Tisztelt Hölgyem/Uram! Ha Ön úgy határozott, hogy ingatlanának eladásához ingatlanközvetítőt/ingatlanirodát választ, azt javasolnám, ezt ne bízza a véletlenre. Az ingatlanközvetítésről szóló tanácsaim fontosak, kérem, szánjon rá megfelelő időt és a saját érdekében, figyelmesen olvassa el! Mert minél többet tud Ön az ingatlanközvetítésről, remélem annál erősebb lesz a közöttünk kialakuló bizalom… A "jó ingatlaniroda" akár segítheti is az Eladó és a Vevő gyorsabb egymásra találását. Egy régóta működő irodában, amely rendszeresen hirdeti magát, és az évek során nagy ügyfélkörre tett szert, egyszerre jelentkezik a kereslet és kínálat, ezáltal nagyobb az eladás esélye. Az ingatlan-értékesítés, a jelenlegi túlkínált piacon különleges szakértelmet kíván, ezért ne rekessze ki magát az ingatlanközvetítő igénybevételének lehetőségéből.
I. Miért forduljunk ingatlanközvetítőhöz? Elöljáróban talán érdemes lenne elgondolkozni egy sajnálatos tényen, nevezetesen azon, hogy amíg Magyarországon átlagosan csupán az ingatlaneladások kb. 25–30 %- át bonyolítják ingatlanközvetítő irodák, addig a tőlünk nyugatabbra lévő fejlett országokban az ingatlaneladások kb. 85–90 %- át. Vajon miért? Mi ennek az oka? Talán a nyugaton élő, közismerten anyagias természetű emberek feleslegesen szórják pénzüket egy haszontalan szolgáltatásra, vagy éppen üzleti rátermettségüknek köszönhetően saját érdekükben fordulnak szakemberhez? Nézzük meg, miért fordulnak ingatlanirodához, ha ingatlant vesznek, vagy adnak el? Mit tud nyújtani Önnek az ingatlanközvetítő? 1. Információt! Információt, az ingatlanpiac helyi alakulásáról, az árakról, a keresletről, a kínálatról, az ingatlanforgalomról, és információkat az ingatlan adásvétellel kapcsolatos eljárásról, adó és illetékszabályokról. Tehát szinte mindent, ami fontos lehet egy jól megalapozott döntéshez. Az eladók és vevők többnyire nem kellően informáltak, az emberek többsége ritkán vesz, vagy ad el ingatlant. Járatlanságuk, tájékozatlanságuk következménye lehet, hogy az áron alul kínált ingatlant odaadják az első vevőnek, vagy a drágán kínáltat megveszi egy „információ-hiányban” szenvedő vevő. 2. Biztonságot, diszkréciót! Mint az élet minden más területén az ingatlanokkal kapcsolatban is felmerülhetnek csalások, visszaélések. Az ingatlan, akárcsak az utcán parkoló autó, az egyik legkiszolgáltatottabb árucikk. Tegyük fel, Ön felad egy hirdetést, amelyben a lakását kínálja eladásra, vagy kirak egy táblát az ingatlanára, hogy az, eladó! A kérdés csak az, hogyan szűri Ön ki a nemkívánatos elemeket, akiket távol kell tartani az ingatlanától és az ügylettől? Azokat, akik „komoly érdeklődőnek” adják ki magukat (semmit el nem árulva magukról), akik a valóságban teljesen más célból szerzik be a bizalmas információkat, illetve néznek körül az ingatlanában. A bizalmas információk, az Eladó neve, lakcíme, telefonszáma, egyéb személyes adata, maga az eladási szándék, az eladó ingatlan címe, helyrajzi száma, az ingatlan irányára és végára, mind olyan információ, ami csak a vevőre, az ügyvédre és esetleg az ingatlanközvetítőre tartozik. A nem megfelelően kezelt adatokkal, csúnyán vissza lehet élni... Mit kell, és mit lehet tenni, ha egyszerre többen akarnak bemenni Önhöz az ingatlan megtekintése ürügyén? Mit kell és mit szabad mondani egy telefonos érdeklődés esetén? Kényes dolog telefonon információt adni tízmilliókról, bizalmas információkról. Ki tudja, kik vannak a vonal végén? Főként, ha az a telefon titkos is ráadásul.
Egy „titkos” telefonról jött hívás, egy névtelen, vagy álnéven bemutatkozó valakivel, nem a legbizalomgerjesztőbb módja a kapcsolatfelvételnek. Ne fogadjon vissza nem hívható „titkos” telefonhívást! Kedvezőtlen tapasztalataim vannak a „titkos” telefonhívásokról. Tisztességes szándékú hívó félnek van neve, címe, és visszahívható telefonszáma. Ha a hangpostafiókban az érdeklődő megadta nevét, telefonszámát, akkor hívja vissza nyugodtan, valószínűleg tisztességes szándékú hívásról van szó! Az sincs kizárva, hogy lehallgatják a telefonját, vagy felveszik a beszélgetést, hogy később megzsarolhassák vele. Ma nem lehet tudni, kivel hozza össze az embert a sors? Ha telefonálás közben halk pityegést hall a készülékéből, akkor vigyázzon, a beszélgetést rögzítik! Gondolja meg, mit mond a telefonba! Az sem előnyös, ha az érdeklődő az utcán kérdezősködik másoktól, esetleg a szomszédjaitól, az Ön eladó ingatlana felől, miért adja el a tulajdonos, mennyit kér érte? Az is megtörténhet, hogy a legképtelenebb információkat adják Önről és az ingatlanáról. Ugyanilyen gondolatokkal küzd a leendő vevő is, nem tudja be merjen-e menni idegen helyre? Vajon tényleg a tulajdonos fogadja? Felfedje neki, hogy pénze van, és ingatlant akar venni? Nem élnek vissza ezzel a bizalmas információval? Nem éri utólag valami kellemetlen meglepetés? Az ingatlanközvetítőnek (akit már ismer az irodából) nemcsak módja van megszűrni azokat, akiknek az Ön ingatlanát ajánlja, hanem ez kötelessége is! A vevő is biztosítva érezheti magát, hogy korrekt információkat kap az ingatlanról, és hogy valóban a tulajdonossal tárgyal. Az ingatlanközvetítő tudja mit szabad, és mit kell mondani egy adásvételi tárgyalás során. Ez persze nem jelenti azt, hogy bármit elhallgathat, vagy valótlant állíthat, de általánosságban elmondható, hogy a jó ingatlanközvetítő következetesen törekszik a megállapodás létrejöttére… Alku során a felek gyakran nem ismerik a lehetőségeiket, amiket egy gyakorlott közvetítő ismerhet. Sok minden szól a Vevő, és sok minden szól az Eladó mellett. Ezek ismertetése össze-egyeztetése gyakran segíti a megállapodás létrejöttét. Az ingatlanközvetítő elvileg, csak annak adhat ki információt az Ön ingatlanáról, akit megillet ez az információ. Vagyis annak, akinek van vételi szándéka, van pénze, ott akar venni, ahol Önnek eladó ingatlana van, és nem marad hátra nyitott kérdés, csak az, hogy tetszik-e neki a felkínált ingatlan, vagy sem? A közvetítő érdeklődője írásban nyilatkozik arról, hogy a tudomására jutott adatokat, a saját ingatlanvásárlási szándékán túl másra fel nem használhatja. A közvetítő az információval óvatosan bánik, a tudomására jutott személyes adatokat akár az orvos, titokban tartja, üzleti titokként kezeli, másnak csak a megbízója külön engedélyével adhatja tovább, ha szükséges. Az igazán diszkrét ügyleteket az jellemzi, hogy senki nem tudott róla, csak az Eladó, a Vevő, az ügyvéd és a közvetítő. 3. Szakértelmet! Ha ruhát akarunk csináltatni, szabóhoz megyünk. A jó anyagot jó szabóhoz igyekszünk vinni. Mennyivel fontosabb, hogy a ruha áránál ezerszer drágább ingatlanunk értékesítését megfelelő szakemberre bízzuk. Minden társadalmi rend törekszik a munkamegosztásra. Senki nem tud "egyszemélyben" minden mesterséggel foglalkozni. Szinte senkinek sem jut eszébe, hogy ruháját maga varrja, hacsak nem az a mestersége. Ön, az ingatlanközvetítő személyében, szakemberhez fordul. Az ingatlanközvetítés összetett mesterség, változatos módszerekkel, áldozatos munkával, költségekkel járó tevékenység. Ahhoz, hogy az ingatlanközvetítő szakszerűen lássa el az ingatlan közvetítését, nem elég egy szakvizsga elvégzése. Ismernie kell a helyi viszonyokat, a piacot, és a vevőkört, valamint gyakorlattal és feddhetetlen erkölcsi magatartással kell rendelkeznie! A jól felkészült ingatlanközvetítőnek jártasnak kell lennie egy sereg egyéb tudományban is. Ismernie kell az embereket, az emberi szükségleteket, a lakásigényeket, de értenie kell a kereskedelemhez, az ingatlanokhoz, az adó és illetékszabályokhoz, a joghoz, az építészethez, továbbá ismernie illik a tárgyalási technikákat, eladási, marketing és reklámszakmát, ismernie kell a médiákat, és tájékozottnak kell lennie
az ország-világ dolgaiban, politikai és gazdasági téren egyaránt. Az ingatlanközvetítő a szabadidejének és energiájának legnagyobb részét (főleg ha szereti a szakmáját), folyamatos szakmai önképzéssel tölti. A jó szakember állandóan csiszolja tudását, hiszen ebből él és tudja, hogy a befektetett munka, megtérül... 4. Megtakarít Önnek pénzt, időt, fáradtságot! Mindig az a legdrágább, amiből kevés van. Például a szabadidőből. A közvetítő, aki Ön helyett dolgozik, éppen ezt a drága szabadidőt tudja megspórolni Önnek a szakértelmével. Nem kísérletezget, hanem céltudatosan értékesít. Amennyiben a tőle elvárható módon forgalomba helyezi az ingatlant, viszonylag rövid idő alatt kiderül, hogy az adott ingatlanpiacon az értékesítendő ingatlan milyen piaci pozíciót foglal el? Az érdeklődés nagyságából lehet következtetni arra, hogy az értékesítésben milyen irányú változtatások szükségesek, miáltal az értékesítési idő csökkenthető. Összességében az ingatlanközvetítő célja: diszkréten, biztonságosan, tisztességes áron, minél kevesebb problémával, minél gyorsabban értékesíteni a gondjaira bízott ingatlant. Ez az Ön és a közvetítőjének közös érdeke! Éppen ezért, fogadja meg tanácsomat! Amennyiben eladja ingatlanát, vagy venni óhajt, forduljon tisztességes ingatlanközvetítőhöz!
