Financování vlastního bydlení 5. zcela přepracované vydání

��

��

��

��

��

Edice Osobní a rodinné finance Mgr. Petr Syrový

Financování vlastního bydlení 5. zcela přepracované vydání Vydala GRADA Publishing, a.s. U Průhonu 22, Praha 7, jako svou 3 598. publikaci Návrh řady Adéla Hončíková Realizace obálky Jana Řeháková Foto na obálce profimedia.cz Sazba Ing. Monika Samcová Odpovědná redaktorka Ing. Monika Samcová Počet stran 144 Páté vydání, Praha 2000, 2001, 2002, 20003, 2005, 2009 Vytiskly Tiskárny Havlíčkův Brod, a.s. Husova ulice 1881, Havlíčkův Brod ____________________________________________ © GRADA Publishing, a.s., 2009 ISBN 978-80-247-2388-4 (tištěná verze) ISBN 978-80-247-6625-6 (elektronická verze ve formátu PDF) © Grada Publishing, a.s. 2011 GRADA Publishing: tel.: 220 386 401, fax: 220 386 400, www.grada.cz

Financovani bydleni kniha tisk.indd 4

26.2.2009 17:04:19

OBSAH

5

Obsah Předmluva ..................................................................................................... 8 1. Vlastní bydlení ......................................................................................... 9 1.1 Nájem nebo vlastní bydlení .......................................................... 9 1.1.1 Výhody vlastního bydlení ................................................. 9 1.1.2 Výhody nájemného .........................................................11 1.1.3 Co je levnější? ................................................................11 1.2 Jak si na bydlení naspořit ........................................................... 13 1.3 Je bydlení investice? .................................................................. 14 1.4 Bydlení a rodinný rozpočet ......................................................... 16 1.4.1 Bydlení umí zotročit rozpočet ......................................... 16 1.4.2 Bydlení a další náklady .................................................. 18 2. Produkty pro financování bydlení ........................................................ 20 2.1 Úvod ........................................................................................... 20 2.2 Stavební spoření ........................................................................ 21 2.2.1 Stavební spoření – spořící část ..................................... 21 2.2.2 Standardní úvěry ............................................................ 23 2.2.3 Překlenovací úvěry ........................................................ 26 2.3 Hypotéky .................................................................................... 30 2.3.1 Účelovost ....................................................................... 30 2.3.2 Zajištění ......................................................................... 30 2.3.3 Úroková sazba ............................................................... 31 2.3.4 Splátka, splatnost ........................................................... 34 2.3.5 Změna sazby ................................................................. 38 2.3.6 Možnosti splácení úvěru ................................................ 39 3. Jak úvěry používat ................................................................................. 40 3.1 Jak drahé jsou úvěry .................................................................. 41 3.1.1 Kolik se zaplatí navíc nám nic neřekne.......................... 42 3.1.2 Měřit cenu úrokovou sazbou? ........................................ 43 3.1.3 Efektivní úrok ................................................................. 44 3.1.4 Jak efektivní úrok spočítat ............................................. 44 3.1.5 Jak drahé jsou hypotéky ................................................ 49 3.1.6 Jak drahé je stavební spoření ........................................ 51 3.1.7 Závěr .............................................................................. 59 3.2 Úvěr nebo vlastní peníze ............................................................ 60 3.2.1 Častý pohled klienta ....................................................... 61 3.2.2 Pohled finančníka .......................................................... 61 3.2.3 Důležitost výnosu investice ............................................ 63 3.2.4 Porovnání z hlediska likvidity (volnosti) ......................... 65

Financovani bydleni kniha tisk.indd Odd1:5

26.2.2009 17:04:19

6

FINANCOVÁNÍ VLASTNÍHO BYDLENÍ

3.3 3.4

3.5

3.6

3.7

3.8

3.2.5 Hrozící rizika .................................................................. 66 3.2.6 Jaké produkty použít ...................................................... 67 3.2.7 Jeden příklad z praxe ..................................................... 67 Nesplácejme předčasně ............................................................. 68 3.3.1 Pohled klienta ................................................................ 68 3.3.2 Pohled finanční .............................................................. 69 Vyšší úvěr je dražší .................................................................... 70 3.4.1 Srovnání výhodnosti ...................................................... 71 3.4.2 Finanční rozdíl ............................................................... 72 3.4.3 Další kritéria ................................................................... 73 3.4.4 Závěr .............................................................................. 74 Jakou volit splatnost ................................................................... 74 3.5.1 Porovnání splatností ...................................................... 75 3.5.2 Jaký potřebujeme výnos ................................................ 78 3.5.3 Volnost v rozpočtu .......................................................... 79 3.5.4 Splatnost 30 let .............................................................. 81 3.5.5 Závěr .............................................................................. 82 Jakou volit fixaci ......................................................................... 83 3.6.1 Co se děje na konci fixace úrokové sazby ..................... 83 3.6.2 Jak se chová banka na konci fixace .............................. 87 3.6.3 Jakou volit fixaci ............................................................. 91 Kombinace hypotéky a životního pojištění ................................. 94 3.7.1 Jak kombinace funguje .................................................. 94 3.7.2 Příklad a ukázka výhodnosti .......................................... 96 3.7.3 Jak správně porovnávat ............................................... 101 3.7.4 Závěrečné doporučení ................................................. 106 Stavební spoření při splácení hypotéky ................................... 108 3.8.1 Stavební spoření bez úvěru ......................................... 109 3.8.2 Stavební spoření s úvěrem ...........................................110 3.8.3 Závěr .............................................................................111

4. Čeho se u úvěrů (ne)obávat ................................................................ 113 4.1 Úvěry a inflace ........................................................................... 113 4.1.1 Výše inflace ...................................................................114 4.1.2 Inflace a splátka ............................................................114 4.1.3 Inflace a výše úvěru ......................................................116 4.1.4 Závěr .............................................................................118 4.2 Úvěry a růst mezd ..................................................................... 118 4.2.1 Růst mezd v minulosti ...................................................118 4.2.2 Růst mezd a inflace ......................................................119 4.2.3 Kde se skrývá nebezpečí ............................................. 122 4.3 Jak splátka může vyrůst ........................................................... 123 4.3.1 Co se děje na konci fixace ........................................... 123 4.3.2 Co když banka nabídne vysokou úrokovou sazbu....... 124


26.2.2009 17:04:19

OBSAH

7

4.3.3 Co když vzrostou sazby u všech bank ......................... 124 4.4 Bydlení a pojišťování ................................................................ 126 4.4.1 Nutnost pojištění .......................................................... 126 4.4.2 Pojištění majetku .......................................................... 128 4.4.3 Pojištění příjmu ............................................................ 129 5. Poradenské souvislosti a tabulky ...................................................... 5.1 Kolik vydělají naše investice ..................................................... 5.2 Tabulka splátek ......................................................................... 5.3 Jednorázová investice .............................................................. 5.4 Pravidelná investice ................................................................. 5.5 Pokles hypotéky v čase ............................................................


