Fakulta stavební ČVUT Fakulta architektury ČVUT
Spider Urban Land Evaluation Tree Strom hodnocení městských pozemků
Praha 2009
v. 1.0
Fakulta stavební ČVUT Fakulta architektury ČVUT
Spider Urban Land Evaluation Tree Strom hodnocení městských pozemků
Praha 2009
3
v. 1.0
Publikace vznikla za finančního přispění Ministerstva místního rozvoje České republiky, v rámci výzkumného grantu WD-07-07-4 Koncepce územního plánování a disparity v území
© Beran, Dlask, Schneiderová Heralová, Tománková, 2009. Publikace nebyla jazykově upravena. ISBN 978-80-01-04498-8
Obsah Obsah ....................................................................................... 5 Předmluva................................................................................. 6 1. Úvod................................................................................. 7 O aplikaci Spider ...................................................................... 7 2. Vlivy působící na tržní hodnotu nemovitostí (strom)........ 8 3. Administrativní cena nemovitosti ................................... 12 4. Kritéria pro určení potenciálního přírůstku tržní hodnoty nemovitostí použitá ve Spider v. 1.0 ...................................... 13 5. Systémové požadavky................................................... 16 6. Dokumentace aplikace .................................................. 16 7. Základní popis aplikace ................................................. 17 Struktura aplikace................................................................... 17 Základní principy práce s aplikací .......................................... 17 Sestavení celkových grafických výstupů ................................ 19 Závěrečné hodnocení............................................................. 21 Ilustrační příklad použití nástroje Spider v. 1.0 ...................... 22 Interpretace výsledků ............................................................. 23 Literatura................................................................................. 24
5
Předmluva Hodnota nemovitosti vyjádřená ve finančních jednotkách je ovlivněna časovým faktorem. Citlivější vnímání je možné vyjádřit nadčasovým údajem jako změnu aktuálního stavu. Předkládaný nástroj kumuluje hodnocené vlivy – faktory ve výsledný údaj, který je oproštěn od vlivu času. S pomocí Spider software mohou vlastníci pozemků diferencovat bonitu katastrů pro interní rozhodování o investicích.
Autoři
Strom hodnocení městských pozemků
1. Úvod O aplikaci Spider Nástroj Spider verze 1.0 je vytvořen jako programový modul pro kvantifikování vlivu externích faktorů na výslednou tržní hodnotu (cenu) nemovitostí (pozemků) v definované lokalitě obce. Řešení bylo implementováno do VBA nástavby tabulkového procesoru Microsoft Excel. Jedná se o nástroj použitelný pro podporu návrhu strategie rozvoje obce, zejména tzv. rozvojových investic. Pro běžného uživatele se předpokládá základní znalost práce s tabulkovým procesorem, která mu umožňuje orientovat se ve známém prostředí. Uživatel ovládá celý Spider z jediného listu. Zkušený zadavatel může otevřený systém výpočtových a uživatelských procedur využívat ve svých modulech při doplňování specifických funkcí a vzorců o další, které nejsou ve Spider aktuálně obsaženy. Není tak u své úlohy odkázán pouze na vlastní produkt, ale má možnost si řešení svých účelově zaměřených úloh obohatit nebo pouze řešení převzít z funkčního SW Spider.
