Vastgoedbevak naar Belgisch recht
Industrielaan 24, te 1740 Ternat RPR Brussel - BTW BE 0434.797.847 OPERATIONELE WINST VAN 4,11 MIO EUR BEANTWOORDT AAN VERWACHTIGEN, STIJGING VAN 41% IN VERGELIJKING MET VERGELIJKBARE PERIODE 2003 WAARDE VASTGOEDPORTEFEUILLE EN BEZETTINGSGRAAD (98,13%)STABIEL OP HOOG NIVEAU INVESTERINGEN IN UITBREIDING VASTGOEDPORTEFEUILLE WORDT VOORTGEZET MET AANWENDING VAN DE RESERVES OP DE SCHULDGRAAD. Ternat, 3 december 2004: Retail Estates nv heeft op 30 september 2004 het eerste semester van haar boekjaar 2004-2005 afgesloten, zijnde het eerste volledige semester waarin de resultaten van de belangrijke investeringen die in de loop van het voorgaande boekjaar werden gerealiseerd bevat zijn. Deze investeringen gebeurden aansluitend bij de kapitaalverhogingen van 1 juli 2003 en 31 december 2003. De resultaten beantwoorden aan de verwachtingen: de operationele winst bedraagt 4,11 miljoen euro, zijnde 1,15 euro per aandeel. Retail Estates nv realiseert aldus haar objectief om, na de aanzienlijke schaalvergroting die zij zowel op niveau van haar kapitaalbasis als haar vastgoedinvesteringen doorvoerde, haar winstgevendheid per aandeel terug te brengen tot het vergelijkbare niveau per aandeel in het laatste boekjaar (nl. 2002-2003) vóór de schaalvergroting. Per 30.09.2004 bedraagt de schuldgraad 33,69%, wat nog een aanzienlijke ruimte laat (circa 30 miljoen euro) voor nieuwe acquisities en de financiering van lopende projecten. Zowel de bezettingsgraad (98,13%) als de investeringswaarde van de vastgoedportefeuille (174, 50 miljoen euro, zijnde 160,33 miljoen euro gebouwen in eigendom en een participatie ter waarde van 14,17 miljoen euro in de certificaten Distriland) blijken erg stabiel te blijven op een hoog niveau. Dit is de weergave van de sterke vraag die er bestaat, zowel aan investeringszijde als aan gebruikerszijde voor polyvalente winkelruimten in de periferie. Er werd in beperkte mate geïnvesteerd in de uitbreiding van de vastgoedportefeuille: circa 2,85 miljoen euro werd geïnvesteerd in de aankoop van verhuurde winkelpanden en circa 2,5 miljoen euro in de realisatie voor eigen rekening van een winkelcomplex te Vilvoorde. Bovendien werden overeenkomsten afgesloten voor de uitbreiding van een winkelcomplex van Retail Estates in Luxemburg voor een bedrag van circa 2,4 miljoen euro.
1/7
In de loop van het afgelopen semester werden tevens de nodige schikkingen getroffen om de intrestvoet van de lange termijn bankschulden van het bedrijf, die nog in belangrijke mate vlottend waren, in te dekken tegen een eventuele intreststijging. Retail Estates nv heeft tevens geïnvesteerd in de uitbreiding van haar managementteam: zo zullen eerstdaags een CFO en een tweede property manager het bestaande team komen versterken, dat dan uit 8 personen zal bestaan en die instaan voor het beheer van de vastgoedportefeuille (214 winkelpanden inclusief de panden behorend aan de NV Immobilière Distriland) en de administratie van de bevak. I.