134 134 138 139 140 142

26.2.2009 17:04:19

8


Předmluva Tato kniha je určena zejména finančním poradcům a zvídavým klientům, kteří se rádi orientují ve svých financích sami. Kniha chce ukázat oblast financování bydlení z hlediska kontextu osobních financí. Chce ukázat oblast úvěrů v souvislosti s pojišťováním a s investováním. Řešit pouze úvěry bez ohledu na pojištění a na splnění jiných cílů je cesta k nesnázím. V knize popisujeme obecně platné poradenské principy a vysvětlujeme, v jakém případě platí a v jakém případě už ne. Pro koho se například hodí kratší doba fixace a pro koho je lepší zvážit delší dobu fixace. Nesnažíme se zachytit žhavé novinky a rozebírat konkrétní vlastnosti té či oné stavební spořitelny nebo hypoteční banky. Dostali bychom se do situace, kdy kniha bude už okamžiku vydání neaktuální. Aktuální poplatky, úrokové sazby a další parametry lze v dnešní době vyhledat na internetu. Kniha není schopna držet krok s rychle se vyvíjejícími produkty. Proto se snažíme ukázat návody a dát čtenáři nástroje, jak se v každé situaci orientovat. Na čtenáři bude aplikace našich doporučení v jeho konkrétním příkladě. Pokud si dosadí svoje vlastní údaje (platné v dané době), dostane svůj vlastní výsledek (platný v té době). Oblast financí není zdaleka černobílá a žádné soudy se nedají říci bez připojení slov: „za předpokladu“ nebo „zpravidla“. Některé závěry učiněné v knize by určitě snesly hlubší diskusi. Pokud s něčím nebudete souhlasit, nebo budete chtít některá témata diskutovat, jsem vám k dispozici na emailu: [email protected] Na moje stránky www.petrsyrovy.eu budu postupně umisťovat jednotlivé kalkulačky, které se budou týkat bydlení a které jsem používal při psaní knihy. Rád bych poděkoval za korektury a připomínky: Martinu Veselkovi, Petru Vaňkovi a Jakubovi Vytlačilovi.


26.2.2009 17:04:19

VLASTNÍ BYDLENÍ

9

1. Vlastní bydlení 1.1 Nájem nebo vlastní bydlení Jestli chceme bydlet, máme dvě možnosti: 1. bydlení si pronajmout, anebo 2. bydlení si koupit. Pro každého je vhodná jiná cesta. Pro někoho je lepší nájem, pro někoho je lepší pořídit si bydlení vlastní. A tak než začnete číst dál, bylo by dobré ujasnit si, která z těchto dvou variant je vhodná právě pro vás. Pokud dojdete k tomu, že je pro vás vhodné pořídit si vlastní bydlení, je tato kniha určena právě vám. Pro porovnání obou variant doporučujeme sepsat na papír výhody a nevýhody každé varianty a porovnat je. V této knize najdete typické výhody a nevýhody obou možností, a to vám usnadní přemýšlení. Protože neznáme vaši konkrétní situaci, ani neznáme aktuální situaci na trhu s bydlením ve vaší lokalitě, dáme vám jenom obecné tipy a ukážeme obecné principy, do kterých si sami dosadíte vlastní čísla. Budeme se snažit navést vás tak, abyste si mohli poradit sami.

1.1.1 Výhody vlastního bydlení Při uvažování o vlastním bydlení převládá pocit, že budeme dávat peníze do svého. Budeme platit za něco, co bude jednou naše. V případě nájmu máme pocit, že „vyhazujeme peníze z okna“. Z ekonomického pohledu si v každém případě něco půjčujeme a za vypůjčení platíme peníze. V jednom případě si půjčujeme byt a platíme za to nájem. Ve druhém případě si půjčujeme peníze a platíme za ně úroky. Pro vlastní bydlení u mnoha lidí hovoří pocit větší jistoty. Při koupi vlastního bydlení máme problém vyřešen a bydlíme ve svém. V případě nájmu máme pocit nejistoty, jak to bude vypadat za rok, dva, pět nebo deset. Zkusme si popsat nejčastější hlediska a argumenty, které se používají při rozhodování, které bydlení je vhodnější.


26.2.2009 17:04:19

10


Riziko splácení V případě vlastního bydlení máme nemovitost koupenou. Často si bereme hypotéku a splácíme úroky. Dejme tomu, že platíme např. 10 000 Kč měsíčně po dobu 20 let. Možná nás děsí otázka, jak se můžeme zavázat splácet na tak dlouhou dobu? Co když se změní situace, změní se sazby… Kdo ví, co bude za 20 let. Jaká bude splátka hypotéky za 10 nebo 20 let? Bude plus mínus stejná. Možná bude 9 tisíc nebo bude 11 tisíc. Ale nehrozí, že by vzrostla na dvojnásobek. (Více si o tom řekneme v dalším textu.) I když je výše úrokových sazeb v budoucnu více než nejistá, je splátka hypotéky relativně stabilní. Nebude se měnit nijak dramaticky. Kdybychom chtěli bydlet v nájmu a platili dnes 10 000 Kč, jaký můžeme čekat nájem za 10 nebo 20 let? Pro předpověď bychom museli mít pověstnou křišťálovou kouli. Určitě nedám ruku do ohně za to, že nájem bude „plus mínus“ stejný a že bude cca 9 až 11 tisíc. Za 10 nebo 20 let se může stát spousta věcí a nájem může být třeba i dvojnásobný, nebo naopak, nižší. Z hlediska obav z budoucnosti vychází nájem hůře než splátka hypotéky. U hypotéky dokážeme plus mínus odhadnout, jaká splátka může být. U nájmu se nám to zcela jistě nepodaří. Závazek splácet U hypotéky se někdy lidé bojí budoucnosti a závazku splácet tak dlouhou dobu dohodnutou částku. Pokud by splácet nemohli, přišli by o střechu nad hlavou. Banka by nemovitost zabavila, prodala a úvěr splatila. Zbytek byl zbyl klientovi. V případě nájmu je situace velice podobná. I zde musíme platit domluvenou částku. Pokud platit nebudeme, „pan domácí“ nás vystěhuje a přijdeme také o střechu nad hlavou. Najdeme si levnější nájem a přestěhujeme se. Ušetříme si tak starosti s prodáváním bytu a splácením hypotéky. Hypotéka se jednou splatí Výhodou vlastního bydlení je to, že splácení hypotéky jednoho dne skončí. Pokud bychom bydleli v nájmu, budeme ho platit ještě za 10 let, za 15 let, v důchodu a až do smrti. Bydlení ve svém nám pomůže zbavit se jednoho břemene