7
8
Spider v. 1.0
2. Vlivy působící na tržní hodnotu nemovitostí (strom) Na otázku, co to je tržní hodnota nacházíme hned několik používaných definic. Podle práva EU vyjadřuje tržní hodnota cenu, za kterou by pozemky, budovy a jiné stavby mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta je dosažitelná při jednáních o prodeji. Podle mezinárodních profesních organizací odhadců majetku IVSC a TEGoVA je tržní hodnota odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. A podle zákona č. 151/1997 Sb., ve smyslu pozdějších předpisů o oceňování majetku, v aktuálním znění, je obvyklá cena taková, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, ale do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Trh s nemovitostmi má na rozdíl od trhů s běžnými komoditami určitá specifika • nemovitosti jsou fixovány polohou, nemohou být stejné, • na trhu působí menší počet účastníků, • komodity jsou realizovány za relativně vysoké ceny, • pro nákup komodit se využívá specifických způsobů financování (úvěry, hypoteční úvěry, stavební spoření), • nakládání s komoditami je předmětem regulace – legislativa, veřejná správa, • pomalejší nastolení rovnováhy, méně předvídatelné, • horší informovanost účastníků trhu, méně zkušeností, jedná se obvykle o složité transakce, • složitější rozhodování, • nemovitosti mají dlouhou životnost, jsou nepřenosné, málo likvidní, jejich prodej a nákup je zdlouhavý. Tržní hodnotu nemovitostí ovlivňuje celá řada faktorů, jsou to především • politicko-správní vlivy (územní plánování, stavební řád, daňová politika, životní prostředí, bezpečnost a ochrana, veřejné zájmy), • ekonomické vlivy (zaměstnanost, kupní síla, životní úroveň, možnosti financování, hospodářský rozvoj, situace ve stavebnictví, technologie, inflace, úroková míra),
Strom hodnocení městských pozemků • sociálně-demografické vlivy (vývoj populace, velikost rodin, vzdělání, standard bydlení, životní styl, sociální politika), • fyzikální vlivy (poloha, rozsah, velikost, způsob zástavby, topografie, sousedi, doprava, zainvestovanost, architektura, životní prostředí, vybavení, využitelnost, stáří staveb, stav údržby, technická, ekonomická, morální životnost). Před samotným odhadem tržní hodnoty nemovitosti je třeba provést podrobnou analýzu trhu s nemovitostmi. Analýza trhu s nemovitostmi spočívá především v těchto dílčích analýzách • analýza celkové ekonomické situace v oblasti nemovitosti, • analýza komerčních charakteristik nemovitosti včetně vymezení segmentu trhu, • analýza poptávky po nemovitostech v daném segmentu trhu, • analýza nabídky a konkurenceschopnosti nemovitosti, • analýza celkového stavu trhu a postavení nemovitosti na něm. Na hodnotu nemovitosti mají vliv situace v příslušném segmentu trhu, stav nabídky a poptávky po konkrétním typu nemovitosti, stabilita nebo naopak rozkolísanost trhu, konkurenční prostředí, očekávání a předpokládané změny, trendy, druhy a velikosti rizik, snaha o nejlepší a nejvyšší užití, působení politicko-správních, ekonomických, sociálních, demografických a fyzikálních vlivů. Při odhadu tržní hodnoty je třeba brát v úvahu vnější vlivy, které ovlivňují hodnotu nemovitosti. Jsou to externí vlivy obecného charakteru (ekonomický růst, ekonomická deprese), regionální vlivy, externality. Dále také dopravní dostupnost a obslužnost, životní prostředí, oslunění, výhled, infrastruktura a služby, bezpečnost, ochrana, státní nebo komunální regulační opatření. Důležité je tyto vlivy identifikovat a do stanovení tržní hodnoty promítnout nejen ty současné, ale i potenciální hrozby a příležitosti. Na hodnotu nemovitosti má vliv její poloha – v rámci širších geografických vztahů je hodnoceno • velikost obce (počet obyvatel, rozloha), • poloha v rámci státu, regionu, • význam obce (správa, hospodářství, obchod a služby, bydlení, zdravotnictví, školství, doprava, sport, kultura, příroda, kvalita životního prostředí, sídlo dominantního výrobce, přírodní zdroje, vztah k zahraničí apod.) V konkrétní lokalitě porovnáváme mimo jiné • umístění nemovitosti v rámci obce, • urbanistické vztahy k okolí, • dopravní dostupnost a parkovací možnosti, • konfigurace terénu, tvar pozemku, využití pozemku, orientace ke světovým stranám, • ostatní vlivy okolí.
