Inhoud. Aandeel 65+, Huishoudensontwikkeling Huishoudensontwikkeling per gemeente;

Inhoud

Trends op de woningmarkt

• • • •

Peter Boelhouwer 29-10-2013

• • • •

Demografische ontwikkelingen Economische ontwikkelingen Sociaal-culturele ontwikkelingen Was de crisis op de Nederlandse koopwoningmarkt onafwendbaar? Is er sprake van herstel op de koopwoningmarkt? Verandert de koopwoningmarkt in de toekomst wezenlijk van karakter? Woonakkoord Aedes en kabinet Gevolgen woonakkoord

Delft University of Technology


2| 29-10-2013

Challenge the future

Huishoudensontwikkeling 2011-2040

Bron: CBS , in minbzk (2013)

Aandeel 65+, 2011-2060

Bron: CBS , in minbzk (2013)


3| 29-10-2013

4| 29-10-2013

Aantal huishoudens, omvang woningvoorraad en omvang nieuwbouwproductie 1995-2012 en prognose aantal huishoudens 2012-2029

Huishoudensontwikkeling per gemeente; 2010 - 2025

Bron: PBL/CBS Regionale bevolkings- en huishoudensprognose 2011 – 2040 (2011)



Bron: Monitor Koopwoningmarkt Q3, OTB

5| 29-10-2013


6| 29-10-2013

1

Verwachte en gewenste woningvoorraad

Bron: Cijfers over Wonen en Bouwen 2013, minbzk

Verkochte nieuwe koopwoningen 2001-2013 Q2

Bron: Monitor Nieuwe Woningen


7| 29-10-2013


8| 29-10-2013

Economische ontwikkelingen

Sociaal-culturele trends in het wonen

• Stagnerende economische ontwikkeling (daling koopkracht, effecten van overheidsbezuinigingen op korte termijn) en structureel lagere groei BBP (o.a. door vergrijzing) • Onzekerheid over effecten van oplopende staatsschulden (leven op de pof?) • Globalisering (meer onzekerheid, grotere schommelingen in inkomen en welvaart, afhankelijkheid aan het buitenland) • Inkomensongelijkheid neemt vermoedelijk verder toe, ook onder ouderen • Veranderingen verzorgingsstaat: schraler, meer lokaal georiënteerd en meer beroep op zelfredzaamheid burgers (RMO) (participatiemaatschappij) • Structurele toestroom van arbeidsmigranten?

• Wonen onder gelijkgestemden • Transnationaal wonen en meerhuizigheid • Toenemende vraag naar comfort en gemak


9| 29-10-2013


10| 29-10-2013

Nominale en reële koopprijsontwikkeling 1965-2013 Q3

Was de crisis op de Nederlandse koopwoningmarkt onafwendbaar?

Bron: NVM


11| 29-10-2013


12| 29-10-2013

2

Woningprijs en Bouwkosten, 1920-2013

Ontwikkeling nominale woningprijzen in Europa 1995-2012 140,0

120,0

100,0 Nederland 80,0

VK Ierland Duitsland

60,0

Belgie Zweden

40,0

Spanje 20,0

0,0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2012 Q1 Q2

Bron: CBS

Bron: Diverse landen statistieken


13| 29-10-2013

Reële woningprijzen en hypotheekrente, 1965-2013 Q3

Bron: CBS, NVM


14| 29-10-2013

Maximale leencapaciteit en koopprijsontwikkeling 1982-2012

Bron: Woononderzoek, CBS, NVM, berekeningen OTB


15| 29-10-2013


16| 29-10-2013

Waargenomen en voorspelde reële koopprijsontwikkeling 1971-2011 (t.o.v. 2006)

Is er sprake van herstel op de koopwoningmarkt?

Bron: OTB


17| 29-10-2013


18| 29-10-2013

3

Vereniging Eigen Huis Marktindicator

Bron: Vereniging Eigen Huis/ CBS

Aantal verkopen bestaande woningen

Bron: Kadaster, NVM


19| 29-10-2013

Gemiddelde verkoopprijs en prijsindex bestaande woningen 2006-2013 Q3

Bron: Kadaster, NVM


20| 29-10-2013

Ontwikkeling nominale verkoopprijs, werkelijk en model

Bron: XXXXX


21| 29-10-2013


22| 29-10-2013

Structuur van de koopwoningemarkt: Dynamische en speculatieve markten • Nieuwe en bestaande woningen in competitie • Prijs van bestaande woningen is bepalend voor de prijs van nieuwbouwwoningen (voorraadmarkt) • Deelsectoren woningmarkt zijn verbonden door transacties van eigenaar-bewoners • Veel nadruk op promotie • Wonen is investeringsgoed

Verandert de koopwoningmarkt wezenlijk van karakter?

