HJO

CONCEPT PROGRAMMA VAN EISEN

ZUIDERKERK

28 april 2015 LC/HJO

Colofon Versie : 0.5 DEFINITIEVE VERSIE VOOR START PARTICIPATIE Datum : 7 meil 2015 Locatie : Y:\sectordata\RO_Projecten\Zuiderkerk\rubriek 02, Beslisdocumenten\03 Programma van Eisen Afdeling : Vastgoed

Programma van Eisen Zuiderkerk 28 april 2015

2

INHOUDSOPGAVE 1.

Inleiding 1.1 Het proces tot nu toe 1.2 Doel van het Programma van Eisen 1.3 Opbouw van het Programma van Eisen

2.

Het Project 2.1 Plangebied 2.2 Bestemmingsplan 2.3 Actoren 2.4 Overeenkomst Tupla Vastgoed B.V. 2.5 Organisatiestructuur 2.6 Totstandkomingsproces Programma van Eisen

3.

Randvoorwaarden Stedenbouw 3.1 Bouwenvelop 3.2 Programma 3.3 Eisen beeldkwaliteit en architectuur 3.4 Stedenbouwkundige eisen 3.5 Eisen verkeer en parkeren 3.6 Eisen groen 3.7 Eisen waterstructuur 3.8 Veiligheid 3.9 Eisen milieu 3.10 Eisen energie en duurzaam bouwen 3.11 Randvoorwaarden civiele techniek

4.

Beheersaspecten 4.1 Communicatie 4.2 Planning en mijlpalen 4.3 Planeconomie en financiën 4.4 Risico’s

Bijlagen 1. Risico-analyse formulier 2. VERTROUWELIJKE Plankostenscan


3

HOOFDSTUK 1 INLEIDING Ligging plangebied

Plangebied


4

1.1

Het proces tot nu toe

In 2008 is het kerkgebouw, pastorie en verenigingsgebouw (locatie Zuiderkerk) met de bijbehorende gronden verkocht aan Tupla Vastgoed B.V. Na de aankoop van het kerkgebouw heeft de ontwikkelaar de eerste contacten gelegd met de gemeente. De gemeenteraad heeft december 2011 het Startdocument met de uitgangspunten voor de ontwikkeling van het gebied vastgesteld. Tevens is een intentieovereenkomst gesloten met de ontwikkelaar. De afgelopen periode heeft Tupla verschillende alternatieven verkend voor de ontwikkeling van het gebied. Eind 2013 is het plan gekomen om het gebied te ontwikkelen met zorgwoningen. De gemeente heeft toen aangegeven hier in beginsel positief tegenover te staan. Het idee is door Tupla verder uitgewerkt samen met het Zorgcentrum Aelsmeer en Arcom (proces en architectuur) in het nu voorliggende plan met 55 zorgwoningen en behoud van het kerkgebouw. Op 9 oktober 2014 heeft de gemeenteraad ingestemd met een aanpassing van de Nota van Uitgangspunten om de ontwikkeling met zorgwoningen mogelijk te maken.

1.2

Doel van het Programma van Eisen

Het Programma van Eisen vormt het kader met eisen waar het te ontwikkelen plan aan moet voldoen. De ruimtelijke randvoorwaarden worden gebruikt als leidraad bij het op te stellen bestemmingsplan en de toetsing van het bouwplan. Daarnaast worden in het Programma van Eisen beeldkwaliteitseisen en technische eisen omschreven. Het Programma van Eisen wordt conform de werkwijze Ruimtelijke ontwikkelingen voor de gemeenten Aalsmeer en Amstelveen- door het college van Burgemeester en wethouders vastgesteld. De gemeenteraad wordt geïnformeerd over het Programma van Eisen.

1.3

Opbouw van het Programma van Eisen

In dit Programma van Eisen worden puntsgewijs alle randvoorwaarden benoemd waar het ontwerp voor deze locatie aan moet voldoen. In het volgende hoofdstuk komen de financiën, communicatie en organisatie aan de orde. Hoofdstuk 3 gaat in op alle eisen die gesteld worden aan de ontwikkeling. In hoofdstuk 4 komen communicatie, de planning, planeconomie en de risico’s aan de orde.


5

Foto Alie Stok-Britting, 1990


6

HOOFDSTUK 2 HET PROJECT

Bestemmingsplan


7

2.1

Plangebied

Het gebied ‘Zuiderkerk’ is gelegen ter hoogte van de Hortensialaan 53-55 en de Cylamenstraat 70 in Aalsmeer. De locatie wordt ingeklemd door de 1e J.C. Mensinglaan, Hortensialaan en Cyclamenstraat. De locatie is strategisch gelegen en met name de hoek 1e J.C. Mensinglaan met de Hortensialaan neemt hierin een beeldbepalende positie in. Het terrein bestaat op dit moment uit een kerkgebouw gebouwd omstreeks 1950 en ontworpen door de architect Berghoef, verenigingsgebouw De Schakel gebouwd in 1962 en de pastorie uit 1950. De huidige bebouwing maakt onderdeel uit van de wijk die in dezelfde periode is aangelegd.

2.2

Bestemmingsplan

Vigerend bestemmingsplan Het vigerende bestemmingsplan is “Stommeer”, onherroepelijk geworden 19 juli 2013. De bestemming is ‘Maatschappelijk’. De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor maatschappelijke dienstverlening met bijbehorende voorzieningen, al dan niet in combinatie met wonen. Onder maatschappelijke dienstverlening wordt verstaan: Het verlenen van diensten op het gebied van gezondheidszorg, sociaal-cultureel, welzijn, woonzorg, kinderopvang, onderwijs en educatie, sport, religie, overheid en vergelijkbare gebieden, waaronder mede ondergeschikte nevenfuncties ten behoeve van deze diensten worden begrepen. Binnen het plangebied mogen gebouwen worden gebouwd ten behoeve van maatschappelijke dienstverlening tot een hoogte van maximaal 12 meter waarbij het bebouwingsvlak voor maximaal 60% mag worden bebouwd.