9
10
Spider v. 1.0
Významným faktor působícím na tržní hodnotu nemovitosti je dopravní dostupnost a parkovací možnosti, například • vzdálenost k zastávce veřejné dopravy, • možnost příjezdu osobním automobilem, • možnost parkování, • příjezd transportními a provozními vozidly, • možnost napojení na železniční vlečku (průmyslové a skladové objekty), • blízkost letiště (hotel). Při hodnocení dopravní dostupnosti je třeba přihlížet k účelu užití oceňovaných nemovitostí. U některých nemovitostí je výhodné, pokud se dopravní přístupnosti doplňují a kumulují – nejvýhodnější polohy komerčních nemovitostí jsou na křižovatkách tras metra, tramvají a hlavních silničních tepen. Problémy s parkováním jsou především u zahuštěné bytové zástavby, u starších nemovitostí a v historických centrech větších měst. Ceny administrativních budov v centru města bez možnosti parkování se mohou pohybovat až na polovině cen srovnatelných nemovitostí se zajištěným parkováním. Jak může okolí ovlivnit tržní hodnotu nemovitosti? Negativní vlivy okolí mohou snížit, dočasně nebo trvale, tržní hodnotu nemovitosti, například • stavební činnost, • obtížný provoz v sousedství (hluk, prašnost, zápach, odpady) – například skládka, vrakoviště, rybí trh, apod., • rizikový provoz v okolí – chemický provoz, pokusná laboratoř, sklad výbušnin apod., • rušivý provoz na přilehlých komunikacích – přetíženost, nebezpečná zatáčka, táhlé stoupání apod., • psychologicky problematická zařízení v okolí – hřbitov, krematorium, věznice apod., • konfliktní a nepřizpůsobiví sousedé, • potenciální přírodní hrozby – sesuv půdy, zátopa, poddolované území, ochranná pásma liniových staveb apod. U dočasných vlivů je možné cenu upravit na základě odhadu ztráty užitku po dobu jejich trvání, u trvalých vlivů je třeba odborně odhadnout vliv faktoru na základě jeho závažnosti. Rizika ve vztahu k nemovitostem lze dělit na systémová a nesystémová. Systémová rizika spočívají v makroekonomickém pohledu, působí globálně, například • politická situace, • hospodářská situace (stav a vývoj ekonomiky), • mezinárodní politická situace, • mezinárodní ekonomická situace (globalizace, provázanost trhů), • pohyb devizových kurzů,
Strom hodnocení městských pozemků • změny úrokových měr, • inflace apod. Nesystémová rizika se v případě nemovitostí mění podle druhu nemovitosti a segmentu trhu. Mezi rizika, která vyplývají přímo z podstaty nemovitostí patří například • technická rizika – závady nebo poruchy staveb o stavební materiál, o technologie, o vybavení, o statika, o údržba, o opotřebení, o požární bezpečnost, • technická rizika – pozemek o výskyt radonu, o ekologická zátěž, o složité zakládání, o stísněnost staveniště, o podmíněné investice, • ekonomická rizika o rychlé ekonomické a morální zastarávání, o variabilita, flexibilita, o zadlužení, podíl cizího kapitálu. Mezi rizika daná okolním prostředím, lokalitou, v níž se nemovitost nachází, patří • rozvoj území o kvalita prostředí, o územní plán, o zastavěnost, o vývoj infrastruktury, o dopravní dostupnost, o zásobování médii, o výhled, oslunění, • poloha nemovitosti – záplavová oblast, sesuvy půdy, nadměrný hluk, • sociálně demografická – vývoj populace, rozvrstvení, migrace, • ekonomická o změna nabídky a poptávky, o kupní síla, o změna provozních nákladů, o změna nájmů, o změna cen materiálů, stavebních a udržovacích prací, o přehodnocení nejlepšího a nejvyššího užití, • jiná o konfliktní sousedé, o nedořešené spoluvlastnické vztahy, o omezené možnosti pojištění apod.
