Inhoudsopgave
Onderdeel
Pagina
Inleiding toekomstvisie Sprookjeswonderland t.a.v. Recreatieoord Enkhuizerzand
2
Inventarisatie huidige situatie camping
3
Herstructurering camping
4
Inventarisatie en ontwikkelingen Sprookjeswonderland
5
Familievakantiepark “Het Prentenboek”
6
Parkeerinventarisatie Recreatieoord Enkhuizerzand
8
Herinrichting openbare ruimte
10
Financiële mogelijkheden
15
Conclusies en aanbevelingen
17
Bijlagen 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.
Plattegrond huidige situatie camping Gemeentelijk Vlekkenplan 2009 Aangepast Vlekkenplan Sprookjeswonderland Sfeerillustratie familievakantiepark “Het Prentenboek” Foto-impressie gerealiseerde projecten Sprookjeswonderland Impressie aanpassingen dagrecreatiegebied Antwoorden vragenlijst Marktconsultatie
2
Inleiding Toekomstvisie Sprookjeswonderland ten op zichte van de ontwikkeling van het Recreatieoord Enkhuizerzand
Als gevestigd bedrijf op het Recreatieoord Enkhuizerzand, is Sprookjeswonderland betrokken geweest bij de planvorming voor een herinrichting en vitalisering van genoemd gebied. Na intensieve en zorgvuldige gesprekken met vele organisaties en belanghebbenden heeft dit geresulteerd in een gemeentelijk “Vlekkenplan”. Dit plan geeft in grove lijnen de wensen en mogelijkheden weer die uit de diverse politieke en belanghebbende inspraakrondes zijn gebleken en is als zodanig aangenomen door de gemeenteraad van Enkhuizen. In 2009 heeft er een aanpassing plaatsgevonden door het vertrek van de tennisbanen wat een voortijdige uitbreiding van Sprookjeswonderland mogelijk maakte. Bij de verdere uitwerking gebleken dat ook dit aangepaste vlekkenplan financieel niet haalbaar is. Het uitgangspunt dat de voorzieningen in het openbare gebied kosten neutraal tot stand gebracht moeten worden, blijkt niet mogelijk. De ontwikkelingen op de vrijetijdsmarkt en niet in de laatste plaats de algehele teruggang van de economie vragen in de huidige tijdsgeest een andere benadering. In onze toekomstvisie gaan wij uit van economische haalbaarheid, flexibiliteit en mogelijkheden voor aanpassingen in de toekomst. In onze visie zullen de sportvelden en het zwembad in principe ongewijzigd blijven. In alle andere faciliteiten zien wij een verandering, verplaatsing, herschikking of uitbreiding. Deze veranderingen zijn terug te vinden op het door ons “aangepaste” vlekkenplan.(zie bijlage 3) Een toelichting op deze veranderingen leest u in dit rapport.
2
3
Inventarisatie huidige situatie camping De camping, die zich op verschillende terreinen bevindt, heeft niet de uitstraling en het voorzieningenniveau wat men van een hedendaagse kampeerfaciliteit mag verwachten. De laatste jaren zijn uitsluitend hoognodige voorzieningen getroffen. De gebruikers zijn onder te verdelen in verschillende gebruikersgroepen:
Vaste standplaatsen De gebruikersgroep van de vaste standplaatsen ter grote van ongeveer 220 plaatsen, is thans gesitueerd op de velden I en II. (zie bijlage 1) De vaste standplaatsen vormen de financiële basis van de huidige exploitatie. De caravans e.d. blijven het gehele jaar staan en zijn voorzien van allerlei aanbouwsels. Het ontbreken van een vaste regelgeving rond het gebruik en toegestane materialen, heeft er toe geleid dat er een zekere wildgroei is ontstaan. De onzekerheid voor de toekomst heeft er toe bijgedragen dat een aanzienlijke gebruikersgroep inmiddels is vertrokken. Bovendien bestaat er binnen de huidige gebruikersgroep geen overeenstemming met betrekking tot de te volgen koers in de toekomst.
Seizoenplaatsen De seizoenplaatsen zijn caravans met aanbouwen die gedurende het seizoen, van april tot en met september staan opgesteld op veld III. Het aantal hiervan is betrekkelijk gering.
Losse kampeerders Onder losse kampeerders wordt verstaan de gasten die beperkte tijd op de camping verblijven. De verblijfsduur kan variëren van slechts één nacht, (doortrekkers) tot enkele weken. Het aanbod van deze doelgroep is weer- en seizoensgevoelig.
Groepskamperen Groepskamperen vindt in beperkte mate plaats in het voor en na seizoen. Deze doelgroep bestaat uit bijvoorbeeld club- of schoolkampen en gasten van de Enkhuizer Zeilschool. Afhankelijk van de wensen en mogelijkheden worden zij thans ondergebracht op veld IV, het zogenaamde oude zwembadterrein. De Enkhuizer Zeilschool heeft hier permanente tenten voor haar gasten.
