Fakulta stavební, VŠB–TU Ostrava
Aktivita A10103 Návrhy opatření a nástrojů politik ke zvýšení fyzické dostupnosti bydlení a snížení regionálních disparit ve fyzické dostupnosti bydlení pro skupiny domácností nejvíce ohrožených hospodářskou krizí
Optimalizace evidence (pasportizace) obecního domovního a bytového fondu
Jan ČESELSKÝ
[email protected]
http://fast.vsb.cz
Návrhy nástrojů Nástroj
Finanční povahy
Druh
Cíl
Cílová skupina
Dotační tituly (MMR, SFRB)
Nájemní byty Družstevní byty
Specifická skupina obyvatel dle potřeb krajů, obcí
Daňové formy
Podnikové byty PPP
Specifická skupina dle subjektu, neziskový sektor
Úvěrové formy
Nefinanční povahy
Legislativní povahy
Obecní byty
Metodické nástroje
Konzultace, metodické pokyny
Referenční příklady
Zveřejnění dobrých příkladů
Stavební standardy a postupy cílené na ekonomiku provozu
Zefektivnění výstavby z veřejných zdrojů
Obce, neziskový sektor, PPP byty
Investor, zadavatel
Zefektivnění provozu a transparentnosti hospodaření s bytovým fondem
Obce
SZ + prováděcí předpisy
Stavebně technické parametry
uživatelé
Zákon o obcích Zákon o krajích Změny kompetencí státní správy v oblasti bydlení Zákon o neziskových organizacích
Zefektivnění a zvýšení transparentnosti financování bydlení
Obce Kraje Neziskové bytové společnosti
HLAVNÍ CÍL
DÍLČÍ CÍLE
AKTIVITY ----------------NÁSTROJE
Opatření ke zvýšení fyzické dostupnosti bydlení a snížení regionálních disparit ve fyzické dostupnosti bydlení pro skupiny domácností ohrožených hospodářskou krizí
Optimalizace správy obecního domovního a bytového fondu
Optimalizace evidence (pasportizace) obecního domovního a bytového fondu
Evidence (pasportizace) disponibilních bytů pro řešení bytové situace v obcích a městech
Evidence (pasportizace) disponibilních ploch pro rezidenční development
Cíle
zvýšit znalostní potenciál jednotlivých obcí a měst o vlastněném bytovém portfoliu
zefektivnit proces hospodaření s obecním domovním a bytovým fondem
snížit zanedbanost obecního domovního a bytového fondu (zejména fondu postaveného panelovou technologií)
zvýšit technicko-ekonomickou udržitelnost stávajícího obecního domovního a bytového fondu
Zvýšit fyzickou dostupnost bydlení pro skupiny domácností, které poptávají obecní bydlení
Postup
1. Deskripce stávajícího stavu problematiky v úrovni obcí a měst 2. Definice problematických bodů
3. Návrh možnosti změn a opatření
Pojmosloví
Evidence obecně rozuměno vedení záznamů a přehledů o něčem, v tomto případě o vlastněném nebo spravovaném domovním a bytovém majetku.
2 roviny - obecnější chápání tohoto pojmu se pohybuje v rovině znalostí informací o kvantitativním a kvalitativním stavu bytového fondu podobném informacím ze Sčítání domů, bytů a obyvatelstva, tedy informacím nezabývajícím se detailně jednotlivými objekty a jejich technicko-ekonomickým stavem (stavebnětechnické informace). - konkrétnější chápání tohoto pojmu se již zaměřuje na informace o jednotlivých domech a bytech. V této rovině je však vhodnější používat pojem pasport.
Pojmosloví
Pasport pojem, kterým lze v souvislosti s domovním a bytovým fondem chápat jako architekturu stavby, doklad o vybavenosti, soubor informací o technických parametrech, informací o stavu konstrukčních prvků objektu, o jejich způsobu použití apod. Jde vlastně o technicko-ekonomickou dokumentaci skutečného současného stavebně technického stavu jednotlivých obytných domů a v nich situovaných bytů (nebytových prostor) a dalších základních prostředků, která jsou v domě umístěny.
Pojmosloví
Pasportizace - proces zpracování technicko – ekonomické dokumentace do jednotné soustavy, inventarizace skutečného stavu objektů a jejich konstrukčních částí a prvků a zjišťování jejich míry opotřebení -
zjišťování aktuálního stavu objektů a jejich nižších složek
2 roviny -
první rovina je charakteristická „pouhým“ převodem již zpracované standardní evidence do softwarového nástroje, který se stává v dnešní době informačních technologií nepostradatelnou podporou správy majetku; pouze některé dílčí informace a data jsou zjišťována dodatečně při místních šetřeních.
