Evaluatie 112 kooparrangementen Bussum
maart 2012
Inhoudsopgave Evaluatie Bussum 1. Inleiding 1.1 De aankoop van 112 appartementen 1.2 Leeswijzer
2. Dudok Wonen als huurders- en koperscorporatie 2.1 Meer kansen op een wooncarrière 2.2 Doelgroepen van Dudok Wonen 2.3 De kooparrangementen
3. Wie zijn de kopers? 3.1 Leeftijd 3.2 Huishoudensamenstelling 3.3 Inkomen 3.4 Beroepen 3.5 Motieven om te kopen 3.6 Doorstroming door verkoop?
4. Betaalbare kooparrangementen 4.1 Over de verkochte woningen 4.2 Koopprijzen 4.3 Investeringsplannen van kopers 4.4 Bijkopen en terug kopen
5. Herinvesteren 6. Tot slot
2
1. Inleiding 1.1 De aankoop van 112 appartementen Voor u ligt de evaluatie van 112 kooparrangementen die Dudok Wonen in Bussum heeft uitgegeven voor woningen die in het verleden behoorden tot de portefeuille van het voormalige gemeentelijk woningbedrijf. Deze evaluatie laat zien wat er bereikt is met het uitgeven van de 112 kooparrangementen in Bussum: wie er zijn bediend en wat er met het vrijgekomen kapitaal is gebeurd. In april 2008 heeft Dudok Wonen 112 woningen aan de Betje Wolfflaan aangekocht. Dit zijn portieketagewoningen die wij in 2008 en 2009 hebben opgeknapt en die inmiddels zijn verhuurd aan jongeren. De aankoop, het opknappen en sociaal verhuren van deze woningen is door Dudok Wonen gefinancierd. Dat geld is echter niet zomaar voorradig. De gemeente en Dudok Wonen zijn overeengekomen dat Dudok Wonen van de gemeente toestemming heeft om de bewoners van de woningen van het voormalig gemeentelijk woningbedrijf een kooparrangement aan te bieden. Zonder toestemming van de gemeente mag Dudok Wonen uit dit deel van haar woningvoorraad namelijk niet verkopen. Verkoop heeft plaatsgevonden vanaf oktober 2008. Nu, ruim drie jaar later, is bij 112 woningen van het voormalig gemeentelijk woningbedrijf een kooparrangement uitgegeven: Kopen naar Wens en Koop Goedkoop. Deze evaluatie geeft meer informatie over deze 112 kooparrangementen. De gegevens in de evaluatie zijn ontleend aan: 1. Het primaire systeem van Dudok Wonen; 2. Een schriftelijke enquête die elke koper van een Kopen naar Wens1 woning gevraagd wordt in te vullen. Veel kopers, maar niet alle, vullen deze enquête in. Dat betekent dat mogelijk niet alle gegevens van alle kopers bekend zijn. Daar waar dit van toepassing is, wordt vermeld op basis van welk aantal kopers de analyse is gebaseerd. Koop Goedkoop kopers ontvangen deze enquête niet; 3. Nabellen van huurders die een aanbod Kopen naar Wens hebben gekregen. Dit betreft met name mondelinge informatie over motieven van mensen om niet op het aanbod in te gaan.
1.2 Leeswijzer In het volgende hoofdstuk licht Dudok Wonen toe dat de betaalbare kooparrangementen een zeer belangrijk onderdeel uitmaken van onze strategie. In het derde hoofdstuk wordt ingegaan op de klanten: wie worden er bediend met de betaalbare koopproducten? Onder andere leeftijd, inkomens en beroepen worden geanalyseerd. Het vierde hoofdstuk geeft inzicht in de kooparrangementen: bij welke woningtypen ze zijn toegepast, waar deze woningen liggen, met welke voorwaarden ze zijn aangeboden en hoe de kooparrangementen er financieel uitzien. Tenslotte wordt in het laatste hoofdstuk weergegeven op welke manieren het vrijgekomen kapitaal ingezet is in Bussum.
