Financování bytových potřeb klientů hypotečními úvěry

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra Bankovnictví a pojišťovnictví

Financování bytových potřeb klientů hypotečními úvěry Bakalářská práce

Autor:

Zuzana Dohnalová Bankovní management, Komerční bankovnictví

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Olga Šeflová

červen, 2011

Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

Ve Smrţovce dne 25. 06. 2011

Zuzana Dohnalová

Poděkování Na tomto místě bych ráda poděkovala Ing. Olze Šeflové za odborné vedení mé práce, cenné rady a trpělivost. Poděkování patří také mé rodině, která mne po celou dobu studia podporovala. A na závěr bych chtěla poděkovat Romanovi Vernerovi oblastnímu řediteli Partnera České spořitelny, a.s., za jeho shovívavost a trpělivost.

Anotace Bakalářská práce „Financování bytových potřeb klientů hypotečními úvěry“ pojednává v první části o historii hypotečního úvěrování v České republice a dále o teoretickém vymezení hypotečního úvěru. Pro analýzu hypotečních úvěrů byly vybrány čtyři největší banky v České republice, které poskytují hypoteční úvěry, kterými jsou Česká spořitelna, a.s., Hypoteční banka, a.s., Komerční banka, a.s. a Raiffeisenbank a.s.. Na základě komparace a vyhodnocení parametrů hypotečních úvěrů vybraných bank bylo navrţeno optimální řešení financování bytové potřeby pro dva modelové případy. Modelový případ I se zaměřuje na bytovou potřebu samoţadatele, který chce od banky financovat koupi bytové jednotky. Modelový případ II se zabývá financováním bytové potřeby čtyřčlenné rodiny, která chce financovat prostřednictvím hypotečního úvěru výstavbu rodinného domu. V závěru práce je formulováno doporučení pro zdokonalení oblasti hypotečního úvěrování v České spořitelně, a.s. z hlediska produktové nabídky pro klienty i z hlediska procesů při zpracování hypotečních úvěrů.

Annotation This bachaloris thesis „The financiation of client´s flat necessity by mortgage loans“ introduces at the first part the history of mortgage financing in the Czech republic and futher on the thesis describes theoretical backgroung of a mortgage loan. For the analysis of mortgage loans 4 biggest banks in the Czech republic offering mortgage loans have been selected. And these they are: Česká spořitelna, a.s., Hypoteční banka, a.s., Komerční banka, a.s. a Raiffeisenbank a.s.. On the grounds of comparisons and analyzing final parametres of mortgage loans from the selected banks, an optimum solution has been designed for financing housing needs for 2 modele examples. The model case I focuses on the housing need of a individual applicant, who wants to finance a purchase of a residential flat. Model case II deals mainly with financing the housing needs of a 4-member family, which wants to finance a construction of family house thanks to mortgage loans. At the end of the thesis a recommendation has been formed there and it mainly shows that several possible improvements can be achieved in the fied of mortgage provision in Česká spořitelna, a.s. in view of the products offered to clients and also in view of the process of the motgage loan management.

OBSAH Úvod ........................................................................................................................................... 7 1. TEORETICKÉ VYMEZENÍ PROBLEMATIKY HYPOTEČNÍHO BANKOVNICTVÍ V ČESKÉ REPUBLICE ............................................................... 8 1.1. HISTORICKÝ VÝVOJ HYPOTEČNÍHO BANKOVNICTVÍ .................................. 8 1.1.1. Vývoj hypotečního bankovnictví do roku 1918 .............................................. 8 1.1.2. Hypoteční bankovnictví za první republiky .................................................. 10 1.1.3. Vývoj hypotečního bankovnictví po roce 1990 ............................................. 11 1.1.4. Obnova hypotečního bankovnictví a česká legislativa .................................. 12 1.2. CHARAKTERISTIKA HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU V ČR ....................................... 16 1.2.1. Hypoteční úvěr .............................................................................................. 16 1.2.2. Hypoteční zástavní listy................................................................................. 18 1.2.3. Hypoteční banka ............................................................................................ 19 2.

METODOLOGIE ........................................................................................................... 20

3.

ANALÝZA PARAMETRŮ HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ NA FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ U VYBRANÝCH SUBJEKTŮ ................................................................... 22 3.1. ČESKÁ SPOŘITELNA, a.s....................................................................................... 22 3.1.1. Přehled sluţeb ................................................................................................ 24 3.1.2. Úrokové sazby ............................................................................................... 26 3.2. KOMERČNÍ BANKA, a.s......................................................................................... 27 3.2.1. Přehled hypotečních úvěrů ............................................................................ 28 3.2.2. Úrokové sazby ............................................................................................... 29 3.3. RAIFFEISENBANK CZ, a.s. .................................................................................... 30 3.3.1. Přehled hypotečních úvěrů ............................................................................ 30 3.3.2. Úrokové sazby ............................................................................................... 32 3.4. HYPOTEČNÍ BANKA, a.s. ..................................................................................... 33 3.4.1. Přehled hypotečních úvěrů ............................................................................ 33 3.4.2. Přehled sluţeb ................................................................................................ 34 3.4.3. Úrokové sazby ............................................................................................... 35

4.

KOMPARACE A VYHODNOCENÍ PARAMETRŮ HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ VYBRANÝCH BANK.................................................................................................... 37 4.1. MODELOVÝ PŘÍPAD I. .......................................................................................... 37 4.1.1. Financování Českou spořitelnou, a.s. ............................................................ 38 4.1.2. Financování Komerční bankou, a.s. .............................................................. 39 4.1.3. Financování Raiffeisenbank CZ, a.s. ............................................................. 40 4.1.4. Financování Hypoteční bankou, a.s. .............................................................. 41 4.1.5. Vyhodnocení parametrů hypotečních úvěrů .................................................. 42 4.2. MODELOVÝ PŘÍPAD II .......................................................................................... 44 4.2.1. Financování Českou spořitelnou, a.s. ............................................................ 45 4.2.2. Financování Komerční bankou, a.s. .............................................................. 47 4.2.3. Financování Raiffeisenbank CZ, a.s. ............................................................. 48 4.2.4. Financování Hypoteční bankou, a.s. .............................................................. 49 4.2.5. Vyhodnocení parametrů hypotečních úvěrů .................................................. 50

5

5.

NÁVRH OPTIMÁLNÍHO HYPOTEČNÍHO FINANCOVÁNÍ DLE KONKRÉTNÍCH POTŘEB KLIENTŮ ...................................................................... 52 5.1. NÁVRH OPTIMÁLNÍHO FINANCOVÁNÍ PRO PANA NOVÁKA ..................... 52 5.2. NÁVRH OPTIMÁLNÍHO FINANCOVÁNÍ PRO SVOBODOVI .......................... 53

6.

VÝSLEDKY, ZÁVĚRY A DOPORUČENÍ PRO ZDOKONALENÍ OBLASTI HYPOTEČNÍHO ÚVĚROVÁNÍ V ČESKÉ SPOŘITELNĚ, a.s. ............................. 54 6.1. VYHODNOCENÍ MODELOVÝCH PŘÍPADŮ ...................................................... 54 6.2. DOPORUČENÍ PRO ČESKOU SPOŘITELNU, a.s. ............................................... 55

SEZNAM POUŢITÉ LITERATURY .................................................................................. 57 SEZNAM GRAFŮ A TABULEK ......................................................................................... 59

6

Úvod Hypoteční úvěr jako zvláštní druh obchodu je znám aţ z 18. století. Abychom mohli hovořit o hypotečním bankovnictví tak, jak jej známe z dnešních charakteristik, musíme si uvědomit, ţe historicky bylo zapotřebí k jeho fungování vytvořit fungující legislativní prostředí. Zásadní reforma v bankovnictví nastala v lednu 1990, kdy byl vydán zákon o bankách a spořitelnách. Bylo odděleno centrální bankovnictví od komerčního bankovnictví. Vznikaly nové obchodní banky a stávající banky byly převedeny na univerzální akciové společnosti. Po rozdělení federace v lednu 1993 vznikla Česká národní banka a Národní banka Slovenska. V této době dominantní roli hrají Česká spořitelna, a.s., Komerční banka, a.s., Československá obchodní banka, a.s. a Investiční banka, a.s. V roce 2000 získává 52% České spořitelny Die Erste Bank a v roce 2001 většinu Komerční banky získává Société Générale. Hypoteční úvěry jsou v České republice poskytovány od roku 1996. Zatímco v roce 1996 bylo fyzickým osobám poskytnuto necelých pět tisíc hypotečních úvěrů, tak v roce 2004 bylo uzavřeno přes 40 tisíc nových úvěrových smluv. Hypoteční financování zaţilo úspěšný rok 2004, byla zde mimořádná dynamika růstu objemu i počtu poskytnutých hypotečních úvěrů a rozvoj konkurenčního prostředí na straně nabídky. Významným impulsem pro rozvoj hypotečního trhu byl výrazný pokles úrokových sazeb v české ekonomice. Od listopadu 2001 do června 2004 klesla dvoutýdenní repo sazba postupně z 5,3% na 2,5% p. a.. Česká republika měla navíc nízkou míru vlastnického bydlení a touha po kvalitnějším bydlení byla stále významnější. Skutečnou novinkou roku 2004 byla tzv. americká hypotéka, neúčelový spotřebitelský úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti. V loňském roce, tj. v roce 2010, na trhu hypotečního úvěrování vítězily malé banky. V tomto roce se však situace obrací a velké banky v čele s Hypoteční bankou a ČSOB, Komerční bankou a Českou spořitelnou, v plné míře vyuţívají své síly a dominují hypotečnímu trhu. Malé banky se nyní nacházejí ve sloţité situaci, jejich rezervy na úrokových marţích se vyčerpávají. Velké banky díky kampaním a nízkým cenám opět získávají svůj trţní podíl zpět. Na rozdíl od roku 2010 však tempo růstu trhu neudává Hypoteční banka, ale do pozice jedničky trhu v objemu nově sjednaných hypoték se úspěšně dostává jak Komerční banka tak Česká spořitelna. Cílem této bakalářské práce je na základě analýzy a komparace produktové nabídky vybraných hypotečních bank v České republice formulovat doporučení pro zdokonalení oblasti hypotečního úvěrování v České spořitelně, a.s.. 7

1. TEORETICKÉ VYMEZENÍ PROBLEMATIKY HYPOTEČNÍHO BANKOVNICTVÍ V ČESKÉ REPUBLICE 1.1.

HISTORICKÝ VÝVOJ HYPOTEČNÍHO BANKOVNICTVÍ

Vznik a rozvoj hypotečního bankovnictví je spojen se vznikem zástavního práva. Zástavní právo lze charakterizovat jako závazek majitele nemovitosti1, který tímto dává právo věřiteli domáhat se uspokojení své pohledávky, neplní-li dluţník své závazky řádně a včas.

1.1.1. Vývoj hypotečního bankovnictví do roku 1918 Tradice poskytování majetku jako záruky pro poskytnutí půjčky se vyvinula ve starověkém Řecku. Uţ římské právo rozeznávalo čtyři tipy zástavy. Prvním typem byla tzv. praediattura, která znamenala ručení majetkem vůči státu za daně a cla. Druhou formou byla tzv. fiducia, která se týkala podmíněného převodu vlastnictví. Třetí formou zástavy byl tzv. pignus, při kterém se nepřevádělo podmínečné vlastnictví věci, ale pouze drţení věci. Čtvrtou moţností zástavy pak byla hypotheka, při které nebyla převáděná drţba, ale zástavní věřitel měl moţnost v případě nesplnění závazku řádně a včas zastavenou věc prodat. Forma a plnění závazku mezi věřitelem a dluţníkem byla odvislá od jejich vzájemné dohody. Od počátku šel rozvoj zástavního práva i hypotečního bankovnictví ruku v ruce s potřebnými legislativními normami, které právně upravovaly vztah mezi věřitelem a dluţníkem. Vývoj zástavního práva ve starém Římě byl dovršen aţ na konci 2. století našeho letopočtu, přičemţ byl dokončen aţ justiniánskou úpravou v roce 533 našeho letopočtu.2 V českých zemích se historicky právo obdobné tomu zástavnímu objevuje ve 12. století. Věc, která se stala předmětem sporu mezi vlastníkem a dluţníkem byla v tomto období svěřena soudcům do drţby. „Zástavní právo, resp. Právo zástavnímu právu obdobné mělo tedy v nejstarším českém právu povahu soudcovského zástavního práva. Přechod mezi zástavním právem soudcovským a zástavním právem smluvním tvoří tzv. zástava svémocná (zájem) a tzv. zákonná. Zástavou zákonnou byly zajišťovány různé pohledávky za řemeslnickou práci 1 2

Nemovitostí rozumíme pozemky či stavby ROZEHNAL, Aleš. Úvěry zajištěné zástavním právem. 1. vyd. Praha : G plus G, 1997. ISBN 80-86103-04-8

8

apod.“3. Zajímavé je, ţe první právní úpravy se týkaly dříve movitých věcí neţ těch nemovitých. Jelikoţ v té době ještě existovalo záborové právo, díky kterému mohl jedinec nemovitost nabít pouhým zabráním, neměli nemovitosti fakticky ţádnou hodnotu. Nejstarší zástavní listina, jejímţ předmětem je nemovitost, je datována do roku 1215, kdy Přemysl I. Zastavil dvě vsi za hřivnu stříbra.4 Vznik hypotečního úvěru jako zvláštního druhu obchodu a s tím související úprava hypotečních zástavních listů jsou však spojeny aţ s 18. stoletím. Nezávislý finanční trh v českých zemích do roku 1918 prakticky neexistoval. První bankovní instituce byly součástí rakousko-uherské finančnické soustavy. V německých zemích se nejprve rozvinul tzv. princip solidárního ručení, kdy si členové regionálních spolků a vlastníci pozemků navzájem poskytovali hypotekární zápůjčky, které financovaly vydáváním dluhopisů – hypotečních zástavních listů. Hypoteční bankovnictví se rozvíjí postupně společně s rozvojem bankovnictví jako takovým. Koncem 19. století začínají banky kromě běţných úvěrových aktivit přebírat obchody týkající se zástavního práva a postupně se specializovat na hypoteční bankovnictví. První hypoteční bankou v českých zemích byla Hypoteční banka Království českého (HBKČ) zaloţená roku 1865 jako banka se zemským ručením. Přestoţe HBKČ z počátku neprokazovala závratné objemy zástavních listů, ukázalo se, ţe reţie ústavu je nízká a tudíţ výhodná pro dluţníky, následoval vznik dalších peněţních ústavů po celé monarchii. V prvním období vývoje peněţnictví v českých zemích vzniklo velké mnoţství peněţních ústavů, které velmi záhy pohltila následná krize. Zvláštní postavení mezi těmito ústavy zastávala Česká společnost pro úvěr hypoteční (ČSÚH). ČSÚH byla projektována čistě jako hypoteční banka, aby poskytovala hypoteční zápůjčky a emitovala zástavní listy. Tím, ţe nestačila rozvinout své další aktivity, zůstala paradoxně uchráněna krizi v roce 1873. Změna aktivit banky začíná v roce 1874, kdy dochází k fúzi a banka tak přebírá i agendu běţných bankovních obchodů. V roce 1882 dostává ČSÚH oprávnění vydávat dluţní úpisy na základě hypotečních úvěrů stavebních, hospodářských a melioračních, dopravních a také komunálních. Bance se stala osudnou investice do cukrovarnictví. Úpadek ČSÚH způsobil nedůvěru lidí v peněţní ústavy všeobecně. Po opětovném nastartování domácí ekonomiky byla v roce 1890 zaloţená Zemská banka království českého. ZBKČ plnila dvě hlavní funkce. Stala se ústředním ústavem českého peněţnictví. Druhou funkcí bylo vydávání zástavních listů za účelem opatření zdrojů na úvěry 3 4

ROZEHNAL, Aleš. Úvěry zajištěné zástavním právem, Praha: G plus G, 1997. 30-31 s. ISBN 80-86103-04-8. ROZEHNAL, Aleš. Úvěry zajištěné zástavním právem, Praha: G plus G, 1997. 32 s. ISBN 80-86103-04-8.

