Fakulta stavební, VŠB TU Ostrava

Fakulta stavební, VŠB–TU Ostrava

Aktivita A10103 Návrhy opatření a nástrojů politik ke zvýšení fyzické dostupnosti bydlení a snížení regionálních disparit ve fyzické dostupnosti bydlení pro skupiny domácností nejvíce ohrožených hospodářskou krizí

Optimalizace evidence (pasportizace) obecního domovního a bytového fondu

Jan ČESELSKÝ

[email protected]

http://fast.vsb.cz

Návrhy nástrojů Nástroj

Finanční povahy

Druh

Cíl

Cílová skupina

Dotační tituly (MMR, SFRB)

Nájemní byty Družstevní byty

Specifická skupina obyvatel dle potřeb krajů, obcí

Daňové formy

Podnikové byty PPP

Specifická skupina dle subjektu, neziskový sektor

Úvěrové formy

Nefinanční povahy

Legislativní povahy

Obecní byty

Metodické nástroje

Konzultace, metodické pokyny

Referenční příklady

Zveřejnění dobrých příkladů

Stavební standardy a postupy cílené na ekonomiku provozu

Zefektivnění výstavby z veřejných zdrojů

Obce, neziskový sektor, PPP byty

Investor, zadavatel

Zefektivnění provozu a transparentnosti hospodaření s bytovým fondem

Obce

SZ + prováděcí předpisy

Stavebně technické parametry

uživatelé

Zákon o obcích Zákon o krajích Změny kompetencí státní správy v oblasti bydlení Zákon o neziskových organizacích

Zefektivnění a zvýšení transparentnosti financování bydlení

Obce Kraje Neziskové bytové společnosti

HLAVNÍ CÍL

DÍLČÍ CÍLE

AKTIVITY ----------------NÁSTROJE

Opatření ke zvýšení fyzické dostupnosti bydlení a snížení regionálních disparit ve fyzické dostupnosti bydlení pro skupiny domácností ohrožených hospodářskou krizí

Optimalizace správy obecního domovního a bytového fondu

Optimalizace evidence (pasportizace) obecního domovního a bytového fondu

Evidence (pasportizace) disponibilních bytů pro řešení bytové situace v obcích a městech

Evidence (pasportizace) disponibilních ploch pro rezidenční development

Cíle



zvýšit znalostní potenciál jednotlivých obcí a měst o vlastněném bytovém portfoliu



zefektivnit proces hospodaření s obecním domovním a bytovým fondem



snížit zanedbanost obecního domovního a bytového fondu (zejména fondu postaveného panelovou technologií)



zvýšit technicko-ekonomickou udržitelnost stávajícího obecního domovního a bytového fondu

Zvýšit fyzickou dostupnost bydlení pro skupiny domácností, které poptávají obecní bydlení

Postup

1. Deskripce stávajícího stavu problematiky v úrovni obcí a měst 2. Definice problematických bodů

3. Návrh možnosti změn a opatření

Pojmosloví

Evidence obecně rozuměno vedení záznamů a přehledů o něčem, v tomto případě o vlastněném nebo spravovaném domovním a bytovém majetku.

2 roviny - obecnější chápání tohoto pojmu se pohybuje v rovině znalostí informací o kvantitativním a kvalitativním stavu bytového fondu podobném informacím ze Sčítání domů, bytů a obyvatelstva, tedy informacím nezabývajícím se detailně jednotlivými objekty a jejich technicko-ekonomickým stavem (stavebnětechnické informace). - konkrétnější chápání tohoto pojmu se již zaměřuje na informace o jednotlivých domech a bytech. V této rovině je však vhodnější používat pojem pasport.

Pojmosloví

Pasport pojem, kterým lze v souvislosti s domovním a bytovým fondem chápat jako architekturu stavby, doklad o vybavenosti, soubor informací o technických parametrech, informací o stavu konstrukčních prvků objektu, o jejich způsobu použití apod. Jde vlastně o technicko-ekonomickou dokumentaci skutečného současného stavebně technického stavu jednotlivých obytných domů a v nich situovaných bytů (nebytových prostor) a dalších základních prostředků, která jsou v domě umístěny.

