakat pedig sok esetben átgondolatlanul helyezték el. A zöldfelületeken tipikusan jelen vannak az áttaposások, amelyek a megfelelő feltártság hiányát mutatják, és egyrészt esztétikai problémát okoznak, másrészt a zöldfelületeket esős időben használhatatlan sártengerré változtatják. A játszóterek és sportpályák állapota sem mindig megfelelő. A játszóterek szabványosításával ugyan megtörtént a játszószerek cseréje, de azok telepítése és kialakítása rendszerint esetleges, sablonos. Gyakran előfordul, hogy a felújított játszótereket magas kerítéssel veszik körbe, ami esztétikailag és mentálisan is problémát okoz, bár az elkerítés valamilyen módjára természetesen funkcionális okok miatt szükség van. A növényállománnyal kapcsolatos problémák egy része a fenntartás hiányosságaira, színvonalára vezethető vissza. A szakszerű ápolás, öntözés hiánya miatt a zöldfelületek általában elhanyagoltak. A problémák más része a telepítéssel kapcsolatosak. Ezen a téren is gyakori volt, hogy a tervezett beruházás töredéke valósult meg, valamint a zöldfelületek gyors beállása érdekében gyorsan növő, pionír fafajokat alkalmaztak és sűrű hálóban többször annyi fát telepítettek, mint amennyi hosszú távon szükséges. Az eredeti elképzelés szerint ezeket az állományokat gyéríteni kellett volna, de ez a gondozás során (vagy annak teljes hiányában) elmaradt és így a túl sűrű facsoportok összeboruló koronái mély árnyékot adnak. Ezek alatt a facsoportok alatt a zöldfelületek használhatatlanná válnak, alattuk kipusztul a gyep, az „erdőszerű” részeken rosszabb a közbiztonság, és a fák a szomszédos épületek lakásait is túlságosan beárnyékolják. A faállomány felújításának hiánya miatt a gyorsan öregedő fajok egyedei sokszor balesetveszélyessé váltak. A lakók gyakran tesznek panaszt emiatt, azonban ennél hangosabban csak akkor emelnek panaszt, amikor az önkormányzat kivágná a fákat. 13


A sűrű, hálós telepítésű fák tervezett gyérítése nem történt meg

A zöldfelületek kialakítása gyakran igénytelen, az intézmények, szolgáltató központok körüli terek növényhasználata szegényes, szembetűnő az elhanyagoltság. Az épületek körüli előkertek többsége szintén elhanyagolt, nem kihasznált, a lakók által megművelt díszkertek kialakítása pedig tervezői a szemmel sokszor nem elég rendezett. A kertépítészeti feladatok tekintetében is érezhető az átfogó funkcionális elképzelés hiánya, és a felújítások esetlegessége. A jelenlegi támogatási és politikai rendszerben a látványos, kisebb területet érintő, szigetszerű beavatkozások valósulnak meg. A koncepció nélküli pontszerű beavatkozások, a humanizálás jegyében gyakran léptéket vesztett próbálkozások nem hoznak tartós és hathatós javulást.

3.8 Építészeti karakter Az építészeti karaktert a beépítés, telepítés jellege és az épületek magassága alakítja. A nagy laksűrűség elérése érdekében a lakótelepek épületállománya magas és középmagas épületekből áll. A telepek városképi megjelenését elsősorban a lakóépületek ritmusa határozza meg, ami a tervezés színvonalától függően jobb, vagy rosszabb. Általában azért elmondható, hogy a lakótelepek képe komponált, és az épületek között elhelyezkedő nagy kiterjedésű zöldfelületek is javítják (vagy legalább megfelelő kialakítás esetén javíthatják) a városképet. A lakóépületek nagy tömege, és monoton, szürke homlokzata azonban kedvezőtlen városképi elem, és a lakók, illetve a kívülállók is egyetértenek ebben. Ezért a lakótelepek humanizálásának kedvenc formája az épületek színezése, ami szakszerű megvalósítás esetén valóban segítheti a kedvezőbb arculat kialakítását és az identitás-tudat növelését is. A gyakorlatban sajnos az elkészült színezések sem a színdinamikai, sem a technológiai követelményeknek nem mindig felelnek meg. Tovább rontja a helyzetet, amikor nem a teljes lakótelepre készül színezési terv, hanem egy-egy épület készíttet a lakóknak tetsző változatot, és az így kialakuló szín- és mintakavalkád gyakran nem tetszetős. Előfordulnak „historizáló” próbálkozások is, Mosonmagyaróváron például a panelházak bütüjére a település fontos épületeit (pl. templomait) ábrázoló régi képeslapok másolatát festették. 14


A központok kialakítása is kedvezőtlennek mondható. Ahogy Berényi András, Újpest főépítésze fogalmazott, a lakótelep sok szempontból a feje tetejére állított világ, például abban is, hogy a lakóépületek magasak, és a középületek alacsonyak. A megszokott városias kialakítással ellentétes beépítés, a térfalak, iránypontok hiánya nem ad jó térérzetet. A centrumok nem kiemelkednek, hanem meglapulnak, és ehhez hozzáadódik a kereskedelmi és szolgáltató épületegyüttesek és környezetük igénytelen megjelenése, ami végképp kedvezőtlen látványt eredményez. A centrumokhoz kapcsolódó közterületek sem látják el hagyományos szerepüket a vonatkozó fejezetben részletezett okok miatt. 4

A rendezés eszközeinek használata

A rendezési eszközök használatának módját, lehetőségeit természetesen alapvetően meghatározza, hogy milyen célból használjuk azokat. Véleményem szerint a lakótelepek megújításának optimális módja a legtöbb esetben az, ha az építészeti-történeti-szociológiai folytonosság megtartása mellett sikerül elősegíteni a változtatások megvalósulását. A lakótelepek világa nem csak problémákat, hanem értékeket is jelent, valamint túl sok a lakótelepi lakás ahhoz, hogy egyszerűen lemondjunk róluk. Nem vagyok meggyőződve róla, hogy az utóbbi évtizedekben megvalósult lakásépítési formák (lakóparkok, és a széttelepülés változatos formái) kevesebb gondot fognak okozni, mint a lakótelepek. Az értékeket megtartva, és a karaktert nem „elhazudva” kellene megújítani ezeket a lakóterületeket, hogy minőségi életteret biztosítsanak a lakóik számára, és vonzó lehetőséget jelentsenek a városok belső területein az otthonteremtésre, életre és a tőke befektetésére egyaránt.