II. Hogyan válasszunk ingatlanközvetítőt? (Milyen a tisztességes közvetítő?) Amit itt most Önnek leírok, az a saját véleményem. Valószínű Önnek is, mint a legtöbb embernek, már kialakult módszere van arra nézve, hogyan válasszon üzlettársat, hiszen amikor Ön ingatlanirodához fordul, bizalmas partnert választ egy többmilliós adásvétel lebonyolításához, amin Ön százezreket, esetleg milliókat nyerhet, vagy veszíthet, attól függően, hogy jól vagy rosszul döntött. Az iroda kiválasztását nem bíznám a véletlenre! Úgy gondolom, hogy a nagyobb irodák többsége (az állandó munkaerő-vándorlás miatt is) nem tudják azt a személyes szolgáltatást adni Önnek, amit a kisebb irodák nyújtani tudnak. A kisebb irodákat nagyobb rugalmasság jellemzi, nincs bürokrácia, ha valamiben dönteni kell azt nem az igazgatótanács, vagy egy bizottság végzi. A kisebb irodák a kisebb rezsiköltségek miatt, esetleg a jutalék nagyságában is versenyképesebbek tudnak lenni. Saját megfigyelésem, hogy a Vevők többsége is előnybe részesíti a kisebb irodák szolgáltatásait. Úgy vélem, hogy azok az ingatlanirodák tudnak hatékonyabbak lenni, akik semmi mással nem foglakoznak, csak ingatlanközvetítéssel, így más egyéb tevékenység nem vonhatja el figyelmüket, ezáltal minden energiájukat az adott ügy ellátására, fordíthatják. Megítélésem szerint, azok az ingatlanirodák eredményesebbek, és tudják Önnek a kívánt szolgáltatást nyújtani, melyek a lehető legtöbb helyismerettel rendelkeznek azon a területen, ahol dolgoznak. Tehát az Ön első és legfontosabb teendője, hogy helyi irodához fordul! Természetesen legjobb reklám úgyis a szájról szájra terjedő, és ha Ön helyi lakos, akkor már amúgy is hallott a közelben fellelhető irodákról. Nem hátrány, ha az iroda könnyen megtalálható, valamint hirdeti magát az újságokban és az Interneten is. Mindenesetre az iroda kiválasztásához Önnek nem lehet elég egy telefonon tett érdeklődés. Önnek szüksége van a hatodik érzékszervére – a megérzésére – az iroda hangulatára, hogyan fogadják Önt, mennyire felkészültek az iroda dolgozói? Óvatos lennék az üzleti partnerválasztással! Minden elkötelezettség nélkül, beszélgessen el jövendőbeli partnereivel! Kérdezzen Ön minél többet az irodában! Kérjen tanácsot! Nem várhatják el Öntől, hogy bármit is tudjon az ingatlanokról, hiszen éppen
ezért fordult ingatlanirodához. Ha a kérdéseire nem kap kielégítő választ, vonja le belőle a megfelelő konzekvenciát, és gyorsan búcsúzzon el! A jó helyen lévő ingatlaniroda könnyen megközelíthető, és lehet előtte autóval parkolni. Véleményem szerint jó, ha az irodában egy kb. félórás,- órás tárgyaláshoz megfelelő számú ülőalkalmatosság, és illemhely is található. Előny lehet az is, ha az iroda szomszédságában vagy a közelben, könnyen elérhető, gyakorlott ügyvéd áll rendelkezésre a szerződések elkészítéséhez. Fontos, hogy az iroda rendelkezzen megfelelő technikával: fénymásolóval, vezetékes és mobiltelefonnal, tudjon faxot küldeni-fogadni, képet bemásolni számítógépre, legyen a világhálóhoz Internetes kapcsolata, e-mail címe, fényképezőgépe… stb. Sok minden leszűrhető az iroda internetes honlapjáról is, mennyire veszik komolyan a feladatot, frissítik-e rendszeresen a portált? Legyen az ingatlanközvetítő irodája diszkrét. Nem kell senkinek látnia és tudnia arról, hogy Önnek ingatlanügylete van, ezért a diszkrét iroda, előjegyzés alapján, egyszerre csak egy ügyfelet fogad. Ezek talán az alapvető követelmények, de természetesen sok egyéb szubjektív tényező is lényeges, pl. hogy az irodában bent ülők mennyire szimpatikusak? Venne-e tőlük Ön, akár egy skatulya gyufát is? A korrekt ingatlaniroda tartja magát az ígéretéhez! Ne higgyen az ingatlaniroda olyan hirdetésének, ami túl szép ahhoz, hogy igaz legyen! Önnek is legyen alapszabály az élet minden területén, hogy „ami túl szép ahhoz, hogy igaz legyen az – sajnos – az is”! Ne fogadjon el szóbeli ígéretet az irodától! Ha valaki azt ígéri, hogy három hónap alatt eladja az ingatlant, kérje írásban, hogy utólag számon lehessen kérni rajta! Ha az iroda ígéretét nem kapja írásban, köszönjön el az irodától! Ne higgyen az olyan közvetítőnek sem, amelyiknek csak egy mobiltelefonszám vagy postafiókszám az irodája vagy a címe! Ha a tisztességes bemutatkozást követően kiderül, hogy ingatlanközvetítő hívta, rögtön kérdezzen rá, hol van az irodája és látogassa meg! Óvakodjon a szószátyár ügynöktől. A felesleges fecsegés, a ködösítés, mindig valamilyen manipuláció, vagy olyasmi, ami a lényegről eltereli a figyelmet. A jó ügynök keveset beszél, inkább jó hallgató. Kérdez, és megoldást javasol a problémákra. Ne adjon megbízást levélben, e-mailben, telefonon, vagy az ingatlant felkereső ügynöknek! Előtte mindig látogasson el az irodába! Minden elkötelezettség nélkül ismerje meg a bent ülőket, beszélgessen el velük, állapítsa meg értenek-e a szakmájukhoz, és nézzen körül! Az iroda megjelenése, felszereltsége sok mindent elárul a cégről. Nézze meg jól, kire bízza ingatlanügyeit? Amennyiben az ingatlanközvetítő nem akarja megtekinteni a közvetítendő eladó ingatlant a helyszínen, hogy megismerje és saját maga is lássa, személyes benyomásai alakuljanak ki az adásvétel tárgyáról, köszönje meg a beszélgetést és hagyja ott azt az irodát! Nem adnék megbízást olyan közvetítőnek sem, akin nem látom, hogy személyesen is érdekli az ingatlan és azonosulni tud vele. Ha mindent rendben talált és a fentiekről meggyőződött, állapodjon meg a feltételekről és bízza meg a céget! Alaposan olvassa el a megbízási szerződést, főként, ha az, nehezen elolvasható kisbetűs szöveggel van teleírva, esetleg mutassa meg ügyvédjének is, mielőtt aláírná, és fogadja meg a tanácsát!