8

Planologische procedure Voor de projectlocatie wordt een nieuw bestemmingsplan opgesteld, waarin voor het gehele gebied van de herontwikkeling een integrale en passende bestemmingsregeling wordt getroffen. Het plangebied van het nieuwe bestemmingsplan zal hetzelfde gebied beslaan als het in deze notitie aangegeven projectgebied. De bestemmingsaanpassing is nodig om het wonen mogelijk te maken. De vigerende bestemming staat woonzorg toe. Dit is echter gerelateerd aan de maatschappelijke bestemming. Om het wonen toe te kunnen staan zoals dat nu in het plan is voorzien, scheiding van wonen en zorg, zal de hoofdbestemming ‘wonen’ moeten worden.

2.3

Actoren

De panden en gronden binnen het plangebied zijn eigendom van ontwikkelaar Tupla Vastgoed B.V. te De Kwakel, de openbare ruimte is eigendom van de gemeente. Met Tupla Vastgoed B.V. worden de afspraken over de kosten van het project en de eventuele aanpassingen van het openbare gebied in een anterieure overeenkomst vastgelegd. Naast Tupla Vastgoed B.V. als ontwikkelaar zal Zorgcentrum Aelsmeer de zorg gaan leveren aan de bewoners.

2.4

Overeenkomst Tupla Vastgoed B.V.

Op 31 oktober 2013 heeft Tupla Vastgoed B.V. de intentieovereenkomst met de gemeente ondertekend waarin de betaling van de voorbereiding van het project werd geregeld. Indien er geen nieuwe overeenkomst wordt getekend, eindigt de intentieovereenkomst van rechtswege geëindigd op 31 oktober 2015. Het is de bedoeling dat er voor de vaststelling van het bestemmingsplan een anterieure overeenkomst is tussen de gemeente en Tupla Vastgoed B.V. over de gemeentelijke plankosten en overige afdrachten en uitvoeringskosten.

2.5

Organisatiestructuur

Het aanspreekpunt voor Tupla Vastgoed B.V. is projectmanager Henk Jan Oostlander. De projectmanager draagt zorg voor de communicatie met de interne projectgroep. Het project Zuiderkerk valt bestuurlijk onder wethouder J. Kluis, onder andere verantwoordelijk voor Duurzaamheid en het project Zuiderkerk.

2.6

Totstandkomingsproces Programma van Eisen

Het Programma van Eisen is tot stand gekomen in samenwerking met vakspecialisten en het management van de afdelingen Vastgoed, Ruimtelijke Ordening en Vergunningen, het Ingenieursbureau en Centrale Beheertaken. Daarnaast heeft afstemming met Tupla Vastgoed B.V. en Zorgcentrum Aelsmeer plaatsgevonden. Het Programma van Eisen vormt de basis voor het ontwerp van de nieuwbouw, het ontwerp bestemmingsplan en de inrichtingseisen die aan de openbare ruimte worden gesteld.


9


10

HOOFDSTUK 3 RANDVOORWAARDEN STEDENBOUW

Bouwenvelop Zuiderkerk


11

3.1

Bouwenvelop

De belangrijkste ruimtelijke en programmatische randvoorwaarden voor invulling van de locatie zijn samengevoegd in de bouwenvelop. Binnen deze bouwenvelop heeft de architect de ruimte om met een passend en functioneel ontwerp te komen.

3.2

Programma

Binnen de bouwenvelop is ruimte voor een complex met maximaal 55 wooneenheden voor mensen die zorg nodig hebben maar niet meer in een verzorgingstehuis terecht kunnen. Het programma bestaat uit huurwoningen waarvan 50% in de sociale huur en 50% in de vrije sector huur. Het bestaande kerkgebouw zal gehandhaafd blijven; hierin komen de gemeenschappelijke ruimtes. Aantal 16 12 23 4 55

3.3

Omschrijving 1 kamer appartement 2 kamer appartement 3 kamer appartement 4 kamer appartement

Grootte m2 gbo 30 45 60 75

Cat huur Soc. huur Soc. huur V.S. huur V.S. huur

Eisen beeldkwaliteit en architectuur

Voor deze locatie gelden de volgende beeldkwaliteitseisen en randvoorwaarden voor de architectuur. Er wordt geen afzonderlijk beeldkwaliteitsplan opgesteld; wel zullen de eisen opgenomen worden als onderdeel van de toelichting van het bestemmingsplan, waardoor deze na vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad, integraal onderdeel uitmaken van de welstandsnota. Bij de uitwerking van het bouwplan zal de commissie ruimtelijke kwaliteit deze aspecten in haar beoordeling betrekken. o Ten aanzien van de architectonische uitstraling van de gebouwen zal zoveel mogelijk aansluiting worden gezocht bij de omliggende woonbebouwing, bebouwing die in hoofdzaak wordt gekenmerkt door traditionele baksteenarchitectuur; o Een nieuw gebouw op de hoek 1e J.C. Mensinglaan met de Hortensialaan kan binnen het plangebied als beeldbepalend worden aangemerkt; o De nieuwbouw dient niet als een uitbreiding van de kerk maar als een passend zelfstandig bouwwerk te worden vormgegeven, dat respectvol aansluit op de architectuur van architect Berghoef; o Er dient sprake te zijn van een goede balans tussen bebouwing, verharding en groen, passend bij de wijk. Het is nadrukkelijk niet de bedoeling om het plangebied volledig te bebouwen en te verharden. Er dient ruimte te zijn voor groen en eventueel water; o De nieuwe bebouwing moet aansluiten bij de bestaande stedenbouwkundige structuur; o Bouwen in het verlengde van de bestaande rooilijnen; o Frontvorming gericht naar de openbare zijden; o Ingetogen architectuur; o Zowel platte daken als hellende dakvlakken zijn toegestaan; o Traditionele materialen, baksteengevels en hellende dakvlakken bij voorkeur afgedekt met keramische pannen; o Baksteenkleur, overwegend donkerrood; o Bij voorkeur geen uitkragende balkons; o Zorgvuldige detaillering.


