Ingatlanpiaci jelentés Magyarország Éves összefoglaló jelentés

Ingatlanpiaci jelentés Magyarország 2014

Éves összefoglaló jelentés `

Tartalomjegyzék Összefoglalás 2013-ról .............................. 3 Előrejelzés 2014-re .................................... 3 Befektetési piac .......................................... 4 Összefoglalás 2013-ról............................. 4 Előrejelzés 2014-re .................................. 4 Irodapiac .................................................... 5 Összefoglalás 2013-ról............................ 5 Előrejelzés 2014-re ................................. 5 Ipari ingatlanpiac ...................................... 6 Összefoglalás 2013-ról............................ 6 Előrejelzés 2014-re ................................. 6 Kiskereskedelemi piac .............................. 7 Összefoglalás 2013-ról............................ 7 Előrejelzés 2014-re ................................. 7

2

Éves jelentés | 2014 | Magyarország | Colliers International

Összefoglalás 2013-ról Befektetési piac: > Mind a piaci aktivitás, mind a befektetések volumene növekedett, köszönhetően két házon belüli tranzakciónak és az egyre aktívabb másodlagos piacnak. Közreműködtünk a kevés intézményi tranzakciók egyikénél, egy budapesti Tesco hipermarket adás-vételénél. A szupermarket előnyben részesített ingatlantípusnak számít a jelenlegi piacon.

Tim Hulzebos Ügyvezető igazgató | Magyarország [email protected] “2013 egy újabb kihívásokkal teli év volt a magyar ingatlanpiacon és számunkra is. Szerencsére az év folyamán javult a befektetői hangulat és egyre több megbízáson dolgozhattunk, első sorban az ipari és a tőkepiacokon. A „zöld megoldások” is sikertörténeteink közé sorolhatók. 2014-re a befektetői hangulat további javulását és az ingatlanpiac élénkülését várjuk. Örömmel állunk rendelkezésére ingatlanpiaci kérdésekben, és bízunk benne, hogy az idei évben is együtt tudunk növekedni.” - Tim Hulzebos

Irodapiac: > A bérbeadás növekvő tendenciája, mely idén közel 400.000 m2-t érintett, és az üresedési ráta 20% alá történő csökkenése egyaránt bíztató jel. A bérbeadások nagy részét a jelenlegi bérlők bővülési igényei illetve a szerződések megújítása adták. Ezekben a BPO-szektor vezető szerepet töltött be. A munkakörnyezet és a zöld megoldások alapvető szempontok a modern bérlők szemében. Ipari ingatlanpiac: > 2013 a 2012-es évhez hasonló képet mutat a viszonylag alacsony logisztikai igényekkel, azonban a gyártó és autóipari cégeknek köszönhetően élénkülő belföldi piaccal. A nagyobb logisztikai területek bérleti díja 2,5-3,0 €/m2/ hó között mozog. Kiskereskedelmi piac: > A kiskereskedelmi piac számára 2013 a stabilizáció éve volt a fogyasztás és a nettó bérek enyhe emelkedése mellett. Budapesten egyrészről megnyílt az Árkád 2, másrészről további fejlesztések történtek a Belvárosban és az Andrássy út környékén. Úgy tűnik, hogy a bérleti díjak elérték a mélypontot.

Előrejelzés 2014-re Befektetési piac: > További növekedést várunk ajavuló gazdasági helyzetre, a befektetendő tőkét kereső megfizethető árú projektekre és a nyomás alatt levő tulajdonosok eladásaira alapozva. A magyar piaci szereplők várhatóan nagyon aktívak lesznek a Magyar Nemzeti Bank hitelprogramjának köszönhetően, mellyel olcsó (kedvező kamatozású) pénzhez juthatnak. Irodapiac: > 2014-re két épület átadása is várható: az Eiffel Palace a Horizon fejlesztésében, valamint a Futureal által fejlesztett Vision Towers. Előbbinek a PWC, utóbbinak a KPMG a legnagyobb bérlője. A kihasználatlansági ráta további csökkenése várható az év folyamán, mely további fejlesztéseket generálhat. Ipari ingatlanpiac: > Az előrejelzések szerint a logisztikai létesítmények iránt alacsony keresletet várunk, a magyar gazdaság csekély mértékű növekedésének köszönhetően. Több aktivitás várható azonban a gyártó és autóipari szektortól, elsősorban az autópályához közeli, vidéki területeken. Kiskereskedelmi piac: > A nettó bérek emelkedéséből kifolyólag további enyhe növekedés várható a kiskereskedelmi piacon. Csak kevés új fejlesztésre számíthatunk, azonban a 4-es metró tervezett megnyitása esetleg új lendületet hozhat. A város turisztikai fellendülése további javulást hozhat a piacnak.