Ha nem lehet elvinni a szerződést az irodából, hogy otthon nyugodt körülmények között átolvassa, akkor felejtse el ezt az irodát! Amennyiben módjában áll, ellenőrizze le a céget! Ezt cégbíróságon vagy az Önkormányzatnál meg lehet tenni. Ha vevők vagyunk, ne fizessünk egy fillért sem a megadott címekért! A tisztességes iroda az eladott ingatlanok után járó jutalékból és nem a címek közvetítéséből él, amiket a „címközvetítő” esetleg újsághirdetésekből ollózott ki. Bízzuk eladó ingatlanunkat, vagy vásároljunk ingatlant, egy leellenőrizhető, évek óta működő, jó hírnevű, megbízható irodától. A hiteltelen ingatlanközvetítő! Számtalan esetben találkozok olyan hirdetésekkel, ahol ugyanazt kínálják a közvetítők, de teljesen különböző adatokkal. Különböznek az árak, néha a főbb alapadatok is, olyat hirdetnek, ami már régen aktualitását vesztette stb. Aki „ingatlanközvetítő” létére nem győződik meg a kínált, közvetítendő ingatlan alapadatainak a helyességéről, egyezik-e azzal, amit a tulajdonostól kapott, illetve az eladás aktualitásáról, az hiteltelen! Amennyiben kedves érdeklődő azt tapasztalja, hogy valami nem úgy van, mint a valóság (pl. nem azt az adatot tünteti fel a közvetítő, amit az Eladó, a tulajdoni lap szerinti birtokba is tud adni), rendüljön meg a bizalma, és hagyja faképnél az ilyen „közvetítőt”! Az orosz típusú, mindenáron nyerni akaró ingatlanközvetítő! Óva intek mindenkit ettől a közvetítő típustól. Arról lehet felismerni őket, hogy minden olyan ingatlanról igyekszik lebeszélni a kedves vásárlót, amiről annak már tudomása van, akár újságban olvasta, akár más közvetítő ajánlotta. Aztán saját önös érdekétől indíttatva előrukkol a megbízásában szereplő ingatlanokkal, mondván „azok jobbak”. Tárgyilagosan kell kezelni ezeket az információkat, mivel lehetnek elfogultak is. Amennyiben valóban jobbak, akkor egyszerű lesz a választás, ha nem, jegyezze meg ezt az irodát és legközelebb kerülje el! Ezzel szemben a korrekt ingatlanközvetítő kitér az olyan információ elől, ahol a kedves érdeklődő az után érdeklődik, mit tud egy máshonnan felkutatott ingatlanról? Udvariasan megkéri kliensét, hogy a szóban forgó ingatlannal kapcsolatban oda tessék visszafordulni ahonnan az információ első fonalát felvette. Milyen a tisztességes ingatlanközvetítő? Úgy gondolom, hogy törvényesen bejegyzett adófizető vállalkozóként vagy cégként végzi tevékenységét. Van neve, címe az irodának, és ezt nem titkolja. Egy postafiókszám, egy titkos telefonszám, egy levelezési cím ahol azt ígérik, hogy majd ők jelentkeznek, sohasem takar tisztességes szándékot. Van irodája, melyben elkülönített helyen tárolhatja iratait, kezelheti-rendezheti papírjait, eszközeit, segédleteit, illetve kényelmesen, kulturált körülmények között fogadhatja ügyfeleit. Az iroda dolgozói legyenek készségesek, legyenek Önnel türelmesek, magyarázzák el Önnek, hogyan működnek, érezze Ön, hogy őszintén tenni akarnak valamit. Nem hátrány a fiatalos lendület, és az sem, ha az iroda dolgozói mögött többéves gyakorlat és tapasztalat áll. A tisztességes iroda nemcsak pénzért dolgozik, hanem szakmai szeretetből, elhivatottságból is. A tisztességes közvetítő nem áltatja ügyfeleit! Nem ígér csodákat, de amit ígér, azt meg is tartja. Minden körülmények között igazat mond, még akkor is, ha ez nem egyezik leendő megbízója elgondolásával, és emiatt esetleg nem kapja meg a megbízást. Aki hazudik, nem őszinte, az, az üzleti élet egyéb területein is képes aljasságokra, és mint ilyennel nem jó üzletet kötni. Saját megfigyeléseim azt mutatják, hogy aki az üzleti életben nem volt korrekt, az előbbutóbb mind elsüllyedt az üzleti élet tengerében…
Tisztességes közvetítő kizárólag megbízója érdekét képviseli, visszautasítja az ellenérdekű ajánlatot, és erről tájékoztatja megbízóját. Elvtelen a közvetítőnek az a magatartása, hogy megbízójának érdekeivel szembehelyezkedve barátjának, ismerősének, ár alatt kezére játssza az ingatlant, vagy anyagi ellenszolgáltatás fejében vevőjének érdekét képviseli. Amennyiben a közvetítő jelzi megbízottjának, hogy érdeklődő van az ingatlanára és milyen ajánlata van, mindenképpen próbáljon meg az érdeklődővel egy személyes találkozót megbeszélni, függetlenül attól, hogy a kapott ajánlat mekkora összegű. Erre azért van szükség, hogy információtorzulástól mentesen közvetlenül tudjanak az adásvétel részleteitől tárgyalni. Itt lehet tisztázni a személyes szimpátia kialakulása után, mennyire komoly az ajánlat? Ténylegesen kitől eredt? Hogyan alakította ki az ajánlatot? Mennyire tud elmozdulni az irányárról az eladó és mennyire a saját ajánlatáról az érdeklődő? A tisztességes közvetítő nem adja ki magát sem Eladónak, sem Vevőnek, nem szégyelli, nem titkolja munkáját, hanem vállalja, hogy Ő ingatlanközvetítő. Gyakran olvasni olyan hirdetést, mintha magánszemély adta volna fel, de utólag kiderül, hogy ingatlanközvetítő. Ebben a hirdető újságok is hibásak. Nem szűrik ki a telefonszám alapján, hogy „ingatlanos” hirdet, pedig az Ő érdekük lenne, hogy kiszűrjék, mivel jelentős haszontól esnek el a magánszemély és a kereskedelmi hirdetések közötti árkülönbözet elmaradásából. Nem éri meg bújócskázni. Előbb-utóbb mindig kiderül a turpisság, és meginogtatja az ügyfelek bizalmát, hiteltelenné téve az ingatlanközvetítőket. A tisztességes ingatlanközvetítő hirdetéseiben és a bemutatkozásaiban is vállalja, hogy ő nem magánszemély, hanem ingatlanközvetítő. Ha valaki úgy adja ki magát, hogy nem az, akinek hiszik, törvénybe ütköző cselekedetet hajt végre. Ez a magatartás a Versenyhivatal tisztességtelen piaci magatartás és versenykorlátozás tilalmáról szóló törvénye alapján, a fogyasztó megtévesztésére alkalmas magatartásnak minősül, saját meghatározásom szerint szélhámosságnak. Tudok olyan esetről, amikor a közvetítő úgy tárgyalt az eladóval mintha vevő lenne. „Szívesen megnézném az ingatlanát” mondta az eladónak, gondosan elhallgatva azt, hogy ezt milyen célból tenné. Amikor aztán elment megnézni az ingatlant, ott derült ki, hogy ő nem vevő, hanem ingatlanközvetítő és közvetíteni akar. Azt kapta, amit megérdemelt, a tulajdonos szabályosan kirúgta. Az illető nem adott lehetőséget a tulajdonosnak arra, hogy a telefonhívást követően eldöntse kíván-e a közvetítőt vagy sem, illetve arra sem, hogy az irodában előzetesen megismerkedve meggyőződjön arról, megfelelő kezekre bízza-e eladó ingatlana sorsát. A tisztességes közvetítő nem tünteti fel rossz színben a többi közvetítőt, nem ócsárolja, nem mond róluk rosszat a saját céljai eléréséhez. Nem kérkedik azzal, hogy hány ingatlant adott el (eladni csak a tulajdonos tud), és azzal sem hitegeti leendő megbízóját, hogy már régen eladta volna, vagy, hogy rövid időn belül eladja az ingatlanát. A tisztességes közvetítő nem minősíti, nem dicséri fel magát. Beszél helyette a munkája, minősítik őt az ügyfelei. Tagja valamelyik szakmai szervezetnek, keresi más szakemberekkel az együttműködést, kikéri véleményüket, átveszi tapasztalataikat. A jó közvetítő naprakész a szakmában és az információkban.
III. Milyen megbízást adjunk az ingatlanközvetítésre? Az ingatlan tulajdonosát megilleti a tulajdonjog, a rendelkezési jog és a hasznok szedésének joga. Ingatlan eladására megbízást csak a tulajdonos adhat a rendelkezési jogával élve. Az ingatlan eladására szóló megbízást célszerű írásban foglalni, így nem adódhatnak későbbi félreértések, nem felejtődik el, hogy a szerződő felek miben is állapodtak meg? Csak az írásos megbízással válhat a közvetítő, a megbízó kereskedelmi képviselőjévé, és tudja igazolni üzletfeleinek, ha szükséges, hogy az adott ügy ellátásában jogosan jár el. A megbízásban nyilatkozni kell az eladónak, hogy eladja az ingatlanát, meg kell jelölni annak ellenértékét, valamint azt, hogy az ingatlan értékesítésében az ingatlanközvetítő eljárhat.
Kizárólagos vagy nem kizárólagos megbízást kössek? A kizárólagos (exkluzív, kiemelt) jogú megbízás azt jelenti, hogy a tulajdonos más ingatlanirodát nem bíz meg. Ettől még nem válik jogosulttá a közvetítő arra, hogy munka/teljesítmény nélkül akkor is hozzájusson a jutalékához, ha a tulajdonos saját forrásain keresztül értékesítette az ingatlanát. A jutalékigényéhez a közvetítőnek bizonyítania kell, hogy a Vevő az Ő közreműködésének az eredménye. Ha nem így lenne, akkor a közvetítő ölbe tett kézzel megvárná, hogy a tulajdonos saját forrásain keresztül eladja az ingatlanát és várná a jutalékot, ami nyilvánvalóan jó erkölcsbe ütközne. Én úgy gondolom, hogy a kondér széléhez minden közvetítőnek lehetősége van odaállni, aki ügyesebben merít, az eszik belőle. De ha valaki úgy áll a kondérhoz, hogy a többit elmarja (felmondatja a megbízásokat az eladóval), nincs versenyhelyzet, egy szép napon meg fog keseredni az étel a szájában… Miután a közvetítő nem tudja szavatolni az eredményt, a Vevőt, ezért célszerű több előzőleg leinformált ingatlanirodát is megbízni. A jó szakember többet tud. Semmi garancia nincs arra, hogy jó szakembernél van a megbízás, és nem egy másik iroda fogja biztosítani a Vevőt. Mindenki másképp teszi a dolgát, aki ügyesebb az teljesít, és az kapja a jutalékot. Ha sürgőssé válik az eladás, vagy elégedetlen a jelenlegi közvetítőivel, tessék másokat is megbízni! Ha ezt nem tenné, hátrányos helyzetbe kerülhet. Fontos, hogy az értékesítés során csak olyan irodák és megbízottak adjanak információt az eladó ingatlanról, akik erre jogosultak. Lényeges az is, hogy a megbízott irodák egyforma tájékoztatást adjanak az ingatlan tulajdonságairól, adatairól és különösen az ingatlan irányáráról. A közvetítő szakszerű munkájának fokmérője az érdeklődés nagysága, és a Vevő. A közvetítő köteles megbízóját rendszeresen, és minden fejleményről tájékoztatni. Különösen arról, hogy mekkora az érdeklődés az ingatlanára? Ebből lehet leszűrni, hogy versenyképes-e az ár, nem kell-e változtatni rajta? Az ingatlant az ára adja el, az pedig attól függ, hogy hol van? Úgy is mondhatnám, hogy az ingatlan az adott helyen és piacon annyit ér, amennyit megadnak érte. Ezért az árat úgy kell kitapogatni. Az ingatlan szakszerű forgalomba helyezését követően, egy adott időszak alatt, ha sokallja a piac az árat, mérsékelni kell azt, míg ha sokan érdeklődnek utána, akkor emelni lehet az áron, vagy ki kell választani a legjobb ajánlattévőt. A legreálisabb vételár az ingatlanpiacon alakul ki, ezért forgalomban kell tartani az ingatlant egy ideig. Vagyis, időben el kell kezdeni árulni az ingatlant! Csodákat senki ne várjon az ingatlanpiacon. Az ingatlan akkor ér a legtöbbet, ha megtartja. Ha piacra viszi, ugyanazok a szabályok vonatkoznak rá, mint a piacon bármire, pl. a paradicsomra. Ha sok van belőle olcsóbb, míg ha kevés van belőle, akkor drágább. A megbízási szerződés, amit a közvetítő ajánl, legyen precíz, körültekintő, tisztességes és érthető. Ne kelljen hozzá mindjárt ügyvéd, aki értelmezi. Ha nem egyértelmű a megbízás, ne írja alá! A korrekt megbízásban minimum szerepelnie kell: a Megbízó és Megbízott személye, az eladó ingatlan adatai, az eladási szándék, a ráutaló magatartás a közvetítésre (Megbízó megbízza, Megbízott elfogadja), az ingatlan irányára, a közvetítői jutalék mértéke és esedékessége, a megbízás időtartama. Valamint az, hogy a jutalék csak akkor illeti meg az irodát, ha a megbízott által közvetített vevő veszi meg az ingatlant. Lényeges, hogy amiben megállapodtak, ahhoz tartsák magukat a felek. A szerződésben nyilatkozni kell arról, hogy milyen irányáron ajánlja vevőkörének az ingatlant a közvetítő. Tapasztalatom azt mutatja, hogy amikor valaki eladásra szánja el magát, körülnéz, milyen ingatlanokat árulnak a környéken, milyenek keltek el, és viszonyít, hogy ezekhez képest akkor az övé mennyit érhet? A vevő ugyanezt teszi, több ingatlant megnéz, érdeklődik, újságot olvas, közvetítőhöz fordul, Internetet néz és viszonyít mennyit szabad megadni a kínált ingatlanért? Kialakul a vevőben és az eladóban is egy adott értékítélet, ami ha egymáshoz közeli, elméletileg létrejöhet az adásvétel.
