Effect op WoonFriesland. Europese Staatssteun. Definitief d.d. 1 juli 2010

Effect op WoonFriesland

Europese Staatssteun Definitief d.d. 1 juli 2010

Colofon Datum

8 juli 2010

Status

Definitief

Bestand

Rapport Staatssteun Werkgroep WoonFriesland

Auteur(s)

Hedy Wiersma Marco Schram Roland Biemans Henk Douma

© WoonFriesland. Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of op enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever.

Inhoudsopgave

Colofon

2

Inhoudsopgave

3

Voorwoord

5

1

2

Staatssteun

7

1.1

Toegestande staatssteun

7

1.2

Dienst van Algemeen Economisch Belang (DAEB).

7

1.4

Verdeling van de activiteiten van WoonFriesland in wel of geen staatssteun.

8

Verhuur

9

9 2.1 2.1.1 2.1.2

Bouw en verhuur van huurwoningen aan de doelgroep. Bouw en Huurwoningen met een huur onder de € 648. Toewijzing.

9 9 9

2.2

Bouw en verhuur maatschappelijk vastgoed.

11

2.3

Verhuur commercieel vastgoed.

13

2.4

3

Verhuur woonwagens Dit betreft zelfstandige woningen in de zin van de

huisvestingswet en dus gelden dezelfde regels als voor huurwoningen.

13

2.6

13

Verkoop opbrengsten

Overige activiteiten

14

3.1

Leefbaarheid

14

3.2

Serviceabonnement Deze activiteit betreft een verrekenbare servicecomponent die

kostendekkend in rekening wordt gebracht aan huurders. Een eventueel overschot of tekort wordt het volgende jaar verdisconteerd in de prijs van het abonnement. De staatssteunregeling heeft voorzover wij kunnen overzien geen effect. 3.3

14

Vergoeding SSK Deze activiteit betreft een verrekenbare service component die

kostendekkend in rekening wordt gebracht aan huurders. Een eventueel overschot of tekort wordt het volgende jaar verrekend met de reeds betaalde voorschotten. De

4

5

6

7

staatssteunregeling heeft voorzover wij kunnen overzien geen effect.

14

3.4

Infrastructuur

14

3.5

VVE Beheer

14

3.6

Deelnemingen

14

3.7

Opbrengst beheer deelnemingen

15

3.8

Externe omzet S&O

15

Administratieve splitsing

16

4.1

Transparantierichtlijn

16

4.2

Gescheiden boekhouding

16

4.3

Kostenverdeelstaat

16

4.4

Goede registratie woonvorm

17

4.5

Extra administratieve lasten

17

Administratieve organisatie

18

5.1

Registratie inkomsten bij toewijzing

18

5.2

Implementatie interne controle bij toewijzing

18

5.4

Accountantsverklaring op de naleving van de regels

19

Financiering

20

6.1

BNG

20

6.2

Trekkingsrechten

20

6.3

Externe financiering

21

6.4

Overfinanciering

21

Aanbevelingen

23

7.1

Aanbevelingen inzake strategische keuzen WoonFriesland.

23

7.2

Aanbevelingen inzake op korte termijn te ondernemen acties.

23

7.3

Aanbevelingen inzake nadere gegevensverzameling en beleidsontwikkeling:

24

7.4

Aanbevelingen voor communicatie.

24

Europese Staatssteun pagina 5 van 25

Voorwoord Aanleiding De belangstelling van de Europese Commissie voor de Nederlandse volkshuisvesting dateert al uit 2005. De toenmalige minister Dekker moest uitleg geven aan toenmalig Europees commissaris Kroes hoe het Nederlandse corporatiebestel in elkaar stak en of niet sprake was van inbreuk op het principe van vrije marktwerking. De discussie tussen Nederland en Europa heeft een aantal jaren geduurd en uiteindelijk geleid tot een Europese beschikking die regelt welke activiteiten de corporaties met staatssteun mogen verrichten. Deze activiteiten kwalificeren als Dienst van Algemeen Economisch Belang (DEAB) en mogen met staatssteun ondernomen worden. Als staatssteun wordt gezien: de achtervang bij de WSW-borging en ‘sociale grondprijzen’. De Europese beschikking beoogt een level playing field te creëren waarbij er geen staatssteun gegeven wordt aan doelgroepen die op eigen kracht in hun behoefte aan woonruimte kunnen voorzien. De betreffende beschikking diende omgezet te worden in Nederlandse regelgeving. Op dit moment worden daar door WWI twee sporen voor gevolgd: - De invoering van een ministeriële regeling, waarbij aan een deel van de Europese beschikking uitvoering wordt gegeven, op 1 oktober 2010. Ondanks protest uit de Tweede Kamer en van Aedes houdt de minister vast aan deze invoeringsdatum (zie brief van de minister van WWI van 22 juni 2010). Het bezwaarschrift van ca 120 corporaties, met steun van Aedes, tegen de EC-beschikking zal geen opschortende werking hebben en juridisch/procedureel getoetst worden, niet inhoudelijk. - De herziening van het BBSH. Deze herziening was ingezet (12 juni 2009 brief van Van der Laan) voordat de Europese beschikking er was maar wordt daar wel fundamenteel door beïnvloed. De Herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting, het nieuwe BBSH, zou namelijk het (ruime) speelveld van de corporaties gaan definiëren en daar grijpt de Europese beschikking op in. Gelet op de kabinetswisseling zal de invoering van de Herzieningswet nog wel even op zich laten wachten. Inleiding Vast staat dat WoonFriesland zich moet voorbereiden op de invoering van de regeling van WWI die uitvoering (deels) geeft aan het EC-beschikking. Het gaat dan met name om de toewijzing van minimaal 90% van de woningen met een huur < € 648 aan huishoudens met een inkomen < € 33.000 per jaar. Een interne werkgroep heeft alle, op dit moment, ter beschikking staande informatie doorgenomen en een impactanalyse voor WoonFriesland gemaakt. U treft dit aan in de hoofdstukken 1 tot en met 6. In hoofdstuk 7 worden aanbevelingen gedaan voor: - Op korte termijn te ondernemen acties, gericht op de invoering op 1 oktober a.s. van de richtlijn van WWI die gedeeltelijke invulling geeft aan de Europese beschikking. -

Nadere gegevensverzameling en beleidsontwikkeling.

- Te maken strategische keuzen in het licht van de door Europa afgedwongen regelgeving welke zoals het zich nu laat aanzien zal doorwerken in een ministeriële richtlijn per 1 oktober 2010 en de Herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting in 2011 of 2012.