26.2.2009 17:04:19

VLASTNÍ BYDLENÍ

11

v době, kdy půjdeme do důchodu. Vlastní bydlení nebude zadarmo, ale určitě bude levnější než bydlení v nájmu. I z hlediska dlouhodobosti závazku je nájem větší břemeno než splácení hypotéky. Odložení znamená riziko Jestli budeme chtít odložit řešení vlastního bydlení a budeme chtít bydlet dočasně v nájmu, musíme počítat s rizikem růstu cen nemovitostí. Možná si řekneme, že koupi našeho bytu za 2 miliony ještě o nějaký ten rok odložíme a ještě počkáme. V tom případě musíme počítat s rizikem růstu ceny tohoto bytu. Musíme počítat s tím, že když počkáme rok nebo dva, že nám 2 miliony nemusí stačit a že budeme muset zaplatit třeba 2,5 milionu1. Samozřejmě cena bytů růst nemusí. Může zůstat stejná nebo jenom kopírovat inflaci. Může také klesnout. Ale buďte připraveni i na horší varianty, že byste museli platit o 20 % nebo také o 50 % více. Jestli je to pro vás neúnosné, pak koupi bytu neodkládejte.

1.1.2 Výhody nájemného Mezi typické výhody nájemného patří volnost. Je daleko jednodušší přestěhovat se, pokud bydlíme v nájmu, než když nemovitost vlastníme a splácíme hypotéku. Proto možnosti nájmu nejčastěji využívají lidé, kteří chtějí zůstat nevázaní a mobilní. Nevědí, jestli budou žít stále v daném městě, nebo se za výhodnější práci přestěhují jinam. Další výhodou nájmu jsou menší starosti s údržbou nemovitosti. O opravy, rekonstrukce, vybavení, pojištění a další věci se stará majitel.

1.1.3 Co je levnější? Co je levnější se nedá přesně říci. Záleží na regionu, na době, na úrokových sazbách a dalších věcech. Když budete uvažovat o finanční výhodnosti, zkuste si porovnat: 1. Kolik zaplatíte na nájmu (včetně všech dalších poplatků s tím spojených).

1

Riziko samozřejmě funguje oběma směry. Zrovna tak se může stát, že byt bude levnější.


26.2.2009 17:04:19

12


2. Kolik zaplatíte za vlastní bydlení: a) úroky z hypotéky2 včetně poplatků a případných státních podpor, b) poplatky za bydlení (pojištění, energie, služby, daně), c) náklady na údržbu nemovitosti (náklady na opravy). A nyní máte odpověď, co je levnější. Teď a v tuto dobu. Momentální výhodnost Po spočítání momentální ceny vlastního bydlení a po spočítání ceny nájmu dojdete k tomu, že nájem je nyní levnější. Možná dojdete k tomu, že na nájem bude Váš rodinný rozpočet stačit, ale na vlastní bydlení nikoli. Pak bude rozhodování jednoduché. Nájem je dostupný, kdežto vlastní bydlení nikoli. Přiklad 1 Rodina chce bydlet v bytě 3+1. Jeho cena je 3 mil. Kč. Této ceně by odpovídala splátka hypotéky 21 000 Kč. Když si rodina takovýto byt pronajme, zaplatí cca 15 000 Kč měsíčně. Nájemné tak zatíží jejich rodinný rozpočet méně než vlastní bydlení. Dlouhodobá výhodnost Dále si zkuste odpovědět na otázky: • Jak se změní nájmy za 10 nebo 15 let? Spíše vzrostou nebo spíše klesnou? • Jak se změní cena nemovitosti za 10 nebo 15 let? Spíše vzroste nebo spíše klesne? Odpověď na tyto otázky vám pomůže najít odpověď na to, jestli bude v budoucnu spíše lepší vlastní bydlení nebo spíše nájemní. Jestli v dlouhodobém horizontu nájmy porostou a ceny nemovitostí také, pak je výhodnější investovat do vlastního. Pokud by ceny nemovitostí ani ceny nájmů nerostly, bylo by lepší zůstat v nájmu a to i dlouhodobě.

2

Při porovnání cen bychom měli porovnat nájem pouze s úroky z hypotéky. Nikoli s celou splátkou hypotéky. Úroky jsou nákladem za půjčení peněz, stejně jako je nájemné nákladem za půjčení nemovitosti.


26.2.2009 17:04:19

VLASTNÍ BYDLENÍ

13

Přiklad 2 Kdyby za 15 let ceny nemovitostí i ceny nájmů vzrostly o 503 %, pak by nájem (z předchozího příkladu) vzrostl z 15 000 Kč na 22 500 Kč. Pokud bychom ale volili vlastní bydlení místo nájmu, splátka hypotéky by byla cca 21 000 Kč, tedy levnější než nájem. Už by nám zbývalo pouze 5 let do konce splatnosti úvěru, takže jeho výše by byla „malá“. Navíc bychom byli majiteli nemovitosti v ceně 4,5 mil. Kč.

