Ingatlangazdálkodás Dr. Peszeki, Zoltán

Ingatlangazdálkodás Dr. Peszeki, Zoltán

Created by XMLmind XSL-FO Converter.

Ingatlangazdálkodás Dr. Peszeki, Zoltán Publication date 2011 Szerzői jog © 2011 Szent István Egyetem Copyright 2011, Szent István Egyetem. Minden jog fenntartva,


Tartalom Bevezetés ......................................................................................................................................... iv I. Az ingatlangazdálkodás fontossága és pénzügyi alapjai ................................................................. 1 1. Az ingatlangazdálkodás helyzete hazánkban ........................................................................ 2 2. Az ingatlanokkal kapcsolatos alapfeladatok ......................................................................... 5 3. Az ingatlangazdálkodást érintő banki és befektetési ismeretek ............................................ 8 II. A gazdálkodást segítő hitelezési, tőzsdei alapok .......................................................................... 12 4. A hitelezés lényege ............................................................................................................. 13 5. Az értékpapírok ................................................................................................................... 15 6. A tőzsde .............................................................................................................................. 18 III. Az ingatlanpiac ........................................................................................................................... 23 7. Az ingatlanok jellemzői ...................................................................................................... 24 8. Az ingatlanpiac szabályozás ................................................................................................ 26 9. Az ingatlanpiac szereplői és a lakáspiac ............................................................................. 29 IV. Az ingatlanok értékelése ............................................................................................................. 32 10. Az értékeléssel kapcsolatos fogalmak ............................................................................... 33 11. Az ingatlanok értékének meghatározása ........................................................................... 36 12. Az értékbecslés módszerei ................................................................................................ 39 V. Ingatlanbefektetések ................................................................................................................... 44 13. Az ingatlanbefektetéssel kapcsolatos fogalmak ............................................................... 45 14. A befektetés szereplői és céljaik ....................................................................................... 48 15. Az ingatlanbefektetés környezeti feltételei ...................................................................... 51 VI. Az ingatlan befektetések finanszírozása ..................................................................................... 56 16. A jelzáloghitel jellemzői és feltételei ............................................................................... 57 17. Speciális jelzáloghitelek ................................................................................................... 59 VII. Az ingatlangazdálkodás néhány nemzetközi jellemzője ........................................................... 61 18. Az ingatlangazdálkodás külföldön .................................................................................... 62 19. Néhány közeli ország ingatlanpiaca .................................................................................. 66 VIII. A befektetésekkel kapcsolatos gazdasági értékelések, pénz idő-értékszámítások ................... 70 20. A pénz szerepe, a pénzügyi döntések időtávjai ................................................................. 71 21. A pénzügyi számítások alapjai .......................................................................................... 73 IX. A befektetési (piaci) környezet vizsgálata .................................................................................. 78 22. Az ingatlanpiacok elemzése .............................................................................................. 79 23. A hitelek törlesztése és az infláció ................................................................................... 82 Zárszó .......................................................................................................................................... lxxxv Fogalomtár ................................................................................................................................ lxxxvi

iii Created by XMLmind XSL-FO Converter.

Bevezetés Magyarország teljes körű vagyoneszközeinek mintegy 55-60 %-át az ingatlanok teszik ki. A tantárgy oktatásának célja, hogy megtanítsuk, hogyan kell a különböző cégeknél felmerülő ingatlanokat eredményesen működtetni. A téma rendkívüli jelentőségét az adja, hogy még 2011 végén is pang az ingatlanpiac. Az ingatlangazdálkodás tananyag elsajátítása után a hallgatók: • alkalmazni tudják a profitot hozó ingatlangazdálkodást a gyakorlatban, • önállóan tudnak ingatlant értékelni, és az ingatlan¬gazdálkodással kapcsolatos eredményt-növelő döntéseket hozni, • össze tudnak állítani olyan szakértői anyagot, mely alapján a gyakorlatban is képesek lesznek vagyonértékelő szakértéseket, ajánlati dokumentációkat és különféle egyéb döntés előkészítő anyagokat készíteni. • hosszú távon is nyereségesen tudják működtetni az állami és magáncégek (egyéni és társas vállalkozások), önkormány¬zatok, valamint egyéb szervezetek ingatlan vagyonát.

iv Created by XMLmind XSL-FO Converter.

I. rész - Az ingatlangazdálkodás fontossága és pénzügyi alapjai Az első témakör célja, hogy a hallgatók ismerjék meg a különböző ingatlanok, lakó épületek, telkek, lakások, építmények, ipari épületek, kereskedelmi egységek mezőgazdasági földek-szántók, legelők, erdők, szőlők gyümölcsösök, művelés alól kivett területek, stb.- tanyák, telepek, és még sok hasonló ingatlan gazdálkodásának, befektetésének fontosságát és pénzügyi jelentőségét. A fejezet végére a hallgatók ismerjék fel az ingatlanok jelentőségét a különböző cégek, vállalatok vagyoncsoportjában és értsék meg a vállalatok eredményességére gyakorolt hatásukat. A hallgatók eredményesen tudják működtetni cégük ingatlanállományát, és fel tudják mérni döntéseik pénzügyi következményeit.


1. fejezet - Az ingatlangazdálkodás helyzete hazánkban Bevezető A tanulási egység célja az ingatlangazdálkodás és egy adott cég eredményessége közötti összefüggés, valamint a jelenlegi magyarországi helyzet bemutatása. A tananyag elsajátítása után a hallgató képes lesz: • megérteni az ingatlangazdálkodás fontosságát, • leírni a magyarországi ingatlangazdálkodás állapotát, • bemutatni a hazánkban kialakult ingatlangazdálkodást • és értékelni annak jelenlegi helyzetét. Az ingatlangazdálkodás hazánkban Hazánkban és a környező országokban, mintegy 20 évvel ezelőtt egy teljes rendszerváltozás kezdődött el, amely alapjában változtatta meg a tulajdonhoz, az ingatlanhoz, az ingatlangazdálkodáshoz a települések üzemeltetéséhez, gazdálkodásához kapcsolódó viszonyokat és feladatokat. Magyarországon az alapvető változásokkal párhuzamosan, együtt járt a fejlettebb tőkés országok pénzügyi intézményi rendszerének és pénzgazdálkodási módszereinek átvételére való törekvés, megtörtént az ezen országokban kifejlődött pénzügyi szakirodalom átvétele a pénzelmélet, a pénzügyi rendszer, a vállalati pénzügyek és a pénzpiaci témák területén is. Azt tapasztaltuk, hogy a változás előtt – ugyanúgy Magyarországon, mint a többi szocialista országban - a központilag tervezett gazdaság volt a jellemző, az állami és szövetkezeti tulajdonlás majdnem kizárólagos volt, a magántulajdonnal és az intézményi tulajdonnal szemben. A tulajdonlás tárgyát pedig döntő részben az ingatlanokkal - lakás, ipari, kereskedelmi és földingatlanokkal kapcsolatos jogosultságok képezték. A házakkal, lakóingatlanokkal, telekkel termőfölddel való gazdálkodás, s különösképpen azok adás-vétele, az állami és szövetkezeti tulajdon túlsúlya folytán a központilag tervezett gazdaságokban még a gazdaság és pénzügyek terén a fejlett kapitalista országokkal szemben érvényesült eltérésekhez képest is lényegesebb különbségeket mutatott. A magántulajdonú lakóingatlanok kivételével nem volt tényleges piaci forgalmuk. Emiatt értékelésük és a velük való gazdálkodás is problematikussá vált. A piacgazdaságokhoz hasonló gyakorlat azonban megindult és jelenleg is folyamatban van. Az tapasztalható, hogy az elért eredmények az ipari és kereskedelmi ingatlanok esetében jelentősebbek. E téren a privatizáció is elősegítheti a tulajdonosi jogosultságok tisztázását és egyértelmű nyilvántartását. A lakóingatlanok és a föld tulajdonlását illetően jelentősebbek a tisztázás előtt álló akadályok. (A jogi és nyilvántartási rendezettség Magyarországon tekinthető a legjobbnak a környező volt központilag tervezett gazdaságú országokban.) Vagyis gyakorlati követelménnyé vált az ilyen ingatlanokkal való ésszerű gazdálkodás, illetve azok megfelelő forgalmazása, adásvétele, hasznosítása, bérbeadása, stb. Itt a tananyagunk elején egy kicsit foglalkozzunk általánosságban is az ingatlanokkal. Alapfogalmak, mik jellemzik az ingatlanokat, és milyen fajtáik vannak? Definíció: az ingatlanok mindazok a saját helyrajzi számmal rendelkező különféle épületek, építmények telkek, földterületek, amelyeket a földhivatalok tulajdoni lapon egyenként is nyilván is tartanak. Az ingatlan nyilvántartást az országos hálózattal rendelkező földhivatalok végzik, ahonnan bármely ingatlan tulajdoni lapja beszerezhető. Mit tartalmaznak a tulajdoni lapok kérdésre, a következőket válaszolhatjuk: 2 Created by XMLmind XSL-FO Converter.

Az ingatlangazdálkodás helyzete hazánkban • A település nevét, • Külterületi, vagy belterületi besorolását, • A tulajdon besorolás szerinti megnevezését, az adott tulajdon helyrajzi számát, • Az ingatlan adatait, nagyságát (külterületeknél aranykorona értékét, művelési ágát, alrészletét, stb.) • A kiállítási (kiadási) földhivatalának nevét címét, telefonszámát, ügyintéző nevét, • A kiadás dátumát, a nyilvántartás szektor és térképszelvény számát, • Az ingatlannal kapcsolatos szolgalmi és egyéb jogokat, terheléseket, • A tulajdonos nevét, tulajdoni hányadát, és jogcímét, és az ezzel kapcsolatos változásokat, • A különböző bejegyző határozatokat, azok számát és idejét, • A bejegyzésre váró ún. széljegyzeteket, azok dátumával, Mint az előzőekből látszik, hogy az ingatlannak nagyon sok válfaja van, és nagyon sokféle módon lehet csoportosítani őket. Ezek közül a következőket célszerű megemlíteni (a felsorolt az első húsz sorrendben a 2. sz. mellékletben is megtalálható) • Lakóház • irodaház • major termőfölddel • ipari épület • magtár, tároló épület • művelés alól kivett terület • termőföld • mezőgazdasági épület • lakótelepi lakások • földszinti bérlemény • márkaszerviz • belterületi bérelt telek • étterem • beépítetlen földterület • lakótelek • uszoda • hotel • erdő ”faházzal” • oktatási intézmény • egy villa épület

3 Created by XMLmind XSL-FO Converter.

Az ingatlangazdálkodás helyzete hazánkban Ezen kívül, lehetnek még: utak, hidak, parkolók, parkolóházak, benzinkutak, áruházak, butikok, pavilonok, mezőgazdasági feldolgozó épületek, aluljárók, sportlétesítmények, borospincék, alagutak, halastavak, nádasok, gyümölcsösök, ültetvények és sok egyéb kivett terület is. A mellékletekben bemutatunk egy komplex ingatlan AJÁNLATI DOKUMENTÁCIÓT tartalmazó szakértői jelentést, (mint elérendő célt, amit a tananyag elsajátítása után el kellene tudni készíteni) és az előző sorokban szereplő ingatlanok felsorolásából az első 20 ingatlant egy FOTÓMELLÉKLETBEN. Mindezeket azért tesszük, hogy lássák hallgatóink, hogy milyen területeken jelentkezhetnek feladatok az ingatlanpiacon (az ellenőrző kérdések és feladatok ezekhez is kapcsolódhatnak), és hogy néz ki egy szakértői jelentés (amely egy múlt évi valós értékelés volt, csak megváltoztattuk az azonosítókat). Összefoglalás Az első tanulási egységben megismerték, hogy az ingatlanokkal kapcsolatos tevékenység, hogy is alakult ki Magyarországon az elmúlt húsz évben. Megtanulták azt is, hogy az ingatlanokat a tulajdoni lapokon tartják nyilván, és ezek milyen fontos adatokat tartalmaznak. Ismertetésre kerültek a különféle ingatlanfajták is a teljesség igénye nélkül. Önellenőrző kérdések, feladatok 1. Milyen információkat tartalmaz egy tulajdoni lap?


2. fejezet - Az ingatlanokkal kapcsolatos alapfeladatok Bevezető Az ingatlanokkal kapcsolatos feladatokat sokféle módon lehet csoportosítani. A tanulási egység célja, hogy ezeket a tevékenységeket megismertessük a hallgatókkal. A tananyag elsajátítása után a hallgató képes lesz: • áttekinteni a különböző ingatlanokkal kapcsolatos feladatokat, • és példákkal bemutatni az egyes területekhez tartozó tevékenységeket. Az ingatlangazdálkodás alapfeladatai hazánkban A megváltozott Magyarországi helyzet, az eltérő tulajdoni összetétel is megköveteli, hogy a magáncégek, állami vállalatok és az önkormányzatok is a legnagyobb értékű vagyon-eszközeikkel az ingatlanokkal (épületekkel, lakásokkal, ipari létesítményekkel, utakkal, egyéb építményekkel, telkekkel, termőfölddel, erdőkkel stb.) valóban gazdálkodjanak, vagyis törekedjenek arra, hogy ezen eszközcsoport megfelelő árbevételt, profitot eredményezzen. Az ingatlanokkal kapcsolatosan, a használattól, az ingatlan típusától és sok egyéb tényezőtől is függően, sokféle feladatot kell elvégezni a cégeknél. A klasszikus ingatlangazdálkodáson kívül, sokszor szükséges, hogy a meglevő állományunkat bővítsük (új épület létesítésébe beruházzunk), meglévő ingatlanainkat kezeljük, területeinkkel gazdálkodjunk. Ezek a feladatok és a feladatokhoz tartozó munkák, műveletek csoportonként a következőkben láthatók. Ingatlangazdálkodás • vagyonkezelés • vagyonértékelés • telephelyválasztás • költözés-szállítás • bérletek-bérbeadás • vásárlás-beszerzés • értékesítés • elszámolás, számlázás Ingatlan beruházás • pénzügyi tervezés • műszaki tervezés • (építész, gépész, szerkezet) • alapozás, falazás, tetőszerkezet kialakítás • belsőépítészet • projektmenedzsment


Az ingatlanokkal kapcsolatos alapfeladatok • finanszírozás, hitelezés • átadás-átvétel • szerződéskötések Ingatlankezelés • az ingatlanszerkezetek és anyagok feltérképezése • felületek, alapterületek felmérése • külső területek • szolgáltatások végzése • statikai és egyéb speciális szakvélemények készíttetése • energiaellátás megoldása • közművekkel kapcsolatos feladatok • IT és telekommunikációs infrastruktúra • épületfelügyeleti infrastruktúra Területgazdálkodás • normatívák kidolgozása, vizsgálata • építmények, berendezések, bútorzat és az ezekkel kapcsolatos feladatok • megosztás, leválasztás, falazás • hasznosítási tervek készítése • területhasznosítás Ingatlanközvetítés • erre a célra létrejött ingatlanközvetítő cégek (Magyarországon már több ezer) • vevőkkel, eladókkal kapcsolattartás, ingatlanpiac ismerése • szerződéskötések • az ügyletek lebonyolítása Természetesen itt csak a főbb feladatokat soroltuk fel, de ezeken kívül sok egyéb teendő is lehet egy adott cégnél az ingatlanokkal kapcsolatosan. Az ingatlanok helye szerepe, a gazdálkodás környezete Egy biztos az, hogy elmúlt 20 év bebizonyította nálunk is, hogy a vagyoneszközeiknél is a „jó gazda” szemléletet kell biztosítani. Sajnos azt tapasztaljuk, hogy ez még nem következett be mindenhol. Sokszor azt sem tudják egy adott helyen, hogy mennyi ingatlana van a cégnek, arról nem is beszélve, hogy mennyi is lehet ezen ingatlanok valós piaci értéke, amely a gazdálkodás kiindulópontja lehetne. Vagyis tudnunk kell pontosan, hogy mink van és az, mit is ér! Mert csak ezek után kezdhetünk neki az ingatlanaink gazdálkodásának.


Az ingatlanokkal kapcsolatos alapfeladatok (Az utóbbi időben - és itt a 2010-es évet említem példának- sok „ügy” pattant ki, ahol az ingatlanokkal kapcsolatos visszaélésekről is hallhattunk, egyes városokban, földterületeknél, egyetemeknél, néhány nagy állami cégnél, stb.), ahol nem az előírásoknak megfelelően végezték az ilyen feladatokat. A „Számviteli törvény” előírja a tárgyieszközgazdálkodás feladatait. Természetesen a legfontosabb eszközökre is vonatkoznak a számviteli alapelvek, tehát az ingatlanok nyilvántartásánál, gazdálkodásánál a számviteli előírásokat szigorúan be kell tartani. Az ingatlangazdálkodásnak a megfelelő nyilvántartásra, és a nyilvántartások megfelelő karbantartására épül. Vagyis minden ingatlant egyenként, a főbb adataival „naprakész” állapotban kell lekönyvelni, függetlenül attól, hogy állami, önkormányzati, vagy vállalkozási ingatlanról van szó. Tananyagunkban egységesen kezeljük a költségvetési, önkormányzati és a vállalati ingatlanvagyon feladatait, hiszen az a cél, hogy minden területen eredményesen gazdálkodjanak ezzel a vagyoncsoporttal. Hogy akarunk gazdálkodni, pl. egy nagy raktárunkkal, amikor azt sem tudjuk, hogy mikor és milyen szerkezeti összetétellel épült, mekkora az alapterülete és mennyi az értéke? Persze sokat változott a helyzet, de néhány nagy állami céget vagy akár egy nagyobb egyetemet tudnánk kellemetlen helyzetbe hozni azzal, ha megkérdeznénk őket, hogy hány ingatlanuk van és azoknak mennyi a hozzávetőleges összegzett piaci értéke? A jogszabályi változások, a privatizáció a gazdálkodás és a forgalmazás is egyre fontosabbá teszik a megfelelő vagyonértékelést, s az ehhez kapcsolódó elméleti és pénzügyi ismereteket is. Megállapítható, hogy ezen a területen jelentős előrehaladás van Magyarországon a szükséges ismeretek oktatásában. Az ingatlangazdálkodáshoz - reál és pénzügyi befektetések, a működtetés gazdasági és pénzügyi vonatkozásai és az értékesítések - kapcsolódó pénzügyi ismeretek átfogó és rendszerezett ismertetése szintén egyre fontosabb követelmény. Lehetséges ugyanis, hogy az adott körülmények között célszerűbb eladni az ingatlant (helyette egy másikat lízingelni) és az árbevételt valamilyen értékpapírba, befektetésbe helyezni, mert így járunk jobban. (A tananyag következő fejezete tartalmazza a banki, hitelezési alapokat és az értékpapírokkal kapcsolatos összefoglaló ismereteket.) Ahhoz, hogy egy településen, egy cégnél gazdálkodhassunk szükséges az is, hogy az alapvető pénzügyi, hitelezési, banki, költségvetési alapokat is elsajátítsuk, mert csak ezek ismeretében gazdálkodhatunk a cégek, települések, önkormányzatok, vagyoneszközeivel. Összefoglalás Ebben a részben megtanulták, hogy az ingatlanokkal kapcsolatos tevékenység, hogyan is alakult ki és miként csoportosítható. Megtanulták azt is, hogy az ingatlanokkal kapcsolatosan a négy feladatcsoport összesen legalább 31 tevékenységet takar. Természetesen másféle csoportosítás is lehetséges, de ezek a tevékenységek a legfontosabbak. 1. Ismertesse, hogy az ingatlangazdálkodással kapcsolatosan milyen tevékenységeket kell végezni? 2. Ismertesse, hogy a „Számviteli törvény” mire vonatkozik az ingatlanokkal kapcsolatosan


3. fejezet - Az ingatlangazdálkodást érintő banki és befektetési ismeretek Bevezető A tanulási egység célja egyrészt, hogy a hallgatók megismerjék az alapvető banki műveleteket, amelyek az ingatlangazdálkodással kapcsolatosan felmerülhetnek. Másrészt megértsék, hogy az ingatlan gazdálkodás, hogyan függ a bankoktól, és mikor, hogyan és milyen feltételekkel lehet hitelt felvenni? A tananyag elsajátítása után a hallgató képes lesz: • átlátni az alapvető pénzügyi, banki műveleteket • és dönteni tud a gazdálkodást legjobban segítő banki lehetőségek között. Banki és befektetési alapismeretek Nálunk is, mint a fejlett országokban – kétszintű bankrendszer működik. Az első szinten található a jegybank, vagy központi bank, míg a másodikon működnek a kereskedelmi bankok, a pénzintézetek. Minkét szintnek más a feladata, más a szervezeti felépítése. A bankok és pénzintézetek hozzátartoznak a fejlett piacgazdál¬kodáshoz, vagyis működésük és szükségességük megkérdő¬jelezhetetlen. A bankok és az egész pénzintézeti rendszer szerepének megértéséhez célszerű áttekinteni a gazdaságpolitika cél és eszközrendszerét, vagyis milyen szerepük és feladatuk van a részvevőknek. A következőkben láthatjuk, hogy mi a banki rendszer célja és ezt milyen eszközökkel valósítják meg. A makrogazdasági célok: • a kibocsátás folyamatos növelése, • alacsony munkanélküliség, magas foglalkoztatottság, • stabil árszínvonal, alacsony infláció szabad piacok mellett, • külgazdasági egyensúly. Az ehhez meglévő eszközrendszer: • fiskális politika, • monetáris politika, • bér- és jövedelemszabályozás, • külgazdasági politika. A célok elérése az állam feladatát képezi, s ehhez a felsorolt eszközöket veheti igénybe. A közvetett szabályozásban igen fontos helyet foglalnak el a pénzügy politikai eszközök. A pénzügypolitikának három nagy részterülete van: • Monetáris politika: a pénzrendszerrel, a pénzforgalommal kapcsolatos alapvető intézkedések összessége. • Fiskális politika: az állam meghatározott időszakra vonatkozó bevételeinek, illetve kiadásainak összesítése. • Devizapolitika: a külgazdasági egyensúly megtartására vagy elérésére irányuló • árfolyam-politika,


Az ingatlangazdálkodást érintő banki és befektetési ismeretek • nemzetközi hitelpolitika, • valutáris likviditási politika, • állami tartalékpolitika. A monetáris és a devizapolitika legfőbb irányító szerve a Jegybank, míg a fiskális politika irányelveit (költségvetés) az Országgyűlés fogadja el, végrehajtását a Nemzetgazdasági Minisztérium irányítja. A jegybank A jegybank különleges helyzetét minden államban bankjegy kibocsátási monopóliuma teremti meg. A jegybank az állam bankja. A jegybank tevékenysége sokrétű: • az állam legfőbb hitelezője, • kezeli, őrzi az állami tartalékokat, • kezeli az állami költségvetés kiadásait és bevételeit, • a pénz és valutapolitika legfőbb végrehajtó, irányító és ellenőrző szerve. A jegybank pénzügyi-gazdasági szabályozókkal befolyásolja és irányítja a pénz és hitelpolitikát, a kereskedelmi bankokat. Ezek a következők: • kamatpolitika, tartalékráta-politika, nyíltpiaci műveletek, árfolyam-politika, refinanszírozási politika. A kamatpolitika normatív szabályozóeszköz. Ez azt jelenti, hogy minden hiteligénylő azonos feltételek mellett kaphat hitelt, de a pénzintézetek hitelképessége szerint differenciálás történik, a nagyobb kockázatot nagyobb kamat kíséri. Tartalékráta-politika. A pénzintézetek pénzforrásainak csak alacsony hányada a saját eszköz, pénzbefektetéseik nagyobb részét idegen forrásból fedezik (betét, kötvénykibocsátás), mely forrásokat a hitelezők vissza is vonhatják, így tartalékolás szükséges. A bankok a jegybanknál az idegen források után, a források meghatározott hányadát nem kamatozó vagy alacsony kamatozású betétként helyezik el. Ez közvetett hatással van a kamatok alakulására is. Nyíltpiaci műveletek: A jegybank a piacon lévő értékpapírok felvásárlásával pénzt hozhat forgalomba, piacra dobásával pedig pénzt vonhat ki. Ezzel a tevékenységével árfolyam befolyásoló hatást is előidézhet. Valutaárfolyam-politika. Az ország belföldi hivatalos fizetőeszközének külföldi valutákhoz viszonyított árfolyama a külkereskedelmi forgalomra erős befolyást gyakorol (pl. valuta leértékelés). Refinanszírozási politika. Három részterülete van: • Leszámítolási politika: meghatározott feltételek (leszámítolási kamatláb, kockázatvizsgálat) szerint a jegybank váltókat számítol le. • Lombardpolitika: értékpapír elzálogosítása ellenében történő hitelezés. Az értékpapírok körét, a kamatláb nagyságát, a hitel-igénybevételi időtartamot a jegybank határozza meg. • Refinanszírozási kamatláb és kontingensek: a kereskedelmi banki hitelek refinanszírozási kamatának, illetve mennyiségének időszakos szabályozása. A jegybank a nemzeti pénzpiac őre. Különleges jogai alapján irányítja a pénzpiac valamennyi pénzintézetének tevékenységét. A pénzpiac klasszikus formája a kétszintű bankrendszer. Ennek ismérvei: • A legfelső szinten a jegybank áll, melynek irányítása alatt állnak az egyéb pénzintézetek. • A jegybank kizárólag a bankokkal tart kapcsolatot, termelőkkel, kereskedőkkel, magánszemélyekkel nem.


Az ingatlangazdálkodást érintő banki és befektetési ismeretek • Szervezetileg is elválik a jegybanki pénzteremtési mechanizmus a hitelbanki számlapénzteremtés mechaniz¬musától. A magyar pénzintézeti rendszer 1985-től fokozatosan vált kétszintűvé, 1987-től a hitelnyújtás, 1990-től a devizagazdálkodás területén is. A magyar jegybank célja a forint vásárlóereje stabilitásának növelése, a belföldi fizetési rendszer működőképességének javítása, a belső-külső pénzügyi egyensúly megteremtése. Az ország jegybankja a Magyar Nemzeti Bank. Az Országgyűlés felé beszámolási kötelezettséggel tartozik. A kormány gazdaságpolitikáját monetáris politikai eszközökkel támogatja. Ezek: refinanszírozás, kötelező jegybanki tartalék, likviditási tartalék, árfolyam-szabályozás, kamatbefolyásolás vagy meghatározás, nyíltpiaci műveletek. Az MNB vezeti az állam, és a központi költségvetésben önálló fejezetet alkotó központi szervek pénzforgalmi számláit, az ÁPV Rt. pénzforgalmi számláját, más költségvetési szervek számláit, a Társadalombiztosítási Alapok számláit, a pénzintézetek, biztosítók és értékpapír forgalmazók számláit. Az államháztartással finanszírozási kapcsolatot csak a központi költségvetésen keresztül tarthat, erről a tevékenységéről is az Országgyűlésnek tartozik beszámolási kötelezettséggel. Az esetleges hitelezés jegybanki alapkamaton történik. Devizagazdálkodás. A devizagazdálkodás a pénzintézetek külföldi pénznemben végzett tevékenységére vonatkozó jegybanki szabályozást jelöli. Az MNB a devizagazdálkodás központi szerve. Szabályozza a pénzintézetek külföldi pénznemben végzett tevékenységét, engedélyezi a devizaműveleteket, felveszi, nyújtja és engedélyezi a külföldi hiteleket. A jegybanktörvény az MNB számára kötelező adatszolgáltatást ír elő. Nyilvánosságra hozza a pénzintézeti rendszer működésére, az ország pénzügyi helyzetére vonatkozó összes fontos információt (a titokvédelmi előírásokat figyelembe véve). Az MNB szervezete Jogi formája Részvénytársaság, de a cégjegyzékbe nem kell bevezetni. Alapszabályát az országgyűlés hagyja jóvá. Tulajdonosa az állam. Szervei a következők: • közgyűlés; • jegybank-tanács: a monetáris politika fő irányítója; elnökből, 5 alelnökből és a miniszterelnök javaslatára a köztársasági elnök által 3 évre kinevezett tagokból áll; • elnök: a köztársasági elnök nevezi ki a miniszterelnök javaslatára 6 évre; • felügyelő bizottság: ellenőrző szerv. A jegybankon kívüli pénzintézetek A pénzintézetek működésére vonatkozó szabályokat a hitelintézeti törvény tartalmazza. A pénzintézetek fajtái a törvény szerint a következők:


Az ingatlangazdálkodást érintő banki és befektetési ismeretek

• A négy fő típuson kívül az alábbi három pénzintézeti típust határozza meg a törvény: • Pénzintézeti csoport: olyan pénzintézetek összessége, amelyben egy pénzintézet egy vagy több pénzintézet alaptőkéjének több mint 50%-át kitevő részvényeit, vagy a szavazatok több mint 50%-át megszerezte. • Fiók: pénzintézet részét képező, elkülönült szervezettel és üzlethelyiséggel rendelkező olyan szervezeti egység, amely közvetlenül folytat pénzintézeti tevékenységet vagy azok meghatározott körét. • Bankképviselet: tartós képviselet, mely a pénzintézet nevében, a pénzintézet és az ügyfelek kapcsolatát elősegítő tevékenységet végez. A hitelintézeti törvény felsorolásszerűen megadja a pénzintézeti tevékenységeket, s azt is megadja, hogy mely pénzintézet milyen tevékenységeket nem vagy csak korlátozottan nyújthat ügyfeleinek. Az egyes pénzintézeti típusokhoz tartozó tevékenységi előírások a következők: • Kereskedelmi bank: betétgyűjtést, hitelnyújtást, számlavezetést köteles végezni, ezen felül minimálisan 9 pénzintézeti tevékenység végzése kötelező, vagy ilyen tevékenység végzésére képesnek kell lennie. • Szakosított pénzintézet: a személyi és tárgyi feltételekhez, és a szavatoló tőkéhez igazodó terjedelmű pénzintézeti tevékenységek végzésére feljogosított pénzintézet. • Befektetési bank: nem fogadhat el állami garanciával fedezett betétet, csak egy éven túli betétgyűjtéssel foglalkozhat, az egy betétestől elfogadható összeg alsó határát üzletszabályzatában meghatározhatja, nem vezethet pénzforgalmi bankszámlát, csak egy éven túli hiteleket nyújthat. • Takarékpénztár: végezhető tevékenységei a betétgyűjtés, hitelezés, számlavezetés, értékpapír forgalomba hozatal, kereskedelmi tevékenység bizományosi ellátása, csekkvásárlás saját számlára. Ezen felül hitelképesség-vizsgálatot, széfbérleti és pénzváltási tevékenységet is elláthat. Összefoglalás Ebben tanulási egységben megtanulták, hogy a bankok hogyan is alakultak ki Magyarországon és milyen eszközökkel, szabályzókkal dolgoznak. Megtanultuk azt is, hogy a Magyar Nemzeti Banknak, mint jegybanknak mi a szerepe, feladata és hogyan működik. A jegybankon kívül megismerkedtek az egyéb pénzintézetekkel is. Önellenőrző kérdések, feladatok 1. Ismertesse, hogy a magyarországi jegybankot mi jellemzi