De te maken strategische keuzen zijn van belang voor het traject Ondernemingsplan 2011 – 2015, dat binnenkort van start gaat. Het gaat daarbij om de vraag: gaan we door met nietDAEB-activiteiten? Zo ja, welke wel, welke niet. Voorbeelden van niet-DEAB-activiteiten die wij nu uitoefenen zijn: bouw van koopwoningen en of de verhuur van vastgoedobjecten als (losse) garages, commerciële ruimte en woningen met een huur > 648 per maand. Daarbij moet bedacht worden dat veel zaken op dit moment nog niet zijn uitgekristalliseerd. Wij zullen dus de vinger aan de pols moeten houden. Door de werkgroep is als uitgangspunt genomen dat we de beleidsomgeving en de organisatie van WoonFriesland niet meer in beweging moeten brengen dan op dit moment nodig is. Er bestaat namelijk een zeker risico dat we, anticiperend op zaken die op ons afkomen, te rigoureus ons beleid of bedrijfsvoering aanpassen, terwijl het eindpunt van de discussie op sommige onderdelen van de Europese beschikking nog niet is bereikt, c.q. er onzekerheid bestaat over de exacte uitwerking van een aantal zaken. De Europese beschikking leidt er toe dat niet DAEB-activiteiten (verhuur woningen > € 648 en commerciële ruimte; verkoop nieuwbouw woningen) niet meer met staatssteun (met name WSW-borging met achtervang) mogen plaats vinden. De effecten zijn per type activiteit verschillend. Bij het niet naleven van de richtlijn van WWI kunnen aan de corporatie sancties opgelegd worden. We kunnen gedwongen worden om verkregen staatssteun terug te moeten betalen of we kunnen uitgesloten worden van geborgde financiering. Dit geldt ook voor het niet naleven van eisen die aan registratie en verantwoording worden gesteld. De administratieve verplichtingen voor de corporatie worden aanzienlijk verzwaard, vooral vanaf het moment (waarschijnlijk 1-1-2012) dat een volledige administratieve scheiding gerealiseerd moet zijn tussen DEAB- en niet DEAB-activiteiten. In deze notitie worden aan de hand het schema in hoofdstuk 1 de effecten beschreven. In dit schema is aangeven welke activiteiten geraakt worden.


1

Staatssteun 1.1 Toegestane staatssteun

In een beschikking van december 2009 heeft de Europese Commissie de voor corporaties toegestane staatssteun uitgewerkt. De Europese Beschikking benoemt de volgend faciliteiten voor corporaties als staatssteun: • • • •

Financieringen met een lager rentepercentage door de WSW Borging. Project- en/of saneringssteun CFV. Aankoop van grond van gemeenten onder de marktprijs. Kredietverlening aan corporaties - zonder borging WSW - door de BNG (brief BNG van 21 mei 2010).

De Europese Commissie staat staatssteun aan corporaties toe voor de volgende activiteiten: • De bouw, verwerving en exploitatie van sociale huurwoningen tot de maximale huurgrens voor de huurtoeslag, oftewel € 648 per maand. • Deze sociale huurwoningen dienen voor minimaal 90% te worden toegewezen aan huishoudens met een belastbaar huishoudjaarinkomen van maximaal € 33.000. • De bouw, verwerving en exploitatie van maatschappelijk vastgoed. • Het aanleggen van infrastructuur voor zover deze noodzakelijk is en ten dienste staat van de sociale of maatschappelijke huisvesting. Overige activiteiten, zoals de bouw van koopwoningen of de verhuur van commercieel onroerend goed of huurwoningen met een huur boven de € 648, kan een corporatie alleen uitvoeren als dit gedaan wordt zonder gebruik te maken van genoemde staatssteunfaciliteiten. 1.2 Dienst van Algemeen Economisch Belang (DAEB). De activiteiten die corporaties met staatssteun mogen verrichten worden gezien als een Dienst van Algemeen Economisch Belang (DAEB). Alle ondernemingen in Nederland, die een DAEB uitvoeren én een compensatie van de overheid voor het verrichten van deze diensten ontvangen, moeten - om controle mogelijk te maken – een gescheiden boekhouding voeren. De overheid is daardoor in staat toezicht uitoefenen op het optreden van concurrentievervalsing door het benutten van staatssteunfaciliteiten voor een niet-DAEB. In hoofdstuk 5 wordt nader uitgewerkt welke impact dit heeft voor WoonFriesland. 1.3

SWOT (volgens Van Nimwegen en partners).

Door Van Nimwegen en Partners is een SWOT-analyse verricht naar aanleiding van de Europese beschikking. We geven in deze paragraaf hiervan een samenvatting. Bedreigingen 1. Minder beschikbare huurwoningen voor midden inkomens. 2. Minder doorstroming vanuit betaalbaar bezit omdat middeninkomensgroepen moeilijker kunnen verhuizen. 3. Minder mogelijkheden om de (gemengde) samenstelling van wijken te beinvloeden. 4. Minder mogelijkheden om lokaal voorrangsbeleid te voeren. 5. Regionale differentiatie betekent risico op verlaging van de norm. Kansen 1. Bezit duurder maken en daardoor meer woningen voor midden inkomensgroepen beschikbaar hebben. Bevordert de doorstroming. 2. Meer koopwoningen in de markt brengen voor de doorstromers met een middeninkomen waardoor in de sociale huur meer kansen komen voor starters. 3. Verkoop duurdere woningen aan een belegger (marktsegment boven > 648 wordt interessanter.


4. Door afstoten niet-DEAB activiteiten focus op kerntaken realiseren. 5. Door isolatiemaatregelen meer woningen boven 143 punten brengen en dus duurder maken dan € 648. Dit is concurrerend aanbod t.o.v. beleggers. 6. Minder verhuurproblemen in duurder segment, omdat middeninkomens niet terecht kunnen in sociale huurwoningen. 7. Meer vraag naar koopwoningen, groei kasstroom. Zwakte 1. Herfinanciering wellicht noodzakelijk voor woningen tot € 648 als we onder de norm voor toewijzing aan de doelgroep blijven. Dit leidt wellicht tot aanpassing van de huur vanwege de hogere financieringslasten. 2. 10% toewijzing aan huishoudens met een inkomen > 33.000 gaat snel op aan bijzondere aandachtsgroepen (urgenten, stadsvernieuwing). Sterkte 1. Door het treffen van isolerende maatregelen verlagen we de woonlasten terwijl de huur stijgt. Voor zover deze woningen daardoor > € 648 huur uitkomen, vormen ze een aantrekkelijk en concurrerend aanbod voor middeninkomensgroepen. 2. Duidelijk kiezen voor het alleen uitvoeren van DEAB-activiteiten. Voor overige activiteiten is blijkbaar een commercieel marktsegment en als we daar in willen acteren moeten wij ook marktconforme en kostendekkende (geen ORT) prijzen gaan hanteren. 3. De omvang van de kernvoorraad is beter afgestemd op de omvang van de doelgroep. 1.4

Verdeling van de activiteiten van WoonFriesland in wel of geen staatssteun.

Om de impact van de Europese Beschikking te bepalen voor WoonFriesland zijn de activiteiten van WoonFriesland verdeeld in activiteiten die zijn toegestaan met staatssteun (DAEB) en activiteiten die niet met staatssteun mogen plaatsvinden (Niet-DAEB). De verdeling is in onderstaande tabel weergegeven. Type activiteit Verhuur

DAEB activiteit Bouw en verhuur van huurwoningen met een huur onder de € 648 aan 90% van de huurders met een belastbaar huishoudinkomen van maximaal € 33.000.

Niet-DAEB activiteit Bouw en verhuur van huurwoningen met een huur boven de € 648.

Bouw en verhuur van maatschappelijk vastgoed.

Bouw en verhuur van huurwoningen met een huur lager dan € 648 aan meer dan 10% van de huurders met een belastbaar huishoudinkomen boven de € 33.000.

Verkoop sociale huurwoningen met huur onder de € 648.

Bouw en verhuur van commercieel vastgoed. Verhuur garages aan niet- WFhuurders.

Overige activiteiten c.q zaken

Leefbaarheid/buurtbeheer

Verkoop van onroerend goed, uitgezonderd bestaande huurwoningen met een huur lager dan € 648. VVE beheer

Wijk aanpak projecten

Diverse deelnemingen

Service abonnement

Externe omzet S&O (VVE-en en bedrijven)

Vergoeding SSK Opbrengst beheer deelnemingen Infrastructuur bij sociale huisv.