1.2 Jak si na bydlení naspořit Našetřit si na vlastní bydlení v nějaké krátké době je téměř nemožné. Nemusíme být finančníci, abychom si to uměli spočítat sami. Přiklad 3 Chceme byt za 2 mil. Kč a chceme si na něj naspořit: a) za 5 let b) za 10 let Kolik budeme muset spořit? Za kolik let chceme byt Spořená částka (měsíčně)*

5 let 28 666 Kč

10 let 12 204 Kč

Tabulka 1 Potřebná částka pro naspoření na byt * Počítáme se zhodnocováním spořené částky o 6 % ročně. Kdybychom chtěli naspořit na byt za 2 mil. Kč během 5 let, museli bychom spořit cca 29 tisíc měsíčně. A když bychom chtěli naspořit za 10 let, tak sice měsíční částka bude přijatelnější, ale málo kdo může čekat tak dlouho. A navíc, jaká bude cena bytu za 10 let? A kdybychom přece jen mohli spořit dost velkou částku, tak kromě spoření potřebujeme někde bydlet. A to znamená, že musíme platit nájem. Proto nejčastější cesta, jak se dostat k vlastnímu bydlení je přes úvěry. Málo kdo má možnost spořit si na vlastní bydlení a čekat několik let. 3

Jedná se pouze o příklad. Neznamená to, že předpokládáme růst ceny o 50 % za 15 let. Nicméně tento růst znamená růst pouze o 3 % p.a., což nemusí být nereálné.


26.2.2009 17:04:19

14


Výjimkou je bydlení pro děti. V tomto případě je možné spořit a čekat. Pokud děti nebudou mít kde bydlet, můžeme jim pomoci. A pokud budou potřebovat peníze na studium, můžeme zaplatit místo bytu školu. Dalším případem, kdy se často spoří, je pořizování bydlení na stáří (např. chata nebo chalupa) – dlouhodobé spoření na nemovitost, kde strávíme podzim života. Vlastní prostředky na bydlení se dají použít v případě, že už máme nějaké peníze naspořené a chybí nám jenom část. Když nezačínáme spořit úplně od nuly. Přiklad 4 Chceme byt za 2 mil. Kč a máme našetřeno 1,5 mil. Kč. Byt chceme koupit za 2 roky. Kolik musíme měsíčně spořit? V tomto případě můžeme využít toho, že naše investované peníze přinesou nějaký výnos. Kdybychom je uložili s výnosem 3 % ročně, vydělají nám cca 90 000 Kč. Takže nám nebude chybět 500 000 Kč, ale „jenom“ 410 000 Kč. Abychom je naspořili za 2 roky, musíme spořit asi 17 000 Kč měsíčně. V tomto případě by cesta spoření byla snad schůdná. Spořená částka není enormní a navíc využíváme výnosů z investovaných peněz. Nicméně i zde bychom doporučili byt koupit ihned a použít na něj úvěry. Vyhneme se tak riziku, že cena bytu vzroste. Navíc nebudeme řešit problém, kde budeme bydlet ty dva roky, které spoříme. Doporučili bychom dokonce úvěry na vyšší částku než jenom na zbývajících 500 000 Kč. Vlastní peníze bychom si mohli ponechat a investovat je. Více si o tom povíme v dalších kapitolách. Nejtypičtější cesta, jak se dostat k vlastnímu bydlení je použít cizí prostředky. Bydlení se nejčastěji financuje úvěry, proto také o úvěrech bude převážná část této knihy.

1.3 Je bydlení investice? Často se říká „investuji do vlastního bydlení“. Je ale bydlení investice? Je investice to, že si koupím byt nebo dům a budu v něm bydlet? Není bydlení spíše věcí životní úrovně, tedy spotřeby?


26.2.2009 17:04:19

VLASTNÍ BYDLENÍ

15

Nejdříve si pojďme povědět, co je investice a co je spotřeba: • Investice by měla dobře chránit vložené prostředky a měla by je zhodnocovat. Investice by měla přinášet výnosy. • Spotřeba znamená vynaložit peníze na naše pohodlí, na náš luxus. Prostě si něco dopřát. • Nemovitost má od obojího něco. Částečně to je investice, částečně není. Pokud si pořizujeme bydlení proto, abychom nemuseli bydlet v nájmu, pak je to investice. Když např. bydlíme v pronajatém bytě 2+1 a místo toho si koupíme byt 2+1, je to investice. Díky tomu, že byt koupíme, přestáváme platit nájem. Zbavujeme se tak výdajů, které zatěžují náš rodinný rozpočet. Když si ale místo bytu 2+1 koupíme rodinný dům, který bude třikrát dražší, zvyšujeme svůj životní standard. Dopřáváme si větší luxus. Je to podobné, jako když si koupíme kvalitnější nábytek, dražší auto, lepší dovolenou a podobně. Rodinný dům nám z hlediska financí nic nepřinese. Nebudeme z něj mít příjem. Budeme v něm žít celý život a jeho hodnota bude zajímavá až pro naše dědice. Takovýto rodinný dům není investičním výdajem, ale je spotřebním výdajem. Je to výdaj na naší vyšší životní úroveň. Při pořizování bydlení je dobré uvědomit si, jestli se jedná o spotřebu, nebo jestli se jedná o investici. Právě proto, že mnozí lidé považují bydlení za investici, kupují dražší nemovitosti, než kolik odpovídá jejich peněžence. Kdyby bydlení považovali za spotřební výdaj, možná by byli opatrnější. Tím vším samozřejmě nechceme říci, že bydlení jako spotřeba je něco špatného. To určitě ne. Jenom chceme, abyste si v tom udělali pořádek a věděli, jaký to bude mít dopad do vašeho rodinného rozpočtu: • Pokud se jedná o investici, jedná se o výdělečnou záležitost, která vám pomůže uspořit peníze. • Pokud se jedná o spotřebu, zvyšujete si svůj životní standard, vaše pohodlí, ale bude vás to stát nějaké peníze.


