Gecoördineerde statuten
van de residentie
“AQUAMARINE”
Ter goedkeuring voorgelegd aan de algemene vergadering d.d. … / … / 2011
Het jaar tweeduizend drie. Op achttien december. Voor Ons, Meester Jean-Louis SABBE, Notaris te standplaats te Blankenberge, met tussenkomst van Meester Francis VLEGELS, Notaris te Ingelmunster. ZIJN VERSCHENEN : 1)"H & I IMMO", naamloze vennootschap, met zetel te 1180 Ukkel, avenue des Muses, 9, ondernemingsnummer 0476.902.082. Opgericht bij akte verleden voor notaris Lucas Boels te Brussel (Sint-Gillis), op twaalf februari tweeduizend twee, bekendgemaakt in de Bijlage tot het Belgisch Staatsblad onder nummer 2002.02.27- 591 en waarvan de statuten tot op heden ongewijzigd bleven. Hier vertegenwoordigd door haar gedelegeerd bestuurder, de heer Hubert BONNET, wonende te 8300 Knokke-Heist, Elzenpad 1, daartoe benoemd bij de oprichting en er samen mee bekendgemaakt.
Hierna genoemd 'de promotor' en 'eigenaar' 2)OOSTHOEKMAATSCHAPPIJ VOOR BEHEER VAN IMMOBILIEN" in het kort "OBIM", naamloze vennootschap, met zetel te 8300 Knokke-Heist, Waalspad 10, ingeschreven in het handelsregister te Brugge onder nummer 60.925, BTW-nummer BE 428.066.938. Opgericht bij akte verleden voor notaris Paul Sabbe te Biankenberge op tweeëntwintig februari negentienhonderd vijfentachtig, bekendgemaakt in de Bijlage tot het Belgisch Staatsblad van negen maart negentienhonderd vijfentachtig onder nummer 850309-127; en waarvan de statuten gewijzigd werden bij akte verleden voor Notaris Paul Sabbe te Biankenberge op éénendertig december negentienhonderd zesentachtig, bekendgemaakt alsvoor op tweeëntwintig januari negentienhonderd zevenentachtig onder nummer 870122-96. Hier vertegenwoordigd overeenkomstig artikel 19 van de statuten door haar gedelegeerd-bestuurder, de heer Carl VANDEN BERGHE, wonende te Knokke-Heist, Waalspad 10, hiertoe bij beslissing van de jaarvergadering en raad van bestuur van zevenentwintig september negentienhonderd zesennegentig, bekendgemaakt alsvoor op negen november volgend, onder nummer 961109-426. 3a) De heer RAPEMAN Jean Pierre (identiteitskaart nummer 2090161506 74 en rijksregisternummer 390209 325 44), geboren te Kortrijk op negen februari negentienhonderd negenendertig, en zijn echtgenote mevrouw DELAEY Nicole Elisabeth Maria, (identiteitskaartnummer 209 0140574 94 en rijksregisternummer 430703 254 26), geboren te Izegem op drie juli negentienhonderd drieënveertig, wonende te 8510 Kortrijk, Abdis Agnesstraat 35. Gehuwd onder het stelsel van scheiding van goederen met gemeenschap van aanwinsten, blijkens huwelijkscontract verleden voor notaris Willem Donck, te Izegem, op dertien juli negentienhonderd zevenenzestig, niet gewijzigd alzo verklaard. 3b) De heer RADEMAN Paul (identiteitskaart nummer 209 0110838 40 en rijksregisternummer 70.10.29 331-48), geboren te Kortrijk op negenentwintig oktober negentienhonderd zeventig, ongehuwd, wonende te 8510 Kortrijk, Abdis Agnesstraat 35.
Hierna genoemd 'de eigenaar'. BESCHRIJVING VAN HET ONROEREND GEHEEL. De verschijners hebben verklaard dat zij samen alle eigenaars vormen van het appartementsgebouw genaamd 'Aquamarine', hierna beschreven :
2
KNOKKE-HEIST - vierde afdeling Een appartementsgebouw, genaamd 'Aquamarine', gelegen Zandstraat 20, gekadastreerd volgens titels en recent uittreksel uit de kadastrale legger in de sectie B nummer 101, voor een oppervlakte van honderd twintig vierkante meters (120 m²) De statuten van het gebouw werden vastgelegd in een akte verleden voor notaris André Moerman te Kortrijk, op zeven januari negentienhonderd tachtig, dewelke werd overgeschreven op het eerste hypotheekkantoor van Brugge op zestien januari negentienhonderd tachtig, boek 3332 nummer 7.
OORSPRONG VAN EIGENDOM. Voorbeschreven goed behoorde oorspronkelijk in zijn geheel toe aan de heer Joseph Vanhollebeke, en zijn echtgenote, mevrouw Julia Ghywelen,, om het te hebben aangekocht van de heer Everardus Vaivekens en zijn echtgenote mevrouw Catherine De Rijck, blijkens akte verleden voor notaris Joseph De Vestele, te Brugge, op acht januari negentienhonderd achtenvijftig, overgeschreven op het alsdan enig hypotjeekkantoor te Brugge op tweeëntwintig januari volgend, boek 9688, nummer 27. De echtgenoten Joseph Vanhollebeke en Julia Ghyselen, zijn beiden overleden te Knokke-Heist respektievelijk op vierentwintig april negentienhonderd zevenenzeventig en op zestien december negentienhonderd zeventig, nalatende voor enige wettige en reservataire erfgenaam, hun zoon Valentin Vanhollebeke. De naamloze vennootschap "H & IMMO" is eigenares van: - het appartement op de eerste verdieping, genummerd '2' (waaraan driehonderd/duizendsten (300/1.000sten) in de gemeenschappelijke delen zijn verbonden), om het hebben aangekocht van mevrouw Anne Gelenne, te Boussu, blijkens akte verleden voor notaris Lucas Boels, voornoemd, met tussenkomst van notaris Vincent de Gheldere, te Knokke-Heist, op drie mei tweeduizend twee, overgeschreven op eerste hypotheekkantoor te Brugge op tien juli volgend, formaliteit 91-T-10.07.2002-07739. Mevrouw Anne Gelenne was er eigenares van om het te hebben aangekocht van de coöperatieve vennootschap 'Bourse Immobiiière Beige', blijkens akte verleden voor notaris Michel Van Boxstael, te Boussu, op éénentwintig augustus negentienhonderd negenentachtig, overgeschreven alsvoor op negenentwintig augustus volgend, boek 5388, nummer 10. De coöperatieve vennootschap 'Bourse Immobiiière Beige', was er eigenares van het hebben aangekocht van mevrouw Angela Livoisi blijkens akte verleden voor notaris Grimar, te Sprimont, op één april negentienhonderd achtentachtig, overgeschreven alsvoor op achttien april volgend, boek 5145, nummer 7. Mevrouw Angela Livolsi was er eigenares van om het hebben aangekocht van de heer Valentin Vanhollebeke, voornoemd, blijkens akte verleden voor notaris André Moerman, te Kortrijk op drieëntwintig januari negentienhonderd tachtig, overgeschreven alsvoor op acht februari volgend, boek 3332, nummer 17. - de studio gelegen tussen de eerste verdieping en de tweede verdieping. genummerd '5' (waaraan honderdenvijf/duizendsten (105/1.000sten) in de gemeenschappelijke delen zijn verbonden), om het hebben aangekocht van de naamloze vennootschappen 'Noordzee' en 'Canal Properties' blijkens akte verleden voor notaris Lucas Boels, voornoemd, met tussenkomst van notaris Lucas Vanden Bussche, te Knokke-Heist, op drie mei tweeduizend twee, overgeschreven alsvoor op tien juli volgend, formaliteit 91-T-10.07.2002-07740. De naamloze vennootschappen 'Noordzee' en 'Canal Properties' waren er eigenares van om het te hebben aangekocht van de heer lbourki Taïbi, blijkens akte verleden voor notaris Lucas Vanden Bussche, voornoemd, op drie december
3
negentienhonderd negenennegentig, overgeschreven alsvoor op vierentwintig januari volgend, boek 9104, nummer 14. De heer lbourki Taïbi was eigenaar van om het te hebben aangekocht van de heer Valentin Vanhollebeke, blijkens akte verleden voor notaris André Moerman, voornoemd, op elf janauri negentienhonderd tachtig, overgeschreven alsvoor op drieëntwintig januari volgend, boek 3330, nummer 18. - het appartement op de tweede verdieping (waaraan honderdtachtig/duizendsten (180/1.000sten) in de gemeenschappelijke delen zijn verbonden)om het hebben aangekocht van de heer Ignaas Vandenabeele, en zijn echtgenote, mevrouw Isabelle De Bruyn, blijkens akte verleden voor notaris Lucas Boels, voornoemd, met tussenkomst van notaris Lucas Vanden Bussche, te KnokkeHeist, op drie mei tweeduizend twee, waarvan sprake hiervoor. De echtgenoten Vandenabeele waren er eigenaars van om te hebben aangekocht van de heer Thibault Vanden Berghe en zijn echtgenote mevrouw Annick Poodts, blijkens akte verleden voor ondergetekende notaris op acht september tweeduizend, overgeschreven alsvoor op vier oktober volgend, boek 9609, nummer 16. De echtgenoten Vanden Berghe waren er eigenaars van om het te hebben aangekocht van mevrouw Gertrud Behr blijkens akte verleden voor ondergetekende notaris op negen december negentienhonderd achtennegentig, overgeschreven alsvoor op veer februari volgend, boek 8813, nummer 8. Oorspronkelijk toebehorende aan de heer Otto Wupperfeld, en zijn echtgenote Mevrouw Gertrud Behr, om te hebben aangekocht van de heer Valentin Vanhollebeke, blijkens akte verleden voor notaris André Moerman, voornoemd, op zeven januari negentienhonderd tachtig, overgeschreven alsvoor op achttien januari volgend, boek 3309, nummer 20. De heer Otto Wupperfeld is overleden te Bad Münstereifel (Duitsland) op éénendertig maart negentienhonderd driëntachtig, nalatende voor enige erfgenaam zijn voornoemde echtgenote, mevrouw Gertrud Behr, De naamloze vennootschap "OBIM" is eigenares van het appartement op het gelijkvloers, genummerd '1' (waaraan tweehonderd veertig/duizendsten (240/1.000sten) in de gemeenschappelijke delen zijn verbonden), om het hebben aangekocht van de heer Raymond Murcia en zijn echtgenote mevrouw Marguerite Rotsaert, en van de heer Carlos Murcia en zijn echtgenote, mevrouw Noëlla Gunst, blijkens akte verleden voor ondergetekende notaris, op tweeëntwintig januari negentienhonderd zevenennegentig, overgeschreven alsvoor op zeventien februari volgend, boek 8010, nummer 9. De echtgenoten Murcia-Rotsaert en Murcia-Gunst waren er eigenaars van elk voor de onverdeelde helft, om het zo aangekocht te hebben van Valentin Vanhollebeke, voornoemd, blijkens akte verleden voor notaris André Moerman voornoemd en notaris Georges Boels te Knokke op vierentwintig maart negentienhonderd éénentachtig, overgeschreven alsvoor op twee april daarna, boek 3554 nummer 25. De heer en mevrouw Jean-Pierre Rademan en de heer Paul Rademan zijn eigenaars van het appartement op de derde verdieping, genummerd '4' (waaraan honderdvijfenzeventig/duizendsten (175/1.000sten) in de gemeenschappelijke delen zijn verbonden), om te hebben aangekocht, het vruchtgebruik door de heer en mevrouw Jean-Pierre Rademan - de naakte eigendom door de heer Paul Rademan, van de naamloze vennootschap 'Groep Cauwe', te Knokke-Heist, blijkens akte verleden voor notaris Patrick Donck, te Reninge, met tussenkomst van notaris Anthony Wittesaeie, te Tielt, op zeven juli negentienhonderd negenennegentig, overgeschreven alsvoor, formaliteit 91 -T-16/07/1999-09228. De naamloze vennotoschap 'Groep Cauwe' was er eigenares van om het hebben aangekocht van mevrouw Lisette De Waepenaere, blijkens akte verleden voor notaris Lucas Vanden Bussche, voornoemd, op dertig april negentienhonderd tweeënnegentig, overgeschreven alsvoor op twintig mei volgend, boek 6494, nummer 17. Mevrouw Lisette De Waepenaere was er eigenares van om het hebben aangekocht van de heer Jan Van Grootel en zijn echtgenote, mevrouw Anita Dochy, blijkens akte verleden voor notaris Sylvère Butin, te Zwijnaarde, op vijf mei
4
negentienhonderd achtentachtig, overgeschreven alsvoor op negentien mei volgend, boek 5164, nummer 35. De echtgenoten Van Grootei-Dochy waren er eigenaars van het te hebben aangekocht van de heer Valentin Vanhollebeke, voornoemd, blijkens voor notaris André Moerman voornoemd op achttien april negentienhonderd tachtig, overgeschreven alsvoor op twee mei daarna, boek 3388 nummer 24.
AANNEMINGSCONTRACT. Ingevolge onderhandse aannemingscontracten, rechtstreeks afgesloten tussen de comparanten sub 2) en 3) enerzijds en de bouwpromotor anderzijds, heeft deze laatste zich ertoe verplicht voor rekening van de respectievelijke comparanten sub 2) en 3) volgende privatieven te bouwen: voor de comparante 2) de hiernabeschreven 'winkelruimte' waaraan honderdtweeënnegentig/duizendsten (192/1.000$ten) in de gemeenschappelijke delen zullen zijn verbonden ; voor de comparante 3) (in vruchtgebruik en naakte eigendom) het hiernabeschreven appartement genummerd '3' op de derde verdieping waaraan honderdzevenentwintig/duizendsten (127/1.000s,en) in de gemeenschappelijke delen zullen zijn verbonden; zodat door het enkel feit van de oprichting van het gebouw en naarmate het vorderen van de bouwwerken de comparanten sub 2) en 3) eigenaars zuilen worden van de respectievelijke privatieven. De bouwwerken van de overige privatieven in het gebouw zullen in privatieve en uitsluitende eigendom toebehoren aan de bouwpromotor, die ze opricht voor eigen rekening.