-
druhá rovina, typická kompletním zpracováním nového formátu pasportu, celkového šetření předmětného majetku a vytvoření elektronického pasportu v databázové podobě s vazbou na další elektronickou dokumentaci.
Pojmosloví
Data Informace a data, která jsou v pasportech vedena by měla, v souvislosti se zkvalitňováním procesu pasportizace, vedením pasportů a celkové optimalizace správy a údržby domovního a bytového fondu, vykazovat známky pravdivosti, průkaznosti, být zpracovány dle předepsaných náležitostí, musí být pohotová, trvanlivá a hospodárná.
Historie a legislativa
usnesení vlády ČSR č. 179 z roku 1971 - výsledky zjištěných technicko ekonomickou evidencí – „pasportizací bytového fondu“ využito pro plánování oprav, údržby a modernizace
v roce 1971 se k zajištění tohoto úkolu objevila první „Metodika pro vedení a zpracování pasportů domů a bytů“
předpoklad - výsledky pasportizace budou použity pro plánování oprav, modernizace a odpadu domů a bytů a plánování potřeb materiálu, zařizovacích předmětů a zajištění potřebných stavebních kapacit.
zásadním předpokladem řádné praktické použitelnosti pasportizací domovního a bytového fondu bylo základní soubor oživovat, doplňovat a vyhodnocovat nastalé změny a tím základní soubor pasportizace aktualizovat. Požadavek dále zdůraznilo usnesení vlády ČSR č. 216 z roku 1977, které v opatřeních ke zlepšení tehdejšího stavu ve správě a údržbě domovního a bytového fondu tehdejších národních výborů znovu uložilo vyhodnotit pasportizaci domovního a bytového fondu a zajistit její využívání pro plánování oprav a modernizace bytového fondu.
Historie a legislativa
Historie a legislativa
zákon č. 172 /1991 Sb., o převodu některých věcí z majetku ČR
zákon č. 128/2000 Sb., o obcích
§38 – majetek musí být využíván účelně a hospodárně v souladu s jejími zájmy a úkoly vyplývajícími ze zákonem vymezené působnosti. Obec je povinna pečovat o zachování a rozvoj svého majetku. Obec vede evidenci svého majetku – např. zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví.
zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu
povinnost pořídit a vést dokumentaci skutečného provedení stavby / pasport dokumentace však neodráží stav budovy v případech, kdy následné změny stavby nevyžadují ohlášení nebo stavební povolení stavebních úprav
problémy s formou Statutu statutárních měst
Historie a legislativa
Historie a legislativa
Současné problémy
neexistence přesných informací o stavu evidence (vedení pasportů) obecního domovního a bytového fondu a o kvalitě a formách pasportů (nejkvalitnějším výběrovým šetřením Monitoring komunálního bydlení realizovaný
Ústavem územního rozvoje)
Úrovně kvality pasportů 1. dostačující formu pasportu je zástupci obcí považována listinná podoba („papírový pasport“) 2. lepší formou vedení pasportů, která je také často zástupci obcí považována za zcela dostačující formu, je forma úrovně excelovských tabulek 3. forma pasportu vedená již ve specializovaných softwarech, úskalí této formy je zejména v úplnosti obsažených dat a jejich aktualizací
Proč mít správný pasport 1)
Neexistuje žádný pasport - není přehled o nemovitostech, zejména o jejich stavu a míře opotřebení, nejsou známy nezbytné investice do budoucna - hrozí riziko havárie či závad - nelze srovnávat
2)
Existuje pasport v papírové podobě - k dispozici pouze základní informaci - složitý výběr a třídění
3)
Existuje pasport v elektronické podobě - v textové podobě, v tabulkové podobě, v databázové podobě
4)
Pasport je v softwarovém nástroji -
data lze snadno vybírat, filtrovat, třídit
-
data lze vázat na grafickou prezentaci
-
data lze integrovat s dalšími SW aplikacemi
-
je možno vázat další elektronickou dokumentaci
Současné problémy
nezpochybnitelné, že šetření v rámci jednoho statutárního města nemůže poskytnout relevantní informace
vzhledem k podobným podmínkám všech obcí a měst a chování politické reprezentace napříč regiony, poskytují tabulkové data alespoň odhad situace
Současné problémy
neexistence přesných informací o stavu evidence (vedení pasportů) obecního domovního a bytového fondu a o kvalitě a formách pasportů (nejkvalitnějším výběrovým šetřením Monitoring komunálního bydlení realizovaný
Ústavem územního rozvoje)
Úrovně kvality pasportů 1. dostačující formu pasportu je zástupci obcí považována listinná podoba („papírový pasport“) 2. lepší formou vedení pasportů, která je také často zástupci obcí považována za zcela dostačující formu, je forma úrovně excelovských tabulek 3. forma pasportu vedená již ve specializovaných softwarech, úskalí této formy je zejména v úplnosti obsažených dat a jejich aktualizací
Současné problémy Současný stav
K čemu vedou uvedené postupy?
