INTEGRATING LII – OPLEIDING THEORIE SYSTEEM – VERSIE 19 05 2003
INTEGRATING LII – Systeemstructuur 1. 1.1.
2. 2.1. 2.2.
3. 3.1. 3.2. 3.3.
4. 4.1. 4.2.
4.3. 5. 5.1. 5.2.
DH
Digitaal systeem Gudrun Xpert ............................................................................................................................. 3 Opbouw .................................................................................................................................................................... 3 1.1.1. Schema ................................................................................................................................................... 3 1.1.2. Algemeen overzicht ................................................................................................................................. 3 1.1.3. Expertgebonden acties............................................................................................................................ 3 Productgroepen & Producttypes........................................................................................................................... 4 Productgroepen & Producttypes ............................................................................................................................... 4 Terminologie (“Codeboek”) ....................................................................................................................................... 4 2.2.1. Algemeen ................................................................................................................................................ 4 2.2.2. Opbouw en structuur van de codes in niveaus........................................................................................ 4 2.2.3. Opbouw en structuur van de codes in hoofdstukken ............................................................................... 6 2.2.4. Sturing van het gebruik van de codes ..................................................................................................... 6 2.2.5. Eigenschappen van codes ...................................................................................................................... 7 Wijze van aanstrepen ............................................................................................................................................. 8 Goederen ZONDER gedwongen mede-eigendom ................................................................................................... 8 DEEL van een goed MET gedwongen mede-eigendom........................................................................................... 8 Appartementsgebouw in totaliteit (systeem “opbrengsthuis”) ................................................................................... 8 3.3.1. Probleemstelling ...................................................................................................................................... 8 3.3.2. Definitie ................................................................................................................................................... 8 3.3.3. Werkwijze ................................................................................................................................................ 8 3.3.4. Samengevat ............................................................................................................................................ 9 Cijfers & berekeningen......................................................................................................................................... 10 Productoverzicht ..................................................................................................................................................... 10 Basisoppervlaktetabel............................................................................................................................................. 10 2.4.1. Generiek over alle producten ................................................................................................................ 10 2.4.2. Vloeroppervlakte van de te schatten goederen ..................................................................................... 10 2.4.3. Soorten vloeroppervlaktes..................................................................................................................... 11 2.4.4. Tabelopbouw......................................................................................................................................... 12 Opmeten van oppervlaktes ..................................................................................................................................... 13 3.4.1. Gebouwen ............................................................................................................................................. 14 Foto’s en plans ..................................................................................................................................................... 15 Foto’s ...................................................................................................................................................................... 15 Plans....................................................................................................................................................................... 15
14/07/2004
page 2/15
1. DIGITAAL SYSTEEM GUDRUN XPERT 1.1. 1.1.1.
Opbouw Schema
1.1.2. Algemeen overzicht Een internetapplicatie laat toe dat verschillende users op één centraal digitaal dossier kunnen werken, via het Internet. Iedere user heeft, afhankelijk van de aan de user toegekende rechten, toegang tot bepaalde gegevens en mogelijkheid om bepaalde acties uit te voeren. Gudrun Xpert gebruikt dit systeem om zijn expertises op een snelle en efficiënte manier te verwerken. Een klant van Gudrun Xpert kan bijvoorbeeld het recht hebben om on-line een aanvraag tot expertise in te voeren, de stand van zaken te consulteren m.b.t. de planning van het dossier, en uiteindelijk het afgewerkte rapport printen of lokaal bewaren. 1.1.3. Expertgebonden acties De expert die via het systeem Gudrun werkt, ontvangt via dit systeem opdrachten in zijn planning, die hij kan afwerken op de applicatie. De hardware van de expert bestaat uit een vaste PC en een handheld PC (Casio). Op de Casio staat een lokaal programma dat toelaat de informatie, nodig voor het rapport, te registreren ter plaatse of onderweg. De op de Casio geregistreerde gegevens worden overgebracht (“gesynchroniseerd”)naar een vaste PC met een internetverbinding. Via deze vaste PC kan de expert on-line op de Gudrun-applicatie het rapport afwerken en doorsturen. Deze applicatie geeft aan de expert, naast het louter verwerken van dossier, ook nog een aantal andere “administratieve” mogelijkheden, zoals het raadplegen van zijn agenda, de erelonen toegekend aan een afgewerkt dossier, ...
