ERSTE NYÍLTVÉGŰ INGATLAN BEFEKTETÉSI ALAP éves jelentése kiegészítve a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete i felhívása alapján

Az

ERSTE NYÍLTVÉGŰ INGATLAN BEFEKTETÉSI ALAP 2007. éves jelentése kiegészítve a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete 2008.06.09-i felhívása alapján

Erste Nyíltvégű Ingatlan Befektetési Alap

2007. éves jelentés

1. Az Erste Nyíltvégű Ingatlan Befektetési Alap (továbbiakban: Alap) rövid bemutatása Az Alap neve Erste Nyíltvégű Ingatlan Befektetési Alap Az Alap rövidített elnevezése Erste Ingatlan Alap Az Alap típusa, fajtája Az Alap Magyarországon nyilvános forgalomba hozatal útján létrehozott, nyíltvégű ingatlanforgalmazó befektetési alap. Az Alap futamideje Az Alap futamideje a nyilvántartásba vételtől (2004.03.30.) határozatlan ideig terjed. Felügyeleti nyilvántartásba vétel száma kelte Az Alap a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete engedélye (engedély száma: III/120.018-1/2004, kelte: 2004.03.30.) alapján, a nyilvántartásba vételt követően (lajstromszám: 1211-7) 2004. március 30-án kezdte meg működését. Az Alap befektetési jegyeinek jegyzése 2004. március 17. és 2004. március 19. között bonyolódott. Jegyzési árfolyam a névérték 100 %-a volt. Befektetési jegyek előállítása A befektetési jegyek alapcímlete 1 Ft, azaz egy forint. A befektetési jegyek névreszólóak és dematerializált formában kerülnek előállításra, így fizikai kikérésükre nincs lehetőség. A portfolió lehetséges elemei Az Alapkezelő az ingatlanportfolióba hozamnövelő és tőkenövekedési céllal olyan ingatlanokat várárol – melynek során figyelembe veszi az adott régió területi, népességi, gazdasági és infrastrukturális és egyéb, az ingatlan értékére ható tényezőit, azok közép és hosszú távú változásait és ezek hatását a teljes ingatlanportfolióra a kockázatok csökkentése és az elérni kívánt hozam céljából. Az Alap portfoliójába az ingatlanokon felül a Magyar Állam vagy az MNB által kibocsátott, lejáratát tekintve egy évnél nem hosszabb futamidejű állampapírok; látra szóló és lekötött bankbetétek; OECD tagállam által kibocsátott, lejáratát tekintve egy évnél nem hosszabb futamidejű állampapírok és fedezeti ügyletek kerülhetnek. Az Alapkezelő Erste Alapkezelő Zrt. Székhelye: 1138 Budapest, Népfürdő utca 24-26. Cégjegyzékszáma: 01-10-044157

Erste Alapkezelő Zrt.

1

2007. december 31.



A Letétkezelő ERSTE Bank Hungary Nyrt. Székhelye: 1138 Budapest, Népfürdő utca 24-26. Cégjegyzékszáma: 01-10-041054 A Forgalmazó Erste Befektetési Zrt. Székhelye: 1138 Budapest, Népfürdő utca 24-26. cégjegyzékszáma: 01-10-041373 CIB Bank Zrt. Székhelye: 1027 Budapest, Medve u. 4-14. Cégjegyzékszáma: 01-10-041004 Budapest Bank Nyrt. Székhelye: 1138 Budapest, Váci út 188. cégjegyzékszáma: 01-10-041037 Szerződés hatálya: 2007. március 26. Az Erste Befektetési Zrt. forgalmazó Ügynöke ERSTE Bank Hungary Nyrt. fiókhálózata Székhelye: 1138 Budapest, Népfürdő utca 24-26. Cégjegyzékszáma: 01-10-041054 Az Alap könyvvizsgálója EXAM Könyvvizsgáló, Adó és Közgazdasági Tanácsadó Kft. Székhelye: 1172 Budapest, Jászkisér u. 66. (000798 MKVK nyilvántartási szám, T-000798/05 Felügyeleti nyilvántartási szám) Könyvvizsgáló neve: Nagy Ilona Lakcíme: 1172 Budapest, Jászkisér u. 66. (003753 MKVK nyilvántartási szám, E-003753/95 Felügyeleti nyilvántartási szám.) Az Ingatlanértékelő ESTON International Ingatlantanácsadó Zrt. Székhelye: 1024 Budapest, Lövőház u. 39. II. em. Cégjegyzékszáma: 01-10-044419


2

2007. december 31.



2. Az Alap befektetési eszközállománya a befektetési politikában meghatározott kategóriák szerint Nyitó eszközérték (T. nap: 2006.12.29.) (Ft)

Záró eszközérték (T. nap: 2007.12.29.) (Ft)

I. Ingatlan befektetések

44 758 513 278

54 806 816 550

I/A.Bérbeadási célú ingatlan

43 609 013 278

53 568 694 303

0

43 000 000

2. Iroda ingatlan

29 064 480 750

29 837 662 875

3. Kereskedelmi ingatlan

10 464 716 553

16 075 994 403

285 048 000

3 705 000 000

5. Egyéb ingatlan (bankfiók)

3 794 767 975

3 907 037 025

I/B. Fejlesztés alatt álló ingatlan

1 062 500 000

1 238 122 247

1 062 500 000

1 238 122 247

87 000 000

0

105 846 207 366

122 804 856 441

25 876 051 826

54 614 357 521

25 876 051 826

54 614 357 521

18 220 967 195

7 802 314 381

7 655 084 631

46 812 043 140

78 132 826 231

68 113 065 950

25

1 023 305

78 132 826 206

68 112 042 645

11 436 568 707

43 515 764 034

66 696 257 499

24 596 278 611

1 837 329 309

77 432 970

1. Telek

4. Ipari ingatlan

1. Telek I/C. Eladási célú ingatlan II. Nem ingatlan célú befektetések II/A. Értékpapírok II/A.1. a Magyar Állam vagy az MNB által kibocsátott, lejáratát tekintve egy évnél nem hosszabb futamidejű állampapírok Diszkont kincstárjegyek Államkötvények II/B. Látra szóló és lekötött bankbetétek Folyószámla Lekötött betét 3 hónapon belüli lekötésű 3 hónapnál hosszabb lekötésű II/C. Devizaárfolyamhoz kötött ingatlanügyletek árfolyamkockázatának fedezése céljából kötött határidős ügyletek 3. Befektetési jegy és nettó eszközérték alakulása Tárgyidőszak: 2007.01.01. - 2007.12.31. Forgalomban lévő befektetési jegyek száma 2007.01.01-én Tárgyidőszakban eladott befektetési jegyek száma Tárgyidőszakban visszaváltott befektetési jegyek száma Forgalomban lévő befektetési jegyek száma 2007.12.31-én Portfólió összesített nettó eszközértéke 2007.12.29-én (Ft) * Egy jegyre jutó nettó eszközérték 2007.12.29-én (Ft) * * tárgyidőszakban közzétett utolsó nettó eszközérték


3

102 118 860 412 38 320 075 483 29 306 269 813 111 132 666 082 151 364 138 243 1.3676

2007. december 31.



