Meer doen dan je belooft
Alliantie en Etro samen in Almere
Ketenpartners tonen eigen gezicht
etro scope
07
juni 2015
Eerder renovatie dan sloop en nieuwbouw NRP-voorzitter schudt vastgoedwereld op
Door mensen, voor mensen.
Isolatielek risico voor gezondheid
Door mensen, voor mensen. Etro Vastgoedzorg levert duurzaam en resultaatgericht vastgoedonderhoud voor opdrachtgevers in wonen, werken, zorg en onderwijs. Met vele disciplines in huis en ruim 130 hoog gekwalificeerde vakmensen en medewerkers vormen wij een solide partner waar u op mag vertrouwen. Voor onderhoud aan zowel kleine als grote vastgoedprojecten weet u vooraf precies waar u aan toe bent. Want voor Etro geldt: afspraak is afspraak.
Onze missie Etro Vastgoedzorg wil een sterke, betrouwbare, innovatieve en strategische partner zijn voor duurzaam en resultaatgericht vastgoedonderhoud.
Onze visie Door onze resultaatgerichte aanpak op basis van expertise in bouw en renovatie, beton- en schilderonderhoud, zijn wij een krachtige partner die de coördinerende rol op zich neemt. Met een proactieve houding nemen we de zorg voor het vastgoed weg bij onze opdrachtgevers. Voorts willen we met onze innovatieve aanpak een vooraanstaande kernleverancier zijn voor vastgoedbeheerders. Het borgen van de bestaande uitvoeringskwaliteit en het intern meten van klanttevredenheid bij onze opdrachtgevers, zowel op projectniveau als op jaarbasis,versterken onze positie.
Onze kernwaarden Klantgericht: wij luisteren naar uw wensen en belangen en spelen daar op in Mensgericht: wij werken aan hechte en langdurige relaties Procesgericht: processen zijn de bouwstenen van onze organisatie Betrouwbaar: wij doen wat we beloven Zorgzaam: onze aanpak is gericht op het duurzaam verbeteren van uw vastgoed Verbindend: wij opereren altijd sterk teamgericht Handelend: wij hebben een ‘doen we’ mentaliteit Innovatief: wij zijn altijd op zoek naar vindingrijke en passende oplossingen
Het Consortium Etro Vastgoedzorg vormt met vier gespecialiseerde serviceorganisaties een vaste en duurzame ketenorganisatie: Het Consortium. Gezamenlijk kunnen wij elke vastgoedrenovatie- of onderhoudsopdracht aan. Wat wij delen is kracht, vitaliteit, innovatief vermogen en een enorme staat van dienst. De samenwerkende partners in Het Consortium hebben bovendien de wil en de durf om te investeren in de toekomst. Resultaat in vastgoedprojecten De leden van Het Consortium begeleiden de opdrachtgevers in hun nieuwe rol als regisserend opdrachtgever. Zelf nemen we de volle verantwoordelijkheid voor het project én het resultaat. Wat wij delen is kracht, vitaliteit, innovatief vermogen en veel ervaring in zorg, onderhoud en renovatie van vastgoed.
Meer doen dan je belooft De lang verwachte opleving van de bouw- en onderhoudsector laat zich nog niet zien. Opdrachtgevers kiezen er nog steeds voor om partijen uit te knijpen en kiezen voor het gewin op korte termijn. De vreugde van de laagste prijs is allang verdwenen als de kwaliteit verloren is. Dat is precies waarop Etro Vastgoedzorg altijd gescoord heeft en moet blijven scoren. Kwaliteit leveren en doen wat je belooft. Liefst meer doen dan je belooft, want de klant verandert snel. Hij wil leuke dingen zien en verrast worden. Verrassen kun je de klant als je elke dag in alles wat je doet meer levert dan hij heeft gevraagd. Zo steken wij steeds meer tijd en energie in het overtreffen van het gevraagde resultaat van integrale renovatieprojecten. Projecten waarbij de vraagstelling vanuit alle kanten bekeken, beoordeeld en aangepakt moeten worden. Niet alleen de kosten spelen dan een rol, maar ook de wensen en de tevredenheid van de huurder, de kwaliteit van de renovatie en de opbrengsten daarvan tijdens de exploitatie. Dat laatste het liefst vanuit een Total Cost of Ownership-benadering, en geborgd door kwaliteitsgaranties voor de exploitatieduur. Als onderhoud- en renovatiebedrijf wil en moet je al deze facetten beheersen en transparant maken. Niet alleen aan de start van een project, maar tijdens de hele looptijd van de exploitatie. Dan kun je met recht zeggen dat je resultaatgericht vastgoedonderhoud beheerst.