11
12
Spider v. 1.0
3. Administrativní cena nemovitosti Administrativní cena nemovitosti je cena zjištěná podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF č.3/2008 Sb., ve znění vyhl. č. 456/2008 (dále jen vyhl.). Ocenění administrativní cenou se použije například při stanovení daně z převodu nemovitosti (základ daně), daně darovací (základ daně), odměny notářů a správců dědictví, v některých případech náhrady při vyvlastnění staveb, pozemků, porostů, převodu majetku státu na jiné osoby a pokud se „strany“ dohodnou. Výše zmíněná prováděcí vyhláška v souladu se zákonem rozlišuje tyto tři způsoby ocenění staveb • nákladový způsob, • porovnávací způsob, • kombinace nákladového a výnosového způsobu. Při použití porovnávacího způsobu ocenění (byty, rodinné domy, garáže, rekreační chaty) je nutné vyčíslit 3 indexy – index trhu, index polohy a index konstrukce a vybavení. Index trhu – ve zjištěné ceně stavby je možné zohlednit rozdílné vlastnictví stavby a pozemků, popřípadě i prodej pouze části nemovitosti. Index polohy – zohledňuje skutečnosti, které se uplatňují při sjednávání cen nemovitostí. V případě staveb pro rekreaci (rekreační a zahrádkářské chaty, rekreační chalupy a rekreační domky) se jedná především o atraktivitu oblasti z hlediska přírodního prostředí, možnosti sportovního a rekreačního vyžití v okolí. U staveb pro trvalé bydlení (byty, rodinné domy) má vliv na cenu především technická a občanská vybavenost obce, pracovní příležitosti a dopravní dostupnost. Uvedené skutečnosti se do ceny stavby promítají různě, záleží přitom na velikosti obce (počtu obyvatel) a na jejím obecném významu. Stavebně technický stav stavby se zohledňuje v indexu konstrukce a vybavení v osmi kvalitativních pásmech v členění podle stáří a stavu nemovitosti (s přihlédnutím na rozsah nutných oprav). Index polohy pro byty a rodinné domy – kritéria • úřady v obci, • poloha nemovitosti, • okolní zástavba a životní prostředí, • obchod, služby, kultura v obci, • školství a sport, • zdravotní zařízení, • veřejná doprava, • obyvatelstvo, • pracovní příležitosti, • změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti, • vlivy neuvedené.
Strom hodnocení městských pozemků Stavební pozemek se oceňuje podle platné cenové mapy stavebních pozemků, pokud v obci platná cenová mapa stavebních pozemků není nebo oceňovaný pozemek nemá stanovenu v cenové mapě cenu, oceňují se stavební pozemky podle § 28, tzn. základní cenou za 1m2 v závislosti na velikosti a významu obce včetně úpravy • přístup po nezpevněné komunikaci, • není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod, • není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci, • není-li v místě možnost napojení na rozvod elektřiny, • nepříznivé docházkové vzdálenosti, • škodlivé exhalace, hluk, otřesy, prach, radon, • svažitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ, • ztížené základové podmínky, • omezené užívání pozemku – omezení užívání pozemku: ochranné pásmo, chráněná krajinná oblast, národní park, stavba pod povrchem pozemku, zátopové území obce stanovené vodohospodářským orgánem, stavební uzávěra apod. Platné cenové mapy stavebních pozemků mají města Bánov, Bílina, Brno, Dubí, Duchcov, Hodonín, Horoměřice, Karviná, Kněževes, Mladá Boleslav, Most, Olomouc, Osek, Ostrava, Praha, Prostějov, Příbram, Terezín a Zlín (aktuální seznam platných cenových map stavebních pozemků na http://cds.mfcr.cz/cps/rde/xchg/cds/xsl/2065.html).
4. Kritéria pro určení potenciálního přírůstku tržní hodnoty nemovitostí použitá ve Spider v. 1.0 Po analýze vlivů na tržní hodnotu nemovitostí a rešerši faktorů promítaných do administrativní ceny nemovitostí byly vytipovány obecné faktory ovlivňující cenu nemovitosti. Pro stavební pozemek • způsob využití dle Územního plánu obce, • zastavitelnost (m2 zastavěné plochy, % z celkové výměry), • přípustná podlažnost (budoucí stavby), • dostupnost technické infrastruktury, • občanská vybavenost v obci, • vzdálenost od centra regionu, • tvar pozemku, • orientace ke světovým stranám, • přístup k pozemku – komunikace, • vzdálenost k zastávce veřejné dopravy, • negativní účinky okolí – exhalace, prach, radon, hluk, otřesy, 13
14
• • • • • • • •
Spider v. 1.0 základové podmínky, omezení užívání pozemku – ochranné pásmo, CHKO, NP, zátopové území, stavení uzávěra, obtížný provoz v sousedství, rizikový provoz v okolí, rušivý provoz na přilehlých komunikacích, konfliktní a nepřizpůsobiví sousedé, změna nabídky a poptávky, kupní síla obyvatel.
