Het wie, wat en waar van de woonomgeving Oplegger
In opdracht van Stichting RRBouw
Geurt Keers Amanda Hogenes Noek Pouw Ilse Giebers
augustus 2004
RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 139 1011 AC Amsterdam telefoon 020 522 11 11 telefax 020 627 68 40 http://www.rigo.nl
Rapportnummer: 83760
Inhoudsopgave 1
HANDLEIDING WOONOMGEVING
1
2
PROCES- EN POSITIEVOORWAARDEN WOONOMGEVING
2
3
BASISVOORWAARDEN WOONOMGEVING
6
4
AANVULLENDE VOORWAARDEN PER WOONMILIEU
6
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
HANDLEIDING WOONOMGEVING
1
1
Handleiding Woonomgeving Woningbouw is bouwen aan de woonomgeving Woonconsumenten worden kritischer over hun woonomgeving. Tegenwoordig kijken consumenten in toenemende mate naar de kwaliteit van woning èn woonomgeving. Makelaars zeggen niet voor niets dat de marktwaarde van een woning door drie dingen wordt bepaald: locatie, locatie en locatie. Bij de opzet van bouwplannen kiezen gemeenten daarom steeds vaker voor een integrale planontwikkeling. Voor een nieuwbouw- of herstructureringsgebied wordt de invulling van wonen, voorzieningen, bedrijvigheid, het beheer en de woonomgeving binnen een integrale afweging bepaald. Het bouwprogramma én daarmee de kwaliteit van de woonomgeving en de afzetbaarheid worden in een integrale afweging mede bepaald door keuzes buiten de traditionele woningbouwontwikkeling. Integraal bouwen vraagt meedenken Nu integrale planontwikkeling breed wordt ingezet, wordt de gemeente in haar rol als regisseur steeds meer afhankelijk van andere partijen. De uitvoeringskracht van de gemeente is afhankelijk van diverse partijen, die invloed hebben op wat er gebouwd wordt en het succes ervan in de markt. Als antwoord hierop raakt de term ‘ontwikkelingsplanologie’ steeds meer in zwang. Partijen, ook bouwbedrijven, worden in een vroeg stadium uitgenodigd mee te denken over de integrale planinvulling. In dat proces kan de bouwer juist een samenwerkingspartner zijn, met name door inzet van zijn kennis van de markt, zijn visie en focus op optimalisering en resultaatgerichtheid.
Nederland
Plantype
Inhoud van globaal naar fijn
Betrokken partijen
Rol voor
Nota ruimtelijke ordening
Ruimte voor wonen, uitleg/ bestaand stedelijk gebied, mate van spreiding Aanvullende regels woonomgeving
Ministeries, lagere overheden, maatschappelijke organisaties
BouwNed
vanuit andere beleidssectoren, zoals milieu, verkeer en vervoer
Regio
Gemeente Locatie
Deel locatie
Streekplan, regionale struc-
Idem, met woning- en woon-
Provincie,
tuurvisie/woonvisie
milieudifferentiatie, locatieaanwijzing; aanvullende regels voor milieu e.d.
schappelijke organisaties
gemeenten,
maat- BouwNed regio
Structuurvisie/plan, woonvi-
Idem, met indicaties voor dichtheden,
Gemeente (diensten), maat-
Bouwned
sie
voorzieningen
schappelijke organisaties
regio/leden
Bestemmingsplan, globaal
Idem, met dichtheden deelmilieus,
Gemeente (dienst RO, Wonen en
Leden
(globaal stedenbouwkundig plan)
grondgebruik parkeernormen, type Grondbedrijf), ontwikkelaars/ voorzieningen enz.; aanvullende regels bouwers, corporaties, grondeien randvoorwaarden voor architectuur, genaren, Vrouwen Advies Commilieu enz. en sociaal en economisch beleid (met name bij stedelijke vernieuwing)
missie, burgers/ aspirant bewoners, maatschappelijke organisaties
Uitwerkingsplan, artikel 19
Idem, met verkaveling, kavelgrootte,
Idem
(gedetailleerd stedenbouwkundig plan)
straatprofiel, concrete voorzieningen
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
Leden
B V
2 PROCES- EN POSITIEVOORWAARDEN WOONOMGEVING
Voor de inrichting van de woonomgeving op de locaties worden door de overheid op verschillende schaalniveaus beleid gemaakt en regels gesteld (zie het schema). De bijdrage die afzonderlijke leden van BouwNed aan de integrale planontwikkeling kunnen leveren is vooral op het niveau van de concrete locatie (bestemmingsplan of deelplan ervan). Deze handleiding doet daarom vooral handreikingen voor het ontwikkelproces op locatieniveau, waarin bouwers in overleg treden met gemeente en ontwerpers over de opzet en inrichting van de woonomgeving. De handleiding bestaat uit drie onderdelen: 1
Proces- en positievoorwaarden
2
Basisvoorwaarden ten aanzien van de woonomgeving
3
Aanvullende voorwaarden/aandachtspunten per woonmilieu, inclusief handreikingen voor activiteiten in stedelijke vernieuwing en uitleg
Hoe deze handleiding te hanteren? Als eerste is onder proces- en positievoorwaarden een aantal algemene voorwaarden benoemd waar een bouwer altijd rekening mee moet houden of aan moet voldoen. Als een bouwer concreet aan de slag gaat met een locatie is als eerste van belang welk woonmilieu wordt gerealiseerd. Als hulpmiddel bij die keuze kunnen de specifieke randvoorwaarden per woonmilieu worden doorgelezen: welke eisen komen overeen met het milieu dat kan worden gerealiseerd en gewenst is? Behalve de specifieke kwaliteiten van de locatie is bij de invulling van een woonmilieu ook de vraag, of woningbehoefte, van groot belang. Als het milieu bepaald is en de grove lijnen geschetst zijn van wat moet worden ontwikkeld, zijn de specifieke voorwaarden met betrekking tot locatieontwikkeling en – in het proces met andere partijen – de proces- en positievoorwaarden bij het overleg over het stedenbouwkundige ontwerp van belang. Gebruik bij de (eigen) gedachtevorming en discussie met andere partijen over het stedenbouwkundig ontwerp de basisvoorwaarden woonomgeving als minimale toetsingslijst: laat het ontwerp hier steekjes op vallen? Toets vervolgens het stedenbouwkundig ontwerp nogmaals aan de aanvullende eisen per woonmilieu. Is het stedenbouwkundig ontwerp ook in lijn met de woonomgevingscriteria voor het betreffende woonmilieu? Zo ja, dan kan de schop de grond in.
