GEMEENTE MILL EN ST. HUBERT bestemmingsplan HOEK PASTOOR JACOBSSTRAAT LANGE SCHOOLSTRAAT
toelichting voorschriften plankaart
voorontwerp augustus 1995 januari 1998
INHOUD TOELICHTING 1. 2.
3. 4. 5. 6.
7. 8. 9.
Inleiding Algemeen 2.1 Aanleiding herziening 2.2 Kadastrale situatie 2.3 Vigerende bestemming Bestaande toestand Ligging in groter verband Plan Planologische aspecten 6.1 Gemeentelijk woningbouwprogramma 6.2 Distributie-planologische aspecten 6.3 Verkeerskundige aspecten 6.4 Milieuhygiënische aspecten 6.5 Waterhuishoudkundige aspecten Economische uitvoerbaarheid Manier van regelen Procedure 9.1 Inspraak 9.2 Overleg ex artikel 10 Bro
Bijlage Bodemonderzoek Õko-Care B.V. (verkennend onderzoek d.d. februari 1996; aanvullend onderzoek d.d. april 1996).
1.1 2.1 2.1 2.1 2.1 3.1 4.1 5.1 6.1 6.1 6.1 6.1 6.2 6.2 7.1 8.1 9.1 9.1 9.1
1.1 1.
INLEIDING Voorliggend bestemmingsplan betreft de hoek Pastoor Jacobsstraat -Lange Schoolstraat te St. Hubert in de gemeente Mill en St. Hubert. De ligging van het plangebied is weergegeven op afbeelding 1.1.
2.1
2.
ALGEMEEN
2.1
Aanleiding herziening Aanleiding voor deze herziening is een gewijzigde bedrijfsvoering die veroorzaakt wordt door een nieuw noodzakelijk - beveiligingssysteem voor de juwelierswinkel, die al enkele decennia aan de Pastoor Jacobsstraat 34 is gevestigd. Uitbreiding van de winkel is onder meer nodig in verband met een nieuwe centrale ingang en van kogelvrij glas voorziene etalages. Om het winkelpand hermetisch te kunnen afsluiten is het nodig de huidige privé woning aan het winkelpand te onttrekken. Vanuit praktisch en financieel oogpunt is het wenselijk dat de nieuwe bedrijfswoning dicht bij de winkel komt te liggen. De heer G.H.M. Verlinden heeft de gemeente Mill en St. Hubert verzocht mee te werken aan een bestemmingsplanwijziging om de bouw van de bedrijfswoning en uitbreiding van de juwelierswinkel mogelijk te maken. Beide zijn in strijd met het vigerende bestemmingsplan "Kern St. Hubert 1964".
2.2
Kadastrale situatie De kadastrale situatie is weergegeven op afbeelding 2.1. Het plangebied betreft perceel gemeente Mill ca, sectie C nr. 1177. Het perceel is thans gedeeltelijk bebouwd en voor het overige in gebruik als tuin en erf. De oppervlakte van het perceel bedraagt ± 2150 m².
2.3
Vigerende bestemming Op afbeelding 2.2 is een uitsnede van het vigerende bestemmingsplan "Kern St. Hubert 1964" weergegeven. Op het perceel rusten de bestemmingen "bebouwing met woningen, klasse C vrijstaande of dubbele woningen" en "tuinen en open erven". Het bestemmingsplan "Kern St. Hubert 1964" is vastgesteld door de gemeenteraad op 21 augustus 1964 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 12 mei 1969 G.nr. 12466.
3.1 3.
