Gerard Marlet, Roderik Ponds, Joost Poort

Gerard Marlet, Roderik Ponds, Joost Poort

%FXBBSEFWBOEF 80.

Eindredactie: Nadine van den Berg Atlas voor gemeenten Postbus 9627 3506 GP UTRECHT T 030 2656438 F 030 2656439 E [email protected] I www.atlasvoorgemeenten.nl © Atlas voor gemeenten, Utrecht, 2013 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of enig andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever.

De waarde van de WOM Het verwachte effect van continuering van de herstructurering in Den Haag Zuidwest op de waarde van de woningen in de buurt

Inhoud

1 Inleiding

6

2 De macro-ontwikkelingen op de woningmarkt

8

3 De aantrekkingskracht van de stad

13

4 De positie van de wijk

15

5 De effectiviteit van beleid

20

6 Conclusies

27

1

Inleiding De gemeente Den Haag is voornemens om een Wijkontwikkelingsmaatschappij (WOM) op te richten om de voortgang in de herstructurering van de woningvoorraad in Den Haag Zuidwest te waarborgen. In die WOM participeren de gemeente – die geld inbrengt – en Woningcorporatie Vestia – die woningen inbrengt. Voor de WOM geldt als uitgangspunt: “De investeringen in de WOM zijn onrendabel. Echter, de Gemeente en Vestia verwachten dat de waarde van de portefeuille van Vestia in Zuidwest zal stijgen ten gevolge van de investeringen in de WOM. Deze waardestijging zal worden aangewend ter dekking van de onrendabele investeringen in de WOM. Concreet betekent dit dat de Gemeente haar inbreng mede krijgt terugbetaald op basis van de waardestijging van de portefeuille van Vestia in Zuidwest.” 1

Dat betekent dat ervan wordt uitgegaan dat niet alleen de woningen die worden gerenoveerd of nieuw gebouwd in waarde zullen stijgen, maar dat ook de rest van de woningvoorraad in de buurt daardoor aantrekkelijker wordt, en dus meer waard. Dat zou betekenen dat die investering een positieve uitstraling heeft op de rest van dit deel van de stad. De centrale vraag in deze quickscan was of dat een realistische aanname is. Is het waarschijnlijk dat de woningen in Den Haag Zuidwest tussen 1 januari 2014 en 1 januari 2024 in waarde zullen stijgen? En, is het aannemelijk dat die waardestijging groter is dan in de rest van Den Haag? Met deze quickscan wordt de verwachte ontwikkeling van de waarde van de woningen in Den Haag Zuidwest in beeld gebracht als er niets meer gedaan wordt, en als de voorgenomen herstructurering wordt uitgevoerd. Daarmee ontstaat een inschatting van de kans dat de gemeente haar inbreng in de WOM (deels) gaat terugverdienen. Dat is overigens een andere onderzoeksvraag dan gebruikelijk is in een maatschappelijke kostenbatenanalyse (MKBA), waarbij een overheidsinvestering niet puur op haar financiële rendement wordt beoordeeld, maar altijd ook gekeken wordt naar de welvaartswaarde van effecten op bijvoorbeeld de leefbaarheid en veiligheid.

1

Ondernemingsplan Wijkontwikkelingsmaatschappij Den Haag Zuidwest, versie 20 maart 2013, paragraaf 2.1.

De waarde van de WOM, Atlas voor gemeenten

Een cruciaal onderdeel van de voorgenomen afspraken in de WOM is dat aan de gemeente (een deel van) haar investering alleen wordt terugbetaald als er tussen 1 januari 2014 en 1 januari 2024 sprake is van een absolute waardestijging van de woningen in Zuidwest, en voor zover die waardestijging uitstijgt boven de waardeontwikkeling van de woningen in de rest van Den Haag. Of dat ook daadwerkelijk gaat gebeuren is niet alleen afhankelijk van de effectiviteit van de herstructurering (door de WOM en eventueel andere partijen in Zuidwest), maar ten minste van drie andere factoren: 2

1. De macro-ontwikkelingen op de woningmarkt; 2. De aantrekkingskracht van de stad Den Haag; 3. De positie van Zuidwest op de lokale/regionale woningmarkt, en het eventuele (verder) afglijden van de wijk zonder de WOM. In de rest van dit rapport worden die onderdelen per hoofdstuk één voor één uitgewerkt. Hoofdstuk 6 sluit af met de conclusies.

2

Ondernemingsplan Wijkontwikkelingsmaatschappij Den Haag Zuidwest, versie 20 maart 2013, paragraaf 2.8.

7


De macro-ontwikkelingen op de woningmarkt Algemene trends met betrekking tot demografie, (restrictief) bouwbeleid, economische groei, inkomensontwikkeling, ontwikkelingen op de geldmarkt en fiscale regelgeving (zoals de hypotheekrenteaftrek) zijn in hoge mate van invloed op de ontwikkeling van de waarde van woningen in een wijk, terwijl de gemeente, en de corporaties in de wijk, daar geen invloed op hebben. Vele partijen laten zich periodiek uit over de ontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt. Met betrekking tot de ontwikkeling in het verleden hebben het CBS en het Kadaster samen een index ontwikkeld voor de nominale prijsontwikkeling op de woningmarkt, de zogeheten Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK), die op maandbasis beschikbaar is vanaf 1995. Daarnaast publiceert de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) ieder kwartaal cijfers over de prijsontwikkeling op de woningmarkt en heeft de Vereniging Eigen Huis een Eigen Huis Marktindicator laten ontwikkelen die de ontwikkeling van het marktsentiment weergeeft. Figuur 1

