INVESTORSKÉ PŘÍSTUPY V OBLASTI CERTIFIKACE ZELENÝCH BUDOV Ing. Marie Franková Abstrakt Certifikace staveb se dotýká především oblasti environmentální a energetické problematiky. V dnešní době je velký tlak ze strany státu, Evropské unie, aby se řešila otázka udržitelného rozvoje, snížení emisí, zvýšení využití obnovitelných zdrojů, snižování provozních nákladů atd. Možná proto se během posledních dvou let stala certifikace zelených staveb stále více skloňovaným pojmem. Toto hodnocení kvality staveb z hlediska šetrnosti k životnímu prostředí a udržitelnosti má význam především pro environmentální, ekonomickou a sociální oblast. Z investorského hlediska je asi nejdůležitější ekonomická stránka. Dá se říci, že stále více investorů po celém světě vidí v certifikaci dobrou investici, přinejmenším uspokojivé zhodnocení peněz a způsob moderního stavění definující zásady udržitelnosti.
Certifikační systémy Certifikačních systémů vznikla během posledních 15 let celá řada. Většina vyspělých států si vyvinula svůj vlastní certifikační systém, a proto jich dnes existuje na národních úrovních více než 60. I když podstata každé takovéto certifikace je stejná, můžou se lišit z hlediska klimatu, geografické polohy, tradice stavitelství, materiálové základny, apod. Obecně lze říci, že se používají lokální hodnoticí metodiky, ale také v některých státech (kam patří i Česká republika) metodiky jiných organizací s korekcemi pro specifické podmínky dané země. V některých státech se používá i více metodik certifikace, které si vzájemně konkurují. Světově nejrozšířenější metodikou je certifikační systém LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), jehož země původu je USA. Austrálie vlastní dokonce dvě certifikační metodiky a to Green Star a NABERS. Dále existuje japonský certifikační systém Casbee. V Evropě patří mezi nejznámější metody:
Velká Británie - BREEAM (British Research Establismnet), Francie - HQE (Haute Qualité Environnementale), Německo - DGNB (Deutsches Gütesiegel Nachhaltiges Bauen), (Deustche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen), Nizozemsko - GPR Gebouw (municipalita Tilburg a W/E consultants), Česká republika – SBToolCZ, Polsko - E-Audyt, Švýcarsko – Minergie, Finsko - PromisE (konsorcium Motiva, VTT, Pöyry, Indoor Climate Association), Norsko – EcoProfile, Itálie - Protocollo ITACA (iiSBE Italia), Španělsko - SBTool Verde (iiSBE ESPANA).
Základní kritéria udržitelnosti Všechny certifikační systémy vycházejí z téhož principu zaměřující se na trvalou udržitelnost. Projekt musí splňovat základní kritéria, kterými jsou: kvalita vnitřního klimatu (akustická pohoda, tepelná pohoda, kvalita vzduchu v budově), výběr udržitelných a nerizikových materiálů, inovativní technologická řešení, tepelně-izolační vlastnosti, spotřeba energií, hospodaření s vodou, doprava, snižování emisí CO2,
ekologie a zátěž na životní prostředí, nakládání s odpady, umístění projektu, využití území, lokalita (dostupnost veřejných míst pro relaxaci, dostupnost služeb, MHD, cyklostezek, bezbariérovost), design, zabezpečení budovy, využití zeleně na pozemku a využití dešťové vody.