1
Tot 2011 was Kopen naar Wens bekend onder de naam Sociale Koop. Voor meer hierover, zie onder 2.3
3
2. Dudok Wonen als huurders- en koperscorporatie 2.1 Meer kansen op een wooncarrière Dudok Wonen wil zoveel mogelijk mensen de kans bieden op een passende wooncarrière, zowel met koop- als huurarrangementen. Daar waar nodig, ondersteunen we mensen zoveel mogelijk tijdelijk. Verkoop van huurwoningen is een belangrijk onderdeel van onze strategie. Met betaalbare kooparrangementen krijgen ook mensen met lagere inkomens de kans om huiseigenaar te worden en vermogen op te bouwen in de eigen woning. Met het geld dat vrijkomt uit de verkoop van huurwoningen, kunnen we veel meer mensen huisvesten dan met de opbrengsten van uitsluitend huurwoningen. Met de opbrengsten kunnen we woningzoekenden bijvoorbeeld de kans bieden om met wat steun van onze kant een passende koopwoning te kopen. Hierdoor huisvesten we naar verwachting op de lange termijn in Bussum niet 1.940 huishoudens (in het jaar 2005), maar 2.813 huishoudens (in het jaar 2020). Om het doel ‘meer huishoudens kans te bieden op een passende wooncarrière’ te financieren, verkoopt Dudok Wonen een deel van haar leegkomende huurwoningen met Koop Goedkoop. Hiermee bieden we mensen die een gewone koopwoning (nog even) niet kunnen betalen toch de kans om een woning te kopen. Met een deel van het hieruit vrijkomende kapitaal financieren wij ons aanbod aan huurders of andere woningzoekenden om een Kopen naar Wenswoning te kopen. Met het kapitaal van één verkochte huurwoning financieren wij op deze manier twee betaalbare koopwoningen en huisvesten wij twee huishoudens. 2.2 Doelgroepen van Dudok Wonen In 2008 is door de regio de regionale woonvisie vastgesteld. In deze regionale woonvisie wordt het wensbeeld van de regio als volgt omschreven: “De Gooi en vechtstreek is een vitale, ongedeelde regio. Dat wil zeggen een regio met een heterogene bevolking in meerdere opzichten, zowel wat leeftijd als wat betreft inkomen en herkomst. Ondanks de beperkingen in woningbouw die het groene karakter van de regio met zich meebrengt, hebben ook jongeren en jonge gezinnen meer kansen dan nu op de woningmarkt. Dat komt door de gevarieerde opbouw van de voorraad en de variatie in woonmilieus, en door de nadruk op het lagere middensegment in de nieuwbouwprogramma’s en –productie. Ook is de woningmarkt in beweging door de toepassing van allerlei instrumenten en de ontwikkeling van innovatieve ideeën en concepten. De kansen die nieuwbouw en herstructurering bieden, worden ten volle benut.” Eén van de strategieën die de regio in gaat zetten om het wensbeeld te vervullen is de focus op mensen met minder kansen op de woningmarkt, met name jongeren , jonge gezinnen van 30-45 jaar en mensen die wonen met zorg combineren.
4
Jongeren De omgeving waarin Dudok Wonen haar werk doet, betreft een overspannen woningmarkt. Doorstroming vindt plaats op beperkte schaal, met alle gevolgen van dien. De overstap van huren naar kopen is voor veel mensen te groot, wat verstopping veroorzaakt op de huurwoningmarkt. De vitaliteit van de regio is in het geding: jonge mensen vinden geen woning en trekken weg (ontgroening). En met hen een groot deel van de beroepsbevolking die juist zo hard nodig is in een omgeving die vergrijst. Voor een economisch en sociaal vitale regio is het van groot belang om jongeren te behouden. Als er geen passende woonruimte beschikbaar is, trekken ze weg: de beroepsbevolking neemt momenteel ieder jaar met 1% af. Behoud van jongeren is daarom een speerpunt van onze strategie. Wij bedienen jongeren met onze huurarrangementen. De aankoop van 112 appartementen aan de Betje Wolfflaan, die inmiddels zijn verhuurd aan jongeren, past feilloos in deze strategie. Jonge gezinnen Op het moment dat de huurders niet meer behoren tot de doelgroep jongeren, krijgen ze de kans om een woning betaalbaar te kopen. Wij bedienen jonge gezinnen met onze kooparrangementen Kopen naar Wens en Koop Goedkoop. Hiermee stellen we hen in staat om wooncarrière te maken, vermogen op te bouwen met als uiteindelijke doel dat zij zichzelf kunnen redden op de woningmarkt. Vangnet Dudok Wonen geeft bijzondere aandacht aan mensen die niet zelfstandig in hun huisvesting kunnen voorzien. Voor hen wil Dudok Wonen graag een vangnet zijn: Dudok Wonen zal er altijd zijn voor mensen die het (even of langdurig) zonder onze steun niet redden op de woningmarkt. Deze groep vraagt zelden om een standaard oplossing. Wij bedienen mensen in het vangnet met oplossingen op maat. Senioren Senioren spelen een belangrijke rol bij doorstroming op de woningmarkt. Voor sommige senioren is het geen kwestie van willen verhuizen maar van moeten. De groep die moet verhuizen vanwege gezondheidsredenen, bieden we levensloopbestendige appartementen aan. Voor senioren die willen verhuizen bieden wij appartementen aan, variërend in huurprijs. Soms biedt het concept Verzilverd Wonen uitkomst voor een oudere woningzoekende die nu in een koopwoning zit. Wij bedienen senioren met huurarrangementen in appartementen, en met het concept Verzilverd Wonen. 