4. Az Alap saját tőkéjének (összesített nettó eszközértékének) és az egy jegyre jutó nettó eszközértékének alakulása a tárgyévet megelőző három év végén, valamint 2007. évben havi bontásban

Eszközérték érvényességi dátuma (hónap utolsó munkanapja) 2004.12.31 2005.12.30 2006.12.29 2007.01.31 2007.02.28 2007.03.30 2007.04.27 2007.05.31 2007.06.29 2007.07.31 2007.08.31 2007.09.28 2007.10.31 2007.11.28 2007.12.29

Egy jegyre jutó nettó eszközérték (Ft) 1.0813 1.1739 1.2666 1.2752 1.2834 1.2911 1.3001 1.3106 1.3192 1.3283 1.3365 1.3447 1.3533 1.3601 1.3676

Saját tőke (Ft) 9 093 847 608 46 973 231 353 129 800 448 506 133 757 261 517 136 284 035 704 137 094 599 809 137 872 841 933 135 714 405 810 133 769 454 370 135 231 890 256 136 264 623 334 141 529 441 817 143 641 924 072 146 757 465 265 151 364 138 243

5. Az Alap hozam adatai Bemutatásra kerülő időszak

2004. Q1 2004. Q2 2004. Q3 2004. Q4

2005

2006

2007

Időszak záró dátuma

2004.03.31 2004.06.30 2004.09.30 2004.12.31 2005.12.31 2006.12.31

2007.12.31

Időszak kezdő dátuma

2004.03.30 2004.03.31 2004.06.30 2004.09.30 2004.12.31 2005.12.31

2006.12.31

Alap nettó hozama* Származtatott ügylet az Alapban az adott időszakban A származtatott ügyletek összesített piaci értéke (átlagosan az adott időszakban) Tőkeáttétel mértéke**

0.00%

2.04%

3.35%

2.53%

nincs

nincs

nincs

nincs

nincs

nincs

nincs

nincs

N/A

N/A

N/A

N/A

8.56%

7.90%

7.97%

van

van

van

0.018% 0.337% N/A

N/A

0.019% N/A

* Kamatadó, forgalmazási költségek (vételi, eladási jutalék), számlavezetési és egyéb költség levonása előtti hozam. **Nem értelmezhető; maximum a devizakitettség mértékéig, kizárólag kockázat csökkentés céljából kötött fedezeti ügyletek A magánszemélyek jövedelemadójáról szóló törvényi rendelkezések értelmében a belföldi adóilletőségű magánszemélyeknek a nyilvánosan forgalomba hozott befektetési jegyek hozamából származó jövedelmük után a fizetendő adó mértéke 20%. Az Alap befektetési jegyeinek a Forgalmazón keresztül történő visszaváltásakor keletkező árfolyamnyereség is a fent említett 20 %-os kulccsal adózik. A 2006. augusztus 31-ig megszerzett befektetési jegyek 2006. augusztus 31-ét követő visszaváltásával keletkezett árfolyamnyereség után – a törvényben meghatározott átmeneti rendelkezések értelmében – nem kell kamatadót fizetni. Külföldi adóilletőségű magánszemély befektetők adózására a vonatkozó kettős adóztatás elkerüléséről szóló egyezmény rendelkezései az irányadók azzal, hogy ezen magánszemélyeknek külföldi adóilletőségük igazolásaként a Forgalmazó felé be kell nyújtaniuk az illetékes külföldi adóhatóság által kiállított adóilletőségi igazolást is valamennyi adóévre, valamint nyilatkozniuk kell, hogy ők minősülnek haszonhúzónak az ügylet tekintetében. Ezen igazolás és nyilatkozat hiányában – függetlenül a kettős adóztatás elkerüléséről szóló egyezményben foglaltaktól – a külföldi adóilletőségű magánszemélyekre a belföldi adóilletőségűekre vonatkozó rendelkezéseket alkalmazni szükséges. Erste Alapkezelő Zrt.

4

2007. december 31.



Belföldi adóilletőségű gazdálkodó szervezetek és más jogi személyek esetében a befektetési jegyek hozama adóköteles bevételüket növeli. Ez után a mindenkor érvényes rájuk vonatkozó adójogszabályok szerint kell az adót megfizetniük. A magyar adójogszabályok szerint külföldi adóilletőségűnek minősülő, Magyarországon telephellyel nem rendelkező társaságok – amennyiben üzletvezetésük nem Magyarországon van - nem alanyai a magyar társasági adótörvénynek. Az ellenérték kifizetésére, a készpénzfelvételhez kapcsolódó esetleges korlátozásokra és költségekre a Forgalmazó vonatkozó hirdetményében foglaltak irányadók. Az Alap befektetési politikájában referencia index nem került meghatározásra. Az Alap futamideje során nem fizet hozamot, a befektetésein elért nyereséget újra befekteti. A hozam a befektetési jegyek nettó eszközértékének emelkedésén keresztül mérhető. Az Alapkezelő folyamatos napi nettó eszközértéken történő visszavásárlási kötelezettség vállalásával biztosítja a befektetők számára, hogy befektetési jegyeik vagy egy részük visszaváltásával tetszőleges időpontban hozzájussanak a felhalmozott hozamhoz. Felhívjuk a befektetők figyelmét, hogy a jelentésben szereplő múltbeli teljesítmények, hozamok nem jelentenek garanciát az Alap jövőbeni teljesítményére, hozamára. 6. Az Alap részére igénybe vett hitel feltételei Az Alap által felvett hitelek kondíciói az alábbiak: 1. Hitel nyújtó: ERSTE Bank Hungary Nyrt. Hitel keret összege: 10.518.197,36 EUR Hitel összege: 8.065.635,09 EUR Futamidő lejárata: 2015. szeptember 30. Kamat típusa: változó Kamat: 3 havi EURIBOR kamatbázis + 1,20 %/év kamatfelár 2. Hitel nyújtó: ERSTE Bank Hungary Nyrt. Hitel keret összege: 142.000.000,00 EUR Hitel összege: 96.222.727,18 EUR Futamidő lejárata: 2008. november 14. Kamat típusa: változó Kamat: 3 havi EURIBOR kamatbázis + 1,00 %/év kamatfelár 7. Származtatott ügyletekre vonatkozó adatok Ügylet iránya: Sell Ügylet referencia száma FX0000035179 Nyitás dátuma 2007.12.19 Kötési árfolyam 255,67 Ft/EUR Zárás dátuma 2008.03.31 Ügylet értéke 87.279.448.00 € 8. Az Alap 2007. évi auditált üzleti eredményének bemutatása Az Alap 2007. évi bevételei adatok ezer forintban

Összes bevétel Értékesítés nettó árbevétele - Ingatlan bérbeadásából származó bevétel - Ingatlan bérbeadásához kapcsolódó bevétel - Földhasználati díjbevétel - Ingatlan eladásból származó bevétel Erste Alapkezelő Zrt.

4 351 455 3 948 246 109 937 158 729 111 719 5

Ebből pénzügyileg realizált bevétel 4 032 035 3 780 162 109 937 19 954 111 719 2007. december 31.



adatok ezer forintban

Összes bevétel - Közvetített szolgáltatás Egyéb bevételek - Ingatlan értékesítés eladási ár (befektetett eszköz) - Késedelmi kamat - Képzett értékvesztés kivezetése - Káreseményekkel kapcsolatos bevétel - Kártérítés - Egyéb bevételek

22 824 234 772 111 000 103 904 4 961 7 539 7 280 88

Ebből pénzügyileg realizált bevétel 10 263 234 772 111 000 103 904 4 961 7 539 7 280 88

Az Alap 2007. évi költségei, ráfordításai Összes költség, ráfordítás Eladott áruk (továbbszámlázott szolgáltatások) beszerzési értéke - Eladott ingatlan beszerzési ára - Közvetített szolgáltatás Működési költségek összesen - Alapkezelői díj - Letétkezelői díj - Hirdetés, közzététel - Könyvvizsgálati díj - Ingatlan értékbecslés - Ingatlan kezelési, üzemeltetési díj - Ingatlan karbantartási díj - Társasházi tulajdonok után fizetett közös költség - Bérleti, használati díj - Hirdetés, reklám - Ügyvédi, közjegyzői díj - Szakértői díj - Más vállalkozó által végzett szolgáltatás díja - Ingatlanügynöki díj (bérlő közvetítés) * - Közigazgatási díjak - Bank és nyomtatvány költség - Energia költség (víz, csatorna, gáz, áram) - Egy éven belül elhasználódó eszközök költségei Egyéb ráfordítás összesen - Ingatlan értékesítés beszerzési ár - Felügyeleti díj - Helyi adók (építmény és telekadó) - Értékvesztés - Egyéb ráfordítások * A porfólióba került ingatlanok ügynöki díjai a beszerzési ár részét képezik. Erste Alapkezelő Zrt.

6

87 269 67 595 19 674 1 662 556 1 380 158 208 167 296 3 000 15 887 6 117 6 016 20 673 869 12 12 571 754 3 349 255 1 227 1 279 1 716 210 422 811 113 239 35 145 124 020 148 996 1 411

Ebből pénzügyileg realizált költségek, ráfordítások 87 269 67 595 19 674 1 507 310 1 253 747 189 205 272 1 500 12 594 5 911 4 142 19 224 869 12 12 571 354 3 210 255 1 107 1 279 866 192 417 743 113 239 30 510 124 020 148 996 978

2007. december 31.



