Ingatlanfinanszírozás és befektetés

Nyugat-Magyarországi Egyetem Geoinformatikai Kar 8000 Székesfehérvár, Pirosalma u. 1-3.

Ingatlanmenedzser Szakirányú Továbbképzési Szak

Ingatlanfinanszírozás és befektetés 3. Finanszírozási alapismeretek

Szerzı: Harnos László 2008. január

3. Finanszírozási alapismeretek

3.1 Tartalomjegyzék 3. Finanszírozási alapismeretek ......................................................................................................................1 3.1 Tartalomjegyzék ..................................................................................................................................2 3.2 Bevezetés ............................................................................................................................................3 3.2.1 A tanulási egység célja .................................................................................................................3 3.2.2 A tananyag elsajátítását követıen Ön képes lesz..........................................................................3 3.2.3 Az anyagban szereplı legfontosabb fogalmak, szakkifejezések....................................................4 3.2.4 Ajánlott irodalom ..........................................................................................................................5 3.3 Az ingatlanfinanszírozás fogalma ........................................................................................................6 3.4 A finanszírozás alapelvei .....................................................................................................................7 3.5 A hitelfelvétel folyamata ......................................................................................................................8 3.6 A leggyakoribb (külsı) finanszírozási módok ......................................................................................9 3.6.1 Hitelek...........................................................................................................................................9 3.6.2 Lízing..........................................................................................................................................14 3.7 A hitelnyújtó kockázata ......................................................................................................................15 3.7.1 Az adósminısítés .......................................................................................................................15 3.7.2 Ügyletminısítés ..........................................................................................................................15 3.8 Összefoglalás ....................................................................................................................................16 3.9 Ellenırzı kérdések ............................................................................................................................16

2


3.2 Bevezetés 3.2.1 A tanulási egység célja

A jelen egység célja megismertetni Önt az ingatlanbefektetések finanszírozási lehetıségeivel. Igyekszünk majd választ adni a következı kérdésekre:

Milyen tıkébıl érdemes finanszírozni egy projektet? Milyen elveket kell figyelembe venni a finanszírozás módjának és mértékének meghatározásakor? Milyen procedúrának leszünk kitéve egy ingatlan befektetés, vagy ingatlanfejlesztési projekt banki finanszírozása során? Hogyan értékeli a bank a projektet és a hitelképességünket? A bankhitelen (jelzálog hitelen) kívül mik a még elıforduló leggyakoribb külsı finanszírozási módok?

A külsı finanszírozás megválasztásakor általában felmerül a kérdés, hogyan hat az a projektre, a befektetett tıkénkre, stb. A pénzügyi szakemberek általában azt tartják, hogy a leglényegesebb döntések nem a finanszírozás körül húzódnak meg, mivel általában a tıkepiaci termékek (hitelek, kötvények, részvényesi tıke, stb.) jól árazódnak, így kicsi az a többlet jövedelem, ami a finanszírozás ügyes megválasztásából származhat, ill. ha ez mégis jelentıs összeget tesz ki, akkor az adott finanszírozásnak valószínőleg a szokásosnál nagyobb a kockázata a befektetıre nézve. Természetesen nem fogjuk kikerülni ezt a kérdést sem, de ahhoz, hogy megvizsgáljuk, hogyan hat a külsı finanszírozás a befektetett saját tıkére még további ismeretekre van szükség, így ezzel a témakörrel majd egy késıbbi egységben foglalkozunk.

3.2.2 A tananyag elsajátítását követıen Ön képes lesz

Számbavenni a finanszírozáshoz szükséges saját tıke elemeket, Megkülönböztetni az egyes idegen tıke elemeket, Megkülönböztetni a leggyakoribb külsı finanszírozási módokat, Alkalmazni a finanszírozás alapelveit, Áttekinteni a hitelfelvétel folyamatát, Értékelni a tervezett projektet a bank szemszögébıl, így az üzleti tervet ezen feltételek figyelembe vételével összeállítani.

3


3.2.3 Az anyagban szereplı legfontosabb fogalmak, szakkifejezések A tananyagban történı könnyebb tájékozódás érdekében ebben a pontban megtalálhatók a legfontosabb fogalmak ABC szerint összegyőjtve.

Adósminısítés Adósságszolgálat

A hitelt kérı gazdasági helyzetének feltárása és a bank adósminısítési szabályzata szerinti értékelése. Az adott idıszakban a külsı finanszírozással kapcsolatban kifizetett összeg (tıketörlesztés + kamat + költségek).

Eredménytartalék

Az elızı évek halmozott eredménye.

Értékelési tartalék

Az eszközök értékhelyesbítésének forrása.