TOELATING TOT BOUWEN VERZAKING AAN HET RECHT VAN NATREKKING Uit hoofde van voormelde aannemingscontracten en omwille van het feit dat de nieuwe residentie 'Aquamarine' meer privatieven (waaraan de hierna vermelde aandelen in de gemeenschappen worden toegekend) zal bevatten, bezitten de comparanten 2) en 3) respectievelijk ieder over achtenveertig/duizendsten (48/1.000sten) in overtal in de gemeenschappelijke delen. De comparanten sub 2) en 3) verlenen aan de bouwpromotor, TOELATING TOT BOUWEN om op de totale oppervlakte van voorbeschreven eigendom een nieuw appartementsgebouw op te richten met het oog op een promotieproject. Zij verklaren bovendien te VERZAKEN in voordeel van de bouwpromotor, die aanvaardt, aan het RECHT VAN NATREKKING, hen toebehorende ingevolge de artikelen 546, 551 en 552 van het burgerlijk wetboek, op de overige achtenveertig/duizendsten (48/1.000sten) die zij ieder bezitten in voorbeschreven goed (zoals hoger aangehaald). Bijgevolg zal de bouwpromotor eigenaar zijn van de bouwwerken, die hij op zijn kosten zal oprichten op het voorbeschreven eigendom, met uitzondering van de bouwwerken die hij opricht voor rekening van de comparanten sub 2) en 3), die zich respectievelijk immers uitdrukkelijk het recht van natrekking voorbehouden op de honderdtweeënnegentig/duizendsten (192/1.000sten) en honderdzevenentwintig/duizendsten (127/1.000sten) in voorbeschreven eigendom, dewelke zullen verbonden worden aan de privatieven, die de bouwpromotor voor hun rekening opricht krachtens de hiervoor vermelde aannemingscontracten. Voorwaarden.
1. Het oprichten van de bouwwerken gebeurt op het uitsluitend risico van de bouwpromotor. 2. De bouwpromotor verleent aan de comparanten sub 2) en 3) naar alle waarborg voor wat betreft elk verhaal van om het even wie uit hoofde van de oprichting van de bouwwerken.
5
De bouwpromotor zal alle eventuele veroordelingen moeten afdragen dewelke eventueel kunnen opgelopen worden door de comparanten sub 2) en 3) in hun hoedanigheid van eigenaars van de grond. 3. De bouwpromotor verbindt zich ertoe te zijnen laste te nemen, alle mogelijke kosten van oprichting van de gebouwen, alle mogelijke taksen en belastingen dienaangaande, alle aansluiting- kosten op de netten van water, gas, elektriciteit, televisiedistributie en riolering, evenals alle belastingen en taksen, die in de toekomst op de bouwwerken zuilen geheven worden; met uitzondering van deze die betrekking hebben op de bouwwerken die de bouwpromotor opricht voor rekening van de comparanten sub 2) en 3). De verzaking aan het recht van natrekking wordt toegestaan en aanvaard te rekenen vanaf heden om van rechtswege te eindigen op één januari tweeduizend en zeven ; behoudens verlenging na gemeen overleg. De bouwpromotor verbindt zich ertoe om vóór het verstrijken van de duur waarvoor het recht van opsta! is toegekend de eventueel resterende grondaandelen aan te kopen aan de hierna vermeide grondprijs. 5. De comparanten sub 2) en 3) verbinden er zich toe om de grondaandelen die zullen verbonden worden aan de privatieven die de bouwpromotor opricht voor eigen rekening, te verkopen aan de bouwpromotor of aan derden door de bouwpromotor aangeduid, onder de lasten en voorwaarden die de bouwpromotor zal goedvinden en dit voor de minimumprijs van duizend vijfhonderd drieënzeventig Euro per duizendste (1.573 /1.000ste). 6. Het is de bouwpromotor toegelaten om op voorbeschreven eigendom thans reeds publiciteitsborden aan te brengen die betrekking hebben op de promotie. Prijs. Onderhavige toelating tot bouwen en verzaking aan het recht van natrekking worden toegestaan en aanvaard mits de prijs van duizend euro, welk bedrag de bouwpromotor zich verbindt te betalen aan de grondeigenaar ingevolge overeenkomst tussen partijen.
BEPALINGEN IN VERBAND MET DE BODEMTOESTAND. 1. De grondeigenaar verklaart dat er op de grond die het voorwerp is van onderhavige akte, bij zijn weten geen inrichting gevestigd is of was, of geen activiteit wordt of werd uitgevoerd die opgenomen is in de lijst van inrichtingen en activiteiten die bodemverontreiniging kunnen veroorzaken, zoals bedoeld in artikel 3, § 1 van het Bodemsaneringdecreet. 2. De grondeigenaar legt het bodemattest voor die betrekking heeft op voorbeschreven goed en dat werd afgeleverd door de OVAM op negenentwintig juli tweeduizend drie. De inhoud van dit bodemattest luidt : "Voor dit kadastraal perceel zijn geen gegevens beschikbaar in het register van verontreinigde gronden omdat er geen gegevens beschikbaar zijn bij de OVAM. Opmerking: Gronden waarop een inrichting gevestigd is of was of een activiteit wordt of werd uitgeoefend die opgenomen is in de lijst bedoeld in artikel 3 § 1 van het bodemsaneringsdecreet kunnen vanaf 1 oktober 1996 slechts overgedragen worden als er vooraf een oriënterend onderzoek aan de OVAM is bezorgd met melding van de overdracht." 3. De grondeigenaar verklaart met betrekking tot het voorbeschreven perceel grond geen weet te hebben van bodemverontreiniging die schade kan berokkenen aan de bouwpromotor of aan derden, of die aanleiding kan geven tot saneringsverplichtingen, tot gebruiksbeperkingen of tot andere maatregelen die de overheid in dit verband kan opleggen.
6
BASISAKTE
Na deze uiteenzetting hebben comparanten mij, notaris, verzocht om de authentieke akte op te maken van hun besluit om voormeld goed te onderwerpen aan het regime van mede-eigendom, volgens de artikelen 577-3 tot 14 van het Burgerlijk Wetboek. 1.
Rechtspersoon.
Een vereniging van mede-eigenaars wordt opgericht, zoals nader bepaald in het reglement van mede-eigendom, onder de naam "vereniging van mede-eigenaars van de residentie "AQUAMARINE", met zetel te 8300 Knokke-Heist, Zandstraat 20, en waarvan de jaarvergadering dient plaats te vinden in de in het reglement van mede-eigendom voorziene periode van vijftien dagen later zal vastgesteld worden door de eerste algemene vergadering van de mede-eigenaars. 2.
Stedenbouwkundige vergunning - plannen.
De plannen en het lastenboek werden opgemaakt door het architectenkantoor, besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid arTTecte Knokke-Heist, Dorpstraat 100. De stedenbouwkundige vergunning werd afgeleverd door het College van Burgemeester en Schepenen van de gemeente Knokke- Heist op elf april tweeduizend drie, onder referentie 31043/7557/B/2002/292. De tekst van de stedenbouwkundige vergunning, samen met haar bijlagen en stedenbouwkundige voorschriften, alsook de goedgekeurde plannen, worden aan deze akte gehecht, om mede te worden overgeschreven op het hypotheekkantoor. De bouwpromotor verbindt zich ertoe de constructies op te richten in overeenstemming met de stedenbouwkundige vergunning en in overeenstemming met de stedenbouwkundige voorschriften en het lastenboek. Deze plannen vormen met huidige akte één geheel en dienen uitgelegd en gelezen te worden, het één in functie van het andere. 3.
Juridische verdeling van het complex.
Het hoger beschreven complex bestaat enerzijds uit gemeenschappelijke delen, die in mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid toebehoren aan al de mede-eigenaars, en anderzijds uit privatieve delen die de uitsluitende eigendom zijn van één eigenaar. De gemeenschappelijke delen worden verdeeld in duizend/duizendsten die verbonden worden aan de privatieve delen volgens de hierna vermelde quotiteiten. Als gevolg van deze verdeling bekomt vanaf heden elke privatieve kavel, hierin begrepen het aandeel in de gemeenschappelijke delen en in de grond, een afzonderlijk juridisch bestaan, zodat er vanaf heden afzonderlijk kan over worden beschikt, hetzij onder bezwarende titel, hetzij onder kosteloze titel, en dat het ook afzonderlijk met zakelijke rechten kan worden bezwaard.
7
4. Beschrijving van de gemeenschappelijke en privatieve delen. 4.1. Samenstelling van het gebouw : Volgens de hierboven vermelde plannen bestaat het op te richten gebouw uit een niveau kelder, een niveau gelijkvloers en acht verdiepingen. De privatieven van het flatgebouw zijn : kelderverdieping: zes bergingen, gelijkvloers : winkelruimte, eerste tot en met de derde verdieping : telkens één appartement, vierde (en vijfde) verdieping : een dubbel-appartement, dak- en duplexverdieping : een duplex-appartement. 4.2 Beschrijvende opgave en splitsing van het gebouw. 4.2.1. Het gebouw wordt gesplitst in volgende privatieve kavels. 1° Het niveau KELDER Op dit niveau bevinden zich zes bergingen aangeduid op het plan door de kenmerken 'berging 1' tot en met 'berging 5' en de 'berging winkelruimte'. Aan deze kelders zijn geen afzonderlijke aandelen in de gemeenschappelijke delen verbonden. Deze kelders zijn ten titel van privatieve afhankelijkheid verbonden aan de appartementen waartoe zij behoren. 2° Het niveau GELIJKVLOERS Op dit niveau bevindt zich één winkel, aangeduid door het kenmerk "winkelruimte". Deze 'winkelruimte' bevat: a) in privatieve en uitsluitende eigendom: in de kelderverdieping : de berging en binnentrap komende van het gelijkvloers, deur naar gang, op het gelijkvloers : inkomdeur, de eigenlijke winkelruimte, kitchenette, WC, trap naar kelderverdieping ; b) in mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: honderd tweeënnegentig/duizendsten (192/1.000sten) in de gemeenschappelijke delen, waaronder de grond. 2° Op de EERSTE VERDIEPING Op dit niveau bevindt zich één appartement, aangeduid door het cijfer "01", en omvattende : a) in privatieve en uitsluitende eigendom: in de kelderverdieping : de berging 1, op de eerste verdieping : inkomdeur, inkom, leefruimte, keuken, berging, nachthall, slaapkamer 1 met douchecel, slaapkamer 2 met badkamer; b) in privatief genot: de terras aan de voorgevel;
8
c) in mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: honderd vierentwintig/duizendsten (124/1.000sten) in de gemeenschappelijke delen, waaronder de grond. 3° op de TWEEDE en DERDE VERDIEPING, Op deze verdiepingen bevinden zich telkens één appartement aangeduid door het cijfer "02" en "03" welke beiden identiek zijn en bevatten : a) in privatieve en uitsluitende eigendom: in de kelderverdieping : de berging 2 (respectievelijk 3), op de tweede (respectievelijk derde verdieping): inkomdeur, inkom, leefruimte, keuken, berging, nachthall, slaapkamer 1 met douchecel, slaapkamer 2 met badkamer; b) in privatief genot: de terrassen aan de voor- en achtergevel; c) in mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: honderd honderdzeventwintig/duizendsten (127/1.000sten) in de gemeenschappelijke delen, waaronder de grond. 4° Op de VIERDE EN VIJFDE VERDIEPING Op dit niveau bevindt zich één dubbel-appartement, aangeduid door het cijfer "04", en omvattende : a) in privatieve en uitsluitende eigendom: in de kelderverdieping : de berging 4, op de vierde verdieping : inkomdeur, inkom, leefruimte met binnentrap naar de vijfde verdieping, WC, berging, nachthall, slaapkamer 1 met douchecel, slaapkamer 2 met badkamer; op de vijfde verdieping : binnentrap komende van de vierde verdieping, eethoek, keuken, berging, nachthall, WC, slaapkamer 1 met douchecel, slaapkamer 2 met badkamer; b) in privatief genot: de terras aan de voor- en achtergevel op de vierde; c) in mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: tweehonderd achtendertig/duizendsten (238/1.000sten) in de gemeenschappelijke delen, waaronder de grond. 5° Op de DAK- EN DUPLEXVERDIEPING Op dit niveau bevindt zich één duplex-appartement, aangeduid door het cijfer "05", en omvattende : a) in privatieve en uitsluitende eigendom: in de kelderverdieping : de berging 5, op de dakverdieping : inkomdeur, inkom, leefruimte, binnentrap naar de duplexverdieping, WC, eethoek met keuken, berging ; op de duplexverdieping : binnentrap komende van de dakverdieping, slaapkamer 1 met badkamer, douchecel, slaapkamer 2, slaapkamer 3 ; b) in privatief genot: de terrassen aan de voor- en achtergevel op de dakverdieping; c) in mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: honderd tweeënnegentig/duizendsten (192/1,000sten) in de gemeenschappelijke delen, waaronder de grond.
9
4.2.2. Het gebouw bevat volgende gemeenschappelijke delen. 1° In de KELDER: trapzaal met trap, liftkoker met lift, deur en gemeenschappelijke gang naar de privatieve kelders, sassen, machinekamer lift, tellerlokaal, vuilnislokaal, 2° Het GELIJKVLOERS: -
inkom, inkomdeur, sas, hall, trapzaal met trap, liftkoker met
-
terras
lift,
3° De EERSTE tot en met de DAK-VERDIEPING: -
trapzaal met trap, liftkoker met lift; de terrassen.
4° De DUPLEX-VERDIEPING en DAK: dak met zijn bekleding, kokers, koepels en schoorstenen;
5. Herhalingstabel van de quotiteiten in de gemeen schappelijke delen van het complex en in de grond. Winkelruimte : appartement 01: appartement 02: appartement 03: appartement 04: appartement 05: totaal:duizend
honderdtweeënnegentig honderdvierentwintig honderdzevenentwintig honderdzevenentwintig tweehonderdachtendertig honderdtweeënnegentig
192/1.000 124/1.000 127/1.000 127/1.000 238/1.000 192/1.000 ----------1.000/1.000
6. Samenvoeging van twee of meerdere kavels - Splitsing van samengevoegde kavels. Twee of meerdere kavels die aan eenzelfde eigenaar toebehoren, mogen verticaal of horizontaal samengevoegd worden. Indien deze samenvoeging de stevigheid of het esthetisch uitzicht van het gebouw zou aanbelangen, is de eigenaar verplicht de syndicus hiervan in kennis te stellen en hem de plannen van de vooropgezette werken voor te leggen. De syndicus zal alsdan de kwestie voorleggen aan de architect van het gebouw of, bij gebreke, aan een architect van zijn keuze. De architect zal verslag uitbrengen bij de voorzitter van de algemene vergadering. Deze laatste beslist of de werken al dan niet mogen uitgevoerd worden. Ingeval van weigering kan de belanghebbende mede-eigenaar de zaak voorleggen op een algemene vergadering. Indien de voorzitter van de algemene vergadering geen beslissing neemt binnen de twee maanden van het overmaken van de plannen aan de syndicus mag de betrokken eigenaar de werken uitvoeren.
