E 02 Essay
—
Woning zoekt onderhoud Particuliere woningverbetering in een veranderend speelveld
16 23 25 26
14
foto: Subwereld rondetafelgesprek: Spelen met publieke en private rol COLUMN: Bram Klouwen foto: Onderhoud COLUMN: Jaap Roest
Extra
mei 2012
KEI KEI kennis kennis-centrum centrumstede stedellijke ijke vernieuwing vernieuwing
E 02 colofon
KEI kenniscentrum stedelijke vernieuwing gaat op in een nieuwe kennisorganisatie die de kracht van vier kennisorganisaties op het gebied van stad en regio bundelt. KEI, Nicis Institute, Nirov en SEV beschikken samen over ruime ervaring en expertise op het gebied van regionale en stedelijke ontwikkeling en een breed relatienetwerk. De volledige kennisketen wordt bestreken in één organisatie: kennisontwikkeling via netwerken, onderzoek, experimenten en kennisoverdracht door middel van professionalisering (opleidingen, publicaties, conferenties, etc.).
› www.kei-centrum.nl KEI kenniscentrum stedelijke vernieuwing Groot Handelsgebouw Stationsplein 45 Unit A7.194 3013 AK Rotterdam T 010 282 51 55 E
[email protected] redactie: Piet Korporaal en Olof van de Wal (KEI) tekstredactie: Piet Korporaal (KEI) foto omslag voor: Christian van der Kooy, Den Haag foto p 14: David Galjaard foto p 25: Piet den Blanken/Hollandse Hoogte foto omslag achter: Hans van den Boogaard/ Hollandse Hoogte vormgeving: Beukers Scholma, Haarlem druk: Zwaan Printmedia, Wormerveer uitgave en copyright: KEI, mei 2012 ISBN: 978-94-90174-07-1 Met dank aan Wieger Apperloo (AT Osborne), Pieter Buisman (DHV), Jan Cees Kok (Ministerie van BZK), Arno van der Laan (Havensteder), Anthonie Mullié (Woonbron), Mirjam van Oosterhout (Woonstad Rotterdam), André van Schaik (Centrada), Koop van der Wier (Capae) en Ruud van Workum (Gemeente Schiedam)
E-reeks
De E-reeks is een serie publicaties gewijd aan thema’s die wij van belang achten voor de voortgang en kwaliteit van de stedelijke vernieuwing. Uiteraard zijn wij benieuwd naar uw reactie. Bent u het ergens niet mee eens, heeft u aanvullingen of tips? Laat het ons weten.
KEI KEI kennis kennis-centrum centrumstede stedellijke ijke vernieuwing vernieuwing
Essay
Het is 2006, als de IPSV-brochure ‘Particulieren aan zet’ verschijnt. De titel verklapt al de boodschap. Centraal staat de particulier die bij wet verplicht is te zorgen dat zijn woning blijft voldoen aan een zeker minimaal kwaliteitsniveau. De auteurs pleiten voor nieuw gemeentelijk beleid, dat de particulier met ‘zoet en zuur’ op zijn verantwoordelijkheid aanspreekt. De in 2006 geschetste opgave van achterstallig onderhoud in de particuliere woningvoorraad is onverminderd actueel. De context is daarentegen drastisch veranderd. Subsidiepotjes drogen op, gemeenten bezuinigen en hypotheken houden huizenbezitters soms in hun huis gevangen. Of, zoals Ivo van Ophem in zijn essay concludeert: een reactieve en zuiver op overheidsingrijpen gebaseerde aanpak is niet langer houdbaar. Welke aanpak biedt wel perspectief? Wat is nog de rol van de overheid? En, wie is er nog meer aan zet? De experts in deze uitgave zijn er stuk voor stuk duidelijk over. Ivo van Ophem (AT Osborne) schetst in zijn essay aan de hand van recente praktijkvoorbeelden een perspectief op de toekomst van particuliere woningverbetering. In hoofdlijnen komt het neer op het sturen op gedeelde urgentie, tijdig ingrijpen, betrekken van ‘nieuwe’ belanghebbenden als hypotheek verstrekkers en het benutten van bestaande netwerken.
Extra
Arno van der Laan (Havensteder), Mirjam van Oosterhout (Woonstad Rotterdam) en Anthonie Mullié (Woonbron) zetten in een rondetafelgesprek de woningcorporatie neer als krachtige counterpart bij de aanpak van achterstallig onderhoud in het particuliere bezit. Kernbegrippen zijn daarbij de bewoner zien als investeerder, het spelen met publieke en private rol, van een curatieve naar preventieve aanpak en het reëel maken van de opgave voor de particulier. Jaap Roest (Eiffel) benoemt de mogelijkheden en beperkingen van wet- en regelgeving bij het stimuleren van particuliere woningverbetering. Zijn conclusie: nieuwe wetgeving is niet voor de hand liggend. Wie durft zijn handen te branden aan een beperking van het eigendomsrecht? Bram Klouwen (Companen) beschouwt de opgave vanuit het perspectief van de woningeigenaar. In een column pleit hij voor het centraal stellen van de particulier, zonder de verantwoordelijkheid eenzijdig bij hem neer te leggen. De oplossing zit volgens Klouwen in een volwaardig partnership tussen gemeente en eigenaar-bewoner. Anders blijft het toch vooral bij praten voor, over en zonder die particulier.
Essay
— Ivo van Ophem
consultant AT Osborne
2 4 6 7 12
Onderhoud particuliere woningvoorraad als probleem Belangen op gespannen voet Traditionele strategieën Hoofdlijnen voor een mogelijk perspectief Nieuw perspectief
Woning zoekt onderhoud Een nieuw perspectief voor particuliere woningverbetering Bijna geen onderwerp in de stedelijke vernieuwing is zo weerbarstig als particuliere woningverbetering. Al helemaal in tijden waarin de woningmarkt op haar grondvesten schudt en het stimuleren van het eigenwoningbezit niet meer vanzelfsprekend is. Het is weliswaar nog nooit een opgave geweest waarop grote slagen gemaakt worden, maar als de klassieke subsidie begint op te raken, gemeenten bezuinigen en hypotheken soms als een zwaard van Damocles boven huizenbezitters hangen, wordt een oplossing van het probleem er niet gemakkelijker op. Het is duidelijk dat een reactieve en zuiver op overheidsingrijpen gebaseerde aanpak niet langer houdbaar is. Dit essay schetst aan de hand van recente praktijkvoorbeelden een perspectief op de toekomst van particuliere mei 2012 /
1
woningverbetering. De hoofdlijnen zijn: het sturen op gedeelde urgentie, tijdig ingrijpen, betrekken van ‘nieuwe’ belanghebbenden en het benutten van bestaande netwerken.
Onderhoud particuliere woningvoorraad als probleem Onderhoudsopgave Achterstallig woningonderhoud kent uiteenlopende verschijningsvormen, variërend van algehele verwaarlozing, slechte funderingen tot gebrekkige isolatie. Een landelijk overzicht van de kwaliteit van de particuliere woningvoorraad ontbreekt. Het laatste landelijke onderzoek, het kwalitatieve woningregistratie onderzoek (KWR), stamt uit 2000. Hierna heeft de landelijke overheid dergelijke onderzoeken niet meer uitgevoerd. Het wordt aan individuele gemeenten overgelaten, die dat incidenteel uitvoeren. De kwalitatieve ontwikkeling van de woningvoorraad over de tweede helft van de vorige eeuw was positief. Tot 2000 was, mede onder invloed van de stads- en stedelijke vernieuwing, sprake van een voortschrijdende verbetering van de kwaliteit van de voorraad. Vermeldenswaardig daarbij is bovendien dat gemiddeld genomen de kwaliteit van de voorraad in de grote steden zelfs beter was dan daarbuiten. Dit betekent niet dat de onderhoudsopgave waar we op dit moment mee te maken hebben, onderschat mag worden. De ramingen lopen weliswaar uiteen, maar de financiële omvang van de onderhoudsopgave is zonder meer groot. Volgens het laatste KWR-onderzoek bijvoorbeeld, was sprake van 100.000 slechte particuliere woningen, waarin een investering vereist is van minimaal 30% van de herbouwwaarde. Het Platform Funderingsherstel schatte in 2009, dat circa 200.000 particuliere woningen in Nederland kampen met funderingsproblemen die op termijn vragen om een investering van ¤ 40.000 tot ¤ 100.000 per woning. Woningcorporatie Vestia sprak in een ‘position paper’ (2007) over ongeveer een half miljoen particuliere huiseigenaren die financieel in de klem komen, omdat hun woning in waarde daalt door achterstallig onderhoud.