2
Proces- en positievoorwaarden woonomgeving Onderstaand volgen algemene handreikingen en voorwaarden met betrekking tot het proces en de positie van bouwers. Daarbij is ontwikkelingsplanologie als uitgangspunt genomen, dat wil zeggen dat bouwers vanaf een vroeg stadium en in de volle inhoudelijke breedte aan tafel zitten en meedenken over de (her)inrichting van een woningbouwlocatie. De handreikingen zijn opgeknipt in drie delen. Een aantal algemene handreikingen waar bouwers dagelijks iets mee moeten (algemeen), een aantal handreikingen met betrekking tot de start- of initiatieffase van een locatieontwikkeling (specifieke locatieontwikkeling) en een aantal handreikin-
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
PROCES- EN POSITIEVOORWAARDEN WOONOMGEVING
3
gen, dat gaat over het concrete discussiëren en onderhandelen over de inrichting van de locatie (stedenbouwkundig ontwerp). De handreikingen zijn gebaseerd op wat het begrip woonomgeving betekent, welk beleid er bestaat rond de woonomgeving, welke partijen erbij betrokken zijn en wat de opgave is. Uitgebreidere informatie hierover is vastgelegd in hoofdstuk 2 en 3 van de uitwerking.
ALGEMEEN 9
Denk na over de eigen rol
Denk na over de eigen invloed: waar kan of wil ik als bouwer een bijdrage aan leveren aangaande het stedenbouwkundig ontwerp en op wat voor manier (geld, kennis, ideeën). 9
Kijk en denk vooruit
Volg beleidsontwikkelingen en wet- en regelgeving. Denk na over eventuele consequenties. Ga erover in gesprek met partners als gemeenten en provincies. Communicatie en alert reageren op ontwikkeling kan letterlijk haar vruchten afwerpen. 9
Laat de waan van de dag niet bepalend zijn
Volg trends en kijk wat daarvan de relevantie is voor het bouwproject. Inspelen op trends is de rente van een bouwproject: het zorgt ervoor dat het ook in de toekomst goed mee kan. Houd bijvoorbeeld rekening met zaken als duurzaamheid en levensloopbestendig bouwen. Dit nu niet doen bespaart wellicht geld, maar is een zorg voor morgen. Daarbij, de komende decennia bieden de laatste grote kans om via nieuwbouw voor uitbreiding van de woningvoorraad structurele discrepanties op de woningmarkt aan te pakken. Na 2030 zorgt stabilisering van de bevolking immers voor een geringe behoefte aan uitbreiding van de woningvoorraad. Ga ook als zodanig met deze laatste bouwprojecten om! 9
Volg de woningmarkt; het zegt veel over wat mensen wensen
Volg de ontwikkeling in woningprijzen. Bij een ruimere markt zijn woningen met weinig kwaliteit wellicht niet meer in trek en zal extra aandacht moeten worden besteed aan woning en woonomgeving. De toenemende kwaliteitsvraag is namelijk, ondanks dat consumenten deze bij de huidige markt niet kunnen en willen betalen, nog wel aan de gang. SPECIFIEKE LOCATIEONTWIKKELING 9
Bepaal de eigen agenda
Maak een eigen SWOT voor de locatie: bepaal wat er op de locatie moet worden gerealiseerd en wat daarin de belangrijkste aspecten zijn van de woonomgeving – tuin/buitenruimte, voldoende parkeergelegenheid, duurzaamheid, et cetera – en zet daar op in. Het hele plan om willen gooien heeft over het algemeen minder effect dan gericht inzetten op planoptimalisatie. Probeer op de gekozen punten ogen te openen; informeer en overtuig.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
4 PROCES- EN POSITIEVOORWAARDEN WOONOMGEVING
9
Communiceer tijdig en breed en denk integraal
Voor een optimale consumentgerichtheid (gebruiks- en toekomstwaarde) en afzet is vroege communicatie tussen alle betrokken partijen noodzakelijk. Bezie zaken in samenhang (financiële kant, sociale kant, et cetera) en kies voor een integrale afweging van de verschillende planaspecten. 9
Denk vanuit de toekomstige gebruikers
Bedenk voor wie er gebouwd wordt – gezinnen of alleenstaanden –, waar er gebouwd wordt – in de stad of in een dorpse omgeving – en wat dit voor invloed heeft op de wensen (leefstijl) van potentiële kopers/huurders ten aanzien van de woonomgeving. Stem daar het ontwerp en de investeringen op af. 9
Ga met bewoners in gesprek; ontdek hun specifieke wensen
Denk (bij herstructurering) na over effectieve manieren om met bewoners ‘in gesprek te gaan’ over wat hun eisen en wensen zijn ten aanzien van woning en woonomgeving en neem zonodig een stimulerende of zelfs initiërende rol in als het gaat om het betrekken van bewoners. Er valt op dit gebied nog een wereld te winnen. 9
Consumentenwensen zijn zeer gedifferentieerd; ga op zoek naar het gedeelde en faciliteer het individuele