Pro objekty k bydlení (RD, byty) • dostupnost technické infrastruktury, • občanská vybavenost v obci, • vzdálenost od centra regionu, • tvar pozemku, • orientace ke světovým stranám, • přístup k pozemku – komunikace, • vzdálenost k zastávce veřejné dopravy, • negativní účinky okolí – exhalace, prach, radon, hluk, otřesy, • obtížný provoz v sousedství, • rizikový provoz v okolí, • rušivý provoz na přilehlých komunikacích, • konfliktní a nepřizpůsobiví sousedé, • změna nabídky a poptávky, • kupní síla obyvatel. Z těchto faktorů byly vybrány ty, které souvisejí s realizací prahových investic, a použity pro model Spider. Jsou to následující faktory • Dopravní dostupnost o Komunikace zpevněná o Hromadná doprava o Vlak (vzd. 500<m) o Autobus (vzd. 500<m) • Technická infrastruktura o Vodovod o Studna o Kanalizace o ČOV o Plynovod o Silnoproud • Občanská vybavenost o Školy MŠ ZŠ o Zdravotnictví Praktický Specialista
Strom hodnocení městských pozemků Poliklinika Lékárna o Kultura o Policie ČR o Pošta o Obchody o Banka o Stravování o Pojišťovna o Sportovní zařízení o Přírodní sportoviště • Obyvatelstvo o Kupní síla o Nepřizpůsobíví obyvatelé • Provoz v obci o Rizikový o Obtížný • Negat. účinky okolí • Pracovní možnosti o Služby o Administrativa o Místní průmysl • Potenciální přírodní hrozby o Zvýšená HPV o Záplavové území o Sesuv půdy o Liniové stavby • Životní prostředí o Lesopark o Zeleň o Vodní plochy o Ochrana proti negativním účinkům okolí Základní nastavení velikost vlivu těchto faktorů na potenciální přírůstek tržní hodnoty nemovitostí vychází z velikosti přirážek a vah kritérií použitých v oceňovacím předpisu. Toto nastavení může uživatel změnit na základě vlastních zkušeností a znalostí prostředí daného území. Problematika souvisí také s užitky plynoucími z budoucího užívání nemovitostí (Schneiderová Heralová, 2007, Schneiderová Heralová, Kupilík, 2009).
15
16
Spider v. 1.0
5. Systémové požadavky Produkt je možné provozovat v běžném tabulkovém procesoru MS Excel. Podmínkou správné funkčnosti je povolení maker v menu Nástroje/Makro/Zabezpečení… na úroveň Střední. Bez této volby je aplikace nefunkční. Aplikace byla vyvinuta a testována ve verzi MS Excel 2003. Aktuální verze programu je k dispozici ke stažení a provozování na adrese http://people.fsv.cvut.cz/~dlaskpet/Science/Disparity/index.html, alternativně http://people.fsv.cvut.cz/~dlaskpet/Science/Disparity/Spider 1.00.xls.
6. Dokumentace aplikace Kompletní aktuální verze příručky je obsažena na přiloženém instalačním CD a obsahuje popis struktury a příklad hodnocení faktorů. Program je určen pro uživatele ze široké základny pracovníků místní samosprávy a státní správy, tzn. starostů obcí, členů obecních zastupitelstev, pracovníků útvarů rozvoje měst a dalších zájemců o plánování investic do rozvoje obcí, měst, regionů. Aplikaci je možné využívat volně bez registrace uživatele. Uživatelsky uložená data se archivují v rámci celého souboru aplikace a tento proces je ponechán na individuálním přístupu řešitele. Při zpracování různých verzí výpočetních studií je možné originální soubor přejmenovat a archivovat pod novým názvem.
Strom hodnocení městských pozemků
7. Základní popis aplikace Aplikace je tvořena sešitem tabulkového procesoru, ve kterém je třeba dodržet navrženou strukturu zadávaných dat. Uživatelské formátování je možné provádět mimo rámec této struktury.
Struktura aplikace Základní ovládací prvky jsou umístěny na listu Evaluation. Grafický výstup generovaný ze vstupních dat je na listu EvalScheme. Strukturování výpočtu umožňuje zadavateli sledovat průběžně simulovanou situaci. Základní informace obsahuje list General.
Základní principy práce s aplikací Po otevření souboru XLS se objeví úvodní obrazovka, která inicializuje práci s aplikací (viz obr. 1). Dále je uživatel přesměrován přímo na list Evaluation, kde se odehrává vlastní zadávání. Volí se zde jednotlivé faktory s nastaveným dopadem na výsledné ohodnocení.
Obr. 1 Úvodní obrazovka aplikace.