3


Befektetési piac Összefoglalás 2013-ról >

A 2013-ban Magyarországon realizálódott, megközelítően 350 millió € összértékű befektetési volumen 280%-kal haladta meg az előző évit. Ez első olvasatra a hazai piac fellendülését előre vetítő pozitív jelnek tűnhet, ami azonban közelebbről nézve nem feltétlenül igaz. A teljes volumen 45%-át két „házon belüli” tranzakció - a Roosevelt 7/8 irodaház, illetve két Orco ingatlan - adta, míg további 30%ban üres épületek kerültek értékesítésre.

>

A Prologis portfólió Norges Bank részére történő részleges értékesítése további 15%-ot tett ki az összvolumenből, csekély teret hagyva a valódi intézményi ügyleteknek. Az egyetlen (transzparens) befektetési tranzakciót egy budapesti Tesco hipermarket - Bluehouse Capital által történt - akvizíciója jelentette 19 millió € értékben, emellett alacsonyabb értékű szupermarketek - főleg Spar üzletek - kerültek értékesítésre.

>

Az árazás tekintetében továbbra is nyilvánvaló az eladók illetve a vevők által támasztott elvárások közötti különbség. A Colliers véleménye szerint a kiemelkedő ingatlanok esetében az irodapiaci hozam 7,75%, a kiskereskedelmi ingatlanok hozama 7,5%, míg az ipari létesítményeké 9,25% körüli szinten áll.

Előrejelzés 2014-re >

>

4

2014-ben várhatóan magasabb lesz az intézményi tranzakciók részaránya, tekintve a jelenleg is folyamatban lévő ügyleteket. Emellett több nagy befektető tranzakciós szándéka is érzékelhető, ugyanakkor a legnagyobb kihívást a számukra megfelelő ingatlanok felkutatása fogja jelenteni, különös tekintettel a 2009-től jellemző fejlesztői inaktivitásra. Az ügyletek volumenének szempontjából továbbra is meghatározó tényező marad a finanszírozási források elérhetősége. Míg a prémium ingatlanok árazásában nem várható számottevő változás az előttünk álló időszakban, a másodlagos, és főleg a harmadlagos befektetési termékek esetében további árcsökkenésre számítunk. Várakozásaink szerint az éves befektetési volumen alakulása 400 millió € körül várható 2014-ben.


Forrás: Colliers International

Irodapiac

>

Több fejlesztés is átadásra kerül 2014-ben, így a Futureal Corvin Corner irodaháza (6.200 m2), vagy a HB Reavis Váci Corner Offices projektje (20.200 m2), melyek spekulatív alapon épülnek. A régóta várt Eiffel Palace a Horizon-tól, valamint a Futureal által fejlesztett Vision Towers is átadásra kerül várhatóan a második negyedévben. Előbbinek a PWC, utóbbinak a KPMG a legnagyobb bérlője.

>

A kereslet meghatározó része továbbra is az SSC és a BPO cégektől várható, hisz Budapest továbbra is népszerű a képzett munkaerőnek (kiemelve az egyetemek színvonalát és a beszélt nyelveket) és a Nyugat-Európához képest alacsony munkabéreknek köszönhetően. A trendeknek megfelelően évente 1150 alkalmazottal többre van szükség az SSC-szektoron belül. A piacon több nagyobb bérlői igény is megtalálható, míg Budapest mellett Pécs, Debrecen és Miskolc is a BPO szektor célkeresztjébe került.

>

A Colliers International véleménye szerint az átlagos A kategóriás irodák bérleti díja 12 €/m2/hó körül várható, míg a B kategóriás irodaterületek bérleti díja marad a jelenlegi 9 €/m2/hó áron 2014-ben.

>

A „zöld és megújuló” gondolkodásmód és aktivitás várhatóan további erősödést fog mutatni, és fontos szempont marad mind a tulajdonosok, mind a bérlők számára.

Összefoglalás 2013-ról >

A BRF adatai szerint a szerződéskötések közel 400.000 m2-t tettek ki, ami 20%-os növekedés a 2012-es évhez képest. A szerződések 50%-át az újratárgyalások jelentették, köztük egy 20.000 m2-es bérlői valamint a Budapest Bank bővítéssel, melyek az év legnagyobb tranzakciói között említhetők. További említésre méltó tranzakció volt az MSCI közel 4.000 m2-t érintő költözése, valamint az Avis Budget Group 3.000 m2-es bővülése a mára gyakorlatilag megtelt Green House irodaházban.