De woonomgeving bestaat uit vele aspecten. Welke samenstelling en invulling van deze aspecten door bewoners gewenst is, is sterk individueel bepaald en onvoorspelbaar. Bouwers moeten op zoek naar het gedeelde in deze wensen en ruimte bieden voor (faciliteren van) het individuele. Denk na over vernieuwende woonconcepten (thematisch wonen, wonen rond voorzieningen). Bedenk wel dat een woonconcept onvoldoende gewicht heeft om als woonmilieu te fungeren: zij moet passen binnen/aansluiten op de omgeving (een tuindorpconcept binnen een hoogbouwwijk past niet). Variatie in woningen is goed, maar wees op de hoogte van de risico’s van een te heterogene bevolking op straat- en buurtniveau. Richt woonprojecten zo in dat leefstijlen die kunnen botsen niet te dicht op elkaar zitten of geen last van elkaar hebben (woningisolatie, eigen opgang, woon- en leefregels). 9
Geef woning en woonomgeving een eigen identiteit mee
Door woning en woonomgeving een sterk eigen identiteit mee te geven, wordt de kans vergroot dat bewoners trots zijn op waar ze wonen en zich betrokken zullen voelen bij de kwaliteit en het onderhoud van hun woonomgeving. Identiteit kan in van alles worden gezocht: in bijzondere architectuur, behoud van bestaande elementen als een oude eik, een gezamenlijk zwembad, et cetera. Branding is hiervoor een belangrijk ondersteunend instrument. STEDENBOUWKUNDIG ONTWERP 9
Verdiep je in alle stukken
Vraag inzage in het stedenbouwkundig ontwerp van een nieuwbouw- of herstructureringswijk. Het gaat om de papieren versie (de ontwerpschets), maar ook om het programma van eisen, de stedenbouwkundige randvoorwaarden, foto’s van de maquette en dergelijke. Scan ze en vorm een beeld van hoe de wijk er uit zal gaan zien en gebruikt zal gaan worden (veel hoogbouw, veel verkeer, veel kinderen, et cetera). Schept het ontwerp de juiste omgeving? Zijn er risicofactoren/knelpunten? Wat moet beter aan het ontwerp met het oog op de consumentgerichtheid en afzet?
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
PROCES- EN POSITIEVOORWAARDEN WOONOMGEVING
9
5
Wees kritisch over het ontwerp en denk verder dan regels en wetten
Voor alles zijn er regels- en wetten, ook voor woningbouwontwikkeling. De ruimte die daarbinnen nog over is wordt ingekaderd door een programma van eisen, welstandscriteria, et cetera. Toch kan het nuttig zijn om kritisch te zijn en na te denken over nut en noodzaak. Veel stedenbouwkundige plannen en programma’s van eisen zijn geen vaste kaders en wet- en regelgeving is ook niet altijd zaligmakend. Wees dus kritisch en laat je horen als je denkt dat het beter kan of anders moet. Treed tevens met de gemeente in gesprek over zaken die een marktconformiteit in de planontwikkeling in de weg staan (langdurige procedures, wilde plannen, hoge grondprijzen, et cetera). Doe handreikingen en verbetervoorstellen: draag best practices aan. 9
De kwaliteit voorop
Financiële haalbaarheid is van belang, maar moet niet regeren. Haalbaarheid is een resultante, geen startpunt. Dat moet de benodigde kwaliteit zijn. Gevolg hiervan is dat er vaak te krap en te smal verkaveld wordt, het groen te beperkt is en de variatie minimaal. Dergelijke ontwerpen hebben weinig toekomstwaarde. Streef naar een integraal proces (tekenen en rekenen tegelijk) rekening houdend met de toekomstwaarde. Alleen dan kan een planoptimum worden bereikt. 9
Denk vanuit de specifieke kwaliteiten van de locatie
Zorg dat er gebruik wordt gemaakt van de belangrijkste kwaliteiten van de locatie. Als een locatie aan het water ligt, zorg dan dat de woningen op de locatie er optimaal van profiteren, overweeg een jachthaven, een steiger bij de woning, recreatieve wandelpaden, et cetera. Ga ook in binnenstedelijke (herstructurerings)gebieden op zoek naar de kracht. Ga hiermee aan de slag. 9
Weeg prijs en kwaliteit integraal af: achterhaal waar een kwaliteitsimpuls (het meeste) effect heeft… en voorkom desinvesteringen
Kwaliteit (in voorzieningen, groen) wordt door bewoners altijd herkend en gewaardeerd. Er zal – zwak uitgedrukt niet altijd geld genoeg zijn om zowel de openbare ruimte, voorzieningen, parkeren, woningen, et cetera een hoge kwaliteit te geven. Het is zaak op zoek te gaan naar de aspecten die bewoners van een wijk het meeste waarderen. Daar kwaliteit bieden, leidt tot het grootste effect (= grootste mate van tevredenheid over de woonomgeving). Schroom ook niet te kijken waar je ‘zonder kan’, zeker als de kwaliteit van de woonomgeving een opdrijvend effect heeft op de woningprijzen. Stedenbouwkundige plannen kunnen elementen bevatten die nauwelijks toegevoegde waarde hebben, maar wel zeer kostbaar zijn. De prijs van de woning wordt door veel woonconsumenten belangrijker gevonden dan een exclusieve woonomgeving. 9
Schat risicofactoren in
De sociale structuur van een wijk heeft grote invloed op de waardering van de woonomgeving door bewoners. Denk vanuit de fysieke inrichting na over de relatie met de sociale factoren en overlastsituaties/criminaliteit. Bedenk, waar ligt de wijk, wie wonen er of komen er te wonen, wie maken er gebruik van? Probeer risicofactoren met betrekking tot sociale factoren en overlastsituaties in te schatten en hier met de fysieke (her)inrichting van een wijk op in te spelen: hoe kan de inrichting van de woningen en woonomgeving bijdragen aan een leefbare wijk?