BESTAANDE TOESTAND Afbeelding 3.1 geeft de bestaande toestand weer. Het plangebied ligt op de hoek Pastoor Jacobsstraat - Lange Schoolstraat. De winkel heeft in de huidige situatie twee ingangen, een aan de voorzijde georienteerd op de Pastoor Jacobsstraat en een aan de zijkant georiënteerd op de Lange Schoolstraat. In de huidige situatie is de -inpandige- bedrijfswoning gelegen naast en boven de winkel. Achter het winkelpand ligt een vrijstaande garagebox. Naast de winkel staat een vrijstaande woning. De bebouwde oppervlakte bedraagt in totaal zo'n 600 m² en bestaat uit circa 450 m² winkelpand (inclusief huidige bedrijfswoning), een vrijstaande woning met een oppervlakte van circa 100 m² en een vrijstaande garagebox van 50 m². De Pastoor Jacobsstraat heeft een gemengd karakter; er staan relatief veel woningen, daarnaast zijn er enkele winkels, bedrijven, horecabedrijven en kantoren gevestigd. De bebouwing aan de Lange Schoolstraat bestaat uit overwegend vrijstaande woningen. Ruimtelijk is sprake van panden van wisselende grootte op percelen met een eveneens wisselende omvang. Het merendeel van de bebouwing aan de Pastoor Jacobsstraat en aan de Lange Schoolstraat is uitgevoerd met een schuine kap.
4.1 4.
LIGGING IN GROTER VERBAND De structuur van de bebouwing van St. Hubert wordt bepaald door de bebouwde kom met de uitwaaierende linten. Hierin valt het volgende hoofdbeeld te onderkennen. Zie afbeelding 4.1. Het zwaartepunt van de bebouwing ligt aan de noordzijde van de Pastoor Jacobsstraat en bestaat uit het dorpshart, de planmatige woonuitbreiding "Grootven" en de agrarische bebouwing aan de Voordijk. Het plangebied ligt op de hoek Pastoor Jacobsstraat -Lange Schoolstraat. Het langgerekte bebouwingslint aan Pastoor Jacobsstraat, tevens provinciale weg, strekt zich uit vanaf de Wanroyseweg tot de Hapseweg, en heeft een relatief open bebouwingsstructuur. De Pastoor Jacobsstraat heeft een relatief hoge verkeersintensiteit van ca 4700 mvt/etmaal, met een groot aandeel doorgaand verkeer. Dit heeft tot gevolg dat sprake is van een scheidende werking van deze weg tussen het noordelijke en zuidelijke deel van St. Hubert. Aan de zuidzijde ligt de bebouwing aan de Lange Schoolstraat en de Voortsestraat. Aan de Voortsestraat is tevens het sportpark gesitueerd. Voor het gebied tussen de Lange Schoolstraat en Pastoor Jacobsstraat is het bestemmingsplan Pastoor Jacobsstraat -Grootvenseweg in voorbereiding, dat de vestiging van locale kleinschalige bedrijvigheid mogelijk maakt. De Pastoor Jacobsstraat is door de provincie in 1996 heringericht.
5.1 5.
PLAN Onderwerp van dit bestemmingsplan is de uitbreiding van de juwelierswinkel en de bouw van een nieuwe vrijstaande bedrijfswoning. Afbeelding 5.1 geeft een beeld van de toekomstige inrichting. De winkel wordt uitgebreid met een nieuwe centrale ingangspartij aan de zijkant. Verder wordt de winkel intern verbouwd en verandert het gevelbeeld door vernieuwde etalages. De nieuwe bedrijfswoning wordt gebouwd aan de achterzijde van het perceel, de bestaande -inpandigebedrijfswoning, wordt bij de winkel getrokken. In de nieuwe situatie verandert er niets voor de bestaande woning aan de Pastoor Jacobsstraat. Van belang bij de situering van de nieuwe bedrijfswoning zijn: - de bestaande garagebox; - de voorgevelrooilijn van bebouwing aan de Lange Schoolstraat; - zichtlijnen op en naar het kruisingsvlak Pastoor Jacobsstraat -Lange Schoolstraat; - de afstand tot de perceelsgrenzen; - de afstand tot het bestaande winkelpand. De parkeerplaats bij de winkel is zodanig gesitueerd en ingericht dat het terrein bereikt wordt vanaf de Pastoor Jacobsstraat en verlaten aan de Lange Schoolstraat. Deze inrichting is in overeenstemming met het inrichtingsplan van de provincie voor de Pastoor Jacobsstraat. N.B. Opgemerkt zij tevens dat inmiddels het bestemmingsplan "Open plekken" in voorbereiding is, waarin op het perceel naast de juwelierswinkel een nieuwe burgerwoning is geprojecteerd, zoals op afbeelding 5.1 aangeduid.
