GOOD BUILDINGS DRIVE OUT BAD BUILDINGS. Meetinstrument voor het in kaart brengen van de onderkant van de kantorenmarkt

NL versie van R.P. Geraedts en D.J.M. van der Voordt (2003), Good Buildings drive out bad buildings. Proceedings CIB Conference W104, Open Building Implementation, Hong Kong, October 2003.

GOOD BUILDINGS DRIVE OUT BAD BUILDINGS Meetinstrument voor het in kaart brengen van de onderkant van de kantorenmarkt Rob Geraedts, Theo van der Voordt Delft University of Technology, Faculty of Architecture, Department Real Estate & Housing The Netherlands

ABSTRACT In het onderzoek 'Offices for Living in', gepubliceerd in CIB W104 Open Building Implementation, Mexico 2002, is een instrument ontwikkeld waarmee de transformatiepotentie van leegstaande of leegkomende kantoorgebouwen naar woningen kan worden vastgesteld. Als vervolg hierop wordt in het onderhavige onderzoek 'Good Buildings drive out bad buildings' expliciet aandacht besteed aan de onderkant van de kantorenmarkt. Hiermee worden kantoorgebouwen bedoeld die door kantoororganisaties worden achtergelaten bij verhuizing naar nieuwe panden met een hogere gebouwkwaliteit en gelegen op een hoogwaardige locatie. Afhankelijk van de marktsituatie zal een deel van de achtergelaten panden leeg blijven staan. Het betreft met name gebouwen die op locatieof gebouwniveau de minste kwaliteit bieden of een ongunstige prijs/kwaliteitverhouding hebben. In deze bijdrage wordt een instrument gepresenteerd( Vacancy Risk Meter - VRM) waarmee vroegtijdig de zogenaamde onderkant van de kantorenmarkt in een bepaald stadsgewest in kaart gebracht kan worden. Het onderzoek was gericht op de ontwikkelingen in de kantorenmarkt in Rotterdam tussen 1996 en 1999. Deze periode kenmerkte zich door een relatief groot percentage structureel leegstaande panden. In de periode daarna van 1999 tot 2002 zijn door gunstige economische ontwikkelingen en gewijzigde marktverhoudingen veel van de leegstaande panden weer opnieuw als kantoorpand verhuurd. Vanaf 2002 valt opnieuw een toenemende economische recessie te constateren en daarmee ook een toename in de structurele leegstand van kantoorgebouwen: de cyclus herhaalt zich. Met de Vacancy Risk Meter (VRM) kan in een vroeg stadium aangegeven worden op welke locaties welke kantoorgebouwen naar verwachting als eerste leeg komen te staan bij verschuivingen in de markt als de huidige gebruikers verhuizen naar kwalitatief hoogwaardiger objecten. Hiermee kunnen voor de betreffende locaties en gebouwen potenties en risico's van behoud voor de kantorenmarkt vastgesteld worden. Met behulp van de VRM kan de onderkant van de kantorenmarkt in een bepaald stadsgewest in beeld gebracht worden. Door van veel verschillende objecten de zogenaamde Vacancy Risk-klasse te bepalen, ontstaat een duidelijk beeld van de kwaliteit van de verschillende objecten ten opzichte van elkaar. Op voorraadniveau kan per stadsdeel of per stadsgewest een totaalbeeld gegenereerd worden over de potentiële onderkant van de markt. Trefwoorden Vacancy Risk Meter, Transformatie, Instrument, Onderkant kantorenmarkt, Structurele leegstand

PaperGoodBuildingsNL_def.doc

1


1. INLEIDING Problematiek Op veel locaties wordt kwalitatief hoogwaardige nieuwbouw aangeboden voor de kantorenmarkt. Een groot deel van de nieuwbouwproductie is echter niet het gevolg van een uitbreidingsvraag, maar van verhuisbewegingen. Door hoger wordende kwaliteitseisen trekken kantoororganisaties naar nieuwe panden met een hoge gebouwkwaliteit en gelegen op een hoogwaardige locatie. Een deel van de achtergelaten panden komt naar verwachting leeg te staan. Dit betreft met name gebouwen die op locatieof pandniveau de minste kwaliteit bieden of een ongunstige prijs/prestatieverhouding hebben: Good buildings drive out bad buildings. Er is behoefte aan een instrument voor het vroegtijdig signaleren van leegkomende kantoorpanden en het vaststellen van potenties en risico’s van behoud voor de kantorenmarkt. Het hier gepresenteerde onderzoek naar de onderkant van de kantorenmarkt in Rotterdam beoogt een bijdrage te leveren aan de ontwikkeling van dit instrument: de Vacancy Risk Meter (VRM). Bij een te groot risico om het pand als kantoorpand te behouden, kan gedacht worden aan sloop en vervangende nieuwbouw, of transformatie naar andere functies, waaronder woningen. Voor het vaststellen van de transformatiepotentie van leegstaande kantoren naar woningen verwijzen we naar een eerder ontwikkelde transformatiepotentie-meter (Geraedts en Van der Voordt, 2002). Doelstelling Het onderzoek Good buildings drive out bad buildings is gericht op beantwoording van de volgende vragen: 1. Welke kantoorgebouwen in Rotterdam komen als eerste in de gevarenzone als de huidige gebruikers verhuizen naar kwalitatief hoogwaarde nieuwbouw of opnieuw een te ruime markt ontstaat? 2. Welke markt-, locatie- en gebouwkenmerken spelen hierbij een rol van betekenis? 3. Op welke wijze kan op getrapte wijze, van quick en dirty naar grondig en gedetailleerd, een scan plaatsvinden van de potentiële onderkant van de markt, gericht op het vroegtijdig signaleren van dreigende leegstand en het vaststellen van potenties en risico’s van behoud als kantoorgebouw? In deze paper wordt met name aandacht besteed aan de beantwoording van vraag 2 (kenmerken) en vraag 3 (instrument). Gekozen is voor het ontwikkelen van risicoklassen op basis van een meertrapsinstrument, naar analogie van het eerder ontwikkelde instrument om de transformatiepotentie van leegstaande kantoorgebouwen vast te stellen (Geraedts en Van der Voordt, 2002). Aan de hand van vetocriteria en graduele criteria is dit instrument inzetbaar voor respectievelijk een snelle scan en een gedetailleerde analyse.

