Evaluatie beleid omzettingsvergunning Vergunning voor het omzetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte
Gemeente Utrecht StadsOntwikkeling Afdeling Wonen Oktober 2010
Inhoud
Begrippen ...................................................................................................................... iii Samenvatting ..................................................................................................................1 1. Inleiding .....................................................................................................................3 2. Doelen en onderbouwing omzettingsbeleid ..................................................................5 3. Uitvoering omzettingsbeleid........................................................................................7 4. Resultaten onderzoek kamerbewoning in de particuliere sector ..................................11 5. Stand van zaken besluiten vergunningen per juni 2010 ..............................................13 6. Doelstellingen behaald? ............................................................................................15 7. Aandachtspunten ......................................................................................................17 8. Conclusies en aanbevelingen .....................................................................................19 Bijlagen ........................................................................................................................21 Bijlage A - Terugblik op relevante data met betrekking tot omzettingsbeleid ..................21 Bijlage B - Buurten waar in beginsel geen omzettingsvergunningen worden verleend voor nieuwe situaties van kamerbewoning ....................................................22 Bijlage C - Kamerbewoning in particuliere sector per subwijk .........................................23 Bijlage D – Belangrijkste opmerkingen uit de interviews met belanghebbenden ...............24 Bijlage E - Besluiten omzettingsvergunningen (ingediend vanaf 2 april 2008 t/m juni 2010)................................................26 Bijlage F – Beleid in andere steden .................................................................................27
i
ii
Begrippen Bij deze evaluatie staat het omzettingsbeleid centraal. In de ogen van bewoners verschillen de gevolgen van het opsplitsen en het omzetten van woningen op straat- en buurtniveau niet of nauwelijks. Het is dan ook begrijpelijk dat de onderwerpen lastig uit elkaar te houden zijn. Om vooraf duidelijkheid te verschaffen over het speelveld van deze evaluatie, worden in onderstaand kader de belangrijkste verschillen beschreven tussen het omzetten van woonruimte en het opsplitsen van woonruimte. Omzetten
Eén zelfstandige woning
Onzelfstandige bewoning t.b.v. kamerbewoning
Kenmerken omzetten van woonruimte • Voor het omzetten van woonruimte is een omzettingsvergunning nodig o.b.v. de Regionale Huisvestingsverordening BRU. • Een zelfstandige woning t.b.v. bewoning door één huishouden wordt omgezet in onzelfstandige woonruimten t.b.v. kamerbewoning. • Door omzetten neemt het aantal woningen niet toe. ------------------------------------------------------------------------------------Opsplitsen
Eén zelfstandige woning
Meerdere zelfstandige woningen
Kenmerken opsplitsen van woonruimte • Voor het opsplitsen van een woning is een bouwvergunning nodig (toets aan o.a. Bouwbesluit) en bij verkoop een splitsingsvergunning o.b.v. de Regionale Huisvestingsverordening BRU. • Er wordt een zelfstandige woning t.b.v. bewoning door één huishouden opgesplitst in meerdere zelfstandige woonruimten t.b.v. bewoning door meerdere huishoudens, d.w.z. - Eigen voorzieningen, d.w.z. eigen bad- of doucheruimte, toilet en keuken - Eigen huisnummer: wordt toegekend als de woning voldoet aan de eisen die in het Bouwbesluit zijn gesteld aan woonfuncties met ontheffingsmogelijkheid tot aan het programma van eisen voor een splitsingsvergunning. • Bij het opsplitsen van woningen worden woningen toegevoegd aan de voorraad; één woning wordt d.m.v. een verbouwing opgesplitst in meerdere zelfstandige woningen, vaak appartementen.
iii
iv
Samenvatting Voor u ligt het evaluatierapport van het beleid ten aanzien van de omzettingsvergunning. Deze vergunning is nodig om zelfstandige woonruimte om te zetten in onzelfstandige woonruimte t.b.v. kamerbewoning. Tussen januari 2007 en maart 2009 is het omzettingsbeleid verschillende keren aangescherpt. Doel is het beschermen van de betaalbare woningvoorraad voor starters en doorstromers én van de leefbaarheid in buurten. Het aangescherpte beleid wordt nu ruim een jaar uitgevoerd. Om te bekijken of deze doelen zijn behaald, is deze evaluatie opgesteld. Daarnaast is aan de hand van de evaluatie bekeken of het omzettingsbeleid eenvoudiger en effectiever kan worden.
Achtergrond
In januari 2007 besloot het College het beleid ten aanzien van de omzettingsvergunning te wijzigen. Hiermee wilde hij grip krijgen op de omzetting van zelfstandige woningen in kamerverhuurpanden. Aanleiding was de zorg om het behoud van de betaalbare woningvoorraad voor starters en doorstromers én om de leefbaarheid in buurten. In dit kader geldt vanaf 28 januari 2007 het beleidsuitgangspunt dat het behoud van zelfstandige woonruimte in beginsel prioriteit heeft boven het realiseren van onzelfstandige woonruimte. Dat betekent dat een omzettingsvergunning vanaf dat moment niet meer automatisch zonder voorwaarden wordt verleend, zoals in de periode daarvoor het geval was. Na 28 januari 2007, is het omzettingsbeleid verschillende keren aangepast. Vanaf 2 april 2008 worden in de Utrechtse Krachtwijken bijvoorbeeld in beginsel geen omzettingsvergunningen meer verleend voor nieuwe situaties van kamerbewoning. Het gaat om de buurten Ondiep, Zuilen, Overvecht, Hoograven en Kanaleneiland/Transwijk. De kwetsbare situatie in die gebieden is voor het College aanleiding om deze in beginsel uit te sluiten van omzetting. Doel van het beleid is echter niet om het aantal bestaande kamers te verminderen, maar om een toename van het omzetten van zelfstandige woningen te beperken. Bestaande situaties van kamerbewoning (d.w.z. ontstaan voor 2 april 2008) in de Krachtwijken kunnen dan ook worden gelegaliseerd. Wanneer een eigenaar van een dergelijk pand een vergunning aanvraagt kan deze worden verleend, tenzij er sprake is van een exces, bijvoorbeeld in de vorm van een klachtenpatroon. In april 2008 is ook de zogenaamde ouder-kind constructie ingevoerd. De constructie geldt voor ouders of verzorgers die een woning kopen ten behoeve van de huisvesting van zoon/dochter en een aantal medestudenten. In die gevallen wordt een tijdelijke omzettingsvergunning verleend (ook in de Krachtwijken), zonder de voorwaarde van compensatie. Met deze constructie wil het College stimuleren dat ouders hun kinderen en een aantal medestudenten tijdens de studietijd kunnen huisvesten zonder extra financiële lasten. In maart 2009 zijn de beleidsregels rond het omzettingsbeleid aangescherpt n.a.v. een rechterlijke uitspraak. De doelstellingen van het beleid, het beschermen van betaalbare zelfstandige koopwoningen én van de leefbaarheid in kwetsbare buurten, bleven overeind. Er is onder andere besloten dat per vergunningaanvraag een belangenafweging moet plaatsvinden, waarbij het belang van de aanvrager wordt afgewogen tegen het volkshuisvestelijk belang en de leefbaarheid. Verder is toen de coulanceregeling vastgesteld. Deze regeling, die liep tot 4 september 2009, was bedoeld voor verhuurders die onder de toenmalige regelgeving onevenredig veel kosten zouden moeten maken. Als aan een aantal voorwaarden werd voldaan (situatie van kamerbewoning ontstaan tussen 21 augustus 2001 en 27 januari 2007; voor iedere kamer geldige huurcontracten overhandigen van huidige huurders; huidige huren van iedere kamer voldoen aan het puntensysteem voor kamerverhuur), werd de vergunning verleend tegen 25 procent van de compensatie. De coulanceregeling was erop gericht de kwaliteit van kamerbewoning te verbeteren, meer inzicht te krijgen in de kamermarkt en een afname te bewerkstelligen van het aantal illegale situaties van kamerverhuur. Tenslotte is in maart 2009 besloten om de gedoogregeling voor situaties van kamerbewoning van voor 1 oktober 1990 te stoppen (per 4 september 2009).
Conclusies
Hoewel er bij de evaluatie is teruggekeken op een relatief korte periode, lijken de doelstellingen ten aanzien van het beschermen van de betaalbare zelfstandige woningvoorraad en de leefbaarheid te zijn behaald. Op basis van het getoonde cijfermateriaal blijkt het overgrote deel (98%) van de 344 verleende reguliere omzettingsvergunningen betrekking te hebben op de legalisatie van een bestaande situatie van kamerbewoning. Er zijn 8 vergunningen verleend voor nieuwe situaties van kamerbewoning, alle 8 buiten een Krachtwijk. In de Krachtwijken zijn dus geen vergunningen verleend voor nieuwe situaties van kamerbewoning. Wel zijn er daar 20 (van de 59) nieuwe tijdelijke situaties
1
van kamerbewoning bijgekomen op basis van de ouder-kind constructie. Verder zijn er 23 vergunningen geweigerd, waarvan 19 in een Krachtwijk. Naast deze positieve ontwikkelingen, zijn zowel verhuurders als omwonenden juridische procedures gestart tegen het beleid. In de procedures staan verschillende aspecten van het beleid ter discussie, met name het opleggen van de financiële compensatie en de leefbaarheidstoets. De rechterlijke uitspraken zullen uitwijzen of het beleid juridisch uitvoerbaar is.
