www.mentorinstituut.be
Een goed plan draagt inzicht en perspectief
Gesplitste aankoop vastgoed Brussel, 16 november 2013
J. Ruysseveldt
2
Agenda
Problematiek bij overdracht
Via klassieke technieken: schenking, verkoop, inbreng, …
Anticiperen bij verwerving
In vruchtgebruik / blote eigendom
J. Ruysseveldt
3
I. Problematiek overdracht
Overdracht vastgoed in het kader van vermogensplanning → in de regel ten kosteloze titel Bij leven
→ registratierechten: progressieve schenkingstarieven
Uitzondering: schenking bedrijfsgoederen (art. 140bis W.Reg.): vrijstelling (Vlaams gewest)
Bij overlijden
→ successierechten: progressieve successietarieven
Uitzondering (Vlaamse gewest): gezinswoning: vrijstelling bedrijfsgoederen (art. 60/1 W.Succ.): 3 of 7% J. Ruysseveldt
4
II. Anticiperen bij verwerving
Gesplitste aankoop in vruchtgebruik en blote eigendom
Enkele mogelijkheden
Aankoop levenslang vruchtgebruik in hoofde van ouders en blote eigendom in hoofde van de kinderen (zie hierna) Aankoop blote eigendom door kinderloze partner en voor levenslang vruchtgebruik door andere partner met kinderen Gekruiste aankoop: partner 1 koopt onverdeelde helft in blote eigendom en de andere partner onverdeelde helft in vruchtgebruik – partner 2 koopt zelfde zakelijke rechten in spiegelbeeld Aankoop vastgoed door vennootschap voor tijdelijk vruchtgebruik en door bedrijfsleider voor blote eigendom J. Ruysseveldt
5
Gesplitste aankoop: privé
Uitgangspunt
Aankoop in vruchtgebruik in hoofde van erflater (bvb. ouders) en voor blote eigendom in hoofde van de rechtsopvolger (bvb. kinderen)
Opzet: vastgoed op naam van de ‘kinderen’ zonder successierecht
Bij overlijden vruchtgebruiker Blote eigenaar verkrijgt volle eigendom zonder registratie – of successierecht te betalen Let op art. 9 W.Succ.!: aankoop tussen erfgenamen, legatarissen of andere bij de wet opgesomde personen (bvb. echtgenoot van de erfgenaam) Het goed wordt geacht in volle eigendom af te hangen van de nalatenschap, er is tegenbewijs mogelijk (zie hierna)
J. Ruysseveldt
6
Gesplitste aankoop
En vandaag. Groen licht?
Gesplitste aankoop (blote eigendom/vruchtgebruik) voorafgegaan door schenking van de benodigde gelden door verkrijger van vruchtgebruik aan verkrijger van blote eigendom (art. 9 W.Succ.) Let op: loutere materiële inschrijving vruchtgebruik/blote eigendom Toepassing: schenking via bankgift in blote eigendom met voorbehoud van vruchtgebruik
Art. 9 W.Succ.: vermoeden belastbaarheid, tenzij tegenbewijs dat verkrijging blote eigendom geen bedekte bevoordeling is ten behoeve van medecontractant Doelstelling fiscale wetgever?
Memorie v. Toelichting W. 11 oktober 1919: “Een vader belegt geld, in zijn naam voor het vruchtgebruik en in naam van zijn kind voor de blote eigendom. Het geld wordt door vader verschaft en bij diens dood wordt het kind volle eigenaar zonder een centiem belasting te betalen” Donnay in 1949: “Er is tegenbewijs indien blote eigenaar aantoont dat hij de aankoopprijs met de hem toebehoorde gelden betaalde” J. Ruysseveldt
7
Gesplitste aankoop
Tegenbewijs mogelijk
Fiscale administratie eist drievoudig tegenbewijs
1. De blote eigenaar kan zelf betalen 2. De blote eigenaar heeft effectief zelf betaald 3. Uitsplitsing van de prijs
Praktische uitwerking
Naar inhoud: de verkrijging is geen bedekte bevoordeling ten behoeve van derde medecontractant (blote eigenaar) Naar vorm: alle middelen van recht met inbegrip van getuigen en vermoedens, maar met uitzondering van de eed (art. 13)
In notariële akte: uitsplitsing koopprijs tussen vruchtgebruik en blote eigenaar + vermelding financiële rekening blote eigenaar Bewaring uittreksel bankoverschrijving of kopij bankcheque in dossier
Toepassing tegenbewijs
Betaling prijs blote eigendom met gelden uit nalatenschap of lening Of waarom niet met eigen gelden? Of geschonken gelden vóór aankoop? J. Ruysseveldt
8
Gesplitste aankoop
Wat met de uitsplitsing van de verkoopprijs?
De waardering van het vruchtgebruik en blote eigendom moet marktconform gebeuren Rekening houdend met leeftijdsverwachtingen en rendement van het desbetreffend goed Via
Tabellen Wetboek Registratierechten / Successierechten OF civiele sterftetabellen zoals tabellen Ledoux, Levie, Schryver? Noot: civiele tabellen voordeliger? Hier bedekte bevoordeling blote eigenaar?