Finanszírozás Hitel Hitelütemezés Jegyzett tıke Jövedelmezıség elve Külsı finanszírozás Lekötött tartalék

Leverage elv Likviditás elve Lízing Mérleg szerinti eredmény Monitoring Negatív külsı eladósodottság

Egy vállalkozás valamilyen tevékenysége folytatásához szükséges pénzeszközök rendelkezésre bocsátása és azok felhasználása. Pénzeszköz átengedése, ill. elılegezése, meghatározott idıre, kamatfizetés ellenében. Törlesztési terv, mely törlesztési idıszakokra lebontva tartalmazza a nyitó és záró tıketartozást, valamint a tıkeés kamattörlesztést. A társasági szerzıdésben (alapító okiratban) meghatározott alaptıke. Vizsgálataink során a hangsúlyt a befektetı saját tıkéjének jövedelmezıségére helyezzük. Idegen tıkébıl (pl.: hitel) történı finanszírozás. Jogszabályi elıírás alapján az eredménytartalékból „elkülönített” (lekötött) összeg, mely nem fizethetı ki osztalékként. Csak annyi idegen forrást szabad igénybe vennünk a finanszírozáshoz, hogy ne veszítsük el a projekt feletti „uralmat”. A projekt hozama megfelelı likviditást biztosítson az adósságszolgálat teljesítésére. Olyan finanszírozási forma, melyben a beszerzett eszköz tulajdon- és használati joga egymástól elválik. Adózás és osztalékfizetés utáni éves eredmény (nyereség, vagy veszteség). A hitel felhasználásának, az adós helyzetének és a hitelcél megvalósulásának, a fedezetek meglétének idıszakos ellenırzése a bank által. A hitel felvételével csökken a saját tıkére jutó megtérülés.

4


Normativitás elve

Operatív lízing Pénzügyi lízing Pozitív külsı eladósodottság Rugalmasság elve Saját tıke Tıkeáttételi elv Tıketartalék Ügyletminısítés

Változó kamatozás Visszlízing

3.2.4

Idegen forráshoz csak akkor juthatunk, ha a vállalkozásunk a bank ügyfélminısítése alapján megbízhatónak bizonyul (azaz megfelel a banki normáknak). A lízing szerzıdés értelmében a futamidı végén a lízingtárgy várhatóan nem kerül át a lízingbevevı tulajdonába. A lízing szerzıdés értelmében a lízingbevevı a futamidı végén a lízingtárgyat maradványértéken megvásárolja.

A hitelfelvétellel növekszik a saját tıkére jutó megtérülés. A hitel futamideját a finanszírozandó eszköz életciklusához („várható megtérülési idejéhez”) kell igazítani. Jegyzett tıke + Mérleg szerinti eredmény + Tartalékok (kivéve a céltartalék!). Lsd. leverage elv. Olyan belsı forrás, melyet többnyire a tagok biztosítanak az alaptıke „kiegészítéseként”. A finanszírozandó tevékenység (projekt) bank által történı vizsgálata az üzleti terv, vagy megvalósíthatósági tanulmány alapján. A hitel kamatlábát valamilyen referencia kamatlábhoz kötik, majd adott idıszakonként annak változása alapján korrigálják. Az ingatlan eladása, majd a szerzıdés kikötése szerinti visszabérlése.

Ajánlott irodalom

Soós János (szerk.): Ingatlangazdaságtan, KJK-KERSZÖV Kiadó, Budapest, 2005. Peter K. Nevitt – Frank Fabozzi: Projekt-finanszírozás, CO-NEX Könyvkiadó Kft., Budapest, 1997 Dr. Sóvágó Lajos: Hitelbírálat, UNIÓ Kiadó, Budapest, 2001 Price Waterhouse: A hitelkockázat kezelése, PANEM Kiadó, Budapest, 1993. . .

5


3.3 Az ingatlanfinanszírozás fogalma Finanszírozás alatt általánosságban egy vállalkozás valamilyen tevékenysége folytatásához szükséges pénzeszközök rendelkezésre bocsátását és azok felhasználását értjük. Az ingatlanfinanszírozás egy ingatlan megvásárlásához, fejlesztéséhez, felújításához, stb. kapcsolódó finanszírozási tevékenység. A finanszírozás történhet a vállalkozás (befektetı) saját tıkéjébıl és idegen forrásból egyaránt. Persze a leggyakoribb megoldás a két forrás valamilyen kombinációja. Egy vállalkozás saját tıkéje a következıkbıl tevıdik össze: Jegyzett tıke: a társasági szerzıdésben (alapító okiratban) meghatározott alaptıke, melyet a tagok bocsátanak a vállalkozás rendelkezésére. Tıketartalék: olyan belsı forrás, melyet többnyire a tagok biztosítanak az alaptıke „kiegészítéseként”, de tıketartalékba kerülhet a vissza nem térítendı állami támogatás, továbbá a más vállalkozástól véglegesen átvett pénzeszköz is. Mérleg szerinti eredmény: a tárgyévi adózott eredmény (nyereség, vagy veszteség).