2.

MARKTFACTOREN

Er zijn drie belangrijke invloedsfactoren voor de verhuurbaarheid van kantoren: • Marktfactoren • Locatiefactoren • Gebouwfactoren Het aandeel markt, locatie en gebouw ter verklaring van structurele leegstand wordt door de NEPROM1 periodiek vastgesteld op basis van een inschatting van de betrokken experts. Locatiefactoren die voor een slechte verhuurbaarheid kunnen zorgen zijn b.v. een slechte bereikbaarheid of een verpauperende omgeving. Gebouwfactoren die voor een slechte verhuurbaarheid zorgen zijn b.v. een slechte toegankelijkheid, verouderde klimaatinstallaties of achterstallig onderhoud. Wanneer de leegstaande kantoorruimte niet negatief scoort op kwaliteit van de locatie en/of het gebouw, is bij gebrek aan een direct aanwijsbare oorzaak de markt als verklarende factor geregistreerd. In zijn algemeenheid kan hieraan toegevoegd worden dat de marktfactoren voornamelijk bepaald worden door de ontwikkelingen in marktaanbod, de vraag naar kantoorruimten en de trends in deze sector. Onderkant van de kantorenmarkt Een gedeelte van het huidige aanbod bevindt zich aan de onderkant van de kantorenmarkt. Volgens experts op de vastgoedmarkt wordt hieronder kantoorruimte verstaan die een vraaghuur heeft van 1

Nederlandse Vereniging van Projectontwikkelaars


2


70,- a 90,- Euro/m2 per jaar (prijspeil 1999). Binnen dit segment is duidelijk sprake van een hiaat tussen de kwaliteit van het aanbod en de vraag naar kantoorruimte, op locatie- en gebouwniveau. Een steeds terugkerende cyclus speelt hier een rol van betekenis: de zogenoemde varkenscyclus In een tijd van een grote vraag naar nieuwe kantoorruimte bij een beperkt marktaanbod, worden veel nieuwbouwprojecten op stapel gezet (zie figuur 1). Gezien de lange ontwikkelings- en realisatietijd van enkele jaren, kan in die periode de marktvraag door conjuncturele marktontwikkelingen aanzienlijk afnemen. Bij de oplevering van de nieuwbouwprojecten ontstaat daarmee direct een leegstand. Omgekeerd leidt deze leegstand tot een afnemend aanbod, waarvan het effect pas op lange termijn zichtbaar wordt.

Ontwikkeling aanbod en opname kantoorruimte in Nederland 3500 3000 2500 2000

Aanbod Opname

1500 1000 500 0 '89 1

'90 2

'91 3

'92 4

'93 5

'94 6

'95 7

'96 8

'97 9

'98 10

Jaar

Figuur 1:

de cyclus van vraag en aanbod; de vraag en het aanbod van kantoorruimte (> 500 m2) voor de vrije markt in Nederland (FGH Vastgoedbericht 1999)

In figuur 1 is te zien hoe het marktaanbod een cyclus heeft die verschoven is ten opzichte van de vraagcyclus. Wanneer de vraag afneemt ten gevolge van conjuncturele ontwikkelingen ijlt het aanbod nog een aantal jaren na. Trends in de markt Kenmerkend voor recente nieuwbouwplannen is dat zij vaak onderdeel uitmaken van een zogenaamde gebied(s)gerichte aanpak. Hierbij wordt door samenwerking tussen overheid en het bedrijfsleven een bepaald gebied integraal (her)ontwikkeld, zodat een gunstig milieu ontstaat om te werken en te wonen. Dit soort ontwikkelingen versterkt niet alleen de uitstraling van het betreffende gebied, maar heeft ook een positieve invloed op het imago van de gehele stad. Totdat de nieuwe kantoorpanden betrokken kunnen worden lijken kantoorhoudende organisaties aangewezen op hun huidige huisvesting of het bestaande aanbod. Dit laatste blijkt voor de meeste bedrijven echter alleen een optie wanneer het pand gelegen is op een gunstige locatie en de aangeboden kantoorruimte kwalitatief hoogwaardig is. Marktvraag De vraag naar kantoorruimte in het stadsgewest Rotterdam komt voornamelijk vanuit het banken verzekeringswezen en de zakelijke- en overige dienstverlening. De vraag heeft meestal betrekking op kleine tot middelgrote kantoorruimten van een goede kwaliteit en gelegen op gunstige locaties, zoals in de periferie van Rotterdam. Er zal een toenemende behoefte zijn aan kleine panden of units aan een invalsweg of op een perifere locatie. Daarnaast concentreert de vraag zich op kwalitatief hoogwaardige kantoorruimte van kleine tot middelgrote afmeting gesitueerd op centrumlocaties. Locaties met een goede OV- en autobereikbaarheid krijgen de voorkeur. Is een dergelijke combinatie niet haalbaar, dan verkiest men een snelweglocatie.