12

3.4

Stedenbouwkundige eisen

3.4.1 Algemene eisen De gemeente hecht waarde aan een gevarieerd bouwprogramma en een bebouwings- en verhardingsdichtheid die past bij de wijk. Daarbij gelden de volgende algemene eisen: o Maximaal 55 wooneenheden met zorg; o Het bebouwingspercentage mag niet meer dan 65% bedragen; o De kerk blijft als gebouw behouden. 3.4.2 Laagbouw Hortensialaan Langs de Hortensialaan is laagbouw mogelijk aansluitend bij de structuur van de in die straten aanwezige bebouwing. Hiervoor gelden de volgende eisen: o De nieuwe bebouwing aan de kant van de Hortensialaan moet aansluiten bij de open bebouwingsstructuur van vrijstaande en halfvrijstaande woningen met diversiteit in architectuur; o De nieuw op te richten bebouwing aan de Hortensialaan dient uit maximaal 3 bouwlagen te bestaan. Daarbij moet de eventuele derde bouwlaag aan de openbare straatzijde het uiterlijk van een kap krijgen. Hierdoor is het mogelijk om hier drie woonlagen te realiseren; o De bouwhoogte bedraagt maximaal 10 meter; o Horizontale geleding, door het benadrukken van de horizontale lijnen in bijvoorbeeld metselwerk, kleur of andere horizontale accenten is uitgangspunt; o Er dient sprake te zijn van een groene voortuinzone, eventueel afgeschermd met een haag. 3.4.3 Laagbouw Cyclamenstraat Langs de Cyclamenstraat is laagbouw mogelijk aansluitend bij de structuur van de in die straat aanwezige bebouwing. Hiervoor gelden de volgende eisen: o De nieuwe bebouwing langs de Cyclamenstraat moet aansluiten bij de aaneengesloten woonbebouwing met kap in deze straat; o De nieuw op te richten bebouwing aan de Cyclamenstraat dient uit maximaal 3 bouwlagen te bestaan. Daarbij moet de eventuele derde bouwlaag aan de openbare straatzijde het uiterlijk van een kap krijgen. Hierdoor is het mogelijk om hier drie woonlagen te realiseren; o De bouwhoogte bedraagt maximaal 10 meter; o Horizontale geleding, door het benadrukken van de horizontale lijnen in bijvoorbeeld metselwerk, kleur of andere horizontale accenten, is het uitgangspunt; o Er dient sprake te zijn van een groene voortuinzone, eventueel afgeschermd met een haag. 3.4.4 1e J.C. Mensinglaan Aan de zijde van de 1e J.C. Mensinglaan gelden de volgende eisen: o De bebouwing aan de 1e J.C. Mensinglaan vormt een onderdeel van de pleinwand (de andere pleinwand wordt gevormd door het gebouw van Ons Tweede Thuis); o Deze bebouwing bestaat uit maximaal 4 bouwlagen en derhalve eveneens 4 woonlagen in het geval er appartementen worden gerealiseerd; o Frontvorming gericht naar de openbare zijden; o Het gebouw dient duidelijk los te staan van de kerk; o Extra aandacht moet besteed worden aan de geleding van de bebouwing waarbij een massieve gevel voorkomen moet worden; o De bouwhoogte van het gebouw is maximaal 14 meter; o Verticale geleding, door het benadrukken van verticale lijnen door bijvoorbeeld staande ramen en verticale metselwerk accenten, is het uitgangspunt; o Er dient sprake te zijn van een groene voortuinzone, eventueel afgeschermd met een haag. 3.4.5 Behoud kerk De Zuiderkerk is ontworpen door de architecten prof. ir. J.F. Berghoef en ir. H. Klarenbeek en is gebouwd in 1952. De kerk is tot juni 2008 in eigendom van en in gebruik geweest door de


13

Hervormde Gemeente Aalsmeer. Door de onafhankelijke Erfgoed-adviescommissie van Welstandszorg Noord-Holland is in 2010 een uitvoerige beschrijving van de kerk en een waardebepaling opgesteld. Deze is te vinden als bijlage. Zowel het exterieur als het interieur is in relatief oorspronkelijke staat aanwezig, en van architectonische en cultuurhistorische waarde. Onderstaand een aantal aanbevelingen ten behoeve van het behoud van deze waarden, in zowel het ex- als het interieur.


14

Eisen ten behoeve van behoud exterieur: o Kerk in hoofdvorm met huidige goot- en nokhoogte behouden (gevels en tentdak); o Bestaande materialisatie handhaven (schoon metselwerk, grijs gesmoorde pannen dakbedekking); o Behoud / restauratie van de volgende karakteristieke onderdelen: klokkenstoel, ronde dakvensters, ingangsportalen met houten luifels en -deuren. Eisen ten behoeve van behoud interieur: o Behoud roosvensters met ongekleurd glas-in-lood voor- en achter dakvlak; o Behoud vier vrijstaande kolommen, in het zicht houden; o Zicht behouden op dakconstructie tot aan cassetteplafond ten behoeve van de ruimtelijke beleving van de ruimte; o Behoud vensternissen met steunzuilen, inclusief ongekleurd glas-in-lood in vensters in gevels, in bestaande ritmiek; o Behoud houten entreedeuren (4 x) inclusief beslag. Aandachtspunten: o Een eventueel aan te brengen verdiepingsvloer dient reversibel te worden aangebracht en zo min mogelijk schade aan het casco te doen. Aandacht dient te worden besteed aan de aansluiting van de vloer op de vensters; o Extra uitsparingen voor kozijnen (daglichttoetreding) behoren tot de mogelijkheden, wanneer deze passend zijn binnen de bestaande ritmiek van vensters / gevelindeling. 3.5