DH
14/07/2004
page 3/15
2. PRODUCTGROEPEN & PRODUCTTYPES 2.1.
Productgroepen & Producttypes
Productgroep 1: venale schatting ven001 T1 - expertise van een grond ven002 T2 - expertise van een bestaand gebouw in huidige toestand ven003 T2+ - expertise van een bestaand gebouw voor en na werken ven004 T3 - expertise van een project op plan ven005 T4 - expertise van een bestaand gebouw voor en na verbouwing Productgroep 2: nieuwbouwwaarde schatting nbw001 T2 - expertise van een bestaand gebouw in huidige toestand nbw002 T2+ - expertise van een bestaand gebouw voor en na werken Productgroep 3: brandinspectie bra001 T2 - expertise van een bestaand gebouw in huidige toestand Productgroep 4: diefstalinspectie die001 T2 - expertise van een bestaand gebouw in huidige toestand Productgroep 5: vorderingsstaat vor001 T5 - eindschatting Productgroep 6: statistische inboedelraming inb001 T6 - inboedel beperkt tot particulier gebruik Productgroep 7: schade expertise T7 - waterschade T8 - waterschade zonder controlebezoek T9 - schadebepaling voor indiening
2.2.
Terminologie (“Codeboek”)
2.2.1. Algemeen De volledige beschrijving die gemaakt wordt van een goed, ongeacht welke productgroep of producttype, wordt opgebouwd via een vaste lijst van terminologie, het zgn. “codeboek”. Elke beschrijvende term bevat achterliggend een code, waarvan het systeem perfect weet waarvoor ze staat, welke de vertalingen naar het Frans, Duits, Nederlands zijn, hoe ze moet gerapporteerd worden, op welke plaats in het verslag, etc. 2.2.2. Opbouw en structuur van de codes in niveaus De lijst van te gebruiken terminologie werd op een logische en gebruiksvriendelijke manier gerangschikt. Er bestaan zes niveaus: Goed Definitie: Precies één perceel, al dan niet met één of meer gebouwen. (voor expertises nieuwbouw, diefstal en brand steeds minstens 1 gebouw; voor venale mogelijk zonder gebouw)
DH
14/07/2004
page 4/15
Perceel Definitie: Een terrein, dat duidelijk afgebakend is voor de opdracht in kwestie In de praktijk zal dit meestal één (mogelijks meer) kadastraal perceel zijn.
Entiteit Definitie: Een gebouw, die een duidelijke, éénvormige structuur van opbouw (bouwsysteem) heeft. In geval van appartementsgebouwen moet elk appartement afzonderlijk als “gebouw” aanzien worden. Elk gebouw heeft minimum één, mogelijks meer bestemmingen. Zie ook “systeem opbrengsthuis” op p. 8.
Bestemming Definitie: de activiteit of activiteiten die plaatsvinden in de bestemming Verdieping Definitie: de verdieping(en) die voorkomen binnen die bestemming
Lokaal Definitie: de lokalen die voorkomen binnen de verdieping Binnen één opdracht is er steeds minimum één goed, het kunnen er ook meer zijn. Een opdracht van één goed kan er dus als volgt uitzien: opdracht goed 1: bebouwd perceel perceel entiteit 1: villa bestemming: woonst verdieping: -1 lokaal: stooklokaal lokaal: kelder verdieping: 0 lokaal: inkomhal lokaal: woonkamer lokaal: keuken verdieping: 1 lokaal: slaapkamer lokaal: badkamer bestemming: kantoren verdieping: 0 lokaal: bureel lokaal: apart toilet lokaal: vergaderzaal entiteit 2: hangar bestemming: schrijnwerkerij verdieping: 0 lokaal: werkplaats lokaal: berging Aan elk van voormelde niveaus hangen een aantal hoofdstukken met aangepaste terminologie. Zo b.v. kan op niveau perceel de perceelsafmetingen, bodemverontreining, ... aangeduid worden; op niveau entiteit kan de aard van het gebouw, bouwjaar, bouwwijze, etc. aangeduid worden.