Finanszírozás Ingatlanfinanszírozás

Saját tıke

Jegyzett tıke Tıketartalék Mérleg szerinti eredmény Eredménytartalék Lekötött tartalék Értékelési tartalék

Eredménytartalék: az elızı évek halmozott mérleg szerinti eredménye. Lekötött tartalék: jogszabályi elıírás alapján az eredménytartalékból „elkülönített” (lekötött) összeg, mely nem fizethetı ki osztalékként. Értékelési tartalék: a tárgyi eszközök, és immateriális javak értékhelyesbítésének forrásoldali megfelelıje a vállalkozás mérlegében. A fenti belsı forrásokból likvid forrást elsısorban a jegyzett tıkének a tagok által pénzben befizetett része, a tıketartalék, a pozitív mérleg szerinti eredmény, és a pozitív eredménytartalék jelentenek. Külsı finanszírozáson azon pénzeszközöket értjük, melyeket nem a vállalkozás, vagy annak tagjai biztosítanak (pl.: hitel, lízing, stb.) A külsı forrásokat a következı részben mutatjuk be részletesen.

Külsı finanszírozás

A továbbiakban egy befektetés vizsgálatakor a saját tıkét a tekintetben fogjuk vizsgálni, hogy annak biztosítása milyen kockázatokkal jár a befektetı (vállalkozás) számára, ill. hogyan térül meg. A késıbbiekben amennyiben csak finanszírozást említünk, akkor elsısorban a külsı finanszírozást fogjuk érteni alatta. A külsı finanszírozást a tekintetben vizsgáljuk majd, hogy mennyibe kerül annak megszerzése, ill. hogyan befolyásolja a befektetett saját tıkénk megtérülését. A finanszírozást (a külsı tıke megszerzésének folyamatát, hatásait, stb.) mindig a befektetı (hitelfelvevı) szemszögébıl fogjuk bemutatni. 6


Elöljáróban még annyit érdemes talán megemlíteni, hogy bár a helyesen megválasztott finanszírozás hatással van a befektetett saját tıke megtérülésére, növelheti annak hatékonyságát, ugyanakkor fontos tudnunk, hogy a pénzügyi finanszírozás instrumentumai (hitelek, lízing konstrukciók, kötvények, stb.) általában jól árazottak, így az ebben rejlı lehetıségek a gyakorlatban lényegesen szőkebbek, mint azt elsı látásra gondolnánk. Ez azt eredményezi a számunkra, hogy elsısorban a megfelelı befektetési lehetıségeket kell megtalálnunk, ill. kiválasztanunk a kínálkozó lehetıségek igen széles skálájából, majd ha ez sikerült, akkor lehet, hogy a finanszírozás jó megválasztásával némiképpen sikerül majd a saját tıkénk hatékonyságán tovább javítani.

3.4 A finanszírozás alapelvei Amikor egy ingatlanbefektetés (projekt) finanszírozását tervezzük tekintettel kell lennünk néhány alapvetı elvre: Jövedelmezıség elve:

Jövedelmezıség elve

Ez az elv két dolgot is magában foglal. Egyrészt minél alacsonyabb a megszerezhetı tıke költsége, annál jövedelmezıbb a befektetés. Másrészt viszont a hangsúlyt elsısorban nem az össztıkére, hanem a saját tıkére helyezzük, azaz azt vizsgáljuk, hogyan alakul a saját tıkénk hozama (megtérülése). Megtérülés alatt a hozam (cash flow) és a befektetett saját tıke %-os arányát értjük. A megtérülést részletesen majd a befektetési ismeretekkel kapcsolatos részben tárgyaljuk. Pozitív külsı eladósodásról szoktunk beszélni, ha a saját tıkénkre jutó megtérülés a hitel felvétele esetén nagyobb, mintha a befektetést csak saját tıkébıl finanszíroznánk. Ez akkor fordul elı, ha sikerül elég olcsó külsı forrást találnunk. Természetesen a pozitív külsı eladósodottságot eredményezı forrást akkor is igénybe kell venni, ha egyébként lenne elegendı saját tıkénk, hiszen ez javítja a saját tıke hatékonyságát, ráadásul a megmaradó tıkénket máshol, más kockázatra még befektethetjük.