Aanbevelingen
• Beleid op dit moment niet ingrijpend aanpassen Op basis van inhoudelijke en juridische aspecten is de belangrijkste aanbeveling om het beleid op dit moment niet ingrijpend aan te passen. Door eerdere juridische uitspraken is de gemeente verplicht bij iedere vergunningaanvraag een belangenafweging plaats te laten vinden, waarbij naast de volkshuisvestelijke toets, ook de leefbaarheid een rol dient te spelen. Het is verstandig om de huidige beleidsregels te handhaven. Daarmee worden de lopende bezwaar- en beroepzaken, zoals hierboven aangegeven, niet in gevaar gebracht. Bovendien zijn er inhoudelijk geen overwegende redenen om het beleid aan te passen. • Leefbaarheidstoets binnen huidig kader eenduidiger maken De evaluatie is ook bedoeld om te bekijken of de beleidsdoelstellingen eenvoudiger en effectiever kunnen worden bereikt. Binnen de huidige kaders zou de toetsing eenduidiger kunnen worden door bij de ouder-kind constructie voortaan de reguliere leefbaarheidstoets uit te voeren. Onder de huidige regelgeving vindt bij deze bijzondere vorm van omzetten geen leefbaarheidstoets plaats; het College is van mening dat tijdelijk omzetten in het algemeen niet leidt tot een ontoelaatbare inbreuk op de leefbaarheid, zodat tijdelijke vergunningen op basis van de ouder-kind constructie ook worden verleend in de Krachtwijken. Met name bij bewoners van die Krachtwijken roept dit vragen op. Door bij de ouder-kind constructie voortaan de reguliere leefbaarheidstoets uit te voeren wordt het beleid op dat toetsingsonderdeel eenduidiger en wordt tegemoet gekomen aan de zorgen van buurtbewoners. •
Voorstel t.a.v. ouder-kind constructie
o Regel is van toepassing op vergunningaanvragen voor nieuwe ouder-kind constructies. o Voortaan reguliere leefbaarheidstoets Op basis van de huidige beleidsregels vindt bij de ouder-kind constructie geen leefbaarheidstoets plaats. Door voortaan de reguliere leefbaarheidstoets uit te voeren, kunnen vergunningaanvragen in het kader van de ouder-kind constructie worden geweigerd, ook in de Krachtwijken. o Aanvragen, anders dan tot nu toe het geval is, publiceren Op die manier krijgen omwonenden de gelegenheid te reageren. o Tijdelijke vergunning zonder compensatie handhaven Als de leefbaarheidstoets positief uitvalt dan wordt een tijdelijke omzettingsvergunning verleend zonder compensatie. Zo blijft toch sprake van een tijdelijke situatie en blijft het voor ouders aantrekkelijk om zoon of dochter te huisvesten met een aantal medestudenten. o Controle op de voorwaarden blijft van belang.
Aandachtspunten •
• •
2
In de ogen van bewoners verschillen de gevolgen van splitsen/opdelen en omzetten van woningen op straat- en buurtniveau niet of nauwelijks. Het is dan ook begrijpelijk dat de onderwerpen lastig uit elkaar te houden zijn. Naar aanleiding van de toename van het aantal signalen over het opsplitsen van woningen, zal het College hierover in gesprek gaan. Doel is een goed beeld te krijgen van de zorgen van buurtbewoners en hen te informeren over de onderwerpen omzetten en splitsen. Naar aanleiding daarvan bekijkt het College of eventueel aanvullende beleidsregelen moeten worden opgesteld. Om misbruik van de ouder-kind constructie te voorkomen, waarbij de vergunning wordt verleend zonder compensatievergoeding, is het van belang de jaarlijkse controle te handhaven. Om ontevredenheid rond de procedure met betrekking tot bewonersmeldingen te voorkomen, worden alle nog openstaande meldingen dit jaar opgepakt.
1. Inleiding In januari 2007 besloot het College het beleid ten aanzien van de omzettingsvergunning te wijzigen. Hiermee wilde hij grip krijgen op de omzetting van zelfstandige woningen in kamerverhuurpanden. Aanleiding was de zorg om het behoud van de betaalbare woningvoorraad voor starters en doorstromers én om de bescherming van de leefbaarheid in buurten. In dit kader geldt vanaf 28 januari 2007 het beleidsuitgangspunt dat het behoud van zelfstandige woonruimte in beginsel prioriteit heeft boven het realiseren van onzelfstandige woonruimte. Dat betekent dat een omzettingsvergunning vanaf dat moment niet meer automatisch zonder voorwaarden wordt verleend, zoals in de periode daarvoor het geval was. Na 28 januari 2007, is het omzettingsbeleid verschillende keren aangepast. Vanaf 2 april 2008 worden in de Utrechtse Krachtwijken bijvoorbeeld in beginsel geen omzettingsvergunningen meer verleend voor nieuwe situaties van kamerbewoning. Het gaat om de buurten Ondiep, Zuilen, Overvecht, Hoograven en Kanaleneiland/Transwijk. De kwetsbare situatie in die gebieden is voor het College aanleiding om deze in beginsel uit te sluiten van omzetting. Doel van het beleid is echter niet om het aantal bestaande kamers te verminderen, maar om een toename van het omzetten van zelfstandige woningen te beperken. Bestaande situaties van kamerbewoning (d.w.z. ontstaan voor 2 april 2008) in de Krachtwijken kunnen dan ook worden gelegaliseerd. Wanneer een eigenaar van een dergelijk pand een vergunning aanvraagt kan deze worden verleend, tenzij er sprake is van een exces, bijvoorbeeld in de vorm van een klachtenpatroon. In april 2008 is ook de zogenaamde ouder-kind constructie ingevoerd. De constructie geldt voor ouders of verzorgers die een woning kopen ten behoeve van de huisvesting van zoon/dochter en een aantal medestudenten. In die gevallen wordt een tijdelijke omzettingsvergunning verleend (ook in de Krachtwijken), zonder de voorwaarde van compensatie. Met deze constructie wil het College stimuleren dat ouders hun kinderen en een aantal medestudenten tijdens de studietijd kunnen huisvesten zonder extra financiële lasten. In maart 2009 zijn de regels aangescherpt n.a.v. een rechterlijke uitspraak. Er is onder andere besloten dat per vergunningaanvraag een belangenafweging moet plaatsvinden, waarbij het belang van de aanvrager wordt afgewogen tegen het volkshuisvestelijk belang en de leefbaarheid. Bijlage A bevat een overzicht van relevante data en aanpassingen m.b.t. het omzettingsbeleid. Het aangescherpte omzettingsbeleid wordt nu ruim een jaar uitgevoerd. Om te bekijken of het tot de gewenste effecten leidt, is deze evaluatie opgesteld. Daarnaast is de evaluatie bedoeld om te bekijken of het beleid eenvoudiger en effectiever kan worden.
Opbouw van het rapport
In het volgende hoofdstuk worden kort de doelen en onderbouwing van het beleid besproken. Daarna wordt de uitvoering van het beleid in beeld gebracht, waarbij de verschillende typen vergunningen en toetsingskaders worden besproken. Hoofdstuk 4 behandelt de resultaten van een onderzoek naar de situatie van kamerbewoning in de particuliere sector. Vervolgens bevat hoofdstuk 5 een overzicht van het aantal verleende vergunningen per wijk. Zo kan worden bekeken of de leefbaarheid in wijken en de betaalbare woningvoorraad zijn beschermd tegen omzetten. Dit wordt besproken in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 is een aantal aandachtspunten in beeld gebracht. In het kader van de evaluatie is gesproken met verschillende belanghebbenden (USF, Verveniging Vastgoedbelang, bewonersgroep Zuilen in Actie, assistent wijkmanagers). De aandachtspunten die tijdens de gesprekken aan de orde zijn gekomen, zijn opgenomen in de evaluatie. Ook zijn aandachtspunten meegenomen die op een andere wijze bij de gemeente onder de aandacht zijn gebracht, zoals bijvoorbeeld verschillende zorgpunten van de wijkraden. Ook worden hier juridische kwesties besproken. De rapportage wordt afgesloten met een aantal conclusies en aanbevelingen.
3
4
2. Doelen en onderbouwing omzettingsbeleid In de inleiding is aangegeven dat met het beleid 2 doelen worden nagestreefd, namelijk het beschermen van de betaalbare woningvoorraad voor starters en doorstromers én het beschermen van de leefbaarheid in buurten. Hieronder worden beide doelen kort uitgewerkt.