Ontwikkelingen De huidige trendbreuk op de woningmarkt zal naar verwachting zijn weerslag hebben op de kwaliteit van de bestaande voorraad. Tot voor kort vormde waardeontwikkeling een belangrijke basis voor de financiering van woningonderhoud. Voor veel eigenaren diende overwaarde als onderpand voor aanvullende financiering. In combinatie met een dalende rente was onderhoud zelfs mogelijk zonder een verhoging van woonlasten. Door afnemende krapte op de
2
/ E 02
woningmarkt en de te verwachte wijzigingen in de fiscale behandeling van de eigen woning stagneert deze waardeontwikkeling en is zelfs sprake van waardedaling. Dit betekent dat woningeigenaren moeten gaan sparen voor onderhoud. In die huishoudens waar geen financiële ruimte is voor sparen, zal onderhoud aan de woning noodgedwongen uitblijven. Daarnaast zien we een toename van een groep eigenaren die steeds minder kunnen of willen investeren in hun woning. Bijvoorbeeld als gevolg van grootschalige verkoop van corporatiewoningen aan huurders met een beperkte financiële armslag. Of eigenaren in demografische krimpgebieden, die twijfelen of ze de onderhoudsinvestering ooit terugverdienen. Of een groeiende groep ouderen die het onderhoud eenvoudigweg niet georganiseerd krijgen.
Aanpak van onderhoud als maatschappelijke opgave
Alhoewel de opgave stevig is, en ook de vooruitzichten niet gunstig zijn, vormt achterstallig onderhoud daarmee nog geen maatschappelijk probleem. Onderhoud van de eigen woning is immers in principe een verantwoordelijkheid van de eigenaar. In de meeste gevallen gaat dit zonder problemen. Gelukkig wordt het overgrote deel van de onderhoudsopgave spreekwoordelijk geruisloos uitgevoerd en onttrekt zich aan het oog van beleidsmakers. Sterker nog, vaak biedt achterstallig onderhoud juist een kans voor verandering. Denk daarbij aan het voorbeeld van de Rotterdamse Klushuizen. Achterstallig onderhoud vormt wél een maatschappelijk probleem als – op termijn – de veiligheid of gezondheid van bewoners in gevaar komt of de leefbaarheid in een buurt hieronder lijdt, en dit onderhoud niet door eigenaren zelf wordt of kan worden aangepakt. Deze onderhoudsproblemen laten zich echter slecht in algemene zin beschrijven en vangen in een getal. Hiervoor zijn meerdere redenen. Zo is de maatschappelijke urgentie en bijvoorbeeld het moment van overheidsingrijpen sterk afhankelijk van de politieke opvattingen over de rol van de overheid. Daarnaast laten bijvoorbeeld leefbaarheidsproblemen zich slecht vangen in statistiek. Verwaarlozing en vervuiling treden immers niet op in viercijferige postcodegebieden of wijken, maar vinden plaats op het niveau van individuele buurten en straten. Tot slot is uitblijvend onderhoud veelal een symptoom van specifieke achterliggende problematiek. De problemen met het particulier woningbezit in Rotterdam-Zuid worden met name veroorzaakt door de grote schaal, de vele VvE-constructies en eenzijdige samenstelling. De problemen in krimpgebieden in Friesland en Zeeland zijn het gevolg van vraaguitval. In de Atolwijk in Lelystad kent de problematiek haar basis in de verkoop van voormalige huurwoningen aan eigenaren met een beperkte financiële ruimte. In andere gevallen vormt specifieke funderingsproblematiek de oorzaak, zoals in Schiedam en Zaanstad. mei 2012 /
3
De aanpak van dit type onderhoudsproblemen vraagt dus om goed inzicht in de specifieke situatie en de achtergronden ervan. Het feitelijk constateren van problemen is slechts het begin. Ik wil in dit essay een perspectief geven op manieren waarop we de kwaliteit van de voorraad in het licht van de geschetste ontwikkelingen op peil zouden kunnen houden. De kern van dit perspectief zit in het sturen op gedeelde urgentie, tijdig ingrijpen, betrekken van ‘nieuwe’ belanghebbenden en benutten van bestaande netwerken.
Belangen op gespannen voet Voordat we op oplossingen ingaan, is het van belang nader in te gaan op de belangen en de verschillende strategieën. Daarbij maken we onderscheid in maatschappelijke en individuele belangen.
Maatschappelijke belangen In de praktijk zien we drie motieven die aanleiding geven voor de overheid om een actieve rol te spelen bij onderhoud van de particuliere voorraad: – veiligheid en gezondheid van bewoners; – leefbaarheid in wijken en buurten; – duurzaam energiegebruik. Een belangrijk motief voor overheidsingrijpen is de zorg voor veiligheid en gezondheid van individuele burgers. Dit vormde oorspronkelijk de aanleiding voor de introductie van de Woningwet in 1901. Nog steeds is dit een argument voor de overheid om een rol te nemen bij de aanpak van de particuliere voorraad. Dit is bijvoorbeeld het geval bij funderingsherstel. Een ander motief is de zorg voor leefbaarheid in wijken en buurten. Alhoewel het begrip ‘leefbaarheid’ van een veel latere datum is, is het tegengaan van verkrotting al een motief in de eerste Woningwet. Dit motief is de belangrijke drijfveer geweest achter de stadsvernieuwingsoperatie. Nieuw lijkt het voornemen van de gemeente Utrecht om ook in de zorg voor het milieu en bijbehorende klimaatdoelstellingen een motief te vinden voor ingrijpen in de particuliere voorraad. Subsidieprogramma’s die eigenaren ondersteunen bij het nemen van energiemaatregelen kennen we sinds jaar en dag. Het voeren van een actief handhavingsbeleid op woningen met een slechte energieprestatie is nieuw en niet onomstreden.
4
/ E 02
Individuele motieven Tegenover deze maatschappelijke belangen staan de individuele motieven van een particuliere eigenaar om al dan niet te investeren. Voor eigenaar-bewoners gaat het daarbij in de eerste plaats om het realiseren van een woonkwaliteit die aansluit bij de eigen behoefte. Deze kwaliteitsbehoefte verschilt van persoon tot persoon. Waar de ene bewoner de eigen woning ziet als niet meer dan het spreekwoordelijke ‘dak boven zijn hoofd’, vormt het voor de ander een belangrijk middel om zijn maatschappelijke status te etaleren. Daarnaast wil een eigenaar de door hem gewenste woonkwaliteit realiseren binnen de ruimte van zijn eigen bestedingspatroon. Het spreekt voor zich dat dit niet voor iedereen hetzelfde is. Waar de een bereid is diep in de buidel te tasten, vindt de ander elke extra geïnvesteerde euro in zijn woning eigenlijk weggegooid geld. Aangezien onderhoudsinvesteringen in een woning zich bovendien niet direct vertalen in een evenredige waardeontwikkeling speelt ook woonduur een belangrijke rol bij de investeringsbereidheid. In gebieden waarin sprake is van een korte woonduur is de bereidheid tot investeren lager. Dit speelt bijvoorbeeld een rol bij snel roulerende starterswoningen, maar ook bij senioren die vanwege de verwachte woonduur minder snel bereid zijn te investeren. Organisatorische motieven zijn een belangrijke oorzaak voor het feit dat op sommige plekken niet geïnvesteerd kan worden. Dit speelt bij de bekende VvEproblematiek, waarin investeringen uitblijven vanwege het disfunctioneren van de VvE. Maar ook bij funderingsherstel waar de problematiek alleen op bouwblokniveau kan worden aangepakt. Tot slot spelen persoonsgebonden motieven een rol. Veel senioren zien bijvoorbeeld op tegen het organiseren van het noodzakelijk onderhoud. Maar ook in andere persoonsgebonden situaties heeft woningonderhoud –logischerwijsvaak weinig prioriteit. Denk daarbij aan psycho-sociale problematiek of echtscheidingssituaties. Naast eigenaar-bewoners, spelen bij particuliere woningverbetering ook de belangen van particuliere verhuurders een rol. Deze groep is bovendien zeer diffuus, variërend van institutionele beleggers tot de stereotype ‘huisjesmelker’. Deze partijen hebben bovenal een financieel belang, waarbij zij afhankelijk van hun achtergrond kiezen voor korte of langetermijn rendement. Dit belang komt in de verdrukking wanneer achterstallig onderhoud een negatief effect heeft op huurinkomsten, of de waarde van hun bezit op de lange termijn aantast.