Az. Alap 2007. évi pénzügyi eredménye Pénzügyi műveletek bevétele összesen - Bankbetét kamata - Értékpapírok kamatbevétele - Értékpapírok árfolyamnyeresége - Külföldi eszközök és kötelezettségek átváltáskori árfolyamnyeresége - Határidős ügyletek árfolyamnyeresége Pénzügyi műveletek ráfordítása összesen - Hitelintézetnek fizetett kamat - Értékpapírok árfolyamvesztesége - Külföldi eszközök és kötelezettségek átváltáskori árfolyamvesztesége - Határidős ügyletek árfolyamvesztesége

12 936 528 5 759 394 461 865 2 035 629

11 573 135 4 396 001 461 865 2 035 629

1 997 323 2 682 317 1 433 571 1 142 998 31 306

1 997 323 2 682 317 1 064 944 774 371 31 306

25 211 234 056

25 211 234 056

26 26 45 45

26 26 45 45

Az. Alap 2007. évi rendkívüli eredménye Rendkívüli bevételek összesen - Behajthatatlan követelés Rendkívüli ráfordítások összesen - Térítés nélkül átadott eszköz Az Alap tárgyévi eredménye - nyereség

13 916 529

Értékesített ingatlanok eredményének bemutatása adatok: ezer forintban

Megnevezés Értékesített ingatlan eladási ára Értékesített ingatlan nyilvántartási értéke - Nettó könyv szerinti érték - Értékelési különbözet Értékesített ingatlan eredmény - nyereség


Készlet Befektetett eszköz 111 719 111 000 87 000 110 048 67 595 113 239 19 405 3 191 24 719 952

7

2007. december 31.



9. Ingatlanok bemutatása

Bruttó bérbeadható terület m2

Nettó bérbeadható terület m2

Építés, használatba vétel (tulajdonba/ birtokba vétel) éve

Ingatlan címe

Helyrajzi szám

Funkcionális kategória

Veszprém, Egyetem u 19.

5587/A/15

Egyéb ingatlan (bankfiók)

79

79

2004. év

több mint 10 év

Debrecen, Szent Anna út 14/b

9001/3


541

541

2004. év

több mint 10 év

Budapest, VII. Erzsébet krt 17.

33673/0/A/1


416

416

2004. év

több mint 10 év

Sárospatak, Rákóczi út 40 fsz.3.

2547/A/21


147

147

2004. év

több mint 10 év

Budapest, XVIII. Csomafalva u. 1.

139800/3/A/1

Kereskedelmi ingatlan

274

274

2004. év

3-5 év között

Budapest, XVIII. Pesti út 237/E,F

139800/3/A/9,15,18,19, Kereskedelmi ingatlan 21,25,139800/1/B/6

694

694

2004. év

3-5 év között

Siófok, Tanácsház u.9.

6443/4/A/39


450

450

2004. év

5-10 év között

Siófok, Fő út 174-176.

6453/4/A/12,13,16 6453/4/B/4,5,12


383

383

2004. év

3-5 év között

Pécs, Tímár u. 2.

17438


535

535

2004. év

kevesebb mint 1 év

Lajosmizse, Dózsa György u. 20-22.

178


1 046

1 046

2004. év

több mint 10 év

Kistelek, Ifjúság tér 5.

507/6


944

944

2004. év

több mint 10 év

Kisújszállás, Deák Ferenc u 13-17.

160/2;3


857

857

2004. év

több mint 10 év

Solt, Kecskeméti út 3/a

2508/9


929

929

2004. év

több mint 10 év

Berettyóújfalu, Dózsa György u. 66.

2145


1 022

1 022

2004. év

több mint 10 év


8

Tervezett tartási időtáv **

2007. december 31.







Ingatlan címe

Helyrajzi szám


Püspökladány, Rákóczi út 5.

1596/1


1 000

1 000

2004. év

több mint 10 év

Szécsény, Rákóczi út 110.

478


891

891

2005. év

több mint 10 év

Zalaegerszeg, Batthyány u. 14.

3644/3


983

983

2004. év

több mint 10 év

Kiskunhalas, Semmelweis tér 30.

2528/20


844

844

2005. év

több mint 10 év

Törökszentmiklós, Kossuth út 140.

4033


957

957

2005. év

több mint 10 év

Debrecen, Nagy Lajos király tér 1-5.

21644/A/176


1 049

1 049

2005. év

több mint 10 év

Kalocsa, Malatin tér 1.

3035/17


991

991

2005. év

több mint 10 év

Karcag, Horváth Ferenc út 2-4.

48/2


929

929

2005. év

több mint 10 év

Miskolc, Király u. 7/a

6571/109


892

892

2005. év

több mint 10 év

Mezőkövesd, Mátyás király u. 199.

3769


792

792

2005. év

több mint 10 év

Füzesabony, Hunyadi János u.

2869/27


1 050

1 050

2005. év

több mint 10 év

Hajdúböszörmény, Bánság tér 1/A.

5576


901

901

2005. év

több mint 10 év

Baja, Vörösmarty u. 5

833/A/2


422

422

2005. év

több mint 10 év

Budapest, Erzsébet krt. 8.

34562/0/A/9


295

295

2005. év

több mint 10 év

Kalocsa, Szent István u 30.

345/1/A/1-3


310

310

2005. év

több mint 10 év

Kaposvár, Bajcsy Zs. u. 24

346/2


630

630

2005. év

több mint 10 év

Siófok, Fő út 172/A

6284


296

296

2005. év

több mint 10 év

Székesfehérvár, Palotai u. 4.

5531/36/A/11,14


610

610

2005. év

több mint 10 év


9

2007. december 31.



Ingatlan címe

Helyrajzi szám


Veszprém, Szabadság tér 1.

103/2/A/3


Budapest, IX. Lónyay u. 38.

36959

Irodaingatlan

Békéscsaba, Munkácsy u. 2. fsz.5.

2932/7/A/35

Kecskemét, Nagykőrösi u. 11.





481

481

2005. év

több mint 10 év

7 073

4 920

2005. év

kevesebb mint 1 év


220

220

2005. év

több mint 10 év

4139/1


712

712

2005. év

több mint 10 év

Sopron, Előkapu u. 2. fsz 2.

115/2/A/2


410

410

2005. év

több mint 10 év

Székesfehérvár, Budai út 36.

8696


576

576

2005. év

több mint 10 év

Zalaegerszeg, Ispotály köz 2.

2945


865

865

2005. év

több mint 10 év

Záhony, Ady E. U. 31-33. Fsz 1

533/5/A/15,31


217

217

2005. év

több mint 10 év

Gyula, Városház u 16-24.

4467/3/A/73


175

175

2005. év

több mint 10 év

Lenti, Zrínyi u. 3.

407/A/2,3


151

151

2005. év 2007. év

több mint 10 év

Nyíregyháza, Vay Ádám krt. 12.

245/2


748

748

2005. év

több mint 10 év

Sásd, Rákóczi F. u.17.

281/1


184

184

2005. év

több mint 10 év

Kőszeg, Rákóczi F. u. 80-82.

2968


926

926

2005. év

több mint 10 év

Várpalota, Kossuth u. 7.

170/1


967

967

2005. év

több mint 10 év

Budapest, V. Petőfi Sándor utca 10.

24299/0/A/2


201

201

2005. év

több mint 10 év

Szeged, I.kerület, Széchenyi tér 17.

3862/A/1

Irodaingatlan

3 435

2 067

2005. év

több mint 10 év

Mezőtúr, Dózsa György út 2-4.

4235/A/1,2


1 093

1 093

2005. év

több mint 10 év

Budapest, XIV. Vezér utca 147. A-D.

31373/9/A/31-35


1 361

1 361

2005. év

több mint 10 év


10

2007. december 31.







Ingatlan címe

Helyrajzi szám


Budapest, IX. Lechner Ödön fasor 1-2.

38017/15/A/93-94


165

165

2005. év

több mint 10 év

Komló, Kossuth L.

3584/15/A/1


923

923

2005. év

több mint 10 év

Mátészalka, Kölcsey F. u. 17.

2746/1/A/12,23


251

251

2005. év

több mint 10 év

Hajdúnánás, Dorogi u. 10. fsz.2.