3


3

LOCATIEFACTOREN

Op locatieniveau worden vooral de volgende twaalf aspecten genoemd waarmee de onderkant van de kantorenmarkt gekenmerkt wordt: 1. De geografische ligging Van belang is de ligging in grote dan wel kleine (deel)gemeenten. In gemeenten kleiner dan 50.000 inwoners wordt de herbestemmingsmogelijkheid als kantoor gering geacht en draagt deze factor bij aan de bestemming tot de onderkant van de kantorenmarkt. 2. Ligging in specifiek stadsdeel Concentratie van structurele leegstand in bepaalde wijken 3. Huurprijs Een lage huurprijs (70,- tot 90,- euro, prijspeil 1999) en met name de concentratie hiervan op bepaalde locaties. 4. Concentratie verouderde panden Locaties met een groot aanbod aan verouderde kantoren, gebouwd tussen 1960 en 1980. 5. Gemeentelijk beleid Het kantoorpand ligt in een gemeentelijk prioriteitsgebied dat aangewezen is voor woningbouw 6. Monofunctionaliteit Niet integraal ontworpen locaties en afwezigheid van voorzieningen zijn slecht voor de verhuurbaarheid van kantoren. 7. Bereikbaarheid auto en openbaar vervoer Het ontbreken van een auto(snel)weg en rail/OV-stations in de directe nabijheid hebben een sterke negatieve impact op de verhuurbaarheid van kantoren. 8. Parkeren Een slechte parkeergelegenheid (onvoldoende plaatsen, te ver, onveilig) voor werknemers en bezoekers. 9. Afstand tot voorzieningen Het ontbreken van voorzieningen als restaurants, banken, postkantoren, winkels en ontspanningsmogelijkheden voor werknemers in de directe omgeving 10. Openbare veiligheid Sporen van vandalisme en zwerfvuil in omgeving, grafitty op gevels, aanwezigheid randgroepen. 11. Hinder omgeving Overlast van belendende bebouwing (schaduw), stank-, geluids- of windhinder. 12. Ruimtelijk en visuele kwaliteit van de omgeving Negatieve uitstraling van het gebied (sociaal, verzorging openbare ruimte, afwezigheid andere activiteiten), afwezigheid van andere moderne kantoren in de directe nabijheid.

4

GEBOUWFACTOREN

Uit de enquête en de interviews met experts naar de onderkant van de kantorenmarkt in Rotterdam alsmede uit de door veel experts onderschreven REN (Real Estate Norm, Stevens e.a., 1992) en de verkorte versie hiervan, de Quick Scan REN (Quick Scan Real Estate Norm, Ministery of Housing and Urban Development, 1994) komen de volgende negatieve gebouwfactoren naar voren die van invloed zijn op de onderkant van de kantorenmarkt: 1. Huurprijs. De onderkant van de kantorenmarkt blijkt een vraaghuur te hebben van 70,- tot 90,- euro per m2 per jaar (prijspeil 1999). 2. Bouwjaar. De verhuurbaarheid van kantoorpanden blijkt samen te hangen met de bouwperiode.Ondanks de aantrekkende kantorenmarkt blijft de leegstand in kantoorpanden gebouwd tussen 1960 en 1980 opvallend groot. 3. Ruimtelijk-visuele kwaliteit Een verouderde (gedateerde) verschijningsvorm, het ontbreken van een eigen identiteit en onderscheid t.o.v. andere gebouwen of gebruikers, een eenvoudige afwerking van het exterieur, een slecht herkenbare of zichtbare entree; grote kantoorpanden met een gezamenlijke entree, te massaal of kolosaal. 4. Uitstraling, identiteit. Negatieve identiteit, slechte uitstraling, weinig representatief, weinig herkenbaar, ontbreken van (monumentale) uitstraling of verpaupering van gebouw, sporen van vandalisme, grafitty op gevels.