DH
14/07/2004
page 5/15
2.2.3. Opbouw en structuur van de codes in hoofdstukken Alle terminologie voor alle producten zit vervat in het codeboek. Deze informatie is gestructureerd in hoofdstukken. Elk hoofdstuk wordt aangeboden op een welbepaald niveau. B.v. het hoofdstuk “Fysische eigenschappen van het gebouw”, dat aangeboden wordt op niveau “entiteit”, bevat onder andere de gegevens: TYPE CONSTRUCTIE rijwoning villa bungalow chalet hoeve serre handelspand ... HOOFDBOUWWIJZE traditionele bouwwijze met spouw traditionele bouwwijze zonder spouw bouwwijze: prefabconstructie; massief betonnen draagstructuur ... BOUWWIJZE SUPPLEMENTAIR deels traditionele bouwwijze met spouw: deels traditionele bouwwijze zonder spouw: deels prefabconstructie; betonnen draagstructuur: ... BOUWJAAR bouwjaar: > 2000 bouwjaar: 1991-2000 bouwjaar: 1981-1990 ... BELENDING geen belending aan één zijde belendend aan twee zijden belendend aan drie zijden belendend volledige belending BRANDBARE GEVELBEKLEDING gevels volledig in onbrandbaar materiaal gevelbekleding voor < 25% in brandbaar materiaal gevelbekleding voor 25-50% in brandbaar materiaal gevelbekleding voor > 50% in brandbaar materiaal LICHTE GEVELBEKLEDING gevelbekleding volledig solide gevelbekleding voor < 25% in lichte materialen gevelbekleding voor 25-50% in lichte materialen gevelbekleding voor > 50% in lichte materialen 2.2.4. Sturing van het gebruik van de codes Alle terminologie voor alle producten zit vervat in het codeboek. Echter niet alle informatie is noodzakelijk voor elk product.
DH
14/07/2004
page 6/15
Gedetailleerde gegevens omtrent een diefstalalarm zijn noodzakelijk voor een diefstalinspectie, maar irrelevant voor een brandinspectie of venale schatting. De gegevens omtrent de verhuur- en verkoopmarkt zijn interessant voor venale schattingen, maar compleet irrelevant voor statistische inboedelraming en nieuwbouwwaardeschattingen. Bovendien zou een teveel aan informatie het zoeken alleen maar bemoeilijken. Daarom wordt de expert gestuurd in het gebruik van de terminologie door de zogenaamde “immobexcodes”. Elk producttype heeft precies één zo’n code. Deze code bepaalt welke hoofdstukken voor die opdracht noodzakelijk (verplicht) zijn, welke optioneel zijn, en welke overbodig zijn (deze worden niet aangeboden). B.v. het hoofdstuk “fysische eigenschappen van het gebouw “ is verplicht voor iedere entiteit, het hoofdstuk “veranda” is optioneel want niet iedere entiteit heeft een veranda. 2.2.5.
Eigenschappen van codes
Definitie Een eigenschap die aan een code hangt, geeft aan dat er met die code nog iets moet gebeuren, naast het louter aanstrepen ervan. Er zijn twee soorten eigenschappen: • Dynamische eigenschap Deze eigenschap vraagt een waarde. B.v. de code “perceelsoppervlakte” vraagt naar een getal “oppervlakte”; de code “jaarlijkse huur” vraagt naar een getal “huurprijs”. • Statische eigenschap Een statische eigenschap is voor de expert van geen invloed bij het aanstrepen. Dergelijke eigenschap laat achterliggend iets gebeuren, b.v. de eigenschap kritisch punt laat een code die wijst op een stedenbouwkundige overtreding ook op het voorblad als “blikvanger” verschijnen.