17
18
Spider v. 1.0
Vlivy na cenu nemovitosti Uvažovat Zadat/Počítat Negativní Pozitivní [%] [%]
Dopravní dostupnost Komunikace zpevněná Hromadná doprava Vlak (vzd. 500<m) Autobus (vzd. 500<m)
PRAVDA
NEPRAVDA
10
10
PRAVDA PRAVDA
NEPRAVDA PRAVDA
-3 -3
3 3
PRAVDA ######### PRAVDA ######### ######### #########
NEPRAVDA NEPRAVDA PRAVDA NEPRAVDA NEPRAVDA NEPRAVDA
-5 -2 -5 -5 -10 -8
5 2 5 5 10 8
Technická infrastruktura Vodovod Studna Kanalizace ČOV Plynovod Silnoproud
Obr. 2 Výsek struktury listu Evaluation.
Pro každý faktor je možné použít verbální ohodnocení spojené s číselnou hodnotou nebo tuto hodnotu zadat ručně bez ohledu na slovní popis. Tím je možné uživatelsky modifikovat celou strukturu hodnocení. Pro každý faktor je třeba definovat několik jeho atributů aktivace do výpočtu (zda uvažovat či nikoliv), volba metodiky (ručně zadat nebo počítat), minimální (nejhorší) procentuální pokles ceny nemovitosti v závislosti na realizaci faktoru, maximální (nejlepší) procentuální nárůst ceny nemovitosti v závislosti na realizaci faktoru, verbální ohodnocení podle definované stupnice, pevnou hodnotu ohodnocení při použití ručního zadávání. Verbální stupnice hodnocení odpovídá minimální (nejhorší) a maximální (nejlepší) situaci při realizaci faktoru. Mezilehlé hladiny jsou voleny uživatelem z pohledu expertního hodnocení. Za výslednou verbální definicí se může skrývat další metodika pro hodnocení faktoru, která je ponechána na zadavateli. Verbální stupnice v aktuální verzi obsahuje následující definované hladiny •
silnější záporný vliv,
•
velmi silný záporný vliv,
•
silný záporný vliv,
•
mírně záporný vliv,
•
bez vlivu,
•
uspokojující kladný vliv,
•
mírně kladný vliv,
Strom hodnocení městských pozemků • silný kladný vliv, • silnější kladný vliv. Jednotlivé hladiny je možné uživatelsky přepisovat na listu Evaluation a vystihnout tak lépe podstatu hodnocených faktorů pokud to uživatel uzná za vhodné. Hodnocení se provádí pomocí vyklápěcího seznamu uvedeného na obr. 3.
Obr. 3 Hodnocení faktoru pomocí vyklápěcího seznamu.
V horní části listu Evaluation je možné průběžně sledovat procentuálně vyjádřenou změnu hodnoty (ceny) nemovitosti (pozemků). Hodnota se mění podle volby uvažovaných faktorů a jejich hodnocení. Může nabývat kladných i záporných hodnot (viz obr. 4).
Obr. 4 Sledovaná výsledné hodnocení dopadů od zadaných faktorů.
Sestavení celkových grafických výstupů Po upravení nabízené sady faktorů podle požadavků zadavatele je možné provést vizualizaci zadání. Pro tento účel slouží tlačítko Spider Creator na listu EvalScheme. Algoritmus analyzuje zadání a generuje pavoukovou strukturu formovanou do grafických objektů tabulkového procesoru. Barevně jsou odlišeny kladné (zelená barva) a záporné (červená barva) hodnoty. Intenzita ohodnocení faktoru je vyjádřena tloušťkou čar grafických objektů pro jejich vzájemné porovnávání vizuální kontrolou. 19
20
Spider v. 1.0 Komunikace zpevněná (10,00)
Vliv na cenu nemovitos
Vlak (vzd. 500<m) (-1,50)
Autobus (vzd. 500<m) (1,50)
Vodovod (-1,25)
Kanalizace (2,30)
MŠ (0,20)
ZŠ (0,20)
Policie ČR (-0,25)
Místní průmysl (-1,00)
Liniové stavby (-3,75)
Obr. 5 Generovaný výstup ze zadaných vstupních údajů.