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
6 BASISVOORWAARDEN WOONOMGEVING
9
Schakel bij geschillen zonodig een onafhankelijke partij in
Als de visie van partijen blijft verschillen – en als consumentgerichtheid en/of afzet in het geding zijn - schroom dan niet een derde, onafhankelijke partij in te schakelen om uitkomst te bieden. 9
Kijk (en denk) over de schutting van het eigen project
Realiseer dat elke woning ten koste gaat van iets anders: open ruimte, een historisch element, een markant gebouw. Hoe klein ook het bouwproject, kijk over de schutting! Wat is de invloed van het project op het uitzicht van omwonenden, het straatbeeld, de leefbaarheid, de beheersinspanning voor de gemeente, et cetera. Meer over proces- en positie in hoofdstuk 2 -5
3
Basisvoorwaarden woonomgeving Los van trends en beleid geldt voor elke locatie een aantal algemene eisen met betrekking tot de woonomgeving. De woonomgeving moet bijvoorbeeld schoon, heel, veilig en fraai (aantrekkelijk) zijn, er zijn speelvoorzieningen, scholen, dagelijkse voorzieningen en eerstelijnszorg (huisarts, tandarts) in de buurt en de locatie is bereikbaar met de auto en openbaar vervoer. Onderstaand worden algemene handreikingen gedaan om een bepaalde basiskwaliteit te realiseren. Naast handreikingen voor de stedenbouwkundige opzet worden een aantal fysieke aspecten onderscheiden (woningen, parkeren, etc.). In hoofdstuk 6 van de uitwerking worden deze aspecten uitvoeriger besproken.
Stedenbouwkundige opzet 9
Differentiatie/variatie: het woongebied is gevarieerd en bewoners kunnen zich met het woongebied identificeren.
9
Bebouwingsdichtheid en –hoogte in relatie tot open plekken en groen. Behoud van een menselijke maat is van belang.
9
Ligging: houd rekening met de ligging van de wijk, bijvoorbeeld nabij bedrijven of grote infrastructurele werken (snelweg, spoorlijn), waarvan hinder wordt ondervonden in de vorm van lawaai, stank, verkeersoverlast, opslag of vervuiling. Houd rekening met onveilige en overlastsituaties als gevolg van de aanwezigheid van bedrijvigheid of winkels.
9
Functiemenging: waar vallen win-winsituaties te behalen door het combineren van rood en groen of van woningen en voorzieningen.
9
Overzichtelijkheid van de wijk: de verkaveling draagt bij aan een sociaal veilige ontsluitingsstructuur. De overgang van het bestaande naar het nieuwe woongebied wordt overzichtelijk en attractief vormgegeven (herkenbare en aantrekkelijke entrees).
9
Overmaat: stedenbouwkundige plannen hebben een voldoende overmaat en bieden mogelijkheid voor latere invulling en/of uitbreiding, al naar gelang de behoefte.
9
Toegankelijkheid: obstakels, niveauverschillen en gebruik van halfverharding (grind) verhogen de kans op vallen; door deze minimaal te houden blijft de woonomgeving voor iedereen maximaal toegankelijk.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
BASISVOORWAARDEN WOONOMGEVING
7
Woning 9
Meer invloed in het proces: 90% van de woonconsumenten wil enige invloed op de bouw van hun woning, 50% heeft voorkeur voor particulier opdrachtgeverschap. De wensen van (potentiële) kopers ten aanzien van indeling, uitrusting, architectuur en afwerkingskwaliteit van woning en woonomgeving. Hiervoor is inspraak van belang: de consument dient invloed te hebben op het bouwproces. Binnen een projectmatig ontwikkeld bouwplan houdt dit bijvoorbeeld in dat er consumentgericht gebouwd wordt met keuzemogelijkheden in architectuur, woningindeling, meerwerk en materiaalgebruik. Besteed hier aandacht aan.
9
Vraag naar bepaalde woningtypen: in Nederland is er vooral een tekort aan eengezinswoningen in de lage prijsklassen van het dure segment en in het middeldure segment. 70% van de (bovenmodale) huizenkopers accepteert de woning niet als die niet overeenkomt met het gewenste type. 68% van hen wil beslist een koopwoning, 10% wenst een luxe huurwoning. 75% zocht in 2001 een woning tot 300.000 euro. Gemiddeld hadden zij 265.000 euro over voor de gewenste woning.
9
Differentiatie/variatie: de woningen zijn gevarieerd en bewoners kunnen zich met de eigen woning identificeren (herkenningspunten, niet alles hetzelfde).
9
De situering van het woongebouw: deze is overzichtelijk en sociaal veilig, met name in stedelijke gebieden. Eventuele achterpaden zijn sociaal veilig, overzichtelijk en niet uitnodigend voor onbevoegden. Ook bezonning, uitzicht en privacy zijn hierbij belangrijke elementen.
9
Woningtype in relatie tot omgevingskenmerken. Rust en privacy in en rond (een deel van) de woning wordt door het overgrote deel van de consumenten vereist. Slechts een zeer kleine groep wil echt bovenop de voorzieningen wonen.
9
Voldoende buitenruimte. Voor eengezinswoningen is een voldoende grote tuin van groot belang, voor appartementen is een groot balkon of dakterras vereist (een loggia is hiervoor geen gewenst substituut, én-én kan wel). Publiek groen mag niet te veel ten koste gaan van privé-groen.
9
Plattegrond: met het oog op een lange economische levensduur is het zeer gewenst dat woningen een voldoende brede beukmaat en verdiepingshoogte hebben (breder dan 5,10 meter, hoger dan 2,6o meter). Dit draagt sterk bij aan de gebruikswaarde op lange termijn (toekomstwaarde). Ook enige overmaat in de woning is vereist, ten behoeve van individuele invullingen als een logeer- of hobbykamer of werken aan huis.
9
Architectuur en materiaalgebruik. 70% van de consumenten wenst een traditioneel ontwerp met zadeldak.
9
Goede isolatie van de woning, met het oog op burenlawaai, maar ook op duurzaamheid en energiebesparing.
9
Entree: de toegang van wooncomplexen en voorzieningen moet uitnodigend zijn voor bewoners en bezoekers, maar niet voor onbevoegden. De entree is toegankelijk, comfortabel en goed verlicht. Voor flats is het wenselijk dat de algemene ruimte is afgesloten voor onbevoegden. Toegankelijk, maar inbraakveilig is dus de eis.
