Financování bytových domů Společenství vlastníků jednotek Bytová družstva 22.11.2011 Pobočka Praha 7 - Holešovice
Proč opravit bytový dům? Zvýšení hodnoty nemovitosti Zvýšení komfortu bydlení Úspora nákladů – aktuálně nejnižší úrokové sazby Úspora nákladů – nabídka stavebních firem převyšuje poptávku Úspora nákladů – v případě zateplení nižší energetická náročnost Opravený dům je „vizitka“ vlastníka nemovitosti, estetické hledisko Prestiž představenstva SVJ/BD a sounáležitost společenství Úroková dotace z programu Nový panel ČMZRB Dotační program Zelená úsporám Bankovní záruka ČMZRB 2
WEB PRO VÁS – www.partneri-kb.cz
Kompletní správa financí Poradenství v oblasti plánování Individuální přístup Úvěrování Benefity
4
Program Bytový dům - Komplexní správa financí Profi účet pro BD a SVJ s konceptem MojeOdměny
Běžný účet v Kč s možností čerpat povolený debet Elektronický měsíční výpis Podnikatelská platební Profi karta (embosovaná mezinárodní) Za každou transakci platební kartou provedenou u obchodníka má klient jeden výběr z bankomatu KB zdarma
Internetové nebo Telefonní bankovnictví dle výběru 10 příchozích/odchozích transakcí měsíčně zdarma Všechny položky zpracované v rámci mezibankovního platebního styku zdarma
Možnost snížení ceny za příchozí a odchozí transakce formou doplňkové služby - Balíček transakcí
ProfiSpořící účet BONUS se zvýhodněným úrokem 5
Program Bytový dům – Úvěrování dlouhodobé 1. Podnikatelský úvěr na rekonstrukci a opravu bytového domu nebo na privatizaci (např. výměna oken, oprava střechy, zateplení domu, výměna výtahu …) Úvěr:
investiční hypoteční - zajištěn zástavním právem k nemovitosti
Výše úvěru:
neomezeně do výše schopnosti úvěr splácet
Splatnost úvěru: max. 25 let (pro BD 20 let) Úroková sazba: pohyblivá (dle vývoje tržních sazeb) i pevná (vyhlašovaná) Čerpání úvěru:
jednorázové i postupně
Splácení úvěru: rovnoměrné i anuitní Zajištění:
6
BD – krycí blankosměnka SVJ může získat úvěr bez zajištění
Vybrané parametry úvěru dle účelu: REKONSTRUKCE minimální velikost subjektu (BD/SVJ) 15 bytových jednotek (při menším subjektu - individuální posouzení) LTC max. do 100% investice (0% vlastních zdrojů) LTV max. do 40% hodnoty individuálního ocenění z KB povinné platby - min. 110% anuitní splátky vč. rezervy pro opravy rezervní příspěvek na účet v KB podle stavu nemovitosti min. 1-letá historie plateb do FO
vedení peněžních toků přes i mimo účty KB dobrá platební morálka (min. počet neplatičů) účetní doklady poskytující informace o tvorbě a použití fondu oprav účetní doklady poskytující informace o pohledávkách a závazcích domicilace 100% nebo Zástava TV/BÚ ve výší 3-6 měsíční anuity
7
Vybrané parametry úvěru dle účelu: PRIVATIZACE město s min. 40 tis. obyvateli minimální velikost subjektu (BD/SVJ) 20 bytových jednotek (při menším subjektu - indiv. posouzení) LTC max. 85% kupní ceny, min. 15% vlastních zdrojů LTV max. do 50% hodnoty individuálního ocenění z KB povinné platby - min. 105% anuitní splátky rezervní příspěvek na účet v KB podle stavu nemovitosti min. 2-letá historie plateb do FO min. zajištění: Zástava nemovitosti a Členové BD jsou spoludlužníky nebo Členové BD ručí nebo Blankosměnka vystavená BD s avaly členů BD a Blankosměnka vystavená BD a Zástava běžného účtu BD 8