II. rész - A gazdálkodást segítő hitelezési, tőzsdei alapok Bevezető A fejezettel a cél az, hogy a hallgatók értsék, azt, hogy a hitelezés hozzátartozik az alapvető gazdálkodási feladatok közé. A tanulási egység elsajátítása után a hallgató képes lesz: • megérteni a hitelezés és a tőzsde fontosságát, • leírni a magyarországi hitelezés helyzetét, • bemutatni a hitelfelvétel lényegét


4. fejezet - A hitelezés lényege Bevezető A hazánkban működő cégek többsége, folyamatosan hitelek felvételével gazdálkodik, ezért a hallgatóknak meg kell ismerni a hitelek fontosságát és „árát”. A hitelfelvételhez általában fedezetre van szükség, amely az esetek nagy részében általában valamilyen ingatlan szokott lenni. A tananyag elsajátítása után a hallgató képes lesz: • megállapítani egy cég hitelképességét, • elkészíteni egy hitelkérelmet, • gazdálkodni a fedezetre alkalmas eszközökkel. A hitelkérelem és a hitel és fedezete Nem egyszerű hitelhez jutni. A banki előírásoknak megfelelő hitelkérelem benyújtása és elfogadása után lehet hitelhez jutni. A hitelhez általában valamilyen fedezetre van szükség, a bank ugyanis, valamilyen vagyont megterhel azért, hogy, ha nem fizetik a törlesztést, akkor a megterhelt vagyont elvehesse, pénzzé tehesse. • Fedezet (Hitelfedezet): az érték, amelyet pénzzé téve a hitel visszafizetéséhez szükséges pénz megszerezhető. Mértéke és minősége attól függ, mennyire ítélik kockázatosnak a vállalat tevékenységét a bankok. • A hitel fedezete lehet közvetett (forgóeszközhitelre ingatlan fedezet), vagy közvetlen (forgóeszközhitel fedezete maga a forgóeszköz). Előbbi kikötésére akkor kerülhet sor, ha bizonytalan a visszafizetés. • A hitel fedezetére használt biztosítékok lehetnek személyi (kezesség, bankgarancia), vagy tárgyi (óvadék, zálogjog) biztosítékok. • Kezesség: a hiteladós nem fizetése esetén a kezes tartozik helyette fizetni. A közönséges kezes abban az esetben felel, ha a hiteladóson, jogi úton nem lehet behajtani a követelést. A készfizető kezes fizetési kötelezettsége feltétlenül és azonnal fellép az adós nemfizetése esetén. • Bankgarancia: a bankok vállalják ügyfeleikért, lehetővé téve, hogy ügyfeleik másik banktól hitelt kaphassanak. A legbiztosabb fedezet, viszont pénzbe kerül, s általában csak a régi, ismert ügyfelek kaphatják. • Óvadék: dologi jellegű biztosíték, amelynek tárgyául csak értékpapír, pénz vagy takarékbetétkönyv szolgálhat. Az óvadék (kaució) létrejöttéhez szükséges az óvadék tárgyának a bank részére történő átadása. A kötelezett nemfizetése esetében a követelés az óvadékból közvetlenül kielégíthető. • Zálogjog: a zálogtárgyra elidegenítési kényszer vonatkozik, tehát követelését a bank az értékesítés árbevételéből elégítheti ki. A hitelfajták csoportosítása: • A fedezet jellege szerint: fedezettel rendelkező, illetve fedezettel nem rendelkező hitelek. • Lejárat szerint: rövid-, közép- és hosszúlejáratú hitelek. • A hitelfelvevők szerint: lakossági, vállalati, költségvetési és bankközi hitelek. • A hitelszerződés tartalma szerint: pénzkölcsönök (tényleges pénzfolyósítás) és kötelezettségvállalási hitelek. Utóbbi esetben pénzmozgás nélkül történik a hitelezés: fizetőképesség, hitelképesség, megbízhatóság „kölcsönzése” (pl. akkreditívnél). A hitel fő technikai formái:


A hitelezés lényege

• Folyószámlahitel: akkor jön létre, ha a bank és ügyfele megállapodnak abban, hogy az ügyfél elszámolási (pénzforgalmi) számlájáról túlfizetést teljesíthet. • Számlahitel: a klasszikus hitelforma. Nagyobb összegű és hosszabb idejű finanszírozási igény esetén alkalmazzák. Az ügyfélnek két számlája van: egy hitel- és egy elszámolási számla. A hitel folyósításakor a bank megterheli a hitelszámlát, kimutatja ezen a tartozást, és egyidejűleg jóváírja az összeget az elszámolási számlán. Ettől kezdve az ügyfél teljesíthet kifizetéseket, de ügyelnie kell arra, hogy a kölcsön törlesztő részleteit és kamatait időben „kitermelje”. A hitel törlesztésekor a bank leveszi az elszámolási számláról a tartozás összegét, egyidejűleg csökkentve a törlesztés összegével a hitelszámlán fennálló tartozást. A számlahitel rugalmasabb formája az ún. rulírozó hitelezés, amikor az ügyfél számára hitelkeretet állapítanak meg, amiből aztán igény szerint hívható le a szükséges összeg. A lehívott összeg után kamat, a le nem hívott után pedig rendelkezésre tartási jutalék fizetendő. • Leszámítolási hitel: az ügyfél által benyújtott értékpapír (általában váltó) diszkontálással meghatározott jelenértékének kifizetése. A bank a jelenben kifizet egy bizonyos összeget a váltóra, így ügyfele forráshoz jut. Cserébe jövőbeli követelése keletkezik a váltón szereplő összegre a váltó kibocsátójával, illetve címzettjével szemben. Ez kockázatot jelent a bank számára, ezért az ügyletet megelőzi a váltóadós vizsgálata • Bankgarancia nyújtása; kezesség vállalása: A hitelügyletek tárgyalásánál már volt szó e tevékenységekről. Annyit érdemes még megjegyezni, hogy a garancia vagy kezesség vállalása kockázatos tevékenység, a kockázat pedig fordítottan arányos az általános fizetési morállal. Még alacsony kockázat mellett is eszközöket köt le, növeli a likviditási igényt, ami a kockázat, a kötelezettségvállalás nagysága és az időtényező mellett befolyásolja a felszámítandó jutalék mértékét. A kockázatmérséklés érdekében több bank együttesen is vállalhat garanciát vagy kezességet, ez is gyakori lehetőség. Összefoglalás Ebben tanulási egységben láthatták, hogy a bankok milyen eszközökkel, szabályzókkal dolgoznak. Megtanulták azt is, hogy a Magyar Nemzeti Banknak, mint jegybanknak mi a szerepe, feladata és hogyan működik. A jegybankon kívül megismerkedtek az egyéb pénzintézetekkel is. Önellenőrző kérdések, feladatok 1. Ismertesse, hogy Magyarországon milyen biztosítékokat használnak a bankok?


5. fejezet - Az értékpapírok Bevezető A hallgatók megismerik a legfontosabb értékpapírfajtákat, és azok jellemzőit, valamint a használatuk során felmerülő előnyöket, hátrányokat. Ezek tudatában el tudják dönteni, hogy a piacon az adott pillanatban melyik értékpapírt célszerű megvásárolni. A tananyag elsajátítása után a hallgató képes lesz: • megérteni az értékpapírok fontosságát, • leírni a magyarországi ingatlangazdálkodás állapotát, • bemutatni a hazánkban használt értékpapírokat, Az értékpapírok fogalma, csoportosítása Az értékpapírok valamilyen értéket megtestesítő okiratok, amelyeket magánszemélyek, cégek, állami vállalatok, önkormányzatok és egyéb szervezetek befektetési célra gyakran vásárolnak. Az értékpapírok főbb ismérvei: • Különleges és szigorú alakszerűséghez kötött okirat. • Valamilyen vagyoni jogot foglal magába, amely általában valamilyen pénzkövetelésre irányul. • A benne foglalt jogokat megtestesíti, így nélküle azok nem bizonyíthatók, s nem is érvényesíthetők. • Forgalomképes okirat, (forgatható) azaz a benne foglalt jogok másra átruházhatók. Az értékpapírok csoportosítása: 1. Az értékpapírban foglalt jog szerint: a) Hitelviszonyt testesít meg (kötvény, váltó). b) Részesedést vagy tagsági jogokat testesít meg (részvény). c) Árura szóló tulajdonjogot testesít meg (közraktárjegy). 2. Hozam szerint: a) Formailag nem kamatozó (váltó, diszkont papírok). b) Fix kamatozású (klasszikus kötvény). c) Változó hozamú (részvény). 3. Lejárat szerint: a) Rövid – egy éven belül (váltó, kincstárjegy). b) Közép – 1-5 év (kötvény, letéti jegy…). c) Hosszú - 5 éven túl (kötvény, záloglevél…). d) Lejárat nélküli (részvény). 4) Forgalomképesség szerint: a) Bemutatóra szóló – korlátlanul átruházható. b) Névre szóló – írásban, engedményezéssel ruházható át (névre szóló részvény). c) Rendeletre szóló – írásban, forgatmány útján ruházható át (váltó). 15 Created by XMLmind XSL-FO Converter.

Az értékpapírok

5) A forgalmazás köre alapján: a) Belföldre szánt. b) Nemzetközi forgalomba szánt. 6) A forgalom koncentráltsága szerint: a) a tőzsdén forgalmazott. • Jegyzett. • Nem jegyzett. b) a tőzsdén nem forgalmazott. 7) A kibocsátó szerint: a) Állampapírok: • Költségvetési papírok (államkötvény, kincstárjegy). • Központi szervek papírjai (kötvények). • Önkormányzati papírok (kötvények). b) Pénzintézeti papírok (letéti jegy). c) Vállalati papírok (kötvény, részvény). 8) Megjelenési forma szerint: a) Fizikai papír, okirat. b) Dematerizált értékpapír: nyilvántartásokban létező, elektronikus úton rögzített és továbbított, értékpapírszámlán nyilvántartott, a jogszabályban meghatározott valamennyi kelléket tartalmazó adat. Kibocsátáskor egyetlenegy értékpapír készül, amely összevontan tartalmazza az alapvető fontosságú adatokat. E papírt a központi értéktárban – Központi Elszámoló ház és Értéktár Rt. (KELER) – kell letétbe helyezni. Erről az alapdokumentumról tulajdonosonként részletező nyilvántartás készül, amely tulajdonképpen az értékpapírszámla. Ezeket a számlákat a forgalmazó vezeti. A forgalmazó tulajdonában álló értékpapírról a központi elszámoló ház vezet számlát. Az értékpapírpiacok Az értékpapírpiac az értékpapírok adásvételének, a kereslet és a kínálat összetalálkozásának a helyszíne. Az értékpapírpiacok fajtái: 1. Az adásvétel tárgya szerint: a. részvénypiac, b. kötvénypiac, c. állampapírpiac, stb. 2. A kibocsátók szerint: a. vállalati, b. állami, c. önkormányzati, d. magán kibocsátású papírok piaca, stb. 3. Az ügylet lejárata alapján:


Az értékpapírok

a. azonnali, b. határidős piac. 4. A cserében résztvevők közötti jogviszony szerint: a. elsődleges, b. másodlagos piac. 5. A piac szervezettsége alapján: a. decentralizált, tőzsdén kívüli piac; b. pulton keresztüli, OTC piac; c. koncentrált piac. Decentralizált vagy tőzsdén kívüli értékpapírpiac esetén az adásvétel földrajzilag szétszórt helyen történik. Itt nincsenek szigorú bekerülési szabályok, s a résztvevők maguk állapítják meg a szerződés feltételeit. A szervezettség hiánya miatt a tranzakciós költségek alacsonyabbak, viszont kevésbé állnak rendelkezésre információk is. Elsősorban az intézményi befektetők vannak jelen e piacokon, akik saját szervezeti háttérrel rendelkezve kevésbé igénylik a közvetítést, s vonzza őket az alacsony jutalék. A pulton keresztüli vagy OTC piac a szervezettségnek már egy magasabb fokát képviseli. Bankközi, számítógépes hálózatokon keresztül működő piacot jelent. A befektetők ezen a piacon közvetítőkön keresztül tudnak részt venni, a megbízást a piac közvetlen résztvevői (a közvetítők) a „pulton keresztül” az ügyfelektől kapják. A megbízást az értékpapír-piaci közvetítő cég számítógép és telefon segítségével hajtja végre. A közvetítők on-line számítógépes kapcsolatban állnak egymással, s egy erre a célra kifejlesztett rendszer segítségével üzletelnek. Ezt a piacot – bár nem szabályozott – csak a rendszerbe belépő, a kereskedés feltételeivel rendelkező szereplők vehetik közvetlenül igénybe. Az árfolyamok a kereskedők alkujában alakulnak ki, pillanatról-pillanatra. Az OTC piaci kereskedés előnye, hogy gyors és olcsó. A rendszer komoly információs bázist is biztosít. A koncentrált piac lényege, hogy földrajzilag egy helyre vonja össze a kereskedést, a piac szereplőit. Változatai: • Aukció vagy árverés: kizárólag a keresletet koncentrálja, a vevőket hívja össze. Egyedi termékek (műkincsek, régiségek, stb., valamint diszkont állampapírok) piaca. A vevő megtalálása mellett nagyobb feladat az áru árának megállapítása, amely licitálással alakul ki. • Tender: ez csak a kínálatot koncentrálja. Egy vevő fordul pályázat kiírása útján a potenciális eladókhoz, hogy a számára lehető legkedvezőbb feltételekkel valósulhasson meg a tranzakció. Főképp a beruházási piacon használatos forma. • Tőzsde: koncentrálja mind a keresletet, mind a kínálatot. Utóbbi koncentrációjára persze csak olyan áru esetén valósulhat meg, amiből több egyforma létezik: a tőzsde egynemű, homogén tömegáruk piaca. Likvid piacot biztosít a tőzsdei áru számára, s eközben tökéletes (sok piaci szereplő értékítéletén alapuló) piaci árat képes kialakítani. Mindez persze a szervezettség, a szabványosítottság magas fokával jár együtt. A tőzsdére csak a megbízható vállalatok papírjai kerülhetnek be – a szigorú előírások a befektetések biztonságát szolgálják. Lényeges a tőzsde információs központ feladata is. Összefoglalás Ebben a tanulási egységben bemutattuk a részvénypapírok ismérveit és fajtáit. Összefoglaltuk az értékpapírok csoportjait és az egyes csoportok, valamint az értékpapír piacok jellemzőit is. Önellenőrző feladatok 1. Mi jellemző az értékpapírra? 2. Milyen lehet az értékpapírpiac?


6. fejezet - A tőzsde Bevezető Ma már egy mérnöknek tudnia kell a tőzsdézés lényegét, ezért ebben a részben ezt kell megismerni. Ha a tőzsdén megfordul egy ingatlanos cég, akkor tisztában kell lenni az ott folyó tevékenységgel és lehetőségekkel. Az ingatlangazdálkodás végső célja is a megfelelő szintű nyereség elérése. De hogy ezen a téren mit is jelent a „megfelelő” szint, azt befolyásolják az értékpapír kereskedelem hozamai és a tőzsdei lehetőségek, mert ha ezeken a területeken magasabb profit érhető el, akkor az ingatlangazdálkodás - mint tevékenység - nem annyira gazdaságos. A tananyag elsajátítása után a hallgató képes lesz: • átlátni az alapvető értékpapírpiacot • és dönteni tud a gazdálkodást legjobban segítő tőzsdei lehetőségek között. A tőzsde egy különlegesen szervezett koncentrált piac, ahol a helyettesíthető tömegáruk (beleértve az értékpapírokat is) kereskedése szigorúan előírt szabályok szerint történik. A tőzsde helyszínt biztosít a kereskedéshez, amely egy helyre koncentrálja a keresletet és a kínálatot, s emellett a résztvevők számára rendkívül szigorú, speciális, csak a tőzsdére jellemző szabályokat alkot. A különleges szervezettséget a következőképp lehet leírni: a tőzsdén csak meghatározott árukat, meghatározott helyen és időben, meghatározott személyek, meghatározott módon adhatnak és vehetnek. A kereskedelem lebonyolítására vonatkozó szabályok a tőzsdei szokványok. A szigorú kötöttségek főként a befektetők biztonságát szolgálják. A tőzsdén az áruk jelenléte nélkül nemcsak effektív adásvételi, de spekulációs ügyletek is köthetők. Az üzletkötéseket a nyilvánosság, a szereplők általi ellenőrzöttség jellemzi. A megkötött üzletek realizálását a tőzsde intézményesen szavatolja. A tőzsde kereskedelmi centrum, amely növeli a befektetési piac likviditását. E szerepén túl egy információs központ is. Így a tőzsdei árfolyam szinte valamennyi információt koncentrálva, nyilvánosan, folyamatosan és objektívan értékel. Tőzsdefajták A tőzsdén forgalmazott áruk jellege szerint: 1) Árutőzsde, ahol fizikai áruk adásvétele történik. a. Általános: sokfajta árucikkel foglalkoznak. b. Speciális: csak meghatározott áruval, illetve árucsoporttal foglalkoznak. 2) Értéktőzsde, ahol értékpapírok, devizák, nemesfémek, stb. adásvétele történik. a. Általános: sokfajta ügylettel foglalkoznak. b. Speciális: csak adott típusú ügyleteket bonyolítanak. Deviza-, Nemesfém-, Értékpapírtőzsde. 3) Áru- és értéktőzsde: a fenti kettő fajta feladatait egyaránt ellátja. A tőzsde jogállása szempontjából:


A tőzsde

• Európai kontinentális típusú tőzsde: közjogi jellegűek, tevékenységük felett az állam gyakorol felügyeletet. Az állami befolyás jelentős. A vezetőséget vagy az állam nevezi ki, vagy a tagok maguk választják. • Angol-amerikai típusú tőzsde: magánjogi jellegűek, Rt-ként működnek. Vezetőségüket maguk választják, működési feltételeiket is maguk alakítják ki. Tevékenységüket csak a minden más gazdálkodó szervezetre is vonatkozó szabályok korlátozzák. A tőzsde gazdálkodása A tőzsdék önmagukat fenntartó intézmények, költségeikre maguk teremtik meg a fedezetet. Jellemző bevételi lehetőségeik: tagsági díjak, forgalomarányos díjak, jegyzési illetékek, információszolgáltatási díjak, esetleges befektetések hozamai, stb. a befizetendő díjak körét és mértékét a tőzsde külön szabályzatban rögzíti. A tőzsde egyéb gazdálkodási tevékenységet, vagy forgalmazói tevékenységet nem végezhet. Alapelvként elfogadható, hogy a tőzsde non-profit szervezet. Természetesen nyereség képződhet, ez képezi a további fejlesztések alapját. A tőzsde költségvetését a közgyűlés fogadja el. Tartozásaiért a saját vagyonával felel, a tőzsdetagok felelőssége korlátolt. Sajátos számviteli-pénzügyi renddel rendelkezik. A tőzsde szervezete A tőzsde szervezetét és vezető testületét a működési keretszabályokból álló tőzsdei rendtartás határozza meg. Emellett befolyásolja a tőzsde típusa, az ország jogrendszere, a hagyományok, stb. A tőzsde legfőbb szerve a tagok összességéből álló (általában kereskedők, értékpapír-forgalmazók) közgyűlés. A közgyűlés hatáskörébe tartozik többek között: • az alapszabály megállapítása; • a tisztségviselők megválasztása; • a költségvetés megállapítása; • egyesülés, szétválás, megszűnés elhatározása; • a forgalmazott termékek körének eldöntése; • szakmai bizottságok alakítása; • a tagdíj megállapítása, stb. A tagok mindegyike egy szavazattal rendelkezik, függetlenül a vagyoni hozzájárulás mértékétől. Határozatait általában szótöbbséggel hozza. A szavazás általában nyilvános, titkos viszont a tisztségviselők megválasztásakor. A tőzsdetanács a tőzsdeirányító, ügyvezető testülete. Feladata a tőzsde vezetése, a szabályzatok megalkotása, a munkaszervezet kialakítása és irányítása, a munkáltatói jog gyakorlása. Speciális feladatai: értékpapírok felvétele a jegyzési listára, új tőzsdetagok felvétele, a kereskedelem esetleges felfüggesztése, a tőzsdei szakvizsga szabályozása. A tanács tagjainak többségét a tőzsdetagok tisztségviselői, alkalmazottai vagy mások köréből a közgyűlés választja, 3 évre. Legalább egy-egy tagot a befektetők, és a jegyzett értékpapírok kibocsátóinak képviselői közül kell választani. Legalább egy üzletkötő (alkusz) is beválasztandó. A tanács legalább 5, de legfeljebb 13 természetes személyből állhat. Határozatait általában nyíltan, egyszerű szótöbbséggel hozza. A tőzsde köteles legalább 5 természetes személy tagból álló felügyelő bizottságot létesíteni. Tagjait a közgyűlés választja ki. A tőzsde általános ellenőrzési szerve. Munka- és eljárási rendjét saját hatáskörében állapítja meg. Az etikai bizottság a tőzsdei kereskedelem során felmerült etikai kérdések rendezésére hivatott. Minimum 5 tagból áll, többségét a tőzsde alkalmazottai és tisztségviselői alkotják. Ha állásfoglalásában etikai vétséget állapít meg, kérheti a tőzsdetanácsot szankciók alkalmazására.


A tőzsde

A kibocsátók és a forgalmazók közötti vitás kérdések eldöntésére az értékpapír-piaci választott bíróság hivatott. 30 bíróból áll, akiket a közgyűlés választ meg. Hatásköre nemcsak a tőzsdei, hanem az összes értékpapír-piaci ügyre kiterjed. A tőzsde munkaszervezete a tőzsdetitkárság. Feladatai: a kereskedelem lebonyolításának technikai segítése, a felsőbb szintű döntések végrehajtása, információs adatbázis létrehozása, gazdálkodási tevékenység végzése. Vezetését az ügyvezető igazgató látja el, akit a tőzsdetanács nevez ki. A tőzsde működésének elősegítésére szakmai bizottságokat is létrehozhat, véleményezési, javaslattételi joggal. A tőzsdei szokványok A tőzsde különleges funkciójából fakad, hogy az üzletek szakszerű, biztos és gyors lebonyolítása érdekében speciális szabályokra van szükség. E szabályokat legtöbb esetben a tőzsde maga, mint önszabályozó testület alakítja ki, s a kereskedésre nézve kötelező érvényűek. A tőzsde működésével kapcsolatos szabályokat szokás szokványoknak is nevezni. Ezek a szokásjog alapján, a gazdasági fejlődés eredményeképp, íratlan szabályként jönnek létre, s válnak később írott, kötelezően betartandó szabályokká. A tőzsdei szokványok lehetnek: • Általánosak vagy különlegesek. Előbbiek az üzletkötés mindenkire vonatkozó feltételeit összesítik, míg utóbbiak a tőzsdénként eltérő, a tőzsdecikkek minőségére, a szerződéskötés feltételeire, stb. vonatkozó szabályokat fogalmazzák meg. • Mennyiségiek vagy minőségiek. Utóbbiak a tőzsdei áruk átlagminőségét (standard-) írják elő pontosan meghatározott minőségi ismérvekkel (pénzügyi termékeknél ez különböző formai és tartalmi követelményeket jelent). Előbbiek az alkalmazható kereskedelmi mennyiségi egységeket, letéti összegeket, határidőket, stb. tartalmazzák. A tőzsdeképes áru A tőzsdére csak egynemű, szabványosítható, helyettesíthető tömegáru kerülhet. Azok az áruk, amelyek e kritériumnak megfelelnek, tőzsdeképes áruk. Az egyneműség azt jelenti, hogy az áruk minőségileg egyformák, a fontos paraméterek egyértelműek, s írásban is megfogalmazhatók. Ez teszi lehetővé, hogy az áruk jelenléte nélkül is lehet ajánlatokat megfogalmazni, árat megjelölni. Az egyneműségből következik a helyettesíthetőség, az egymással való felcserélhetőség is. A tömegárujelleg azért szükséges, mert az egyedi termékeket lehetetlen koncentrálni. Csak annak a terméknek a kínálata koncentrálható, amelyből sok egyforma létezik. Ez teszi lehetővé a nagyszámú keresleten és kínálaton alapuló piaci árképzést is. A tőzsdei kontraktus Kettős jelentése van: 1. Az egyes tőzsdei árukra vonatkozó, szabványosított szerződési feltételek megfogalmazása. 2. A tőzsdei üzlet / ügylet / szerződéskötés. A kontraktus, mint típusszerződés a következő elemeket tartalmazza: • Minőség. • Mennyiség: a kereskedés során alkalmazandó tételnagyság, a kötésegység (pl. 20 tonna a búzánál). A kötésegységet el nem érő ajánlatok a kistételű ajánlatok, amelyekkel való kereskedésre csak meghatározott tőzsdeidőben van lehetőség. • Szállítási határidő: általában egységesítettek; meghatároz¬zák a határidős ügyletek lehetséges teljesítési időpontjait (pl. csak III., VI., stb. hónap első szerdájára eső teljesítési idővel lehet kötni) vagy időtartamait (pl. 1 vagy 3 hónap elteltével teljesítendő). A teljesítések biztonságát szolgálja, hogy a felek a határidős ügylet 20 Created by XMLmind XSL-FO Converter.

A tőzsde

megkötése után már nem egymásnak, hanem a tőzsdének kötelesek teljesíteni (szállítani, illetve fizetni). Mindezt a tőzsdei elszámoló ház (klíringház) bonyolítja. • Ajánlati árlépésköz: az a mérték, amelynek figyelembe vételével az adott árura, értékpapírra vonatkozó ajánlat ár- vagy árfolyam-változása legfeljebb, illetve legalább lehetséges (pl. 100 Ft, vagy 1%). • A fizetendő letét összege. Az ún. Kontraktuslistát tájékoztató formájában bocsátják az ügyfelek rendelkezésére. Az egyes kontraktusokhoz kapcsolódik egy űrlap, az ún. kötjegy, ami a tőzsdei ügyletkötés szokásos formája. A kötjegy a szerződés legfontosabb feltételeit tartalmazza (a tőzsde, az áru megnevezése, a szokvány száma, az ügyletkötés szereplői, ár, szállítási határidő, aláírás, stb.), az állandó adatokat (pl. első három) nyomtatásban. Kötjegyet nyílt kikiáltással való üzletelés esetén, a megkötött szerződésekről kell kiállítani, majd a tőzsdei kötésrögzítőnek eljuttatni. A tőzsdei bevezetés A tőzsdei árukkal szemben minden tőzsde szigorú feltételrendszert támaszt, ezek a bevezetési feltételek. A bevezetés az a folyamat, amely a tőzsdén forgalomba kerülő értékpapírok/áruk bejegyzésére, kereskedés tárgyává tételére irányul. A tőzsdei bevezetésnek számos előnye van: • Finanszírozási előny: pl. a bevezetés feltételeinek megfelelő részvénykibocsátó részvényjegyzése sikeresebb lehet (többen érdeklődnek, tőzsdei forgalomba kerül), amelynek következtében a részvénykibocsátással történő vállalatfinanszírozás sikeresebbé válhat. • Likviditási előny: a tőzsdei forgalomban levő papírok könnyebben forognak. • Reklám: mivel a tőzsdére inkább csak a jó eredményeket felmutató vállalkozások kerülhetnek be, a bevezetés image javító hatású. • Folyamatos és nyilvános értékelődés: a tőzsde, mint információs centrum meghatározza a befektetések, vállalkozások mindenkori piaci értékét, tájékoztat a piaci megítélésről. A tőzsdére történő bevezetés szintjei: 1. A tőzsdén jegyzett áru/papír, „A” kategória. Az ilyen értékpapírok a kereskedés tárgyát képezik, s a szigorú kritériumok miatt kockázatuk alacsony. 2. A tőzsdén forgalmazott, de nem jegyzett áru/papír, „B” kategória. Ezek a papírok szintén adhatók-vehetők, de az enyhébb kritériumok miatt kockázatosabbak. 3. A tőzsdén regisztrált, de nem forgalmazott áru/papír. Nem képezik a kereskedés tárgyát, a befektetők tájékoztatása érdekében közlik e papírok más piacokon kialakult árát, árfolyamát. Értékpapír bevezetését a kibocsátó kezdeményezi a tőzsdénél. A kérelem mellé csatolni kell a kibocsátásra vonatkozó tájékoztatót, valamint a tőzsdei forgalmazás feltételeinek meglétét igazoló okmányokat. A bevezethetőségről a tőzsdetanács dönt. A tanács csak akkor tagadhatja meg a bevezetést, ha a kibocsátó nem felel meg az előírt feltételeknek, vagy vélelmezhető, hogy a bevezetés a kereskedés tisztaságát, illetve a befektetők érdekeit sérti. A bevezetést valamelyik tőzsdetag végzi. A bevezetés feltételeit mindig az adott tőzsde határozza meg. Ezek általában a következők: • A bevezetés költségeinek megfizetése: egyszeri bevezetési díj + éves forgalomban tartási díj. • Kiegyensúlyozott gazdálkodás, stabil pénzügyi helyzet. Az állandó információnyújtási kötelezettségnek való elégtétel (az információk visszatartásával elérhető előnyöket célzó, ún. Bennfentes kereskedelmet büntetik). Összefoglalás


A tőzsde

Ebben tanulási egységben láthatták, hogy mit kell tudni a tőzsdéről. Megtanulták azt is, hogy a tőzsde szervezete hogy épül fel, és milyen ügyletek folynak ott. Önellenőrző kérdések, feladatok 1. Ismertesse, hogy mi jellemző a tőzsde közgyűlésének feladataira!


III. rész - Az ingatlanpiac Bevezető Ebben a fejezetben hallgatók megismerik a különböző ingatlanfajtákat és ezek adásvételének lehetőségét, valamint az adásvétel alapjait. A cél, hogy hallgatók a tanultak alapján képesek legyenek egy adott cég ingatlanát a legjobb áron értékesíteni, vagy más módon hasznosítani. A tananyag elsajátítása után a hallgató képes lesz: • megérteni az ingatlangazdálkodás fontosságát, • leírni a magyarországi ingatlanok állapotát, • bemutatni a hazánkban kialakult ingatlanpiacot • és értékelni annak jelenlegi helyzetét.