Investeringen en desinvesteringen Retail Estates nv heeft op 30 augustus jl. 2,85 miljoen euro geïnvesteerd in de aankoop van 5 verhuurde winkelpanden waarvan één gelegen te Maldegem en vier te Doornik (Froyennes). Deze investering, welke 251.000 euro aan huurinkomsten genereert, levert een aanvangsrendement op van 8,8% op de geïnvesteerde bedragen. Het onroerend goed te Vilvoorde, waarover in mei 2003 de controle werd verworven, werd na een volledige restauratie en uitbreiding in juni jl. opgeleverd en in gebruik genomen als winkelpand. De verwachte huuropbrengst bedraagt 225.000 euro, waarvan 222.805 euro afkomstig is van de verhuring van de winkelpanden, en levert een rendement op van 9% op een investering van circa 2,5 miljoen euro. Tevens werd een nieuwe ontwikkeling voor eigen rekening opgestart door het Luxemburgse filiaal van Retail Estates nv met het oog op de uitbreiding met drie winkelpanden van het bestaande winkelcomplex van 7 winkelpanden dat zij bezit in een randgemeente van Luxemburg stad (Sandweiler). Deze investering zal vermoedelijk afgerond worden tegen eind april 2005. Op basis van een investering van 2,4 miljoen euro en de verwachte huuropbrengst van 200.000 euro, levert dit een rendement op van 8,33%. Er werden in het voorbije semester geen winkelpanden verkocht.
II. Vastgoedpatrimonium Per 30 september 2004 bestaat de portefeuille van Retail Estates nv uit 190 winkelpanden verspreid over België en Luxemburg. Deze panden vertegenwoordigen een totale oppervlakte van 184.021m² en een totale investeringswaarde van 160,33 miljoen euro (waarde vrij op naam d.w.z. incl. registratierechten en transactiekosten) en liquidatiewaarde van 144,56 miljoen euro (waarde kosten koper d.w.z. excl. registratierechten en transactiekosten) op basis van een schatting van haar vastgoedexpert Cushman & Wakefield Healey & Baker. In het afgelopen semester werd op de portefeuille 0,29 miljoen euro herwaarderingsmeerwaarde geboekt. De bezettingsgraad bedraagt 98,13% voor de totale portefeuille. De leegstand heeft hoofdzakelijk betrekking op leegstaande kantoorruimten die verbonden zijn aan winkelpanden behorend tot de portefeuille van Retail Estates nv. De bezettingsgraad van de winkelportefeuille bedraagt 99,17%. Retail Estates nv bezit tevens een aanmerkelijk belang in de vastgoedcertificaten uitgegeven door de NV Immobilière Distriland nl. 47.301 certificaten op een totaal van 62.100 uitgegeven certificaten). Dit belang wordt op 30.09.04 gewaardeerd op 14,17 miljoen euro. De vastgoedportefeuille van de NV Immobilière Distriland bestaat uit 24 winkelpanden. De investeringswaarde van deze portefeuille wordt door de vastgoedexpert van Retail Estates nv (Cushman & Wakefield Healey & Baker) geschat op 19,98 miljoen euro (waarde vrij op naam) en de liquidatiewaarde op 17,89 miljoen euro (waarde kosten koper). De bezettingsgraad bedraagt 99,42 %.
2/7
III. Gebeurtenissen na het afloop van het semester De buitengewone algemene vergadering heeft op 5 november jl. alle agendapunten goedgekeurd welke haar door de raad van bestuur werden voorgelegd. Het betreft onder andere: 1. Samenstelling raad van bestuur De raad van bestuur werd uitgebreid met 2 personen m.n. de heer Paul Borghgraef en de heer Vic Ragoen en telt thans 8 leden. Aansluitend heeft de raad van bestuur van 3 december jl. dhr. Paul Borghgraef verkozen als voorzitter. De raad van bestuur telt 3 leden welke als onafhankelijke worden erkend m.n. de heer Jean-Louis Appelmans, de heer Yvan Lippens en de heer Vic Ragoen. 2. Wijziging datum Algemene Vergadering De jaarlijkse algemene vergadering vindt in de toekomst plaats op de laatste maandag van de maand juni en dit voor het eerst op 27 juni 2005. Met het oog op de ondersteuning van de verdere groei van het bedrijf werd het managementteam uitgebreid met een financieel–administratief directeur en een bijkomende property manager, die in de loop van het eerste trimester 2005 in dienst treden bij Retail Estates nv. IV. Vooruitzichten voor het volledige boekjaar 2004-2005 (periode 01.04.04 t.e.m. 31.03.05) Behoudens onvoorziene omstandigheden verwacht Retail Estates nv een operationele winst over het volledige boekjaar te kunnen realiseren van 8.000.000 euro (acht miljoen). Dit ligt in de lijn van de verwachtingen welke geformuleerd werden n.a.v. de bekendmaking van de resultaten van het boekjaar 2003/2004. Bij volledige uitkering van dit resultaat zou dit een dividend van 2,24 euro bruto per aandeel opleveren.
