Inhoudsopgave
SAMENVATTING.................................................................................................................... 1 KNELPUNTEN .......................................................................................................................... 1 MOGELIJKE OPLOSSINGEN ....................................................................................................... 1 STARTERS OP DE KATWIJKSE HUURWONINGMARKT: KNELPUNTEN EN MOGELIJKE OPLOSSINGEN ............................................................................................. 2 1. INLEIDING ............................................................................................................................ 2 2. KNELPUNTEN....................................................................................................................... 2 3. MOGELIJKE OPLOSSINGEN ................................................................................................... 3 STARTERS OP DE KATWIJKSE KOOPWONINGMARKT: KNELPUNTEN EN MOGELIJKE OPLOSSINGEN ............................................................................................. 5 1. INLEIDING ............................................................................................................................ 5 2. KNELPUNTEN....................................................................................................................... 5 3. MOGELIJKE OPLOSSINGEN ................................................................................................... 7
SAMENVATTING KNELPUNTEN EN MOGELIJKE OPLOSSINGEN HUISVESTING JONGEREN EN STARTERS IN KATWIJK KNELPUNTEN Koopwoningen 1. Hoge aanschafprijzen bestaande koopwoning. 2. Gering aanbod betaalbare koopwoningen. 3. Grote concurrentie, zowel op de bestaande koopwoningmarkt als op de nieuwbouwmarkt.
Huurwoningen 1. Grote concurrentie in startersklasse door groot aantal woningzoekenden en gering aanbod huurwoningen voor starters. 2. Toewijzingsbeleid werkt belemmerend, vooral door leeftijdscriterium: de oudste starter gaat voor. 3. Groot aantal bijzondere toewijzingen van huurwoningen (urgentiegevallen) verkleint kansen voor starters.
MOGELIJKE OPLOSSINGEN Koopwoningen 1. 2. 3. 4.
Maatschappelijk gebonden eigendom. Verstrekken SVn Starterslening. Verscherpen eisen inschrijving voor nieuwbouw (qua leeftijd, inkomen) Aanpassen bestaande en toekomstige bestemmingsplannen om meer locaties voor sociale koopwoningbouw te creëren.
Huurwoningen 1. Woningbouwverenigingen: - Vergroting aanbod huurwoning voor starters door middel van labelling. - Actiever verkoopbeleid huurwoningen met korting (onder de marktprijs). 2. Aanpassing huidig toewijzingsbeleid: - Afschaffen leeftijdscriterium. - Invoering puntensysteem: punten toekennen op basis van het aantal maanden/jaren dat een starter als woningzoekende staat ingeschreven en van het aantal ingestuurde woonbonnen (registratie). 3. Beperking aantal bijzondere toewijzingen (urgentiegevallen): - Verscherping regelgeving en transparantie.
1
STARTERS OP DE KATWIJKSE HUURWONINGMARKT: KNELPUNTEN EN MOGELIJKE OPLOSSINGEN
1. INLEIDING Het is algemeen bekend dat de kansen voor jonge starters op het verkrijgen van een huurwoning al geruime tijd zeer gering zijn. Een van de belangrijkste conclusies in het eindrapport van Laagland’advies luidt dan ook dat in de gehele Duin- en Bollenstreek de slaagkans van jongeren op het bemachtigen van een huurwoning uit de woonkrant veel slechter is dan voor andere groepen. In het eindrapport wordt een onderscheid gemaakt tussen de slaagkans voor jongeren tot 22 jaar (19%) en jongeren in de leeftijd van 22-25 jaar (23%).1 Ook in de Regionale Woonvisie van het Samenwerkingsorgaan Duin- en Bollenstreek (SDB) wordt geconcludeerd dat de mogelijkheden voor jongeren op de woningmarkt beperkt zijn. Omdat de signalen ten aanzien van deze problematiek dusdanig sterk zijn, wordt aangedrongen op een adequate aanpak op korte termijn. Gemeenten en woningbouwcorporaties zouden de vraag van jongeren nader in beeld moeten brengen en tegelijkertijd maatregelen treffen. In hun beleid zouden zij prioriteit moeten geven aan initiatieven die bijdragen aan grotere kansen voor jongeren. Dit kan door vergroting van het aanbod en door [een betere] verdeling van het aanbod, aldus de Regionale Woonvisie.2 De werkgroep stemt vanzelfsprekend van harte in met deze twee aanbevelingen en wil daarnaast een aantal eigen oplossingen aandragen.