4


5. Technische kwaliteit buitenschil (gevels en daken) Slechte staat van onderhoud van de gesloten en open geveldelen, slechte staat van daken (bedekking) 6. Technische kwaliteit van drager en inbouw Slechte staat van de draagconstructies (kolommen, wanden, vloeren, fundering) en slechte staat van inbouw (binnenwanden, kozijnen, deuren, natte cellen). 7. Technische kwaliteit installaties en milieukwaliteit Verouderde installaties (verwarming, koeling, luchtbehandeling, verlichting, communicatie, beveiliging, gebouwbeheersystemen, infrastructuur). 8. Milieukwaliteit Slechte energie- en milieuprestaties en klimatologische omstandigheden (ontbreken van dubbel glas, koeling, zonwering, warmte- en geluidsisolatie, luchtbehandeling) en milieu-onvriendelijk materiaalgebruik (hardhout, asbest e.d.). 9. Functionele kwaliteit. Het niet kunnen voldoen aan eisen die tegenwoordig aan kantoorruimten worden gesteld; gebrek aan flexibiliteit van indeling (horizontaal en verticaal herindeelbaar); inefficiënte indeling, slechte toegankelijkheid (beperkt verticaal en horizontaal transport), slechte bruto/netto oppervlakverhouding,

Figuur 2:

5

Voorbeeld van leegstaand kantoorpand in het centrum van Rotterdam aan het Stadhuisplein

DE VACANCY RISK METER

De Vacancy Risk Meter (VRM) om de onderkant van de kantorenmarkt vast te stellen, bestaat uit een aantal verschillende besluitvormings- en beoordelingsstappen van globaal naar gedetailleerd. Daarmee is dit instrument inzetbaar voor zowel een snelle scan als een gedetailleerde analyse. De VRM wordt van globaal naar gedetailleerd uit de volgende stappen opgebouwd (figuur 3):

Step

Action

VACANCY RISK METER Level

Step 1

Assess available offices using veto criteria

Step 2

Assess available offices using gradual criteria

Step 3

Determine the Vacancy Risk Class

Follow Up

Figuur 3:

Detailed scan with REN of Transformation Meter

Location Building Location Building Location Building

Fast selection of offices; determine whether they are suitable for further research Gradual assessment of the Vacancy Risk potential of the building Vacancy Risk Class of the office building

Location Building

Re-destination as office or transformation to other functions

De verschillende stappen van de Vacancy Risk Meter


5

Result


Stap 1: Beoordeling met vetocriteria Het instrument biedt voor de gebruiker de mogelijkheid om in eerste instantie een snelle en weinig arbeids- en informatie-intensieve scan uit te voeren aan de hand van drie vetocriteria. Vetocriteria zijn de criteria voor een eerste grove scan van de potentiële voorraad hoogste risicogebouwen. Het doel is om op snelle wijze tot een schifting te komen tussen wat potentieel wel en wat niet tot de onderkant van de markt behoort. Dat gedeelte van de markt dat door de eerste schifting rolt, komt in aanmerking voor een nadere gedetailleerde analyse. Er zijn totaal drie vetocriteria geformuleerd, waarvan twee op locatieniveau en een op gebouwniveau (zie figuur 4). Oordeel Indien een van deze drie criteria van toepassing is (met 'Ja' te beantwoorden), dan behoort het tot de onderkant van de kantorenmarkt (high Vacancy Risk). Een nadere graduele of gedetailleerde beoordeling is in dat geval niet meer nodig. Het betreffende pand komt niet in aanmerking voor herbestemming als kantoor.

STAP 1: VETOBEOORDELING KANTORENAANBOD

RG/15-05-2003

Indien Oordeel = 'Ja' n de Corrigeerbaarheid = 1 (nihil), dan komt het betreffende pand niet in aanmerking voor herbestemming als kantoor en behoort derhalve tot de onderkant van de kantorenmarkt. Een nadere graduele of gedetailleerde beoordeling is dan niet meer nodig. Indien een van de criteria door gebruikers van de meter niet als veto beschouwd wordt, verschuift dit naar de graduele criteria in stap 2 en vise versa. BVO = Bruto Vloer Oppervlak A = algemene criteria, ook van toepassing op Rotterdam B = algemene criteria, niet van toepassing voor Rotterdam C = specifieke criteria voor Rotterdam VETOCRITERIA LOCATIE ASPECT 1 Gemeentelijk beleid 2 Parkeren VETOCRITERIA GEBOUW 3 Huurprijs (concentratie panden lage huur)

Figuur 4:

A C A

CRITERIUM 1 Pand ligt in gemeentelijk prioriteitsgebied voor woningbouw 1 Capaciteit eigen terrein/directe nabijheid ² 1 pp/200 m2 BVO 1 Huurprijs ² 90,- euro/m2 BVO