7. fejezet - Az ingatlanok jellemzői Bevezető Ebben a részben a hallgatók megtanulják az ingatlanok jellemzőit. A tananyag elsajátítása után a hallgató képes lesz: • átlátni az ingatlanok jellemző adatait és az ingatlanpiac szereplőit, • bemutatni egy cég ingatlanait. Az ingatlanok lényege Az ingatlan általában telekből, épületből, földterületből és építményből áll. Ezek jelen lehetnek együtt, de különkülön is egy-egy ingatlannál. Természetesen ide sorolandók az alapeseten kívül a különböző ingatlanok lakó épületek, telkek, lakások, építmények, ipari épületek, kereskedelmi egységek mezőgazdasági földek-szántók, legelők, erdők, szőlők gyümölcsösök, művelés alól kivett területek, stb. Az ingatlanok közül az épületek építmények területek a legfontosabbak, de funkcionális szempontok alapján is gyakran csoportosítják ezeket a vagyoneszközöket. Az ingatlanok a mérlegben a befektetett eszközök soraiban a tárgyi eszközök között találhatók. Épület: műszaki alkotás, amely alkalmas az ideiglenes vagy huzamosabb ideig történő emberi tartózkodásra. Építmények műtárgyak, utak, alagutak, gátak, kerítések stb., amelyek erre nem alkalmasak. (Egy egyszerűbb megkülönböztetés; az építmények azok, amelyek tervezéséhez az építőmérnökök értenek.) A piac: szükségletek és a kielégítésükre alkalmas. Az ingatlanpiac egy virtuális piac, amely nem az eladandó terméket, hanem a róla szóló információt mutatja be. A funkcionális felosztás szerint megkülönböztethetőek: a lakóházak (lakáspiac), gyárak, üzemek (vállalati ingatlanok piaca), szállodák, irodák, kereskedelmi központok, stb. (a szolgáltató szektor ingatlanjai), középületek (a szociális szolgáltatások “piaca”), egyéb (speciális) épületek Az ingatlanpiac szereplői A résztvevők az ingatlanpiacon igyekeznek minél kisebb befektetéssel minél nagyobb haszonhoz jutni. Az ingatlan-befektetők (egyéniek, intézményiek vagy professzionálisak) az építtetők (akik vagy saját maguk, vagy más számára építtetnek), az építők (és alvállalkozóik), a felhasználók (akik megvásárolják vagy bérlik az ingatlanokat), az üzemeltetők (akik bérbe adják és kezelik az ingatlanállományt), valamint az egyéb szolgáltatók (akik megtervezik, projekt menedzselik, nyilvántartják, szerződésbe foglalják, stb.) A tulajdoni lap szerinti tulajdonos jogosult tulajdonának használatára (usus), hasznainak szedésére (fructus) és a tulajdon feletti rendelkezésre (abusus). Van olyan tulajdonos, aki jogának mindhárom elemét gyakorolja de ez nem feltétlenül gazdaságos számára. A befektetők többnyire lemondanak a használatról, hogy ingatlanjaikat bérbe adhassák, vagyis annak hasznait szedhessék, árbevételük legyen. Kereslet és kínálat az ingatlanpiacon Ez a vagyoneszköz az ingatlan nagyon különbözik más fogyasztási cikkektől. A kereslet-kínálat alapelve érvényes; vagyis hogy az ingatlan ára (nem feltétlenül arányosan) azonos irányban mozdul el a kereslettel, és viszont, fordítottan viszonyul a kínálat növekedéséhez vagy csökkenéséhez. A piaci egyensúly ideális esetben egy olyan áron áll be, ahol az ingatlanok árának három lehetséges megközelítése, vagyis az építési költség, a hozam/megtérülési ráta hányados és a piacon megszabott ár épp azonos értéket ad. Ezt nevezzük egyensúlyi állapotnak, és ez sohasem következik be a gyakorlatban. Ingatlanpiaci alapvetések


Az ingatlanok jellemzői

1. Az ingatlanpiaci keresletet a háztartások jövedelme határozza meg, amely a népesség számának és a foglalkoztatottság mértékének függvénye. 2. A kínálat kétfelől mutatkozik, egyrészt a magántulajdont kezelő ingatlanfejlesztők által épített és működtetett, másrészt pedig, a közösségi beruházások (intézményi-, lakás- és szolgáltató stb.) eredményeképpen létrejött ingatlanokból. 3. Ezeket befolyásolják az ú.n. “katalizátorok”: adott régió gazdasági környezete, ingatlanpiac működését befolyásoló tényezők: a jogi szabályozás, pénzpiacok, politikai érdekérvényesítési viszonyok Speciális tulajdonságok, amelyek az ingatlanpiacra jellemzőek 1. Nem lehet odébb vinni: Helyhez kötöttség - Az ingatlan elmozdítása technikailag nagyon nehézkes, de nem lehetetlen feladat. Például Egyiptomban az Asszuáni gát, Budapesten Erzsébet-híd drága, szűkíti a kínálatot, hiszen egy adott ingatlan csak egy földrajzilag meghatározott piacon ajánlható fel. 2. Vegyes összetétel: Heterogenitás - nincs két egyforma darab, hiszen még a sorozatban gyártott lakótelepi házak között van egy különbség; nem ugyanott helyezkednek el, jelentősen megváltoztathatja iránta a keresletet, hiszen az ingatlan értékének legjelentősebb tényezője az elhelyezkedés. 3. Hiányos szerkezet - A kereslet mindig a kínálat előtt jár. hiszen minimum két-három esztendő kell ahhoz, hogy egy ingatlanfejlesztési folyamat az ötlet felmerülésétől a kulcsátadásig befejeződjék. mennyiségi hiány van bizonyos ingatlantípusokból, ill. többlet is tapasztalható pl. vidéken a nagy alapterületű többszintes lakásokban. 4. Nem pontos információk - Viszonylag magas tőke kell ahhoz, hogy valaki beléphessen erre a piacra. Nincs infó megosztás, különösen nem az árak vonatkozásában. Jövedelmek eltitkolása, nagy pénzek mozognak. Hazai: információhiány. 5. Általában hosszú élettartam - hosszan szolgálja azokat a célokat, amelyért létrehozták. Működés során kis mértékben kopik fizikai értelemben, pótolhatóak, de az eredetinél is jobb állapotra újíthatóak fel. 6. Lassú megtérülés - Piaci értékét tekintve az ingatlanbefektetés jövedelemtermelő képessége mellett csereértékét is megtartja, még növelheti is. Ezért nevezzük befektetési jószágnak, hiszen a befektetők épp ezt az állandóságot és időbeni stabilitást keresik. Lomhán reagál a kereseti viszonyok változására. Ezért van az, hogy a befektetett tőke csak viszonylag lassabban térül meg, hiszen az ingatlan stabilitása miatt kockázata is kisebb, mint a pénzpiacokon, a vállalkozásokban vagy a tőzsdéken forgatott pénzé. Ingatlanba történő tőkekihelyezést csak hosszú távra célszerű tervezni. 7. Humanisztikus jelleg – működő tőke. A legalapvetőbb emberi szükségletet elégíti ki - teret ad az életnek, szórakozásnak, munkának. szerelemnek. egyik napról a másikra olyan feltételeket lehet teremteni, ahol teljesen megváltoznak az értékarányok. Pl.: a hatvanas évek végén az, ahogy Budapest védte magát a nagycsaládosok betelepülése ellen. Az lehetett ekkor ugyanis bejelentett budapesti polgár, aki legalább öt éve itt lakott (pl. albérletben), vagy közeli hozzátartozója élt itt. Nehéz volt teljesíteni, nem is nőtt a város lakossága, ellentétben a környező településekével. A nagycsaládosok számára a helyi Önkormányzatoknak kellett lakást biztosítaniuk. Összefoglalás Ebben a tanulási egységben megtanulták, hogy mit kell tudni az ingatlanok lényegéről, speciális tulajdonságairól, az ingatlanok alapvetéseiről, az ingatlanpiac résztvevőiről, azok feladatairól. Önellenőrző kérdések, feladatok 1. Ismertesse, hogy mi tartozik az építmények közé. 2. Ismertesse, hogy milyen speciális tulajdonságok jellemzők az ingatlanpiacra


8. fejezet - Az ingatlanpiac szabályozás Bevezető Ebben a tanulási egységben az ingatlanpiac működésének különféle szabályozási módját mutatjuk be. A tananyag elsajátítása után a hallgató képes lesz: • összefoglalni az ingatlanpiacban lévő lehetőségeket, • eredményesen üzemeltetni egy egység épületeit, • gazdálkodni a teljes ingatlanállománnyal. A hazai ingatlanpiac sajátosságai és szabályozása Ha megvizsgáljuk, az elmúlt éveket, azt tapasztaljuk, hogy hazánkban az ingatlanpiac visszaesett, hiszen jellemző rá, hogy: 1. Nincs pénz, nincs elég tőke: Tőkehiány – övezetek. A felújítások elmaradásából adódó többletköltségek jelentkezése nagy hátrány az ingatlanpiacon, mert sem új beruházásra sem a régiek megfelelő felújítására nincs lehetőség. Bár a tömegközlekedés használatának arányát tekintve igen előkelő helyet foglalunk el Európában, a közlekedési infrastruktúra sem kellő mértékben fejlett, és ez is hátráltatja a piacot. 2. Rendezetlenség - tulajdonviszonyok zűrzavart okoztak a tulajdoni formák nyilvántartása terén. A kezelői jog, a bérleti jog rendezetlensége sok félreértésre adtak okot - de erről a jogi tanulmányaik során hallhatnak. Sokkal rosszabbak az ingatlan nyilvántartás hiányosságai, mert a nyilvántartáshoz komoly jogi következmények kötődnek. Jelenleg is vannak olyan földhivatalok, amelyek jelentős elmaradással működnek. 3. Információhiány - Míg a fejlett nyugati országokban az ingatlanpiac átlátható és az árakról folyamatosan karbantartott adatbázisokból tájékozódhatnak, nálunk ilyenek nincsenek, vagy közel sem általánosak. Nemcsak az összehasonlító ingatlanpiaci adatok hiánya, de az ingatlannal kapcsolatos alapismeretek hiánya is fellelhető. Az ingatlanpiac és az építési piac kapcsolata rendezetlen. Egyensúlyi helyzetben az épített és a használaton kívül helyezett ingatlanok (pozitív) különbségét a népesség-növekedésből és a családszerkezet változásból, illetve a munkahelyi mobilitásból származó többletigények felszívják. Az építési piac nem képes rugalmasan reagálni a kereslet változásaira. Ha megindul, nem képes tehetetlensége folytán időben “leállítani” magát. Az elmúlt két évben (2008-2010 között) az ingatlan beruházások jelentősen visszaestek. Ingatlanpiacunk szabályozása Sajnos nem tartunk ott, hogy a hazai ingatlanpiacunk a piacgazdasági feltételeknek megfelelően beavatkozás nélkül működjön, ezért egyelőre többfajta szabályozás létezik. A piac működésének három modellje: a magyar ingatlanpiac számára három fejlődési modellt tartanak járhatónak: 1. Kormány által központilag irányított ingatlangazdaság - jogi eszközökkel rendet teremt és az állami önkormányzati beruházások megerősítésével húzóerőt biztosít és az egyes piaci szektorok számára úgy, hogy kapcsolódó politikai és gazdasági célokat is megvalósít, pl.: francia típusú ingatlanpiaci fejlődés, ahol az állami beavatkozás államfőivé magasodott. 2. Liberális gazdaságpolitika és ingatlanpiac - középpontjában a piac fejlődését gátló tényezők felszámolása áll. Ez a szabályozás egyszerűsítését, a vállalkozói jogok megerősítését, a gazdasági háttér intézmények


Az ingatlanpiac szabályozás

megerősítését jelenti. Ebben a környezetben azután a szabad magánkezdeményezésnek van vezető szerepe. Pl.: USA 3. Mixirányítású ingatlanpiac - Itt a központi szabályozás alapelveinek és a magánkezdeményezésben rejlő húzóerőknek a megfelelő kombinációjáról van szó. Az Állam nem mond le bizonyos fejlesztésekről, amelyek politikai céljait szolgálják, Pl.: Ny-Európa. Az ingatlanpiac és az ingatlanközvetítők hazánkban Megállapíthatjuk, hogy hiába kezdődött el mintegy húsz évvel ezelőtt a gazdasági változás Magyarországon, az ingatlan piac és szereplői nem a szabad piacgazdasági viszonyoknak megfelelően működnek még. Sajnos nincs folyamatos és egységes ingatlanpolitikánk, mert a kormányváltozások a lakásfinanszírozást és az ingatlanpiacot is befolyásolják. Évek óta nincs egységes elképzelés az ingatlanok finanszírozására, és a lakáshitelek és támogatások is - mint tapasztalhattuk- folyamatosan változtak. Az igazán kedvező és vonzó lakáshitelek megszűntek, a korábbi főleg fiatal családosok részére biztosított lakástámogatási kedvezmények drasztikusan lecsökkentek. Ha megnézzük jelen pillanatban a bankok által kínált kedvező lakáshiteleket, megállapíthatjuk, hogy ugyan sokféle ingatlanhitel van, de a kamatok és a teljes hiteldíj mutatók duplájára emelkedtek az elmúlt években. Korábbi tanulmányaikból tudják, hogy a fejlesztéseknek, az ingatlan beruházásoknak - a finanszírozás elveit figyelembe véve - általában következő lehetőségei vannak: • sajáterős • hitellel történő • hitelt+támogatást igénybevevő • lízingkonstrukciós • bérleti díjas • haszonbérleti telekbéres és termőföldbéres Ennek ellenére továbbra is a hitel segítségével megvalósított ingatlan beruházások vannak túlsúlyban Magyarországon. A termőföld piacot, a szabadforgalmú földbirtok vásárlását és haszonbérlését állami eszközökkel próbálták szabályozni, mégis rengeteg un. zsebszerződés született főleg az ország nyugati felén. Félő, hogy ha az EU-tól további moratóriumot nem kapunk, akkor a helyzet még rosszabbodni fog a földbirtokok területén. Természetesen a gazdasági visszaesés általában vegyesen hat az ingatlanpiacra, és kedvezőtlenül az ingatlanokhoz kapcsolódó hitelekre, de ez túlzottan érvényesült hazánkban az elmúlt 3-4 évben. Mindezek érthetőbbé teszik azt, hogy „pang” a lakáspiac, de az általános ingatlanpiac is, hisz korábban sosem látott túlkínálat van, az értékesítések, eladások száma lecsökkent, annak ellenére, hogy a piaci árak is jelentősen visszaestek. Mindezek következtében az ingatlanközvetítők egyre nehezebb körülmények között működnek. Pontos statisztikák nincsenek, de egyértelműen tapasztalható és megállapítható, hogy az ingatlanközvetítéssel foglalkozó magyar vállalkozások száma az elmúlt években jelentősen csökkent. A közvetítők közül, főleg az egyéni vállalkozóként, és a kisebb gazdasági társaságként (Bt., Kft., Kkt.) működő magyarországi cégek szűntek meg illetve, hagytak fel az ingatlanos vállalkozói tevékenységgel. A tapasztalatok szerint azonban továbbra is a piacon maradtak a külföldi érdekeltségű nagy ingatlanláncok, amelyek jelentős része az utóbbi időben franchise rendszerben működik már, és a tőkeszegény magyar vállalkozásokkal szemben minden marketing eszközt bedobva egyelőre jól működnek. Sőt nemcsak piacon vannak, hanem várnak az ingatlanpiac fellendülésére, és a tapasztalatok szerint a vidéki városokban még terjeszkednek is. Ezek a cégek azonban általában nem csak ingatlan közvetítéssel, hanem ingatlan bérbeadással, lízinggel, beruházással, haszonbérlet közvetítéssel és egyéb kapcsolódó tevékenységgel is foglalkoznak, ezen kívül igen jó banki kapcsolatokkal rendelkeznek jelentős alaptőkéjük miatt.


Az ingatlanpiac szabályozás

Meglepően alacsony árréssel (4-5%-os értékkel) dolgozva komoly reklámtevékenységet végezve (helyi lapok, hirdetőtáblák, óriásplakátok felhasználásával) mindent elsöprő értékesítési stratégiát folytatnak, amivel a hazai cégek jelenleg nem tudnak versenyezni. Bízni lehet azonban abban, hogy a következő hónapokban új jogszabályok bevezetésével, kedvezőbbé válik a magyar vállalkozások, ezen belül ingatlanforgalmazó vállalkozások életképessége és helyzete is. Összefoglalás Ebben a tanulási egységben megismerhették az ingatlanokkal kapcsolatos hazai szabályozást. Foglalkoztunk a hazai ingatlanpiac sajátosságaival is, és bemutattuk az ingatlanpiac működésének három modelljét. Önellenőrző kérdések, feladatok 1. Ismertesse, hogy milyen általános tulajdonságok jellemzők a hazai ingatlanpiacra. 2. Ismertesse, hogy mi jellemzi a hazai ingatlanközvetítőket.


9. fejezet - Az ingatlanpiac szereplői és a lakáspiac Bevezető Ebben a tanulási egységben a hallgatók megismerik az ingatlanpiaci szereplőket (állam, önkormányzatok, pénzügyi szervezetek, befektetők, vállalkozók, ingatlanpiaci szakértők szakmai szervezetek, stb.), azok céljait és a lakáspiac helyzetét. A tananyag elsajátítása után a hallgató képes lesz: • felmérni a piacon lévők helyzetét • összefoglalni a piaci szereplők kapcsolatát • eredményesen üzemeltetni egy cég lakásállományát Az ingatlanpiac szereplői A magyar állam A piac legnagyobb szereplője, akár mint tulajdonos, akár mint a piac működési feltételeinek adminisztratív vagy gazdasági kialakítója. Célja, hogy a társadalmi igazságosság nevében valósítsa meg az újraelosztási folyamatok keretein belül a nemzeti vagyon megfelelő gyarapítását, „közjó” növelését. A Pareto-optimum (allokatív hatékonyság) módszerét használja, melynek lényege: A gazdaságossági számításokban a piac torzításának kiküszöbölésére a javak szociális értékét is számításba kell módszerekkel (más beruházásokkal, másfajta ingatlanokkal és építményekkel), milyen eredményeket lehet elérni. Ennek jellemzésére szolgál a költség-haszonelemzés. A települési önkormányzatok Az állami feladatok decentralizálásának keretén belül az Önkormányzatok kapták meg a helyi intézményrendszer működtetésének feladatát, fenntartási és építési kötelezettségeket. Az ő kezükbe kerül a rendezési tervek kialakításának lehetősége, mellyel együtt jár az egyes területek jellegének, funkcióinak, beépíthetőségének meghatározása, a fejlesztés adminisztratív irányítása. Ezért az építészeknek szinte bármilyen feladatot is kell megoldaniuk, minden esetben szorosan együtt kell működniük az illetékes Önkormányzat főépítészével. Mint tulajdonosok, az Önkormányzatok szabadon rendelkezhetnek ingatlanvagyonuk hasznosítása felett. Ezzel sok lehetőséget, de nagy terheket is kaptak egyszerre. A portfolió értelmezése A „portfolió” a francia „levéltárca”. a pénzpiacon ez a szó egy olyan befektetési csomagot takar, melynek célja az, hogy befektetett összegek megtérülését - a befektető megfogalmazott minimális elvárásainak megfelelő módon - legnagyobb valószínűséggel biztosítsa. A befektetési portfóliók összeállítása matematikailag megalapozott módszereket és megfelelő napi piacismeretet egyaránt követelő szakma. Hasonló módon alakítja ki egy Önkormányzat az ingatlanvagyonának portfólióját is, figyelembe véve azt, hogy melyek az eladandó-bérbe adandó, az építendő-átépítendő, felújítandó-karbantartandó, a pénzt termelőfelemésztő, azonnali bevételt adó-potenciális értékkel bíró stb. ingatlanok. Pénzügyi szervezetek Az ide tartozó bankok és pénzintézetek a rendszer, legbizonytalanabb elemei a hazai ingatlanfejlesztési folyamatoknak. A jelenlegi hitelfeltételek mellett ugyanis nagyon nehéz nagy tömegű pénzt mozgósítani - az építkezésnek pedig tulajdonképpen ez az egyik legfontosabb alapanyaga. Fedezetként szolgáló ingatlanok értéke sokszor két-háromszorosa a felvett hitelnek.


Az ingatlanpiac szereplői és a lakáspiac A befektetők Azok között, akik pénzüket ingatlanba helyezik, alapvetően két kategóriát különböztethetünk meg. A magán- és intézményi befektetőket. A magánbefektetők vagy saját használatukra, vagy pedig kifejezetten tőkéjük elhelyezése céljából építenek. Az intézményi befektetők: a fejlett nyugati országokban a nyugdíj- és betegségbiztosítási alapok, életbiztosító-társaságok, ingatlan- és pénzügyi befektetési alapok, kockázati tőkealapok, valamint lakásszövetkezetek a nemzeti ingatlanállományok egy bizonyos részének tulajdonosai. A vállalkozók Azok, akik vállalkozási céllal fognak építési tevékenységbe, többnyire kisvállalkozási keretekben, valamilyen építőipari szakmai és gyakorlati háttérrel teszik ezt. Az állami vállalatok átalakulásával jelentősen megnövekedett a kisvállalkozások száma. Míg a hazai kis- és középvállalatok a hitelpiaci feltételek számukra szinte teljesíthetetlen volta miatt nem képesek versenyképes ajánlatokkal előállni a fővállalkozói pályázatokon, addig a külföldi (rész) tulajdonú vállalkozások magukkal tudják hozni azokat a kedvező hitelfeltételeket is, melyeket külföldi bankjaik nyújtanak számukra. Az ingatlanpiaci szakértők A privatizációs folyamatok kezdetén a külföldi tőke megjelenésével megjelent az ingatlanok felmérésére, értékbecslésére, kezelésére vonatkozó tevékenységeknek az európai normákhoz történő igazításának igénye is. Azok a külföldi szakértők, akik tanácsadóként, értékbecslőként részt vettek a magánosításban, nem ismerték a magyar (kvázi) piaci viszonyokat, míg a magyar (eddig részlegesen működő) ingatlanpiac szakértői nem voltak tisztában az európai vagyon- és ingatlanértékelési módszerek alkalmazásával. Azok a szakértők, akik a privatizációs folyamatokban részt vettek, többnyire vállalati vagyonértékeléssel foglalkoztak. Az ingatlanok a vállalati vagyonnak csak - a vállalkozás jellegétől függően kicsi vagy nagyobb - részét képezik, ezért a vagyonértékelő és az ingatlanértékelő nem ugyan az a szakma. A szakmai szervezetek • Értékelők és Pénzügyi Elemzők Magyarországi Szövetsége – ÉMSZ, • Felszámolók Kamarája, • Ingatlanközvetítők és Értékbecslők Országos Egyesülete, • Ingatlanközvetítők és Vagyonértékelők Gazdasági Kamarája, • Ingatlan- és Vagyonkezelők Szakmai Szövetsége – MMSZ, • Magyar Ingatlanforgalmazók Szövetsége stb. A kialakult magyarországi lakáspiac néhány jellemzője Lakásállomány Összesen 4 048 000 lakás volt Magyarországon 1999-ben, melynek 40%-a 1960 előtt épült. Évente az állomány 1%-át kellene újjáépíteni, vagyis legalább 40 000 új lakás kellene évente, de ennél jóval kevesebb épül az óta, (csak évi 15 ezer) Lakásárak Budapest: 180-450 eFt/m2, vidék: 110-350 eFt/m2, PM közlemény: 2 szoba Budapesten 15-20 millió, 2 szoba vidéken 10-14 millió, 4 szoba Budapesten 25 millió, 4 szoba vidéken 15-20 millió- természetesen ezek nagy átlagszámok. A lakáspiaci jellemzők Magyarországon a 24-35 éves korosztály a fő vásárlóerő, Buda helyett irány a külváros, a kereslet 2/3-a 8 és 25 milliós érték között: összesen 800 ezer lakás, forgásszám 5-6%/év, az EU csatlakozás és a külföldi vásárlók hatása nem számottevő, a lakáspiac harmadik éve áll, a CHF alapú hitelek alapvető problémát okoznak, fellendülés 1-2 éven belül nehezen várható. 30 Created by XMLmind XSL-FO Converter.

Az ingatlanpiac szereplői és a lakáspiac Összefoglalás Ebben a tanulási egységben megismerték, hogy az ingatlanokkal kapcsolatosan a hazai magyarországi ingatlanpiacon az államnak, az önkormányzatoknak, a bankoknak és pénzintézeteknek, a befektetőknek, az építtetőknek, a kivitelezőknek, a vagyonértékelő szakértőknek és a szakmai szervezeteknek mi a feladata. Önellenőrző kérdések, feladatok 1. Ismertesse, hogy kik az ingatlanpiac szereplői.


IV. rész - Az ingatlanok értékelése Bevezető A fejezet célja, hogy a hallgatók meg tudják oldani az ingatlanértékeléssel kapcsolatosan felmerülő szakmai kérdéseket. Vagyis a megfelelő információk birtokában az ingatlant fel tudják mérni, szakértői véleményt mondjanak, ill. képesek legyenek egy szakértői jelentés összeállítására.


10. fejezet - Az értékeléssel kapcsolatos fogalmak Bevezető Az ingatlan szakmában nagyon sok olyan szakkifejezést, fogalmat alkalmaznak, amelyeket ebben a tanulási egységben mutatunk be. Ezeket a hallgatóknak ismerni és a különböző értékelési feladatok kapcsán alkalmazni kell. A tananyag elsajátítása után a hallgató képes lesz: • megérteni az ingatlanértékelés fontosságát, • megállapítani különféle ingatlanok értékét, • kiszámolni az értékeléshez szükséges fajlagos adatokat. „Minden dolog annyit ér, ahogy érvényesítik.” Moliére Magyarra fordítva ez azt jelenti, hogy például egy ház, vagy egy autó annyit, ér amennyiért el lehet adni! Az épületek értéktényezői Az ingatlanok értéktényezői (funkcionális - esztétikai – társadalmi szempontból) mindenki számára egyedi értékeket hordoznak, egyediségben rejlik viszonylagosan nagy értékük. Az épületeknek nemcsak jól kell működniük, hanem kényelmesen kell szolgálniuk tulajdonosukat vagy bérlőjüket (funkcionális értékek), de ehhez megfelelő környezetet, külső és belső tereket, hangulatot is kell szolgáltatniuk (esztétikai követelmények). Egy ceruza is lehet azonban kényelmes és esztétikus, viszont nem rendelkezik a fenti harmadik tulajdonságcsoporttal, vagyis társadalmi értékeket nem hordoz. Az amortizáció az ingatlanok értékvesztése Értékvesztésről (amortizációról) akkor beszélhetünk, amikor az adott ingatlan valamilyen módon már nem felel meg azoknak a követelményeknek, melyeket vele szemben újkorában támasztunk. A tárgyi eszközök nyilvántartásának gyakorlata kényszerűségből leegyszerűsíti az értékvesztés kezelését, és százalékos értékben kifejezett ú.n. amortizációs kulcsok szerint állapítja meg az ingatlanok (és egyéb tárgyi eszközök) idővel történő értékcsökkenését. Ezt az ú.n. könyv szerinti értéket kell az üzleti könyvekben nyilván tartani. A jelenlegi gyakorlatban ez: • a hosszú élettartamú szerkezeteknél 1-2 % • a közepes élettartamúaknál 3-5 % • a rövideknél pedig 6 % éves elhasználódást jelent. Az értékcsökkenés-leírási módszereknek az a jelentőségük, hogy befolyásolni tudják az adott vállalkozás gazdálkodását, mérlegét (azon belül az eredménymutatóit), hiszen kis amortizációs százalékok használata mellett nagyobb nyereséget lehet kimutatni, viszont kevesebb pénzeszköz áll rendelkezésre, arra, hogy a gépek, berendezések, ingatlanok felújítását, pótlását biztosítsák. Az értékcsökkenés folyamata (illetve annak leképezése) lehet lineáris, progresszív, vagy degresszív. Az értékcsökkenés tényleges számításában azonban figyelembe kell venni a felújítások által létrejött értéknövekedést, gyakorlatban a különböző típusú épületek amortizációs ideje a következő: • városi bérházak 100 év


Az értékeléssel kapcsolatos fogalmak • városi családi ház 80 év • falusi téglaház 100 év • falusi vályogfalú ház 70 év Az ingatlanérték néhány sajátossága Nagyszámú és egyedi Az ingatlan legfontosabb értékhordozó eleme annak egyedisége. Míg a fogyasztási cikkek egymás nyílt vagy rejtett utánzásában, a legjobb megoldások átvételében versenyeznek, addig az ingatlanok esetében a „déjá vu” kifejezetten hátrányt jelent a megítélésben. Épp ezért nem sikerültek értékhordozó és megőrző szempontból a típustervek és a lakótelepek, mert egyediségüket feladva valamilyen láthatóan uniformizált masszába kényszerítették az embereket. A legfontosabb igények és luxus Az ingatlanok mind a társadalom, mind az egyén életében elsődleges funkciókat hordoznak. Fizikai létünk alapigényeit mindannyian ismerjük, és ki több, ki kevesebb átéléssel gyakorolja mindennapjaiban az étkezés, az ivás és a szerelem művészetét. Az ember azonban nemcsak fizikai, hanem társadalmi lény is. A piaci kereslet és kínálat A fogyasztási javak piacát a kereslet és kínálat befolyásolja. Ideális esetben ez képes meghatározni a javak árát és ezzel befolyásolja termelésük mennyiségét is. Az ingatlanpiaci kereslet a fogyasztási javak piaci keresleténél sokkal rugalmatlanabb és sokkal kevésbé képes gyorsan reagálni a piaci változásokra. A kínálat változása pedig, a fenti rugalmatlanság miatt csak hosszabb idő múltán tud hatni a piacra. • Az új épületek viszonylag kis részt képviselnek az ingatlanállományban. • Az előtanulmányok és a megvalósítás ideje igen hosszú, ezért (és a szabályozások, engedélyezések során) elvesztett időt a befektetett tőke veszteségként tartja számon. • Az épületek kínálatát nem a tényleges társadalmi igények, hanem a befektetendő tőke igényei diktálják. A kockázat és biztonság A befektetők döntéseik során két szempontból mérlegelik pénzük elhelyezését; a biztonság és a hozam szemszögéből. A tőkeigényes piacok jellemzője, hogy egy kiegyenlített működés esetén e két tényező szorzata megközelítőleg állandó, vagyis a nagy biztonságú befektetések (például az állampapírok, bérházak) hozadéka viszonylag kisebb, mint az ú.n. kockázati tőkéjé, ami már a nevében is mutatja, hogy abban a bukás veszélye nagyobb valószínűséggel van jelen. Az ingatlan-befektetés viszonylag nagy biztonsággal és kevés problémával működik. Ez nem feltétlenül igaz így. A szakirodalom ezt a jelenséget vizsgálva bemutatja a saját tőkerész nagyságának hatását az ingatlanjövedelmek biztonságára. Nem liberális piac Az ingatlanpiaci termék nem „liberális”, vagyis nem tud a szabadpiaci elveknek megfelelően működni. Ennek okai a következők; • Az épületek, ingatlanok nem vesznek részt egy nagyszabású szabad versenyben, melyben az egyes termékek elcserélhetőek, és egymással kiválthatóak. • Nincs egyensúly a kereslet és a kínálat között. • Az árak nem rugalmasak, nem követik a kereslet-kínálat változásait. • A piaci szereplők nincsenek birtokában az összes, a döntések meghozatalához szükséges információnak.


Az értékeléssel kapcsolatos fogalmak • A bérleti díjak és a lakbérek nem a valós költségeket és ráfordításokat tükrözik, tehát ezek kialakítása ad-, hoc jelleggel történik. • Az állami beruházásokban - különösen a lakásépítésben - keverednek a gazdaságosság és a szociálpolitika egymásnak ellentmondó szempontjai, és ennek eredményei is gyakran látszódnak a megvalósult beruházáson. Összefoglalás Ebben az egységben megtanulhatták, hogy az ingatlanokkal kapcsolatosan egyik fontos dolog az amortizáció, vagy más néven az értékcsökkenés. Megismerték ennek értékét és számítását, és foglalkoztunk az ingatlanérték néhány sajátosságával. Önellenőrző kérdések, feladatok 1. Ismertesse, hogy hány évre tervezik a különböző épületek élettartamát.