Kampeerauto’s / Campers Voor kampeerauto’s zijn voorzieningen getroffen op veld III.
3
4
Herstructurering camping
In afwijking van eerdere plannen waarbij de camping met de vaste staanplaatsen in zijn geheel zou worden verplaatst naar een locatie ten noorden van het recreatieoord bij de waterinlaat, zien wij mogelijkheden om een gedeelte van deze gebruikers te herplaatsen op het oude zwembadterrein en het noodparkeerterrein. Hier zullen ongeveer 100 vaste staanplaatsen gerealiseerd kunnen worden. Deze plaatsen kunnen voor de eerste 10 jaar gegarandeerd worden waarna een evaluatie en herbeoordeling kan volgen. Alle plaatsen dienen te worden voorzien van water/elektra en rioleringsaansluitingen. Het parkeren zal in parkeerblokken ‘naast de caravan’ worden gerealiseerd. Voor de gebruikers zullen aangepaste regels gelden ten aanzien van gebruik. Het bestaande douche/toiletgebouw kan blijven staan als voorziening voor de passanten en kortkampeerders maar staat tevens ter beschikking voor de vaste staanplaats kampeerders die deze voorzieningen niet in hun eigen accommodatie ter beschikking hebben. Het bestaande kampeerveld grenzend aan de zeemuur blijft behouden voor de losse kampeerders en de overige doelgroepen. Voorts zal beplanting, erf afscheiding rondom het terrein en een onderkomen voor de facilitaire diensten moeten worden gerealiseerd.
4
5
Inventarisatie en ontwikkelingen Sprookjeswonderland Sprookjeswonderland is gevestigd op het Recreatieoord Enkhuizerzand sinds 1991. Deze vestiging heeft direct en indirect invloed gehad op de ontwikkeling van het recreatieoord in de aflopen jaren. Sprookjeswonderland heeft een voorspoedige ontwikkeling doorgemaakt. In het eerste jaar van de openstelling bezochten 110.000 bezoekers het park. Dit aantal is gegroeid tot een huidig aantal bezoekers van ongeveer 225.000 betalende gasten op jaarbasis. Het succes van de onderneming is aan diverse factoren toe te schrijven. Enkele daarvan zijn: • De gunstige prijs- kwaliteitsverhouding ten opzichte van vergelijkbare parken; • De bijzondere vormgeving en uitstraling van het park; • De kennis en kundigheid van de organisatie. Ideeën, ontwerp, uitvoering en exploitatie is in eigen beheer; • Het innovatieve vermogen in combinatie met het nemen van risicovolle initiatieven (o.a winteropenstellingen); • Een platte organisatiestructuur die snel reageert op ontwikkelingen; • Sterk gemotiveerd en betrokken personeel. Gezien de resultaten tot nu toe en de marktpositie die Sprookjeswonderland provinciaal en landelijk heeft verworven, is aan deze gestage groei nog geen einde gekomen. Bij de aanpassing van het Vlekkenplan in 2009 is een uitbreiding van het park voorzien op een gedeelte van het gebied waar nu de midgetgolfbaan en veld II van de camping. Dit perceel is reeds juridisch aan Sprookjeswonderland overgedragen en Sprookjeswonderland is voornemens dit gebied vanaf 2015 te gaan ontwikkelen en invullen. Hiermee zal de huidige midgetgolfbaan komen te vervallen.
5
6
Familievakantiepark “Het Prentenboek” Met deze naam (werktitel) willen wij een beeld schetsen hoe een vakantieverblijf op terrein I er eventueel zou kunnen uitzien. Op het terrein dat volgens het huidige vlekkenplan bestemd is voor bungalows zullen permanente verblijfsaccommodaties worden gebouwd. Wij spreken met nadruk niet over vakantiehuisjes of vakantiebungalows. Wij zijn namelijk van mening dat er in de omgeving voldoende aanbod is van reguliere bungalows en vakantiehuisjes, zowel koop- als huureenheden in diverse prijsklassen. Wil een vakantiepark in Enkhuizen slagen, dan zal er een bijzondere reden aanwezig moeten zijn om op de “verwende” en enigszins “overtrokken” markt bestaansrecht te hebben. De ligging aan het IJsselmeer, de aanwezigheid van musea, het stedenschoon, recreatiebad en Sprookjeswonderland zijn weliswaar positieve elementen, maar niet doorslaggevend. De keuze om hier een korte of wat langere vakantie door te brengen moet dus positief beïnvloed worden door een onderscheidend karakter van het vakantiepark. Deze afwijkende uitstraling, dus beleving, denken wij te kunnen realiseren door een afwijkende opzet en vormgeving. Wij geloven dat een kleinschaligere aanpak economisch ook haalbaar is met vooralsnog 80 tot 100 verblijfsaccommodaties. Een grootschalig voorzieningenniveau ten behoefte van de gasten is hierdoor economisch niet haalbaar en dus is de gast voor uitgebreide maaltijd-, boodschappen- en andere voorzieningen aangewezen op de bestaande mogelijkheden in de binnenstad. De meeste huisjes zullen een verschillend uiterlijk hebben en hoeven lang niet allemaal vrijstaand te zijn. Sommige huisjes zullen ook geschakeld gebouwd worden. Er zal gebruikt gemaakt worden van zowel oude als nieuwe materialen, doch het uiteindelijke resultaat zal doen vermoeden of het “dorp” reeds jaren oud is. Deze historische uitstraling moet de gast het idee geven te zijn beland in een “nostalgisch prentenboek”. De inrichting van de verblijfsaccommodaties zal daarentegen eigentijds zijn en van alle moderne gemakken voorzien. Een dorpspleintje, gracht en bruggetjes, gedeeltelijke stadsmuur, poortjes, doorkijkjes en balkons zullen een eenheid vormen dat aansluit bij zowel het naast gelegen Zuiderzeemuseum en Sprookjeswonderland, maar ook met een knipoog naar de historische binnenstad van Enkhuizen. Beperkte voorzieningen zoals een bescheiden winkel (levensmiddelen) en een café/lunchroom zullen dezelfde unieke uitstraling krijgen.