2.3 De kooparrangementen Dudok Wonen had bij aanvang 947 woningen van het voormalig gemeentelijk woningbedrijf in bezit. Dudok Wonen heeft, conform de overeengekomen afspraak, aan 532 bewoners van deze woningen het betaalbare kooparrangement Sociale Koop (thans: Kopen naar Wens) aangeboden. Wanneer de bewoner wil blijven huren, kan dat ook. Bij mutatie van de woning wordt de woning dan aangeboden met het betaalbare kooparrangement Koop Goedkoop. Van de 112
5
kooparrangementen die in deze evaluatie worden geanalyseerd, zijn 44 Kopen naar Wens arrangementen en 68 Koop Goedkooparrangementen. Kopen naar Wens Kopen naar Wens bieden wij aan onze huurders in complexen die wij hebben aangewezen voor verkoop. De huurder kan dan zijn eigen woning kopen of een andere vergelijkbare woning in de regio kopen. Als huurders een andere woning kiezen investeert Dudok Wonen in deze woning. Daar waar huurders de afgelopen jaren een woning in Bussum kozen zijn deze investeringen meegenomen bij “Andere Woning” in Hoofdstuk 5. Bij Kopen naar Wens moest de koper in ieder geval minimaal 50% van de waarde van de opstal betalen. Een voorbeeld: de totale getaxeerde waarde van de woning is € 175.000,-. Deze waarde is onderverdeeld in een grondwaarde van € 35.000,- en een opstalwaarde van € 140.000,-. De taxatie wordt uitgevoerd door een onafhankelijk taxateur. Wanneer een huurder zijn woning met Kopen naar Wens koopt, levert dat voor Dudok Wonen direct een kasstroom op van minimaal 75.000,-. Onder de naam Sociale Koop had Kopen naar Wens tot eind 2010 een experimentele status (onder paraplu van de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting). Begin 2011 gaf het Ministerie van Binnenlandse Zaken toestemming voor dit koopproduct waarmee alle corporaties dit product kunnen voeren. De landelijke introductie en het beheer van Sociale Koop zijn overgedragen aan Woonlab (www.woonlab.nl). Tegelijkertijd is de naam Sociale Koop veranderd in Kopen naar Wens. Het minimum instapbedrag voor de koper werd bovendien op een hoger niveau vastgesteld, nl. op 50% van de taxatiewaarde in plaats van 50% van de opstalwaarde. In mei 2011 heeft Dudok Wonen onder de naam ‘Start me Up’ 50 woningzoekenden geholpen met een Kopen naar Wens koopvoucher. Hiermee kunnen zij voor minimaal de helft van de prijs hun droomwoning in ’t Gooi bij de makelaar uitzoeken. Het aanbod gold voor mensen tot en met 44 jaar met een maximaal inkomen van € 43.000. Eénverdieners kunnen op zoek naar een woning tot € 175.000. Tweeverdieners kunnen tot € 225.000 uitzoeken in ’t Gooi. Op dit moment (begin maart 2012) hebben 25 huishoudens middels Start me Up een koopwoning gevonden. Onder hen komen zes huishoudens uit Bussum (dit zijn dus woningzoekenden die nog geen klant waren bij Dudok Wonen). Er hebben tot nu toe vier huishoudens in Bussum een woning gekocht door middel van Start me Up. De investering in deze vier woningen is meegenomen bij “Andere Woning” in Hoofdstuk 5. Koop Goedkoop Koop Goedkoop is een koopvorm waarbij de waarde van de woning en de grond wordt gesplitst, waardoor de prijs van een Koop Goedkoopwoning gemiddeld 20% tot 30% lager is dan die van een ‘normale’ koopwoning. De koper koopt de woning en pacht (“huurt”) de grond. De canon (grondhuur) die voor de grond betaald moet worden, bedraagt het eerste jaar niets. Ieder jaar stijgt de canon met tien procent. Na tien jaar betaalt de koper de volledige canon. De canon is voor
6