2

Verhuur

2.1 Bouw en verhuur van huurwoningen aan de doelgroep. 2.1.1

Bouw en Huurwoningen met een huur onder de € 648.

In de Europese Beschikking is de maximale huur voor een sociale huurwoning vastgesteld op € 648. Deze huurgrens wordt ieder jaar geïndexeerd. Per mei 2010 had WoonFriesland 63 woningen met een huur boven de € 648. De huuromzet bedraagt € 560.000 op jaarbasis. De totale bedrijfswaarde van deze woningen bedraagt € 6,9 miljoen en de WOZ waarde op de WOZ aanslag 2009 bedraagt € 13,1 miljoen. 2.1.2

Toewijzing.

Woningen met een huur beneden € 648 moeten voor minimaal 90% toegewezen worden aan huishoudens met een belastbaar huishoudinkomen van maximaal € 33.000. Dit geldt voor alle woningtoewijzingen (bestaand en nieuw) van de corporatie. In 2009 zijn door WoonFriesland 93% van de voor verhuur beschikbaar gekomen woningen met een huur beneden € 648 toegewezen aan woningzoekenden met een inkomen beneden €33.000.


De kwaliteit van de huidige registratie van het inkomen is laag. Op het moment dat wij dit beter gaan doen kan het beeld wijzigen. Het gemiddelde wordt gunstig beïnvloed door toewijzing van kamers aan studenten en wordt negatief beïnvloed door toewijzing van woningen tussen de € 520 euro en € 648 euro, in het bijzonder nieuwbouw. Twee voorbeelden van toewijzing bij nieuwbouw: Inkomensgrens

Pannegat Harlingen (41 won.)

Witte Mar Leeuwarden (23 won.)

€ 548 per maand

€ 570 per maand

<= 33.000

73%

61%

> 33.000

27%

39%

Op dit moment zitten we op het totaal van onze toewijzingen boven de norm van 90% en vormt deze eis dus een laag risico. Daar komt bij dat we op dit moment geen inkomensvoorwaarden hanteren bij toewijzing. Als we dit wel zouden gaan doen kunnen we daarmee het toewijzingspercentage aan de doelgroep beïnvloeden. Een andere optie is om bij nieuwbouw het inkomenscriterium van € 33.000 te hanteren en richting doelgroep de lage energielast te accentueren. We moeten proberen zuinig om te gaan met de resterende ruimte van 10% toewijzing aan mensen met een inkomen boven € 33.000. Deze ruimte is wellicht nodig om mensen met een zorgbehoefte te kunnen huisvesten in een zelfstandige woning. De ruimte kan ook nodig zijn om mensen te laten verhuizen in het kader van herstructurering. Ook afspraken over lokale voorrang (huisvestingsverordening zoals op Waddeneilanden) kunnen in het geding zijn. De belangrijkste maatregel die op korte termijn genomen moet worden is het goed en volledig registeren van het belastbaar huishoudinkomen zodat we hierover verantwoording kunnen afleggen. Dit waren wij al verplicht in het kader van de BBSH. Echter er werden geen eisen aan gesteld en er werd ook niet op gecontroleerd. We verwachten dat er binnenkort landelijk uniforme richtlijnen gegeven worden voor het bepalen van het belastbaar jaarinkomen. Op dit moment wijzen we toe op een schatting van het belastbaar jaarinkomen. De huurtoeslag wordt gebaseerd op het belastbaar jaarinkomen van het voorgaand jaar. We leggen nog geen inkomens vast van partners en inwonende kinderen ouder dan 18 jaar. Over de methodiek moet overleg gevoerd worden met de controlerend accountant. Op het moment dat we in enig jaar meer dan 10% van de voor verhuur beschikbaar komende woningen toewijzen aan mensen met een te hoog inkomen, moeten we in het daarop volgende jaar dit compenseren. Dit kan door het stellen van inkomenseisen bij de advertenties. Aedes hamert de laatste tijd op verwachte gevolgen voor mensen met een middeninkomen. Zij zouden in grote delen van Nederland geen alternatief hebben omdat koopwoningen te duur zijn en het aanbod van woningen met een huur boven € 648 te gering.


Bovenstaande kan ook effect hebben op onze prestatieafspraken met gemeenten. We maken met een aantal gemeenten afspraken over de beschikbaarheid en betaalbaarheid van onze woningen voor de doelgroep. Als zorgpartijen zelfstandige (aanleun)woningen van ons huren en deze doorverhuren aan hun cliënten is de regeling ook van toepassing. Deze partners zullen dus ook aan inkomensregistratie moeten gaan doen en deze informatie aan ons beschikbaar stellen. Op termijn kan er ook nog sprake zijn van regionale differentiatie van het normpercentage voor toewijzing. Dit kan betekenen dat wij geacht worden een hoger streefpercentage te hanteren om het voor de Randstad mogelijk te maken om met een lager percentage te werken. Dit risico van regionale differentiatie kan ook binnen ons eigen bezit een rol spelen, aangezien we in meerdere regio’s werkzaam zijn. Corporaties die verwachten niet aan het streefpercentage te kunnen voldoen hebben, als ze sancties willen voorkomen, in principe twee keuzes: 1) Strikte inkomenscriteria hanteren en het deel van de voorraad (met een huur beneden € 648) dat niet nodig is voor toewijzing aan de doelgroep overhevelen naar het nietDAEBsegment van haar bedrijfsvoering. 2) Een deel van de woningen met een huur beneden € 648 in huur verhogen tot boven € 648 waardoor deze automatisch doorschuiven naar niet-DAEB of de woning te koop aanbieden, eventueel onder koopgarantbepalingen. Zoals opgemerkt zit WoonFriesland met 93% aan de goede kant van het streefpercentage. In de toekomst kan dit anders uitpakken, bijvoorbeeld door verbeterde vastlegging van de inkomens van aspirant huurders. Om vroegtijdig te kunnen signaleren welke inkomensgroepen zich voor ons aanbod melden, is het van belang om te starten met het registeren van inkomens van woningzoekenden. We zien dan tijdig aankomen dat er een overschot dreigt aan te goedkope woningen. Dit kan ertoe leiden dat we bijvoorbeeld versneld gaan harmoniseren of extra woningen gaan aanwijzen voor verkoop. 2.2 Bouw en verhuur maatschappelijk vastgoed. In de Europese Beschikking wordt vermeld dat corporaties met staatssteun maatschappelijk vastgoed mogen bouwen en verhuren. Hiervoor gelden de volgende voorwaarden: 1. Het maatschappelijk vastgoed voldoet aan de lijst maatschappelijk vastgoed Europese Beschikking (zie bijlage 1). 2. Het vastgoed mag uitsluitend worden verhuurd aan instellingen die daadwerkelijk een maatschappelijk doel beogen en bijdragen aan de leefbaarheid van wijken. 3. De huur vindt plaats tegen een huur die lager is dan marktconform. 4. De steun wordt beperkt tot een minimum. 5. Bij een investering > € 4,9 miljoen moet de bouw door corporaties Europees worden aanbesteed. Het is op dit moment nog onduidelijk of een aanbesteding < € 4,9 miljoen openbaar moet plaatsvinden of dat onderhands aanbesteden mogelijk blijft. Zie verder hoofdstuk 5.3. 6. Er dient een audit te zijn op naleving van de bovengenoemde uitgangspunten. De lijst maatschappelijk vastgoed in de Europese Beschikking komt grotendeels overeen met het maatschappelijk vastgoed dat met WSW borging wordt gefinancierd. De lijst sluit ook grotendeels aan bij de voor de Vennootschapsbelasting in VSO I gehanteerde opsomming maatschappelijk vastgoed. Aedes en het WSW zijn met elkaar in overleg om te trachten de lijst te laten aansluiten aan op die nu geldt bij het WSW.