GEGEVENS Gemeentelijk beleid Ter plaatse, makelaars

Oordeel Ja Nee

Literatuur, makelaars

Drie vetocriteria voor de bepaling van de onderkant van de kantorenmarkt

Ad 1. Gemeentelijk beleid De gemeente Rotterdam heeft prioriteitsgebieden aangewezen voor kantoor- en woonfuncties. Vrijkomende kantoorpanden op de kantoorboulevards blijven hun kantoorfunctie behouden. Voor de overige centrumlocaties en locaties in de woonwijken wordt transformatie naar andere functies juist gestimuleerd. Ad 2. Parkeren Op de Rotterdamse kantorenmarkt wordt onvoldoende parkeerruimte - op eigen terrein of in de directe nabijheid minder dan één parkeerplaats per 200 m2 BVO- niet geaccepteerd. Dit in tegenstelling tot bijvoorbeeld Amsterdam, waar kantoorpanden op een toplocatie maar zonder voldoende parkeerruimte wél verhuurd worden. Zo zijn er veel kantoorpanden op de overige centrumlocaties, die in het verleden langdurig leeg hebben gestaan als gevolg van gebrek aan parkeerruimte. Ad 3. Huurprijs Alhoewel huurprijs ook als een gebouwfactor beschouwd kan worden, is het opvallend dat veel locaties zich kenmerken door een concentratie van kantoren met overeenkomende huurprijzen. De onderkant van de kantorenmarkt blijkt een vraaghuur te hebben van 70- à 90,- euro per m2 Bruto Vloer Oppervlak per jaar (prijspeil 1999). Corrigeerbaarheid van vetocriteria Voor alle drie genoemde vetocriteria geldt dat ze nagenoeg niet corrigeerbaar zijn. Wanneer ze wel betrekkelijk eenvoudig te corrigeren zouden zijn met niet al te hoge bijbehorende aanpassingskosten, dan vervalt het argument om deze aspecten als vetocriterium te benoemen. Wanneer bijvoorbeeld het gemeentelijk beleid ten aanzien van voorkeurlocaties voor kantoor- en woonfuncties verandert, of wanneer er betrekkelijk eenvoudig voldoende nieuwe parkeerplaatsen in de directe omgeving te realiseren zijn, dan vervallen deze aspecten als vetocriterium en verschuiven ze naar de graduele beoordeling in stap 2. De toewijzing van deze criteria als veto is een defaultinstelling.


6


Stap 2: Beoordeling met graduele criteria Vormen de resultaten van de vetoscan uit stap 1 een aanwijzing voor mogelijke geschiktheid voor herbestemming als kantoor (geen enkele vraag is met ‘Ja’ beantwoord), dan kan in het volgende stadium door middel van een meer gedetailleerde scan met zogenaamde graduele criteria een nauwkeuriger beeld ontstaan van de daadwerkelijke onderkantpotenties van de betreffende kantoren. Met graduele criteria wordt bedoeld dat de afzonderlijke beoordeling van een criterium niet leidt tot goed- of afkeuring van een pand, maar dat het totaal aan criteria een gradueel beeld geeft van de onderkantpotentie (Vacancy Risk Potentie) van een gebouw. Het wegen van de verschillende criteria Niet alle criteria zijn even belangrijk. Dat geldt zowel voor de verschillende locatie- en gebouwcriteria t.o.v. elkaar, maar ook voor alle locatiecriteria t.o.v. alle gebouwcriteria. Daarom is in de Vacancy Risk Building Meter de mogelijkheid geschapen om voor beide niveaus een wegingsfactor in te voeren (1 = Niet belangrijk, 2 = Neutraal, 3 = Heel belangrijk). Door de gebruiker kan een andere beoordeling gehanteerd worden dan de door de auteurs gegeven defaultinstelling. Een andere toepassingsmogelijkheid van de weging is bijvoorbeeld het schrappen van de beoordelingsaspecten die minder belangrijk geacht worden. Hiermee wordt de beoordelingslijst ingekort en werkt men alleen maar verder met de belangrijk of zeer belangrijk geachte aspecten. De corrigeerbaarheid van graduele criteria Uitgangspunt bij de benoeming van de vetocriteria was dat ze nagenoeg niet corrigeerbaar waren. Bij graduele criteria ligt dat anders. Sommige aspecten kunnen op het moment van beoordelen een slecht resultaat opleveren, terwijl dezelfde aspecten met betrekkelijk eenvoudige middelen en ingrepen wel beter zouden kunnen scoren. Of er speelt een zeker tijdselement in de beoordeling mee. Op dit moment wordt bijvoorbeeld nog niet aan het criterium voldaan, maar over een half jaar wel. Om deze reden is bij het uiteindelijke formulier waarop de resultaten van de beoordelingen gepresenteerd worden, een kolom 'Correctie' toegevoegd waarbij met dit soort overwegingen rekening gehouden kan worden: 1 = Niet corrigeerbaar, 2 = Beperkt corrigeerbaar, 3 = Eenvoudig corrigeerbaar. De graduele criteria op locatieniveau In figuur 5 is een overzicht gegeven van de graduele criteria op locatieniveau. Het betreft 9 beoordelingsaspecten verdeeld over 23 deelaspecten. In de kolom 'Gegevens' is aangegeven waar men de betreffende informatie vandaan kan halen om een oordeel te kunnen geven. GRADUELE CRITERIA LOCATIE ASPECT 1 Geografische ligging 2 Ligging in specifiek stadsdeelgebied

3 Concentratie panden met lage huurprijs 4 Ruimtelijke en functionele kwaliteit 5 Bereikbaarheid auto en Openbaar Vervoer

6 Bereikbaarheid voorzieningen

7 Openbare veiligheid

8 Hinder omgeving

9 Ruimtelijk visuele kwaliteit

Figuur 5:

B C

A C A A A A A A A A A A A A A A A A A A A

CRITERIUM 1 Plaats ² 50.000 inwoners 2 Rotterdam Noord, Zuid, West, Rand Centrum Vlaardingen, Wijnhavenkwartier, Spaanse Polder Marconiplein, Hofplein, Pendrecht 3 Meerdere panden in omgeving met huurprijs ² 90,-/m2 BVO 4 Niet integraal ontworpen locaties; monofunctioneel 5 Auto: afstand tot snelweg ³ 5 km. 6 NS Station/intercity: afstand ³ 2 km. 7 NS Tussenhalte: afstand ³ 1 km. 8 Bus/Tram/Metrohalte: afstand ³ 1 km. 9 Afstand restaurants voor zakenlunch/diner ³ 500 m. 10 Afstand Bank, Postkantoor ³ 500 m. 11 Afstand ontspannings/recreatiemogelijkheden ³ 500 m. 12 Afstand winkwl voor dagelijkse behoeften ³ 500 m. 13 Sporen van vandalisme in directe omgeving 14 Gevels belendende gebouwen besmeurd met grafitty 15 Aanwezigheid van zwervuil in directe omgeving 16 Aanwezigheid van randgroepen in directe omgeving 17 Slagschaduw ³ 50% van kantoortijden 18 Hinderlijke stankoverlast ³ 100 dagen/jaar 19 Hinderlijke windturbulentiesInfo ³ 50 dagen/jaar 20 Hinderlijke geluidsoverlast ³ 2 uren/kantooruren 21 Type omgeving: industrieterrein, kantorenpark 22 Uitstral. omgeving: eenvoudig, weinig groen, geen samenhang 23 Afwerking terrein: eenvoudig; tegels, gras, grind e.d.

GEGEVENS Vereniging Ned. Gemeenten Literatuur, onderzoek

Oordeel Ja Nee

X Literatuur, makelaars Plattegrond; ter plaatse Stadsplattegrond Idem Idem Idem Plattegrond; ter plaatse Idem Idem Idem Info ter plaatse Idem Idem Idem Info ter plaatse Idem Idem Idem Makelaars, info ter plaatse Idem Idem

De graduele beoordelingsaspecten op locatieniveau

Wanneer het Oordeel van een van de beoordelingsaspecten = 'Ja', dan is dit slecht voor de herbestemming als kantoor en draagt dit bij aan de onderkant van de kantorenmarkt (Vacancy Risk). Het totaal aantal oordelen 'Ja' bepaalt uiteindelijk de score voor de onderkant van de kantorenmarkt


7


(=Vacancy Risk Score).

GRADUELE CRITERIA GEBOUW ASPECT 10 Bouwjaar 11 Ruimtelijk-visuele kwaliteit

12

13

14 15

16

17

C

A A A A A Uitstraling, identiteit A A A A A Technische kwaliteit buitenschil A A A Technische kwaliteit drager/inbouw A A Technische kwaliteit installaties (ouderdom) A A A A A A A A A A Milieukwaliteit A A Functionele kwaliteit A A A A A A A A A

Figuur 6:

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37

GEGEVENS CRITERIUM Bouwjaar tussen 1960 en 1980 Literatuur, makelaars Verouderde (gedateerde) verschijningsvorm Foto's, info ter plaatse Geen eigen identiteit t.o.v. Andere gebouwen/gebruikers Idem Eenvoudige afwerking exterieur (beton, plaatmaterialen) Idem Entree niet goed zichtbaar/herkenbaar Idem Afwerking entree eenvoudig Idem Sporen van vandalisme aan gebouw Foto's, info ter plaatse Gevels gebouw besmeurd met grafitty Idem Gebouw verpauperd Idem Gebouw niet representatief Idem Specifiek gebouw voor (semi)overheid Makelaars Slechte kwaliteit dichte geveldelen Foto's, info ter plaatse Slechte kwaliteit open geveldelen idem Slechte kwaliteit daken (bedekking) Idem Slechte kwaliteit draagconstructie (kolommen, wanden, vloeren) Makelaar, foto's, ter plaatse Slechte kwaliteit inbouwpakket (binnenwanden, deuren, cellen) Idem Verwarming ³ 10 jaar Makelaar, eigenaar, bestek Koeling ³ 10 jaar (of ontbreekt) Idem Luchtbehandeling ³ 10 jaar (of ontbreekt) Idem Water/rioleringKoeling ³ 12 jaar Idem Verlichting ³ 10 jaar Idem Communicatie ³ 5 jaar (of ontbreekt) Idem BeveiligingKoeling ³ 7 jaar (of ontbreekt) Idem Gebouwbeheerssysteem ³ 5 jaar (of ontbreekt) Idem InfrastructuurKoeling ³ 10 jaar Idem Slechte energieprestaties (enkel glas, onvoldoende isolatie) Makelaar, eigenaar, bestek Slechte geluidsisolatie Idem Milieuonvriendelijk/ongezond materiaalgebruik (hardhout, asbest) Idem Slechte verticale indeelbaarheid (verd.hoogte ² 2.60 of ³ 3.70 m) Makelaar, eigenaar, bestek Slechte horizontale indeelbaarheid (wandplaatsing ³ 3.60 m) Idem Unitgrootte voor afstoten/bijtrekken gebouwdelen ³ 900 m2 Idem Niet/nauwelijks herindeelbaar (geen flexibel inbouwpakket) Idem Aantal liften ² 1 per 1350 m2 BVO Idem Gangbreedte ² 1.70 m Idem Gebouw niet zelfstandig toegankelijk voor gehandicapten Idem Nuttige vloerbelasting ² 3,5 kN/m2 Idem Geen flexibele voorziening voor elektra en coimmunicatie Idem