Fontos, hogy az ingatlanközvetítő nem jogosult célzásokat tenni az érdeklődőnek arra vonatkozóan, hogy a tulajdonos kevesebbért is odaadja az ingatlanát. Ez egyáltalán nem biztos. A közvetítőre csak az tartozik, hogy az ingatlant milyen irányáron kínálja. Az adásvétel részleteiben és a vételár tekintetében a Vevőnek kell megegyeznie a tulajdonossal. A közvetítő legfeljebb csak az érdekeiket egyeztetheti össze. Egyik közvetítő sem tudja garantálni az eredményt (az ingatlan eladását)! Ehhez vevő is kell! A vevő pedig nem gyengeelméjű. Keres, többet megnéz, és azt az ingatlant választja, ami számára kedvezőbb. A közvetítő azt tudja vállalni, hogy minden tőle telhetőt igyekszik megtenni annak érdekében, hogy elkeljen az ingatlan. Vannak olyan "közvetítők", akik az eladó kapzsiságára vagy tudatlanságára apellálva csak azért, hogy megkapják a megbízást, túlbecsülik az eladó ingatlant. Áltatják az eladót, hogy majd ők eladják az ingatlant, aztán ha jön egy érdeklődő, annak meg azt mondják, tessék a felét ajánlani érte, és igyekeznek rábeszélni a megbízót, hogy az adja oda annyiért! Az eladó persze nem adja, hiszen a "közvetítő" „felbecsülte” az ingatlant. A vevő meg azért nem adja meg érte ezt az árat, mivel az magasabb a reálisnál. Az idő meg csak telik. Az idő haladása nem az eladóknak kedvez! Megtörténhet, hogy egy hirtelen családi probléma, vagy az ingatlan romló állapota miatt sürgőssé válik az eladás, pedig el lett kezdve időben az értékesítés. Akkor aztán el kell adni az ingatlant, azonnal! Áron alul! Amennyiben több iroda árulja az ingatlant, biztosítson nekik azonos esélyeket! Nemkívánatos jelenség, hogy a különböző irodák nem azonos irányáron kínálják ugyanazt az ingatlant. Az egyiknél ennyi, a másiknál annyi, ráadásul a tulajdonos is más irányárat mond. Nem csoda, ha a vevő komolytalannak tartja a hitelét vesztő ajánlatot. Némelyik iroda a saját várható jutalékának terhére tünteti fel kevesebbre az irányárat. A Vevő, ha ehhez az irodához fordul (naná, hiszen itt 100 ezer Forinttal kevesebbért árulják) ezt tekinti tárgyalási alapnak az alkunál és ezzel kárt okoz megbízójának. Ezek azok az irodák, akik a 15 milliós ingatlant eladatnák az eladóval 5 millió Forintért, csak azt a nyomorult kis jutalékot minél hamarabb megkapják. Leendő megbízók most tessenek figyelni! Szó szerint idézek a Ptk-ból. "Megbízási szerződés alapján a megbízott köteles a megbízó által rábízott ügyet a megbízó utasításai szerint és érdekének megfelelően ellátni." Továbbá: "Aki a szerződés megszegésével a másik félnek kárt okoz, köteles azt megtéríteni." Attól a közvetítőtől, aki nem tartja magát a megbízója akaratához (pl. irányár tekintetében), azonnal vissza kell vonni a megbízást! A közvetítőnek és megbízójának szinte napi munkakapcsolatban kell állniuk egymással. Én például minden kiajánlás előtt, fel szoktam hívni a megbízómat, van-e változás az eladási szándékban, irányárban, aznap mennyiért ajánljuk? Néhány olyan eset, mely a megbízáskor kerülendő! Első eset! A közvetítő úgy állítja be az eladónak, hogy biztos vevője van az ingatlanára, és ezért adjon az eladó a közvetítésre megbízást. Aztán hozza a „beépített érdeklődőt” aki rövid nézegetés után kijelenti, hogy nem vevő az ingatlanra. Ettől függetlenül a „közvetítő” szerzett egy jó pontot az eladónál, „ő már vitt” valakit, és megszerezte a megbízást. Érdemes elbeszélgetni a tulajdonosnak az „érdeklődővel” mi az elképzelése a keresett ingatlanról? Milyet és hol keres? Tetszik-e neki az ingatlan? Vételi pozícióban vane? Ha bizonytalan válaszokat kap, mondja fel a megbízást! A közvetítő nem olyan „érdeklődőt” közvetített, aki a keresési feltételeknek eleget tett, vagy eleget tudott volna tenni.
Második eset! Az Eladó megkérdezte a tisztességes ingatlanközvetítőt szerinte mennyit ér a lakása? A tisztességes közvetítő azt mondta: kb. 9 milliót. Az "okos" Eladó elmegy egy másik közvetítőhöz, hogy szerinte mennyit ér az ingatlana? Az „ügyes” ingatlanközvetítő is tudja, hogy kb. 9 milliót, de azt is tudja, ha magas árat mond az, hízelgő lesz az Eladó számára, és ő kapja a megbízást. Ezért azt mondja: „ezt szerintem 13 millióért el lehet adni”. Na, ugye! Nyugszik meg az Eladó. „Mégiscsak van, aki ért hozzá”. Sietve megköti a megbízást ezzel a „kiváló szakemberrel”. Aztán az Eladó csak vár. Hónapokat. Egy érdeklődő nem sok, annyi sincs. Felhívja az ingatlanközvetítőt, aki sajnálattal közli vele, hogy bizony le kellene vinni az eladási árat. Mennyire? Kilencmillióra, vagy az alá… Javaslom, ha valakiben nem alakult ki az értékítélet a saját ingatlanjáról, fogadjon pártatlan helyi hivatalos értékbecslőt, aki naponta mással sem foglalkozik, csak értékbecsléssel. Harmadik eset! Az „ingatlanközvetítő” megegyezik az eladóval, hogy ha 9 millió felett adja el a lakást, akkor a kilenc millió Ft feletti rész a közvetítőé. Az eladó örül, hogy ilyen „ügyes és tisztességes” személyre bízta az ingatlanát. Az ingatlanközvetítő meghirdeti a lakást 13 millióért. És lám jön egy vevő, hoz 12 milliót. Az eladó gondolkodik, írjon alá a 12 milliónak és fizessen ki belőle 3 milliót? Na, azt már nem! Kifizeti belőle a „tisztességes” és főleg ügyes ingatlanközvetítőt! Vajon mennyit keresett ingatlanközvetítő? (A szerződés 8 millióról szól, mert így ugye: „mindenki jobban jár”.) Később kiderül a szomszédságtól, hogy a tulaj 9 millióra tartotta a lakását. A szerződés feltűnő aránytalanság címén megtámadható lenne, de hát színlelt szerződésről van szó, ki fizessen vissza kinek és mennyit? Javaslom, azzal a közvetítővel, aki nem elégszik meg a jutalék átlagos piaci mértékű nagyságával, azzal ne kössön megbízást! Negyedik eset! Az „ingatlanközvetítő” sehová nincs bejelentve, „Irodája” egy mobiltelefon. Ha tudomást szerez egy eladó ingatlanról, elmegy a földhivatalba, kikéri a tulajdoni lapot. Kapcsolatot teremt a tulajdonossal. Amit lehet, megtud az ingatlanról. Végül közli, hogy neki a hely nem felel meg, de van egy ismerőse, akit esetleg érdekel a dolog. Kínálhatja-e, megmutathatja-e neki? Hogyne, feleli a tulajdonos. Ha az ingatlan ára, pl. 10 millió forint, akkor az „ügyeskedő” hirdetni kezdi 12 millióért. Mivel engedélye van a tulajdonostól, meg is tudja mutatni az ingatlant az „ismerősének”. Ha talált vevőt, újra felveszi a kapcsolatot a tulajdonossal és közli, hogy van vevője 10 millió forintért, hány százalék közvetítői jutalékot kap? Az eladó örül, hogy sikerül eladni az ingatlant, még abba a javaslatba is örömmel beleegyezik, hogy az adásvételi szerződés ne 10, hanem csak 8 millióról szóljon „így mindenki jobban jár” jelszóval. Ennek az „ingatlanközvetítőnek” a haszna valóban tetemes, még akkor is, ha csak 10 millióért adta el az ingatlant. Iroda rezsije nincs, számlát nem adott. Javaslom, óvakodjék az olyan érdeklődőtől, aki azzal kezdi, hogy egy „ismerősének keresi” az ingatlant! Ötödik eset! Széles körben hirdet egy társaság, nulla százalékos ingatlanközvetítést. „Adja el ingatlanát közvetítői jutalék nélkül!” Tájékoztatójukból – ha figyelmesen elolvassuk – megtudhatjuk, hogy a szolgáltatásuk 60 ezer Ft/hó, garanciát az eladásra nem vállalnak! Az óvatlan megbízónak akár több százezer forintjába is kerülhet a szolgáltatás (pl. 10 hónap elteltével 600 ezer Ft-ba), függetlenül az ingatlan vételárától. A befizetett szolgáltatási csomag árán – állítólag – felkerül az eladó ingatlan egy, egyébként minden magánszemély számára amúgy is, teljesen ingyenes, internetes adatbázisba. Ezzel szemben az ingatlanközvetítő igénybevétele teljesen kockázatmentes! Amennyiben az ingatlanközvetítő nem közvetít vevőt, vagy a közvetített vevőnek nem adja el az ingatlant a tulajdonos, vagyis nem köt vele szerződést az eladó, akkor nem kell fizetni jutalékot! Hatodik eset! Vannak gátlástalan manipulátorok is. Azt próbálják a fejekbe sulykolni, hogy a közvetítő jutaléka megdrágítja az ingatlan árát, ezért ne forduljon irodához. Azt gondolom, hogy az ingatlant az értékesítésre fordított élőmunka és költségráfordítás drágíthatja meg, akár a közvetítőnél jelentkezik ez a kiadás, akár a tulajdonosnál. Sőt ha a tulajdonos nélkülözi a szakmai lehetőségeket, akkor még drágább.