2. KNELPUNTEN 1. Grote concurrentie in startersklasse door groot aantal woningzoekenden en gering aanbod huurwoningen voor starters. 2. Toewijzingsbeleid werkt belemmerend voor starters, vooral door leeftijdscriterium: de oudste starter gaat voor. 3. Groot aantal bijzondere toewijzingen van huurwoningen (urgentiegevallen) verkleint kansen voor starters.
Toelichting Ad 1. De concurrentie in de startersklasse is zoals bekend groot. Het aantal reacties van starters op het beperkte aantal beschikbare huurwoningen ligt reeds enige jaren gemiddeld aanzienlijk hoger dan dat van doorstromers.3
1
Laagland’advies, Analyse woningmarkt Katwijk, Rijnsburg en Valkenburg 2000 (12 april 2001), paragraaf 5.2. De slaagkansen van jongeren, pag. 33-35. 2 Samenwerkingsorgaan Duin- en Bollenstreek (SDB), Regionale Woonvisie: werken aan toekomstgerichte woonmilieus (7 maart 2002) pag. 25. 3 SDB, Uitkomsten analyse ten behoeve van de Regionale Woonvisie (6 november 2001), paragraaf 7.3. Jongeren en starters, pag. 22-23.
2
Ad 2. Een grote belemmering voor jonge starters bij de toewijzing van huurwoningen in de startersklasse is het leeftijdscriterium dat in het huidige toewijzingsbeleid van corporaties wordt gehanteerd. Dit houdt in dat bij meerdere inschrijvingen voor een beschikbare huurwoning de oudste starter als kandidaat wordt benaderd. Daardoor werkt de leeftijd van jonge starters nadelig en worden de slagingskansen bij de huidige grote vraag alleen maar kleiner. Ad 3. De positie van urgente woningzoekenden wordt ook in de Regionale Woonvisie besproken. Mensen die door omstandigheden (medisch, sociaal of financieel) met spoed nieuwe woonruimte zoeken, kunnen in aanmerking komen voor een urgentieverklaring. Deze mensen krijgen voorrang bij de woonruimteverdeling binnen een bepaald zoekprofiel. Voor deze urgenties bestaat bij gemeenten en corporaties een breed draagvlak. Wel wordt geconstateerd dat gemeenten bij financiële urgentiegevallen geen eenduidige definities hanteren.4 Natuurlijk heeft de werkgroep begrip voor het feit dat bepaalde omstandigheden kunnen leiden tot het verlenen van een urgentieverklaring. Aan de hand van de tweewekelijkse verantwoording van de toegewezen huurwoningen in de regionale huis-aan-huisbladen maakt de werkgroep echter wel op dat telkens een substantieel deel van de beschikbare woonruimte aan urgentiegevallen wordt toegewezen. Een nadelig gevolg hiervan is dat de slagingskansen van starters afnemen. Hierdoor kunnen gevoelens van onvrede ontstaan. Immers de woningzoekende starter heeft enerzijds geen enkel inzicht in de achterliggende omstandigheden en beweegredenen die tot een bijzondere toewijzing hebben geleid, maar moet zich anderzijds wel neerleggen bij een voldongen feit, namelijk dat een beschikbare huurwoning (opnieuw) aan zijn/haar neus voorbij gaat. Dit kan leiden tot het onbehaaglijke gevoel dat men telkens buiten de boot valt door omstandigheden waaraan men part noch deel heeft.
3. MOGELIJKE OPLOSSINGEN 1. Woningbouwverenigingen: - Vergroting aanbod huurwoning voor starters door middel van labelling. - Actiever verkoopbeleid huurwoningen met korting (onder de marktprijs). 2. Aanpassing huidig toewijzingsbeleid: - Afschaffen leeftijdscriterium. - Invoering puntensysteem: punten toekennen op basis van het aantal maanden/jaren dat een starter als woningzoekende staat ingeschreven en van het aantal ingestuurde woonbonnen (registratie). 3. Beperking aantal bijzondere toewijzingen (urgentiegevallen): - Verscherping regelgeving en transparantie.
4
SDB, Regionale Woonvisie, pag. 38.