Ontwikkeling huizenprijzen in Nederland 1995-2013 op basis van prijsindex bestaande koopwoningen (PBK)

Ontwikkeling huizenprijzen 1995-2013 (PBK; index 2010=100) 120

100

80

60

40

20

95 1 9 Q1 95 1 9 Q3 96 1 9 Q1 96 1 9 Q3 97 1 9 Q1 97 1 9 Q3 98 1 9 Q1 98 1 9 Q3 99 1 9 Q1 99 2 0 Q3 00 2 0 Q1 00 2 0 Q3 01 2 0 Q1 01 2 0 Q3 02 2 0 Q1 02 2 0 Q3 03 2 0 Q1 03 2 0 Q3 04 2 0 Q1 04 2 0 Q3 05 2 0 Q1 05 2 0 Q3 06 2 0 Q1 06 2 0 Q3 07 2 0 Q1 07 2 0 Q3 08 2 0 Q1 08 2 0 Q3 09 2 0 Q1 09 2 0 Q3 10 2 0 Q1 10 2 0 Q3 11 2 0 Q1 11 2 0 Q3 12 2 0 2 0 Q1 13 12 j a Q3 nu ar i

0 19

2

Bron: CBS/Kadaster, lijn geeft bewegend gemiddeld over twee kwartalen

Voor het oogmerk van deze quickscan is de PBK een zeer geschikte maatstaf, omdat deze uitsluitend betrekking heeft op bestaande woningen en via de WOZ is gecorrigeerd voor kwaliteitsverschillen in de tijd. Figuur 1 laat de 8


ontwikkeling van de landelijke PBK zien tussen het eerste kwartaal van 1995 en februari 2013 (2010 = 100). De prijsdaling op de woningmarkt die in 2008 is ingezet is duidelijk te zien. Begin 2013 is de index terug op het niveau van 2003. Daarnaast zijn er verschillende partijen die voorspellingen doen voor de toekomstige ontwikkelingen op de woningmarkt. Deze voorspellingen betreffen over het algemeen echter alleen de korte termijn. Tabel 1 geeft de diverse voorspellingen voor de nominale prijsontwikkeling in 2013 en (voor zover beschikbaar) voor 2014. Er is redelijke consensus dat de prijzen in 2013 nog verder zullen dalen. Over 2014 laten slechts drie voorspellers zich in kwantitatieve termen uit, waarbij het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting nog het meest optimistisch is. In kwalitatieve termen spreekt de Rabobank van een ‘gematigd herstel’ na 2013, terwijl een deel van de prijsdaling die het gevolg is van de beleidsmatige ingrepen op de woningmarkt volgens de bank pas na 2013 zal optreden. Ook de NVM houdt een slag om de arm: “Niettemin denkt de NVM dat de markt in de loop van het jaar [2013] geleidelijk zal aantrekken, zolang er geen nieuwe ontwikkelingen zijn die het consumentenvertrouwen ondermijnen.” En de Nederlandse bank schrijft in haar Jaarverslag 2012: “House prices are projected to fall 6% in 2012, and are expected to continue their downward trend in the years thereafter, albeit at a gradually decelerating pace.” Voor de jaren na 2014 doet alleen het CFV een concrete voorspelling, op basis van een verwachte trendmatige nominale groei van 2% per jaar. In reële termen komt dat overeen met stagnatie. Een belangrijke bron voor de langetermijnontwikkeling is daarnaast het CPB, dat zich over de korte termijn en de conjuncturele ontwikkelingen juist niet uitlaat. Trendmatig voorspelt het CPB een reële groei van 1,0% per jaar, wat bij een trendmatige inflatie van 2% optelt tot een nominale groei van 3% per jaar. 3

3

Gevolgen van het huurbeleid nader bekeken, CPB Notitie 10 december 2012, p. 5.

9


Tabel 1

Voorspellingen Nederlandse woningmarkt voor 2013 en 2014

Bron

2013

2014

ABN Amro CFV ING

-8% -0,6% -7%

+0,3% -5%

NVM Rabobank S&P

-5~-7% -7% -5,9%

-2%

Publicatie Woningmarktmonitor, 2-11-2012 Meerjarenperspectief 2011-2020 Kwartaalmonitor woningmarkt, Vierde kwartaal 2012 NVM woningmarktcijfers 4e kwartaal 2012, Persbericht 10-10-2013 Kwartaalbericht Woningmarkt, November 2012 Europe's Recession Is Still Dragging Down House Prices In Most Markets, January 17 2013 Bron: diverse

Om te beoordelen of na 2014 kan worden uitgegaan van deze trendmatige groeicijfers is de vraag relevant hoe de woningprijzen zich eind 2014 verhouden tot het langetermijnevenwicht. Met andere woorden: is de luchtbel op de Nederlandse woningmarkt eind 2014 leeggelopen en zijn de effecten van de versobering van de hypotheekrenteaftrek dan verwerkt in de prijzen? Of zullen deze effecten na-ijlen en bestaat er wellicht zelfs een risico dat de markt de komende tijd onder het langetermijnevenwicht uitkomt? Hoewel de verschillende bronnen hierover niet eensluidend zijn, verwachten velen dat met de dalingen van 2013 en 2014 de evenwichtswaarde wel is bereikt. ABN Amro schrijft bijvoorbeeld: “De inschatting dat het prijspeil met omstreeks 10% moet dalen ten opzichte van het huidige niveau wil de betaalbaarheid weer op het langetermijngemiddelde uitkomen, wordt overigens bevestigd door meer geavanceerde indicatoren voor de betaalbaarheid, waarin ook de rente- en aflossingsverplichtingen zijn opgenomen. Kortom, het huidige prijspeil ligt in termen van de betaalbaarheid nog altijd boven het historische gemiddelde, maar het gat wordt al snel minder groot. De verwachting is dat de prijzen de komende jaren zullen dalen tot het niveau waarop de betaalbaarheid gelijk staat aan het langetermijngemiddelde.” Ook het IMF, dat in 2008 nog ongekend kritisch was over de Nederlandse woningmarkt en een luchtbel van 30% zag, was medio 2011 een stuk optimistischer: 10