10
In elk geval moeten de werken uitgevoerd worden onder toezicht van de architect van het gebouw of een architect door de syndicus aangesteld en waarvan de honoraria ten laste vallen van de belanghebbende eigenaar. Deze laatste blijft verantwoordelijk voor de schade veroorzaakt door de uitvoering der werken. Indien deze samenvoeging echter plaatsvindt bij de verkoop door de bouwpromotor, dan zal de voormelde procedure niet moeten gevolgd worden. Indien één of meerdere kavels samengevoegd worden zullen de aandelen verbonden aan deze kavels samengesteld worden. Een kavel verkregen door samenvoeging van twee of meerdere kavels zal door de eigenaar, mits voormelde procedure te volgen, terug mogen gesplitst worden zonder echter meer kavels tot stand te brengen dan oorspronkelijk voorzien. 7. Algemeen beginsel: Zijn gemeenschappelijk: De delen en lokalen van het gebouw die betrekking hebben op en ten dienste staan van alle privatieven of meerdere onder hen, en welke aldus in gedwongen onverdeeldheid toebehoren, waaronder: de grond met funderingen, betonnen constructie en alle dragende muren zo horizontaal als verticaal; de hoofdgevels ; de balkons, terrassen en dakterrassen (met uitsluiting van hun bevloering en afschermingen); alle dakingen en dakbedekkingen ; de dakgoten, de buizen en leidingen of afwatering van regenwaters en vuilwater alsmede de schepput met reukafsnijder; het net van de riolen en bijhorigheden ; alle elektriciteitsleidingen en lichtpunten die de gemene lokalen bedienen, alsmede eventueel de daarop betrekking hebbende elektriciteitsmeters ; de afwateringsbuizen van lavabo's, badinrichtingen waterclosets, alsmede de verluchtingsinstallaties van bedoelde afwateringsleidingen, steeds echter voor zover ze gemeen zijn aan verschillende privatieven, alle kokers, rook- en luchtkanalen, voor zover zij niet ten dienste staan van één enkel privatief; alle leidingen, buizen en dergelijke die niet ten dienste staan van één enkel privatief; alle binnenschilderingen en muurbekledingen van de gemeenschappelijke lokalen; de volledige liftinstallatie met alle leidingen, liftcabine, en alle verdere aanhorigheden ; de parlofoon aan de inkomdeur met de nodige leidingen; alle oppervlakten, ruimten en elementen hiervoor als gemeenschappelijk beschreven en aldus en onder andere : de trapzaal met trap, de verschillende doorgangen, de ruimte voor elektriciteitsmeters, watermeters, eventuele cabine voor hoogspanning, liftput, verluchtingsruimten en sas; inkom, inkomhall voor appartementen, trap, trapzaal en overlopen ; de machinekamer van de lift ; de nooduitgang of vluchtweg met al zijn bestanddelen.
11
In het algemeen wordt aanzien als gemeenschappelijk deel, lokaal of element, al hetgeen betrekking heeft op, of ten dienste staat van de privatieven gezamenlijk of enkelen onder hen. Voorgaande opsomming is niet beperkend en geldt slechts als voorbeeld. Zijn privatieve delen : Ieder privatief bestaat uit de vormgevende delen van het eigenlijk privatief met uitsluiting van de gemeenschappelijke delen en elementen en bevat aldus ten titel van voorbeeld : de bekleding van de grond (parket, plankenvloer, tegels, kamerbreed tapijt, enzovoort); de niet dragende binnenmuren met hun deuren, hun bedekking en bekleding ; de vensters en ramen met desgevallend hun zonneluiken, rolluiken en afschermingen ; de toegangsdeuren of poorten tot de privatieven zelf en hun bijhorigheden ; de binnenleidingen die slechts dienen voor het privatief, de verlenging van deze leidingen door de gemeenschappelijke delen tot aan de tellers, de tellers ; individuele leidingen voor verwarming en warm water, radiatoren ; de sanitaire installatie, de ingemaakte kasten, de hangkasten enzovoort; de plafonds vastgehecht aan de gewelven of roosteringen; de bevloering van balkons en terrassen met hun afscherming en leuningen ; de brievenbus in de inkom ; alle oppervlakten, ruimten en lokalen hiervoor als privé beschreven. Samengevat is privatieve eigendom ai wat zich binnen in de privatieven bevindt en hetgeen ten uitsluitende dienste van hun eigenaars, bewoners of uitbaters staat, doch ook de bijhorigheden welke buiten de eigenlijke privé ruimten bestaan maar ten hunnen uitsluitende dienste zijn zoals : de bel aan de inkomdeur van de privatieve eigendommen; de platen met opgave van naam en beroep van de bewoners of uitbaters ; de privatieve tellers. 8. Eventuele wijziging van de plannen. De hierboven ontlede plannen kunnen door de bouwpromotor worden gewijzigd om één van de volgende redenen : om tegemoet te komen aan de eisen gesteld door de diensten van stedenbouw en openbare of private besturen of van distributiemaatschappijen van de nutsvoorzieningen; om de bouwwerken uit te voeren in overeenstemming met de noodwendigheden van de bouwkunst; om het gebruik van de gemeenschappelijke delen te verbeteren; om de volgende wijzigingen te kunnen realiseren:
12
a) vereniging van twee of meer kavels ; in dat geval worden de quotiteiten in de gemeenschappelijke delen die verbonden zijn aan beide oorspronkelijke kavels, samengevoegd ; b) wijziging van de binnenindeling van de kavels ; c) herstelling van de onder a) en b) bedoelde wijzigingen in de oorspronkelijke toestand. Al deze wijzigingen moeten worden uitgevoerd onder toezicht van de architect van het gebouw, of door een architect die wordt aangeduid door de algemene vergadering van mede-eigenaars. De erelonen van deze architect moeten worden betaald door die mede-eigenaar die de werken laat uitvoeren. Deze werken moeten worden uitgevoerd op een wijze die zo weinig mogelijk hinder veroorzaakt voor de overige eigenaars of bewoners van het gebouw. De mede-eigenaar die deze werken laat uitvoeren is verantwoordelijk voor elke eventuele schade, die wordt berokkend aan de mede-eigendom, aan de andere privatieve kavels of aan derden. Hij verbindt zich ertoe te zullen instaan voor het herstel van de beschadigde zaken in hun oorspronkelijke toestand. Wijzigingen mogen niet raken aan de privatieve kavels die op dat ogenblik reeds zouden zijn verkocht, tenzij mits akkoord van de betrokken mede-eigenaars ; zij mogen evenmin raken aan de gemeenschappelijke delen, tenzij de eigenaars van de op dat tijdstip reeds verkochte privatieve kavels instemmen met de voorgenomen wijzigingen. De bedoelde wijzigingen moeten worden vastgesteld in een wijzigende basisakte, waaraan de plannen met betrekking tot de wijziging worden aangehecht en samen met een afschrift van de basisakte ter overschrijving worden neergelegd op het bevoegd hypotheekkantoor. De bouwpromotor heeft evenwel het recht voorziene materialen te vervangen door andere, waarvan de kwaliteit minstens evenwaardig is en waarvan de prijs niet lager mag zijn dan die van de oorspronkelijk voorziene materialen, en mits verrechtvaardiging van deze wijziging. Op de maten van de plannen is slechts een afwijking van vijf ten honderd toegestaan. 9.
Voorbehoud van muurgemeenschappen.
De bouwpromotor behoudt zich uitdrukkelijk het recht voor om de prijs van de afstand van de zijgevels en andere afsluitingen die hij op de grens met aanpalende eigendommen zou hebben opgericht, te ontvangen. Bijgevolg behoudt hij zich het recht voor om alleen over te gaan tot de meting, de schatting en de overdracht van deze muren en afsluitingen, er de vergoeding van te innen, en daarover kwijting te verlenen. Dit voorbehoud brengt voor de bouwpromotor niet de verplichting mee om tussen te komen in het onderhoud, de bescherming, de herstelling en de wederopbouw van deze muren en/of afsluitingen, noch om het even welke verantwoordelijkheid te dragen. Indien, wegens eender welke reden, de tussenkomst van de vereniging van mede-eigenaars noodzakelijk is om de overdracht van deze gemeenschappelijke rechten te verwezenlijken, zal deze medewerking worden verleend zonder dat daarvoor een vergoeding wordt gevraagd. Tussen de bouwpromotor en de comparanten sub 3) is er evenwel uitdrukkelijk overeengekomen dat er nooit enige muurovername zal moeten worden betaald door comparanten sub 3) ingeval van nieuwbouw van het pand Kustlaan 51 (zoals afgebeeld in groene kleur op bijgevoegd plan);
13
comparanten sub 3) hierbij optredend voor de naamloze vennootschap Jeapanic. 10. Instellingen van openbaar nut. De bouwpromotor behoudt zich het recht voor in naam van de mede-eigenaars contracten af te sluiten met het oog op de levering van water, gas, elektriciteit of teledistributie aan het gebouw. De mede-eigenaars geven door het enkel feit van ondertekening van hun aankoopakte onherroepelijk volmacht aan de bouwpromotor teneinde : a) alle contracten af te sluiten voor de levering van deze diensten; b) met de stedelijke diensten, de intercommunale verenigingen of instellingen van openbaar nut contracten af te sluiten van opstal, erfpacht of huur met het oog op de vestiging in het gebouw van een lokaal waar de technische installaties met betrekking tot deze diensten kunnen worden onder gebracht. De aangestelden van deze stedelijke diensten, intercommunale verenigingen of instellingen van openbaar nut hebben altijd een recht van overgang over de gemeenschappelijke delen van het gebouw. 11. Statuut van de terrassen. Het uitsluitend genot van deze terrassen behoort tot het eigendomsrecht van het appartement waartoe ze behoren, op last alle kosten van onderhoud of herstelling, die voortvloeien uit het gebruik van deze terrassen, te dragen. Alle kosten van onderhoud en herstelling van de bevloering van deze terrassen zijn ten laste van het begunstigde privatief. De overige kosten, zoals onder andere deze betreffende de waterdichtheid vallen ten laste van de gemeenschap. In dat geval zijn de kosten voor het wegnemen en terugplaatsen van de terrasvloer ten laste van de gemeenschap. De terrassen zullen verder bezwaard zijn, in het voordeel van de gemene delen van de residentie, met een erfdienstbaarheid van overgang voor alle onderhoudswerken aan de gemeenschappelijke of privatieve delen van de residentie, welke anders niet kunnen bereikt worden, alsmede om de eigenaars van de andere appartementen een vluchtweg te verlenen bij brand of ander gevaar in de residentie. 12. Erfdienstbaarheden. Algemeen Door de juridische verdeling van het goed in private kavels ontstaan er erfdienstbaarheden en gemeenschappen tussen de verschillende private kavels en tussen de eventuele bijzondere gemeenschappen die worden gevestigd. Deze ontstaan uit de aard en indeling van het complex of vinden hun oorsprong in de bestemming van de huisvader, voorzien in de artikelen 692 en volgende van het Burgerlijk Wetboek, in de plannen van de architect en de uitvoering van de werken, en in de overeenkomsten tussen de promotorbouwheer en de kopers van privatieve kavels, die, louter door hun aankoop, deze basisakte onderschrijven. Dit geldt onder meer voor: de zichten die zouden bestaan van een private kavel op een andere ;
14
de leidingen, riolen en aflopen van alle aard ; alle doorgangen en gangen tussen private kavels; de luchtkokers en leidingen voor water, gas, elektriciteit en teledistributie ; en in het algemeen voor alle erfdienstbaarheden en gemeenschappen die ontstaan uit de aard van de constructies en het normaal gebruik dat ervan wordt gemaakt. Bijzondere Comparanten vestigen een erfdienstbaarheid van licht, zicht en lucht in voordeel van het pand gelegen Kustlaan 51 te Knokke-Heist, gekadastreerd in de sectie B, nummer 102/B (thans eigendom van comparante sub 3) in die zin dat ingeval van verbouwing of nieuwbouw van dit goed op elke verdieping een opendraaiende venster zal mogen worden gebouwd in het gedeelte tussen het einde van de gemene muur (tussen de residentie 'Aquamarine' en het pand Kustlaan 51) en de scheidingsmuur van het pand Kustlaan 51, zoals aangeduid in gele kleur op bijgevoegd plan. Bovendien zal op alle terrassen die zich bevinden aan de achtergevel van het gebouw, aan de kant van de eigendom Kustlaan 51, een afscheiding worden geplaatst teneinde het zicht te ontnemen naar het gebouw Kustlaan 51, zoals aangeduid in roze kleur op bijgevoegd plan, en dit voor zover er geen stedenbouwkundige bezwaren bestaan. Deze erfdienstbaarheden zijn onvergeld. 13. Algemene opmerkingen. Deze basisakte vormt één geheel met het reglement van mede-eigendom en haar bijlagen ; zij stelt de rechten en verplichtingen vast van de leden en de toekomstige leden van de vereniging van mede-eigenaars. Deze rechten en plichten gaan ook over op alle rechtsopvolgers. Het reglement van mede-eigendom volgt hierna. De eigenaars van een kavel verbinden zich ertoe om in alle akten van overdracht of aanwijzing van eigendom of genot, met inbegrip van huurovereenkomsten, uitdrukkelijk te vermelden dat de nieuwe belanghebbenden de bepalingen van de basisakte grondig kennen en dat zij verplicht zijn die na te leven, evenals de regelmatig genomen of nog te nemen besluiten van de algemene vergadering van de mede-eigenaars. 14. Overgangsbepalingen - Syndicus. (…) 15. Slotverklaringen. a) Ruimtelijke ordening Ondergetekende notaris minuuthouder vestigt de aandacht van partijen erop dat het Vlaams decreet van achttien mei negentienhonderd negenennegentig houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening en van het decreet houdende de ruimtelijke ordening, gecoördineerd op tweeëntwintig oktober negentienhonderd zesennegentig, zoals gewijzigd bij het decreet van zesentwintig april tweeduizend van toepassing is op huidige verkoping. Aangezien er in het Belgisch Staatsblad nog niet gepubliceerd werd dat de gemeente, waarin voormeld goed gelegen is, over een goedgekeurd plannenregisteren vergunningenregister beschikt, zijn de
15
informatieverplichtingen, zoals voorzien in artikelen 137, 141 en 142, van voormeld decreet nog niet van toepassing. Niettemin bevestigt ondergetekende notaris minuuthouder dat artikel 99 van zelfde decreet wel van toepassing is en dat het letterlijk luidt als volgt: "§ 1. Niemand mag zonder voorafgaande stedenbouwkundige vergunning: 1° bouwen, op een grond één of meer vaste inrichtingen plaatsen, een bestaande vaste inrichting of bestaand bouwwerk afbreken, herbouwen, verbouwen of uitbreiden, met uitzondering van instandhouding- of onderhoudswerken die geen betrekking hebben op de stabiliteit; 2° ontbossen in de zin van het bosdecreet van 13 juni 1990 van alle met bomen begroeide oppen/lakten bedoeld in artikel 3, § 1 en § 2 van dat decreet; 3° hoogstammige bomen vellen, alleenstaand, in groeps- of lijnverband, voor zover ze geen deel uitmaken van met bomen begroeide oppervlakten in de zin van artikel 3, § 1 en § 2, van het bosdecreet van 13 juni 1990; 4° het reliëf van de bodem aanmerkelijk wijzigen; 5° een grond gewoonlijk gebruiken, aanleggen of inrichten voor: a) het opslaan van gebruikte of afgedankte voertuigen, van allerhande materialen, materieel of afval; b) het parkeren van voertuigen, wagens of aanhangwagens; c) het plaatsen van één of meer verplaatsbare inrichtingen die voor bewoning kunnen worden gebruikt, zoals woonwagens, kampeerwagens, afgedankte voertuigen, tenten; d) het plaatsen van één of meer verplaatsbare inrichtingen of rollend materieel die hoofdzakelijk voor publicitaire doeleinden worden gebruikt; 6° het geheel of gedeeltelijk wijzigen van de hoofdfunctie van een onroerend bebouwd goed met het oog op een nieuwe functie, voor zover deze functiewijziging voorkomt op een door de Vlaamse regering op te stellen lijst van de vergunningspichtige functiewijzigingen; 7° in een gebouw het aantal woongelegenheden wijzigen die bestemd zijn voor de huisvesting van een gezin of een alleenstaande, ongeacht of het gaat om een eengezinswoning, een etagewoning, een flatgebouw, een studio of een al dan niet gemeubileerde kamer; 8° publiciteitsinrichtingen of uithangborden plaatsen of wijzigen; 9° recreatieve terreinen aanleggen of wijzigen, waaronder een golfterrein, een voetbalterrein, een tennisveld, een zwembad. Onder bouwen en plaatsen van vaste inrichtingen, die geen betrekking hebben op de stabiliteit, wordt verstaan het oprichten van een gebouw of een constructie of het plaatsen van een inrichting, zelfs uit niet-duurzame materialen, in de grond ingebouwd, aan de grond bevestigd of op de grond steunend omwille van de stabiliteit, en bestemd om ter plaatse te blijven staan, ook al kan het ook uit elkaar worden genomen, verplaatst of is het volledig ondergronds. Dit behelst ook het functioneel samenbrengen van materialen waardoor een vaste inrichting of constructie ontstaat, en het aanbrengen van verhardingen. Onder instandhouding- of onderhoudswerken zoals bedoeld in het eerste lid, 1°, worden werken verstaan die het gebruik van het gebouw voor de toekomst ongewijzigd veilig stellen door het bijwerken, herstellen of vervangen van geërodeerde of versleten materialen of onderdelen. Hieronder kunnen geen werken begrepen worden die betrekking hebben op de constructieve elementen van het gebouw, zoals: 1° vervangen van dakgebinten of dragende balken van het dak, met uitzondering van plaatselijke herstellingen; 2° geheel of gedeeltelijk herbouwen of vervangen van buitenmuren, zelfs met recuperatie van de bestaande stenen. Als hoogstammige boom zoals bedoeld in het eerste lid, 3°, wordt beschouwd elke boom die op een hoogte van 1 meter boven het maaiveld een stamomtrek van 1 meter heeft. Als aanmerkelijke reliëfwijziging zoals bedoeld in het eerste lid, 4°, wordt onder meer beschouwd elke aanvulling, ophoging, uitgraving of uitdieping die de aard of functie van het terrein wijzigt. Onverminderd het eerste lid, 5°, c, is geen stedenbouwkundige vergunning vereist voor het kamperen met verplaatsbare inrichtingen op een kampeerterrein
16
In de zin van het decreet van 3 maart 1993 houdende het statuut van de terreinen voor openluchtrecreatieve verblijven. § 2. De Vlaamse regering kan de lijst vaststellen van de werken, handelingen en wijzigingen waarvoor, wegens hun aard en/of omvang, in afwijking van § 1, geen stedenbouwkundige vergunning vereist is. § 3. Een provinciale en een gemeentelijke stedenbouwkundige verordening kunnen de vergunningspichtige werken, handelingen en wijzigingen, genoemd in § 1, aanvullen. Ze kunnen ook voor de met toepassing van § 2 van vergunning vrijgestelde werken en handelingen de stedenbouwkundige vergunningsplicht invoeren."
