Informace k akci „Zateplení domů BD Černokostelecká 32-44“ Program Ministerstva životního prostředí administrovaný Státním fondem životního prostředí ČR zaměřený na úspory energie a obnovitelné zdroje domácností v rodinných a bytových domech Popis programu Program Zelená úsporám je zaměřen na podporu instalací zdrojů na vytápění s využitím obnovitelných zdrojů energie, ale také investic do energetických úspor při rekonstrukcích i v novostavbách. V Programu bude podporováno kvalitní zateplování rodinných domů a bytových domů, náhrada neekologického vytápění za nízkoemisní zdroje na biomasu a účinná tepelná čerpadla, instalace těchto zdrojů do nízkoenergetických novostaveb a také výstavba v pasivním energetickém standardu. Česká republika získala na tento Program finanční prostředky prodejem tzv. emisních kreditů Kjótského protokolu o snižování emisí skleníkových plynů. Celková očekávaná alokace Programu je až 25 miliard korun. Podpora v rámci programu Zelená úsporám je nastavena tak, aby prostředky mohly být čerpány v průběhu celého období od vyhlášení programu do 31. prosince 2012. Žádosti o podporu budou přijímány do konce trvání Programu, nebo do vyčerpání finančních prostředků Programu. O dotaci lze žádat jak před realizací opatření, tak po ní, nebude však možné žádat o podporu opatření dokončených před vyhlášením Programu. Podporu je možné poskytnout na zařízení instalovaná v obytných domech, nikoli např. v objektech určených k individuální rekreaci nebo průmyslových objektech, a to ani v případě, že zde má žadatel trvalé bydliště. Program Zelená úsporám a základní postupy poskytování podpory upravuje Směrnice Ministerstva životního prostředí č. 9/2009. Směrnici upřesňují přílohy směrnice. Ministerstvo životního prostředí rozhodlo, že dne 24.8. 2010 od 15.00 hodin dočasně přerušuje přijímání žádostí pro panelové domy v rámci programu Zelená úsporám. Všechny již přijaté projekty budou řádně zadministrovány. Původní oblasti podpory pro nepanelové bytové domy a rodinné domy pokračují a budou i nadále financovány beze změn.
Představenstvo „Bytového družstva Černokostelecká 32-44“ v rámci Programu zadalo dne 16.5. 2010 v poptávkové řízení výzvu ke spolupráci a pomoci při realizaci zpracování žádosti k dosažení dotace na projekt zateplení fasády a ostatních prostor domů, výměny oken v chodbách a sklepech domů a provedení ostatních potřebných stavebních prací. Poptávka byla zadána v elektronické podobě a byla zveřejněna na portálu www.aaapoptávka.cz . K naší poptávce bylo celkem předloženo deset nabídek. Dvě nabídky předložily autorizované společnosti zabývající se projekční činnosti. Zde se jedná o nabídky na zpracování projektových dokumentů potřebných k dosažení dotace (energetický audit, projekt apod.). Osm nabídek předložily firmy, které nabízejí jak zpracování projektových dokumentů potřebných k dosažení dotace, tak vlastní realizaci akce zateplení domů. Cenové nabídky je
1
nutno v této fázi považovat za informativní. Konkrétní, přesné nabídky mohou být zpracovány až na základě autorizovaného auditu. Jako nejzajímavější, pro družstvo minimálně finančně zatěžující, se jeví nabídka předložená společnostní Petra Mojžíše. Pan Mojžíš projevil vážný zájem o půdní prostory našich domů, kde by měl záměr provést na vlastní náklady rekonstrukci a vybudovat zde byty. Současně projevil záměr dva zřízené byty si ponechat pro sídlo společnosti. Tím by v budoucnu mohl být v případě potřeby okamžitě dostupný a současně je zde určitá vysoká záruka kvality provedených prací při zateplení domů a stavebních a rekonstrukčních prací se zateplením spojených (např. rekonstrukce balkónů) . Právní vypořádání by v tomto případě bylo předmětem jednání. Např. v případě odprodeje půdních prostor jako družstevního podílu by bylo možné počítat se ziskem na účet družstva ve výši cca 9 mil. Kč. Tato částka by plně pokryla náklady spojené se zateplením domů a další potřebnou rekonstrukcí (např. balkony). Další otázka je zisk pro BD ČK 32-44 – čerpání dotace, která může předběžně dosáhnout částky cca 6,3 mil. Kč.