6
7
De verschillende huisjes zullen geschikt zijn voor verblijf van 2, 4 en 6 personen. Enkele “familie” eenheden voor 10 tot 12 personen kunnen worden gerealiseerd door één gezamenlijke ruimte te verbinden met diverse overnachtingsunits. Dit om aan de huidige vraag te voldoen waarbij men met de hele familie kiest een weekend of midweek eropuit te trekken. In principe zal er voor elk huisje parkeren worden gereserveerd op centrale parkeervakken die in het “woonwijkje” zullen worden geconcentreerd. Wij denken aan een realisatie van 80 tot 100 huisjes. Omdat de gewenste uitstraling afwijkend zal zijn van de reguliere bouwwijze, zal de totale realisatie meerdere jaren in beslag nemen. Voorlopig wordt uitgegaan van een periode van maximaal 10 jaar. Om de exploitatie rond te krijgen zullen er tijdelijke verblijfseenheden worden geplaatst in de vorm van stacaravans of chalets. Deze zullen na gebruik worden afgevoerd. Wij realiseren ons dat deze vormgeving en bouwwijze sterk kosten verhogend is ten opzichte van de gebruikelijke eenheidshuisjes. Wij zijn echter van mening dat een groot gedeelte van de meerkosten opgevangen kunnen worden door onze manier van werken. Hierbij wordt als uitgangspunt genomen dat vrijwel alle werkzaamheden in eigen beheer kunnen worden uitgevoerd. Dat wil zeggen, dat het artistiek ontwerp, het technisch ontwerp, het bouwen, de inrichting, alsmede de exploitatie in eigen beheer kan worden gerealiseerd. De algemene voorzieningen voor de gasten, zoals bijvoorbeeld een winkel, een lunchroom of servicecentrum, staan voor alle gebruikers van het gebied ter beschikking. Het beheer en exploitatie van de camping voor kort verblijf, seizoensplaatsen, alsmede de verblijfsaccommodaties zal onder één organisatie vallen. Facilitaire diensten, onderhoud, reserveringen, boekingen en promotie zullen ook vanuit één organisatie worden aangestuurd.
7
8
Parkeerinventarisatie Recreatieoord Enkhuizerzand
Voor de verschillende gebruikersgroepen van het Recreatieoord Enkhuizerzand zijn de volgende parkeerfaciliteiten aanwezig.
Gasten ‘het Prentenboek’ Gasten van ‘het Prentenboek’ parkeren in de nabije omgeving van het verblijf op eigen terrein.
Campinggasten Bij een nieuwe situatie dienen de reguliere gebruikers van de camping op eigen terrein te parkeren.
Bezoekers zwembad Het zwembad heeft parkeergelegenheid op eigen terrein. Dit is vrijwel altijd toereikend. Bij incidentele grote drukte of bij evenementen wordt ook geparkeerd op de openbare parkeerplaatsen.
Dagrecreanten De dagrecreanten die voor het strand en ligweiden komen zijn aangewezen op de parkeerstroken langs de Kooizandweg. Daarnaast bestaat voor hen de mogelijkheid om tijdens de zomerperiode met de auto op het zogenoemde surfstrand te komen.
Bezoekers Sprookjeswonderland Sprookjeswonderland heeft een eigen parkeervoorziening voor 365 auto’s. Bij piekdagen wordt uitgeweken naar de openbare parkeerplaatsen en het zo geheten surfstrand. Bij de herinrichting van Sprookjeswonderland in 2009 en de overdracht van de gronden is een afspraak gemaakt over het gebruik hiervan. Een financiële bijdrage van € 100.000,- is door Sprookjeswonderland aan de gemeente betaald voor de aanpassing van het terrein. Tot op heden is deze aanpassing nog niet uitgevoerd.