DH
14/07/2004
page 7/15
3. WIJZE VAN AANSTREPEN 3.1.
Goederen ZONDER gedwongen mede-eigendom
Het te schatten goed is een bestaand bebouwd onroerend goed. Dit kan betekenen dat het gaat om één of meer gebouwen op één perceel, of zelfs op verschillende percelen. B.v.: handelshuis; villa; kasteel met portierswoning en serre; rijwoning; ... Elk gebouw wordt dus beschouwd als een entiteit. “Kasteel met portierswoning en serre” zijn te beschouwen als drie gebouwen en zijn dus bijgevolg drie entiteiten.
3.2.
DEEL van een goed MET gedwongen mede-eigendom
Als het te schatten goed een deel is in een mede-eigendom, wordt het te schatten goed ook beschouwd als een entiteit in onze terminologie. B.v. : een appartement, een winkel in een galerij, een handelsgelijkvloers in een building, … In dit geval is het appartement dus een entiteit, niet het appartementsgebouw.
3.3.
Appartementsgebouw in totaliteit (systeem “opbrengsthuis”)
3.3.1. Probleemstelling Ingeval een opbrengsthuis in totaliteit geschat wordt, moet ook de oppervlakte van de gemene delen van het goed in rekening worden gebracht. Vandaar deze procedure “opbrengsthuis”, die er eigenlijk uit bestaat gewoonweg de gemene delen ook als bijkomende entiteit te beschouwen, net zoals ieder appartement een entiteit is. 3.3.2. Definitie Met de term “opbrengsthuis” in deze context wordt bedoeld een gebouw dat aan ALLE volgende criteria voldoet: - een bebouwd onroerend goed met gemene delen - de expertise omvat het volledige gebouw b.v.:
- appartementsgebouw in totaliteit te schatten - een tot flats/appartementen omgebouwd herenhuis - een gebouw met studentenkamers of -flats
Indien een bepaald concreet geval niet duidelijk is kan altijd contact opgenomen worden met het kantoor om te informeren of het valt onder deze procedure of niet. 3.3.3. Werkwijze Ingeval van een opbrengsthuis volgens bovenstaande definitie, moeten bepaalde oppervlaktes berekend worden op basis van de oppervlakte van het volledige gebouw (dus inclusief gemene delen). Om de volledige oppervlakte in rekening te kunnen brengen, moet dus de oppervlakte van de gemene delen kunnen ingebracht worden. Hiervoor creëren we een nieuwe “entiteit” die als type constructie “gemene delen” gaat heten, waarvan alle lokalen worden beschreven en waaraan eigen oppervlaktes kunnen worden gegeven.
DH
14/07/2004
page 8/15
Alle andere entiteiten (= appartementen, handelsruimtes, flats, ...) zullen worden beschreven zoals op heden reeds gebeurt, als een afzonderlijke “entiteit”. b.v.:
Entiteit 1 Entiteit 2 Entiteit 3 Entiteit 4
handelsgelijkvloers horeca appartement woonst appartement woonst gemene delen woonst
aantal : 2 aantal : 3 aantal : 5
Belangrijke opmerkingen (zie definitie) : Ingeval de schatting NIET het totale gebouw betreft mag deze methode NIET gebruikt worden. Eén appartement dat moet geschat worden, gebeurt NIET volgens de procedure “opbrengsthuis”. De gemene delen worden hier NIET als entiteit ingebracht. Enkele appartementen in één gebouw, die zouden binnen één opdracht vallen, maar die niet de totaliteit van het gebouw vormen, vallen ook NIET onder de procedure “opbrengsthuis”. 3.3.4. Het gaat om
Samengevat een gebouw met gemene delen dat in totaliteit wordt geschat
De gemene delen worden, net als een appartement, als een aparte “entiteit” beschouwd, waarvan alle lokalen worden beschreven waaraan oppervlaktes worden toegekend
DH
14/07/2004
page 9/15
4. CIJFERS & BEREKENINGEN 4.1.
Productoverzicht
Berekeningen door het systeem zijn voorzien voor : Venale schattingen • generieke oppervlaktebepaling • oppervlakte en nieuwbouwwaardebepaling volgens berekeningssysteem Fortis Nieuwbouwwaarde • generieke oppervlaktebepaling • generieke rekentabel (mét aanvullingen op de applicatie door de expert) Statistische inboedelschatting • generieke berekeningswijze
4.2. 2.4.1.