A másik ilyen manipuláció, ha már az eladó nem fordult irodához, akkor engedjen az árból, és hamarabb elkel az ingatlana. Ez igaz! Azonban ne felejtsük el, hogy elkótyavetyélni mindenki eltudja az ingatlanát. Ehhez nem kell közvetítő! Sőt senki! A tudomány ahhoz kell, hogy viszonylag elfogadható idő alatt, értékesítés közben, a piaccal kialakíttatni azt a legreálisabb árat, amit a vevőkör az ingatlanért, még megadni képes. Hetedik eset! Azok az irodák, ahol nagy az improduktív dolgozói létszám, vagy nagy a rezsiköltség (a reklámkampányt és a színes brosúrát is a vevő fizeti meg az ingatlan vételárában) bajban vannak. Általában arról ismerni meg őket, hogy az átlagosnál magasabb közvetítői jutalékot kérnek és igyekeznének kizárólagos megbízási szerződést kötni, hogy ezzel monopolhelyzetbe hozzák magukat. Felmondatják a korábban megbízott irodákkal már megkötött szerződéseket. Aztán a távoli munkatársaikat „Vevőként” beállítva és felvonultatva az eladó ingatlannál, pszichológiai nyomásnak vetik alá az Eladót, hogy engedjen az árból. A piac törvényszerűségeit (Amely olyan, mint az evolúció, a vevők csak azt veszik meg, ami "árában" van!) meg lehet próbálni manipulálni, azonban minden ámításnál és hangzatos ígéretekkel teletűzdelt PR reklámnál többet ér a jól elvégzett munka, és a tisztességes verseny. Ne engedje manipulálni magát! Bárki, bármikor megpróbálja befolyásolni a választásában,- döntésében, előtte mindig érezzen rá a szavak mögött húzódó önös érdekre! Miért mondja ezt az illető? Mit akar ezzel elérni? Mi a célja? Természetesen folytathatnám a sort a feketeközvetítőről, aki a saját házára kitett táblájára a település minden eladó házát kínálta, vagy az egyszeri emberről, aki kiült egy közvetítő táblája alá, és amikor érdeklődő volt, mindenkit lebeszélt róla, „Ne tessék nézni ezt a romfészket, mert összedűl! Jöjjön, mutatok jobbat!”, majd vitte a kockás papíron a saját protezsált címeit. Tanulság! Fenti esetekből, az szűrhető le, hogy oda kell figyelni a közvetítő megbízási tárgyalásokon folytatott magatartására, mert a fenti nemkívánatos magatartásfajták nemcsak a megbízónak okoznak kárt, de az ingatlanszakmának is. Egy embert csak egyszer lehet becsapni. Nem szeretnék a bőrébe lenni annak a közvetítőnek, aki így próbálna meg érvényesülni nálam. Csak javasolni tudom, bárkivel szemben felmerül a gyanú, hogy tisztességtelen, ne kössön vele szerződést, vagy ha már megtette volna, tessék felmondani a megbízást! Egyre inkább látható, hogy ez a szakma hosszú távon, csak egyenes, korrekt és feddhetetlen erkölcsi magatartással végezhető. Bízok benne, hogy a piac minél hamarabb megtisztul az oda nem illőktől.
IV. Mit fizessünk az ingatlanközvetítőnek? Ha valaki nem engedheti meg magának, hogy szakemberekkel dolgoztasson, legjobb, ha maga végzi el a munkát! Az ingatlanközvetítő jól elvégzett munkájának, mint minden másnak ára van. Ma, amikor minden drága lett, és uniós béreket érvényesít mindenki a közvetítővel szemben is, nehéz tisztességes és főleg minőségi munkát végezni alacsony jutalékért. Az ingatlanközvetítői szolgáltatás tartalmazza a megbízó személyének megismerését, az eladás körülményeinek megértését, az ingatlan helyszíni szemléjét, az adatok nyilvántartásba vételét, rögzítését, paraméterek ellenőrzését (csak hiteles adatokat szabad közvetíteni) felméri az ingatlan értékbefolyásoló tényezőit. Piackutatást végez, segít a versenyképes ár kialakításában. Forgalomba helyezi, hirdeti (adott helyen és időben nyilvánosságra hozza) az ingatlant, fogadja az érdeklődők hívásait, tájékoztatja őket a kiajánlott ingatlanról és a környezetéről. Tárgyal velük az ügylet létrejöttének érdekében. A fizetőképes korrekt vevőknek igény szerint bemutatja az ingatlant.
Megteremti eladó és vevő személyes üzleti kapcsolatát, igény szerint részt vesz a tárgyalásokban, a felek üzleti érdekeiket összeegyezteti, segíti a megállapodás létrejöttét. Az előzőekben felsorolt munkák, ráfordított munkaóra szükséglete a rezsióra díjakkal felszorozva adja a szolgáltatás árát. A rezsióradíj az alábbi (gépkocsi amortizáció, benzin, úton eltöltött idő, megélhetés, telefon, hirdetési díjak, állóeszközök és az iroda amortizációja, adminisztrációs költségek, irodaszerek, munkaruha, takarítás, fűtési és villanyenergiák költségei, adók, munkabér és közterhei stb.) kiadásokat tartalmazza. A szolgáltatás árát, mivel nem munkaszerződéses a jogviszony nem munkadíjnak, hanem jutaléknak hívják, és százalékos mértékét az eladási árra vetítik. Fel szokott merülni, hogy a közvetítő jutaléka sok vagy kevés? Van olyan ingatlan, ami nyereséges és van olyan, ami veszteséges. Ahol sokáig kell árulni az ingatlant, sok a bemutatás, sok a tárgyalásra fordított idő és egyéb költség, ott akár nagyobb is lehet a kiadás, mint a jutalék mértéke. Nem beszélve az olyan esetről, ahol az ingatlan eladása nem közvetítőn keresztül történt, ott csak kiadások vannak. Az "olcsójánosok" ideje lejárt! Ma mindenki annyi jutalékot kér a munkájáért, amennyiért úgy gondolja, el tudja látni a rábízott ügyet. Vannak, akik 0,5 %- t, míg mások 5 %- t kérnek. Mit tetszik gondolni, aki 0,5 %- ért dolgozik, az tesz is valamit az ügy érdekében? Amennyiben kicsi a jutalék, nagy valószínűséggel kicsi lesz a szolgáltatás színvonala is. A kicsiből nem lehet finanszírozni. Adott alkalommal egy lehetséges vevőnek a hasonlók közül azt az ingatlant fogják ajánlani az irodák, ahol több jutalékra számíthatnak. Adnék erre nézve egy jó tanácsot. Ha a tisztességes ingatlanközvetítő a munkájáért 2 % jutalékot kér, Ön ragaszkodjon a 2,5 %- hoz. Ez a fél százalék Önt nem fogja földhöz vágni, viszont az ingatlanos megkülönböztető figyelmet fog szentelni az Ön ingatlanának. Eladók közül még senki nem gazdagodott meg a közvetítő jutalékán, ezért nem éri meg alkudozni. Az Ön megbízásának más eladók megbízásával kell versengenie. Ha az adott munka nem kecsegteti haszonnal az irodát, kénytelen jövedelmezőbb megbízás után nézni. A megbízó sikerdíjat is tűzhet ki a jutalék felett, a gyors eredmény elérése érdekében. Nagyon lényeges, hogy az eladási árban mindig beleértendő a közvetítő jutaléka, nem lehet szétválasztani tőle. Bármennyiért adja el ingatlanát a tulajdonos a közvetített vevőnek, abból a közvetítőt ki kell fizetni! El nem végzett munkáért nem jár a jutalék! Ha az eladás nem a megbízott közreműködésének eredménye, akkor csak általános költségtérítés fizethető, ha ebben a felek előre megállapodtak. Ma senkitől sem lehet elvárni, hogy ingyen dolgozzon. Amikor a megbízás visszavonásra kerül, méltányolva a közvetítő lelkiismeretes munkáját, kérdezze meg tőle, mivel tartozik, és az addig ténylegesen felmerült költségeit fizesse ki neki. Tudok olyan ingatlanközvetítőről, aki tizenötször utazott 50 kilométert oda-vissza egy ingatlan bemutatása érdekében. Az utolsó bemutatásnál közölte az eladó, hogy most már nem kívánja eladni az ingatlanját. Költségtérítés nem volt kikötve a megbízásban, így a közvetítő ingyen dolgozott neki. Ráadásul az eladás sikertelenségét az eladó által erőltetett irreális ár okozta. A legtöbb vita abból adódik, hogy kinek a forrásain keresztül jött a vevő? Kinek fizessen az eladó? A legtöbb Eladó elsősorban a saját forrásain keresztül próbálja meg eladni az ingatlanát, majd több irodát is megbíz az eladás érdekében, így a környék valamennyi Ingatlanirodája árulja. A Vevők többsége is minden irodához betér, ahol ugyanazt találja, mint más irodákban. A legtöbb iroda igyekszik bebiztosítani magát, hogy a vevőt Ő küldte az ingatlanra, és a vevővel aláíratnak egy igazolást, hogy neki az ingatlant Ő ajánlotta. Amennyiben ezt a többi iroda is megteszi és
bizonyítja, hogy a tényleges Vevőt Ő közvetítette, akkor az Eladónak annyi közvetítőt kell kifizetnie ahány teljesítette vele szemben a megbízási szerződést (BH 396/1997 Bírósági határozatok, 1997. évi 8. szám). Minden irodában kívánatos lenne tisztázni, hogy az adott ingatlanról kapott-e már információt az érdeklődő, ajánlotta-e már másik iroda vagy sem? Mert ha igen, azt erre tekintettel már nem kellene ajánlani. A vevőknek pedig azt tudom ajánlani, ha egy irodában, egy adott ingatlanról információt kapott, netán be is mutatták, vagy kapcsolatba került a tulajdonossal ezt egy másik irodában közölni kell, ne vegye át a címet, és ha korrekt akar maradni, akkor az adott ingatlanról az elsőként információt szolgáltató közvetítőnél kellene folytatni a további tárgyalásokat is. Remélem sikerült jó néhány félreértést tisztázni, tévhitet eloszlatni, és megerősíteni a bizalmat a tisztességes ingatlanirodák irányába, így ha Önnek ingatlanügye van, tessék tisztességes ingatlanirodához fordulni!