Pojmosloví

Pasportizace - proces zpracování technicko – ekonomické dokumentace do jednotné soustavy, inventarizace skutečného stavu objektů a jejich konstrukčních částí a prvků a zjišťování jejich míry opotřebení -

zjišťování aktuálního stavu objektů a jejich nižších složek

2 roviny -

první rovina je charakteristická „pouhým“ převodem již zpracované standardní evidence do softwarového nástroje, který se stává v dnešní době informačních technologií nepostradatelnou podporou správy majetku; pouze některé dílčí informace a data jsou zjišťována dodatečně při místních šetřeních.

-

druhá rovina, typická kompletním zpracováním nového formátu pasportu, celkového šetření předmětného majetku a vytvoření elektronického pasportu v databázové podobě s vazbou na další elektronickou dokumentaci.

Pojmosloví

Data Informace a data, která jsou v pasportech vedena by měla, v souvislosti se zkvalitňováním procesu pasportizace, vedením pasportů a celkové optimalizace správy a údržby domovního a bytového fondu, vykazovat známky pravdivosti, průkaznosti, být zpracovány dle předepsaných náležitostí, musí být pohotová, trvanlivá a hospodárná.

Historie a legislativa

 usnesení vlády ČSR č. 179 z roku 1971 - výsledky zjištěných technicko ekonomickou evidencí – „pasportizací bytového fondu“ využito pro plánování oprav, údržby a modernizace

v roce 1971 se k zajištění tohoto úkolu objevila první „Metodika pro vedení a zpracování pasportů domů a bytů“ 

předpoklad - výsledky pasportizace budou použity pro plánování oprav, modernizace a odpadu domů a bytů a plánování potřeb materiálu, zařizovacích předmětů a zajištění potřebných stavebních kapacit. 

zásadním předpokladem řádné praktické použitelnosti pasportizací domovního a bytového fondu bylo základní soubor oživovat, doplňovat a vyhodnocovat nastalé změny a tím základní soubor pasportizace aktualizovat. Požadavek dále zdůraznilo usnesení vlády ČSR č. 216 z roku 1977, které v opatřeních ke zlepšení tehdejšího stavu ve správě a údržbě domovního a bytového fondu tehdejších národních výborů znovu uložilo vyhodnotit pasportizaci domovního a bytového fondu a zajistit její využívání pro plánování oprav a modernizace bytového fondu. 





zákon č. 172 /1991 Sb., o převodu některých věcí z majetku ČR



zákon č. 128/2000 Sb., o obcích

§38 – majetek musí být využíván účelně a hospodárně v souladu s jejími zájmy a úkoly vyplývajícími ze zákonem vymezené působnosti. Obec je povinna pečovat o zachování a rozvoj svého majetku. Obec vede evidenci svého majetku – např. zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví. 

zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu

povinnost pořídit a vést dokumentaci skutečného provedení stavby / pasport dokumentace však neodráží stav budovy v případech, kdy následné změny stavby nevyžadují ohlášení nebo stavební povolení stavebních úprav



problémy s formou Statutu statutárních měst



Současné problémy



neexistence přesných informací o stavu evidence (vedení pasportů) obecního domovního a bytového fondu a o kvalitě a formách pasportů (nejkvalitnějším výběrovým šetřením Monitoring komunálního bydlení realizovaný

Ústavem územního rozvoje)

Úrovně kvality pasportů 1. dostačující formu pasportu je zástupci obcí považována listinná podoba („papírový pasport“) 2. lepší formou vedení pasportů, která je také často zástupci obcí považována za zcela dostačující formu, je forma úrovně excelovských tabulek 3. forma pasportu vedená již ve specializovaných softwarech, úskalí této formy je zejména v úplnosti obsažených dat a jejich aktualizací

Proč mít správný pasport 1)

Neexistuje žádný pasport - není přehled o nemovitostech, zejména o jejich stavu a míře opotřebení, nejsou známy nezbytné investice do budoucna - hrozí riziko havárie či závad - nelze srovnávat

2)

Existuje pasport v papírové podobě - k dispozici pouze základní informaci - složitý výběr a třídění

3)

Existuje pasport v elektronické podobě - v textové podobě, v tabulkové podobě, v databázové podobě

4)

