PERSBERICHT
VASTNED OFFICES/INDUSTRIAL: KWARTAALTAXATIES LATEN STABILISATIE WAARDEMUTATIES ZIEN. DIRECT BELEGGINGSRESULTAAT EUR 1,27 PER AANDEEL. (tussen haakjes eerste negen maanden 2004; * aangepast voor vergelijkingsdoeleinden) Beleggingsresultaat: EUR 12,0 miljoen (EUR 21,4 miljoen*); Direct beleggingsresultaat: EUR 24,5 miljoen (EUR 31,8 miljoen*); Indirect beleggingsresultaat: EUR 12,5 miljoen negatief (EUR 10,4 miljoen negatief*); Beleggingsresultaat per aandeel: EUR 0,62 (EUR 1,12*); Direct beleggingsresultaat per aandeel: EUR 1,27 (EUR 1,67*); Eigen vermogen per aandeel EUR 22,69 (EUR 25,22*) Kwartaaltaxaties laten stabilisatie waardemutaties vastgoedportefeuille zien. VastNed Offices/Industrial belegt in kantoren, bedrijfsruimten en logistieke centra gelegen op goede en toplocaties in haar kernlanden: Nederland en België. Het belegd vermogen bedroeg per 30 september 2005 EUR 1.082 miljoen. Resultaten eerste negen maanden 2005 Het beleggingsresultaat over de eerste negen maanden 2005 bedroeg EUR 12,0 miljoen (EUR 21,4 miljoen*). Deze daling is met name toe te rekenen aan hogere ongerealiseerde waardeverminderingen in de Nederlandse vastgoedportefeuille in het eerste halfjaar 2005 en lagere nettohuuropbrengsten. Samenstelling beleggingsresultaat eerste negen maanden 2005 Netto huuropbrengsten De brutohuuropbrengsten bedroegen in de eerste negen maanden 2005 EUR 66,0 miljoen (EUR 71,8 miljoen*). Deze lagere huuropbrengsten vloeien voort uit aanzienlijke verkopen in het boekjaar 2004 en een gedaalde gemiddelde bezettingsgraad vergeleken met dezelfde periode in 2004. De niet doorberekende servicekosten bedroegen EUR 1,3 miljoen (EUR 1,1 miljoen). De exploitatiekosten bedroegen EUR 9,3 miljoen (EUR 9,0 miljoen*). De exploitatiekosten inclusief de niet doorberekende servicekosten stegen relatief van 14,1% naar 16,1% van de brutohuuropbrengsten. Deze stijging hangt samen met de gedaalde gemiddelde bezettingsgraad, waardoor een deel van de exploitatiekosten niet doorberekend kan worden, en de incidentele vrijval van de voorziening dubieuze debiteuren in 2004. De nettohuuropbrengsten bedroegen EUR 55,3 miljoen (EUR 61,6 miljoen*). Waardemutaties vastgoedbeleggingen De (ongerealiseerde) waardemutaties vastgoedbeleggingen bedroegen in de eerste negen maanden 2005 EUR 17,2 miljoen negatief (EUR 19,1 miljoen negatief*). De waardemutaties op de vastgoedbeleggingen in exploitatie bedroegen in het derde kwartaal EUR 0,8 miljoen positief. Hiermee lijkt een einde gekomen te zijn aan de waardedalingen van de afgelopen jaren. In het derde kwartaal had de waardestijging in zijn geheel betrekking op de vastgoedbeleggingen in exploitatie, waarmee wordt aangetoond dat goed verhuurde vastgoedobjecten een stabiele waarde vertonen. Een onderverdeling van de ongerealiseerde waardemutaties ziet er als volgt uit:
1
Waardemutaties vastgoedbeleggingen (* EUR 1 miljoen) Q1 Q2 Q3 Nederland (5.9) (0.2) (1.1) Belgie (4.5) (0.8) 1.9 Frankrijk Totaal Pijplijn
9M (7.2) (3.4) -
(10.4) (1.0)
(1.0) (5.6)
0.8 -
(10.6) (6.6)
(11.4)
(6.6)
0.8
(17.2)
Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen Het nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen bedroeg in totaal EUR 2,2 miljoen positief. In het derde kwartaal 2005 werden de volgende objecten verkocht: het bedrijfsruimtencomplex Smart Business Park aan de Kanaalweg 14-19 te Utrecht, het kantoorgebouw aan de Parklaan 81a te Eindhoven en een bedrijfsgebouw aan de Edisonweg 21 te Gorinchem. Deze verkopen, vermeerderd met de eerder gepubliceerde verkopen, bedroegen in de eerste negen maanden 2005 in totaal EUR 70,6 miljoen met een gemiddelde leegstand van 57%. Nettofinancieringskosten De nettofinancieringskosten zijn in de eerste negen maanden 2005 gestegen tot EUR 17,3 miljoen (EUR 16,6 miljoen). De stijging wordt veroorzaakt door een daling van de financiële opbrengsten (m.n. geactiveerde interest) die onderdeel uitmaken van deze post, waartegenover een daling van de interestlasten stond als gevolg van verkopen in 2004 en 2005. Algemene kosten De algemene kosten bedroegen EUR 3,6 miljoen (EUR 4,2 miljoen). Belastingen naar de winst De