3/7
V. Overzicht halfjaarresultaten Overzicht van de geconsolideerde halfjaarresultaten (Retail Estates nv met haar filialen) De consolidatiekring bestaat uit de NV Retail Estates, de NV Retail Warehousing, de NV Wickes Land Development en de SA Retail Estates Luxemburg. De NV Immobilière Distriland wordt niet geconsolideerd doch het verwachte coupon pro rata temporis wordt opgenomen in de bedrijfsopbrengsten. Geconsolideerde resultatenrekening* A. Operationele resultaten Bedrijfsopbrengsten Waarvan huren Bedrijfswinst Financieel resultaat Resultaat uit gewone bedrijfsuitvoering Belastingen
30/09/04 in 000 EUR 6 maand
31/03/04 in 000 EUR 12 maand
30/09/03 in 000 EUR 6 maand
30/09/02 in 000 EUR 6 maand
6.972 6.400 5.724 (1.421) 4.303 (192)
11.770 11.594 9.234 (2.374) 6.860 (380)
5.439 5.293 4.224 (1.129) 3.095 (182)
4.136 4.101 3.334 (666) 2.667 (33)
4.111
6.481
2.914
2.634
B. Resultaten op de portefeuille Gerealiseerde meer (minder)waarde Schommelingen in de marktwaarde
0 287
220 1.975
0 666
0 157
Resultaten op de portefeuille
287
2.195
666
157
0
(11)
0
(15)
4.398 (287) 4.111
8.665 (1.977) 6.688
3.580 (666) 2.914
2.776 (157) 2.619
Operationele winst (verlies)
C. Uitzonderlijke resultaten Resultaat van de periode Schommelingen in de marktwaarde Te bestemmen resultaat van de periode
* Voorstelling volgens de van de Minister van Economische Zaken verkregen afwijking.
Gegevens per aandeel – geconsolideerd Aantal aandelen Operationeel resultaat/aandeel van de groep Resultaat op de portefeuille/aandeel van de groep Resultaat van de periode / aandeel van de groep Netto-resultaat van de periode / aandeel van de groep
30/09/04 3.568.614 1,15
31/03/04 3.568.614 1,82
30/09/03 3.196.398 0,91
30/09/02 2.283.142 1,15
0,08
0,62
0,21
0,07
1,23
2,43
1,12
1,22
1,15
1,87
0,91
1,15
4/7
Geconsolideerde Balans
30/09/04 in 000 EUR Eigen vermogen 121.024 Voorzieningen 283 Schulden 63.267 Balanstotaal 184.574 Investeringswaarde gebouwen (C&W H&B) 174.504 Schuldgraad (incl. dividend per 31/3/04) Schuldgraad (excl. dividend) 33,69%
31/03/04 30/09/03 30/09/02 in 000 EUR in 000 EUR in 000 EUR 116.573 104.566 76.028 253 213 244 62.895 44.769 27.308 179.720 149.548 103.580 168.994 137.437 99.673 34,51% 30,80% 29,38% 25,75%
Overzicht van de enkelvoudige halfjaarresultaten (Retail Estates nv zonder haar filialen) Enkelvoudige resultatenrekening A. Operationele resultaten Bedrijfsopbrengsten Waarvan huren Bedrijfswinst Financieel resultaat Resultaat uit gewone bedrijfsuitvoering Belastingen
30/09/04 31/03/04 30/09/03 in 000 EUR in 000 EUR in 000 EUR
30/09/02 in 000 EUR
6.152 5.241 4.992 (1.093) 3.899 (4)
10.634 9.948 8.303 (851) 7.452 (10)
4.996 4.826 3.848 (816) 3.032 (10)
3.811 3.766 3.076 (555) 2.521 (0)
3.895
7.442
3.022
2.521
B. Resultaten op de portefeuille Gerealiseerde meer (minder)waarde Schommeling in de marktwaarde
0 632
220 1.369
0 744
0 245
Resultaten op de portefeuille
632
1.589