26.2.2009 17:04:19

16


1.4 Bydlení a rodinný rozpočet 1.4.1 Bydlení umí zotročit rozpočet Cena bydlení by měla odpovídat životní úrovni a peněžence toho, kdo si bydlení pořizuje. Je dost lidí, kteří si pořizují své bydlení nad svoje příjmové poměry. Pak se dostávají do nepříjemných situací. Ukážeme si to na příkladu dvou rodin. Přiklad 5 Dva mladé manželské páry bez dětí a bez velkých úspor vydělávají celkem 40 000 Kč měsíčně čistého. Dejme tomu, že muž vydělává 25 000 Kč a žena 15 000 Kč. Chtějí si pořídit vlastní bydlení: • 1. pár za 4 mil. Kč, • 2. pár za 3 mil. Kč. Oba dva páry budou používat hypotéku se splatností 20 let. Jak bude vypadat jejich situace? Příjem Splátka hypotéky* Kolik zbývá

Bydlení za 4 mil. Kč 40 000 Kč 26 400 Kč 13 600 Kč

Bydlení za 3 mil. Kč 40 000 Kč 19 800 Kč 20 200 Kč

Tabulka 2 Jak bydlení omezuje rodinný rozpočet * Splátku si můžete spočítat pomocí tabulky 4. Jednomu páru zbývá na živobytí cca 13 tisíc, druhému cca 20 tisíc korun. Páru, kterému zbývá 13 tisíc na živobytí, peníze tak akorát stačí, ale žije od výplaty k výplatě. Páru, kterému zbývá 20 tisíc, stačí na živobytí také 13 tisíc. Proto jim zbývá přibližně 7 tisíc měsíčně volných. Pojďme se zamyslet nad následujícími otázkami: • Komu se bude lépe měnit práce? Co když zjistí, že ho to v práci nebaví a že by to chtělo změnu? − Ten, kdo má nižší splátky hypotéky si může dovolit dát výpověď a chvíli práci hledat. Může si dovolit zkusit práci, která bude třeba dočasně méně placená.


26.2.2009 17:04:19

VLASTNÍ BYDLENÍ

17

− Ten, kdo má vyšší hypotéku si nemůže dovolit nejistotu kolem změny práce. Potřebuje mít jistotu, že příští měsíc dostane výplatu a výplata bude ve stejné výši, na jakou byl zvyklý. Nemůže si dovolit pokles nebo výpadek, protože jinak by neměl na splátky nebo na živobytí. • Co když pár bude mít děti? Jak bude vypadat jeho finanční situace? − Ten, kdo má nižší splátky má zase více volnosti. Může si dovolit „ztratit“ plat manželky. Splátky hypotéky i náklady na živobytí se utáhnou z jedné výplaty a mateřské resp. rodičovské. V příjmech je rezerva, proto se může rozhodovat bez ohledu na peníze. − Ten, kdo má vyšší hypotéku a vyšší splátku, si může těžko dovolit výpadek příjmu manželky. Pokud by manželka místo výplaty měla jenom rodičovský příspěvek, zbyde na živobytí málo peněz. V této situaci bývá cesta jediná: manželka musí do práce. • Jak se budou řešit další výdaje, jako třeba vybavení nemovitosti, dovolené, auto? − Ten, kdo má menší hypotéku má větší možnosti našetřit na nábytek, dovolenou, auto… − Ten, kdo má vyšší splátky bude muset některé tyto výdaje odložit. • Co by se stalo v případě nemoci, která by trvala třeba 3 měsíce? − Ten, kdo má vyšší splátky, bude mít pravděpodobně i nižší finanční rezervy. V případě nemoci bude muset pokrýt vysoké výdaje. Výpadek příjmů představuje vysoké riziko, proto by měl přemýšlet o pojištění, což znamená další náklady. − Ten, kdo má nižší splátky, není v tak tíživé situaci. Jedna výplata + nemocenská většinu výdajů pokryjí. Navíc má možnost vytvořit si nějakou likvidní rezervu, ze které by se dalo čerpat. Z výše uvedeného je vidět, že ten, kdo si zvolí nemovitost nad svoje finanční možnosti, ztrácí část své finanční svobody. Hypotéka ho může velmi výrazně omezovat v jeho životních plánech a v rozhodování. Ten, kdo je skromnější a zvolí si levnější bydlení, má často na výběr z několika variant. Může měnit práci, manželka může být s dětmi doma, můžou jet na společnou dovolenou nebo si koupit auto. Ten, komu hypotéka vysaje rodinný rozpočet, možnosti volby nemá. Často pro něj existuje jenom jedna varianta.


26.2.2009 17:04:19

18

*


Je jasné, že jsou ještě další rozdíly mezi „levným“ a „drahým“ bydlením. Ten, kdo si koupil levné bydlení, bude ho chtít jednou vyměnit za bydlení dražší, lepší a luxusnější. Toto všechno jsou aspekty, které si lidé sami dobře uvědomují, a proto často volí dražší a luxusnější variantu. Naše porovnání chtělo ukázat druhou stranu mince, která není tolik vidět. Chtěli jsme ukázat další finanční pohled, který při svém rozhodování můžete vzít v potaz. Při rozhodování o bydlení vždy zvažujte, jestli vás bydlení finančně nezotročí a jestli nebude řídit vaše finance po dlouhé roky. Jestli vám zbyde dost svobody na to, abyste si mohli sami rozhodovat o financích. Vždy hledejte nějaký rozumný kompromis, který vám bude vyhovovat.

1.4.2 Bydlení a další náklady Při uvažování o bydlení a při spřádání plánů si dejte pozor na další výdaje, které jsou spojené s bydlením. Samostatnou kapitolou je odhad nákladů zejména v případě výstavby. Toto téma však patří spíše do učebnic o stavebnictví než o financích. Nicméně je hodně případů lidí, kteří nesprávně odhadli náklady na výstavbu nebo rekonstrukci a rozpočet se jim proti původním odhadům nafoukl třeba o 50 %. Podcenění nákladů je jedna z cest, jak dostat svůj rozpočet do problémů. Při plánování bydlení také kalkulujte s dalšími náklady, které s bydlením souvisí. Jsou to jak jednorázové výdaje, tak další pravidelné platby, které vás bude bydlení stát. U jednorázových výdajů počítejte s tím, že byt (dům) bude třeba také vybavit. Často to nebývá zanedbatelná částka. Velice špatně se hledají peníze na vybavení, pokud jsou všechny vlastní peníze proinvestovány v nové nemovitosti a hypotéka je vyčerpaná. Řešení situace pomocí spotřebitelských úvěrů rodinný rozpočet určitě nevylepší. Proto doporučujeme bedlivě přemýšlet a plánovat dopředu. Určitě se hodí ponechat si vlastní peníze jako rezervu a použít raději vyšší hypoteční úvěr. Vlastní peníze se hodí právě na financování vybavení. Vyhneme se tak spotřebitelským úvěrům. Poslední upozornění se týká pravidelných výdajů, které jsou spojené s bydlením. Patří sem zejména náklady na vytápění, údržbu, energie, pojištění, fond oprav


26.2.2009 17:04:19

VLASTNÍ BYDLENÍ

19

a podobně. Nezapomeňte na ně a při plánování bydlení je přičtěte ke splátce hypotéky. Náklady na bydlení netvoří jenom splátka hypotéky. Nyní víte, kolik vás bude bydlení stát a můžete se odpovědně rozhodnout, jestli je bydlení pro váš rozpočet únosné nebo neúnosné.