11. fejezet - Az ingatlanok értékének meghatározása Bevezető Ebben a tanulási egységben a hallgatók megismerik az összes ingatlan ismérvét, az értékbecslés kiinduló pontjait és az értékeléshez szükséges alapadatokat. A tananyag elsajátítása után a hallgató képes lesz: • megérteni az ingatlanértékelés fontosságát, • leírni egy ingatlan értékeléséhez szükséges állapotot, • megállapítani az értékeléshez szükséges alapadatokat, • kiszámolni a különböző alapértékeket, • megállapítani a becsült forgalmi értéket. Az ingatlanértékelés rövid története A szakma reneszánszát a '70-es évek brit ingatlanpiacának fellendülése hozta magával, amikor is az ingatlanmozgásokat előkészítő értékbecslések eljárási és tartalmi sokfélesége, szakmai színvonalának rapszodikussága (és az ebből következő feltehetően rossz „találati arány” a becslésekben) elégedetlenséget szült a megrendelők körében. Az értékbecslők szakmai összefogásának eredményeként megszületett egy olyan útmutató (Red Book - a fedele miatt nevezték el így), mely lefektette és egységesítette az értékelési tevékenység szakmai alapjait. Az ezt létrehozó bizottság javaslatára - az angol példa sikere nyomán - 1981-ben megalakult az Állóeszköz értékelők Európai Csoportja, a TEGOVOFA, - újabban rövidebbre véve nevét TEGOVA, melynek célja, hogy az európai állóeszköz-értékelő szakemberek számára egységes szakmai irányelvekkel szolgáljon, és nézeteiket egységesen képviselje az átalakuló egységesülő Európai Közösségben. Az általuk 1985-ben megjelentetett (megint csak a borítója miatt) „Kék könyv”, majd ennek kiegészítései szolgálnak gyakorlatilag az értékbecslők számára európai szabványként. Ezért jött létre a 90-es évek elején a két, majd háromszintű ingatlaforgalmi értékbecslő-képzés. Értékbecslést csak legalább a középfokú tanfolyam eredményes elvégzését igazoló bizonyítványt szerzett, és az ehhez járó anyakönyvi számmal bejegyzett szakértő végezhet. Az értékbecslés területei Az ingatlanértékelő szakértőnek mindenfajta ingatlan értékelését el kell tudni végezni. A jegyzetet író gyakorlatában az elmúlt húsz év alatt a következő ingatlanféleségek értékelése fordult elő: 1. lakóház 2. irodaház 3. major termőfölddel 4. ipari épület 5. magtár, tároló épület 6. művelés alól kivett terület 7. termőföld


Az ingatlanok értékének meghatározása 8. mezőgazdasági épület 9. lakótelepi lakások 10.

földszinti bérlemény

11.

márkaszerviz

12.

belterületi bérelt telek

13.

étterem

14.

beépítetlen földterület

15.

lakótelek

16.

uszoda

17.

hotel

18.

erdő ”faházzal”

19.

oktatási intézmény

20.

egy villa épület

21.

szántóterület,

22.

rét és legelő

23.

halastó

24.

nádas,

25.

szőlőültetvény,

26.

gyümölcsös

27.

lovas park,

28.

erdei vasút

29.

rabgazdaság épületei

30.

többféle gyár, köztük több konzervgyár,

31.

teljes mezőgazdasági üzem (pl. állami gazdaság)

32.

sertéstelep

33.

külfejtésű szénbánya

34.

burkolt és föd utak

35.

bányaszolgalmi területek stb.

Ezek döntő részben alapértékelések voltak, de sokszor előfordult, hogy főleg az eltelt idő miatt aktualizálást is kellett készíteni. Hasonló feladatokra lehet számítani az ingatlanértékelő munkában. A megbízók többnyire a tulajdonosok szoktak lenni, de előfordul, hogy egy befektető, egy bank, vagy önkormányzat adja a megbízást. Sokszor előfordul olyan eset is, hogy valamilyen vita eldöntésére kell a szakértői értékelés. Ez az egyik legnehezebb feladat. Célszerű mindig szerződéskötéssel kezdeni a feladatot, és teljességi nyilatkozatot is bekérni a későbbi viták elkerülése végett. Ha mindezek megvannak, utána el kell


Az ingatlanok értékének meghatározása kérni az adott cég beszámolóit, mérlegét, eredmény kimutatását visszamenőleg, akár több évre. Erre azért van szükség, hogy lássuk, hogy az adott cég hogyan gazdálkodik, milyen eszközei és eredményei vannak. Sokszor a kiválasztott telek értékelésével kezdődhet az együttműködés, majd, pl. a kölcsönt nyújtó bank számára hitelfedezetül szolgáló ingatlanok értékét is meg kell határozni. Szerepe lehet az értékbecslőnek akkor, ha a szomszédok értékcsökkenésre hivatkozva támadják az építtetőt, vagy ha az építtetők közötti konfliktus miatt, az építkezés valamilyen okból leáll, és véleményt kell alkotni annak részleges értékéről. Az építkezés után, amikor az építtető perli be az építészt az általa elkövetett tervezési hibák következményei miatt, akkor ennek értékcsökkentő hatását is az értékbecslőnek kell megállapítania. Nagy szerepe van továbbá a bírósági gyakorlatban, ahol a vita tárgya valamilyen ingatlan és a hozzá tartozó jogok elosztása. Vagyis ez a tevékenység nagy hozzáértést, és precíz munkát igényel. Összefoglalás Ebben az egységben látható volt, hogy az ingatlanokkal kapcsolatosan nagyon sokféle (több mint 30) különböző típusú vagyonértékelésre kaphatnak megbízást. Az esetek többségében általában csak egy egyszerű értékelést kell készíteni, de előfordulhat, hogy hivatalos szervek kérnek fel a szakértői anyag elkészítésével, mert valamilyen vitát akarnak eldönteni a szakértés segítségével Önellenőrző kérdések, feladatok 1. Ismertesse, hogy melyek a legfontosabb ingatlanok.


12. fejezet - Az értékbecslés módszerei Bevezető A tanulási egység célja, hogy a hallgatók megismerjék a legfontosabb vagyonértékeléseket és azok kombinált alkalmazhatóságát. A tananyag elsajátítása után a hallgató képes lesz: • bemutatni a hazánkban kialakult értékelési módszereket • értékelni bármilyen épületet. • megállapítani egy választott módszerrel az ingatlanértéket • kiszámolni és súlyozni az eredményeket Az értékbecslés módszerei A különféle értékelések módszertanát sok könyv, cikk tartalmazza, és nagy a szakirodalma is. Természetesen ezeknek a módszereknek a lényege, hogy a valós piaci értéket határozzák meg. Minden értékelés tartalmazza a megbízás előzményét, célját és tárgyát. Szükséges az is, hogy az értékelő részletesen ismertesse az alkalmazott módszereket, az elvégzett számításokat és az eredményeket. A vizsgálat, az értékelés lényegi megállapításait általában egy rövid 1-2 oldalas ÉRTÉKELÉSI BIZONYÍTVÁNYBAN célszerű összegezni. A szakértő értékelés célja, hogy meghatározza az ingatlan értékét. Ez ugyan banálisan hangzik, de mégis felveti a kérdést; mi is az érték? A bevezetőben említettük, hogy az ingatlannak nagyon sok megjelenési formája van, egyszerre személyes és nemzeti vagyontárgy, egyszerre mindennapos használati tárgy és féltett befektetés. A szakirodalom is és a Magyarországon alkalmazott gyakorlat szerint is a legfontosabb vagyonértékelési módszerek a következők: a. Piaci vagy forgalmi értékelés összehasonlító adatok alapján b. Újraelőállítási értékmódszer c. Hozadék értékmódszer Piaci értékelés, vagy forgalmi értékelés módszere A forgalmi (összehasonlító) értékelés már megvalósult, konkrét és jól ismert ügyletek árainak a vizsgált esetre való kiterjesztésével, összehasonlításával történik. Az értékelés során, a piacon a közelmúltban eladott, illetve értékesítésre felkínált vagyontárgyakat elemzik és összehasonlítják az értékelés tárgyát képező vagyontárggyal. Az összehasonlítás során a következő, a piacot meghatározó tényezőket veszik figyelembe: • a kereslet és kínálat vizsgálatakor áttekintik a potenciális felhasználók jellemzőit (számuk, vásárlóerejük, ízlésük, preferenciájuk, stb.), illetve azokra az eszközökre összpontosítanak, melyek eladatlanok, vagy üresek, illetve melyek építési, tervezési, vagy beruházási fázisban vannak, hiszen bármely elem változása ezek közül a vizsgált eszköz árának változását okozhatja, • a helyettesítés elvének alkalmazásakor azt az árat keresik, melyet egy hasonlóan hasznosítható helyettesítő eszközért fizetnének a vásárlók, • az egyensúly vizsgálatakor egyrészt a keresleti és kínálati piac egyensúlyát vizsgálják, másrészt az eszközök egymáshoz való viszonyát (pl. egy adott földterülethez tartozó épületek, az elhelyezkedéshez kapcsolódó kényelmi szolgáltatások, a fő tevékenységhez szükséges berendezések száma, kiszolgáló eszközök, stb.),


Az értékbecslés módszerei

• a külső hatások számszerűsítésekor figyelembe kell venni a gazdasági fellendülés, vagy a gazdasági depresszió hatását, a várható kilátásokat, a területi elhelyezkedést, az önkormányzati szabályozásokat, stb. Földterület, valamint beépített ingatlanok értékelésénél - megfelelő piaci viszonyok között - az értékelési módszerek közül a forgalmi értékelés adja a legpontosabb értéket. Ekkor bizonyos fejlesztési körzetben végzünk összehasonlításokat, amelyek közös elemeket és hasonló piaci lehetőségeket tartalmaznak. Közvetlen összehasonlításra alkalmas adatok hiányában egyéb vagyontárgyakat veszünk figyelembe, illetve vizsgáljuk az ország hasonló területeinek ingatlanpiacát. A forgalmi értékelést teljes körű külső (árkatalógusok, az adott gazdasági régió szaksajtói, nyilvános árverési adatok, stb.) és belső (ingatlanforgalmazói tevékenység adatbázisa, egyéb adatbázisok) adatokra épülő saját adatbázis segíti. Újraelőállítási, vagy költségalapú értékelés A költségalapú értékelés megközelítésének lényege, hogy a körültekintő vásárló nem fizet többet a vagyontárgyért (az ingatlanért), mint egy olyan helyettesítő vagyontárgy előállítási költsége, melynek hasznossága megegyezik a kérdéses vagyontárgy hasznosságával. Az értékelés során az eszköz újraelőállítási költségéből levonják a fizikai kopásból, funkcionális és gazdasági avulásból származó értékcsökkenést, majd ingatlan esetében ehhez hozzáadják a földterület forgalmi értékelésen alapuló értékét. Az újraelőállítási költség a hasonló vagyontárgy előállításának, vagy felépítésének költsége, folyó áron számítva, ugyanolyan anyagok, építési és gyártási szabványok, tervek, elrendezés, valamint munkaerő alkalmazásával. Ez a módszer általában a következő esetekben szolgáltatja a legmegbízhatóbb értéket: • Új építésű, vagy viszonylag új ingatlanok értékelése, amikor még a piaci érték és a költség rendszerint szoros kapcsolatban van egymással. • Különleges célú eszközök értékbecslése, amikor a vásárló a fizetni kívánt árat gyakran egy helyettesítő eszköz költségeihez méri. • Olyan eszközök értékelése, melyek nem cserélnek sűrűn gazdát a piacon, és megfelelő adatok állnak a rendelkezésre a halmozott értékcsökkenés számbavételéhez. • A költségalapú értékelés lényeges szerepet kaphat a megvalósíthatósági tanulmányoknál, ahol annak meghatározására szolgál, hogy a piaci érték felülmúlja-e a fejlesztési költségeket, és létrejön-e a vállalkozói profit számára megfelelő különbség. Hozadék értékmódszer Nyerseségtőkésítési (hozadékérték) elvű módszer szintén piaci összehasonlításokon alapul. Itt a vagyontárgytól várható hasznokat, hozamokat becsüljük meg és a lehetséges, megvalósítható alternatívák közül kiválasztjuk a legjobbat. „Egy vagyon (eszköz) értéke annyi, mint a belőle származó tiszta jövedelem jelenértéke.” - Használatát nehezíti, hogy a jövőre vonatkozó jelenbeli becsléseinket az általános gazdasági helyzet nagyon bizonytalanná teszi. A közvetlen hasznot biztosító épületek (bérlakások, üzletek, irodák, stb.) értékmeghatározására szolgál a hozadék módszer. Ennek alkalmazásakor ismerettel rendelkezünk az épület várható élettartamára és a jövőbeli mindenkori rentábilis jövedelmekre, a hozadékra és a tőkésítési kamatlábra. Számítása a következő: P = A * (1 + i) (n -1) /(1 + i) n * i Jelmagyarázat, példának hozott értékekkel: P= érték, A= éves tiszta bevétel 1.000.000 Ft, i = tőkésítési kamatláb 6%, n = évek száma 20 év. Példa: 1 000 000*(1+0,06)*19:1,06*20*0,06 = 20 014 000 / 1 272 000 = 15 734 276 Ft, vagyis az ingatlan értéke hozadék módszerrel számítva: P = 15 734 276 Ft. Az értékelés elvégzésénél, a módszerek kiválasztásánál figyelembe kell venni a jelenlegi helyzetre vonatkozó tényadatokat, és az alapján kell, eldönti, hogy milyen módszerrel végezzük az értékbecslést. 40 Created by XMLmind XSL-FO Converter.


A forgalmi értékmódszer alkalmazásakor a környezetben értékesítendő telkek, irodaházak, villák eladási árait, adatait vizsgáltuk meg. Ezek alapján készítettük el az ingatlanok átlagolt összehasonlító árait. A hozam értékmódszernél az elérhető hozamok értékekből vonjuk le a valós működési költségeket, és állapítjuk meg a vagyonértéket jelenértékre vonatkozóan. Az újérték módszernél értékelés során az eszköz újraelőállítási költségéből levonjuk a fizikai kopásból, funkcionális és gazdasági avulásból származó értékcsökkenést, majd ingatlan esetében ehhez hozzáadjuk a földterület forgalmi értékelésen alapuló értékét. Az értékelésnél törekedni kell a piaci, összehasonlításon vagy hozadékszámításon alapuló érték megállapítására, és csak kivételes esetben (egyedi, nagy értékű, megrongálódott ingatlanoknál) lehet az építési (újraelőállítási, pótlási) költség és az avultság (amortizáció) számbavételével értéket képezni. Ebből következik, hogy telkek, földterületek értékelését csak a piaci (összehasonlító) értékelés módszereivel célszerű meghatározni, mert itt nem beszélhetünk újjáépítési v. pótlási költségről - hiszen telket ugyebár nem lehet újraépíteni, létrehozni. Gyakran előfordul az, hogy két vagy három módszerrel is elvégzik az értékelést, és a kapott eredményeket súlyozzák. Az összehasonlító ingatlanpiaci adatok segítségével végzett értékelésnél azt vizsgáljuk, hogy azon a környéken hasonló ingatlanok mennyiért keltek el a közelmúltban, ez a kérdés az alapja a piaci értékmódszernek. A hozadékelvű értékelés módszerével: az adott telek vagy épület legfeljebb annyit ér, amennyit a létrehozásához, megvételéhez befektetett tőke és a működtetése során elvárt hozam különbözeteként mennyi hasznot hoz. Az előbbi módszert általános céllal, a piacon jól mozgó ingatlanok esetén, az utóbbit pedig, főképp speciális ingatlanfejlesztési döntések meghozatalánál és telkek értékelésénél használják. A nettópótlási (újraelőállítási) költség elvű értékelés módszerével: mennyibe kerülne, ha ugyan azt (a funkciót), ugyan ilyen állapotban, ugyan ide meg kellene építeni. Ezt a módszert csak akkor szabad alkalmazni, ha nem megfelelőek a rendelkezésre álló piaci információk, vagy egyedi, erősen korlátozott forgalmú ingatlanok (kikötők, olajfinomítók, repülőterek stb.) értékelését kell elvégezni. A piaci, vagy összehasonlító értékbecslés menete: 1. összehasonlító adatok gyűjtése 2. az alapár meghatározása 3. értékcsökkentő- és értéknövelő tényezők számba vétele 4. az alapérték módosítása a fentiek alapján - értékképzés Az újraelőállítási értékbecslés menete folyamata: 1. újraelőállítási költség meghatározása 2. élettartam-vizsgálat 3. avulás számítása 4. telekérték meghatározása 5. értékképzés A hozammódszer lépései: 1. hasznosítási alternatívák keresése



2. kiindulási adatok gyűjtése 3. évi nettó jövedelem számítása 4. tőkésítési kamatláb meghatározása 5. megvalósítási költségek számítása 6. értékképzés Tananyagunk mellékletében részletesen ismertetjük ezeket a módszereket, és egy valós - közelmúltbanelvégzett példán keresztül bemutatunk egy értékelést. A feladat során értékelendő jogok: Tulajdonjog, használati jog, haszonélvezet, szolgalmi jog, jelzálogjog, elő- és visszavásárlási jog, tartási és életjáradéki jog - e fogalmak tartalmával és megjelenési formájával nyilván találkoztak már hallgatóink a gazdasági jogban tanultaknál. A felmérés során előforduló különféle terület elnevezések: • bruttó szintterület - az épület teljes, összes bruttó alapterülete • beépített tényleges alapterület - a talajnedvesség elleni szigetelés síkjában mért terület, egy szinten • nettó alapterület - a burkolat felett 1,50 m magasságban, az épületen belül mért területek (bruttó terület tartószerkezet, válaszfalak, lépcsők) • hasznos alapterület - azok a területek, amelyek az épület főfunkciójának kielégítésére szolgálnak • bérbe adható alapterület - azok a helyiségek, amelyeket a bérlő igénybe vesz. Értéknövelő és értékcsökkentő tényezők: Az értékelés folyamán, a felmérés alapján csoportosítani kell az értéknövelő és csökkentő tényezőket. Itt akár 20-30 tényezőt is figyelembe kell vennünk. Ezek közül a legfontosabbak: • az ingatlan elhelyezkedése • alakja mérete • domborzati viszonyok • megközelíthetőség, • funkcionális elrendezés • jogi rendezettség • tartószerkezeti állapot • infrastrukturális adottságok • átalakíthatóság • bővíthetőség • szomszédok • kultúrállapot • funkcionális adottságok • rendezési tervek stb. 42 Created by XMLmind XSL-FO Converter.


SWOT-elemzés A különféle értéknövelő és értékcsökkentő tényezőket célszerű egy mátrix segítségével elemezni, ahol a gyengeségek és az erősségek figyelembevételével, jól el lehet dönteni a sokféle tényező együttes hatását. Az élenjáró Nyugati értékbecslők gyakran alkalmazzák a SWOT- elemzést, itthon még ritkán alkalmazzák, bár igen hasznos módszer. Összefoglalás Ebben tanulási egységben megtanulták, hogy melyek a legfontosabb vagyonértékelési módszerek, és mikor lehet ezeket alkalmazni. Megismerték a különféle értéknövelő és értékcsökkentő tényezőket, a különböző területjellemzőket, és megismerkedtek az „Értékelési bizonyítvány” fogalmával is. Önellenőrző kérdések, feladatok 1. Ismertesse a piaci értékmódszer főbb feladatait. 2. Ismertesse az újraelőállítási értékmódszerhez tartozó lépéseket. 3. Ismertesse a hozammódszerhez tartozó főbb lépéseket. 4. Mit tartalmaz az „Értékelési bizonyítvány.


V. rész - Ingatlanbefektetések Bevezető A leendő mérnököknek meg kell tanulniuk, hogy egy ingatlant nagyon sokféleképpen lehet hasznosítani, befektetni. Ismerniük kell, hogy a rendelkezésre álló lehetőségek közül, mikor melyiket a legcélszerűbb alkalmazni, mi hozza a legnagyobb eredményt. A hallgatóknak meg kell tanulniuk, hogy egy ingatlant nagyon sokféleképpen lehet eredményesen működtetni.


13. fejezet - Az ingatlanbefektetéssel kapcsolatos fogalmak Bevezető Ebben a tanulási egységben a hallgatók felmérhetik, hogy az ingatlannal rendelkező cégek, önkormányzatok stb. számára milyen sokféle befektetési lehetőség van (pl. értékesítés, bérbeadás, lízingeltetés, felújítás, bővítés, átalakítás, funkcióváltás stb.). A tananyag elsajátítása után a hallgató képes lesz: • kiszámolni egy befektetés hozamát, • felmérni a leggazdaságosabb lehetőségeket, • eredményesen hasznosítani a meglévő vagyontárgyakat, • gazdálkodni egy cég ingatlan vagyonával. A befektetés fogalma A különféle épületekbe, lakásokba, földterületekbe való befektetés meglehetősen népszerű. Ezt számos tényezővel lehet magyarázni. Például a föld esetében adott a rendelkezésre álló mennyiség. Adott időpontban és rövidtávon ez egyéb ingatlanokra is áll. Az ingatlanok általában hosszú életűek, lassan amortizálódnak, esetleg még növelik is értéküket az idő függvényében. Változatosságuk, egymástól való különbségeik szintén számítanak, hisz gyakorlatilag nincs két teljesen azonos ingatlan. A befektetési döntések választást jelentenek a jelenbeli fogyasztás és a jövőbeni fogyasztás között. Természetesen ez a definíció tovább értelmezendő. Nagyon nagy vagyonnal rendelkező személyek vagy családok képtelen lennének teljes vagyonukat elfogyasztani a jelenben, hacsak nem értelmezzük a fogyasztást túl tágan. (Például úgy, hogy a herdálást, ajándékozást, stb. is fogyasztásként fogjuk fel.) Számukra a befeketedés a jelenbeli vagyon megtartására, még inkább növelésére tett intézkedés, döntés, ami persze általában végső soron a jövőbeni fogyasztás lehetőségét is biztosítja. Minthogy a jelent viszonylag jól ismerjük, a jövő pedig meglehetősen bizonytalan, a befektetések meglévő eszközök (pénzben is kifejezhető) lekötését jelentik bizonytalan jövőbeni előnyök - ezen eszközök gyarapítása érdekében. Az ingatlanbefektetés célja általában az ingatlan tulajdonosa számára elérhető jövőbeni jövedelem, illetve az ingatlan értékének a jövőbeni növekedése, vagy ezek együtt, vagyis a minél nagyobb profit elérése. A jövőbeni jövedelem (pénzbevétel), illetve értékgyarapodás becslése, továbbá annak más lehetőségekkel való egybevetése alapvetően fontos a befektetési döntések meghozatalához. A befektető jelenlegi pénzt köt le várható jövőbeli pénzért. A pénz egy egysége a jelenben általában értékesebb, mint a jövőben. A beruházási döntések Az előző értelmezés miatt a beruházási döntések függnek az alábbi tényezőkre vonatkozó várakozásoktól: • a várható költségek és pénzbevételek nagysága, • a várható pénzkiadások és pénzbevételek időzítése, • az árbevételek kockázatossága A várható pénzbevételek alapvetően két forrásból táplálkoznak a jövedelemtermelő ingatlanok esetében (elvileg a saját tulajdonú lakás is jövedelemtermelő, hiszen mentesít a lakbérfizetés alól): a használatból, illetve működtetésből származó jövedelmek, valamint az ingatlan értékesítéséből származó bevétel. Az ingatlan értékének meghatározásához mindkettő előrebecslésére szükség van. A becslések azonban mindig bizonytalanok, akár a pénzbevételekre, akár a várható árbevételre vonatkoznak.


Az ingatlanbefektetéssel kapcsolatos fogalmak A nettó árbevétel becsléséhez a fentiek mellett a várható kiadásokat is figyelembe kell venni. Ezek közül a legfontosabbak: a működtetés költségei, a finanszírozás költségei és az adók. Tudjuk, hogy a pénzbevételek és a pénzkiadások alakulása egyaránt számos feltételes tényező függvénye. Például egy lakásból származó bevétel függ a lakbér alakulásától, ami viszont a bérlakások piacán létező kereslet-kínálat alakulásától, stb. függ. A kiadások a működtetés, karbantartás költségeitől, és az adóktól függnek elsősorban. A befektetőknek tehát azonosítani kell azokat a tényezőket, amelyektől valószínűleg függenek a pénzbevételek és pénzkiadások, ezek figyelembe vételével kell megbecsülni a várható pénzáramlásokat, s végül az időtényező figyelembe vételével ezeket azonos értékű - jelenbeli, vagy jövőbeli - pénzekké kell átszámítania. A befektetési döntést meghatározó alapvető tényező a várható jövedelmek nagysága mellett a kockázat nagysága. Az ingatlan beruházás számos bizonytalansági elemet kénytelen elviselni. A bizonytalanság mértéke nagyon eltérő lehet. Látni fogjuk, hogy az ezzel járó gazdasági kockázat nagysága számszerűsíthető. Ugyancsak bizonyítható, hogy a befedetők akkor vállalnak nagyobb kockázatot, ha a várható jövedelem is nagyobb. Ezért a várható eredményeknek más, hasonló kockázattal járó befektetési lehetőségek eredményeivel való összehasonlítása is fontos, mert ez alapján dönthetünk Az árbevételek előrejelzése, pénzforgalmi terv A költségeket és árbevételeket a befektetés tartásának teljes idejére kell előrebecsülni. A döntések ezeken a várakozásokon nyugszanak. A becsülhető pénzáramlások egyrészt a folyamatos bevételekből, másrészt a befektetés esetleges (tervezett) eladásakor keletkező bevételekből állnak. Természetesen ezekből le kell vonni a működtetéssel és az eladással kapcsolatos költségeket. Ezekbe a jelzáloghitel után fizetett kamatok és esedékes díjak is beletartoznak. Egy tervezett beruházás (befektetés) pénzforgalmi tervét el kell készíteni, a pénzáramlatok becslésének figyelembevételével. A pénzáramlások becslésének menete a következő: Már a feladat elején becsülni kell a potenciális teljes bevételeket. Ezek általában az évi elérhető teljes bérleti bevételeket jelentik. (Vagy azt, hogy saját tulajdon esetén mekkora bérleti díjat takarítanak meg.) Ezután a tényleges teljes bevétel előrebecslése következhet. Ez annyiban különbözik az előzőtől, hogy figyelembe vesszük és becsüljük a nem teljes kihasználás mértékét, valamint azt is, hogy a bérleti díjak egy bizonyos százalékát különböző okok folytán nem fogják megfizetni. Ha a tényleges bevételből levonjuk a működtetés költségeit, az eredmény a nettóműködési bevétel lesz. A működtetés költségeihez általában a következőket sorolják: karbantartás, vezetői díjak, munkabérek, reklámköltségek, szolgáltatásokért (víz, áram, stb.) fizetett díjak, biztosítási költségek és ingatlanadók. Miután a nettóműködési bevételből levonjuk a kifizetett adósságtörlesztési részleteket, megkapjuk az adózás előtti bevételt. Ez után már csak a működtetéssel kapcsolatos jövedelemadók levonása kell ahhoz, hogy megkapjuk az adózás utáni bevételt, ami a befektetők szempontjából az igazán fontos mutató, és nem mindegy hogy mennyi ennek az értéke. Az adózás utáni pénzáramlás kiszámításához kalkulálni kell a várható jövedelemadók nagyságát. Ehhez szükségünk van az adózott jövedelem (adóalap) kiszámítására, ami eltér az adózás (jövedelemadó) előtti pénzáramlás számításától. A jövedelemadó fizetésének szempontjából levonhatók a tényleges teljes bevételből a működtetéssel járó költségek és kamatok jelentős részét. Fontos tudni, hogy az adóalap számításánál, tehát annak előrebecslésénél sem veszik figyelembe az inflációt. Másrészt lehetséges, hogy az adóalapként figyelembe vett jövedelmet a befektetők személyes, vagy egyéb jövedelemadójaként adóztatják (ilyenkor kell alkalmazni a marginális adókulcsot, tehát azt, ami az értékesítés nélkül keletkezett adóalap fölötti, azaz az értékesítésből keletkezett adóalapra vonatkozik), de az is lehetséges, hogy erre az adóalapra egységes kulcsot alkalmaznak. (Korábban ez volt a helyzet Magyarországon, ahol az adókulcs egységesen 10 % volt!) Az infláció figyelmen kívül hagyása azonban mindkét esetben, a valóságban reálisan nem keletkezett jövedelmet, vagy a valóságban reálisan keletkezettnél nagyobb jövedelmet adóztat meg. Ez a tény a nagy inflációjú országokban súlyos problémákat okozhat, amennyiben kedvezőtlen irányba orientálja az ingatlanbefektetéseket és a befektetéseket általában is. Ahhoz, hogy reális értékeket kapjunk döntésünkhöz, figyelembe kell venni a pénz időértékét is, amelyet a következő fejezetek tartalmaznak.


Az ingatlanbefektetéssel kapcsolatos fogalmak Összefoglalás Ebben tanulási egységben olvashatták, hogy a befektetéseket, beruházásokat hogyan is kell értékelni. Megtanulták azt is, hogy a jövőben esedékes árbevételek és költségek együtt mérlegelendők. Természetesen minél távolabbra történik a pénzáramok becslése, annál nagyobb a kockázat. Önellenőrző kérdések, feladatok 1. Fogalmazza meg, hogy miért nehéz a jövőbeni árbevételekkel kapcsolatos döntéseket előre meghozni.


