Het bindend sociaal objectief halen na de arresten van het Grondwettelijk Hof – kansen en knelpunten Jeroen Schreurs – Tom Nulens – Jeroen Van Pottelberge
Inleiding en situering Arrest nr. 145/2013 van het Grondwettelijk Hof van 7/11/2013
• Normen sociaal woonaanbod en sociale lasten vernietigd • Bindend sociaal objectief blijft behouden • Normen bescheiden woonaanbod en bescheiden lasten blijven behouden
Vaststelling: gemeenten moeten dezelfde doelstellingen trachten te behalen met minder instrumenten
Doel van de sessie: overzicht instrumenten, met bijzondere aandacht voor de mogelijkheden tot verfijning of versterking ervan
1. Het actieprogramma = Gronden in handen van Vlaamse besturen
1. Lijst • Gronden oplijsten • Wettelijk verplicht: bouwgronden langs uitgeruste weg kavels in verkaveling Tip: bekijk ook binnengebieden en WUG • Mogelijk: gronden in handen van semipublieke rechtspersonen Tip: enkel indien gronden met bijzondere kans
1. Het actieprogramma = Gronden in handen van Vlaamse besturen
2. Programma • Selectie maken: 25% van de oppervlakte • Initiatieven en plannen om gronden in te zetten voor sociaal wonen • Opgelet: gemeente heeft geen dwangmiddelen wél: VCRO art. 4.3.1, §3: vergunning toetsen aan actieprogramma (eventueel wel ‘dwang’: Vlaamse overheid na 2023 of 2025)
1. Het actieprogramma = Gronden in handen van Vlaamse besturen
3. Praktisch • Overleg met de besturen - regisseursrol • Motivatoren: Openbaar bestuur = openbaar belang (speculatieverbod) Sociale ontwikkeling is kans, ook voor bestuur (geen confiscatie)
1. Het actieprogramma = Gronden in handen van Vlaamse besturen
4. Tip voor gevorderden: Bekijk ruimere omgeving
2. Gemeenten of OCMW’s met grondpositie = Strategische aankopen/bezittingen
3. Aankopen met voorkooprecht of onteigening Voorkooprecht • Inventaris verkrotting • Leegstandsregister • Bijzondere gebieden afbakenen
3. Aankopen met voorkooprecht of onteigening Onteigenen • Kan door gemeente of OCMW of SHM • Noodzaak en dringendheid aantonen: Wachtlijsten en wachttijden Bindend sociaal objectief Plek motiveren Gebrek aan andere mogelijkheden
4. Goede afspraken tussen gemeente en SHM’s Belangrijk bij alle maatregelen • Maak afspraken met ontwikkelaars die SHM of gemeente (of OCMW) kan uitvoeren
• Bemiddelingsrol als gemeente uitproberen bij projectontwikkeling
4. Goede afspraken tussen gemeente en SHM’s Belangrijk bij alle maatregelen • Maak plan of visie transparant in ruimtelijk structuurplan in woonplan in beleidsplan… = duidelijk voor iedereen en vooraf = argument voor onderhandelingen en bemiddeling
5. Sociaal wonen verankeren in RUP’s Richtlijnen Vlaamse overheid n.a.v. arrest GH “Op basis van de huidige wetgeving kunnen voorschriften inzake sociaal wonen opgenomen worden in ruimtelijke uitvoeringsplannen”
• zowel ten aanzien van (semi)-publieke rechtspersonen als ten aanzien van private grondeigenaars
• geen sociale lasten meer, dus geen projectnormen • gebiedsspecifiek, proportioneel, evenredig en rechtszeker
5. Sociaal wonen verankeren in RUP’s Ministeriële omzendbrief op komst
• Uitgangspunt = substantieel tekort aan sociale woningen (sociale woonbehoefte ~ bindend sociaal objectief)
• Relatie met gronden van sociale woonactoren en van Vlaamse besturen en semipublieke rechtspersonen
• Overleg / samenwerking met private actoren • Als dat alles niet volstaat: opmaak van een RUP met verankering van sociaal wonen
• Instrumenten voor de realisatie van een sociaal woonaanbod in het RUP
6. Ruimtelijke voorschriften in RUP’s en verordeningen Art. 2.2.1 e.v. VCRO: Ruimtelijke uitvoeringsplannen