“A variety of indicators and models of equilibrium housing valuations indicate that the Dutch housing market is not obviously overvalued”. 4

Voor de periode van 1 januari 2014 tot 1 januari 2024 wordt in deze quickscan daarom als basisscenario uitgegaan van een verdere nominale daling van 5% in 2014 (als gevolg van de economische conjunctuur en het woningmarktbeleid), gevolgd door een trendmatige nominale stijging van 2,5% in de jaren erna (het gemiddelde van de voorspellingen van CPB en CFV). Dat neemt niet weg dat er ook na 2014 vele conjuncturele onzekerheden zijn die kunnen leiden tot positieve of negatieve afwijkingen van het trendmatige pad. Denk bijvoorbeeld aan het voortwoekeren van de eurocrisis of juist sterke rentestijgingen. Tevens bestaat het risico dat de prijs onder het langetermijnevenwicht moet komen voor de markt weer aantrekt. Om een indicatie te kunnen geven van de algehele onzekerheid rondom het trendmatige scenario, is gekeken naar de standaarddeviatie in de tienjaarsontwikkeling van de PBK. Er is dus gekeken hoe de ontwikkeling van de index, steeds gemeten over een periode van 10 jaar en van daaruit teruggerekend naar een contant groeicijfer, kan verschillen. Van het eerste kwartaal 1995 tot het vierde kwartaal 2012 levert dat 32 waarnemingen op. 5

De gemiddelde nominale jaarlijkse groei (CAGR) over deze 32 waarnemingen was 5,8%, met een standaarddeviatie van 3,2%. Onder de aanname dat de standaarddeviatie van de tienjaarsontwikkeling in de periode 2014-2024 hetzelfde is, is bij een trendmatige groei van 2,5% na een eenmalige krimp van 5% in 2014 de kans ongeveer 29% dat de prijzen op 11-2024 lager zijn dan op 1-1-2014. De kans dat de prijzen 10% of meer zijn gestegen is 60%. 6

4

IMF Country Report No. 11/143, Kingdom of The Netherlands—Netherlands: Selected Issues and Analytical Notes. Het zou immers onjuist zijn om je kijken naar de variantie in de groeicijfers per kwartaal of per jaar, aangezien deze in de tijd gecorreleerd zijn en er convergentie is naar het langetermijnevenwicht. Zie ook: Galati, Teppa & Alessie, 2013: Heterogeneity in house price dynamics, DNB Working Paper, 371, 6 De aanname is hier dat de huizenprijsontwikkeling standaardnormaal verdeeld is met een gemiddelde op basis van de trendmatige groei en een standaarddeviatie die in de komende jaren ongewijzigd blijft. Hoewel de trendmatige groei de komende jaren naar verwachting lager zal zijn dan over de afgelopen 15 jaar, is dus de veronderstelling dat de volatiliteit als gevolg van macroeconomische ontwikkelingen (denk aan de inkomensontwikkeling, de rentestand, het bouwbeleid en fiscale beleid en de gevoeligheid van deze markt voor ‘bubbles’) gelijk is gebleven. 5

11


Figuur 2 laat de ontwikkeling van de woningprijzen zien onder het basisscenario en in verschillende alternatieve scenario’s bij een positieve of juist negatieve afwijking ter grootte van 0,5 tot 2 standaarddeviaties. Figuur 2

Ontwikkeling woningprijzen onder verschillende scenario’s

Scenario's toekomstige landelijke woningprijsontwikkeling 230 +2 st.dev

210 190

+1,5 st.dev

170 +1 st.dev

150 +0,5 st.dev

130

basisscenario

110 -0,5 st.dev

90

+1 st. dev +1,5 st. dev

70

+2 st.dev

50 2013

12

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023


3

De aantrekkingskracht van de stad Ook de positie van de stad Den Haag op de woningmarkt is van groot belang voor de ontwikkeling van de waarde van de woningen in Zuidwest. Een aantrekkelijke stad met veel werk en voorzieningen in de buurt en een bruisend centrum trekt veel mensen aan. Daar profiteren alle wijken in zo’n stad van. De waarde van woningen in de wijken in dergelijke aantrekkelijke steden is de laatste twee decennia dan ook meer gestegen dan in wijken in minder aantrekkelijk steden. 7

De relatieve aantrekkingskracht van de stad Den Haag als geheel is dus van groot belang voor de waardeontwikkeling van de woningen in Zuidwest. Met die aantrekkingskracht van Den Haag zit het op zich wel goed. Den Haag staat op de ranglijst van meest aantrekkelijke woonsteden in Nederland op de 6de plaats. Die relatieve positie is de laatste jaren echter wel enigszins verslechterd; in 2002 stond Den Haag op de 4de plaats. En in de nieuwe Atlas voor gemeenten zal Den Haag verder dalen naar de 7de plaats. 8