over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst zijn in de eerste negen maanden 2005 gedaald tot EUR 0,2 miljoen (EUR 0,6 miljoen). Dit is te danken aan het feit dat nagenoeg alle Belgische vastgoedbeleggingen in exploitatie zijn ondergebracht in de belastingvrije dochtermaatschappij Intervest Offices en dat over de (te ontvangen) dividenden geen bronbelasting meer in aanmerking wordt genomen. De mutatie latente belastingverplichtingen bedroeg nihil (EUR 0,5 miljoen). Beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen Het beleggingsresultaat toekomend aan derden die minderheidsbelangen hielden in dochtermaatschappijen van VastNed Offices/Industrial bedroeg in de eerste negen maanden 2005 EUR 7,2 miljoen negatief (EUR 2,3 miljoen negatief*). Dit houdt in dat een groter deel van het beleggingsresultaat voor rekening komt van derden dan in de vergelijkbare periode vorig jaar. Dit is met name te wijten aan enerzijds een procentuele toename van belang van derden in Intervest Offices (belang VastNed Offices/Industrial 51,9%) door verkopen van aandelen Intervest Offices door VastNed Offices/Industrial aan de markt en anderzijds minder sterke negatieve herwaarderingen in de vastgoedportefeuille van Intervest Offices. Direct en indirect beleggingsresultaat Het direct beleggingsresultaat bedroeg in de eerste negen maanden 2005 EUR 24,5 miljoen (EUR 31,8 miljoen*). Het indirect beleggingsresultaat bedroeg in de eerste negen maanden 2005 EUR 12,5 miljoen negatief (EUR 10,4 miljoen negatief*).
2
Resultaten per aandeel Het direct beleggingsresultaat per aandeel bedroeg in de eerste negen maanden 2005 EUR 1,27 (EUR 1,67*), het indirect beleggingsresultaat bedroeg EUR 0,65 negatief (EUR 0,55 negatief*) en de overige mutaties waren EUR 0,02 negatief (EUR 0,12 negatief*). Vastgoedportefeuille De omvang van de vastgoedportefeuille bedroeg per 30 september 2005 EUR 1.082 miljoen (30 juni 2005: EUR 1.110 miljoen). Bezettingsgraad De gemiddelde financiële bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille in de eerste negen maanden 2005 bedroeg 81,7% (84,0%). De bezettingsgraad in de respectievelijke landen bedroeg: Nederland 81,2% (86,1%) en België 82,1% (81,1%). Door een actief verhuurbeleid en de verkoop van objecten met een relatief lage bezettingsgraad laat de bezettingsgraad een licht positieve ontwikkeling zien. Verdeeld over kwartalen ziet deze er als volgt uit: Bezettingsgraad verdeeld over kwartalen 2005
Nederland Belgie Frankrijk Totaal
Q1 80,9% 81,8% 100,0%
Q2 80,7% 81,6% 100,0%
Q3 82,0% 82,9% 100,0%
Spot 84,0% 82,8% 100,0%
81,4%
81,2%
82,5%
83,4%
Eigen vermogen en financiering Het eigen vermogen uitgedrukt in een percentage van de vastgoedbeleggingen bedroeg op 30 september 2005 53,3% (30 september 2004: 50,4%*). De ratio lang vreemd vermogen / kort vreemd vermogen bedroeg per 30 september 2005 73/27 (30 september 2004: 64/36). Het totaal aantal geplaatste gewone aandelen bedroeg per 30 september 2005 19.387.617 stuks (30 september 2004: 19.273.904). TriNovium VastNed Offices/Industrial heeft een dagvaarding ontvangen betreffende de locatie TriNovium in Nieuwegein waarin drie aan het failliete Ravenswade Ontwikkeling B.V. gelieerde vennootschappen, waarmee geen contractuele relatie bestaat, een schadevergoeding eisen van EUR 103,0 miljoen wegens gederfde winst. De directie is mede op basis van ingewonnen extern juridisch advies van mening dat VastNed Offices/Industrial op een goede afloop van deze juridische procedure kan rekenen. Derhalve is geen voorziening in de financiële rapportage opgenomen. Ontwikkelingen en vooruitzichten De directie verwacht voor de resterende drie maanden van het boekjaar 2005 een aanhoudende druk op de bezettingsgraad en het effectief huurniveau. Verwachting is dat de rente op aantrekkelijke niveaus blijft. Voorts zullen verkopen ter verbetering van het risicorendementsprofiel in het lopende kwartaal worden voortgezet. Dit alles in aanmerking nemend en onvoorziene omstandigheden, zoals faillissementen van huurders en dergelijke, uitsluitend houdt de directie vast aan de eerder gepubliceerde verwachting van een direct beleggingsresultaat over 2005 van EUR 1,71 per aandeel.