Pasport je v softwarovém nástroji -

data lze snadno vybírat, filtrovat, třídit

-

data lze vázat na grafickou prezentaci

-

data lze integrovat s dalšími SW aplikacemi

-

je možno vázat další elektronickou dokumentaci

Současné problémy 

nezpochybnitelné, že šetření v rámci jednoho statutárního města nemůže poskytnout relevantní informace



vzhledem k podobným podmínkám všech obcí a měst a chování politické reprezentace napříč regiony, poskytují tabulkové data alespoň odhad situace




neexistence přesných informací o stavu evidence (vedení pasportů) obecního domovního a bytového fondu a o kvalitě a formách pasportů (nejkvalitnějším výběrovým šetřením Monitoring komunálního bydlení realizovaný

Ústavem územního rozvoje)

Úrovně kvality pasportů 1. dostačující formu pasportu je zástupci obcí považována listinná podoba („papírový pasport“) 2. lepší formou vedení pasportů, která je také často zástupci obcí považována za zcela dostačující formu, je forma úrovně excelovských tabulek 3. forma pasportu vedená již ve specializovaných softwarech, úskalí této formy je zejména v úplnosti obsažených dat a jejich aktualizací

Současné problémy Současný stav

K čemu vedou uvedené postupy?

Je využíváno několika dílčích datových zdrojů (ČÚZK, mapový portál, stávající neúplný pasport, dílčí soubory např. excel), jimž chybí vzájemná provázanost.

Obce a města, především odbory investiční a majetkové, nemohou dostatečně využívat tato data a hlavně komunikovat. Nezřídka nejsou k dispozici všechna nezbytná data pro požadované Získaná data jsou velmi často informace a je nutné dotazovat neaktuální, neúplná a chybí přesný konkrétní správce. popis.(např. kompletní pasport budov) Zvyšuje se administrativa. Rozhodovací procesy pro jednotlivé investiční akce mohou být problematické, kdy odbor investiční a majetkový nebo bytový nemůže Obce a města často nemají objektivní objektivně posuzovat jednotlivé informace o stavebně-technickém investiční požadavky. stavu jednotlivých objektů, který je ve správě. Nemožnost řešit objektivně a z globálního hlediska stav opotřebení majetku. Náklady na provoz a opravy se mohou za určité období několikanásobně navýšit.


Současný stav


Často neexistuje jednotná evidence o nakládání s nemovitým majetkem, K velké časové náročnosti která by mapovala a dokladovala zpracování těchto procesů. veškeré potřebné úkony v průběhu realizace majetkoprávních operací.

při

Požadované výstupy jsou prováděny K množení papírové dokumentace na základě zpracování dílčích podkladů provázející jednotlivé majetkoprávní v tabulkách MS Excel či jen v papírové operace. podobě. Procesy schvalování jsou stvrzovány ručním podepisováním dokumentů. prodleva při vyřízení Dokumenty je nutno předávat mezi Časová potřebných úkonů majetkoprávních odpovědnými osobami. operací. systém správy a Jednotlivé části IS řešících bytovou Neefektivní problematiku uvnitř úřadů nejsou hospodaření s bytovým fondem. odpovídajícím způsobem propojeny s ostatními částmi IS.


Současný stav


Někdy obce a města disponují zajištěny podmínky pro vyspělou IT infrastrukturou, ale ta je Nejsou na nízké technologické úrovni nebo je implementaci počítačové podpory naopak datová základna zastaralá a správy majetku a budov. neaktuální. Oblast CAFM je teprve na počátku svého budování, a to po všech stránkách (systémové, datové, aplikační, personální)

Aktuálně zvýšené požadavky na investiční prostředky nákupu příslušného informačního systému a na pořízení a zpracování všech požadovaných dat o stavebních objektech a nemovitém majetku obecně.

Pasport

Příklad struktury informací v pasportu objektu

1 2 3 4 5 6 7 8 11 12 13 14 15 16 21 22 23 24 25 26 27 28 31 32 33 34

Základní údaje jedn. Identifikační číslo lokality Identifikační číslo objektu Adresa objektu Typ bydlení Počet bytů v objektu Nebytové provozy v objektu Prům. počet obyt. místností v bytech Rok výstavby Příjmy z nájemného Čisté měsíční nájemné Body kvality Cílové nájemné Zvýšení nájemného v běž. roce v % Max. náj. vzhledem k předpisům Čisté nájemné v % max. nájemného Tržní pozice / tržní index Atraktivita lokality (sídliště) ve městě Atraktivita umístění objektu v lokalitě Ohodnocení tržní výkonnosti Funkční uživatelská kvalita - byty dtto - dům a bezprostřední okolí dtto - vybavení v okolí Hodnocení objektu uživateli Vývoj energ. / envir. náročnosti Ekonomická pozice / IRR Hodnota objektu podle vyhlášky Účetní hodnota objektu Čistá současná hodnota (NPV) Technický stav objektu