Eisen verkeer en parkeren

3.5.1 Wegenstructuur Het plangebied wordt aan drie zijden ontsloten voor verkeer. De Cyclamenstraat aan de oostkant, de 1e J.C. Mensinglaan aan de zuidkant en de Hortensialaan aan de westkant van het plangebied. De hoofdingang van de kerk bevindt zich nu aan de Hortensialaan. Het parkeren is in de huidige situatie gelegen aan de Cyclamenstraat. De Cylamenstraat is een 30-km weg. De andere wegen zijn 50-km wegen. In de toekomst zal de verkeerssituatie aan de 1e J.C. Mensinglaan worden aangepast in verband met de afwaardering van de N196, de Burgemeester Kasteleinweg. De weg zal hierdoor in 2 richtingen voor autoverkeer berijdbaar zijn. Daarnaast zal deze afgewaardeerd worden naar een 30-km weg. Eisen ontsluiting o Ontsluiting van het plan via de Cyclamenstraat of de Hortensialaan. 3.5.2 Parkeren In de huidige situatie wordt er binnen het plangebied geparkeerd. Dit parkeerterrein was bedoeld voor de kerk en de gebruikers van de bijbehorende gebouwen. Dit parkeerterrein komt in de nieuwe situatie te vervallen. Daarnaast zijn er langsparkeerplekken aan de Cyclamenstraat, 6 parkeerplekken en aan de Hortensialaan 6 parkeerplekken. Deze blijven beschikbaar. Eisen parkeren o Parkeernorm conform de CROW zoals genoemd in het AVVP voor zorgwoningen is dit minimaal 0,6 parkeerplaats per wooneenheid; o Langs de Hortensialaan en Cyclamenstraat langsparkeren; o Langs de 1e J.C. Mensinglaan wordt ruimte gecreëerd voor aanleg van 33 haaksparkeervakken; hierdoor wordt voor de 55 woningen voldaan aan de parkeernorm. Aandachtspunten verkeer en parkeren o In het kader van de herinrichting van de N196 zal ook de 1e J.C. Mensinglaan worden heringericht. Het parkeren langs de 1e J.C. Mensinglaan is in de huidige situatie nog niet mogelijk. Door herinrichting zal het parkeren hier mogelijk gemaakt worden;


15

o

3.6

Om het parkeren aan de straat mogelijk te maken zullen met de gemeente nadere afspraken gemaakt moeten worden over parkeren voor mindervaliden. Eisen groen

Oorspronkelijk was er rond de kerk een structuur van hagen en platanen. Dit paste bij het stedenbouwkundig ontwerp van de wijk. Rond het nieuwe plan moet deze structuur doorgezet worden. Eisen groen o De bestaande markante bomen aan de Hortensialaan dienen zoveel mogelijk te worden behouden; o Er dient in totaal minimaal 10% groen in het plangebied te worden gerealiseerd; hieraan wordt voldaan nu de voortuinen en de binnentuin ingericht met groen worden ingericht; o De ontwikkelaar dient een plan te maken voor de inrichting van het groen; o Nieuwe aanplant dient bij de bestaande stedenbouw te passen, zoals plataan of iep; o Er dient sprake te zijn van een groene voortuinzone, eventueel afgeschermd met een haag. 3.7

Eisen waterstructuur

Langs de Hortensialaan bevindt zich een watergang. Deze hoort bij de oorspronkelijke stedenbouwkundige structuur. In het plangebied zelf is geen water aanwezig. Eisen water o Er zal nader onderzoek moeten plaatsvinden naar de locatie voor watercompensatie (voor nadere informatie wordt verwezen naar paragraaf 3.9, Water).

Foto Alie Stok-Britting 1990


16

3.8

 

3.9

Veiligheid

De bebouwing in het ontwikkelingsgebied dient te voldoen aan de eisen van het “politiekeurmerk veilig wonen”; De projectontwikkelaar is verantwoordelijk voor de certificering van het gebouw voor het “politiekeurmerk veilig wonen”. De gemeente is verantwoordelijk voor de eisen die aan de inrichting van het openbaar gebied worden gesteld.

Eisen milieu

Externe veiligheid Het plangebied ligt niet binnen het invloedsgebied van een risicobron. Conclusie: Externe veiligheid speelt hier daarom geen rol. Luchtkwaliteit Het oprichten van 55 woningen is ingevolge de Regeling ‘niet in betekenende mate bijdragen’ (luchtkwaliteitseisen) aangewezen als een categorie die niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Een luchtkwaliteitonderzoek is daarom niet nodig. Conclusie: Er is geen luchtkwaliteitsonderzoek nodig.