>

A teljes irodaállomány kihasználatlansági rátája a tavalyi 21%-ról 18,4%-ra csökkent, mely az első jele lehet a fellendülésnek.

>

A Váci úti irodafolyosó volt a legnépszerűbb alpiac: a szerződések 25%-a és a teljes bérbeadás 29%-a ezt a területet érintette.

>

Csak egy jelentős átadás volt 2013-ban: a Váci Greens 15.500 m2-es első fázisa. Az A épület szinte teljes bérbeadottságának köszönhetően a fejlesztő Atenor a C és B épület megépítését kezdte el, melyek várhatóan 2015ben kerülnek átadásra.

>

A nagy, 5.000 m2 feletti szabad irodaterületek száma továbbra is limitált minőségi irodaházakban, így a bérleti díjak emelkedésének lehetősége sem kizárható, táplálva az új, spekulatív fejlesztésekre való igényt.

>

>

A budapesti bérleti díjak szinte a legalacsonyabbak a régióban a maguk átlagos, kedvezményeket is magában foglaló 12 €/hó/m2 díjjal. 2014-ben az árak stagnálását várjuk. A zöld tanúsítványok továbbra is fontosak az irodapiacon, hisz minden új projekt LEED vagy BREEAM által minősített, és egyre több, már meglévő épület kéri utólag a minősítését. Úgy tűnik, hogy a bérlők, a fejlesztők és a befektetők fontosnak tartják ezt a kérdést.


5

2014-ben a kereslet - 2013-hoz hasonlóan – 350.000 – 400.000 m2 között várható, melyek 50%-át feltehetőleg bővülések és szerződés megújítások teszik majd ki.


Éves adatok

2012

2013

22,951

30,100

Felszívódás, kivéve hosszabbítás (m )

174,079

190,512

Teljes bérbeadás (m2)

344,977

397,196

Üresedési ráta (%)

21.0%

18.4%

Átadások (m2) 2

Forrás: Colliers International, BRF

Ipari ingatlanpiac Összefoglalás 2013-ról >

A 2012-es évhez hasonlóan ebben az évben is mérsékelt aktivitás volt megfigyelhető a budapesti logisztikai bérlemények piacán. Mivel mindössze egyetlen 10.800 m2 alapterületű épület került átadásra, a teljes állomány továbbra is 1,83 millió m2 maradt. Az év során 163.000 m2 területre kötöttek új bérleti szerződést (a szerződés megújításokat nem számítva), ami meghaladta a várakozásainkat.

>

Az ipari ingatlanpiacon tapasztalható aktivitás nagy része közvetve vagy közvetlenül a gyártó és/vagy az autóipari szektorhoz köthető. A vidéki elhelyezkedés iránt érdeklődő gyártó cégek az árverések, banki portfóliók átszervezése, és az általában vett motiváltabb eladói magatartásnak köszönhetően számos ingatlan közül választhatnak. 2013-ban a Colliers két ilyen – összesen mintegy 35.000 m2-t jelentő – ipari csarnok eladását koordinálta, egyet Sárváron, egyet pedig Székesfehérváron.

>

2013-ban új kínálatot mindössze az előbérleti szerződéssel lekötött, reptérhez közeli DHL Global Forwarding and Freight épület jelentett.

>

Keresleti oldalon 163.000 m2–t érintő szerződéskötés történt, melyből 93.000 m2 új területre vonatkozó szerződés, 48.000 m2 bővülés, 11.000 m2 BTS-ügylet és 11.000 m2 előbérleti szerződés volt. Ezek többsége a negyedik negyedévben került aláírásra. A szerződések jelentős részét néhány nagyobb tranzakció, bővülés, valamint számos kisebb – 3.000 m2 alatti területet érintő – ügylet adta. A szerződés megújítások száma évek óta most először jelentősen csökkent. A bérbeadók gyakran írnak alá 3 évnél rövidebb időre szóló bérleti szerződéseket is, első sorban az alacsony bérleti díjaknak köszönhetően. Az 5 évre (vagy hosszabb időre) aláírt bérleti szerződés ritkaságnak számít a piacon.

>

A 2012-ben tapasztalt pozitív nettó felszívást követően (+40.000 m2) 2013-ban 27.000 m2 terület került visszaadásra. Az üresedési ráta 19,7%-ról 21,7%-ra emelkedett, ami megközelítőleg 400.000 m2 üres területet (340.000 m2 raktárt és 60.000 m2 irodát) jelent.

>

A big-box épületek nettó bérleti díja jellemzően 2,8 - 3,5 €/m2/hó között mozog, melyből további kedvezmények

6


érvényesíthetők. Az üzemeltetési költség 0,65 - 1,0 €/m2/hó között alakul.