Za zelenou budovu lze považovat takovou, která se vyznačuje velkým množstvím energeticky úsporných opatření, kroků ke zdravému vnitřnímu i vnějšímu prostředí, pohodě v rámci užívání stavby. Měřítkem, zda daná budova tato opatření splňuje a do jaké míry, se staly zelené certifikační systémy. Tyto certifikační metody umožňují investorům, prodávajícím, nájemníkům, budoucím uživatelům vytvořit představu o možných úsporách, dávají jistotu, že byla jejich budova postavena dle jasných předem definovaných a podrobně kontrolovaných postupů s prokazatelnými výsledky. Avšak jednotlivé certifikační systémy se od sebe liší. Základní rozdíly naznačuje přehledně následující tabulka. Obrázek 1: Srovnání certifikačních systémů CERTIFIKAČNÍ SYSTÉM OBLAST
LEED
BREEAM
SBToolCZ
ne
ano
v rámci ČR
americké ASHRAE
evropské CEN/TC 350, BS EN 10 020, přizpůsobění místním podmínkám
evropské CEN/TC 350, ISO TC 59, ČSN EN
GBCI
BRE
TZÚS, VÚPS
celosvětové povědomí
největší
velké
spíše menší
typ hodnocení
bodové
váhové
váhové
7
10
4
9 Certified, Silver, Gold,Platinum
12 Pass, Good, Very Good, Excellent, Outstanding
2 Certifikovaná budova, Bronzový, Stříbrný, Zlatý
ano
ano
ano
nejméně přísné
středně přísné
nejvíce přísné
nejdražší
středně drahý
zdarma ke stažení
zdarma ke stažení
levnější k dispozici v knižní podobě
schopnost začlenění do místních podmínek používané normy a zákony certifikační orgán
počet hodnocených kategorií počet hodnocených typů staveb stupně hodnocení precertifikace přísnost hodnocení v rámci těchto systémů nákladovost certifikace dostupnost informací
Zdroj: vlastní zpracování (2012)
Proces certifikace Proces certifikace má poměrně zdlouhavý průběh doprovázející nejlépe stavbu od počáteční fáze, kdy se investor zamýšlí nad investicí, přes její realizaci a kolaudační souhlas, až po fázi provozu. Pokud je certifikace zapojena v tomto schématu od samého začátku, je to nejlepší varianta. Čím později se certifikace včlení do procesu výstavby, tím nákladnější a problematičtější certifikace bývá. Proces certifikace se rozčleňuje na několik záchytných bodů. Pokud investor za pomoci certifikačního konzultanta projde všemi těmito milníky, stane se adeptem pro získání certifikátu. Stejně jako je zdlouhavý proces výstavby budovy neusilující o certifikaci, je stejně dlouhý, ne-li delší, u budovy, která prochází zároveň certifikačním procesem. Precertifikace Dalším společným znakem, který každý ze systémů zelených certifikací nabízí, je tzv. precertifikace (předběžné hodnocení). Toto hodnocení deklaruje, v jakém stupni bude navržený projekt certifikován po svém dokončení. Precertifikaci obdrží investor v horizontu 3 – 4 měsíců a stává se tak schopným marketingovým nástrojem již v rané fázi výstavbového procesu. Vymezení staveb pro jednotlivé certifikace Certifikační systémy se používají na různé druhy pozemních staveb, a to pro novou výstavbu i rekonstrukce.
Vymezení staveb pro jednotlivé certifikace
Zdroj: vlastní zpracování (2012)
Hlavní rozdíly, výhody, nevýhody jednotlivých systémů Shrnutí hlavních rozdílů se dá pro přehlednost rozdělit do několika oblastí: 1. Marketing Dlouhotrvající ekonomická situace nutí firmy a investory k nalezení jakéhokoliv marketingového nástroje, kterým se dá odlišit od konkurence. Certifikace takovým nástrojem bezesporu je. Důležité ale v této oblasti bývá, jak moc známý daný certifikační systém je, v jaké míře je celosvětově rozšířen, jaký má na něj společnost pohled/názor. Když byl dobrý v tolika zemích, může být vhodný i zde. Jednoduše řečeno, jde o renomé každého systému. LEED v kategorii celosvětového povědomí jistě vede. Mnoho investorů volí tento systém právě proto, že je nejznámější. Jiným důvodem může být nutnost zvolení LEEDu kvůli faktu, že mnoho amerických firem vyžaduje, aby jejich pobočky v ostatních zemích měly sídlo v takové budově, která byla vystavěna dle americké certifikace. 