3
Rotterdam, 9 november 2005 Voor nadere inlichtingen: R.A. van Gerrevink of A.G.H. du Pont, tel. 010 2424300. Vandaag is om 10 uur ’s ochtends de analisten conference call naar aanleiding van de eerste negen maandencijfers 2005 via de VastNed-website te volgen. Interesse? Meldt u aan op www.vastned.nl
4
KERNCIJFERS
Resultaten (x € 1.000,-) Brutohuuropbrengsten Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat Beleggingsresultaat Balans (x € 1.000,-) Vastgoedbeleggingen Eigen vermogen Eigen vermogen toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices/Industrial Langlopende schulden
30 september 2005
31 december 2004
30 september 2004
65.957
95.424
71.773
24.539 (12.544)
41.549 (39.326)
31.758 (10.364)
11.995
2.223
21.394
1.081.580 576.362
1.163.610 602.982
1.206.420 607.887
439.917 378.439
466.981 390.293
486.152 391.392
Verhouding eigen vermogen/vastgoedbeleggingen (in %)
53,29
51,82
50,39
Bezettingsgraad (in %) Financiële bezettingsgraad
81,70
84,33
83,98
Aantal geplaatste aandelen Gemiddeld aantal gewone aandelen Gewone aandelen
19.143.124 19.273.904
19.099.213 19.273.904
24,23 (0,01)
27,02 -
27,02 -
24,22
27,02
27,02
(2,13)
(2,80)
(2,80)
22,09
24,22
24,22
1,27 (0,65)
2,17 (2,05)
1,67 (0,55)
Beleggingsresultaat
0,62
0,12
1,12
Overige mutaties
(0,02)
(0,11)
(0,12)
Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial per aandeel ultimo (incl. dividend)
22,69
24,23
25,22
Beurskoers (ultimo)
22,65
22,80
19,45
Discount (in %)
(0,18)
(5,90)
(22,88)
Per aandeel (x € 1) Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial per aandeel primo (incl. dividend) Aanpassing in verband met IAS 32 en IAS 39
Dividend vorig boekjaar Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial per aandeel primo (excl. dividend) Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat
19.337.217 19.387.617
5
GECONSOLIDEERDE BALANS (x € 1.000,-) 30 september 2005
31 december 2004
30 september 2004
Activa Vastgoedbeleggingen in exploitatie Vastgoedbeleggingen in renovatie Overlopende activa in verband met huurincentives
1.043.593 3.598
1.107.888 2.451
1.143.166 2.209
Vastgoedbeleggingen in pijplijn
1.047.191 34.389
1.110.339 53.271
1.145.375 61.045
Totaal vastgoedbeleggingen
1.081.580
1.163.610
1.206.420
428 -
105 -
115 -
1.082.008
1.163.715
1.206.535
Vastgoed aangehouden voor verkoop Debiteuren en overige vorderingen Belastingen naar de winst Liquide middelen
11.616 912
18.618 15.865
15.781 1.404
Totaal vlottende activa
12.528
34.483
17.185
1.094.536
1.198.198
1.223.720
96.370 298.385 70.003
96.370 298.385 70.003
Materiële vaste activa Financiële derivaten Totaal vaste activa
Totaal activa Passiva Gestort en opgevraagd kapitaal Agioreserve Afdekkingsreserve uit hoofde van financiële derivaten Overige reserves Beleggingsresultaat vorig boekjaar toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices/Industrial Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices/Industrial
96.939 297.796 (203) 33.390
11.995
2.223
21.394
Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial
439.917
466.981
486.152
Eigen vermogen minderheidsbelangen
136.445
136.001
121.735
Totaal eigen vermogen
576.362
602.982
607.887
Latente belastingverplichtingen Langlopende rentedragende leningen o/g Waarborgsommen en overige langlopende schulden
377.197 1.242
1.528 387.868 897
772 389.693 927
Totaal langlopende schulden
378.439
390.293
391.392
Schulden aan kredietinstellingen Aflossing langlopende leningen o/g Financiële derivaten Belastingen naar de winst Overige schulden en overlopende passiva