mei 2012 /
5
Hardnekkigheid opgave Investeren in woningonderhoud is dus lang niet voor iedereen vanzelfsprekend. Het maatschappelijk belang staat daardoor dikwijls op gespannen voet met het individuele belang. Deze belangentegenstelling vormt de kern van de hardnekkigheid van de opgave. Zo wordt het vakdebat over particuliere woningverbetering dikwijls gevoed door het maatschappelijke belang van leefbare wijken. Beleidsmakers hebben snel de neiging om het individuele belang en het maatschappelijk belang aan elkaar gelijk te stellen. Waar vanuit de gemeente geredeneerd aanpak van achterstallig onderhoud een logische stap is, hoeft dat voor de particulier niet vanzelfsprekend te zijn. Het gaat erom een gedeeld gevoel van urgentie te vinden. Is deze urgentie aanwezig, zoals bij acute funderingsproblematiek, dan ligt succes voor het grijpen. Is dit gedeelde gevoel van urgentie afwezig, dan ontstaat al snel het bekende gevoel van het ‘trekken aan een dood paard’. Het is wel goed daarbij onderscheid te maken in particulieren die niet willen en particulieren die niet kunnen investeren. Particulieren die niet willen investeren doen dit doorgaans omdat ze de toegevoegde kwaliteit laag waarderen of hun geld liever aan andere zaken besteden. Niet kunnen investeren wordt bepaald door de beschikbare financiële ruimte of wanneer men niet in staat is het onderhoud zelf te organiseren. Het spreekt voor zich dat beide groepen vragen om een andere benadering.
Traditionele strategieën Tot op heden hanteert de overheid verschillende strategieën: – strategie 1: ‘Opkopen en opknappen’; – strategie 2: ‘Wortel, preek en stok’; – strategie 3: ‘Gentrification’. De eerste strategie is het meest direct. Verwaarloosde panden worden opgekocht van de huidige eigenaar en na herstel opnieuw in de markt gezet. In feite wordt het probleem uit handen genomen van de eigenaar. Omdat bij deze methode het onrendabele deel van de onderhoudsinvestering bij de gemeente terecht komt, is dit een kostbare manier van werken. Deze werkwijze, die grootschalig gehanteerd werd bij de stadsvernieuwingsoperatie, kon dan ook alleen uit gevoerd worden dankzij de ruime beschikbaarheid van rijksgeld. In de tweede -en meest toegepaste- strategie wordt in eerste instantie het initiatief bij de eigenaar gelaten. Door inzet van subsidies en gunstige financieringsvoorwaarden (laagrentende of renteloze leningen) wordt de drempel om te
6
/ E 02
investeren verlaagd (‘de wortel’). Eigenaren kunnen vaak ook op inhoudelijk vlak een beroep doen op de gemeente waar het gaat om advies op technisch of financieel gebied. De aanpak gaat vergezeld van communicatie gericht op bewustwording van de onderhoudsproblematiek (‘de preek’). Tegenover deze positieve prikkels staat de inzet van handhavingsinstrumentarium (‘de stok’). De kosten van het doorlopen van een volledig handhavingstraject loopt als snel in de duizenden euro’s per woning. Bovendien blijkt het uiteindelijk doorzetten van het handhavingstraject soms te stuiten op politieke weerstand. De derde strategie is een indirecte aanpak. Het initiatief wordt geheel bij de eigenaar gelaten. Door het doen van investeringen in de omgeving, wordt de woning aantrekkelijker en stijgt deze in waarde. De gedachte is dat dit de eigenaar aanzet tot verkoop van zijn bezit om de gestegen waarde te incasseren ofwel dat het de eigenaar aanzet om ook zelf in de woning te investeren. Omdat de overheid in tegenstelling tot de twee andere strategieën het gedrag van eigenaren indirect beïnvloedt, is het resultaat minder stuurbaar en vergt de aanpak een langere adem. Deze strategie gaat bovendien uit van onbenutte ruimtelijk-economische kansen in een gebied. Dit vraagt om een geloofwaardige analyse van de onderscheidende kwaliteiten en potentie van een gebied en een intelligente aanpak. Hiermee kunnen de directe investeringen in de woningvoorraad beperkt zijn. Wanneer de gemeente en haar partners in staat zijn om reeds voorziene investeringen te clusteren, kan een vliegwieleffect optreden. In hoofdopzet zijn de verschillende strategieën complementair. Onderling variëren ze onder meer in de mate van stuurbaarheid (direct vs. indirect) van de uitkomsten en het vereiste investeringsomvang. De methoden zijn nog steeds valide, zeker wanneer verbinding gevonden wordt tussen maatschappelijk belang en individuele motieven. Tegelijkertijd lijken zuiver overheidsgebaseerde strategieën in het licht van de huidige ontwikkelingen niet langer haalbaar. Ook aan de kant van de overheid zien we immers de beschikbare financiële middelen, als gevolg van bezuinigingen, sterk teruglopen. Gemeenten hebben te maken met dalende budgetten voor stedelijke vernieuwing en sterk verslechterde resultaten in het gemeentelijk grondbedrijf. Deze maken dat de gemeenten steeds minder geld hebben om onderhoud van de particuliere voorraad ook financieel te ondersteunen.
Hoofdlijnen voor een mogelijk perspectief De verwachting is dat de onderhoudsproblematiek als gevolg van ontwikkelingen op de woningmarkt zal toenemen. De wetenschap dat ook aan de kant van de mei 2012 /
7
overheid steeds minder geld beschikbaar is om particulieren een helpende hand toe te werpen, stelt beleidsmakers voor de vraag hoe de problematiek dan wel te lijf kan worden gegaan. Aan de hand van een aantal praktijkvoorbeelden schetsten we vier hoofdlijnen voor een toekomstige aanpak van particuliere woningverbetering.
1 Prioriteren en zoeken naar gedeelde urgentie
Laten we allereerst het beeld niet mooier maken dan het is. Voor een deel betekent minder geld domweg keuzes maken. Voor situaties waar de veiligheid en gezondheid in het geding zijn, geldt dit natuurlijk niet. Gemeenten hebben in dit geval hun wettelijke taak om in te grijpen. Op het terrein van leefbaarheid ligt dat anders. Dit begrip is immers meer subjectief. Op die plekken waar leefbaarheidsvraagstukken aan de orde zijn, kunnen de beschreven strategieën in hun traditionele vorm minder vaak worden ingezet. Het stellen van prioriteiten kan bijvoorbeeld plaatsvinden door de aanpak te focussen op beeldbepalende plekken. In de pilot Waardebehoud Oost-Groningen richt men zich op de aanpak van die panden die het meest effect hebben op de waarde van het omliggende vastgoed. Door middel van een meetinstrument wordt gekeken welk vastgoed in aanmerking komt voor de pilot. Tegelijkertijd vraagt minder geld om een efficiencyslag, zodat met de beperkte financiële middelen doelmatiger gewerkt kan worden. Dit betekent nog meer dan nu de aandacht te richten op die plekken waar gedeelde urgentie te bereiken is. Daarbij kan soms met eenvoudige middelen de urgentie worden vergroot. Alleen investeren in de bouwtechnische staat van een woning, bijvoorbeeld in de fundering, levert voor de eigenaar geen directe verhoging van het woon comfort op. Door hier woontechnische verbeteringen of verbeteringen in de openbare ruimte aan te koppelen of planologisch mogelijk te maken, bijvoorbeeld een uitbouw of een nieuwe speelplek, kan de bereidheid om mee te doen worden vergroot.