2. Životní prostředí Hlavním zaměřením všech certifikací je životní prostředí. Některé systémy ho staví do naprostého popředí jako největší prioritu (BREEAM). Jiné systémy kladou větší důraz na peněžní zhodnocení a nižší provozní náklady (LEED). Smýšlení každého investora je jiné. Jeden si klade za cíl vystavět udržitelnou budovu co nejvíce šetrnou k životnímu prostředí. Jinému jde především o investiční zhodnocení a šetrnost k životnímu prostředí je brána jako jeden z nástrojů k jeho docílení. 3. Náklady na certifikaci a stavební opatření Dá se předpokládat, že náklady na certifikaci i stavební opatření budou vyšší než u běžné stavby. V rámci nákladů na udělení certifikátu je nejdražší LEED (cca. 800 000 Kč), druhý nejdražší je systém BREEAM (cca. 500 000 Kč) a nejlacinější pro udělení certifikátu je český SBToolCZ (cca. 300 000 Kč). Co se týče nákladů na stavební opatření, byla určena procenta z celkových investičních nákladů: LEED (cca. 2 - 8 %), BREEAM (cca. 2 - 3 %), SBToolCZ (cca. 5%). Dá se proto říci, že co se týče nákladů na stavební opatření v rámci certifikace, jsou si tyto tři certifikační systémy zhruba rovny, u systému BRREAM lze předpokládat menší finanční snížení. Výše ceny je závislá mimo jiné na velikosti stavby. 4. Typy staveb vhodné pro certifikaci Každý certifikační systém má definovaný soubor staveb, které dokáže ohodnotit. Tyto stavby nejsou pro každý systém stejné, jak je patrné z Obrázku 29: Vymezení staveb pro jednotlivé certifikace. Dá se přisuzovat systému SBToolCZ jeho krátkodobá existence, která dala možnost certifikovat teprve pouze oblast obytných a administrativních budov. LEED a BREEAM zahrnují poměrně širší možnosti. 5. Typ hodnocení Certifikační metody mají stejný základní princip hodnocení, jsou založeny na souboru kritérií, kterým jsou přiřazovány body (hodnoty). Dle počtu bodů je pak budova zařazena do příslušné kategorie. Takto ohodnocená budova je označena štítkem s výsledkem certifikace. A samozřejmě čím lepší ohodnocení, tím má budova větší prestiž. Je však velký rozdíl, pokud je hodnocení založeno pouze na bodovací stupnici (LEED) nebo jsou přiřazené body ještě váhově ohodnoceny (BREEAM, SBToolCZ). Pomocí vah se vyjadřuje významnost daného kritéria. Dá se proto říci, že hodnocení za použití vah je přesnější a objektivnější.
6. Přizpůsobení místním podmínkám Co se týče stylizace certifikačních systémů do místních podmínek, nedá se již mluvit o jejich jednotnosti. Asi každý se shodne na tom, že je důležité provádět certifikaci, která je přizpůsobena lokálním podmínkám, zná místní normy a zákony. Možná dlouhodobá absence českého národního certifikačního systému dala vzniknout národní platformě SBToolCZ. Německý systém DGNB je obdobou SBToolCZ, a stal se částečně inspirací pro jeho návrh, proto se oba dva systémy zaměřují na plnění evropských norem a jsou pokládány za jedny z nejpřísnějších. Mnoho českých odborníků a specialistů v oboru staví do popředí SBToolCZ, protože si uvědomují jeho výhody při aplikaci v českých podmínkách:
jako jediný respektuje místní klimatické, stavební a legislativní poměry, veden v češtině, levnější, software PreSBToolCZ (vydává předběžnou informaci o stupni certifikace daného projektu), data o výstavbě neopouštějí ČR, vychází z mezinárodně uznávané metody a hodnotí podobná kritéria jako ostatní zahraniční metody.