Pozitív külsı eladósodás Negatív külsı eladósodás

Hasonlóan, a negatív külsı eladósodottság azt jelenti, hogy az idegen tıke bevonásával csökken a saját tıkére jutó megtérülés. Ilyen finanszírozást csak akkor szabad igénybe venni, ha egyébként nincs elegendı saját tıkénk ahhoz, hogy egyedül valósítsuk meg a befektetést. Normativitás elve: Ez az elv azt jelenti, hogy idegen forráshoz csak akkor juthatunk, ha a vállalkozásunk a bank ügyfélminısítése alapján megbízhatónak bizonyul. A hitelképesség vizsgálata, ill. az ügyfélminısítés során a bank elemzi a pénzügyi, vagyoni helyzetünket. Erre azért van szükség, mert a bank elsısorban a betétesei pénzébıl nyújt hiteleket, így gyakorlatilag addig maradhat fent, amíg a betétesek bizalma tart. Így a

Normativitás elve

7


pénzintézeteknek elemi érdekük ügyfélminısítéssel kezdıdik.

a

hitelkockázataik

csökkentése,

ami

az

Rugalmasság elve:

Rugalmasság elve

A rugalmasság elve azt jelenti, hogy forgóeszközöket (pl.: anyagbeszerzés) mindig átmeneti (rövid lejáratú, azaz 1 éven belüli futamidejő), míg befektetett eszközöket (beruházásokat, tárgyi eszközöket, immateriális javakat, stb.) mindig tartós (hosszúlejáratú) forrásokkal célszerő finanszírozni. Leverage (tıkeáttételi) elv: Ez az elv azt jelenti, hogy csak annyi idegen forrást szabad igénybe vennünk a finanszírozáshoz, hogy ne veszítsük el a projekt feletti „uralmat”, azaz megmaradjon számunkra az önálló döntéshozatal lehetısége, ill. a tıkeáttétel lényegesen ne rontsa le a saját tıkére jutó megtérülést. Likviditás elve: A hitelnyújtó azt várja el, hogy a projekt hozama megfelelı likviditást biztosítson számunkra az adósságszolgálat teljesítésére. Adósságszolgálat alatt az adott évben, az idegen forrással kapcsolatban kifizetendı összeget (tıketörlesztést, kamattörlesztést és fizetendı költségeket) értjük.

Leverage elv

Likviditás elve Adósságszolgálat

3.5 A hitelfelvétel folyamata A finanszírozás elveinek megismerését követıen tekintsük át azt a folyamatot, mely a külsı tıke megszerzéséhez vezet. Ezt a folyamatot a kereskedelmi banki hitelezés folyamatán keresztül tárgyaljuk, de hasonló az eljárás pl. a lízing esetében is. Maga a folyamat a kapcsolatfelvétellel indul, melynek során a bank és a vállalkozás egymásra talál. Az egyes bankok hitelkínálatát a bankok reklámjaiból, hirdetményeibıl ismerhetjük meg. Kiváló információforrás e tekintetben az Internet, hiszen valamennyi kereskedelmi bank közzéteszi a honlapján hitelajánlatait. Természetesen tájékozódhatunk közvetlenül a bankfiókban is akár személyesen, akár írásban. Ekkor tájékoztatnak bennünket a hitel fıbb paramétereirıl, ill. arról, milyen dokumentumokat kell benyújtanunk a hitelkérelemhez. Az írásos anyag beérkeztekor azt nyilvántartásba veszik, majd kijelölik a hitelügyintézıt, aki a kérelmünk „gazdája” lesz a folyamat végéig. A hitelügyintézı elıször azt vizsgálja, hogy kérelmünk egyáltalán befogadható-e a bank részérıl. Ha a rendelkezésre álló 8


dokumentumokból az állapítható meg, hogy valamilyen kizáró körülmény áll fenn, akkor a kérelmet azonnal el kell utasítani, egyébként a bank befogadja azt. A befogadást követıen a döntés-elıkészítés periódusa következik. Ennek során megtörténik az adatok ellenırzése, különös tekintettel a benyújtott iratok hitelességére, a mérlegadatokra és a saját erı meglétére. Ebben a szakaszban készül el a fedezetül felajánlott ingatlan hitelbiztosítéki értékelése, ill. ha szükséges, a helyszíni ellenırzés. A döntés-elıkészítést végezheti maga a hitelügyintézı, de lehet, hogy az adott banknál erre a célra külön elemzı részleg mőködik. Az elıkészítés során elképzelhetı, hogy pótlólagos információkat kérnek tılünk. Az elemzést a hitelbírálat követi. A hitelbírálat az ügyfél, az ügylet és a fedezet együttes értékelését jelenti. Ha a bírálatot végzı pozitívan értékeli az elıbbieket, akkor elıterjesztést tesz az ügylet megkötésére. Az ügylet típusától, volumenétıl és az adott banktól függıen a döntés egy többlépcsıs folyamat. Az egyes szintek vezetıi a döntést ún. cenzúra bizottságokon keresztül hozzák meg.