Commercieel directeur 2
Inhoudsopgave
4
Frank Bijdendijk zet renovatie en transformatie nationaal op de kaart
8
Door mensen, voor mensen: samenwerking Alliantie en Etro in de praktijk
Werk in uitvoering
colofon
10
Dit is een uitgave van Etro Vastgoedzorg Handelsweg 15, 1521 NH Wormerveer T: (075) 628 02 44 - E:
[email protected] etrovastgoedzorg.nl etro scope verschijnt 2 keer per jaar in een oplage van 750 ex.
Column Peter Gerrits: ‘Zekerheid in uw kernactiviteit’
7
10
Innovatieve aanpak Het Consortium doorgezet in website
12
Isolatie en luchtdichting van groot belang
Redactie en teksten: Marc Geerts, Pielkenrood Publications Fotografie: Dirk Brand Fotografie, Fotografie Bart Homburg Idee, concept en vormgeving: Team Klijnsma Voor reacties en suggesties met betrekking tot de inhoud, of voor aan- en afmeldingen voor ontvangst van de etro scope:
[email protected]
3
Renovatie en transformatie nationaal op de kaart NRP-voorzitter Frank Bijdendijk leidt vastgoedwereld naar vernieuwing
4
Onze gebouwde omgeving is belangrijker dan we vaak denken. Gebouwen en woningen hebben voor mensen een emotionele betekenis en dus een economische waarde. De levensduur van gebouwen kan bovendien eindeloos worden opgerekt, mits er goed onderhoud wordt gepleegd. Renovatie van de gebouwde omgeving en aanpassing aan nieuw gebruik en andere tijdseisen ligt daarom meer voor de hand dan sloop en nieuwbouw. Het is bovendien in de meeste gevallen goedkoper. Het NRP (Nationaal Renovatie Platform) heeft van het bevorderen van duurzaam gebruik van de gebouwde omgeving haar missie gemaakt. Voorzitter Frank Bijdendijk vertelt waarom.
NRP is een onafhankelijke stichting, voortgekomen uit de Nationale Renovatie Prijs. Als de hoofdsponsor in 2011 stopt met haar steun aan deze prijs wordt het tijd voor een nieuwe doelstelling. Bijdendijk ruikt een kans om het NRP om te vormen van een statische organisatie rond een prijs tot een actief netwerk dat zich bezighoudt met de vernieuwing van de vastgoedwereld. Eredivisie van Nederland Frank Bijdendijk: “Het doel van het NRP is alleen mogelijk met een achterban over de volle breedte van de vastgoedmarkt. Architecten en aannemers, investeerders en woningcorporaties, banken en beleggers, energiebedrijven en adviesbureaus en ga zo maar door. Er bestaat veel belangstelling voor het NRP dat een netwerkorganisatie is geworden van een kleine honderd van de belangrijkste spelers in de vastgoedmarkt. Zeg maar de eredivisie van Nederland. Wat wij met elkaar doen is werken aan een imagoverbetering van de bestaande bebouwing, aanpassing van de huidige wet- en regelgeving en verbetering van het vastgoedonderwijs. Een beter imago is nodig omdat nieuwbouw en monumenten altijd de aandacht trekken. Alles daartussen lijkt niet mee te tellen. Elke jonge architect heeft de ambitie om een scheef gebouw in China te realiseren, terwijl we juist renovatiearchitecten nodig hebben. De huidige wet en regelgeving is gebaseerd op een statisch gebruik van vastgoed voor grote doelgroepen, maar we hebben een dynamische markt gericht op individuele wensen. En het vastgoedonderwijs tenslotte moet minder
gericht zijn op nieuwbouw. Nieuwbouw is de afgelopen jaren enorm geslonken en dat blijft voorlopig zo. We hebben behoefte aan jongeren die zijn opgeleid voor het innoveren van processen en methoden voor hergebruik van het bestaande vastgoed.” Aandacht voor verdienmodel “Als we het denken in de vastgoedwereld willen veranderen, moeten we eerst aandacht vragen voor het verdienmodel”, gaat Bijdendijk verder. Dat ziet er bij nieuwbouw heel anders uit dan bij de bestaande gebouwde omgeving. Bij nieuwbouw gaat het vooral om het omlaag brengen van de stichtingskosten. Dat is een vorm van korte termijn denken dat helemaal niet past bij renovatie en transformatie. Bij bestaande gebouwen hebben we het vooral over de exploitatie en dan blijk je aan meer knoppen te kunnen draaien dan alleen kostenreductie.