2890/1/A/2


137

137

2005. év

több mint 10 év

Makó, Csanád vezér tér 5/A

7629/8/A/13


162

162

2005. év

több mint 10 év

Szombathely, Mártírok tér 12.

6222


577

577

2005. év

több mint 10 év

Gyöngyös, Mikszáth Kálmán út 4.

2095/A


601

601

2005. év

több mint 10 év

Budapest, XIII. Rokolya u. 1-13.

26444/2

Irodaingatlan

6 461

6 461

2005. év

több mint 10 év

Budapest, IV. Károlyi utca 1-3.

70350/1,2

Irodaingatlan

5 115

5 115

2005. év

3-5 év között

Sopron, Várkerület 81. fsz.

2202/A/1


427

427

2005. év

több mint 10 év

Debrecen, I. Kerület Vár u. 4.

8419/2

Irodaingatlan

1 504

1 504

2005. év

több mint 10 év

Debrecen, Szent Anna utca 39-41.

9788/A/14,19,25,3544, 49-53,55,58

Irodaingatlan

1 000

1 000

2005. év

több mint 10 év

Sümeg, 84-es Főút

1623/10


924

924

2005. év

több mint 10 év

Zalaszentgrót, Batthyány utca 2/A

0223/1


868

868

2006. év

több mint 10 év

Jászapáti , Petőfi Sándor út 8.

2805/1


893

893

2006. év

több mint 10 év

Szombathely, Puskás Tivadar utca 3-5/J

7311/A/10

Ipari ingatlan

2 644

2 644

2005. év

5-10 év között

Csurgó, Széchenyi tér 16.

966/A/1


155

155

2005. év

több mint 10 év


11

2007. december 31.


Ingatlan címe


Helyrajzi szám

25832/7/A/1,2,3,


Budapest, XIII. Európa Torony Népfürdő u.24-26. 25832/B/1

Irodaingatlan

Budapest, XII. Szilágyi Erzsébet fasor 63. fsz.1

13043/23/A/1

Budapest, XIII. Párkány u. 10.





25 636

25 636

2006. év

több mint 10 év


360

360

2006. év

több mint 10 év

25776/18


741

741

2006. év

több mint 10 év

Budapest, XXI. Vénusz u. 2.

200626/1


1 152

1 152

2006. év

több mint 10 év

Budapest, XVII. Bakancsos u. 5.

121127/40


1 227

1 227

2006. év

több mint 10 év

Budapest, III. Vörösvári út 98.

16918/15


1 117

1 117

2006. év

több mint 10 év

Budapest, IV. Rózsa u. 77.

71422/153


749

749

2006. év

több mint 10 év

Miskolc, Klapka u. 9-11.

13066/9


1 039

1 039

2006. év

több mint 10 év

Budapest, XI. Tétényi u. 31

3302/47


610

610

2006. év

több mint 10 év

Budapest, XVIII. ker. Üllői út 753.

147117


914

914

2006. év

több mint 10 év

Budapest, XXI. Ker. Csikó sétány 2.

213002/24


1 242

1 242

2006. év

több mint 10 év

Budapest, XXII. Nagytétényi út 29.

232002/35

Irodaingatlan

25 928

25 928

2006. év

több mint 10 év

Budapest, XVIII. Nemes u.7.

144328


414

414

2006. év

több mint 10 év

Szarvas, Szabadság utca 47-49.

4308


1 235

1 235

2006. év

több mint 10 év

Marcali, Szigetvári utca 3.

1172/1,3


973

973

2006. év

több mint 10 év

Siófok, Vak Bottyán u. 49.

11694/24


1 710

1 710

2006. év

3-5 év között

Pápa, Fő tér 25. fszt.1.

3989/A/1; 3990/A/3


285

285

2006. év

több mint 10 év

Komló, Alkotmány utca

3676/1


1 295

1 295

2007. év

több mint 10 év


12

2007. december 31.







Ingatlan címe

Helyrajzi szám


Kecel, Vasút u. 14.

13


1 037

1 037

2007. év

több mint 10 év

Nyírbátor, Váci Mihály u.

18/1;18/2


1 317

1 317

2007. év

több mint 10 év

Gyöngyös, Vásár u. 3.

4046/10/A


1 448

1 448

2007. év

több mint 10 év

Budapest, III. Montevideo u. 2.

14868/25/0/A/8,9,11

Irodaingatlan

783

783

2007. év

több mint 10 év

Debrecen, Józsa, Szentgyörgyvölgyi út

26420/1, 26420/1/A


1 387

1 387

2007. év

több mint 10 év

Székesfehérvár, Pozsonyi út 10.

2724/8, 2724/8/A


1 720

1 515

2007. év

több mint 10 év

Székesfehérvár, Gugásvölgyi utca 4.

2818/18/A/3


1 157

1 157

2007. év

5-10 év között

Nyíregyháza, László u. 10.

3092/2


7 980

7 980

2007. év

több mint 10 év

Nyíregyháza, László u. 10.*

3092/2


3 552

3 552

2008. év

több mint 10 év

Szeged, II. ker. Római krt. 21

10720


1 466

1 262

2007. év

több mint 10 év

Szántód, Siófoki út

4455/5,6


1 308

1 290

2007. év

több mint 10 év

Budapest, IV. Árpád út 90-92.*

71668/0/A/89,74,75,92 Kereskedelmi ingatlan

498

498

2007. év 2008. év

3-5 év között

Budapest, IV. Árpád út 88.

71800/0/A/33,38,42


250

250

2007. év

3-5 év között

Budapest, IV. Munkásotthon u. 46.

70884/0/A/57


98

98

2007. év

3-5 év között

Budapest, IV. Árpád út 99.

70891/0/B/120


105

105

2007. év

3-5 év között

Debrecen, Csapó u. 28.

8438/A/3,37,38

Irodaingatlan

705

705

2007. év

több mint 10 év

Sümeg, Kossuth L. u. 3.

1188/1


303

300

2007. év

több mint 10 év

Budapest, XI. Andor utca 27-31.

3120

Ipari ingatlan

13 127

13 127

2007. év

3-5 év között


13

2007. december 31.



Építés, használatba Terület m2 vétel (tulajdonba/ birtokba vétel) éve

Ingatlan címe

Helyrajzi szám


Budapest, III. Szentendrei út 207-209.

23038/3

Telek –fejlesztés alatt álló ingatlan

17 926

2006. év

több mint 10 év

Gyöngyös, Mátrai út

1758


5 769

2006. év

több mint 10 év

Vecsés, belterület

5635/1


5 109

2007. év

több mint 10 év

Monor,

2474,2475,2483/2

Telek

4 198

2007. év

3-5 év között

Törökbálint,

2057-2059,2061

Telek

3 867

2007. év

3-5 év között

Győr, Fehérvári út - Körkemence utca

4651/10


5 630

2007. év

több mint 10 év

Tervezett tartási időtáv

* A 2007.12.29-i érvényes nettó eszközértékben szerepel, tulajdonba kerülés a jelzett időszakban. ** Tervezett tartási időtáv az érvényes bérleti, hasznosítási szerződések figyelembe vételével került megállapításra.

Az Alap ingatlan vagyona jelenleg 100%-ban befektetett eszközként van nyilvántartva. A beszerzéskor hosszú távú hasznosítási programot készítenek az ingatlanra, melynek szerves része a bérleti szerződés. 10. Telek ingatlanok szabályozási mutatói

Ingatlan megnevezés

Övezeti besorolás

Beépítési mód

Maximális beépíthetőség

Maximális építménymagasság

Max. szintterületi mutató

Monor

LK-3

zártsorú

40%

7.5 m

1 m2/m2

30%

850 m2

Vecsés

VK-Sz-IV

szabadonálló

40%

6-12 m

1 m2/m2

20%

2 000 m2

6m

2

40%

1 000 m2

Törökbálint


Vt-IIE

szabadonálló

35%

14

2

1 m /m

Minimum Minimum zöldfelület telekméret

KözműÉpítési ellátottság engedély villany, víz, gáz nincs közművel ellátva nem közműves folyamatban nem közműves

nincs

2007. december 31.