b.
Keuze van woonplaats.
De comparanten doen keuze van woonplaats in hun hiervoor vermelde woonplaats en maatschappelijke zetel. c.
Bevestiging van identiteit.
a) De instrumenterende notaris bevestigt dat de identiteit van de comparanten hem werd aangetoond aan de hand van hoger vermeide bewijskrachtige identiteitsbewijzen. b) Om te voldoen aan de verplichtingen opgelegd door de Hypotheekwet, bevestigt de instrumenterende notaris op zicht van de officiële door de wet vereiste stukken dat de naam, voornamen, datum en plaats van geboorte van de grondeigenaar overeenkomen met onderhavige vermelding. d.
Volmachten.
(…) e.
Bijlagen.
Volgende documenten worden aan deze akte gehecht: Bijlage 1: het reglement van mede-eigendom; Bijlage 2: het reglement van orde; Bijlage 3: de stedenbouwkundige vergunning; Bijlage 4: de plannen van het gebouw; Alle voornoemde documenten vormen samen de statuten van het gebouw; zij vullen elkaar aan en vormen één geheel. f.
Kosten van de statuten.
De kosten van de statuten van het gebouw zijn ten laste van de kopers van privatieven in het gebouw. g.
Notariswet.
De comparanten bevestigen tevens dat de notaris hen naar behoren heeft ingelicht over de rechten, verplichtingen en lasten die voortvloeien uit onderhavige akte en hun op een onpartijdige wijze raad heeft verstrekt. WAARVAN AKTE, verleden te Blankenberge, in het kantoor, op datum als voormeld.
17
REGLEMENT VAN MEDE-EIGENDOM.
HOOFDSTUK 1 : RECHTSPERSOONLIJKHEID.
Artikel 1 : a) De vereniging van de mede-eigenaars heeft rechtspersoonlijkheid, mits vervulling van de volgende twee voorwaarden: 1° het ontstaan van de onverdeeldheid door de overdracht of de toekenning van ten minste één kavel; 2° de overschrijving van de basisakte en van het reglement van mede-eigendom op het hypotheekkantoor. b) Zij draagt de benaming: "vereniging van mede-eigenaars", gevolgd door de vermeldingen betreffende de ligging van het onroerend goed of de groep van gebouwen, nader bepaald in de basisakte. c) Zij heeft haar zetel in het gebouw, nader bepaald in de basisakte. Indien het over een groep van gebouwen gaat, bepaalt de basisakte in welk gebouw de zetel van de vereniging gevestigd is. d) De vereniging van mede-eigenaars kan geen ander vermogen hebben dan de roerende goederen nodig voor de verwezenlijking van haar doel, dat uitsluitend bestaat in het behoud en het beheer van het gebouw of de groep van gebouwen. Niettegenstaande dit, heeft de vereniging van mede-eigenaars het recht om, al dan niet samen met een of meer mede-eigenaars, op te treden ter vrijwaring van alle rechten tot uitoefening, erkenning of ontkenning van zakelijke of persoonlijke rechten op de gemeenschappelijke delen, of met betrekking tot het beheer ervan. Zij wordt geacht de hoedanigheid en het vereiste belang te hebben om deze rechten te verdedigen. e) De tenuitvoerlegging van beslissingen, waarbij de vereniging van mede-eigenaars wordt veroordeeld, kan worden gedaan op het vermogen van iedere mede-eigenaar ten belope van zijn aandeel in de gemeenschappelijke gedeelten. Uitzonderingen hierop zijn voorzien onder Hoofdstuk V/ter. HOOFDSTUK 2 : RECHTEN EN PLICHTEN VAN DE MEDE- EIGENAARS.
Artikel 2 : Gemeenschappelijke delen. a) De mede-eigenaars moeten van de gemeenschappelijke delen gebruik maken, overeenkomstig hun bestemming en rekening houdend met de rechten van de andere mede-eigenaars en bewoners. b) Het aandeel in de gemeenschappelijke delen, verbonden aan een kavel, kan niet worden overgedragen, met zakelijke rechten bezwaard of in beslag genomen worden, dan samen met de kavel, waarvan het onafscheidbaar is. c) Veranderingswerken aan gemeenschappelijke delen kunnen alleen geschieden na een besluit van de algemene vergadering mits een drie/vierde meerderheid van de stemmen. Betreft het een wijziging van
18
de bestemming van het onroerend goed of van een deel ervan, is een vier/vijfde meerderheid vereist. d) Herstellingen aan de gemeenschappelijke delen kunnen: door de syndicus alleen worden beslist ingeval van hoogdringendheid. door de algemene vergadering worden beslist, mits een drie/vierde meerderheid, in de andere gevallen. betreft het evenwel een herstelling van een beschadigd gedeelte in geval van gedeeltelijke vernietiging, is een besluit van de algemene vergadering nodig, mits een vier/vijfde meerderheid. e) Heropbouw in geval van gedeeltelijke vernietiging vereist een besluit van de algemene vergadering mits een vier/vijfde meerderheid, en in geval van een volledige heropbouw unanimiteit. f) Iedere verkrijging van een nieuw onroerend goed door de mede-eigenaars, bestemd om gemeenschappelijk te worden, vereist een besluit van de algemene vergadering, mits een vier/vijfde meerderheid. Artikel 3 : Privatieve delen. a) Elke mede-eigenaar beheert, beschikt en geniet van zijn eigen privatieve kavel, binnen de grenzen door het reglement van mede-eigendom, reglement van inwendige orde en het Burgerlijk Wetboek bepaald. b) Elke mede-eigenaar mag geen wijzigingen binnen zijn kavel aanbrengen die de stevigheid van het gebouw in gevaar brengen of beschadigingen veroorzaken. Het is de eigenaars verboden privatieve elementen die zichtbaar zijn van op straat of vanuit de gemeenschappelijke delen binnen het gebouw, te wijzigen. Dit is ondermeer het geval voor de ramen van de vensters, de rolluiken, de vensterruiten van de voorgevel, de deuren van de bordessen, die toegang verlenen tot de kavels langs de gemeenschappelijke gangen. De mede-eigenaar mag wei de interne verdeling van zijn privatieve kavel wijzigen, maar op zijn verantwoordelijkheid. c) Herstellingswerken aan privatieve delen kunnen in geval van hoogdringendheid door de syndicus worden uitgevoerd. De mede-eigenaars zijn verplicht de syndicus vrije toegang te verlenen tot hun eigendom, bewoond of niet, ten einde toe te laten de staat van het gebouw te onderzoeken, op voorwaarde dat het algemeen belang dit vereist. Zij moeten tevens toegang verlenen, aan bouwmeesters, aannemers en uitvoerders in verband met goedgekeurde werken aan de gemeenschappelijke delen. In geval van afwezigheid, is de mede-eigenaar of bewoner, ertoe gehouden een sleutel van de deur onder gesloten omslag te overhandigen aan de syndicus, zoniet is hij aansprakelijk voor mogelijke schade die ontstaat door zijn afwezigheid. d) Een mede-eigenaar mag verder niets doen dat enige hinder teweeg brengt voor de andere mede-eigenaars. Artikel 4 : Eigendomsoverdracht. a) In geval van eigendomsoverdracht van een kavel, moet de mede-eigenaar zijn notaris inlichten omtrent de syndicus van het gebouw die op vraag van de notaris een staat zal bezorgen van: 1° de kosten en uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing waartoe de algemene vergadering voor de datum van de
19
overdracht heeft besloten, maar waarvan de betaling pas nadien opeisbaar wordt; 2° de kosten verbonden aan het verkrijgen van gemeenschappelijke gedeelten, waartoe de algemene vergadering vóór de datum van de overdracht heeft besloten, maar waarvan de betaling pas nadien opeisbaar wordt; 3° de door de vereniging van mede-eigenaars vaststaande verschuldigde bedragen, ten gevolge van geschillen ontstaan vóór de datum van de overdracht, maar waarvan de betaling pas nadien opeisbaar wordt. § 1. In het vooruitzicht van de overdracht van het eigendomsrecht van een kavel deelt de optredende notaris, eenieder die beroepshalve optreedt als tussenpersoon of de overdrager aan de verkrijger, vóór de ondertekening van de overeenkomst of, in voorkomend geval, van het aankoopbod of van de aankoopbelofte, de volgende inlichtingen en documenten mee, die de syndicus hem op eenvoudig verzoek bezorgt binnen een termijn van vijftien dagen : 1° het bedrag van het werkkapitaal en dat van het reservekapitaal, zoals bepaald in § 5, tweede en derde lid; 2° het bedrag van de eventuele door de overdrager verschuldigde achterstallen; 3° de toestand van de oproepen tot kapitaalinbreng met betrekking tot het reservekapitaal en waartoe de algemene vergadering vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten; 4° in voorkomend geval, het overzicht van de hangende gerechtelijke procedures in verband met de mede-eigendom; 5° de notulen van de gewone en buitengewone algemene vergaderingen van de vorige drie jaar, alsook de periodieke afrekeningen van de lasten van de vorige twee jaar; 6° een afschrift van de recentste balans die door de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars werd goedgekeurd. Indien de syndicus niet antwoordt binnen vijftien dagen na het verzoek, stelt naargelang het geval de notaris, eenieder die beroepshalve optreedt als tussenpersoon of de overdrager, de partijen in kennis van diens verzuim. § 2. In geval van overdracht of van aanwijzing van het eigendomsrecht van een kavel onder de levenden of wegens overlijden verzoekt de optredende notaris, bij een ter post aangetekende brief, de syndicus van de vereniging van mede-eigenaars hem de volgende inlichtingen en documenten mee te delen : 1° het bedrag van de uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing waartoe de algemene vergadering of de syndicus vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht; 2° een staat van de oproepen tot kapitaalinbreng die door de algemene vergadering van de mede-eigenaars zijn goedgekeurd vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, alsook de kostprijs van de dringende werkzaamheden waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht; 3° een staat van de kosten verbonden aan het verkrijgen van gemeenschappelijke delen, waartoe de algemene vergadering vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht; 4° een staat van de door de vereniging van mede-eigenaars vaststaande verschuldigde bedragen, ten gevolge van geschillen ontstaan vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht. De documenten vermeld in § 1 worden door de notaris op dezelfde wijze aan de syndicus gevraagd als de nieuwe mede-eigenaar ze nog niet in zijn bezit heeft. De notaris deelt vervolgens deze documenten mee aan de verkrijger. Indien de syndicus niet antwoordt binnen dertig dagen na het verzoek, stelt de notaris de partijen in kennis van diens verzuim. a) Onverminderd andersluidende overeenkomst tussen partijen betreffende de bijdrage in de schuld, draagt de nieuwe eigenaar het bedrag van de in het eerste lid 1°, 2° 3° en 4° vermelde schulden en van de gewone lasten vanaf
20
de datum van de overdracht dag waarop hij effectief gebruik heeft gemaakt van de gemeenschappelijke delen. Bij een overdracht of aanwijzing van het eigendomsrecht is de verkrijger evenwel verplicht tot betaling van de buitengewone lasten en de oproepen tot kapitaalinbreng waartoe de algemene vergadering van de mede-eigenaars heeft besloten, indien deze heeft plaatsgehad tussen het sluiten van de overeenkomst en het verlijden van de authentieke akte en indien hij over een volmacht beschikte om aan de algemene vergadering deel te nemen. § 3. In geval van overdracht, aanwijzing of splitsing van het eigendomsrecht op een privatieve kavel, deelt de optredende notaris aan de syndicus mee op welke dag de akte wordt verleden, alsook de identificatie van de betrokken privatieve kavel en de identiteit en het huidige en in voorkomend geval ook het nieuwe adres van de betrokken personen. § 4. De kosten voor de mededeling van de krachtens §§ 1 en 2 te verstrekken informatie worden gedragen door de overdragende mede-eigenaar. b) § 5. In geval van eigendomsoverdracht van een kavel: 1° is de uittredende mede-eigenaar schuldeiser van de vereniging van mede-eigenaars voor het gedeelte van zijn aandeel in het werkkapitaal dat overeenstemt met de periode tijdens welke hij niet effectief gebruik heeft gemaakt van de gemeenschappelijke gedeelten ; de afrekening wordt door de syndicus opgesteld ; 2° blijft zijn aandeel in het reservekapitaal eigendom van de vereniging van mede-eigenaars. Onder "werkkapitaal" wordt verstaan de som van de voorschotten betaald door de mede-eigenaars als voorziening voor het betalen van de periodieke uitgaven, zoals verwarmings- en verlichtingskosten van de gemeenschappelijke gedeelten, de beheerskosten en de uitgaven voor de huisbewaarder. Onder "reservekapitaal" wordt verstaan de som van de periodieke inbrengen van gelden bestemd voor het dekken van niet- periodieke uitgaven, zoals de uitgaven voor de vernieuwing van het verwarmingssysteem, de reparatie of de vernieuwing van een lift of het leggen van een nieuwe dakbedekking. § 6. Elk lid van de algemene vergadering van mede-eigenaars brengt de wijzigingen in het zakelijk statuut van het privatief deel onverwijld ter kennis van de syndicus. § 7. Bij de ondertekening van de authentieke akte moet de optredende notaris de door de overdrager verschuldigde achterstallen op gewone en buitengewone lasten van de prijs van de overdracht afhouden. De optredende notaris betaalt echter eerst de bevoorrechte, de hypothecaire schuldeisers of de hypothecaire schuldeisers die hem kennis hebben gegeven van een derdenbeslag of een overdracht van schuldvordering. Indien de overdrager deze achterstallen betwist, brengt de optredende notaris binnen drie werkdagen na ontvangst van de authentieke akte ter vaststelling van de overdracht de syndicus daarvan bij een ter post aangetekende brief op de hoogte. Bij ontstentenis van kennisgeving van een bewarend beslag of van een uitvoerend beslag binnen twaalf werkdagen na ontvangst van voormelde akte, kan de notaris rechtsgeldig het bedrag van de achterstallen aan de overdrager betalen. Artikel 5 : Verlening van zakelijk of persoonlijk recht of toelating tot bewonen. a) In het geval van het verlenen van een zakelijk recht (vb. vruchtgebruik) of persoonlijk recht (vb. huurcontract) of toelating tot
21
bewoning, zal de mede-eigenaar op het tijdstip van het verlenen van dat recht aan de houder ervan kennisgeving doen van het bestaan van het reglement van inwendige orde en van het register van de besluiten van de algemene vergadering. b) De mede-eigenaar zal de syndicus onverwijld op de hoogte brengen van het verlenen van zulk recht, zodat deze voor de toekomst de houder van dat recht in kennis kan stellen van wijzigingen aan het reglement en van de besluiten van de algemene vergadering. c) De appartementen mogen alleen verhuurd worden of in gebruik worden gegeven aan deftige en solvabele personen. Dezelfde verplichting drukt op de huurder ingeval van onderverhuring of overdracht van huurovereenkomst. De eigenaars moeten de verplichting opleggen aan de huurders hun huurgevaar en verantwoordelijkheid tegenover mede-eigenaars van het gebouw te verzekeren.