Program Bytový dům Úvěrování střednědobé a krátkodobé 2. Profiúvěr na opravu a provoz bytového domu pro stávající klienty (umožňuje financovat méně náročné akce a pohledávky, např. oprava výtahu, vymalování objektu, koupě bezpečnostních kamer, koupě stříšek nad vstupy, výměna poštovních schránek, …) Úvěr:
Profiúvěr na provozní a investiční potřeby Profiúvěr FIX
Výše úvěru:
do 500.000 Kč do 1.000.000 Kč (pro klienty s historií nad 12 měsíců v KB)
Splatnost úvěru: do 12měsíců; do 37 měsíců Úroková sazba: pohyblivá (odvozená od RS) i pevná (vyhlašovaná) Čerpání úvěru:
jednorázové i postupné
Splácení úvěru: postupné i anuitní Zajištění:
bez zajištění
RYCHLÝ ÚVĚR BEZ ZAJIŠTĚNÍ A NUTNOSTI PŘEDKLÁDAT FINANČNÍ VÝKAZY 9
Program Bytový dům Úvěrování střednědobé a krátkodobé 3. Kreditní karta služební – platební a úvěrový produkt Jedná se o mezinárodní embosovanou kartu MasterCard s čipem, jejímž prostřednictvím je možné čerpat úvěr. Úvěr:
Revolvingový
Výše limitu:
od 20.000 Kč do 200.000 Kč
Splácení úvěru: pravidelná měsíční splátka ve výši 1/10 z čerpané částky úvěru + úroky placená automatickým převodem z běžného účtu vedeného u KB nebo inkasem z běžného účtu u jiné banky, příp. bezhotovostním převodem nebo hotovostně Úroková sazba: pevná (vyhlašovaná) Čerpání úvěru:
bezhotovostně nebo hotovostně výhradně prostřednictvím karty opakovaně až do výše sjednaného limitu
Splácení úvěru: postupné i anuitní Zajištění: 10
bez zajištění
Mimořádná splátka ZDARMA Bezúročné období 45 dní Finanční rezerva pro mimoř.události
RYCHLÝ ÚVĚR BEZ ZAJIŠTĚNÍ A NUTNOSTI PŘEDKLÁDAT FINANČNÍ VÝKAZY
Strategie BD a SVJ - užitek - optimalizace nákladů - horizont investice (současná a budoucí hodnota)
klíčem k úspěchu je strategie ve tvorbě
FONDU OPRAV 11
Zajištění úvěru a ošetření rizik Pojištění bytového domu (nemovitosti) - vinkulace pojistného plnění Výhodné je využití zajištění z podpůrného programu NOVÝ PANEL formou bankovní záruky ČMZRB
Při podmínce celkové zadluženosti na 1 bytovou jednotku do: 300 000 Kč v Praze 200 000 Kč v ostatních regionech bude požadavek na zajištění následující: u SVJ bez zajištění u BD
krycí blankosměnka
Při zadluženosti na 1 bytovou jednotku vyšší pak: zajištění nemovitostí bankovní záruka ČMZRB ručení vlastníků bytů (pokud bude část vlastněna BD a část vlastníky)
12
Program ČMZRB - Nový Panel rychlá M-záruka Výše zaručovaného úvěru max. 10 mil. Kč Výše záruky maximálně 80 % jistiny úvěru Žádost obsahuje menší počet příloh (nejsou vyžadována daňová přiznání, výhledy hospodaření atd.)
Vyřízení žádosti do 5 dnů Jednorázový poplatek ve výši 0,3% z výše poskytnuté záruky Plnění ze záruky nastává do 2 měsíců od doručené výzvy Dotace na úhradu úroků až do výše 4% p.a. Podrobné informace o M-záruce a P-záruce z programu NOVÝ PANEL najdete na internetových stránkách ČMZRB, www.cmzrb.cz.
13
Výňatek ze Sazebníku KB Benefity KB Druh poplatku Zpracování a vyhodnocení žádosti o úvěr
Zdarma
Realizace úvěru Rezervace zdrojů
Zdarma 0,9% p.a.