• Speculatieve woningbouwproductie (Spanje en Ierland)


23| 29-10-2013


24| 29-10-2013

4

Structuur van de koopwoningenmarkt: Statische markt • Variëteit aan deelmarkten en differentiatie naar regio en sector • Lage mobiliteit in eigen-woningsector en dominantie eerste koper • Zelfbouw en particulier opdrachtgeverschap • Wonen is consumptiegoed • Bouw- en grondkosten zijn sterk gecorreleerd met de woningprijzen


Woonakkoord AEDES - Kabinet • Verhuurderheffing van 1,7 miljard in 2017 • WSW saneert corporaties: scherper en efficiënter toezicht • Op verzoek van gemeenten kunnen corporaties ook middel dure huurwoningen bouwen • Marktactiviteiten (niet-DAEB) administratief dan wel juridisch afscheiden • Uit energie akkoord in 2018 en 2019 400 miljoen beschikbaar voor energiebesparende maatregelen in de sociale-huursector • BTW-integratieheffing vervalt (60 miljoen op jaarbasis)

25| 29-10-2013


Gevolgen woonakkoord

Huuruitgaven op (te?) hoog niveau

• Corporaties worden vooruitgeschoven belastingkantoor van de overheid • Snel oplopende woonuitgaven bij huurders • Grote verschillen in vermogensontwikkeling corporaties afhankelijk van draagkracht huurders en verhuurmogelijkheden; herverdeling noodzakelijk • Corporaties moeten keuze maken tussen betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit

• OTB 2012 (AEDES): 37% huurders sociale huurwoningen onder maatschappelijk minimum en 33% onder sociaal minimum • OTB 2013 (Vernieuwde Stad): 22% huurders onder NIBUD norm • RIGO 2013 (Woonbond): 28% huurders onder maatschappelijk minimum: van 724.000 naar 891.000 in 2017


27| 29-10-2013

28| 29-10-2013

Bereikbaarheid na harmonisatie van voorraad sociale huurwoningen

Huren meer marktconform • 2013 en 2014 inkomenshuren: tot 34:000: inflatie + 1,5% (4%) 34:000 tot 43:000: inflatie + 2,0% (4,5%) Vanaf 43:000: Inflatie + 4,0% (6,5%) 2012: 474 euro 2017: 567 euro (zonder harmonisatie) 2022: 679 euro • Vanaf 2015: Huursombenadering op basis van prijskwaliteitsverhouding • Laagste inkomens gecompenseerd via huurtoeslag • Lage midden inkomens gaan fors meer betalen • Door huurharmonisatie dreigt groot deel van de woningvoorraad onbereikbaar te worden voor laagste inkomensgroepen Trends op de woningmarkt


26| 29-10-2013

• Alleenstaanden met minimum inkomen: • Huishouden met kinderen en bijstand: • 65+ met AOW: • • • •

29| 29-10-2013

30% - 2% 26% - 1% 83% - 22%

Onder kwaliteitskortingsgrens: 26% - 1% Tussen kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrens: 50% - 13% Tussen aftoppingsgrens en Liberalisatiegrens: 16% - 28% Boven liberalisatiegrens: 8% - 58%


30| 29-10-2013

5

Effect van verhuurderheffing op investeringsniveau (ORTEC) • Gekozen voor 80% maximaal redelijke huur • 10% besparing op onderhoud en beheer • Gemiddelde solvabiliteit loopt terug van 30% naar 10% in 2021 (nodig is 20%) • Rentedekkingsgraad loopt terug van 1,7% naar 1,5% (kritisch is 1,4%) • Nieuwbouw loopt terug met 41% (2013 – 2021: van 200.000 naar 118.000) • Aandeel goedkope en betaalbare woningen terug van 88% naar 59%


EINDE 29-10-2013

31| 29-10-2013

Delft University of Technology

Challenge the future

6

Inhoud. Aandeel 65+, Huishoudensontwikkeling Huishoudensontwikkeling per gemeente;

Recommend Documents