26.2.2009 17:04:19

20


2. Produkty pro financování bydlení 2.1 Úvod Pro financování bydlení se používají následující produkty: 1. vlastní prostředky, nebo 2. úvěry: a) stavební spoření a b) hypotéky. Ano, i vlastní prostředky patří do produktů, které se používají pro financování bydlení. Skoro vždy tvoří část prostředků a zbytek se doplňuje úvěry. Je velice důležité vědět, jestli si brát vyšší hypotéku a vlastní prostředky ušetřit nebo jestli je lepší brát si menší hypotéku a ušetřit tak na zaplacených úrocích. A těmito otázkami se budeme v knize zabývat. Nejtypičtějšími produkty pro financování bydlení jsou hypotéky, případně úvěry ze stavebního spoření. Obě možnosti nabízejí levné úvěrové zdroje. Pro oba dva typy úvěrů platí podobné principy: jsou to levné úvěry, proto jich využívejme. Posledním často používaným „produktem“ pro financování bydlení jsou půjčky v rodině. Některé jejich nevýhody si ukážeme na příkladu. Přiklad 6 Mladí manželé si chtějí od rodičů půjčit 500 000 Kč na koupi bytu. Kromě toho si chtějí ještě od banky půjčit 1,5 mil. Kč, které budou splácet splátkou 8 000 Kč po dobu 30 let. Jak vrátí peníze rodičům? Kdyby je chtěli vrátit např. za 5 let, znamenalo by to ušetřit 100 000 Kč ročně, což je cca 8 000 Kč měsíčně. Takto vysoká splátka bývá nepřijatelná. Je moc vysoká. Kdyby chtěli splácet cca 2 000 Kč měsíčně, trvalo by jim to zhruba 20 let. To je zase nepřijatelné z hlediska rodičů. U půjčky v rodině bývá lákavá jednoduchost a bezúročnost. Zamyslete se ale nad tím, jak se budou peníze vracet.


26.2.2009 17:04:20

PRODUKTY PRO FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ

21

2.2 Stavební spoření 2.2.1 Stavební spoření – spořící část Výnosnost Stavební spoření je v ČR v současné době notoricky známý produkt. Asi nemá cenu ho detailně představovat. Myslím, že bych těžko hledal čtenáře této knihy, kteří nemají nebo neznají stavební spoření. Pro uvedu jenom důležité věci, které budu potřebovat v dalším výkladu. Rozhodně nechci suplovat knihy, které jsou věnované pouze stavebnímu spoření. Spořící část stavebního spoření stojí na státní podpoře, kterou účastník stavebního spoření dostává. Její výše je 15 % z vložené částky, maximálně z 20 000 Kč ročně. Právě státní podpora dělá ze stavebního spoření zajímavý produkt. Pojďme se ale podívat, jak zajímavý produkt to je. Kolik vydělává stavební spoření? Je to bezkonkurenční produkt z hlediska výnosů? Přiklad 7 Založíme stavební spoření s cílovou částkou 300 000 Kč a budeme pravidelně měsíčně vkládat 1 600 Kč. Kolik budeme mít naspořeno za 6 let? Jaký je efektivní úrok tohoto spoření? Odpověď na otázku: „Kolik bude naspořeno“ najdeme pomocí simulace, která je dostupná na internetu. Najděte si na internetu stránky stavební spořitelny, zadejte potřebné údaje a spočtěte si, kolik bude naspořeno. Pro náš konkrétní příklad vychází, že to bude zhruba 135 000 Kč. Naspořená částka bude složena následujícím způsobem: Vklady Úroky Státní podpora Poplatky CELKEM

115 200 Kč 7 500 Kč 17 600 Kč –5 000 Kč 135 300 Kč

Tabulka 3 Složení naspořené částky u stavebního spoření


26.2.2009 17:04:20

22


Naspořená částka 135 000 Kč nám sama o sobě asi nic neřekne. Je to hodně? Nebo je to málo? Není dobré hodnotit investiční příležitosti stylem: dostanete 17 600 Kč na státních podporách, dostanete 7 500 Kč na úrocích, ale zaplatíte 5 000 Kč na poplatcích. Musíme se totiž podívat, jakých výnosů bychom dosáhli, kdybychom peníze ukládali jinam. Lepší je investiční příležitosti hodnotit podle tzv. efektivního úroku4. Pro tento případ vychází efektivní úrok 5,3 % p.a. Znamená to tedy, že stavební spoření včetně všech podpor, úroků a poplatků vynáší 5,3 % ročně. Nyní se můžeme bavit o tom, jestli je stavební spoření výhodná investice nebo jestli je dokonce bezkonkurenční. Výnos 5,3 % je velice zajímavý. Vzhledem k tomu, že stavební spoření patří mezi velice jisté investice, dá se říct, že je výnos bezkonkurenční. Když ale přijmeme vyšší míru rizika, pak budeme schopni nalézt vyšší míru zhodnocení. Zdroje pro úvěry Stavební spoření se od hypoték zásadně liší. Hlavním důvodem je rozdíl v úvěrových zdrojích. Banky, při poskytování hypoték, si půjčují finanční prostředky na finančním trhu. Vydají např. 5leté dluhopisy a z nich půjčují hypotéky s pětiletou fixací. Takže si půjčují na trhu za aktuální úrokové sazby a tyto peníze vlastně dále půjčují jednotlivým žadatelům o hypotéku. Stavební spořitelny mají jiné úvěrové zdroje. Přijímají vklady od účastníků a z nich půjčují úvěry na bydlení. Stavební spořitelna má levné úvěrové zdroje, protože účastníkům platí úrokovou sazbu z vkladů cca 2 % p.a. Pro účastníky je to i tak zajímavý produkt, protože díky státní podpoře se efektivní úrok pohybuje kolem 5–6 % p.a. Jaké jsou zdroje pro poskytování úvěrů, je velice důležité v okamžiku, kdy se budeme snažit blíže pochopit fungování jednotlivých produktů. Podmínky hypoték se spíše odvíjejí od aktuální situace na finančním trhu a od ceny peněz. Úvěr ze stavebního spoření se naopak musí „zasloužit“. A to tím, že nejdřív dáme svoje peníze stavební spořitelně, aby je mohla půjčovat ostatním. 4

Vnitřní míra výnosnosti.


