DB-vergadering van:
6 februari 2013
Aan: Van portefeuillehouder: Onderwerp:
Het dagelijks bestuur Dhr. B. Emmens Vaststellen koopprijsgrenzen woningbouw en actualisering inkomensgrenzen sociale huur en koop 2013 15 januari 2013 J.C. de Wijs / Yasemin Gümüs 070 750 1676
Datum: Contactpersoon: Doorkiesnummer:
I.
Koopprijsgrenzen woningbouw per 01-01-2013
Inleiding Op 14 november jl. is ingestemd met een vernieuwde wijze van vaststelling en indexering van de koopprijsgrenzen uit de regionale woonvisie. Via de circulaire van het Ministerie van Binnenlandse Zaken van 27 november 2012 (MG 2012-02) zijn de parameters bekend gemaakt waarmee de nieuwe grenzen kunnen worden vastgesteld. In deze notitie worden volgens de nieuwe wijze de koopprijsgrenzen vastgesteld. Indexeringswijze Op 14 november jl. is het volgende over de nieuwe wijze van vaststellen van de prijsgrenzen besloten: -
Voor vaststellen en indexering van de prijsgrenzen wordt een relatie gelegd tussen de lage midden-inkomen grens uit de regionale prestatieafspraken (1,5 * inkomen van de BBSH-doelgroep) en het verkrijgen van een hypotheek.
-
Er wordt een norm gehanteerd van 4,2 (inkomen * 4,2 = max koopprijs). Deze norm is gebaseerd op het verkrijgen van een hypotheek.
-
Jaarlijks wordt de goedkope koopgrens met de verandering van de lage middeninkomengrens uit de regionale prestatieafspraken (ofwel inkomen huurtoeslag grens) geïndexeeerd en afgerond op 500 euro.
-
Jaarlijks wordt bezien of het verhoudingsgetal van 4,2 nog reëel is. Daarbij dient gekeken te worden naar de rentestand, regels verkrijgen hypotheek en overdrachtsbelasting.
-
De overige categorieën woningen worden met eenzelfde percentage geïndexeerd.
Vaststellen grenzen Op basis van het bovenstaande kan de nieuwe sociale koopprijsgrens vastgesteld worden via de volgende formule: Maximum inkomensgrens huurtoeslag * 1,5 * 4,2 (afronden 500) De maximum inkomensgrenzen worden in onderstaande tabel weergegeven:
1
Tabel 1
Maximum-inkomensgrenzen 2012 en 2013
Categorie Eenpersoonshuishouden Meerpersoonshuishouden Eenpersoonsouderen huishouden Meerpersoonsouderen huishouden
2012 € 22.025 € 29.900 € 20.675 € 28.225
2013 € 21.025 € 28.550 € 21.100 € 28.725
Bron: MG Circulaire 2012-02
De nieuwe sociale koopprijs wordt: € 28.725 * 1,5 * 4,2 = € 181.000 De sociale koopprijsgrens per 1-10-2012 was € 191.500 (5% hoger dan € 181.000) De overige koopprijsgrenzen worden met 5% verlaagd:
Tabel 2 Koopprijsgrenzen periode 1-10 tot en met 31-12-2012 en per 1-1-2013 Categorie
Grenzen 1-10-2012 tot en met 31-12-2012
Grenzen 01-01-2013 tot en met 31-12-2013
€
Goedkope / sociale koop
< 191.500
< 181.000
meergezinswoningen
191.500 – 257.000
181.000 – 244.000
eengezinswoningen
191.500 – 282.000
181.000 – 268.000
meergezinswoningen
257.000 – 514.000
244.000 – 488.500
eengezinswoningen
282.000 – 514.000
268.000 – 488.500
514.000 – 882.500
488.500 – 838.500
> 882.500
> 838.500
1
Middeldure koop Dure koop Extra dure koop Top koop
Gebruik grenzen Bij de vaststelling van de regionale woonvisie zijn verschillende woningcategorieën aangegeven. Dit om te komen tot een kwalitatief programma in de regio. In de praktijk wordt vooral de goedkope koopwoningcategorie gebruikt. Regionaal vallen woningen onder de goedkope koopgrens binnen de sociale woningcategorie. Elke gemeente dient 30% sociaal te bouwen (waarvan maximaal 10% in de koop). In de regionale huisvestingsverordening staat aangegeven dat indien dit door het Rijk en de provincie mogelijk wordt gemaakt deze grens ook gehanteerd gaat worden voor het (als een gemeente daarvoor kiest) verplicht stellen van een huisvestingsvergunning. Daarnaast worden de grenzen gemeentelijk gebruikt om afspraken te maken met projectontwikkelaars voor een te ontwikkelingen bouwlocatie. Gezien de toegenomen aandacht voor duurzaamheid en woonlasten bij nieuwbouw ontwikkelingen wordt voor de volgende periode bezien of er een duurzaamheidscomponent bij het vaststellen van de grenzen kan worden opgenomen.