Hitelbírálat

Ha az illetékes cenzúra bizottság pozitív döntést hozott, akkor sor kerülhet a hitelszerzıdés megkötésére. A szerzıdés fıbb elemeit a cenzúra bizottság hagyja jóvá (futamidı, türelmi idı, kamat, fedezet, stb.). Fontos megjegyezni, hogy az egyes feltételeket a bizottság a kérelemhez képest módosíthatja. Ilyenkor a szerzıdéskötést megelızıen el kell döntenünk, hogy a módosítások elfogadhatók-e a számunkra és így is vállaljuk-e a szerzıdés megkötését. A szerzıdés létrejöttét követıen, az abban foglaltaknak megfelelıen történhet a hitel folyósítása, ill. felhasználása. A bank egy ún. monitoring rendszert mőködtet, melynek keretében ellenırzi a hitel felhasználását, az adós helyzetének és a hitelcél megvalósulásának alakulását, idıszakosan megvizsgálja a fedezetek meglétét. Végezetül amennyiben a monitoring során a bank azt észleli, hogy a szerzıdésben foglaltak nem teljesülnek, ill. nem látja biztosítva a hitel visszafizetését, akkor sor kerülhet az ún. hitelbehajtásra, mely a követelés fedezeteken történı érvényesítését (pl.: készfizetı kezesekhez fordulás, jelzálogjog érvényesítése, stb.) jelenti.

Monitoring

3.6 A leggyakoribb (külsı) finanszírozási módok Ebben a fejezetben az idegen tıke megszerzésének leggyakoribb formáit igyekszünk röviden áttekinteni.

3.6.1 Hitelek A hitel egy pénzeszköz átengedését, ill. elılegezését jelenti, meghatározott idıre, kamatfizetés ellenében.

Hitel

9


Az egyes hiteleket a következıképpen csoportosíthatjuk:

a./

Fedezet szerint: - fedezettel rendelkezı - fedezettel nem rendelkezı (bianco)

b./

Lejárat szerint: - rövid (≤ 1 év) - közép (1 és 5 év között) - hosszú (> 5 év)

c./

Hitelfelvevık szerint: - lakossági - vállalati (üzleti) - költségvetési - bankközi

d./

Hitelszerzıdés tartalma szerint: - pénzkölcsön - kötelezettség-vállalási hitel (pl.: bankgarancia)

e./

A finanszírozandó aktívák szerint (csak üzleti hitelek esetén): - forgóeszköz hitel (rövid lejáratú) - projekt hitel (hosszú lejáratú)

f./

Fedezet szerint: - kézizálog hitel - jelzálog hitel - okmányos hitel (pl.: közraktárjegyre folyósított hitel)

g./

A hitel technikai formája szerint: - folyószámla hitel - számlahitel (klasszikus) - leszámítolási hitel (értékpapír jelenértékének kifizetése)

h./

Kamatfizetés szerint: - leírható kölcsön (a futamidı alatt csak a kamatot kell törleszteni, a tıkét lejáratkor kell visszafizetni) - részben törlesztett kölcsön (a futamidı alatt a kamatot és a tıke egy részét kell törleszteni, az utolsó nagy összegő tıkerészlet lejáratkor esedékes ["lufi"]) - változó kamatozású kölcsön

A változó kamatozású hitel esetében idırıl idıre módosítani kell a kölcsön kamatlábát, reagálva a piaci kamatláb változásaira. Általában meghatározott képlet alapján kötik hozzá a kamatlábat az elsı osztályú adósoknak felszámított kamathoz,

Változó kamatozású hitel

10


illetve más piaci indikátorokhoz, Magyarországon pedig többnyire valamilyen bankközi kamatlábhoz, esetleg a jegybanki alapkamathoz. Példa: Változó kamatozású hitel 25 000 Ft-os kölcsön 30 évre, havi törlesztés mellett. 1. évi kamatláb = 13% 2. évi kamatláb = 13,75% Tételezze fel, hogy nem a törlesztési idı, hanem a törlesztı összeg ingadozik a kamatláb változásainak megfelelıen. Állapítsa meg az adósságszolgálat összegét az 1. és a 2. évben.

Változó kamatozás esetén a kamatláb idıszakonként változhat.

P = 25 000 .-Ft n = 30 év l1 = 13 % l2 = 13,75 % 1.év: Törlesztıjáradék: ADS = P * rn * rn

i = 25 000 * 1,1330 * 0,13 = 3 335 .-Ft -1 1,1330 - 1

Annuitásos hitel esetén az adósságszolgálatot a törlesztıjáradék képlettel számítjuk ki.