112.327 3.084 395 1.498 22.431
172.263 3.964 853 27.843
194.747 3.019 629 26.046
Totaal kortlopende schulden
139.735
204.923
224.441
1.094.536
1.198.198
1.223.720
Totaal passiva
6
GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING (x € 1.000,-) 01.01-30.09 2005
01.01-30.09 2004
3e kwartaal 2005
3e kwartaal 2004
Netto-opbrengsten uit vastgoedbeleggingen Brutohuuropbrengsten Niet doorberekende servicekosten Exploitatiekosten
65.957 (1.345) (9.295)
71.773 (1.124) (9.046)
21.586 (305) (2.922)
23.230 (394) (1.899)
Nettohuuropbrengsten
55.317
61.603
18.359
20.937
Waardemutaties vastgoedbeleggingen in exploitatie Waardemutaties vastgoedbeleggingen in pijplijn
(10.629) (6.574)
(19.077) -
803 -
(4.769) -
Totaal waardemutaties vastgoedbeleggingen
(17.203)
(19.077)
803
(4.769)
Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen
2.185
3.071
96
808
40.299
45.597
19.258
16.976
Lasten Financiële opbrengsten Financiële kosten
368 (17.635)
2.770 (19.350)
29 (5.580)
150 (6.350)
Nettofinancieringskosten
(17.267)
(16.580)
(5.551)
(6.200)
(3.642)
(4.225)
(1.181)
(1.537)
(20.909)
(20.805)
(6.732)
(7.737)
19.390
24.792
12.526
9.239
Totaal netto-opbrengsten uit vastgoedbeleggingen
Algemene kosten Totaal lasten Beleggingsresultaat voor belastingen Over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst Mutatie latente belastingverplichtingen
(209) (12)
(570) (558)
104 -
(134) (27)
(221)
(1.128)
104
(161)
Beleggingsresultaat na belastingen
19.169
23.664
12.630
Beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen
(7.174)
(2.270)
(4.042)
Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices/Industrial
11.995
21.394
8.588
8.334
0,62
1,12
0,44
0,43
0,62
1,12
0,44
0,43
Per aandeel (x €1) Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices/Industrial Verwaterd beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices/Industrial
9.078 (744)
7
GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT (x € 1.000,-) 01.01-30.09 2005
01.01-30.09 2004
Kasstroom uit operationele activiteiten Beleggingsresultaat Aanpassing voor: Waardemutaties vastgoedbeleggingen Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen Nettofinancieringskosten Belastingen naar de winst
19.169
23.664
17.203 (2.185) 17.267 221
19.077 (3.071) 16.580 1.128
Kasstroom uit operationele activiteiten voor veranderingen in werkkapitaal en voorzieningen
51.675
57.378
Mutatie vlottende activa Mutatie kortlopende schulden Mutatie voorzieningen
1.449 (4.950) -
1.908 (1.486) -
48.174
57.800
(17.869) (1.104)
(18.233) (4.849)
29.201
34.718
Aankoop vastgoedbeleggingen en investeringen in bestaande objecten Verkoop vastgoedbeleggingen
(3.879) 83.313
(4.850) 78.683
Kasstroom vastgoed
79.434
73.833
Betaalde interest (per saldo) Betaalde belastingen naar de winst Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Mutatie materiële vaste activa
(323)
(51)
79.111
73.782
(52.123) 20.345 (91.487)
(58.277) 25 (50.711)
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
(123.265)
(108.963)
Netto toename/(afname) liquide middelen
(14.953)
(463)
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Uitgekeerd dividend Opgenomen rentedragende schulden Aflossing rentedragende schulden
Liquide middelen per 1 januari Liquide middelen ultimo
15.865
1.867
912
1.404
8
MUTATIES IN HET EIGEN VERMOGEN AANDEELHOUDERS VASTNED OFFICES/INDUSTRIAL (x € 1.000,-) 01.01-30.09 2005 Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial per 1 januari
466.981