9
Toegankelijkheid: de woning dient voor alle groepen toegankelijk te zijn, ongeacht leeftijd, handicap, et cetera.
9
Erfafscheidingen: zij kunnen een drempel zijn voor eventuele inbrekers en pottenkijkers. Voorwaarde is dat zij het zicht niet belemmeren voor weggebruikers. Goed nadenken over de erfafscheiding kan ‘Gamma-terreur’ voorkomen.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
8 BASISVOORWAARDEN WOONOMGEVING
Bereikbaarheid/straatprofiel
9
Openbaar vervoer: in (centrum)stedelijke wijken is de aanwezigheid van goede openbaarvervoervoorzieningen een pré, zeker in wijken waar veel jongeren en/of ouderen wonen.
9
Auto-ontsluiting: een snelle en veilige auto-ontsluiting is niet voor alle wijken vereist, maar wel gewenst (vooral voor de suburbane wijken).
9
Integraal denken over bereikbaarheid in relatie tot parkeren en doelgroepen: wordt gekozen voor goed openbaar vervoer of autobereikbaarheid (en dus voldoende parkeerplaatsen)?
9
De gemeenschappelijke verkeersruimten moeten zo zijn ingericht dat ze geen aanleiding geven tot verkeersoverlast, geluidsoverlast of onveilige situaties.
9
De aanwezigheid van (sociaal) veilige en aantrekkelijke verkeersroutes voor fietsverkeer en wandelaars.
Parkeren 9
Er dient parkeergelegenheid te zijn voor bewoners en bezoekers in de nabijheid van woningen en woongebouwen. Zeker in woonzorgzones moet er voldoende parkeergelegenheid op korte afstand van de woning zijn (i.v.v. extra gehandicaptenparkeerplaatsen).
9
Aandachtspunten daarbij zijn het aantal parkeerplaatsen (geschikte parkeernorm) en de vorm van parkeren.
9
Daarnaast geldt de eis dat parkeergelegenheid veilig is, bijvoorbeeld door een goed zicht op de geparkeerde auto's vanuit de woningen.
9
Als in het ontwerp wordt gekozen voor geconcentreerde garages (of bergingen) moeten bouwers zich realiseren dat onoverzichtelijkheid ervan kan bijdragen aan de onveiligheidsbeleving en een bron van buurtoverlast kunnen betekenen. De zichtbaarheid van dergelijke complexen is gebaat bij de aanwezigheid van 'sociale controle'. Onoverzichtelijke concentraties vormen een kwetsbaar doelwit voor vandalisme en verloedering, zoals graffiti.
9
Als gevolg van de toename van de mobiliteit zal het autogebruik verder toenemen. De verhoging van de parkeerdruk dient niet alleen in het openbaar gebied plaats te vinden. Een aanmerkelijk deel van de parkeervoorziening dient op eigen terrein of in een eigen gebouwde parkeervoorziening plaats te vinden.
Objecten openbare ruimte 9
Het woongebied (inclusief tunnels en onderdoorgangen) is bij duisternis helder, niet verblindend en gelijkmatig verlicht.
9
In buurten met weinig inpandige (privé-)stallingen en bij voorzieningen zijn voldoende veilige collectieve fietsparkeermogelijkheden.
9
Haltes voor openbaar vervoer zijn goed zichtbaar. De haltes zijn zodanig transparant en verlicht dat wachtenden vanuit de omringende bebouwing gezien kunnen worden.
9
Het straatmeubilair geeft geen aanleiding tot vandalisme, graffiti of buurtoverlast. Straatmeubilair is spaarzaam toegepast, dus alleen op plaatsen waar dit kan worden gemotiveerd door verwacht gebruik.
9
Er is aandacht voor kwaliteit van inrichting. Waar mogelijk (d.w.z. financieel haalbaar) worden duurzame, bijzondere materialen en ontwerpen toegepast. Een bijzondere inrichting van de openbare ruimte (materiaalgebruik, ontwerp) heeft een positief effect op de beleving van de woonomgeving.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
BASISVOORWAARDEN WOONOMGEVING
9
9
Er is een beheerplan: daarin staan afspraken over de wijze waarop wordt zorg gedragen voor een blijvend ‘schone, hele en veilige’ woonomgeving. Het plan voorziet in procedures voor samenwerking en communicatie met bewoners en andere betrokkenen. Tijdige en toereikende reparaties en schoonmaak aan bestrating,
muren, straatmeubilair, verlichting en ander openbaar meubilair. 9
Het groen wordt zodanig structureel onderhouden dat belangrijk zicht niet wordt belemmerd en de (openbare) verlichting niet wordt gehinderd.
9
Maatregelen worden getroffen om de overlast van hondenpoep tegen te gaan (bijvoorbeeld door het inrichten van hondenuitlaatplaatsen).
9
Er vinden regelmatige controles plaats op vervuiling, vernieling en graffiti.
Groen en water 9
Privé-groen en water versus publiek groen/water. Realiseer dat woonconsumenten een eigen buitenruimte zeer van belang vinden. Zeker in meer landelijke milieus is het niet gewenst als de keuze voor veel publieke ruimte ten koste gaat van privé-terrein (tuin, tuin aan water, aanlegsteiger, vaarwater).
9
Zorg dat privé-groen ook daadwerkelijk privé-groen is. Rust en privacy zijn van belang.
9
In een wijk is ruimte om te recreëren. Laat de woningen profiteren van het aanwezige groen en water (oriëntatie): zij dragen bij aan een attractieve en overzichtelijke woonomgeving met mogelijkheden voor multifunctioneel gebruik (spelen, wandelen, publieksactiviteiten, vissen, etc.).
9
Er is aandacht besteed aan de aankleding van het publiek groen (geen groen om het groen).
9
Verspreid in het woongebied zijn kleinere (groene) plekken gelegen, onder andere ten behoeve van speelruimte.