11. Ingatlan állomány funkcionális bemutatása Ingatlanérték (Ft )

Funkcionális kategóriák Budapest és környéke Telek

Vidék

43 000 000

Összesen -

43 000 000

Irodaingatlan

28 152 505 350

1 685 157 525

29 837 662 875

Kereskedelmi célú ingatlan

2 980 956 383

13 095 038 020

16 075 994 403

Ipari ingatlan

3 500 000 000

205 000 000

3 705 000 000

606 621 240

3 300 415 785

3 907 037 025

Fejlesztés alatt álló ingatlan

1 001 011 747

282 110 500

1 283 122 247

Összesen

36 284 094 720

18 567 721 830

54 851 816 550


Adatok: Tárgyév utolsó érvényes nettó eszközérték alapján (2007.12.29.) * A felépítmény adásvételi szerződés alapján kerül a portfólióba.

12. Az ingatlan állomány jellemzői funkcionális kategóriánként összesített adattal Funkcionális kategóriák

Bérleti díjból Fajlagos Bérbeadottsági Ingatlan Bérleti díj bevétel devizában bérletidíjmérték jövedelmezőség* számlázott bevétel HUF EUR % Ft/m2/év

Irodaingatlan

2 412 271 953

1 440.00

99.56%

8.21%

32 546


1 084 502 585

36 000.00

99.55%

8.46%

16 744

32 460 778 100 314.60

100.00%

2.62%

2 058

100.00%

10.67%

38 027

Ipari ingatlan Egyéb ingatlan (bankfiók) Összesen

419 011 086

0.00

3 948 246 402 137 754.60

*Adatok: Tárgyév utolsó érvényes nettó eszközérték alapján (2007.12.29.) *nettó évesített bérleti díj megállapításánál alkalmazott árfolyam: 250 HUF/EUR

Ingatlan piaci értékének változása Funkcionális kategóriák

Fajlagos ingatlanérték* ( Ft/m2)

Telek

5 332

Piaci érték változás** % -24.50%

Irodaingatlan

384 308

0.02%


246 568

1.98%

Ipari ingatlan

234 925

-30.43%


354 573

2.40%

37 263

-4.68%

Fejlesztés alatt álló ingatlan

* Telek ingatlan esetén 2007.12.29-i nettó eszközérték/telekterület; felépítményes ingatlan esetén bruttó bérbeadható területtel számolva. ** Adatok: A zárónapi piaci érték a 2007.12.29-i, a kezdőnapi piaci érték a 2006.12.29-i nettó eszközérték alapján. Erste Alapkezelő Zrt.

15

2007. december 31.



13. Az ingatlan portfólióra vonatkozó tájékoztató adatok, információk Az Alap ingatlan állománya a 2006.12.29-i eszközértékben 34,48 %-ot tett ki, ez az arány a 2007.12.29-i eszközértékben 36,24 %-ra növekedett. Az 54,85 milliárdos ingatlanvagyont tekintve a hasznosítását jól mutatja, hogy a bérleti szerződések átlagos hátralévő futamideje – bérleti díjjal súlyozottan - 90 hónap (90,36 hónap), azaz 7,5 év. A kiegyensúlyozott működést tükrözi, hogy a vagyontömeg stabil hozam eredményét 46 db bérlő biztosítja. A havi bérleti és üzemeltetési díjak biztosítéki szintje 81%. Devizában kapott biztosíték forint értékének meghatározása a 2007.12.28-án érvényes MNB deviza árfolyamon (1 EUR 253,35 HUF) történik. A porfólióba került ingatlanok ügynöki díjai a beszerzési ár részét képezik (2007. évben 20.000 EUR 5.009 e Ft értékben). Az Alap hitel állományának összege 17,46 %-a a nettó eszközértéknek (tőkeáttétel). Az Alap ingatlanportfóliójára fedezetet nyújt az Erste Bankcsoport konszern szintű biztosítása, ilyen módon az Alapot biztosítási díj nem terhelte. 14. A gazdasági folyamatok rövid áttekintése, az Alap befektetési politikájára ható tényezők 2007 elejét is ugyanaz az általános optimista befektetői attitűd jellemezte, melyben 2006 utolsó negyedéve zárult, azaz a befektetők többsége továbbra is úgy vélte, hogy az elmúlt másfél év nemzetközi (elsősorban amerikai) kamatemelései éppen olyan mértékben csökkentették a gazdasági növekedés ütemét, hogy megakadályozzák annak túlhevülését és az infláció gyorsulását, de még nem okoznak visszaesést, azaz recessziót. Ennek megfelelően sem a meghatározó tőkepiacok likviditása, sem pedig a befektetők kockázatvállalási hajlandósága nem csökkent, így az invesztorok az optimista gazdasági „világképnek” megfelelően tovább vásárolták a legkülönbözőbb nemzetközi befektetési eszközöket, azok ára pedig tovább emelkedett. Ezt a már-már idilli képet rontotta el a február végi, március eleji világméretű korrekció, melynek közvetlen kiváltó oka a kínai tőzsdeindex egy nap alatti közel 10%-os mértékű zuhanása volt. Ugyanakkor az egyébként is rendkívül volatilis kínai index összeomlása önmagában valószínűleg nem okozott volna világméretű befektetői pánikot, ha nem esett volna egybe két olyan körülménnyel, amelyek önmagukban is képesek lehetnek a tőkepiacok mozgásának irányát jelentősen befolyásolni: Az egyik feszültséggóc az amerikai ingatlanpiac lassulása. Megtört ugyanis az USA ingatlanpiacának sok éve tartó rendületlen felértékelődése, csökkentek a lakásértékesítések, estek az ingatlanárak, nehezebbé vált az ingatlanok hasznosítása, és ennek következtében a hitelből vásárló befektetők egy része nehéz helyzetbe került az adósság törlesztése során, magával sodorva nem is egy jelzáloghitelező pénzügyi szervezetet. Ez a folyamat február végén az egész pénzügyi szektor megítélését jelentősen rontotta, többekben egy globális pénzügyi intézményi válság rémképét vetítette fel. A másik „problémás” területet az ún. carry-trade ügyletek egyidejű, hirtelen irányváltása jelentette. Ezen spekulatív pozícióvállalás lényege, hogy a befektetők az alacsony kamatozású devizában (pl. japán jenben) felvett hitelekből magasabb kamatozású devizában denominált befektetéseket finanszíroznak, így amennyiben a devizák egymáshoz viszonyított árfolyamai nem változnak, akkor a futamidő végén a kamatkülönbözetet megnyerhetik. Probléma akkor keletkezhet többek között, ha az eladósodás devizája elkezd erősödni (például egy jegybanki kamatemelés következtében, mint az Japánban történt), hiszen ekkor a devizaárfolyamok hirtelen kedvezőtlen irányú változása a kamatkülönbözetből halmozódó hozamot csökkenti, vagy akár veszteséget is okozhat. Ezt a negatív kimenetelt megelőzendő a befektetők ekkor hirtelen eladják tőkepiaci eszközeiket, és ezzel okoznak kínálati nyomást a korábbi befektetési célpontjaik piacain. Erre is láthattunk példákat a negyedév közepén kialakult krízis során. Befektetési szegmensenként vizsgálva 2007 első negyedévét megállapíthatjuk, hogy a magyar befektetési instrumentumok közül leggyengébben a részvények, azok közül is a blue-chippek teljesítettek, hiszen a BUX értéke ezen időszak alatt 5,72%-kal csökkent. Pozitív, közel azonos eredményt értek el az ingatlan Erste Alapkezelő Zrt.