Bezoekers sportpark Immerhorn De gebruikers en bezoekers van de sportvelden parkeren voor het overgrote deel langs de Immerhornweg. Over het algemeen is hier voldoende parkeercapaciteit. Eventuele extra parkeermogelijkheden kunnen worden gevonden op het terrein tegenover de sportvelden en dit door middel van een loopbrug over het water te verbinden met de Immerhornweg.
8
9
• Bezoekers Zuiderzeemuseum De recente wens vanuit het Zuiderzeemuseum om parkeren voor bezoekers mogelijk te maken op het recreatieoord valt op te lossen binnen ons plan. Voorwaarde is dan echter wel dat een eventueel nieuw ontvangstgebouw op het bestaande museumterrein wordt gerealiseerd.
9
10
Herinrichting Openbare Ruimte Algemeen Naast de bezoekers van het recreatieoord die gericht komen voor het gebruik of bezoek aan een van de attracties of accommodaties, wordt er ook veelvuldig gebruik gemaakt van de zogeheten openbare ruimte. Fietsen, wandelen en joggen, al dan niet in groepsverband, of een wandeling met de hond, vinden het hele jaar door plaats op het recreatieoord. Zwemmen, zonnen, surfen en overige watergebonden activiteiten vinden hoofdzakelijk plaats in de zomermaanden. •
Strand/surfstrand/ligweiden De openbare ruimte bevindt zich grotendeels aan de waterzijde en is te verdelen in een noordelijk en zuidelijk gebied. Gemakshalve wordt het recreatiebad door ons als scheiding aangehouden. Aan de zuidzijde van het recreatiebad ligt het strand. Dit heeft veel van haar aantrekkingskracht verloren door de structurele afkalving. De smalle strook die overblijft biedt te weinig mogelijkheden voor optimaal gebruik. Diverse pogingen tot zandsuppletie zijn tot nog toe allen mislukt. Het noordelijke deel wordt nu minder intensief gebruikt. Op het eerste gedeelte, het zogenoemde surfstrand, vinden nog wel activiteiten plaats omdat dit gebied met een auto te bereiken is. De belemmering van de stenen glooiing tussen ligweide en water en het ontbreken van een zandstrand is waarschijnlijk de oorzaak dat dit gebied minder wordt gewaardeerd. Weliswaar zijn er enige houten steigers of vlonders, maar deze zijn zo ondoelmatig van constructie dat zij niet of vrijwel niet worden benut.
In onze visie staan wij een wat gerichter gebruik van beide delen voor. Het zuidelijke gedeelte is van oudsher een gebied waar veel gezinnen met kinderen verpozen. Dit botst soms met de meer sportieve strandbeleving zoals wind- en kitesurfen. Ook de aanwezigheid van de wat oudere jeugd kan soms tot spanningen leiden. Voor kleine kinderen is het gewenst dat zij rustig in en bij het water kunnen spelen. De uitgestrekte ondiepte is in dit geval een voordeel.
10
11
•
Algemeen De vestiging van een bezoekerscentrum is wenselijk. Eventueel is dit te combineren met de Enkhuizer Zeilschool en de Reddingsbrigade. In het bezoekerscentrum kunnen de gasten terecht voor het huren van bijv. waterfietsen, bolderkarren, kano’s, fietsen, ligstoelen en alle andere denkbare attributen. Ook gasten van de verblijfsrecreatie kunnen hier terecht. Er is ruimte voor de verkoop van frisdranken en ijs aan de dagrecreant. Mogelijke locaties voor de vestiging van het centrum zijn ter hoogte van het recreatiebad waar het zuidelijke deel overgaat in het noordelijk deel, de huidige locatie van de reddingsbrigade of ter hoogte van het vakantiepark.
•
Voorkoming strandafkalving Ter voorkoming van verdere strandafkalving stellen wij voor het zuidelijk gelegen strand met waterkeringen/strekdammen te beschermen zoals omschreven in het rapport van Svasek Hydrolics. Een wellicht goedkoper alternatief is het aanbrengen van een verspringende damwand die het zand tegen houdt. Deze laatste suggestie is echter nog nooit toegepast en dient nog extern te worden getoetst en doorgerekend op effectiviteit. Op bijlage 6 vindt u een impressie van onze alternatieve oplossing.
•
Actieve strand/waterbeleving noordelijk deel Op het noordelijke gedeelte is in onze visie meer sportieve en actieve stranden waterbeleving mogelijk. Hier zullen echter wel voorzieningen voor moeten worden getroffen, zoals een ontsluiting met een (half) verharde weg en parkeervakken. Ons voorstel is om langs de gehele oever, op enige afstand van de stenen glooiing, een plankier aan te brengen met regelmatige aansluiting naar de ligweiden. Haaks op dit plankier zijn enige steigers te maken die uitkomen op eveneens van hout vervaardigde eilanden. De steigers, waarvan het loopvlak op verschillende hoogtes ten opzichte van het wateroppervlakte bevindt, bieden vele gebruiksmogelijkheden. Zwemmen, surfen, het aanleggen van kleine vaartuigen, maar ook vissen behoort tot de mogelijkheden. In onze visie wordt hier geen strand aangelegd, wat een aanzienlijke kostenbesparing teweeg brengt. Op bijlage 6 wordt een impressie weergegeven.