Havi törlesztırészlet: ADS / 12 = 277,97 .-Ft 1. éves kamta: 25 000 * 0,13 = 3 250 . Ft 1. éves tıketörlesztés . 3 335 - 3250 = 85 .-Ft 2.év: P = 25 000 - 85 = 24.915 .-Ft n = 29 év Törlesztıjáradék: ADS = P * rn * rn

i = 24 915 * 1,137529 * 0,1375 = 3 510 .-Ft -1 1,137529 - 1

Havi törlesztırészlet: ADS / 12 = 3 510 / 12 = 292,46 .-Ft Hitelek ütemezése: A fix kamatozású teljesen leírt egyenlı törlesztı-összegő és fix kamatozású teljesen leírt változó törlesztı-összegő kölcsönökre vonatkozó törlesztési ütemezések eltérnek egymástól A változó összegő törlesztés az, amikor az egyik törlesztı részlet eltérı összegő mint a többi. A tıkeösszeg törlesztése azonos törlesztı összegekkel történik, a kamat azonban csökken, ahogyan a még vissza nem térített hitel egyenlege csökken. Ekkor elsı idıszakban szinte csak kamatot fizetünk, a tıketartozás és vagyon lassan csökken.

11


Példa: Hiteltörlesztés: fix kamatozás, változó törlesztı összeg 80 000 Ft összegő kölcsön, 12%-os évi kamatláb, 10 éves futamidı, éves törlesztı összegek, változó összegő törlesztés.

a. Állapítsa meg az azonos összegő évi törlesztés nagyságát. TÖRLESZTİ-ÖSSZEG = 80 000Ft ÷ 10 = 8 000 Ft b.

Állapítsa meg az egyes évekre jutó kamat részarányát az összes törlesztésbıl úgy, hogy a kamatlábat megszorozza az elızı idıszak végén fennálló egyenleggel. 1. évi kamat: 0,12 * 80 000 Ft = 9 600 Ft 2. évi kamat: 0,12 * 72 000 Ft = 8 640 Ft

VÁLTOZÓ TÖRLESZTİ-ÖSSZEGŐ HITEL ÜTEMEZÉSE

Figyelem!

Év

Adósságszolgálat

Kamat

Törlesztés

Egyenleg

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

17 600 16 640 15 680 14 720 13 760 12 800 11 840 10 880 9 920 8 960

9 600 8 640 7 680 6 720 5 760 4 800 3 840 2 880 1 920 960

8 000 8 000 8 000 8 000 8 000 8 000 8 000 8 000 8 000 8 000

72 000 64 000 56 000 48 000 40 000 32 000 24 000 16 000 8 000 0

∑

132 800

52 800

80 000

-

A változó törlesztıösszeg és a változó kamatozás nem ugyanazt jelenti!

Példa: Fix kamatozású, teljesen leírt, egyenlı törlesztı-összegő kölcsön ütemezése. P = 100.000,-Ft I = 20% n = 5 év éves törlesztés: i = 0,2

r = 1,2

Törlesztıjáradék: ADS = P × r n ×

i r −1 n

12


ADS = 100.000 × 1,2 5 ×

Év

ADS

Kamat

0,2 ≈ 33.438,− Ft 1,2 5 − 1

Tıke

Egyenleg

0 1 2 3 4 5

33.438,33.438,33.438,33.438,33.437,-

20.000,17.312,14.087,10.217,5.573,-

13.438,16.126,19.351,23.221,27.864,-

∑

167.189,-

67.189,-

100.000,-

100.000,86.562,70.436,51.085,27.864,0,-

Kamat törlesztés = Egyenleg × i Tıke törlesztés = ADS - kamat törlesztés

Példa : Vizsgáljuk meg törlesztési ütemezést az alábbi hitelre:

Hitel összege =P = 80.000 Ft Kamatláb = i = 12,0 % Futamidı = n = 10 év

Ez egy klasszikus annuitásos, fix kamatozású hitel.

Éves adósságszolgálat: Törlesztıjáradék: ADS = P * rn * rn

i = 80 000 * 1,1210 * 0,12 = 14 159 .-Ft -1 1,1210 - 1

Év

Adósságszolgálat (Ft)

Kamat (Ft)

Törlesztés (Ft)

Egyenleg (Ft)

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

14 159 14 159 14 159 14 159 14 159 14 159 14 159 14 159 14 159 14 159

9 600 9 053 8 440 7 754 6 985 6 124 5 160 4 080 2 871 1 516

4 559 5 106 5 719 6 405 7 174 8 035 8 999 10 079 11 288 12 636

75 441 70 335 64 616 58 211 51 037 43 002 34 003 23 924 12 636 0 .-

∑

141 590

61 583

80 000

-

A feladataink során (az egyszerőség kedvéért) általában éves kamatozást feltételezünk. A valóságban azonban gyakoribb a havi, vagy anegyedéves, esetleg a féléves kamatperiódus.