In tabel 2.1 zijn de voor WoonFriesland relevante afwijkingen tussen de verschillende lijsten weergeven. De maatschappelijke gebouwen, die per document worden genoemd, betreffen het in dat document toegestane maatschappelijk gebouw ten opzichte van bij de andere documenten niet toegestane maatschappelijke gebouwen. Bijvoorbeeld: op dit moment is bij het WSW toegestaan om een HOED te borgen en voor de VPB in VSO I was de exploitatie van een HOED niet belast met VPB. In de Europese Beschikking is een HOED een niet DAEB activiteit. Europese Beschikking Niet toegestaan

WSW

VSO I

Opmerking vanuit WoonFriesland

HOED

Medisch Centrum

Niet toegestaan

Ruimten voor (buitenschoolse en na schoolse) kinderopvang

Ruimten voor (buitenschoolse en na schoolse) kinderopvang

Niet toegestaan

Kindertehuizen

Kindertehuizen

Niet genoemd

Losse parkeergelegenheid gerelateerd aan wonen

Parkeervoorziening gerelateerd aan sociale huurwoning

Niet toegestaan

Binnen wijk – werkfaciliteiten (Buurtwerkplaats, ateliers)

Atelier

WoonFriesland bezit HOEDen. Via Aedes vernomen dat HOED wel wordt toegestaan. Deze ruimte is in de beschikking wel toegestaan als onderdeel Brede School, maar wordt niet afzonderlijk genoemd. WoonFriesland bezit VHE’s voor kinderopvang. Via Aedes vernomen dat kinderopvang wel wordt toegestaan. In de beschikking wordt wel toegestaan Blijf van mijn Lijf huizen. Waarom dan geen kindertehuis? WF werkt samen met Jeugdhulp en heeft bezit wat hieraan voldoet. Via Aedes vernomen dat dit wel wordt toegestaan Via Aedes gehoord dat parkeerplaatsen en garages die niet samen met sociale huurwoning worden verhuurd niet zijn toegestaan met staatssteun. Bij WoonFriesland zijn dit 640 VHE’s. De verhuur van het pand Centrum Beeldende kunst moet worden uitgezocht.

Niet toegestaan

Monumentale panden

Wijksportcentra Steunpunt voor schuldsanering en budgetbeheeradvies Centra voor jeugd en gezin Veiligheidshuizen Centra voor werk(gelegenheid) en.of bevordering bedrijvigheid in de wijk Tabel 2.1 verschillen maatschappelijk vastgoed


Vastgoed waarin gewoond of verbleven wordt met 24-uurs zorg en/of begeleiding. Verzorgings- en verpleegtehuizen en vastgoed voor gehandicaptenzorg worden gezien als woongelegenheid. Om deze reden zijn ze niet opgenomen in de lijst maatschappelijk vastgoed. In de uitwerking van de regelgeving wordt opgenomen dat onzelfstandige eenheden, die verhuurd worden aan zorginstellingen, niet onder de 90% toewijzingsregels vallen. De toewijzing vindt plaats op medische indicatie en niet op basis van inkomen. Bij de toewijzing van (zelfstandige) aanleunwoningen tot de huurgrens van € 648 geldt wel de toetsingsnorm van 90%. Ook indien deze woningen verhuurd worden aan een instelling. In dit geval dient de corporatie met deze instelling toewijzings- en verantwoordingsafspraken te maken. Binnen WoonFriesland moet onderzocht worden of er sprake is van de verhuur van aanleunwoningen aan instellingen. 2.3 Verhuur commercieel vastgoed. Al het overige vastgoed dat niet valt in de categorie woongelegenheid of maatschappelijk vastgoed wordt in de Europese Beschikking gezien als commercieel vastgoed. Dit vastgoed mag niet worden gebouwd en verhuurd met staatssteun. Er is een quick scan uitgevoerd om te bepalen welke VHE’s van WoonFriesland per 31 december 2009 commercieel vastgoed zijn. De quick scan is uitgevoerd op basis van het voor de vennootschapsbelasting gebaseerde bestand, omdat dit bestand op de korte termijn de meest relevantie informatie bevat. WoonFriesland bezit per 31 december 2009 156 VHE’s die vallen in de categorie commercieel vastgoed. Het Hotel in de Lenna in Wolvega heeft hierin een aandeel van 39 VHE’s. De totale huuromzet bedraagt € 930.000 op jaarbasis. De totale bedrijfswaarde is € 24,4 mln. en de WOZ-waarde 2009 bedraagt € 20,4 mln. De totale WOZ-waarde bedraagt 1% van de totale WOZ-waarde van alle VHE’s van WoonFriesland. 2.4

Verhuur woonwagens

Dit betreft zelfstandige woningen in de zin van de huisvestingswet en dus gelden dezelfde regels als voor huurwoningen. 2.5

Verhuur garages

Wij gaan er op dit moment van uit dat de verhuur van garages aan niet-WF-huurders (conform VSO-definitie) een niet-DAEB activiteit is. Het gaat daarbij om 640 garages. De huuromzet bedraagt € 340.000 op jaarbasis. 2.6

Verkoop opbrengsten

De Europese Beschikking schrijft voor dat opbrengsten uit verkoop van woningen onder de € 648 huur, alleen aangewend mogen worden voor DAEB activiteiten. Dit betekent dat deze gelden niet kunnen worden besteed ter financiering van nieuwbouw commerciële ruimte, woningen met een huur > € 648 en andere niet-DAEB-activiteiten. De opbrengsten uit verkoop van koopgarant woningen moeten grotendeels gereserveerd worden voor de terugkoop van deze woningen. Voor zover voor het terugkopen aanvullende financiering nodig is, gaan we er van uit dat dit een DAEB-activiteit is. De teruggekochte woning wordt dan immers opnieuw met korting aangeboden. De minister schrijft hierover dat hij verkoop in tussenvormen als middel ziet om de middeninkomens te bedienen.