1
Definitie sociale koopwoning: de koopsom (voor nieuwbouw v.o.n.) mag niet hoger zijn dan de genoemde prijsgrens voor een koopwoning. De koopsom is exclusief roerende goederen. Bij nieuwbouw wordt meerwerk en een niet-verplicht af te nemen parkeerplek niet tot de koopsom gerekend.
2
II.
Actualisering inkomensgrenzen sociale huur en koop (artikel 13/Bijlage IV Hvv 2012)
Inleiding In artikel 13, eerste lid, van de Regionale Huisvestingsverordening Stadsgewest Haaglanden 2012 is bepaald dat bij de huur en de koop van woonruimte het inkomen van het huishouden in redelijke verhouding moet staan tot de huurprijs of de koopprijs van de woonruimte. Dit is de zgn. financiële passendheidseis. A.
De grenzen voor sociale huur
Huurprijsgrens Bij de actualisering/indexering voor het jaar 2013 van de huurprijsgrens wordt gebruik gemaakt van de circulaire van het ministerie van BZK MG2012-02 ‘Parameters huurtoeslag, liberalisatiegrens en inkomensgrens staatssteun 2013’. Deze grens wordt niet door het Stadsgewest bepaald. Voor het jaar 2012 (vanaf juli) bedroeg de huurprijsgrens: 664,66 euro. Voor het jaar 2013 is de huurprijsgrens geworden: 681,02 euro Max. inkomensgrens huur Door het algemeen bestuur is per 1 juli 2012 vastgesteld dat een huishouden met een max. inkomen van 50.000 euro een woonruimte tot de huurprijsgrens kan huren. De huurinkomentabel uit Bijlage IV (Inkomensgrenzen vergunningplichtige huur- en koopwoningen) is daarmee komen te vervallen. De toepassing van de financiële passendheidseis uit de verordening is verschillend voor verhuurders die (prestatie)afspraken hebben gemaakt (artikel 14) en verhuurders waarmee géén afspraken zijn gemaakt (artikel 13). Met de woningcorporaties in de regio, verenigd in de Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH), zijn sinds 2002 op dit punt prestatieafspraken gemaakt. De inkomensgrens uit de verordening geldt alleen voor verhuurders die over dit onderwerp géén nadere afspraken hebben gemaakt. Het inkomen van de huurprijsgrens wordt periodiek geïndexeerd overeenkomstig de indexeringsmethode van de doelgroepgrens in de Wet op de huurtoeslag. Sinds januari 2011 past het ministerie van BZK de inkomens- en huur gerelateerde parameters uit de Wet huurtoeslag jaarlijks per 1 januari aan. Bij de actualisering/indexering voor het jaar 2013 van het max. inkomen wordt gebruik gemaakt van de circulaire van het ministerie van BZK MG2012-02 ‘Parameters huurtoeslag, liberalisatiegrens en inkomensgrens staatssteun 2013’. In deze circulaire wordt het hoogste max. inkomen geïndexeerd met 2,46% met daarnaast een technische correctie. Dit betekent dat de max. inkomensgrenzen voor 2013 ten opzichte van 2012 voor de doelgroep-categorieën (eenpersoons- en meerpersoonshuishoudens, onder én boven de 65 jaar), met verschillende percentages omhoog of omlaag gaan. Dit maakt het hanteren van een uniforme/correcte percentage voor dit jaar moeilijk .
3
Voorstel Gelet hierop en het feit dat het max. inkomen in de verordening nog maar recent door het algemeen bestuur (op 4 juli 2012) is vastgesteld op 50.000 euro, wordt aan het dagelijks bestuur voorgesteld om de indexering voor het jaar 2013 op 0% te houden en de bovengenoemde 50.000 euro tevens voor de periode 1 januari t/m 31 december 2013 toe te passen. B.