9

komunální, ţelezniční a meliorační. Dále také poskytovala hypoteční zápůjčky na objekty, které nemohla úvěrovat Hypoteční banka království českého. Na tyto účely však nemohla Zemská banka emitovat zástavní listy, ale pouze obyčejné obligace. Zemská banka, stejně jako Hypoteční banka, vydávala dluhopisy, které ze zákona měly úrokovou sazbu shodnou s úrokovou sazbou z hypotečních zápůjček. V pozdější době se zemské banky více univerzovaly a přibraly i další bankovní činnosti, zejména přijímaní vkladů a eskont směnek. Vedle bankovních ústavů vznikly také spořitelny a ústavy lidového peněţnictví, které se postupně staly neopomenutelnými hráči v utváření finančního sektoru.

1.1.2. Hypoteční bankovnictví za první republiky Ze zániku Rakouska-Uherska se zrodila Československá republika, která stála před velkými výzvami. Zajištění financí a dluhopisů na území státu a cenných papírů patřících československým občanům v zahraničí se stalo předpokladem pro úspěšné zvládnutí měnové reformy, kterou na jaře 1919 provedl ministr financí Alois Rašín. Pro další směřování vývoje hypotečního bankovnictví byla zásadní především pozemková reforma z roku 1918. Celkově reforma probíhala v letech 1918 – 1936, ale těţiště majetkových přesunů bylo v letech 1922 – 1926. Pro nedostatek zájemců a financí se tempo reformy zpomalovalo a později v roce 1936 bylo rozhodnuto o jejím odloţení. V roce 1926 vznikla Národní banka československá a na finančním trhu bylo přes 100 akciových a soukromých bank a přes 2000 spořitelních druţstev (Kampeliček). Hypoteční bankovnictví první republiky navázalo na vyspělou předválečnou tradici. Trhu hypotečního bankovnictví nadále dominovali stejní hráči – zemské ústavy a spořitelní ústavy. Další rozvoj zaznamenaly mezi válkami i ústavy lidového peněţnictví, jejichţ klienty byli zejména méně majetné skupiny obyvatelstva. V roce 1941 došlo k nucené fúzi Zemské banky s Hypoteční bankou českou a v roce 1943 téţ s Ústřední bankou českých spořitelen. Svou činnost Zemská banka ukončila v roce 1948, kdy byla spolu s dalšími třemi ústavy sloučena v novou banku pod názvem Investiční banka. Činnost Investiční banky byla zaměřena na financování a úvěrování investiční výstavby národních podniků a druţstev a financování provozu stavebně-montáţních organizací; tyto aktivity byly však v roce 1958 převedeny do Státní banky československé a Investiční bance zůstala pouze správa a úschova cenných papírů.

10

Zvláštní postavení mezi hypotečními bankovními ústavy měla Hypoteční banka česká (do roku 1921 pod názvem Hypoteční banka Království českého), protoţe za její transakce ručila česká země, navíc její zástavní listy obdrţely tzv. status sirotčí jistoty, coţ zvyšovalo jejich cenu na burze. Hlavní činností Hypoteční banky české bylo poskytování hypotečních zápůjček, jejichţ objem výrazně vzrostl ve 2. polovině 20. let 20. stol., coţ bylo projevem zvýšené stavební aktivity po roce 1925. V poválečné době však banka velmi obtíţně získávala prostředky pro financování úvěrů emisí hypotečních zástavních listů, proto došlo po roce 1921 k rozšíření jejích aktivit. Kromě poskytování dlouhodobých hypotečních úvěrů se její podnikatelské moţnosti rozšířily téţ na přijímání vkladů na vkladní kníţky i běţné účty, eskont směnek apod. Její činnost byla okupačními orgány ukončena roku 1941 sloučením se Zemskou bankou pro Čechy. Hypoteční banky měly velký význam také ve 30. letech 20. stol. v období krize, kdy se zvyšoval počet hypotečních zápůjček, a hypoteční banky tvořily stabilizační prvek české ekonomiky. Hypoteční úvěry byly v té době dostupnější neţ ostatní druhy úvěrů. Kromě toho hypoteční a zemské banky poskytovaly vládě finanční prostředky k naplnění řady fondů zřízených k překonání následků hospodářské krize. S nástupem protektorátu byl zastaven vzestupný hospodářský vývoj českých zemí zhruba na 10 let, ale sektor hypotečního bankovnictví byl prakticky zlikvidován, i kdyţ principy hypotečního úvěrování se ještě projevily bezprostředně po druhé světové válce při formování státní podpory. Stát mohl přebírat záruky za úvěry poskytované stavebníkovi, případně mu téţ poskytnout dotaci na splátky úvěru. Definitivní konec českého hypotečního bankovnictví znamenala zákonná úprava zástavního práva z roku 1964, která omezila zástavní právo pouze na mezinárodní obchod.

1.1.3. Vývoj hypotečního bankovnictví po roce 1990 Na základě politických i ekonomických změn po listopadu 1989 se do popředí dostala otázka právní úpravy hypotečního bankovnictví. Existovala zde snaha o přijetí komplexního zákona. Pozdější vývoj však ukázal, ţe vznik jediného komplexního hypotečního zákona by byl natolik obtíţný, ţe dnes tuto oblast upravuje hned několik zákonů samostatně. Vzhledem ke skutečnosti, ţe socialismus zrušil soukromé vlastnictví, tak bylo nutné nejprve připravit systém tak aby vůbec mohly hypoteční zákony vzniknout. Hlavní zásadní změnu v této oblasti přinesl občanský zákoník, který uzákonil rovnost vlastnictví a právo osobního uţívání změnil na právo vlastnické. Z tohoto důvodu bylo nutné přeorganizovat celý systém 11

evidence nemovitostí a půdy. A tak prvního ledna 1993 nabyly účinnosti dva zákony, a to katastrální zákon č. 344/1992, který zřizuje katastr nemovitostí České republiky jako soubor údajů o nemovitostech v ČR. Druhým zákonem byl zákon č. 265/1995, který upravuje zápisy vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Novela zákona z roku 1996 umoţnila i zápis rozestavěných staveb do katastru nemovitostí a tím usnadnila poskytování hypotečních úvěrů na výstavbu nemovitostí. Formálně bylo hypoteční bankovnictví v České republice (tehdy ještě v Československu) obnoveno v roce 1990 vydáním zákona č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, který definoval hypoteční zástavní listy jako „dluhopisy, jejichţ krytí je zabezpečeno zástavním právem na nemovitostech“. Zákon o dluhopisech mj. stanovil, ţe hypoteční zástavní listy můţe vydávat pouze banka či spořitelna mající k tomu povolení od Ministerstva financí. Prodejem hypotečních zástavních listů bylo moţné financovat „stavební půjčky“ zajištěné zástavním právem k nemovitostem nepřesahujícím 60 % hodnoty zastavené nemovitosti.5

1.1.4. Obnova hypotečního bankovnictví a česká legislativa I kdyţ byla přijata potřebná legislativa uţ v roce 1990 (zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech), k rozvoji bankovnictví začalo docházet aţ po roce 1995. Příčiny pozdějšího nástupu hypotečního bankovnictví můţeme hledat v několika oblastech. Chyběla potřebná právní úprava v oblasti zástavního práva a jeho vymahatelnosti. Ani úrokové sazby z hypotečních úvěrů přesahující hranici 15 % p.a. nebyly počátkem 90. let tím správným stimulem, právě naopak. Dnes platná právní úprava hypotečních úvěrů má kořeny v zákoně č. 84/1995 Sb., zvaný téţ zákon hypoteční, který novelizoval pět předchozích zákonů o dluhopisech - zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, zákon č. 328/1991 Sb., o konkurzu a vyrovnání, zákon č. 99/163 Sb., občanský soudní řád, a zákon č. 21/1992 Sb., o bankách ve znění pozdějších předpisů.6 Současná základní úprava hypotečního úvěrování je soustředěna v zákoně o dluhopisech. S realizací zástavního práva poskytovateli hypotečních úvěrů úzce souvisí také zákon o veřejných draţbách, zákon č. 26/2000 Sb., a samozřejmě občanský soudní řád. Ve všech případech jde samozřejmě o předpisy v platném znění. Vzhledem k rozšíření pojmu hypoteční úvěr, dochází také částečně i k aplikaci zákona o spotřebitelském úvěru Zákon č. 21/1992 Sb., 5

Znění zákona č. 530/1990 Sb., o dluhopisech. Dostupné na: http://i.iinfo.cz/urs-att/P_530-90105031151881597.HTM 6 SŮVOVÁ, Helena. Specializované bankovnictví. 1.vyd. Praha: Bankovní institut, 1997. 398 s. ISBN 80U902243U2U6

12

o bankách vymezuje podmínky pro udělení licence, fungování hypotečních bank, provozní poţadavky, či stanovuje pravidla bankovního dohledu. Zákon č. 591/1992 Sb., o cenných papírech a zákon č. 214/1992 Sb., o burze cenných papírů upravují pravidla pro obchodování s cennými papíry – tedy s hypotečními zástavními listy. Náš právní řád obsahoval také úpravu státní podpory hypotečních úvěrů, která byla soustředěna hlavně do nařízení vlády č. 244/1995 Sb., č. 148/1997 Sb. a č. 149/1997 Sb. Formálně byla tato nařízení zrušena nařízením vlády č. 33/2004 Sb. Nařízení vlády č. 249/2002 Sb., o podmínkách poskytování příspěvků k hypotečnímu úvěru osobám mladším 36 let. V roce 1990 získala licenci na vydávání hypotečních zástavních listů Československá obchodní banka, ale pro nefunkčnost kapitálového trhu a nedostatečné právní zázemí byly první hypoteční úvěry poskytnuty aţ v roce 1995 poté, kdy vstoupil v platnost zákon č. 84/1995 Sb. Novela zákona o dluhopisech z roku 1995 přinesla v oblasti hypotečního bankovnictví významné změny. Nahradila princip krytí hypotečních zástavních listů zástavním právem k nemovitostem principem krytí hypotečních zástavních listů pohledávkami z hypotečních úvěrů, který klade důraz spíše na schopnost dluţníka úvěr splácet neţ na zajišťovací instrument. Ustanovila, ţe zástavní právo vzniká pouze na základě smlouvy mezi bankou a dluţníkem. Majitel zástavního listu nemá ţádný vztah k dluţníkovi ani k nemovitosti, má vztah pouze k hypoteční bance (emitentovi) a pouze vůči němu uplatňuje své nároky. Upřednostnila banku před ostatními věřiteli v případě, ţe se přistoupí na realizaci zástavního práva při delikvenci hypotečního úvěru. Novela zákona o bankách uzákonila, ţe hypoteční obchody mohou poskytovat pouze banky s licencí od České národní banky. Definovala hypoteční úvěr jako účelový úvěr. Došlo ke zvýšení výše zástavního práva pro poskytované hypoteční úvěry, jeţ mohou slouţit ke krytí hypotečních zástavních listů z 60 % na 70 % ceny zastavených nemovitostí. Odpovědnost spojená s udělováním licence pro vydávání hypotečních zástavních listů byla přesunuta z Ministerstva financí na Českou národní banku.7

7

Novela zák. o dluhopisech a novely někt. dalších předpisů, 84/1995 Sb. Dostupné na: http://www.portal.gov.cz/wps/portal/_s.155/701/.cmd/ad/.c/313/.ce/10821/.p/8411/_s.155/701?PC_8411_l=84/1 995&PC_8411_ps=10#10821

13

Novela zákona odstranila podmínku účelovosti hypotečního úvěru. Dříve byl účel specifikovaný, jako investice do nemovitosti. Odstraněním této podmínky byl umoţněn vznik neúčelových hypotečních úvěrů tj. „Amerických hypoték“. Výrazný boom zaţívá hypoteční bankovnictví aţ koncem 90. let 20. století a s nástupem století 21. Zájem o hypotéky byl ovlivněn především poklesem úrokových sazeb hypotečních úvěrů, kterým hypoteční banky reagovaly jednak na pokles repo sazby vyhlašované Českou národní bankou, jednak na kroky konkurence – především po roce 2000. Navíc zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (po novele z roku 1997), od roku 1998 umoţňuje od základu daně v příslušném zdaňovacím období odečíst část úroků zaplacených z úvěru ze stavebního spoření, z hypotečního úvěru nebo jiného úvěru určeného na bytové potřeby aţ do výše 300 000 Kč. Další významné změny v legislativních úpravách přináší vstup České republiky do Evropské unie. V roce 2004 byl schválen nový zákon o dluhopisech, zákon č. 190/2004 Sb. Pokud jde o základní principy fungování hypotečního úvěrování v České republice, navazuje na předchozí právní úpravu a zásadní změny nepřináší. Významnou změnu ale představuje nové vymezení hypotečního úvěru a také rozšíření moţnosti zastavit nemovitost v zahraničí. Zákon vysvětluje základní pojmy jako hypoteční úvěr a hypoteční zástavní list, vymezuje vztah mezi těmito instituty a vztah majitele zástavního listu k zastavené nemovitosti a také umoţňuje v omezené míře náhradní krytí hypotečních zástavních listů.8 Na českém hypotečním trhu působí v současnosti několik bank či poboček zahraničních bank, jejichţ podíl v celkovém objemu poskytnutých hypotečních úvěrů pro fyzické osoby je znázorněn na níţe uvedeném grafu č. 1.

8

ŠEDOVÁ, Jindřiška. Právní základy bankovnictví České republiky. Brno: Masarykova univerzita v Brně, 2001. 119 s. ISBN 80-210-2732-0.