de koper bovendien aftrekbaar van de belasting. Daarmee zijn de eerste jaren de totale woonlasten fors lager dan bij ‘normale’ koop. Als een voor verkoop gelabelde woning niet gekocht is door de huurder en op een gegeven moment vrijkomt, wordt deze als Koop Goedkoopwoning verkocht. Een voorbeeld: de totale getaxeerde waarde van de woning is € 175.000,-. Bij verkoop levert dat voor Dudok Wonen direct een kasstroom op van € 125.000,- dat direct weer ingezet kan worden om andere huishoudens betaalbaar van een woning te voorzien. Meer mensen huisvesten Met de bovengenoemde verkopen van één Kopen naar Wenswoning en één Koop Goedkoopwoning, zijn er al twee huishoudens betaalbaar gehuisvest. Met de vrijgekomen € 225.000,- kunnen we twee woningzoekenden aan een andere koopwoning helpen met Kopen naar Wens (zij kunnen dan zelf tot een bepaalde bedrag een woning kopen) of we investeren het in renovatie of herstructurering van bestaande woningen, of het draagt bij aan de realisatie van nieuwbouwwoningen. Op deze manier kunnen we elk jaar méér mensen betaalbaar huisvesten: Grafiek 1: meer mensen betaalbaar huisvesten N.B. Het betreft hier gegevens over heel het werkgebied van Dudok Wonen, dus niet uitsluitend Bussum
7
3. Wie zijn de kopers? Van belang bij het omschrijven van de kopers, is dat Kopen naar Wens is aangeboden aan huurders. De kopers van Kopen naar Wens zijn dus altijd voormalige huurders van hun koopwoning. Als een woning met verkoopbestemming leegkomt (en dus niet gekocht is door de huurder), verkopen wij deze met Koop Goedkoop. Hierop kan iedereen, ook niet-huurders van Dudok Wonen, reageren. 3.1 Leeftijd Tabel 1: leeftijd van de kopers
Leeftijdscategorie
Kopen naar
Koop Goedkoop
Wens Tot 30 jaar
3
40
Van 30 tot 45 jaar
15
20
Van 45 jaar tot 65 jaar
26
7
65 jaar en ouder
0
0
Onbekend
0
1
45 jaar
31 jaar
Gemiddelde leeftijd
De mensen die met Kopen naar Wens een woning hebben gekocht, zijn jonge gezinnen en mensen van middelbare leeftijd. Er zijn weinig jongeren die met Kopen naar Wens hun huurwoning kopen. Dat is eenvoudig te verklaren door het feit dat maar 7% van onze huidige huurders een leeftijd heeft tot 30 jaar; er zijn dus maar weinig jonge mensen tot 30 jaar die het aanbod krijgen om hun huurwoning met Kopen naar Wens te kopen. Bij Koop Goedkoop zijn er relatief veel jonge kopers; ruim de helft van de kopers heeft een leeftijd tot 30 jaar. Koop Goedkoop is bij uitstek een koopvorm die geschikt is voor jonge kopers. Deze mensen hebben een perspectief in hun carrière en kunnen een loonstijging verwachten die meegroeit met de jaarlijks stijgende grondhuur. Voor beide kooparrangementen geldt dat er weinig senioren zijn die een woning kopen. De leeftijd en de gezondheid zijn de voornaamste redenen van deze groep om niet te kopen. De gemiddelde leeftijd van de Kopen naar Wens koper is hoger dan de gemiddelde leeftijd van de Koop Goedkoopkoper. Dat kent twee oorzaken: ten eerste, door ons relatief vergrijsd huurdersbestand krijgen relatief veel ouderen het aanbod om met Kopen naar Wens te kopen, en ten tweede concurreren de maandlasten van een Kopen naar Wenswoning sterk met de huurlasten, wat senioren aantrekkelijk vinden. Meer over motieven om te kopen wordt beschreven in paragraaf 3.5.
8
3.2 Huishoudensamenstelling Tabel 2: huishoudensamenstelling van de kopers
Huishoudensamenstelling
Kopen naar
Koop Goedkoop
Wens 1 persoon
7
27
2 personen
14
11
3 personen
9
1
4 of 5 personen
9
1
Onbekend
5
28
44
68
Totaal
Wat betreft huishoudensgrootte zijn de Kopen naar Wenskopers zeer divers. De eenpersoonshuishoudens die met een aanbod zijn benaderd, zijn vaak senioren, wat verklaart dat er relatief weinig eenpersoonshuishoudens kochten. Wat betreft de Koop Goedkoopwoningen zien we dat met name kleine huishoudens met Koop Goedkoop hebben gekocht. Zij hebben immers beperktere financieringsmogelijkheden dan meerpersoonshuishoudens. We kunnen stellen dat Koop Goedkoop met name voor jonge een- en tweepersoonshuishoudens aantrekkelijk is. 3.3 Inkomen
Kopen naar Wens Tabel 3: inkomen van de Kopen naar Wens kopers
Bruto inkomen
Netto inkomen
Tot € 20.000
0
11
€ 20.000 - € 33.000
8
13
€ 33.000 - € 40.000
12
5
> € 40.000
11
2
Onbekend
13
13
44
44
Totaal
Er wordt een heel spectrum aan inkomensgroepen bediend met Kopen naar Wens. Kopen naar Wens is bedoeld om ook mensen met een lager inkomen de kans te geven een woning te kopen. Dat lukt: 55% van de kopers heeft een netto inkomen tot €33.000. Ook de inkomensgroep tussen €33.000 en €40.000 (modaal tot anderhalf keer modaal) wordt bediend. Deze inkomensgroep is weliswaar niet de laagste inkomensgroep, maar heeft in de regio Gooi en Vechtstreek zeker moeite bij het vinden van een geschikte woning. Enerzijds vanwege de hoge huizenprijzen in deze regio en anderzijds door de huidige regelgeving waardoor ze ook niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning. Voor kopers met een bruto inkomen van € 40.000 of meer geldt dit ook, al is dit in steeds mindere mate wanneer het inkomen verder stijgt.