Beschermen van betaalbare woningen voor (koop)starters en doorstromers
Zoals in de inleiding werd aangegeven, wilde het College met zijn besluit in januari 2007 om het beleid ten aanzien van de omzettingsvergunning te wijzigen (en de aanscherpingen in 2008 en 2009), grip krijgen op de omzetting van zelfstandige woningen in kamerverhuurpanden. In dit kader geldt vanaf 28 januari 2007 het beleidsuitgangspunt dat het behoud van zelfstandige woonruimte in beginsel prioriteit heeft boven het realiseren van onzelfstandige woonruimte. Dit uitgangspunt bleef gehandhaafd met de aanscherpingen van het beleid in 2008 en 2009. De wens om zelfstandige woonruimte te behouden voor starters en doorstromers kwam onder andere voort uit de resultaten van de Studentenmonitor (2007). De monitor gaf aan dat wachttijden voor studenten voor een kamer bij de SSH in 2007 waren afgenomen, onder andere als gevolg van nieuwbouwprojecten op de Uithof. Ook vond ca. 75% van de studenten binnen 3 maanden een kamer bij een particuliere verhuurder. Een andere conclusie uit de Studentenmonitor was dat het kamertekort zou kunnen afnemen als (bijna)afgestudeerden eenvoudiger zouden kunnen doorstromen van een onzelfstandige kamer naar een zelfstandige koop- of huurwoning. Mogelijkheden hiervoor waren te beperkt, zodat kamers langer dan gewenst bezet blijven. Niet alleen afgestudeerden hebben weinig mogelijkheden op de Utrechtse woningmarkt. Dit geldt voor bijna alle (koop)starters die op zoek zijn naar een woning in Utrecht. Hoewel wachttijden voor studenten de laatste tijd zijn toegenomen tot 24 maanden in september jl, gelden bovenstaande argumenten op dit moment nog. De SSH huisvest ongeveer een derde van de uitwonende Utrechtse studenten. Meer dan de helft van de studenten die in Utrecht op kamers woont huurt echter van een particuliere verhuurder. Op deze particuliere kamermarkt vinden studenten nog relatief snel woonruimte. De lange wachttijden bij de SSH staan dus los van de wachttijden in de particuliere kamermarkt. De situatie voor starters is anders; wachttijden voor deze groep zijn ook toegenomen; voor een huurwoning van 6,1 naar 6,5 jaar in 2009. Belangrijke oorzaak voor de lange wachttijden voor huurstarters is het gebrek aan doorstroming vanuit de kernvoorraad. De kernvoorraad wordt voor een deel bewoond door huishoudens die met hun inkomen een middeldure huur- of betaalbare koopwoning zouden kunnen financieren. Vanuit dit gegeven kunnen betaalbare koopwoningen enerzijds dus een rol spelen bij de doorstroming vanuit sociale huurwoningen, zodat ruimte ontstaat voor huurstarters (die, wanneer het gaat om net-afgestudeerden, op hun beurt een kamer achterlaten). Anderzijds kunnen betaalbare koopwoningen direct een rol spelen bij doorstroming vanuit kamers. Het bestaan van de beleidsregels ten aanzien van omzetten, wil niet zeggen dat het College geen aandacht heeft voor het kamertekort onder studenten. Het bestuur wil de aanpak van dat tekort echter niet ten koste laten gaan van de voorraad zelfstandige betaalbare woningen. Dat wordt hieronder verder uitgewerkt.
Studenten bedienen, maar niet ten koste van zelfstandige voorraad
Utrecht is een studentenstad en wil dat ook graag blijven. Voldoende aanbod van kamers voor deze studenten is dan ook van groot belang. Het Collegeprogramma bevat de volgende maatregelen: • Op de Uithof is nog ruimte voor 500 kamers (op te leveren voor 2014), met een uitloop naar 2200 eenheden op de Uithof in de periode daarna. • Transformeren van leegstaande kantoren tot (tijdelijke) kamers. Daarnaast worden ook onderstaande instrumenten ingezet: • Tijdelijke verhuur in woningen die op de nominatie staan voor sloop. • Geschikt maken van panden (voormalige kantoor- of winkelpanden) door de SSH voor het huisvesten van studenten of net-afgestudeerden, zoals onlangs is gebeurd in het Broekmanpand aan de Amsterdamsestraatweg. • Doorstroming vanuit kamers stimuleren d.m.v. - Campuscontracten - Starterslening: stap naar een koopwoning wordt makkelijker - 40% sociale huur- en koopwoningen als uitgangspunt bij nieuwbouw - Woonvisie: aandacht voor het realiseren van startersappartementen rond het centrum 5
Ook de kwaliteit van kamerverhuur staat op de politieke agenda. Sinds 1 september 2010 is in Utrecht een Huurteam actief. Kamerhuurders worden actief benaderd en geïnformeerd over hun rechten met betrekking tot de hoogte van de huur en het onderhoud van de woning. Zij kunnen begeleiding krijgen bij een eventuele gang naar de huurcommissie. Het doel is om de kamermarkt t.a.v. huur en onderhoud rechtvaardiger te maken. Daarnaast wordt sinds 2008 subsidie verleend aan de Utrechtse Studenten Federatie (USF) voor de website www.normalehuur.nl. Ook daarop kunnen kamerbewoners allerlei informatie vinden over het huren van een kamer, zoals de hoogte van de huur.
Beschermen van de leefbaarheid in buurten
Tweede aanleiding voor het College om de toename van het aantal omzettingen te willen reguleren, was de wens om de leefbaarheid in buurten te beschermen. De gemeente ontving steeds meer signalen van bezorgde buurtbewoners over ongewenste situaties. De signalen kwamen onder andere uit kwetsbare gebieden van de stad, zoals de Krachtwijken en hadden onder andere betrekking op de toename van het aantal kamerverhuurpanden. Deze toename werd ervaren als een bedreiging voor onder andere de sociale structuur in buurten. Dit was voor het College aanleiding om de toename van kamerbewoning in de Krachtwijken af te remmen.
6
3. Uitvoering omzettingsbeleid Er kunnen verschillende typen vergunningen worden onderscheiden. Hieronder worden deze kort toegelicht.
Reguliere omzettingsvergunning
Een rechterlijke uitspraak heeft ertoe geleid dat per vergunningaanvraag een individuele belangenafweging moet plaatsvinden. Dit gebeurt in de onttrekkingscommissie, een ambtelijke werkgroep. In de onttrekkingscommissie wordt het belang van de aanvrager afgewogen tegen het belang bij het behoud van de woning als zelfstandige woonruimte (volkshuisvestelijke toets). Ook de leefbaarheid in de straat en buurt wordt betrokken bij de afweging (leefbaarheidstoets). De belangenafweging leidt er toe dat een vergunning wordt geweigerd of wordt verleend (met of zonder voorwaarde van compensatie).
Leefbaarheidstoets Æ wel of geen vergunning
Wanneer de belangenafweging op grond van de leefbaarheidstoets negatief uitvalt, volgt op basis van de Regionale Huisvestingsverordening een weigering van de vergunning. Bij de leefbaarheidstoets spelen onderstaande aspecten een rol. •
Situatie rond het betreffende pand (onderhoudsniveau en het straatbeeld) a.d.h.v. fotomateriaal en desgewenst een bezoek ter plaatse.
• Is er sprake van een nieuwe of een bestaande situatie van kamerbewoning? Er is sprake van bestaande kamerverhuur als de situatie is ontstaan vóór 2 april 2008 (toen het beleid werd aangescherpt en nieuwe situaties van kamerbewoning in principe niet meer werden toegestaan in de aandachtswijken). Eigenaren van dergelijke panden waarvoor nog geen vergunning is verleend, kunnen die alsnog aanvragen. De situatie kan dan worden gelegaliseerd, tenzij er sprake is van een exces, bijvoorbeeld in de vorm van een klachtenpatroon. Doel van het beleid is namelijk niet om kamerhuurders op straat te zetten, maar om een toename van nieuwe situaties van kamerverhuur te beperken. Bij de bespreking van het aantal verleende vergunningen verderop in dit rapport wordt duidelijk dat tussen april 2008 en juni 2010 verreweg het grootste deel van de verleende vergunnigen is verleend voor een bestaande situatie van kamerbewoning en dat er nauwelijks vergunningen zijn verleend voor nieuwe situaties van kamerbewoning. • Klachtenpatroon of reactie op publicatie Sinds augustus 2009 worden aanvragen voor een omzettingsvergunning gepubliceerd in Ons Utrecht, zodat bewoners kunnen reageren op een aanvraag. Reacties worden betrokken bij de leefbaarheidtoets. Sinds die mogelijkheid bestaat is bij 30 dossiers na publicatie van de aanvraag een reactie ingediend (met name bij aanvragen uit een aandachtswijk). Naast de reacties n.a.v. een publicatie, spelen ook eerder ingediende klachten of meldingen over het adres hierbij een rol. Meldingen zijn vaak afkomstig van VVE's, omwonenden, of zijn anoniem. In 21 gevallen heeft een melding / klacht een rol gespeeld bij de weigering van de vergunning. Een melding leidt echter niet automatisch tot een weigering van de vergunning. Dit kan samenhangen met het feit dat de melding niet specifiek genoeg op het adres is gericht. Ook kan het soms lastig zijn om een melding of reactie op een vergunningaanvraag te beoordelen (bepaalde zaken worden immers op verschillende manieren ervaren). Als de onttrekkingscommissie daar aanleiding toe ziet, wordt de verhuurder geconfronteerd met de meldingen en in de gelegenheid gesteld daarop te reageren. Ook kan het wijkbureau om advies of informatie worden gevraagd over een adres. Hierdoor ontstaat een compleet beeld van de situatie waarop de onttrekkingscommissie haar besluit kan baseren. • Algemeen buurtoordeel uit de Utrechtse Wijkenmonitor De Utrechtse Wijkenmonitor wordt jaarlijks vastgesteld 1 en is een objectief instrument waarin onder andere de Utrechtse wijken en buurten op verschillende aspecten (bijv. sociaal-economische situatie, woningvoorraad) met elkaar worden vergeleken. Eén van die aspecten is het rapportcijfer dat buurtbewoners geven over het algemeen buurtoordeel. Dit rapportcijfer gebruikt de onttrekkingscommissie bij de leefbaarheidstoets. Ligt het onder het stedelijk gemiddelde, dan kan dat,
1
In 2010 is geen Wijkenmonitor uitgebracht, maar een WijkenWijzer. Dit rapport bevat dezelfde gegevens, maar
zoomt niet in op subwijkniveau. In 2011 wordt er weer een monitor opgesteld met informatie over het Algemeen Buurtoordeel op subwijk niveau.