14

Graf č. 1 Podíl hypotečních bank dle celkového objemu hypotečních úvěrů pro fyzické osoby

Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj Platnost ke dni 31. 03. 2011

15

1.2.

CHARAKTERISTIKA HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU V ČR

Pro charakterizování hypotečního úvěru je nutné definovat několik základních pojmů. Mezi stěţejní pojmy patří definice hypotečního úvěru, vysvětlení finančního instrumentu hypotečních zástavních listů a vymezení pojmu hypoteční banka.

1.2.1. Hypoteční úvěr Současně platný zákon o dluhopisech č. 190/2004 Sb., který vstoupil v platnost dnem našeho vstupu do EU, tj. 1. 5. 2004, definoval nově hypoteční úvěry: „Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví.“ 9 V současné době patří hypoteční úvěr mezi klasické a oblíbené bankovní produkty. Za jeho základní charakteristický rys můţeme povaţovat způsob jeho zajištění, kterým je zástavní právo k nemovitosti. Z povahy zajištění vyplívá relativně nízké riziko hypotečních úvěrů i jejich moţná dlouhodobost. K získávání dlouhodobých zdrojů přednostně slouţí zvláštní druh dluhopisů a to jsou hypoteční zástavní listy. Z charakteristiky hypotečního úvěru vyplývá, ţe není omezen z hlediska účelu, na který je poskytován. Přestoţe je moţné úvěr pouţít nejen na investice do nemovitostí, v praxi převládají hypoteční úvěry poskytované jako účelové na financování bytových potřeb. Podle platné normy se musí zastavená nemovitost nacházet na území ČR, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. Nyní je tedy podmínkou pouze to, ţe úvěr musí být zajištěn zástavním právem k nemovitosti. I přes toto všechno banky rozlišují hypoteční úvěry, které jsou účelově vázané na pořízení nemovitosti a hypoteční úvěry na libovolný účel – americké hypotéky. Hypoteční úvěry rozdělujeme podle způsobu jejich vyuţití na účelové a neúčelové. Hlavním rysem účelových hypotečních úvěrů je jejich přísná účelovost definována bankou. Jedná se o hypoteční úvěr poskytnutý na investice do nemovitostí, který je zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Investicí do nemovitostí se rozumí koupě nemovitosti nebo stavebního pozemku, 9

Zakon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech. Dostupný na http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/zakony_1039.html

16

výstavba nemovitosti,·rekonstrukce, modernizace či opravy nemovitosti, splacení úvěru či půjčky pouţité na investice do nemovitosti, případně získání vlastnického podílu na nemovitosti (např. vypořádání společného jmění manţelů, vypořádání dědictví). Pro neúčelové hypoteční úvěry je charakteristické to, ţe pouţití úvěru není vázáno na investice do nemovitostí. Ţadatel o úvěr vůbec nemusí bance účel pouţití půjčky sdělovat. Neúčelové hypoteční úvěry nazýváme americkou hypotékou. Nejrozšířenějším účelem pouţití tohoto druhu úvěru je splacení jiţ dříve poskytnutých úvěrů s vyšší úrokovou sazbou neţ poskytuje americká hypotéka. Účelový i neúčelový hypoteční úvěr musí být vţdy zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Podmínkou vţdy je, ţe nemovitost je zapsaná v katastru nemovitostí. Hypoteční úvěry můţeme dále dělit i podle maximální výše, kterou můţe klient získat. Tato maximální výše hypotečního úvěru je dána procentem z obvyklé ceny zastavené nebo pořizované nemovitosti. Maximální výše úvěru je tedy omezena hodnotou nemovitosti. Účelové úvěry mohou být poskytnuty do výše 70, 80, 90 i 100 % obvyklé ceny nemovitosti. U neúčelových úvěrů je maximální výše úvěru sníţena pod hranici 100% obvyklé ceny zastavené nemovitosti, nejčastěji se tato hranice pohybuje mezi 50% aţ 70%. Banka můţe ze zákona poskytnout hypoteční úvěr maximálně na 70 % hodnoty nemovitosti, v případě, ţe bude financován prostřednictvím hypotečních zástavních listů, zbytek ceny musí banka pokrýt z vlastních prostředků. Banky v současné době financují hypoteční úvěry z jiných zdrojů a nabízejí aţ 100 % hodnoty nemovitosti. Hypoteční úvěry můţeme dále rozlišovat podle způsobu splácení. Klient můţe splácet úvěr měsíčně ve stejné výši po celou dobu trvání úvěru, pak jej nazýváme anuitní způsob splácení. Nebo se klient rozhodne pro progresivní splácení úvěru, tudíţ ze začátku platí niţší měsíční splátky, které se mu postupně v průběhu let zvyšují. Nebo jsou splátky nastaveny opačně, klient platí z počátku vyšší měsíční splátku, která se mu postupně sniţuje. Tento způsob nazýváme degresivním způsobem splácení. Pokud chceme být v rozlišování hypotečních úvěrů důslední, můţeme při jejich dělení zahrnout i další kritéria jako pro koho jsou určeny – fyzická osoba občan, podnikatelé (právnické osoby, fyzické osoby podnikatelé), obce a města. Podle způsobu čerpání – jednorázové, postupné. Podle doby fixace úrokové sazby, podle doby splatnosti, atd. K přiznání hypotečního úvěru je třeba absolvovat poměrně náročný proces, který vyţaduje řadu náleţitostí, které jsou jednak definovány zákonem a jednak nastaveny regulemi jednotlivých finančních institucí, které se zabývají poskytováním hypoték. Moţnost čerpat hypoteční úvěr je podmíněna podpisem úvěrové smlouvy, podpisem zástavní smlouvy k 17

nemovitosti ve prospěch hypoteční banky, vkladem této zástavní smlouvy, přesněji vkladem zástavního práva do katastru nemovitostí. Hypoteční úvěr lze poskytnout fyzické i právnické osobě. Většina hypotečních úvěrů je však poskytována pro fyzické osoby a zvláště pak na pořízení nemovitosti k bydlení. Ţadatelem o úvěr můţe být teoreticky kaţdý občan ČR nebo cizinec s trvalým pobytem na území ČR starší 18 let. Ţadatelů o jeden úvěr můţe být více. Maximem bývají 4 ţadatelé ţijící nejvíce ve 2 domácnostech nebo rodiče a jejich děti. Výše příjmů a výdajů klienta jsou nedílnou součástí výpočtu bonity. Bonitní je klient tehdy, pokud mu po odečtení měsíční splátky poţadovaného úvěru, částky ţivotního minima a dalších pravidelných výdajů (pojištění, leasing, jiné úvěry) od jeho čisté měsíční výše příjmů zbude ještě určitá finanční rezerva. Její výši stanovuje kaţdá banka jinak. Zpravidla se stanovuje jako určité procento z výše měsíční splátky nebo výše ţivotního minima. U příjmů ze závislé činnosti banky poţadují potvrzení o příjmech zpravidla za posledních 6 měsíců aţ 2 roky a podmínkou je, ţe ţadatel nesmí být ve zkušební době. Má-li ţadatel příjmy z podnikání, poţadují banky předloţit daňové přiznání, a to zpravidla za jedno aţ dvě zdaňovací období zpět. V případě jiných zdrojů příjmu, například z pronájmu nemovitostí, vyţaduje banka doklady, z nichţ plyne výše těchto příjmů a doba jejich trvání.

1.2.2. Hypoteční zástavní listy Hypoteční zástavní listy jsou dle české legislativy definovány následovně. „Hypoteční zástavní list je dluhopisem, jehož součástí v názvu je označení, že jde o hypoteční zástavní list, a jehož jmenovitá hodnota, včetně úroků, je plně kryta pohledávkami z hypotečních úvěrů, popřípadě náhradním způsobem upraveným v zákoně o dluhopisech. Hypoteční zástavní listy může vydávat pouze banka, která je k této činnosti oprávněná podle zákonu o bankách.“10 Hypoteční

zástavní

listy

mají

materializovanou

či

dematerializovanou

podobu.

Materializované HZL mohou být fyzicky drţeny a jsou poskytovány specializovanými tiskárnami, např. Státní tiskárna cenin Praha. Dematerializované hypoteční zástavní listy jsou evidovány v registrech, jako je Centrální depozitář cenných papírů v České republice. Hypoteční zástavní listy jsou vydávány na předem určenou dobu, tj. vyznačují se datem splatnosti. Náleţitosti a proces vydávání hypotečních zástavních listů je upraven zákonem o dluhopisech a také zákonem č.591/1992 Sb. o cenných papírech. 10

Zakon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech. Dostupné na http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/zakony_1039.html

18

1.2.3. Hypoteční banka Hypoteční úvěry v České republice nabízejí dvě specializované bankovní instituce tj. hypoteční banky, a také ostatní univerzální banky. Hypoteční úvěry můţe zprostředkovávat kaţdá bankovní instituce. Vydávat hypoteční zástavní listy však můţe pouze banka, která má licenci od České národní banky k emitování hypotečních zástavních listů. Poté co banka licenci obdrţí, můţe vedle svého oficiálního obchodního názvu uţívat označení hypoteční banka. Hypoteční banka je tedy institucí, která vydává hypoteční zástavní listy, čímţ získává prostředky pro poskytování hypotečních úvěrů. Hypoteční úvěry v České republice mohou poskytovat jak banky specializované, tak banky univerzální.11 V současnosti je na finančním trhu v České republice několik univerzálních bank, které mají licenci k emitaci hypotečních zástavních listů, však pouze dvě banky jsou specializované a i ve svém názvu nesou sousloví hypoteční banka. Těmito dvěma bankami jsou Hypoteční banka, a.s. a Wüstenrot hypoteční banka, a.s..

11

ŠEDOVA, J.: Právní základy bankovnictví České republiky. Brno: Masarykova univerzita v Brně, 2001. 119 s. ISBN 80-210-2732-0.

19

2. METODOLOGIE V teoretické části bakalářské práce, především pak v kapitolách o historii, se poznatky opírají o informace publikované v odborné literatuře popřípadě publikované na specializovaných webových stránkách České národní banky či Ministerstva financí. Jako podklady pro analýzu byly pouţity především internetové stránky jednotlivých institucí, které poskytují potenciálnímu klientovi přehled svých produktů, včetně tzv. hypoteční kalkulačky, která umoţňuje okamţité vypočítání výše měsíčních splátek. Veškeré informace byly také konzultovány se zaměstnanci jednotlivých bankovních institucí. Při konzultacích se zaměstnanci nad danými modelovými příklady jsem se bohuţel setkala spíše s neochotou poskytnout informace. Ve chvíli, kdy se zaměstnanec dozvěděl, ţe informace jím podané budou publikovány v bakalářské práci, tak ochota sdělit další podrobnosti nebyla nijak veliká. Z tohoto důvodu bylo obtíţné například zjistit konkrétní podmínky pro poskytnutí hypotečního úvěru aţ do 100% aktuální hodnoty nemovitosti. Pro analýzu hypotečního úvěrování byly vybrány následující parametry: úroková sazba, anuitní splátka, poplatek za vyřízení úvěru, poplatek za vedení úvěrového účtu, poplatek za čerpání finančních prostředků pouze na návrh na vklad zástavního práva, cena za vyhotovení odhadu k nemovitosti znalcem banky, poplatek za vyřízení výpisu z úvěrových registrů poplatek za vyhotovení výpisu z katastru nemovitostí. Z toho vyplynuly dva stěţejní parametry, a to měsíční zatíţení pro klienta a celkové vstupní náklady na vyřízení úvěru. V této práci byly komparovány čtyři bankovní instituce, které jsou v současné době na českém trhu povaţovány za nejsilnější v poskytování úvěru pro financování bytových potřeb. Jedná se o Hypoteční banku, a.s., Českou spořitelnu, a.s., Komerční banku, a.s. a Raiffeisenbank CZ, a.s. Pro konkrétní porovnání a následný návrh optimálního financování byly stanoveny dva modelové případy. První modelový případ se zabývá bytovou potřebou samoţadatele, který 20

chce od banky financovat koupi bytové jednotky a nedisponuje ţádnými vlastními finančními zdroji. Ve druhém modelovém případě bylo řešeno financování bytové potřeby čtyřčlenné rodiny, která by chtěla financovat výstavbu rodinného domu a jiţ vlastní pozemek. Pro oba modelové případy byly hned na začátku stanoveny jasné parametry. Pomocí syntézy parametrů hypotečních úvěrů bankovních institucí byly specifikovány doporučení pro Českou spořitelnu v oblasti hypotečního financování. Napříč celou bakalářskou prací byly vyuţity mé pracovní zkušenosti hypotečním úvěrováním. Všechny číselné údaje a obchodní podmínky jsou vztaţeny ke dni 30. 5. 2011.

21

3. ANALÝZA PARAMETRŮ HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ NA FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ U VYBRANÝCH SUBJEKTŮ Analýza parametrů hypotečních úvěrů se zabývá parametry hypotečních úvěru vybraných čtyř bank, kterými jsou Česká spořitelna, a.s., Komerční banka, a.s., Hypoteční banka a.s. a Raiffeisenbank CZ, a.s.

3.1.

ČESKÁ SPOŘITELNA, a.s.

Hypotéka, tedy úvěr slouţící k financování bytových potřeb klientů, patří dnes mezi klasické produkty, které nabízí Česká spořitelna svým klientům. V základní nabídce Česká spořitelna nabízí klientům: •

hypoteční úvěr bez poplatku za vyřízení

•

úvěr ve výši aţ do 100 % hodnoty zastavené nemovitosti pro své klienty, tj. klienty, kteří mají osobní účet u České spořitelny a vyuţívají ho k běţnému platebnímu styku

•

takzvané on-line ocenění nemovitosti zdarma, jedná se však pouze o bytovou jednotku ve městě nad 10 000 obyvatel

•

moţnost splácení hypotéky dle klientových potřeb včetně změny výše splátek, odkladu splátek či přerušení splácení prostřednictvím zvolených sluţeb

•

rychlé čerpání při výstavbě rodinného domu, a to čerpání finančních prostředků bez dokládání faktur přímo na účet klienta

•

úrokové zvýhodnění 0,3 %, tzv. zvýhodněnou hypotéku a její unikátní garanci po celou dobu splácení, klient však musí splnit dvě podmínky a to, ţe minimální splatnost hypotečního úvěru bude 20 let a klient ji během splácení nezkrátí a druhou podmínkou je zvolené období fixace úrokové sazby, a to buď na tři roky, čtyři roky nebo na pět let

•

zdarma vedení osobního účtu u České spořitelny po dobu první fixace

•

zahrnutí poplatků za vybrané sluţby do hypotečního úvěru, tzn. ţe o výši poplatků bude klientovi navýšena jistina hypotečního úvěru

22

Česká spořitelna poskytuje hypoteční úvěr: •

na koupi nemovitosti (např. pozemku, rodinného domu, bytu včetně příslušenství garáţ, sklep apod.)