Přehled předložených nabídek .
nabídková cena včetně DPH
P.č. Nabídku předkládá
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
KALAHA a.s. Brno RENOMIX s.r.o. Zlín PEKA s.r.o. Jílové u Děčína SPA s.r.o. MALBYT stavební s.r.o. NORTRAFIC s.r.o POHODA GROUP HM-V Active/CAPAROL Peter MOJŽÍŠ 1.Pražská stavební, s.r.o.
Nabídková cena s DPH za zateplení projektová činnost Celkem cena s DPH fasády+ostatní práce (okna, balkóny a další) 156 000,00 Kč 190 000,00 Kč 132 000,00 Kč 180 480,00 Kč nabídka zdarma 127 200,00 Kč 112 000,00 Kč 270 000,00 Kč nabídka zdarma 132 000,00 Kč
7 993 622,00 Kč 9 464 647,00 Kč 9 789 780,00 Kč 7 471 200,00 Kč 8 549 090,00 Kč
15 381 000,00 Kč 8 816 840,00 Kč 14 817 335,00 Kč
Poznámka
8 149 622,00 Kč 9 654 647,00 Kč 9 921 780,00 Kč 7 651 680,00 Kč 8 549 090,00 Kč 127 200,00 Kč pouze projektová činnost 112 000,00 Kč pouze projektová činnost 15 651 000,00 Kč 8 816 840,00 Kč 14 949 335,00 Kč
2
Jak tedy postupovat. Jediným správným způsobem, jak "prodat" půdní prostor, je uzavření Smlouvy o výstavbě podle ustanovení §17 a násl. „Bytového zákona“ (zákon č.72/1994 Sb.). Ustanovení §17 odst.3. totiž výslovně předpokládá výstavbu nových jednotek formou půdní vestavby, přičemž §18 odst.1. písm. f) zakládá povinnost stanovit mj. způsob financování stavebních nákladů. Smlouvou o výstavbě je tak možné zajistit legální vznik nových jednotek, úhradu kupní ceny za prodej půdních prostor (jež dosud tvoří společné části domu) a úhradu za prodej spoluvlastnického podílu na pozemku pod budovou (čemuž se nelze s ohledem na ustanovení §21 odst.3. „Bytového zákona“ vyhnout), způsob, termíny a jiná ujednání o samotné výstavbě je typická spíše pro smlouvu o dílo. Více informací popisuje Smlouva o výstavbě.
Smlouva o výstavbě v budovách ve vlastnictví bytových družstev Družstevní bytová výstavba Nové byty se staví výlučně do vlastnictví družstva a to za finanční prostředky: 1. Člena bytového družstva, který je do družstva vložil jako svůj další členský vklad (§223 odst.4. Obchodního zákoníku), nebo se ke složení tohoto vkladu zavázal. Stanovy BD musí přitom obsahovat zejména: • • • •
možnost vzniku členství osobě bez nájemního vztahu (případně právnické osobě je-li investorem) viz stanovy BD ČK 32-44 článek II odst.3 podmínky členství v průběhu družstevní bytové výstavby ustanovení o dalších členských vkladech členů způsob ocenění nepeněžitých vkladů
Bytové družstvo zhodnotí svůj majetek bez vynaložení vlastních prostředků. Získá za možnost provedení výstavby rekonstrukci domů. V průběhu výstavby pouze kontroluje činnost svého člena. Zisk z provedené výstavby pak jde ve prospěch člena družstva - má možnost zkolaudovaný byt prodat (prodává družstevní podíl). 2. Bytové družstvo postaví nové byty ze svých zdrojů a po kolaudaci je samo prodá. Bytové družstvo postaví nové byty ze svých zdrojů a po kolaudaci je samo prodá. Toto znamená dosažení vyššího zisku a možnost vybrat si osobu, které bude nový byt prodán. Obecný postup: • • • • • • • •
vypracování investičního záměru a rozpočtu, zajištění vypracování projektové dokumentace včetně stavebního povolení, provedení výběrového řízení na dodavatele stavby, zajištění finančních zdrojů, zajištění technického dozoru investora, zajištění kolaudace, zajištění prodeje nových bytů, atd.