HOOFDSTUK 3 : VERDELING VAN DE LASTEN.
Artikel 6 : Opsomming van de gemeenschappelijke lasten. a) De gemeenschappelijke lasten zijn in het algemeen alle kosten, die de gemeenschappelijke delen betreffen. b) Hiertoe behoren onder meer alle onderhoudsen bewaringskosten, alsook alle herstellingskosten aan de gemeenschappelijke delen, de administratiekosten ervan en van de vereniging van de mede-eigenaars. c) Verder zijn er de kosten van verwarming van de gemeenschappelijke delen. d) Tenzij de belastingen op de privatieve kavels slaan, zijn zij als een gemeenschappelijke last te beschouwen. e) De aansprakelijkheid, voor schade veroorzaakt door het gebouw, is eveneens een gemeenschappelijke last. f) Ook de kosten bij heropbouw behoren daartoe. Artikel 7 : Verdeling van de lasten. a)
Algemene verdeling.
De gemeenschappelijke lasten worden omgeslagen tussen de mede-eigenaars naar evenredigheid van hun aandeel in de gemeenschappelijke delen, uitgedrukt in honderdsten, zoals nader omschreven in de basisakte, voorafgaand, doch rekening houdend met hierna beschreven bijzondere verdeling. b)
Bijzondere verdeling :
1° Terrassen. Met betrekking tot de tenlasteneming van de gemeenschappelijke onkosten van de terrassen wordt verwezen naar punt 11. "Statuut van de terrassen" van de basisakte. 2° 'Winkelruimte'.
22
De 'winkelruimte' draagt niet bij in de kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing van lift, gemeenschappelijke inkom, trappenzaal en trappen ; voorzover er geen gebruik van wordt gemaakt 3° Bouwpromotor: Wanneer na het ontstaan van gemeenschappelijke lasten, bepaalde kavels door de bouwpromotor nog niet verkocht, verhuurd of in gebruik zouden genomen zijn (met inbegrip van het eventueel modelappartement), dienen deze niet tussen te komen in de kosten ; dit geldt evenwel niet ten aanzien van de verzekeringspremies waarvan het aandeel der niet-verkochte kavels volledig door de bouwpromotor gedragen wordt. De syndicus is gelast met de verdeling van de kosten tussen de mede-eigenaars. De beheersrekeningen van de vereniging legt hij ter goedkeuring voor aan de jaarvergadering. De syndicus zal ze tenminste vijftien dagen op voorhand ter beschikking stellen van de mede-eigenaars op de zetel van de vereniging. Zij hebben het recht de rekeningen na te zien met de bewijsstukken. Iedere mede-eigenaar kan aan de rechter vragen : De verdeling van de aandelen in de gemeenschappelijke delen te wijzigen, indien die verdeling onjuist is berekend of indien zij onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen; de wijze van verdeling van de lasten te wijzigen, indien deze een persoonlijk nadeel veroorzaakt, evenals de berekening ervan te wijzigen, indien deze onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen. Artikel 8 : Deelneming in de lasten. a) De syndicus zal daartoe op geregelde tijdstippen een voorschot vragen, waarvan het bedrag jaarlijks door de algemene vergadering wordt vastgesteld. Indien de gewone of sommige uitgaven, in voorkomend geval, niet kunnen gedekt worden, heeft de syndicus het recht een aanvullend voorschot aan de mede-eigenaars te vragen, na de meerkost te hebben verantwoord door voorlegging van de rekening. De mede-eigenaars betalen deze aanvullende provisie binnen de drie weken na het verzoek daartoe. b) De syndicus legt minstens eenmaal per jaar zijn algemene rekening van uitgaven en inkomsten aan de algemene vergadering voor. Is de rekening positief, dan wordt het saldo als reserve bewaard en als toekomstig werkkapitaal gebruikt. De vergadering kan besluiten om het voorschot voor de toekomst te verlagen. Is de rekening negatief, dan moeten de mede-eigenaars uiterlijk binnen de maand hun deel hierin bijdragen, naar evenredigheid met hun aandeel in de gemeenschappelijke delen. c) Indien een mede-eigenaar weigert om het voorschot, het aanvullend voorschot of de uiteindelijke deelneming in de kosten te betalen, kan de syndicus de betrokkene dagvaarden in naam van de vereniging van de mede-eigenaars. De sommen, die de in gebreke gebleven mede-eigenaar schuldig is, zullen een intrest van vijf (5%) ten honderd boven de wettelijke intrest teweegbrengen voor de vereniging. Indien de kavel verhuurd is, heeft de syndicus het recht om rechtstreeks van de huurder de huurgelden te innen tot beloop van de nog
23
verschuldigde bedragen. De huurder kan zich hiertegen niet verzetten en zal geldig bevrijd zijn van betaling tegenover zijn verhuurder. Artikel 9 : Ontvangsten. Indien de ontvangsten worden geïnd omtrent de gemeenschappelijke delen, zijn zij verworven voor de vereniging van mede-eigenaars. De algemene vergadering beslist of deze sommen geheel of deels dienen voor het werk- of reservekapitaal, dan wel kunnen uitgekeerd worden onder de mede-eigenaars, naar evenredigheid van hun aandeel in de gemeenschappelijke delen. Artikel 10 : Verzekering. a) De verzekering, zowel van de gemeenschappelijke delen als van de privatieve kavels, met uitzondering van de inboedel, geschiedt door de zorgen van de syndicus bij dezelfde maatschappij voor alle mede-eigenaars, tegen brand, bliksem, ontploffingen, waterschade, ongelukken veroorzaakt door storm, het verhaal tegen derden, het verlies van genot, ongelukken veroorzaakt door de lift, dit alles voor de bedragen, vastgesteld door de algemene vergadering van de mede-eigenaars. Het eerste jaar zal het bedrag worden vastgesteld op aanvraag van de syndicus, door een expertdeskundige van de verzekeringsmaatschappij, gekozen door de algemene vergadering van de mede-eigenaars. De syndicus voert de besluiten van de algemene vergadering dienaangaande uit. Hij betaalt de premies als gemeenschappelijke last. Zij zullen aan de vereniging worden terugbetaald door de mede-eigenaars, naar evenredigheid van hun aandeel in de gemeenschappelijke delen. Elke eigenaar van een kavel is gehouden medewerking te verlenen, mocht dit nodig zijn, voor het afsluiten van deze verzekeringen. Het ondertekenen van de nodige polissen kan de syndicus rechtsgeldig doen. De eerste verzekeringen worden afgesloten door de bouwheerpromotor voor de duur van de werken en de eigenaars van de kavels betalen die premies terug, leder van de mede-eigenaars heeft recht op een exemplaar van de polissen. b) Indien een aanvullende premie verschuldigd is uit hoofde van het beroep, uitgeoefend door één van de mede-eigenaars, of uit hoofde van het personeel dat hij in dienst heeft of meer in het algemeen voor om het even welke persoonlijke reden, zal deze premie uitsluitend ten laste van deze laatste vallen. c) De eigenaars die menen dat de verzekering voor een onvoldoend bedrag is afgesloten, zullen te allen tijde het recht hebben, voor eigen rekening, een bijkomende verzekering af te sluiten op voorwaarde de premies zelf te betalen. Artikel 11 : Bestemming van de verzekeringsvergoedingen. a) Ingeval van gehele of gedeeltelijke beschadiging of vernietiging van het gebouw, worden de vergoedingen, uitgekeerd krachtens de polis, op rekening van de vereniging van mede-ei- genaars gestort. Er wordt vooreerst rekening gehouden met de rechten van eventuele bevoorrechte of hypothecaire schuldeisers. b) De vergoedingen worden als volgt aangewend : Indien het een gedeeltelijke beschadiging of vernietiging is, zal de syndicus de vergoeding bij voorrang aanwenden om de beschadigde plaatsen
24
of voorwerpen terug in goede staat te brengen, indien daartoe beslist wordt door de algemene vergadering. Indien de vergoeding ontoereikend is om de herstelling uit te voeren, wordt het tekort door de syndicus lastens alle mede-eigenaars gelegd. Deze hebben evenwel een verhaal tegen diegenen die uit hoofde van de heropbouw een meerwaarde aan hun goed verkrijgen tot beloop van deze waardevermeerdering. Indien de vergoeding de uitgaven voor de herstelling overtreft, komt deze ten goede aan de vereniging van de mede-eigenaars. c) Indien het een gehele vernietiging is, moet de vergoeding bij voorrang aangewend worden tot de heropbouw, indien de algemene vergadering van de vereniging van de mede-eigenaars met unanimiteit van alle mede-eigenaars er over beslist en indien de verzekeringsmaatschappij het goedkeurt. Ingeval de vergoeding ontoereikend is om de heropbouwwerken te betalen, valt het tekort lastens de mede-eigenaars in evenredigheid met ieders aandeel in de gemeenschappelijke delen. Het is eisbaar binnen de drie maanden na de vergadering die het supplement heeft bepaald, terwijl de wettelijke intresten, verhoogd met vijf (5%) ten honderd, rechtens en zonder ingebrekestelling lopen na verloop van deze termijn. De mede-eigenaars van een kavel, die geen deel hebben genomen aan de stemming of die tegen de heropbouw hebben gestemd, kunnen hun aandelen in de vereniging van de mede-eigenaars afstaan aan de andere mede-eigenaars die dit wensen, mits behoud van zijn rechtmatig aandeel in de vergoeding. De prijs van deze afstand wordt, bij gebrek aan akkoord tussen partijen, vastgesteld door een deskundige, in gemeen overleg te benoemen. Van de prijs zal één/derde contant worden betaald en het overschot bij derden van jaar tot jaar, verhoogd met de wettelijke intresten die tezelfdertijd ais het gedeelte kapitaal betaalbaar zijn. Indien het onroerend goed niet heropgebouwd wordt, zal de vereniging van de mede-eigenaars worden ontbonden. De verzekeringsvergoeding, evenals de opbrengst van de eventuele verkoop, worden verdeeld tussen de eigenaars van een kavel in evenredigheid met hun aandeel in de gemeenschappelijke delen, na aftrek van eventuele schulden.
HOOFDSTUK 4 : ALGEMENE VERGADERING.
Artikel 12 : Gewone en bijzondere algemene vergadering. a) De gewone algemene vergadering van de leden van de vereniging, jaarvergadering genoemd, moet ieder jaar worden bijeengeroepen op dag en uur nader bepaald door de algemene vergadering wordt jaarlijks door de syndicus gehouden in de laatste vijftien dagen van de maand september. b) Te allen tijde kan een bijzondere algemene vergadering worden bijeengeroepen om te beraadslagen en te besluiten over enige aangelegenheid die tot haar bevoegdheid behoort en die al dan niet een wijziging van de statuten inhoudt en telkens als dringend in het belang van de mede-eigendom een beslissing moet worden genomen. c) De syndicus houdt eveneens een algemene vergadering op verzoek van één of meer mede-eigenaars die ten minste één vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten. Dit verzoek wordt bij een ter post aangetekende brief aan de syndicus gericht, die binnen de dertig dagen na de ontvangst van het verzoek de bijeenroeping verzendt aan de mede-eigenaars. Wanneer de syndicus geen gevolg geeft aan dit verzoek, kan één van de mede-eigenaars die het verzoek mee heeft ondertekend, zelf de algemene vergadering bijeenroepen.