11
12
•
Waterbeheersing In het kader van waterbeheersing zal het huidige dijkje aan de zuidzijde moeten worden opgehoogd. Na het zwembad zal het dan afbuigend aansluiten op de bestaande dijk. Dit zal een kom doen ontstaan die voldoende waarborg moet bieden aan bestaande en nieuw te ontwikkelen bouwwerken. Vrijkomende grond van bouwwerkzaamheden aan waterpartijen en wegenaanleg kan hiervoor wellicht worden gebruikt. Hierdoor wordt werk met werk gemaakt en blijft de grond op het bestaande gebied.
•
Natuurgebied Doordat de camping hier niet wordt gerealiseerd zijn er volop mogelijkheden voor de natuur om zich hier verder te ontwikkelen. De aanleg van een fietspad naast het gebied vormt geen belemmering in deze ontwikkeling.
12
13
•
Infrastructuur De infrastructuur zien wij enigszins aangepast:
-
Wenselijk is het om de Kooizandweg om te leggen vanaf de haakse, zeer onoverzichtelijke bocht direct na het taluud. De weg kan worden doorgetrokken en achter het zwembad langs verlengd worden, waarna weer aansluiting kan worden verkregen op de bestaande Kooizandweg. Hierdoor wordt het verkeer naar de campings en de verblijfsaccommodaties alsmede de eventuele bezoekers van het Zuiderzeemuseum bij de entree van het gebied al gescheiden. In plaats van de gevaarlijke bocht ontstaat er dan een t-splitsing die toegang geeft tot de parkeerterreinen van het zwembad en Sprookjeswonderland. Na deze parkeerterreinen de Kooizandweg afsluiten met uitzondering van langzaam verkeer (fietsers en voetgangers). de parkeerstroken langs de Kooizandweg opwaarderen en handhaven; de parkeerstroken langs de Immerhornweg handhaven maar fysiek meer zichtbaar maken. Eventueel een voetgangersdoorsteek maken naar de parkeervakken op het noordelijke recreatie gebied.; over de reeds aanwezige dijk op het noordelijke gebied een fietspad aanleggen dat aansluit op respectievelijk het fietspad op de Westfriese omringdijk achter de sportvelden en het fietspad langs de Kooizandweg; over de te verhogen dijk op het zuidelijke gedeelte een voetpad aanleggen met regelmatig een zitbank; het noordelijk gedeelte zo in richten dat dit geheel of gedeeltelijk kan worden afgesloten voor autoverkeer. Te denken valt aan de winterperiode en ´s avonds en ´s nachts in de zomerperiode. Dit om vandalisme, oneigenlijk gebruik, alsmede schade aan ondergrond te voorkomen; In onze opzet is het niet noodzakelijk de Kooizandweg om te leggen ter hoogte van het toekomstige vakantiepark. Deze weg kan met een opwaardering gewoon in gebruik blijven; het is te onderzoeken of de ontsluiting en parkeerwens van het Zuiderzeemuseum seizoensgebonden kan worden gereguleerd. Te denken valt aan een parkeerterrein dat tijdens het voor- en naseizoen volledig beschikbaar is en te bereiken is via de Kooizandweg, zodat de (kostbare) Ferry’s dan niet ingezet hoeven te worden. Een parkeerterrein kan in het hoogseizoen ondersteunend zijn naast het gebruik van de Ferry’s die dan wel noodzakelijk zijn. De Ferry’s zullen ook ingezet moeten worden bij grote evenementen.
-
-
-
-
-
13
14
-
-
Het langzame verkeer komt nu al regelmatig in het gedrang door enkele gevaarlijke situaties. Deze zijn onder andere: 1. Het kruispunt Noorderweg/Nelson Mandela dreef waarbij men niet de juiste weg volgt maar links de weg afsnijd; 2. De afslag van Noorderweg naar woonwijk en Asterstraat; 3. De onoverzichtelijke situatie bovenop het taluud. Al deze knelpunten kunnen worden opgelost door het fietspad van de Omringdijk/Kooizandweg door te trekken halfweg op de dijk tussen Asterstraat en Noorderweg. De beeldbepalende bomen kunnen worden bespaard en dit nieuw aan te leggen fietspad dat aansluit op bestaande fietspaden biedt bescherming voor deze kwetsbare groep. De nu bestaande voet- en fietsverbinding van/naar strand/stad die nu tussen Sprookjeswonderland en de huidige camping loopt verleggen. Dit pad zo situeren dat het ten westen van het toiletgebouw en de campingwinkel komt te liggen. Deze voorzieningen kunnen dan in stand blijven. Naast het gedeelte van de gronden die al eerder in eigendom van Sprookjeswonderland zijn uitgegeven, het resterende gedeelte ook reserveren voor toekomstige uitbreidingen van Sprookjeswonderland.