Oordeel Ja Nee

De graduele beoordelingsaspecten op gebouwniveau

De graduele criteria op gebouwniveau In bovenstaande afbeelding (figuur 6) is een overzicht gegeven van de graduele criteria op gebouwniveau. Het betreft 8 beoordelingsaspecten verdeeld over 37 deelaspecten. Ook hier draagt een oordeel = 'Ja' bij aan de bestemming van het object aan de onderkant van de kantorenmarkt (Vacancy Risk Score).

Stap 3: Bepaling van de onderkantklasse van kantoren (Vacancy Risk Class) Na de graduele beoordeling kan er in stap 3 een eindoordeel gegeven worden over de zogenaamde onderkant kantorenmarktklasse (VR-klasse - Vacancy Risk Class) van het betreffende kantoorgebouw. Hiermee wordt in een getal van 1 tot 5 de mate uitgedrukt waarin een dergelijk gebouw niet meer verhuurbaar is als kantoor bij een verschuiving in de markt, en derhalve behoort tot de onderkant van de kantorenmarkt: 1 = zeer goed herbestembaar als kantoor, behoort tot de bovenkant van de kantorenmarkt 5 = zeer slecht herbestembaar als kantoor; behoort tot de onderkant kantorenmarkt. Bepaling Vacancy Risk Score De Onderkant kantorenmarktklasse (VR-klasse) wordt in twee stappen vastgesteld: eerst door de totale score vast te stellen en vervolgens voor deze score in een tabel de bijbehorende klasse op te zoeken. De score wordt bepaald door het aantal bevestigende antwoorden (Oordeel = 'Ja') te vermenigvuldigen met de wegingsfactoren van de betreffende beoordelingsaspecten (weging = 1, 2 of 3). Dit leidt tot de VR-score, zowel op Locatie- als Gebouwniveau. De maximaal te behalen VR-score op Locatieniveau = (23 keer 'Ja') x (maximale weging 3) = 69. De maximaal te behalen VR-score op Gebouwniveau = (37 keer 'Ja') x (maximale weging 3) = 111.


8


Weging op twee niveaus Naast de eerder besproken weging van de verschillende graduele criteria t.o.v. elkaar, kan er ook nog een weging plaatsvinden op een hoger niveau, namelijk de weging tussen de gezamenlijke locatie- en gebouwaspecten. In de Vacancy Risk Meter is hiervoor een defaultweging ingesteld: Locatie = 5 en Gebouw = 3. Hieruit ontstaat een maximaal te realiseren Locatiescore (gewogen t.o.v. Gebouw) van 69 x 5 = 345, en een maximaal te realiseren Gebouwscore (gewogen t.o.v. Locatie) van 111 x 3 = 333. Hiermee wordt de maximaal theoretisch te behalen totaalscore 345 + 333 = 678.

Gerealiseerde gewogen score van de Locatie: Weging van alle Locatiecriteria t.o.v. Gebouwcriteria: Totaal gewogen score van de Locatie: Figuur 7:

54 5 270

x = A

Voorbeeld bepaling VR-score op Locatieniveau; Links: Oordeel x Weging van twee beoordelingsaspecten geeft een score van 3 Rechts: Totaalscore van Locatie (54) x wegingsfactor 5 geeft een totaal gewogen factor van 270

Tabel met verschillende VR-klassen De eerder genoemde maximaal te behalen gewogen scores voor Locatie (345) en Gebouw (333), samen 678, en de theoretische minimumscore = 0, bepalen samen de totale bandbreedte voor de vijf Vacancy Risk-klassen die hierin onderscheiden kunnen worden.

STAP 3: BEPALING ONDERKANTKLASSE VAN KANTOREN (VACANCY RISK CLASS) Vacancy Risk Score = Vacancy Risk Score = Vacancy Risk Score = Vacancy Risk Score = Vacancy Risk Score =

Figuur 8:

0 - 136 137 - 272 273 - 408 409 - 544 545 - 678

VR Class 1: Zeer goed kantoorgebouw, zeer goed herbestembaar VR Class 2: goed kantoorgebouw, goed herbestembaar VR Class 3: matig kantoorgebouw, beperkt herbestembaar VR Class 4: slecht kantoorgebouw, slecht herbestembaar VR Class 5: zeer slecht gebouw, niet herbestemb., onderkant markt

Totale VR Score (A + B): Max. te realiseren gewogen Vr Score voor Locatie + Gebouw = 345 + 333 = 678 Vacancy Risk Class:

521

4

Bepaling van de VR-klasse in Stap 3 m.b.v. een VR-scoretabel

Door de VR-score in de tabel op te zoeken kan de VR-klasse van het betreffende kantoorpand worden vastgesteld (zie figuur 8). Er dient hier wel opgemerkt te worden dat de verschillende VRklassen met bijbehorende scores wijzigen wanneer de wegingen tussen de verschillende beoordelingsaspecten veranderen, wanneer de weging tussen locatie en gebouw verandert, of wanneer er een aantal beoordelingsaspecten geschrapt wordt als zijnde niet relevant of belangrijk.