2 Inspelen op de toekomst en tijdig signaleren van knelpunten
Vanuit de gedachte dat het beter is vroegtijdig dubbeltjes te investeren om zo later euro’s vernieuwingsgeld te kunnen besparen ontwikkelt de gemeente Almere een zogenaamd ‘early warning system’ voor de Stedenwijk, Staats liedenwijk en Kruidenwijk. Dit systeem koppelt de traditionele indicatoren, zoals inkomen, opleiding en werkloosheid, aan (meet)gegevens zoals huur achterstanden, zorgconsumptie en schuldenposities. Een kleinschaliger insteek hiervan is het steekproefsgewijs houden van ‘exitgesprekken’ met eigenaarbewoners die hun huis verkopen en hun wijk verlaten zoals gesuggereerd in het
8
/ E 02
Stadslab Rotterdam-Zuid (februari 2011). Veel bewoners staan immers voor de keuze: verbouwen of verhuizen. Weet wat redenen zijn waarom ze vertrekken en er bijvoorbeeld niet voor kiezen de huidige woning te renoveren of verbouwen. Dit geeft inzicht in de optelsom van positieve en negatieve onderwerpen die uiteindelijk leidt tot hun beslissing te verhuizen. Het vroegtijdig signalen oppikken en nemen van maatregelen maakt het mogelijk om grootstedelijke problematiek voor te blijven, maar ook olievlekwerking van problemen te voorkomen. In ´bloemkoolwijken´ bijvoorbeeld, blijken de fysieke problemen niet zo zeer te zitten in de kwaliteit van de woningen zelf, maar met name in de openbare ruimte en de overgang privé-openbaar. Door de prioriteit van de herinrichting van de openbare ruimte te koppelen aan een signaleringssysteem kunnen de middelen hiervoor onderbouwd zo doelmatig mogelijk worden ingezet. Dat overigens niet alleen de overheid een rol heeft in het voorkomen van problemen blijkt uit een mogelijk experiment met de verkoop van sociale huurwoningen in Den Haag. Het probleem bij de verkoop aan zittende huurders is dat woningonderhoud binnen het bestedingspatroon er bij inschiet. Om toekomstig onderhoud van het particulier bezit te borgen onderzoekt men de mogelijkheid om te komen tot een VvE voor grondgebonden woningen. Bovendien zijn additionele geldstromen in te zetten door het beheer vervolgens te laten uitvoeren door een buurtbeheerbedrijf waarbinnen uitkeringsgerechtigden werkervaring opdoen, en door een deel van de openbare ruimte in beheer te geven.
3 Benut en versterk waar mogelijk bestaande bewonersnetwerken
Kijk hoe aangehaakt kan worden bij bestaand particulier initiatief. In diverse wijken hebben wijkverenigingen al een rol bij de collectieve aanpak van onderhoud. Ook lokale duurzaamheidsinitiatieven lijken een goede basis te vormen voor woningrenovatie. Een voorbeeld hiervan is de aanpak in het Soesterkwartier in Amersfoort (www.duurzaamsoesterkwartier.nl). Bewoners vinden elkaar bij het treffen van energiemaatregelen aan hun woningen, simpelweg omdat gezamenlijk maatregelen inkopen voordeliger is. De gemeente heeft in samenwerking met andere partijen de succesvolle werkwijze onderkent, benut en doorontwikkeld, onder andere met het stadsbrede initiatief Energie033 (www.033energie.nl). Inspelend op collectieve interesse en gebruikmakend van ‘ambassadeurs’ in de wijk, krijgt aanpak van de bestaande (particuliere) woningvoorraad bredere navolging. Dergelijke initiatieven zouden bovendien een aanzet kunnen geven tot een soort wijkonderneming waarover in Roosendaal wordt nagedacht. De inwoner samenstelling in een wijk aldaar kenmerkt zich door grofweg twee type bewoners: mei 2012 /
9
alleenstaande senioren in veel te grote woningen en gezinnen met jonge kinderen die hun woning in de dure tijd hebben gekocht. Door vraaguitval zitten beide groepen bewoners ‘gevangen’ in hun eigen woning. De gemeente onderzoekt nu of, zonder inzet van extra overheidsgeld, door het vergroten van de organisatiegraad de wijkbewoners meer perspectief gegeven kan worden. Voor de senioren wordt een weg gezocht om het niet gebruikte deel van de woning te gelde te maken. Dat kan door verhuur of verkoop. Het levert de bewoner geld op, dat kan worden ingezet voor de inkoop van zorg. Voor de jonge gezinnen wordt het gezocht in woonlastenverlichting. Dat kan door op een slimme wijze de woningen te isoleren en zodoende de woonlasten te verlagen, maar ook door tegen vergoeding de zorgbehoefte in te vullen voor senioren in de wijk. En waarom zou een wijkonderneming ook niet zelf de woningen kunnen isoleren? En waarom zou bij het isoleren geen gebruik gemaakt kunnen worden van scholen (bv. door stages) of uitkeringsgerechtigden (als vrijwilliger of als plek om werkervaring op te doen)? Kern van deze aanpak is het benutten van kansen die voorhanden zijn en ervoor te zorgen dat geldstromen terugvloeien in de wijk. Mogelijk zou het particulier initiatief, analoog aan de Bedrijfsinvesteringszones (BIZ), juridisch verder ondersteund kunnen worden de introductie van Wooninvesteringszones (WIZ). Op basis van de BIZ kan bijvoorbeeld de feest verlichting in een winkelgebied (of de beveiliging van een bedrijfsterrein) betaald worden uit een heffing bovenop de WOZ-opbrengst. De opbrengsten van de heffing gaan dan naar een vereniging of stichting die de uitvoering verzorgt. Voorwaarde is dat aantoonbaar sprake is van een breed draagvlak voor de voorgestelde aanpak. In Rotterdam heeft men een gelijke aanpak in woon gebieden bepleit. Denk daarbij aan het aanpakken van gezamenlijke erfaf scheidingen of binnenterreinen. Bij de invoering van een dergelijk instrument snijdt het mes aan twee kanten. Aan de ene kant geeft het de mogelijkheid notoire weigeraars te laten bijdragen aan de aanpak. Aan de andere kant versterkt een dergelijk instrument de organisatiegraad op blok-, straat- of buurtniveau. Is de stichting of vereniging eenmaal opgericht dan zou dit ook een platform kunnen vormen voor gezamenlijke energie-inkoop. Op den duur zou wonen zelfs wel eens belangrijker kunnen worden dan woningbezit. Door slimme inzet van financiële middelen kan de overheid bovendien de slagkracht van particulier initiatief aanzienlijk vergroten. De ASN Bank heeft bijvoorbeeld een voorstel gedaan om VvE’s te financieren op basis van gedeeltelijke garantstellingen door de overheid. Op basis van een groene financieringsconstructie zouden particulieren in VvE-verband hun appartementencomplex duurzaam kunnen renoveren. Het mogelijk maken van leningen die op basis van deze garantstellingen kunnen worden aangetrokken, zet aanzienlijk meer zoden aan de dijk dan de inzet van een traditionele subsidiepot.
10
/ E 02
4 Betrekken van ‘nieuwe’ belanghebbenden en benutten lopende initiatieven
Het spreekt voor zich dat niet alleen de individuele eigenaar of overheid een belang heeft bij de kwaliteit van de particuliere voorraad. Ook voor woning corporaties vormt achterstallig onderhoud van de particuliere voorraad een probleem. In de eerste plaats vanuit het effect op de waarde van hun eigen vastgoed en hun maatschappelijke verantwoordelijkheid voor de leefbaarheid in buurten. Sommige corporaties doen dit ook vanuit de overtuiging dat een deel van particuliere eigenaren tot hun primaire doelgroep behoort. In Hilversum ontwikkelen woningcorporatie Dudok Wonen, de Kredietbank en de gemeente daarom een gezamenlijke aanpak gericht op woningeigenaren. De klanten van de Kredietbank waren tot voor kort allemaal huurders. Sinds kort melden zich echter ook woningeigenaren. Net als bij vele huurders komen ze door scheiding of werkloosheid in betalingsproblemen. De eigenwoningbezitters kunnen hun hypotheek niet meer betalen. Dudok Wonen zorgt dat, met behulp van haar betaalbare koopproducten, de woning weer betaalbaar wordt. De Kredietbank zorgt voor een nieuwe hypotheek. De gemeente ondersteunt op haar beurt bij het krijgen van passend werk. Het uiteindelijke doel is dat de mensen na verloop van tijd weer helemaal zonder de steun van Dudok Wonen, de gemeente of Kredietbank kunnen. Ook op andere vlakken kan de woningcorporatie uitkomst bieden. Zo vallen lang niet alle kleine particuliere verhuurders onder het stereotype beeld van de ‘huisjesmelker’. Een mooie suggestie uit het Stadslab Rotterdam-Zuid was de inzet van woningcorporaties als tussenpersoon voor particuliere verhuurders. Particuliere verhuurders hebben in de praktijk soms moeite met het vinden van goede huurders, omdat zij hun huurders vooraf niet kunnen screenen. Door inkomenseisen en wachtlijsten kunnen woningcorporaties vaak niet al hun potentiële huurders bedienen. Door de woningcorporaties in te zetten als tussenpersoon voor particuliere verhuurders kunnen woningcorporaties woningzoekenden helpen die buiten de boot vallen en particuliere verhuurders helpen aan goede kandidaten. Door deze belangen aan elkaar te verbinden kan de bereidheid om te investeren worden vergroot. Een mooi voorbeeld van samenwerking in een brede coalitie is de eerder genoemde pilot waardebehoud Oost-Groningen. VNO-NCW Noord, woningcorporaties Acantus en Lefier, Rabobank Zuid en Oost Groningen, de gemeenten Stads kanaal en Vlagtwedde en de Provincie Groningen zijn de aanjagers van een pilot in Oost-Groningen om waardebehoud van onroerend goed in OostGroningen te realiseren. Hiertoe wordt er gekeken of er een verbinding tot stand kan worden gebracht tussen particulier vastgoed en corporatiebezit. Door bevolkings- en huishoudensdaling ontstaat leegstand en worden woningen mei 2012 /