De vraag is hoe de positie van Den Haag zich de komende tien jaar ontwikkelt. Enerzijds is er sinds halverwege de jaren negentig sprake van een trek naar de (historische) steden. Dat kan leiden tot de verwachting dat de waarde van woningen in Den Haag zich ten opzichte van het landelijke gemiddelde positief blijft ontwikkelen. Anderzijds lijkt de positie van Den Haag als woonstad ten opzichte van andere steden zoals gezegd enigszins te verslechteren. Figuur 3 laat zien dat de gemiddelde huizenprijzen (per vierkante meter) in Den Haag tot 2009 meer zijn toegenomen dan gemiddeld in Nederland, maar dat Den Haag daarna vrijwel de landelijke trend volgt. Met andere woorden: tussen 2000 en 2009 heeft Den Haag een inhaalslag gemaakt om zich daarna in lijn met het landelijke gemiddelde te ontwikkelen. Daarom wordt er in deze quickscan vanuit gegaan dat dat ook de komende jaren het geval zal zijn, en de woningmarkt in Den Haag zich tussen 2014 en 2024 ontwikkelt conform de landelijke trend.

7 8

G.A. Marlet, 2009: De aantrekkelijke stad (VOC Uitgevers Nijmegen). G. A. Marlet, C.M.C.M. van Woerkens, 2013: Atlas voor gemeenten 2013 VERSCHIJNT BINNENKORT

13


Figuur 3

Ontwikkeling huizenprijzen 2000-2013

Ontwikkeling huizenprijzen (€/m2) 2.100 2.000 1.900 1.800 1.700 1.600 1.500 1.400 1.300 1.200 1.100 1.000 900 800 2000

2001

2002

2003

2004

2005

Nederland

2006

2007

Den Haag

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Zuidwest

Bron: NVM

De ontwikkeling van de huizenprijzen in een wijk kan afwijken van de ontwikkeling van de stad waarin deze wijk ligt. In figuur 3 is te zien dat de ontwikkeling van de huizenprijzen in Den Haag Zuidwest afwijkt van die van Den Haag als geheel. Tussen 2000 en 2007 stijgen de huizenprijzen in Zuidwest weliswaar, maar deze toename blijft sterk achter bij de ontwikkeling van Den Haag als geheel. Vanaf 2007 blijven de huizenprijzen in Den Haag Zuidwest min of meer stabiel terwijl de gemiddelde huizenprijzen in Den Haag eerst nog verder stijgen om vanaf 2009 – in lijn met de landelijke trend – te dalen. Het verschil tussen Zuidwest en Den Haag gemiddeld is hierdoor de afgelopen jaren wat kleiner geworden maar nog steeds liggen de huizenprijzen duidelijk onder dat van het Haagse gemiddelde. De vraag is hoe dat komt.

14


4

De positie van de wijk Prijsverschillen tussen wijken in een stad zijn geen uniek Haags fenomeen. Over het algemeen hebben wijken met een vooroorlogse woningvoorraad dicht bij het centrum van de stad zich de laatste jaren het meest positief ontwikkeld. Wijken uit de zestiger en zeventiger jaren die verder weg van het centrum liggen wijken steken daar in negatieve zin bij af. 9

De figuren 4 en 5 bieden een verklaring voor de verschillen in huizenprijzen tussen Den Haag Zuidwest en het gemiddelde van de overige Haagse wijken. In deze figuren wordt de afwijking van de huizenprijzen (in Zuidwest en de overige wijken in Den Haag) ten opzichte van het Nederlandse gemiddelde verklaard. De eerste staaf in de grafiek laat zien of de gemiddelde woningwaarde hoger of lager is dan het Nederlandse gemiddelde en de overige staven laten de bijdrage van verschillende factoren aan de verklaring voor dit verschil zien. Gezamenlijk tellen alle staven met verklarende factoren op tot de eerste staaf. Figuur 4 laat allereerst zien dat de gemiddelde woningwaarde in Zuidwest onder het Nederlandse gemiddelde ligt. Door de ligging in Den Haag zijn er vanuit de wijk relatief veel banen te bereiken (de tweede groene staaf), wat een bovengemiddeld positieve bijdrage aan de gemiddelde woningwaarde levert. Op veel van de andere factoren scoort Zuidwest echter benedengemiddeld waardoor de woningwaarde per saldo lager is dan gemiddeld. Dit komt onder andere doordat er in de wijk meer leefbaarheidsproblemen zijn, er minder aantrekkelijke woningen staan, en de wijk ongunstig ligt ten opzichte van het centrum van de stad. Mede door deze ligging is het aanbod van cultuur en culinaire voorzieningen binnen acceptabele reistijd vanuit de woning ook kleiner dan gemiddeld Figuur 5 laat zien dat een gemiddelde wijk in de rest van Den Haag juist een iets hogere woningwaarde dan gemiddeld in Nederland heeft. Dit komt – behalve door de bereikbaarheid van banen – onder andere door een bovengemiddelde kwaliteit van de woningen en het bovengemiddelde aanbod aan culturele voorzieningen en culinaire kwaliteit.