3
Ovšem veškeré nemalé finanční náklady jdou za bytovým družstvem a to jak za přípravné práce (projektová činnost apod.) tak náklady za realizaci výstavby. Což předpokládá značné finanční zatížení bytového družstva úvěrem a s tím samozřejmě finanční zatížení členů družstva, minimálně formou výrazného navýšení plateb do fondu oprav. Se ziskem lze počítat až v budoucnu, v okamžiku prodeje vybudovaných zkolaudovaných bytů (prodej družstevních podílů). Pro obě varianty v našem případě platí, že nové byty se staví do vlastnictví družstva. Po získání finančních prostředků za prodej vybudovaných bytů lze teprve uvažovat o zateplení domů a provedení potřebných rekonstrukcí společných prostor domů. Jedná se o náročnou činnost po stránce odborné a časové. Ve vztahu k akci „Zelená úsporám“ , která je časově omezena do 31.12. 2012 se obávám, že bychom nestihli včas vlastními silami zrealizovat akci výstavby a prodeje nových bytových jednotek a dotace z akce „Zelená úsporám“ by šla mimo nás. Prostě bychom nestihli včas zahájit zateplování a požádat o dotaci. Výhodnější pro družstvo se jednoznačně jeví varianta 1, kdy výstavbu provede a zainvestuje nový člen družstva. Toto řešení je výhodné pro družstvo v tom smyslu, že nemusí zajišťovat finanční zdroje, pouze kontroluje činnost svého člena - investora v průběhu výstavby. Nedojde k finančnímu zatížení družstva a svých členů (úvěr). A protože se jedná o úvěrovou částku ve výši několika mil. Kč, je zde otázka, kdo půjčí a za jakých podmínek. Schvalovací proces členskou základnou v případě varianty 1, by mohl být snazší.
Navrhovaný postup. 1. přijetí za člena družstva na základě žádosti s popisem závazku 2. zaplatit členský vklad a vklad do fondu oprav (např. 9 mil. Kč za společné půdní prostory) 3. smlouva o výstavbě 4. smlouva o dílo – přesný a podrobný popis rozsahu prací, harmonogram postupu prací, začátek a ukončení díla, spodob. 5. řešit podíl pozemků pod domy a ostatní pozemky
Co družstvo (členové družstva) získá. 1. Prodejem společných půdních prostorů družstvo získá finanční prostředky na zateplení a rekonstrukci domů. 2. Dotaci z akce“Zelená úsporám“ v odhadované výši cca 6,3 mil. Kč. 3. Výrazná každoroční úspora finančních prostředků za vytápění. 4. Zrekonstruované domy a jejich finanční zhodnocení. 5. Lepší, příjemné životní prostředí. 6. Finanční prostředky na umoření úvěru za pozemky. 7. Finanční prostředky na vyřešení parkování na našem pozemku a s tím vyřešení odtoku dešťové vody (kaluže na příjezdové cestě za domy). 8. Získání nových solventní nájemníků. 9. Snadná dostupnost investora akce výstavby a zateplení – člen bytového družstva. Představenstvo po projednání těchto možností předkládá všem družstevníkům k posouzení variantu č.1, tj. možnost přenechání půdních prostor investorovi k výstavbě bytů a kanceláří za výše uvedených podmínek. Protože se jedná o zásadní rozhodnutí s nakládáním půdních
4
prostor, potřebuje představenstvo k dalšímu jednání s investorem, znát stanoviska všech družstevníků na tuto možnost využití těchto prostor. Protože celá akce musí být schválena na členské schůzi, chce představenstvo předem zjistit názory všech družstevníků, než odsouhlasí firmě pana Mojžíše, aby pokračoval v zajišťování všech potřebných činností, které je třeba k zpracování projektu a administrativy pro akci provést. Představenstvo rozhodlo, že všemi prostředky rozšíří tento dokument a v posledním týdnu měsíce září, zástupci představenstva zjistí názory všech členů družstva na tuto možnost, aby představenstvo na následné schůzi mohlo rozhodnout, zda má být pokračováno v práci na předloženém návrhu nebo ne, Představenstvo předpokládá, že všichni družstevníci zodpovědné zváží předložený návrh zásadního řešení technického stavu objektů i dalšího využití jeho prostor. S dotazy se obracejte na jednotlivé členy představenstva nebo na pana Kozáka a Slováka. Děkujeme za aktivní spolupráci. Představenstvo BD
5