V. Gyakorlati tanácsok ingatlant eladóknak! Amikor egy ingatlantulajdonos eladásra szánja rá magát, leghelyesebb, ha megjegyzi a következőket. Az eladó ingatlant „piacképessé” kell tenni! Először is menjen el a területileg illetékes Földhivatalba és az ingatlan-nyilvántartásban nézze meg ingatlanának a tulajdoni lapját, helyesek-e rajta az adatok? Név, lakcím, ingatlan címe, az ingatlan művelési ága, terhek, haszonélvező, stb. Nagyon gyakori, hogy a tulajdonos még hajadon volt, amikor az ingatlanhoz jutott, közbe férjhez ment és nem az asszonynevén van az ingatlan. A korábban bejegyzett címről elköltözött és már nem azon a címen lakik, ami a nyilvántartásba be van jegyezve. Az ingatlan utcaneve megváltozott (pl. Lenin utcáról átkeresztelték Kossuth utcára), vagy átszámozták az utcát és nem a tényleges házszám van bejegyezve. Gyakori, hogy a szabályos építési és használatba vételi engedéllyel megépített épület nem szerepel sem a térképen sem a tulajdoni lapon, beépítetlen területként van nyilvántartva, pedig áll rajta egy ház. Annakidején a tulajdonos elfelejtette a papírok (épületfeltüntetési vázrajz) alapján beméretni és feltüntetni az épületet. Ezt utólag pótolni kell! Amennyiben valótlan adatokat tartalmaz a tulajdoni lap, célszerű mielőbb a valós állapotnak megfelelően rendezni! Gyakori az is, hogy a korábban elzálogosított ingatlant ugyan tehermentesítették, de a törlési engedély birtokában a nyilvántartásból nem lett törölve a teher. Találkoztam olyannal is, hogy az ingatlant holtig tartó haszonélvezeti jog terhelte és a jogosult már régen elhunyt. Amennyiben minden szempontból korrekt a tulajdoni lap, váltson ki egy friss, de nem hiteles másolatot. Ezzel tudja igazolni a tulajdonjogát akár egy vevő akár egy megbízni kívánt, tisztességes ingatlaniroda felé. Az eladónak lehetővé kell tennie, hogy a vevő az ingatlant meg is vehesse, és nevére a földhivatali nyilvántartásba bejegyeztethesse. Lényeges körülmény, hogy az eladó azt tudja eladni, ami a tulajdoni lapon, a nevén szerepel, és azt tudja birtokba adni, ami felett rendelkezik. Ha ez a két dolog nem egyezik, akkor baj van. Le kell mérni a telek két méretét, szélességét hosszúságát, ki kell belőle számítani, hogy a telek térmértéke a valóságban egyezik-e a tulajdonlapon szereplővel? Lakásnál ugyanígy. Találkoztam nem egy esetben, hogy nem egyezett. A tulajdonjog átruházásokhoz a lakóingatlanok esetében energetikai tanúsítvány szükséges. Nem baj, ha rosszak a mutatók, de lennie kell. Jó benyomást kelt a Vevőben, ha nem akkor kell elkészíttetni, ha már a szerződést írják. Az eladni kívánt ingatlanban tartson a szokottnál is nagyobb rendet, ne keltsen elhanyagolt benyomást, számítson arra, hogy a komoly vevők megtekintik az ingatlant. Gyakorlatból tudom, hogy azok az érdeklődők, akik dicsérik az ingatlant a lehető legritkábban veszik azt meg. Azok viszont, akik alaposan végignéznek mindent a pincétől a padlásig és kritizálják, azok az igazi vevők!
Az eladónak fel kell készülnie, hogy arról az ingatlanról, amiben benne van a saját munkája,- vére,verítéke, vagy érzelmileg kötődik hozzá, esetleg rosszakat mondanak. Ráadásul lehet, hogy az érdeklődőnek igaza is van benne. Ne felejtsük el, hogy akik például benne laknak a házban, azok hozzászoknak a hibákhoz-hiányosságokhoz. Azoknak már nem feltűnő, hogy csöpög a csap, hogy le van pattogva a mosogatóról a zománc, vagy repedt a mosdókagyló. Az eladó leghelyesebb magatartása ilyenkor az, ha hallgat. Egyébként se beszéljen túl sokat, inkább csak arra feleljen, amit kérdeznek! Abból nem lehet baj. A Kérdésekre is csak akkor válaszoljon, ha meg van róla győződve, hogy amit mond az helytálló. Ha bizonytalan abban, hogy miből épült a ház, inkább mondja azt, hogy nem maga épülte és nem tudja, minthogy olyat mondjon, amiről később kiderül, hogy nem úgy van és támadható. Mi maradjon az ingatlanban, és mi nem? Eladó az ingatlan, a tartozékaival és alkotórészeivel együtt. Mik ezek? Minden olyan, aminek hiányában nem lehet rendeltetésszerűen használni az ingatlant. Általánosságban azoknak a berendezési tárgyaknak és felszereléseknek kell maradni, ami az ingatlan vezetékrendszerével szoros kölcsönhatásban áll, illetve csavarozással vannak rögzítve. Ilyenek például lakóháznál a komplett fűtési,- hideg-melegvizes,szennyvíz rendszer,- gázvezeték,- villanyvezeték hálózat,- adatátvitel és ezek berendezési tárgyai. Amit úgy kell kibontani vagy csavarozással leszerelni, az berendezési tárgy és maradnia kell, amit könnyen elmozdítva lehet eltávolítani, az ingóság és elvihető! Külön megemlítést érdemel a villanynál a csillár és a csavarral rögzített lámpatestek kérdése. A csillár, ami csillárhorgon van az elvihető, a falikar és a csavarozott lámpatesteknek maradni kell. Ugyanígy probléma szokott lenni a beépített konyha. A konyhaszekrény mosogatóval rendelkező eleme az épület vezetékrendszerével szoros kapcsolatban van (szennyvízvezeték-rendszer) ezért maradnia kell. A többi elvihető. Ezek után, hogy fog kinézni a konyha? Sehogy. Azért vannak a megállapodások, hogy a teljes konyha marad az ingatlanban és a vevő fizet a konyhabútorért. Luxust nem kell biztosítania az eladónak a konyhabútort illetően, de a rendeltetésszerű használatra alkalmasan kell átadni. Ma drágák lettek a különböző fürdőszobai kiegészítő tárgyak (piperepolc, szappantartó, törölközőtartó, tükör, stb.). Az eladó igyekszik elvinni, mondván jó lesz másik ingatlanban. Ne tegye! Nem kívánatos jelenség, és vitára adhat okot, hogy birtokbaadásnál hiányoznak a berendezési tárgyak és tele vannak a burkolatok lyukakkal, amiben valamikor berendezési tárgyak voltak rögzítve. Arra kérném az eladókat, inkább építsék be a vételárba ezeket a berendezési tárgyakat, a vevő méltányolni fogja. Nagyon megkérek minden eladót, aki ingatlanközvetítésre megbízást kötött, hogy bármi változás áll be az eladási szándékában (meggondolta magát, nem árulja, eladta, árát módosította), legyen kedves, hívja fel a megbízottját és tájékoztassa róla!