Geluid Er is een akoestisch onderzoek nodig, aangezien woningen geluidgevoelige bestemmingen zijn en het plangebied in de zone ligt van de Burgemeester Kasteleinweg en de Hortensialaan, namelijk binnen de 200 meter. Het plangebied ligt niet binnen het beperkingengebied van Schiphol en ook niet binnen de zone van het gezoneerde industrieterrein Schiphol-Oost. Water Het Hoogheemraadschap van Rijnland is waterkwaliteits- en waterkwantiteitsbeheerder voor het gebied. De Nota Integrale Keur en Nota Dempen en verhard oppervlak zijn ondermeer van toepassing. In geval van demping van bestaand water geldt dat deze waterloop in hetzelfde peilgebied 100% moet worden gecompenseerd. Bij de aanleg van verhard oppervlak dient tenminste 15% van de toename van het verhard oppervlak als waterberging te worden gecompenseerd. De ontwikkelaar van het plangebied dient hiervoor zorg te dragen. Uit een berekening bestaande en nieuwe hoeveelheid verhard oppervlak blijkt dat er 110 m² water gecompenseerd moet worden in het peilgebied. De ruimte kan in principe worden gevonden in het project Hornmeer. De kosten hiervoor komen voor rekening van de ontwikkelaar. De ontwikkelaar dient bij de aanvraag omgevingsvergunning tegelijkertijd een watervergunning bij Rijnland aan te vragen. Flora en fauna Er is een quickscan flora en fauna uitgevoerd om te voorkomen dat de Flora- en Faunawet of de Natuurbeschermingswet 1998 overtreden wordt. Uit de quickscan bleek dat aanvullend onderzoek nodig is naar de verblijfplaatsen, vliegroutes en het foerageergebied van vleermuizen en naar nestlocaties van de huismus en de gierzwaluw. Dit aanvullend onderzoek zal uitgevoerd worden.


17

Archeologie Het plangebied is volgens kaart behorende bij de Aalsmeerse Beleidsnota Archeologie archeologievrij. Bodemkwaliteit In 2008 heeft er een bodemonderzoek plaatsgevonden ten behoeve van de verkoop van de kerk. Hieruit bleek dat er ter plaatse sterke verontreinigingen aangetroffen zijn van de bodem met met name koper, lood en zink. Hierdoor is nader onderzoek noodzakelijk. Historisch onderzoek is reeds uitgevoerd in het kader van het bodemonderzoek in 2008, dus dat is nu niet meer nodig. Omdat mag worden aangenomen dat er sinds 2008 geen bodembedreigende activiteiten op deze locatie hebben plaatsgevonden, is het onderzoek uit 2008 nog voldoende representatief voor de huidige bodemkwaliteit en is een actualisatieonderzoek niet noodzakelijk. In het bestemmingsplan wordt opgenomen dat uit het rapport nr. T.08.5143 verkennend bodemonderzoek Hortensialaan 53-55 en Cyclamenstraat 70 d.d. februari 2008 van Terrascan blijkt dat er vermoedelijk sprake is van een ernstige bodemverontreiniging met koper, lood en zink. Om daarover zekerheid te krijgen dient een nader bodemonderzoek te worden uitgevoerd naar de omvang van de aangetroffen sterke verontreinigingen. Indien uit dit nader onderzoek blijkt dat er inderdaad sprake is van een ernstige bodemverontreiniging in de zin van de Wet bodembescherming en een saneringsnoodzaak aanwezig is, dient bij de provincie Noord-Holland een BUS-melding te worden ingediend. Verder dient (na de sloop van de opstallen) in opdracht van Tupla Vastgoed B.V. een asbestin-grond onderzoek plaats te vinden omdat in de bovengrond zwakke tot sterke puinfracties en in de opstallen asbesthoudend materiaal zijn aangetroffen. Daarmee is ook de bodem asbestverdacht. Geadviseerd wordt om het nader bodemonderzoek en het asbest-in-grond onderzoek uit te voeren na de sloop van de opstallen. Bij het bodemonderzoek in 2008 is in het grondwater ook een matig verhoogd gehalte aan arseen aangetroffen. Het is bekend dat in deze regio verhoogde gehalten aan arseen in het grondwater kunnen voorkomen. Deze verhoogde gehalten zijn echter van natuurlijke oorsprong en daar hoeft dus verder geen aanvullend onderzoek naar te worden uitgevoerd.

Milieuzonering Milieuzonering is hier niet van toepassing, aangezien geen bedrijfsbestemmingen in de nabije omgeving voorkomen.

3.10

Eisen energie en duurzaam bouwen

Het Duurzaam Bouwen beleid (vastgesteld door de Raad in 2009) bevat ambities en uitgangspunten voor energie, de groene ruimte, natuur en materiaalgebruik. De ambitie voor nieuwbouw is ambitieniveau A voor energie (> 30% CO2-reductie in 2020 ten opzichte van 1990) en B voor materiaalgebruik en ecologie. Ten opzichte van 2009 is voor woningen de EPC (energieprestatie-eis vastgelegd in het Bouwbesluit) aangescherpt van 0,8 naar 0,4 per 1 januari 2015. Ter illustratie een EPC van 1,0 is ongeveer wat de gemiddelde woning uit 1990 presteerde. Een woning met een EPC van 0,4 verbruikt dus nog maar zo’n 40% energie ten opzichte van een woning in 1990. Energie