9

H. de Groot, G. Marlet, C. Teulings, W. Vermeulen, 2010: Stad en land (Cpb, Den Haag).

15

Figuur 5

-100

-200

-300

-400

-500

16 u

re sid

u

W on in gw be ar re de ik ba ar he id w lig er gi k ng va n de w na ijk bi jh ei d na tu ur hi st or ici te na it bi jh ei d cu ltu cu ur lin ai re kw al it e it un iv er sit na ei t bi jh ei d w in ke ls le ef ba ar kw he al id ite it w on in ge n

Figuur 4

re sid

W on in gw be ar re de ik ba ar he id w lig er gi k ng va n de w na ijk bi jh ei d na tu ur hi st or ici te na it bi jh ei d cu ltu cu ur lin ai re kw al it e it un iv er sit na ei t bi jh ei d w in ke ls le ef ba ar kw he al id ite it w on in ge n


Woningwaarde in Den Haag Zuidwest (ten opzichte van gemiddelde Nederland) verklaard – 3 jaars gemiddelde 2010-2012

400

300

200

100

0

-100

-200

-300

-400

Woningwaarde gemiddelde wijk in overig Den Haag (ten opzichte van gemiddelde Nederland) verklaard

500

400

300

200

100

0


Zuidwest blijft dus achter bij Den Haag, en de kwaliteit van de woningen speelt daarbij een belangrijke rol. Figuur 6 laat de ontwikkeling van de gemiddelde woningwaarde in Zuidwest zien als afwijking van de ontwikkeling van het gemiddelde van Den Haag. Zoals ook uit figuur 3 al duidelijk werd is er tot 2010 sprake van een oplopende achterstand op de rest van Den Haag. Vanaf 2010 neemt dat verschil echter weer wat af. Vanaf dat moment is er geen sprake van een daling van de huizenprijzen in Zuidwest, hetgeen landelijk en in de rest van Den Haag wel zo was (zie ook figuur 3). Dat heeft naar verwachting te maken met de investeringen die in de wijk zijn gedaan. Volgens opgave van de gemeente zijn sinds halverwege de jaren negentig, maar vooral vanaf 2002, in Den Haag Zuidwest rond de 4000 woningen geherstructureerd. Zonder die investeringen was de relatieve woningwaarde in Zuidwest naar verwachting verder gedaald, want zoals uit de figuren 4 en 5 blijkt is de relatieve positie van de wijk op de woningmarkt minder gunstig dan van veel andere wijken in Den Haag. Er zijn – anders dan door grootschalige herstructurering en/of andere investeringen in de wijk – geen redenen om aan te nemen dat die relatieve positie van Zuidwest automatisch (zonder beleid) zal verbeteren in de komende jaren. De vraag is wel of het huidig verschil tussen Zuidwest en het gemiddelde van Den Haag stabiel blijft of juist weer groter wordt zonder additionele investeringen. Dat is niet op voorhand te zeggen. Daarom is in figuur 6 uitgegaan van twee scenario’s voor de toekomstige ontwikkeling van Zuidwest zonder additionele investeringen. In het ene scenario blijft het verschil tussen Zuidwest en Den Haag vanaf 2013 constant (de rechte gestippelde lijn in figuur 6). Hierbij is de achterliggende aanname dat de investeringen van de afgelopen jaren een blijvend structureel effect hebben. In het andere scenario is de aanname dat de stijging van de afgelopen jaren een eenmalige ‘opleving’ was als gevolg van bovengenoemde investeringen en dat Zuidwest zonder additionele investeringen zich volgens de dalende langetermijntrend ten opzichte van Den Haag ontwikkelt (de dalende gestippelde lijn in de figuur). Dat de investeringen uit het verleden een blijvend structureel effect hebben is niet ondenkbaar maar geldt wel als een optimistisch scenario. Als de relatieve stijging van de huizenprijzen in de afgelopen jaren in Zuidwest

17


daadwerkelijk het effect van beleid is geweest, bestaat deze stijging uit twee type effecten die waarschijnlijk niet allebei volledig structureel zijn. In de eerste plaats is de gemiddelde prijs simpelweg gestegen omdat de nieuwgebouwde (verkochte) woningen van een betere kwaliteit waren dan de verkochte woningen in de periode ervoor. De ‘mix’ van verkochte woningen is dan dus structureel anders dan in de periode ervoor en niet een representatieve weerspiegeling van de wijk (samenstellingseffect). Omdat deze mix van verkochte woningen de komende jaren (in een scenario zonder extra investeringen) normaal gesproken weer zal veranderen naar een representatieve mix van de woningvoorraad in de wijk is dit voor een (belangrijk) deel een tijdelijk effect. In de tweede plaats is het aannemelijk dat door de gevoerde herstructurering de overige woningen in de wijk ook meer in trek zijn en daardoor in prijs zijn gestegen (uitstralingseffect). Dit uitstralingseffect kan structureel zijn als er een blijvend effect van de vernieuwde woningen en openbare ruimte uitgaat op de waarde van de overige woningen in de wijk. 10

Figuur 6

Ontwikkeling huizenprijzen Zuidwest (afwijking van Den Haag) tot 2013 en prognoses op basis van lange termijn trend en handhaving ‘status quo’

Ontwikkeling en prognose huizenprijzen (€/m2) - afwijking van Haags gemiddelde 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

-50 -100 -150 -200 -250 -300 -350 -400 -450 -500 -550 -600

10

Dat dit effect niet volledig een tijdelijk effect is komt doordat de herstructurering de woningvoorraad van de gehele wijk heeft veranderd. Hierdoor is de gemiddelde woningvoorraad verbeterd.

18


Als de investeringen van de afgelopen jaren echter zijn ‘uitgewerkt’ en onvoldoende of geen structurele positieve effecten hebben waardoor de wijk duurzaam is verbeterd, dan is de kans groot dat het verschil met Den Haag (zonder verdere investeringen in de wijk) weer toeneemt. Dit is het scenario waarin de wijk een tijdelijke opleving kent, maar zonder toekomstige investeringen weer af zal zakken. De angst dat dit gaat gebeuren is één van de hoofdredenen voor de oprichting van een WOM.