14. fejezet - A befektetés szereplői és céljaik Bevezető Egy befektetés kapcsán többféle szereplő kapcsolódik egymáshoz. Ezeknek a szereplőknek, vagy résztvevőknek, különböző céljaik vannak, így más szempontok vezérlik őket az üzletkötésnél. A tananyag elsajátítása után a hallgató képes lesz: • megérteni egy befektetéssel kapcsolatos lehetőségeket, • megállapítani egy-egy befektető szerepét és célját • kiszámolni egy cég befektetésének eredményét A befektetések szempontjai A befektetői magatartás Az ingatlannal rendelkező befektetők általános célja gazdagságuk maximalizálása, eredményeinek növelése. Ennek valószínűsítésére elég megemlíteni, hogy e cél elérése esetén más, a befektetőket motiváló és a későbbiekben tárgyalandó célok is teljesülnek. Meg kell azonban említeni, hogy sokak álláspontja szerint a maximalizálás nem feltétlen cél. A befektetési döntést hozók e vélemény szerint nem maximális, de kielégítő eredménnyel is beérik. A befektetési lehetőségek keresése során, ha ilyen kielégítő eredményre jutottak, gyakran befejezik a további lehetőségek vizsgálatát, s egy kielégítő, de nem feltétlenül maximálisnak tekinthető eredményt hozó befektetés mellett döntenek, mert a kockázatokat is figyelembe veszik A maximális, vagy kielégítő eredményt is számos gazdasági mutató alkalmazásával lehet mérni. A későbbiekben részletesen tárgyaljuk, hogy ezek közül jelenleg a leginkább elfogadottak a nettó jelenérték, jövőérték, annuitás és a belső megtérülési ráta. (E mutatók tartalmát és számításának módját részletesen tárgyalják a pénzügytani és vállalati pénzügyekkel foglalkozó anyagok, de mi is bemutatjuk a későbbi fejezetekben.) Ezen általános célok mellett az ingatlanokba való befektetés számos gazdasági cél következménye lehet. Ezek közül az alábbiak tekinthetők a legfontosabbaknak: A bérleti díj jelentős árbevétel lehet. Különösen irodai, kereskedelmi és lakáscélokat szolgáló ingatlanokba fektetnek be ezzel a céllal. Az ingatlan használója által az ingatlan tulajdonosának fizetett díjat bérleti díjnak nevezzük. E befektetéseknél nagy szerepe van az ingatlan helyének és (különösen föld esetében) az ingatlan minőségének. Például a piacokhoz közel fekvő és jó minőségű földért általában magas bérleti díjakat fizetnek. A nagyvárosokban szintén jelentős befolyásoló tényező a telek, illetve az azon fekvő építményingatlan helye és minősége. A piacon ezektől is függően alakulnak ki a bérleti díjak, amelyek viszont az árakkal vannak összefüggésben. A befektetők természetesen mindig arra törekszenek, hogy az ingatlan értékéhez (árához) képest minél nagyobb bérleti díjat szedjenek. Az ingatlanok árának emelkedését egyrészt a pénz vásárlóerejének általános csökkenése okozhatja. Amennyiben az áremelkedés csak ebből adódik, a befektető tényleges gazdagsága nem változik. Az ingatlanok árának változása azonban a kereslet és a kínálat változásaiból is adódhat. Ezek a változások már viszonylagosak, s hatással vannak a tulajdonosok gazdagságára. Az árak ugyanis az általános árszintemelkedéstől eltérő mértékben is nőhetnek. A kedvező a tulajdonosok számára az általánosnál nagyobb áremelkedés. Ennek fő okai lehetnek például a gazdasági növekedés, az ingatlan környezetének változása, ízlésés divatváltozások, a társadalmi változásokból általában adódó igényváltozások, vagy akár speciális közigazgatási szabályváltozások és spekulációs manőverek is. Az ingatlanárak emelkednek


A befektetés szereplői és céljaik

Az ingatlanárak általános közép- és hosszú távú emelkedésébe vetett hit az ingatlanbefektetéseket az infláció elleni védekezés egyik legjobb módszerévé avatja számosak szemében. Szerintük hosszabb idő átlagában az ingatlanok áremelkedése eléri, vagy meg is haladja az infláció általános ütemét. Ez természetesen nem érvényesül minden befektetésnél. Meg kell jegyezni, hogy az ingatlanpiacon is tapasztalhatók általános hullámzások, tehát az említett trend nem érvényesül mindig. Másrészt egyes városokban, régiókban és országokban gyakran fordul elő az ingatlanárak viszonylagos, esetleg abszolút csökkenése is. A biztonság A biztonság is nagyon fontos szempont lehet. A földre például mindig szükség lesz, elértéktelenedése - bár egyes esetben előfordulhat, általában valószínűtlen. Nem lehet ellopni, nem robbanhat fel, stb. Kockázatcsökkentés A befektetők nagy része a kockázat csökkentésére törekszik. Ezt a befektetések diverzifikálásával is el lehet érni. Életbiztosító társaságok, nyugdíjalapok és más pénzügyi befektetők egyre inkább terjesztik ki portfólióikat különböző ingatlanokra is. Az ingatlantartás viszonylag nagy fizikai biztonsága azzal jár, hogy a bankok az ingatlanokat általában szívesen fogadják el az általuk nyújtott kölcsönök visszafizetésének garanciájaként, fedezeteként, jelzálogként. A körülményektől függően az ingatlanszerzés (építés, vásárlás) költségeit akár 7590%-ban is hajlandók hitellel megfinanszírozni. Abban az esetben, ha a hitelfelvétel költségei alatta maradnak a hitel igénybevétele révén szerzett tulajdonnal kitermelhető jövedelemnek, a befektetők jól járnak. Szívesen nyúlnak tehát ehhez az eszközhöz. Az ingatlanérték nagy részének hitellel történő, tehát viszonylag nagy tőkeáttételes finanszírozása a befektetők számára vonzó lehetőség. Fontos az aktív ingatlanbefektetés Egyes vélemények szerint sokak számára fontos a befektetések konkrét szervezése és irányítása. Ahelyett, hogy pénzüket "passzív módon" részvényekbe, vagy kötvényekbe fektetnék, inkább választják az aktívabb szerepvállalást a befektetések megvalósításában és irányításában. Természetesen ez általában nagyobb kockázatvállalással és nagyobb várható hozammal is párosul. Egyéb motivációk Személyes és gyakran különleges motivációk is kiválthatnak ingatlanokba való befektetéseket. Bizonyos helyen való lakás, üdülő tulajdonlása stb. gyakran lehetnek motiváló tényezők. Egyes esetekben - pl. régebben Magyarországon is - ez volt az egyik törvényes magán befektetési lehetőség a viszonylag kevés megengedett befektetési fajta között. Továbbá az emberek nagy részének lehetősége van választani: vagy ingatlant bérel lakás céljára, vagy saját lakást vásárol, esetleg kölcsön igénybevételével is. A két lehetőség közötti döntést az általános társadalmi értékrend, az életfelfogás, a munkavállalás helyének várható változásai, vagy viszonylagos állandósága is jelentősen befolyásolja. Az ingatlanbefektetési döntés meghozatala Az ingatlanbefektetés sikere számos tényező függvénye. A döntés meghozatala során ezeket a tényezőket alaposan és rendszerezetten kell számba venni és elemezni. Ennek megfelelően a befektetési döntést az alábbi lépéseknek kell megelőznie: • A befektetési folyamatban a majdani tulajdonos, a jelzáloghiteleket biztosító intézmények, az esetleges leendő bérlő és a mindenkori kormányzat egyaránt fontos résztvevők. Céljaikat és az általuk alkalmazható esetleges korlátozásokat egyaránt ki kell elégíteni bizonyos mértékig, illetve figyelembe kell venni. • Az ingatlanbefektetések általában hosszútávon kiható döntések eredményei. A döntések meghozatala előtt elengedhetetlen azon környezeti tényezők elemzése, (a tervezett beruházás pénzforgalmi tervének készítése) amelyek a beruházás megvalósulásikor, illetve működése során fontosak, s döntően befolyásolják annak eredményességét. • Előre kell becsülni a várható bevételeket és költségeket (a cash flow-t), amelyek a befektetés tulajdonlásából fakadnak. 49 Created by XMLmind XSL-FO Converter.

A befektetés szereplői és céljaik

• Alkalmazni kell olyan gazdasági mutatókat, amelyek alkalmasak arra, hogy előre becsülni lehessen: képes lesz a befektetés beváltani a különböző résztvevők céljait, valamint eleget tenni a várható korlátozásoknak. A befektetések szereplői A leendő tulajdonos(ok) A leendő tulajdonosok számára elsőrendű fontosságú kérdés, hogy milyen üzleti formában működtessék a tulajdont. Magyarországon is lehetnek csak egyszerű lakástulajdonosok, mint személyek; vagy egyéb, jelenleg létező gazdasági egységek tulajdonosai. Valószínűsíthető, hogy mindegyik formának vannak mind a megvalósítás, mind a működtetés, mind a profitabilitás szempontjából előnyös és hátrányos oldalai. Biztos, hogy a tulajdonos érdekelt a várható jövedelem nagyságában, valamint abban, hogy ezekre a jövőbeni jövedelmekre is meglegyen a törvényes jogosultsága. Az ingatlantulajdonnal kapcsolatos jelenlegi és jövőbeni jogosultságok egyértelmű tisztázása ezért rendkívül fontos. A jelzáloghitelezők Az ingatlanbefektetésnek a legtöbb esetben fontos szereplője a jelzáloghitelező. A jelzálogra, mint ingatlan formában meglévő biztosításra nagy összegű és a jelzálog értékének is jelentős százalékát (mintegy 70-90 % aát) kitevő hiteleket nyújtanak. Nyilvánvaló, hogy a hitelezők érdekeltek a hitel visszafizetésében, valamint megfelelő szintű profit (kamat) elérésében és biztosításában is. A bérlők (használók) Az ingatlanokat gyakran nem maguk a tulajdonosok hasznosítják. Ehelyett a "bérlők megveszik" a birtoklás (hasznosítás) jogát a tulajdonosoktól. Cserébe bérleti díjat fizetnek. A bérlők elvárásai nagyon fontosak az ingatlanok hasznosítása során. Ezért azokat szintén gondosan kell tanulmányozni. A bérbevételre szerződést kell kötni. A bérleti szerződés olyan okirat, amely összekapcsolja a tulajdonost, az ingatlant és a bérlőt. A bérleti szerződéseknek általában kialakult és törvényesített formai és tartalmi követelményei is vannak. Az ezekre vonatkozó törvényi és egyéb jogi szabályozások ismerete a jó ingatlanbefektetési döntéseknél szintén elengedhetetlen. A költségvetési szervek, beleértve a helyi önkormányzatokat is, a negyedik fontos szereplőnek tekinthetők. Egyrészt befolyásolják és szabályozzák a tulajdonos, a hitelezők és a bérlők közötti kapcsolatokat, másrészt gyakran érvényesítenek korlátozásokat az ingatlanok hasznosításának feltételeire is. Összefoglalás Ebben tanulási egységben láthatták, hogy egy befektetés kapcsán többféle szereplő kapcsolódik egymáshoz. Ezeknek a szereplőknek, vagy résztvevőknek, különböző céljaik vannak, így más szempontok vezérlik őket az üzletkötésnél. Nagyon sok oka lehet annak, hogy miért akar valaki befektetni. Ezeket az okokat ismerték meg ebben a fejezetben. Önellenőrző kérdések, feladatok 1. Kik a befektetések résztvevői?


15. fejezet - Az ingatlanbefektetés környezeti feltételei Bevezető Ebben a tanulási egységben a hallgatók megismerik, hogy az ingatlanbefektetéseknél a tulajdonosok, a bérlők, az állam, az önkormányzatok, hogyan függnek a környezettől, a piac, a különféle adók, a bankok és az infláció várható hatásaitól. A tananyag elsajátítása után a hallgató képes lesz: • bemutatni a hazánkban kialakult befektetések környezeti feltételeit és értékelni annak jelenlegi helyzetét, • elkészíteni egy befektetés környezeti hatásvizsgálatát, • összefoglalni egy konkrét befektetéssel kapcsolatos környezeti feltételeket. Környezeti feltételek Hogy egy ingatlanbefektetés „megéri”, az sokszor függ a pénzügyi, jogi, adózási környezet feltételeitől is. Mindezek együttes elemzése alapján vonhatók le következtetések egy-egy ingatlanbefektetéssel kapcsolatos üzletre. Ez az ingatlanbefektetésekkel járó egyik legjelentősebb kockázat. Az üzleti kockázatot úgy határozzák meg, mint egy befektetésből elvárt nettó jövedelem elérésének varianciáját, vagy szórását vizsgáljuk. A nagyobb variancia, vagy szórás, nagyobb kockázatot jelent. Az ingatlanbefektetések általában két potenciális nettó jövedelemforrással rendelkeznek: egyrészt a működésből származó nettó jövedelem; másrészt a befektetés visszafordításából adódó nettó jövedelem. (A visszafordításon áltatában a még működő befektetésből - projektből - való kiszállást értjük. Ennek leggyakoribb módja az ingatlan eladása.) A környezeti tényezők vizsgálatának az a célja, hogy azonosítsuk azokat a lehetőségeket, valamint előfordulásaik valószínűségét, amelyek hatással lesznek a nettó jövedelemre. A legfontosabb ezek közül nyilvánvalóan a bérleti díjak és az esetleges eladásból várható árbevétel; a működtetés különféle költségei, pl. a személyi és anyagi kiadások, a kamatköltségek és a különféle adók stb. A piaci környezet Hogy az adott ingatlanpiacon milyen árak érvényesülnek, ahhoz a keresletet és kínálatot meghatározó tényezőket kell nagyon alaposan elemezni. A tulajdonosok gyakran élnek abban a tévhitben, hogy az ingatlannak önmagában is van egy belső értéke. A valóságban azonban az ingatlanok értékét az általuk most, vagy potenciálisan nyújtott szolgáltatások adják. Az ingatlan iránti kereslet attól függ, hogy az általa megtestesített javak és szolgáltatások iránt mekkora a kereslet. Például eltérő lehet a kereslet a különböző lakások iránt. Magyarországon jelenleg nagyfokú a jövedelmek differenciálódása a tíz évvel ezelőttihez képest. Ebből valószínűleg az következik, hogy nő a kereslet az átlagosnál olcsóbb és az átlagosnál drágább lakások iránt. Ugyancsak megnőtt a hely, a környezet jelentősége. Hasonlóan, az egyéb javak és szolgáltatások iránti kereslet; a bevásárlások eltérő módjainak előtérbe kerülése, vagy háttérbe szorulása; az árusítás technikájának változása jelentősen befolyásolhatja a különböző és eltérő helyeken lévő üzlethelyiségek iránti keresletet. Könnyen belátható, hogy a saját tulajdonú, vagy bér- irodaházak iránti kereslet is nagyon sok tényezőtől függ. Például az irodai munka technológiájának és technikájának változása megnövelheti az új, eleve ezek figyelembe vételével épített irodák iránti keresletet. Ugyanakkor a régebbiek iránti keresletet csökkentheti. Más szempontok miatt nagyon magasba szökhet régi, patinás épületek értéke, így ára és bérleti díja is. A kereslet és a kínálat oldaláról egyaránt különböző részekre oszlik az ingatlanok piaca. Például a lakóingatlanok, az ipari vagy kereskedelmi ingatlanok, sőt az üres telkek és az egyéb földpiacok is oszthatók az ingatlan nagysága, helye, a felépítmény jellege, a megközelíthetőség módjai és költségessége, vagy pl. a biztonság, stb.szerint. Mindezek a tényezők hatással vannak az ingatlanok iránti keresletre.


Az ingatlanbefektetés környezeti feltételei Gyakran követik el az elemzők azt a hibát, hogy egyáltalán nem, vagy nem kielégítő módon foglalkoznak a kínálat várható alakulásával. Pedig az érintett piaci szegmens azonosítása mellett az ott várható kínálat felmérése nélkül az ingatlanbefektetés nagyon bizonytalanná válik, vagyis részletes elemzés szükséges A jogi környezet A gyakorlat azt mutatja, hogy a piac vizsgálata az ingatlanbefektetés gazdasági feltételeivel és a gazdasági korlátokkal foglalkozik elsősorban. A jogi környezet elemzésének tárgya a jogi feltételek és környezet állapota és várható alakulása. Ha jogot vizsgáljuk, azt mondhatjuk, hogy az ingatlan meglehetősen bonyolult, összetett áru. Jogi szabályok és korlátozások egyaránt vonatkoznak magukra az ingatlanokra, azok tulajdonosaira, bérlőire vagy a jelzáloghitelt nyújtókra, továbbá a közöttük létező, vagy létesíthető viszony- és kapcsolatrendszerre. Megállapítható, hogy az ingatlanbefektetésnél nem elhanyagolható a tulajdonosok, vagy a befektetést megvalósítók gazdálkodó egységeinek megfelelő megválasztása. Nem közömbös, hogy pl. egyéni tulajdonúak, illetve, hogy kft-ék, vagy részvénytársaságok formájában ténykednek-e. A gazdálkodási formák megválasztását nagyban befolyásolják például olyan tényezők, mint a megfelelő tőke előteremthetősége, a jelzálogkölcsönök megszerzésének költségei és gyorsasága, vagy az adózás szempontjai. Az ingatlantulajdon általában az ingatlannal kapcsolatos különféle jogok együttesét jelenti. Ilyen jogok például a használatra és az eladásra vonatkozó jogok is. Az ilyen jogok mennyiségére és minőségére vonatkozó feltételeket (pl. a bérbe adhatóság feltételei, az elidegeníthetőség feltételei, a használattal kapcsolatosan esetleg meglévő korlátozások) az ingatlan értékelése során általában figyelembe veszik. Az esetleges korlátozások általában csökkentik az ingatlanok értékét. A vagyonhoz kapcsolódó tulajdonosi jogok korlátozása egyaránt lehet a következménye kormányzati intézkedéseknek vagy polgári jogi eljárásnak. Például a helyi szabályozás vonatkozhat építési tilalomra, csak bizonyos célú építkezéseket engedhet meg pontos kikötésekkel, stb. Vagy az ingatlannak más lehet a haszonélvezője és a tulajdonosa. A nyereséget, jövedelmet termelő ingatlanokra vonatkozó jogokat külön-külön is értékesíteni lehet. A nyereséget, jövedelmet termelő ingatlanokra vonatkozó jogokat külön-külön is értékesíteni lehet. Például a használat joga "eladható" a bérlőnek a bérleti díj ellenében. A bérleti szerződésben azonban a bérleti díj rögzítésén kívül még számos tényezőre kell kitérni, ilyenek egyebek mellett a bérleti díj változtathatósága, annak feltételei; a használat feltételei; a használattal járó különböző költségek viselése; a helyreállítás, vagy felújítás rendje és költségeinek viselése; stb. Nagyon fontos az ingatlanbefektetés szociálpolitikai vonalozásainak a vizsgálata is. Még abban az esetben is, ha egy adott ingatlanbefektetés a kereslet-kínálati és egyéb feltételek alapján kifizetődő lenne és annak jogi akadálya sincs, az érintett közösség hozzáállását is fel kell mérni és figyelembe kell venni. A pénzügyi környezet A tapasztalatok szerint az ingatlanbefektetéseket finanszírozni kell. A szükséges pénz saját forrásból hitellel vagy egyéb módon fedezhető. Mint a későbbiekben ezzel majd részletesen is foglalkozunk, jól működő piacgazdaságokban általában a két forrást együtt veszik igénybe. Általában elvárás, hogy az ingatlanbefektetések elég jövedelmet termeljenek mind a kölcsönforrások, mind a saját források "költségeinek" fedezésére. A kölcsönforrások költsége alapjában a mindenkori kamat. (Mint látni fogjuk, a hitelnyújtók ezt különféle címeken még igyekeznek kiegészíteni.) A saját források költsége az elvárt megtérülési ráta, ami más, hasonló kockázatú befektetések várható megtérülési rátáihoz közelít. Korábban a hitelek fix kamatozásúak voltak. Törlesztésük általában egyenlő havi részletek befizetésével történt. Ez szükségszerűen azt jelentette, hogy a lejárati idő elején (a lejárati idő gyakran volt akár 25-30 év is) a havi részletek túlnyomó része kamatfizetést jelentett, s csupán kis, esetleg szinte jelentéktelen része volt tényleges hiteltörlesztés. Az ilyen jelzáloghiteleket általában fix kamatozású, amortizálódó hitelnek nevezik. Egyes országokban az infláció felgyorsulása, illetve jelentős mértékben változó üteme miatt elterjedt a változó kamatozású és egyéb szempontból is változatos feltételrendszerű jelzáloghitelek folyósítása. Azokban az 52 Created by XMLmind XSL-FO Converter.

Az ingatlanbefektetés környezeti feltételei országokban, ahol megvan a bizalom arra, hogy az infláció ingadozása viszonylag kisebb mértékű lesz, fix kamatozású hiteleket is nyújtanak, ezek azonban 5-10%-ponttal drágábbak - magasabb kamatozásúak - a változó kamatozású hiteleknél. A változó kamatozású hitelek kamatainak változtatását általában előre meghatározott időszakokhoz, s emellett valamilyen irányadó kamatláb nagyságához kötik. Ilyen lehetne például Magyarországon az MNB alapkamatláb plusz X százalék. Függetlenül a konkrét megoldásoktól, a lényege ezekben a variációkban mindenütt a kamatváltozás kockázatának a hitelezőről az adósra való áthárítása. A kamatlábak természetesen nem csak növekedhetnek, de csökkenhetnek is. Ilyenkor a változó kamatok az adósok számára kedvezőbbek, sőt a viszonylag magas inflációs időben megállapított fix kamatoknál is előnyösebbek lehetnek. A nagyobb infláció és az ezzel járó nagyobb kamatláb emelkedés viszont az adósokat egyszerűen ellehetetlenítheti, csődhelyzetbe viheti. Ez tapasztalható jelenleg Magyarországon is ahol a deviza alapú hitelek törlesztő részletei jelentősen megnőttek az elmúlt évben (2010-ben). Pénzforrások különböző módokon keletkezhetnek. A tőkeáttétel miatt a saját források az ingatlanbefektetésekben általában kockázatosabbak, mint a hitelnyújtók által rendelkezésre bocsátott források. (A tőkeáttétel leggyakrabban használt mutatója az idegen források saját forrásokhoz viszonyított aránya: Adósság / Saját forrás.) Ez általában is abból következik, hogy a befektetés által termelt jövedelem kamatokra eső részét a teljes jövedelemből mindenkor le kell vonni, hogy a kamatot a hitelezőknek fizetni lehessen. A teljes jövedelem időbeni változásának mértékénél nagyobb az esedékes kamatok fizetésére levont összegek után megmaradó jövedelem változásainak mértéke. Például tegyük fel, hogy az időszakonként fizetendő kamat nagysága 50. Az első időszakban az összjövedelem 100; a másodikban 110, míg a harmadikban csak 90. Az első időszakhoz mért teljes jövedelemnagyság százalékban kifejezve a második időszakban 10% -kal nőtt, a harmadikban 10 % -kal csökkent. A maradvány viszont 20 % -kal nőtt és 20 % -kal csökkent a második illetve a harmadik időszakban. Belátható, hogy a tőkeáttétel - ez esetben a kölcsönvett tőke saját tőkéhez viszonyított arányának - növekedésével együtt a maradvány százalékos változásainak mértéke, tehát megállapítható, hogy a saját tőke kockázata jelentősen nagyobb lesz. De egy határon túl még a jelzálogra nyújtott hitelek kockázata is megnőhet, ha azok az ingatlanérték nagy, pl. 90 %-át teszik ki, amennyiben az ingatlanok ára valamilyen ok, vagy okok folytán jelentősen eshet. A fentiek miatt az ingatlanbefektetésekhez saját tőkét nyújtók általában a kölcsönökért fizetett kamatnál magasabb megtérülést várnak el, ami így érthető is. Logikus hogy a tőke - legyen az kölcsöntőke vagy saját tőke - általában azokra a területekre áramlik, amelyeken azonos kockázat mellett nagyobb az elvárható hozam. Érthető tehát, ha olyan piacokon, ahol ingatlan túlkínálat van, a bankok és más hitelezők vonakodnak jelzáloghitelt nyújtani ingatlanbefektetésekhez. Ha mégis nyújtanak, akkor általában magasabb kamatok ellenében, és alacsonyabb hitel / ingatlanérték mutatót kötnek ki. Ebből az is következik, hogy az elvárható megtérülések változásától függően az össztőkeváltozó hányada áramlik az ingatlanbefektetésekbe más befektetési lehetőségekhez képest. Adók és illetékek Hogy a tulajdonosok a vagyonukat illetően hogyan viselkednek, az bizony az adórendszertől is függ. Az ingatlanbefektetések nettó jövedelmét nagymértékben befolyásolják az adók és illetékek. Az adók általában a folyó, éves bevételeket csökkentik, de érintik a befektetés visszafordításából - leggyakrabban eladásából - származó jövedelmeket is. Utóbbinál általában az értékesítési bevételek bekerülési költségekkel csökkentett részét adóztatják. Az adót vagy az így nyert adóalap, vagy annak egy része százalékában fejezik ki, vagy az adóalapot a vállalati, illetve az egyéni jövedelemhez adják, s azokkal együtt a vállalati, vagy egyéni adókulcsok szerint adóztatják. Olyan időszakokban, amikor az inflációjelentős mértékű, a visszafordítással ingatlaneladással - szerzett nominális nyereség nem jelent mindig tényleges reális nyereséget. Előfordulhat, hogy az ingatlanok áremelkedése kisebb mértékű az infláció átlagos üteménél. Ilyen esetekben az ingatlan értékesítése reálisan veszteséget eredményez. Ezen összefüggések miatt jelentős mértékű infláció esetén előfordul, hogy nominális, de a válóságban reálisan nem létező jövedelmeket is megadóztatnak. Ennek elkerülésére viszont meglehetősen bonyolult adóztatási szabályokat kellene alkalmazni. A fentiek ellenére megállapítható azonban, hogy Magyarországon 2009-2010-es években az ingatlanhoz kapcsolódó vagyonterhek és illetékek jelentősen csökkentek. Az értékesítéssel, illetve vásárlással kapcsolatos egyszeri illetékek és egyéb - pl. ügyvédi - költségek is jelentősen befolyásolhatják a befektetések elvárt, illetve tényleges hozamait.


Az ingatlanbefektetés környezeti feltételei Világos, hogy a kormányok általában az adózott nyereség nagyságában, s végső soron az adók nagyságában érdekeltek. Az is tény, hogy a befektetők az adózott eredmények, vagy várható adózott eredmények alapján hoznak befektetési döntéseket, az adóztatás erőteljesen befolyásolja egyrészt az ingatlanok piaci forgalmát, másrészt az ingatlan beruházásokat - létesítéseket - is. Ezáltal jelentős hatással lehet egyes országok gazdasági konjunktúrájára és tőkeallokációjára egyaránt. Mivel az elmúlt időszakban az volt az eléggé egyértelmű tendencia, hogy a jólét növekedésével a fogyasztói kiadások egyre növekvő hányadát költötték ingatlanokra, az ingatlanbefektetéseket érintő döntések egyre fontosabbakká válnak. A potenciális ingatlan befektetőnek saját érdekében, a várható jövedelmek pontosabb előrebecslése céljából alapérdeke a vonatkozó adózási környezet, illetve a környezet várható alakulásának a nagyon alapos elemzése. Éppen ezért minden ingatlantulajdonosnak, aki be akarja fektetni ingatlanát alapvető érdeke, hogy az adózással, és a környezettel kapcsolatos szabályokat ismerje. Döntési kritériumok Az ingatlan befektetők különféle módszerek alapján hozzák meg döntésüket. Ezek a módszerek: • hagyományos értékelési módszer • diszkontált pénzáramlási modell • nettó jelenérték módszer • belső megtérülési rátán alapuló módszer A hagyományos értékelési módszerekhez a direkt összehasonlítások módszerét, a költségmódszert és a jövedelem-módszert sorolják. Az összehasonlítási módszer lényege az, hogy az ingatlan értékét nemrég eladott, hasonló ingatlanok árait figyelembe véve becsüljük meg. A költség-módszer abból indul ki, hogy a jelenlegi építési költségek alapján, továbbá az ingatlan állapotát és helyét figyelembe véve annak mostani elkészítése mibe kerülne. A jövedelem-módszer lényege, hogy a várható nettó jövőbeli pénzáramlások összegét diszkontálják, azaz kiszámítják annak jelenértékét egy megfelelő tőkésítési ráta alkalmazásával.(Ezeket a módszereket már részletesen korábban tanulták, de itt is megemlítjük őket) A diszkontált pénzáramlási modellek alkotják a döntési módszerek következő csoportját. Ezek abból az alapfeltevésből indulnak ki, hogy egy ingatlanbefektetés értéke megegyezik a jövőbeni pénzáramlások jelenértékével. (Valójában a fentebb említett jövedelem-módszer is ezen a feltételezésen alapszik! ) A nettó jelenérték módszer szerint a jövőbeni pénzáramlásokat olyan elvárt megtérülési rátákkal diszkontáljuk, amelyek a befektetések feltételezett kockázatosságát is figyelembe veszik. Ha a jövőbeli bevételek így számított jelenértéke meghaladja a kiadások jelenértékét, a befektetést elfogadhatónak tekintik. Ellenkező esetben a befektetési lehetőségről lemondanak, azt elvetik. A belső megtérülési rátán alapuló módszer szerint először ki kell számítani a belső megtérülési rátát. Ezt úgy kapjuk meg, hogy megkeressük azt a diszkontlábat, amelynek alkalmazásával a jövőbeni pénzáramlások számított jelenértéke éppen egyenlő a befektetés tényleges jelenértékével. Ha a belső megtérülési ráta magasabb, mint a hasonló kockázatú más befektetésekre elvárt hozam, a befektetés mellett szoktak dönteni. (Tananyagunk VIII. fejezetében részletezzük a pénz idő-értékszámítási tudnivalókat) Kockázat és nyereség Korábban is utaltunk már arra, hogy az elvárt hozamok összefüggésben vannak a befektetések kockázatának nagyságával. Ha ez az összefüggés ténylegesen és szorosan érvényesül, az ingtalnbefektetők is tudják, hogy az ígéretesen magas hozam általában magas kockázattal is jár. Ha ellenben nem érvényesül az említett összefüggés, akkor előfordulhat, hogy magas megtérülést lehet elérni kis kockázat vállalásával is, és megfordítva.


Az ingatlanbefektetés környezeti feltételei Természetesen következik a kockázat definíciójából (a kockázat egyenlő a várható hozamok varianciáinak, illetve szórásának nagyságával) hogy a vesztés és a nyerés valószínűsége kis és nagy kockázat esetén is azonos. A különbség csak a nagyságrendben van. Nagy kockázat vállalása esetén mind a nagy hozam, mind a nagy veszteség egyaránt lehetséges. Az ingatlan befektetők nagyobb része jellemzően kerüli nagy kockázatok vállalását, ami azzal magyarázható, hogy a nagy veszteség többet vihet el általános értelemben vett "jólétéből", mint amennyit a nagy nyereség hozzáadhat. Ennek ellenére az egyes befektetők különböző mértékben kockázatos befektetéseket preferálnak. Egyesek kockázatos, mások kevésbé kockázatos, ismét mások kockázat nélkülinek tekintett befektetéseket választanak. Abban az esetben azonban, ha a nagyobb kockázat általában nem járna nagyobb hozammal, az nem lenne logikus. Összefoglalás Ebben tanulási egységben láthatták, hogy a legfontosabb kérdés, hogy „megéri-e” az ingatlanbefektetés, mert az, sokszor függ a pénzügyi, jogi, adózási környezet feltételeitől is. Mindezek együttes elemzése alapján vonhatók le következtetések egy-egy ingatlanbefektetéssel kapcsolatos üzletre. Csak komplex módon lehet a kérdést vizsgálni. Önellenőrző kérdések, feladatok 1. Milyen döntési modelleket, kritériumokat ismer?


VI. rész - Az ingatlan befektetések finanszírozása Bevezető A különféle gazdálkodási tevékenységek, így az ingatlanbefektetések is gyakran valamilyen pénzügyi finanszírozás segítségével valósulnak meg, ezért a hallgatóknak részletesen meg kell ismerniük a hitelfelvétel lépéseit és következményeit.