18

Ambitie A is vertaald naar een streef EPC waarde die 75% lager is dan de wettelijke norm uit 2009 en zou nu dus een epc van 0,2 inhouden. Een hogere ambitie kan worden bereikt door extra isolatie, energiezuinige systemen, warmte koude opslag gecombineerd met lage temperatuurverwarming, en het benutten van de zon als energiebron. Voor dit project wordt de EPC van maximaal 0,4 gehanteerd, waarbij de ontwikkelaar nadrukkelijk zoekt naar meer opties waarmee voor de bewoners een lagere EPC gehaald kan worden. Gedacht wordt hierbij aan mee ontworpen zonnepanelen, zonneboiler, extra isolatie en/of warmteterugwininstallaties in douchewaterretour. Bij de bouwaanvraag worden deze meeropties in de aanvraag meegenomen zodat hierop toegezien kan worden. Voor het te handhaven kerkgebouw wordt volstaan met het bereiken van de wettelijke energie-eis omdat vanuit ruimtelijke ordening en welstand handhaving van het gebouw zeer wenselijk is en dit tegelijkertijd beperkingen voor de energieprestaties met zich meebrengt. Materiaalgebruik Het computerprogramma GPR (gemeentelijke praktijkrichtlijn) is een gangbaar instrument om de prestatie van een gebouw door te rekenen, onder andere op materiaalgebruik. Dit is mogelijk omdat GPR informatie bevat over de milieueffecten van alle typen bouwmaterialen die op de markt verkrijgbaar zijn. Met behulp van een zgn. levenscyclus analyse is bekend wat de milieueffecten zijn van deze producten, gedurende de fase van winning, transport, bewerking, gebruik en afdanking (afval). Ambitieniveau B houdt in dat minimaal een cijfer 8 in het computerprogramma GPR voor gebouwen zou moeten worden gehaald op het thema milieu. De gewenste stedenbouwkundige uitstraling (metselwerk) maakt het bereiken van deze score echter nagenoeg onmogelijk. Indien aangetoond kan worden dat bij andere materiaalkeuze voor de gevel een ruime 7 gehaald zou worden, mag in de bij de bouwaanvraag meegeleverd GPR-score worden volstaan met een lagere daadwerkelijke score. Het beperkte verschil tussen behaalde score en te realiseren ambitie kan daarnaast overbrugd worden door een waardering te geven voor het behoud van de kerk hetgeen op materiaalgebruik veel positiever scoort dan sloop en nieuwbouw.

Overige duurzame aspecten Planet: - Centrale voorzieningen zoals verwarming geven een winst in het verbruik; - Toepassen duurzame materialen bij (ver)bouw; - Wat kan er bij de Zuiderkerk zelf; - Omdat het kerkgebouw behouden blijft komen er minder afvalstoffen in het milieu. People: - Het voorliggende plan voorziet in de huisvesting voor een kwetsbare groep inwoners die daar goed verzorgd kunnen wonen; - Er komen tenminste 50% sociale huurwoningen waardoor ook mensen met een lager inkomen goed kunnen wonen; - Het kerkgebouw blijft behouden, dit is een wens van de omwonenden en de gemeente; - Het gebruik van de ruimte in de kerk kan gedeeld worden met de omgeving zodat er een brede groep van mensen kan profiteren; - De omgeving wordt opgewaardeerd door dit plan; de ruimtelijke uitstraling van het perceel wordt versterkt. Profit: - Het plan geeft bouwactiviteit en economisch verkeer; - Het plan geeft een waarde vermeerdering voor de buurt;


19

3.11 Randvoorwaarden civiele techniek. De noodzakelijke infra werkzaamheden voor de (her)inrichting van de openbare ruimte op gemeentegrond valt onder de verantwoordelijkheid van de gemeente Aalsmeer (consultatie met het Ingenieursbureau gemeente Amstelveen). Bij de (beperkte) herinrichting van de openbare ruimte wordt samenhang gezocht met de omliggende openbare ruimte en wordt aansluiting gezocht bij de “Standaarddetails en uitgangspunten voor civieltechnische constructies” van de gemeente Amstelveen. De randvoorwaarden waaraan de inrichting moet voldoen worden in deze paragraaf toegelicht. Riolering en afwatering Bij nieuwbouw moet het afvalwater en hemelwater verplicht gescheiden aangeboden worden. De afvalwaterafvoer kan aangesloten worden op een rond 500 mm leiding. De hemelwaterafvoer moet naar de nabijgelegen waterpartij. Voor de aanleg van de afvoeren zal door het asfalt gefreesd moeten worden, maar de afvoeren kunnen waarschijnlijk in dezelfde sleuf gelegd worden. Aansluiting op de rond 280 mm leiding die in de Hortensialaan ligt is niet wenselijk. Om te beginnen zou dit alleen voor de vuilwaterleiding kunnen en niet voor de hemelwateraansluiting. Verder ligt de leiding in een dicht pakket van kabels en leidingen, wat graafwerkzaamheden bemoeilijkt. Tot slot willen we aansluitingen met bovengemiddeld aanbod enkel aansluiten op grotere diameter verzamelleidingen. Normaliter zorgt de gemeente bij nieuwbouw voor huisaansluitingen tot de erfgrens. Wij realiseren op de erfgrens een doorspuitputje, waar dan op aangesloten kan worden. Vuilwaterafvoer moet uitgevoerd zijn in PVC, kleur bruin, hemelwaterafvoer moet uitgevoerd zijn in PVC, kleur grijs. Minimale maat voor een huisaansluiting is 125 mm. Exacte maat moet de marktpartij laten berekenen. Als we de maten en het aanbod hebben kan de gemeente de kosten berekenen. Deze komen ten laste van de ontwikkelaar. De werkzaamheden worden in opdracht van de gemeente aangelegd.

Straatverlichting De gemeente Amstelveen, Centrale Beheertaken/team Openbare Verlichting, ontwerpt het verlichtingsplan c.q. de aanpassingen aan de bestaande openbare verlichting. Hierbij wordt uitgegaan van NPR 13201-1 en het politiekeurmerk. Huisvuilinzameling Ondergrondse inzameling voor restafval is de geëigende inzamelmethode bij appartementen gebouwen. Voor dit bouwplan is 1 ondergrondse container voor restafval voldoende. De ontwikkelaar besteld de container bij de gemeente. De gemeente laat de container plaatsen en brengt dit in rekening bij de ontwikkelaar. Bij oplevering draagt de ontwikkelaar de container over aan de gemeente, deze zorgt voor legen, onderhoud en vervanging. Voor GFT zal Meerlanden een of meerdere minicontainers aan een standaard plaatsen, dit komt voor rekening van de gemeente. Voor papierinzameling dient nog een oplossing te worden gevonden. Voor het inzamelen van het overige (bedrijfs)afval moet met een particulier inzamelbedrijf afspraken worden gemaakt. Op eigen terrein dient hiervoor een opstelplek voor een container te worden gereserveerd. Kabels en leidingen In de omgeving van de bouwlocatie liggen diverse kabels en leidingen (K&L) die mogelijk tijdens het bouwrijp maken afgesloten of verlegd moeten worden voor aansluiting op de nieuwbouw. Het coördineren van het leggen van kabels en leidingen valt onder het woonrijp maken van het terrein. Het woonrijpmaken valt onder de verantwoordelijkheid van de gemeente. De bouwer/ontwikkelaar vraagt nieuwe aansluitingen aan voor de nieuwbouw.