7
in combinatie met de situatie ter plaatse, aanleiding zijn voor de onttrekkingscommissie om de vergunning te weigeren. Hiermee wordt voorkomen dat de leefbaarheid (verder) onder druk komt te staan. Heeft de aanvraag betrekking op één van de Utrechtse Krachtwijken: Overvecht, Ondiep, Zuilen, Kanaleneiland/Transwijk of Hoograven (Zie ook de kaart in Bijlage B). De leefbaarheid in de genoemde Utrechtse wijken staat onder druk. Dat is reden geweest voor het College om te besluiten dat in deze gebieden in principe geen nieuwe situaties van kamerbewoning worden toegestaan. De analyse van de verleende vergunningen in hoofdstuk 5, laat zien dat er in de aandachtsgebieden inderdaad geen vergunningen zijn aangevraagd voor nieuwe situaties van kamerbewoning. Wel zijn in de aandachtsgebieden bestaande situaties van kamerbewoning gelegaliseerd en zijn tijdelijke vergunningen afgegeven in het kader van de ouder-kind constructie (zie de toelichting over deze constructie hieronder). •
Volkshuisvestelijke toets Æ vergunning met of zonder compensatie
Vanuit volkshuisvestelijk oogpunt is het wenselijk om woningen in een bepaalde prijscategorie te behouden als zelfstandige woonruimte. Het gaat daarbij om woningen die een directe of indirecte rol (via het op gang brengen van een verhuisstroom) kunnen spelen in de wooncarrière van starters en doorstromers. In dit kader is in de Utrechtse Woonvisie vastgelegd dat woningen in de categorie die nog bereikbaar is voor doorstromers op de woningmarkt (tot € 360.000,-, prijspeil 2009) beschermd dienen te worden tegen omzetten. Heeft een vergunningaanvraag betrekking op een woning die behoort tot die categorie, dan wordt op basis van de Regionale Huisvestingsverordening BRU een omzettingsvergunning verleend wanneer de aanvrager bereid is compensatie te bieden. Dit kan door elders in de stad nieuwe, gelijkwaardige woonruimte aan te bieden, óf door een bedrag per m² van de woonruimte die wordt omgezet te betalen. In hoofdstuk 5 zal blijken dat de meeste vergunningen zijn verleend onder voorwaarde van compensatie en dat slechts een heel klein deel van de verleende vergunningen betrekking heeft op panden uit de dure categorie (en dus zonder compensatie zijn verleend).
Ouder-kind constructie – tijdelijke vergunning
Aanvragen die betrekking hebben op een ouder-kind constructie vormen een aparte categorie binnen de vergunningaanvragen. Van een ouder-kind constructie is sprake als een ouder of verzorger een woning koopt en deze verhuurt aan zoon of dochter (ingeschreven bij een Utrechtse onderwijsinstelling voor MBO, HBO of Universiteit) plus een aantal medestudenten. De aanvrager komt in aanmerking voor een tijdelijke omzettingsvergunning voor een periode van maximaal vijf jaar. Gezien het feit dat de woning tijdelijk wordt omgezet, is het College van mening dat het belang van de aanvrager in beginsel zwaarder kan wegen dan het belang van het behoud van de zelfstandige woning. Anders dan bij menig ander kamerverhuurpand, wordt de woning in principe na 5 jaar immers weer als zelfstandige woonruimte teruggebracht. Dit biedt dan weer mogelijkheden voor (koop)starters. Tevens is de gemeente van mening dat tijdelijk omzetten in het algemeen niet leidt tot een ontoelaatbare inbreuk op het woon- en leefmilieu van de omgeving van de woonruimte waarop de aanvraag betrekking heeft. In hoofdstuk 5 zal duidelijk worden dat tussen april 2008 en juni 2010, iets meer dan 10% van het totale aantal verleende vergunningen is verleend basis van de ouder-kind constructie (59 in totaal).
Coulanceregeling – onder voorwaarden 25% van de compensatie
Op 4 maart 2009 is de zogenaamde coulanceregeling vastgesteld. Deze regeling was bedoeld voor verhuurders die zijn gestart met kamerverhuur tussen 21 augustus 2001 en 27 januari 2007 2 , maar nog niet in het bezit waren van een omzettingsvergunning. Als de belangenafweging bij de behandeling van de vergunning uitwees dat de vergunning werd verleend onder voorwaarde van compensatie, kon de aanvrager tot 4 september 2009 gebruik maken van de coulanceregeling. Kon de verhuurder aantonen dat aan een aantal voorwaarden 3 werd voldaan, dan werd de vergunning
2
Vanaf 28 januari 2007 moet in veel gevallen weer compensatie worden geboden voor het omzetten van
zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte t.b.v. kamerverhuur. Zie ook bijlage A voor een overzicht van relevante data rond het omzettingsbeleid. 3
Om in aanmerking te komen voor de coulanceregeling, moest de aanvrager: 1) aantonen dat de situatie van
kamerbewoning was ontstaan tussen aug. 2001 en jan. 2007, 2) aantonen dat de huidige huren overeenkomen met het puntenstelsel, en 3) geldige huurcontracten van de huidige bewoners overleggen.
8
verleend tegen 25 procent van de compensatie. De coulanceregeling was erop gericht de kwaliteit van kamerbewoning te verbeteren, meer inzicht te krijgen in de kamermarkt en een afname te bewerkstelligen van het aantal illegale situaties van kamerverhuur. In hoofdstuk 5 zal duidelijk worden dat veel verhuurders gebruik hebben gemaakt van de regeling; bijna een derde van de vergunningen is verleend onder de voorwaarde van compensatie met toepassing van de coulanceregeling.
Gedoogregeling voor situaties van kamerbewoning ontstaan voor 1 oktober 1990
Voor 1 oktober 1990 was er alleen een vergunningplicht en was er geen sprake van compensatie. In 1991 is besloten dat eigenaren die kunnen aantonen dat de situatie van kamerbewoning is ontstaan voor 1 oktober 1990 en daarna zonder onderbreking is voortgezet, een gedoogbrief kunnen aanvragen bij het College. Er hoeft dan geen omzettingsvergunning te worden aangevraagd. De situatie van kamerbewoning wordt gedoogd, totdat deze wordt beëindigd of onderbroken. Er is sprake van onderbreking wanneer de woning wordt gebruikt t.b.v. zelfstandige bewoning. Eigenaren hebben 17 jaar de tijd gehad om van de gedoogregeling gebruik te maken en het College heeft op 4 maart 2009 besloten de regeling per 4 september 2009 te stoppen. Tussen 4 maart 2009 en 4 september 2009, zijn er 315 gedoogbrieven afgegeven.
Hospita en woongroep Æ geen omzettingsvergunning
De hospita-situatie en de woongroep zijn bijzondere vormen van zelfstandige bewoning; in die gevallen is dan ook geen omzettingsvergunning nodig. Bij een hospes / hospitasituatie is sprake van één hoofdhuurder of eigenaar / bewoner (voor meer dan 50% eigenaar) die maximaal 2 kamers aan in totaal maximaal 2 personen verhuurt. Tevens geldt hierbij de eis dat de hoofdhuurder of eigenaar / bewoner het exclusieve gebruiksrecht moet hebben op minimaal 50% van de gebruiksoppervlakte van de woning als bedoeld in NEN 2580. Voor de berekening van de oppervlakte van de woning worden de gemeenschappelijke ruimten, zoals gang, badkamer, keuken en toilet, niet meegerekend. Dit betekent dat de hoofdhuurder of eigenaar / bewoner het exclusieve gebruiksrecht moet hebben op minimaal 50% van die ruimten waarop ofwel de hoofdhuurder of eigenaar / bewoner ofwel de onderhuurder een exclusief gebruiksrecht heeft. Uit de regeling vloeit automatisch voort dat er sprake moet zijn van een huurcontract zowel met de hoofdhuurder als tussen de hoofdhuurder en de onderhuurders. Een woongroep wordt gedefinieerd als een groep van twee of meer meerderjarige personen die de bedoeling hebben om bestendig, voor onbepaalde tijd, een met een gezinsverband vergelijkbaar samenlevingsverband met elkaar aan te gaan. Ieder lid is ingeschreven als woningzoekende en draagt bij in het gebruik van voorzieningen als keuken en sanitair. De woongroep staat tenminste 1 jaar als groep geregistreerd op de lijst van woningzoekenden of heeft langer dan 1 jaar op hetzelfde adres gewoond. Een woongroep is georganiseerd in een rechtspersoon en beschikt over een gezamenlijke rekening waarvan de vaste lasten en dagelijkse uitgaven worden betaald, zoals de huur.