Je využíváno několika dílčích datových zdrojů (ČÚZK, mapový portál, stávající neúplný pasport, dílčí soubory např. excel), jimž chybí vzájemná provázanost.
Obce a města, především odbory investiční a majetkové, nemohou dostatečně využívat tato data a hlavně komunikovat. Nezřídka nejsou k dispozici všechna nezbytná data pro požadované Získaná data jsou velmi často informace a je nutné dotazovat neaktuální, neúplná a chybí přesný konkrétní správce. popis.(např. kompletní pasport budov) Zvyšuje se administrativa. Rozhodovací procesy pro jednotlivé investiční akce mohou být problematické, kdy odbor investiční a majetkový nebo bytový nemůže Obce a města často nemají objektivní objektivně posuzovat jednotlivé informace o stavebně-technickém investiční požadavky. stavu jednotlivých objektů, který je ve správě. Nemožnost řešit objektivně a z globálního hlediska stav opotřebení majetku. Náklady na provoz a opravy se mohou za určité období několikanásobně navýšit.
Současné problémy
Současný stav
K čemu vedou uvedené postupy?
Často neexistuje jednotná evidence o nakládání s nemovitým majetkem, K velké časové náročnosti která by mapovala a dokladovala zpracování těchto procesů. veškeré potřebné úkony v průběhu realizace majetkoprávních operací.
při
Požadované výstupy jsou prováděny K množení papírové dokumentace na základě zpracování dílčích podkladů provázející jednotlivé majetkoprávní v tabulkách MS Excel či jen v papírové operace. podobě. Procesy schvalování jsou stvrzovány ručním podepisováním dokumentů. prodleva při vyřízení Dokumenty je nutno předávat mezi Časová potřebných úkonů majetkoprávních odpovědnými osobami. operací. systém správy a Jednotlivé části IS řešících bytovou Neefektivní problematiku uvnitř úřadů nejsou hospodaření s bytovým fondem. odpovídajícím způsobem propojeny s ostatními částmi IS.
Současné problémy
Současný stav
K čemu vedou uvedené postupy?
Někdy obce a města disponují zajištěny podmínky pro vyspělou IT infrastrukturou, ale ta je Nejsou na nízké technologické úrovni nebo je implementaci počítačové podpory naopak datová základna zastaralá a správy majetku a budov. neaktuální. Oblast CAFM je teprve na počátku svého budování, a to po všech stránkách (systémové, datové, aplikační, personální)
Aktuálně zvýšené požadavky na investiční prostředky nákupu příslušného informačního systému a na pořízení a zpracování všech požadovaných dat o stavebních objektech a nemovitém majetku obecně.