744
245
0
(1)
0
(15)
4.527 (632) 3.895
9.030 (1.369) 7.661
3.766 (744) 3.022
2.751 (245) 2.506
Operationele winst
C. Uitzonderlijke resultaten Resultaat van de periode Schommeling in de marktwaarde Te bestemmen resultaat van de periode
Enkelvoudige balans
30/09/04 31/03/04 30/09/03 30/09/02 in 000 EUR in 000 EUR in 000 EUR in 000 EUR Eigen vermogen 118.711 114.153 102.109 73.574 Voorzieningen 153 123 102 189 Schulden (excl.dividend over 2003/2004) 61.224 60.937 43.665 27.112 Balanstotaal 180.088 175.213 145.876 100.875 Investeringswaarde gebouwen (C&W H&B) 150.422 146.548 123.565 91.586
5/7
Het netto resultaat per aandeel per 30.09.04 bedraagt 1,15 euro. Dit is 26,37% meer dan het vergelijkbare resultaat per aandeel op 30.09.03 (0,91 euro) doch vergelijkbaar met het resultaat per aandeel op 30.09.02 (1,15 euro). Het resultaat per 30.09.03 was negatief beïnvloed door de emissie van nieuwe aandelen op 01.07.03. Dit effect is teniet gedaan door de investering van het opgehaalde kapitaal in de uitbreiding van de vastgoedportefeuille. De huren zijn aanzienlijk gestegen nl. met 20,91% ten gevolge van de uitbreiding van de vastgoedportefeuille in het voorbije boekjaar. Het financieel resultaat levert per 30.09.04 een kost op van 1,42 miljoen euro wat niet vergelijkbaar is met de kost per 30.09.03 welke slechts 1,13 miljoen euro bedroeg: in het vorige boekjaar werden de financiële opbrengsten gedurende de periode 01.07.03 t.e.m. 30.09.03 aanzienlijk positief beïnvloed door de belegging, in afwachting van de investering, van de opbrengsten van de kapitaalverhoging per 30.09.03. Het is dan ook eerder te vergelijken met het resultaat per 30.09.02 dat 0,67 miljoen euro bedroeg. Bovendien zijn de intrestvoeten, welke voorheen in aanzienlijke mate vlottend gehouden werden, bijna volledig vastgelegd wat de kwaliteit van het resultaat op middellange termijn verbetert. De vennootschapsbelastingen hebben hoofdzakelijk betrekking op filialen die niet genieten van het fiscaal regime van de vastgoedbevaks. De resultaten op de portefeuille reflecteren de niet gerealiseerde meerwaarden op de portefeuille welke ontstaan zijn in de loop van het voorbije semester hoofdzakelijk door de oplevering en integratie in de portefeuille van het project te Vilvoorde dat Retail Estates nv ontwikkelde voor eigen rekening en, in beperkte mate, door de herwaardering van de per 31.03.04 bestaande portefeuille. Er werd in het afgelopen semester geen vastgoed verkocht zodat er uit deze hoofde geen meer- of minderwaarden gerealiseerd werden. Het netto actief per aandeel bedraagt 33,91 euro (incl. het operationele resultaat van het lopende boekjaar) in vergelijking met 32,67 euro op 31.03.04 bij het afsluiten van het boekjaar 2003-2004 (excl. dividend). De schuldratio (financiële en overige schulden) op het totaal van de activa bedraagt 33,69% wat lager is dan de schuldratio op 31.03.03 welke 