3

Overige activiteiten

In dit stadium is het nog niet volledig duidelijk of en in hoeverre andere activiteiten dan verhuur wel of niet zijn toegestaan met staatssteun. Wat wel duidelijk is dat een aantal maatschappelijke activiteiten (onrendabel) vallen onder DAEB en dus met staatssteun gefinancierd kunnen worden. Overige activiteiten die WoonFriesland onderneemt worden hieronder weergegeven. 3.1 Leefbaarheid Hieronder vallen specifieke activiteiten zoals de inzet in Vogelaarwijken, maar ook algemene activiteiten zoals de inzet van buurtbeheerders en andere vormen van begeleiding. Zoals het zich nu laat aanzien kunnen wij al onze activiteiten gericht op leefbaarheid dus gefinancierd krijgen. Omdat het veelal niet om investeringen gaat, is risico op oneigenlijke staatssteun niet groot. Leefbaarheidprojecten zullen waarschijnlijk wel goed in prestatieafspraken vastgelegd moeten worden om in aanmerking te komen voor financiering met staatssteun. 3.2

Serviceabonnement

Deze activiteit betreft een verrekenbare servicecomponent die kostendekkend in rekening wordt gebracht aan huurders. Een eventueel overschot of tekort wordt het volgende jaar verdisconteerd in de prijs van het abonnement. De staatssteunregeling heeft voorzover wij kunnen overzien geen effect. 3.3

Vergoeding SSK

Deze activiteit betreft een verrekenbare service component die kostendekkend in rekening wordt gebracht aan huurders. Een eventueel overschot of tekort wordt het volgende jaar verrekend met de reeds betaalde voorschotten. De staatssteunregeling heeft voorzover wij kunnen overzien geen effect. 3.4 Infrastructuur Het is de corporatie toegestaan om met staatssteun de infrastructuur aan te leggen die verband houdt met de sociale huisvesting. Onder infrastructuur wordt bijvoorbeeld begrepen: openbare voorzieningen en aanleg ontsluitingswegen naar woningen. Andere, reguliere infrastructuurprojecten komen niet voor steunmaatregelen in aanmerking. Deze infrastructuurprojecten vallen onder de niet-DAEB activiteiten. 3.5 VVE Beheer De activiteiten van VVE beheer zijn met staatssteun niet toegestaan en moeten worden ondergebracht in de niet-DAEB activiteiten. De intentie is om VVE Beheer, in samenwerking met twee andere corporaties, te verzelfstandigen in een vennootschap. Deze vennootschap valt onder de niet DAEB activiteiten van de corporatie. Het in de toekomst te verstrekken aandelenkapitaal en eventuele financieringen dienen te worden betaald met middelen die beschikbaar zijn uit de niet DAEB activiteiten. 3.6 Deelnemingen In de Europese Beschikking wordt niets over deelnemingen geschreven. In de 12 juni 2009 brief van minister van der Laan wordt hierover wel het nodige gezegd. Deze brief heeft echter


het karakter van beleidsvoornemen en moet op dit moment even los gezien worden van de Europese Beschikking. In de Herzieningswet welke in voorbereiding is kunnen beide dossiers weer samen komen. Voor dit moment hebben wij per deelneming, op basis van de activiteiten in de deelneming, beoordeeld of deze vallen binnen de DAEB of niet-DAEB activiteiten. In tabel 3.1 is de verdeling voor de deelnemingen van WoonFriesland gemaakt. Naam Deelneming

DAEB

Niet DAEB

Wordt in 2010 beëindigd

B.V. Ontwikkelingsmaatschappij OBM

X

Ontwikkelingsmaatschappij

X

Thomashof B.V. Lindewijk Vastgoed Brede School de Drait B.V.

X X

De Vlecht

X

Consortium Noord

X

Stichting Erfgoed Patrimonium

X

Stichting Pavo

X

Stichting tot behoud van

X

Monumenten Stichting Centrum Beeldende Kunst

X

Tabel 3.1 verdeling deelnemingen in DAEB en niet-DAEB activiteiten De deelnemingen die vallen onder de niet-DAEB activiteiten moeten qua verstrekking van eigen vermogen, financieringen en borgstellingen betaald worden uit de gelden die beschikbaar zijn uit niet DAEB-activiteiten. Gezien de verstrekte financieringen en borgstellingen, kan dit binnen WoonFriesland voor problemen zorgen in de beschikbare middelen. Per 31 december 2009 heeft WoonFriesland € 2.129 dzd verstrekt aan financieringen niet DAEB deelnemingen. De waardering van de niet-DAEB deelnemingen in de jaarrekening per 31 december 2009 bedraagt € 1.443 dzd. 3.7 Opbrengst beheer deelnemingen De vergoeding die WoonFriesland ontvangt voor het beheer van deelnemingen vallen onder de DAEB activiteiten voor zover deze vergoeding in rekening is gebracht aan een DAEB deelneming. In het overige geval vallen deze vergoedingen onder de niet DAEB activiteiten. 3.8 Externe omzet S&O S&O verricht onderhoudswerkzaamheden voor VVE’s en derden. Deze activiteiten vallen onder de niet DAEB activiteiten en dienen apart te worden geregistreerd. De omzet van S&O bij derden bedroeg in 2009 € 561.000.


4

Administratieve splitsing

In hoofdstuk 1.2 is genoemd dat er een administratieve scheiding dient te komen tussen de administratie van DAEB activiteiten en de administratie van niet-DAEB activiteiten. In de transparantierichtlijn is bepaald op welke wijze de administratieve scheiding dient plaats vindt. Door de voorgeschreven transparantie kan eventuele kruissubsidie vanuit publiek geld naar andere economische activiteiten van de onderneming eenvoudiger worden vastgesteld en gemakkelijker worden voorkomen. De Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa), die verantwoordelijk is voor de handhaving van de Mededingingswet, kan inzage in de administratie vragen. Op grond van de Mededingingswet (art. 70a) kan de NMa een boete van maximaal € 450.000,- opleggen (of 1% van de totale jaaromzet als dat meer is). 4.1 Transparantierichtlijn

In artikel 25b Mededingingswet is opgenomen aan welke transparantieverplichtingen ondernemingen die een DAEB uitvoeren, moeten voldoen. Voor corporaties betekent het dat de administratie op een zodanige wordt bijgehouden dat: • de registratie van de lasten en baten van de verschillende activiteiten (DAEB en niet DAEB) gescheiden zijn; • alle lasten en baten, op grond van consequent toegepaste en objectief te rechtvaardigen beginselen inzake kostprijsadministratie, correct worden toegerekend; • de beginselen inzake kostprijsadministratie volgens welke de administratie wordt gevoerd, duidelijk zijn vastgelegd; • de gegevens worden door de onderneming gedurende vijf jaar, gerekend vanaf het einde van het boekjaar waarop de gegevens betrekking bewaard. 4.2 Gescheiden boekhouding

De afzonderlijke registratie van DAEB en niet-DAEB activiteiten kan gerealiseerd worden binnen één fysieke boekhouding, waarbinnen de nodige maatregelen zijn getroffen om een aparte registratie van activiteiten te waarborgen. Er kan bijvoorbeeld worden gewerkt met een of meer afzonderlijke grootboekrekeningen, een afzonderlijke boekhouding of met gescheiden kostenplaatsen en kostendragers. Welke vorm van gescheiden registratie ook gekozen wordt, in ieder geval moet zeker zijn dat kosten en baten van de DAEB en niet-DAEB apart wordt vastgelegd. Als deze registratie transparant en voldoende traceerbaar is, is een afzonderlijke verantwoording op het niveau van de jaarrekening niet noodzakelijk. 4.3 Kostenverdeelstaat

Binnen WoonFriesland worden naast directe kosten (belasting, verzekering, onderhoud) ook indirecte kosten gemaakt. Deze indirecte kosten bestaan bijvoorbeeld uit personeelskosten, huisvestings- en ICT-kosten. Deze kosten moeten deels worden toegerekend aan de niet-DAEB activiteiten, zodat zichtbaar is welk resultaat met deze activiteiten wordt behaald. Om te bepalen welk deel van de indirecte kosten moet worden toegerekend aan de niet-DAEB activiteiten moeten er kostenverdeelstaten worden opgesteld. Deze verdeelstaten dienen door de afdeling Financiën te worden opgesteld. De wijze waarop gekozen is voor een bepaalde verdeling van de kosten dient te worden gedocumenteerd.