16

2007. december 31.



befektetési alapok, és az állampapírok. A BIX 1,98%-os, az állampapírok pedig futamidőtől függően 2,022,11%-os hozamot tudtak felmutatni. A nemzetközi befektetési instrumentumok közül a részvénybefektetések hozama meghaladta a kamatozó eszközökét. Mivel azonban a negyedév végére a forint árfolyama tovább erősödött, így a nemzetközi befektetések forintban számított hozama alacsonyabb, néhány esetben még akár negatív is lehetett. 2007-ben a második negyedéves befektetési környezet alapvetően kedvezően alakult. A belföldi eseményeket a javulásnak induló makrogazdasági mutatók, az ezek következtében csökkenő kötvényhozamok, továbbá több tőzsdei társaságot is érintő felvásárlási találgatások és a nyomukban kialakult árfolyamerősödés jellemezte. A nemzetközi piacokon továbbra is meghatározó tényező a GDP gyors növekedése, mely a világgazdaság egészére nézve továbbra is 5%-ot meghaladó mértékű volt. A gyors GDP növekedés kedvezően hatott a világ legtöbb tőzsdéjére, ugyanakkor – az infláció esetleges gyorsulásától, és a jegybanki kamatemelésektől való félelem miatt – a jelentősebb nemzetközi kötvénypiacok mérsékelt teljesítményt nyújtottak. Befektetési szegmensenként vizsgálva 2007 második negyedévét megállapíthatjuk, hogy a magyar befektetési instrumentumok közül legjobban a részvények teljesítettek, hiszen a BUX értéke ezen időszak alatt 23,51%-kal gyarapodott. Az állampapírok közül ezúttal a hosszú futamidejűek értéke nőtt nagyobb mértékben (a MAX 2,52%-kal, a MAXC 2,44%-kal), míg az éven belüli állampapírok és az ingatlanalapok közel azonos nagyságú (1,94-1,96%) hozamot tudtak felmutatni. A nemzetközi befektetési eszközök közül a részvénybefektetések hozama meghaladta a kamatozó eszközökét, a meghatározó amerikai és európai tőzsdeindexek negyedéves erősödése 5-10% között alakult, melyet csak kismértékben csökkentett a forint időszak alatti felértékelődése (0,78% az euróhoz, és 1,85% az amerikai dollárhoz képest). A harmadik negyedév felületes vizsgálata alapján (ha csak a negyedév végi hozamokat tekintjük) azt mondhatnánk, hogy semmi különös nem történt, hiszen a kötvénybefektetések a tőlük elvárt mértékű hozamot produkálták, a részvények pedig országonként eltérően, néhány százalékkal erősödtek vagy éppen gyengültek. Azonban ez az első benyomás most igencsak félrevezető, hiszen a július-szeptemberi időszakban játszódott le az elmúlt évek egyik legváltozékonyabb, legvolatilisebb tőkepiaci eseménysora. Július első felében a piacok ott kezdték a harmadik negyedévet, ahol a másodikat abbahagyták, azaz mind a részvények, mind a kötvények folyamatosan erősödtek. Ezt az idilli képet változtatta meg szinte egycsapásra július második felében az USA-ból kiinduló globális likviditási krízis. Ennek elsődleges oka az amerikai jelzálogpiac megroppanása volt, és mivel különböző struktúrált formákban világszerte nagyon sok befektető volt érintett ezen a piacon, ez alapjaiban ingatta meg a szektorba vetett bizalmat. Senki nem tudta, hogy a másik milyen mértékű veszteségeket szenvedett el a jelzálogpiacon, így – a bizalom hiányában – szinte megbénult a pénz- és tőkepiaci szereplők egymás közötti hitelezése, ami egy csapásra megszüntette, sőt ínségre változtatta a korábbi pénzbőséget. Ez természetszerűleg eredményezte a legkülönbözőbb befektetési instrumentumok áresését, mely egész augusztusban a piac jellemzője maradt. Ezt a válságközeli állapotot enyhítették a jelentősebb jegybankok (FED, ECB és BOJ) azáltal, hogy először rövid lejáratú hitelekkel, majd kamatcsökkentéssel, illetve a tervezett kamatemelések elhalasztásával pótlólagos likviditást engedtek a rendszerbe, igyekezvén ezzel elősegíteni a piacok visszatérését a megszokott üzletmenethez. Befektetési szegmensenként vizsgálva az július és szeptember közötti időszakot, megállapíthatjuk, hogy a magyar befektetési instrumentumok közül legjobban az ingatlan befektetési alapok teljesítettek, hiszen a BIX értéke ezen időszak alatt 1,87%-kal gyarapodott. Közel ilyen mértékű hozamot termeltek az állampapírok is, melyek közül a leghosszabb és a legrövidebb futamidejűek (MAX és ZMAX) gyarapodtak a legnagyobb mértékben, egyformán 1,85%-kal, míg ettől némileg elmaradó (1,74% és 1,81%) hozamot tudott felmutatni az RMAX és a MAXC. A negyedév legrosszabbul szereplő hazai befektetési szegmense a BUX volt, a maga 1,79%-os csökkenésével. Erste Alapkezelő Zrt.

17

2007. december 31.



2007 utolsó három hónapjában folytatódott, sőt fel is erősödött a harmadik negyedévben kezdődött pénzés tőkepiaci korrekció. A korrekció legfőbb kiváltó oka az amerikai jelzálogpiaci krízis volt, illetve az attól való félelem, hogy ennek hatásai átgyűrűznek a gazdaság más szektoraiba is, illetve más országok gazdaságainak teljesítményére is negatív hatással lesznek. A negyedik negyedévben vált igazán nyilvánvalóvá, hogy a piaci szereplők által korábban valószínűsítettnél jóval komolyabb következmények kísérik az amerikai ingatlanpiac jelenlegi válságát. Mélyebb a válság egyrészről azért, mert a jelzáloghitelek drágulása és volumenük csökkenése miatt szűkül a fizetőképes kereslet, ezáltal a fogyasztás is, amely miatt viszont a vállalatok a gazdaság más szegmenseiben is visszafoghatják működésüket, csökkenthetik a foglalkoztatottságot, és ez persze további keresletcsökkenést okozhat. Másrészről pedig a korábbi ingatlanpiaci korrekciók többnyire csak annak az országnak a gazdaságára hatottak, amelyben jelentkeztek. Jelen esetben azonban az ingatlanhitelek értékpapírosításának következtében a pénzügyi veszteségek szerte a világban felbukkanhatnak: bármely intézmény, amely vett ilyen értékpapírokat, esetleg ezek derivatíváit, veszteségeket szenvedhet el. Ez természetesen rombolja a pénzügyi intézmények egymás iránti bizalmát, szűkítve a bankközi pénzpiacok likviditását. A bankok refinanszírozási lehetőségeinek szűkülése további negatív hatásokat gerjeszthet a normális körülmények között is természetszerűleg likviditás-szűkében tevékenykedő, így banki finanszírozásra szoruló reálgazdasági szereplők körében - még abban az esetben is, ha az adott szektor működése egyébként egészséges és független az ingatlanpiacok alakulásától. A fenti forgatókönyv szerint elmélyülő, eszkalálódó recesszió lehetőségét felismerve természetesen a világ meghatározó jegybankjai minden elképzelhető intézkedést (például kamatcsökkentés és/vagy likviditásbővítés) igyekeztek megtenni annak érdekében, hogy ezek az öngerjesztő negatív folyamatok ne induljanak be, vagy fékeződjenek le, mielőtt még súlyosabb károk keletkeznének a világgazdaságban. A világ meghatározó gazdaságainak következő időszaki teljesítménye adja majd meg a választ arra a kérdésre, hogy elégséges és kellően hatékony-e ehhez a jegybankok rendelkezésére álló eszközök tárháza, azaz sikerül-e egy általános gazdasági visszaesés veszélyét elhárítaniuk. Ebben a nehéz világgazdasági környezetben, befektetési szegmensenként vizsgálva az elmúlt negyedévét megállapíthatjuk, hogy a jelentősebb befektetési instrumentumok közül legjobban ismét a hazai piacon tevékenykedő ingatlan befektetési alapok teljesítettek, hiszen a BIX értéke ezen időszak alatt 1,78%-kal gyarapodott. Közel ilyen mértékű hozamot termeltek az éven belüli lejáratú állampapírok is, az ezeket reprezentáló RMAX index hozama 1,69% volt. Sajnos ezzel véget is ért a pozitív eredményt felmutató befektetési szegmensek felsorolása, ugyanis 2007 utolsó negyedévében mind az éven túli magyar állampapírok, mind pedig a világ legtöbb nagy tőzsdeindexe negatív hozamot ért el. A részvények értékcsökkenését magyarázza az általános gazdasági recessziótól való félelem, míg a magyar állampapír portfoliók negatív hozamának előidézője elsősorban az infláció csökkenés megállása, másodsorban pedig a nemzetközi befektetők kockázatosabbnak vélt piacoktól való elfordulása volt. Amennyiben éves szinten vizsgáljuk az egyes befektetési formák hozamait, úgy hasonló sorrendet találunk, azaz vezetnek a hazai ingatlan, és a rövid állampapír befektetések (éves 7,7-7,8%-os hozammal), majd következnek az éven túli állampapírok 6-6,5%-os növekedéssel, és végül a magyar részvények. A nemzetközi részvénypiacok meglehetősen nagy szórást mutattak, de a főbb európai indexek forintban 5-10 százalékos eredményt értek el, míg az amerikaiak a dollár árfolyamának gyengülése miatt forintban veszteséget voltak kénytelenek elszenvedni. Ingatlanpiaci körkép Iroda piac 2007-ben a tovább folytatódott a kiemelkedő aktivitás a modern bériroda piacon: 2007-ben mindösszesen 320 ezer négyzetméternyi irodára kötöttek bérleti szerződést, melyek között volt a valaha legnagyobb előbérleti szerződés, amit a Magyar Posta kötött meg. Erste Alapkezelő Zrt.