4.1 Telekalakítás, közterületi struktúra kialakítása A jelenlegi úszótelkes kialakítás problémáinak egy részét meg lehet oldani a differenciáltabb közterületi struktúra kialakításával. A fenntartást és használatot is segíti, ha egy városias jellegű telekstruktúra alakul ki, nyilván a telepítése szabta kötöttségek határain belül. Vannak lakótelepek, ahol nagyobb mértékben meg lehet ezt valósítani, és van, ahol kevésbe, de mindenhol lehet erre törekedve eredményeket elérni. A nagy egybefüggő területen belül meg kell határozni a lakóutcákat, és ki kell jelölni, hogy melyek azok a területek, amelyek valódi közterületként működnek, és melyek azok, amelyek jobban funkcionálnak, ha csak egy-egy épület lakóit szolgálják. A kimondottan közterületi jellegű utcák, terek és nagyobb zöldfelületek, parkok kijelölése után visszamaradó tömbök területén lehet meghatározni az épületekhez, épületcsoportokhoz tartozóan a parkolókat, saját használatra szolgáló „lakókerteket”. Szabályozási terv részlet - Békásmegyer-kelet

15


A lakótelep területének „felparcellázása” azért is lehet jövőbe mutató, mert egy esetleges befektetői akcióhoz az épülethez kapcsolódóan szükség van területre, ahol a zöldfelületi és parkolási mutatókat biztosítani lehet. Ugyanakkor a kialakuló épület körüli telkek tulajdonviszonyával kapcsolatban rengeteg kérdés merül fel. Mindenekelőtt természetesen teljesen más helyzetek alakulnak ki, más problémák adódnak a különböző státuszú lakótelepeken. A tulajdonba adás mellett szól az előbbi érv, illetve hogy akkor az önkormányzat végérvényesen megszabadul a területet fenntartása miatti tehertől. Éppen ez felmerül problémaként is, mert a tulajdonjog átruházásával az önkormányzat az irányítást is átadja, és félő, hogy a közterületekkel és így már a teljes területtel kapcsolatban olyan tehetetlen lesz az önkormányzat, mint a lakásokkal, épületekkel kapcsolatban. Ez az aggály véleményem szerint nem annyira súlyos (bár bizonyos telepeken nyilvánvalóan nem lehet megoldás), mert megfelelő szabályozással és a szabályok építéshatóság általi betartatásával akár komolyabb hatással is lehetne a terület alakulására, mint „stratégiahiányos” és forráshiányos fenntartóként. A használatba adás mellett szól, hogy a tulajdonjog megtartása mellett a fenntartás problémáját átruházza az önkormányzat, és az intézkedéstől az is várható, hogy a lakók hozzáállása a közterületek fenntartásában való részvétel során pozitívan változik. A szociológusok véleménye szerint a területeket gondozásba adni rövid távra jó, de jól kell megválasztani azt a közösséget, amely felelősséget vállal a területért. A lakóközösség csak nevében közösség, az életben ez csak egy szervezeti forma, és az a szerencsés, ha valós, azaz belső kohézióval és kötődéssel rendelkező közösségre bízzák a területeket. Van igazság azonban abban is, hogy ha minden marad a régiben, megmarad a lehetősége, a legegyszerűbb módja az egységes kezelésnek, mégis az elmúlt évtizedek tapasztalatai szerint ez a rendszer nem működik kielégítően. Az intézmények telkét és környezetét is érdemes jövőbemutatóan alakítani. Az épületek előkertjeit érdemes az intézmény telkéhez csatolni, és értelmes, fejlesztésre is alkalmas telkeket alakítani az épület vonalát követő telekforma megtartása helyett.

Szabályozási terv részlet - Békásmegyer-kelet

16


A városrendezés során új építési helyeket, parkolóhelyeket kell és lehet találni a lakótelepeken, és ennek telekrendezési feltételeit biztosítani kell. A sajátos adottságoknak megfelelően egyéb lehetőségre is nyitottnak kell lenni, például a keretes jellegű beépítés (pl. budapesti Káposztásmegyeri lakótelep, mosonmagyaróvári Móra lakótelep) esetén sokkal jobbak a tulajdonba vagy használatba adás lehetőségei, és a telekalakítás rendszere is egyértelműbb lehet, mert jobban hasonlít egy „klasszikus” városi tömbre. Sajátos problémahalmazt jelentenek a közművezetékek nyomvonalai, amely problémákra a közművesítéssel foglalkozó fejezetekben részletesebben kitérek. Összefoglalóan a telekalakítással kapcsolatos tanulság az, hogy a közmű rendszer hosszabb távú jövőjéről kell dönteni ahhoz, hogy a telekrendezés során szükséges változtatások szakszerűen, a közmű fejlesztésekkel összehangoltan történjenek. Megjegyzendő, hogy a használatba adás rendszere telekalakítás nélkül is működhet és működik. Csepelen például az önkormányzat az előkertek fenntartására szervez programot és biztosít anyagi támogatást, a vállalkozó kedvű nyugdíjasokat ilyen léptékű feladat is teljesen leköti. Újpesten két évtizede működik a bérbeadás rendszere, és a terület beazonosítása egyszerűen egy helyszíni szemle során közös határkijelöléssel történik. Tehát a telekrendezés nem elsősorban az érintett területek használatba adása miatt történik, sokkal inkább egy komplexebb szemléletben is életképesebb rendszer kialakítását célozza meg.