4.4 Goede registratie woonvorm In de verhuuradministratie komen meerdere VHE’s voor met een huur boven de € 648. Een groot deel van deze VHE’s heeft betrekking op de verhuur van een woongelegenheid met begeleiding of verzorging. Deze woongelegenheden worden bijv. aan Talant verhuurd en er wonen meerdere cliënten in een VHE. Het is belangrijk dat in de verhuuradministratie de woonvorm correct wordt ingevuld. Op basis van deze typering kan een goede controle plaatsvinden op de registratie van wat vanuit de Europese Beschikking wordt beschouwd als sociale huurwoning. De juiste registratie van de woonvorm is ingebracht in de werkgroep VHE (Marije van der Schaaf). 4.5 Extra administratieve lasten In de Europese Beschikking en alle overige beschikbare schriftelijke stukken over Staatssteun wordt niet gesproken over de waardering van de activiteiten die overgaan naar niet-DAEB activiteiten van de corporatie. Deze vraag speelt voornamelijk voor al het te verhuren bezit dat valt in de niet-DAEB activiteiten. Er is contact opgenomen met Aedes en Finance Ideas. Beide organisaties zeggen dat er op dit moment geen duidelijkheid is over de waardering. Aedes is hierover wel in gesprek met het ministerie. In de gesprekken wordt genoemd dat de waarde kan bestaan uit de marktwaarde van het te verhuren bezit of dat de waarde dient aan te sluiten met de gewijzigde richtlijn voor bedrijfswaarde. Indien de waarde van het te verhuren bezit niet wordt vastgesteld op de waarde, zoals opgenomen in de financiële administratie van WoonFriesland, dan betekent dit dat er een afzonderlijke registratie van deze waarde dient plaats te vinden. Door de invoering van de vennootschapsbelasting en de Europese Beschikking krijgt WoonFriesland drie afzonderlijke registraties en administraties voor haar te verhuren bezit. Zoals in de voorgaande alinea’s is uiteengezet, leidt de Europese Beschikking tot veel extra administratieve handelingen. Op dit moment kan nog geen opgave van de extra formatie die hier voor nodig is worden gegeven. Er dient nader onderzoek gedaan te worden naar de omvang van de extra administratieve last voor WoonFriesland die het gevolg is van het invoeren van de ministeriële regeling. De effecten zullen zich vooral voordoen bij degenen die de registrate doen van inkomensgegevens bij aangaan van het huurcontract met een natuurlijk persoon en bij de afdeling Financiën.


5

Administratieve organisatie

De Europese Beschikking raakt de administratieve organisatie van WoonFriesland. De volgende aanpassingen zijn nodig: • Registreren (verbeterd) van huishoudinkomen bij toewijzing; • implementeren interne controle op toewijzing; • opzetten van aanbestedingssytematiek voor de van bouw maatschappelijk vastgoed; • accountantsverklaring op de naleving van de regels. Onderstaand wordt een korte uiteenzetting gegeven en de te nemen acties benoemd. 5.1 Registratie inkomsten bij toewijzing Zoals eerder gezegd dient er overleg gevoerd te worden met de accountant en wachten we op nadere algemene richtlijnen ten aanzien van de wijze waarop wij gegevens moeten controleren en vastleggen. We dienen er rekening mee te houden dat we vanaf 1 oktober 2010 anders en strenger het inkomen moeten gaan vastleggen en controleren. 5.2 Implementatie interne controle bij toewijzing Om te borgen dat er een goede registratie is van de inkomsten van de huurders aan wie in het betreffende jaar een woning is toegewezen, dient door de afdeling Control in samenwerking met Wonen een audit te worden uitgevoerd. Naar aanleiding van de audit kunnen verbetermaatregelen worden uitgezet. Tevens kan de accountant bij zijn controle gebruik maken van de reeds ingevoerd audit. Aan de afdeling Control wordt gevraagd om zorg te dragen voor deze actie. 5.3.

Opzetten van aanbestedingssystematiek voor bouw maatschappelijk vastgoed

Op grond van de huidige regelgeving zijn corporaties geen aanbestedende dienst. Volgens de beschikking dient de bouw en de renovatie van het maatschappelijk vastgoed als bedoeld onder 2.2., echter te worden aanbesteed. Voor werken (aanneemsom van gebouw en bijbehorende infra en overige adviesopdrachten) die een geraamd bedrag van € 4,9 miljoen (drempelwaarde 1 jan 2010) te boven gaan, geldt dat deze openbaar en Europees dienen te worden aanbesteed. Helaas is op dit moment nog niet duidelijk of werken die onder dit bedrag blijven hetzij openbaar, hetzij onderhands dienen te worden aanbesteed. Openbaar aanbesteden houdt in dat alle marktpartijen een kans moeten krijgen om in te schrijven op een werk, terwijl bij onderhands aanbesteden door een vooraf door opdrachtgever geselecteerde groep marktpartijen kan worden ingeschreven. WoonFriesland besteedt thans op grond van haar eigen aanbestedingbeleid overwegend onderhands aan. Overheden dienen op grond van het Besluit Aanbestedingsregels voor overheidsopdrachten (BAO) een eigen aanbestedingsbeleid vast te stellen en te hanteren. Dit beleid voorziet veelal in onderhandse aanbesteding tot een drempelbedrag tot € 100.000, daarboven dient openbaar te worden aanbesteed. Het goed voorstelbaar (maar nog niet zeker) dat corporaties een soortgelijk aanbestedingsbeleid moeten gaan voeren. Het bestaande aanbestedingsbeleid van WoonFriesland en de gehanteerde documenten zullen daarop moeten worden aangepast. Daarnaast zal het bestaande aanbestedingsbeleid moeten worden aangepast vanwege de verplichting tot Europese aanbesteding boven het drempelbedrag. Het is dan raadzaam de Algemene Richtlijn Werken (ARW 2005) van toepassing te verklaren. Hiermee is geborgd dat conform de Europese regelgeving wordt aanbesteed.


Deze aanpassingen leiden tot een grote kennisbehoefte bij de projectontwikkelaars en mogelijk overige betrokken medewerkers, zoals de bedrijfsjurist. Het is van zeer groot belang dat de implicaties van een fout in de aanbesteding niet worden onderschat. Fouten kunnen leiden tot forse vertragingen en kostenoverschrijding. Gelet op de korte invoeringstermijn zal externe begeleiding in eerste instantie nodig zijn. Na de nodige scholing en ervaring zal deze behoefte afnemen. Volgens de beschikking zal voor opdrachten tot bouw of renovatie van maatschappelijk vastgoed een rapportageverplichting gaan gelden. Het format wordt onderdeel van het nieuwe BBSH. In dit format zal moeten worden ingevuld hoeveel werken zijn aanbesteed en/of waarvoor opdracht is verstrekt. Vastgoedproductie zal deze cijfers moeten bijhouden en vaststellen. 5.4

Accountantsverklaring op de naleving van de regels

In de beschikking is opgenomen dat er een externe audit dient te komen op het toewijzigingscriterium en op de naleving van de regels van maatschappelijk vastgoed (bouw en verhuur). Dit betekent dat de opdracht van de controle door de accountant moet worden aangepast. Tevens zullen de extra werkzaamheden van de accountant leiden tot extra kosten. Aan de afdeling Control wordt gevraagd om zorg te dragen voor deze actie.