19


5

De effectiviteit van beleid Naast deze drie ‘autonome’ factoren is de waardeontwikkeling in Zuidwest afhankelijk van de effectiviteit van de voorgenomen herstructurering van de wijk. Omdat het hier gaat over toekomstige herstructurering is er vanzelfsprekend nog niets bekend over de effect daarvan. Daarom worden de verwachte effecten gebaseerd op de gerealiseerde effecten van vergelijkbare projecten in andere wijken en andere steden. Uit onderzoek naar de effectiviteit van (fysieke) investeringen in wijken blijkt dat er meestal sprake is van een positief uitstralingseffect op de rest van de wijk, dat zich ook vertaalt in een waardestijging van de overige woningen in die wijk. Zo is recent een positief effect gemeten van de Spangenaanpak in Rotterdam, en van het zogenoemde Wijk Ontwikkelingsplan in het Utrechtse Zuilen, dat voor wat betreft ligging in de stad misschien wel het meest op Den Haag Zuidwest lijkt. De helft van dat effect bleek toe te schrijven te zijn aan de hogere waarde van de nieuwe en gerenoveerde woningen die onderdeel uitmaakten van de herstructureringsoperatie (het samenstellingseffect). De andere helft was het gevolg van een uitstralingseffect van de herstructurering op de rest van de wijk. Van dat uitstralingseffect was weer ongeveer de helft het gevolg van een verbeterde veiligheid, en de andere helft van de betere kwaliteit van de fysieke omgeving. Maar een dergelijk effect wordt niet altijd gehaald. Zo bleken de investeringen in de Schildersbuurt nog niet te hebben geleid tot een waardestijging van de woningen in de buurt. De verklaring daarvoor was dat het veiligheidsniveau in die wijk zodanig laag is (onder het zogenoemde omslagpunt) dat veel mensen om die reden sowieso niet in die wijk willen wonen 11

12

13

Op basis van deze empirische studies is een inschatting gemaakt van het verwachte effect van de herstructureringsoperatie die binnen het kader van de WOM zal worden uitgevoerd. Dat verwachte effect is uitgedrukt in een verwachte waardestijging van de woningen in Den Haag Zuidwest. In 14

11

G. Marlet, R. Ponds, C. van Woerkens, 2012: Scoren in Spangen; de maatschappelijke effecten van 10 jaar Spangenaanpak (Atlas voor gemeenten, Utrecht). 12 M. van der Hoeven, V. Larsen, G. Marlet, R. Ponds, 2013: Het succes van Zuilen. VERSCHIJNT BINNENKORT. 13 L. de Boer, M. Lubbe, G. Marlet, R. Ponds, 2012: Deal Schilderswijk. De ambitie in maatschappelijke kosten en baten (LPBL/Atlas, Amsterdam/Utrecht). 14 De analyse is gebaseerd op de gemiddelde transactieprijzen volgens het NVM en niet op de WOZwaarde waarmee in de WOM zal worden gerekend. Echter, de WOZ wordt als het goed is ook in

20


Spangen en de twee subwijken in Zuilen betrof de omvang van de fysieke investering per (sub)wijk tussen de 110 en 145 miljoen euro. Aangenomen dat de toekomstige investeringen in Zuidwest een vergelijkbaar uitstralingseffect per geïnvesteerde euro hebben, zou bij een investering van € 80 miljoen een uitstralingseffect van circa € 11 miljoen verwacht mogen worden. Omdat het met de veiligheid in Zuidwest beter gesteld is dan in de Schilderswijk en Zuidwest vergelijkbaar is met de twee andere benchmarkwijken (zie figuur 7), wordt er in het basisscenario vanuit gegaan dat met de voorgenomen investeringen in Zuidwest eenzelfde uitstralingseffect wordt bereikt als in Spangen en Zuilen. Omdat het in de WOM alleen gaat om fysieke investeringen is het uitstralingseffect van het veiligheidsbeleid in Spangen en Zuilen hierbij overigens niet meegenomen. 15

Figuur 8 laat het verwachte uitstralingseffect zien op de toekomstige ontwikkeling van de huizenprijzen in Zuidwest ten opzichte van Den Haag in beide scenario’s. Als Zuidwest weer ‘afglijdt’ zonder de extra investeringen, is het uitstralingseffect van de voorgenomen investeringen weliswaar positief, maar niet groot genoeg om de structurele daling te compenseren. Als het verschil tussen Den Haag en Zuidwest zonder verdere investeringen constant zou blijven leidt het verwachte positieve uitstralingseffect van de voorgenomen investeringen van de WOM wel tot een stijging van de huizenprijzen in Zuidwest, die uitstijgt boven het Haagse gemiddelde. 16