13


Vizsgáljuk meg, hogyan változik az adósságszolgálat, ha havi törlesztést feltételezünk!

Figyelem!

Havi törlesztés esetén a havi kamat az éves kamat 1/12-ed része, ill. a törlesztési idı az évek száma szorozva 12-vel, hiszen ennyi részletet kell visszafizetni.

Havi kamatozás esetén az összefüggéseink nem változnak, csak az évek helyére a hónapok számát, a kamtláb helyére annak 1/12-ed részét helyettesítjük.

Ih = 12 / 12 = 1 % ⇒

ih = 0,01

⇒ rh = 1,01

nh = n × 12 = 10 × 12 = 120

Törlesztıjáradék:

ih 0,01 = 80.000 × 1,01120 × = 1148 . ,− Ft r −1 1,01120 − 1 Az adósságszolgálat éves szinten: ADS = P × rhn ×

n h

1.148 × 12 = 13.776,-Ft, tehát kevesebb, mint az éves törlesztés esetében.

Hasonlóan járunk el negyedéves, ill. féléves kamatozás esetén is.

3.6.2 Lízing

A lízing olyan finanszírozási forma, melynek lényege, hogy a beszerzett eszköz tulajdon- és használati joga egymástól elválik. Alapvetıen két típusa ismert, a pénzügyi és az operatív lízing. Pénzügyi lízingrıl akkor beszélünk, ha a lízingbeadó a lízingbevevı megbízásából, a lízingbevevı által megnevezett személytıl megvásárol egy ingatlant és azt a lízingbevevı részére használatba adja. A lízingbevevı a használatért díjat fizet, mely fedezi a lízingbeadó költségeit és tisztességes nyereségét. A szerzıdésben kikötik, hogy a lízingbevevıt az ingatlanra vételi jog illeti meg, így a futamidı végén a lízingbevevı egyoldalú nyilatkozattal és a maradványérték megfizetésével megszerezheti az ingatlan tulajdonjogát. A pénzügyi lízing célja tehát az ingatlan megszerzése. A jogszabályok értelmében az ügyletben rejlı kockázatot a lízingbevevı viseli. Operatív lízingrıl alatt olyan finanszírozási formát értünk, amikor a lízingbevevı nem kíván az ingatlanon tulajdonjogot szerezni, csak a használatból származó hasznokra tart igényt, így a tulajdonjog nem kerül átruházásra a futamidı végén. A lízingbeadó célja elsısorban nem a kamatjellegő jövedelemszerzés, hanem az ingatlan eredményes mőködtetése. A lízingbevevı ezt a szerzıdést bármikor – idı elıtt is – felmondhatja, minden következmény nélkül. A lízing egy sajátos formája az ún. visszlízing, melynek lényege, hogy az ingatlan tulajdonosa az ingatlant eladja, de egyúttal a szerzıdés alapján visszabérli azt a vevıtıl. Ez esetben az eredeti tulajdonos forráshoz jut és nem kell lemondania az ingatlan használatáról. A privatizáció során többször is alkalmazták ezt a technikát Magyarországon.

Lízing Pénzügyi lízing Operatív lízing

Visszlízing

14


3.7 A hitelnyújtó kockázata Ebben a fejezetben áttekintjük, hogyan is értékeli a bank a projektet és a hitelképességet. Ezt a folyamatot hívjuk hitelbírálatnak, mely alapvetıen három tevékenységbıl áll:

Adósminısítés, Ügyletminısítés, Fedezetértékelés.

A fentiek közül a fedezetértékeléssel a jelen tárgy körében nem foglalkozunk, mivel az ún. hitelbiztosítéki értékelés az ingatlanértékeléssel kapcsolatos tantárgyak anyagában fog szerepelni.

3.7.1 Az adósminısítés Az adósminısítés a hitelt kérı vállalkozás (vagy magánszemély) gazdasági helyzetének feltárását és adott szempontok (melyeket a bank adósminısítési szabályzata tartalmaz) szerinti értékelését jelenti. Ennek során elıször megvizsgálják az ágazatot, melyben a cég tevékenykedik, majd a vállalkozás piaci pozícióját, lehetıségeit, stb. ezt követi a múltbéli gazdasági események elemzése, mely Magyarországon elsısorban a múltbéli beszámolók (mérleg, eredménykimutatás, cash flow kimutatás) adataiból nyerhetı mutatók segítségével történik.