Onderhoudsbedrijven moeten meer kunnen dan alleen renoveren Woningcorporaties bijvoorbeeld kijken naar de verhuurbaarheid van woningen en naar verhuurrisico, -kosten en opbrengsten. Dat is veel ingewikkelder dan alleen bezuinigen op stichtingskosten. Daarom hebben we in Nederland zoveel experts op het gebied van stichtingskosten en zo weinig exploitatiedeskundigen. Het verdienmodel voor het bestaande vastgoed is gericht op de lange termijn. Voor ondernemingen
in onderhoud en renovatie ligt daarin een rol. Met hun expertise kunnen zij vastgoedeigenaren helpen het juiste exploitatiemodel te vinden, zeker als zij een risicodragende partner willen zijn.”
Veel experts in stichtingskosten maar weinig exploitatiedeskundigen Koeien wegjagen “Bestaand vastgoed renoveren is dus een heel ander proces dan nieuwbouw. Bij nieuwbouw zet je een aantal woningen in een weiland. Het enige wat je moet doen is bij wijze van spreken de koeien wegjagen. De opdrachtgever heeft aanvankelijk alleen te maken met een architect en enkele adviseurs. Financier, bouwer en gebruiker komen er pas later bij. Bij het renoveren van bestaand vastgoed zijn vanaf het begin veel meer partijen betrokken. Daar zijn bijvoorbeeld de financier, de bestaande omgeving en de huurders. Bij dat proces speelt niet alleen de bouwkundige kant een rol, maar ook ingewikkelde sociale en communicatieve kanten. De opdrachtgever, zoals bijvoorbeeld een woningcorporatie, moet alle betrokken partijen bij elkaar brengen en op één lijn zien te krijgen. Als een onderhoudsbedrijf zich niet beperkt tot het uitvoeren van een renovatie maar ook adviseert over de exploitatie van het vastgoed en een rol speelt in de communicatie met de huurders, omwonenden en de overheid, dan is dat een zeer welkome aanvulling voor
5
zo’n corporatie. Want woningcorporaties hebben veel minder middelen dan vóór de crisis. Ze moeten zich nu beperken tot hun kerntaken: het verhuren van woningen aan minder draagkrachtigen. Dat is mede het gevolg van grote fouten en schandalen bij de corporaties. Minister Blok heeft de woningwet aangepast met grote gevolgen voor de corporaties, die nu jaarlijks een tiende tot een achtste van hun inkomsten moeten inleveren.” Inkrimpen en efficiënter maken “Hoe hebben woningcorporaties hierop gereageerd? In het algemeen wordt er nauwelijks meer geïnvesteerd in nieuwbouw. En de huren worden wat sneller verhoogd, want daarvoor is ruimte in de wet. En verder proberen corporaties hun bedrijfskosten te verminderen door hun organisatie in te krimpen en efficiënter te maken. Je ziet dat ze andere dan hun kerntaken in toenemende mate overlaten aan derden. Dat schept mogelijkheden voor onderhoudsbedrijven, die meedenken over de hele exploitatie van het corporatiebezit op de lange termijn. Zeker
als zij daarop ook nog garanties geven en er keurig en transparant verantwoording over afleggen. Onderhoudsbedrijven moeten daarvoor de corporaties, hun bewoners en omgeving wel goed kennen. Dus zij zullen zich vooral regionaal moeten profileren en niet denken dat het een abstract kunstje is dat in Maastricht hetzelfde werkt als in Groningen. Overigens zal de corporatiewereld de komende jaren krimpen. Ik denk dat die over tien jaar dertig procent kleiner is. Er zullen andere spelers op de markt verschijnen die inspelen op de steeds veranderende woningmarkt.