25
Artikel 13 : Plaats van de vergadering. De algemene vergaderingen worden gehouden in de zetel van de vereniging of in een andere plaats in de stad of de gemeente, aangeduid in de oproeping. Artikel 14 : Lid van de algemene vergadering. a) Iedere eigenaar van een kavel is lid van de algemene vergadering en neemt deel aan de beraadslagingen. b) Bij verdeling van het eigendomsrecht van een kavel tussen bijvoorbeeld een vruchtgebruiker en een blote eigenaar, of bij een gewone onverdeeldheid of ingeval de eigendom van een privatieve kavel is bezwaard met een recht van erfpacht, opstal, vruchtgebruik, gebruik of bewoning, wordt het recht om aan de beraadslagingen van de algemene vergadering deel te nemen geschorst totdat de belanghebbenden de persoon aanwijzen die dat recht zal uitoefenen hun lasthebber zal zijn. Wanneer één van de belanghebbenden en zijn wettelijke of conventionele vertegenwoordiger niet kunnen deelnemen aan de aanwijzing van een lasthebber wijzen de andere belanghebbenden rechtsgeldig een lasthebber aan. Deze laatste wordt opgeroepen voor de algemene vergaderingen, oefent het recht van deelname aan de beraadslagingen ervan uit en ontvangt alle documenten die afkomstig zijn van de vereniging van mede-eigenaars. De belanghebbenden delen de syndicus schriftelijk de identiteit van hun lasthebber mee. Elk lid van de algemene vergadering van mede-eigenaars brengt de wijzigingen in het zakelijk statuut van het privatief deel onverwijld ter kennis van de syndicus. Artikel 15 : Bijeenroeping van de algemene vergadering. a) De syndicus roept de algemene vergadering bijeen op in de daartoe vastgestelde dag(en) periode of telkens als er dringend in het belang van de mede-eigendom een beslissing moet worden genomen. b) De algemene vergadering kan eveneens worden bijeengeroepen op verzoek van één of meer mede-eigenaars, die ten minste één vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten. Hiertoe wordt een verzoek bij een ter post aangetekende brief aan de syndicus gericht, die binnen de dertig dagen na de ontvangst van het verzoek de bijeenroeping verzendt aan de mede-eigenaars. Wanneer de syndicus geen gevolg geeft aan dit verzoek, kan één van de mede-eigenaars die het verzoek mee heeft ondertekend, zelf de algemene vergadering bijeenroepen. c) Iedere mede-eigenaar kan eveneens aan de rechter de bijeenroeping vragen, wanneer de syndicus verzuimt of onrechtmatig weigert zulks te doen. d) De oproeping tot de algemene vergadering moet gebeuren door middel van een aangetekende brief of door middel van de afgifte van de uitnodiging tegen ontvangstbewijs, ten minste vijftien dagen voor de vergadering tenzij de geadresseerden individueel, uitdrukkelijk en schriftelijk hebben ingestemd de oproeping via een ander communicatiemiddel te ontvangen. De bijeenroepingen die worden verzonden naar het laatst door de syndicus op het ogenblik van de verzending gekende adres, worden geacht geldig te zijn. In geval van verdeling van het eigendomsrecht op een privatieve kavel of ingeval de eigendom van een privatieve kavel is bezwaard met een recht van erfpacht, opstal, vruchtgebruik, gebruik of bewoning, worden de uitnodigingen verstuurd aan de lasthebber, aangesteld overeenkomstig artikel 19 van huidig reglement. Elk lid van de algemene vergadering van mede-eigenaars brengt hiertoe zijn adresveranderingen onverwijld ter kennis van de syndicus. Behalve in spoedeisende gevallen wordt de bijeenroeping ten minste vijftien dagen vóór de datum van de vergadering ter kennis gebracht
26
d) De oproeping moet naast dag, uur en plaats van de vergadering, nauwkeurig de agenda bevatten, met opgave van de punten die ter bespreking zullen worden voorgelegd en in voorkomend geval, de voorstellen tot besluit, de vermelding van de verslagen, en de documenten die ter inzage zijn in de zetel van de vereniging. De bijeenroeping vermeldt eveneens volgens welke nadere regels de documenten over de geagendeerde punten kunnen worden geraadpleegd. Artikel 16 : Bureau. Elke algemene vergadering wordt voorgezeten door de voorzitter, of bij diens afwezigheid, door de ondervoorzitter. De voorzitter van de algemene vergadering dient verkozen te worden onder de mede-eigenaars. De voorzitter wijst een sekretaris en stemopnemer aan, die geen lid hoeven te zijn. De voorzitter, de sekretaris en de stemopnemer vormen samen het bureau. Artikel 17 : Aanwezigheidsquorum. a) De algemene vergadering kan alleen dan rechtsgeldig beraadslagen wanneer aan het begin van de algemene vergadering meer dan de helft van de mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd is en voor zover zij ten minste de helft van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten. Niettemin beraadslaagt de algemene vergadering tevens rechtsgeldig wanneer de mede-eigenaars die aanwezig of vertegenwoordigd zijn aan het begin van de algemene vergadering, meer dan drie vierde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen vertegenwoordigen. b) Indien dat quorum niet wordt bereikt, zal een tweede algemene vergadering na het verstrijken van een termijn van ten minste vijftien dagen bijeenkomen die zal beraadslagen, ongeacht het aantal aanwezige of vertegenwoordigde leden en de aandelen van mede-eigendom waarvan ze houder zijn. Artikel 18 : Meerderheden. a) De algemene vergadering beslist bij gewone meerderheid van stemmen van de mede-eigenaars die op het ogenblik van de stemming aanwezig of vertegenwoordigd zijn aanwezige of de vertegenwoordigde medeeigenaars, tenzij in de gevallen hierna bepaald de wet een gekwalificeerde meerderheid vereist. Voor de berekening van de vereiste meerderheid worden de onthoudingen, de blanco- en de ongeldige stemmen, niet beschouwd als uitgebrachte stemmen. b) De algemene vergadering beslist bij meerderheid van drie vierde van de stemmen : over iedere wijziging van de statuten voor zover zij slechts het genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten betreft; over alle werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van die waarover de syndicus kan beslissen ; over de eventuele oprichting en de samenstelling van een beheerraad die tot taak heeft de syndicus bij te staan en toezicht te houden op zijn het beheer van de syndicus.
27
over het bedrag van de opdrachten en contracten vanaf hetwelk mededinging verplicht is, behalve voor de bewarende maatregelen en daden van voorlopig beheer, welke de syndicus alleen kan stellen; mits bijzondere motivering, over de werken aan bepaalde privatieve delen, die, om economische of technische redenen, zullen worden uitgevoerd door de vereniging van mede-eigenaars. Deze beslissing wijzigt geenszins de verdeling van de kosten voor deze werken over de mede-eigenaars. c) De algemene vergadering beslist bij meerderheid van vier vijfde van de stemmen : over iedere andere wijziging van de statuten daarin begrepen de wijziging van de verdeling van de lasten van de mede-eigendom ; over de wijziging van de bestemming van het onroerend goed of van een deel ervan ; over de heropbouw van het onroerend goed of de herstelling van het beschadigd gedeelte in geval van gedeeltelijke vernietiging; over iedere verkrijging van nieuwe onroerende goederen bestemd om gemeenschappelijk te worden ; over alle daden van beschikking van gemeenschappelijke onroerende goederen. d) De algemene vergadering beslist met eenparigheid van stemmen van alle mede-eigenaars : over iedere wijziging van de verdeling van de aandelen van de mede-eigendom ; Wanneer echter werken of daden van verwerving of beschikking door de algemene vergadering beslist worden bij de door de wet vereiste meerderheid, kan de wijziging van de verdeling van de aandelen van de mede-eigendom, ingeval deze wijziging noodzakelijk is, door de algemene vergadering bij dezelfde meerderheid worden beslist. over elke beslissing tot volledige heropbouw van het onroerend goed ; over de ontbinding van de vereniging. Artikel 19 : Stemrecht – vertegenwoordiging a) Iedere mede-eigenaar beschikt over een aantal stemmen dat overeenstemt met zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen. b) Iedere mede-eigenaar kan zich laten vertegenwoordigen door een lasthebber, al dan niet lid van de algemene vergadering. (Raadslieden van leden zijn niet toegelaten). De volmacht, die schriftelijk moet zijn, vermeldt de naam van de lasthebber. De volmacht kan algemeen of specifiek zijn en mag slechts gelden voor één algemene vergadering, tenzij gebruik wordt gemaakt van een algemene of specifieke notariële volmacht. Niemand mag meer dan drie volmachten aanvaarden. Een lasthebber mag evenwel meer dan drie volmachten krijgen als het totaal van de stemmen waarover hij zelf beschikt en die van zijn volmachtgevers niet meer dan 10 % bedraagt van het totaal aantal stemmen dat toekomt aan alle kavels van de mede-eigendom. c) de syndicus kan niet als lasthebber van een mede-eigenaar worden aangesteld. Hij heeft wel het recht, wanneer hij mede- eigenaar is, om in deze hoedanigheid deel te nemen aan de beraadslagingen van de vergadering. Hij kan evenwel niet persoonlijk of bij volmacht mee beraadslagen en stemmen over de agendapunten die betrekking hebben op de hem toevertrouwde taak. Dit geldt eveneens voor iedere andere lasthebber of door de vereniging tewerkgestelde of persoon die de vereniging diensten levert in het raam van enige andere overeenkomst.
28
d) Niemand kan aan de stemming deelnemen, zelfs niet als lasthebber, voor een groter aantal stemmen dan het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars beschikken. Artikel 20 : Agenda. De syndicus agendeert de schriftelijke voorstellen van de mede-eigenaars of van de raad van mede-eigendom (indien deze is ingericht), die hij heeft ontvangen ten minste drie weken vóór de eerste dag van de in het reglement van mede-eigendom bepaalde periode waarin de gewone algemene vergadering moet plaatsvinden. Te allen tijde kunnen één of meer mede-eigenaars, dan wel de raad van mede-eigendom (indien deze is ingericht), de syndicus de punten meedelen waarvan zij willen dat ze op de agenda van een algemene vergadering worden geplaatst. De agendapunten die de syndicus ontvangen heeft tot drie weken vóór de statutaire vergadering, worden door de syndicus voor deze statutaire vergadering geagendeerd. Kunnen die punten evenwel niet op de agenda van die vergadering worden geplaatst, rekening houdend met de datum waarop de syndicus het verzoek daartoe heeft ontvangen, dan worden ze op de agenda van de daaropvolgende algemene vergadering geplaatst. De algemene vergadering kan alleen rechtsgeldig beraadslagen of besluiten over punten die in de aangekondigde agenda zijn opgenomen of daarin impliciet zijn vervat. Over niet in de agenda begrepen punten kan slechts worden beraadslaagd in een vergadering waarin alle leden aanwezig zijn en mits daartoe met eenparigheid van stemmen wordt besloten. Artikel 21 : Aanwezigheidslijst. Er wordt een aanwezigheidslijst opgesteld, waarin de namen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars worden vermeld. Deze lijst wordt voor echt verklaard en ondertekend door de voorzitter en de secretaris. Artikel 22 : Verdaging van de vergadering. De voorzitter heeft het recht elke gewone en bijzondere vergadering één enkele maal drie weken te verdagen, tenzij de vergadering bijeengeroepen is op verzoek van één of meer leden die ten minste één vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten. Zulk een verdaging doet alle genomen besluiten vervallen. Artikel 23 : Notulen. De syndicus notuleert de besluiten van stelt de notulen van de beslissingen op die worden genomen door de algemene vergadering in het daartoe bestemd register, dat op de zetel van de vennootschap wordt bewaard met vermelding van de behaalde meerderheden en de naam van de mede-eigenaars die tegen hebben gestemd of zich hebben onthouden. Deze notulen worden aan het einde van de zitting en na lezing ondertekend door de voorzitter van de algemene vergadering, door de bij de opening van de zitting aangewezen secretaris en door alle op dat ogenblik nog aanwezige mede-eigenaars of hun lasthebbers. De leden van de vereniging van mede-eigenaars kunnen, mits eenparigheid, schriftelijk alle beslissingen nemen die tot de bevoegdheden van de algemene vergadering behoren, met uitzondering van die welke bij authentieke akte moeten worden verleden. De syndicus stelt ook hiervan notulen op. De syndicus neemt binnen de dertig dagen na de algemene vergadering of na de eenparig genomen schriftelijke beslissing(en), deze beslissingen op in het register met de beslissingen van de algemene vergadering, welk zich bevindt op de zetel van de vereniging van mede-eigenaars, en bezorgt
29
deze binnen diezelfde termijn aan de mede-eigenaars. Indien een mede-eigenaar de notulen binnen de gestelde termijn niet heeft ontvangen, stelt hij de syndicus schriftelijk hiervan op de hoogte. HOOFDSTUK 5 : SYNDICUS.
Artikel 24 : Benoeming - beëindiging - bekendmaking. a) De eerste syndicus wordt benoemd in de basisakte (overgangsbepalingen) of in de eerste algemene vergadering van de mede-eigenaars of bij ontstentenis daarvan, bij beslissing van de rechter op verzoek van iedere mede-eigenaar of iedere belanghebbende derde. De volgende syndicus worden benoemd door de algemene vergadering bij gewone meerderheid van stemmen, of bij beslissing van de rechter op verzoek van een mede-eigenaar. De bepalingen met betrekking tot de band tussen de syndicus en de vereniging van mede-eigenaars worden opgenomen in een schriftelijke overeenkomst. Het mandaat van de syndicus kan in geen geval vijf drie jaar te boven gaan, maar kan worden verlengd hernieuwd door een uitdrukkelijke beslissing van de algemene vergadering. Het feit dat het mandaat van de syndicus niet wordt vernieuwd, geeft op zich geen aanleiding tot een vergoeding. Hij is herbenoembaar. De syndicus moet een mede-eigenaar zijn, dan wel een beroepssyndicus. Indien hij is aangesteld op grond van het reglement van mede-eigendom, neemt zijn mandaat van rechtswege een einde tijdens de eerste algemene vergadering. In de andere gevallen neemt zijn mandaat van rechtswege een einde bij het verstrijken van de termijn van zijn mandaat. b) De algemene vergadering kan steeds de syndicus ontslaan. Zij kan eveneens, indien zij dit wenselijk acht, een voorlopig bewindvoerder toevoegen voor een welbepaalde duur of voor welbepaalde doeleinden. Bij verhindering of in gebreke blijven van een syndicus kan de rechter, voor de duur die hij bepaalt, op verzoek van iedere medeeigenaar een voorlopig syndicus aanwijzen. De syndicus moet door de verzoeker in het geding worden geroepen. c) Een uittreksel uit de akte betreffende de aanstelling of benoeming van de syndicus wordt binnen de acht dagen na die aanstelling of benoeming te rekenen van de datum waarop zijn opdracht een aanvang neemt, op onveranderlijke wijze en zodanig dat het op ieder tijdstip zichtbaar is, aangeplakt aan de ingang van het gebouw waar de zetel van de vereniging van de mede-eigenaars gevestigd is. Behalve de datum van de aanstelling of de benoeming, bevat het uittreksel de naam, de voornamen, het beroep en de woonplaats van de syndicus, of indien het gaat om een vennootschap, haar rechtsvorm, haar naam en firma, alsmede haar maatschappelijke zetel en haar ondernemingsnummer indien de onderneming ingeschreven is bij de Kruispuntbank van Ondernemingen. Het uittreksel wordt aangevuld met de plaats waar, op de zetel van de vereniging van mede-eigenaars, het reglement van orde en het register met de beslissingen van de algemene vergadering kunnen worden geraadpleegd, met de duur van zijn mandaat (en met zijn bevoegdheden) en alle andere aanwijzingen die het iedere belanghebbende mogelijk maakt onverwijld met de syndicus in contact te treden. De aanplakking van het uittreksel moet geschieden door toedoen van de syndicus.