3
Toelichting Ad 1. In het voorgaande zijn twee aanbevelingen genoemd die zouden kunnen leiden tot verbetering van starters op de woningmarkt, namelijk het vergroten en het [beter] verdelen van het aanbod. Een groter aanbod zou kunnen worden gecreëerd als woningbouwcorporaties meer huurwoningen in de startersklasse zouden plaatsen. Door meer huurwoningen (op leeftijd) te labelen voor jongeren nemen hun kansen daadwerkelijk toe.5 Daarnaast zouden corporaties meer huurwoningen aan huidige bewoners met korting moeten verkopen. Dit is geheel in lijn met het landelijke beleid dat het ministerie voor VROM recentelijk heeft ontwikkeld en in de nabije toekomst sterker wil benadrukken. Met de opbrengsten van deze verkopen zouden de corporaties nieuwbouw kunnen financieren. Zo blijkt bijvoorbeeld uit het jaarverslag van woningbouwvereniging De Brittenburg dat de wens en bereidwilligheid bestaat om met de gemeente en marktpartijen deel te nemen in PubliekPrivate Samenwerkingsconstructies (PPS) teneinde meer goedkope huurwoningen in nieuwe gebieden te kunnen bouwen.6 Ad 2. Even belangrijk is echter de tweede aanbeveling, namelijk om te komen tot een [betere] verdeling van het aanbod van huurwoningen. Daarbij gaat het er vooral om hoe de woningen daadwerkelijk bij jongeren terecht komen. Dit vereist een aanpassing van het huidige toewijzingsbeleid dat door corporaties wordt toegepast. De werkgroep stelt dan ook voor om het leeftijdscriterium bij de toewijzing van huurwoningen in de startersklasse los te laten. In plaats daarvan zou een puntensysteem moeten worden ingevoerd, zoals dat thans in veel andere gemeenten wordt gehanteerd. Op basis van het aantal maanden/jaren dat een starter als woningzoekende ingeschreven staat en van het aantal ingestuurde woonbonnen wordt een aantal punten toegekend. De starter met de meeste punten staat bovenaan de lijst van woningzoekenden en wordt als eerste kandidaat benaderd. Naarmate een starter meer punten verzamelt, stijgt hij/zij op de lijst en zal de slagingskans toenemen. Dit systeem impliceert een zorgvuldige registratie van het aantal ingezonden woonbonnen. Ad 3. De werkgroep pleit voor een beperking van het aantal bijzondere toewijzingen, bijvoorbeeld door de regelgeving hieromtrent te verscherpen. Om gevoelens van onvrede te voorkomen stelt de werkgroep daarnaast voor om – indien mogelijk – meer transparantie in het systeem van bijzondere toewijzingen te brengen. Hierbij moet wel worden aangetekend dat dit op een wijze zou moeten geschieden waarbij de persoonlijke levenssfeer van betrokkenen niet in het geding komt.
5 6
SDB, Regionale Woonvisie, pag. 26-27. Woningbouwvereniging De Brittenburg, Jaarverslag 2001, 4.
4
STARTERS OP DE KATWIJKSE KOOPWONINGMARKT: KNELPUNTEN EN MOGELIJKE OPLOSSINGEN
1. INLEIDING Op de huidige woningmarkt is de stap naar een koopwoning voor jonge starters groot, zo niet onhaalbaar. Al is het totale aanbod van bestaande koopwoningen in Katwijk redelijk, de verkoopprijzen hiervan liggen ruim boven het landelijk gemiddelde. Vooral het aanbod in de relatief goedkopere prijsklassen is binnen Katwijk gering. Ondanks de grote vraag naar koopwoningen in het betaalbare segment worden er binnen de nieuwbouwprojecten in Katwijk nog steeds woningen in het duurdere segment (€ 400.000 en duurder) gebouwd. Het argument daarvoor luidt dat ook naar dit type woningen vraag is en dat dit de doorstroming bevordert. Een doorn in het oog voor velen is echter dat deze duurdere woningen lang niet altijd op de lokale markt verkoopbaar blijken en er uiteindelijk in de landelijke dagbladen mee geadverteerd moet worden om ze alsnog te kunnen verkopen. Dat de vraag naar betaalbare koopwoningen niet is uitgeput, blijkt echter wel uit het feit dat bij de laatste inschrijfronde voor de Zanderij ruim 700 inschrijvingen geteld zijn voor ca. 90 te verkopen woningen in de prijsklasse van ca. € 250.000. Een ander recent voorbeeld is de inschrijving voor de appartementen in het project ‘Rozenhof’ in Katwijk aan den Rijn: liefst 180 inschrijvingen op 9 beschikbare woningen die met een vraagprijs vanaf € 180.000 ‘betaalbaar’ voor starters heten te zijn! Door deze cijfers wordt de vraag naar betaalbare koopwoningen nog eens benadrukt. De werkgroep wil zich daarom inzetten om naar mogelijkheden te zoeken om de koopwoningmarkt toegankelijker te maken voor jonge starters.
2. KNELPUNTEN 1. Hoge aanschafprijzen bestaande koopwoning. 2. Gering aanbod betaalbare koopwoningen. 3. Grote concurrentie, zowel op de bestaande koopwoningmarkt als op de nieuwbouwmarkt.