9
Er zijn 10 woningen verkocht aan huishoudens met een bruto inkomen van € 50.000 of meer. Deze groep huishoudens kan op eigen kracht de woningmarkt betreden en heeft Kopen naar Wens niet nodig. Des te opvallender is het dat deze groep wel overgaat tot koop wanneer dat met Kopen naar Wens wordt aangeboden. Deze scheefwoners in de huur worden door Sociale Koop verleid om de eigen huurwoning te kopen. Om kopers zoveel mogelijk op eigen kracht in te laten stappen, stappen woningzoekenden vanaf 2012 ‘op maat’ in. Aan de hand van het inkomen wordt het minimum instapbedrag bepaald. Hierbij blijft 50% van de getaxeerde waarde van de betreffende woning altijd het minimaal te betalen bedrag. Koop Goedkoop De inkomens van Koop Goedkoop kopers zijn veelal niet bij Dudok Wonen bekend. Dudok Wonen ziet in de praktijk dat dit product de doelgroep aanspreekt voor wie het bedoeld is: middeninkomens met een perspectief op een werkcarrière. Dat ontlenen we aan twee zaken: 1. de beroepen van de kopers. Daarover in paragraaf 3.4 meer; 2. het feit dat over het algemeen genomen Koop Goedkoopwoningen vanaf € 225.000 langer te koop staan dan woningen met een lagere verkoopprijs. Wanneer het tot hun mogelijkheden behoort, kiezen kopers ervoor om een woning zonder betaalbaar koopproduct te kopen. Koop Goedkoop blijft daarmee de doelgroep bedienen die werkelijk iets extra’s nodig hebben om op de koopmarkt te slagen. Om toch een inschatting te maken van het inkomen van de kopers, kan worden bekeken wat de gemiddelde koopprijs is van de woning en welk inkomen nodig is om deze prijs te financieren. De gemiddelde koopsom van een Koop Goedkoopwoning is €143.000. Om dit te kunnen financieren is op dit moment een bruto inkomen nodig van € 34.0002. Koop Goedkoop bedient met name de onderkant van de middeninkomensgroep. 3.4 Beroepen en opleidingsniveau Dudok Wonen zet zich in voor een sociaal en economisch vitale regio. Dit is geheel in overeenstemming met de Regionale Woonvisie Gooi en Vechtstreek. Om de regio, en daarmee Bussum, vitaal te houden, zijn mensen die werkzaam zijn in de dienstverlenende sector hard nodig: de bakker, de verpleger, de onderwijzer, om maar enkele beroepen te noemen die hard nodig blijven in de vitale regio van de toekomst. Dudok Wonen heeft geregistreerd welke beroepen de kopers in Bussum uitoefenen op het moment van koop. Dit zijn onder de Kopen naar Wens kopers bijvoorbeeld: Coördinator in de kraamzorg, docent techniek, klantmanager bij de Sociale Dienst, administratief medewerker, chauffeur, bejaardenverzorgster, verkoopchef, bedrijfsleider, verzorgende, eigenaar van een schildersbedrijf, medewerker bij de Wegenwacht, rijinstructeur, assistent bedrijfsleider, uitvaartverzorger, electromonteur, kapper, leidster kinderopvang, automonteur,
2
http://www.rabobank.nl/particulieren/producten/hypotheken/, februari 2012
10
informatiemedewerker bij TNT, medewerker in de thuiszorg, stratenmaker, medewerker in een restaurant, betonvlechter, hondentrimster, verkoper, doktersassistente. Van de 44 Kopen naar Wenskopers hebben 12 kopers het VMBO als hoogst genoten opleiding, 17 kopers hebben MBO afgerond en 9 kopers een HBO-opleiding. Van 6 Kopen naar Wenskopers is dit onbekend. De Koop Goedkoop kopers hebben onder andere de volgende beroepen (op het moment van koop): Bedrijfsleidster, accountmanager, docent, bibliothecaresse, programmeur, financieel administratief medewerker, Office Manager, Business Intelligence consultant, werkvoorbereider, kapster, leerkracht basisonderwijs, monteur, bedrijfsleider in de horeca, verkoopadviseur, ziekenverzorgster, schilder, consultant, financieel medewerker, filmmaker, onderwijzeres, bouwkundig medewerker, secretaresse, leidster kinderdagverblijf, medewerker groothandel, verzorgende, beletteraar, horeca medewerkster, salesmanager, gevangenisbewaarder, docente Nederlands. Er zijn geen gegevens bekend over de opleidingniveaus van Koop Goedkoopkopers. 3.5 Motieven om te kopen Veel Kopen naar Wenskopers hebben een of meerdere redenen opgegeven waarom zij zijn ingegaan op het aanbod om hun woning te kopen. Die reden is in veel gevallen de lage maandlasten. Een ander veelgehoord geluid is ‘we wilden al heel lang kopen’, en ‘nu kunnen we verbouwen zonder de tussenkomst van Dudok Wonen’. Deze geluiden sluiten aan bij:
Het ontstaansrecht van het product: namelijk kopen ook mogelijk maken voor mensen met een laag inkomen;
De markt: namelijk het gat tussen huren en kopen dichten of minstens minder groot maken;
Het doel van Dudok Wonen om mensen onafhankelijk te maken: kopers ervaren meer vrijheid wat betreft aan aanpassen van hun woning en dat uit zich in daadkrachtige verbouwplannen.