16. fejezet - A jelzáloghitel jellemzői és feltételei Bevezető Ebben a tanulási egységben a hallgatók megismerik az ingatlan vásárlások pénzügyi finanszírozási lehetőségeit, és formáit. A tananyag elsajátítása után a hallgató képes lesz: • megérteni a jelzáloghitelezés lényegét, • megállapítani egy hitelfelvétel költségtényezőit, • kiszámolni a különféle kamatokat és hatásukat. Az ingatlanbefektetések nagy részét kisebb-nagyobb mértékben kölcsönök segítségével finanszírozzák. Erre egyik oldalról az ingatlanok természete, jellege ad lehetőséget. Az ingatlanok általában hosszú életűek, természetüknél fogva, vagy egyáltalán nem amortizálódnak (föld), vagy lassan amortizálódnak (építmények). Vagyis általában alkalmasak tehát arra, hogy a létesítésükre, vagy értéknövelésükre felvett kölcsönök fedezeteként, biztosítékként, azaz jelzálogként szolgáljanak. Az ingatlanbefektetések kapcsán felvett kölcsönök döntő része tehát jelzáloghitel. Indokolt ennél fogva ismertetni a jelzáloghitel fogalmát. Jelzálogszerződések A jelzálogszerződések gyakorlatilag a hitelező és a fedezet, a jelzálog közötti kapcsolatot részletezik. Mint már utaltunk rá, a jelzálogjog két válfaja fejlődött ki. Az egyik szerint a hitel nyújtásakor a jelzálog tulajdonosa is megváltozik, a másik szerint részint csak a visszafizetés kudarca esetén kerülhet erre sor. Létezik még az u.n. kezelésbe adás (deed of trust). Ennek az a lényege, hogy a tulajdonos átmenetileg egy harmadik, megbízott fél. Addig, amíg az adósság törlesztése rendben megtörténik, a tulajdonos jogilag a megbízott abból a célból, hogy a törlesztés elmaradása esetén a tulajdont a hitelnyújtóra átruházza, illetve a fizetések telesítése esetén az ismét az eredeti tulajdonoshoz kerüljön. A hitelszerződés, vagy a jelzálogszerződés érvényességéhez számos feltételnek kell megfelelni. Meg kell nevezni a tulajdonost és a hitelnyújtót. Jelezni kell, hogy a jelzálog pontosan mely kölcsönre nyújt fedezetet. Pontosan, részletesen kell leírni a jelzálogba adott ingatlant. Egyértelműen kell meghatározni azokat a feltételeket, amelyek esetén a szerződés érvényét veszti. A szerződést, a kölcsönt felvevőnek alá kell írnia, esetleg tanúztatni és hivatalos pecséttel is el kell látni. A jelzálogjog még egyéb előírásokat is tartalmaz, például a jelzálog-ingatlan kezelésére, a jelzálog újabb kölcsönökre való kiterjesztésére, stb. vonatkozóan. A szerződés elkészítésénél a megfelelő jogi ismeret nélkülözhetetlen. A jelzáloghitelezés feltételei A jelzáloghitelezés feltételeit szerződésben határozzák meg, amelybe a kamatlábtól kezdve a törlesztő részen keresztül a kölcsönnel kapcsolatos fizetéseket pontosan rögzítik. A kamatláb nagyságát a múltban jellemzően az egész lejárati idő tartamára azonos szinten állapították meg. Magas és jelentős mértékben ingadozó inflációs ráta esetén az ilyen kamat megállapítás mind a hitelt nyújtók, mind a hitelt felvevők számára nagy kockázatot jelent Emiatt az utóbbi évtizedekben kialakították a változtatható kamatlábú jelzáloghitel konstrukciókat, amelyek a kockázatot gyakorlatilag a kölcsönt felvevőre hárítják. A lejáraton azt az időt értjük, amely alatt a kölcsönt kamataival együtt vissza kell fizetni. A lejárati idő, a kamatláb és a K/É nagyságával egyetemben, meghatározza a törlesztő részletek nagyságát. Emiatt gyakran törvényesen szabályozzák, hogy különféle befektetések esetén mekkora a legmagasabb megengedett szintjük. Az esedékes kamat és kölcsön törlesztésének módját és ütemezését szintén előre rögzíteni kell. Ez egyrészt a szerződő felek érdeke, másrészt adóvonatkozásai is lehetnek. (A kamatfizetés általában költségként számolható 57 Created by XMLmind XSL-FO Converter.

A jelzáloghitel jellemzői és feltételei

el, még az alapösszeg törlesztését nem lehet költségként elszámolni.) Különösen a lakásokra felvett jelzáloghitelek törlesztését a leggyakrabban havi egyenlő részletek befizetésével szokták megoldani. Ez általában úgy történik, hogy előre kiszámítják az összes fizetendő kamatot, amit hozzáadnak a kölcsön összegéhez. Az így kapott eredményt elosztják a lejárati periódus hónapjainak számával. A kapott viszonyszámmal szorozzuk a teljes összeget, s így kapjuk az esedékes havi részösszegeket. Természetesen, ahogy gépjárműhiteleznél, úgy egy lakásvásárlásnál is használják a lízingkonstrukciót, kell tudni róla, hogy ilyen is van, de ingatlannál ritka. Előfordul azonban, hogy a lakáshiteleknél, de különösen a nem saját lakásbefektetésekre felvett hiteleknél a törlesztés és a kamafizetések nem egyenlő részletekben történnek. A pontos ütemezésben való előzetes megállapodás s annak megfelelő rögzítése azonban elengedhetetlen. A hitelek és speciális kölcsönfeltételek A jelzáloghitelek nyújtásakor a kölcsön alapösszegére megállapított kamatok mellett a kölcsönt felvevőkre egyéb díjak, esetleg büntetések fizetését is kiróják. A finanszírozás költségei közé szokták sorolni a kölcsön szervezésének egyszeri díját, az értékelési, nyilvántartási, felügyeleti, tulajdonbiztosítási stb. költségeket. E költségek egy része a kölcsönnel, más része a tulajdonszerzéssel kapcsolatos. Előfordul, hogy a hitelt korábban visszafizetik, és ezért is büntetés jár. Az ütemezés előtti törlesztés miatti „büntetések” is számottevők lehetnek. Az ingatlannak lejárati időszakon belüli eladása esetén, vagy olyankor szokott ütemezés előtti törlesztés előfordulni, ha valamilyen ok folytán a befektető számára jobb befektetési lehetőségek adódnak. (Ezek különösen szembetűnőek lehetnek olyan időszakban, amikor jelentősek a kamatváltozások. A kamatláb csökkenése, vagy várható csökkenése esetén az adós jobban jár, ha fix kamatozású kölcsönét idő előtt visszafizeti, s az ehhez szükséges összeget alacsonyabb kamatozású új kölcsön felvételével finanszírozza.) A jelzálogra kötött biztosítást is megkövetelhetik a hitelnyújtók. A biztosítási díj - még ha nem is túljelentős szintén növelheti a kölcsön effektív költségeit. Ezért ezzel és az említett egyéb költségekkel és díjakkal is számolni kell, amikor a befektetések várható hozamát igyekszünk megbecsülni. Az éves kamat nagyságának számítása és deklarálási kötelezettsége Miután a hitelnyújtás során az alapösszegre megállapított kamatláb mellett egyéb költségeket is terheltek, a valójában ténylegesen fizetett kamatok azok beszámításával a névlegesen közöltnél magasabbak voltak. Más "trükköket" is használhattak a hitelt nyújtók. Például évi kamatláb alapján számolt kamatot év közben, több részletben is fizettetve már kamatos kamatokhoz is juthattak. Emiatt például az Egyesült Államokban kötelezővé tették az évi kamatláb nagyságának közlését úgy, hogy számításának módját - milyen nem kamatként felszámított költségeket is kell figyelembe venni; hogyan kell értékelni az évenkéntinél gyakoribb részletfizetéseket, vagy a lejárati időszak elején felszámított egyszeri díjakat - szintén kötelező jelleggel szabályozták. Magyarországon is kötelező a teljes hiteldíj mutató (THM) közzététele minden hitelnél. Teljesen jó megoldást azonban ezen a módon sem lehet biztosítani. Részben azért nem, mert minden költséget mégsem szoktak figyelembe venni, részben, mert azok felmerülési ideje előre nem látható - gondoljunk például a határidő előtti törlesztéssel járó „büntetésre” - s emiatt nem is kalkulálható pontosan. Összefoglalás Ebben tanulási egységben megtanulták a jelzáloghitelezések alapjait, és a kölcsönszerződések megkötésének körülményeit. Megállapítható hogy a bankok és a kölcsönfelvevők szerződésben rögzítik a kamatlábat, a törlesztés nagyságát, idejét és egyéb feltételeket is. Megismerték a változó kamatozású jelzáloghiteleket is. Önellenőrző kérdések, feladatok 1. Ismertesse, hogy mi szerepel a jelzálogszerződésben.


17. fejezet - Speciális jelzáloghitelek Bevezető Ebben a tanulási egységben a hallgatók megismerik, hogy a legáltalánosabb jelzáloghitelek mellett, milyen egyéb finanszírozásokat lehet igénybe venni. A tananyag elsajátítása után a hallgató képes lesz: • bemutatni a hazánkban kialakult speciális jelzáloghiteleket • és értékelni annak jelenlegi helyzetét. A változó kamatozású jelzáloghitelek Ezek a jelzáloghitelek akkor válnak szükségessé, ha az infláció mértéke jelentőssé válik és ütemének ingadozása is számottevő. Ennek ugyanis hatása van a nominális kamatlábak nagyságára és változásának mértékére, ami szintén számottevővé válik. Fix kamatozású jelzáloghitel esetén a piaci nominális kamatlábak növekedése az adósnak, csökkenése pedig a hitelt nyújtónak kedvez. Az infláció által kiváltott nominális kamatláb-változások a jelzáloghitelek hosszú lejárati ideje miatt azonban biztonsággal előre nem becsülhetők, ezért mindkét fél számára jelentős kockázatot hordoznak. A kamatlábak változtathatóságának idejét és mértékét általában előre meghatározzák, illetve a mértékét valamely piaci kamatláb változásához kötik (Például a fix kamatláb, vagy a rövid lejáratú, 3 vagy 6 hónapos állampapír.) A változtatható (változó) kamatozású jelzáloghitelezés számos válfaja közül a legjellemzőbbek a következők: • A változó kamatozású és fokozatosan növekvő részletű hitelek elsősorban a fiatalok számára tűnhetnek vonzónak, akik viszonylag kisebb kezdeti jövedelmük fokozatos növekedésére számítanak. Ad abszurdum még az is előfordulhat, hogy az első egy-két évben még az esedékes kamat fedezetére sem elég a törleszőrészlet. Természetesen az ilyen konstrukciókban a törlesztő részlet erőteljesen növekszik, s a kamatterhek is meglehetősen nagymértékűek. Mivel a kamatláb ez esetben is változik, e konstrukció kockázata infláció esetén különösen megnő mindkét fél számára. • Az infláció mértéke szerint változó kamatozású hitel a hitelező számára biztosít teljes védettséget az inflációval járó veszteség ellen. Mivel ebben a konstrukcióban - mint erre már többször utaltunk - a törlesztő részletek túl gyors ütemben is emelkedhetnek, az adósok védelmében azt maximálni is szokták. A fennmaradó részeket ebben az esetben a kölcsön alapösszegéhez adják, ami tovább növeli az adósságot és a rá eső kamatokat. Látható, hogy a törlelsztőrészlet maximálása nélkül az adós számára, azzal pedig már a hitelt nyújtó számára is túlzott a kockázat. • Az újratárgyalt, vagy görgetett kamatozású hitel nyújtásának az a jellemzője, hogy a kamatlábak és a törlesztő részletek változtatása viszonylag ritkábban, például 3-5 évente történik, mégpedig újratárgyalás, új szerződés alapján. Az újratárgyalás pontos feltételeit azonban előre kell rögzíteni, hiszen ellenkező esetben a kockázat mindegyik fél számára becsülhetetlenné válhat. A változó kamatozású jelzáloghitelek jogilag jól szabályozott konstrukciók, s adóvonatkozásaik sem jelentenek különösebb komplikációkat. A befektetés megtérülésének számításához szükséges jövőbeni várható pénzáramlások becslését azonban megnehezítik, s ezzel mind a hitelezőnek, mind az adósnak nehézségeket okozhatnak. Az infláció növekedése a nominális évi kamatlábak hasonló, szinte azonos mértékű növekedésével jár. A kamatos kamatszámítás miatt azonban ennél nagyobb ütemben nő a jelzáloghitel konstans, vagyis a fizetendő részletek összege. Ha feltételezzük, hogy az adós nettó jövedelme az inflációval és a nominális kamatlábbal azonos ütemben növekszik, akkor ebből a jövedelemből egyre nagyobb részt kellhet törlesztés és kamatfizetés céljára elvennie, tehát könnyen válhat fizetésképtelenné. A fő kockázatot tehát az adósok viselik. A bankok a nominális kamatlábcsökkenéssel járó kockázatot jó portfólió gazdálkodással semlegesíteni tudják, de egyéb terheiket a hitelezőkre hárítják. 59 Created by XMLmind XSL-FO Converter.

Speciális jelzáloghitelek

Egyéb speciális jelzáloghitelek A speciális jelzáloghitelek között a következő eset az, amikor közvetlenül az eladó és a vevő közötti jelzáloghitel-viszonyt jön létre. A vevő, aki nem képes a teljes vételár kifizetésére, saját váltót állít ki az eladóra, mint kedvezményezettre. Ebben szintén részletezni kell a törlesztési és kamatfizetési feltételeket. Amennyiben a vevő ezeket nem teljesíti, az eladónak joga van az ingatlanon, mint jelzálogon érvényesíteni követelését. Az eladó és a vevő közötti szerződéstől függően a követelést csak a tartozás mértékében lehet érvényesíteni, vagy az ingatlan teljes egészében visszakerülhet a volt eladó tulajdonába. Egy még másik elterjedt konstrukció szerint egy előre meghatározott idő eltelte után a teljes vételárat ki kell fizetni. Ennek is legalább két válfaja lehetséges. Az egyik szerint az eladáskor a fizetés idején esedékes jövőbeni árat állapítják meg. A fizetés idején ezt az árat kell megfizetni, az addig eltelt időszakban pedig az arra esedékes kamatokat. A másik megoldás szerint az ár az adásvétel időpontjára vonatkozik. Ebben az esetben a végső fizetés időpontjáig egyenlő, törlesztést és kamatot is tartalmazó részleteket köteles a vevő fizetni. A végső összeget úgy számítják, hogy az addig fizetett törlesztéseket az eladási árból levonják. Ugyanazon ingatlant, amely már jelzálogként szolgál egy régebbi hitel fedezetére, újabb hitel fedezetére is felhasználhatnak. Ezt a hitelt nyújtók általában csak akkor fogadják el, ha a régebbi kölcsönöket részben már törlesztették, vagy egyébként is az ingatlan értékébe az újabb kölcsön még belefér. Természetesen a nagyobbá váló kölcsön / érték (K/É) hányados miatt nő a kockázat, ezért általában magasabb kamatot is számítanak fel. Ez a megoldás olyankor lehet előnyös a saját tőkét befektetőknek, amikor újabb kedvező befektetési lehetőségek adódnak. Ilyenkor a második jelzálogkölcsön igénybevételével - ami régebbi befektetéseiknél a tőkeáttétel növekedését jelenti - újabb ingatlanokba tudnak befektetni és azokban tulajdonosi jogokat szerezni. Egyes feltételek mellett a tulajdonosoknak érdekük lehet jövedelemtermelő ingatlanok eladása és ezzel együtt kötött megállapodás szerinti lízingje. A befektetők olyankor fogadnak el ilyen konstrukciókat, ha a lízingszerződés viszonylag hosszabb időre biztosít a számukra biztos és elégséges pénzjövedelmet. A jövedelmekben és/vagy az ingatlan eladásakor realizált árbevételben való részesedés a hitelnyújtás előforduló feltétele. Ilyen esetekben a kölcsönt felvevő befektető hozzájárul ahhoz, hogy a jelzáloghitelt nyújtó a működés során keletkezett jövedelemből, és/vagy az ingatlan eladásakor elért árbevételből bizonyos százalékos arányban részesedjen. Utóbbi az osztott értéknövekedésű kölcsön. Az előzőeken kívül olyan megoldások is szokványosak, hogy eladáskor az eladó nem egyenlíti ki jelzálogtartozását, ha e kölcsön feltételei kedvezőbbek, mint a jelenleg elérhetők. A vevő ilyen esetekben szintén jelzáloghitelt vesz fel az eladótól, s az eladó a vevő által fizetett részletekből fedezi az általa fizetendő összeget. Bizonyos esetekben mindketten jól járhatnak. Összefoglalás Ebben tanulási fejezetben megtanulták, a speciális jelzáloghitelezések alapjait, és az ilyen kölcsönszerződések megkötésének körülményeit. Megismerték a változó kamatozású jelzáloghiteleket is. Megállapítottuk, hogy a bankok és a kölcsönfelvevők szerződésben rögzítik a különleges feltételeket, amelyekkel esetleg minden fél jól járhat. Önellenőrző kérdések, feladatok 1. Ismertesse, hogy mi szerepelhet a változó kamatozású hitelszerződésben.


VII. rész - Az ingatlangazdálkodás néhány nemzetközi jellemzője Bevezető Ebben a fejezetben bemutatjuk az ingatlan gazdálkodás folyamatát, mely ismeretek jelentős részét a 90-es években vettük át a fejlett nyugati piacgazdasággal rendelkező országoktól. Továbbá bepillantunk néhány külföldön alkalmazott módszerbe és a Facility Manager-be, valamint röviden megvizsgáljuk három hasonló ország (Lengyelország, Csehország és Magyarország) ingatlan-gazdálkodásának alakulását az elmúlt 20 évben.


18. fejezet - Az ingatlangazdálkodás külföldön Bevezető A tanulási egységben a hallgatók részletesen megismerik a külföldön használt különféle ingatlan-gazdálkodási modelleket. A tananyag elsajátítása után a hallgató képes lesz: • bemutatni a külföldön kialakult ingatlangazdálkodást • és értékelni és összehasonlítani annak jelenlegi helyzetét. A német modell A hitelfedezettel történő lakás-lakóház építés finanszírozására újabban Magyarországon is bevezetésre szánt konstrukció az elsősorban Németországban nagyon elterjedt u.n. Bauspar modell. Ennek az a lényege, hogy a kölcsönök folyósítása kölcsönalapból történik. A kölcsönalap egyrészt a leendő tulajdonosok elő takarékossági befizetéseiből, a betétek után felgyülemlett kamatokból; másrészt a már folyósított kölcsönök után fizetett kamatokból és törlesztésekből; harmadrészt az elő takarékossággal befizetett összegek bizonyos százalékában, vagy egyéb módon megállapított állami hozzájárulás (támogatás) összegéből képződik. Új tagok belépésével, a folyósított hitelek törlesztésével az alap „önfenntartóvá” válik. Természetesen meg kell szabni, hogy az igénybe venni tervezett hitel hány százalékát kell előtakarékoskodással felhalmozni, még abban az esetben is, ha a konstrukció már működik. Indulásához állami hozzájárulásra, vagy egyéb idegen forrásra is szükség lehet. Már működő konstrukció esetén az elő takarékosság kölcsönhöz viszonyított aránya 50 százalék körül alakul. A modell lehetővé teszi, hogy a betétek és a kölcsönök is fix kamatozásúak legyenek. A piaci kamatlábak változása miatt a résztvevőket nem éri hátrány, hiszen amit nyernének vagy veszítenének betétesként, azt kölcsönfelvevőként visszafizetik, vagy megkapják. Egyes vélemények ellenére az alkalmazott kamatlábak magas inflációs ráta esetén a piaci kamatok szintjétől mégsem szakadhatnak el tartósan és jelentős mértékben. Magas infláció és alacsony betéti kamatok esetén ugyanis nagyon meghosszabbodna az elő takarékossághoz szükséges időszak, másrészt a kölcsönök után fizetett törlesztések és kamatok reálisan elértéktelenednének. Az alap tehát szükségszerűen folyamatosan szűkülne. (Az első időszakban viszont a bankok gazdagodhatnának a beadott pénz magas kamattal való befektetése révén!) Az említett és más speciális konstrukciók bizonyos esetekben és helyzetekben jótékony hatásúak lehetnek. Újszerűségük, nem „bejáratott” jellegük miatt azonban számos buktatót tartogathatnak. Ezért esetükben mind a hitelt nyújtók, mind a befektetők számára fontos, hogy alaposan átgondolják és ellenőrizzék az alábbiakat: • Mi az ilyen konstrukciók pontos működési mechanizmusa és rendje? • Milyen hozamra lehet számítani adózás előtt és után? • Milyen adózási kérdések merülhetnek fel az ilyen konstrukciók kapcsán például fizetésképtelenség esetén, vagy milyen sajátos adózási problémák keletkezhetnek? • Milyen a konstrukciók jogi szabályozottsága? Nem sértenek-e törvényeket, érvényes rendeleteket? • Milyen esetekben lehet előnyös az ilyen konstrukciók alkalmazása? Korábban többször esett már szó arról, hogy az ingatlanbefektetések egyik jellegzetessége hogy finanszírozásuk nagymértékben kölcsönök felvételével oldható meg. A kölcsön igénybevétele egyes befektetéseknél gondoljunk például lakások, családi házak vásárlására - nemcsak lehetőség, de egyben kényszerűség is. A leendő tulajdonosok egy összegben nem képesek kifizetni a megvásárolt ingatlan vételárát.


Az ingatlangazdálkodás külföldön

Előfordul az is, hogy lehetőség lenne a teljes vételár azonnali, saját forrásból alkalmazott kifizetésére, de a leendő tulajdonos mégis jelzálogkölcsön felvétele mellett dönt. A nem saját használat révén jövedelmet termelő ingatlanokba való befektetésekre specializált vállalkozók és cégek azonban általában saját finanszírozásra is képesek. Kölcsönök igénybevételével azonban ilyen esetben is nagymértékben bővíthetik azon ingatlanok körét, amelyekre tulajdonosi jogokat szereznek. Elégséges indok ez a kölcsönnel való finanszírozásra? Bizonyára nem, hiszen az adósságnak az ingatlan értékéhez viszonyított növekedése a befektető kockázatát is megnöveli. Az ingatlanhasznosításból befolyó bevételek valamilyen okból bekövetkező csökkenése ilyen helyzetben hamarabb teheti a befektetőt fizetésképtelenné. A nagyobb kockázat következtében pedig megnő a saját tőkéhez viszonyított elvárt hozam mértéke is. Azt ugyanis más, hasonló kockázattal járó befektetési lehetőségek hozamához igazítják. Ebből az következik, hogy a kölcsönnel való részbeni finanszírozás, azaz a tőkeáttétel csak akkor lehet előnyös, ha a saját tőkére vetített hozam magasabb, mint a teljes befektetésre vetített hozam. Ennek pedig az a feltétele, hogy a teljes befektetésre vetített hozamráta nagyobb legyen, mint a kölcsönvett eszközök tényleges költségrátája. Mint erről már volt szó, azt, hogy a saját tőkére vetített hozamnak mennyire kell meghaladnia a teljes befektetésre vetített hozamot, azt az utóbbira vonatkozó kockázat és a saját tőkére vonatkozó kockázat közötti különbség határozza meg. Emiatt a teljes befektetés és a saját tőke kockázatának elemzése és összevetésük egyaránt fontos feltétele a befektetési döntések, valamint a finanszírozási döntések előkészítésének és folyamatának. Az értékpapírok szerepe az USA jelzáloghitelezésében A szakirodalmak szerint az életszínvonal növekedése az utóbbi évtizedekben együtt jár a személyes fogyasztáson belül a lakáscélra fordított jövedelmek arányának növekedésével. Ezt illusztrálja például, hogy az USA-ban 1987-ben a fogyasztói árak alakulását kifejező index számításánál a lakáscélú kiadások részaránya a teljes fogyasztói kiadásokon belül 42.7 százalékkal szerepelt, és az óta is hasonló nagyságrendű. Ha szem előtt tartjuk, hogy ingatlanokra - földekre és felépítményekre egyaránt - a gazdálkodásban, a kultúrában, a honvédelemben, stb. is szükség van, s hogy létesítésük, megvásárlásuk finanszírozásában a jelzálogkölcsönök milyen szerepet játszanak, nem tűnik lehetetlennek. Még ha meglepő is lehet, hogy az USAban a ’80-as évek végén a teljes jelzáloghitelek állománya (még nem törlesztett összege) közel kétszerese volt annak, mint amivel amerikai állampolgároknak, amerikai vállalatok, vagy a külföld tartozott. A múltban a pénzügyi elemzők a pénzügyi piacok e részével mégis kevésbé foglalkoztak. A részvénytársaságok által kibocsátott adósság-igazolások (értékpapírok) elemzése izgalmas feladat volt, hiszen azokkal aktívan kereskedtek, s árfolyamaik is gyakran változtak. Ugyanakkor a jelzáloghitelek különösen értéknagyságukat tekintve eltérőek (nem standardizáltak) voltak, s ezek folyósításához helyi pénzintézetek helyi ismeretére volt szükség. Az Amerikai Egyesült Államokban az elmúlt 40-50 évben azonban jelentősen megváltozott a helyzet. A lakó- és egyéb ingatlanbefektetéseknek a nemzetgazdaságban játszott fontos szerepét felismerve a központi kormány közvetlenül és erre a célra létesített intézményeken keresztül kiterjesztette az ingatlanbefektetésre felvett kölcsönök visszafizetésének biztosítás útján történő garantálását. Ennek nyomán magánbiztosító társaságok is felismerték a jelzáloghitelek biztosításában rejlő üzleti lehetőségeket, s ez által e kölcsönök biztosítása meglehetősen általánossá vált. Az USA kormánya ugyancsak intézmények létrehozásával és a törvényi feltételek megteremtésével elősegítette, és ösztönözte nagy jelzáloghitel alapok (kezelők) kialakulását. Ezek az alapok sokféle feltételű és lejáratú jelzáloghitelt összpontosítottak nagy értékekben. Az így megvalósult befektetésekben el lehetett érni egy előre viszonylag jól becsülhető és egyenletes bevétel-ütemezést, ami ráadásul még biztosított is volt. A két folyamat együttesen azt eredményezte, hogy a jelzáloggal fedezett saját váltókat (adósságbizonylatokat) azok kedvezményezett¬jei a pénzügyi piacokon a vállalati és kormánykötvényekkel versenyezve el tudják adni. A jelzáloghitelek „értékpapírosításának” nagyon sok lehetséges módja van. Ezek között két alapvető megoldás terjedt el.



Az első megoldás szerint az alapok adott értékrészeit képviselő értékpapírok megvásárlásával pontosan az így szerzett tulajdonosi hányadnak megfelelő arányban lehet részesedni a befolyó törlesztő részletek által képzett bevételből. Az esedékes bevétel-részt az alapok a befolyással azonos ütemezésben, például havonta utalják át az értékpapírok tulajdonosainak (bevétel-továbbadó értékpapírok). A másik szerint az alapok létesítését nem egyszerűen csak kezelés céljából, hanem már tényleges befektetésként, nagyobb kockázatot vállalva valósítja meg. Természetesen a várható jövőbeni pénzáramlásokat megbecsülve az értékpapír vásárlóinak már egy fix, illetve előre pontosan meghatározott változtatható jövedelmet ígér. Ezáltal az ilyenfajta értékpapír a vállalati kötvények jellegzetességeivel rendelkezik, a piacokon kötvényként kezelhetik. A forgatható értékpapír újszerű és nagyon hasznos technikát jelent a jelzáloghitelezésben, amire egyre inkább szükség is van. A helyi ismeretek szükségessége ezen a piacon az értékpapírosítás nélkül korlátozza egyes pénzforrások finanszírozásba történő bevonását. Biztosítási és nyugdíjalapok, de más pénzügyi intézmények, sőt ipari és szolgáltató vállalatok is igyekeznek bővíteni, szélesíteni befektetési portfóliójukat az ingatlanpiacon is. Számukra, valamint a kisbefektetők számára ezt a jelzáloghitelek értékpapírosítása teszi lehetővé azzal, hogy a jelzáloghiteleket a nyílt, s gyakran a szervezett piacokra viszi. Egyelőre azonban az látszik, hogy különböző okok miatt ezek a piacok még nem feltétlenül elég hatékonyak és likvidek. A piaci hatékonyság és a likviditás növelése érdekében szükség van arra, hogy e piacokon a kormány közvetlenül vagy közvetve aktív szereplővé váljon. A sikernek a biztosítás és az alapok szervezésének állami támogatása mellett ez egy következő, fontos alapfeltétele. Mit is jelent a „Facility Manager” (FM) Külföldön az ingatlangazdálkodásban gyakran az egész tevékenységre használják a „Facility Manager (FM) kifejezést. Vagyis egy vállalat teljes ingatlanvagyonának szakszerű, komplex gazdálkodását jelenti új technikák bevezetésével. Itt többféle céltudatosan végzett tevékenységről van szó, amelyeket sorba szedve a röviden következőket állapíthatjuk meg. • A munkahelyi, tulajdoni környezet teljes vertikumát átfogó szervezést, irányítást jelent, ingatlangazdálkodásban, amelynek középpontjában az ember és a hatékonyság, vagyis a nyereség van.

az

• A FM az épületekkel, területekkel és az épületekhez kapcsolódó műszaki/gazdasági folyamatokkal való gazdálkodás, e folyamatok irányítása, színvonaluk és teljesítményük mérése, a hatékony gazdálkodás céljából. • Abból kell kiindulni, hogy „mink van, hol van, hogy van, mennyibe van?”Ha ezekre a kérdésekre tudjuk a választ, akkor már hozzákezdhetünk a hatékony ingatlangazdálkodáshoz. Miért is alakult ki az FM? A választ a következő okokkal lehet magyarázni: • egyre több szakmai szereplő: ingatlangazdálkodók, szolgáltatók, felhasználói szervezeti egységek, stb. • az élettartam-költség fogalmának fontossága – de senki sem tudja, valójában ez mit jelent • sokkal inkább követő (tüneti) mint megelőző (preventív) az ingatlankezelés gyakorlata • mind nagyobb érték a szellemi munka – a jó munkahelyi légkör = versenyképesség • mindezek új szereplők és megoldások felbukkanását segítették elő • egy vállalat, mérleg szerinti vagyonának általában 25–60 százaléka is kapcsolódhat –30 százalékos megtakarítás érhető el a tapasztalatok szerint, ha az FM a teljes gazdálkodás részeként működik. FM alkalmazásának céljai



• Az adott cég vagy vállalat a saját tevékenységére tudjon összpontosítani, pontos eszközöket adjon a pontosan nagyobb alkalmazkodó képességét és flexibilitását, egyetlen kézbe fusson össze az eszköz- és szolgáltatásgazdálkodás. • ökkentése, növelje a gazdálkodás átláthatóságát. • A legmodernebb eszközöket és technikákat alkalmazza a házimunka helyett és gazdaságilag vezérelt professzionális tevékenységet folytasson. • Vállalaton belül szabványosítsa a gazdálkodás szolgáltatásait, szükségleteiket leginkább kielégítő színvonalú szolgáltatások, jobban szűrje meg a felhasználói igényeket, tudja pontosabban, hogy mit akarnak a felhasználók. Összefoglalás Ebben a részben megismerték az ingatlangazdálkodás néhány külföldi módszerét és a Facility Manager-t. Láthatták, hogy külföldön is a hitelalapú ingatlangazdálkodás folyik. Önellenőrző kérdések, feladatok 1. Milyen külföldi ingatlangazdálkodási modellről tanultak?