30
Artikel 25: Bevoegdheden. De syndicus heeft tot opdracht : a) de algemene vergadering bijeen te roepen op in de door het reglement van mede-eigendom vastgestelde dag(en) periode of telkens als er dringend in het belang van de mede-eigendom een beslissing moet worden genomen of telkens wanneer dit hem gevraagd worden door één of meerdere mede-eigenaars, die alleen of samen ten minste één vijfde van de aandelen in de gemene delen bezitten, zoals uiteengezet onder artikel 15. b) de beslissingen van de algemene vergadering te notuleren en de notulen op te nemenin het daartoe bestemd register van de beslissingen van de algemene vergaderingen. c) deze beslissingen die de algemene vergadering heeft genomen uit te voeren en te laten uitvoeren. d) alle bewarende maatregelen te treffen en alle daden van voorlopig beheer te stellen (hij zorgt voor het goede onderhoud van de gemeenschappelijke delen en laat alle dringende werken en herstellingen uitvoeren). e) het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars te beheren (hij verdeelt het bedrag van de uitgaven tussen de mede-eigenaars en verzoekt hen daartoe de nodige sommen te storten). Voor zover als mogelijk dient dit vermogen in zijn geheel geplaatst te worden op diverse rekeningen, waaronder verplicht een afzonderlijke rekening voor het werkkapitaal en een afzonderlijke rekening voor het reservekapitaal; al deze rekeningen moeten op naam van de vereniging van mede-eigenaars worden geplaatst f) de vereniging van mede-eigenaars, zowel in rechte als voor het beheer van de gemeenschappelijke zaken, te vertegenwoordigen ; g) de lijst van de schulden over te leggen binnen de vijftien dertig dagen te rekenen van het verzoek van een notaris, zoals bepaald in artikel 277-11 paragraaf 1 2. h) aan elke persoon, die het gebouw bewoont krachtens een persoonlijk of zakelijk recht, maar die in de algemene vergadering geen stemrecht heeft, de datum van de vergadering mede te delen om hem in staat te stellen schriftelijk zijn vragen of opmerkingen met betrekking tot de gemeenschappelijke delen te formuleren. Deze zullen als zodanig aan de vergadering worden medegedeeld. De mededeling wordt aangeplakt op een goed zichtbare plaats in de gemeenschappelijke delen van het gebouw. i) de syndicus legt binnen de maand het reglement van inwendige orde na opstelling ervan op de zetel van de vereniging neer. Hij werkt zonder verwijl het reglement bij, telkens wanneer de algemene vergadering tot een wijziging besluit. j) de syndicus geeft kennis bij aangetekende brief van het bestaan van het reglement van orde en van het register met de besluiten van de algemene vergadering aan ieder houder van een zakelijk of persoonlijk recht en aan ieder die houder is van een toelating tot bewoning, zo de verlener van dat recht dit niet heeft gedaan bij het verlenen van dat recht. Hij doet dit eveneens nadat dit recht werd verleend, bij elke wijziging van het reglement en bij elk nieuw besluit van de algemene vergadering. Die laatste kennisgeving zal hij eveneens doen aan degenen, die in de algemene vergadering stemrecht hebben maar die niet aanwezig of vertegenwoordigd waren. k) de syndicus licht de andere mede-eigenaars onverwijld in, nadat hij van een mede-eigenaar heeft vernomen, dat deze een rechtsvordering
31
instelt betreffende zijn kavel. Hij stelt de mede-eigenaars en zij die het recht hebben deel te nemen aan de beraadslagingen van de algemene vergadering onverwijld in kennis van de rechtsvorderingen die door of tegen de vereniging van mede-eigenaars worden ingesteld. l) de vereffening van de vereniging te doen, indien de algemene vergadering nalaat een vereffenaar aan te wijzen. m) personeel aan te werven. n) verzekeringscontracten omtrent de gemeenschappelijk delen te sluiten. o) hij onderzoekt de eventuele betwistingen omtrent de gemeenschappelijke delen, en brengt daarover verslag uit op de algemene vergadering die uiteindelijk beslist. p) indien zijn mandaat op om het even welke wijze een einde heeft genomen, binnen een termijn van dertig dagen na de beëindiging van zijn mandaat het volledige dossier van het beheer van het gebouw aan zijn opvolger of, in diens afwezigheid, aan de voorzitter van de laatste algemene vergadering te overhandigen, met inbegrip van de boekhouding en de activa die hij beheerde, van elk schadegeval, van een historiek van de rekening waarop de schadegevallen zijn vereffend, alsmede van de stukken die de bestemming bewijzen welke werd gegeven aan elke som die niet op de financiële rekeningen van de mede-eigendom terug te vinden is. q) een aansprakelijkheidsverzekering aan te gaan die de uitoefening van zijn taak dekt, alsook het bewijs van die verzekering te leveren; in geval van een mandaat om niet, wordt die verzekering aangegaan op kosten van de vereniging van mede-eigenaars; r) het de mede-eigenaars mogelijk te maken inzage te nemen van alle niet-private documenten of gegevens over de mede-eigendom, en wel op alle wijzen die zijn bepaald bij het reglement van mede-eigendom, of door de algemene vergadering, en, met name, via een internetsite; s) desgevallend, het postinterventie-dossier te bewaren op de wijze die door de Koning is vastgesteld; t) voor die opdrachten en contracten, welke het bedrag vanaf wanneer mededinging vereist is, zoals beslist door de algemene vergadering, meerdere kostenramingen over te leggen, op grond van een vooraf opgemaakt bestek; u) aan de gewone algemene vergadering een evaluatierapport voor te leggen in verband met de overeenkomsten voor geregeld verrichte leveringen; v) de algemene vergadering vooraf om toestemming te verzoeken voor alle overeenkomsten tussen de vereniging van mede-eigenaars en de syndicus, diens aangestelden, naaste familieleden, bloedverwanten of aanverwanten tot en met de derde graad, dan wel die van zijn of haar echtgeno(o)t(e) tot in dezelfde graad; hetzelfde geldt voor de overeenkomsten tussen de vereniging van mede-eigenaars en een onderneming waarvan de hierboven vermelde personen eigenaar zijn of in het kapitaal waarvan ze een aandeel bezitten, een onderneming waarin zij directiefuncties of toezichthoudende functies bekleden, dan wel een onderneming waarbij zij als loontrekkende in dienst zijn of waarin zij zijn aangesteld; indien de syndicus een rechtspersoon is, mag hij, zonder daartoe specifiek te zijn gemachtigd bij wege van een beslissing van de algemene vergadering, geen overeenkomst voor rekening van de vereniging van mede-eigenaars sluiten met een onderneming die direct of indirect een aandeel bezit in zijn kapitaal; w) de lijst en de persoonsgegevens bij te werken van wie gerechtigd is deel te nemen aan de beraadslagingen van de algemene vergadering, en de mede-eigenaars op hun eerste verzoek en de notaris indien hij de syndicus hiertoe verzoekt in het kader van de overschrijving van akten die overeenkomstig artikel 1, eerste lid, van de hypotheekwet van 16 december 1851 op het hypotheekkantoor worden overgeschreven, de naam, het adres, de gedeelten en de referenties van de kavels van de andere mede-eigenaars te bezorgen; x) de boekhouding van de vereniging van mede-eigenaars te voeren op een duidelijke, nauwkeurige en gedetailleerde wijze, hetzij volgens het door de Koning op te stellen minimum genormaliseerd rekeningenstelsel, hetzij onder de vorm van een vereenvoudigde boekhouding die ten minste een weerspiegeling is van de ontvangsten en uitgaven, van de toestand van de kasmiddelen, alsook van de mutaties van beschikbare middelen in contant geld of op de rekeningen, van het bedrag van het werkkapitaal en het reservekapitaal bedoeld in artikel 577-11, § 5, tweede en derde lid BW, van de schuldvorderingen en de schulden van de mede-eigenaars;
32
y) de begrotingsraming voor te bereiden voor de lopende uitgaven voor het onderhoud, de werking en het beheer van de gemeenschappelijke delen en de gemeenschappelijke uitrusting van het gebouw, alsook een begrotingsraming voor te bereiden voor de buitengewone te verwachten kosten; die begrotingsramingen worden jaarlijks ter stemming voorgelegd aan de vereniging van mede-eigenaars; zij worden toegevoegd aan de agenda van de algemene vergadering die over die begrotingen moet stemmen Onder voorbehoud van een uitdrukkelijke beslissing van de algemene vergadering, kan hij geen verbintenissen aangaan voor een termijn die de duur van zijn mandaat te boven gaat. Artikel 26 : Aansprakelijkheid - delegatie. a) De syndicus is als enige aansprakelijk voor zijn beheer. b) Hij kan zijn bevoegdheid niet overdragen dan met de toestemming van de algemene vergadering en slechts voor een beperkte duur of voor welomschreven doeleinden. Artikel 27 - Bezoldiging. Aan de syndicus kan, onverminderd de vergoeding van zijn kosten, een vaste bezoldiging worden toegekend waarvan het bedrag door de algemene vergadering elk jaar wordt vastgelegd voor private syndicussen en volgens het tarief van het Beroepsinstituut voor Vastgoedmakelaars (B.I.V.) voor de professionele syndicussen. Deze kosten zijn ten laste van de vereniging. Artikel 28 - Persoonlijk - tegenstrijdig belang. Wanneer een syndicus bij een verrichting, rechtstreeks of zijdelings, een persoonlijk of tegenstrijdig belang heeft met de vennootschap, is hij verplicht te handelen conform artikel 25, letter v) de voorzitter van de vereniging van mede-eigenaars daarvan op de hoogte te brengen. Hij mag de verrichtingen stellen, maar zal verantwoording moeten afleggen op de eerstvolgende algemene vergadering.
HOOFDSTUK 5/BIS : CONTROLE ORGANEN VAN DE MEDE-EIGENDOM
Artikel 28/BIS : De Raad van mede-eigendom Te allen tijde kan de algemene vergadering een raad van mede-eigendom oprichten. Deze raad, die enkel bestaat uit mede-eigenaars, wordt ermee belast erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert, onverminderd de verplichtingen en bevoegdheden van de commissaris van de rekeningen. Daartoe kan hij, nadat hij de syndicus op de hoogte heeft gebracht, kennis nemen en een kopie maken van alle stukken of documenten die verband houden met het beheer door deze laatste of betrekking hebben op de mede-eigendom. Hij kan, elke andere opdracht of delegatie krijgen, zo de algemene vergadering daar met een meerderheid van drie vierde van de stemmen toe beslist, behoudens de bij de wet aan de syndicus en de algemene vergadering toegekende bevoegdheden. Een door de algemene vergadering verleende opdracht of delegatie mag slechts betrekking hebben op uitdrukkelijk vermelde handelingen en geldt slechts voor één jaar. De raad van mede-eigendom bezorgt de mede-eigenaars een omstandig halfjaarlijks verslag over de uitoefening van zijn taak.
33
Artikel 28/TER : Commissaris van de rekeningen De algemene vergadering wijst jaarlijks een commissaris van de rekeningen aan, die al dan niet mede-eigenaar is. Zijn verplichtingen bestaan erin controle uit te oefenen op de door de syndicus gevoerde boekhouding van de vereniging van mede-eigenaars en om hierover jaarlijks (desgevallend mondeling) verslag uit te brengen aan de statutaire algemene vergadering. Hiertoe heeft de commissaris van de rekeningen de bevoegdheid om op geregelde tijdstippen op het kantoor van de syndicus inzage te nemen van alle boekhoudkundige en financiële bescheiden.
HOOFDSTUK 5/TER : RECHTSVORDERINGEN
§ 1. De vereniging van mede-eigenaars is bevoegd om in rechte op te treden, als eiser en als verweerder. De syndicus stelt de individuele mede-eigenaars en de anderen die het recht hebben om deel te nemen aan de beraadslagingen van de algemene vergadering onverwijld in kennis van rechtsvorderingen die door of tegen de vereniging van mede-eigenaars worden ingesteld. Iedere mede-eigenaar kan echter alle rechtsvorderingen alleen instellen betreffende zijn kavel, na de syndicus daarover te hebben ingelicht die op zijn beurt de andere mede-eigenaars inlicht. De syndicus is gemachtigd iedere vordering om dringende redenen of vordering tot bewaring van rechten met betrekking tot de gemeenschappelijke delen in te stellen, op voorwaarde dat die zo snel mogelijk wordt bekrachtigd door de algemene vergadering. § 2. Iedere mede-eigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen. Deze vordering moet worden ingesteld binnen een termijn van vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond. § 3. Iedere mede-eigenaar kan eveneens aan de rechter vragen, binnen een termijn die deze laatste vaststelt, de bijeenroeping van de algemene vergadering te gelasten teneinde over een door voornoemd mede-eigenaar bepaald voorstel te beraadslagen, wanneer de syndicus verzuimt of onrechtmatig weigert zulks te doen. § 4. Wanneer in de algemene vergadering de vereiste meerderheid niet wordt gehaald, kan iedere mede-eigenaar aan de rechter de toestemming vragen om zelfstandig op kosten van de vereniging, dringende en noodzakelijke werken uit te voeren aan de gemeenschappelijke gedeelten. Hij kan eveneens de toestemming vragen om op eigen kosten de werken uit te voeren die hij nuttig acht, zelfs aan de gemeenschappelijke gedeelten, wanneer de algemene vergadering zich zonder gegronde reden daartegen verzet. § 5. Vanaf het instellen van één van de vorderingen bedoeld in de §§ 3 en 4, en voor zover zijn eis niet afgewezen wordt, is de eiser van iedere aansprakelijkheid bevrijd voor alle schade die zou kunnen voortvloeien uit het ontbreken van een beslissing. § 6. Iedere mede-eigenaar kan de rechter vragen: 1° de verdeling van de aandelen in de gemeenschappelijke gedeelten te wijzigen, indien die verdeling onjuist is berekend of indien zij onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen; 2° de wijze van verdeling van de lasten te wijzigen, indien deze een persoonlijk nadeel veroorzaakt, evenals de berekening ervan te wijzigen, indien deze onjuist is of onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen.