•

na koupi objektů pro individuální rekreaci (chaty, chalupy atd.)

•

na financování výstavby a stavebních úprav nemovitosti (stavba, rekonstrukce, nástavba, přístavba)

•

na koupi druţstevního bytu nebo bytu od města či obce i bez zástavy jiné nemovitosti

•

na koupi nemovitosti na bydlení za účelem jejího pronájmu (např. nákup bytu pro nezletilé dítě - neţ doroste, můţe se byt pronajímat)

•

na koupi podílu na nemovitosti za účelem vypořádání spoluvlastnických a dědických nároků

•

na splacení dříve poskytnutých úvěrů na nemovitosti

•

na všechny prokazatelné náklady související s investicí do nemovitosti (poplatky za bankovní sluţby, ocenění nemovitosti, realitní a právní sluţby, apod.)

Kromě poskytnutí úvěru aţ do výše 100% hodnoty nemovitosti, nabízí Česká spořitelna splatnost úvěru aţ na 30 let a pevnou úrokovou sazbu. Po dobu čerpání bude klient platit úroky z vyčerpané částky úvěru. Jistinu úvěru začne splácet aţ po jejím úplném vyčerpání formou pravidelných měsíčních splátek, tzv. anuit po dobu zvolené doby splatnosti. Úvěr můţe být částečně či zcela splacen bez jakékoliv sankce k datu změny úrokové sazby. Hypotéka od České spořitelny je pro zájemce nejvýhodnější, pokud vyuţívá i ostatních produktů dané banky. Má-li klient u České spořitelny například osobní účet, získává slevu z úrokové sazby ve výši 0,50 % a můţe ţádat aţ o 100% financování, tj. do 100% hodnoty zástavy nemovitosti. Banka garantuje odloţení prvních splátek v průběhu splácení (aţ 3 měsíce po uplynutí minimálně jednoho roku splácení), přerušení splátek a změnu výše splátek v průběhu splácení. Česká spořitelna,a.s. do 31. 12. 2010 poskytovala svým klientům sluţbu „Hypoteční úvěr bez vybrané nemovitosti“, vzhledem k nízké poptávce klientů však byla tato sluţba zrušena. Ke dni 01. 01. 2011 byla také zrušena moţnost zpětného proplácení jiţ vynaloţených finančních prostředků přes hypoteční úvěr, pouze pokud se jedná o refinancování hypotečního úvěru poskytnutého jinou bankou.

23

3.1.1. Přehled sluţeb Česká spořitelna nabízí zpracování hypotečního úvěru zdarma, klient však platí za doplňující sluţby, které jsou někdy nezbytné proto, aby se daný obchod uskutečnil. Zdarma jsou pouze dvě následující sluţby, které Česká spořitelna poskytuje svým klientům. Garance úrokové sazby na 30 dní - Růst úrokové sazby od okamţiku vystavení nabídky hypotéky do podpisu smlouvy o hypotéce se klienta nedotkne. Banka garantuje klientovi výši úrokové sazby po dobu 30 dní. On-line ocenění nemovitosti - Odhad ceny bytu potřebný k vyřízení hypotéky zajistí banka dle cenových map, ale byt se musí nacházet ve městě, kde je více jak 10 000 obyvatel. Služby, které si klient může sjednat na začátku hypotéky. Česká spořitelna má pouze jeden produkt týkající se hypotečního úvěru a to „Hypotéka České spořitelny“, k tomu však nabízí klientům spektrum volitelných sluţeb. Klient si můţe zvolit sluţby, které vyuţije okamţitě při uzavírání hypotéky. Expresní čerpání - Banka umoţní čerpání hypotéky jiţ druhý den od podpisu úvěrové smlouvy, po splnění všech podmínek čerpání. Klient nemusí čekat, aţ na katastru nemovitostí provedou zápis na list vlastnictví, bance stačí pouze tzv. plomba na listu vlastnictví k dané nemovitosti. Aţ do 100 % hodnoty nemovitosti – Banka poskytne hypotéku aţ do výše hodnoty zastavované nemovitosti. Vlastní finanční zdroje klient nepotřebuje, můţe je vyuţít například na vybavení svého nového domova či výhodně investovat. Tato sluţba je však dostupná pouze klientům České spořitelny, coţ znamená klientům, kteří mají u banky běţný účet, který vyuţívají k platebnímu styku. Překlenovací financování – Tato sluţba pomáhá klientům překlenout období, kdy se stěhují z jedné nemovitosti do nové a své vlastní prostředky mají vázány v nemovitosti, kterou se chystají prodat. Klientovi je započítáno 70% odhadní ceny nemovitosti jako částka vlastních zdrojů. Klient má dva roky časový prostor na to, aby danou nemovitost prodal a peníze zaplatil bance. Po dobu, kdy klient nemovitost prodává, platí pouze úroky, nesplácí jistinu. 24

Klient tedy nemusí nemovitost prodávat pod časovým tlakem a můţe počkat na adekvátní cenovou nabídku. Financování druţstevního bytu – Klientovi je touto sluţbou umoţněno čerpání hypotéky na pořízení druţstevního bytu, a to i kdyţ hypotéku přechodně nemůţe zajistit zástavním právem k tomuto bytu a nemá k dispozici jinou nemovitost pro zajištění hypotéky. Tuto výhodu lze vyuţít i pro pořízení bytu koupí od města či obce. Klient však musí splnit podmínku, ţe do jednoho roku od podpisu úvěrových smluv bude daná nemovitost převedena do jeho osobního vlastnictví a banka bude moci uplatnit jako zajištění zástavní právo k nemovitosti. Zrychlená výstavba - V rámci účelu hypotéky „výstavba, dostavba a rekonstrukce“ je klientovi umoţněno při první ţádosti o postupné čerpání na stavební práce čerpat hypotéku o 500 000 Kč vyšší, neţ činí aktuální hodnota zastavené nemovitosti.

Služby, které lze sjednat i v průběhu splácení hypotečního úvěru. Variabilita splátek – Tato sluţba klientovi dává moţnost odkladu splátek (tj. přerušení splácení) na začátku úvěrového vztahu i v jeho průběhu. Mimořádné splátky – Dle standardních podmínek hypotečního úvěru je moţné mimořádné splátky posílat pouze v den konce fixovaného období úrokové sazby, aby klient nemusel platit poplatek za tuto transakci. Sluţba mimořádné splátky umoţňuje klientovi splácet mimořádné splátky hypotéky bez poplatku i v průběhu období platnosti fixované úrokové sazby. Klient si tedy můţe zvolit délku období platnosti fixované úrokové sazby podle své potřeby, nikoliv podle doby, kdy potřebuje udělat mimořádnou splátku. Sleva za splácení z aktivního účtu u ČS - Bude-li klient splácet svoji hypotéku z aktivně vyuţívaného Osobního účtu České spořitelny a bude na něj směřovat pravidelně svůj příjem, Česká spořitelna mu poskytne slevu na úrokové sazbě hypotéky a to ve výši 0,5% z dané úrokové sazby. Tuto slevu bude mít klient po celou dobu splácení hypotečního úvěru a to za předpokladu, ţe kaţdý měsíc bude mít na běţném účtu příchozí platbu ve výši 1,5 násobku splátky hypotečního úvěru a provede alespoň čtyři odchozí transakce. Pojištění schopnosti splácet - Pro situace, kdy by klient nemohl splácet, se můţe pojistit. V případě úmrtí, plné invalidity či pracovní neschopnosti za klienta splátky uhradí pojišťovna.

25

Uzavření pojištění je jednoduché a výhodné - pojištění je součástí úvěrové smlouvy. Do pojištění můţe být zahrnut i spoludluţník. Takzvaná „zvýhodněná hypotéka“ K tomu aby klient mohl získat „zvýhodněnou hypotéku“, coţ pro něj znamená slevu na úrokové sazbě celkem o 0,3%, tak si musí koupit dvě následující sluţby a dodrţet dvě podmínky. První podmínkou, kterou banka vyţaduje je, ţe hypoteční úvěr bude mít minimální splatnost dvacet let a klient po celou dobu splácení tuto hranici dodrţí. Druhou podmínku, kterou musí klient splnit je volba délky fixačního období úrokové sazby, která můţe být pouze tříletá, čtyřletá nebo pětiletá. Pokud by jednu z těchto podmínek klient nedodrţel, tak bude muset vrátit bance úrokové zvýhodnění, které mu poskytla, tj. 0,3% z úrokové sazby, pouze však za období posledního fixačního období úrokové sazby. Pro klienta to znamená, ţe pokud měl nastavené fixační období pětileté, při první i druhé fixaci, a po osmi letech splácení hypotečního úvěru by jednu z výše uvedených podmínek porušil, tak bance bude vracet úrokové zvýhodnění pouze za poslední tři roky, nikoliv za celých osm let, jak informují klienty některé články v novinách či na internetových stránkách. Garance při změně úrokové sazby – Touto sluţbou má klient garantováno sníţení úrokové sazby o 0,3% pro kaţdé další období fixace úrokové sazby. Sníţení zůstatku aţ o 20 % - Bez ztráty zvýhodnění na úrokové sazbě můţe klient kaţdých 5 let sníţit zůstatek své hypotéky aţ o 20%.

3.1.2. Úrokové sazby Uvedené úrokové sazby jsou sazby vyhlašované, kaţdý klient má však individuální úrokovou sazbu. Na výši úrokové sazby se nejvíce projeví výše úvěru vůči hodnotě zastavované nemovitosti. Bude záleţet na tom, zda si klient půjčuje do 100% hodnoty nemovitosti nebo zda jen do 50% hodnoty nemovitosti. Samozřejmě i nákup určitých sluţeb bude mít vliv na finální úrokovou sazbu. Jednou z nejvyšších slev na úrokové sazbě, kterou Česká spořitelna poskytuje svým klientů je sleva za aktivní osobní účet, a to ve výši 0,5% slevy z dané úrokové sazby. Pokud by chtěl klient fixační období úrokové sazby na 20 let, coţ Česká spořitelna poskytuje, tak mu bude úroková sazba individuálně vypočítána. 26

Tabulka č. 1 Úrokové sazby hypotečních úvěrů u České spořitelny, a.s.

Zdroj: www.csas.cz Platnost ke dni 15. 04. 2011

3.2.

KOMERČNÍ BANKA, a.s.

Komerční banka stejně jako Česká spořitelna nabízí pokrytí úvěru aţ do výše 100% a na všechny typy nemovitostí. Na rozdíl od České spořitelny poţaduje minimální výši úvěru 200 000 Kč, kdeţto Česká spořitelna poţaduje minimálně 300 000 Kč. Splatnost úvěru je stanovena na 5 aţ 30 let nebo 5 aţ 8 let v případě hypotečního úvěru spláceného ze stavebního spoření Modré pyramidy stavební spořitelny, a. s. Klient můţe zahájit čerpání hypotečního úvěru s odkladem aţ devět měsíců od data podpisu smlouvy, jednorázově nebo postupně, u České spořitelny má klient aţ dva roky na vyčerpání celého úvěru. Splácet jej můţe buď anuitě, jednorázově nebo postupně v případě splácení úvěru z kapitálového ţivotního pojištění nebo stavebního spoření u Modré pyramidy stavební spořitelny, a. s. Úroková sazba je pevná po dobu platnosti úrokových podmínek, tj. 1 aţ 10 let nebo 15 let. Komerční banka nabízí bezhotovostní úvěr ve výši od 100 000 Kč. Stejně jako u ostatních je účelem libovolná investice do nemovitosti, například koupě druţstevního podílu, předplacení nájemného, koupě nebo výstavba nemovitosti, rekonstrukce nemovitosti, kombinace všech účelů s nákupem vybavení domácnosti, investice do vybavení nesmí přesáhnout 50 % z celkové výše úvěru, maximální doba splatnosti je 10 let, splácení musí být vţdy z běţného účtu u Komerční banky, povinné je zajištění úvěru ručením, vkladem u Komerční banky,

27

stavebním spořením u Modré pyramidy stavební spořitelny, zastavením nemovitosti, úvěr na nemovitost je určen výhradně pro osobní, nepodnikatelské investice do nemovitostí.

3.2.1. Přehled hypotečních úvěrů Co se týká zajištění financování bytových potřeb, můţe klient Komerční banky vyuţít tři produkty: Flexibilní hypotéku, Hypotéku 2 v 1 nebo úvěr na nemovitost. Flexibilní hypotéka je určena především klientům, kteří chtějí rozhodovat o výši splátek svého hypotečního úvěru. V průběhu splácení má klient moţnost sníţit splátky aţ o 50% nebo opakovaně vyuţít mimořádné splátky aţ do výše 20% úvěru. Také má moţnost odloţení splátek aţ o 12 měsíců nebo přerušení splátek aţ na tři měsíce. Při odkladu splátek klient neplatí ani úrok ani jistinu úvěru. Podobně jako klient u České spořitelny, který má zvýhodněnou hypotéku a dokoupí si sluţbu variabilita splátek, zde však klient musí dodrţet jiţ zmíněné dvě podmínky a to fixační období úrokové sazby stanovené na tři, čtyři nebo pět let a nesmí si celkovou splatnost úvěru sníţit pod dvacet let. Odklad splátek však klient Komerční banky můţe pouţít pouze u úvěru do 85% ceny zastavených nemovitostí. Čerpání hypotečního úvěru při rekonstrukci můţe probíhat bez dokládání účetních dokladů a to do výše 70% ceny zastavených nemovitostí. Česká spořitelna tuto sluţbu umoţňuje svým klientům nejen při rekonstrukci, ale i pří výstavbě rodinného domu. Kontrolu proinvestovaných finančních prostředků pak banka prověřuje prostřednictvím aktualizace odhadu nemovitosti svým smluvním znalcem. Klient si můţe zajistit ještě slevu na úrokové sazbě, pokud si sjedná rizikové ţivotní pojištění u Komerční pojišťovny na pobočkách Komerční banky. Pokud by si klient nesjednal ţádné další sluţby k hypotečnímu úvěru, tak stejně Komerční bance zaplatí poplatek ve výši 2 900 Kč, a to za zpracování ţádosti a vystavení úvěrové dokumentace, oproti České spořitelně, která si za zpracování hypotečního úvěru od klientů neúčtuje ţádné poplatky mimo poplatků za dokoupené sluţby. Druhým produktem Komerční banky je Hypotéka 2 v 1. Jedná se o hypotéku a spotřebitelský úvěr v jednom. Klient tak má moţnost získat hypotéku včetně neúčelové části úvěru, kterou je moţné pouţít na cokoliv. Hypotéka 2 v 1 je hypoteční úvěr s moţností pouţití i na investice, u kterých není účel stanoven. Neúčelovou část úvěru lze pouţít na cokoliv – například nákup vybavení bytu, nábytku, elektroniky a podobně (financování však vţdy musí souviset s danou 28

nemovitostí). Minimální výše úvěru činí 250 000 Kč, z toho účelová část činí min. 200 000 Kč, neúčelová část min. 50 000 Kč. Maximální výše účelové části je omezena 85% nebo 100% z ceny zastavených nemovitostí, kterou stanoví banka, objemem investice do nemovitosti (rozpočtovými náklady, kupní cenou apod.) a schopností klienta splácet. Neúčelová část úvěru můţe činit maximálně 20 % z celkové výše úvěrů (součet účelové a neúčelové části). Maximálně však 400 000 Kč. Třetí moţností je úvěr na nemovitost. Jedná se o úvěr na bydlení bez potřeby zajištění nemovitostí ve výši od 100 000 Kč. Účelem je libovolná investice do nemovitosti s maximální dobou splatnosti 10 let. Splácet úvěr musí klient vţdy z běţného účtu u Komerční banky. Úvěr musí být zajištěn ručením, vkladem u Komerční banky, stavebním spořením u Modré pyramidy stavební spořitelny, nebo zástavním právem k nemovitosti.