Basisoppervlaktetabel Generiek over alle producten
Uitgangspunt Er wordt één oppervlaktetabel aangemaakt, die steeds volgens dezelfde regels, dwz productonafhankelijk, opgesteld kan worden. Deze tabel is zo opgebouwd dat vanuit deze input, alle (voor de verschillende producten) nodige resultaten door het systeem kunnen berekend worden, zonder verdere tussenkomst van de expert. Deze oppervlaktegegevens (kunnen) worden ingebracht in de Casio, en eventueel aangevuld/gewijzigd/ingebracht worden op de applicatie. Dit geeft de expert de mogelijkheid om al het werk indien mogelijk ter plaatse of onderweg uit te voeren; maar de oppervlaktes kunnen ook thuis achter de vaste PC ingebracht of aangevuld worden. Producten De oppervlaktes zijn op dit moment alleen nodig voor de productgroepen venaal en nieuwbouwwaarde. 2.4.2.
Vloeroppervlakte van de te schatten goederen
Wijze van input Zoals gezegd gebeurt de input op de Casio. De gegevens worden verzameld per verdieping per bestemming. B.v.: in de Casio onder bestemming n/N wordt aangeduid : verdieping -1. Hieraan hangen bepaalde “eigenschappen” die vragen naar verschillende oppervlaktes, en de PDA biedt dan volgend scherm aan (inhoudelijk) :
DH
14/07/2004
page 10/15
Eén of meer oppervlaktes kunnen worden ingebracht, volgens de definities. Vermits deze eigenschappen niet verplicht zijn, kan de expert ook opteren om ze niet meteen in te vullen, maar later (b.v. in de auto) op zijn PDA toe te voegen. Hij kan ook opteren om ze op de applicatie toe te voegen op het oppervlaktescherm. 2.4.3.
Soorten vloeroppervlaktes
Zes soorten vloeroppervlaktes voor gebouwen - kruipkelder - kelder : steeds een niet-ingerichte ruimte, bestemd voor berging etc. - garage : elke ruimte bedoeld voor het stallen van auto’s, bestelwagens, ... ongeacht hun afwerkingsgraad - niet-ingerichte zolder >= 2m : een zolder waarvan de nokhoogte > of = aan 2 m, en die niet als kamer is ingericht, wordt voor de volledige vloeroppervlakte in rekening gebracht - overige ingerichte ruimte - overige niet-ingerichte ruimte Definities Niet-ingerichte ruimten zijn plaatsen waarvan de vloer, het plafond en de muren voor meer dan 75% uit ruwe materialen bestaan en niet afgewerkt zijn. Enige toelichting : - de definitie van “garage” is elk winddicht lokaal dat bestemd is om een of meer privé of professioneel gebruikte voertuigen te stallen (met uitsluiting van showrooms, herstelwerkplaatsen e.d.). - de garage wordt NOOIT als ingericht beschouwd, ongeacht vorige 75% regel, en ongeacht of ze geïntegreerd is in het hoofdgebouw, er tegenaan werd gebouwd of een losstaand gebouw vormt. -een houtmassiefbouw wordt gelijkgeschakeld met ingericht indien hij effectief gebouwd is met als doel wonen, handel, horeca, kantoor. - een appartement (of een handelsgelijkvloers, ..., of een ander deel van een appartementsgebouw) kan bestaan uit ingerichte en niet-ingerichte ruimte; de niet-ingerichte ruimte is b.v. een berging die volgens de 75%-regel niet-ingericht is.