9
10
4. Resultaten onderzoek kamerbewoning in de particuliere sector In 2009 is de situatie van kamerbewoning in de particuliere sector in de stad in beeld gebracht. Daarbij is gebruik gemaakt van verschillende beschikbare bestanden. 4 Met de rapportage is inzicht ontstaan in de situatie van kamerverhuur in de particuliere sector. Ook de spreiding over de stad is in beeld gebracht. Tabel 1 laat zien dat er op ca. 4850 adressen onzelfstandige bewoning in de particuliere sector plaatsvindt 5 . Dit wil overigens niet zeggen dat er eenzelfde aantal omzettingsvergunningen verleend moet zijn of dat bij het ontbreken van een omzettingsvergunning zondermeer sprake is van een illegale situatie. In verschillende situaties is geen omzettingsvergunning nodig, bijvoorbeeld als de verhuurder over een gedoogbrief beschikt, als de situatie is ontstaan voor 1975, of als er voorafgaand aan de kamerbewoning niet werd gewoond in het pand. Absoluut gezien komt de meeste particuliere kamerverhuur voor in Noordwest (ca. 900 adressen), met name in Ondiep, 2de Daalsebuurt en Zuilen-West. Wanneer het aantal adressen wordt afgezet tegen de totale woningvoorraad in een wijk of subwijk, blijkt de grootste concentratie zichtbaar te zijn in de Binnenstad en daarna in West; respectievelijk wordt 8% en 7% van de woningvoorraad in die wijken onzelfstandig bewoond. Tabel 1
Kamerbewoning per wijk* Adressen onzelfstandig
Adressen totaal
% onzelfstandig
West
825
11.638
7
Noordwest
903
18.601
5
Overvecht
192
14.774
1
Noordoost
784
15.146
5
Oost
685
12.899
5
Binnenstad
677
8.144
8
Zuid
292
12.476
2
Zuidwest
441
14.810
3
4.850
131.587
4
Totaal Utrecht
* Dit overzicht is een indicatie.
Bijlage C bevat een overzicht van de particuliere kamerverhuur per subwijk. Daaruit blijkt dat met name in Lombok (12%) en de Binnenstad winkelgebied (12%) onzelfstandige bewoning plaatsvindt. Daarna volgen Nieuw-Engeland, Pijlsweerd, Wittevrouwen en Oudwijk (allen 8% van de woningvoorraad). De wijk waar de minste particuliere kamerverhuur voorkomt is Overvecht (1%). Dit is opvallend, aangezien de gemeente met name uit die wijk veel signalen van bewoners ontvangt; ca. 10% van het aantal meldingen over omzetten heeft betrekking op adressen in Overvecht. Blijkbaar zijn bewoners erg alert op dergelijke ontwikkelingen en maken zich er zorgen over.
4
De gebruikte gegevens zijn niet 100% betrouwbaar, waardoor de rapportage gezien moet worden als een indicatie.
Om die reden kunnen aan de rapportage geen rechten worden ontleend. 5 Panden van de SSH, overige corporaties en de SBWU zijn niet meegenomen in de rapportage.
11
12
5. Stand van zaken besluiten vergunningen per juni 2010 Bijlage E bevat een overzicht van het aantal verleende omzettingsvergunningen per subwijk tussen april 2008 (het moment dat aanvullende beleidsregels zijn vastgesteld) en juni 2010. Het grootste deel van de vergunningen blijkt te zijn verleend in 2009 (239). Dit kan te maken hebben met de coulanceregeling, waarbij aan verhuurders die aan bepaalde voorwaarden voldeden de vergunning werd verleend tegen 25% van de compensatie. De tabel in Bijlage E laat inderdaad zien dat veel vergunningen zijn verleend op basis van de coulanceregeling. Hieronder worden de belangrijkste conclusies uit de tabel besproken.
Verleende en geweigerde reguliere omzettingsvergunningen (exclusief ouder-kind constructie)
In totaal zijn tussen april 2008 en juni 2010, 344 reguliere omzettingsvergunningen verleend. Bij verreweg het grootste deel van de vergunningen (98%) gaat het om legalisatie van een bestaande situatie. Er zijn 8 vergunningen verleend die betrekking hebben op een nieuwe situatie van kamerbewoning, alle 8 in een niet-krachtwijk. In totaal zijn er 23 vergunningen geweigerd, waarvan 19 in een Krachtwijk. Zoals in hoofdstuk 3 werd aangegeven, spelen bij een weigering verschillende aspecten een rol, waaronder klachten en meldingen van omwonenden. Bij 21 van de 23 weigeringen was dit het geval. Verder blijkt dat de meeste vergunningen (exclusief de tijdelijke vergunningen op basis van de ouder-kind constructie) zijn verleend in Zuilen, 69 in totaal, waarvan 54 in Zuilen West.
Tijdelijke omzettingsvergunningen op basis van de ouder-kind constructie
De regeling met betrekking tot de ouder-kind constructie geldt vanaf 2 april 2008. Tot en met juni 2010, zijn er 59 tijdelijke vergunningen verleend op basis van deze constructie. Het gaat hierbij zowel om het legaliseren van bestaande situaties van kamerbewoning als om nieuwe situaties van kamerbewoning. Een derde van de vergunningen is verleend in een Krachtwijk, met name in Ondiep (6 stuks). Buiten de Krachtwijken zijn de meeste vergunningen verleend in Lombok (7 stuks). Hoewel het aantal in principe meevalt, zetten met name bewoners uit Krachtwijken vraagtekens bij deze bijzondere vorm van de omzettingsvergunning. Later in het rapport wordt dit verder uitgewerkt.
Coulanceregeling
Een derde van de reguliere omzettingsvergunningen (110) is verleend onder de voorwaarden van de coulanceregeling. De regeling heeft er dus toe geleid dat voor veel bestaande situaties van kamerbewoning een vergunning is verleend. Door de voorwaarden, die onder andere betrekking hebben op de hoogte van de huur, is een stap gezet ten aanzien van de kwaliteit van kamerverhuur. Hierna zal echter blijken dat veel verhuurders, ondanks de vermindering van de compensatieheffing, toch bezwaar maken tegen de opgelegde compensatie.
13
14
6. Doelstellingen behaald? Hoewel deze evaluatie terugblikt op een relatief korte periode, lijken de doelstellingen van het aangescherpte beleid te worden behaald. Hieronder zijn de resultaten per doelstelling kort uitgewerkt:
Beschermen van de betaalbare zelfstandige woningvoorraad
Het overgrote deel (98%) van de verleende vergunningen heeft betrekking op de legalisatie van een bestaande situatie van kamerbewoning. Er zijn 8 vergunningen verleend voor nieuwe situaties van kamerbewoning, alle 8 in een niet-krachtwijk. Daarnaast zijn er 26 vergunningen verleend voor kamerverhuur in een woning met een koopprijs boven de € 360.000,-. (met name in de Binnenstad en Oudwijk, respectievelijk 13 en 7 keer). In die gevallen is de vergunning verleend zonder de voorwaarde van compensatie. De vraag bestaat of er een verschuiving te zien is naar vergunningaanvragen voor woningen uit het duurdere segment. Het aantal lijkt iets toe te nemen (van 11 verleende vergunningen in 2009, naar 15 in de eerste helft van 2010), maar het is nog te vroeg om daaruit conclusies te trekken.
Beschermen van de leefbaarheid in m.n. Krachtwijken
In totaal zijn in de Krachtwijken 152 omzettingsvergunningen verleend. Dit is 44% van het totaal aantal verleende vergunningen. In alle gevallen ging het om het legaliseren van een bestaande situatie van kamerbewoning. Het grootste deel van de vergunningen is verleend in Zuilen (met name Zuilen-West), Hoograven (vrijwel uitsluitend Oud-Hoograven/Tolsteeg) en Ondiep. Niet alle aanvragen voor het legaliseren van een bestaande situatie zijn positief beoordeeld; 16 vergunningaanvragen t.b.v. een legalisatie in een Krachtwijk zijn geweigerd (12 in Overvecht). Verder zijn er geen vergunningen verleend voor nieuwe situaties van kamerbewoning. De 3 vergunningen die zijn aangevraagd voor een nieuwe situatie in een Krachtwijk, zijn geweigerd. Wel zijn er nieuwe tijdelijke situaties van kamerbewoning bijgekomen in de Krachtwijken; er zijn 20 tijdelijke vergunningen verleend op basis van de ouder-kind constructie, met name in Ondiep. Hoewel dit aantal in principe meevalt, blijkt dit met name voor de bewoners een lastig onderwerp. Dit zal in het volgende hoofdstuk verder worden uitgewerkt.
Verschuiving naar andere wijken?
De vraag bestaat of er met name door het beschermen van de Krachtwijken tegen omzetten misschien een verschuiving heeft plaatsgevonden richting andere wijken in de stad; aangezien er in de Krachtwijken in principe geen nieuwe situaties van kamerbewoning mogen bijkomen, kijken verhuurders nu wellicht uit naar andere wijken. Alle verleende vergunningen ten behoeve van een nieuwe situatie van kamerbewoning, hebben inderdaad betrekking op een pand in een niet-Krachtwijk. Het gaat echter om een zeer klein aantal (8 vergunningen), kan niet worden gesproken van een verschuiving. Uit het bovenstaande kan worden afgeleid dat de doelstellingen ten aanzien van het beschermen van de betaalbare zelfstandige woningvoorraad en het beschermen van de leefbaarheid zijn behaald.
15
16
7. Aandachtspunten Onderstaande punten zijn onder andere naar voren gekomen uit de gesprekken met belanghebbenden of op andere wijze onder de aandacht gebracht bij de gemeente, zoals verschillende zorgpunten van de wijkraden. In Bijlage D zijn de belangrijkste punten opgenomen uit de gesprekken met de belanghebbenden.