VI. Gyakorlati tanácsok ingatlant vevőknek! Az ingatlan kiválasztása, megvásárlása, általában alaposan megfontolt döntés alapján történik. A jó ingatlan kiválasztása, nem egyszerű dolog. Alapgondolat az, hogy a kiválasztáshoz nem kell sok ingatlan. Csak egy kell, de az jó legyen! Nézzük meg melyik ez a jó ingatlan? Legjobb, ha a problémamegoldás képletét használja. Az ugyanis kimondja, ha egy probléma megoldása elsőre túl nagy feladat, akkor a nagy problémát bontsuk kicsikre, és lépésenként oldjuk meg. Az ingatlanvásárlás legfontosabb szempontja a hely! Az ingatlan, Latin szóból ered, annyit jelent, hogy elmozdíthatatlan. Úgyis mondhatjuk, hogy az ingatlan helyhez kötött áru. A hely az, amit később sem tud megváltoztatni. A házzal mindent lehet kezdeni,
felújíthatja, elbonthatja, újjáépítheti, egyvalamit nem tud, nem tudja alatta kicserélni a helyet. Ezért a hely, döntő jelentőségű! Első legfontosabb feladat a település kiválasztása. Ennek kiválasztása általában a kötödés (volt ott korábban ingatlana, itt nyaralt, mint gyerek, ott van az ismerősöknek is, ismeri a települést, stb.) alapján történik. Aki nem kötődik sehová, ott döntsön a megközelítés és a használat gyakorisága. Ha nincs különösebb szempont, járja be a Balatont, jegyezze meg melyik települések voltak szimpatikusak? Oda menjen vissza még egyszer, nézze meg a település templomát, temetőjét, kocsmáját, polgármesteri Hivatalát. Különösen tessék megtekinteni, sőt kipróbálni a település strandjait. Nézze meg az utcanév táblákat is vannak-e egyáltalán, meg lehet-e találni egy konkrét ingatlan címét? Sok minden leszűrhető a látottakból, milyen emberek lakják a települést, milyen a befogadó közeg? A településekről tájékozódhat a település Internetes portáljáról is. Amikor megvan a megfelelő település, akkor ott válassza ki azt az egy-két utcát, ami számításba jöhet. Rangsorolja a település részeit az alábbi kategóriák szerint. Alapjában tekintve három kategóriát ismerünk. A reálértékben növekvő, reálértékben stagnáló és a reálértékben csökkenő területeket. - A reálértékben növekvő vagy fokozottan növekvő terület az, ahol az invesztíciót hatványozottan visszakapja. Ilyenek a közvetlen vízparti, víz-közeli (100 m belül megközelíthető szabad partszakasz), panorámás területek. Saját tapasztalatom, hogy az igazán szép és általában vett jó helyeken az ingatlanok mozgása lényegesen kisebb, kevesebb az eladó ingatlan, azok is többnyire "suba alatt" kelnek el a rokonság, ismeretségi kör vagy éppen a szomszédok által. - A reálértékben stagnáló területek, az átlagosan jó helyek. Azok a területek, ahol aszfaltos utca, összes közmű, 500 méteren belül elérhető infrastruktúra, viszonylagos csend és nyugalom találhatók. Az invesztíciót a piaci keresletnek-kínálatnak alakulóan veszteség nélkül visszakapja. Itt a kereslet és a kínálat többnyire egyensúlyban van. - Végül a reálértékben csökkenő hely az, ahol valami zavaró körülmény van, pl. autópálya közelsége, repülőtér stb., vagy az előbb felsoroltak egyike sem igaz rá, itt az invesztíciót nem kapja vissza. Azokon a településeken vagy település részeken ahol túlkínálat van, sok az eladó ingatlan (sok az eladó tábla), ott meg kell vizsgálni az okot. Lehet, hogy valami később bekövetkező esemény elől menekülnek a tulajdonosok? Vagy a település kezd elsorvadni a helytelen vezetés következményeként? Hogyan válasszunk jó otthont magunknak? Életünk legalább egyharmadát ágyban, kb. felét otthonunkban töltjük. Az otthon (a lakás, a ház), az a tér ahol élünk,- megpihenünk,- feltöltődünk energiával és erőt nyerünk a másnapi munkához. Itt éljük családi életünk óráit,- itt örülünk,- itt kesergünk,- itt osztjuk meg gondjainkat és örömünket a hozzátartozóinkkal. Itt töltjük a meghitt családi ünnepeket, és itt gyógyulunk meg betegségeinkből is. A lakás akkor igazán otthon, ha a család minden tagja (felnőttek és gyermekek) számára egyaránt megadja az egyéni zavartalan elvonulás,- a pihenés és a társas-élet otthoni formáinak,- a családi együttlétnek és a vendégeskedésnek a lehetőségeit. Lakás és lakás között hatalmas különbségek vannak. Van olyan lakás, amelyben szívesen lakik az ember, amelyben jól érzi magát, és van olyan is ahol nem. Éppen ezért a jó lakás kiválasztása döntő jelentőségű! A családi élet tere az otthon (meghatározott helyiségek csoportja), a kellő nagyságú és felszereltségű lakás. A jó lakásnak azon túl, hogy fedél van a fejünk felett a következőket kell tudnia. Először is nyújtson védelmet az időjárás viszontagságaival (hideg,- meleg,- csapadék,- szél,- villám,- árvíz,- stb.), az idegen emberekkel és az állatokkal szemben, másodszor, a lakás legyen száraz,- levegős,- napfényes,fűthető,- szellőztethető,- kellő megvilágítású és könnyen tisztántartható.
Az említett általános igények kielégítése nem képzelhető el a lakáshoz, családi házhoz kapcsolódó műszaki követelmények kielégítése nélkül. Ilyen követelmények a következők: kellő szerkezeti állékonyság,- a teherbírás,- a csapadékelvezetés,- a nedvesség elleni szigetelés,- a hőtároló valamint hő és hangszigetelési képesség és a lezárhatóság. Továbbá a lakás, minden lakója részére adja meg az alvás-pihenés zavartalanságának feltételeit,legyenek meg a tisztálkodás,- a rendben tartás és a tisztíthatóság kellő lehetőségei,- az étel készítésének (főzésnek) és elfogyasztásának (étkezésnek) az adott körülmények között megkívánt feltételei. Valamint, megfelelő színvonalon adjon lehetőséget a pihenéshez,- a szórakozáshoz,- a vendégfogadáshoz,- a társasági élethez,- az otthoni munkához és elmélyedéshez,- a zavartalan magányt kívánó foglalkozáshoz és az elvonuláshoz. A gyermekek a koruknak és nemüknek legmegfelelőbb formában megtalálhassák a lakásban a zavartalan pihenés,- a játszás,- a tanulás,- a munka, a szórakozás lehetőségeit, és így segítse elő az otthon, önállóságra nevelésüket s emberré formálásukat. A nagyobb lakások különleges igényeket is képesek kielégíteni a családok eltérő nagyságának, valamint a különböző foglalkozásoknak megfelelően. A családok eltérő nagyságából és összetételéből adódó igények elsősorban a lakás nagyságát, a szobák számát befolyásolják. A foglalkozásból adódó szobaigények: az író,- a tudós,- a gazdasági vezető dolgozószoba igénye, a művésznek a műterem, az orvosnak a vizsgáló és várószoba igénye. A család egy-egy tagjának szobaigényei lehetnek: olvasó,- könyvtár,- hobby,barkács szoba, különböző gyűjtemények szobái, a kísérletezés,- a modellezés,- a zenélés,- a zenehallgatás,- a festés,- a tánc,- az otthon űzhető sport szobái, stb. A jó lakásra igazak a fenti megállapítások. Ezzel szemben a rossz lakás nem működik funkciójának megfelelően, azaz nem ott végzi benne azt a tevékenységet a lakó, ahol annak helye van, vagy lenne. Ez persze adódhat abból is, hogy nincs meg minden tevékenységre szolgáló helyiség, de lehet az is, hogy az épületet hibásan tervezték. Sajnos, ki kell mondjam, hogy a régi szocialista realista (szocreál) épületek alaprajzi elrendezése gyakran jobb és használhatóbb, mint némely újépítésű szűkösre sikeredett tégla lakásé. Eddigi tapasztalataim megerősítenek abban, hogy megosszam érdeklődőimmel, az építész szakma újabban megint jó véleménnyel van a panellakásokról. A szakipar megoldotta a társasházi közösségre tartozó külső homlokzati nyílászárók cserélhetőségét, és azt, hogy a lakóépületek külső falaira utólagos hőszigetelés kerüljön. Az épületgépészek pedig kitalálták a szabályozható radiátorszelepet és a hőmennyiségmérőt. Ezek hiánya, teljes egészében a társasházi lakóközösségre tartozó probléma, amit a közös képviselő intéz. Pályázható a bekerülési költség, de hallottam már olyat is, ahol a társasház eladta a lapos tetőt egy vállalkozónak tetőtér-beépítés és értékesítés céljára, a vállalkozó pedig ennek fejében, végrehajtott a lakóépületen egy értéknövelő felújítást, kicserélte az ablakokat, és elkészítette a hőszigetelést. Bármely lakás területe a funkcióknak megfelelően két nagy részre osztható: a lakó és a kiegészítő területre. A lakóterület, a lakó,- étkező illetve zárt hálószobákra és szabad terekre (tornác, loggia, veranda, erkély) oszlik. A lakás kiegészítő területét a gazdasági, az egészségügyi, közlekedési és egyéb helyiségek alkotják. Gazdasági helyiségek a konyha, a kamra, a mosóhely, a vasalóhely, a raktár és a tároló helyek, melyek a házi munkák (ételkészítés, mosogatás,- takarítás,- mosás,- javítás, fűtés) elvégzéséhez szükséges teret nyújtják. Egészségügyi helyiségek a WC,- a mosdó és a fürdő helyiség. Ezek, korunk technikai fejlettségének megfelelően biztosítják a család tagjainak tiszta, egészséges életét. Közlekedési helyiségek: a folyosó,- a közlekedő,- a szélfogó,- a belépő,- az előtér,- az előszoba,- az átjáró és a lépcső. Ezek szervesen összekapcsolják, s egyben megfelelően szétválasztják a lakás különböző részeit. Nem tekinthető lakásnak az a helyiségcsoport, amelyből a lakás három fő része a lakó,- a gazdasági,- az egészségügyi helyiségek közül bármelyik is hiányzik.