4.2 Differenciált használati struktúra kialakítása A közterületek hatékonyabb is igényesebb használata érdekében célszerű a jelenlegi, illetve tervezett funkció alapján jobban tagolni a területeket. Az egyes területegységek rendeltetésének tisztázása önmagában is sok konfliktus megszüntetését lehetővé teszi, például ha kijelölésre kerül hivatalosan is kutyafuttató, akkor nem fognak minden zöldfelületen kutyákat sétáltatni, és a többi területen olyan funkciók (és kertépítészeti kialakítási módok) is megjelenhetnek, amelyek a kutyafuttatással nem lennének összeegyeztethetőek. Ugyanígy a parkolás miatti konfliktusok megoldásának első lépése is az egyes területek funkciójának meghatározása. Természetesen ez azt is jelenti, hogy az igényeket alaposan felmérve, a területet használók szokásait megismerve meg kell határozni, hogyan lehet a különböző igényeket egymás mellett optimálisan kielégíteni. A nagy, összemosott, mindenre használható és semmire sem használható senki földje helyett tehát alakuljanak ki világosan elkülöníthető funkcionális zónák. Az intézmények területén is felülvizsgálatra szorul a legtöbb lakótelep, mert gyakran nem megfelelő az intézményi ellátottság. A mai igényeket és lehetőségeket átgondolva lehet életet vinni a lakótelepekre. Szerencsés, lenne, ha a közigazgatás, az egészségügy minél több helyen „kitelepedne”, ezzel is példát mutatva, hogy a lakótelepeken az alváson kívül mást is lehet csinálni, például hivatalos ügyeket intézni, dolgozni. A közszolgáltatások kitelepedése mintát adhat a munkahelyteremtésre is, és impulzust jelenthet a telepek minél sokszínűbb használatához. Fontos továbbá, hogy fizikailag is legyen hely a közösségi, civil szerveződések számára. A lakótelepek humanizálása nem elsősorban a kedvezőbb esztétikai megjelenés kialakítását jelenti, hanem a monofunkciós alvóvárosból a „sokszínű város” szintjére való felemelést, tehát nem a formai megoldások, hanem a funkcionális változások hozhatnak hosszú távú és mélyre ható eredményt. A szabályozás készítése során ezért kulcskérdés lehet a vezérszint szabályozása, hiszen a földszinti helyiségek funkciója alapvetően meghatározza, hogy mi mindenre lehet használni a lakótelepet, illetve hogy milyen az „utcai élet” és a közösségi élet. Előnyös, ha nem csak a kisebbnagyobb kereskedelmi és szolgáltató központokban, hanem a lakóépületek földszintjén is változatos kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó, közösségi funkciójú helyiségek kerülnek kialakításra.

17


Az egyes lakótelepek sajátos adottságai miatt természetesen ezt a feladatot is különböző módon lehet és kell megoldani. Egyrészt az adott lakótelep státuszának, a lakosság igényeinek megfelelő és az adott helyzetben kedvező szociológiai változásokkal kecsegtető funkciókat kell előnyben részesíteni. Másfelől pedig az épületek építészeti kialakítása is jelentősen befolyásolja a lehetőségeket. A mosonmagyaróvári Móra lakótelepen vannak olyan lakóépületek, amelyek földszintjén garázsok vannak, ezeket át lehetne alakítani, ha sikerül megoldani a parkolási lehetőség biztosítását. További nehézséget jelentene a helyiségek alacsony belmagassága és a paneles technológia miatt az átalakítások nehézkessége. Felmerül a probléma, hogy mivel az egyenkénti csere nem jó megoldás, egyszerre kéne a teljes földszintet megtölteni funkcióval. Ez a tulajdonviszonyok miatt sem egyértelműen könnyű, valamint kérdés az is, hogy van-e egyáltalán ennyi kereskedő, szolgáltató, vendéglátó, civil szervezet, akik megtöltenék a helyiségeket. Békásmegyeren például az ún. „lábasházakban” ilyen szempontból kifejezetten jók az adottságok, mégis kihaltak a földszinti üzletek, aminek okaként egybehangzóan a nagy bevásárlóközpontokat teszik felelőssé. Tehát a szabályozás és a fizikai-műszaki feltételek kialakításával biztosítani tudjuk a lehetőséget, de a megvalósulás érdekében komoly, nem szabályozást igényló háttérmunka szükséges. A munkahelyteremtés szintén kulcskérdés a lakótelepek élhetőségének javítása érdekében. A fenti városias funkciók telepítése természetesen munkahelyeket is teremt. Ezen kívül további lehetőség bizonyos lakóépületekben elhelyezkedő lakások irodai használata. A megújítás egyéb formái és a saját használat és fenntartás feladatai további munkalehetőséget biztosíthatnak, így például az egyedivé tett gépészeti rendszerek felügyelete, a kertek, tetőkertek gondozása, a parkolók, mélygarázsok üzemeltetése, a szelektív hulladékgyűjtés gondozása.

4.3 A beépítés paramétereinek szabályozása, építési előírások Természetesen a beépítés paramétereinek meghatározásánál sem lehet minden esetben követhető „útmutatót” adni, de a mérlegelést és döntést segítheti az előkerülő témák, problémák, lehetőségek összerendezése. Az alábbiakban felvetem azokat a lehetőségeket, amelyek a lakóépületek rehabilitációja során általában felmerülnek, és az építési előírások között előkerülnek. A lakóépületek felújítása során a használatot és az arculatot egyaránt befolyásolhatják a különböző típusú földszinti hozzáépítések. Szóba jöhet a bejáratok hozzáépítéssel történő kialakítása, hangsúlyosabbá, kulturáltabbá, jobban használhatóvá, biztonságosabbá tétele. A bejáratokhoz kapcsolódóan szükség lehet építésre a hulladékgyűjtés és rendszerezés minél kulturáltabb megoldásához is. A bejáratok környékének jól használható és esztétikus kialakításához elengedhetetlen az akadálymentesítés megvalósításának végiggondolása. A kedvező telepítésű épületeknél elképzelhető a földszinti lakásokhoz teraszok, télikertek építése, amihez adott esetben saját használatú (pl. alacsony sövénnyel) kerített kert is csatlakozhat. Az emeleti lakások esetében a hozzáépítés szokásos módjai a loggiák, erkélyek építése, illetve beépítése, télikertek kialakítása. Az épületek belső átalakításával is jelentős értéknövekedés érhető el. Lakások összenyitásával, illetve iroda céljára való átalakítással a belső elrendezés megváltoztatása a piaci értéknövekedés mellett a tágabb környezetre is jó hatással lehet. A felújításokkal kapcsolatos városrendezési, építészeti, statikai elvárásokat természetesen az adott helyzetben komplexen gondolkodva elő kell írni, hogy az átalakulás színvonalas és előremutató legyen. A nagy méretű burkolat felületek, és magas beton falak esztétikai és klimatikus hatását ellensúlyozandó zöldtetők, tetőteraszok és zöldhomlokzatok előírása lehet megoldás ott, ahol a burkolt felület csökkentése a funkcionális kialakítás miatt nem jöhet szóba, esetleg a burkolt felület 18


