HERONTWIKKELING
Drie actuele cases van WPM Development
Niet alleen bedenken en adviseren, maar vooral ook dóen Is het ontwikkelen van winkelprojecten al geen gemakkelijke bezigheid, het herontwikkelen is vaak nog een stuk gecompliceerder. Ouder winkelvastgoed nieuw leven inblazen is dan ook een specialisme dat niet alleen om een gedegen kennis van de materie vraagt, maar vooral ook om realiteitszin. Dat kan soms
G
er Dings is directeur Development bij WPM. Het boeiendst aan herontwikkelen vindt hij dat geen enkel project gelijk is aan een ander. ‘Winkelcentra hebben allemaal een andere historie, de problematieken zijn verschillend en de toekomstperspectieven ook. Vroeger kon daar eindeloos over gedebatteerd worden, het ene onderzoek en advies volgde het
betekenen dat Ger Dings en Frans Merks van WPM Development adviseren ‘niet doen’. Maar als het advies positief is, dan moet het denken in doen omgezet worden, en snel ook. Want winkelruimte die niet geëxploiteerd kan worden, dat kost geld.
VERVOLG OP PAGINA 17 → SCN 2015 | 3
15
HERONTWIKKELING
CASE 1
PLAATS
EPE
NAAM
MARKTWAND
FUNCTIE
WIJKCENTRUM
EIGENAAR
SEGESTA GROEP
PLAATS
AMSTELVEEN
OPEN SINDS
1974
NAAM
WESTWIJK
AANTAL WINKELS
12
FUNCTIE
WIJKCENTRUM
TREKKERS
DEKAMARKT, MARKTHAL
EIGENAAR
DELTA LLOYD
OPEN SINDS
1993
AANTAL WINKELS
21
TREKKERS
AH, BLOKKER, DEEN
WESTWIJK PROBLEEM Westwijk benutte niet alle markpotentie. Zo was er ruimte voor toevoeging van één supermarkt.
WIE DOET WAT WPM Development is verantwoordelijk voor de totale projectbegeleiding van concept tot uitvoering, WPM Verhuur & Relocatie is verantwoordelijk voor de verhuur en WPM Winkelcentrummanagement voor het dagelijks beheer van het winkelcentrum.
TOELICHTING Westwijk is een centrum met potentie. De herontwikkeling vindt plaats vanuit een positieve basis.
OPLOSSINGSRICHTING Het centrum functioneert goed in een prima en groeiend verzorgingsgebied. Daarom is er ook ruimte voor uitbreiding, o.a. in de vorm van een tweede supermarkt. In het voortraject zijn hier echter partijen mee bezig geweest met een te ambitieus plan. Vervolgens is men daar vanwege de crisis niet uitgekomen. 16 SCN 2015 | 3
Met als gevolg dat nu WPM –al bij het centrum betrokken als beheerder – hier een visie voor heeft neergelegd. Deze is meer afgestemd op realiseerbaarheid. De uitbreiding is 3.500 m2 groot. Tevens was er de mogelijkheid woningen op de nieuwbouw toe te voegen. De uitbreiding tegen het bestaande winkelcentrum heeft tot gevolg dat ook verkaveling, routing en een nieuwe invulling een rol spelen in dit plan. Er is goed gelet op de relatie van de aansluitingen op bestaande installaties en passagegebieden, waarbij tevens de totale uitstraling alle aandacht heeft gehad. Het bestaande gedeelte wordt eveneens gerenoveerd en blijft ook functioneren tijdens de herontwikkeling. In feite wordt er een geheel nieuw winkelcentrum gerealiseerd, dat prima zal gaan functioneren. In het hele proces is er samengewerkt met WPM Winkelcentrummanagement. Zo is er een link gelegd met de onderhoudsbegroting. Het ontwikkelingen van de woningen op dit project geschiedt in samenwerking met DID, gespecialiseerd in woningen. Dat kenmerkt ook de aanpak van WPM Development: we huren specialisten in waar nodig.
MARKTWAND PROBLEEM Marktwand was een verpauperd centrum met veel leegstand en een branchepatroon dat door de tijd ingehaald was.
WIE DOET WAT? De eigenaar doet zelf de verhuur en het beheer. WPM Development levert een all-in ontwikkelingstraject met aansturing van alle adviseurs en uitvoerende partijen. Tevens wordt de afbouwcoördinatie verzorgd.