Toelichting Ad 1. Sinds 1997 zijn de prijzen van bestaande koopwoningen aanzienlijk gestegen. Zo is de gemiddelde verkoopprijs van een tussenwoning met ruim 160% gestegen tot een bedrag van € 235.000 en de verkoopprijsprijs van een appartement bijna 170% tot een bedrag van € 176.000.7 Door deze prijsstijging is voor jonge starters, zelfs met een redelijk inkomen, de mogelijkheid om een eigen woning te kopen dan ook tot een minimum gereduceerd. Om zonder eigen vermogen een woning op de huidige woningmarkt te kunnen kopen, moeten jonge starters over een jaarinkomen beschikken van meer dan € 100.000.8 7 8
NVM, Cijfers 2e kwartaal 2002, regio Noordwijk – Katwijk [36] Regionale Woonvisie SDB, Hoofdstuk 3, pag. 13.
5
Dit inkomen ligt ruim boven modaal, wat de moeilijke toegankelijkheid van de koopwoningmarkt voor jonge starters nog eens benadrukt. Ad 2. Door de hoge prijzen op de verkoopmarkt is het aanbod van betaalbare woningen tot een minimum gereduceerd. Het aanbod van bestaande woningen is dan ook onevenwichtig van opbouw te noemen. Het aantal bestaande koopwoningen in de prijsklasse tot € 150.000 is in Katwijk nihil, terwijl het aanbod in de hogere prijsklassen redelijk te noemen is.9 Deze onevenwichtigheid leidt tot een gebrekkige doorstroming vanuit (huur)woningen en werkt drempelverhogend voor starters. Ad 3. Door de grote concurrentie op de markt voor betaalbare koopwoningen is een prijsstijgingspiraal ontstaan. Deze prijsstijgingspiraal is o.a. het gevolg van het overbieden op de vraagprijs van goedkopere woningen. De prijs van deze woningen is daardoor relatief sneller gestegen. Ook voor de nieuwbouwprojecten in Katwijk, die gezamenlijk goed zijn voor 145110 woningen, is veel interesse. Dit valt op te maken uit het grote aantal inschrijvingen op een beperkt aantal woningen. Ondanks het grote aantal gebouwde en nog te bouwen woningen blijkt de recente nieuwbouw nog geen antwoord op de vraag naar betaalbare woningen voor Katwijkse starters.
9
NVM, www.funda.nl, Oktober 2002 Laagland’advies, Analyse woningmarkt Katwijk, Rijnsburg en Valkenburg 2000 paragraaf 3.4 ‘Koopsector’, pa.g 15.
10
6
3. MOGELIJKE OPLOSSINGEN 1. 2. 3. 4.
Maatschappelijk gebonden eigendom. Verstrekken SVn Starterslening. Verscherpen eisen inschrijving voor nieuwbouw (qua leeftijd, inkomen). Aanpassen bestaande en toekomstige bestemmingsplannen om meer locaties voor sociale koopwoningbouw te creëren.
Toelichting Ad 1. Het aanbieden van nieuwe woningen in maatschappelijk gebonden eigendom11 is een optie om de koopwoningmarkt voor jongeren toegankelijk te maken. Maatschappelijk gebonden eigendom houdt in dat woningen tegen bijvoorbeeld 60 % van de taxatiewaarde worden verkocht. Verkoopt de eerste verkoper, dan koopt de woningbouwcorporatie de woning terug tegen 60 % van de taxatiewaarde op dat moment. Een nadeel voor de koper is echter dat de woning geen volledig eigendom is, waardoor tevens geen optimale vermogensgroei door overwaarde kan plaatsvinden. Ad 2. Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn)12 heeft in samenwerking met een aantal gemeenten een starterslening ontwikkeld met als doel om de ruimte van starters met beperkte financiële middelen te vergroten teneinde de aanschaf van een woning mogelijk te maken. De starterslening is een flexibele leningsvorm die meebeweegt met de inkomensontwikkeling van de koper van een woning. De hoogte van de lening volgt uit het verschil tussen de maximaal toegestane lening volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie en de totale aankoopkosten van de woning. De starterslening is in eerste instantie renteloos en aflossingsvrij. De rente en aflossing worden daarna periodiek afgestemd op de financiële draagkracht van de lener. Bij de verkoop van de woning wordt de starterslening in zijn geheel afgelost. Om de lening te verstrekken sticht de gemeente een fonds bij de SVn, waaruit de starterslening verstrekt wordt. Aflossing en rente van de starterslening vloeien weer terug in het gemeentelijke fonds, zodat dit weer beschikbaar komt voor nieuwe startersleningen. Een voordeel voor de gemeente ten opzichte van sociale woningbouw is het feit dat de lening uiteindelijk afgelost wordt. Ook is een antispeculatie beding niet meer nodig. De SVn heeft voor haar deelnemers een totaalpakket ontwikkeld, zodat voor gemeenten de regeling zonder moeite kan worden geïmplementeerd. De starterslening is op dit moment reeds geïntroduceerd in de gemeenten Almere en Gemert-Bakel. De werkgroep wil het gemeentebestuur verzoeken om de mogelijkheid tot implementatie van de starterslening in Katwijk te onderzoeken.