növelés szükséges pl. parkoló létesítése céljából. Természetesen ez a megoldás nem szabad, hogy lehetőséget biztosítson a burkolt felületek további növelésére olyan helyeken is, ahol ez különben megelőzhető lenne. A tetőszerkezetekkel kapcsolatban is több elképzelés, illetve megoldás létezik. A felújítás előtt álló épületek esetében elkerülhetetlen a tetőszerkezet javítása konstrukciós hibák és kivitelezési hiányosságok, valamint az eltelt idő alatt bekövetkezett „normális” avulás miatt. A rekonstrukció során számos lehetőség nyílik a korábbi szerkezet módosítására is. Az egyszerű javítások kívül szóba jöhet új, alacsony hajlású magastető építése, ami nem változtatja meg az épületek képét, de kiküszöböli a lapostetők szerkezeti problémáit. Lehetőség van magastető építésére is, ennek városképet formáló szerepe elsősorban a 4-5 szintes házak esetén lehet harmonikusabb, illetve ilyen magasság esetén számottevő a változás a köztéren tartózkodó ember térérzete, látótere szempontjából. és A magastető létesítésével kialakítható tetőtér is lényeges szempont lehet a mérlegelés során, és amennyiben ezt engedélyezik, úgy célszerű lehet annak rendeltetésére vonatkozóan is szabályokat előírni. Ilyen szabály lehet például, hogy csak a legfelső szint lakásinak bővítésére szolgálhat, vagy csak gépészeti és tároló helyiségeket lehet elhelyezni. Más megközelítésben éppen a kialakítható lakások piaci értéke a vonzó ebben az alternatívában, így előfordulhat, hogy önálló, esetleg jóval nagyobb teraszos („trendi”) lakások értékesítésének lehetőségét látja ebben egy-egy társasház, vagy önkormányzat. Felmerül az is, hogy a földszinten üzletté alakítandó lakások pótlását lehetne megoldani a tetőtéri lakásokkal. Az utóbbi lehetőségeket természetesen nem csak magastető kialakításával, hanem emeletráépítéssel is lehet biztosítani. Mindkét esetben szükséges előírni a talajmechanikai és statikai vizsgálatok és tervek szükségességét. A gépészeti megoldásoknak is szükségessé tehetnek előírásokat, például az egyre szaporodó légkondicionálók, és a potenciálisan megjelenő napkollektorok és napelemtáblák elhelyezésére vonatkozóan érdemes szabályokat hozni. A homlokzat látványát befolyásolják még a biztonsági rolók (elsősorban a földszinten jellemző), és az árnyékoló szerkezetek. Az elhelyezésükre és egységes kialakításukra vonatkozó szabályok már inkább az arculati kérdések témakörébe tartoznak. Teljesen más szempontokat kell figyelembe venni akkor, ha a rehabilitáció során részleges vagy teljes bontást is terveznek. Ebben az esetben az új beépítés paramétereit az adott rehabilitációs terv céljai szerint lehet meghatározni. A gyakorlatban általában a kialakult állapotot szabályozzák, de előfordul olyan szabályozási terv, ahol az építési előírások között a lakóépületekre vonatkozóan is kimondottan megjelenik, hogy egy-egy épület bontása után a jelenlegi (kialakult) szintterület visszaépíthető. Az intézményi épületek bontása és újraépítése azok rossz állapota és a tulajdonviszonyok miatt sokkal inkább életszerű, és ezeken a területeken egyfelől a piaci szempontok, másfelől az ellátási hiányosságok pótlása céljából intenzívebb beépítést is lehetővé szoktak tenni. Általában az alapellátási, intézményi területeken történő fejlesztések elősegítése érdekében gyakran szükséges differenciáltabb övezeti rendszert létrehozni, és a lakótelepen belüli adottságokhoz és tervezett jövőképhez igazodva eltérő építési lehetőségeket adni. A differenciáltság elsősorban a beépíthetőség mértékében jelentkezik, de egyéb paraméterek (pl. parkolóhelyek megvalósítására vonatkozó előírások) is változnak ezzel együtt. Az intézményfejlesztések általában telekrendezéssel is járnak, és szükséges lehet arra is kitérni, hogy az övezeti előírások csak a telekalakítás után, az egyesített telek egészére vonatkoznak. Az intézményekre vonatkozó előírások meghatározásakor a rendeltetés mellett az építészeti kialakításra vonatkozóan is érdemes szabályokat hozni, például hogy csak egy épület helyezhető el a telken, és minden kiegészítő funkciónak is a fő rendeltetésű épülettel egy tömegben kell elhelyezkednie. A parkolási lehetőség biztosításának módjára is érdemes kitérni, ennek alternatíváit a vonatkozó fejezetben részletesebben tárgyalom. Magával a fő rendeltetéssel és a parkolással 19


egyaránt kapcsolatban van a terepszint alatti építési lehetőség kérdése, amire szintén ki kell térni a szabályozás során. Különösen ezeken a területeken van létjogosultsága kötelező zöldfelület előírásának is.