Pasport
Příklad struktury informací v pasportu objektu
1 2 3 4 5 6 7 8 11 12 13 14 15 16 21 22 23 24 25 26 27 28 31 32 33 34
Základní údaje jedn. Identifikační číslo lokality Identifikační číslo objektu Adresa objektu Typ bydlení Počet bytů v objektu Nebytové provozy v objektu Prům. počet obyt. místností v bytech Rok výstavby Příjmy z nájemného Čisté měsíční nájemné Body kvality Cílové nájemné Zvýšení nájemného v běž. roce v % Max. náj. vzhledem k předpisům Čisté nájemné v % max. nájemného Tržní pozice / tržní index Atraktivita lokality (sídliště) ve městě Atraktivita umístění objektu v lokalitě Ohodnocení tržní výkonnosti Funkční uživatelská kvalita - byty dtto - dům a bezprostřední okolí dtto - vybavení v okolí Hodnocení objektu uživateli Vývoj energ. / envir. náročnosti Ekonomická pozice / IRR Hodnota objektu podle vyhlášky Účetní hodnota objektu Čistá současná hodnota (NPV) Technický stav objektu
Pozice ve strategii produktu
Strategie objektu
index ekonomické návratnosti 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1
index tržní výkonnosti
Hlavní ukazatele
10 9 8 7 6 5 4 3 2 1
udržovat + regenerovat plánovaná akce
rok
poznámka
X PMC model stav sociální nerodinné rodinné speciální
standard
nadstandard celkem
výhled sociální nerodinné rodinné speciální
standard
nadstandard celkem
Význam barev převést na tržní udržovat změnit image, fci
sociální segment prodat/privatizovat dožití+demolice
Přehled objemů investic – retrospektiva a plán rok 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 1003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 velké akce - přestavba regenerace+ velká údržba regenerace+modernizace regenerace+zlepšení běžná údržba+malé opravy havárie
Pasport
Kategorie opatření rok A Velké investiční akce A1 Demolice a novostavba A2 Celková rekonstrukce A3 Odstranění statických vad A4 Velké technické opravy budovy (celkové zateplení) A5 Dispoziční úpravy a zlepšení komfortu (spojování malých bytů) A6 Rekonstrukce pro přesun do jiného segmentu trhu, přeměna na nebyt. B Cenová opatření B1 Požadované nájemné (při novém nájmu) B2 Roční zvýšení nájemného (stávající nájmy) B3 Aplikace nájmu s pevnou cenou (místo roční valorizace) B4 Zvýšení nájmu dohodou za investice do komfortu B5 Rozprodej po bytech B6 Ostatní
specifikace, náklad
rok C Menší opravy, zvýš. komfortu C1 Individuální opravy pro vyšší komfort (byt) C2 Opravy společných prostor (dům) C3 Prevence vloupání (zamykání, okna, dveře, alarmy atd.) C4 Úpravy vstupů do domu C5 Investice do zlepšení okolí domu
specifikace, náklad
rok E Technická (plánovitá) údržba E1 Cyklická výměna dožilých stavebních prvků (okna, stoupačky) E2 Cyklická údržba (střechy, malování atd.) E3 Individuální úpravy v bytech s příspěvkem nájemníkovi E4 Úprava vybavení do souladu s požadavky norem E5 Ostatní
C6 Ostatní D Opatření pro specielní uživatele D1 Úpravy pro zpřístupnění domu vozíčkáři D2 Úprava bytu pro seniory (vybavení, dispozice) D3 Přeměna na pronájem cílovým skupinám (sociální péče) D4 Zlepšení související se zvýšením nájmu D5 Úprava na přechodné ubytování po dobu rekonstrukce bytu D6 Úprava na ubytování sociálně nepřizpůsobivých domácností
F Ostatní F1 Zřízení zahrádek ve vnitrobloku F2 Zřízení vrátnice a domovnického bytu F3 Úpravy parterů pro nebytové funkce F4 Další nadstandardní služby (pojištění atd.) F5 Ostatní
specifikace, náklad
Pasport
Prostorový pasport
Stavební pasport Technický pasport
Personální pasport
Pasport a CAFM Od stavebního pasportu k integrovanému dokumentu pro životní cyklus stavby - europasportu
Pasport a CAFM GIS Aplikace
Databáze
Grafická prezentace v internetovém prostředí
Výsledky optimalizace
zvýšení znalostního potenciálu o domovním a bytovém fondu
jednodušší plánování investic
možnost ocenění skutečnou hodnotou majetku
tvorba mapy nájemného
Zefektivnění hospodaření s obecním domovním a bytovým majetkem - snížení dluhů - snížení černého trhu s byty - zvýšení účelného využívání obecního bytového fondu Hodnocení Nástroj opatření optimalizace pasportizace
Náročnost na finanční zdroje ++
Zdroj financování
Politická průchodnost
Praktická testovatelnost
OR
--
++
Výstupy aktivity
Plánované výstupy
článek v odborném (nerecenzovaném) časopise
paper na ENHR
odborný příspěvek na II. národním worshopu
Skutečné výstupy odborný příspěvek
Facility management 2011, Bratislava článek v odb. recenzovaném časopise
Správca bytových domov
monografie „Pasportizace – opatření ke zvýšení fyzické dostupnosti bydlení“