Over tien jaar zijn corporaties dertig procent gekrompen
De wisselwerking tussen het vastgoed en zijn gebruiker is wat Frank Bijdendijk boeit en motiveert. De 71-jarige NRPvoorzitter is zijn carrière begonnen als vastgoedontwikkelaar, waarna hij in 1978 in de corporatiewereld terechtkwam als directeur van Lunetten BV, een initiatief van negen Utrechtse woningcorporaties. De omslag in zijn denken beleefde hij vanaf 1982 als directeur van de Amsterdamse woningcorporatie Het Oosten, die in 2008 fuseerde met de Algemene Woningbouwverening tot Stadgenoot. Voor die tijd had de ondernemende Bijdendijk uitsluitend te maken met nieuwbouw, dus lege gebouwen. Bij het Oosten leerde hij hoe maatschappelijk en economisch rendement uitstekend kunnen samengaan. Vanaf 2011 is Bijdendijk consulent met de ambitie de vastgoedwereld te vernieuwen. Het voorzitterschap van het NRP past daar uitstekend bij.
Etro Nieuws
Column
Peter Gerrits
Instemming met renovatie door 70% van de huurders is haalbaar door gezamenlijke inspanning
De invoering van de nieuwe Woningwet vraagt veel van corporaties. Hun investeringen staan al jaren onder druk door de financiële crisis, maar ook door de in de nieuwe wet geregelde verhuurdersheffing. Corporaties brengen dit geld op door te besparen op bedrijfslasten, hun investeringen te verminderen en de huren te verhogen. Zij moeten zich echter voortdurend bewust blijven van de verhuurbaarheid van hun bezit. Verouderde woningen zijn moeilijk te verhuren. Dus investeren in renovaties is vaak noodzakelijk voor corporaties. Maar dergelijke investeringen kunnen alleen worden terugverdiend als de huren wezenlijk worden verhoogd. En daar zijn de zittende huurders lang niet altijd toe bereid. In ieders belang Etro Vastgoedzorg beperkt zich niet tot de technische kant van een renovatie, maar helpt een woningcorporatie ook bij het vinden van een haalbaar en verantwoord exploitatiemodel. Bovendien nemen wij vooraf voor een groot deel de communicatie met de huurders over van de corporatie. Met onder andere voorlichtingsbijeenkomsten, informatiebrochures en persoonlijke gesprekken, werken wij eraan dat een huurder een eerlijke afweging kan maken. Zo komen wij gezamenlijk tot het gewenste percentage van zeventig procent van de zittende huurders die instemmen met de voorgenomen werkzaamheden en de daarmee verbonden huurverhoging. Onderhoud en renovatie is uiteindelijk in ieders belang. De corporatie als eigenaar van het wooncomplex, wij als onderhoudsbedrijf én de huurders voor wie het woongenot stijgt en de energiekosten vaak dalen.
Nieuwe website en huisstijl
Natuurlijk gaat het om de inhoud, maar de verpakking is ook belangrijk. Daarom hebben wij onze huisstijl aangepast en een nieuwe website gemaakt. Bij ons draait alles om mensen. Onze eigen mensen die de kennis en expertise in huis hebben om uitstekend werk af te leveren, binnen tijd en budget. En om de mensen voor wie we het doen: de bewoners en eigenaren van het vastgoed. Deze filosofie is vertaald in een nieuwe pay-off: door mensen, voor mensen. De nieuwe huisstijl kent een blokkenpatroon dat symbool staat voor de bouwstenen waaruit ons bedrijf bestaat en waarmee alle facetten van ons werk goed in beeld worden gebracht. Beeld krijgt overigens een prominentere plaats, want beeld zegt vaak meer dan woorden. Dat is ook te zien op onze nieuwe website, die overzichtelijker en eigentijdser is geworden. Nieuwsgierig? Kijk op www.etrovastgoedzorg.nl.
Peter Gerrits is organisatieadviseur in de volkshuisvesting. Hij is vertrouwd met uw vraagstukken. Hij helpt woningcorporaties bij het vinden van nieuwe werkwijzen, organisatievormen en de samenwerking met partners.