4.4 Arculati elemek Kétségtelen, hogy a lakótelepek (csakúgy, mint más típusú lakóterületek) arculata, esztétikai megjelenése meghatározó tényező a társadalmi megítélés, kedveltség tekintetében, és a látvány megváltozásával a teret használók közérzete is megváltozik. Szélsőséges vélemények szerint elég a lakótelepet vizuálisan érdekessé, változatossá tenni, és ezzel átpozicionálható az ingatlanpiacon, megnő a marketing értéke, és a megújulás felé vezető többi folyamat magától elindul. A másik véglet szerint nem az építészeti-műszaki-esztétikai változtatásokra kell koncentrálni, hanem a lakosság „megújítására”, ami nem cserét jelent, hanem a lakók szociális, kulturális „átképzését”, az identitás-tudat és a közösségi érzet kialakítását „soft” módszerekkel. Véleményem szerint az arculati változásoknak rendkívül kedvező hatása lehet, és nagyon jól kiegészítheti az egyéb programelemeket. Azonban az arculat meghatározása alatt értem, hogy az egész lakótelepre kiterjedő, rendszerszemléletű, a lakótelep életének minden meglévő és tervezett elemére kiterjedő rendszernek kell lennie. Jó, ha egységbe foglalja az egyes elemeket, ha felismerhető az elemek összetartozása, ugyanakkor kellő változatosságot, kreatív szabadságot biztosít az egyes területeken. Akkor tud valóban egyedi arcot adni az egyes lakótelepeknek, ha az épületekre, a közterületekre és a lakótelepi programokra, közösségi rendezvényekre vonatkozóan is biztosít valamilyen fokú egységes megjelenést. Ha ez a „arc” vonzó, akkor szívesen csatlakoznak hozzá, azonosítják vele magukat lakók és vállalkozók egyaránt. A szebb környezet jobb érzetet és ezzel összefüggésben kötődést eredményez, és a tapasztalatok szerint ebben az összefüggésben a „környezet” kifejezés elsősorban a zöldfelületekre és az üzletekre vonatkozik, a központok és alközpontok területére, illetve a földszint és az alsóbb emeletek térfalára. Azonban a lakóépületekkel kapcsolatban is fontos elem a felújítások esztétikai minősége, és ahogy a technológiai változások esetében sem elsősorban a megtérülés a kérdés, hanem maga a változás a lényeg, úgy a látvány megváltozása is kedvező hatással van az érzelmi kötődésre, a lakók szemléletére, épülethez való viszonyára is. Fontosnak tartom ugyanakkor, hogy ezek a kulcstényezőként szereplő „változások” hosszú távon is vállalhatóak és eredményesek legyenek, ezért szerencsés lenne, ha egy átgondolt koncepció részét képeznék. A helyi karakterrel rendelkező alközpontok kialakítására lehetőség nyílik a nagyobb léptékű felújítások, átépítések, új építések megvalósulása esetén. A helyi karakter meghatározása azonban előnyös, ha már jó előre megtörténik, és nem az aktuális beruházó pillanatnyi kapacitása, illetve ízlése befolyásolja azt. Nehezen feloldhatóak az ízlésbeli ellentmondások, nem csak a lakosság és a szakma között, hanem a szakma (és várostervezés esetén ez önmagában is több szakma) berkein belül is. Előfordul, hogy a jelenlegi sivár környezetre válaszul romantikus, kisvárosias, kanyargós kisutcás, magastetős beépítést álmodnak egy lakótelep központi részére, vagy régi képeslapok másolatát festik a tízemeletes lakóépületek bütüjére, esetleg „pergola-rengeteg” kerül a lakótelep szélére egy forgalmas, központi körforgalom mellé humanizálás céljából. Véleményem szerint ettől a lakótelep nem lesz szerethetőbb, legfeljebb az ellentmondásosság miatt még idegenebb lesz. Mintha ezek a beavatkozások nem szerethetőbbé tenni, hanem inkább leplezni próbálnák az eredeti lakótelepi struktúrát. (Természetesen egy átgondolt rendszerben meg lehet és meg kell találni a helyét az intimebb tereknek is, hiszen éppen erről szól a közterek használatának differenciált rendszere.)

20


Arculati terv alkalmazása jótékony hatással lenne a jelenleg is zajló változtatásokat kimenetelére, amennyiben nem esetlegesen történne meg az egyes épületek homlokzatszínezése, a légkondicionálók kültéri egységének elhelyezése, az erkélyek, loggiák beépítése, a köztéri bútorok és burkolatok kiválasztása, stb. Ügyelni kell arra is, hogy azért a változatosságnak, és bizonyos mértékben az esetlegességnek is maradjon meg a tere. A hozzáépítések kialakításának szabályozása jó példa lehet erre, mert ott elő lehet írni a hozzáépítés építészeti kialakításának (akár anyaghasználatának, színezésének/színezési alternatíváinak) módját, de várhatóan teljesen véletlenszerű mintát ad majd a homlokzaton a megvalósult beépítések képe, mert nem befolyásolható, hogy ki vállalja a beruházást. Ez a fajta esetlegesség, egyfajta „egységes változatosság” még kifejezetten előnyösnek is értékelhető a nagy, homogén felületek megtörése céljából. A zöldfelületekre vonatkozóan előnyös lehet a karaktert meghatározó fasorok kijelölése, és a fafajok meghatározása, de a kisebb saját használatú kertek kialakítására vonatkozóan elegendő a keretet biztosító szabályok lefektetése.

4.5 Közterületek szabályozása A közterületek megújításához vezető úton a strukturált kialakítás megvalósításához segíthet egy differenciáltabb rendszer, új övezetek alkalmazása. A valós, illetve tervezett használat szerinti övezetek, alövezetek eltérő előírásaival részletesebben meg lehet határozni az egyes felületek rendeltetését, kialakításának és használatának módját. A lakótelepi parkolási problémák megoldására kiemelten fontos alternatívákat feltárni, mert a parkolás miatti konfliktusok más területek használatát is nehezítik, ellehetetlenítik. A kialakítás technológiája és költsége szempontjából legegyszerűbb megoldás további felszíni parkolók kialakítása. Ennek a lakóépületek környezetében működő módja az, hogy a lakók társasházas megvalósításban egy zöldfelület kijelölt részén (kevésbé frekventált, ill. használt helyen) „murvás parkolót” alakíthatnak ki, amit aztán maguk használhatnak és tartanak fenn. Így az önkormányzat két feladattól is „megszabadul”: kész a parkolóhely, és nem kell fenntartani a zöldfelületet. A felszíni parkolók kialakításával kapcsolatban gyakran írják elő „lélegző burkolat”, műanyag gyeprács, zöldbeton alkalmazását. A felszíni parkolók esetében még a telepek szélén lévő kihasználatlan parkolók őrzése, és őrzött parkolóként való üzemeltetésének lehetősége merül fel, illetve az intézmények, kereskedelmi és szolgáltató központok parkolóinak időszakos lakossági használatának biztosítása. A parkolóhelyek számának növelésére a többi megoldás komolyabb tervezést és tőkét igényel. Tervek születnek dombgarázsok létesítésére azzal a céllal, hogy a domb maradjon zöldfelület, és így a területet gyakorlatilag két célból is lehessen hasznosítani. Terveznek parkolólemezeket és mélygarázsokat, parkolóházakat, zöldtetővel és tetőkerttel, de a megvalósítás azonban várat magára, mert a megvalósítás és a fenntartás, üzemeltetés költségeinek megtérülésében, a fizetőképes keresletben nem bízik a piac, közpénzből pedig erre a feladatra nincs forrás. A terepszint alatti építést ráadásul a forráshiány mellett a közművezetékek elhelyezkedése, illetve a kiváltás miatti többletköltség terhe is nehezíti. Ennek ellenére azt gondolom, hogy a parkolási lehetőségek fejlesztésének, és a magánerős beruházások megvalósulásának lehetőségét biztosítani kell, és ennek érdekében ki kell jelölni az erre felhasználható területeket és meg kell határozni a kialakítható parkolóhelyek típusát, és a szolgáltatás színvonala szerint is differenciált lehetőségeket kell biztosítani. Az alapellátás intézményei esetében a parkolási problémák megoldására véleményem szerint nem feltétlenül a parkolóhelyek számának növelése az egyetlen lehetőség. Fontosabb lenne a lakótelepen belüli alternatív közlekedési módok lehetőségeit fejleszteni, hogy a lakók gyalogosan, kerékpárral, a tömegközlekedési eszközökkel szívesen és hatékonyabban tudjanak közlekedni, mint autóval. 21


