Ekonomické faktory a rezidenční bydlení Roman Hauptfleisch
Relace mezi úrokovými sazbami, cenami nemovitostí a hospodářským vývojem
Demografické ukazatele
Nízké hypoteční hypote ní úrokové sazby
Nárůst objemu hypoték
Zvýšení poptávky po bydlení
Růst ekonomiky (hrubého domácího produktu
All Rights Reserved – Ernst & Young, s.r.o.
Nárůst cen nemovitost, snížení výnosností z nemovitostí
Nižší atraktivita investic do nemovitostí
Očekávaný pokles cen v dlouhodobém horizontu
Vývoj úrokových sazeb u hypotečních úvěrů
Vývoj průměrných úrokových sazeb hypoték 2004-2015* 7,00%
6,00%
5,00%
4,00%
3,00%
2,00%
1,00%
0,00%
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Zdroj: Hypoindex *Vážená průměrná úroková sazba, za kterou jsou poskytovány v daném kalendářním měsíci nové hypoteční úvěry pro fyzické osoby All Rights Reserved – Ernst & Young, s.r.o.
2
Korelace mezi úrokovými sazbami a cenami bytů v Praze
% změna čtvrtletních úrokových sazeb a cen bytů v Praze
% změna čtvrtletních úrokových sazeb a cen bytů v Praze posunutých o jedno čtvrtletí
15,00%
15,00%
10,00%
10,00%
5,00%
5,00%
0,00%
0,00%
-5,00%
-5,00%
-10,00%
-10,00%
-15,00%
-15,00% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Zdroj: Hypoindex, Český statistický úřad
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
% změna průměrné čtvrtletní hypoteční úrokové sazby % čtvrtletní změna cen bytů v Praze
Sníží-li se hypoteční úroková sazby o 1%, tak se zvýší cena bytů v Praze následující čtvrtletí o 0.23% All Rights Reserved – Ernst & Young, s.r.o. 3
Korelace mezi úrokovými sazbami a cenami bytů v ČR % změna čtvrtletních úrokových sazeb a cen bytů v Praze
% změna čtvrtletních úrokových sazeb a cen bytů v Praze posunutých o jedno čtvrtletí
15,00%
15,00%
10,00%
10,00%
5,00%
5,00%
0,00%
0,00%
-5,00%
-5,00%
-10,00%
-10,00%
-15,00%
-15,00% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Zdroj: Hypoindex, Český statistický úřad
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
% změna průměrné čtvrtletní hypoteční úrokové sazby % čtvrtletní změna cen bytů v Praze
Sníží-li se úroková sazba o 1%, tak se zvýší cena bytů v ČR následující čtvrtletí o 0.19%.
All Rights Reserved – Ernst & Young, s.r.o.
4
Korelace mezi objemem nových hypoték a cenami bytů % změna objemu nových hypoték a cen bytů v Praze posunutých o jedno čtvrtletí
% změna objemů nových hypoték a cen bytů v ČR posunutých o jedno čtvrtletí
50%
50%
40%
40%
30%
30%
20%
20%
10%
10%
0%
0%
-10%
-10%
-20%
-20%
-30%
-30%
-40%
-40%
-50%
-50% 2007
2008
2009
2010
Zdroj: Hypoindex, Český statistický úřad
2011
2012
2013
2014
2015
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
% změna nových hypotečních úvěrů % čtvrtletní změna cen bytů v Praze/ČR
►Zvýší-li se
objem hypoték o 1%, tak se zvýší cena bytů v Praze, resp. v ČR následující čtvrtletí o 0.18%, resp. 0.23%
All Rights Reserved – Ernst & Young, s.r.o. 5
Korelace mezi vývojem cen bytů a vývojem HDP ČR % změna čtvrtletního HDP a cen bytů v Praze
% změna čtvrtletního HDP a cen bytů v ČR
12%
12%
10%
10%
8%
8%
6%
6%
4%
4%
2%
2%
0%
0%
-2%
-2%
-4% -6%
-4%
-8%
-6%
-10%
-8% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Zdroj: Český statistický úřad
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
% y/y změna čtvrtletního HDP % čtvrtletní změna cen bytů v Praze/ČR
Zvýšení čtvrtletního tvrtletního HDP o 1% je spojeno s zvýšením cen bytů byt v Zvýšení čtvrtletního HDPresp. o 1% zvýšením Praze, v je ČRRspojeno o 0.18, sresp. 0.12%. 0.12%. cen bytů v Praze, resp. v ČR o 0.18%, resp. 0.12% 6 All Rights Reserved – Ernst & Young, s.r.o.
Počet nových bytů a domácností v Praze 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 2003
Zdroj: Český statistický úřad
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Počet nových bytů a domů v Praze Počet nových domácností v Praze
Od roku 2003 do 2012: Průměrný počet nových domácností 5 141 ročně Průměrný počet nových bytů 4 993 ročně
All Rights Reserved – Ernst & Young, s.r.o.
7
Vývoj úrokových sazeb u hypotečních úvěrů v Německu
Vývoj průměrných úrokových sazeb hypoték 2005-2015* 6,00%
5,00%
4,00%
3,00%
2,00%
1,00%
0,00% Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Zdroj: Deutsche Bundesbank
All Rights Reserved – Ernst & Young, s.r.o.
8
Korelace mezi úrokovými sazbami a cenami bytů v Německu 10%
5%
0%
-5%
-10%
-15% 2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
% změna průměrné čtvrtletní hypoteční úrokové sazby % čtvrtletní změna cen bytů v Německu
se hypoteční sazby o 1%, Sníží Sní Sníží-li í-li se hypoteční hypote ní úroková úroková sazby o 1%, tak se zvýší cena tak se zvýší bytů ov Německu o bytů byt cena v Německu mecku 0.17%. 0.17%. Zdroj: Deutsche Bundesbank All Rights Reserved – Ernst & Young, s.r.o.
9
Korelace mezi vývojem cen bytů a vývojem HDP Německa % změna čtvrtletního HDP Německa a cen bytů v Německu posunutých o jedno čtvrtletí
% změna čtvrtletního HDP Německa a cen bytů v Německu 3,00%
3,00%
2,00%
2,00%
1,00%
1,00%
0,00%
0,00%
-1,00%
-1,00%
-2,00%
-2,00%
-3,00%
-3,00%
-4,00%
-4,00%
-5,00%
-5,00% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
% y/y změna čtvrtletního HDP % čtvrtletní změna cen bytů v Německu
Zvýšení čtvrtletního HDP o 1% je spojeno s zvýšením cen bytů v Německu následující čtvrtletí o 0,22%. Zdroj: Deutsche Bundesbank, European Central Bank All Rights Reserved – Ernst & Young, s.r.o.
10
Závěry
1
Hypoteční úrokové sazby se pohybují na nejnižší úrovni za posledních 10 let.
2
Menší úrokové sazby hypoték a jejich vyšší objem zvyšují poptávku po bytech a následně i jejich cenu.
3
Korelace mezi růstem HDP a cenou bytů je pozitivní. Dobrý stav ekonomiky zvyšuje poptávku po bytech a následně jejich cenu.
4
Do Prahy průměrně přichází více domácností, než se staví nových bytů a domů. Od roku 2007 klesá počet nových domácností v Praze.
All Rights Reserved – Ernst & Young, s.r.o.
5
Zjištěné korelace jsou nízké pro dostatečné vysvětlení cen bytů. Jiné faktory?