11
en bedrijfspanden onverkoopbaar. Om te voorkomen dat dit een negatief effect op de omgeving krijgt, richt de pilot zich op particulier vastgoed (winkelpanden, overige bedrijfspanden en woningen) dat de meest negatieve invloed heeft op de waardeontwikkeling van omliggend onroerend goed. Er wordt hierbij gekeken of het bedrijfsleven een actieve bijdrage kan leveren aan waardebehoud van onroerend goed in een krimpgebied zoals Oost-Groningen door panden uit de markt te halen. Er zijn verschillende varianten waarbij het tot de mogelijkheden behoort dat panden gesloopt worden of een nieuwe bestemming krijgen c.q. locaties herontwikkeld worden. Daarnaast zien we overal in het land tal van initiatieven in en rondom de woning waarbij aangehaakt kan worden. Zo is recent de ‘Blok voor blok’-aanpak gestart. Deze aanpak richt zich op het bereiken van energiebesparing in bestaande woningen. Met de ‘Blok voor blok’-aanpak wil het Rijk ervaringen opdoen met het verduurzamen van de bestaande voorraad. Hierbij zijn veel energiebedrijven betrokken. De grote onbekende in het debat rond de kwaliteit van de particuliere voorraad zijn hypotheekverstrekkers. Alhoewel zij in financiële zin een groot belang hebben bij de kwaliteit en de waarde van de voorraad zijn zij in het debat vooralsnog onzichtbaar geweest. Dat zij wel degelijk een rol hebben bleek tijdens het onderhoudsincident bij de Leeuwardense Antillenflat. Ook waar het gaat om het vinden van een antwoord op het krimpvraagstuk hebben hypotheek verstrekkers een belang. Zij hebben bovendien niet alleen belang bij de waarde van het onderpand van de hypotheek, zij hebben ook middelen om eigenaren die hun bezit verwaarlozen aan te spreken. Daar waar de overheid alleen kan toetsen aan het Bouwbesluit, zijn in hypotheekakten de voorwaarden ten aanzien van onderhoud doorgaans sterker geformuleerd. In die zin rust er bij de financiers een verantwoordelijkheid om erop toe te zien dat de woning er goed bij staat. Alhoewel belanghebbend, is dé hypotheekverstrekker natuurlijk lastig aanspreekbaar. Het Kadaster speelt hier op in door steeds beter gegevens inzichtelijk te kunnen maken over de verdeling van hypotheken in een bepaald gebied. Dit zou een eerste stap kunnen vormen in het aanspreken van deze groep.
Nieuw perspectief Van oudsher is het aanpakken van onderhoudsachterstanden in de particuliere voorraad een hardnekkig probleem. En dat zal het ook altijd blijven. Het bovenstaand handelingsperspectief schetst contouren voor een aanpak, die deze hardnekkigheid niet bestrijdt maar het initiatief verleidt.
12
/ E 02
De situaties waarin problemen optreden lopen sterk uiteen. Succes bij trajecten van particuliere woningverbetering is afhankelijk van maatwerk, waarin particulieren het onderhoud zowel kunnen als willen aanpakken. Door ontwikkelingen op de woningmarkt is te verwachten dat het aantal probleemgevallen op termijn zal toenemen. Een woningmarkt gericht op waardebehoud in plaats van waardeontwikkeling laat immers minder ruimte voor investeringen. Tegelijkertijd zien we dat ook gemeenten steeds minder vaak financieel in staat zullen zijn om problemen te lijf te gaan. Een repressieve en zuiver op overheidsingrijpen gebaseerde aanpak lijkt in de toekomst niet meer haalbaar. Maar hoe dan wel? Daarvoor hebben we in dit essay gekeken naar een aantal praktijkvoorbeelden. Mede aan de hand van deze voorbeelden hebben we een rode draad proberen te achterhalen die de contouren schetst van een nieuwe aanpak. Op basis van deze rode draad komen we tot een aantal hoofdlijnen voor de toekomst van particuliere woningverbetering: – Het stellen van prioriteiten en sturen op gedeelde urgentie; – Het inspelen op de toekomst en tijdig signaleren van knelpunten; – Het betrekken van ‘nieuwe’ belanghebbenden bij het onderhoud van de woning; – Het benutten en waar mogelijk versterken van bestaande bewoners- netwerken en lopende initiatieven rondom de woning.
Subwereld Het uiterlijk van de huizen en gebieden waar wij wonen wordt vaak van bovenaf bepaald. Hoe goed ambtenaren, projectontwikkelaars en architecten de gebruikerswensen ook vertalen naar een ontwerp, mensen zullen altijd de behoefte hebben hun leefomgeving eigen te maken. Voor KEI-publicaties fotografeert David Galjaard locaties waar mensen hun eigen ruimte vorm geven en daarmee een plek terug veroveren van de omgeving. Het tweede beeld uit de serie is gemaakt in de Paulus Potterstraat in Den Haag.
mei 2012 / 13
Extra
14 16 23 25
—
foto: Subwereld 26 COLUMN: Jaap Roest rondetafelgesprek: Spelen met publieke Weg met de rotte kiezen uit de wijk! en private rol Over de bijdrage van woningcorporaties aan particuliere woningverbetering COLUMN: Bram Klouwen Pariculiere woningverbetering vanuit het perspectief van de eigenaar foto: Onderhoud
Spelen met publieke en private rol Over de bijdrage van woningcorporaties aan particuliere woningverbetering
rondetafelgesprek
Piet Korporaal, adviseur KEI In discussies over particuliere woningverbetering domineert het beeld van de gemeentelijke overheid die met ‘zoet en zuur’ probeert de eigenaar-bewoner aan te sporen zijn bezit te onderhouden. Onderbelicht blijft tot nu toe dat woningcorporaties daarin ook een prominente rol kunnen spelen en daarop een duidelijke visie hebben. Dat het anders kan heeft een aantal corporaties in Rotterdam laten zien. Ze hebben de afgelopen jaren hun rol gepakt en willen dat blijven doen, ook als er minder geld is. Hoe denken ze te kunnen bijdragen aan een klimaat waarin het vanzelfsprekender is om de eigen woning goed en beter te
16
/ E 02
Deelnemers rondetafelgesprek: Arno van der Laan (Havensteder) Mirjam van Oosterhout (Woonstad Rotterdam) en Anthonie Mullié (Woonbron)
onderhouden? KEI ging erover in gesprek met vertegenwoordigers van drie Rotterdamse woningcorporaties: Havensteder, Woonbron en Woonstad Rotterdam.
De klantgroep bedienen Waarom houden corporaties zich überhaupt bezig met het onderhoud van particulier bezit? De medewerkers van de drie corporaties, die tussen uitvoering en strategie opereren, zijn het erover eens: je hebt een verantwoordelijkheid voor de hele stad en daarbij maakt het niet uit of iemand huurder of koper is. “De kernreden is dat we het op peil houden van hele wijken vanzelfsprekend vinden. Het feit dat gebrekkig onderhoud aan het particulier bezit effect heeft op de uitstraling en het functioneren van de wijk maakt het voor ons relevant”, zo motiveert projectleider Anthonie Mullié de betrokkenheid van Woonbron bij het particulier bezit. De consequentie daarvan is, dat je ook een bepaalde groep huiseigenaren onder je doelgroep schaart: degenen die de lasten en het onderhoud van de woning niet of met moeite kunnen opbrengen. “Iedereen valt over de corporaties heen wanneer geïnvesteerd wordt in de particuliere voorraad, terwijl je je kunt afvragen of de mensen die een woning gekocht hebben, dat wel ooit hadden moeten doen. Uiteraard is eigenwoningbezit een norm, maar puur het wonen is een overweging die voor alle groepen hetzelfde eruitziet. In onze zorg voor volkshuisvesting zit daar niet zo’n groot verschil in. Het uitgangspunt is dat een bepaalde klantgroep terecht kan bij de corporatie.”