6

Financiering 6.1 BNG

In de Europese beschikking is opgenomen dat de kredietverlening door de BNG zonder WSW borging wordt gezien als staatssteun. De reden is dat de BNG door zijn rol als overheidsbank voor specifieke doeleinden een buitengewone goede kredietrating heeft en daarom in staat is om goedkoper geld te verstrekken aan corporaties. De BNG deelt dit standpunt niet. De Raad van Bestuur heeft voor zijn standpunt begrip gevonden bij de betrokken ministeries en is daarover in constructief overleg met de ambtelijke vertegenwoordigers van de Europese Commissie om tot een passende afwikkeling te komen. Indien de bepaling in de Europese beschikking door interactie van de BNG niet wordt aangepast, dient WoonFriesland over te gaan naar een andere huisbankier. WoonFriesland heeft eind 2009 een bankenselectie uitgevoerd. Hierin kwam de BNG als de beste partij naar voren. De overgang naar een andere bank betekent dat WoonFriesland meer rentekosten betaald over het krediet van € 40 mln. en dat het veel inzet van de medewerkers van de afdeling Financiën vergt om de administratieve overzetting naar een andere bank te regelen. 6.2 Trekkingsrechten De balans van WoonFriesland dient gesplitst te worden in activiteiten DAEB en niet-DAEB. Deze splitsing is van belang voor het bepalen van welk deel van het eigen vermogen van WoonFriesland beschikbaar is voor niet-DAEB activiteiten. Daarnaast kan er met de balans worden aangetoond dat er geen gelden van DAEB naar niet-DAEB activiteiten gaan. In hoofdstuk 4.5 wordt genoemd dat op dit moment onbekend is op welke wijze de waardering van de niet-DAEB activiteiten in de balans moet plaatsvinden. Daarnaast wordt in de Europese Beschikking niet genoemd welk deel van het eigen vermogen beschikbaar is voor niet-DAEB activiteiten. Begin mei 2010 is WoonFriesland benaderd door Finance Ideas. Dit bureau verricht in opdracht van het ministerie onderzoek naar de effecten van de Europese Beschikking op corporaties. Finance Ideas geeft aan dat het ministerie praat over zogenaamde trekkingsrechten. Deze rechten houden in dat eenmalig een percentage van het eigen vermogen bepaald wordt, waarmee niet-DAEB activiteiten mogen worden gefinancierd. Indien de waarde van de te financieren niet-DAEB activiteiten lager ligt dan het bepaalde trekkingsrecht, dan mag er gedurende de periode van 10 jaar nog gebruik worden gemaakt van dit eigen vermogen voor niet DAEB activiteiten. Indien de waarde van de DAEB activiteiten hoger ligt dan de trekkingsrechten, dan dient voor het verschil een externe financiering te worden aangetrokken. Finance Ideas heeft in het gesprek genoemd dat er momenteel wordt gesproken over een percentage van 15% van het eigen vermogen. Op basis van een quick scan zijn de gevolgen voor de financiering van WoonFriesland in beeld gebracht. In de berekening is uitgegaan van de volgende uitgangspunten c.q. scenario’s: • De balans per 31 december 2009 uit de jaarrekening is genomen. • Voor de waardering van de niet-DAEB activiteiten verhuur wordt bij het scenario 15% eigen vermogen en 25% eigen vermogen uitgegaan van de bedrijfswaarde zoals deze is opgenomen in de jaarrekening


• In het scenario Marktwaarde is eerst het gehele bezit gewaardeerd tegen WOZ waarde (= indicatie marktwaarde). Deze waardering heeft tot gevolg dat het eigen vermogen van de corporatie fors stijgt. • Er heeft een quick scan plaatsgevonden van de balansposten. Een aantal kleinere balansposten en de post activa in ontwikkeling zijn niet verdeeld tussen DAEB en nietDAEB activiteiten. Als voorbeeld kun je bijvoorbeeld de debiteuren noemen van de koopwoningen.

Balanspost niet-DAEB (in € dzd) Onroerende zaken in exploitatie Deelnemingen Verstrekte financieringen Voorraad koop Voorraad onderhanden werk Totaal Beschikbaar eigen vermogen Te financieren met externe financieringen

15% eigen vermogen 31.450 1.433 2.129 14.440 536 49.988 23.879

25% eigen vermogen 31.450 1.433 2.129 14.440 536 49.988 39.798

WOZ-waarde 33.527 1.433 2.129 14.440 536 52.065 279.873

26.110

10.191

-227.808

De bovenstaande tabel laat zien dat in scenario 1, 15% Eigen Vermogen, er voor een bedrag van € 26 miljoen moet worden aangetrokken middels externe financiering. Deze financiering dient te worden aangetrokken zonder WSW borging. De bovengenoemde balansposten dienen ter zekerheid van de verstrekte lening. Gezien de huidige situatie, het lage verschil tussen bedrijfswaarde en marktwaarde, de forse post voorraad koop, wordt het niet eenvoudig om de financiering te verkrijgen. In scenario 2, 25% eigen vermogen, moet het haalbaar zijn om een externe financiering te verkrijgen. In scenario 3 ontstaat er voor de komende 10 jaar een trekkingsrecht van € 227 miljoen. 6.3 Externe financiering De niet-DAEB activiteiten moeten worden gefinancierd met een externe financiering van banken. Voor deze financiering is geen WSW borging mogelijk. Voor deze financieren dienen aparte financieringsaanvragen richting een bank worden verstuurd. Dit heeft tot gevolg dat: • banken vragen om veel meer informatie alvorens offerte uit te brengen; • banken beoordelen de financieringsaanvraag op basis van de kwaliteit en stabiliteit van de cashflow in scenario’s; • het veel meer arbeidsuren kost om een financiering rond te krijgen; • er sprake is van objectgebonden financiering, waardoor er een andere administratieve organisatie moet worden ingericht; • het rentepercentage van deze financiering hoger ligt, doordat WSW borging ontbreekt. 6.4 Overfinanciering De bestaande financieringen die lopen met WSW borging kunnen voor de DAEB activiteiten worden gecontinueerd. Op het moment dat er bekend is op welke wijze het eigen vermogen


van de niet-DAEB activiteiten moet worden berekend, is tevens duidelijk of er een externe financiering moet worden aangetrokken. Wanneer deze financieringen moeten worden aangetrokken, kan het risico bestaan dat de corporatie is overgefinancierd. In het jaar 2011 heeft WoonFriesland op basis van het ondernemingsplan 2010 een financieringsbehoefte van € 54 mln. en in 2012 van € 36 mln. Het risico van overfinanciering is voor WoonFriesland beperkt. 6.5

Strafheffing

In geval een corporatie niet voldoet aan het toewijzingscriterium, dan is er sprake van overcompensatie. Immers de sociale huurwoningen die gefinancierd zijn met WSW borging worden toegewezen aan de niet doelgroep. Er is sprake van overcompensatie indien de corporatie meer dan een redelijke winst heeft gemaakt. Het is aan de corporatie om te bewijzen dat er een redelijke winst is gemaakt. Het gevolg van overcompensatie is dat financiering middels borging door het WSW wordt stopgezet. Daarnaast dient de overcompensatie te worden terugbetaald. Wanneer de teveel ontvangen compensatie niet hoger is dan 10%, kan de overcompensatie worden overgedragen naar een volgende periode van een jaar en worden afgetrokken van het compensatiebedrag dat voor deze nieuwe periode verschuldigd is. Er zijn nog geen richtlijnen bekend wanneer er sprake is van een meer dan redelijk rendement. Er worden termen gehanteerd van Interest Coverage Ratio, Direct Rendement, Loan to Value, rendement eigen vermogen, rendement volgens AEDEX, rendement volgens ROZ.