TOELICHTING Marktwand is een eigen initiatief van de Segesta Groep. Het project is aangekocht met als oogmerk het te herontwikkelen. Hierbij is kwaliteit
HERONTWIKKELING
Edwin de Roos
CASE2
Hoofd vastgoedontwikkeling Delta Lloyd vastgoed ← VERVOLG VAN PAGINA 17 andere op. Maar in de huidige tijd zien we bij eigenaren het besef dat het een kwestie is van kiezen: afschrijven of herbestemmen omdat er echt geen reële mogelijkheid meer is er iets van te maken; herontwikkelen omdat aantoonbaar is dat dit minder kost dan niets doen en herontwikkelen omdat het aantoonbaar is dat het echt iets oplevert. Eigenaren zien in dat hierin maar beter snel knopen doorgehakt kunnen worden: voortvarendheid is cruciaal en dat past ook bij onze manier van werken.’
nadrukkelijk een speerpunt. Het project is bedoeld voor de eigen beleggingsportefeuille en omvat woningen en winkels. Het risico zat vooral in de aanwezige leegstand en het opnieuw realiseren zonder dat er sprake was van voorverhuur.
OPLOSSINGSRICHTING Er is draagvlak gecreëerd door supermarkten en woningen toe te voegen, alsmede parkeren op maaiveld en een parkeergarage. Het realisatietraject wordt uitermate snel doorlopen, omdat leegstand natuurlijk geen opbrengsten genereert. Marktwand wordt uitgebreid met acht winkels, inclusief een markthal.
VERTALEN Hoofd Development Frans Merks sluit zich daarbij aan. ‘Binnen WPM Groep zijn naast Development ook de expertises research en retail met de diensten Winkelcentrummanagement, Verhuur & relocatie, Marketing & communicatie en VvE-management aanwezig. Bedenken en adviseren vormen de basis en bij Development maken wij vooral de vertaling naar doen. Wij stellen ons altijd de vraag of het haalbaar en maakbaar is en daarbij helpt onze quick scan. Die kan – zoals in de naam besloten is – snel uitgevoerd worden, zeker als het een project betreft waarvan wij het beheer al doen en waarvan dus heel veel kennis aanwezig is. Maar ook als dat niet zo is, doen we die doorlichting heel gericht op punten die er toe doen, zodat er in het begintraject sneller keuzes gemaakt kunnen worden. We zijn daarbij heel realistisch en niet doen is ook een advies.’ DRIE PROJECTEN, DRIE OPLOSSINGEN De praktijk is dat als je bijvoorbeeld drie winkelcentra analyseert er drie verschillende oplossingen uitkomen. Oplossingen die voor dat ene project werken. Om dat te illustreren zoomen we in op drie verschillende herontwikkelingen waar WPM Development bij betrokken is. Niet alleen de projecten VERVOLG OP PAGINA 18 →
‘WPM Development werkt voor ons aan de herontwikkeling van de winkelcentra Zijdelwaardplein Uithoorn en Westwijkplein Amstelveen, centra die Delta Lloyd Vastgoed al vanaf de opening in portefeuille heeft. Wij hebben zelf een kleine kernorganisatie die met name op het strategisch management gericht is. Dit betekent dat wij – naar behoefte – voor verschillende andere taken samenwerken met externe partijen.’ Waarom de keuze voor WPM Development? ‘Een van de redenen dat wij voor WPM Development hebben gekozen, is de directe relatie met het dagelijkse beheer van deze winkelcentra. Bij dit soort herontwikkelingsprojecten is er sprake van intensieve afstemming met zittende en nieuwe huurders. Het leggen van die puzzel voor de toekomstige situatie is minstens zo belangrijk als de bouwopgave. Ik ervaar het als prettig dat er geen hiaat tussen beheer en ontwikkeling zit.’
De nieuwe AH in Zijdelwaard
Edwin de Roos wordt via een stuurgroep doorlopend geïnformeerd door WPM Development. ‘In de beginfase – bij het vaststellen van de contouren van het plan, de afstemming met overheden en omgeving – is dat een tamelijk intensief contact. Maar naarmate het proces vordert, nemen wij wat meer afstand en laten we het traject vooral aan de mensen van WPM Development over.’ Wat vindt Edwin van de mensen bij WPM? ‘Ze hebben aan een paar woorden genoeg en de samenwerking verloopt prettig en soepel. Korte lijnen, actueel en oplossingsgericht. Gewoon heel professioneel.’