26.2.2009 17:04:20


23

2.2.2 Standardní úvěry Kdy je nárok na úvěr Úvěry u stavebního spoření fungují jinak, než jsme zvyklí u hypoték. Hypotéky typicky řeší případ klientů, kteří potřebují do několika dnů půjčit řádově miliony korun. Stavební spoření typicky obsluhuje klienty, kteří nějakou dobu spoří, ukládají peníze a pak chtějí peníze půjčit. Zatímco na hypotéky si banky půjčí peníze na mezibankovním trhu, na úvěry ze stavebního spoření stavební spořitelny používají peníze právě klientů. Úvěr ze stavebního spoření je potřeba si zasloužit. Abychom dostali úvěr, je potřeba splnit následující podmínky: 1. naspořit určité procento z cílové částky (např. 40 %), 2. spořit minimálně 2 roky a 3. splnit tzv. hodnotící číslo (bodové hodnocení). Po splnění těchto tří podmínek máme nárok na úvěr. V tomto případě nám stavební spořitelna vyplatí tzv. cílovou částku. Ta se skládá z našich úspor a z úvěru. Asi bude lépe, když si to ukážeme na příkladu. Přiklad 8 Uzavřeli jsme si smlouvu o stavebním spoření s cílovou částkou 300 000 Kč a spořili jsme 1 600 Kč měsíčně. (Viz předchozí příklad.) Kdy budeme mít nárok na úvěr ze stavebního spoření? Opět doporučíme, abyste si provedli simulace, které jsou dostupné na internetu. V tomto případě bychom dostali úvěr za necelých 6 let (přesně za 5 let a 9 měsíců). V tuto dobu budeme mít splněné všechny tři podmínky: 1. naspořeno 40 % cílové částky (budeme mít naspořeno cca 130 000 Kč, což je 43 % z cílové částky), 2. spořit alespoň 2 roky (však spoříme skoro 6 let), 3. mít splněné hodnotící číslo (právě tento parametr nás „zdržuje“). V tuto dobu nám stavební spořitelna vyplatí celou cílovou částku, tedy 300 000 korun. Z toho bude zhruba 130 000 Kč našich vlastních a 170 000 Kč jsou peníze půjčené od stavební spořitelny.


26.2.2009 17:04:20

24


Pro lepší názornost si to ukážeme na obrázku: Uspořená částka 130 000 Kč

Výše úvěru 170 000 Kč

Cílová částka: 300 000 Kč Obrázek 1 Složení cílové částky stavebního spoření Úroková sazba a efektivní úrok Úrokovou sazbu máme jistou už při podpisu smlouvy o stavebním spoření. V našem příkladu by to bylo skoro 6 let před čerpáním úvěru. Úroková sazba je známa dopředu a celou dobu splácení se nebude měnit. Úroková sazba závisí nejen na konkrétní stavební spořitelně, ale i na tarifu spoření. Máme často na výběr, mezi několika možnostmi. Úroková sazba z vkladu souvisí s dalšími parametry smlouvy. Zejména s úrokovou sazbou úvěru. Tak se můžeme setkat s tím, že spořitelna nabídne: • nižší sazbu v době spoření a zároveň nižší sazbu z úvěru, • vyšší sazbu v době spoření a zároveň vyšší sazbu z úvěru. Efektivní úrok měří, jak drahý je úvěr, pokud započteme i poplatky s úvěrem spojené. Přiklad 9 Vraťme se k našemu příkladu, kdy jsme si založili smlouvu o stavebním spoření na cílovou částku 300 000 Kč a spořili 1 600 Kč měsíčně. Za necelých 6 let nám stavební spořitelna poskytne úvěr ve výši 172 480 Kč. Úroková sazba bude 4,755 % a splátka úvěru bude 1 650 Kč. Úvěr se bude splácet 11,5 roku. Kromě úroků budeme platit ještě poplatky za vedení účtu, případně poplatek za vyřízení úvěru. Po započítání poplatků se dostáváme s efektivním úrokem na částku 5,05 % p.a. 5

Úroková sazba se vztahuje k jednomu konkrétnímu příkladu. U jiné stavební spořitelny nebo u jiného tarifu bude úroková sazba jiná.


26.2.2009 17:04:20


25

Dá se tedy říci, že úvěry od staveních spořitelen jsou poměrně levné. Poplatky, které jsou s úvěry spojené, nijak výrazně úvěr neprodraží. Úrokovou sazbu si můžete zjistit sami, dle aktuální nabídky stavební spořitelny. Doba splatnosti a splátka Už v okamžiku podpisu smlouvy, je určena výše splátky případného úvěru. Výše splátky se určí jako procento z cílové částky. Přiklad 10 Uzavřeli jsme smlouvu s cílovou částkou 300 000 Kč. Pro tarif, v jakém jsme smlouvu uzavřeli, nabízí stavební spořitelna splátku úvěru v minimální výši 0,55 % z cílové částky. Proto splátka úvěru bude 1 650 Kč měsíčně. Výše splátky úvěrů souvisí s dobou splatnosti. Jestli známe: • výši úvěru (např. 172 000 Kč), • úrokovou sazbu (např. 4,75 %), • a výši splátky (např. 1 650 Kč měsíčně), máme tím pevně určenu dobu splatnosti. V tomto případě vychází doba splatnosti 11,5 roku. Narážíme zde na další rozdíl stavebního spoření a hypotečních úvěrů. Zatímco u hypoték si zvolíme dobu splatnosti a tím pádem nám vyjde splátka úvěru, u stavebního spoření to je jinak. Podle toho, jaké jsme zvolili podmínky, nám stavební spořitelna spočte splátku úvěru a určí tak jeho splatnost. Když budeme chtít jinou dobu splatnosti, musíme zároveň s tím změnit i další podmínky smlouvy. Doba splatnosti úvěru souvisí s dobou, kdy nám bude úvěr ze stavebního spoření poskytnut. Pokud budeme chtít splácet úvěr delší dobu, budeme si muset na úvěr také počkat o něco déle. Tento princip vychází z logiky stavebního spoření: stavební spořitelna půjčuje peníze klientů, proto se musíme déle podílet na vytváření zdrojů, abychom mohli čerpat úvěr delší dobu. Když mluvíme o splácení úvěru ze stavebního spoření, je dobré se ještě zmínit o možnosti předčasného splacení. Úvěr ze stavebního spoření je možné splatit