Beschouw de eigenaar als investeerder Tegelijk zien de corporatiemedewerkers het als taak van de corporatie om de huizenbezitter aan te spreken op zijn verantwoordelijkheid de woning te onderhouden. Sterker nog: zie hem als mede-investeerder. Mullié: “Op het moment dat wij een investeringsprogramma over een wijk leggen, beschouwen we die eigenaar ook als investeerder. Het een kan niet zonder het ander en andersom. Een winkelstraat is ook verloren als daarachter de woningen een gribus worden en de veiligheid daarmee in samenhang onmogelijk te handhaven is.” Het is onder andere de huidige tijd die om deze werkwijze vraagt, meent Mirjam van Oosterhout, programmamanager bij Woonstad Rotterdam. “Aankopen, verbeteren en verkopen werkt niet meer. Je zult de verantwoordelijkheid echt bij de eigenaar moeten neerleggen en de corporaties en de gemeenten moeten dat gaan faciliteren.” Haar collega mei 2012 /
17
en gebiedsontwikkelaar bij Havensteder Arno van der Laan beaamt dat. “Ook de gemeente ondergaat op dat punt een mentaliteitsverandering. Ze realiseert zich dat je de bewoner niet als boeman moet benaderen, maar als partner. Het klimaat om tot investeringen te komen en een andere mindset moeten dus ook van de overheid komen.” Wil een eigenaar uiteindelijk zijn verantwoordelijkheid oppakken, moeten gemeente en corporatie hem in staat stellen om die rol te pakken. Van Oosterhout ziet daar nog wel wat hindernissen bij de eigenaar: voldoende financiële draagkracht en überhaupt de bewustwording dat je een verantwoordelijkheid hebt.
Het spel spelen door slim samenwerken Een belangrijke voorwaarde voor het aanspreken van de eigenaar is dat corporatie en gemeente met elkaar een slimme samenwerking aangaan. Niet een spel van good cop, bad cop maar een wisselwerking van private en publieke rol. Af en toe is het handelen van mensen aan de orde en wil je er als corporatie tussen staan en meedenken over wat de investering zou moeten zijn. Af en toe is het een publieke rol: wat zijn de spelregels en wat zijn de voorwaarden die je daarbij aanbiedt? Door onderling goede afspraken te maken en het spel te spelen kun je de grond vruchtbaar maken. Wie in het spel het voortouw neemt, maakt niet zoveel uit. Benutten waar je goed in bent en een gevoel hebben bij de wijk zijn essentieel in de grondhouding. De corporaties zijn bijvoorbeeld bedreven in het in de haarvaten zitten van een wijk. “We hebben de aflopen jaren geïnvesteerd in dat netwerk en onderling afgestemd van wat we allemaal weten over die wijk. Een van de manieren is het gericht aankopen van woningen. Je hebt daardoor de individuele situatie beter in het vizier en het generieke beeld dat uit de statistieken komt kun je nuanceren. Je kunt veel specifieker zijn in je aanpak”, zegt Van der Laan. Het in de haarvaten zitten betekent ook het aflopen van vergaderingen, mensen in de ogen kijken en spreken over de VvE-bijdrage. Een volledig overzicht van hoe alle VvE’s er financieel en organisatorisch voorstaan in de stad zou de partijen enorm kunnen helpen de opgave helemaal goed in beeld te krijgen. Dat ervaren de corporaties nu nog als een groot gemis. Waar de corporaties goed zijn in het werken vanuit onderop, is de gemeente juist in staat de kaders te stellen om de juiste kwaliteit te krijgen. In Rotterdam uit zich dat in prestatieafspraken met professionele VvEbeheerders en grote eigenaren. Oftewel: kaders met stok. “En, je hebt
18
/ E 02
Particuliere woningverbetering in Rotterdam De belangrijkste feiten KADER
Cijfers 290.000 woningen telt de Rotterdamse woning-
Q 15.201.000 investeert Woonstad Rotterdam onrendabel in het verbeteren van particuliere panden in Tarwewijk, Bloemhof, Hillesluis en Oud Charlois.
markt. Daarvan zijn er ruim 134.600 in handen van
De trajecten zijn aankopen, verbeteren (samenvoegen),
de woningcorporaties, 54.000 in bezit van particuliere
verkopen en verhuren. In VVE010 investeert het nog
verhuurders en ruim 97.300 van eigenaren-bewoners.
eens c 2,4 miljoen. (Woonstad Rotterdam 2012)
(COS Rotterdam 2011)
100.000 woningen op de woningmarkt zijn
Q 7.000.000 investeren zowel Havensteder als de gemeente in 2011 en 2012 in Carnisse met
‘kwetsbaar’: veelal kleine, gestapelde woningen met
circa 6.000 woningen, waarvan 85% particulier bezit.
een lage WOZ-waarde of woningen met gebrekkig
Tussen 2008 en 2010 investeerde de corporatie er al €
onderhoud. (Stadsvisie Rotterdam 2007)
c 5,4 miljoen onrendabel. (Havensteder 2012)
15.000 particuliere woningen uit de ‘kwetsbare’
Q 5.795.000 investeert Woonbron in het
voorraad worden tussen 2006 en 2020 verbeterd.
wegwerken van achterstallig onderhoud van VvE’s in
(Stadsvisie Rotterdam 2007)
Oud-Mathenesse. In totaal investeert de corporatie
6.100 particuliere woningen zijn tussen 2006
2011)
en 2010 in een verbetertraject gezet. Voor de periode
ruim c 17,4 miljoen in Oud-Mathenesse. (Woonbron
tot 2014 zijn dat er nog eens 3.000. (Gemeente
Q 6.000 is er maximaal beschikbaar per
Rotterdam 2012)
appartement in het geval de VvE gebruik maakt van
Bedragen Q 70.000.000 investeerden gemeente
de subsidieregeling voor woningverbetering. Om in aanmerking te komen voor subsidie moet de VvE een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) laten maken en het beheer overdragen aan een professionele VvE-
en corporaties tussen 2006 en 2010 in de particuliere
beheerder. De VvE betaalt 45% van de uitvoeringskos-
woningvoorraad. (Gemeente Rotterdam 2012)
ten van de eerste fase van het MJOP, de overige 55% is
Q 38.000.000 is vanuit de gemeente
subsidie. (Gemeente Rotterdam 2011)
beschikbaar voor particuliere woningverbetering tussen 2010 en 2014. Daarvan is ruim c 9 miljoen gereserveerd voor serviceorganisatie VVE010, dat is opgericht door de gemeente Rotterdam en woning– corporaties Havensteder, Woonbron en Woonstad Rotterdam. VVE010 neemt het beheer van kleine VvE’s ter hand, zet woningen in een projectmatige aanpak en fungeert als informatiebalie voor VvE’s. (Gemeente Rotterdam 2012)
Bronnen: › www.havensteder.nl › www.rotterdam.nl/onderzoek › www.rotterdam.nl/stadsvisie › www.rotterdam.nl/woningverbetering › www.vve010.nl › www.woonbron.nl › www.woonstadrotterdam.nl
mei 2012 / 19
soms een schok of ingreep nodig, een middel of afspraak waardoor je een schokeffect hebt. Anders kom je alleen in aanschrijftrajecten terecht. Het is beter en goedkoper als je eerder langskomt”, aldus Van Oosterhout. Haar collega bij Woonbron merkt in de praktijk dat de gemeente ook een rol kan pakken als het gaat om de aanpak van onderop. Mullié: “Dat is een kwestie van onderhandelen, waarbij we proberen het zover te krijgen dat corporatie en gemeentelijke organisatie onder één plan gebracht worden. Op zo’n manier dat je weet in welke situatie je welk poppetje naar voren schuift.” Een aantal tools kan het spel ten slotte vergemakkelijken. Zie bijvoorbeeld het MJOP (Meerjaren Onderhoudsplan) als procesinstrument in plaats van een bouwkundig instrument, door het als aanleiding te nemen om over het onderhoud te praten. Of maak aan de hand van foto’s van het pand voor eigenaren inzichtelijk wat onderhoud inhoudt, kost en betekent voor de maandelijkse bijdrage. En, de gemeente is dankzij landelijke wetgeving in staat om VvE-vergaderingen te beleggen. Benut dat moment om te peilen wat er leeft en mee te denken met de eigenaren.