Aanpassing in verband met IAS 32 en IAS 39 Direct beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices/Industrial Indirect beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices/Industrial Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices/Industrial
510.392
(196)
-
24.539
31.758
(12.544)
(10.364) 11.995
Waardemutaties financiële derivaten Dividend vorig boekjaar in contanten Kosten stockdividend
01.01-30.09 2004
21.394
(7) (38.836) (20)
(45.591) (43)
Dividenduitkering
(38.856)
(45.634)
Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial per 30 september
439.917
486.152
9
DIRECT EN INDIRECT BELEGGINGSRESULTAAT (x € 1.000,-) 01.01-30.09 2005
01.01-30.09 2004
3e kwartaal 2005
3e kwartaal 2004
Direct beleggingsresultaat Brutohuuropbrengsten Niet doorberekende servicekosten Exploitatiekosten
65.957 (1.345) (9.295)
71.773 (1.124) (9.046)
21.586 (305) (2.922)
23.230 (394) (1.899)
Nettohuuropbrengsten
55.317
61.603
18.359
20.937
Financiële opbrengsten Financiële kosten
368 (17.635)
2.770 (19.350)
29 (5.580)
150 (6.350)
Nettofinancieringskosten
(17.267)
(16.580)
(5.551)
(6.200)
Algemene kosten
(3.642)
(4.225)
(1.181)
(1.537)
Direct beleggingsresultaat voor belastingen
34.408
40.798
11.627
13.200
Over verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst
(209)
(570)
104
(134)
Direct beleggingsresultaat na belastingen
34.199
40.228
11.731
13.066
Direct beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen
(9.660)
(8.470)
(3.518)
(2.779)
Direct beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices/Industrial
24.539
31.758
8.213
10.287
Waardemutaties vastgoedbeleggingen Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen
(17.203) 2.185
(19.077) 3.071
803 96
(4.769) 808
Indirect beleggingsresultaat voor belastingen
(15.018)
(16.006)
899
(3.961)
(12)
(558)
-
(27)
(15.030)
(16.564)
899
(3.988)
2.486
6.200
(524)
2.035
Indirect beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices/Industrial
(12.544)
(10.364)
375
(1.953)
Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices/Industrial
11.995
21.394
Indirect beleggingsresultaat
Mutatie latente belastingverplichtingen Indirect beleggingsresultaat na belastingen Indirect beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen
8.588
8.334
10
GESEGMENTEERDE INFORMATIE (x € 1.000,-)
Vastgoedbeleggingen 30-09 2005 2004 België Nederland Frankrijk
Brutohuuropbrengsten 01.01-30.09 2005 2004
Exploitatiekosten incl. niet doorberekende servicekosten 01.01-30.09 2005 2004
Nettohuuropbrengsten 01.01-30.09 2005 2004
542.772 502.059 2.360
535.819 607.149 2.407
32.278 33.413 266
31.969 38.795 1.009
3.084 7.530 26
3.212 6.832 126
29.194 25.883 240
28.757 31.963 883
1.047.191
1.145.375
65.957
71.773
10.640
10.170
55.317
61.603
Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen 01.01-30.09 2005 2004
Waardemutaties vastgoedbeleggingen 01.01-30.09 2005 2004
Mutatie latente belastingverplichtingen 01.01-30.09 2005 2004
Totaal 01.01-30.09 2005 2004
België Nederland Frankrijk
1.171 1.014 -
1.573 525 973
(5.052) (12.156) 5
(14.669) (4.408) -
(12) -
(83) (475)
(3.893) (11.142) 5
(13.179) (3.883) 498
waarvan aandeel derden
2.185 -
3.071 (217)
(17.203) 2.486
(19.077) 6.417
(12) -
(558) -
(15.030) 2.486
(16.564) 6.200
2.185
2.854
(14.717)
(12.660)
(12)
(558)
(12.544)
(10.364)
Op de cijfers over de eerste negen maanden van 2005 is geen accountantscontrole toegepast. Voor de grondslagen voor de consolidatie, de waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de website van VastNed Offices/Industrial, www.vastned.nl (investor information -> publicaties).
11