Vervolgstappen Na de bepaling van de VR-klasse m.b.v. de VR-meter is een aantal vervolgstappen mogelijk: Bij een laag risico op een leegstaand kantoor is een meer gedetailleerde check op de herbestemming als kantoor de meest aangewezen weg, bijvoorbeeld m.b.v. de REN (Real Estate Norm) Bij een hoog risico op leegstand ligt een gedetailleerde check op de mogelijkheid tot transformatie van het betreffende kantoorgebouw naar woningen of ander functies voor de hand, bijvoorbeeld met behulp van de Transformatiemeter (Geraedts en Van der Voordt, 2002).


9


6

REFLECTIE EN CONCLUSIES

Met de Vacancy Risk Meter (VRM) kan in een vroeg stadium op locatie- en gebouwniveau aangegeven worden welke kantoorgebouwen naar verwachting als eerste leeg komen te staan bij verschuivingen in de markt. Hiermee kunnen voor de betreffende locaties en gebouwen potenties en risico's van behoud voor de kantorenmarkt vastgesteld worden. De toepassing van de VRM leidt tot inzicht in welke locaties en kantoren in een bepaald stadsgewest als eerste in de gevarenzone terechtkomen als de huidige gebruikers verhuizen naar kwalitatief hoogwaardiger objecten. Met behulp van de VRM kan de onderkant van de kantorenmarkt in een bepaald stadsgewest in beeld gebracht worden. De VRM kan gebruikt worden door zowel de vraag- als aanbodzijde van de markt: gebruikers(organisaties) van gebouwen, eigenaren van gebouwen (pensioenfondsen, beleggers, verzekeringsmaatschappijen) en professionele adviseurs als vastgoed- en facility managers, projectontwikkelaars en architecten. Door van veel verschillende objecten de zogenaamde VR-klasse te bepalen ontstaat een duidelijk beeld van de kwaliteit van de verschillende objecten ten opzichte van elkaar. Op voorraadniveau kan per stadsdeel of per stadsgewest een totaalbeeld gegenereerd worden over de onderkantpotentiekwaliteit.

7

VERANTWOORDING

Uit bestudering van de ontwikkelingen in Rotterdam tussen 1996 en 1999 is gebleken welke locatiekenmerken ongunstig zijn voor de verhuurbaarheid van kantoorgebouwen. Door middel van een enquëte onder ruim 50 actoren op de Rotterdamse kantorenmarkt en interviews met experts in de vastgoedmarkt zijn belangrijke gebouwen locatiefactoren vastgesteld waardoor kantoorgebouwen minder geschikt zijn voor hergebruik als kantoorgebouw en derhalve behoren tot de onderkant van de markt. Voor cijfermateriaal over de huidige kantorenmarkt, leegstand, de onderkant van de markt en marktontwikkelingen is intensief gebruik gemaakt van de elk jaar verschijnende nota De Rotterdamse kantorenmarkt (Dienst Stedenbouw en Volkshuisvesting/OBR) en het onderzoek Structureel aanbod van kantoorruimten (Neprom). Belangrijke informatie is ook ontleend aan de publicaties De Nederlandse Vastgoedmarkt; City Reports (Jones Lang Wootton) en Sprekende Cijfers Kantorenmarkten (Dynamis Research Amersfoort). Voor de ontwikkeling van een instrument om vroegtijdig dreigende leegstand te kunnen signaleren en potenties en risico’s van hergebruik als kantoorgebouw te kunnen vaststellen, is zowel gebruik gemaakt van de eerder ontwikkelde Transformatiemeter en van verwante instrumenten zoals Real Estate Norm (Stevens e.a., 1992) en de vereenvoudigde Quick Scan (Stevens e.a., 1994).

REFERENCES Dynamis Research; Sprekende Cijfers Kantorenmarkten Amersfoort, 1998. Geraedts R.P., Van der Voordt D.J.M.; FGH Transformatieonderzoek; TU Delft BMVB, 1998. Geraedts R.P., Van der Voordt D.J.M.; Good buildings drive out bad buildings; Markt-, locatie- en gebouwkenmerken van de onderkant van de Rotterdamse kantorenmarkt; TU Delft BMVB, 1999. Geraedts R.P., Voordt D.J.M. van der; 'Offices for Living in'. An instrument for measuring the potential for transforming office buildings into homes, CIB report 283, Rotterdam, 2002. Jones Lang Wootton; De Nederlandse Vastgoedmarkt; City Reports 1997-1998 NEPROM; Structureel aanbod van kantoorruimten 1995-1998. OBR Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam; De Rotterdamse kantorenmarkt, 1998. Stadswonen; Jaarverslag 1997, Rotterdam, 1998. Stevens, R. e.a.; Real Estate Norm, 1992, en Quick Scan, 1994. Nieuwegein.


10

GOOD BUILDINGS DRIVE OUT BAD BUILDINGS. Meetinstrument voor het in kaart brengen van de onderkant van de kantorenmarkt

Recommend Documents