3.2.2. Úrokové sazby Komerční banka rozlišuje dva druhy hypotečních úvěrů a to na Klasik a Plus. Hypoteční úvěr Klasik banka poskytuje maximálně do 85% aktuální hodnoty zastavované nemovitosti. Oproti tomu hypotečním úvěr Plus můţe být poskytnut aţ do výše 100% aktuální hodnoty nemovitosti. Tabulka č. 2 Úrokové sazby hypotečních úvěrů u Komerční banky, a.s.

Zdroj: www.komercnibanka.cz Platnost ke dni 02. 05. 2011

29

3.3.

RAIFFEISENBANK CZ, a.s.

Raiffeisenbank nabízí na rozdíl od jiných subjektů kromě klasických investic do nemovitosti moţnost financování hypotečním úvěrem koupi nemovitosti v zahraničí. Raiffeisenbank nabízí asi největší počet moţností čerpání hypotéky. Mezi její produkty patří hypotéka Klasik, hypotéka Klasik Plus - financování druţstevních bytů, hypotéka Profit - financování nemovitostí na pronájem, hypotéka Minimax - konsolidace dluhů, Americká hypotéka Univerzál, hypotéka Equi - bez dokládání příjmu.

3.3.1. Přehled hypotečních úvěrů Hypotéku Klasik je moţné vyuţít na pořízení nemovitosti k bydlení i jako investici do nemovitosti určené k pronájmu. Hypotéku Klasik lze také vyuţít v případě potřeby financování druţstevního bytu či nemovitosti určené k individuální rekreaci. Hypotéku poskytuje Raiffeisenbank aţ do 90 % zástavní hodnoty nemovitosti. Aţ 20 % z výše úvěru můţe klient pouţít na cokoli – bance neprokazuje účelové vynaloţení finančních prostředků (pouze u úvěrů nad částku 1 880 000 Kč prokazuje účelovost). Splatnost úvěru je stanovena na 5 aţ 30 let. Hypotéka Klasik Plus je určena pro situace, kdy je nutné překlenout určité období, po které nelze úvěr dočasně zajistit zástavním právem k nemovitosti, přičemţ klient jiţ potřebuje čerpat část nebo celou výši úvěru. Je tvořena dvěma na sobě závislými úvěry – nejprve banka poskytuje nezajištěný úvěr aţ na dobu 24 měsíců, který je po zřízení zástavního práva k nemovitosti následně splacen hypotečním úvěrem. S bankou však klient uzavře jen jednu úvěrovou smlouvu. Tento druh úvěru je vhodný pro pořízení nemovitosti (bytu, rodinného domu) v rámci developerského projektu, výstavbu montovaného rodinného domu, koupi bytu od obce či města, koupi nemovitosti v draţbě, pořízení druţstevního bytu, který se bude převádět do osobního vlastnictví, zahájení výstavby v situaci, kdy by hodnota nemovitosti neumoţňovala čerpání úvěru.

30

Pokud klient disponuje částečnými, ale nedostatečně vysokými financemi pro koupi nemovitosti, můţe zvolit hypotéku Profi. Jedná se o hypotéku specializovanou na komerční nemovitosti určené k následnému pronájmu - hypotéka jako investice. Jedná se o nemovitosti s převaţující výměrou (nad 50% z celkové plochy) komerčně vyuţívaných ploch. Na splácení hypotéky je moţné navíc pouţít i budoucí příjmy z nájemného. Tyto příjmy se k běţným příjmům přičítají jiţ v okamţiku, kdy klient o hypotéku ţádá a podstatně tak zvyšují jeho šance na získání hypotéky. Banka v tuto chvíli nepoţaduje daňové přiznání, které by potvrzovalo výši nájemného. Americká hypotéka Univerzál je určená na financování čehokoli. Tyto prostředky je moţné pouţít k financování libovolného záměru. Hypotéku je vhodné vyuţít v případech, kdy nestačí finance poskytované v rámci klasického spotřebitelského úvěru. Americká hypotéka Univerzál totiţ umoţní půjčit si vyšší částku, a díky tomu, ţe je zajištěna nemovitostí, získá klient niţší úrokovou sazbu, podobnou těm u klasických hypotečních úvěrů. Offset hypotéka je určena pro klienty, kteří potřebují hypoteční úvěr, ale současně chtějí mít uloţenou hotovost pro případ nepředvídaných výdajů. Pomocí zápočtu úspor se sniţují úrokové náklady hypotéky a výše měsíční splátky. Po dočerpání úvěru zřídí banka klientovi k offsetové hypotéce offsetový spořicí účet s nulovým úročením, na který si klient převede své úspory. Měsíční úroky z hypotéky klientovi banka pravidelně účtuje pouze z rozdílu mezi nesplacenou jistinou úvěru a zůstatkem spořicího účtu. Prostředky na spořicím účtu jsou tak fakticky zhodnoceny stejnou sazbou jako hypoteční úvěr. Díky tomu můţe klient výrazně ušetřit na úrocích za hypotéku. Prostředky ze spořicího účtu můţe kdykoli vybrat. Pro klienta to pak můţe být následující. „ Klient má hypotéku na 2 mil. Kč se splatností 20 let a úrokem 6 % p.a. Zvolil hypotéku Klasik Offset. Na spořicí účet uložil svou finanční rezervu ve výši 400 000 Kč. Anuitní splátka úvěru činí 14 328,62 Kč. V prvním měsíci splácení se úrok nespočítá z dlužných 2 mil Kč, ale jen z 1,6 mil Kč. Anuitní splátka tak bude každý měsíc nižší o 2 000 Kč - za prvních deset let klient ušetří na úrocích 240 000,- Kč.“ Banka tuto hypotéku však poskytuje pouze do 90% ceny zastavených nemovitostí a lze pouţít úrokové sazby fixované pouze na období jeden, dva nebo tři roky.

31

Equi hypotéka, klient se u tohoto typu hypotečního úvěru často domnívá, ţe vyřízení hypotečního úvěru bude mnohem jednodušší. Opak je však pravdou. Banka tento typ hypoteční úvěru poskytuje maximálně do 50% ceny zastavované nemovitosti. Z tohoto důvodu je poskytnutí takovéhoto hypotečního úvěru pro většinu klientů nereálné. V případě, ţe klient bude chtít vyuţít hypoteční úvěr na rekonstrukci, splacení jiţ dříve poskytnutých úvěrů na bydlení nebo na vypořádání společného jmění manţelů, tak se jeho šance na realizaci hypotečního úvěru zvyšuje.

3.3.2. Úrokové sazby Raiffeisenbank pro úrokové sazby rozlišuje pět druhů hypotečních úvěrů. Hypotéka Klasik znamená, ţe výše úvěru je do 90% hodnoty zastavené nemovitosti. Hypotéku Klasik Plus banka poskytuje do 75% hodnoty zastavené nemovitosti. A u Hypotéky Profit je horní hranice výše úvěru stanovena do 70% hodnoty zastavené nemovitosti. Hypotéka bez dokládání příjmu je bankou poskytována do maximální výše 50% hodnoty zastavené nemovitosti.

Tabulka č. 3 Úrokové sazby hypotečních úvěrů u Raiffeisenbank CZ, a.s.

Zdroj: www.rb.cz Platnost ke dni 01. 06. 2011

32

3.4.

HYPOTEČNÍ BANKA, a.s.

Hypoteční banka je specialistou na poskytování hypotečních úvěrů pro fyzické osoby a je jedním z lídrů na hypotečním trhu v České republice. V září roku 1995 získala oprávnění k vydávání hypotečních zástavních listů a stala se tak první specializovanou bankou v České republice. Od června roku 2000 se majoritním vlastníkem stala Československá obchodní banka, a.s. Dlouhodobě si udrţuje přední pozici v poskytování hypotečních úvěrů pro fyzické osoby a je největším emitentem hypotečních zástavních listů.

3.4.1. Přehled hypotečních úvěrů Hypoteční banka nabízí v rámci financování bytových potřeb osm produktů směrovaných na konkrétní druh financované bytové potřeby. Prvním typem je hypotéka na byt v osobním vlastnictví. Hypoteční banka nabízí moţnost výrazného sníţení měsíční splátky díky splatnosti hypotéky aţ na 40 let, moţnost kombinace se všemi volitelnými parametry a sluţbami (při hypotéce do 70% odhadní ceny nemovitosti), moţnost získat okamţitě peněţní prostředky aţ do výše 100 % zástavní hodnoty nemovitosti, moţnost kdykoliv část úvěru přesahující 70 % ceny nemovitosti splatit bez sankcí a poplatků. Klient má moţnost čerpat hypotéku na byt v osobním vlastnictví do výše 70%, 85% nebo aţ do 100%. Minimální výše hypotéky je omezena částkou 300 000 Kč, maximální výše není omezena vůbec. Dobu splatnosti si můţe klient stanovit mezi 5 aţ 30 lety. Kromě hypotéky, která musí být zajištěna zástavním právem, nabízí Hypoteční banka také tzv. předhypoteční úvěr, který slouţí k financování nemovitostí, které jsou obecně financovatelné hypotečním úvěrem, ale dočasně není moţné vloţit na nemovitost zástavní právo (v okamţiku čerpání je nemoţné mít zastavenou nemovitost resp. je nemoţné podat návrh na vklad zástavního práva k nemovitosti- např. privatizace bytů, koupě bytů a rodinných domů v rámci developerských projektů apod.). Minimální výše je 200.000 Kč, maximální 5.000.000 Kč. Doba splatnosti tohoto typu úvěru je jeden rok. Banka nabízí jednorázové nebo postupné čerpání úvěru i moţnost předčasného splacení.

33

Jak naznačuje název dalšího typu hypotéky Hypotéka na druţstevní byt, je určena na koupi druţstevního bytu. U této hypotéky banka garantuje moţnost výrazného sníţení měsíční splátky díky splatnosti hypotéky aţ 40 let, moţnost kombinací se všemi typy splácení, moţnost získat okamţitě peněţní prostředky aţ do výše 100 % zástavní hodnoty nemovitosti. Další typy hypotéky se víceméně opakují. Zásadními výhodami je moţnost splátek na 40 let a výše úvěru aţ do 100% hodnoty zastavované nemovitosti.

3.4.2. Přehled sluţeb Služby, které Hypoteční banka poskytuje klientům zdarma. Garance úrokové sazby - Pokud klient poskytne bance informaci o výši úvěru a výši svých měsíčních příjmů, tak mu bude vystavena garance úrokové sazby na 30 dnů. Pokud do této doby klient předloţí veškeré potřebné dokumenty, tak mu bude poskytnut hypoteční úvěr s uvedenou garantovanou úrokovou sazbou. Pokud by se během těchto třiceti dnů stalo, ţe Hypoteční banka sníţí úrokové sazby, tak klient dostane hypoteční úvěr s niţší úrokovou sazbou. Hypoteční příslib - Jedná se o dokument, který potvrzuje bonitu klienta a určuje jakou výši hypotečního úvěru mu je banka schopna půjčit. Je to doklad, jakými finančními prostředky klient disponuje a usnadňuje tak klientovi jednání s realitními kancelářemi či stavebními firmami. Tato sluţba je prostřednictvím webových stránek poskytována klientům zdarma. U Komerční banky tuto sluţbu nazývají „Hypotéka Dopředu“, tj. hypoteční úvěr bez vybrané nemovitosti. Hypotéka pro mladé - Tato hypotéka kombinuje hypoteční úvěr se státem poskytovaným úvěrem od Státního fondu rozvoje bydlení ve výši aţ 300 000 Kč. Díky nízkým úrokovým sazbám, za které Státní fond rozvoje bydlení půjčuje svým klientům finanční prostředky, se sniţuje měsíční zatíţení klienta. Klient však musí splnit určité podmínky a to například věk klienta do 36 let, klient nesmí vlastnit byt, bytový dům či rodinný dům a nesmí kupovat byt, na který jiţ byl poskytnut úvěr od Státního fondu rozvoje bydlení. Expresní ocenění bytu - Tato sluţba je připravena pro klienty, kteří chtějí koupit jiţ stávající dokončený byt. Expresní ocenění bytu je pro klienty zdarma a lze jej vyuţít ve všech městech nad 10 000 obyvatel. 34

Mimořádná splátka umoţňuje klientovi jednou ročně provést mimořádnou splátku hypotečního úvěru a to však maximálně do výše 10% z aktuálního zůstatku jistiny mimo datum změny fixace bez jakýchkoli poplatků. Za sjednání této sluţby klient neplatí ţádné poplatky, ale musí si sluţbu sjednat jiţ při uzavírání hypotečního úvěru. Jednoduché čerpání úvěru - Klient nemusí dokládat bance faktury prokazující účel úvěru, a to ani při rekonstrukci ani výstavbě. Čerpání finančních prostředků probíhá vţdy dle aktuální výše zastavované nemovitosti. Hypotéka bez poplatků Pokud klient nemá hotovost na náklady spojené se získáním hypotečního úvěru, tak mu Hypoteční banka nabízí „Hypotéku bez poplatků“, klientovi se poplatky promítnou do úrokové sazby a on tak nemusí hned na začátku pouţívat své vlastní finanční prostředky. Hypotéka zpětně Tento druh hypotečního úvěru umoţňuje klientům zpětné proplacení jiţ proinvestovaných finančních prostředků do bydlení a to aţ do 100% částky hypotečního úvěru a však aţ nad částku 1 880 000 Kč, na niţší částku by klient musel vyuţít americkou hypotéku.