34,51% incl. dividend en 30,80% excl. dividend bedroeg, vlak voor de kapitaalverhogingen van 01.07.03 en 31.12.03. De investeringscapaciteit bedraagt circa 30 miljoen euro. VI. Verslag van de Commissaris Commissaris Op verzoek van de raad van bestuur hebben wij als commissaris van Retail Estates nv kennis genomen van de tussentijdse geconsolideerde staat van de vennootschap per 30 september 2004 met een balanstotaal van 184.573.587 euro en een winst voor de periode (na bestemming van de schommeling in de marktwaarde van de portefeuille) van 4.110.666 euro. Wij hebben deze informatie aan een beperkt nazicht onderworpen. Ons beperkt nazicht werd uitgevoerd in overeenstemming met de controleaanbeveling van het Instituut der Bedrijfsrevisoren en bestond bijgevolg voornamelijk in de ontleding van de financiële informatie, de analyse van belangrijke variaties in vergelijking met de voorgaande periode en besprekingen met de directie van de vennootschap. Een beperkt nazicht, zoals hierboven vermeld, is beperkt in doelstellingen en controleprocedures en is minder diepgaand dan een volkomen controle van de geconsolideerde jaarrekening volgens de
6/7
algemeen aanvaarde controlenormen. Bij dit nazicht zijn geen feiten of elementen aan het licht gekomen die aanleiding zouden geven tot belangrijke aanpassingen aan de tussentijdse geconsolideerde staat. 3 december 2004 De commissaris PricewaterhouseCoopers Bedrijfsrevisoren vertegenwoordigd door Luc Discry Bedrijfsrevisor Informatie over het aandeel Op 30 september 2004 zijn er 3.568.614 aandelen en elk aandeel heeft één stem. Er zijn geen warrants toegekend. De financiële instellingen die de financiële dienst verzekeren zijn KBC bank en ING België. Financiële kalender 3 juni 2005 27 juni 2005 5 juli 2005
: : :
Bekendmaking resultaten boekjaar 2004/2005 Algemene vergadering van de aandeelhouders Betaalbaarstelling dividend boekjaar 2004/2005
Over Retail Estates Retail Estates nv is een vastgoedbevak naar Belgisch recht, gespecialiseerd in investeringen in perifeer winkelvastgoed langs invalswegen naar stedelijke centra en is genoteerd op Euronext Brussel. De panden hebben typisch een bebouwde oppervlakte tussen 500m² en 10.000m² en worden hoofdzakelijk verhuurd aan detailhandelsondernemingen in het algemeen en filiaalbedrijven in het bijzonder. Per 30 september 2004 bestond de portefeuille uit 190 winkelpanden verspreid over België en Luxemburg. Zij heeft tevens een aanmerkelijk belang (meer dan 75%) in de vastgoedcertificaten, welke uitgegeven werden door de nv Immobilière Distri-Land, welke eigenaar is van 24 winkelpanden verspreid over België. Voor alle inlichtingen (zie ook www.retailestates.com) Jan De Nys Gedelegeerd Bestuurder Retail Estates nv Industrielaan 24 te 1740 Ternat Tel. 02/583 19 54 – GSM 0475/27 84 12 www.retailestates.com
Paul Borghgraef Voorzitter van de raad van bestuur Retail Estates nv Tel. 02/583.19.54
7/7