Grafický výstup uvedený na obr. 5 je možné dále uživatelsky upravovat. Každé další generování výstupu vrátí úpravy do výchozí polohy. S touto skutečností je třeba pracovat a průběžně ukládat případné změny formátování do samostatných listů (dokumentů).
Strom hodnocení městských pozemků Autobus (vzd. 500<m) (1,50)
Vlak (vzd. 500<m) (-1,50)
Komunikace zpevněná (10,00)
Vodovod (-1,25) Kanalizace (2,30)
Vliv na cenu nemovitosti
MŠ (0,20) ZŠ (0,20)
Liniové stavby (-3,75) Policie ČR (-0,25) Místní průmysl (-1,00)
Obr. 6 Uživatelsky upravený grafický výstup.
Na obr. 6 jsou uvedeny možné individuální změny grafického výstupu. Úprava grafických objektů je ponechána na uživateli, aby zapadla do jeho celkového konceptu.
Závěrečné hodnocení Výsledná veličina uvedená na obr. 7 informuje zadavatele o možném pohybu hodnoty (ceny) nemovitostí v závislosti na zvolených faktorech, které na ni budou působit.
Vlivy na cenu nemovitosti
Suma:
Uvažovat Zadat/Počítat Negativní [%]
Zadávaná [%]
11,20 [%] Finální [%]
Index Dopočtená výběru hodnota
Dopravní dostupnost Komunikace zpevněná Hromadná doprava
PRAVDA
NEPRAVDA
10 Mírný záporný vliv 3
10
4
10
Silně záporný vliv
Obr. 7 Výsledná hodnotící veličina.
Kladná hodnota představuje nárůst ceny, záporná hodnota pak její pokles. Výpočet nemusí vůbec pracovat s konkrétními hodnotami, takže je možné na něj pohlížet s určitou nadsázkou jako na nadčasový. V další fázi analýzy pak mohou na tuto informaci vázat budoucí manažerská rozhodnutí o uvažovaných investicích do území a jeho racionálním využití. Výstupy je možné dále využít v aplikacích dynamických modelů při sestavování vstupních dat (Beran, Dlask, 2005).
21
Verbální ohodnocení
Zadávaná [%]
Finální [%]
Index Dopočtená výběru hodnota
Dopravní dostupnost Komunikace zpevněná Hromadná doprava Vlak (vzd. 500<m) Autobus (vzd. 500<m)
NEPRAVDA
-10
10 Mírný záporný vliv
3
-2,5
4
-2,5
PRAVDA PRAVDA
NEPRAVDA PRAVDA
-3 -3
2 1,5
-1,5 1,5
3 2
-1,5 -2,25
PRAVDA ######### PRAVDA PRAVDA PRAVDA #########
NEPRAVDA NEPRAVDA NEPRAVDA NEPRAVDA NEPRAVDA NEPRAVDA
-5 -2 -5 -5 -10 -8
5 2 5 5 10 8
3,75
Silně záporný vliv
4 -0,5 2,3 -2,3 1 -3
8 3 8 8 4 3
3,75 -1 3,75 3,75 -2,5 -4
PRAVDA PRAVDA
NEPRAVDA NEPRAVDA
-1,5 -1,5
1,5 Silně záporný vliv 1,5 Mírně kladný vliv
0,2 0,2
-0,75 0,75
3 7
-0,75 0,75
PRAVDA ######### ######### PRAVDA ######### PRAVDA PRAVDA
NEPRAVDA NEPRAVDA NEPRAVDA NEPRAVDA NEPRAVDA NEPRAVDA NEPRAVDA
-2 -2 -2 -2 -3 -0,5 -2,5
2 2 2 2 3 0,5 2,5
Silně záporný vliv
0,2 0,1 0,2 0,2 -0,8 0,2 0,1
-1
3 3 2 7 3 8 8
-1 -1 -1,5 1 -1,5 0,375 1,875
3 Silně záporný vliv 3 Velmi silný záporný vliv
Technická infrastruktura Vodovod Studna Kanalizace ČOV Plynovod Silnoproud
Silný kladný vliv Silně záporný vliv Silný kladný vliv Silný kladný vliv Mírný záporný vliv
3,75 3,75 -2,5
Občanská vybavenost Školy MŠ ZŠ Zdravotnictví Praktický Specialista Poliklinika Lékárna Kultura Policie ČR Pošta
Silně záporný vliv Velmi silný záporný vliv Mírně kladný vliv Silně záporný vliv Silný kladný vliv Silný kladný vliv
1 0,375 1,875
Spider v. 1.0
PRAVDA
22
Obr. 8 Ohodnocení faktorů v hypotetickém územním záměru.