Snahu začlenit se do místních podmínek měl i britský BREEAM. Dal vzniknout třem podtypům, které se používají v různých zemích světa (BREEAM Europe Commercial, BREEAM In-Use, BREEAM International Bespoke). V případě BREEAM In-Use je možné využít dynamický panel, který umožňuje vidět zatím necertifikované ohodnocení (přístup k online nástroji je na www. assetsinuse.org). Nejhůře lokálně začlenitelnou metodou je americký LEED, který je stále v sepjetí s americkými normami ASHRAE. Neznalost těchto norem může značně zkomplikovat situaci a odradit investory. Problematické je také uznání dalších nutných certifikací (předepsaných zkoušek, dokumentů). Například: „Pro použití certifikovaného dřeva, jehož těžba je regulována a určena pro stavební průmysl, je nutné doložit v USA rozšířený certifikát FSC. V Evropě je rozšířený certifikát PEFC, který ve své podstatě garantuje totéž, ale pro potřebu LEED není akceptovatelný.“1 říká Jan Fabián, manažer developmentu, který koordinoval proces výstavby centrály ČSOB s americkou stranou. S touto problematikou úzce souvisí i finanční stránka, získání certifikace je velice nákladné ve srovnání s jinými systémy. LEED znamená pro investory velké finanční úskalí související právě s menším přizpůsobením lokálním podmínkám. Nicméně většina požadavků souvisejících s lokálními podmínkami jsou spíše neutrálního charakteru. A USGBC se již snaží o vytvoření programů, které se více přizpůsobují mezinárodním podmínkám a dají se použít mimo USA. I přes všechna tato problematická místa je LEED pokládán za jeden z nejlepších certifikačních systému pro jeho komplexnost a možnost certifikace jen části budovy, nikoliv pouze celou budovu (toho hojně využívají firmy, které se zajímají pouze o pronájem kanceláří).
1
Citace: Iva Nachtmannová: Zelené certifikáty pro kanceláře. In: ASB Portál. [online]. Jaga Media, s.r.o., 2010. [cit. 2012_11_11]. Dostupné z WWW: http://www.asb-portal.cz/architektura/stavby-a-budovy/administrativni-budovy/zelenecertifikaty-pro-kancelare-1895.html
Certifikace a její výhody z pohledu různých investorů V oblasti investic zajímajících se o certifikaci staveb se pohybuje několik typů investorů. Liší se od sebe zejména postojem k certifikaci, neboli do jaké míry a co všechno mohou z investice do certifikovaného projektu vytěžit a co jim taková investice přinese. Stavět budovu dle zásad „zelené architektury“, kterou každý certifikační systém uznává, nese sebou celou řadu výhod:
nízké provozní náklady (elektrická energii, chlazení/topení) a servisní poplatky,
budova šetrná k životnímu prostředí,
lepší vnitřní prostředí,
kontrola množství CO2,
inovativní technologická řešení a udržitelné nerizikové materiály,
tepelně-izolační vlastnosti,
hospodaření s vodou,
atd.
Avšak certifikace samotná, udělení certifikátu jako takového, může mít pro investora celou řadu dalších výhod. Tyto výhody se liší dle typu investora. Developer Developerem (developerskou společností) je nazýván stavební investor, podnikatel ve stavebnictví, který staví a následně prodává či pronajímá především byty, domy, pozemky, kanceláře a další nemovitosti za účelem zisku z této činnosti. Zájem o nízkoenergetické a pasivní budovy v řadách potenciálních zákazníků stále stoupá s rozšiřujícím se povědomím o jejich kvalitě a nižších provozních nákladech. Stoupá poptávka po takových typech budov a větší developerské firmy již dokážou uspokojit vysoké nároky složitějšího zákazníka. Odlišit se od ostatních, získat konkurenční výhodu a potvrdit skutečnou kvalitu jejich nabízené nemovitosti je hlavním důvodem pro získání certifikátu. Přitom stupeň certifikace nemusí být nijak vysoký. Developer se spokojí i s nižšími kategoriemi jako je u LEEDu např. Certified nebo Silver, protože vynaloží menší náklady se zhruba stejným ziskem oproti tomu, kdyby investoval do dražšího LEED Platinum. Nabízená nemovitost je díky zavedení prvků certifikace hodnotnější, kvalitnější, nabízející poměrně dobrou úsporu provozních nákladů. Mnoho potenciálních zákazníků vyžaduje takovéto možnosti, proto si může developer dovolit zvýšit cenu jeho nabízené nemovitosti, která jako jedna z mála splňuje tyto zákazníkovi podmínky. Vyšší investice se mu tím pádem vrátí, stejně jako se vrátí investice zákazníka do koupě certifikované nemovitosti prostřednictvím nižších provozních nákladů. První pražskou kancelářskou budovou certifikovanou podle systému BREEAM byla Futurama Business Park, certifikaci získala v roce 2011, developer projektu je Erste Group Immorent ČR s.r.o. Aktuálně se staví administrativní budova Florentinum v pražské části Karlín, která v předcertifikaci získala LEED Gold a jejímž developerem je investiční skupina Penta. V oblasti bytových domů a rezidenčních bytů byl ve třech etapách vystavěn bytový dům X-LOFT, který získal jako první český stříbrný certifikát kvality SBToolCZ, developerem je společnost Design Development s.r.o. a zhotovitelem společnost PSJ, a.s.