Juridische vraagstukken
Zowel verhuurders als buurtbewoners zijn juridische procedures gestart tegen het omzettingsbeleid. Op moment van schrijven is de inschatting dat er ca. 30 beroepzaken bij de rechtbank lopen en dat er ca. 157 bezwaarschriften in behandeling zijn bij de gemeentelijke afdeling Juridische Zaken. Vrijwel alle zaken zijn ingediend tussen 2007 en juni 2010 en wachten nog op zitting. In de procedures staan verschillende aspecten van het beleid centraal, met name het opleggen van de financiële compensatie (81 zaken) en de leefbaarheidstoets. Met betrekking tot de compensatie, voeren bezwaarmakers vaak aan dat het compensatiebedrag te hoog is en dat de volkshuisvestelijke toets naar hun idee altijd in het nadeel van de aanvrager uitvalt. Dit terwijl zij van mening zijn dat het beleid achterhaald is, aangezien het kamertekort weer toeneemt. Bezwaren van dezelfde orde zijn ook ingediend bij vergunningen die zijn verleend onder de voorwaarden van de coulanceregeling; bezwaarmakers zijn het er niet mee eens dat zij toch 25% van de compensatie moeten bieden, aangezien zij al jaren kamers verhuren en daarmee naar hun idee al jaren een bijdrage leveren aan de huisvesting van studenten. De overige 76 bezwaarschriften zijn ingediend door omwonenden of door verhuurders wiens vergunningaanvraag is geweigerd op basis van leefbaarheid. Bij deze gevallen wordt de leefbaarheidstoets ter discussie gesteld. Omwonenden maken vaak bezwaar tegen het in hun ogen ontbreken van deze toets bij de ouder-kind constructie. Zij zijn het niet eens met het gemeentelijke standpunt dat tijdelijk omzetten in het algemeen niet leidt tot een onaanvaardbare aantasting van de leefbaarheid.
Splitsen van één woning in meerdere woningen
Bij splitsen wordt een zelfstandige woning opgedeeld in meerdere zelfstandige woningen. Het aantal woningen in een straat neemt daarmee toe. Buurtbewoners maken zich in toenemende mate zorgen over dit onderwerp. Uit verschillende delen van de stad (o.a. Zuidwest, West, Noordwest, Noordoost, Oost) komen signalen. Bewoners zien verschillende risico's aan de toename van het aantal splitsingen; zij noemen onder andere de verdichting met daarbij horende toename van verkeer- en parkeerdruk (fietsen en auto's), het verloren gaan van gezinswoningen met de daarmee samenhangende afname van woonruimte voor gezinnen en het veranderende karakter van een buurt, geluidsoverlast voor aangrenzende woningen, afname van de sociale samenhang, en minder aandacht voor onderhoud van woningen. Het gevoel bestaat dat de regels t.a.v. omzetten een toename van het aantal splitsingen in de hand werkt. Ook leeft de vraag of er bij splitsen een leefbaarheidstoets kan worden ingevoerd, zoals bij omzetten. Uit gegevens van het CBS blijkt dat in 2008 en 2009 ongeveer dezelfde aantallen woningen door splitsen aan de voorraad is toegevoegd, respectievelijk 239 en 271. In 2008 was het grootste aantal te vinden in de Binnenstad (75) en in 2009 in Noordoost (63 in Wittevrouwen). De grootste toename is echter te zien in Noordwest, van 32 gesplitste woningen in 2008, naar 60 in 2009.
Huidige visie van de gemeente t.a.v. het opsplitsen van woningen
Splitsen voorziet voor een deel in de grote woningbehoefte van starters. Deze één- en tweepersoonshuishoudens vormen een groot deel van de woningzoekenden binnen Utrecht. De woningnood onder deze groep is enorm. Starters vormen dan ook een belangrijke doelgroep van beleid binnen Utrecht (o.a. in de woonvisie). Splitsen lenigt de woningnood onder deze groep enigszins. In dat kader gelden in Utrecht tot op heden geen bijzondere beperkingen voor het opdelen van een woning in meerdere woningen. Ook van andere gemeenten is niet bekend dat zij het bouwkundig splitsen reguleren. Door de strenge toepassing van de bouwkundige- en onderhoudseisen worden bij splitsing slechte panden in de stad vaak opgeknapt.
17
Meldingen / klachten bewoners
Naast de klachten en meldingen van bewoners die worden betrokken bij de behandeling van een vergunningaanvraag, worden bewoners ook opgeroepen om vragen, meldingen of klachten over panden door te geven aan de gemeente. Zo kunnen eventuele illegale situaties van kamerverhuur worden opgespoord. Na controle blijkt het bij een groot deel van de meldingen te gaan om legale situaties van kamerverhuur. Wanneer er geen sprake is van een legale situatie en legaliseren niet de mogelijkheden behoort, volgt handhaving. Een veelgehoord signaal van bewoners die een melding hebben doorgegeven, is dat zij vaak lange tijd niets horen over wat er met hun melding wordt gedaan. Dit leidt soms tot ontevredenheid. Ook verschillende wijkbureaus geven dit aan; de indruk bestaat dat bewoners steeds minder vaak een melding doorgeven, omdat zij er geen vertrouwen in hebben dat het wordt opgepakt. Het in behandeling nemen van meldingen kost veel tijd en capaciteit. Hierdoor is een aanzienlijk aantal (ca. 130) nog in behandeling of zal nog in behandeling worden genomen. Dit najaar zullen alle zaken in behandeling zijn.
Ouder-kind constructie
Hoewel de cijfers uit het voorgaande hoofdstuk laten zien dat het meevalt met de aantallen verleende vergunningen op basis van de ouder-kind constructie (59 vergunningen verleend, waarvan 20 in de Krachtwijken), zetten verschillende belanghebbenden vraagtekens bij deze bijzondere vorm van omzetten. Zij geven onder andere aan dat de constructie fraudegevoelig is. In een paar gevallen is bij controle bijvoorbeeld gebleken dat zoon / dochter niet op het betreffende adres woont. Bij deze 5 situaties is de verhuurder aangeschreven. Om misbruik zoveel mogelijk te voorkomen, vindt bij aanvang en daarna jaarlijks een controle plaats op de voorwaarden van de vergunning. Verder zijn omwonenden het niet altijd eens met het ontbreken van de leefbaaheidstoets zoals die wordt uitgevoerd bij reguliere vergunningaanvragen. Onder de huidige regels worden daarom ook in de Krachtwijken tijdelijke vergunningen verleend op basis van deze bijzondere vorm van omzetten. Achterliggende gedachte daarbij is dat de woning na 5 jaar in principe weer als zelfstandige woonruimte wordt teruggebracht, zodat mogelijkheden ontstaan voor starters en doorstromers. Aangezien het om een tijdelijke situatie gaat, is het College verder van mening dat daardoor geen ontoelaatbare inbreuk op de leefbaarheid ontstaat.
Quotum instellen?
In verschillende gemeenten wordt een quotum gehanteerd. In Groningen mag bijvoorbeeld maximaal 15% van de woningen in een straat kamergewijs worden verhuurd. In Utrecht is daar tot nu toe niet voor gekozen. In de eerste plaats lijkt het in strijd met de door de rechter opgelegde individuele belangenafweging per vergunningaanvraag. Ook blijkt het tot ongewenste effecten te kunnen leiden in wijken waar het quotum nog niet is behaald; op basis van het quotum is er nog ruimte om kamerverhuur te starten, zodat een verschuiving uit andere wijken plaatsvindt. Tenslotte voorkomt een quotum niet dat er concentraties ontstaan in een straat of complex. Met name die concentraties worden door omwonenden juist genoemd als ongewenst; zij voelen zich ingesloten door kamergewijs verhuurde panden.
SKW-Keurmerk
De Commissie toekomst studentenhuisvesting heeft het College geadviseerd om een keurmerk in te voeren voor verhuurders. Verhuurders die aan een aantal eisen voldoen (o.a. t.a.v. huurcontracten en onderhoud), krijgen een keurmerk, zodat potentiële kamerhuurders weten dat de situatie voldoet aan de eisen. Gezien de kamermarkt in Utrecht, waarbij iedere kamer wordt verhuurd, ongeacht de aanwezigheid van een keurmerk, is de verwachting dat de effecten van een keurmerk niet zullen opwegen tegen de investering. Ook staat een en ander op gespannen voet met de zorg binnen de politieke en ambtelijke wereld ten aanzien van deregulering. Bovendien wordt op andere manieren aandacht besteed aan de kwaliteit van kamerverhuur, o.a. via de onlangs ingestelde Huurteams en de website www.normalehuur.nl.
18
8. Conclusies en aanbevelingen Conclusies
• Doelstellingen leefbaarheid en betaalbare zelfstandige woningvoorraad behaald Hoewel er bij de evaluatie is teruggekeken op een relatief korte periode, lijken de doelstellingen ten aanzien van het beschermen van de betaalbare zelfstandige woningvoorraad en het beschermen van de leefbaarheid te zijn behaald. Er zijn nauwelijks vergunningen aangevraagd voor nieuwe situaties van kamerbewoning.