19. fejezet - Néhány közeli ország ingatlanpiaca Bevezető Ebben a tanulási egységben a hallgatók megismerhetik, hogy a Magyarországhoz hasonló országokban (pl. Csehországban, Lengyelországban) mi a helyzet az ingatlanpiacon, mi működteti és hogyan alakul az ingatlanpiac. A tananyag elsajátítása után a hallgató képes lesz: • leírni néhány ország ingatlangazdálkodását, • megállapítani annak lényegét, előnyeit, hátrányait. Az ingatlanpiacot befolyásoló tényezők külföldön A tapasztalatok szerint az általános - és korábban már tanult- okok mellett következő tényezők határozzák meg külföldön az ingatlanpiacot: • A kínált ingatlanok mennyisége és minősége • Az ingatlan mennyiségének rövid és középtávú alakulása • Gazdasági - társadalmi rendszer • A kereslet alakulása • Az árak és bérleti díjak Ha részletesen megvizsgáljuk, akkor láthatjuk, hogy a piacot befolyásoló tényezők között elsősorban a kínált ingatlanok mennyisége és minősége jöhet számításba. Ez függ a már rendelkezésre álló állománytól, valamint annak várható - elsősorban viszonylag rövid, esetleg középtávú, azaz néhány éves - alakulásától. A felkínált mennyiség általában függ egy-egy ország nagyságától és gazdasági fejlettségétől. A minőséget az ingatlanok egy részénél elsősorban természeti adottságok befolyásolják (pl. a föld termelőképessége), más részénél elsősorban az illető ország gazdasági fejlettségének a foka (pl. egy gazdaságilag fejlettebb országban valószínűleg több a jó minőségű lakóépület - példa erre Csehország - vagy hivatali épület és üzlethelyiség). A minőségi összetétel az utóbbi részénél azonban számos más tényezőtől, például a társadalom belső tagolódásától is függ. Ha nagyok az egyes rétegek közötti jövedelemdifferenciák, nagy valószínűséggel jelentősek lesznek a minőségi különbségek a lakáscélú ingatlanokban és az üzlethelyiségekben is. A kínált mennyiség rövid és középtávú alakulása nagymértékben függ a gazdasági konjunktúra alakulásától. A fellendülés általában a létrehozott ingatlanok mennyiségének jelentős növekedését is jelenti, míg a gazdasági pangás vagy visszaesés nem jár ezen ingatlanok mennyiségének a számottevő növekedésével. A kereslet alakulása- a mennyiséget és minőséget egyaránt számításba véve - szintén függ az adott ország nagyságától és gazdasági fejlettségének szintjétől is. A kereslet szerkezeti összetételére pedig ugyancsak hatással van a társadalom belső tagolódása. Jövedelem és vagyon tekintetében erőteljesebben differenciált társadalomban bizonyosan a kereslet is erősebben szegmentált lesz a minőségre vonatkozó igényekben is. Valószínűsíthető továbbá, hogy a gazdasági fellendüléssel együtt az ingatlanok egy része iránti kereslet is megnő, míg pangás vagy visszaesés idején a kereslet nem nő számottevően, esetleg csökkenhet is. Ezt mutatja pl. a jelenlegi magyarországi helyzet is. Az ingatlanpiacok alakulását - élénkségét és változásait általában is - nagymértékben befolyásolják a jogi környezet, a pénzügyi környezet és feltételek, valamint az adózási és illetékekkel kapcsolatos környezet és szabályozások, de ezeket már részletesen ismertettük. Gazdasági - társadalmi rendszer. A három országban mintegy negyven éven keresztül gyakorlatilag államosított tulajdonú, központilag tervezett gazdaság funkcionált. Azzal együtt, hogy bizonyos történelmi és 66 Created by XMLmind XSL-FO Converter.

Néhány közeli ország ingatlanpiaca

kulturális különbözőségek ebben az időszakban is jelentős eltéréseket eredményeztek, a társadalmi - gazdasági környezet egyes elemei gyakorlatilag azonosak voltak, s ezek egyaránt számottevőek a piacgazdaságra való áttérés során, s így az ingatlanpiac átalakulásában is. Az árak és bérleti díjak kezelése a piacgazdaságoktól gyökeres eltéréseket eredményezett a vizsgált országokban a 90-es évek előtt. A központilag államosított, vagy később az állam által épített és állami tulajdont képező lakások bérei mesterségesen alacsonyak voltak. Ez egyrészt az egy főre eső jövedelemhez viszonyítva a lakóterületek iránti túlzott igényeket generált, hiszen azok tényleges költségeit a bérből nem érzékelték, velük azokat nem fizették meg. Az igények rohamos növekedése oda vezetett, hogy a kormányok nagy lakásépítési programokat indítottak el és valósítottak meg, miközben a már meglévő, vagy létrehozott állomány megfelelő szintű üzemeltetésére, s főleg karbantartására már nem maradt anyagi lehetőség. Ez a lakáscélú épületek állományában az állag romlásához, gyakran nagyfokú leromlásához vezetett. Az 1990 előtti időszakban a gazdasági - társadalmi rendszer az ingatlanpiaccal szoros kapcsolatban álló jogi szabályozásra és intézményekre is jelentős, de a három vizsgált országban eléggé eltérő hatással volt. Úgy tűnik, hogy Csehországban a korábban létezett ingatlan nyilvántartást gyakorlatilag megsemmisítették. Bár kisebb mértékben, de hasonló állapotok alakultak ki Lengyelországban is. Ugyanakkor Magyarországon az ingatlan nyilvántartások jól felhasználhatóan megmaradtak, sőt a földre, lakóingatlanokra, kisebb kereskedelmi, szolgáltató és ipari ingatlanokra vonatkozóan ebben az időszakban is rendezetten folyt az ingatlantulajdoni nyilvántartások karbantartása. A korábbi állapotok és a változások gyorsasága a reprivatizáció, a privatizáció, a kártérítések, stb. tekintettében olyan mennyiségű új jogalkotási munkát tett és tesz szükségessé, hogy azt nem sikerült és nem sikerülhet hibátlanul megvalósítani. Emiatt bizonyos esetekben lehetetlenné vált az egyértelmű jogi értelmezés. Ugyanakkor az új törvénykezés bizonyos esetekben hirtelen és jelentős hatást gyakorolhat az ingatlanok bizonyos fajtáinak kínálatára és keresletére. Például Magyarországon az állami - önkormányzati - tulajdonban lévő lakóépületek és lakások döntő hányadának az addigi bérlők számára történő eladása, amely nagyon alacsony árakon és nagyon kedvező fizetési feltételekkel folyt és folyik, bizonyos kategóriákban túlkínálathoz vezetett a 90-es években Az új intézményi, s különösképpen a pénzügyekkel kapcsolatos intézményi rendszer gyors, de mégis elhúzódó kialakítása is okozhat kisebb-nagyobb bizonytalanságokat és nehézségeket. Az értékelt országok példátlan gazdasági nehézségei - bár azok mértéke országonként jelentősen eltérő szintén hatással vannak az ingatlanpiacokra. E gazdasági nehézségek a KGST összeomlásából, s ezzel együtt, vagy párhuzamosan az óriási szovjet piacok elvesztéséből, a gazdaság régóta esedékes strukturális változásával együtt bekövetkezett gazdasági átalakulásból, az általában is kedvezőtlenné vált külgazdasági helyzetből, s Csehországot kivéve a külső adósságszolgálatból következtek elsősorban. Az eredmény az egy főre eső Bruttó Hazai Termék (GDP) gyors csökkenése volt 1990 és 1994 között. (Mintegy 20 % Csehországban és Magyarországon, s kb. 15 % Lengyelországban.) Azóta mindhárom ország GDP-je összességében lassan emelkedik, de nagy kilengéseket mutat. Megállapítható, hogy viszonylag magas munkanélküliség volt tapasztalható Lengyelországban Magyarországon, s ez együtt járt mindhárom országban egy viszonylag magas inflációs ráta is.

és

A túlzottan magas inflációs ráták általában megnövelik a lakóépületek és föld iránti keresletet. A középrétegek reáljövedelmének számottevő csökkenése éppen ellenkező hatást vált ki az ingatlanok bizonyos kategóriáinál. Az ingatlanok között megjelenő kínálat és kereslet - mint erre már utaltunk - egyaránt függ mindenütt az adott ország gazdasági fejlettségétől. Általában elfogadott, hogy az egy főre eső GDP nagysága megközelítően a fejlettségi színvonalat is tükrözi. A három ország összehasonlítása 1991-ben az USD-ben vásárlóerő paritáson kifejezett egy főre eső GDP Csehországban volt a legmagasabb, Magyarország pedig Lengyelország előtt állt. Ha megvizsgáljuk, hogy 1991 és a jelenleg ismert utolsó 2008 év adatai hogyan változtak, akkor a következőt látjuk:



1. 2. 3. Vagyis a tendenciák végeredményben nagyon hasonlóak. A népességet tekintve, Lengyelország lakosságának száma 1993-ban 38.5 millió, Csehországé és Magyarországé pedig 10.3 millió volt. Azóta a lakosság száma mindhárom országban stagnált. A legnagyobb tehát a lengyel gazdaság, még ha figyelembe vesszük is a fejlettségi színvonalak eltérését, míg Magyarország gazdasága a legkisebb. Mindhárom országban eléggé jelentős volt még a mezőgazdaság szerepe. Mindhárom ország nyitott - tehát nagy a külkereskedelem súlya. Fejlettségüket, versenyképességüket is szem előtt tartva megállapítható, hogy a fejlettebb Nyugat Európához való kapcsolódásra közülük Csehországnak voltak a legjobb adottságai. Az utóbbi 10 évben mindhárom ország gazdasága nem a vártaknak megfelelően működött, hiszen nagy kilengések mutatkoztak mindhárom ország gazdasági teljesítményében. Áttérve az országok ingatlangazdálkodására, ingatlanpiacára, megállapítható, hogy hazánknak vezető szerepe volt és van a három ország között. Tény az ingatlanok értékelésének módszerei Magyarországon már a gyakorlatban is azonosak a fejlett piacgazdaságú országokéval. Költség-alapú értékbecslést általában már akkor alkalmaztak, amikor állami tulajdonban lévő vállalatokat a privatizáció elősegítése érdekében u.n. egyszemélyes részvénytársaságokká alakítanak át. Lakóházak és lakások értékbecslésénél általában kombinálták a költségalapú és az összehasonlító módszereket. Hivatali és kereskedelmi szolgáltató ingatlanok esetében általában a jövedelmezőségi-alapú módszereket alkalmazták és alkalmazzák jelenleg is. A lengyeleknél és a cseheknél a lakóházak és lakások esetében még sok a bizonytalanság a bérleti díjak központi szabályozását, illetve az e tulajdonok szabad adásvételét illetően. Emiatt itt még nem válhattak egyértelmű gyakorlattá a fentebb említett módszerek. Úgy látszik, hogy más ingatlanok adásvétele esetében is inkább a kereslet - kínálat egyensúlytalanságai (pl. szállodák, éttermek túlkínálata Csehországban, vagy a nagyobb lakóházak túlkínálata Lengyelországban) vannak hatással az árakra, mint a jövedelem-alapú értékelés eredménye. Csehországban nagyon, Lengyelországban kevésbé, de még Magyarországon is előfordul eltérés az eladott ingatlanok hivatalosan bejelentett értéke és tényleges ára között. Csehországban a hivatalosan elfogadott érték a piaci értéknek jószerével csak az 1/3 részét éri el. Magyarországon az eltérés nem nagyon haladja meg az 1020 százalékot, amely megnehezíti a hivatalos adatok értékelhetőségét. Ingatlanközvetítés és marketing a három országban Az ingatlanközvetítés magyarországi helyzetét, a 8. tanulási egységben már tanulhatták, de nem árt egy kis összehasonlítást tenni ezen a területen is a három érintett országban. Mindhárom országban 1990-től sorra jöttek létre a saját belföldi vállalkozások az ingatlanok értékelésére és közvetítésére. Főleg hazánkban volt tapasztalható, hogy rámozdultak a vállalkozások erre a területre, hiszen nálunk jött létre a legtöbb ingatlanközvetítő vállalkozás, de Csehországban is jelentős volt a számuk. Lengyelországban pár év csúszással alakultak, ha nem is nagy számban hasonló vállalkozások. Az ingatlanokkal kapcsolatos marketing tevékenységben Nyugati mintára átvették a legújabb módszereket (pl. 4p) mindhárom országban. Kezdetben 15-20% nagyságú haszonkulcsos árképzésre törekedtek értékesítési stratégiájukban, később a piac visszaesése miatt ezt csökkentették mintegy 10 % értékre, és reklámtevékenységük is visszaesett. Összességében megállapítható, hogy 2006 óta mindhárom ország ingatlanpiacára a pangás jellemző. Ez főleg Magyarországra igaz, ahol az ingatlanárak általában 10-20%-ot csökkentek az elmúlt években. Összefoglalás Ebben a részben bemutattuk, hogy Magyarországon kívül néhány hasonló országban (pl. Csehországban, Lengyelországban) mi is a helyzet az ingatlanpiacon, mi működteti és hogyan alakul az ingatlanpiac. Azt már a korábbi fejezetekben láttuk, hogy ingatlanpiac egy-egy országban számos hatótényező eredőjének a függvénye. Önellenőrző kérdések, feladatok



1. Ismertesse, hogy a vizsgált három ország gazdasági fejlettségét mutató GDP alapján mi volt a sorrend 1991ben. 2. Ismertesse, hogy a vizsgált három ország gazdasági fejlettségét mutató GDP alapján mi volt a sorrend 2008ban.


VIII. rész - A befektetésekkel kapcsolatos gazdasági értékelések, pénz idő-értékszámítások Bevezetés Az idő pénz. Ezt már sokszor halljuk, tudjuk, de hogy a gyakorlatban ez a kifejezés mit is jelent az ingatlangazdálkodásban azt ismertetjük ebben a fejezetben. A különböző ingatlanfejlesztések, ingatlan beruházások, bérbeadások és eladások gazdasági értékelése az alapja az ingatlanbefektetéseknek. Az ingatlanfejlesztés célja is a tevékenység nyereséges végzése, mégpedig hosszú időn keresztül. Vagyis több évre biztosítani kell az adott cég eredményes működését. Ennek vizsgálatára dolgozták ki a különböző gazdasági értékelési módszereket, amelyekben a pénz időérték számításoknak van legnagyobb szerepe. A szakirodalmak részletesen foglalkoznak a tervezett beruházások statikus és dinamikus megtérülésével, a beruházás pénzforgalmi tervével, amelyekről jó tudni, de bonyolultságuk és terjedelmük miatt csak megemlítjük ezeket. Ebben a részben az ingatlanbefektetések elméleti, gazdasági értékeléseit mutatjuk be, amelyeknek középpontjában a pénz idő-értéke áll.


20. fejezet - A pénz szerepe, a pénzügyi döntések időtávjai Bevezető Ebben a tanulási egységben a hallgatók megismerkednek azokkal a pénzügyi tényezőkkel, melyek alapvetően befolyásolják az ingatlangazdálkodás során hozott döntéseket. A tananyag elsajátítása után a hallgató képes lesz: • megérteni a pénz-idő kapcsolat fontosságát, • kiszámolni a különböző pénzáramlatok időtől függő értékét. Az ingatlangazdálkodás és a pénzgazdálkodás Az ingatlangazdálkodás egyik kitüntetett területe a pénzgazdálkodás, illetve pénz és az idő közötti kapcsolatok vizsgálata. Indokolt ez azért, mert az ingatlanok tulajdonosai, a települések vezetői, pénzügyi szakemberei sok esetben pénzügyi döntéseiket hosszabb távra – sok esetben évekre kihatóan - hozzák meg. Mielőtt azonban a pénz és az idő közötti kapcsolatokat vizsgálnánk, tekintsük át a pénz fogalmát, jellegzetes tulajdonságait, funkcióit. Mindemellett megvizsgáljuk a döntések időhorizontjait is. A befektetők kalkulációinak kiinduló pontja az, hogy egységnyi pénz ma többet ér, mint egy későbbi időpontban, s egy későbbi időpontban többet ér, mint egy még későbbi időpontban. Ezen összefüggés akkor is érvényes, ha a pénz vásárlóereje nem csökken, hanem változatlan. Annak kiszámításánál, hogy a pénz egysége ma mennyivel ér többet, mint későbbi időpontokban, első megközelítésben eltekintenek az inflációtól, a pénz egységének vásárlóerejét változatlannak tételezik. Annak kiszámítása, hogy egységnyi jövőbeni pénz hány egység jelenbeli pénzt ér, illetve, hogy egységnyi jelenbeli pénz hány egység jövőbeni pénzt ér, nem bonyolult. Az első kérdésre a jövőbeni pénz diszkontálásával, a másodikra a jelenbeli pénz felkamatozásával (több időszak esetén kamatos kamatszámítással) lehet megadni a választ. A kérdés az, hogy mekkora diszkonttényezővel, azaz kamattal számolhatunk. Ez egyrészt mély gazdasági összefüggések eredménye, amelyek meghatározzák a kamatlábak nagyságát általában, másrészt attól függ, hogy a befektetők mekkora kockázattal számolnak. Nagyobb kockázat ugyanazon időpontban magasabb diszkonttényezőt, azaz kamatlábat jelent, mint az alacsonyabb kockázat. Eszerint különböző területeken befektetett pénz értéke ma nagyobb, vagy kisebb mértékben ér többet, mint a jövőben. Ezen összefüggés alapján azt mondhatjuk, hogy a jelzáloghitelezés esetében oly mértékben ér többet a jelenbeli pénz egysége a jövőbeni pénz egységénél, amilyen adott időpontban a hasonló kockázatú befektetések kamatlába, azaz alternatíva költsége. A befektetések pénzügyeivel foglalkozó könyvekben általában elhelyeznek olyan táblázatokat, amelyek azt mutatják, hogy egységnyi jövőbeni pénz az idő és a diszkonttényező függvényében hány egység jelenbeli pénzt ér; illetve, hogy ugyanezen tényezők függvényében egységnyi jelenbeli pénz hány egység jövőbeni pénzzel egyenlő. Mivel a jelzáloghitelek törlesztése egyszerre is, de leggyakrabban részletben történik, szükség lehet arra, hogy számítani tudjuk egy jövőbeni összeg jelenértékét, valamint jövőbeni egyenlő, vagy nem egyenlő összegek sorozatának a jelenértékét. Ez alapozza meg az örökjáradék, valamint az évjáradék számítását, amelyekre szükség van a részbefizetések nagyságának, a még hátralévő kölcsönösszeg bármely időpontban esedékes nagyságának, valamint annak a kiszámítására, hogy a részbefizetések mely része szolgál törlesztésre, illetve kamatfizetésre. A későbbiekben, a befektetések u.n. visszafordítása kapcsán, valamint az elért tényleges hozadék számításához szükség lesz az u.n. belső megtérülési ráta és a nettó jelenérték kalkulációjára is.


A pénz szerepe, a pénzügyi döntések időtávjai A pénz lényege, amint ezt kialakulásának történelmi folyamata is mutatja, egy különleges áru, a társadalmigazdasági fejlődés eredménye, általános egyenértékes, a (adás-vételi) csere lebonyolításának eszköze. A pénz, függetlenül megjelenési formájától (aranyérme, bankjegy vagy számlapénz): • Értékmérő, • Forgalmi eszköz, • Felhalmozási (megtakarítási) eszköz, és • Fizetési eszköz szerepét tölti be. Töltse be a települések életében, az ingatlangazdálkodásban a pénz bármelyik szerepet a pénzügyeknek, a pénzhez kapcsolódó döntéseknek hosszabb-rövidebb időszakra való kihatása lesz. A pénzügyi döntések változást idéznek elő egy vállalkozás, annak eszközeiben és forrásaiban. Tehát a pénzügyi döntések eredményét a vállalkozás pénzügyi mérlege tükrözi vissza. Pénzügyi döntések típusai: • Hosszú távú befektetési döntések (1-3 évnél hosszabb időtávon) • Hosszú távú finanszírozási döntések (1-3 évnél hosszabb időtávon) • Rövid távú pénzügyi döntések (1 éven belül) A hosszú távú befektetési döntések a települések eszközeinek nagyságát és összetételét alakítják. A finanszírozási döntések eredményeként alakul ki és módosul a település pénzügyi szerkezete, illetve tőkeszerkezete. A rövid távú pénzügyi döntések a település forgóeszközeinek, valamint rövid lejáratú forrásainak nagyságát és összetételét alakítják. Minden pénzügyi döntés célja, hogy a befektetett pénzügyi eszközök minél hamarabb a legkisebb kockázat mellett megtérüljön. A pénz azonban, hasonlóan bármely más eszközhöz az idő előre múlásával veszít az értékéből. Ezt az értékvesztési folyamatot vizsgálják a pénz időérték számítási kalkulációk. Összefoglalás Ebben a részben megismerték az ingatlangazdálkodással összefüggő befektetéseknél jelentkező különböző pénzáramok időértékét Mert természetesen attól sok függ, hogy egy konkrét pénzmennyiséget mikor kapunk meg. Önellenőrző kérdések, feladatok 1. Milyen értékekkel rendelkezik a pénz?


21. fejezet - A pénzügyi számítások alapjai Bevezető Ebben a tanulási egységben a hallgatók megismerik a különböző időérték számítási módokat. A tananyag elsajátítása után a hallgató képes lesz: • megérteni a jelenérték és jövőérték fontosságát, • kiszámolni a pénz értékének változását, az idő függvényében, • felmérni egy befektetés időtől függő következményeit, • összefoglalni az időérték számítások módszereit. A pénz időértéke A pénz felhalmozási eszköz, ill. a megtakarítás eszköze funkciójában láttuk, hogy aki megtakarít, vagy pénzét valamilyen vállalkozásba fekteti a jelenben rendelkezésére álló pénzről mond le egy jövőben elérendő jövedelem érdekében. A befektető (megtakarító) jelenbeli pénzt jövőbeni pénzre szeretne „cserélni”, annak reményében, hogy ez a jövőbeni pénzösszeg nagyobb lesz a mostaninál. A kérdés az, hogy a különböző megtakarítási, befektetési lehetőségek közül melyiket válasszuk, melyik lehetőség kecsegtet nagyobb haszonnal és milyen szempontok alapján tudjuk eldönteni, hogy melyik megoldás számunkra a legkedvezőbb. E kérdés eldöntéséhez nyújt egy megoldási lehetőséget a pénz időérték számításának elve, annak figyelembevétele, hogy a különböző időpontbeli pénzek különböző értékkel rendelkeznek. Ez egyrészt azt jelenti, hogy egy ma rendelkezésünkre álló pénzösszeg értékesebb (elkölthető, erőforrás vásárlásra fordítható), mint a jövőbeni. Másrészt a mai pénz „biztos” pénz, míg a jövőbeni „bizonytalan”, ami azt jelenti, hogy pénzünk befektetésével kockázatot vállalunk, és minél nagyobb ez a kockázat annál értékesebb a jelenben a pénz, annál nagyobb hozamot várunk el a befektetéstől. A fenti alapelvből az is következik, hogy a különböző időpontokban rendelkezésünkre álló pénzösszegek abszolút (nominális) nagysága alapján nem tudjuk eldönteni, melyik befektetés értéke nagyobb, melyik a kedvezőbb. Ahhoz, hogy értékük összevethető legyen, a különböző időpontbeli pénzeket azonos időbeli pénzekké kell átalakítanunk, ki kell számítanunk a pénz időértékét. A pénz időértéke lehet: • jövőérték, ha egy jelenben rendelkezésre álló pénzösszeg jövőbeni értékét, és • jelenérték, ha egy jövőben esedékes pénzösszeg jelenben értékét határozzuk meg, kiszámításuk matematikai alapja pedig a kamatos-kamat számítás. Időérték számítások A pénz jövőértéke A jövőbeni érték számításakor abból indulunk ki, hogy ha ma rendelkezem egy meghatározott összeggel, mennyi lesz ennek értéke 1, 2, 3 vagy „n” év elteltével, meghatározott mértékű éves hozam mellett. Ha a település a megtakarításait kamatos kamat mellett helyezi el, minden kifizetett kamat újra befektetésre (tőkésítésre) kerül, ez az elkövetkező időszakokban többlet kamatot eredményez. A mai pénz jövőbeni értéke, ha kamatos kamatra helyezik el, és évente egyszer fizetnek kamatot:


A pénzügyi számítások alapjai

ahol: FV = Future Value (jövőbeli érték), C = a betét összege (jelenbeli pénz) (C = Cash), n = évek száma, r = éves névleges kamatláb (a kamatlábat a képletben mindig együtthatós formában használjuk) Példa: Mennyi lesz egy település betétjének értéke 3 év elteltével, ha 1.000 Ft-ot, évi 20% kamatláb mellett helyez bankbetétbe és a kamatokat minden év elteltével tőkésítik? Megoldás:

A fenti képletből is látható, hogy a pénz (betét) jövőbeni értéke: • a betét összegétől • az évek számától és • a kamatláb nagyságától függ. Ha a rendelkezésre álló pénz összegét és a lekötés időtartamát adottnak vesszük, akkor a kamatláb nagysága mellett az éven belüli kamatfizetés gyakorisága is befolyásolja, hogy melyik a bankok által felkínált betét elhelyezési lehetőséget választjuk. Ha az éves kamatot m részletben fizetik, akkor egy kifizetés alkalmával ennek 1/m-ed részét fizetik ki. Ha figyelembe vesszük, hogy a már felvett kamat újra befektethető, akkor a betét egy év alatt felnövekedett értéke (jövőértéke):

ahol: r = évi névleges kamatláb, m = az évközi kamatozások száma. Példa: Mennyi lesz betétünk értéke az év végén, ha negyedévenkénti kamatfizetés és évi 20-%-os névleges kamatláb mellett 1.000 Ft-ot helyezünk betétbe? Megoldás:

A fenti példából is látható, hogy az évi 20%-os névleges kamat, ha évente 4 alkalommal fizetnek kamatot, évi 21,5 % - ős tényleges (effektív) kamatnak felel meg. Összefoglalva azt mondhatjuk tehát, hogy a pénz jövőértéke az eddig megismerteken túl a kamatfizetés gyakoriságától is függ. Névleges kamat, effektív kamat A hitelek és a befektetések (pl. banki betét) kamata és tényleges hozama a kamatláb segítségével határozható meg. Azt az időtartamot, amelyre a kamatláb vonatkozik, kamatlábidőnek nevezzük. Ez általában egy év, de gyakran határozzák meg ennél rövidebb időtartamra is, pl. 30 napra. A különböző befektetési és hitelkonstrukciók összehasonlíthatósága érdekében általában egy évre szokták megadni a kamatlábat. Ha a kamatlábidő egy évnél rövidebb, akkor az évi kamatlábat: • egyszerű időarányosítással, vagy • az éven belüli újra befektetési lehetőséget is figyelem bevéve határozhatjuk meg.(ha a kamatot évente nem egyszer, hanem gyakrabban fizetik) Éves névleges kamatlábnak az egyszerű időarányosítással kapott kamatlábat nevezzük. Az újra-befektetési lehetőséget is figyelembevevő - kamatos kamatozással számított éves kamatlábat pedig effektív (tényleges) kamatlábnak. Az éves névleges kamatláb ismeretében az effektív kamatláb:



Formulával számítható ki, ahol: r = éves névleges kamatláb, m = kamatfizetés gyakorisága Példa: Egy betét után havi 2 % kamatot fizetnek. Hány százalékos éves kamatlábnak felel ez meg? Megoldás: a. egyszerű időarányosítással: r = 12 x 2 = 24% b. ténylegesen: r = (1+0,02) 12-1 = 1,2682-1 = 26,82 % A pénz jelenértéke A pénz jelenértékének meghatározásakor arra a kérdésre keressük a választ, hogy ha 1, 2, 3, vagy „n” év múlva egy meghatározott összegű bevételhez juthatunk, akkor most ez a pénz mennyit ér? Egy jövőben esedékes pénzösszeg mai értéke kisebb, mintha a jelenben állna rendelkezésünkre, mert a mai pénz befektethető és kamatozik. A pénz jelenértékét diszkontálással – a kamatszámítás fordított művelete – számítjuk ki. Egy jövőbeni pénzösszeg jelen értéke:

Ahol: PV = Present Value (Jelenérték), FV = Jövőben esedékes pénzösszeg (Future Value), N évek száma, R diszkontáláshoz használt kamatláb (vagy diszkontráta) Példa: Mennyi a 10 év múlva esedékes 100.000 Ft jelenértéke, ha a tőke alternatíva költsége 10%. Megoldás:

A jelenérték számításnál alkalmazott diszkontráta, a hasonló alternatív befektetés által ígért hozam (pl. betéti kamat) vagy megtérülési ráta. Ezt a rátát nevezik haszonáldozatnak vagy a tőke alternatívaköltségének, mert ezt a hasznot áldozza fel egy település azzal, hogy az adott és nem egy másik befektetési lehetőséget (pl. kamatozó betét) választ. Megértéséhez tételezzük fel, hogy a bankba elhelyezett betét után 12 % betéti kamatot fizetnek. Ez biztos bevétel. Ennek ellenére egy település pénzügyi vezetése dönthet úgy, hogy a pénzüket nem bankbetétként kötik le, hanem reálfolyamatba fektetik, beruházásra fordítják. Döntésükkel feláldozták azt a hasznot, amelyet a betéti kamat formájában a banktól kaphattak volna. A lehetséges két változat közül választásukat a kamatráta, illetve a diszkontráta nagysága jelentősen befolyásolja. Alternatív befektetések esetén, ha a bevétel összege és a haszonáldozat nagysága azonos, akkor a bevétel jelentkezésének éve határozza meg a jelenérték nagyságát, és így az befolyásolja döntésüket. Az örökjáradék Lehetnek olyan befektetési lehetőségeink, amikor a befektetett összeget nem fizetik vissza, de a befektetés után (illetve alapján) meghatározatlan ideig, évente fix összegű jövedelmet kapunk. Ezt nevezzük örökjáradéknak. Az örökjáradék olyan pénzáramlás, amelynek minden eleme megegyezik és végtelen számú tagból áll. Jelenértékét úgy számítjuk ki, hogy az évenkénti konstans jövedelmet elosztjuk a hosszú távon elvárt hozamszázalékkal. Példa: Példaként nézzük meg mekkora a jelenértéke annak az 5 eFt névértékű értékpapírnak, amely minden évben 500 Ft fix összegű jövedelmet biztosít és az értékpapírtól elvárt hozam, az éves kamatláb: 12,5 %. Az értékpapír jelenértéke = az évi járadék összege/az éves kamatláb. Behelyettesítve: 500/0,125 = 4 000 Ft.