Of die stijging zich tussen 2014 en 2024 ook vertaalt in een absolute waardestijging van de woningen in Den Haag Zuidwest, is vervolgens afhankelijk van de macro-economische ontwikkelingen op de woningmarkt. In figuur 9 wordt de ontwikkeling van de huizenprijzen in Zuidwest 2023 gebaseerd op de gemiddelde transactieprijzen in de buurt. En bovendien: ook de laatste jaren bleken de gemiddelde transactieprijzen al goed in de pas te lopen met de gemiddelde WOZwaarde. Zie G. Marlet, J. Poort, C. van Woerkens, Verzilver het stenen dividend, in: Economisch statistische berichten, 4560, p. 294-297. Overigens gaat het bij de WOM-afspraken om de waarde van woningen tot € 200.000. De gemiddelde waarde van de woningen in de wijken waar de coëfficiënten op zijn gebaseerd (Spangen en Zuilen) blijven daar in de periode waarde coëfficiënten op zijn gebaseerd eveneens onder. 15 Hierbij is er vanuit gegaan dat met de 80 miljoen euro aan investeringen in Zuidwest dezelfde type ‘fysieke’ uitgaven worden gefinancierd als in Zuilen en Spangen. Het betreft alle uitgaven voor sloop-, bedrijfswaarde en uitplaatsingskosten, vastgoedontwikkeling en renovatie en woningverbetering 16 Het uitstralingseffect is ingeschat op 30 euro per vierkante meter. Dit bedrag is gebaseerd op het gemiddelde gerealiseerde uitstralingseffect van de herstructurering in Spangen en twee subwijken van Zuilen. Het gerealiseerde effect in die wijken had betrekking op 3500 tot 4500 woningen. Het aantal woningen in Zuidwest is vele malen groter. Het in de grafiek getoonde effect mag dan ook niet op de volledige woningvoorraad in Zuidwest van toepassing worden verklaard, maar op circa 4000 woningen in de buurt van de geherstructureerde woningen.

21


geschetst met (de gestippelde lijnen) en zonder beleid (de doorgetrokken lijnen) onder de verschillende macro-economische woningmarktscenario’s (zie figuur 2). De grijze lijn laat het zogenaamde ‘afrekenpunt’ zien: bij een prijsontwikkeling van de wijk onder deze lijn, wordt aan de gemeente geen geld terugbetaald (ongeacht de effectiviteit van het beleid). De kans dat dit gebeurt – terwijl het verschil tussen Zuidwest en Den Haag dus wel kleiner is geworden en het beleid dus wel effectief is geweest – wordt ingeschat op 25% (16 + 7 + 2%). Figuur 7

Ontwikkeling van de mate van overlast en onveiligheid in Zuidwest, Schilderswijk, Spangen en Zuilen

Ontwikkeling index overlast en onveiligheid 65%

60%

55%

50%

45%

40%

35%

2000

2001

2002

2003

2004

2005

Zuid-West Spangen Zuilen-Lessepbuurt/Pedagogenbuurt

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Schilderswijk Zuilen-Schaakwijk/Geuzenbuurt

Bron: Atlas voor gemeenten

22


Figuur 8

Prognose huizenprijsontwikkeling met en zonder beleid in twee scenario’s

Ontwikkeling en prognose huizenprijzen (€/m2) 1.600 1.550 1.500 1.450 1.400 1.350 1.300 1.250 1.200 1.150 1.100 1.050 1.000 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Zuidwest zonder beleid

Zuid-west effect beleid


Figuur 9

Ontwikkeling en prognose huizenprijzen met en zonder beleid Zuidwest Den Haag en invloed macro-economische omstandigheden

Ontwikkeling en prognose huizenprijzen (€/m2)

Kans dat waarde in range valt

3.300

2%

3.100 2.900

7%

2.700 2.500

16%

2.300 2.100

31% 1.900 1.700

31%

1.500

16%

1.300

7%

1.100

2%

900 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023


23


Samenvattend betekent dit dat er twee belangrijke risico’s zijn waar de WOM geen invloed op heeft, en die los staan van de effecten van toekomstige investeringen, maar wel het uiteindelijke resultaat van de WOM sterk beïnvloeden. In de eerste plaats is dat de onzekerheid over de ontwikkeling van de woningprijzen in Zuidwest zonder de investeringen. Als de wijk zonder dat beleid verder afglijdt, is er een reële kans dat het verschil in huizenprijzen tussen Zuidwest ondanks de investeringen de komende jaren verder achterop komt ten opzichte van de rest van Den Haag, en het beleidseffect onvoldoende groot is om dat tij te keren. Daarnaast is er een reëel risico dat door macro-economische ontwikkelingen een verdere algemene daling van de huizenprijzen plaatsvindt die door de voorgenomen investeringen niet volledig goedgemaakt zal worden. Als Zuidwest niet verder afglijdt ten opzichte van Den Haag, en er door macro-economische ontwikkelingen geen algemene daling plaatsvindt, wordt het totale uitstralingseffect op de woningwaarde in Zuidwest bepalend voor het resultaat van de WOM. Op basis van de casus Spangen en Zuilen is dat naar verwachting dus zo’n € 11 miljoen. Dat is berekend op basis van de verhouding tussen de omvang van de ‘fysieke investeringen’ en de uitstralingseffecten van de succesvolle investeringen in Spangen en Zuilen. De gemiddelde verhouding tussen de fysieke investeringen en uitstralingseffecten van de fysieke investeringen was hier 0,14: per geïnvesteerde euro bedroeg het uitstralingseffect dus zo’n 14 cent. Als deze verhouding ook in Zuidwest wordt behaald, impliceert dit dat de totale uitstralingseffecten bij investeringen ter hoogte van 80 miljoen euro ongeveer 11 miljoen bedragen. Daarbij is er – omdat in de WOM niet direct wordt ingezet op veiligheidsbeleid – vanuit gegaan dat de veiligheid in de wijk niet verbetert. Mocht dat – bijvoorbeeld door het positieve effect van herstructurering op overlast en onveiligheid, of doordat er ook door andere parijen wordt geïnvesteerd in de aanpak van Zuidwest, en buiten de WOM om op veiligheid wordt ingezet – toch het geval zijn, en mocht de orde van grootte van dat effect gelijk zijn aan het gerealiseerde effect in Spangen en Zuilen, dan kan het uitstralingseffect verdubbelen. Los van de vraag of er sprake is van een absolute stijging van de waarde van de woningen in Den Haag Zuidwest, die groter is dan het gemiddelde van de rest van Den Haag, zouden de totale maatschappelijke opbrengsten (naast het uitstralingseffect,