9
De inrichting van het groen (park, binnentuin) voor omwonenden moet niet kwetsbaar zijn voor vandalisme en buurtoverlast en mag de kwetsbaarheid voor inbraak in de omliggende woningen niet vergroten.
Voorzieningen 9
Van de woonconsumenten wenst 60-70% een winkelvoorziening in de buurt; 40-50% stelt de aanwezigheid van een park, school en bushalte op prijs. De bebouwing, groen en, voor gezinnen, de voorzieningen voor kinderen zijn voor waardering van de woonomgeving belangrijker dan de winkelvoorzieningen, parkeren en openbaar vervoer.
9
Het voorzieningengebied is aantrekkelijk en kan als ontmoetingsplaats in het woongebied functioneren.
9
Voorzieningen die veel publiek en verkeer - denk aan bovenwijkse, of multifunctionele (welzijns)voorzieningen, horeca en buurthuizen - trekken, zijn zo gelegen dat zo weinig mogelijk overlast voor de omgeving ontstaat.
9
Buiten de winkeltijden is er geen onbewoonde en verlaten sfeer, die uitnodigt tot criminaliteit en/of onveiligheidsgevoelens oproept. Boven een aanzienlijk deel van de winkels liggen woningen, die zicht hebben op het voorzieningengebied. Looproutes van en naar de voorzieningen liggen in het zicht van deze woningen.
9
Er zijn zowel speelvoorzieningen voor (kleine) kinderen als jongeren. De speelplekken en ontmoetingsplaatsen voor de jeugd zijn afgestemd op de behoefte en zo gesitueerd dat toezicht mogelijk is.
9
Synergie van woningen en voorzieningen: denk na over de mogelijkheid specifieke voorzieningen te realiseren als toevoeging van identiteit aan een woongebied, bijvoorbeeld ‘wonen en golf’. Meer over de basisvoorwaarden voor de woonomgeving in hoofdstuk 6
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
10 AANVULLENDE VOORWAARDEN PER WOONMILIEU
4
Aanvullende voorwaarden per woonmilieu Het type woonmilieu is voor 40% van de consumenten bepalend; als het woonmilieu niet voldoet wenst deze groep er niet te wonen. Circa 50% van de huizenkopers heeft de voorkeur voor een vorm van suburbaan-landelijk wonen (ongeveer 25% van de uitbreidingsbehoefte betreft landelijkdorpse milieus). 25% van de huizenkopers heeft een voorkeur voor centrumstedelijke milieus. Vanwege dit belang van het woonmilieu zijn bovenop de algemene voorwaarden per woonmilieu nog een aantal aanvullende voorwaarden benoemd. De voorwaarden per woonmilieus geven richting en verfijning aan de fysieke aspecten die als basisvoorwaarden zijn benoemd. Specifieke zaken waarmee rekening moet worden gehouden bij herstructurering en uitleg zijn hierin verwerkt. Deze zijn opgenomen onder respectievelijk het buitencentrummilieu en het groenstedelijk milieu. In hoofdstuk 7 van de toelichting worden de eisen per woonmilieu en voor stedelijke vernieuwing en uitleg nader beschreven. Centrumstedelijk woonmilieu Volledig centrumstedelijke wijken worden niet vaak meer ontwikkeld. Het gaat vooral om herontwikkelings- en inbreidingslocaties, veelal van beperkte omvang. Van belang is dus vaak dat de ontwikkelingen passen binnen de bestaande omgeving. De ontwikkelingen hebben over het algemeen een behoorlijke bebouwingsdichtheid, dit vraagt van de bouwer dat hij alert moet zijn op privacy, rust, sociale veiligheid en voldoende hoogwaardige publieke ruimte. Onder staan de voorwaarden voor de (her)ontwikkeling van een centrumstedelijk milieu. 9
Voldoende grondgebonden woningen. 40-50% van de consumenten met een vraag naar centrumstedelijke milieus wil een grondgebonden stadswoning.
9
Groot en gevarieerd aanbod aan (winkel)voorzieningen in de nabijheid; goed bereikbaar per voet, fiets en ov.
9
Grootschalige groene openbare ruimte, zoals een park. Dit is voorwaarde voor een leefbare wijk. Over het algemeen geldt, hoe hoger de bebouwingsdichtheid, hoe groter de behoefte aan publiek groen. De openbare ruimte dient voldoende kwaliteit te hebben (hoge gebruikswaarde, niet vandalismegevoelig).
9
Bus/tramhalte in de buurt aanwezig.
9
Kansen grijpen om auto’s uit het straatbeeld te weren (ondergronds parkeren).
9
Gezelligheid en levendigheid in de buurt (uitgaansgelegenheden), maar deze hebben geen negatieve invloed op de rust en privacy in de woning. 80% van de consument wenst een luw woonmilieu, slechts 20% vindt drukte in de directe woonomgeving gewenst.
9
Kwaliteit van de woonomgeving bezien in relatie tot de prijs van de woningen. In stedelijke milieus is de woningprijs namelijk een zeer bepalende factor voor consumenten.
9
Behoud aanwezige historische elementen (ze hebben een positief effect op de beoordeling van de woonomgeving).
9
Grijp kansen om seniorenwoningen toe te voegen; een groot deel van de woningen in centrumstedelijke milieus is niet gelijkvloers. De voorkeur gaat uit naar ‘gewone’ woningen die goed toegankelijk zijn en aangesloten zijn op een zorginfrastructuur (zorg aan huis). De vraag naar wonen in serviceflats en
verzorgingshuizen is beperkt. 9
Voorkom leegstand, met het oog op de (kwetsbare) leefbaarheid van stedelijke milieus.