11 12
Regionale woonvisie SBD, paragraaf 4.3, pag. 26. Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten, www.svn.nl
7
Ad 3. Voor de toewijzing van een woning binnen een nieuwbouwproject moet ingeschreven worden. Om aan de vraag van starters naar goedkopere koopwoningen binnen de eigen gemeente te voldoen zouden de eisen voor het inschrijven op een woning in een nieuwbouwfase verscherpt moeten worden. Gedacht wordt hierbij aan het uitsluitend beschikbaar stellen van de nieuw te bouwen woningen in het goedkopere segment voor jonge starters. Criteria voor deelname en toewijzing moeten duidelijk geformuleerd worden, zoals bijvoorbeeld een maximum leeftijd en inkomen. Ook het inschrijven door mensen die reeds een nieuwbouwwoning toegewezen hebben gekregen en deze daadwerkelijk aangeschaft hebben moet aan banden gelegd worden. Het feit dat inschrijvers twee maal voor een nieuwbouwwoning in aanmerking kunnen komen is volgens de werkgroep onacceptabel. De werkgroep denkt dat openheid bij de inschrijving en toewijzing van nieuwbouwwoningen belangrijk is, omdat dit duidelijkheid schept bij de deelnemers die ingeloot dan wel uitgeloot zijn. Gedacht wordt aan het publiceren van een verantwoording, onderbouwd met statistieken, zoals het percentage ingelote en uitgelote inschrijvers, percentage van tevoren toegewezen woningen etc. Ad 4. Na voltooiing van de nu lopende nieuwbouwprojecten is de ruimte voor nieuwbouw binnen de grenzen van Katwijk beperkt. Daarom is het van cruciaal belang dat in bestaande en toekomstige bestemmingsplannen meer ruimte wordt besteed aan de bouw van sociale koopwoningen. Nieuwbouw zal nog mogelijk zijn in het tussengebied Katwijk-Noordwijk aan de Zwarteweg. Waarschijnlijk begint de bebouwing van dit gebied in 2006. De mogelijkheid van ondertunneling van de N206, waardoor in de Zanderij meer ruimte voor woningbouw wordt gecreëerd, spreekt de werkgroep zeer aan. Een andere mogelijke wijziging van de plannen voor de Zanderij is het bouwen van woningen op het geplande bedrijventerrein langs de N206. De werkgroep vindt dat reeds voldoende bedrijfsruimte beschikbaar is in Katwijk, zeker gezien het feit dat op bepaalde locaties sprake is van langdurige leegstand van bedrijfspanden. Een andere mogelijke oplossing om meer woningen te creëren is het herstructureren en moderniseren van bestaande wijken. Hierdoor zouden er op dezelfde oppervlakte meer woningen kunnen worden gebouwd, natuurlijk met behoud van de ‘wijkkarakteristiek’. In het kader van deze herstructurering kunnen bestemmingsplannen aangepast worden, zodat meer sociale koopwoningen beschikbaar komen. Omdat de vergrijzing ook in Katwijk toeslaat wordt gerekend op een doorstroming van senioren naar nog te bouwen seniorenwoningen. Dit zou een doorstroming van starters teweeg kunnen brengen naar woningen die door de vertrekkende senioren worden achtergelaten. Een kritische kanttekening hierbij is echter dat de gemiddelde waarde van de woningen die deze zogenaamde ‘babyboomers’ (in de leeftijdscategorie 55 – 64) achterlaten op nationaal niveau al ruim boven de € 200.000 ligt13 en deze markt dus voor jonge starters slecht toegankelijk is. Een andere kritische vraag is in hoeverre deze generatie al bereid is hun huidige woning te verlaten om een seniorenwoning te betrekken.
13
Centraal Bureau voor Statistiek, Webmagazine, www.cbs.nl.
8
De werkgroep erkent dat ook voor senioren specifieke huisvestingsoplossingen gecreëerd moeten worden, maar denkt dat doorstroming naar de achtergelaten woningen niet de directe oplossing is voor het huisvestingsprobleem van jongeren in de koopsector, gezien de waarde van de woningen.
9