De grenzen voor sociale koop
In artikel 13, zevende lid van de huisvestingsverordening is bepaald dat het max. inkomen voor bestaande en nieuwbouwkoopwoningen door het dagelijks bestuur worden vastgesteld, waarbij het max. leenbedrag als bedoeld in de Wet bevordering eigenwoningbezit volgens vigerende NHG-normen zelfstandig financierbaar is. In Bijlage IV van de verordening is opgenomen de tabel inhoudende de koopprijsgrens en het bijbehorende max. inkomen voor een sociale koopwoning. Koopprijsgrens De koopprijsgrens wordt aangegeven in artikel 15 van de Wet bevordering eigenwoningbezit dat met ingang van 1 januari van elk jaar bij ministeriële regeling gewijzigd wordt. De actualisering/indexering voor het jaar 2013 van de koopprijsgrens is conform deze ministeriële regeling, nl. de Regeling van de Minister voor Wonen en Rijksdienst van 12 december 2012, nr. 2012-0000729941 (Stcrt. 26128, 18 december 2012), houdende de vaststelling van percentages, bedragen en inkomensklassen ingevolge de Wet bevordering eigenwoningbezit. Deze grens wordt niet bepaald door het Stadsgewest. Voor het jaar 2012 bedroeg de koopprijsgrens: 168.950 euro Voor het jaar 2013 is de koopprijsgrens geworden: 172.750 euro. Max. inkomensgrens koop De grens van het max. inkomen wordt - conform het besluit van het dagelijks bestuur op 13 oktober 2010 - gebaseerd op de lage midden-inkomensgrensgrens uit de Regionale Prestatieafspraken 2010-2014. Deze bedraagt anderhalf keer de BBSH-doelgroepgrens van meerpersoonshuishoudens. De betreffende doelgroepgrens (28.725 euro) is opgenomen in paragraaf 3.1, tabel 1 van de onder A. genoemde circulaire van het ministerie van BZK MG2012-02. Berekening van de inkomensgrens wordt dan: 1,5 * 28.725 = 43.088 euro. Voorstel Aan het dagelijks bestuur wordt voorgesteld om voor de periode 1 januari t/m 31 december 2013 het max. inkomen voor sociale koopwoningen vast te stellen op 43.088 euro.
4
CONCEPT Het dagelijks bestuur van het Stadsgewest Haaglanden; gelet op de Regionale Woonvisie Stadsgewest Haaglanden 2000-2015, vastgesteld door het algemeen bestuur op 26 november 2003; B E S L U I T: De volgende prijsgrenzen regionale woonvisie per 01-01-2013 vast te stellen.
Categorie
Grenzen 01-01-2013 tot en met 31-12-2013
Goedkope koop Middeldure koop Dure koop
< 181.000 meergezinswoningen
181.000 – 244.000
eengezinswoningen
181.000 – 268.000
meergezinswoningen
244.000 – 488.500
eengezinswoningen
268.000 – 488.500
Extra dure koop
488.500 – 838.500
Top koop
> 838.500
Aldus vastgesteld in de vergadering van het dagelijks bestuur van het Stadsgewest Haaglanden d.d. 6 februari 2013, de secretaris,
de voorzitter,
Marion F. Stein
J.J. van Aartsen
5
CONCEPT Het dagelijks bestuur van het Stadsgewest Haaglanden; gelet op artikel 13 van de Regionale Huisvestingsverordening stadsgewest Haaglanden 2012, vastgesteld door het algemeen bestuur op 4 juli 2012; gelet op de Circulaire van het ministerie van BZK, MG2012-02, met de titel ‘Parameters huurtoeslag, liberalisatiegrens en inkomensgrens staatssteun 2013’. B E S L U I T: I. De maximum inkomensgrens behorende bij de huurprijsgrens als bedoeld in artikel 13, derde lid van de Regionale Huisvestingsverordening stadsgewest Haaglanden 2012 voor het tijdvak 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013 vast te stellen op 50.000 euro en de indexering voor het jaar 2013 op 0% te houden. II. De maximum inkomensgrens behorende bij de koopprijsgrens als bedoeld in artikel 13, zevende lid van de Regionale Huisvestingsverordening 2012 voor het tijdvak 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013 vast te stellen op 43.088 euro. De koopprijsgrens-inkomentabel in Bijlage IV als bedoeld in artikel 13, zevende lid van de Regionale Huisvestingsverordening Stadsgewest Haaglanden 2012 voor het tijdvak 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013 als volgt vast te stellen: Maximum inkomen koopwoning als bedoeld in artikel 13, zevende lid. Tijdvak 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013 Koopprijsgrens
Maximum inkomen
€ 172.750
€ 43.088
6
III. De onder I. en II. opgenomen wijzigingen treden in werking de dag na bekendmaking en werken terug tot en met 1 januari 2013 maar laten al genomen uitvoeringsbesluiten onverlet. Aldus vastgesteld in de vergadering van het dagelijks bestuur van het Stadsgewest Haaglanden d.d. 6 februari 2013, de secretaris,
de voorzitter,
Marion F. Stein
J.J. van Aartsen
7