Soukromý investor (uživatel) Do toho okruhu se řadí investoři využívající danou certifikovanou budovu pro svou vlastní potřebu. Menší investoři vydávající investici do stavby svého rodinného domku s předpokladem nižších provozních nákladů. Soukromým investorem certifikovaných objektů se v tomto případě myslí také korporátní společnosti, které usilují o zachování a zlepšení dobrého jména společnosti. Spojují trend zelených budov se zviditelněním firmy pomocí certifikátu. Jedním z častých opatření je např. stavba/rekonstrukce a následné přemístění sídla firmy do nově postavené administrativní budovy stavěné dle určitého certifikačního systému, na základě kterého získala certifikát, jímž se ráda pyšní. Taková opatření volí nejčastěji firmy, které se snaží vnést do očí zákazníků jistý punc zájmu o kvalitní a ekologické místo pro práci i střety se zákazníky. Velice příznivé pracovní prostředí, vhodná lokalita - vynikající dostupnost městskou hromadnou dopravou, prostor pro relax - zeleň a popínavé rostliny ve vnitrobloku mohou přilákat schopné až velice dobré pracovníky, kteří by si za normálních okolností vybrali pro práci jinou společnost. Tento fakt může být vedlejší výhodou certifikované kancelářské budovy. Dobré vnitřní prostředí znamená vyšší produktivitu práce. Příkladem je první budova certifikována podle certifikace LEED, centrála ČSOB v Radlicích, dokončena v roce 2007, vysoké ocenění LEED Gold získala v roce 2010. Aktuálně nejvyšší environmentální hodnocení má administrativní budova Main Point Karlín, která na jaře 2012 získala hodnocení LEED Platinum, investorem je pojišťovna Kooperativa a zhotovitelem společnost PSJ, a.s. Dalším příkladem soukromého investora je společnost usilující o certifikaci výrobní haly. Běžně se setkáváme se situací zahraničního investora stavějící výrobní halu na území České republiky. Tyto společnosti vede řada důvodů, proč investovat právě u nás (např. úlevy na dani, nízké náklady na nákup pozemku a provoz továrny, levná pracovní síla). A jelikož se v zahraničí hojně staví dle certifikačních systémů a mnozí investoři kladou důraz na environmentální dopady jejich stavby, pak chtějí mít jistotu, že bude budova v jiné zemi postavena kvalitně, správně, bez vedlejších vícenákladů, pod taktovkou spolehlivého osvědčeného systému, který jim zaručí, že jejich investice byla vložena do fungující a prosperující nemovitosti. Dalším důvodem, proč si investoři vybírají své sídlo či provozní budovu v certifikované budově je, že to mateřská firma přímo vyžaduje. Chce mít jistotu, že investovala do výstavby, jejíž kroky jsou přesně nadefinované a jsou v souladu s jejich standardy. Veřejný investor (veřejný zadavatel) Veřejný investor by měl mít zájem především o kvalitní a levnou stavbu, která splní svůj účel a zároveň bude zajišťovat předpoklad zdravého a příjemného prostředí. Veřejným zakázkám se v širším rozsahu věnuje kapitola 7. Důvody vedoucí investory k certifikaci staveb Důvody vedoucí investory k certifikaci, které byly zmíněny výše, jsou shrnuty do těchto základních bodů:
konkurenční výhoda,
marketingový nástroj,
vyšší atraktivnost budovy pro zákazníky - jistota kvalitního návrhu funkční budovy a ověření správné realizace stavby/výsledných parametrů a kvality lokality,
vyšší tržní hodnota certifikované nemovitosti – vyšší zisk,
dlouhodobě stabilnější cena nemovitosti na trhu,
nižší provozní náklady => menší riziko z hlediska budoucího cash-flow investora,
vyšší kvalita chápána jako přidaná hodnota,