14
15
Financiële mogelijkheden Uit het voorafgaande plan en visie is duidelijk dat een aantal uitgangspunten van het oorspronkelijke vlekkenplan wordt verlaten. Het is daarom zeer moeilijk een uitgewerkte financiële onderbouwing te geven voor de eventuele uitvoering van de in onze visie gepresenteerde plannen. Het uitgangspunt van deze plannen is onze toekomstvisie voor het gehele gebied geweest, waarbij we de navolgende aspecten hebben afgewogen: is het realistisch; past het in de schaal van het gebied en de stad Enkhuizen; en is het in de toekomst beheersbaar en exploitabel? Indien de gemeente echter perspectieven ziet in deze visie, dan zijn er voldoende redenen om een verdere studie naar de financiële mogelijkheden in gang te zetten. Kosten De kosten voor de herinrichting van de camping(s) en de realisatie van de verblijfsaccommodaties komen geheel ten laste van de ontwikkelaar/toekomstige exploitant. De inrichting van een eventueel parkeerterrein voor de bezoekers van het Zuiderzeemuseum komt geheel ten laste van deze instelling. Voor de kosten van de openbare voorzieningen, strand/wegen, zal een verdeelsleutel moeten worden gevonden. Deze kunnen ons inziens nooit geheel worden opgebracht door de ontwikkelaars. Structurele opbrengsten zoals erfpacht, OZB en toeristenbelasting kunnen een basis vormen voor de financiering. Meegewogen dient te worden of de ontwikkeling van het gebied positieve gevolgen heeft voor de tekorten van zwembad en camping op de gemeentelijke begroting. •
Onterecht vinden wij het dat de kosten voor waterbeheersing (aanleg van een dijk o.i.d.) geheel ten laste te laten komen aan de initiatiefnemers die nieuwe ontwikkelingen in gang zetten. Met andere woorden, de overheid, Rijkswaterstaat, Hoogheemraadschap en de gemeente hebben ook een zorgplicht ten aanzien van de bestaande instellingen en bedrijven. Vanuit die zorgplicht zijn bijdragen in de kosten van voorzieningen die gemaakt moeten worden volgens de thans gehanteerde normen echter verdedigbaar. Ook als de inrichting en exploitatie van het Enkhuizerzand ongewijzigd zal worden voortgezet, zullen in de toekomst voorzieningen moeten worden getroffen om de bestaande belangen te beschermen. • Voor de kosten van de aanpassing en/of uitbreiding van de bestaande infrastructuur, met name de aanleg van nieuwe fietspaden, is het wellicht mogelijk om hier een Provinciale subsidie voor te verwerven.
15
16
Mogelijke baten Eenmalige baten De verkoop van de huidige camping door de gemeente aan de projectgroep Het Prentenboek tegen een nader overeen te komen bedrag. Dit betreft de opstallen, erfafscheiding, infrastructuur en inventaris. Het bedrijf “camping” zal in deze meegewogen worden in de prijs. Hierbij dient met de volgende zaken rekening te worden gehouden: - hoe was de exploitatie over de afgelopen vier jaar, met andere woorden, is er sprake van goodwill; - hoe wordt het “terrein” opgeleverd, leeg en vrij van rechten? Met andere woorden, zijn de contracten opgezegd met de huidige gebruikers zonder juridische consequenties voor de koper. • Het verkrijgen van subsidies van overige overheden, in het kader van toeristische ontwikkelingen die van plaatselijk en regionaal belang zijn. •
Structurele zekere baten • Opbrengst erfpachtcanon uitbreiding Sprookjeswonderland. • Opbrengst erfpachtcanon camping. • Opbrengst erfpachtcanon vakantiepark Het Prentenboek. Structurele meer-opbrengst • Toeristenbelasting van alle nieuwe gebruikers. • OZB belasting over grond en gebouwen. Mogelijke meer-opbrengsten • Opbrengst verhuur strandondersteunend verkooppunt(en). • Opbrengst parkeerheffing openbaar gebied.
16
17
Conclusies en aanbevelingen In de voorafgaande hoofdstukken hebben wij een mogelijk toekomstbeeld voor het Recreatieoord Enkhuizerzand geschetst. Zoals reeds in de inleiding is vermeld, is het uitgangspunt geweest de wensen vanuit de huidige gebruikers, de belanghebbenden en de politieke kernpunten, zoals: - de privatisering en renovatie van de camping; - het waarborgen van het gebruik van de openbare ruimte; - het genereren van een spin-off naar de ondernemers in Enkhuizen; - het rekening houden met belangen van de overige gebruiker. Zonder verdere uitspraken te doen over andere marktpartijen die commercieel geïnteresseerd zijn in de ontwikkeling van het gebied, zijn wij zo vrij om onze argumenten aan te dragen die bij een eventuele afweging meegenomen kunnen worden. 1. De grote kennis van het toeristisch product in het algemeen en de plaats hiervan in Enkhuizen en omgeving. 2. De betrokkenheid bij het Recreatieoord Enkhuizerzand en de stad Enkhuizen als belangrijke partner. 3. De stabiele bedrijfsvoering van Sprookjeswonderland met een grote praktische, creatieve en realistische kennis en bewezen betrouwbaarheid. 4. Het belang in en blijvende betrokkenheid met het gebied als onderdeel van de bestaande activiteiten. 5. De beschikbaarheid van bijzondere creatieve kennis om een eventueel vakantiepark tot een uniek object te laten uitgroeien. 6. Belangrijke impuls voor de locale werkgelegenheid zowel bij de realisatie als exploitatie door gebruik te maken van plaatselijke bedrijven. 7. Huisjes van het vakantiepark worden niet verkocht aan particulieren, dus ook in de toekomst maar één partij om zaken of te stemmen. 8. Minder ingrijpende verandering waarbij er nauwelijks grond aan de openbare ruimte wordt onttrokken. Het strand blijft voor iedereen toegankelijk! 9. Plaatselijk bedrijf = plaatselijke betrokkenheid!