A zöldfelületek fejlesztése érdekében olyan rendszert kell meghatározni, amelyben biztosított a különböző korosztályok különböző igényeit kielégítő, változatos használat, a színvonalas fenntartás, és ennek megfelelően egyfajta differenciált téri világ alakítható ki. A nagyobb egybefüggő zöldfelületek esetében fontosabb szempont az átláthatóság, míg a kisebb, kevésbé intenzív használatra tervezett területeken lehetséges az intimitás biztosítása. Fontos feladat a zöldfelületek funkciójának és a funkciók rendszerének megalapozottan történő meghatározása, és a gyalogos, valamint kerékpáros kapcsolatok biztosítása. A zöldfelületek esetében régóta vannak programok a lakók általi fenntartásra. Ennek megvalósítása és jogi szabályozása nem feltétlenül rendezési feladat, rendezési tervtől függetlenül, közterülethasználati rendelet alapján bérbe adhatók a házakhoz kapcsolódó zöldfelületek, közös határkijelöléssel. Mégis azt gondolom, hogy amennyiben erre felmerül az igény, és rendezési terv készül a lakótelepre, akkor célszerű ezt a lehetőséget is átgondolni az összes többi megoldásra váró feladattal együtt, hogy a közterületek használata minél harmonikusabb legyen. Az építési előírások között érdemes kitérni az elkerítés kérdésére, amelynek módját célszerű egyértelműen meghatározni, és a meghozott szabályokat betartatni. Az utóbbi időben néhány helyen felmerült a közösségi kertek kialakításának gondolata is, ami nem csak a fenntartó személyét változtatja meg, hanem a zöldfelület rendeltetését is, hiszen a díszkert helyett elsősorban termesztés céljából létrehozott konyhakertek létesülnének. Az ingerszegény lakótelepi környezet élményanyagának gazdagítására, és a terek értelmezhetővé tételére érdemes a közterületek és az úthálózat rendszerét, hierarchiáját újragondolni, iránypontokat, központokat meghatározni, és ezek segítségével egy új téri világot kialakítani. A közlekedés során a tájékozódást több eszközzel is érdemes segíteni, hogy a lakó vagy látogató semmilyen értelemben ne érezze magát elveszettnek a lakótelepen. Az épületek homlokzatának színezése, nagyméretű számozása, tájékozódást segítő és információs táblák kihelyezése, az útburkolatok rendszere mind segítik az eligazodást. A gyalogos és kerékpáros közlekedés rendszerének (újra)tervezésekor arra is törekedni kell, hogy a lakótelepen kívüli környezettel is jobb kapcsolatok alakuljanak ki. Különösen igaz ez azokon a lakótelepeken, amelyek közelében a szabadidő tartalmas eltöltésére alkalmas hely (akár természeti környezet, akár valamilyen épített létesítmény) van, ami a lakótelep felől nem elég jól feltárt. Nem szatellit jellegű lakótelepek esetében a belváros, egyéb közösségi funkciók jó elérhetősége is cél lehet, és nem csak a lakótelepről „kifelé”, hanem a lakótelepre „befelé” is, ami a térhasználat során is bevonhatná a lakótelepeket a városok vérkeringésébe.

4.6 Közműfejlesztés A szabályozással és tervezett telekalakításokkal összhangban a közműhálózatok nyomvonalát a kialakított utakra kell áthelyezni. A rekonstrukciót célszerű az utak felújításához kapcsolódóan megvalósítani. Az utak szabályozási szélességét a szakági tervekkel összhangban kell meghatározni, hogy a közműfejlesztés eredményeként kialakuló új rendszereknek megfelelő keresztszelvény álljon rendelkezésre. A meglévő technológiák, rendszerek az avulás jeleit mutatják, rekonstrukciójuk elkerülhetetlen, és az egyidejű telepítés miatt nagyjából egy időben válik szükségessé. A komplett hálózat fejlesztésének szükségessége felveti más módszerek, alternatív technológiák alkalmazásának lehetőségét. Az átállás létjogosultságát támasztja alá az a tény is, hogy egy lakótelep kellően sűrű egység (nagy lakásszámmal viszonylag kis, kompakt, összefüggő területen) ahhoz, hogy a környezetbarát energiafelhasználás rendszereinek kiépítése költséghatékony legyen. A lakótelepi lakások fenntartása jelenleg rendkívül költséges, és az a lakótelepek megítélésében is hangsúlyos 22


tényező. A környezettudatos energiafelhasználás módszereinek alkalmazása egyrészt jelentősen csökkentheti a rezsiköltségeket, másrészt pedig teljesen új imázst, egy komoly impulzust adhatna a lakótelepeknek. A következőkben röviden áttekintem egy „zöld lakótelep” kialakításának néhány konkrét lehetőségét. Az energiaellátás korszerűsítésének alternatívája lehet hőszivattyú, szélkerék, napkollektor, bioszolár modellek, hővisszanyerés, hőcserélős szellőztető rendszerek alkalmazása. Az áramfogyasztás csökkenthető a benapozott homlokzaton elhelyezett napelemes árnyékolókkal. A vízgazdálkodás kérdéskörében már az egyedi mérés kiépítése után is 50%-os fogyasztáscsökkenés várható, és a felhasznált ivóvíz mennyisége tovább csökkenthető a csapadékvíz és a szürkevíz hasznosításával. A csapadékvíz és a szürkevíz hasznosítása a csatornahálózatot is kisebb terhelésnek teszi ki. A zöldfelületek színvonalas fenntartásához szükséges öntözővizet talajvízből, és helyben tisztított szennyvízből is lehetne biztosítani.