Aanbevelingen
• Beleid op dit moment niet ingrijpend aanpassen De belangrijkste aanbeveling is om het beleid op dit moment niet ingrijpend aan te passen. Door eerdere juridische uitspraken is de gemeente verplicht bij iedere vergunningaanvraag een belangenafweging plaats te laten vinden, waarbij naast de volkshuisvestelijke toets, ook de leefbaarheid een rol dient te spelen. Het is verstandig om de huidige beleidsregels te handhaven. Daarmee worden de lopende bezwaar- en beroepzaken niet in gevaar gebracht. De rechterlijke uitspraken zullen uitwijzen of het beleid juridisch uitvoerbaar is. Bovendien zijn er inhoudelijk geen overwegende redenen om het beleid aan te passen. • Leefbaarheidstoets binnen huidig kader eenduidiger maken De evaluatie is ook bedoeld om te bekijken of de beleidsdoelstellingen eenvoudiger en effectiever kunnen worden bereikt. Binnen de huidige kaders zou de toetsing eenduidiger kunnen worden door bij de ouder-kind constructie voortaan de reguliere leefbaarheidstoets uit te voeren. Onder de huidige regelgeving vindt bij deze bijzondere vorm van omzetten geen leefbaarheidstoets plaats; het College is van mening dat tijdelijk omzetten in het algemeen niet leidt tot een ontoelaatbare inbreuk op de leefbaarheid, zodat tijdelijke vergunningen op basis van de ouder-kind constructie ook worden verleend in de Krachtwijken. Met name bij bewoners van die Krachtwijken roept dit vragen op. Door bij de ouder-kind constructie voortaan de reguliere leefbaarheidstoets uit te voeren wordt het beleid op dat toetsingsonderdeel eenduidiger en wordt tegemoet gekomen aan de zorgen van buurtbewoners.
Voorstel t.a.v. ouder-kind constructie
• •
• •
•
Regel is van toepassing op vergunningaanvragen voor nieuwe ouder-kind constructies. Voortaan reguliere leefbaarheidstoets Op basis van de huidige beleidsregels vindt bij de ouder-kind constructie geen leefbaarheidstoets plaats. Door voortaan de reguliere leefbaarheidstoets uit te voeren, kunnen vergunningaanvragen in het kader van de ouder-kind constructie worden geweigerd, ook in de Krachtwijken. Aanvragen, anders dan tot nu toe het geval is, publiceren Op die manier krijgen omwonenden de gelegenheid te reageren. Tijdelijke vergunning zonder compensatie handhaven Als de leefbaarheidstoets positief uitvalt dan wordt een tijdelijke omzettingsvergunning veleend zonder compensatie. Zo blijft toch sprake van een tijdelijke situatie en blijft het voor ouders aantrekkelijk om zoon of dochter te huisvesten met een aantal medestudenten. Controle op de voorwaarden blijft van belang.
Aandachtspunten •
• •
In de ogen van bewoners verschillen de gevolgen van splitsen en omzetten op straat- en buurtniveau niet of nauwelijks. Het is dan ook begrijpelijk dat de onderwerpen lastig uit elkaar te houden zijn. Naar aanleiding van de toename van het aantal signalen over het opsplitsen van woningen, zal het College hierover in gesprek gaan. Doel is een goed beeld te krijgen van de zorgen van buurtbewoners en hen te informeren over de onderwerpen omzetten en splitsen. Naar aanleiding daarvan bekijkt het College of eventueel aanvullende beleidsregelen moeten worden opgesteld. Om misbruik van de ouder-kind constructie te voorkomen, waarbij de vergunning wordt verleend zonder compensatievergoeding, zal jaarlijks een controle plaatsvinden. Om ontevredenheid rond de procedure met betrekking tot bewonersmeldingen te voorkomen, worden alle nog openstaande meldingen dit jaar nog opgepakt.
19
20
Bijlagen Bijlage A - Terugblik op relevante data met betrekking tot omzettingsbeleid September 1975
Utrecht wordt door de minister in de Woningwet aangewezen als gemeente waar het
1 oktober 1990
Compensatieregeling ingevoerd en gekoppeld aan de onttrekkingsvergunning.
Oktober 1992
Besluit om bestaande situaties te gedogen. Hiervoor kan een gedoogverklaring
regime van de onttrekkingsvergunning wordt ingevoerd
worden aangevraagd. Voorwaarde voor het verkrijgen van een gedoogverklaring is dat de onzelfstandige bewoning voor 1 oktober 1990 is ontstaan en sindsdien onafgebroken is voortgezet. 21 augustus 2001
Besluit om de belangenafweging in het kader van de aanvraag altijd in het voordeel van de aanvrager uit te laten vallen. Dit in verband met het tekort aan studentenkamers.
25 januari 2007
Besluit om het besluit van 21 augustus 2001 terug te draaien. Vanaf nu dus weer belangenafweging maken. Besluit van 25 januari 2007 is op 28 januari 2007 in werking getreden.
1 januari 2008
Aanpassing Huisvestingsverordening
* Weigeringsgrond leefbaarheid geïntroduceerd
* Hospitaregeling aangescherpt (zie toelichting op verordening)
* Definitie van woongroep gegeven (zie toelichting op verordening) 2 april 2008
Besluit over aanvullingen op het besluit van 25 januari 2007:
* Besluit om geen vergunning te verlenen in de Utrechtse Krachtwijken
* Mogelijkheid ouder / kind – vergunning in het leven geroepen (ook mogelijk in de Krachtwijken) 4 maart 2009
* Besluit van 2 april 2008 aangescherpt: ‘In beginsel’ geen vergunning verlenen in
de Krachtwijken. Per vergunningaanvraag vindt intern een belangenafweging plaats in een ambtelijke werkgroep (belang van de aanvrager wordt afgewogen tegen volkshuisvestelijk belang en leefbaarheid)
* Coulanceregeling geïntroduceerd: als aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan kan vergunning gekregen worden tegen betaling van 25% van de verschuldigde
compensatie. Deze mogelijkheid tot het aanvragen van een vergunning met een beroep op de coulanceregeling eindigt 4 september 2009.
* Mogelijkheid om een gedoogverklaring aan te vragen komt per 4 september 2009
te vervallen. Bestaande gedoogsituaties (met verklaring) blijven toegestaan zolang aan de voorwaarden wordt voldaan. Augustus 2009
Vergunningaanvragen worden voortaan gepubliceerd, zodat omwonenden kunnen reageren.
1 september 2010
Huurteams van start: adviseren huurders over huurprijs en kwaliteit van
woningen en kamers en ondersteunen in procedures bij de Huurcommissie.
21
Bijlage B
Buurten waar in beginsel geen omzettingsvergunningen worden verleend voor nieuwe situaties van kamerbewoning
Hieronder is weergegeven welke buurten binnen de gearceerde gebieden vallen. Daarbij is gebruik gemaakt van de gemeentelijke wijk- en buurtindeling. Buurten Hoograven
Rotsoord/Tolsteeg Bokkenbuurt Oud-Hoograven Noord
Buurten Kanaleneiland / Transwijk
22
Oud-Hoograven Zuid Nieuw-Hoograven Noord Nieuw-Hoograven Zuid
Kanaleneiland-Noord Kanaleneiland-Zuid
Transwijk-Noord Transwijk- Zuid
Buurten Ondiep
Ondiep Hoogstraat, Nijenoord e.o.
Buurten Zuilen
Geuzenwijk, de Driehoek Schaakbuurt e.o. Queeckhovenplein e.o. Zuilen-Noord
Buurten Overvecht
Alle buurten in Overvecht, m.u.v. Bedrijven- en poldergebied
Prins Bernhardplein e.o., Demkagebied Elinkwijk e.o. Julianapark e.o.
Bijlage C - Kamerbewoning in particuliere sector per subwijk Subwijk
Aantal onzelfstandig
Aantal adressen
% onzelfstandig
Lombok, Leidseweg
418
3.588
12
Nw Engeland, Schepenbrt
374
4.825
8
33
3.225
1
West
825
11.638
7
Zuilen-West
285
4.774
6 2
Oog in Al, Welgelegen
Zuilen-Noord/Oost
88
5.507
Pijlsweerd
198
2.484
8
Ondiep, 2e Daalsebuurt
331
5.836
6
Noordwest
903
18.601
5
Taagdreef, Zamenhofdreef
98
3.313
3
Wolgadreef, Neckardreef
25
4.171
0,6
Amazonedreef
29
2.843
1
Zambesidreef, Tigrisdreef
40
4.447
0,9
Overvecht
192
14.774
1
Votulast
390
5.309
7
Wittevrouwen, Zeeheldenbuurt
337
4.082
8
57
5.755
0,9
Noordoost
784
15.146
5
Oudwijk, Buiten Wittevrouwen
329
3.894
8
Abstede, Gansstraat
201
3.910
5
Tuindorp, Voordorp
Wilhelminapark, Rijnsweerd
155
5.095
3
Oost
685
12.899
5
Binnenstad winkelgebied
188
1.589
12
Binnenstad woongebied
489
6.555
7
Binnenstad
677
8.144
8
Oud-Hoograven, Tolsteeg
117
3.574
3 2
Nw-Hoograven, Bokkenbuurt
55
2.895
Lunetten
120
6.007
2
Zuid
292
12.476
2
Kanaleneiland
103
5.981
2
Transwijk
60
2.570
2
Rivierenwijk, Dichterswijk
278
6.259
4
Zuidwest
441
14.810
3
Leidsche Rijn
18
8.370
0,2
Veldhuizen, Vleuterweide
22
6.987
0,3
2
4.508
0,04
9
3.234
0,2
4.850
131.587
4
De Meern, Rijnenburg Vleuten, Haarzuilens Totaal Utrecht
NB – gegevens in de tabel vormen een indicatie
23
Bijlage D – Belangrijkste opmerkingen uit de interviews met belanghebbenden De stand van zaken t.a.v. de verleende omzettingsvergunningen is voorgelegd aan verschillende belanghebbenden: de USF, Vereniging Vastgoed Belang, de assistent wijkmanagers en vertegenwoordigers van de bewonersgroep Zuilen in Actie. Hen is onder andere gevraagd naar hun ervaringen met het onderwerp omzetten. Hebben zij dingen zien veranderen sinds de aanscherpingen van het beleid in 2008 en 2009? Hebben zij suggesties / opmerkingen? De belangrijkste opmerkingen zijn hieronder weergegeven.