Enkhuizen, september 2013
Wij wijzen erop dat de door ons genoemde naam “het Prentenboek”, alsmede de getoonde impressietekeningen, auteursrechtelijk zijn beschermd en gedeponeerd.
17 17
BIJLAGE 2
Gemeentelijk Vlekkenplan 2009
Natuurgebied
VERKLARING Rijweg Wandel - Fietspad Kadijken - Binnenstad Bestaande Bedrijven Uitbreiding Sprookjeswonderland Camping 1 Vaste Staanplaatsen Camping 2 Kort kamperen Vakantiepark ‘Het Prentenboek’ Recreatief - Natuurgebied Ligweide Strand met Uitbreiding Natuurgebied Mogelijke locatie bezoekerscentrum
Natuurgebied
Dagrecreatiegebied
P
dagrecreatie en Sportvelden
Dagrecreatiegebied
P Sprookjeswonderland
Recreatiebad
P dagrecreatie
Reservering Sprookjeswonderland
Kort Kamperen
Kamperen vaste staanplaatsen
Dagrecreatiegebied
Waterkering strand
BIJLAGE 3
Extra Parkeren P Zuiderzeemuseum
Optie
Familievakantiepark 't Prentenboek
N
Aangepast Vlekkenplan Sprookjeswonderland
Dagrecreatiegebied
Sprookjeswonderland
Sprookjeswonderland ingebruikname 2015
Kort Kamperen
september 2013
Getekend: MdV
Vlekkenplan Recreatieoord Enkhuizerzand
Visie Sprookjeswonderland
Kooizandweg 9 1601LK Enkhuizen tel.: 0228-317853 fax: 0228-322226
Antwoorden vragenlijst Marktconsultatie 1. De randvoorwaarden van de raad dat er geheel kosten neutraal moet worden gerealiseerd is ons inziens in de huidige economische conjunctuur niet haalbaar. Voor de invulling van de camping(s) is de grondprijs van grote invloed op de exploitatie (lees verblijfskosten). Voor permanente huisjes die het gehele jaar worden verhuurd is dit in iets mindere mate van toepassing. In beide gevallen zal de opbrengst, ongeacht of dit door middel van verkoop dan wel erfpacht wordt verkregen, ontoereikend zijn om alle gewenste voorzieningen en infrastructuur in het openbare gebied te bekostigen. Wat betreft het zwembad geldt hetzelfde. De exploitatie hiervan is kostbaar, mede gezien de wens om de publiekelijke toegang en de verschillende doelgroepen te handhaven. Het onderbrengen en laten exploiteren bij bijvoorbeeld de accommodatie verhuurder of bij Sprookjeswonderland is mogelijk. Beide partijen zullen echter een overname bedrag betalen dat ver beneden de investering/balanswaarde ligt. Een symbolisch bedrag met voorwaarden ligt meer voor de hand. Gezien het belang van de ontwikkeling van het gebied voor de gemeente Enkhuizen ligt het voor de hand dat de kosten voor de begeleiding, expertise en planologische processen geheel voor de rekening van de gemeente komen. 2. In het ontwerp bestemmingsplan zien wij enkele tekortkomingen. In de markconsultatie wordt als functie de reddingspost genoemd. Een huisvesting zoals gewenst in de marktconsultatie is onmogelijk omdat het bestemmingsplan geen bouwwerken toestaat in zowel de onderdelen ‘recreatie-dagrecreatie’ en ‘recreatiestrand’. Tevens zien wij onoverkomelijke bezwaren in de maximaal toegestane oppervlakte van de verschillende bouwwerken. De toegestane oppervlakte maakt het onmogelijk functies te combineren binnen één gebouw, alsmede een beperking in de exploitatie van diverse functies. Voorts is het beeldkwaliteitsplan in tegenspraak met het bestemmingsplan aangaande het bungalowpark. In het bestemmingsplan zijn uitsluitend vrijstaande bungalows toegestaan met ten minste 5 meter vrije ruimte, terwijl in het beeldkwaliteitsplan wordt gesproken over geschakelde bungalows. In deze gaat de voorkeur uit naar het beeldkwaliteitsplan. Ook de hoogtebeperking moet naar ons inziens ruimer worden. De maximale bouwhoogte van 5 meter voor de huisjes op het bungalow park heeft tot gevolg dat er nooit een slaapverdieping kan worden gecreëerd. Bovendien dienen voor uitstraling en silhouetvorming verantwoorde bouwwerken zijn toegestaan. (torenspits, uitkijkpunt, enz.) 3. Toe te voegen functies zijn bijvoorbeeld ondersteunende verkooppunten voor de dagrecreant, al dan niet gecombineerd met een verhuuraccommodatie voor surfplanken, waterfietsen, parasols, fietsen voor zowel de dag- als verblijfsrecreant. Hier moet detailhandel (ijs, frisdrank enz.) bij mogelijk zijn. Een dergelijke voorziening geeft het gebied een meerwaarde en verhoogd de recreatieve beleving. Eén en ander is mogelijk te combineren met de zeilschool die gevestigd is op het gebied.