4.7 A társadalmi részvétel szerepe A vegyes tulajdoni szerkezet miatt a rehabilitáció során sok szereplőnek kell együttműködni, és a magántulajdon nagy aránya miatt kiemelten kell foglalkozni a társadalmi részvétel szerepével. Kétségtelen, hogy ettől a többletmunkától általánosságban is tart a tervezők és az önkormányzatok többsége, mivel egyik szereplő részéről sincs meg a magabiztosságot adó jó gyakorlat. A lakótelepek társadalmával kapcsolatban különösen érezhető ez a bizonytalan, és kicsit (vagy teljesen) elzárkózó attitűd. A társadalmi részvétel megvalósulása elméletben segítheti a lakók összefogását. A tervezésben való részvétel további előnye, hogy segíti a lakóterülettel való azonosulást, és a tulajdonosi szemlélet kialakulását, a „jó gazda szemlélet” fejlődését. A felelős gondolkozás és magatartás kialakítása azonban feltételezi, hogy a közösségi részvétel folyamatának professzionálisnak kell lennie, különben akár ellenkező hatást is elérhet. Az érzelmi viszonyuláshoz a tervezésben való részvétel mellett kiemelten fontos a lebonyolításban, megvalósulásban való részvétel. Ezt a szempontot is figyelembe kell venni, amikor egy beavatkozás műszaki paramétereinek, és a kivitelezés menetének tervezése során. A gyakorlatban azonban sok esetben az a szomorú tapasztalat, hogy a lakók a közös döntés mechanizmusát, a demokratikus együtt gondolkozás folyamatát nem ismerik, illetve sajátosan értelmezik. A kényszerhelyzet hatására azonban a tapasztaltabb projektmenedzserek már egyre eredményesebben tárgyalnak a lakókkal, kialakították a megfelelő technikákat a konfliktusok kezelésére és az együttműködésre. Lakótelepeken a különösen magas lakásszám és a már vázolt társadalmi, szociológia jellemzők miatt a megfelelő technikák szakavatott alkalmazása kulcskérdés, azért rendkívül fontosnak tartom „kísérletezés” helyett tapasztalt szakemberek bevonását a folyamatba. A szakmai szempontok és hosszú távú, illetve nagyobb egység érdekeit szolgáló programok készítéséhez és megvalósításához időnként szükség van nem demokratikus döntésekre is. Ez azonban nem zárja ki a részvételi tervezés lehetőségét, csak ezt nyíltan fel kell vállalni, és a folyamat során minden új helyzetben tisztázni kell a kompetenciákat és a döntési, befolyásolási lehetőségeket. Összefoglalóan megállapítható, hogy a társadalmi részvételt a rehabilitáció céljai és a tulajdonviszonyok egyformán szükségessé teszik. Ugyanakkor a részvétel mértéke az egyes lakótelepek egyedi szociológiai jellemzői, a tervezett beavatkozások típusa és a rehabilitációs folyamat különböző stádiumai (tervezés, megvalósítás) szerint más és más kell legyen. Minden esetben igaz azonban, hogy a megvalósítása gyakorlott szakemberek aktív munkáját igényli. 23


5

A rendezési tervek alkalmazásának tapasztalatai

A jelenlegi politikai és pályázati rendszer miatt általában felületesek és pontszerűek a beavatkozások, leginkább aktuális és parciális igényekre, vagy lehetőségekre reagálva történnek beavatkozások. Ezek a fejlesztési módok hosszú távon és az egész, a rendszer (egy-egy lakótelep, illetve a teljes település) szempontjából nem feltétlenül kedvező, de legalább nem kellően hatékony folyamatokat eredményeznek. Azonban meg kell állapítani, hogy még így is van mérhető hatás, a lakáspiaci értékek és a lakosság összetételének változása egyaránt kimutatható a rehabilitációval érintett területeken. A felületesség és a látványosság megítélése kapcsán is ellentmondásos a helyzet, hiszen amíg a szakmaiság várná a „mélyebb” változásokat, addig nem csak a támogatási rendszer finanszírozza a „kirakat-fejlesztéseket”, hanem a lakosság is azt várja el, hogy a rehabilitációnak legyen látszatja, amit szó szerint a szemével láthat. A környezet megváltozása elégedettséggel tölti el a lakókat, és amennyiben igaz a szociológusok véleménye, hogy a környezet konszolidál, és a programokban való részvétel növeli a felelősséget és a tettrekészséget, valamint a közkapcsolatokat is pozitív irányban változtatja meg, akkor igenis fontos a látszat. A megvalósult beavatkozások tapasztalatai szerint a helyi szándékot és akaratot aktivizálva nagyon sok olyan eredményt lehet elérni, amelyek tervezői pozícióban megvalósíthatatlannak tűntek, tűnnek. A belső erőre és közösségekre építő terv elsősorban akció jellegű beavatkozásokkal indítja meg a pozitív folyamatokat, és önjáróvá teszi a folyamatos megújulást. A megvalósításnak ez a módja szemléletformálást igényel az önkormányzat, a tervezők, a lebonyolítók és a lakosság részéről egyaránt. Az egyes akciók, javaslatok többsége önmagában nem igényel rendezési tervet, egy rehabilitációs szabályozási terv készítése mégis nagyszerű lehetőség arra, hogy a megújításhoz szükséges feladatokat rendszerszemlélettel át lehessen gondolni, és a hosszú távú hatásokra, illetve a különböző kölcsönhatásokra, valamint a szükséges egyéb eszközökre vonatkozóan átfogó tervet lehessen készíteni. A rendezési terv mint a beavatkozások térbeli vetülete, kerete jelenik meg, és így áttekinthető, kiszámítható a folyamat, lehet hozzá igazodni a kisebb akciókkal. A tapasztalatok szerint a „klasszikus” településrendezési tevékenység önmagában kevés a lakótelepek megújításához, mert sem a „merev” szabályozással, sem a kizárólag fizikai jellegű beavatkozásokkal nem sikerül elérni a célokat. A szabályok betartatása nehézkes, a korlátozás nem indukálja a fejlesztést. A fizikai jellegű beavatkozásokkal kapcsolatban pedig a főutca-projektek tapasztalataiból is az derült ki, hogy a fizikai megújítás mélysége nem korrelál az élet megújulásának mértékével. A településrendezési jogszabályban biztosított eszközei mellett azonban be lehet vonni olyan tervezési, beavatkozási formákat is, amelyek hatékonnyá és sikeressé tehetik a folyamatot, vagy pedig a településrendezésnek azt a célt kell csupán szolgálnia, hogy egy átfogó, minden területre kiterjedő rehabilitációs stratégia része. Amint a nélkülözhetetlen intézkedési terv az a rész, ami a megvalósítás folyamatára vonatkozóan megnevezi a feladatokat, felelősöket, határidőket, finanszírozási módokat, úgy a szabályozási terv egyfajta „térbeli lenyomata” annak a stratégiai jellegű tervnek, ami a terület fejlesztését szolgálja.