20

Bij het ontwerpen van de nieuwbouw is het wenselijk om rekening te houden met bestaande k&L infrastructuur ten opzichte van de nieuwe aansluitingen/invoeren van de nieuwbouw. Drainage Voor de beheersing van de grondwaterstand worden drainagesystemen toegepast. Drainage voorkomt dat grondwater in de kruipruimte kan komen. Woningbouwdrainage mag uitsluitend aangelegd worden in overleg met de gemeente Amstelveen. Drainagewater moet worden geloosd op een nabijgelegen waterpartij of op de riolering. Lozen via het riool naar de rioolwaterzuivering moet worden voorkomen. Drainage is het meest effectief voor bestrijding van vochtoverlast in de woning als deze direct na fundatie en voordat de begane grondvloer wordt gelegd onder de kruipruimtebodem wordt aangebracht. De toe te passen drainageconstructie bestaat uit PVC-ribbelrand d= 80 mm. omwikkeld met polypropyleen gelegd in een sleuf met goed doorlatend zand. Bij het ontwerp dient er rekening te worden gehouden dat er onderhoud gepleegd kan worden. Woningbouwdrainage mag uitsluitend worden aangelegd in overleg met de gemeente Amstelveen (Ingenieursbureau gemeente).


21

HOOFDSTUK 4 BEHEERSASPECTEN 4.1

Communicatie

Analyse In 2011 heeft de gemeenteraad de Nota van Uitgangspunten voor de Zuiderkerk vastgesteld. Eind 2013 kwam de ontwikkelaar met het verzoek aan de gemeente of er ook woningen voor ouderen zouden mogen worden gebouwd op deze locatie in plaats van vooral starterswoningen. De gemeente wilde hier wel mee verder mits de ideeën verder uitgewerkt werden en de haalbaarheid nader onderzocht. In juni 2014 heeft de ontwikkelaar het nieuwe concept aan de gemeente gepresenteerd. Het college heeft er op 2 september 2014 mee ingestemd de aangepaste uitgangspunten aan de raad voor te leggen. Deze aanpassingen betroffen met name de wijziging van de doelgroep, de handhaving van de kerk met inpassing daarvan in het concept, en een verhoging van het aantal wooneenheden. Op 29 september 2014 zijn de bewoners geïnformeerd over de scopewijziging van het project. Op 9 oktober 2014 heeft de gemeenteraad besloten de aangepaste uitgangspunten vast te stellen. Probleemstelling Het project voorziet in de bouw van maximaal 55 wooneenheden voor ouderen die zorg nodig hebben, met name mensen met (voormalige) zorgzwaarte 3 en 4. Deze eenheden worden gerealiseerd rond het gebouw van de Zuiderkerk. Het kerkgebouw zal gebruikt gaan worden voor de gemeenschappelijke ruimtes. De raad heeft in oktober 2014 ingestemd met de aangepaste uitgangspunten. Deze fase voorziet in het opstellen van een Programma van Eisen de uitvoering van het plan en de voorbereiding van het bestemmingsplan. Kernboodschap Tupla Vastgoed B.V. realiseert samen met Zorgcentrum Aelsmeer een plan met maximaal 55 wooneenheden voor ouderen die door de veranderende wetgeving in de zorg niet meer in een verzorgingstehuis terecht kunnen. Het bestaande gebouw van de Zuiderkerk wordt hierbij hergebruikt voor gemeenschappelijke ruimtes. Doel van de communicatie Communicatie is één van de instrumenten waarmee beleid kan worden gemaakt. Het levert een bijdrage aan het te realiseren projectresultaat. In dit geval zal de communicatie met name gericht zijn op informeren, advies vragen van de omwonenden/betrokkenen en het creëren van begrip bij de omwonenden en andere betrokkenen (trede 3 van de participatieladder). Communicatiestrategie Interne communicatiestrategie Bestuurlijk Het is belangrijk dat het college en de gemeenteraad bij het proces betrokken zijn. Voor het vaststellen van de gewijzigde uitgangspunten zijn de omwonenden geïnformeerd over het plan. In de huidige fase worden de milieu onderzoeken uitgezet en de randvoorwaarden verder uitgewerkt. Dit wordt verwerkt in een Programma van Eisen. Het PvE wordt door het