Beweegredenen om juist niet te kopen zijn uitvoerig onderzocht in de studie ‘een eigen huis, een beter leven?’ door het OTB. Het OTB heeft in opdracht van veertien wooncorporaties verschillende koopproducten (Koopgarant, Sociale Koop/ Kopen naar Wens, Koop Goedkoop, Koopcomfort en korting op de koopprijs of bijhorende kosten) onderzocht. Uit dit onderzoek is gebleken dat de belangrijkste motieven om niet op het aanbod in te gaan betroffen de hoge leeftijd, de technische staat van de woning, ontevredenheid met de woonomgeving en een voorgenomen verhuizing. Daarnaast nemen alleenstaanden beduidend vaker dan andere typen huishoudens het aanbod om te kopen niet in overweging. 3.6 Doorstroming door verkoop De verkoop van woningen heeft een gunstig effect op de doorstroming op de woningmarkt. De verhuisketen is een belangrijke maatstaf voor de dynamiek in de woningmarkt die sterk onder druk staat doordat steeds minder huurders verhuizen (lage mutatiegraad) en starters moeite hebben een koopwoning te financieren. Het ‘verlengen van verhuisketens’ is één van de doelstellingen van
11
het regionale woonruimteverdeelsysteem. Onze bijdrage aan de totale verhuisketen is een belangrijke indicator van maatschappelijk presteren. Naar aanleiding van ‘Start-me-up’ hebben we onderzoeksbureau RIGO gevraagd de verhuisketen van Kopen naar Wens – Andere Woning te analyseren. De verhuisketens van (sociale) verhuur en Koop Goedkoop waren al bekend zodat we het beeld compleet konden maken. Grafiek 2: aantal verhuizingen als gevolg van onze huur- en koopproducten N.B. Het betreft hier gegevens over heel het werkgebied van Dudok Wonen, dus niet uitsluitend Bussum
Bovenstaande grafiek laat zien dat onze koopproducten een belangrijke bijdrage leveren aan de verhuisketens in de regio. Met name het product Kopen naar Wens - Andere Woning heeft een beduidend positief effect op de beweging in de regionale woningmarkt.
12
4. Betaalbare kooparrangementen 4.1 Over de verkochte woningen Woningtypen Het merendeel van de verkochte woningen zijn eengezinswoningen. Dat is een rechtstreeks gevolg van het feit dat Dudok Wonen aan de gemeente Bussum toestemming heeft gevraagd voor de verkoop van 438 eengezinswoningen en 128 appartementen. Tabel 4: verkochte woningen naar type en arrangement
Kopen naar Wens
Koop Goedkoop
Totaal
42
43
85
2
25
27
44
68
112
Kopen naar Wens
Koop Goedkoop
Totaal
1 of 2 kamers
0
10
10
3 kamers
3
15
18
41
43
84
44
68
112
Eengezinswoning Appartement Totaal Aantal kamers
Tabel 5: verkochte woningen naar aantal kamers
4 of meer kamers Totaal Huurprijzen
In onderstaande tabel is een overzicht opgenomen naar de verkochte woningen naar huurprijs. Bij Kopen naar Wens is de contractuele huurprijs opgenomen: de huur die de kopers betaalden op het moment dat zij besloten de woning te kopen. Bij Koop Goedkoop is de huurprijs na mutatie opgenomen. Immers, indien deze woningen niet verkocht zouden zijn, zouden zij voor een nieuwe huurprijs op de huurmarkt worden aangeboden. Tabel 6: verkochte woningen naar huurprijzen
Kopen naar Wens
Koop Goedkoop
Totaal
3
0
3
27
53
80
€ 554,76 - € 652,52
6
15
21
Boven € 652,52
8
0
8
44
68
112
3
Tot € 361,66
€ 361,66 - € 554,764 5
Totaal
Er zijn 8 mensen geweest die hun vrije sectorwoning (met een huurprijs boven € 652,52) met Kopen naar Wens hebben gekocht. Dat kan leiden tot een inefficiënte inzet van onze financiële 3 4 5
Huurtoeslaggrens tot 23 jaar (prijspeil 2011) Huurtoeslaggrens voor 3 of meer personen (prijspeil 2011) Maximale huurtoeslaggrens (prijspeil 2011)
13
middelen. Dudok Wonen streeft echter naar een efficiënte inzet van ons vermogen: we kunnen meer mensen huisvesten met dezelfde hoeveelheid financiële middelen. Om die reden wordt vanaf 2012 het instapbedrag van alle Kopen naar Wenskopers bepaald door het (gezamenlijke) inkomen, met een minimum van 50% van de totaalwaarde. Hoe hoger het inkomen, hoe hoger het instapbedrag. Door deze ontwikkeling zijn we nog beter in staat om ons vermogen te brengen naar huishoudens die dat nodig hebben. Ligging In onderstaand kaartje zijn de straten waarin drie of meer woningen zijn verkocht, gemarkeerd. Omdat het bezit van Dudok Wonen in Bussum zich concentreert in Bussum Zuid, zijn hier ook de meeste woningen aangeboden en verkocht.