18

2007. december 31.



Az évben mindösszesen 193 ezer négyzetméter iroda került átadásra, mely meghaladta a 2006-os, akkor rekordnak számító mértéket: 2007-ben hét 10 ezer négyzetméternél nagyobb „A” kategóriás irodakomplexum épült meg a Váci úton, a Hungária körúton, Lágymányoson, valamint a belvárosban. A fenti fejlesztéseknek is köszönhetően 2007 év végére a budapesti prémium kategóriás bérirodák állománya elérte a 2,2 millió négyzetmétert. Mindeközben a bérleti díjak továbbra sem változtak jelentősen, az újépítésű „A” kategóriás irodaházak díjai az előző évekhez hasonlóan 13-16 €/m2 körül mozognak, míg a régi „A” és „B” kategóriás irodaházak 9-12 €/m2 körül kerülnek kiadásra. Kereskedelmi ingatlanok 2007-re vonatkozóan az üzlethelyiségek piaca, azon belül különösen a bevásárlóközpontok piaca szintén jelentős eredményeket tudhat magáénak: a karácsonyi szezonra átadásra került az ország és egyben a régió legnagyobb bevásárlóközpontja, a 65 ezer négyzetméteres bruttó kiadható területtel rendelkező Arena Plaza. A közeljövőben a Fővárosban további kb. 150 ezer négyzetméternyi pláza átadása várható, többek között a kispesti KÖKI Bevásárlóközpont a Kőbánya-Kispest metrómegállónál, valamint a Budai Skála helyén épülő komplexum. A vidéki nagyvárosok közül 2007-ben Egerben átadták az Agria Park bevásárlóközpontot, melyen kívül 2008 év végéig Nyíregyházán, Miskolcon, Debrecenben és Szegeden is várható újabb üzletház-nyitás. 2007-ben a budapesti belváros üzlethelyiségeinek piaca is megélénkült: elsősorban a Váci utca vonzáskörzetében, valamint az Andrássy úton történtek változások. Az év további jelentős tranzakcióit a repülőtér melletti Market Central Ferihegy nevű 44 ezer négyzetméteres fejlesztés lezárása, a Premier Outlets Center utolsó ütemének (6 ezer m2) átadása, valamint az M1 Outlet Center (16,5 ezer m2) nyitása jelentette. A bérleti díjak tekintetében a kereskedelmi ingatlanok közül jelentős változás az Andrássy úti üzletek esetében volt tapasztalható: itt a korábban tapasztalt 25-35 €/m2/hó bérleti díjakról a Váci utca környékére jellemző 40-60 €/m2/hó szintre emelkedtek a díjak. A legkeresettebb bevásárlóközpontokban a bérleti díjak 100 €/m2/hó körül mozognak, a város szélén található üzletközpontokban pedig átlagosan 20 €-t kérnek négyzetméterenként havonta. Ipari, logisztikai piac A logisztikai piacon a fenti részpiacokhoz képest nyugodt év volt a 2007-es, összesen 85 ezer m2 terület átadása történt meg, a teljes állomány így év végére megközelítette az 1 millió négyzetmétert, viszont ez a növekedés jelentősen elmarad a tervezett 150 ezer m2-től. Továbbra is a főváros és környékének fejlesztései dominálnak, bár 2007-ben átadásra került a hegyeshalmi beruházás is, valamint jelentős érdeklődés mutatkozik nyíregyházi, szegedi, illetve záhonyi projektekre is. A bérleti díjak nem változtak jelentősen, a standard, autópályák menti raktárcsarnokok bérleti díjai változatlanul 4,2-5,2 € között mozognak, míg a kevésbé preferált helyen lévő ingatlanok 3,5-4 €/m2/hó bérleti díjon kerülnek kiadásra. A városokban elhelyezkedő, általában kisebb bérlemények díjai akár 5,56,0 €/m2/hó körül is alakulhatnak. Befektetési ingatlan piac Európában az amerikai jelzálogpiaci krízis elsősorban a pénzpiacokon, az ingatlan befektetők körében pedig leginkább a finanszírozás drágulásában érezhető (a bankközi kamatláb – EURIBOR – az elmúlt évben 0,7-0,8 százalékponttal emelkedett), mely tovább drágította az ingatlanfejlesztéseket, csökkentve a megtérüléseket, így a fejlesztési, ingatlanbefektetési kedvet. A magyar kereskedelmi ingatlanok piacán ezek a hatások azonban 2007-ben még alig voltak érezhetők, az éves befektetési tranzakciók összege becslések szerint megközelítette a 1,9 mrd eurót. A hozamszintek az ESTON elemzése alapján a budapesti irodapiacon akár 5,8-6 %, a kiskereskedelmi ingatlanok esetében 6-6,5 %, míg az ipari-logisztikai ingatlanok adásvétele során 7-7,5 % körül is alakultak. Forrás: ESTON International Zrt.


19

2007. december 31.



15. Az Alap kezelése során hozott befektetési döntések Az Erste Nyíltvégű Ingatlan Befektetési Alap esetében az ingatlannal való feltöltöttség elsődleges cél a lehető legjobb hozam elérése mellett. A 2006. szeptemberében 130 milliárd Ft-ra megugrott eszközérték 2007 során tovább gyarapodott, az év végére elérte a 150 milliárd Ft-ot, ezzel még mindig a legnagyobb hazai ingatlanalapnak számít. Az Alap célja továbbra is a megfelelő ingatlanok felkutatása, megvásárlása és hasznosítása, melynek köszönhetően 2007 során az Alap megvásárolt 3 további Spar áruházat (Kecel, Nyírbátor, Zamárdi). A folyamatban lévő Spar fejlesztések közül a debreceni áruház adásvétele lezárásra került, míg a gyöngyösi projekt befejezése 2008. elején várható, ezzel az Alap tulajdonában lévő Spar áruházak száma 13-ra nőhet. Az Alap ingatlan portfolióját gazdagítja 2007-től még további 2 Plus áruház is, ezzekkel az Alap már 34 Plus áruházzal rendelkezik. Az év során megvásárlásra került egy győri telek is, melyen ráépítési szerződéses konstrukcióban még egy további Plus fejlesztése indult. 2007-ben még két beruházást sikerült lezárni: sor került a gyöngyösi Jysk és Diego áruház, valamint a nyíregyházi OBI felépítményének átvételére az Alap tulajdonában lévő telken lebonyolított fejlesztéseket követően. Az irodák száma is megnőtt a portfolióban egy Budapest, III. kerületi irodaház, valamint egy debreceni irodaház adásvételét követően, továbbá az Alap tulajdonába került egy székesfehérvári Jysk áruház, 9 újpesti üzlethelyiség, egy XI. kerületi telephely, valamint három fejlesztésére szánt telek (Monor, Vecsés, Törökbálint). Az Alap III. kerületi telkén az irodaház fejlesztése továbbra is folyamatosan halad (szintén ráépítési konstrukcióval), átadása 2008 harmadik negyedévében várható. Az Erste Nyíltvégű Ingatlan Befektetési Alap egyéb pénzeszközeinek esetében elsődleges cél a magas likviditás biztosítása a lehető legjobb hozam elérése mellett, ezért az Alap ingatlanba még be nem fektetett vagyonát a bankközi piacon valamint éven belüli lejáratú állampapírokba helyezi ki.