SCN 2015 | 3
17
HERONTWIKKELING
Alex Huges Algemeen directeur van Segesta Groep ‘Wij hebben met WPM Development al in meerdere projecten samengewerkt. Zoals de herontwikkeling van winkelcentrum Middenwaard in Heerhugowaard, een traject dat negen jaar geduurd heeft en momenteel werken we samen in winkelcentrum Marktwand, een traject dat zo’n drie jaar geleden gestart is. Voor deze projecten zijn wij met WPM Development een turn-key overeenkomst aangegaan, waarbij zij als gedelegeerd ontwikkelaar voor ons de contractering van de architect, de constructeurs en de adviseurs verzorgd hebben.’ Waarom heeft de Segesta Groep voor deze oplossing gekozen? ‘Qua bemanning zijn wij een relatief klein
Nieuwbouw in Epe
bedrijf. Onze core-business ligt enerzijds bij beleggen en anderzijds bij ontwikkelen. Bij het ontwikkelen of herontwikkelen van projecten leggen wij zelf de hoofdlijn vast, maar voor het traject dat daarna komt zoeken we externe partijen op het moment dat die nodig zijn.’ Alex Huges werkt naast WPM Development ook wel met andere partijen samen, maar ‘Voor WPM Development hebben we bewust gekozen om de twee genoemde grootschalige en complexe projecten mee te doen. Zo had Middenwaard een investeringsvolume van meer dan 100 miljoen euro en Epe zit zo rond de 14 a 15 miljoen euro. Bij zulke grote projecten vinden wij het prettig dat we dit samen doen met een grotere partner zoals WPM, waar men meerdere disciplines in huis heeft.’ Hoe verloopt zo’n samenwerking? Alex Huges: ‘Het is niet zo dat wij het 18 SCN 2015 | 3
volledige traject aan de fee-ontwikkelaar overlaten. Met een aantal eigen mensen houden we nog steeds de vinger aan de pols, met name als het gaat om de keuzes die gemaakt worden in het ontwerpproces en de materialisatie. Dat heeft maken met het feit dat wij niet voor de markt, maar voor de eigen portefeuille ontwikkelen. Voor mij is het natuurlijk belangrijk wat het gebouw nu kost, maar nog belangrijker wat over twintig jaar tijd de kosten zijn. De ‘total cost of ownership’ dus. Onze eigen expertise vullen we dan ook graag aan met de beheerexpertise die WPM ook in huis heeft.’ Dat langetermijnaspect is zoals gezegd heel belangrijk voor Alex Huges. Hij noemt een voorbeeld: ‘In Epe hebben we in het kader van duurzaamheid gekozen voor materialen waaraan wij de komende twintig jaar behalve reiniging, niets aan hoeven te doen. Aan het hele gebouw, een architectonisch hoogstandje vind ik persoonlijkkomt aan de buitenzijde geen kwast te pas. Dat scheelt aanzienlijk in de exploitatie. Ik vind het dan ook een vrij gemakkelijke afweging nu meer te investeren om op de lange termijn voordeliger uit te zijn.’ Bij WPM Development vindt men het belangrijk dat men niet alleen maar ‘zegt en bedenkt’, maar ook doet. Wat vindt u daarvan? ‘Dat herken ik beslist. Ik gaf al aan dat we met de twee genoemde projecten een turnkey ontwikkeling afgesproken hebben. Dat betekent ook dat WPM behoorlijk wat risico heeft moeten nemen in de contractering van architect, constructeurs en adviseurs. Inclusief dingen die gaande het traject voorbij kunnen komen. Dat ze dat tot een goed eind brengen, zegt veel over hun deskundigheid en daadkracht. Ook hier spreekt het voordeel van het in huis hebben van een breed scala aan vastgoedexpertise.’ Alex Huges geeft ongevraagd aan de samenwerking met de mensen van WPM Development altijd erg op prijs gesteld te hebben: ‘Natuurlijk heeft elk traject zo een paar heuveltjes die je moet nemen. Maar dit waren heuveltjes waar we gezamenlijk op zijn gegaan en vervolgens ook gezamenlijk in de rust naar beneden konden lopen.’