3.4.3. Úrokové sazby Hypoteční banka rozlišuje úrokové sazby dle výše hypotečního úvěru vůči aktuální hodnotě zastavované nemovitosti, tj. do 70%, do 85% nebo do 100%. Hypoteční banka také nabízí svým klientům úrokovou sazbu P plus, která je tvořena roční trţní úrokovou sazbou PRIBOR (vyhlašovanou Českou národní bankou) a odchylkou, kterou stanoví banka. Kaţdý rok je tato sazba upravena bankou dle aktuální výše sazby PRIBOR. Odchylka, kterou stanovuje banka je vţdy platná na pět let. Klient má moţnost po pěti letech přejít na fixní úrokovou sazbu.

35

Tabulka č. 4 Úrokové sazby hypotečních úvěru u Hypoteční banky, a.s.

Zdroj: www.hypotecnibanka.cz Platnost ke dni 02. 05. 2011 V úrokových sazbách je jiţ započtena sleva za vedení osobního účtu u ČSOB a sleva za vyuţití pojištění u ČSOB pojišťovny.

36

4. KOMPARACE A VYHODNOCENÍ PARAMETRŮ HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ VYBRANÝCH BANK Komparace a následné vyhodnocení parametrů bylo provedeno na dvou modelových případech. Modelový případ I, kde je klient samoţadatel a chce financovat přes hypoteční úvěr koupi bytové jednotky v osobním vlastnictví. Modelový případ II se zabývá řešením financování výstavby rodinného domu pro čtyřčlennou rodinu prostřednictvím hypotečního úvěru.

4.1.

MODELOVÝ PŘÍPAD I.

Pro tuto část komparace byla provedena komparace žadatele o hypoteční úvěr dle následujících parametrů: Jméno a příjmení žadatele:

Petr Novák

Datum narození:

23. 04. 1984

Rodinný stav:

svobodný

Měsíční příjem:

ze zaměstnání

Čistý měsíční příjem:

19 500 Kč

Stávající závazky vůči finančním institucím:

žádné

Vlastní zdroje:

0 Kč

Účel hypotečního úvěru:

koupě bytu v osobním vlastnictví

Poloha bytové jednotky:

město, kde je méně jak 10 000 obyvatel

Výše hypotečního úvěru:

850 000 Kč

Splatnost hypotečního úvěru:

30 let

Fixační období úrokové sazby:

5 let

Čerpání hypotečního úvěru:

jednorázové


na návrh na vklad zástavního práva

Zástavní právo:

ke kupované nemovitosti

37

4.1.1. Financování Českou spořitelnou, a.s. V případě, ţe by si klient Petr Novák vybral k financování své bytové potřeby Českou spořitelnu, a.s., tak by to pro něj znamenalo následující. Úroková sazba po uplatnění slev

4,39% p. a.

Anuitní splátka

4 281 Kč měsíčně

Poplatek za vyřízení úvěru

zdarma

Vedení úvěrového účtu

150 Kč měsíčně

Osobní účet u České spořitelny

tj. sleva 0,5% z úrokové sazby

Pojištění schopnosti splácet



317 Kč měsíčně

Poplatek za zpracování 100% hypotéky

3 000 Kč jednorázově

Čerpání na návrh na vklad zástavního práva


Ocenění nemovitosti odhadcem


Zvýhodněná hypotéka


Poplatek za zvýhodněnou hypotéku


Pořízení výpisu z úvěrových registrů

zdarma

Poplatek za výpis z katastru nemovitostí

zdarma

Celkové měsíční zatíţení klienta

4 748 Kč

Celkové jednorázové náklady pro klienta

14 900 Kč

K tomu, aby klient získal u České spořitelny hypoteční úvěr aţ do 100% výše aktuální hodnoty nemovitosti, musí mít minimálně 6 měsíců osobní účet vedený u České spořitelny a musí mu na tento účet zaměstnatel posílat měsíční mzdu. Pokud klient tuto podmínku nesplní, tak můţe u České spořitelny ţádat o hypoteční úvěr pouze do 90% aktuální hodnoty nemovitosti. V případě, ţe klient má běţný účet vedený u České spořitelny, tak uţ nemusí dokládat potvrzení o příjmu. Průměrný měsíční příjem si hypoteční specialista spočítá dle příchozích plateb na běţném účtu. Jednorázové náklady spojené s vyřízením hypotečního úvěru, potaţmo tedy poplatky spojené s dokoupenými sluţbami, si klient můţe nechat přičíst k výši jistiny a tím náklady měsíčně splácet, znamená to však pro něj zaplacení úroků i z této částky.

38

4.1.2. Financování Komerční bankou, a.s. Financování bytové potřeby Komerční bankou, a.s. v případě pana Petra Nováka by mělo následující parametry: Úroková sazba po uplatnění slev

4,69% p. a.

Anuitní splátka




Osobní účet u Komerční banky

není uvedena výše slevy


150 Kč měsíčně


není uvedena výše slevy z úroku


213 Kč měsíčně

Poplatek za 100% hypotéku

zdarma






zdarma


zdarma


4 766 Kč


7 900 Kč

Hypoteční specialista klientovi vydá Potvrzení o bonitě v případě, ţe klient je bankou přijat a poté společně dokládá ostatní dokumentaci k posouzení celého obchodu. Ve chvíli, kdy banka celý úvěr schválí, tak garantuje klientovi danou úrokovou sazbu po dobu dvaceti dnů od data rozhodnutí a vyzve klienta k podpisu úvěrové dokumentace. Okamţikem podpisu smluvní dokumentace musí klient zaplatit poplatek za zpracování hypotečního úvěru a to ve výši 2 900 Kč. Komerční banka svým potencionálním klientům poskytuje hypoteční úvěr aţ do výše 100% aktuální hodnoty nemovitosti bez stanovení si podmínek. Skutečnost je však taková, ţe vţdy bude záleţet na rozhodnutí schvalovatele a na celkovém posouzení daného hypotečního úvěru. Pokud klient, který ţádá o hypoteční úvěr má současně u Komerční banky veden osobní účet nebo jiné produkty, tak má větší pravděpodobnost poskytnutí hypotečního úvěru aţ do 100% aktuální hodnoty nemovitosti neţ klient, který není nijak spojen s Komerční bankou.

39

4.1.3. Financování Raiffeisenbank CZ, a.s. Další bankou, která byla zařazena do porovnání moţností financování bytových potřeb hypotečními úvěry je Raiffeisenbank, která by financovala bytovou potřebu pana Petra Nováka následujícím způsobem: Úroková sazba po uplatnění slev

6,09% p.a.

Anuitní splátka



zdarma


150 Kč měsíčně

Osobní účet u Raiffeisenbank

není uvedena výše slevy


sleva 0,1% z úrokové sazby


není uvedena výše pojistného


zdarma


zdarma




150 Kč jednorázově


100 Kč za jednu stranu


5 295 Kč


2 350 Kč

Raiffeisenbank poskytuje svým klientům zdarma vyřízení hypotečního úvěru i moţnost mimořádných splátek a nabízí jim pojištění Raiffeisen Triga Plus. Jako jediná banka ze čtyř, společně ještě s Hypoteční bankou, umoţňuje klientům pouţít hypoteční úvěr na nemovitost, která se nachází v zahraničí, ostatní banky poskytují hypoteční úvěry pouze na nemovitosti v České republice. Zástavní právo však musí být zřízeno na nemovitost, která se nachází na území České republiky. Klient má moţnost vyuţít tzv. interního ocenění nemovitosti, ale pouze v lokalitách hlavní město Praha, okres Praha východ, okres Praha Západ a Brno město. V ostatních lokalitách je nutné provést odhad prostřednictvím smluvního externího odhadce banky. Raiffeisenbanka umoţňuje svým klientům vţdy po dvanácti řádně uhrazených splátkách vloţit mimořádnou splátku a to aţ do výše 25% z výše nesplacené jistiny. Tuto sluţbu si klient nemusí nijak dokupovat, je mu sjednána zdarma a bez následné sankce. V případě ţe si klient uzavře balíček pojistných produktů Triga Plus, který zahrnuje pojištění 40

pro případ ztráty zaměstnání, ţivotní pojištění a pojištění majetku na výši úvěru, bude mu poskytnuta sleva 0,1% z úrokové sazby.

4.1.4. Financování Hypoteční bankou, a.s. Poslední bankou, která byla vybrána do komparace moţností financování bytových potřeb hypotečními úvěry je Hypoteční banka, a.s. u níţ by financování vypadalo následujícím způsobem: Úroková sazba po uplatnění slev

5,44% p. a.

Anuitní splátka





150 Kč měsíčně

Osobní účet u ČSOB nebo Poštovní spořitelny

výše slevy není uvedena




výše pojistného není uvedena


zdarma






zdarma


100 Kč za jednu stránku


4 944 Kč


12 500 Kč

Hypoteční banka svým klientům umoţňuje Expresní ocenění nemovitosti, které je pro klienty zdarma, lze ho však uplatnit pouze na bytové jednotky ve městech nad 10 000 obyvatel, stejně jako u České spořitelny. V případě, ţe klient má osobní účet u Československé obchodní banky nebo u Poštovní spořitelny, tak mu je poskytnuta sleva na úrokové sazbě hypotečního úvěru. Jestliţe si klient půjčuje od banky 100% finančních prostředků, tak má moţnost část úvěru nad 70% kdykoliv bez sankcí splatit. Hypoteční banka umoţňuje svým klientům si sjednat hypotéku bez poplatku, v tomto případě jsou pak poplatky rozpuštěny do úrokové sazby. Hypoteční banka se reprezentuje jako finanční instituce, která je schopna poskytnout

41

výši úvěru aţ do 100% aktuální hodnoty zastavované nemovitosti kaţdému klientovi, který splní poţadavky na bonitu stanovené bankou.

4.1.5. Vyhodnocení parametrů hypotečních úvěrů V tabulce č. 5 a grafech č. 2 a č. 3 jsou shrnuty základní parametru hypotečních úvěru od všech čtyř bankovních institucí, aby porovnání bylo lépe přehledné. Tabulka č. 5 Komparace parametrů hypotečních úvěrů pro modelový případ I

úroková sazba p.a. anuitní splátka měsíční poplatek za vyřízení úvěru vedení úvěrového účtu čerpání na návrh na vklad ocenění nemovitosti-odhadcem poplatek zvýhodněná hypotéka poplatek za 100% hypotéku výpis z úvěrových registrů pořízení listu vlastnictví

Česká spořitelna, a.s. 4, 39% 4 281 Kč zdarma 150 Kč 2 000 Kč 3 900 Kč 4 000 Kč 3 000 Kč zdarma zdarma

Komerční Raiffeisenbank, banka, a.s. a.s. 4, 69 % 6, 09% 4 403 Kč 5 145 Kč 2 900 Kč zdarma 150 Kč 150 Kč 1 500 Kč zdarma 3 500 Kč 2 000 0 Kč 0 Kč zdarma zdarma zdarma 150 Kč 100 Kč za jednu zdarma stranu

Hypoteční banka, a.s. 5, 44 % 4 794 Kč 5 100 Kč 150 Kč 3 500 Kč 3 500 Kč 0 Kč zdarma 150 Kč 100 Kč za jednu stranu

celkové měsíční zatíţení

4 431 Kč

4 553 Kč

5 295 Kč

4 944 Kč

celkové vstupní náklady za vyřízení hypotečního úvěru

12 900 Kč

7 900 Kč

2 550 Kč

12 650 Kč

Zdroj: vlastní tvorba Platnost k: 30. 05. 2011 Na první pohled jsou zřejmé dva hlavní parametry a to měsíční zatíţení klienta a celkové vstupní náklady, které klient musí zaplatit, aby mu byl poskytnut hypoteční úvěr u té dané banky. Pokud porovnáme měsíční zatíţení pro klienta, tak nejméně zatěţující pro něj bude hypoteční úvěr poskytnutý od České spořitelny, a.s., naopak nejvíce zatíţí klientův rozpočet hypoteční úvěr od Raiffeisenbank, a.s. Druhým a neméně důleţitým parametrem, který můţeme u daných bank porovnat, jsou vstupní náklady, které klient musí zaplatit, aby mu byl hypoteční úvěr bankou poskytnut. Na prvním místě je opět Česká spořitelna, a.s., ale tentokrát s nejvyššími vstupními náklady oproti prvnímu místu v nejniţším měsíčním zatíţení. Nejméně klienta zatíţí vstupní náklady na poskytnutí hypotečního úvěru od Raiffeisenbank, 42

a.s., která má naopak největší měsíční náklady pro klienta. Jako alternativní řešení lze pro klienta doporučit hypoteční úvěr od Komerční banky, která se svými parametry blíţí České spořitelně. U Komerční banky jsou měsíční náklady vyšší pouze o 122 Kč měsíčně. Vstupní náklady jsou oproti tomu niţší a to o rovných pět tisíc korun českých. Dle hodnocených parametrů by se na třetím místě umístil hypoteční úvěr od Hypoteční banky. Graf č. 2 Celkové měsíční náklady pro Modelový případ I

5 400 Kč 5 200 Kč 5 000 Kč 4 800 Kč

Česká spořitelna, a.s.

4 600 Kč

Komerční banka, a.s. Raiffeisenbank, a.s.

4 400 Kč

Hypoteční banka, a.s.

4 200 Kč 4 000 Kč 3 800 Kč celkové měsíční náklady

Zdroj: vlastní tvorba

Platnost ke dni 30. 05.2011

Graf č. 3 Celkové vstupní náklady pro Modelový případ II

14 000 Kč 12 000 Kč 10 000 Kč Česká spořitelna, a.s.

8 000 Kč

Komerční banka, a.s.

6 000 Kč

Raiffeisenbank, a.s. Hypoteční banka, a.s.

4 000 Kč 2 000 Kč 0 Kč celkové vstupní náklady


Platnost ke dni 30. 05.2011 43

4.2.

MODELOVÝ PŘÍPAD II

Pro druhou část komparace jsou simulována požadavky klientů rodiny, která potřebuje řešit otázku své bytové potřeby a to výstavbou rodinného domu dle následujících parametrů: Jméno a příjmení žadatele:

Jan Svoboda

Datum narození žadatele:

23. 08. 1975

Jméno a příjmení spolužadatele:

Anna Svobodová

Datum narození spolužadatele:

04. 12. 1976

Rodinný stav:

manželé

Vyživované děti:

4 roky a 6 let

Měsíční příjem žadatele:

35 000 Kč

Měsíční příjem spolužadatele:

25 000 Kč

Stávající závazky vůči finančním institucím:

žádné

Vlastní zdroje:

pozemek v hodnotě 1 000000 Kč

Účel hypotečního úvěru:

výstavba rodinného domu

Výše hypotečního úvěru:

2 800 000 Kč

Splatnost hypotečního úvěru:

30 let

Fixační období úrokové sazby:

5 let


postupné


na návrh na vklad zástavního práva

Zástavní právo:

k pozemku k rozestavěné stavbě

44

4.2.1. Financování Českou spořitelnou, a.s. Česká spořitelna se dnem 15. dubna 2011 přiblíţila více potřebám klientů, zjednodušila procesy čerpání při výstavbě rodinných domů a tím zvýšila i svou konkurenceschopnost. Pokud by rodina Svobodových financovala svou bytovou potřebu přes hypoteční úvěr u České spořitelny, tak by parametry hypotečního úvěru vypadaly následovně. Úroková sazba po uplatnění slev

3,79% p. a.