Van curatief naar preventief Een van de grootste uitdagingen op dit moment is volgens de drie corporatiemedewerkers het verbreden van de tot nu toe louter curatief ingestoken aanpak en het bijbehorende instrumentarium. “Nu moeten we wachten totdat het balkon naar beneden kan vallen. Veel interessanter is de vraag: als ik hem curatief mag aanspreken, mag dat dan ook preventief? Gemeenten zijn wat dat betreft organisatorisch nog te veel ingesteld op een curatieve aanpak. Er gaat pas ergens een lampje branden als er curatief wat aan de hand is”, stelt Mullié. Opnieuw komt de slimme samenwerking tussen gemeente en corporatie ter sprake: zet de corporatie in als wijkpartner die zich verbindt met de mensen en de overheid die kan waarschuwen met de ‘stok’. Beide partijen moeten in die rol groeien. De gemeente zal haar instrumentarium en werkwijze moeten aanpassen, de corporatie zal zich moeten profileren als een partij die ook voor niet-huurders een natuurlijke partij is om mee samen te werken. Zij kan dit vertrouwen krijgen door minder op afstand te staan en vanuit een zeker inlevingsvermogen te reageren. Corporaties kunnen daar ook aan bijdragen door op specifieke plekken in een wijk panden op te knappen en zo het goede voorbeeld te geven, denkt Van der Laan. “Net als in de stadsvernieuwing:
20
/ E 02
op het moment dat je ergens met een blok aan de slag ging, ging de omgeving ook aan de slag. Op dat effect hoop je.” Door onder andere als VvE-beheerder op te treden en door verkoop van corporatiebezit met constructies als Te Woon komt de corporatie al steeds meer in de positie dat zij er niet alleen maar voor de huurders is. De corporatie kan als dienstverlener richting de particulier optreden. In Rotterdam wordt onderzocht of de corporatie ook voor particulieren woningen kan beheren.
Wat als er wel een wil is, maar geen weg? Je kunt als instituties nog zo je best doen om die particulier te verleiden zijn woning te onderhouden, maar als hij financieel niet in staat is, blijkt het erg lastig om in te grijpen. Te meer daar er een restschuldenproblematiek dreigt indien de woningen met veelal te hoge hypotheken verkocht moeten worden, als ze al verkocht worden. Waar komt het volgens de Rotterdamse corporaties nu op aan? Durf het eigendom ter discussie te stellen en zorg dat er een ketenaanpak komt waarin ook banken hun verantwoordelijkheid nemen. “We houden hele wijken in gijzeling omdat mensen helemaal niet in staat zijn te verkopen. Ze blijven dan met een veel te hoge restschuld achter, wat niet herfinancierbaar is. Je zou volgens mij een keer met een aantal partijen moeten afspreken om dat bedrag af te boeken. Daarna zit wie de koopwoning niet meer kan betalen in een huurwoning. Waarom de banken niet besluiten dat een keer af te schrijven snap ik niet. Die ontstane patstelling is idioot. Het zou prettig zijn als eens een minister zou zeggen: we zetten er een streep onder”, zegt Mullié. Voor de Rotterdamse corporaties is het opkopen van een woning van een bijna failliete aan de wijk verknochte eigenaar en deze weer aan hem terug verhuren een optie die op kleine schaal mogelijk is, maar in de huidige tijd steeds moeilijker wordt. Aan het opkopen en terug huren door corporaties zit een limiet. Banken moeten daarom nu hun rol pakken. Van der Laan pleit voor een ketenaanpak waaraan naast de gevestigde partijen en de banken ook notarissen en makelaars deelnemen. “Zolang er nog steeds woningen worden aangeboden met ‘Geen VvE-bijdrage!’ als verkoopargument hebben we nog geen klimaat waarin het aan trekkelijk en vanzelfsprekend is om te investeren. Het is hun verantwoordelijkheid om mensen erop te wijzen dat ze niet overfinancieren mei 2012 / 21
en vertellen dat een bijdrage betalen normaal is als je een woning koopt.” Ook moet er snel een overzicht komen van de positie van financiers in de wijken. Dat kan vervolgens een aanleiding zijn om een onderhandeling te starten. De NHG (Nationale Hypotheek Garantie) is een interessante gesprekspartner in deze, ondanks dat niet op alle woningen een NHG-hypotheek rust.
Maak het reëel voor de particulier Ook al werken de woningcorporatie, gemeente en andere lokale partijen goed samen en hebben ze een goed beeld van de opgave, uit eindelijk moet het voor de huiseigenaar reëel zijn om zijn woning te onderhouden. Als je hem als mede-investeerder ziet, vraagt dat van de partijen inzicht in hoe die eigenaar erin zit, wat voor hem investeren betekent en hoe hij daarin kan bewegen. “Ik zie kansen waar collectiviteiten zijn als VvE’s. Laat mensen elkaar onderling overtuigen. Op het moment dat er een keer een makelaar lid is van een VvE en het verhaal uitlegt als een van hen, dan kan hij het verschil maken”, aldus Mullié. Maar ook als er geen VvE is, zijn er mogelijkheden. Je zult dan net als bij de VvE het kostenverhaal moeten ‘opknippen’ in stappen van urgentie, waarbij je de basis borgt: het bedrag dat opgaat aan administratie en verzekeringen kan nagenoeg iedereen opbrengen. “Zie een eigenaar als sociaal investeerder in de wijk,” adviseert Van Oosterhout, “in plaats van louter als investeerder in zijn huis. Mensen die eigenaar zijn hebben het nooit alleen over hun eigen woning. Luister naar wat ze meemaken in de buurt.” Mullié is het met haar eens en vindt dat je als corporatie ook moet vertellen wat je ziet gebeuren in de wijk, ook als de wijk een negatieve ontwikkeling meemaakt. “Eerlijk, geloofwaardig en kwetsbaar zijn is dan toch waar je op uitkomt en vertrouwen geeft. We zitten als corporatie op het scharnier van alles. We zijn de enige partij die bij uitstek publiek en privaat allebei in z’n handen heeft.”
22
/ E 02
Particuliere woningverbetering vanuit het perspectief van de eigenaar
CO MN L
Bram Klouwen directeur Companen
Particuliere woningverbetering vergroot problemen Het vraagstuk van particuliere woningverbetering kent vele gezichten en daarmee ook oplossingsrichtingen. In situaties van bewuste verpaupering door huisjesmelkers is handhaving door aanschrijving een logische stap. In andere situaties, vooral bij eigenarenbewoners, blijkt een voor ieder bevredigende aanpak niet zo eenvoudig. Zeker omdat vaak de wensen en zorgen van instituties (de overheid) het vertrekpunt zijn. Voor eigenarenbewoners lijkt deze aandacht eerder de eigen (financiële) problemen te vergroten, dan een oplossing te bieden voor de nijpende privé situatie. Meestal zien bewoners het toekomstperspectief dat hun wordt voorgehouden wel: paalrot, kozijnen, daken en isolatie. Maar de primaire zorg is toch vaak: hoe overleef ik hier en nu. In de praktijk blijkt het dan ook maar moeilijk een gedeeld belang te vinden, waardoor een voortvarende aanpak stokt. Daarbij komt dat de (rijks)overheid momenteel in elke bijeenkomst roept: “wij hebben geen geld”. Particuliere woningverbetering (en daarmee de rekening) eenzijdig neerleggen bij de eigenaar zal in het licht van het voorgaande echter niet werken. Het brede politieke appel aan burgers om ‘eigen verantwoordelijkheid’ te nemen is in deze context naïef.
Ambities bijstellen… Hoe dan wel? Of de overheid stelt haar ambities bij en accepteert dat particuliere woningverbetering in de vertraging komt, of ze gaat op nieuwe manieren de samenwerking met woningeigenaren aan. Ik kies voor de laatste optie.
…of nieuwe samenwerkingen smeden De nieuwe samenwerking die mij voor ogen staat, is gebaseerd op een gelijkwaardige positie van overheid en woningeigenaren. Geen participatietrajecten waarin de overheid haar probleem neerlegt bij de eigenaren die daarop met hun opvattingen mogen reageren, waarop de overheid komt met een goed doordachte aanpak. Maar een volwaardig partnership tussen gemeente en eigenaren-bewoners; van probleemstelling tot uitvoering, op het niveau van wijken. Hierbij gelden de volgende spelregels: – Alle betrokkenen moeten in een gelijk speelveld in stelling gebracht worden. En dat kan: in een geëmancipeerde vol wassen relatie tussen overheid en burgers. Om die relatie goed te laten ontstaan is een onafhankelijke procesbegeleider c.q. moderator essentieel. – In een transparante en open dialoog leggen eigenaren-bewoners en gemeente hun wensen en zorgen voor de woningen neer. mei 2012 /23
CO MN L Bram Klouwen
“Mijn wens / zorg is … dat ik mijn hypotheek ook de komende jaren kan blijven betalen.” “Mijn wens / zorg is … dat woningen energiezuiniger worden.” En zo zal een ieder eigen wensen en zorgen neerleggen, ook niet direct rakend aan particuliere woningverbetering. – De bundeling van wensen en zorgen vormen gezamenlijk dragers voor de uitvoering van woningverbeteringen in de toekomst. Immers de transparantie zorgt voor begrip en inzicht in elkaars situatie. Dit inzicht blijkt een inspiratiebron te zijn om creatieve oplossingen te zoeken die anders niet bedacht waren; het platgetreden pad van de win-winsituatie dient zich aan. En dan is er ineens wel draagvlak voor maatregelen en kunnen budgetten gebundeld worden. Ondersteunend hierin is een internetsite voor optimale transparantie. Op deze site kunnen deelnemers hun wensen en zorgen achterlaten en daarover met elkaar in gesprek gaan. Tevens kunnen zij (woningeigenaren, gemeente en eventueel een corporatie of andere belang hebbende) op een slimme manier hun uit voeringsplannen verbinden aan de wensen. Zo biedt de site deelnemers een platform om op een zelf gekozen moment inbreng te leveren of te reageren op anderen.