Huurprijzen 4.2 Prijzen
(Boslaan)
Tabel x: financiële gegevens van de Sociale Koop woningen
Sociale Koop: Adres, totaalwaarde, grondwaarde, opstalwaarde, instapbedrag, instappercentage, Totaal en gemiddelde Tabel y: financiële gegevens van de Koop Goedkoop woningen
Koop Goedkoop: Adres, totaalwaarde, grondwaarde, opstalwaarde, verkoopprijs, volledige canon Totaal en gemiddelde
14
4.2 Koopprijzen Kopen naar Wens Tabel 7: gemiddelde prijzen en instappercentage van Kopen naar Wens woningen
Totaalwaarde
Instapbedrag
Instappercentage
€ 207.160
€ 81.400
40%
De kopers van Kopen naar Wens woningen hebben gemiddeld ruim € 81.000 moeten financieren. Twee kopers hebben 100% van hun woning gefinancierd. Gedurende de experimentfase van Sociale Koop, wat later Kopen naar Wens is gaan heten, was het mogelijk voor kopers om voor de helft van de opstalwaarde de woning te kopen. Dat is zichtbaar in het instappercentage van de 44 Kopen naar Wens woningen. Vanaf januari 2011 dienen kopers minimaal de helft van de totaalwaarde te financieren; de instapwaarde is dus minimaal 50% van de totaalwaarde. Met ingang van 1 januari 2012 is het instappercentage bovendien afhankelijk van het inkomen. Hoe hoger het inkomen, hoe hoger het instappercentage. Koop Goedkoop Tabel 8: gemiddelde prijzen van Koop Goedkoop woningen
Totaalwaarde
Waarde grond
Waarde opstal
€ 195.810
€ 57.150
€ 138.660
De kopers van Koop Goedkoop woningen hebben gemiddeld €138.660 moeten financieren. Daarnaast betalen zij maandelijks een bedrag aan canon (grondhuur). Deze is gemiddeld € 233 per maand in jaar 11. In het eerste jaar krijgt de koper hierop 100% korting en betaalt hij dus niets. Ieder jaar stijgt de grondhuur met tien procent; in tien jaar tijd groeit dit bedrag aan tot het bedrag van € 233. De canon is aftrekbaar van de belasting. 4.3 Investeringsplannen van kopers Opvallend is dat vrijwel alle kopers plannen hebben met hun eigen huis. Nieuwe badkamers, uitbouwen, schuurtjes, keukens, schilderen, vernieuwen plafonds, dubbel glas; bijna alle kopers gingen in meer of mindere mate aan de slag toen ze de woning eenmaal gekocht hadden. Een aantal kopers noemden ook bedragen die zij in hun woning investeerden: dit varieert van € 15.000 tot € 60.000. 4.4 Terug kopen? Een veelgehoorde vraag is wat Dudok Wonen doet voor kopers die in betalingsproblemen dreigen te komen. Uitgangspunt hierbij is dat de producten zo veel mogelijk de zelfredzaamheid stimuleren en geen garanties bieden op een achtervang door Dudok Wonen. Beide Kooparrangementen kennen geen terugkoopplicht voor Dudok Wonen (wel een terugkooprecht). Mochten zich problemen voordoen, bekijken we per geval of een maatwerkoplossing uitkomst kan bieden. Sinds de start van ons verkoopprogramma in 2006 heeft zich één koper met betalingsproblemen aangediend die wij met tijdelijk maatwerk hebben kunnen helpen.