DH
14/07/2004
page 11/15
- de "meidenkamer" in de oudere appartementsgebouwen (= een privatieve slaapkamer die bij het appartement hoort en in hetzelfde gebouw ligt, maar meestal niet direct bereikbaar is vanuit het appartement) wordt beschouwd als ingericht of niet-ingericht volgens de 75%-regel. Overige oppervlaktes (“bijgebouwen”) Mogelijk zijn er op een goed bepaalde bijgebouwen aanwezig, waarvoor het belangrijk is dat ze geregistreerd worden, maar die niet zo belangrijk zijn dat ze als een apart gebouw worden beschreven. B.v.: tuinberging, pergola, serre, tuinprieel, overdekt terras, … Uit hun aard zijn dit niet steeds echte gebouwen, maar voor het gemak noemen we ze “bijgebouwen”. Hiervoor worden codes gebruikt die een eigenschap “oppervlakte” hebben, waardoor er voldoende informatie opgeslagen wordt omtrent deze bijgebouwen. De geregistreerde oppervlaktes worden in ieder geval steeds gerapporteerd, maar voor sommige producten of klanten worden de oppervlaktes opgenomen in de berekeningen of weergegeven in de tabellen. Bijgebouwen worden steeds aangeduid op niveau van bestemming, zodat steeds éénduidig bepaald is waar zij bij horen. Voor de bijgebouwen volgens de definitie Gudrun : - oppervlakte van een niet-overdekt zwembad of een zwemvijver is het wateroppervlak; eventuele bijhorende terrassen, zwembadrandverhardingen e.d. worden niet meegerekend - de definitie van tuinhuis is een bergplaats voor tuinmaterieel en aanverwante, ongeacht het materiaal waarin ze is gebouwd. Een gebouwtje dat “tuinhuis” wordt genoemd door de ontlener, maar een andere functie heeft, zoals b.v. een poolhouse, een kantoortje, een kleine secundaire woongelegenheid, hobbyruimte, ... en daardoor eigenlijk een woonlokaal is geworden, wordt niet als “bijgebouw aangeduid maar als een volwaardige entiteit die als wel of niet ingericht wordt beschouwd volgens de 75%-regel hierboven. - pergola : een vrijstaande constructie met een gesloten dak, maar met één of meer open wanden. het criterium “verharding” onder de pergola is onbelangrijk. Een open constructie (zonder gesloten dak; b.v. als steun voor klimplanten) die in de tuin of tegen een gebouw staat, wordt NIET als een pergola aanzien 2.4.4.
Tabelopbouw
Theoretische tabelopbouw Er kan een tabel opgebouwd worden als volgt (per gebouw en per bestemming) :
DH
14/07/2004
page 12/15
Deze oppervlaktetabel is de basis voor alle berekeningen die het systeem zelf uitvoert (venale oppervlaktes en Fortis oppervlaktes) of voorbereidt voor de expert (nieuwbouwwaarde rekenschermen).
4.3.
Opmeten van oppervlaktes
Bij een expertise van een bestaande toestand, wordt er verwacht dat U voor de producten venaal en nieuwbouw, steeds enkele basisopmetingen uitvoert van het gebouw en/of perceel, zodat u de voornoemde oppervlaktes kan berekenen volgens het principe op bijgevoegde opmeetschets.
DH
14/07/2004
page 13/15
Het is enkel mogelijk om vanwege het ontbreken van de bouwplannen een dossier in wacht te plaatsen, indien het grote gebouwen, complexen of grillige terreinen betreft, waarvoor een eenvoudige opmeting niet mogelijk is. (zie ontbrekende documenten) 3.4.1.
Gebouwen
Enkele basisregels : - steeds meten extra muros - gemene muren worden in principe voor 50% meegeteld
DH
14/07/2004
page 14/15
5. FOTO’S EN PLANS 5.1.
Foto’s
Er kunnen, naast de drie foto’s op het eerste blad van elk verslag (in principe vooraanzicht, achteraanzicht en buurt) ook foto’s “gehangen” worden op andere niveaus1 (onbeperkt in aantal) : -
niveau goed niveau perceel niveau gebouw niveau bestemming niveau verdieping niveau lokaal
Noot : in de toestand na werken kunnen soms ook foto’s ingeladen worden, dit om b.v. een foto van een plan of een scan of dergelijke in te laden.
5.2.
Plans
Er is voorzien om per goed en per toestand plans / bijlagen te kunnen opladen2. Deze kunnen b.v. zelf getekende plans, gescande of gefotografeerde documenten zijn, die nuttige informatie leveren.
1 2
behalve voor de producten inboedel en vorderingsstaat (eindschatting) behalve voor de producten inboedel en vorderingsstaat (eindschatting)
DH
14/07/2004
page 15/15