Zekerheid in uw kernactiviteit
Als directeur van een woningcorporatie opereert u binnen smalle marges. U houdt voldoende woningen betaalbaar, de woningen leveren een goede milieuprestatie en woonkwaliteit én u draagt ook nog een belangrijk deel van uw omzet af in de vorm van de verhuurdersheffing. Vaak heeft u niet veel ruimte voor investeringen in nieuwe woningen, zodat het zwaartepunt van uw opereren ligt in het beheer en de verhuur van bestaande woningen. Als het beheer van de bestaande woningvoorraad uw kernactiviteit is dan wilt u alle omstandigheden waaronder dat beheer plaatsvindt kunnen beheersen. Natuurlijk gaat het in de eerste plaats om de huurder. De kwaliteit en de snelheid van de service aan de huurder is gegarandeerd. De kwaliteit van de woning (casco en uitrusting) gedurende de looptijd van de exploitatie is bekend en de huurder kan op een bepaalde milieuprestatie rekenen. Als corporatie wilt u weten wat het totale middelenbeslag per woning, per complex en voor uw voorraad is gedurende de gehele exploitatie. Als kwaliteit en kosten bekend zijn is het vervolgens goed te doen om het financiële resultaat van de exploitatie in beeld te krijgen. Hoe krijgt u de onzekerheden in het onderhoud onder de knie? We zien soms dat de werkelijke kosten van het projectmatige (groot) onderhoud hoger zijn dan de ramingen voorafgaand aan de ingreep. Ook in het dagelijks onderhoud is de voorspelbaarheid van de kosten vaak ver te zoeken. Een oplossing is om prestatiegericht te gaan werken. Al vóór de start van het onderhoudsproject legt u vast welke kwaliteit tegen welke prijs door uw partner, het onderhoudsbedrijf wordt gemaakt. Uw partner realiseert niet alleen deze kwaliteit, maar handhaaft het resultaat gedurende de restant exploitatieduur van het complex. Gedurende deze periode lost het onderhoudsbedrijf alle voorkomende zaken op en verzorgt het reparatieonderhoud in opdracht van de huurder. In ketensamenwerking vindt u de zekerheid die u zoekt.
7
Door mensen, voor
Door
Patrick van der Ven
Meewerkend uitvoerder mutatie-/reparatieonderhoud Etro Vastgoedzorg
Het werk
Patrick van der Ven (45) werkt al 13 jaar in renovatiewerk bij Etro Vastgoedzorg, waarvan de laatste tien jaar als meewerkend uitvoerder. Nadat Etro Vastgoedzorg na de pitch één van de partners werd van De Alliantie werd Van der Ven op het reparatie- en mutatieonderhoud van de woningen in Almere gezet. “Dat bevalt heel goed”, vertelt Van der Ven. “Ik houd ervan om verantwoordelijkheid te nemen en het werk en de afspraken goed te plannen. Ik werk samen met een vaste timmerman en een schilder van ons bedrijf en met z’n drieën vormen we een sterk team. Elke dag rijden we vanuit de Zaanstreek naar Almere en weer terug, maar geen van ons drieën vindt dat een probleem. Je bent zo’n driekwartier onderweg en dat is heel goed te doen.
De samenwerking
Van der Ven vindt het een uitdaging om in overleg met de bewoners en opzichters de problemen aan de woningen goed en snel op te lossen. “Ik probeer te werken op een manier zoals ik dat zelf thuis zou willen hebben. Dus ik reageer direct op een melding, soms nog voordat ik de bon heb gekregen. Laats belde Rob van der Werf, de opzichter van De Alliantie, over een probleem dat snel opgelost moest worden. O, zei ik, ik ben nu toch in de buurt. Ik rijd er direct even naar toe. Ook de betreffende bewoner was verbaasd. Nu al iemand? Ik heb de storing nog geen half uur geleden gemeld.
De praktijk
De conditie van de woningen van De Alliantie in Almere vindt Van der Ven in het algemeen goed. “Maar omdat het veel oudere woningen betreft, zie ik vaak vochtproblemen. Dat moet je bij de bron oplossen, anders is het probleem zo weer terug. Soms ga ik er zelfs voor onder de woning kijken. Bij een bewoner waren er wat vochtproblemen in de keukenkastjes waardoor de deurtjes en laatjes bol waren gaan staan. Dat kun je oplossen met een paar stripjes, maar fraai is dat niet. Dus ik heb geadviseerd om alle frontjes van de kastjes en laatjes te vervangen. Daar deed De Alliantie niet moeilijk over en Rob van der Werf ging er direct mee akkoord. 8
mensen in de praktijk Rob van der Werf
Voor
Opzichter mutatie-/ reparatieonderhoud De Alliantie
Het werk
Rob van der Werf (52) is bij De Alliantie sinds kort verantwoordelijk voor het mutatie- en reparatieonderhoud van zo’n 2.300 woningen in Almere. Bij de reorganisatie van de woningcorporatie, eind vorig jaar, was hij nog ‘boventallig’, maar er lag gelukkig een mooie baan op hem te wachten. “Daar ben ik erg blij mee”, verklaart Van der Werf. “Ik was al acht jaar betrokken bij het mutatieonderhoud van De Alliantie en daarvoor zat ik al zo’n dertien jaar in het renovatiewerk bij verschillende andere woningcorporaties in Amsterdam. Ik kan goed omgaan met mensen, zowel met onze huurders als met onze opdrachtnemers, dus ik zit in mijn nieuwe baan helemaal op mijn plek.