9
Voor gezinnen en ouderen rust en veiligheid, voor gezinnen speelvoorzieningen, scholen en crèches.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
AANVULLENDE VOORWAARDEN PER WOONMILIEU
11
Stedelijke ‘buitencentrum’ milieus Echte stedelijke ‘buitencentrum’ milieus van verschillende typen voor- en naoorlogse woonwijken worden niet meer in de uitleg ontwikkeld, maar vooral herontwikkeld. Het gaat om herstructurering van vroeg-naoorlogse portiekwijken en flatwijken uit de jaren 1960 en ’70. De wijken hebben vaak te veel van hetzelfde, zoals kleine goedkope huurflats, te weinig privé-(buiten)ruimte en eengezinshuizen en te veel (semi-)openbare ruimte, en bovenal ook een sociale problematiek rondom veiligheid en werkloosheid. Bij de herontwikkeling dient in ieder geval gestreefd te worden naar meer woning- en bewonersdifferentiatie door het toevoegen van andere woningtypen (grondgebonden, meer luxe in verschillende prijsklassen) of het opwaarderen van bestaande woningen. zoals het verticaal samenvoegen van portiekflats tot herenhuizen in een rij. Herstructureringswijken kunnen een behoorlijke omvang hebben. Of rekening gehouden moet worden met de bestaande structuur van de wijk is sterk afhankelijk van de mate waarin sloop-nieuwbouw wordt gepleegd dan wel woningen behouden blijven. De herontwikkeling van buitencentrummilieus kan twee kanten op; naar een meer stedelijk milieu met veel voorzieningen of naar een meer suburbaan milieu met grondgebonden woningen met tuin. Voor meer suburbane herontwikkeling kunnen ook nog steeds zeer gewaardeerde oude typen buitencentrummilieus als referentie dienen, zoals de ‘particuliere tuinwijk’ en het ‘herenhuismilieu’. Voorwaarden voor (her)ontwikkeling van buitencentrummilieus zijn: 9
Meer woningdifferentiatie met meer luxe in de woning (deels nieuwbouwkwaliteit in eigentijdse stedelijke woonvormen). Ook woningen met privé-buitenruimte moeten worden toegevoegd aan dit milieu. Een aanzienlijk deel van de consumenten met een vraag naar dit milieu wenst een grondgebonden woning met tuin.
9
Voldoende kwaliteit en gebruikswaarde openbare ruimte: niet vandalismegevoelig, adequaat beheer.
9
Voldoende openbare parkeergelegenheid in de buurt. Door de aanwezigheid van hoogbouw is de mogelijkheid van parkeren op eigen erf beperkt. Bovendien is de autovriendelijkheid een sterk punt van het milieu.
9
Goede voorziening voor openbaarvervoer in de buurt van de woning (belangrijker nog dan voor het centrumstedelijke milieu).
9
Kwaliteit van de voorzieningen op peil houden (winkels voor dagelijkse boodschappen in de buurt). Dit is een sterk punt van dit type milieus.
9
Geen leegstand; dit moet worden voorkomen.
9
Kwaliteit van de woonomgeving in relatie tot de prijs van de woningen. Dit is nog belangrijker dan in centrumstedelijke milieus, omdat behalve de prijs van de woning ook de woningkwaliteit (grootte, indeling) belangrijk is. De kwaliteit van de woonomgeving mag dus niet te veel ten koste gaan van de kwaliteit van de woning of een prijsopdrijvend effect hebben op de woningprijs.
Specifiek voor herstructureringswijken: 9
Betrekken van bewoners bij de planontwikkeling, dat leidt tot een betere wijk.
9
Doorbreken eenzijdigheid in de voorraad door het toevoegen van andere woningtypen (typen, prijsklassen), waaronder grondgebonden woningen mét buitenruimte.
9
Aanpakken leefbaarheidsproblemen (overlast, onveiligheid).
9
Beheersbaarheid openbare ruimte: nadenken over de inrichting van de wijk (park, afval, groen, speelvoorzieningen) in relatie tot het gebruik ervan en risico’s van overlast.
9
Evenwicht realiseren publiek groen en privé-groen.
9
Toevoegen rust en privacy aan woningen (ondanks het stedelijke wonen).
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
12 AANVULLENDE VOORWAARDEN PER WOONMILIEU
Groenstedelijk woonmilieu Onder groenstedelijke milieus worden vooral de suburbane grootschaligere Vinex-wijken aan de rand van stedelijke gebieden verstaan. Modale gezinnen met kinderen oefenen een grote vraag uit op dit woonmilieu. ‘Door-Vinexen’ is echter niet gewenst. De consumenten hebben over het algemeen behoefte aan ruimere kavels, meer variatie in woningtypen (identiteit) en meer betrokkenheid bij de inrichting van de woning en woonomgeving, met bijvoorbeeld veel vrije kavels, woningbouw met particulier opdrachtgeverschap (van zelf bouwen tot en met catalogusbouw). Groenstedelijke milieus kunnen ook als dorpse of landelijke milieus worden ontwikkeld. Bij een hogere economische groei neemt de behoefte aan ‘Vinex-milieus’ af ten behoeve van landelijk dorpse milieus. Eisen ten aanzien van groenstedelijke milieus zijn:
9
Een groot deel van de woningen heeft een klassieke oriëntatie (gewone voortuin en grote achtertuin, voortuin tegenover voortuin). Van de bovenmodale huizenkopers wenst 40% een vrijstaande woning en 30% een 2/1-kapwoning. Slechts 8% van de consumenten in suburbane milieus heeft een uitgesproken voorkeur voor een appartement. Dit betreft vooral ouderen.
9
Bouw vooral grondgebonden woningen: de vraag naar appartementen in suburbane milieus is zeer beperkt. Alleen ouderen hebben soms een uitgesproken voorkeur voor een appartement. 42% van de (bovenmodale) consumenten heeft de voorkeur voor een middeldure of dure vrijstaande woning. Op de Vinex-locaties in de Randstad is tot nu toe slechts 6% als vrijstaande woning ontwikkeld.
9
Woningen met tuinen of buitenruimte van enige omvang.