22

college vrijgegeven voor de participatie waarna de omwonenden gelegenheid krijgen over het plan te adviseren (trede 3). Deze adviezen worden genoteerd en meegenomen in een Nota van Beantwoording en eventueel verwerkt in het PvE. Daarna zal het eventueel aangepaste PvE ter vaststelling aangeboden worden aan het college. De raad wordt hierover geïnformeerd. Ambtelijk De plannen zijn voorbesproken en worden als passend gezien op deze plek. Er is begrip voor de ontwikkeling en het gekozen proces. Externe communicatiestrategie Participatie De gemeente richt zich vooral op de communicatie over publiekrechtelijke aangelegenheden. De omgeving krijgt de gelegenheid om op basis van het Concept Programma van Eisen te participeren. Het wijkoverleg Stommeer wordt geïnformeerd over de ter inzage legging van het concept PvE. Er wordt een advies gevraagd over de uitgangspunten van het concept PvE. Omwonenden en het wijkoverleg worden geïnformeerd over de start van de participatie. De communicatie wordt opgepakt in samenwerking met de projectontwikkelaar Tupla Vastgoed B.V. Er komt informatie op de website en er wordt een inloop-/informatieavond georganiseerd voor omwonenden waarbij zij uitleg krijgen over het concept PvE en het bouwplan. Als de bewoners opmerkingen hebben op het concept PvE kunnen zij op een formulier schriftelijk een reactie geven. Voor omwonenden die niet naar de bijeenkomst kunnen komen is de mogelijkheid om een reactie via de mail in te dienen. Naar aanleiding van de reacties komt er een Nota van Beantwoording. Als er na de nota van beantwoording nog vragen zijn bij de omwonenden worden de antwoorden zo nodig één op één met de omwonenden besproken om zaken verder toe te lichten en uit te leggen. De Nota van Beantwoording wordt onderdeel van het PvE. Indien nodig wordt het PvE aangepast. Het Programma van Eisen is het beslisdocument in de definitiefase. Het is een uitwerking van de eerder vastgestelde Startnotitie (voorheen de Nota van Uitgangspunten en Startdocument). Het accent van participatie ligt in dit geval op adviseren. Belangstellenden kunnen informatie vinden op de gemeentelijke website. De gemeente is verantwoordelijk voor de communicatie over publiekrechtelijke aangelegenheden. Tupla Vastgoed B.V. informeert de omwonenden over de bouwplannen, planning van de bouw en alle andere zaken die te maken hebben met de bouw van het zorgcomplex en die niet tot de publiekrechtelijke taak van de gemeente horen.

Terugkoppeling uit participatie Later toe te voegen; Nota van Beantwoording en conclusie

4.2

Planning en mijlpalen

Aansluitend wordt het bestemmingsplan opgesteld. Voor het bestemmingsplan kan worden vastgesteld zal de gemeente een anterieure overeenkomst sluiten met de ontwikkelaar zodat het (plan)kosten verhaal van de gemeente is geregeld.


23

Voor het project Zuiderkerk is een planning gemaakt. Deze planning start bij de vaststelling van de aangepaste Uitgangspunten. Op basis van de aangepaste uitgangspunten is het Programma van Eisen voor de Zuiderkerk opgesteld. Het PvE kan door het college worden vastgesteld. Daarna zal gestart worden met de overeenkomst kostenverhaal en het bestemmingsplan. Het ontwerp bestemmingsplan wordt ter visie gelegd. Tegen dit ontwerp kunnen zienswijzen worden ingediend. Omdat reeds inspraak is verleend op dit Programma van Eisen wordt er geen aparte inspraakprocedure op het bestemmingsplan georganiseerd. Als het bestemmingsplan wordt vastgesteld moet ook de overeenkomst kostenverhaal afgesloten zijn. Na vaststelling en inwerkingtreding van het bestemmingsplan kan de omgevingsvergunning worden aangevraagd en kan na afgifte van de omgevingsvergunning de bouw starten.

Mijlpaal Vaststelling aangepaste Uitgangspunten Vrijgeven concept PvE voor participatie Participatie Definitief PvE vaststellen Overeenkomst kostenverhaal Bestemmingsplan ter visie Bestemmingsplan in gemeenteraad Aanvraag omgevingsvergunning

4.3

Planning 2–okt 2014 Begin mei 2015 Medio Mei 15 Juli 15 Juni 15 Oktober 15 Febr 16 April 16

Planeconomie en financiën

Uitgangspunt is dat het gemeentelijk exploitatiesaldo neutraal is. Dit neutrale saldo ontstaat door de doorbelasting van de ambtelijke uren en kosten. Plankosten Voor het plan wordt een plankostenscan opgesteld. Deze vormt de basis van de op de ontwikkelaar te verhalen kosten. Tevens worden door middel van een voorovereenkomst kosten in rekening gebracht die gemaakt worden tot aan het sluiten van de anterieure overeenkomst. Ook worden afspraken gemaakt met de ontwikkelaar over het kostenverhaal van de aanpassingen in het openbaar gebied zoals het aanleggen van parkeerplaatsen en het eventueel verleggen van kabels en leidingen. Afdrachten Voor het project is de Nota Grondbeleid (2010-2014) van toepassing. Hieruit vloeien de volgende afdrachten voort: o Fonds ‘Bovenwijkse voorzieningen’; € 25,50/m2 per m2 uitgeefbaar oppervlak; (prijspeil 2013); Een voorstel tot neerwaartse bijstelling van de bijdrage per m2 medio 2015 is in voorbereiding (onder voorbehoud medewerking gemeenteraad). o Fonds ‘Kunstzinnige verfraaiing’; 1% van de kosten van bouwen woonrijp maken, exclusief sanering en exclusief BTW; o Afkoopbedrag onderhoud openbaar gebied, waarmee 100% van de verharding na afronding project herstraat kan worden. Nader overeen te komen.


24

Planschade Schade die op grond van de artikelen 6.1 Wro voor tegemoetkoming in aanmerking komt, en die haar grondslag vindt in het verzoek van de exploitant komt geheel voor rekening van de exploitant. De exploitant zal ten behoeve van de economische uitvoerbaarheid alle voor vergoeding in aanmerking komende planschade volledig aan de gemeente compenseren.

4.4

Risico’s

In bijlage 1 is het risico-analyse formulier opgenomen. Het grootste risico is de weerstand uit de omgeving tegen dit plan. We willen proberen door een goede informatie en participatie de weerstand te verminderen. Door de omwonenden is al een aantal punten aangedragen die vooraf aandacht behoeven, zoals parkeren en spelen. In hoofdstuk 4.1 wordt verder op de vormgeving van de communicatie en participatie ingegaan.


25

BIJLAGEN Bijlage 1: Risico-analyse formulier Bijlage 2: VERTROUWELIJKE Plankostenscan


26

HJO

Recommend Documents