De samenwerking
In de dagelijkse praktijk heeft Van der Werf te maken met twee bouwkundige aannemers, waarvan Etro Vastgoedzorg er één is. “Dat is de uitkomst van de pitch, die De Alliantie heeft uitgeschreven. De aannemers zijn gelijktijdig met mij begonnen in Almere. We moesten eerst even aan elkaar wennen, maar het zijn professionals die weten waarover ze het hebben. Ik kan het goed vinden mate Patrick van der Ven, die het reparatie- en mutatieonderhoud in Almere aanstuurt vanuit Etro Vastgoedzorg. Hij reageert altijd direct op mijn vragen en ik ben blij met zijn vakkundige inbreng en kijk op het werk.”
De praktijk
Met de bouw van Almere werd zo’n 35 jaar geleden begonnen. De woningen van De Alliantie zijn niet ouder dan dertig jaar. “Het binnenpakket van de woningen is redelijk in orde”, gaat Van der Werf verder. In het oudere bezit zijn inmiddels de meeste badkamers en keukens vervangen. Zoals het er nu naar uitziet gaan we de komende tijd geen grootschalige vervangingen meer doen, maar verder met reparaties. Dat is vooral een financiële keus. Maar als het nodig is, vervangen we individueel wel badkamers, keukens of onderdelen daarvan. 9
Werk in uitvoering
Beknopt overzicht van onze actuele projecten. Project: Groot onderhoud flat 5 in Lisse Opdrachtgever: Stek Werkzaamheden: Vervanging van de keukens, toiletten, badkamers, beglazing en balkons en installatie van mechanische ventilatie en individuele cv ketels met warmtevoorziening in 78 woningen. Voorts worden 12 garageboxen vervangen door 6 woningen (inpandige nieuwbouw). Het project moet vóór 1 juli worden opgeleverd en staat daarmee onder flinke tijdsdruk
Project: Molenwijk Amsterdam Opdrachtgever: Eigen Haard
Werkzaamheden: Vervangen van asbesthoudende beplating op de kopgevels van twee flatgebouwen door kunststof platen
Project: Noorwegenstraat Haarlem Opdrachtgever: Elan Wonen Werkzaamheden: Schilderen en metselwerk-/ betonherstel van de buitengevels van vier flatgebouwen
Project: Brandwoningen, Surinamestraat Amsterdam Opdrachtgever: Eigen haard Werkzaamheden: Renovatie vier uitgebrande woningen: vervangen kozijnen, voordeur en schilderwerk aan de voorgevel, nieuw aanbrengen vloeren, wanden, tussenwanden, plafonds, keukens, badkamers, sanitair, schilder- en stucwerk op de begane grond en de eerste verdieping.
Het Consortium heeft eigen gezicht Innovatieve aanpak doorgezet in performance op website
Etro Vastgoedzorg is onderdeel van Het Consor-
tium, een vaste formatie van vijf gespecialiseerde ketenpartners die hun expertise en competenties
hebben gebundeld. Het Consortium is een sterke, betrouwbare speler op het gebied van resultaatgericht samenwerken. Als partners vullen we
elkaar naadloos aan: samen kunnen we 95 tot 100
procent van de vraag op het gebied van renovatie
en onderhoud zelf invullen.