26.2.2009 17:04:20

26


i předčasně a to bez jakýchkoli sankcí. Samozřejmě také můžeme splácet úvěr rychleji, než jsme si sjednali ve smlouvě. Zajištění Posledním specifikem úvěrů ze stavebního spoření, o kterém se zde zmíníme, je zajištění úvěrů. U hypotéky jsme zvyklí, že úvěr zajišťuje vždy nemovitost. U stavebního spoření se úvěr zajišťuje třeba i ručiteli nebo se dokonce poskytuje bez zajištění. To platí u nižších úvěrů. Stavební spořitelny proti hypotékám mají tu výhodu, že znají platební historii dlužníků. Jestliže je někdo schopen spořit 6 let částku 1 600 Kč měsíčně, proč by také nebyl schopen splácet částku 1 650 Kč měsíčně? Dle této logiky stavební spořitelna nebude požadovat žádné zajištění úvěru. Požadavky na zajištění úvěrů u stavebních spořitelen závisí především na výši úvěru. Aktuální nabídku stavební spořitelny opět najdete na jejich webových stránkách.

2.2.3 Překlenovací úvěry Pro mnoho klientů by bylo nepřijatelné čekat na úvěry ze stavebního spoření nějakých 6 let, proto stavební spořitelny přišly s nabídkou „překlenovacího úvěru“. To umožňuje klientům stavebních spořitelen dostat se k úvěru ihned. Princip fungování překlenovacích úvěrů Přiklad 11 Uzavřeme smlouvu se stavební spořitelnou s cílovou částkou 300 000 Kč a budeme chtít čerpat úvěr ihned. Jak bude vypadat nabídka stavební spořitelny? V tomto případě nám stavební spořitelna umožní čerpat peníze ihned. Nabídne nám tzv. překlenovací úvěr ve výši 300 000 Kč. Ten vyčerpáme a peníze použijeme na financování svých bytových potřeb. Z úvěru budeme platit pouze úroky. Nebudeme splácet jeho jistinu. Úvěr se splatí později jednorázově. Splátka překlenovacího úvěru bude 1 618 Kč a obsahuje pouze úroky. Kromě úvěru budeme mít smlouvu o stavebním spoření, kam budeme pravidelně měsíčně spořit. Spořená částka vychází na 932 Kč měsíčně. Na smlouvu se spoří podle toho, jak bylo popsáno v předchozí kapitole. Dostáváme státní podporu,


26.2.2009 17:04:20


27

připisují se nám úroky a čekáme na přidělení řádného úvěru. Čekáme na to, až splníme všechny podmínky: 1. spořit alespoň 2 roky, 2. naspořit alespoň 40 % cílové částky a 3. splnit hodnotící číslo. Všechny tři podmínky budou splněny za 9 let a 3 měsíce. Pak budeme mít nárok na klasický úvěr ze stavebního spoření a stavební spořitelna by nám měla vyplatit naše naspořené prostředky a klasický úvěr ze stavebního spoření. Jenže je nevyplatí nám, ale splatí jimi překlenovací úvěr. Od té doby už budeme splácet jenom klasický úvěr ze stavebního spoření. Celý postup je zachycen na následujícím obrázku.

Účet stavebního spoření 9 let

7 let Úvěr ze stavebního spoření

Překlenovací úvěr

Obrázek 2 Schéma překlenovacího úvěru: účet stavebního spoření a překlenovací úvěr Prvních 9 let máme vyčerpán překlenovací úvěr. Jeho výše neklesá. Je pořád stejně vysoký. Zároveň spoříme na smlouvu o stavebním spoření, kde postupně


26.2.2009 17:04:20

28


narůstá její zůstatek. K našim penězům připisuje stavební spořitelna úroky a stát státní podporu. Máme dva účty: • účet stavebního spoření a • úvěrový účet (překlenovací úvěr). Peníze na stavebním spoření pracují na tom, abychom si úvěr ze stavebního spoření zasloužili. Abychom splnili všechny tři potřebné podmínky. Jakmile je splníme, dostaneme vyplacenu celou cílovou částku od stavební spořitelny. Splatíme překlenovací úvěr, budeme čerpat řádný úvěr, který budeme postupně splácet. Jak jsme si vysvětlili v předchozí kapitole.

Splácení úroků z překlenovacího úvěru (1 685 Kč) Spoření na SS (932 Kč)

Splácení úvěru ze stavebního spoření (2 250 Kč)

9 let

7 let

Obrázek 3 Splácení překlenovacího úvěru – výše měsíčního zatížení Obrázek 3 ukazuje, jaké bude měsíční zatížení během celého splácení úvěru. Resp. během splácení překlenovacího úvěru a řádného úvěru ze stavebního spoření. V tomto konkrétním příkladě to vychází tak, že měsíční zatížení nebude stejné. V době splácení překlenovacího úvěru bude zatížení vyšší, v době splácení řádného úvěru bude zatížení nižší. Na trhu jsou i jiné nabídky stavebního spoření, kdy zatížení během doby splácení nekolísá a je stejně vysoké jak v době splácení překlenovacího, tak i řádného úvěru. Co je důležité sledovat V předchozí kapitole jsme popsali jeden konkrétní příklad, jak může překlenovací úvěr vypadat. Samozřejmě existuje několik stavebních spořitelen a každá


26.2.2009 17:04:20

Toto je pouze náhled elektronické knihy. Zakoupení její plné verze je možné v elektronickém obchodě společnosti eReading.

Financování vlastního bydlení 5. zcela přepracované vydání

Recommend Documents