24


de opbrengsten en het veiligheidseffect) wel groter kunnen zijn dan de totale maatschappelijke kosten. Een MKBA moet dit uitwijzen. Een andere vervolgvraag is hoe het uitstralingseffect zich verdeelt over de woningen van Vestia, overige corporaties en particuliere eigenaren. Figuur 10 laat de verdeling zien als deze uitstralingseffecten zich proportioneel voordoen naar de huidige verdeling naar type eigenaar in Zuidwest. In dat geval zal bijna 50% van de uitstralingseffecten neerslaan bij woningen van Vestia, 13% bij overige corporaties en 38% bij particuliere eigenaren. Waar de effecten uiteindelijk in welke mate precies zullen neerslaan is op dit moment niet te bepalen. Daarvoor is meer gedetailleerde informatie nodig over de exacte locaties en karakteristieken van de voorgenomen investeringen van de WOM. Figuur 10

Woningvoorraad in Zuidwest naar eigenaar

Verdeling woningen in Zuidwest naar eigenaar 60%

50%

40%

30%

20%

10%

0% Vestia

Overige sociale huur

Particulier Bron: Atlas voor gemeenten

De percentuele waardestijging tot 2024 is ook afhankelijk van het gebied waarover die waardestijging wordt gemeten. Als die wordt gemeten aan de hand van een beperkt aantal (circa 4000) woningen direct in de buurt van de geherstructureerde woningen ligt een waardestijging van 0,2% (tot maximaal 0,4% als ook een verbetering van de veiligheid wordt bereikt) voor de hand. Als de gemiddelde waardestijging over heel Den Haag Zuidwest wordt

25


berekend zal het effect zich naar verwachting beperken tot 0,04% (en maximaal 0,08% wanneer ook een veiligheidseffect wordt bereikt) per jaar.

26


6

Conclusies Fysieke investeringen in Den Haag Zuidwest leveren naar verwachting aanzienlijke maatschappelijke baten op. Als die baten groter zijn dan de investering van de gemeente (de maatschappelijk kosten), zijn die uitgaven gerechtvaardigd. Dan is het immers maatschappelijk gezien een rendabele investering, en vanuit welvaartseconomisch perspectief te rechtvaardigen. Een maatschappelijke kosten-batenanalyse (MKBA) van die voorgenomen investeringen zou daarover uitsluitsel kunnen geven. De vraag of en onder welke omstandigheden er aan de gemeente (als financieel-economisch investeerder) geld wordt terugbetaald is echter een fundamenteel andere vraag dan de vraag of de investering voor de gemeente als maatschappelijk investeerder verantwoord is. Een succesvolle herstructureringsoperatie in Zuidwest gaat namelijk niet vanzelfsprekend ook gepaard met een absolute stijging van de huizenprijzen. Het positieve effect van die investeringen kan namelijk ook leiden tot het voorkómen van een (verdere) daling van de huizenprijzen in Zuidwest. Het is aannemelijk dat de door de WOM voorgenomen investeringen in Zuidwest een positief effect hebben op de waarde van de woningen in de buurt. De kans op succes wordt aanzienlijk vergroot als ook andere partijen (blijven) investeren in de wijk, en er naast herstructurering ook wordt geïnvesteerd in de veiligheid in de buurt. Maar de kans is groot dat die waardevermeerdering niet opweegt tegen de autonome trends op de woningmarkt in het algemeen, en die van Den Haag Zuidwest in het bijzonder. Voor de vraag of de investeringen van de gemeente in Zuidwest maatschappelijk effectief zijn geweest, en maatschappelijke rendement hebben opgeleverd, maakt dat niet uit. Maar voor de financiële situatie van de gemeente maakt dat – op basis van de afspraken die in de WOM worden gemaakt – wel uit. Die gaan namelijk uit van een absolute waardestijging van de woningen in Den Haag Zuidwest, die uitstijgt boven het gemiddelde van Den Haag. De vraag of dat ook gaat gebeuren is niet alleen afhankelijk van de effectiviteit van het gevoerde beleid, maar ook van factoren waar de WOM helemaal geen invloed op heeft, zoals de macro-ontwikkelingen op de woningmarkt, en de autonome ontwikkeling van Den Haag Zuidwest.

27


In deze quickscan zijn deze factoren inzichtelijk gemaakt. In de eerste plaats is er de structurele – beleidsneutrale – positie van Den Haag Zuidwest op de woningmarkt. Als er niet verder in de wijk wordt geïnvesteerd, is er een reële kans dat Zuidwest weer afglijdt, waardoor het verschil in huizenprijzen tussen Zuidwest en Den Haag groter wordt. In dat geval zal het beleidseffect naar verwachting onvoldoende groot zijn om die daling ten opzichte van het gemiddelde van de rest van Den Haag te kunnen compenseren. Daarnaast is er een reëel risico dat door macro-economische ontwikkelingen een verdere algemene daling van de huizenprijzen plaatsvindt. Hierdoor kan ook in een situatie met een relatieve waardestijging in de wijk ten opzichte van de rest van Den Haag een absolute waardedaling plaatsvinden. Het is dus aannemelijk dat de voorgenomen investeringen een positief effect hebben op de wijk, maar of dat ook leidt tot een absolute stijging van de waarde van de woningen in die wijk, die uitstijgt boven het gemiddelde van de rest van Den Haag, is zeer twijfelachtig.

28

Gerard Marlet, Roderik Ponds, Joost Poort

Recommend Documents