16. Az Alapkezelő működésében bekövetkezett változások A Társaság tevékenységi körében jelentős változás nem következett be 2007. évben, új üzletágat, vagy szolgáltatást nem indított. Újabb nyolc alappal bővült azonban a Társaság által kezelt befektetési alapok köre, így a kezelt befektetési alapok száma év végére huszonhétre emelkedett. A Társaság által kezelt vagyon nagysága 2007. december 31-én - piaci árfolyamon számolva - 535 milliárd forint volt, amely 17,6%-kal, 80 milliárd forinttal haladta meg az előző évi 455 milliárd forint értéket. Az alapok összesített saját tőkéje az előző év végi 323,8 milliárd forintról 386 milliárd forintra, 19,2%-kal növekedett. A portfolió és vagyonkezelési üzletág kezelt állományának növekedése elmaradt a befektetési alapok dinamikájától, a kezelt vagyon összesen 17,8 milliárd forinttal 149 milliárd forintra, azaz a megelőző év végi állományhoz képest 13,6%-kal bővült. Ez egyúttal azt is jelenti, hogy a Társaság volumen és árbevétel alapján is meghatározó tevékenysége a befektetési alapkezelés maradt, illetve a portfolió- és vagyonkezelés korlátozott növekedési kilátásait tekintve a különbség további jelentős bővülése várható. A rendszeres és rendkívüli tájékoztatás elmaradásával, illetve félrevezető tartalmával okozott kár megtérítéséért a kibocsátó felel. Az Erste Alapkezelő Zrt. akként nyilatkozik, hogy az éves jelentés a valóságnak megfelelő adatokat tartalmaz, nem hallgat el olyan tényt, mely az Alap helyzetének megítélése szempontjából jelentőséggel bír. Budapest, 2008. június 23.


20

2007. december 31.




21

2007. december 31.



S ta tis z tik a i s z á m je l: 1 8 1 8 2 5 8 7 6 8 2 0 9 1 5 0 1

M é r le g A d a t o k : e z e r fo r in tb a n

A tétel m eg n ev ezése

2 0 0 6 .1 2 .3 1

2 0 0 7 .1 2 .3 1

E S Z K Ö Z Ö K (A K T Í V Á K ) A.

B.

C.

D.

B e fe k te te tt e s z k ö z ö k I. T árgyi eszkö zö k 1 . I n g a tla n o k 2 . I n g a tla n o k é r té k e lé s i k ü lö n b ö z e te 3 . G é p e k , b e re n d e z é s e k , fe ls z e r e lé s e k 4 . G é p e k , b e re n d e z é s e k , fe ls z e r e lé s e k é rté k e lé s i k ü lö n b ö z e te 5 . B e ru h á z á s o k 6 . B e ru h á z á s o k ra a d o tt e lő le g e k II . B e fe k te te tt p é n z ü g y i e s z k ö z ö k 1 . H o s s z u le já ra tú b a n k b e té te k F o rg ó e s z k ö z ö k I. K é s z le te k 1 . I n g a tla n k é s z le te k 2 . I n g a tla n k é s z le te k é r té k e lé s i k ü lö n b ö z e te 3 . K ö z v e títe tt s z o lg á lta tá s o k II . K ö v e te lé s e k 1 . K ö v e te lé s e k 2 . K ö v e te lé s e k é rté k v e s z té s e (-) 3 . K ü lfö ld i p é n z é r té k r e s z ó ló k ö v e te lé s e k é rté k e lé s i k ü lö n b ö z e te 4 . F o r in tk ö v e te lé s e k é rté k e lé s i k ü lö n b ö z e te II I. É rté k p a p ír o k 1 . É rté k p a p ír o k 2 . É rté k p a p ír o k é rté k e lé s i k ü lö n b ö z e te a ) k a m a to k b ó l, o s z ta lé k o k b ó l b ) egyéb IV . P é n z e s z k ö z ö k 1 . P énzeszkö zö k 2 . V a lu ta , d e v iz a b e té t é rté k e lé s i k ü lö n b ö z e te A k tív id ő b e li e lh a tá ro lá s o k 1 . A k tív id ő b e li e lh a tá r o lá s o k 2 . A k tív id ő b e li e lh a tá r o lá s o k é r té k v e s z té s e (-) S z á rm a z ta to tt ü g y le te k é r té k e lé s i k ü lö n b ö z e te

-

44 44 45 1

506 506 985 794

314

102 094 87 67 19 264 291 3 23

-

-

-

E S Z K Ö Z Ö K (A K T Í V Á K ) ö s s z e s e n

A tétel m eg n ev ezése

25 883 25 177 706 729 23 75 860 75 860 2 028 2 030 1 1 880

800 800 455 178 600 923 693 000 595 405 398 867 586 883 069 044 025 160 135 226 226 975 349 374 918

-

54 54 55 1

308 308 953 738

8 85

123 407

1 597 1 599 -

-

-

1 54 635 53 687 947 992 44 67 174 67 174 1 363 1 511 148 81

841 841 697 400 436 108 252 608 530 699 223 306 561 745 033 288 338 338 393 690 297 424

150 511 386

179 160 910

2 0 0 6 .1 2 .3 1

2 0 0 7 .1 2 .3 1

F O R R Á S O K (P A S S Z Í V Á K ) E.

F. G.

H.

S a já t tő k e I. I n d u ló tő k e 1 . K ib o c s á to tt b e fe k te té s i je g y e k n é v é rté k e 2 . V is s z a v á s á r o lt b e fe k te té s i je g y e k n é v é rté k e ( -) 3 . E lő z ő é v e k fo rg a lm a a la p já n a z é v e le ji in d u ló tő k e II . T ő k e v á lto z á s ( tő k e n ö v e k m é n y ) 1 . V is s z a v á s á r o lt b e fe k te té s i je g y e k b e v o n á s i é r té k k ü lö n b ö z e te 2 . E la d o tt b e fe k te té s i je g y e k é r té k k ü lö n b ö z e te 3 . E lő z ő é v e k b e fe k te té s i je g y e k é rté k k ü lö n b ö z e te 4 . É rté k e lé s i k ü lö n b ö z e t ta rta lé k a 5 . E lő z ő é v e k e re d m é n y e 6 . Ü z le ti é v e re d m é n y e C é lta rta lé k o k K ö te le z e tts é g e k I. H o s s z ú le já ra tú k ö te le z e tts é g e k II . R ö v id le já r a tú k ö te le z e tts é g e k II I. K ü lfö ld i p é n z é r té k r e s z ó ló k ö te le z e tts é g e k é rté k e lé s i k ü lö n b ö z e te P a s s z ív id ő b e li e lh a tá r o lá s o k

F O R R Á S O K (P A S S Z Í V Á K ) ö s s z e s e n :

-

-

-

129 102 83 24 42 26 6 19 5 2 1 4

051 118 642 128 604 932 226 378 131 406 266 976

21 2 20 1

213 092 739 618 246

646 860 343 114 631 786 274 279 567 467 088 659 515 032 662 179 225

150 511 386

-

-

-

151 111 38 29 102 40 9 12 18 1 6 13

417 132 320 306 118 284 399 452 283 211 242 916

27 367 1 774 25 090 501 376

371 665 075 270 860 706 431 873 572 584 747 529 007 988 889 130 532

179 160 910

B u d a p e s t, 2 0 0 8 . á p rilis 2 8 .


22

2007. december 31.



Statisztikai számjel: 18182587 6820 915 01

E redm énykim utatás

Adatok: ezer forintban

M egnevezés I.

Értékesítés nettó árbevétele

II.

Egyéb bevételek

III.

Eladott áruk beszerzési értéke

IV .

M űködési költségek

V.

Egyéb ráfordítások

V I.

Pénzügyi műveletek bevételei

2006.12.31

2007.12.31

2 664 023

4 351 455

186 786

234 772

18 807

87 269

1 063 058

1 662 556

84 390

422 811

6 009 778

12 936 528

2 717 673

1 433 571

V III. Rendkívüli bevételek

-

26

IX .

-

45

-

-

4 976 659

13 916 529

V II. Pénzügyi műveletek ráfordításai

Rendkívüli ráfordítások

V III. Fizetett, fizetendő hozamok X I.

Tárgyévi eredm ény

Budapest, 2008. április 28.



23

2007. december 31.

ERSTE NYÍLTVÉGŰ INGATLAN BEFEKTETÉSI ALAP éves jelentése kiegészítve a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete i felhívása alapján

Recommend Documents