15
5. Herinvesteren Vermogen dat vrijkomt uit verkoop wordt door Dudok Wonen opnieuw geïnvesteerd in de Gooi- en Vechtstreek in nieuwbouw- en renovatieprojecten en in de aankoop van “Andere Woningen” (zie kopen naar wens). Er is nooit een 1-op-1 relatie tussen een verkoop en een nieuwe investering. Ten behoeve van deze evaluatie maken we de balans op voor Bussum over een periode van 5 jaar (2007-2011). Verkoopopbrengst Bussum In de afgelopen 5 jaren heeft Dudok Wonen in heel Bussum een verkoopopbrengst gerealiseerd van gemiddeld €10,5 miljoen per jaar, op basis van de totale waarde. Omdat Dudok Wonen werkt met betaalbare koopproducten, komt niet dit gehele bedrag vrij: op basis van de koopsommen is er in de afgelopen 5 jaar een gemiddelde verkoopopbrengst gerealiseerd van € 6,5 miljoen per jaar. Circa 40% hiervan komt uit de woningen uit het voormalig gemeentelijk woningbedrijf. Investeringen in Bussum Onderstaande tabel bevat het overzicht van onze investeringen in Bussum in de periode 20072011. Voor projecten die een langere looptijd kennen dan deze vijf jaar is alleen dat deel van de investeringen opgenomen dat binnen deze periode valt. De bruto kolom bevat de totale investeringsstroom. In de netto kolom zijn investeringen in bedrijfsvastgoed (BOG) en in verkoopprojecten hierop in mindering gebracht.
in miljoenen 21,3 9,9 12,8 1,0 0,9 11,8 6,7 4,4 1,2 0,2 4,8 1,4 0,7 20,0
Netto investering woningvoorraad in miljoenen 21,3 4,0 1,0 0,9 11,8 6,7 4,4 1,2 0,2 1,4 0,7 20,0
"Andere Woningen" (Kopen naar Wens)
1,5
1,5
Totaal Gem iddeld over 5 jaar
98,6 19,7
75,1 15,0
Bruto investering Godelindebuurt Gewest kantoor (deel DW) Beatrixschool Torenlaan aankoop Jan Bottemastraat De Heul Landstraat Brede School Hogeschoolplein Wonen boven Winkels Kantoor Dudok Wonen Oragneboomstaete Veldweg Betje Wolfflaan aankoop + renovatie
Toelichting
BOG/aankoop gemeente deels koop
afboeking BOG afboeking
zie par. 2.3
Over de afgelopen 5 jaar bedroeg de gemiddelde investering in onze Bussumse woningvoorraad circa €15 miljoen per jaar. De omvang van de investeringen is significant groter dan de verkoopopbrengst. Dit kan doordat investeringen deels worden gefinancierd met geleend geld (bankleningen). Deze mogelijkheid om het investeringsvolume te versnellen met geleend geld wordt de komende jaren aanzienlijk kleiner. De omvang van de investeringen komt dichter in de buurt van de omvang van gerealiseerde verkopen.
16
6. Tot slot Dudok Wonen is gestart met de verkoop van woningen als onlosmakelijk onderdeel van de bedrijfsstrategie. De verkoop van woningen zorgt voor: -
beweging op de woningmarkt. Grafiek 2 op pagina 12 va deze evaluatie heeft laten zien dat verkoop van woningen een belangrijke bijdrage levert aan de verhuisketens, en daarmee de beweging op de woningmarkt. Vooral het project Start me Up (Kopen naar Wens – Andere Woning) heeft hierop een gunstig effect.
-
een vitale regio, doordat jonge mensen niet wegtrekken naar bijvoorbeeld Almere, maar hier blijven. De evaluatie heeft laten zien dat vooral Koop Goedkoop deze belangrijke doelgroep vasthoudt in de regionale woningmarkt. De gemiddelde leeftijd van Koop Goedkoopkopers is 31 jaar.
-
Een efficiënte inzet van ons vermogen: we kunnen meer mensen huisvesten met dezelfde hoeveelheid financiële middelen. Vanaf 2012 wordt het instapbedrag van alle Kopen naar Wenskopers bepaald door het (gezamenlijke) inkomen, met een minimum van 50% van de totaalwaarde. Naarmate de koper meer verdient, draagt deze meer bij aan de betaalbaarheid van zijn of haar koopwoning. Door deze ontwikkeling zijn we nog beter in staat om ons vermogen te brengen naar huishoudens die dat nodig hebben.
De afgelopen jaren is, door de veranderende economische omstandigheden en het daarmee gepaarde ingrijpen door politiek Den Haag, duidelijk geworden dat de verkoop van woningen ook een onlosmakelijk onderdeel van het bedrijfsmodel van Dudok Wonen is. Zonder verkoop van woningen is het niet mogelijk om te investeren in de woningmarkt zoals we dat nu doen. Het vermogen dat vrijkomt door de verkoop van woningen wordt onder meer ingezet voor nieuwbouw en renovatie van Bussumse woningen. Dat is duidelijk geworden in het vorige hoofdstuk. De bewoners van 415 woningen (947 minus 532 woningen) hebben tot op heden geen aanbod van Dudok Wonen gehad om hun eigen woning te kopen. Ook hebben zij tot op heden niet het aanbod gekregen om een andere woning in de regio te kopen, omdat Dudok Wonen in afwachting is van het vervolg op deze evaluatie. Verschillende bewoners van deze woningen hebben Dudok Wonen benaderd met de vraag wanneer zij een koopaanbod kunnen verwachten. Dudok Wonen zou deze mensen dit aanbod graag binnen afzienbare termijn doen.
17