(úspora 0,6%, min. 5.000)
Spravování úvěru
200,- Kč měsíčně
(úspora 400 Kč měsíčně)
Možnost dohodnout
Mimořádný vklad dotace Zelená úsporám - zdarma Nedočerpání úvěru do 10% - zdarma OPCE
Partneři
14
Program Bytový dům – úvěry pro BD a SVJ (úspora 0,3%, min. 5.000, max.30.000)
(hrazeno pouze po dobu čerpání úvěru)
JEDNÁNÍ S ŽADATELEM O ÚVĚR – proces vyřízení úvěru
I.
Seznámení žadatele s parametry a podmínkami produktu Program Bytový dům, sazebník KB, parametry a požadavky k úvěru, obchodní podmínky pro podnikatele
II.
Vytvoření indikativní nabídky Nabídka US, propočet splátkového kalendáře
III. Seznam požadovaných dokumentů Účetní data, stanovy, rozhodnutí schůze, daňové přiznání, Informace o SVJ/BD, pojištění nemovitosti, smlouva o dílo …viz. Seznam IV. Žádost o úvěr + zajištění Podmínky čerpání úvěru, fixace US, formy zajištění, … V.
Schvalovací proces a vytvoření návrhu Smlouvy o úvěru
VI. Podpis smlouvy 15
INDIKATIVNÍ NABÍDKA PRO BD/SVJ Abychom mohli zpracovat indikativní nabídku, včetně předběžné kalkulace měsíční splátky, potřebujeme znát: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 16
Právní formu subjektu a IČO SVJ/BD 123 456 78 Účel úvěru rekonstrukce pláště budovy - zateplení Celkovou výši investičního záměru 10 mil. Požadovanou výši úvěru 8 mil. Výši vlastních zdrojů 2 mil. (tj. 20%) Splatnost úvěru 10 let Uvažovanou spolupráci s dalšími subjekty dotace na úrok od ČMZRB, dotace Zelená úsporám Uvažované zajištění úvěru bankovní záruka ČMZRB
Bytové družstvo – Vyřízení žádosti o úvěr Účel: Opravy a rekonstrukce bytových domů Základní podklady: aktuální výpis z OR aktuální stanovy BD zápis z členské schůze, jehož obsahem je schválení: podnikatelského záměru, např. rekonstrukce fasády přijetí úvěru k profinancování podnikatelského záměru zajištění úvěru výše prostředků členů družstva do fondu oprav “souhlas členské schůze je bankou vždy vyžadován“ Zdroje ke splácení úvěru: pravidelné příspěvky členů družstva do fondu oprav mimořádný vklad členů družstva do fondu oprav jiné zdroje: pronájem z nebytových prostor, antén, …
17
Společenství vlastníků jednotek – Vyřízení žádosti o úvěr Účel úvěru: Pouze na správu, provoz a opravy společných částí domu Základní podklady: aktuální výpis z rejstříku SVJ aktuální stanovy SVJ zápis ze shromáždění vlastníků jednotek, na kterém bylo schváleno: provedení opravy společných částí domu, modernizace a rekonstrukce (kvalifikovaná většina - 3/4 většina všech vlastníků jednotek)
přijetí bankovního úvěru na opravy (dle stanov)
příspěvky vlastníků na náklady spojené s opravami (kvalifikovaná většina - 3/4 většina přítomných hlasů)
zřízení zástavního práva k nemovitosti
(kvalifikovaná většina - 3/4 většina přítomných hlasů; nutný souhlas vlastníka jednotky)
Shromáždění je usnášeníschopné, jsou-li přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů; obecně k přijetí usnesení je zapotřebí nadpoloviční většiny přítomných hlasů – prostá většina, pokud zákon (stanovy) nestanoví jinak. Vlastníci jednotek ručí za závazky SVJ v poměru, který odpovídá velikosti jejich spoluvlastnických podílů na společných částech domu. 18
Zápis se schůze SVJ/BD Usnášení-schopnost