Assistent wijkmanagers (30 aug. 2010) •
•
•
•
• •
Bij weigering vergunning wijkbureau op de hoogte stellen. • Reactie is om een wijkbureau daarvan niet actief op de hoogte te stellen. Een wijkbureau kan uiteraard altijd contact opnemen om na te vragen of een aanvraag is vergund, dan wel geweigerd. Bij aanvragen voor vergunningen voor nieuwe situaties de wijkbureaus vragen om input voor de leefbaarheidstoets. • Als daar aanleiding voor is, wordt het wijkbureau om informatie gevraagd. Dit kan overigens ook het geval zijn bij aanvragen voor het legaliseren van een bestaande situatie van kamerbewoning. De informatie dient wel betrekking te hebben op het specifieke adres. Dit is een voorwaarde om het advies goed te kunnen gebruiken ten behoeve van de leefbaarheidstoets. Signaal van wijkbureau Binnenstad dat bij verkoop van corporatiewoningen wordt verkocht aan kamerverhuurders, in plaats van aan eindgebruikers (eigenaar-bewoners). • Navraag bij de corporaties leert dat alle sociale huurwoningen verkocht worden met een eigenbewoning verklaring. In bijna alle gevallen zit daar ook een kettingbeding op met een hoge boeteclausule. Op die manier wordt tegengegaan dat kopers de woning splitsen en doorverhuren of doorverkopen. Wel zou het kunnen zijn dat de afspraak ten aanzien van de verkoop aan eindgebruikers niet van toepassing is op alle corporatiewoningen in de Binnenstad. Dat wordt verder uitgezocht. Bewoners zien geen verschil tussen splitsen en omzetten en het is ook lastig uit te leggen voor de collega’s van de wijkbureaus • Er wordt een informatiebijeenkomst georganiseerd voor de wijkraden waar de onderwerpen splitsen en omzetten worden besproken. Naar aanleiding van de bijeenkomst kunnen de wijkraden bepalen of zij een advies indienen. Het College zal dus eerst in gesprek gaan over het onderwerp. Buurtbemiddeling per wijk verder verspreiden, zodat we bewoners "iets te bieden hebben" Signaal gegeven dat splitsen vooral lucratief is voor ontwikkelaars. Vraag werd daarbij wel meteen gesteld of we alles willen reguleren. • Standpunt van de gemeente is tot nu toe dat er extra appartementen voor starters worden gerealiseerd.
Opmerkingen USF (30 aug. 2010)
•
•
•
•
24
USF kent geen concrete gevallen van verhuurders die zijn gestopt met kamerverhuur. Wel via hun netwerk de opmerking van een verhuurder doorgekregen dat hij/zij via constructies gaat proberen onder beleid uit te komen. USF kan zich vinden in de doelen van het beleid, maar zeggen dat dat niet de oplossing voor het kamertekort. • Gemeente heeft zeker aandacht voor het kamertekort maar wil dit niet aanpakken ten koste van de voorraad zelfstandige betaalbare woningen. USF geeft aan dat studenten vaak binnen 3 a 4 maanden een kamer vinden bij een particuliere verhuurder. Er is dan niet veel keuze ten aanzien van hoogte van de huur en onderhoud. Wachttijden bij de SSH lopen wel op. Zij geven aan dat in Zwolle wordt gewerkt met het SKW-Keurmerk • Gezien de kamermarkt in Utrecht, waarbij iedere kamer wordt verhuurd ongeacht de aanwezigheid van een keurmerk, is de verwachting dat de effecten van een keurmerk niet zullen opwegen tegen de investering. Bovendien bestaat er wel degelijk aandacht voor de kwaliteit van kamerverhuur, o.a. via de onlangs ingestelde Huurteams en de website www.normalehuur.nl.
• •
Groningen werkt met quota. USF geeft aan dat dat niet alleen positieve effecten heeft; in wijken met weinig studenten, komen er ineens meer. Dat leidt tot onrust onder buurtbewoners. USF geeft aan dat de gemeente moet inspelen op de toename van het aantal studenten door daarop voor te sorteren. • Dit is een onmogelijke opgave, maar studentenhuisvesting staat zeker op de politieke agenda.
Opmerkingen Vastgoed Belang (1 sept. 2010) •
•
•
•
Hoewel de gedoog- en de coulanceregeling per 4 september 2009 zijn gestopt, wordt verzocht om alsnog de regelingen toe te passen als een verhuurder alsnog aan de voorwaarden voldoet. Vastgoed Belang wordt regelmatig geconfronteerd met vragen van verhuurders die zeggen niets geweten te hebben van de aangepaste regelingen en nu ineens worden geconfronteerd met de regels rond omzetten. Zij verzoeken om maatwerk voor 'oud leed'. Er werd verwezen naar de natuurlijke afname van kamers doordat ouders stoppen met verhuur na afronding van de studie door zoon/dochter. Vastgoed Belang geeft aan dat dit proces versneld zou kunnen worden als gevolg van het beleid. Als iemand een woning wil verhuren dan valt de woning vaak onder de 142 punten en moet dus worden verhuurd tegen een sociale huur. Het is voor een verhuurder dan aantrekkelijker om de woning kamergewijs te verhuren. Er wordt aangegeven dat de ouder-kind constructie wordt gebruikt om onder de compensatie uit te komen.
Zuilen in Actie (6 sept 2010) •
•
• •
Zij merken dat er minder reguliere omzettingsvergunningen worden verleend in de buurt. Wel houden zij zorgen over de ouder-kind constructie en het onderhoud van omgezette woningen. Verzoeken t.a.v. ouder-kind: o Reguliere leefbaarheidstoets toepassen; omwonenden zien ook risico's ten aanzien van aantasting van de leefbaarheid wanneer een vergunning wordt verleend voor 5 jaar. o Vaker toetsen, periodiek in plaats van bij aanvang Omzetten heeft gevolgen voor de bevolkingssamenstelling van een wijk Zij constateren een toename van het aantal bouwkundige splitsingen, en geven aan dat buurtbewoners het verschil niet zien en weten tussen splitsen en omzetten
25
Bijlage E - Besluiten omzettingsvergunningen (ingediend vanaf 2 april 2008 t/m juni 2010) Legalisatie bestaande situatie Regulier < € 360.000
Regulier > € 360.000
Nieuwe situaties Coulance
Totaal verleend
Weigering
11 33
24 (Oud-H)
31 69 8 4 40
3 12 1
68
152
16
8 9
18 36
Regulier < € 360.000
Regulier > € 360.000
Ouder-kind Totaal
Weigering
Krachtwijken Ondiep Zuilen Overvecht Kanaleneiland Hoograven
20 36 (29 Zui-W) 8 4 16 (14 Oud-H)
Totaal Krachtwijken
84
1
1
(25 Zui-W)
3
0
0
0
3
(Zui-W)
6 4 4 1 5 20
Overige subwijken Lombok, Leidseweg Nw-Engeland, Schepenbrt Oog in Al, Welgelegen Pijlsweerd Votulast Wittevr, Zeeheldenbuurt Tuindorp †† , Voordorp Oudwijk, Buiten Wittevr Abstede, Gansstraat Wilhelminaprk, Rijnsw Binnenstad winkel Binnenstad woon Lunetten Transwijk Rivieren-, Dichterswijk Leidsche Rijn Veldhuizen, Vleuterw De Meern, Rijnenburg Vleuten, Haarzuilens
10 27 2 11 9 3 10 9 1 6 12 1 7 13
2 1 1 6
2 8
2 5 3 1 3 2 1 2
5
1
1
2 15 15 7 1 19 11 2 8 22 1 7 18 0 0 0 2
7
1
1
1
2
1
1 1
1 2
1 2
2
1 1
1
2 2 1 4
1
Totaal overige subw
122
20
42
184
4
3
5
8
TOTAAL
206 (2010: 19)
21 (2010: 12)
110
336 (2010:
20
3(2009)
5 (2010: 3)
8
18)
2 6 1 5 1 5 3
39 3
59 (2010: 17)
26
Bijlage F – Beleid in andere steden
Groningen
- Quotum (max. 15% kamerverhuur van de woningen in een straat m.u.v. binnenstad) - Ook leefbaarheidstoets: daarbij wordt o.a. gekeken naar het aantal meldingen t.a.v. bijv. zorgwoningen / begeleid wonen en andere studentenwoningen. - Geen compensatie (alleen leges): vergunning wordt wel of niet verleend. - 0 dB norm: Het stadsbestuur heeft op 28 oktober 2008 nieuw beleid vastgesteld om geluidsoverlast bij kamerverhuurpanden terug te dringen. Deze beleidsregels (handhaving 0 dB-norm) gelden voor boven- en benedenwoningen.
Rotterdam
-
Kwetsbare gebieden op slot (per postcode aangeduid) Quotum per deelgemeente in de vorm van aantal slaapplaatsen met onderscheid tussen sociale en particuliere sector (meer ruimte voor sociale sector) Deelgemeente kan B&W in bepaalde gevallen adviseren af te wijken van het quotum. Gebruiksmelding bij verhuur aan 5 of meer
Amsterdam
- Verschilt per stadsdeel. - Wel financiële compensatie: voor onttrekken is dat maximaal 12% van de WOZ-waarde. Een stadsdeel kan zelf bepalen of zij het instrument hanteren en de hoogte van de compensatie.
27