Anuitní splátka



zdarma


150 Kč měsíčně

Osobní účet u České spořitelny


Pojištění schopnosti splácet ţadatele


Pojištění schopnosti splácet ţadatele




Ocenění budoucí hodnoty nemovitosti včetně pozemku

5 400 Kč

Zvýhodněná hypotéka


Poplatek za zvýhodněnou hypotéku

4 000 Kč


zdarma


zdarma

Rezervace finančních prostředků

0,5% p. a. z nevyčerpané částky

při delším čerpání jak 24 měsíců Celkové měsíční zatíţení klienta

13 181 Kč


11 400 Kč

K tomu, aby rodina Svobodových získala od České spořitelny výše uvedené parametry, tak musejí mít zřízen běţný účet, tzv. aktivní osobní účet, u České spořitelny. Hypoteční úvěr musí také splňovat podmínku tříleté, čtyřleté nebo pětileté období fixace úrokové sazby a jeho celková splatnost nesmí klesnout pod dvacet let. Dokoupením sluţby „expresní čerpání“ si klienti zajistí moţnost čerpání jiţ na návrh na vklad zástavního práva k nemovitosti. Vzhledem k tomu, ţe klienti vlastní pozemek v hodnotě 1 000 000 Kč a nevázne na něm ţádné zástavní právo, tak mohou pozemek ihned pouţít k zajištění zástavním právem, a tím si usnadnit čerpání finančních prostředků na výstavbu. Banka klientům umoţňuje první čerpání 45

finančních prostředků provést o 500 000 Kč nad aktuální hodnotu zastavované nemovitosti. Tudíţ rodina Svobodových můţe v první tranši vyčerpat finanční prostředky aţ do výše 1 500 000 Kč (1 000 000 Kč současná hodnota zastavované nemovitosti - pozemku a 500 000 Kč nad hodnotu zástavy). Tímto postupem umoţňuje banka klientům rychlejší a pohodlnější čerpání finančních prostředků. Klienti nemusí zajišťovat několik aktualizací odhadu nemovitosti a samozřejmě tím šetří i své finanční prostředky. V případě rodiny Svobodových by k aktualizaci odhadu zastavované nemovitosti docházelo pouze ve dvou případech, a to po vyčerpání první částky 1 500 000 Kč, kdy by poté mohli čerpat finanční prostředky opět do výše aktuální hodnoty nemovitosti, která by jiţ měla být 1 000 000 Kč hodnota pozemku a 1 500 000 Kč hodnota rozestavěné nemovitosti, celkem by tedy v druhé části mohli čerpat finanční prostředky aţ do výše 2 500 000 Kč, jim však jiţ bude zbývat dočerpat pouze 1 300 000 Kč. Tímto má rodina Svobodových zajištěn hladký průběh čerpání veškerých finančních prostředků z hypotečního úvěru. Druhou aktualizaci odhadu zastavované nemovitosti musí standardně klient zajistit do třech měsíců od posledního čerpání finančních prostředků. Aby Česká spořitelna ještě více usnadnila svým klientům čerpání finančních prostředků, tak zavedla od 15. dubna 2011 čerpání finančních prostředků při výstavbě bez dokládání faktur a finanční prostředky poskytne klientům přímo na jejich účet a to aţ do výše 100% aktuální hodnoty zastavované nemovitosti. Kontrolu o řádném pouţití peněz ze strany klienta si banka ověřuje právě aktualizací odhadu zastavované nemovitosti prostřednictvím svého smluvního znalce. V případě ţe ţadatel o hypoteční úvěr není klientem České spořitelny, tak musí mít k dispozici své vlastní zdroje a to v minimální výši 20% z celkového investičního záměru. U rodiny Svobodových by banka započítávala aktuální hodnotu pozemku jako vlastní zdroje v případě, ţe Svobodovi pozemek nekoupili prostřednictvím úvěru a nebylo na něm zřízeno zástavní právo. Rodina Svobodových získá slevu 0,5% z úrokové sazby za tzv. aktivní osobní účet v případě, ţe kaţdý měsíc na běţný účet bude připsána příchozí platba ve výši jeden a půl násobku měsíční splátky hypotečního úvěru a zároveň z účtu budou provedeny čtyři odchozí platby, jako například výběr z bankomatu, trvalý příkaz či nákup u obchodníka. Tato sleva není nijak časově omezena a při dodrţení podmínek ze strany klienta mu bude poskytnuta po celou dobu splácení hypotečního úvěru.

46

4.2.2. Financování Komerční bankou, a.s. V případě financování výstavby rodinného domu rodiny Svobodových přes hypoteční úvěr od Komerční banky, a.s. jsou parametry následující: Úroková sazba po uplatnění slev

4,19% p. a.

Anuitní splátka





150 Kč měsíčně

Osobní účet u Komerční banky











zdarma


zdarma


zdarma


13 826 Kč


8 900 Kč

Komerční banka poskytuje svým klientům i na výstavbu rodinného domu finanční prostředky aţ do výše 100% aktuální hodnoty zastavované nemovitosti. Svobodovi můţou zahájit čerpání finančních prostředků z hypotečního úvěru aţ do devíti měsíců od podpisu úvěrových smluv a vyčerpat celkovou výši úvěru musí do 24 měsíců od data podpisu úvěrové dokumentace. Komerční banka si neúčtuje ţádný poplatek za rezervaci nevyčerpané části úvěru a ani za nedočerpání hypotečního úvěru, alespoň takto to zveřejňuje v sazebníku poplatků. Oproti České spořitelně poskytuje čerpání finančních prostředků pouze do výše aktuální hodnoty zastavované nemovitosti. Výši poplatku za aktualizaci odhadu během výstavby banka v sazebníku neuvádí. Pojištění schopnosti splácet klientům umoţňuje v rámci rizikového ţivotního pojištění, které si Svobodovi mohou sjednat na pobočkách Komerční banky, pokud tak učiní, pozitivně se tato skutečnost odrazí na úrokové sazbě, v jaké výši však Komerční banka na svých internetových stránkách neuvádí. 47

4.2.3. Financování Raiffeisenbank CZ, a.s. Třetí moţností financování výstavby rodinného domu Svobodovým nabízí hypoteční úvěr od Raiffeisenbank s následujícími parametry: Úroková sazba po uplatnění slev

5,09% p. a.

Anuitní splátka



zdarma


150 Kč měsíčně

Osobní účet u Raiffeisenbank







zdarma






zdarma

Rezervace finančních prostředků po uplynutí doby


čerpání stanovené v úvěrové smlouvě Celkové měsíční zatíţení klienta

15 308 Kč


2 150 Kč

K projednání hypotečního úvěru na výstavbu Raiffeisenbank nevyţaduje ţádný dokument pro dokladování účelu, výjimkou je výstavba montovaných rodinných domů, kde banka poţaduje smlouvu o dílo. Svobodovi nemusí ani předkládat rozpočet stavebních nákladů, údaje o celkovém rozpočtu uvedou pouze do ţádosti o hypoteční úvěr. Banka umoţňuje Svobodovým navýšení rozpočtu o 15% pro případ nepředvídatelných nákladů, pokud by tuto částku nevyčerpali, tak nebudou nijak sankcionováni. Stejně jako Česká spořitelna, tak i Raiffeisenbank umoţňuje svým klientům čerpání finančních prostředků bez dokládání faktur a tím poskytuje vyčerpání úvěru přímo na účet klienta, pouze však do výše aktuální hodnoty zastavené nemovitosti. Raiffeisenbank nepoţaduje při projednávání hypotečního úvěru ani stavební povolení, to by Svobodovi dodávali aţ dodatečně.

48

4.2.4. Financování Hypoteční bankou, a.s. Poslední bankou, která nabízí rodině Svobodových financování výstavby rodinného domu přes hypoteční úvěr je Hypoteční banka, jejíţ hypoteční úvěr má parametry následující: Úroková sazba po uplatnění slev

4,34% p. a.

Anuitní splátka





150 Kč měsíčně

Osobní účet u ČSOB nebo Poštovní spořitelny













100 Kč za stránku



při delším čerpání jak 6 měsíců Celkové měsíční zatíţení klienta

14 072 Kč


25 350 Kč

Hypoteční banka stejně jako srovnávané banky umoţňuje Svobodovým čerpání finančních prostředků z hypotečního úvěru bez dokládání faktur. I v tomto případě financování poskytuje Hypoteční banka úvěr aţ do 100% aktuální hodnoty zastavené nemovitosti. Svobodovi navíc mohou částku nad 70% kdykoliv předčasně splatit, a to bez sankcí. Vzhledem k tomu, ţe jednorázové poplatky spojené s vyřízením hypotečního úvěru jsou u Hypoteční banky pro Svobodovi nejvyšší v porovnání s ostatními čtyřmi bankami, tak by Svobodovi mohli vyuţít tzv. Hypotéku bez poplatku. Tato forma hypotečního úvěru spočívá v tom, ţe vstupní poplatky včetně poplatku za vedení úvěrového účtu jsou klientovi rozpuštěny do úrokové sazby. Konečná výše úrokové sazby je poté tvořena standardní úrokovou sazbou a odchylkou, která se nemění po celou dobu splácení hypotečního úvěru. Hypotéka bez poplatku je však poskytována pouze pro úvěry s tříletou a vyšší fixní sazbou a jen pro hypoteční úvěry, kdy 49

klient poţaduje 100% aktuální hodnoty zastavené nemovitosti, coţ rodina Svobodových nesplňuje, proto by jednorázové vstupní poplatky museli zaplatit v hotovosti.

4.2.5. Vyhodnocení parametrů hypotečních úvěrů Pro lepší přehlednost jsou parametry jednotlivých hypotečních úvěrů shrnuty do tabulky č. 6 a grafů č. 4 a č. 5. Tabulka č. 6 Komparace parametrů hypotečních úvěrů pro modelový případ II

úroková sazba p.a. anuitní splátka měsíční poplatek za vyřízení úvěru vedení úvěrového účtu čerpání na návrh na vklad ocenění nemovitosti

Česká spořitelna, a.s. 3, 79 % 13 031 Kč zdarma 150 Kč 2 000 Kč 5 400 Kč 0,5% p. a.

Komerční Raiffeisenbank, banka, a.s. a.s. 4, 19 % 5, 09 % 13 676 Kč 15 185 Kč 2 900 Kč zdarma 150 Kč 150 Kč 1 500 Kč zdarma 4 500 Kč 2 000 Kč zdarma 1,5 % p. a.

rezervace finančních prostředků aţ po 24 měsících

dle úvěrové smlouvy

Hypoteční banka, a.s. 4, 34 % 13 922 Kč 16 800 Kč 150 Kč 3 500 Kč 4 500 Kč 0,5 % p.a. po 6 měsících

4 000 Kč zdarma

0 Kč zdarma

0 Kč 150 Kč

0 Kč 150 Kč

pořízení listu vlastnictví

zdarma

zdarma



celkové měsíční zatíţení

13 181 Kč

13 826 Kč

15 308 Kč

14 072 Kč

celkové vstupní náklady za vyřízení hypotečního úvěru

11 400 Kč

8 900 Kč

2 150 Kč

25 350 Kč

poplatek zvýhodněná hypotéka výpis z úvěrových registrů

Zdroj: vlastní tvorba Platnost ke dni 30. 05. 2011 Z výše uvedeného porovnání parametrů jiţ na první pohled vyplývají dva zásadní rozdíly mezi danými bankami. Jedním parametrem je měsíční zatíţení rozpočtu rodiny daným hypotečním úvěrem. Na základě tohoto parametru mohu zhodnotit, ţe Česká spořitelna, a.s., potaţmo hypotéka od této banky, zatíţí rodinný rozpočet nejméně, největší zátěţ na rodinné finance bude mít hypoteční úvěr od Raiffeisenbank. Co se týče vstupních nákladů na pořízení hypotečního úvěru, tak nejvíce klient zaplatí u Hypoteční banky a nejméně u Raiffeisenbank. Pokud bychom se dívali na úrokové sazby, tak ty stoupají stejně jako měsíční anuitní splátka, 50

tudíţ nejmenší úrokovou sazbu poskytuje Česká spořitelna, a.s. a nejvyšší úrokovou sazbu poskytuje v tomto příkladě Raiffeisenbank, a.s.. Graf č. 4 Celkové měsíční zatíţení pro modelový případ II 15 500 Kč 15 000 Kč 14 500 Kč Česká spořitelna, a.s.

14 000 Kč


13 500 Kč

Raiffeisenbank, a.s. Hypoteční banka, a.s.

13 000 Kč 12 500 Kč 12 000 Kč celkové měsíční zatíţení


Platnost k: 30. 05. 2011

Graf č. 5 Celkové vstupní náklady pro modelový případ II

30 000 Kč 25 000 Kč 20 000 Kč Česká spořitelna, a.s. Komerční banka, a.s. Raiffeisenbank, a.s. Hypoteční banka, a.s.

15 000 Kč 10 000 Kč 5 000 Kč 0 Kč celkové vstupní náklady


Platnost k: 30. 05. 2011

51

5. NÁVRH OPTIMÁLNÍHO HYPOTEČNÍHO FINANCOVÁNÍ DLE KONKRÉTNÍCH POTŘEB KLIENTŮ 5.1.

NÁVRH OPTIMÁLNÍHO FINANCOVÁNÍ PRO PANA NOVÁKA

Pro pana Petra Nováka, fiktivního ţadatele, dle předchozího zadání, by nejmenší měsíční zatíţení jeho rozpočtu poskytl hypoteční úvěr od České spořitelny, a.s., ale zároveň by klient zaplatil nejvyšší vstupní náklady pro poskytnutí hypotečního úvěru. Oproti tomu Raiffeisenbank, a.s. by panu Novákovi zajistila nejniţší vstupní náklady však, ale za cenu největšího měsíčního zatíţení. Měsíční rozdíl mezi nejniţší a nejvyšší nabízenou anuitní splátkou je 864 Kč, tj. anuitní splátka od Raiffeisenbank - 5 295 Kč mínus anuitní splátka od České spořitelny – 4 431 Kč. Za první období fixace úrokové sazby, která je stanovena na pět let, by klient pan Novák zaplatil celkem o 51 840 Kč méně, pokud by si vzal hypoteční úvěr od České spořitelny oproti hypotečnímu úvěru od Raiffeisenbank. Rozdíl mezi celkovými vstupními náklady těchto dvou bank je 10 350 Kč, tj. náklady u České spořitelny - 12 900 Kč mínus náklady u Raiffeisenbank - 2 550 Kč. Tento jednoduchý propočet ukazuje, ţe pan Novák by niţšími měsíčními splátkami ušetřil pětkrát více, neţ kdyby jednorázově na počátku ušetřil v rámci vstupních nákladů na poskytnutí hypotečního úvěru. Pro pana Nováka je tedy doporučení za těchto stanovených podmínek zcela jednoznačné. Pokud má pan Novák osobní účet u České spořitelny, podmínka banky pro poskytnutí úvěru do 100% aktuální hodnoty nemovitosti, tak v tom případě je pro něj hypoteční úvěr od České spořitelny nejvhodnější řešení jeho bytové potřeby. Jestliţe by klient neměl osobní účet vedený u České spořitelny, tak lze doporučit, aby se kontaktoval s hypotečním specialistou své domovské banky, u které vyuţívá běţný denní platební styk, a tam zaţádal o hypoteční úvěr. Druhou optimální bankou dle zhodnocených parametrů by mohla být Komerční banka, a.s. V dnešní době většina banka v České republice upřednostňuje klienty, kteří jiţ mají u dané banky jakousi historii, které uţ banka zná a ví o jejich hospodaření s penězi. Těmto klientům jsou pak také banky ochotny půjčit aţ do 100% aktuální hodnoty nemovitosti a nevyţadují po klientech vloţení vlastních finančních prostředků do investičního záměru.