Az 5 eFt névértékű papír jelenértéke tehát 4 eFt, éves hozadéka pedig: 4 000 0,125 = 500 Ft. Az 5 eFt névértékű, évi 500 Ft fix összegű járadékot biztosító értékpapírért a befektető 4 ezer forintot hajlandó fizetni, mert számára az 500 Ft évi fix összegű járadék egyenlő a 4 eFt összegű befektetés 12,5 %-os kamatával. Példánkban feltételeztük, hogy a befektetőt évente azonos (fix) összegű járadék illeti meg. Előfordulhat azonban olyan pénzáram is, amikor a járadék összege évente növekszik. Ebben az esetben növekvő örökjáradékkal van dolgunk. Ennek jellemzője, hogy végtelen számú tagból áll (ebben hasonlít a tipikus örökjáradékhoz), de az egyes elemek értéke állandóan növekszik. (Ennyiben különbözik a tipikus örökjáradéktól). Leegyszerűsítve a problémát, tételezzük fel, hogy egy részvénytársaság által kibocsátott törzsrészvények után a becsült osztalék részvényenként 500 Ft. A cég üzleti eredményei és a piac várható alakulása alapján az osztalék 2 %-os növekedése várható. Azonos kockázatú befektetésektől elvárt hozam évi 12,5 %. A növekvő tagú örökjáradék jelenértékét a következő képlet szerint határozzuk meg: Példa:

A példaként említett adatokat behelyettesítve:

Ebben az esetben a befektető 4 762 Ft-ot adhat egy olyan részvényért, amelynek évi 500 Ft járadékösszege 2 %kal növekszik évenként. Az annuitás Az annuitáson (évjáradékon) értjük azt az állandó tagú járadékot, amely egy meghatározott időponttól kezdődően, adott számú éven keresztül a jogosultat megilleti. Az örökjáradék, illetve az évjáradék között számottevő különbség az, hogy amíg az örökjáradék meghatározatlan időtartamra, addig az évjáradék meghatározott időre biztosít fix összegű jövedelmet. Az annuitás jelenértéke meghatározható a következő képlettel:

A képlet arra ad feleletet, hogy „r” százalékos kamatláb mellett „n” évi egy forint jövedelemnek mennyi a jelenértéke. Példa: Alkalmazzuk képletünket a következő példa megoldásához: egy befektetés 5 éven át minden év végén 1 Ft-nyi jövedelmet biztosít. A hasonló kockázatú befektetésektől elvárt hozam 20 %. Mennyi az évjáradék jelenértéke?

Ha tehát 1 Ft évjáradék jelenértéke, 20 %-os időértékkel számolva 2,9905 Ft, akkor 1 eFt évjáradék jelenértéke: 2990,5 (kerekítve 3 eFt). „T” éves évjáradék nem más, mint két örökjáradék különbsége, amelyek közül az egyik a következő (az első) évben, a másik a T + 1-edik évben kezdi meg a fizetések sorozatát. Az e gondolatot kifejező képlet: 76 Created by XMLmind XSL-FO Converter.


A képletben szereplő kifejezés sokban hasonlít az előzőekben megmutatott PV a-hoz, azzal a különbséggel, hogy itt nem egy forintra, hanem „C” nagyságú összegre vonatkoztatjuk a jelenértéket. A zárójelben szereplő érték az ún. annuitás jelenérték-tényező, amely egységnyi, például „T” éven keresztül folyósított 1 Ft évjáradék jelenértékét adja meg „r” kamatláb mellett. Jele: ArT Számításainkban azonban feltételeztük, hogy: • Az évjáradék formulája, csakúgy, mint az örökjáradéké, feltételezi, hogy az első részletfizetés 1 év múlva aktuális. Ha ez későbbi időpontban kezdődik, az annuitás jelenértéke az ezt megelőző évre vonatkozik, amelyet a jelenre diszkontálni kell. • Ha az első részletet azonnal kifizetik (ez ugyanaz, mintha a fizetések az év elején történnének), azt névértéken kell figyelembe venni. Ilyenkor az annuitási tényező megválasztásakor eggyel, kevesebb évvel kell számolni, ezért az év eleji fizetéseknél a jelenérték mindig nagyobb. • Ha a kifizetések ritkábban történnek (például 2 évenként), akkor először meg kell határozni a 2 éves időtartamra vonatkozó kamatlábat és módosítani kell a periódusszámot. Összefoglalás Ebben a részben megtanulták, hogy a pénz időérték számításoknak milyen fajtáik vannak. Megismerték a jelenértékszámítást, a jövőérték-számítást, a névleges és effektív kamatot, az örökjáradékot és az annuitást is. Önellenőrző kérdések, feladatok 1.Milyen fogalmakat ismertek meg a gazdasági értékelésekben, az időérték számításokban?


IX. rész - A befektetési (piaci) környezet vizsgálata Bevezető Az ingatlanos mérnököknek tudniuk kell, hogy időtől és környezettől függ az, hogy egy adott pillanatban melyik befektetéstől remélhetjük a legmagasabb hozamot. Ebben a fejezetben a piaci környezet hatását kell elsajátítaniuk. Az ingatlangazdálkodásban a piaci környezet tanulmányozása a befektetés feltételeinek elemzésében az egyik legfontosabb lépés. Az ingatlanpiac, mint már láttuk nem más, mint az ingatlanok iránti kereslet és az ingatlanok kínálatának a kölcsönhatása, találkozása. Az ingatlanpiac úgy is felfogható, mint egy mechanizmus, amelyen keresztül az ingatlanokat és a hozzájuk kapcsolódó szolgáltatásokat elcserélik, adják-veszik. Fontos megjegyezni, hogy ezt a mechanizmust a piaci szereplők igényei mellett a politikai és kormányzati ráhatások, beavatkozások is befolyásolják. Az ingatlanpiacok funkciója is általában a szűkös javak elosztása. Az ingatlanpiacon a szűkös jószág az ingatlan, amely magában foglalja a földet és annak értéknövelését - építményeket és egyéb minőségjavításokat -, valamint a tulajdonlással járó jogokat.


22. fejezet - Az ingatlanpiacok elemzése Bevezető Ebben a tanulási egységben a hallgatók megismerik, hogy a megfelelő ingatlanpiaci döntések érdekében, milyen hatásokat (jövedelem, demográfia, gazdasági növekedés, stb.) kell figyelembe venni az ingatlanpiacon. A tananyag elsajátítása után a hallgató képes lesz: • megérteni az ingatlanpiaci döntések fontosságát, • leírni piacot érő hatások lényegét, • bemutatni a jelenlegi helyzetet, és megbecsülni a jövőbeni demográfiai, jövedelmi viszonyokat. Az ingatlanpiac sajátossága A korábbi fejezetekben már tanultunk arról, hogy az ingatlanpiac nagyon sajátos. Például az ingatlanok helyhez kötöttek, ennél fogva a konkrét helységeket nem ismerők számára bizonytalanok, nehezen értékelhetők. Emellett az egyes ingatlanok egyedisége, páratlansága kizárja, hogy a piacra kerülő - eladásra szánt ingatlanokról típus-tájékoztatókat készítsenek. Ahhoz azonban, hogy országot átfogó egységes ingatlanpiac létezhessen, egy egységes információs formulára és rendszerre lenne szükség. Végül hasonló ingatlanok piacra kerülése a meglévők közül viszonylag ritka, tehát ezt mindig külön kellene jelezni egy egységes rendszerben is. Ezekkel a sajátosságokkal magyarázható, hogy miért nincs igazában az ingatlanpiacoknak egy-egy központja, mint például a tőzsde.(Az ingatlanértékelők többsége Magyarországon az „ingatlan.com” oldalait használja, ahol több százezer ingatlan hirdetése és adata megtalálható) Az ingatlanbefektetés egyértelműen biztos jelenbeli kiadások bizonytalan jövőbeni bevételekkel való szembeállítása, elsőrendű fontosságú, hogy a befektetők a piac elemzésével becsülni tudják a jövőbeni bevételeket. Ezek különböző tényezőinek becslése azonban eltérő biztonsággal, valószínűséggel lehetséges. Más szavakkal: az egyes befektetések megtérülésének valószínűségi eloszlása - azaz kockázata - is eltérő biztonsággal becsülhető. Az időtáv egyrészt növeli a kockázat nagyságát, másrészt csökkenti a becslések pontosságát, amit szintén a kockázat tényleges növekedésével jár. Megállapítható, hogy a piaci környezet elemzése a várható megtérüléséhez rendkívül fontos és szükséges. A becsült kockázat nagyságának kiszámítása pedig annak a feltétele, hogy a különböző befektetési lehetőségek közül ésszerűen lehessen választani. Következésképpen a piaci környezet részletesebb elemzése is e két alaplépésre osztható: Egyrészt a környezet minél alaposabb elemzése a becslések pontosabbá tétele céljából; másrészt a becsült kockázatok és hozamok összevetése a befektetési döntések minél kedvezőbb meghozása érdekében. Az ingatlanpiacok elemzése A befektetőknek általában egyrészt a tulajdonjogok hasznosításának, azaz a bérleteknek a piacát; másrészt az ingatlanok tulajdonlásának a piacát kell elemezniük. A tulajdonossá váló befektetőt mindkettő érinti. Ez könnyen érthető, ha egy szálloda, vagy egy bérbe adandó irodaház tulajdonosára gondolunk, hiszen ők részben tulajdonjogaikat szándékoznak bérbe adni, s a bérbeadás feltételeinek alakulásától is függ, hogy tulajdonukat mennyire tudják hasznosítani. De ugyanez - bár kissé áttételesen - áll egy lakás, vagy lakóház tulajdonosára is. Hiszen a tulajdonlás árát kell összevetnie a bérleti díjak várható alakulásával, hogy dönteni tudjon: vásároljon lakást, vagy inkább bérelje azt, s esetleg más befektetést végezzen. A bérletre, az ingatlan használatára irányuló kereslet attól függ, hogy az, milyen hasznosítási lehetőségeket nyújt. Például egy lakás iránti kereslet a bérlők szemszögéből nézve attól függ, hogy a lakás milyen szolgáltatásokat biztosít. Ezek közül a legismertebb a lakhatóság, a kényelem, a munkahely és a bevásárló helyek elérhetősége, a biztonság, a nyugalom, a levegő tisztasága, a presztízs és a környékbeliekkel való kapcsolat. A bérlő tehát nem csupán egy, az élhetést biztosító építményt, hanem egy sor „szolgáltatást” is megfizet. Minél nagyobb e szolgáltatások iránti kereslet, annál magasabb a bérleti díj. Ennek ellenére, a szolgáltatásokért fizetett díjakat nem vetítik külön-külön ezekre, hanem fizikai egységenként pl. 79 Created by XMLmind XSL-FO Converter.

Az ingatlanpiacok elemzése

négyzetméterenként tartják számon. Emiatt ügyelni kell arra, hogy a bérleti szerződésben a szolgáltatásokat pontosan megjelöljék és pontos méretet is. Az ingatlanok eladásánál és vételénél a piac elemzése az ingatlan árára irányul mind az eladó, mind a vevő részérül. Az ár, vagy érték a várható jövőbeni jövedelmektől függ, amelyek a bérleti díjakból és egy majdani eladási árból tevődnek össze. A tulajdonosoknak azonban arra is szükségük van, hogy megállapítsák a jövőbeni jövedelmek jelenértékét. Ehhez a jelenérték számításhoz szükséges diszkontráta helyes megválasztása is kell. Ez pedig a várható kockázat nagyságától és attól is függ, hogy hasonló kockázatú más befektetési lehetőségeknek mekkora a várható hozama, biztonsága. Az értékkialakítást, az ingatlanbecsléseket leginkább befolyásoló általános tényezőket a szerint is osztályozhatjuk, hogy a kínálatot, vagy a keresletet befolyásolják-e. A jövedelmek alakulása elsősorban a kereslet alakulására van hatással. Az ingatlanokhoz javak és szolgáltatások kapcsolódnak, a befektetőknek vizsgálniuk kell, hogy adott ingatlanon milyen javak termelhetők, és az ingatlan léte milyen szolgáltatásokat biztosít. A lakások iránti kereslet a velük járó hasznosítási lehetőségektől, valamint a jövedelmek nagyságától függ. A jövedelmek adják a finanszírozás bázisát is. A demográfiai jellemzők, azaz a népesség alakulásának a jellegzetességei az ingatlanpiac hosszú távú alakulásának fő meghatározói közé tartoznak. Nagyon fontos e tekintetben is a korok szerinti összetétel, a házasodási arányszámok alakulása, a születések számának alakulása, az elhalálozások aránya és száma, továbbá a régiók, városok és országok közötti migráció és a kisebbségek jelenléte is. Az emberek átcsoportosulásának irányát és nagyságát - különösen hosszú távon - nagyon nehéz megbízhatóan előre jelezni. Ugyanakkor bizonyos helységek vagy körzetek esetében - ha azok hirtelen vonzáshellyé váltak, vagy éppen ellenkezőleg valamilyen oknál fogva taszítják a népességet. Az épületek, építmények hosszú ideig használhatók. Még akkor is, ha egy éven belül az új építmények mennyisége meghaladja a kiselejtezett, lebontott építményekét, a növekmény a meg lévő állományhoz viszonyítva általában jelentéktelen. Az állomány tehát viszonylag változatlan nagyságú. A meglévő állomány jellemzői például a kor szerinti megoszlás, az elhelyezkedés, a fizikai állapot, a modern funkcióknak való megfelelés stb. mind figyelembe veendő tényezők. A gazdasági növekedés várható országon belüli - sőt nemzetközi - alakulása, továbbá az ingatlan közelebbi környezetében várható gazdasági trendek - termelés, jövedelem, munkanélküliség stb. - elemzése ugyancsak elsőrendű fontosságú. Az ingatlan - föld és felépítmények - fizikai jellemzői is korlátozhatják, vagy növelhetik annak hasznosságát. Az épületek telkek értékmódosító tényezőit a korábbi fejezetekben már tanulmányoztuk. Kérdés, hogy a módosító tényezők figyelembe vételével hogyan alakul a kereslet és a kínálat viszonya adott piaci körzetben, hiszen ez is befolyásolja - ha nem meghatározza - a jövőbeli pénzáramlások nagyságát és valószínűségi mutatóit. A szociálpolitikai környezet elemzése is egyre fontosabbá válik Magyarországon. Amíg a fentebb említett környezeti tényezők a kereslet-kínálat alakulását befolyásolják elsődlegesen, a szociálpolitikai környezet közvetlenül a kockázat mértékére hat. Közvetlenül a befektetésnek a „szomszédsággal”, a helyi közösséggel való kapcsolatát jelenti. Egy befektetés lehet jogi értelemben megfelelő (pl. megfelelhet a zónára vonatkozó előírásoknak), de a helyi közösség esetleg mégis ellenzi. Ennek az oka elsősorban az ingatlanbefektetések, különösen üzemek, bevásárló központok, szórakozóhelyek, stb. által előidézett externáliákkal magyarázható. Ilyenek például a megnövekedett forgalom és zaj, és a környező ingatlanok értéknövekedése, beépítése, stb. Az itt megemlített tényezőket az adott esetben vizsgálni kell, mert jelentős értéknövelő, vagy csökkentő hatásuk is lehet. A kockázat figyelembe vétele befektetéseknél A gazdasági elemzésekben a kockázat egyértelműen a befektetések megtérüléseinek szóródása - a várt megtérülésektől való pozitív és negatív eltérések nagysága. Általában a kockázatra vonatkozó elemzések a várt átlagos hozamból kiindulva az ettől való eltérések varianciájával, illetve szórásának nagyságával mérik a kockázat mértékét.


Az ingatlanpiacok elemzése

Az idő múlásával legtöbb befektetés hozamát nem lehet biztosra venni. Úgyszintén, a kockázat nagyságának számítására egyes esetekben használható statisztikai adatok állnak rendelkezésre, más esetekben azonban nem. Utóbbi esetben egyéb adatok, vagy szubjektív értékelés alapján - valószínűségek feltételezésével - lehet számítást végezni a kockázat nagyságára vonatozóan. De az előzőekből következik, hogy sok a bizonytalansági tényező. A befektetések esetében a hozamot befolyásoló egyes tényezők, például a fix kamatozás esetén a törlesztés nagysága, az amortizáció, egyes más költségfajták viszonylag könnyen becsülhetők, míg a várható bérleti díjak, a kihasználás mértéke, vagy a majdani esetleges eladási ár már sokkal nehezebben becsülhető meg jelenleg. De az is megállapítható, hogy minél távolabbi időre nézőnk előre, annál nagyobb lesz a kockázat, azaz annak mérőszáma, a szórás. Ennek az a magyarázata, hogy a hozam nagyságát befolyásoló tényezőkben hosszabb idő alatt nagyobb változások következhetnek be. Az ingatlanbefektetésekhez kapcsolódó üzleti kockázat nagyságát azzal mérik, hogy mekkora a saját tőke befektetésére vetített szórás mértéke. (Ezt tőkeáttételes befektetés esetén is így kell számítani.) Ezt figyelembe véve egy általános szabályból lehet kiindulni, amikor adott befektetés elvárható hozamát állapítják meg. A kockázat nélkülinek tekintett befektetés hozama a jelenlegi fogyasztás elhalasztásának a prémiuma, míg a kockázattal arányosan ennél nagyobb hozam - amely elvárt a kockázatos befektetésekre - a kockázatvállalást kompenzálja. Ha felmerül a kérdés, hogy a kockázat növekedésével a hozam milyen mértékű növekedése szükséges, gyakorlati felmérésekkel lehet válaszolni. Valószínű, hogy az összefüggés térben és időben is változó, tehát csak becsülhető. Összefoglalás Ebben a részben a hallgatók megtanulták, hogy a megfelelő ingatlanpiaci döntések érdekében szükséges tudni, hogy az ingatlanpiacon milyen hatásokat (jövedelem, demográfia, gazdasági növekedés, stb.) kell figyelembe venni, mert csak ezek elemzése figyelembevételével hozhatják meg a legkedvezőbb befektetéseket. Sajnos azonban minél távolabbi jövőre kell becsülnünk, annál bizonytalanabb az eredmény. Önellenőrző kérdések, feladatok 1. Ismertesse, hogy milyen szempontok (tulajdonságok) alapján keresnek bérletet vagy új lakástulajdont.


23. fejezet - A hitelek törlesztése és az infláció Bevezető Ebben a tanulási egységben a hallgatók megismerik a hitelek törlesztése (törlesztő rész, kamat, teljes hiteldíj mutató, stb.) és az inflációs változások közötti összefüggéseket. Együttes mérlegelés után lehet csak kedvező döntést hozni, és nyereségesen befektetni. (Most 2010 közepén pl. a deviza hitelek törlesztő részletei közel 50%-kal emelkedtek Magyarországon.) A tananyag elsajátítása után a hallgató képes lesz: • megérteni az ingatlangazdálkodáshoz szorosan kapcsolódó infláció fontosságát, • bemutatni a hazánkban kialakult változó kamatlábas hitelezés lényegét, • kiszámolni különböző becslésekkel a leggazdaságosabb hatásokat. A változó (növekvő) kamatlábak és a hitelszolgálat problémái Ha valamilyen ingatlanbefektetés kapcsán hitelt veszünk fel, annak a legnagyobb hátránya, hogy azt sajnos kamatostul vissza kell fizetni. A várt infláció üteme hatással van a kamatlábak alakulására, vagyis, ha az várható, hogy a következő időszakban nő az infláció, akkor a kamatokat is előre emelni szokták. A reálkamatláb nagyságát végső soron a tőke hozadékának a nagysága határolja be. Ha a beruházások, például a nagyobb technikai fejlődés révén általában a termelékenység gyorsabb növekedését indukálják, akkor a reálkamatláb is magasabb lehet. Hosszabb távon a gyakorlati eredményekből kiindulva a reálkamatlábak 2-5 százalékos nagyságát tartják reálisnak. A gyakorlatban a nominálkamatláb a reálkamatláb mellett még a várt inflációt is magában foglalja. Ha például a reálkamatláb 4% körül alakul, s a következő időszakra várt infláció évi 4%, akkor a nominális évi kamatláb nagyjából 8% lesz. Ha viszont a reálkamatláb 14% a várt infláció 40%, akkor az évi névleges kamatláb közel 60% lesz! (1,40 x 1,14). Vagyis a magas infláció miatti magas névleges kamatok a folyó áron számított megtérülési mutatókkal szemben támasztott elvárásokra és követelményekre is hatással vannak Az olyan befektetések, amelyekhez hitelt vesznek igénybe a hitel költségét, azaz a nominális kamatlábat is viselik. A hitel igénybevétele csökkenti az eredményt, ha a befektetés megtérülési rátája elmarad a kamatlábtól. Általában is egy befektetés csak akkor lehet megfelelően profitábilis, ha hozamrátája meghaladja az inflációt, a pénzromlást. A különböző hitelek törlesztése és kamatainak fizetése nagyon változatos lehet, bár a leggyakoribb az azonos időközönként egyenlő nagyságú részletek fizetése. (E részletek egyszerre, de változó arányban tartalmaznak kamatot és törlesztést. ) Ha olyan hitelszerződést kötöttünk, amely fix kamatozású kölcsönre vonatkozik, akkor az eredetileg számított részletek összege a futamidő alatt nem változik, végig ugyan annyit kell fizetnünk. Sajnos azonban infláció is van, és az változhat, amelynek meglódulása és ütemváltozásai miatt az utóbbi időben e kölcsönöket nagyrészt változtatható kamattal nyújtják. Ezáltal a piaci kamatlábak változásának (növekedésének) kockázatát az adósokra hárítják. A részleteket a kamatlábak változásakor a még hátralévő futamidőre újra kell számolni, ami azt jelenti általában, hogy emelkednek a törlesztő részletek. De fennáll a futamidő meghosszabbításának a lehetősége is elméletileg, s ez által a kamatlábak növekedése miatti részletnövekedések is mérsékelhetők, vagy elkerülhetők. A befektetések jövedelem-termelő képessége azonban időben véges. Hasonló a helyzet a kölcsön felhasználásával lakást vásárlók jövedelmével. Tudni kell azt is, hogy a részletek törlesztéséhez alapul szolgáló vállalati vagy családi jövedelmek általában előre becsülhetők, s reálértékük az infláció meglódulásaival általában nem nő. A jövedelmek adott, előre felmérhető hányadát lehet csak, vagy lehet csak túlzott kockázat nélkül törlesztésre fordítani. A családi 82 Created by XMLmind XSL-FO Converter.

A hitelek törlesztése és az infláció

jövedelmek törlesztésre fordítható hányada e jövedelmek abszolút nagyságától, és a család kiadásainak a nagyságától függ. A cégeknél is hasonló a helyzet, de ott annak előre jelzése még bonyolultabb. A hitel visszafizetések számításának alapja az előző fejezetben tárgyalt számítások alapján történik. Mint említettük a bankok általában a számítások alapján azt a gyakorlatot követik, hogy a havonta visszafizetendő összeg (kamat+törlesztő rész) azonos nagyságú legyen, de ezt a jelentős és változó infláció keresztülhúzhatja. Infláció, kamatlábak és adósságterhek Ezek után már visszatérhetünk az eredeti kérdésre: hogyan módosítja a kamatlábak változása az adósok adósságterheit? A válasz keresése során kiindulásként feltételezzük, hogy az adósok reáljövedelme és adósságának a nagysága nem változik. Ebben az esetben a teher reális nagyságának alakulása két tényezőtől függ: • az infláció változásától, • a részlet nominális változásának a nagyságától. Vizsgáljuk meg a lehetséges variációkat 1. Nő az infláció Akkor, amikor a fizetendő részletek nominális növekedésének az üteme meghaladja az infláció nagyságát, azaz a fizetés alapjául szolgáló nominális jövedelem növekedésének ütemét, megnő a teherviselés viszonylagos és abszolút mértéke. Ha ellenben a részletek növekedéséi üteme alacsonyabb, mint az infláció, a teherviselés viszonylagos és abszolút mértéke csökken. 2. Nem változik az infláció Ha az infláció valamely szinten stabilizálódik, s ennél fogva a kamatlábak és a törlesztő részletek nominális nagyságai már nem változnak, a változatlan nagyságú reáljövedelmet kifejező nominális jövedelmek még mindig nőnek az infláció mértékében. Ebből az következik, hogy ilyen helyzetben a változatlan reáljövedelmű adósok reális terhei évről évre csökkennek. 3. Az infláció csökken Olyan esetben, amikor az infláció üteme csökken, s ennek folytán a kamatlábak nagysága és a fizetendő részletek nominális nagysága is csökken kettős, de azonos irányú hatás érvényesül: • a részletek nagyságának abszolút csökkenése; • a fizetések alapjául szolgáló változatlan reáljövedelmek nominális nagyságának az inflációtól függő növekedése. A tapasztalatok szerint a törlesztő kamatok változatlan kamatláb mellett a futamidő növelésével csökkennek; változatlan futamidő mellett a kamatlábak növekedésével nőnek. Azok az értékek azonban, amelyeket a kamatlábnöveléssel átlépve a törlesztő részletek gyorsabb ütemben nőnek, mint amilyen az infláció rátája, egyrészt a kamatlábak növekedési ütemétől, másrészt abszolút szintjétől függnek. Utóbbitól azért, mert amint ismert, ez szorosan kapcsolódik a mindenkori várt infláció rátájához. Minél nagyobb a kamatlábak növekedési üteme, annál valószínűbb ezen értékek átlépése; minél magasabb az inflációs ráta, annál magasabb kamatnövekedési ütem szükséges ezen értékek átlépéséhez. Az adósságterhek változása természetesen az adósság nagysága és a részletek fizetéséhez alapul szolgáló változatlannak tekintett - reáljövedelmek arányától is függ. Ha a családi költségvetés feszített, a részleteknek az infláció rátájánál nagyobb növekedése elviselhetetlenné válhat. Hasonló lehet az eredmény a vállalat adósságai és jövedelmei közötti arány értékelésekor. Ha egy cég, egy család nehéz anyagi helyzetbe kerül, akkor még nehezebben és még szigorúbb feltételek mellett kaphat hitelt. Ha valaki rossz partnernek, fizetésképtelen adósoknak minősül, akkor még drágábban adják a kölcsönt neki, ha egyáltalán adják. Az ilyen helyzeteket tehát tanácsosabb elkerülni, és nem felkerülni a „fekete” listára. Összefoglalás


A hitelek törlesztése és az infláció

Az ingatlangazdálkodással foglalkozó mérnököknek tudniuk kell, hogy a hitelek törlesztése - még, ha azok befektetéshez is társulnak - komoly teher, és sajnos időben változhatnak, mert nem lehet az inflációs változásokat figyelmen kívül hagyni. Ebben a részben az infláció változásával kapcsolatos változatokat is áttekintettük. Önellenőrző kérdések, feladatok 1. Ismertesse a különféle visszafizetést befolyásoló hatásokat.


Zárszó Mindazok, akik megtanulták a 9 témakörben és 23 tanulási egységben lévő ismereteket, emellett sok próbafeladatot is elvégeztek, valamint kellően áttanulmányozták a két mellékletben lévő szakértői tanulmányt és a fotójegyzéket, azok véleményünk szerint, jelenleg Magyarországon jelentkező bármilyen ingatlangazdálkodással kapcsolatos feladatot meg tudnak oldani. Hiszen a kitűzött célt teljesítettük, amely a következő volt: „A hallgatók ismerjék meg és legyenek képesek a gyakorlatban alkalmazni a profitot hozó ingatlangazdálkodást. Tudjanak önállóan ingatlant értékelni, és képesek legyenek az ingatlangazdálkodással kapcsolatos, eredményt-növelő döntéseket hozni. Össze tudjanak állítani, olyan a szakértői anyagot, mely alapján a gyakorlatban is önállóan tudnak majd készíteni vagyonértékelő szakértéseket, ajánlati dokumentációkat, és különféle egyéb döntés előkészítő anyagokat.” Úgy gondoljuk, hogy mindezek önellenőrzésére akár vizsgaként, akár a tanulmányokat lezáró írásbeli feladatként a következő ellenőrzést lehet alkalmazni: 1. Készítse el a 2. melléklet fotóin található bármelyik ingatlan vagyonértékelését! Az értékeléshez szükséges alapadatokat vegye fel, becsülje meg! Terjedelem min. 10 oldal legyen! Ha szükséges, szóban és írásban is védje meg elkészített szakértői feladatát! 2. Készítse el a 2. melléklet fotóin található bármelyik ingatlan ajánlati dokumentációját! Az értékeléshez szükséges alapadatokat vegye fel, becsülje meg! Ha szükséges, szóban is védje meg elkészített szakértését!

lxxxv Created by XMLmind XSL-FO Converter.

Fogalomtár ingatlanok a helyrajzi számmal rendelkező épületek, lakások, építmények, telkek, földterületek gazdálkodás vagyoneszközökkel történő, eredményességre törekvő, előírások alapján végzendő szakszerű folyamat rendszerváltozás a Kelet-Európai országokban az 1990-től kezdődő, piacgazdaságra törekvő változás szakértés megfelelő végzettséggel készített speciális felhasználható, többnyire írásos dokumentum.

előírásoknak

megfelelő

anyag,

döntések

előkészítésére

központilag tervezett gazdaságok az állam által direkt módon irányított piacgazdaság nélkül működő gazdaság piacgazdaság alapvetően a piac szabályozza a gazdálkodást, a kereslet- kínálat alapján tulajdoni lap egy ingatlan alapadatait és a tulajdonos változásokat tartalmazó bizonylat ingatlangazdálkodás az ingatlanok kezelésével, adásvételével, üzemeltetésével, területgazdálkodásával, felújításával, bérbeadásával, stb. kapcsolatos komplex gazdasági tevékenység, amely célja az a minél magasabb profit, vagyis a nyereség elérése Számviteli törvény a 2000. évi C-as törvény fiskális politika, a stabil pénzügyi helyzet biztosítására irányuló kormányzati pénzügyi irányítás és tevékenység monetáris politika a pénzkibocsátás végzése és a forgalomban levő pénzmennyiség szabályozása bér- és jövedelemszabályozás a különböző törvényekkel és rendeletekkel biztosított keresetek szabályozása külgazdasági politika a kormány által irányított és végzett külgazdasági, külkereskedelmi tevékenység. devizagazdálkodás a devizagazdálkodás a pénzintézetek külföldi pénznemben végzett tevékenységére vonatkozó jegybanki szabályozást jelenti

lxxxvi Created by XMLmind XSL-FO Converter.

Fogalomtár

mérleg minden gazdálkodónak évvégén beszámolót kell készíteni, és ennek mindig tartozéka a mérleg, amelynek egyik sorában megtalálhatók az ingatlanok portfolió a mi tanulmányainkban általában értékpapír csomagot jelent eredménykimutatás egy adott cég eredményének levezetése, annak megállapítása, hogy az adott évben nyereséges, vagy veszteséges-e? cash flow a készpénzáramlatok egyenlege, vagyis az adott cég árbevételeinek és kiadásainak különbözete egy adott időre vonatkozóan. GDP Bruttó Hazai Termék, egy év alatt, valamely országban megtermelt javak összessége lízingkonstrukció A hitelezéstől alapvetően abban különbözik, hogy a vagyoneszköz csak a lejárat végén kerül a lízinget fizető tulajdonába. szűkös jószág azon vagyontárgyak, amelyek mennyiségét nem, vagy csak nehezen lehet növelni, pl. termőföld mennyisége egy országban futamidő különféle hitelek felvételénél, az első pénzfelvételtől, az utolsó részlet visszafizetéséig terjedő időszak SWOT-elemzés a gazdálkodásban, vagy egy ingatlanértékelésekor is alkalmazható módszer, amikor a gyengeségek és erősségek egy mátrixba való helyezésével történik az értékelés

lxxxvii Created by XMLmind XSL-FO Converter.

Ingatlangazdálkodás Dr. Peszeki, Zoltán

Recommend Documents