Uvažovat Zadat/Počítat Negativní Pozitivní [%] [%]
8,50 [%]
Ilustrační příklad použití nástroje Spider v. 1.0
Suma:
Ilustrační příklad použití pracuje s hypotetickým územním záměrem bytové výstavby na okraji obce. Analýza má vyčíslit změnu současné ceny pozemků po jejich atraktivizaci.
Vlivy na cenu nemovitosti
Strom hodnocení městských pozemků Zadání uvedené na obr. 8 je možné komentovat následujícím způsobem: obec předpokládá pro nabízené pozemky vybudovat zpevněné komunikace, které však nebudou obsluhovat celé území. Proto je verbálně hodnoceno jako Mírně záporný vliv. pozemky nemají vazbu na vlakovou dopravu, která je považována hodnotitelem za významnou složku; hodnoceno jako Silně záporný vliv. autobusová zastávka je v docházkové vzdálenosti do 500m. Hodnotitel zde používá vlastní hodnocení vlivu, které uvádí z pozice experta. obec napojí nabízené pozemky na vodovodní a kanalizační vedení; hodnoceno jako Silný kladný vliv. kanalizace bude napojena na obecní ČOV; hodnoceno jako Silný kladný vliv. pro pozemky nebude dostupné napojení na plynovod; hodnoceno jako Mírný záporný vliv. obec není majitelem mateřské školy, takže budoucí obyvatelé musí tuto problematiku řešit individuálně; hodnoceno jako Silně záporný vliv. základní škola je dostupná v obci, avšak není garantována kapacita pro všechny budoucí obyvatele; hodnoceno jako Mírný kladný vliv. v obci není zřízena ordinace praktického lékaře; hodnoceno jako Silně záporný vliv. obecní lékárna je přítomna s omezenou otevírací dobou; hodnoceno jako Mírný kladný vliv. v obci se nachází služebna Policie ČR a pošta; hodnoceno jako Silný kladný vliv.
Interpretace výsledků Při uvažování těchto faktorů ovlivňujících budoucí územní záměr je možné počítat s vlivem na cenu nemovitostí +8,50%. Hodnota je kladná, takže v součtu pozitivních i negativních hodnocení dojde k určitému nárůstu. Pokud by obecní záměr trval na vyšším zhodnocení, bylo by zapotřebí strukturu zrevidovat a následně upravit hodnocení jednotlivých faktorů.
23
24
Spider v. 1.0
Literatura Beran, V., Dlask, P.: Management udržitelného rozvoje regionů, sídel a obcí, 1. vyd. Praha: ACADEMIA, nakladatelství AV ČR, 2005. 330 s. ISBN 80-200-1201-X. Schneiderová Heralová, R.: Užitek, náklady a cena při pořizování, správě a obnově veřejného majetku, 1. vyd. Praha: České vysoké učení technické v Praze, 2007. 150 s. ISBN 978-80-01-03890-1. Schneiderová Heralová, R., Kupilík, V.: Užitek stavebního díla v udržitelném rozvoji; doporučení soudního znalce, 1. vyd. Praha: České vysoké učení technické v Praze, 2009. 182 s. ISBN 978-80-01-04329-5. Zákon č. 250/2000 Sb., o rozpočtových pravidlech územních rozpočtů, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 128/2000 Sb., o obcích, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů
Strom hodnocení městských pozemků
25
26
Autoři:
Název: Vydalo: Zpracovala: Technická redakce: Kontaktní adresa: Tel.: Vytiskla tiskárna: Adresa tiskárny: ISBN: Počet stran 25, vydání 1.
Spider v. 1.0
doc. Ing. V. Beran, DrSc. doc. Ing. P. Dlask. Ph.D. (editor) Ing. R. Schneiderová Heralová, Ph.D. Ing. J. Tománková, Ph.D. Spider v. 1.0 České vysoké učení technické v Praze Fakulta stavební P. Dlask
[email protected] +420224353729 Nakladatelství ČVUT Zikova 4, Praha 6 978-80-01-04498-8