Adósminısítés

Végül minden esetben az adósminısítés részét képezi a cég menedzsmentjének vizsgálata, hiszen ık felelısek azért, hogy a cég a jövıben megtermelje majd azt a jövedelmet, amibıl az adósságszolgálatot teljesíteni kell.

3.7.2 Ügyletminısítés Az ügyletminısítés alapvetıen a vállalkozás, vagy a projekt üzleti terve (ill. a projekt megvalósíthatósági tanulmánya) alapján történik. A projekt üzleti tervében elemezni kell a beruházást többek között

Ügyletminısítés

A várható nettó jelenérték (és/vagy belsı megtérülési ráta), A tıke várható megtérülése, a projekt várható kockázatai

szempontjából (Ezen fogalmakkal majd a befektetésekkel foglalkozó tanulási egység során fogunk részletesen megismerkedni). Az üzleti tervben be kell mutatni, milyen ütemezésben történik majd az adósságszolgálat teljesítése és várhatóan hogyan alakul majd a likviditási helyzet. 15


Az üzleti tervnek nemcsak azt kell demonstrálni, hogy a projekt finanszírozható, ill. képes lesz majd „kitermelni” az adósságszolgálatot, hanem azt is, hogy ha belekezdünk a projektbe, akkor azt sikeresen be is tudjuk fejezni. Ez utóbbi igen nagy kockázatot jelent a banknak, hiszen elég körül nézni egy kicsit az országban és mindenfelé fogunk találni olyan projekteket (pl.: építkezéseket), melyek félbemaradtak. Ilyenkor elég csak arra gondolni, hogy ezen projekteket is finanszírozta valaki, de soha nem jutottak el abba a stádiumba, hogy bármilyen jövedelmet is termeljenek.

3.8 Összefoglalás Ezen egység tanulmányozása során Ön megismerkedett a finanszírozással kapcsolatos alapfogalmakkal, majd megismerte azokat a legfontosabb alapelveket, melyeket a finanszírozáskor szem elıtt kell tartanunk. Ezen elvek azért igen fontosak, mert a betartásukhoz mind a hitelfelvevınek, mind a finanszírozónak egyformán érdeke főzıdik.

Ezt követıen áttekintettük a hitelezés folyamatát. Ez a folyamat nagyon hasonló akkor is, ha más módon próbálunk külsı forrásból finanszírozni (pl.: lízing esetén). Áttekintettük a hitelek leggyakoribb típusait, majd megismerkedtünk a lízing három fı fajtájával. Természetesen a valóságban nagyon sokféle hitelkonstrukció, ill. finanszírozási konstrukció létezik, ezért egy konkrét projekt esetén – mielıtt eleve elköteleznénk magunkat egyik, vagy másik mellett – érdemes egy kicsit körülnézni az Interneten, megnézni egy-egy konkrét ajánlatot, hiszen az „ördög” sokszor a részletekben rejlik. Végül néhány szót szóltunk a hitelbírálatról, annak is az elsı két lépcsıjérıl, az adósminısítésrıl és az ügylet minısítésérıl.

3.9 Ellenırzı kérdések 1. Mit értünk finanszírozás alatt?

2. Milyen elemekbıl tevıdik össze egy vállalkozás saját tıkéje? 3. Mit értünk külsı finanszírozás alatt? 4. Mit jelent a jövedelmezıség elve? 5. Mikor beszélünk pozitív külsı eladósodásról? 6. Mit jelent a negatív külsı eladósodottság? 7. Mit takar a normativitás elve? 16


8. Mit jelent a rugalmasság elve? 9. Mi a tıkeáttételi elv?

10. Mit értünk adósságszolgálat alatt? Hogyan határozzuk meg egy annuitásos hitel esetén? 11. Mit takar a likviditási elv? 12. Mutassa be a hitelfelvétel folyamatának lépéseit! 13. Mit nevezünk hitelnek? 14. Hogyan csoportosíthatjuk a hiteleket? 15. Mit értünk változó kamatozás hitel alatt? 16. Mit jelent a hitel ütemezése? 17. Mit értünk lízing alatt? 18. Mi a lényege a pénzügyi lízingnek? 19. Mi az operatív lízing? 20. Milyen célt szolgál a visszlízing? 21. Milyen fı lépésekbıl áll a hitelbírálat? 22. Mit jelent az adósminısítés, ill. milyen dokumentumok alapján történik? 23. Mit értünk ügyletminısítés alatt és milyen dokumentumok alapján történik?

17

Ingatlanfinanszírozás és befektetés

Recommend Documents