9
Voldoende differentiatie. Eén grote wijk met rijwoningen in een dichtheid van 40 woningen per hectare is niet wenselijk. Ontwikkel gevarieerde plukjes woningen met een eigen sfeer (woonconcepten). Maak daarbij gebruik van aanwezige kwaliteiten van de locatie (water, groen) en de vraag naar voorzieningen (tenniswonen, wonen en golf).
9
Rustige, groene, ruime en veilige woonomgeving.
9
De aanwezigheid van winkels voor dagelijkse boodschappen in de buurt, sportvelden en scholen zijn van belang. Gezinnen met kinderen hechten bovendien veel waarde aan de bebouwing en het groen.
9
Verkeersveilig, en goed bereikbaar per auto.
9
Woningen met kwaliteit van (vrij) uitzicht.
9
Landschappelijke elementen dichtbij (zichtbaar, voelbaar).
9
Voldoende parkeernorm, waarbij er zowel parkeermogelijkheid op de kavel is, als in de openbare ruimte.
9
Goed nadenken of, hoe en waar er behoefte is aan eigen initiatief rond kavel en openbare ruimte (veel huishoudens waarderen dit eigen initiatief niet).
Specifiek voor uitleglocaties: 9
Vooral grondgebonden woningen met privé-groen realiseren (minimaal 70%).
9
Voldoende ruime kavels (geen postzegels).
9
Ruime parkeernorm.
9
Woonmilieudifferentiatie (geen lange, eentonige rijen eengezinswoningen).
9
Nieuwe productmarktcombinaties (woonconcepten).
9
Tijdige openbaarvervoer-, zorg- en winkelvoorzieningen.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
AANVULLENDE VOORWAARDEN PER WOONMILIEU
13
(Centrum)Dorps woonmilieu Nog meer dan voor stedelijke milieus geldt dat (centrum)dorpse milieus nauwelijks meer nieuw worden ontwikkeld. Het gaat veelal om kleine inbreidingen of kleinschalige uitbreiding aan de dorpsrand. Daarbij is het van belang dat de dorpsstructuur en het dorpsaanzicht niet verstoord wordt (bebouwingsdichtheid te hoog, niet passende architectuur en verkaveling). Bij inbreidings- of uitbreidingsprojecten is het van belang goed na te denken over wat er wordt gebouwd. Het is een laatste kans om voor bepaalde nichemarkten (ouderen, jongeren, gezinnen die bij voorzieningen willen wonen) iets moois neer te zetten en zo een dorp te completeren. Van een andere orde zijn nieuwe dorpen (als Brandevoort of een plan voor een nieuw dorp bij Bunnik) met een behoorlijke schaal, waarin ook kenmerkende centrumdorpse elementen als winkelvoorzieningen, openbaar vervoer en een centraal dorpsplein/brink worden ontwikkeld. Deze ontwikkelingen komen voort uit de grote vraag; het merendeel van de vraag naar suburbane milieus betreft het dorpse milieu. Eisen aan het dorpse wonen zijn: 9
Woningen met voldoende kwaliteit, deels nieuwbouwkwaliteit. Woningen hebben bovendien voldoende eigen buitenruimte. Een achtertuin met privacy en rust is zeer gewenst.
9
Redelijk voorzieningenpakket, snel en veilig bereikbaar, per fiets of lopend.
9
Traditioneel beeld: normaal straatprofiel en traditionele architectuur.
9
Sociaal en verkeersveilige woonomgeving.
9
Nadenken over mogelijkheden om auto’s uit het straatbeeld te weren;
9
Mensen voelen zich thuis in de buurt (contact met anderen, niet te heterogeen).
9
Nadenken over vernieuwende woonvormen voor jongeren en ouderen en over mogelijkheden om met de woningontwikkeling interessante kleinschalige openbare ruimte toe te voegen aan de dorpskern (pleintje).
9
Goed nadenken of, hoe en waar er de behoefte is aan eigen initiatief met betrekking tot kavel (particulier opdrachtgeverschap) en openbare ruimte zal krijgen (veel huishoudens waarderen dit eigen initiatief niet).
Landelijk woonmilieu Bij landelijk wonen gaat het om wijken met een lage tot zeer lage dichtheid: van villawijk, grote dorpsuitbreiding, buurtschap tot en met solitair gelegen vrijstaande huizen in het landschap (bos, water, wei). De behoefte aan landelijk wonen is groot, waarvan het echte vrije wonen in het landschap maar een klein maar niet verwaarloosbaar deel uit maakt. Op Vinex-locaties zijn ook landelijke milieus te maken (‘pseudo-platteland’): op grote locaties kan voldoende oppervlakte vrij worden gemaakt voor een villawijk of andere typen landelijke woonmilieus (zie bijvoorbeeld Haverleij in Den Bosch en Parc Sandur in Emmen). Eisen aan een landelijk woonmilieu zijn: 9
Rustige woonomgeving met ruimte en groen. 80% van de huizenkopers in landelijk gebied eist een tuin. Bijna 15% van de huizenkopers wenst een tuin van minimaal 15 meter diep. 70% van de kopers van een appartement in landelijk gebied verlangt een ruim dakterras (voor het huursegment is dit 18%).
9
Woningen met klassieke verkaveling en vaak ook architectuur, met over het algemeen een grote tuin.
9
70% van de consumenten met een vraag naar een woning in landelijk gebied wil vrij uitzicht. Ook aan privacy wordt zeer veel belang gehecht.
9
Landschappelijke elementen nabij.
9
Goed nadenken of, hoe en waar er de behoefte is aan eigen initiatief met betrekking tot kavel (particulier opdrachtgeverschap) en openbare ruimte ruimte zal krijgen (veel huishoudens waarderen dit eigen initiatief niet).
9
Parkeren op eigen erf, bij voorkeur in een garage.
9
Voorzieningen voor kinderen goed bereikbaar met de auto (scholen, kinderdagverblijf).
9
Waar mogelijk functiecombinatie (met golfbaan, recreatiewaterplas e.d). Meer over de aanvullende voorwaarden per woonmilieu in hoofdstuk 7
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