24


6

Összefoglalás

A szakdolgozat elkészítése során saját tervezői munkám, a lakótelepek megújításának szereplőivel készített interjúk, és más tervek elemzése során szerzett tapasztalataimat összegeztem. Vizsgáltam a rendezési tervek készítésének okait és céljait, és az alkalmazás tapasztalatainak elemzésekor újra visszatértem arra a kérdésre, hogy „mit tud tenni” a településrendezési terv a lakótelepek megújítása érdekében. A felmerülő sajátos problémákat a rendezés szemszögéből igyekeztem csoportosítani, bár az egyes témák között sokszor nagyon erős összefonódások, illetve kölcsönhatások vannak. A tulajdonviszonyok és a társadalmi, szociológia helyzet megismerése nem csak a kialakult helyzet megértéséhez, hanem a lehetséges javaslatok kidolgozásához is kulcsfontosságú. A jelenlegi telekstruktúra és az általános területhasználati szokások problémái mellett elemeztem a közművek, a közlekedés, parkolás, a közterek és zöldfelületek használata és fenntartása miatt kialakuló konfliktusokat, valamint kitértem az építészeti karakterrel kapcsolatos kérdésekre. A rendezési gyakorlat tanulmányozása során válaszokat kerestem a telekalakítással, területhasználattal kapcsolatos kérdésekre. Vizsgáltam, hogy a beépítés paraméterek és az építési előírások mennyire támogatják a rehabilitációt, és milyen arculati elemekkel lehet a megújítást segíteni, illetve a spontán folyamatokat rendezett mederben tartani az építészeti karakter értékének növelése érdekében. A közterületek szabályozásával kapcsolatban elsősorban a zöldfelületek, a gyalogos hálózatok és a parkolás problémáinak megoldására kerestem válaszokat. A közműfejlesztésről szóló fejezetben elsősorban arra szerettem volna felhívni a figyelmet, hogy a teljes rekonstrukció szükségessége mekkora lehetőséget rejt a jelenlegi rendszertől elrugaszkodó, alternatív megoldások alkalmazására. Külön fejezetben foglalkoztam a társadalmi részvétel szerepével, amit nem csak a „korszellem” tett szükségessé, hanem a rendkívül nagy laksűrűségű telepek sajátos adottságai is. Minden lakótelep egyedi, ezért nem lehet általánosan elfogadható igazságokat kijelenteni, de az előző fejezetek tanulságai alapján összefoglalhatók azok a szempontok, amelyekre érdemes figyelemmel lenni a tervezés során.

25


Irodalomjegyzék Csizmady Adrienne 2003 A lakótelep, Gondolat, Budapest, 2003. Csizmady Adrienne 2005 A paneles lakótelepek jövője – in: Egedy Tamás (szerk.) Városrehabilitáció és társadalom. MTA Földrajztudomáyni kutatóintézet, Budapest pp. 243-268 Egedy Tamás 2003 A lakótelep-rehabilitáció helyzete hazánkban – Elméleti és gyakorlati kérdések –Földrajzi Értesítő LII. évf. 1-2. füzet Egedy Tamás 2005 Kiskedvencből mostohagyerek? – A lakótelepek helyzete – Beszélő, X., 3-4., pp. 77-88. Ertsey Attila, Medgyasszay Péter (szerk.) 2004 Autonóm város, Független Ökológiai Központ, tanulmány. Magyar László 2000 Az egyensúlyt kereső városrehabilitációs modell (Kőbánya-Ligettelek) in: Építővilág 2000/3. szám pp. 12-17. Nagy Béla 2005 A település, az épített világ, B+V Kiadó Studio Metropolitana, Urbanisztikai Kutató Központ Kht. 2005 A budapesti lakótelepek megítélése, tanulmány Szabó Franciska 2005 A káposztásmegyeri lakótelep zöldfelület-rehabilitációs lehetőségei. A közösségi részvétel mint a rehabilitáció eszköze - Diplomaterv Dr. Szabó Julianna, Rab Judit 2009 Tovagyűrűző hatások, Magyar Építőművészet, 2009/5 Tosics Iván, Városkutatás Kft. 2002 A panel hosszú távú helye - nemzetközi kitekintésben, Panelkonferencia

Interjúk, konzultációk Berényi András, Budapest IV. kerületi Főépítészi Iroda, főépítész Cséry Ágnes, Budapest IX. kerületi Főépítészi Iroda munkatársa Gerőházi Éva, Városkutatás Kft. Kálcsics Ferenc, Nagy Brigitta, CSEVAK Zrt. Városfejlesztési Osztály Korodi Zsolt településmérnök, Budaörs Város Önkormányzata, településrendezési ügyintéző Lenzsér Péter DLA építész, Lenzsér és Társa Kft. Magyar Zoltán, Bócsó Sándor, MaHill Mérnökiroda Kft. Musztafa Tímea, Budapest XV. kerületi Főépítészi Iroda munkatársa Nemesházi Lászlóné és Bódiné Fischl Ágnes, Budapest IV. kerületi Főépítészi Iroda munkatársa

Tanulmányozott tervek jegyzéke Budapest III. kerület, Békásmegyeri lakótelep keleti oldal szabályozási terve, Schőmer Műterem Kft. 2008. Budapest X. kerület, Újhegyi lakótelep kerületi szabályozási terve, Mű-Hely Tervező és Tanácsadó Zrt. 2012. Csepel-észak és Békásmegyer-kelet lakótelepek rehabilitációs stratégiájának előtanulmánya, Építész Stúdió Kft., Klimol Kft., Városkutatás Kft. 2007. Csepel az értékek szigete, Integrált Városfejlesztési Stratégia, Városkutatás Kft., MaHill Kft. 2008. Csepel, Ady lakótelep integrált szociális városrehabilitációja, Akcióterületi Terv, 2009. Mosonmagyaróvár városközpont RRT, Lenzsér Kft. 1999. Újpest városfejlesztési koncepció 2008.

26

Irodalomjegyzék Interjúk, konzultációk Tanulmányozott tervek jegyzéke. Tartalomjegyzék

Recommend Documents