4. De beste vorm die past van realisatie c.q. ontwikkeling/samenwerking van verblijfsaccommodatie en camping is de ontwikkeling hiervan geheel in handen geven van de private partij met ondersteuning vanuit de gemeente op het gebied van planvorming, vergunningen en procedures. De werkzaamheden in het openbaar gebied aanbesteden en laten uitvoeren onder regie van de gemeente. 5. De ontwikkelingen van het gebied kan in twee delen worden gesplitst, namelijk het privaatrechtelijke (camping/verblijfsaccommodaties) en openbare ruimte. Deze kunnen naast elkaar worden aangepakt, rekening houdend met de belangen en omstandigheden. Grootschalige werken zoals wegomlegging/voorzieningen strand zullen voor zover mogelijk in het naseizoen/winter worden uitgevoerd. Minder overlastgevende bouwwerkzaamheden kunnen eventueel aangepast het hele jaar plaatsvinden. Een schema van de door ons voorgestelde ideeën kan zijn (één en ander afhankelijk van vergunningen en bezwaren): Zomer 2014:
gereedmaken camping vaste staanplaatsen, aanleg strekdam/waterkering. Voorjaar 2015: ontruiming campings en herplaatsing vaste staanplaatsen, aanleg doorsteek west-oost. Verbreden en aanleggen van het strand. Zomer 2015: begin grondwerkzaamheden/aanleg “het Prentenboek”. Najaar 2015: aanvang bouwwerkzaamheden “het Prentenboek” met ± 20 huisjes en 20 units. Zomer 2016: eerste gasten “het Prentenboek”. 2015-2016: omleggen Kooizandweg, aanleg strandweg, parkeerterrein, fietspaden. Najaar 2016: Volgende fase bouwwerkzaamheden “het Prentenboek”.
6. Wij willen graag voorstellen om een bandbreedte in de randvoorwaarden te scheppen die voldoende vrijheid biedt in de vormgeving en uitstraling van bouwwerken, inrichting en beplanting. Hierbij kan het tot nog toe door ons gerealiseerde attractiepark als voorbeeld dienen. Naar ons inzien bieden de voorwaarden zoals die nu beschreven zijn te weinig mogelijkheden om creatief en onderscheidend het gebied invulling te geven. Juist deze creatieve invulling kan het gebied een unieke meerwaarde geven waarmee de recreatieve voorzingen in Enkhuizen zich kunnen onderscheiden van de overige recreatieve voorzieningen in de regio en het land.
7. Gedurende de realisering van het plan zien wij geen grote problemen met de bereikbaarheid van de economische functies. Bij het omleggen van de weg dient het oude tracé in stand te blijven tot de nieuwe weg klaar is om alle voorzieningen bereikbaar te houden. Het spreekt voor zich dat werkzaamheden in de toekomstige recreatieve ruimte gepaard gaan met een tijdelijke verminderde recreatieve functie. 8. De ontwikkeling die wij voorstellen valt trapsgewijs in elkaar. De realisatie zal weliswaar meerdere jaren duren maar gezien onze jarenlange ervaring in de recreatiebranche en de betrouwbare reputatie die wij hebben opgebouwd kunnen worden aangemerkt als een waarborg voor de totale ontwikkeling. 9. Een groot deel van het onderhoud zal ten laste komen van de private partijen. Het dagelijks onderhoud in de openbare ruimte zou eventueel ondergebracht kunnen worden bij de groendienst van de private partij. Voordeel voor de private partij is dat materiaal efficiënter kan worden ingezet. Hier tegenover zal een nader overeen te komen vergoeding moeten staan, afhankelijk van de eisen en afspraken. Groot onderhoud in de openbare ruimte blijft een taak van de gemeente. 10. Gelet op de integrale aanpak van het totale project ligt het volgens ons voor de hand dat er voor de werkzaamheden in de algemene ruimte een openbare aanbesteding plaatsvindt en dat de realisatie van camping/accommodaties onderhands op uitnodiging gaat.