6.1 6.
PLANOLOGISCHE ASPECTEN
6.1
Gemeentelijk woningbouwprogramma Dit bestemmingsplan betreft de verbouwing van een bestaande winkel en de vervanging van een bestaande bedrijfswoning. Het plan heeft derhalve geen invloed op het gemeentelijk woningbouwprogramma.
6.2
Distributie-planologische aspecten De juwelierswinkel is sinds enkele decennia gevestigd op deze locatie. De omzetting van de woonbestemming in detailhandel doet recht aan de bestaande situatie. De huidige winkel heeft een oppervlakte van circa 380 m² bvo, de uitbreiding bestaat uit een nieuwe entree. Zowel de bestemmingswijziging als de uitbreiding worden distributie-planologisch aanvaardbaar geacht.
6.3
Verkeerskundige aspecten Zoals reeds opgemerkt ligt het plangebied op de hoek Pastoor Jacobsstraat -Lange Schoolstraat. De Pastoor Jacobsstraat is een provinciale weg, met een intensiteit van circa 4700 motorvoertuigen per etmaal. De voorgenomen uitbreiding en vervangende nieuwbouw op het perceel Pastoor Jacobsstraat 34 heeft op die intensiteit geen effect en is derhalve verkeerskundig aanvaardbaar. Bezoekers van de winkel bereiken het parkeerterrein via de Pastoor Jacobsstraat en verlaten het terrein aan de Lange Schoolstraat. Bij de situering van de nieuwe bedrijfswoning moet rekening worden gehouden met zichtlijnen van en naar de kruising Pastoor Jacobsstraat -Lange Schoolstraat.
6.2 6.4
Milieuhygiënische aspecten
6.4.1 Geluid Verkeerslawaai In verband met de reconstructie van de provinciale weg PW330 (Pastoor Jacobsstraat) is in 1993 een akoestisch onderzoek uitgevoerd, waarbij de berekende geluidsbelasting van de bovenwoning in de huidige situatie (1993) 60 dB(A) en na de reconstructie in 2004 61 dB(A) bedroeg. De winkel is geen geluidgevoelige bestemming. Voor de bedrijfswoning geldt dat de gebruikelijke voorwaarden van een geluidluwe buitengevel en een daarop gerichte situering van geluidgevoelige ruimten binnen (slaapkamers) en buiten (balkon), aandacht krijgen bij de architectonisch-bouwkundige uitwerking. Overigens betreft het een bestaande woonfunctie die door verschuiving ten aanzien van geluidhinder een betere ligging krijgt als gevolg van afscherming door het bedrijfsgedeelte. 6.4.2 Lucht Het plangebied is niet belast met agrarische stankcirkels of andere vormen van luchtverontreiniging. 6.4.3 Bodem Ten behoeve van de nieuw te bouwen bedrijfswoning is na het verkennend onderzoek een aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd door Õkocare in april 1996. De conclusie is dat de aangetroffen situatie geen belemmering vormt voor het voorgenomen gebruik en de bebouwing, zoals uit onderstaand citaat uit het rapport blijkt: citaat: 'De aangetroffen concentraties vormen geen belemmering voor het voorgenomen gebruik van de onderzoekslocatie. Er dient rekening mee te worden gehouden, dat eventueel vrijkomende ondergrond niet multifunctioneel bruikbaar is’. einde citaat Voor het overige wordt naar het betreffende onderzoek verwezen. 6.5
Waterhuishoudkundige aspecten
6.5.1 Riolering Voor de winkel verandert de situatie niet. Voor de nieuwe bedrijfswoning geldt dat deze zal worden aangesloten op de bestaande riolering. 6.5.2 Water De regenwaterafvoer geschiedt via de bestaande riolering
7.1 7.
ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID De kosten van de bestemmingswijziging en de planvoorbereiding komen voor rekening van de initiatiefnemer. Het plan brengt derhalve voor de gemeente geen bijzondere kosten met zich mee, en is derhalve financieel uitvoerbaar te achten.
8.1 8.
MANIER VAN REGELEN Algemeen Ten behoeve van voornoemde ontwikkelingen is gekozen voor een nieuw, zelfstandig bestemmingsplan. Het plan bevat twee bestemmingen: - Detailhandel - Woondoeleinden De voorschriften zijn als volgt opgebouwd: paragraaf I Algemene voorschriften paragraaf II Bestemmingsvoorschriften Bestemming Detailhandel Deze bestemming regelt het bestaande gebruik van de bebouwing als juwelierswinkel. Aan de bebouwing is een bouwvlak toegewezen. De totale oppervlakte van de bebouwing is vastgelegd middels een maximale maat voor de juwelier (500 m² bvo). Voor de bebouwing geldt een goothoogte van maximaal 6 meter en een bouwhoogte van ten hoogste 9 meter. Tevens is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor burgemeester en wethouders waardoor de bestemming gewijzigd kan worden in een andere vorm van detailhandel, dan wel in zakelijke of technische dienstverlening. Voorwaarde is dat deze nieuwe functie locaal gebonden is. Bij nieuwvestiging is tevens de vestiging van een bedrijfswoning mogelijk. De bedrijfswoning, met een maximale maat van 750 m³, mag alleen binnen het bouwvlak opgericht worden. Dit kan evenwel binnen of buiten de bedrijfsbebouwing geschieden. Bestemming Woondoeleinden Hieronder zijn vervat de bestaande vrijstaande woning en de nieuwe vrijstaande (bedrijfs)woning. Aan iedere woning is een bouwvlak toegewezen waarbinnen een inhoud van minimaal 300 m³ en maximaal 750 m³ mag worden bebouwd. Voor de bebouwing geldt een goothoogte van maximaal 6 meter en een bouwhoogte van ten hoogste 9 meter. De voorgevel van de nieuwe vrijstaande bedrijfswoning loopt parallel met de voorgevelrooilijn van de in het bestemmingsplan 'Open plekken’ tot woondoeleinden bestemde open plek.
9.1 9.
PROCEDURE Het bestemmingsplan doorloopt de gebruikelijke procedure. De voorziene procedurestappen zijn: Procedurestappen 1. Inspraak overeenkomstig gemeentelijke inspraakverordening 2. Overleg ex artikel 10 Bro 3. Ter visie legging 4. Vaststelling in gemeenteraad 5. Goedkeuring Gedeputeerde Staten
9.1
Inspraak In het kader van de gemeentelijke inspraakverordering heeft het voorontwerp augustus 1995 met ingang van 31-08-1995 gedurende twee weken ter visie gelegen. Er zijn geen reacties ingediend.
9.2
Overleg ex artikel 10 Bro In het kader van het vooroverleg ex artikel 10 Bro zal het plan toegezonden worden aan de volgende instanties. 1. 2. 3. 4. 5.
secretariaat PPC (3x) Inspecteur Ruimtelijke Ordening Inspecteur Milieuhygiëne Rijksconsulent Economische Zaken vertegenwoordiger Seob
Advies PPC De adviesnota van de PPC is hierna opgenomen. De PPC stemt in met het plan. Conform de opmerking van de PPC is het bodemonderzoek bij het plan gevoegd. Overeenkomstig het separaat toegezonden advies van de rijksconsulent Economische Zaken (hierna opgenomen) is de bestemming 'juwelierswinkel" vervangen door 'detailhandel". Dit conform de jurisprudentie. In de doeleindenomschrijving is de specificatie juwelierswinkel gehandhaafd.