24
/ E 02
Een wereld vol kansen Gaat dit lukken? Ja, als gemeenten durven los te laten. Als zij zich daadwerkelijk open en gelijkwaardig opstellen, niet te snel de discussie over democratische legitimiteit voeren, noch denken in het voorkomen van precedenten waardoor oplossingsrichtingen vroegtijdig worden afgebroken. Deze aanpak plaatst de woningeigenaar centraal. Zijn zorgen worden inzichtelijk en stevig onderdeel van het proces van particuliere woningverbetering. Dat zie ik niet bij traditionele top-downaanpakken, noch in participatie trajecten of overheidsmarketing. Een wereld vol kansen dus. Doet u mee?
ONDERHOUD
/////////////////////////////
mei 2012 /25
Weg met de rotte kiezen uit de wijk!
CO MN L
Jaap Roest juridisch consultant Gebiedsontwikkeling bij Eiffel
Gemeenten proberen woonwijken op allerlei manieren leefbaar te maken en te houden. Dit komt immers ten goede aan het sociale leefklimaat in de stad en dat is weer goed voor de sociale binding en het genoegen van de burgers.
Voor binnenstedelijke vernieuwings- en herstructureringsprojecten moet veel worden geïnvesteerd. Investeringen in vastgoed en gronden, maar ook in de bewoners. Dat de gemeente bewoners betrekt bij de ontwikkelingen ligt voor de hand. Dat daarbij van hen ook investeringen verwacht mogen worden, is tot nu toe minder gebruikelijk: over het algemeen zullen particuliere grondeigenaren bij een herstructurering niet staan te springen om mee te delen in de kosten. Toch zullen ook zij moeten meedoen aan de herstructurering om een woonbuurt weer leefbaar en toonbaar te maken. Een vervallen pand tussen alle opgeknapte panden in de omgeving is immers als een rotte kies in een gaaf gebit. De wet biedt mogelijkheden om particuliere eigenaren bestuursrechtelijk aan te spreken op de staat waarin hun panden verkeren. Als een pand achterstallig onderhoud heeft, kan een gemeente op grond van het
26
/ E 02
Bouwbesluit opdragen dat de eigenaar het pand opknapt. Ook de (plaatselijke) bouw verordening en Woningwet bieden mogelijkheden om eigenaren aan te schrijven. Gemeenten maken echter niet veel gebruik van deze wettelijke mogelijkheden. Het nadeel van deze mogelijkheden is namelijk dat er lange procedures mee gemoeid zijn voordat een beschikking onherroepelijk is. En dan is het nog maar de vraag of de betreffende eigenaar de beschikking uitvoert. Daarnaast worden eigenaren in principe alleen solitair aangesproken, waardoor er in een grote wijk, met veel eigenaren die moeten worden aan– geschreven, veel (tijdrovende) procedures kunnen volgen.
Het eigendomsrecht is een groot goed. Nederlanders zijn niet snel geneigd hun eigendom op te geven en doen er vaak alles aan om nieuwbouwprojecten tegen te houden of zo lang mogelijk te frustreren als hun eigendom in gevaar komt. Gemeenten zijn daardoor wellicht ook terughoudender in het aanschrijven van burgers op grond van de wetgeving. Een burger stapt al snel naar de rechter als de gemeente een besluit neemt dat voor hem negatief uitpakt. Waar wellicht wel een sleutel voor succes
N
ligt, is het betrekken van de bewoner in het opknappen van de wijk. Eerdere initiatieven met het verbouwen van oude gebouwen – binnenstedelijke vernieuwing – tonen aan dat bewoners in een wijk bereid zijn om gezamenlijk een vernieuwing aan te pakken met collectief particulier opdrachtgeverschap. Een goed voorbeeld daarvan is het Wallisblok in Rotterdam. Daarbij is het wel noodzakelijk dat er een stevig fundament wordt gelegd: spelregels moeten van tevoren bekend zijn en ook de financiële consequenties moeten volledig in beeld zijn. Er zit een groot voordeel aan gezamenlijk optreden bij binnenstedelijke herstructurering. Mensen uit de wijk kennen deze het beste en zijn daarom eerder bereid om gezamenlijk te werken aan een betere beleefbaarheid. Grote risico’s zijn echter de financiering en de bereidheid om langdurig in een project deel te nemen zonder dat er direct resultaat te zien is. Daarnaast zijn er geen wettelijke samenwerkingsvormen en evenmin is er een plicht tot deelname aan een samenwerking. Bij alle herstructureringsprojecten blijkt investeren de moeilijkste drempel om te
nemen. Met de Experimentenwet Bedrijven Investeringszones (zie www.biz-nl.nl) wordt momenteel onder andere gewerkt met een nieuwe kijk op de besteding vanuit de onroerende zaakbelasting (ozb). De ozb wordt voor de betreffende gronden en panden gebruikt om te investeren in de omgeving van die gronden en panden. Hiervoor wordt wel een investering van de bedrijven gevraagd. Omdat de overheid een stimulans biedt, is de drempel lager voor bedrijven om deel te nemen. Daarnaast is er de kracht van het collectief. Hoe meer bedrijven mee willen doen op bijvoorbeeld een bedrijventerrein of in een winkelstraat, des te groter wordt de druk op de niet-deelnemende bedrijven. Om voor de toekomst medewerking aan herstructereringsprojecten te vergemakkelijken biedt het privaatrecht mogelijkheden om nieuwe eigenaren mee te laten delen. Corporaties stoten op een gegeven moment vastgoed af en verkopen dit vaak aan de huurder. Hierdoor ontstaat in een woonwijk die bestond uit huurwoningen een menging van huur- en koopwoningen. Als de corporatie de gronden zonder voorwaarden verkoopt, zal zij in de toekomst geconfronteerd kunnen worden met particuliere eigenaren mei 2012 / 27
CO MN L Jaap Roest
die niet mee willen werken aan een woningverbetering of een andere herstructureringsopgave. Dit kan worden ondervangen door bijvoorbeeld een kettingbeding op te nemen in het koopcontract of de woning te verkopen met een erfpachtconstructie. Hierdoor hebben corporaties achteraf de mogelijkheid om nog te sturen. Gemeenten zouden dit ook kunnen doen bij het uitgeven van grond. Als gemeenten en corporaties dit goed regelen, zullen er op den duur nog maar weinig rotte kiezen in het straatbeeld verschijnen. Bestuursrechtelijk lijken er voldoende middelen om particuliere grondeigenaren verplicht te bewegen om deel te nemen aan herstructurering. Als een eigenaar echter niet welwillend is om deel te nemen, moeten procedures worden gevolgd die zeer tijdrovend zijn. De focus bij herstructurering zou daarom moeten liggen op de voorkant van het proces. Als gemeenten de eigenaren betrekken bij herstructurering en een financiële prikkel bieden, is er zeker een opening om eigenaren nieuwsgierig te maken. Er ligt de komende jaren een grote uitdaging om de vele binnenstedelijke herstructureringen van de grond te krijgen waarbij – vanuit bezuinigingsoverwegingen – de financiële tegemoetkoming van de overheid zo laag mogelijk is.
28
/ E 02
Gelet op de dereguleringsslag die in het huidige politieke klimaat wordt gemaakt, lijkt nieuwe wetgeving geen voor de hand liggende keuze. Daarnaast is het de vraag wie zijn handen durft te branden aan een beperking van het eigendomsrecht in onze liberaal georiënteerde samenleving.
›www
—
Bezoek de kei-website ›www.kei-centrum.nl/particulierewoningverbetering
— —
voor mobiel of tablet ›tag de qr-code
Duurzaam en bewust Spouwmuurisolatie draagt bij aan het verlagen van de energielasten en vergroot het wooncomfort.