← VERVOLG VAN PAGINA 17 en oplossingen zijn verschillend, ook de manier waarop WPM Development ingeschakeld wordt speelt daar ‘op maat’ op in. Zo kan een eigenaar bepaalde taken zelf ter hand nemen en andere taken uitbesteden of men kan het hele traject door WPM Development laten verzorgen. Dat zien we ook in de drie voorbeeldprojecten terug. VAN DENKEN NAAR DOEN, MAAR TELKENS ANDERS Soms lijkt het alsof het vak ‘herontwikkeling’ vooral om rekenwerk draait. Maar dat is maar ten dele waar. Ger Dings: ‘Bij de drie in dit artikel beschreven voorbeeldprojecten gaat het vooral om de vertaling van denken naar doen. Daarbij hebben wij zoveel vertrouwen in ons eigen denken, dat we ook bereid zijn om als risicodragende partner te fungeren.’ Frans Merks: ‘Naast dat je goed de financiële risico’s inzichtelijk moet
Niet op elkaar blijven wachten, daar wordt het vastgoed beslist niet beter van maken, zijn er ook procesrisico’s. Dus moeten we voordat we gaan ‘doen’ goed nadenken over het traject. Sommige politieke en wettelijke risico’s kun je financieel niet oplossen, dus moet je ze op een andere manier eerst elimineren.’ ‘Maar het allerbelangrijkste is dat zowel de eigenaar als WPM Development knopen doorhakken en met voortvarendheid aan de slag gaan’ zegt Ger Dings. ‘Niet op alles en elkaar blijven wachten, want daar wordt het vastgoed beslist niet beter van!’ ←
HERONTWIKKELING
CASE 3
PROBLEEM Zijdelwaard is een gedateerd winkelcentrum met naast het hoofdblok liggende winkelblokken die niet optimaal met elkaar als een winkelgebied functioneren. Het aantal retailers is daarbij te klein om een goede exploitatie te kunnen voeren.
WIE DOET WAT? WPM Development begeleidt het totale proces van herontwikkeling. WPM Verhuur en relocatie verhuurt en verzorgt de relocatie van bestaande ondernemers. WPM Winkelcentrummanagement verzorgt het dagelijks beheer. Er is één aanspreekpunt voor de eigenaar.
TOELICHTING Vanwege de losse blokken is Zijdelwaard tamelijk onsamenhangend en onoverzichtelijk. Een van de supermarkten is veel te klein gehuisvest en wordt vergroot naar 2000 m2. De formule wordt dan omgezet naar Jumbo.
OPLOSSINGSRICHTING In deze aanpak nemen we afscheid van al die losse blokken, maken één groot blok
PLAATS
UITHOORN
NAAM
ZIJDELWAARD
FUNCTIE
STERK WIJKCENTRUM
EIGENAAR
DELTA LLOYD
OPEN SINDS
1973, 1987 HEROPEND NA BRAND IN 1985
AANTAL WINKELS
48
TREKKERS
JUMBO, AH, INTERSPORT, BLOKKER, TREKPLEISTER
erbij waarin de Jumbo komt, met bovenop een parkeerdek. Hierbij wordt het merendeel van alle winkelruimtes aan elkaar verbonden in dezelfde stijl. Dat betekent onder meer dat alle gevels eruitgaan, zowel binnen als buiten. Tevens worden alle puien omhoog getrokken van 2,5 naar 3,5 meter. Ook de daken en kappen gaan eraf. Bij dit alles blijft het winkelcentrum gewoon doorfunctioneren. Quya metrage groeit Zijdelwaard van 10.000 m2 naar bijna 13.000 m2. WPM Development is verantwoordelijk voor de ontwikkeling, verhuur, relocatie en het commerciële proces. Daarbij vindt afstemming plaats tussen de verschillende disciplines die WPM in huis heeft. Omdat het winkelcentrum daadwerkelijk door functioneert is het noodzakelijk doorlopend contact met de huurders te onderhouden. Dan is het ook een voordeel alles in huis te hebben, omdat op basis van informatie veel beter gehandeld kan worden. In dit herontwikkelingsproces zijn een aantal huurders vertrokken, maar naarmate het project vordert, is te zien dat zich alweer nieuwe retailers melden en de units zich langzaam maar zeker weer vullen.
ZIJDELWAARD
SCN 2015 | 3 19