Podklady k jednání připravuje výbor (dle stanov) Hlasování: prostá a kvalifikovaná většina (dle byt.zákona a stanov) Jednání organizuje a řídí předseda výboru (nebo pověřený člen výboru – dle stanov) Zápis obsahuje: Datum a místo konání shromáždění Údaje prokazující schopnost shromáždění k jednání a usnášení Údaje o průběhu jednání, včetně navržených usnesení Přijatá usnesení Výsledky hlasování Námitky členů proti rozhodnutí společenství, kteří požádali o jejich zaprotokolování Označení spoluvlastníků jednotky, kteří hlasovali za společného člena Podpisy předsedajícího a zapisovatele Přílohy: Podklady k projednávaným bodům Listina přítomných s jejich podpisy Pozvánka k jednání 19
Základní hlediska pro hodnocení bytových družstev a společenství vlastníků jednotek
historie klienta doba existence, vývoj hospodaření, provedené investice, využití fondu oprav v posledních pěti letech, úvěrová angažovanost vymezení bytů v domech určených pro rekonstrukci - v případě BD počet bytů již převedených do vlastnictví třetích osob, a to v celém BD a v domech určených pro rekonstrukci odborná kvalita a historie představenstva BD/výboru SVJ úspěšnost realizace významnějších oprav objektu v minulosti způsob správy budovy správcovská nebo realitní firma, samospráva, vedení účetnictví posouzení vhodnosti investičního plánu technický stav budovy, dříve provedené opravy, vyčíslení připravovaných investic 20
Základní hlediska pro hodnocení bytových družstev a společenství vlastníků jednotek
Účetní výkazy za předchozí dvě účetní období rozvahu a výkaz zisku a ztrát v plném rozsahu, včetně všech příloh, přiznání k dani z příjmů a účetní doklad o zaplacení daně Současná výše, struktura a pravidelnost příjmů a výdajů především příspěvků do fondů oprav, splátek úvěrů atd. Náklady, finanční krytí a termíny realizace naplánovaných investičních akcí Současná platební morálka nájemců – členů družstva a vlastníků Vyhodnocení dostupných údajů o regionu Zápis z členské schůze BD/SVJ souhlas potřebné většiny členů při hlasování o přijatých rozhodnutí prověření znění stanov platných v době hlasování 21
Modelový příklad Bytové družstvo s 35 byty v Praze: - má zřízen běžný účet u KB, přes který vede veškerý platební styk - existuje 5 let - v družstvu je jeden neplatič nájemného (vymáhání pohledávky je řešeno soudně) - vede průkazné účetnictví (najata účetní firma) - na účtu fondu oprav má 500.000Kč, do investice vkládá 300.000Kč ⇒ rezerva 200.000Kč - do fondu oprav platí každý člen družstva 800 Kč/měsíc Požadovaný úvěr: na investice (oprava střechy a výměna výtahu) Výše investice: 1.500.000,- Kč Požadovaná výše úvěru: 1.200.000,- Kč Splatnost úvěru: 8 let Úroková sazba: pevná při anuitním splácení Výše sazby: 4,6% p.a. Výše anuitní splátky = 15.560 Kč/měsíc 15.560/(35-1) = platba na jeden byt = 457 Kč/měsíc
(ošetřeno riziko neplatiče)
Ze stávající platby 800Kč/měsíc/na jeden byt do fondu oprav, půjde na splátku úvěru 457 Kč/měsíc tj. 57%. Zajištění: 1.200.000/35 = celková zadluženost na jeden byt = 34.286,- Kč < 300.000 Kč, pokud je dlužníkem BD, bude úvěr zajištěn pouze krycí blankosměnkou, v případě, že dlužníkem bude SVJ, úvěr je možno poskytnout bez zajištění. 22
DNES JSME TU BYLI JENOM PRO VÁS: Komerční banka, a.s. Pobočka Praha 7 – Holešovice U Průhonu 32 170 00 Praha 7 Zdeněk Petržela 724 129 647
[email protected]
DĚKUJEME ZA POZORNOST
www.kb.cz www.cmzrb.cz www.zelenausporam.cz 23