kunnen stedenbouwkundige voorschriften bevatten die ‘ruimtelijk relevant’ zijn; geen sectorale voorschriften
• Heel wat bouw- en conceptvoorschriften uit de C2008 van de VMSW zijn ‘zuiver ruimtelijk’
• Gemeenten kunnen ze als stedenbouwkundige voorschriften opnemen in RUP’s en zo duidelijk maken
welke woningen ze op die plaats wensen
• Daardoor worden SHM’s aantrekkelijke partners voor woonprojecten in die RUP’s
6. Ruimtelijke voorschriften in RUP’s en verordeningen Voorbeelden:
• Diverse kavel- en woontypologieën oppervlakte/bouwvolume vrijstaand/halfopen/gesloten bebouwing eengezinswoning/appartement • Dichtheden • Vermenging en verweving • Energiezuinigheid en duurzaamheid
6. Ruimtelijke voorschriften in RUP’s en verordeningen Art. 2.3.1 VCRO: Stedenbouwkundige verordeningen kunnen stedenbouwkundige voorschriften bevatten die
zorgen voor “de bewerkstelliging van een vermenging van kavels, woningen en woonvoorzieningen die tegemoetkomen aan de behoeften van diverse maatschappelijke groepen”
• GEEN vermenging van gewone kavels/woningen en sociale kavels/woningen
• GEEN normen sociaal woonaanbod meer mogelijk
7. Vrijwillige verhuring volgens Kaderbesluit Sociale Huur DGPB-wijziging van 23 december 2011 Sociaal woonaanbod
= het aanbod aan (sociale) huurwoningen,
(sociale) koopwoningen en (sociale) kavels dat voldoet aan beide hiernavolgende voorwaarden: a) zij zijn volledig onderhevig aan de reglementering aangaande het sociale huurstelsel of de overdracht van onroerende goederen door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) en de sociale huisvestingsmaatschappijen ter uitvoering van de Vlaamse Wooncode; b) zij worden bestemd tot hoofdverblijfplaats, respectievelijk tot oprichting van een woning die tot hoofdverblijfplaats zal worden bestemd.”
7. Vrijwillige verhuring volgens Kaderbesluit Sociale Huur Ratio legis van de wijziging
• Heel wat lokale besturen verhuren woningen op de private huurmarkt, onder sociale voorwaarden
• Die woningen tellen niet mee voor het bindend sociaal objectief, hoewel vergelijkbaar met sociale woningen
• Lokale besturen kunnen op vrijwillige basis niet-sociale woningen verhuren volgens het Kaderbesluit Sociale Huur
• Die woningen worden beschouwd als sociaal woonaanbod en tellen mee voor het bindend sociaal
objectief
7. Vrijwillige verhuring volgens Kaderbesluit Sociale Huur Ministeriële omzendbrief op komst
• Zuivere vrijwillige toepassing KSH door lokale besturen • Beheer van vrijwillig volgens KSH verhuurde woningen door SHM’s
8. Constructieve benadering overheidsopdrachten (CBO) Ontwikkeling en bouw van project + eigen grondinbreng
• Onderhandelingsprocedure in 3 fasen, VMSW selecteert in naam van de SHM’s Nieuwe CBO-procedure in juni
• Koopwoningen opnieuw toegelaten • Budget stijgt van 25 miljoen naar 60 miljoen euro
9. Design and Build Kleine Design and Build
• Bouwteam zorgt 3 jaar lang voor ontwikkeling projecten • Eerste proefproject in West-Vlaanderen had gunstig resultaat Grote Design and Build
• Bouwteam voor 1 project, VMSW past bestek per project aan • Momenteel overleg voor 1ste proefproject in Londerzeel
10. SVK-verhuring • Groeipad voor SVK’s, met extra middelen • SVK en gemeenten als partners • Hulpmiddel voor het BSO voor huurwoningen • 7.024 woningen in beheer: een stijging van 9,73% op 1 jaar (op 31 december 2013)
Contactinformatie Grond- en Pandenbeleid & Programmatie
[email protected] 02/ 553.18.61 CBO/D&B
[email protected] 02/ 505.43.82 SVK’s
[email protected] 02/ 505.45.23 -...