Fontos szempontok továbbá a helyiségcsoportok, helyiségek mérete nagysága, egymáshoz való helyes kapcsolata és tájolása. A szobákban legyen megfelelő tér és levegő, férjenek el benne a bútorok. Néhány alapvető szempont: hacsak lehet az északra tájolt kamra legyen közvetlen kapcsolatban a konyhával, a konyha pedig az étkezővel vagy a nyugatra tájolt nappali szobával. Előnyös, ha a keleti tájolású hálószobák és a fürdőszoba egymás közelében vannak. Az egységes épületgépészeti szempontok miatt jó, ha a konyha és a fürdőszoba, valamint a WC egymás szomszédságában vannak. Elhibázott az olyan kapcsolat, ahol az előtér nélküli WC, közvetlenül beleszellőzik a konyhába. Mit tud a környék és a környezet? Minden lakóépület valójában nem más, mint a természet egy kisebb-nagyobb darabjának leválasztása, falakkal,- födémmel és tetővel történő körülhatárolása. A település helye, nagysága, műszaki-technikai, kulturális, kereskedelmi és egészségügyi ellátottsága meghatározója annak, hogy az igények közül melyik milyen szinten elégíthető ki. A kisebb településeken az igények szerényebben elégíthetők ki, mint a városban, mivel ez utóbbinál járulékos létesítmények is találhatók: bölcsőde,- óvoda,- iskola,- kultúrház,mozi,- színház,- áruház,- vendéglő,- munkahelyek,- gyógyszertár,- orvos,- stb.. Az életminőség kialakításban fontos szerepe van a komfortfokozatnak is, rendelkezik-e a környék közművesítettséggel: vezetékes ivóvízzel,- villannyal,- vezetékes földgázzal,- szennyvízcsatornával? Lényeges az is, hogy a lakás fűtésének kialakítása hogyan van megoldva? Az emberek a természetes környezettel szemben, egyre inkább az épített, „művi” környezetben élnek, annak állandó hatása alatt állnak. Míg a kulturált, művészi szintű környezet helyes irányba nevel, az emberek jó tulajdonságait, előnyös képességeit fejleszti, addig a nívótlan környezet rombolólag hat az emberek magatartására. A technika és társadalom rohamos fejlődésével, a városba tömörülő emberek egészségére, kedély és idegállapotára, munkavégző képességére igen káros hatással vannak az úgynevezett „urbanizációs ártalmak” (füst,- zaj,- zsúfoltság,- mozgáshiány, stb.). Még városon belül is megfigyelhető ezen ártalmaktól való menekülés. A lakásvásárlók zöme a csendes, tiszta jó levegőjű településrészeket (zöldövezeti) helyezik előnybe. A környezet megválasztásánál vegyük figyelembe a lakás településen, városon belüli elhelyezkedését, megközelíthetőségét, infrastrukturális ellátását, a közintézmények és a közellátás közelségét. A közvetlen környezet vizsgálatánál fel kell tárni, kik laknak a házban, kik lesznek a szomszédok? Milyen korúak, mivel foglalkoznak? Milyen szokásaik vannak, mennyire kompromisszumképesek? Mekkora gondot fordítanak a „jószomszédi” viszonyra? A puding próbája, a megkóstolás! Igazából lakva lehet kitapasztalni milyen a hely és a szomszédság. Amennyiben lenne rá mód és lehetőség, ott kellene lakni két hétig. Ez alatt az idő alatt kiderülne, ha a ház, a lakás vagy a környék valami kívánnivalót hagy maga után. A kockázat csökkenthető, ha önálló kertes családi házra futja a keret. Az én házam, az én váram… Az önálló kertes családi lakóház a legkisebb kötöttséget, és a legnagyobb lakhatási szabadságot nyújtja. Nincs bezártság érzés és nincs stressz. A második legjobb lehetőség az önálló helyrajzi számon nyilvántartott láncház, átrium ház. Majd ezt követi az ikerház-rész, a szélső sorház, a közbülső sorház, majd azok a társasházi lakások, ahol minél kevesebb a közvetlen szomszéd. Ilyen lakások azok, ahol egy szinten egy vagy két lakás nyílik, a földszint és a legfelső szint ahol alul illetve felül nincsenek szomszédok. Ezek után nagy kérdés, hogy a kiválasztott lakás, vagy ház és a környezete tudja-e azt, amiért megveszi? Be tudja-e rendezni a lakást saját igényeinek, szokásainak megfelelően úgy, hogy szívesen lakjon benne? A lakás tükörképe a lakó egyéniségének! Tudja-e jövendőbeli otthonát a saját képére és hasonlatosságára formálni? Amikor megtekint egy házat vagy egy lakást, elsősorban azt tessék vizsgálni, megfelel-e a
nagysága a család összetételének, rendelkezik-e az alapvető helyiségekkel, beleférnek-e a bútorai, ingóságai? Megfelel-e a céljainak? Amikor megtalálta a kívánatos ingatlant, készüljön fel a megtekintésre. Az ingatlan adásvétel Alfája és Omegája a megtekintés! A vevőnek a szerződésben nyilatkoznia kell arról, hogy az ingatlant megtekintett, megismert állapotban veszi meg. Ha ezt aláírta, utána már olyan kifogással nem élhet, amit megtekinthetett, megismerhetett volna. A megtekintést általában olyan időpontra szervezze, amikor napvilágnál jól lehet látni. Szánjon megfelelő időt a megtekintésre! Ellenőrizze a tulajdoni lapot és az eladó (k) adatait. Mindent nézzen meg a pincétől a padlásig! Nyissa meg a csapokat, nézze meg elfolyik-e a víz a fürdőkádban, WC-ben, nyissa ki az összes ablakot jól működnek-e? Ha redőny is van, próbálja ki őket! Kopogtassa meg a padló és falburkolatokat, nincsenek-e lelazulva? Ha a padlóvonal közel van a terepszinthez, nézze meg a helyiségek falait belül a padló csatlakozásánál, nincsenek-e felvizesedés nyomai? Ha ágyvédő vagy ágy van a fal mellett, húzzuk el, és úgy nézzük meg! Ugyanígy a tetőbeázások nyomait is kereshetjük, különösen a kémények környékén. Közben vegye elő az otthon összeírt kérdéseit (szomszédok, környezet, telekkel, házzal kapcsolatos kérdések, különösen a vakolattal, burkolattal eltakart részek) és tegye fel. Kérdezzen rá a földalatti vezetékekre is? Hol húzódnak? Rá van-e kötve a szennyvíz az utcai hálózatra? Ellenőrizze azt is, hogy azt kapja-e birtokba, amit meg kíván venni! Megvan-e a telek tulajdoni lapon feltüntetett térmértéke? Ha bizonytalan ebben, akkor tűzesse ki geodétával az eladó költségére! Külön feladat az egyes épületszerkezetek darabonkénti vizsgálata. Először is vizsgálja meg az épület geometriáját, függőlegesek-e a falak, egyenesek-e a falsíkok? Fontos információ ehhez az épület kora, és hogy annakidején ki volt a mester? A repedések, ha vannak, azok okai, javíthatóságuk elbírálása. Minden szerkezetet vissza lehet származtatni az építés idejére. Akkor milyen anyagok voltak? Ha nagyon régi az épület fel lehet tárni az alapozást, ha a tulajdonos ehhez hozzájárul. Itt kiderül az alapozás anyaga, mélysége, szélessége. A külső főfalak vizsgálata még akkor is indokolt, ha 38 cm vastag. A szegény világban épültek úgynevezett légréteges, üreges falak. A falvastagság ugyan 38 cm, de belül üreges. A födémeknél nagyon lényeges, hogy miből van? Mert ugyan egy seprűnyéllel meg lehet kopogtatni a födémet, hogy fából vane vagy vasbetonból, azonban régen készültek például "Horcsik" födémek és nem biztos, hogy a födémgerendák egymástól 60 cm vagy a régi gerenda típusoknál 1,0 méter tengelyosztással készültek. A tetőszerkezet vizsgálata szemrevételezés alapján a padlás megtekintésével történhet. A szarufák régen körszelvénnyel, kis átmérővel is kerültek beépítésre. A rovarkártevők jelenlétére a padlásdeszkán fellelhető szújáratokból kihulló por árulkodhat. A tetőhéjazat és alatta a porhó elleni védelem meglétének, illetve a hőszigetelés vizsgálata szintén szemrevételezés alapján történik. A porhó parányi nyíláson is tetőn belülre kerülhet. Ott lerakódik, akkumulálódik, kivárja a tavaszt és akkor áztat, amikor elolvadt. A hőszigetelés állapotáról csak a feltárást követően lehet nyilatkozni, ha el van takarva. Mit kell rákölteni a megvásárolni szándékozott ingatlanra? Ez természetesen sok mindentől függ, de alapelv: „Ha egy állóeszköz (Az ingatlan is az!) felújítási költsége több mint az újraelőállítási költség 50 %- a, akkor a felújítás gazdaságtalan!” Ez megfelel az épület kb. szerkezet kész állapotának, vagyis ha az ingatlanon meglévő épület szerkezetei kifogástalanok, akkor még érdemes felújítani, egyébként nem! A felújítás alatt épületszerkezet cseréjét, teljes felújítás alatt több épületszerkezet cseréjét kell érteni. Amennyiben ki van alakulva, hogy a vásárolni kívánt ingatlanon mi az, amit meg kell csináltatni, kérjen árajánlatot kompetens személyektől (környékbeli
iparosok), kérje ki a véleményüket, akik nagy valószínűséggel készséges felvilágosítást adnak a szükséges invesztíció nagyságáról. Összegezve elmondható, hogy tökéletes ingatlan nincs! Valamiben meg kell alkudnia. Amennyiben látja, mit szándékozik megvenni, mit kell rákölteni térjen rá az ártárgyalásokra. Ha megállapodott az eladóval, menjenek ügyvédhez és kössék meg a szerződést. Ha mindent felhasználva utólag mégis az derül ki, hogy rosszul döntött, ne keseredjen el, mindenre van megoldás! Fenti munkamennyiség időszükséges, sokat segíthet egy tisztességes közvetítő, aki segítőkész tanácsaival segítheti az Ön döntését!
Lőkös Gáborné, az Eladó Házak Ingatlaniroda ügyvezetője