2014-ben az előző évhez hasonlóan alacsony fejlesztési volumen mellett relatíve alacsony kereslet és szerződéskötés várható a logisztikai szektor részéről.

>

Továbbra is nyomott bérleti díjak várhatók, melyek a régióban is a legalacsonyabbak közt maradnak.

>

Az M0 körgyűrű menti jól ismert lokációk maradtak a legnépszerűbbek, melyek a nagy bérlők részéről is fokozott érdeklődésre tarthatnak számot.

>

Vidéken folyamatos érdeklődés tapasztalható a gyártó cégek részéről a jó minőségű épületek iránt, valamint a meglévő gyártóüzemek is további területekkel bővülnek a jelenlegi üzemeik mellett, különösen az autóipar esetében például Győrben, ahol az Audi folyamatos növekedésére és bővülésére számítunk. Székesfehérvár környékén is megújult érdeklődést látunk úgy a fejlesztési telkek, mint a meglévő épületek iránt.

Kiskereskedelmi piac Összefoglalás 2013-ról >

2013 a kiskereskedelmi piac számára a stabilizáció éve volt, a kereskedelmi forgalom a 2012-es évhez képest nem – vagy csak kis mértékben pozitív irányba – változott.

>

2013-ban a nettó bérek 2%-kal emelkedtek egyrészről az alacsony infláció, másrészről az állami szektorban történt fizetésemelésnek köszönhetően. Az emberek óvatosan viselkedtek, a különbözet elköltése helyett inkább a megtakarítást választották.

>

2013-ban az Árkád 2 megnyitása további 20.000 m2 területtel növelte az ECE X. kerületi sikeres fejlesztését, az Árkád Bevásárlóközpontot.

>

A bevásárló utcákkal kapcsolatban elmondható, hogy az Il Bacio di Stile megnyitotta kapuit az Andrássy úton, s ma már több szinten, összesen 5.000 m2-en kínálja a nemzetközi luxusmárkák termékeit. A Váci utca környékén további infrastrukturális fejlesztések történtek, beleértve utakat, sétálóutcákat és középületeket.

>

A kiskereskedelmi befektetői piacon kisebb szupermarket portfóliókat és a jó nevű bérlővel rendelkező önálló szupermarketeket részesítették előnyben a befektetők.


A Colliers International előrejelzése szerint 2014-ben, javuló gazdasági hangulatban enyhe növekedés várható a fogyasztásban, a nettó bérek további mérsékelt emelkedésének köszönhetően. Segíthet Budapest turisták közötti egyre növekvő népszerűsége, bár többségében alacsony költségvetésű fiatalok érkeznek a városba.

>

Csak kevés fejlesztés van folyamatban, és 2014-ben sem látható jelentősebb átadás. Az első igazi változást a budapesti kiskereskedelmi piacnak a Futureal Etele téri projektje jelentheti 2016-ban.

>

A szupermarketek továbbra is kisebb léptékű bővülési lehetőségeket keresik majd a belvárosban.

7


Elsődleges szerző:

482 iroda 62 országban 6 kontinensen Egyesült Államok: 140 Kanada: 42 Latin-Amerika: 20 Ázsia és csendes-óceáni régió: 195 EMEA: 85

€1,5 milliard eves forgalom

104

Tim Hulzebos Managing Director | Hungary +36 1 336 4200 [email protected] Közreműködött: Balla Ákos MRICS, MBA | Igazgató Értékbecslési és piackutatási üzletág +36 1 336 4200 [email protected]

Colliers International | Magyarország MOM Park - Gellért torony Csörsz utca 41. Budapest | Hungary, H-1124

million négyzetméter üzemeltetés alatt

+36 1 336 4200

13,500

www.colliers.hu

szakember világszerte

About Colliers International Colliers International is a global leader in commercial real estate services, with over 13,500 professionals operating out of more than 482 offices in 62 countries. A subsidiary of FirstService Corporation, Colliers International delivers a full range of services to real estate users, owners and investors worldwide, including global corporate solutions, brokerage, property and asset management, hotel investment sales and consulting, valuation, consulting and appraisal services, mortgage banking and insightful research. The latest annual survey by the Lipsey Company ranked Colliers International as the secondmost recognized commercial real estate firm in the world.

colliers.com

Copyright © 2014 Colliers International. The information contained herein has been obtained from sources deemed reliable. While every reasonable effort has been made to ensure its accuracy, we cannot guarantee it. No responsibility is assumed for any inaccuracies. Readers are encouraged to consult their professional advisors prior to acting on any of the material contained in this report.

Ingatlanpiaci jelentés Magyarország Éves összefoglaló jelentés

Recommend Documents