Eigen website Het Consortium is dus meer dan een optelsom van vijf afzonderlijke partners. Daarom profileert Het Consortium zich als een zelfstandige eenheid met een eigen identiteit en een eigen website. Dat past bij de veranderde rolverdeling tussen de opdrachtgever en opdrachtnemer, waarbij een resultaatgerichte samenwerking met ketenpartners een centrale rol speelt. Innovatieve rolverdeling Uw resultaat is ons doel. Dat is voor Het Consortium geen loze kreet. De partners werken volgens een doordacht stappenplan dat zich in de praktijk volop heeft bewezen. De website toont een aansprekend voorbeeld uit de praktijk. Door de innovatieve rolverdeling zit de opdracht-gever op de regisseursstoel, maar in de uitvoering en controle wordt hij volledig ontzorgd. Meer weten? Bij onderhoud en renovatie u de regie en wij de rest. Daag ons uit, stelt Het Consortium op de website. Meer weten? Kijk op www.hetconsortium.nl of mail naar
[email protected]. Bellen met Marc Geerts op 075 6280244 voor een inspirerende presentatie kan ook.
11
Goed en deugdelijk bouwen Isolatie en luchtdichting zaak van groot belang Als we van een bestaand gebouw de energieprestatie verbeteren door isolatie en luchtdichting, veranderen we compleet de
balans van dat gebouw. Daaraan zijn risico’s verbonden die grote gevolgen kunnen hebben voor
de gezondheid van de bewoners en de kwaliteit van het gebouw. Denk bijvoorbeeld aan lekken in de isolatie waar lucht con-
denseert en als gevolg daarvan
schimmel ontstaat. De bewoner kan daarvan ziek worden en de
constructie kan daardoor worden aangetast. Bij het isoleren van
een gebouw of woning moeten
we dus niet alleen kijken naar de kostenreductie in de exploitatie,
maar in de eerste plaats naar de
gezondheid van de bewoners en de kwaliteit van het gebouw.
12
Bewustwording Bewuste fouten bestaan niet, maar onwetendheid wel. “Onbewust onbekwaam”, noemt Willem Koppen dat. Hij is directeur van het bouwkundig expertisebureau Koppen VastGoed, dat onder andere energiecontroles en warmteverlies-, kierdichtheid- en flow-metingen verricht. “Het is het belangrijk dat iedereen zich in de bouw en het onderhoud bewust is van wat hij wel of juist niet doet en welke gevolgen dat kan hebben. Verbetering van de bouwkwaliteit van een gebouw of woning moet niet een doel op zich zijn maar een bijdrage leveren aan de gezondheid en het comfort van de huurders. En ook aan de duurzaamheid, of kort door de bocht, de energieprestatie van dat gebouw.” Rendement Koppen vergelijkt de isolatie van een gebouw of woning met een winterjas. “Als het buiten koud is, trek je een winterjas aan zodat je warm blijft en niet ziek wordt. Maar als die jas niet goed sluit, gaat het effect daarvan grotendeel verloren. Je wordt toch koud en als het tegen zit ook nog ziek. Met isolatie van een gebouw is het net zo. Als het isolatiemateriaal niet helemaal op elkaar aansluit of er zitten lekken in, dan heb je een investering gedaan die
Door mensen, voor mensen.
onvoldoende of geen rendement oplevert. Het zit er dan wel, maar het werkt niet. En dat kan ook nog negatieve gevolgen hebben voor het binnenklimaat waardoor mensen ziek worden. Het is daarom absoluut noodzakelijk dat de vakmensen op dit thema ‘bewust bekwaam’ zijn. En als bewijs daarvan moet de isolatiewerkzaamheden na afloop worden gemeten. Alleen dan is het bouw- of onderhoudsbedrijf er zeker van goed bezig te zijn geweest.” Exploitatie, comfort en gezondheid Willem Koppen verzorgt praktische cursusdagen met de bedoeling bouw- en onderhoudsmensen bewust te maken van het belang van goed en deugdelijk bouwen, omdat dit snel fout kan gaan en met grote gevolgen voor de exploitatie en het binnenklimaat van vastgoed. Met andere woorden voor de financiën, het comfort en de gezondheid. Koppen: “De cursusdagen worden bezocht door alle lagen in de organisatie van bouw- en onderhoudsbedrijven. Van directie tot timmerlieden, voor iedereen is het een eye opener.” Dit voorjaar heeft vijftig man van Etro Vastgoedzorg een cursusdag gevolgd. Na afloop was iedereen unaniem enthousiast. Heel nuttig en soms zelfs confronterend, was de reactie.
etrovastgoedzorg.nl