52

5.2.

NÁVRH OPTIMÁLNÍHO FINANCOVÁNÍ PRO SVOBODOVI

Pro návrh optimálního hypotečního financování pro rodinu Svobodových, bude v určitých směrech stejný jako pro jednotlivce pana Petra Novákova, tak i pro rodinu Svobodových. Hypoteční úvěr od České spořitelny bude mít nejmenší dopad na měsíční rodinný rozpočet a to díky své nejniţší anuitní splátce oproti ostatním třem bankám. Oproti tomu hypoteční úvěr poskytnutý od Raiffeisenbank by měl na rodinný rozpočet největší poţadavky. Pokud by si rodina Svobodových vzala hypoteční úvěr od České spořitelny, tak ušetří ve svém rozpočtu měsíčně 2 127 Kč. To znamená, ţe za první období fixace úrokové sazby, které je pětileté, by rodina Svobodových ušetřila 127 620 Kč. Tato ušetřená částka rodině Svobodových plně nahradí celkové vstupní náklady spojené s vyřízením hypotečního úvěru, které jsou u České spořitelny vyčísleny na 11 400 Kč. Navíc všechny uvedené bankovní instituce poskytují svým klientům čerpání finančních prostředků, aţ do 100% aktuální hodnoty zastavené nemovitosti, přímo na běţný účet, tzn. bez dokládání faktur. Jediná však Česká spořitelna umoţňuje svým klientům čerpat finanční prostředky nad aktuální hodnotu nemovitosti a to aţ o 500 000 Kč. Touto sluţbou klientům umoţňuje snadnější čerpání finančních prostředků při výstavbě a tím rychlejší proces celé výstavby. Klient tak ušetří finanční prostředky za časté aktualizace odhadů nemovitosti, kvůli aktuální hodnotě nemovitosti, kterou lze pro banku zastavit. Vzhledem k tomu, ţe v tomto případě rodina Novákových neţádá o hypoteční úvěr do 100% hodnoty nemovitost, vlastní totiţ pozemek v hodnotě 1 000 000 Kč, tak nemusí vyuţívat pro svůj platební styk osobní účet u České spořitelny a nemusí mít u banky vedenu historii. Pokud by však rodina chtěla uplatnit úrokové zvýhodnění 0,5% z úrokové sazby, které je v naší kalkulaci uplatněno, tak by si musela osobní účet u České spořitelny zřídit, stačilo by však aţ před prvním čerpáním finančních prostředků z hypotečního úvěru. Pro rodinu Svobodových lze dle zadaných parametrů jednoznačně a doporučit řešit svou bytovou potřebu přes hypoteční úvěr od České spořitelny, a.s..

53

6. VÝSLEDKY, ZÁVĚRY A DOPORUČENÍ PRO ZDOKONALENÍ OBLASTI HYPOTEČNÍHO ÚVĚROVÁNÍ V ČESKÉ SPOŘITELNĚ, a.s. Kaţdá fyzická osoba, ať uţ jedinec či rodina, se minimálně jednou za svoji existenci dostane do situace, kdy bude chtít vyřešit svou bytovou potřebu a nebude mít dostatek vlastních finančních zdrojů. Nastoupí tedy potřeba získat prostředky z externích zdrojů. V této práci byl vybrán hypoteční úvěr jako prostředek pro získání finančních zdrojů, aby potřeba klienta byla uspokojena. Byla provedena analýza parametrů hypotečních úvěrů u čtyř bankovních institucí a následná komparace s cílem stanovit doporučení pro zdokonalení oblasti hypotečního úvěrování v České spořitelně, a.s..

6.1.

VYHODNOCENÍ MODELOVÝCH PŘÍPADŮ

Pro konkrétní analýzu a komparaci byly stanoveny dva modelové případy. Modelový případ I, kdy klient - samoţadatel chce financovat koupi bytové jednotky a nemá ţádné vlastní prostředky, které by mohl pouţít jako část kupní ceny. Česká spořitelna pro tohoto klienta (Petra Nováka) nabízí nejmenší měsíční zatíţení jeho rozpočtu. K tomu aby pan Novák získal od banky (České spořitelny, a.s.) finanční prostředky aţ do výše 100% aktuální hodnoty zastavené nemovitosti, musí splnit jednu hlavní podmínku a to být klientem banky. Coţ znamená, ţe musí mít veden běţný účet u České spořitelny a minimálně posledních dvanáct měsíců jej plně vyuţívat k platebnímu styku. Česká spořitelna tímto upřednostňuje své klienty oproti klientům, kteří nemají veden běţný účet u České spořitelny. Banka tuto podmínku prezentuje jako větší záruku pro splácení úvěrů, které poskytuje klientům, o kterých má vedeny údaje o jejich historii. Pokud by pan Novák neměl vedený běţný účet u České spořitelny, tak nemá moţnost ţádat o 100% kupní ceny. V tomto případě by musel navštívit jinou bankovní instituci, která by mu byla schopna půjčit finanční prostředky v dané výši. V rámci analýzy hypotečních úvěrů však nebyly poskytnuty jasné podmínky pro klienta, kdy bude moci zaţádat o hypoteční úvěr do 100% aktuální hodnoty nemovitosti, vyjma tedy České spořitelny, a.s.. Dle komparace parametrů hypotečních úvěru by pan Novák mohl ţádat o finanční prostředky u Komerční banky, a.s., která se svou měsíční splátkou přibliţuje ke splátce od České spořitelny, a.s. a ve vstupních poplatcích je dokonce na niţší částce.

54

Modelový případ II je rodina Svobodových, která chce vyřešit svou bytovou potřebu výstavbou rodinného domu na vlastním pozemku. V tomto případě vítězí hypoteční úvěr poskytnutý Českou spořitelnou, a.s. Dle komparace parametrů hypotečních úvěru, a to měsíční splátky, vstupních nákladů pro klienta a především poskytovaných doplňkových sluţeb pro klienta je hypoteční úvěr od České spořitelny pro rodinu Svobodových optimální řešení. Česká spořitelna svým klientům při výstavbě rodinného domu umoţňuje čerpání finančních prostředků přímo na jejich běţný účet bez dokládání faktur. A navíc umoţňuje čerpání finančních prostředků aţ o 500 000 Kč navíc nad aktuální hodnotu zastavené nemovitosti. Díky těmto sluţbám poskytuje Česká spořitelna svým klientům hladké a rychlé stavební práce.

6.2.

DOPORUČENÍ PRO ČESKOU SPOŘITELNU, a.s.

Česká spořitelna, a.s. byla v obou modelových případech vyhodnocena jako nejvhodnější banka pro klienty v rámci poskytnutí hypotečního úvěru na financování bytové potřeby. Však i Česká spořitelna má svůj prostor pro zdokonalení oblasti hypotečního úvěrování. Česká spořitelna jiţ před více neţ rokem zavedla centralizované schvalování úvěrů. Veškerou pravomoc schvalování úvěru přímo na pobočkách přesunula do Prahy na jediné oddělení schvalování. Centralizace schvalovacích procesů byla provedena se záměrem zefektivnění, zrychlení procesů a samozřejmě s cílem sníţit riziko nesplácení úvěrů. Bohuţel za celou dobu zavedení centrálních schvalovacích procesů se nepodařilo práci zefektivnit ani zrychlit. V rámci banky vznikly Hypoteční centra, kde jsou zaměstnanci, kteří připravují a kompletují úvěrovou sloţku klienta a následně ji odesílají do Prahy ke schválení. Následná pak komunikace s dotyčným schvalovatelem musí jít přes pracovníka Hypotečního centra ke zprostředkovateli a zpět, coţ se časově prodluţuje. V některých případech se stane, ţe zprostředkovatel, který jedná přímo s klientem, by potřeboval komunikovat se schvalovatelem na přímo, aby mu lépe objasnil celý případ, ale to mu bohuţel není umoţněno, musí komunikovat pouze přes pracovníka z Hypotečního centra. Druhým neduhem České spořitelny je její příliš velká byrokracie a formálnost. Kaţdé čestné prohlášení, potvrzení o příjmu, změna v ţádosti musí být s klientem sepsána na dané m formuláři a s danými přílohami, pokud tak není, tak schvalovatel proces zastaví a celý případ odloţí.

55

Především z těchto důvodů je celý proces vyřízení hypotečního úvěru pro klienta velice časově náročný. Před zavedením centralizace schvalovacích procesů, trvalo vyřízení hypotečního úvěru maximálně 30 dní. Po zavedení centralizace je časová náročnost aţ 45 dní a výjimkou není 60 dní. Takto dlouhý proces je náročný jak pro klienta, tak i pro zprostředkovatele, který hypoteční úvěr vyřizuje. U konkurenčních bankovních institucí trvá stejný proces maximálně 30 dní. Schvalovacím procesem je myšlena doba od podání ţádosti klienta o hypoteční úvěr do dne podpisu úvěrové dokumentace. Pokud zprostředkovatel má zkušenosti s jinými bankami, tak si kvůli časové náročnosti mnohdy zvolí jinou bankovní instituci neţ Českou spořitelnu, a.s.. Klient, který jiţ zaţádal o hypoteční úvěr u České spořitelny bohuţel dopředu neví, jak dlouho bude celý proces trvat. V některých případech to pak dopadá, ţe klient sice má poskytnutý hypoteční úvěr od České spořitelny za výhodných podmínek, ale odchází rozladěn a ve finále moţná pak kvůli časové náročnosti i nespokojen se sluţbami České spořitelny. Tento klient nebude dávat doporučení pro Českou spořitelnu ve svém okolí, ale spíše bude další potencionální klienty odrazovat od spolupráce právě s Českou spořitelnou. Tímto banka přichází o budoucí obchody a klientelu. Zatím však jakoby se spoléhala na mnoţství své současné klientely a novou nechtěla. Z celkové analýzy a následné komparace vyplývá doporučení pro Českou spořitelnu a to v oblasti poskytování hypotečních úvěrů. Umoţnit poskytování hypotečních úvěrů nejenom přednostně svým klientům, o kterých má jiţ vedenu historii. A také v oblasti centralizovaných schvalovacích procesů, které by měli být méně časově náročné.

56

SEZNAM POUŢITÉ LITERATURY Bibliografie 1. BARDOVÁ, Dagmar; OPLTOVÁ, Radka; PAVELKA, František. Jak správně na hypotéky. 1. vyd. Praha : CONSULTINVEST, 1997. ISBN 80-901486-5-4 2. PAVELKA, František; BARDOVÁ, Dagmar; OPLTOVÁ, Radka. Úvěrové obchody. 1. vyd. Praha : Bankovní institut vysoká škola, 2001. ISBN 80-7265-037-8 3. ROZEHNAL, Aleš. Úvěry zajištěné zástavním právem. 1. vyd. Praha : G plus G, 1997. ISBN 80-86103-04-8 4. SŮVOVÁ, Helena; PAVELKA, František; DEGEN, Zdeněk; NĚMCOVÁ, Lidmila; NÁLEVKOVÁ, Ludmila. Specializované bankovnictví. 1. vyd. Praha : Bankovní institut, 1997. ISBN 80-902243-2-6 5. ŠEDOVÁ, J.: Právní základy bankovnictví České republiky. Brno : Masarykova univerzita v Brně, 2001. 119 s. ISBN 80-210-2732-0. 6. VICHNAROVÁ, Lenka; NOVÁKOVÁ, Jolana. Financování bydlení. 1. vyd. Brno : ERA group, 2007. ISBN 978-80-7366-079-6 7. KOLEKTIV AUTORŮ. Bankovnictví. 6. vyd. Praha : Bankovní institut, 2006. ISBN 978-80-7265-099-6

57

Internetové zdroje Česká spořitelna, a.s.

http://www.csas.cz


http://www.komercnibanka.cz

Raiffeisenbank, a.s.

http://www.rb.cz

Hypoteční banka, a.s.

http://www.hypotecnibanka.cz

Česká národní banka

http://www.cnb.cz

nezávislý portál Finance.cz

http://www.finance.cz

Ministerstvo pro místní rozvoj

http://www.mmr.cz

Ministerstvo financí České republiky

http://www.mfcr.cz

Portál veřejné správy České republiky

http://www.portal.gov.cz

časopis Bankovnictví

http://www.bankovnictvi.ihned.cz

časopis Finanční poradce

http://www.fpweb.ihned.cz

58

SEZNAM GRAFŮ A TABULEK Graf č. 1: Podíl hypotečních bank dle celkového objemu hypotečních úvěrů ........................ 15 Graf č. 2: Celkové měsíční náklady pro modelový případ I .................................................... 43 Graf č. 3: Celkové vstupní náklady pro modelový případ I ..................................................... 43 Graf č. 4: Celkové měsíční zatíţení pro modelový případ II ................................................... 51 Graf č. 5: Celkové vstupní náklady pro modelový případ II .................................................... 51 Tabulka č. 1: Úrokové sazby hypotečních úvěrů u České spořitelny, a.s. .............................. 27 Tabulka č. 2: Úrokové sazby hypotečních úvěrů u Komerční banky, a.s. .............................. 29 Tabulka č. 3: Úrokové sazby hypotečních úvěrů u Raiffeisenbank CZ, a.s. ........................... 32 Tabulka č. 4: Úrokové sazby hypotečních úvěrů u Hypoteční banky, a.s. ............................. 36 Tabulka č. 5: Komparace parametrů hypotečních úvěrů pro modelový případ I .................... 42 Tabulka č. 6: Komparace parametrů hypotečních úvěrů pro modelový případ II ................... 50

59

Financování bytových potřeb klientů hypotečními úvěry

Recommend Documents