7

Aanbevelingen 7.1 Aanbevelingen inzake strategische keuzen WoonFriesland.

De te maken strategische keuzen, in relatie tot de regeling ‘met staatssteun toegestane activiteiten’ die op ons afkomt, zijn van belang voor het traject Ondernemingsplan 2011 – 2015. Het gaat daarbij om de vraag: gaan we door met niet-DAEB-activiteiten? Zo ja, welke wel, welke niet. 1) Woningverhuur beperken tot sociale segment (huur beneden € 648 per maand). 2) Doorgaan met investeren in Maatschappelijk Vastgoed. 3) Overwegen niet-DAEB activiteiten als verhuur garages en verhuur commercieel vastgoed te outsourcen (net als VvE-beheer) of te verkopen aan een derde. 4) Overwegen om te stoppen met de niet-DAEB-activiteit nieuwbouw koop. Daarbij wel bedenken dat het realiseren van koop op bouwgrond die beschikbaar komt door sloop fiscaal aantrekkelijk is vanwege de aftrek van de vennootschapsbelasting. De werkgroep adviseert het CMT een discussie te voeren over te maken strategische keuzen. Daarbij is uiteraard niet alleen de Europa-beschikking van belang maar ook andere zaken: visitatie, focus, woningmarkt, maatschappelijke opgaven en financiële mogelijkheden. 7.2 Aanbevelingen inzake op korte termijn te ondernemen acties. 1) Uitzoeken welk deel van ons vastgoed niet-DAEB is, dus woningen met een huur boven € 648, garages, commerciële ruimten. 2) In lijn brengen met de regeling van de registratie van het huishoudinkomen bij het aangaan van een huurcontract. Hoe eerder we dit op orde hebben hoe beter het is, ook al zou de regeling niet op 1 oktober 2010 ingaan maar later. 3) Inventariseren welke zelfstandige woningen met een huur < € 648 aan instellingen (zorg, maatschappelijke opvang e.d.) worden verhuurd. Bij doorverhuur door de instelling moet aan dezelfde verplichting ten aanzien van registratie van inkomens worden voldaan als die wij hebben. 4) Plan van Aanpak maken voor splitsing van de administratie. 5) Voorbereiden op de uitbreiding van de aanbestedingsplicht en de kennis hierover overbrengen op projectontwikkelaars e.a. 6) Opdracht aan accountant aanpassen zodat er voldaan wordt aan de regelgeving. 7) Uitzoeken of koopgarant gerekend wordt tot niet-DAEB-activiteiten. 8) Uitzoeken welk deel van de fysieke infrastructuur, welke ons eigendom is, niet onder de definitie van DAEB-activiteit valt (parkeerterreinen, glasvezel, speeltuinen, openbaar groen e.d.). 9) Er dient nader onderzoek gedaan te worden naar de omvang van de extra administratieve last voor WoonFriesland die het gevolg is van het invoeren van de ministeriële regeling. 10) Op het gebied van financieringen moeten door WoonFriesland, ter voorbereiding op de implementatie van de regeling, de onderstaande acties worden uitgevoerd: • Monitoren of kredietverstrekking door de BNG, zonder WSW borging, alsnog wordt aangemerkt als niet staatssteun.


• Monitoren ontwikkelingen ten aanzien van het bepalen van het Eigen Vermogen ten behoeve van niet-DAEB activiteiten. • Monitoren in de Treasury Commissie inzake risico overfinanciering. • Het benadrukken van het belang van het verlagen van de balanspost ‘voorraad koop’. • Het geven van informatie aan Aedes contactpersoon over effecten van keuzes. De werkgroep stelt het CMT voor om te besluiten welke van de voorgestelde acties moeten worden opgepakt. Daarna kan de werkgroep dit in een Plan van Aanpak uitwerken. 7.3 Aanbevelingen inzake nadere gegevensverzameling en beleidsontwikkeling: 1) Uitzoeken hoe de verdeling naar inkomen boven en beneden € 33.000 is van onze woningzoekenden. 2) Uitzoeken hoeveel procent van de huishoudens die nu een woning van ons huren in het segment van € 548 tot € 648, een inkomen hebben > € 33.000. Deze groep is wellicht geïnteresseerd in een woning > € 648. 3) Marktpositie van midden-inkomensgroepen bepalen, kunnen we alternatieven bieden? 7.4 Aanbevelingen voor communicatie. De werkgroep adviseert een communicatieplan rondom het dossier Europese Staatssteun te laten opstellen. De werkgroep zou daarbij een beroep willen doen op de afdeling M&C. Er zal zowel intern als extern het nodige gecommuniceerd moeten worden. Onze eerste gedachten daarover: - Management en OR van WoonFriesland informeren door deze notitie aan hen te sturen. - RvC in 2-daagse 15 en 16 september over dossier staatssteun bijpraten. - In september een informatieve bijeenkomst beleggen voor een nader aan te wijzen groep medewerkers van WoonFriesland (complicatie is dat op dit moment nog niet volledige duidelijkheid is wie op welke plek in de nieuwe organisatie terecht komt). - In de workshop die Aaldert belegt voor financiële mensen van gemeenten aandacht besteden aan het onderwerp staatssteun. Andere corporaties zijn uiteraard ook bezig met dit onderwerp. Daar zal in de externe contacten van bestuurder en directeuren ook wel over gesproken worden. Het lijkt ons een goede zaak als informatie uit deze contacten en eventuele vervolgcontacten worden doorgespeeld aan de werkgroep. De werkgroep heeft zelf directe lijnen naar een aantal Aedes-functionarissen. Het is goed denkbaar dat de pers ons binnenkort gaat benaderen met de vraag wat onze visie is op het hele gebeuren en op welke wijze WoonFriesland geraakt wordt. Met name Aedes trekt fel van leer tegen de voorgenomen regeling van de minister. Zie ook het interview met Marc Calon in de laatste Issue. Het is de vraag of wij dit geluid moet naroepen of een eigen geluid moeten laten horen. Wij adviseren het CMT hier expliciet bij stil te staan.


BIJLAGE I GEBOUWEN DIE ALS MAATSCHAPPELIJK VASTGOED KUNNEN WORDEN BESCHOUWD (volgens de bijlage bij een ministerieel besluit) • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

buurthuizen gemeenschapscentra jongerencentra (zonder horecavoorziening) basisscholen, vmbo-mbo scholen, vwo-scholen, schoolgebouwen voor speciaal onderwijs brede scholen met bijv. peuterzaal, kinderopvang, voor- tussen en naschoolse opvang, buurtsporthal, en –complex (zogeheten multifunctionele accommodaties) wijksportvoorzieningen ruimten voor maatschappelijk werk ruimten voor welzijnswerk opvangcentra (blijf van mijn lijf-huizen, dag- en nachtopvang voor dak- en thuislozen en verslaafden) zorgsteunpunten steunpunten voor schuldsanering en budgetbeheeradvies voor huishoudens in financiële problemen centra voor jeugd en gezin ruimten voor dagbesteding gehandicapten/ouderen incl. enige zorginfrastructuur hospices multifunctionele centra voor maatschappelijke dienstverlening dorps- of wijkbibliotheken eigen kantoorruimten veiligheidshuizen centra voor werk(gelegenheid) en/of bevordering van bedrijvigheid in de wijk; kleinschalige culturele activiteiten.

Effect op WoonFriesland. Europese Staatssteun. Definitief d.d. 1 juli 2010

Recommend Documents