Pozice ve strategii produktu

Strategie objektu

index ekonomické návratnosti 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1

index tržní výkonnosti

Hlavní ukazatele

10 9 8 7 6 5 4 3 2 1

udržovat + regenerovat plánovaná akce

rok

poznámka

X PMC model stav sociální nerodinné rodinné speciální

standard

nadstandard celkem

výhled sociální nerodinné rodinné speciální

standard

nadstandard celkem

Význam barev převést na tržní udržovat změnit image, fci

sociální segment prodat/privatizovat dožití+demolice

Přehled objemů investic – retrospektiva a plán rok 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 1003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 velké akce - přestavba regenerace+ velká údržba regenerace+modernizace regenerace+zlepšení běžná údržba+malé opravy havárie

Pasport

Kategorie opatření rok A Velké investiční akce A1 Demolice a novostavba A2 Celková rekonstrukce A3 Odstranění statických vad A4 Velké technické opravy budovy (celkové zateplení) A5 Dispoziční úpravy a zlepšení komfortu (spojování malých bytů) A6 Rekonstrukce pro přesun do jiného segmentu trhu, přeměna na nebyt. B Cenová opatření B1 Požadované nájemné (při novém nájmu) B2 Roční zvýšení nájemného (stávající nájmy) B3 Aplikace nájmu s pevnou cenou (místo roční valorizace) B4 Zvýšení nájmu dohodou za investice do komfortu B5 Rozprodej po bytech B6 Ostatní

specifikace, náklad

rok C Menší opravy, zvýš. komfortu C1 Individuální opravy pro vyšší komfort (byt) C2 Opravy společných prostor (dům) C3 Prevence vloupání (zamykání, okna, dveře, alarmy atd.) C4 Úpravy vstupů do domu C5 Investice do zlepšení okolí domu


rok E Technická (plánovitá) údržba E1 Cyklická výměna dožilých stavebních prvků (okna, stoupačky) E2 Cyklická údržba (střechy, malování atd.) E3 Individuální úpravy v bytech s příspěvkem nájemníkovi E4 Úprava vybavení do souladu s požadavky norem E5 Ostatní

C6 Ostatní D Opatření pro specielní uživatele D1 Úpravy pro zpřístupnění domu vozíčkáři D2 Úprava bytu pro seniory (vybavení, dispozice) D3 Přeměna na pronájem cílovým skupinám (sociální péče) D4 Zlepšení související se zvýšením nájmu D5 Úprava na přechodné ubytování po dobu rekonstrukce bytu D6 Úprava na ubytování sociálně nepřizpůsobivých domácností

F Ostatní F1 Zřízení zahrádek ve vnitrobloku F2 Zřízení vrátnice a domovnického bytu F3 Úpravy parterů pro nebytové funkce F4 Další nadstandardní služby (pojištění atd.) F5 Ostatní


Pasport

Prostorový pasport

Stavební pasport Technický pasport

Personální pasport

Pasport a CAFM Od stavebního pasportu k integrovanému dokumentu pro životní cyklus stavby - europasportu

Pasport a CAFM GIS Aplikace

Databáze

Grafická prezentace v internetovém prostředí

Výsledky optimalizace



zvýšení znalostního potenciálu o domovním a bytovém fondu



jednodušší plánování investic



možnost ocenění skutečnou hodnotou majetku



tvorba mapy nájemného

Zefektivnění hospodaření s obecním domovním a bytovým majetkem - snížení dluhů - snížení černého trhu s byty - zvýšení účelného využívání obecního bytového fondu Hodnocení Nástroj opatření optimalizace pasportizace

Náročnost na finanční zdroje ++

Zdroj financování

Politická průchodnost

Praktická testovatelnost

OR

--

++

Výstupy aktivity

Plánované výstupy 

článek v odborném (nerecenzovaném) časopise



paper na ENHR



odborný příspěvek na II. národním worshopu

Skutečné výstupy  odborný příspěvek

Facility management 2011, Bratislava  článek v odb. recenzovaném časopise

Správca bytových domov 

monografie „Pasportizace – opatření ke zvýšení fyzické dostupnosti bydlení“

Fakulta stavební, VŠB TU Ostrava

Recommend Documents