34
§ 7. Wanneer een minderheid van de mede-eigenaars de algemene vergadering op onrechtmatige wijze belet een beslissing te nemen met de door de wet of de statuten vereiste meerderheid, kan iedere benadeelde mede-eigenaars zich eveneens tot de rechter wenden, zodat deze zich in de plaats van de algemene vergadering stelt en in haar plaats de vereiste beslissing neemt. § 8. De tenuitvoerlegging van beslissingen waarbij de vereniging van mede-eigenaars wordt veroordeeld, worden gedaan op het vermogen van iedere mede-eigenaar naar evenredigheid met zijn aandeel in de gemeenschappelijke gedeelten. Uitzondering hierop is voorzien onder voormelde § 5. Eveneens in afwijking hier en van het principe dat iedere mede-eigenaar bijdraagt in de nuttige uitgaven tot behoud en tot onderhoud, alsook in de kosten van beheer, de belastingen en andere lasten betreffende de gemeenschappelijke zaak, wordt de mede-eigenaar van wie de vordering, na een gerechtelijke procedure tegen de vereniging van mede-eigenaars, door de rechter gegrond wordt verklaard, vrijgesteld van elke bijdrage in de erelonen en kosten, die worden verdeeld over de andere mede-eigenaars. Als de vordering gedeeltelijk gegrond wordt verklaard, wordt de mede-eigenaar vrijgesteld van elke bijdrage in de erelonen en kosten die met toepassing van artikel 1017, vierde lid, van het Gerechtelijk Wetboek ten laste van de vereniging van mede-eigenaars zijn gelegd. § 9. Ook in afwijking van voormelde principes, wordt de mede-eigenaar, die verweerder is, in een gerechtelijke procedure ingesteld door de vereniging van mede-eigenaars, waarvan de vordering door de rechter volledig ongegrond werd verklaard, vrijgesteld van elke bijdrage in de erelonen en kosten, die worden verdeeld over de andere mede-eigenaars. Als de vordering gedeeltelijk of volledig gegrond wordt verklaard, draagt de mede-eigenaar, die verweerder is, bij in de erelonen en kosten ten laste van de vereniging van mede-eigenaars. § 10. Ieder die het gebouw bewoont krachtens een persoonlijk of zakelijk recht, maar die in de algemene vergadering geen stemrecht heeft, kan de rechter echter om de vernietiging of wijziging verzoeken van elke bepaling van het reglement van orde of van elke beslissing van de algemene vergadering aangenomen na het verlenen van het recht, indien deze hem een persoonlijk nadeel berokkent. De vordering moet binnen drie maanden na de kennisgeving van de beslissing worden ingesteld. Alvorens recht te doen, kan de rechter op verzoek van de aanvrager de schorsing van de betwiste bepaling of beslissing bevelen. HOOFDSTUK 6 : ONTBINDING EN VEREFFENING.
Artikel 29 : Ontbinding. a) De vereniging van mede-eigenaars is ontbonden vanaf het ogenblik dat, om welke reden ook, de onverdeeldheid ophoudt te bestaan. b) De enkele vernietiging, zelfs volledig, van het gebouw of van de groep van gebouwen heeft niet de ontbinding van de vereniging tot gevolg. c) De algemene vergadering van mede-eigenaars kan de vereniging alleen ontbinden bij eenparigheid van stemmen van alle mede-eigenaars. Deze beslissing wordt bij authentieke akte vastgesteld. De rechter spreekt de ontbinding van de vereniging van mede-eigenaars uit, op verzoek van iedere belanghebbende die een gegronde reden kan aanvoeren.
35
Artikel 30 : Vereffening. a) De vereniging van mede-eigenaars wordt, na haar ontbinding, geacht voort te bestaan voor haar vereffening. Alle stukken, uitgaande van een ontbonden vereniging van mede-eigenaars, vermelden dat zij in vereffening is. b) De algemene vergadering van mede-eigenaars bepaalt de wijze van vereffening en wijst één of meer vereffenaars aan. Indien de algemene vergadering nalaat die personen aan te wijzen, wordt de syndicus belast met de vereffening van de vereniging. c) De artikelen 181 186 tot 188, 190 tot en 195 § 1, en 57 van de vennootschappenwet het Wetboek van Vennootschappen zijn van toepassing op de vereffening van de vereniging van mede-eigenaars. d) De afsluiting van de vereffening wordt bij notariële akte vastgelegd, die overgeschreven wordt op het hypotheekkantoor. De akte bevat: 1° De plaats, door de algemene vergadering aangewezen, waarde boeken en bescheiden van de vereniging van mede-eigenaars gedurende ten minste vijfjaar moeten worden bewaard ; 2° de maatregelen, genomen voor de consignatie van de gelden en waarden die aan schuldeisers of aan mede-eigenaars toekomen, en die hen niet konden worden overhandigd.
Geboekt te Brugge Registratie IV op 22/12/2003, zestien bladen, geen verzendingen, boek 37 blad 77 vak 23, ontvangen: vijfentwintig euro (25,00 euro), de eerstaanwezend inspecteur LAGA E.G. (getekend).
36
REGLEMENT VAN ORDE
Er wordt tussen de eigenaars overgegaan tot het opmaken van een huishoudelijk reglement, bindend voor hen en hun rechthebbenden. Dit reglement wordt binnen de maand neergelegd door de syndicus op de zetel van de vereniging. Het kan slechts worden gewijzigd door de algemene vergadering van de mede-eigenaars met een meerderheid van drie/vierden vier/vijfden van de stemmen. Na de wijziging werkt de syndicus het zonder verwijl bij. Het reglement van orde kan ter plaatse en zonder kosten door iedere belanghebbende worden geraadpleegd. Artikel 1 : Onderhoud/schilderen van de gevels. Het onderhoud en/of schilderen van de gevels, inbegrepen de ramen, leuningen, de halls, trapzaal en andere gemeenschappelijke delen, moeten plaatsgrijpen in de periode bepaald door de algemene vergadering en onder toezicht van de syndicus. Het buitenschilderwerk van de toegangsdeuren tot de kavels dient met de goedkeuring van de syndicus van het gebouw te geschieden. Artikel 2 : Schoorsteen - dakventilatoren. De syndicus zal op kosten van de vereniging op regelmatige basis de schoorstenen laten vegen, en instaan voor het nazicht en de werking van de dakventilatoren. Artikel 3 : Uitzicht. De mede-eigenaars en de bewoners van appartementen zullen aan de vensters en op de terrassen geen uithangborden, reclameplaten of eetkastjes mogen plaatsen ; het drogen van linnen is verboden op de terrassen aan de voorkant van het gebouw. Alle ramen worden voorzien van witte (of gebroken witte) gordijnen, zichtbaar van de straat. Artikel 4 : Doorgangen - overlopen. De gemeenschappelijke delen, namelijk de inkomhall, de toegangsweg, de trappen en overlopen moeten altijd vrijgehouden worden; er mag nooit om het even wat worden neergelegd of geplaatst. Dit verbod treft in het bijzonder fietsen, kinderwagens, en andere voertuigen. Er mag in de gangen en gemeenschappelijke overlopen geen enkel huishoudelijk werk worden verricht, zoals het borstelen van tapijten, beddengoed, klederen, meubelen, het poetsen van schoenen, enzovoort. De tapijten, tafelkleden en beddengoed mogen slechts worden uitgeschud en geborsteld op de plaatsen en de uren bepaald door de algemene vergadering, beraadslagend met gewone meerderheid van stemmen.
37
Artikel 5 : Dieren. De bewoners van het gebouw mogen enkel honden, katten en vogels houden, voor zover deze de andere bewoners niet storen. Indien deze dieren een oorzaak van stoornis zijn door lawaai, reuk of anderszins, mag de toelating worden ingetrokken door de algemene vergadering bij gewone meerderheid van stemmen. Artikel 6 : Rust. De bewoners van het gebouw zullen, te allen tijde, als goede huisvader het gebouw bewonen en ervan genieten. Zij moeten er over waken dat de rust van het gebouw op geen enkel ogenblik wordt gestoord door hen, de leden van hun gezin, hun huurders of hun bezoekers. Er mag geen enkel abnormaal lawaai worden gemaakt. Het gebruik van muziekinstrumenten, van radio- en televisietoestellen is toegelaten, doch de bewoners zijn gehouden er voor te zorgen dat het gebruik van de apparaten de andere bewoners van het gebouw niet stoort, en dit op gelijk welk ogenblik van de dag of de nacht. Indien in het gebouw elektrische apparaten worden gebruikt die stoornissen teweegbrengen, zullen ze moeten worden voorzien van toestellen die deze stoornissen doen verdwijnen. Geen enkele motor mag in de privatieve kavel worden geplaatst met uitzondering van apparaten voor schoonmaak en keukenapparaten. Artikel 7 : Bestemming. 1. De appartementen zijn bestemd om als residentiële woning te dienen ; ze mogen ook tot de uitoefening van een vrij beroep worden gebruikt. Het uitoefenen van een vrij beroep in het gebouw mag nooit het genot van de andere bewoners schenden. Indien de uitoefening van een vrij beroep in het gebouw talrijke bezoeken meebrengt van personen die gebruik maken van de lift, kan de verhouding van de gemeenschappelijke lasten voor dit appartement worden verhoogd bij beslissing van de algemene vergadering, met gewone vier/vijfde meerderheid van stemmen. 2. De winkelruimte is bestemd voor het drijven van een handel. De handelsexploitatie zal evenwel geen hinder mogen meebrengen voor de eigenaars en bewoners van de andere privatieven in het gebouw. Zijn uitdrukkelijk verboden : de uitbating van een lunapark of dancing. Gezien de bestemming van dit privatief mag door de vereniging van mede-eigenaars of de syndicus geen sluitingsuur worden opgelegd, is gebruik van machines en werktuigen toegelaten mits voldoende isolering en ontstoring en is een grotere tolerantie noodzakelijk voor wat betreft muziek. Dit alles binnen redelijke perken en rekening houdend met gemeentelijke- en politiereglementen. Voor het handelsqeliikvloers is het toegelaten, mits desgevallend de nodige vergunning(en) daarvoor werd bekomen: a/ om een deel van de stoep in te nemen voor de uitbreiding van hun handelszaak en voor zover de bereikbaarheid van het gebouw daardoor niet gestoord wordt,
38
b/ om terrassen te stichten voor hun uitbating, op voorwaarde dat de toegang tot de inkomhal steeds gevrijwaard blijft, c/ om een zonnewering en/of luifel onder de vloerplaat van de eerste verdieping aan te brengen. Artikel 8 : Lift. Het gebruik van de lift wordt geregeld door de syndicus. Hij zal hieromtrent een bijzonder reglement opstellen. Artikel 10 : Reclame. Het is verboden, behoudens bijzondere toelating van de algemene vergadering, reclame op gevels van het gebouw aan te brengen ; geen enkel opschrift mag worden aangebracht op vensters en balkons, deuren en buitenmuren, noch in de trappen, inkomhall en doorgangen. Het is toegelaten op de ingangsdeur van het appartement een plaat aan te brengen, met de naam van de bewoner. Het is toegelaten aan de hoofdingang een plaat aan te brengen, naar het model voorgeschreven door de algemene vergadering van de vereniging der mede-eigenaars ; deze plaat zal de naam van de bewoner vermelden en het nummer van de privatieve kavel. Bij de ingang zal iedereen over een brievenbus beschikken; hierop mag de naam van de titularis worden aangegeven, evenals de verdieping waar zich de privatieve kavel bevindt; deze opschriften zullen volgens eenzelfde model zijn, aangenomen door de algemene vergadering van de vereniging der mede-eigenaars. De winkel op het gelijkvloers mag aan de gevels vanaf de vloerplaat van het gelijkvloers tot aan de vloerplaat van de eerste verdieping, zowel verticaal ais horizontaal, opschriften en reclameborden alsook lichtreclames aanbrengen. De winkel mag eveneens in de inkom, rechtover de inkomdeur van de winkelruimte, een beperkte publiciteit voeren ; waarvan de vorm en afmetingen bepaald zullen worden in samenspraak met en mits toestemming van de algemene vergadering. In ieder geval zal het plaatsen van lichtreclames en reclameborden moeten gebeuren derwijze dat de hinder binnen normaal aanvaardbare perken blijft. Artikel 11 : Opslag van stoffen. Er mag in het gebouw geen opslagplaats bestaan van gevaarlijke, brandbare, hinderlijke of ongezonde materialen. Artikel 12 : Schoonmaken. Het schoonmaken van de gemeenschappelijke delen wordt uitgevoerd door één of verschillende door de syndicus aangestelde personen en/of firma's. Artikel 13 : Water - elektriciteit - gas. Het individueel verbruik van koud en warm water, elektriciteit en gas wordt door iedere eigenaar van een kavel betaald volgens de aanduidingen van de tellers of door de syndicus voorgelegd. De eerste abonnementen bij de waterdienst, zowel voor de privatieve delen als voor
39
de gemeenschappelijke delen van het gebouw, mogen door de syndicus worden onderschreven. Artikel 14 : Televisie- en schotelantennes. Het plaatsen van private antennes is verboden, behoudens bijzondere toestemming van de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars, beslissend met drie/vierden van de stemmen. Alleen aansluiting op de gemeenschappelijke kabeltelevisiedienst is toegelaten. Artikel 15 : Verhuizingen. Grote meubelen, zware omvangrijke voorwerpen, moeten worden opgehesen langs de voorgevel op uitsluitende verantwoordelijkheid van de verhuizer. De niet vooraf bestaande beschadigingen worden op onweerlegbare wijze vermoed te zijn veroorzaakt door de verhuis en zijn ten laste van de verhuizer. Er wordt bepaald ten titel van erfdienstbaarheid, en waarbij ieder privatief, zo heersend- als lijdend erf is, dat beugels, haken, en andere apparaten nodig of nuttig voor verhuizingen aangebracht mogen worden aan dakgoten, balkons of terrassen, gevels, enzovoort, en dit met het oog op de verhuizing van meubels en mobilair, en dit alles steeds op eigen verantwoordelijkheid van diegene die de verhuizingen doet uitvoeren.
Volgen de handtekeningen. Geboekt te Brugge Registratie IV op 22/12/2003, vijf bladen, geen verzendingen, boek 37 blad 77 vak 23, ontvangen: vijfentwintig euro (25,00 euro), de eerstaanwezend inspecteur LAGA E.G. (getekend).
40