Parlementaire vraag Jean-Marc Nollet 22 januari 2009
De berekening van de waarde van het vruchtgebruik gaat enkel de burgerrechtelijke belangen van partijen aan De administratie heeft als gedragsregel de berekening van partijen te aanvaarden ongeacht welke overlijdenstabel zij gebruiken
J. Ruysseveldt
9
Gesplitste aankoop
Wat met de nieuwbouw?
Beslissingen 20 februari 2007 en 13 december 2007
Nuancering standpunt administratie
voor toepassing artikel 9 geen rekening houden met de prijs van aannemingscontract met betrekking tot de nog op te richten gebouwen → het betreft immers de koop van een grond (en evt. deels gebouw) en daarnaast het afsluiten van een aannemingsovereenkomst Art. 9: enkel van toepassing op verwerving van goederen → niet op kosten verbonden aan aannemingscontract Vruchtgebruiker bouwt op basis van diens accessoir opstalrecht Vergoeding natrekking?
Parlementaire vraag Jean-Marc Nollet 22 januari 2009
Successierecht berekend op waarde van het goed op datum overlijden met inbegrip nieuwe gebouwen Twee hypotheses
indien blote eigenaar bouwkosten droeg → kosten mogen in aftrek van belastbaar actief worden gebracht indien vruchtgebruiker bouwkosten droeg → vergoeding door blote eigenaar aan nalatenschap
J. Ruysseveldt
10
Gesplitste aankoop
Wat met de voorafgaande schenking? Standpunt fiscale administratie
Beslissing 10 juli 2002
Beslissing 13 december 2007
Rep. R.J. S9/06-03 tot 06-05: Schenking gebeurt vóór het tijdstip van de betaling door de blote eigenaar van zijn aandeel in de koopprijs
Circulaire 19 juli 2012
Rep. R.J. S9/06/03 In geval van “gelijktijdigheid” blijft art. 9 van toepassing Bij gebrek aan bewijs werd gelijktijdigheid vermoed ‘Voorafgaand’: dit was vóór de datum van de onderhandse overeenkomst (Besl. 23 maart 2006, Rep. R.J. S9/06.03)
Vermeld als fiscaal misbruik
Circulaire 10 april 2013
Niet langer als fiscaal misbruik vermeld J. Ruysseveldt
11
Gesplitste aankoop
Beslissing 19 april 2013
Beslissing 18 juli 2013
Voorafgaande schenking van gelden wordt niet langer als tegenbewijs aanvaard, ongeacht of schenking al dan niet werd geregistreerd De voorafgaande schenking is eigenlijk een bevestiging van het wettelijke vermoeden van een bedekte bevoordeling vervat in art. 9 Voor rechtshandelingen vanaf 1 september 2013 Voorafgaande schenking wel als tegenbewijs aanvaard op voorwaarde: voorafgaande schenking aan schenkingsrecht werd onderworpen, of begiftigde heeft vrij over de gelden kunnen beschikken (bvb. schenking was niet specifiek bestemd voor de financiering van de gesplitste aankoop) Voor rechtshandelingen vanaf 1 september 2013
Kritiek
Standpunt contra legem: de uitleg gaat in tegen de tekst van de duidelijke wetsbepaling, nl. het leveren van een tegenbewijs met alle middelen
J. Ruysseveldt
12
Gesplitste aankoop
Nog adviseren? Alternatieven
1. Kinderen financieren aankoop via krediet / lening bij bank of ouders
2. Schenking met voorbehoud van vruchtgebruik of ander levenslang recht Voordelen: behoud controle, inkomsten en beheer Nadelen: schenkingsrechten verschuldigd op verkoopwaarde volle eigendom (art. 48 W.Reg.) Inbreng in volle eigendom (art. 918 B.W.)
3. Aankoop levenslang recht van gebruik en bewoning door de ouders Geen toepassing art. 9: levenslang recht ≠ vruchtgebruik In beginsel kunnen ouders vastgoed niet verhuren / verkopen dan mits toestemming van de kinderen
J. Ruysseveldt
13
Gesplitste aankoop
4. Oprichting burgerlijke maatschap door ouders en kinderen of enkel door ouders Schenking aankoopprijs vastgoed aan kinderen Oprichting maatschap door ouders en kinderen Inbreng geschonken geld door kinderen Inbreng geld en knowhow door ouders Ouders statutair zaakvoerder Aankoop onroerend goed Anders: ouders richten alleen op en doen schenking delen voor aankoop onroerend goed
5. Omweg via grootouders Voordeel: geen voorafgaande schenking door ouders Nadeel: allicht schenking laten registreren. R.h.m. erfrechtelijke reserve.
J. Ruysseveldt
14
Curriculum Spreker: Jos Ruysseveldt Advocaat Prof. Fiscale Hogeschool (HUB), Brussel Prof. Universiteit Antwerpen Management School
J. Ruysseveldt
15
Copyright Ruysseveldt BVBA. Dit document is eigendom van Ruysseveldt BVBA voor zover niet anders aangeduid. Alle rechten voorbehouden. Niets uit dit document mag worden verveelvoudigd of verspreid zonder voorafgaande toestemming van Ruysseveldt BVBA. Dit document is informatief en houdt geen enkele contractuele verbintenis in. J. Ruysseveldt
16
www.mentorinstituut.be
Een goed plan draagt inzicht en perspectief