kladné hodnocení projektů zajišťuje větší důvěryhodnost při pořizování úvěru na provedení stavby,
ohled na životní prostředí - investor dává najevo jeho etickou povinnost šetrnosti k ŽP. Obrázek 2: Důvody investorů proč certifikovat
marketingový nástroj reklama
atraktivnost pro zákazníky
vyšší tržní hodnota vyšší zisk
stabilnější cena nemovitosti na trhu
INVESTOR
vyšší kvalita chápána jako přidaná hodnota
nižší provozní náklady
ohled na životní prostředí
snadnější pořízení úvěru na provedení stavby
Zdroj: vlastní zpracování (2012)
Závěr Otázka certifikace budov je v posledním období často kladena. Důvodů je několik. Těmi základními jsou např. tlak a vazby na dohody spjaté s mezinárodními vztahy (EU, OSN), ukazatelé spotřeb světových zásob neobnovitelných zdrojů, čísla hovořící o alarmujícím stavu životního prostředí, nutnost sdílení udržitelného rozvoje. Proto se do stavebnictví dostává nové pojetí navrhování budov s ohledem na environmentální, ekonomická a sociální kritéria dle zásad udržitelného rozvoje. Certifikací dochází k vytvoření uceleného hodnocení stavby, které může poskytnout potenciálním investorům či uživatelům představu o možných provozních úsporách a marketingových výhodách a může sloužit jako motivační faktor. Všechny systémy jsou založeny na bodovém hodnocení různých faktorů prokazujících nízkou energetickou spotřebu, úsporu vody, řízení zdrojů, výběr kvalitních (udržitelných) materiálů, snižování emisí, vynikající vnitřní i vnější prostředí, inovativní technologická řešení, dobrý výběr lokality atd. Tři nejznámější řešené certifikační systémy (LEED, BREEAM, SBToolCZ) jsou však i vzájemně rozdílné. Hlavní odlišnosti spočívají v přizpůsobení místním podmínkám, nákladovosti a celosvětovém povědomí.
Literatura: [1] Franková, M.: (2012): Investorské přístupy v oblasti certifikace zelených budov. Praha: ČVUT 2013. Diplomová práce, ČVUT, Fakulta stavební, Katedra ekonomiky a managementu. [2] Albl, P.: Zelené budovy a certifikace. In: ABS Portal. [online]. Jaga Media, s. r. o., 2012. Dostupné z WWW: http://www.asb-portal.cz/architektura/stavby-abudovy/administrativni-budovy/zelene-budovy-a-certifikace-3092.html [3] O certifikaci.[online]. DEK a.s., 2012. Dostupné z WWW: http://breeamleed.cz/ocertifikaci-30,http://breeamleed.cz/o-certifikaci/breeam-31, http://breeamleed.cz/ocertifikaci/breeam-use-34, http://breeamleed.cz/o-certifikaci/leed-32, http://breeamleed.cz/o-certifikaci/sbtoolcz-18 [4] Anftová Hana, Anisimova Nataliya, Beran Václav, Dobiáš Jiří, Karásek Jiří, Tománková Jaroslava, Ubralová Eliška. Náklady životního cyklu staveb a energetická náročnost, Vyhodnocování investic do energeticky úsporných opatření, Certifikační metody zelených staveb nástroj rozhodování investora, Legislativní souvislosti výstavby. In Rozhodování při zvyšování energetické účinnosti staveb. Praha: Česká technika - nakladatelství ČVUT, 2011. pp. 52-121. ISBN: 978-80-01-04971-6 [5] ARCADIS Project Management s.r.o.: Jak úspěšně certifikovat. In:ARCADIS. [online]. ARCADIS Project Management s.r.o., 2010. Dostupné z WWW: http://www.arcadispm.cz/download/green-buildings-042010.pdf [6] ARCADIS Project Management s.r.o.: Certifikace úsporných a dlouhodobě udržitelných projektů. In: ARCADIS. [online]. Topinfo s.r.o., 2012. Dostupné z WWW: http://www.arcadispm.cz/download/ LEED_Arcadis.pdf [7] Lupíšek, A.: Hodnocení energetické náročnosti budov. In: TZB-info. [online]. Topinfo s.r.o., 2009. Dostupné z WWW: http://www.tzb-info.cz/hodnoceni-energetickenarocnosti-budov/5885-hodnoceni-a-certifikace-budov
