Een exponentiële sprong naar energieneutrale kantoren! Triple E-team
Een exponentiële sprong naar energieneutrale kantoren! Aanbieding ‘Triple E-team’ voor de uitvraag ‘Excellent Expertteam”. Deze uitvraag is van Platform 31 ten behoeve van het Innovatieprogramma Energiesprong. 29 januari 2014
INHOUD 3 5 6 12 13 17 18
Het Triple E-team Hink-stap-sprong; trainen en leren Visie Aanpak Zes producten Planning; exponentieel groeipad Tot slot
HET TRIPLE E-TEAM
e
Het programma Energiesprong van Platform 31 zoekt een Excellent Expertteam voor het kantorenprogramma. Triple E dus eigenlijk. In deze aanbieding lezen jullie over ons, onze visie en onze aanpak. Wij zien onszelf vooral als experts om ALLE expertise in de markt aan te wenden. Wij zullen dat vliegwiel energiek aanjagen. Onze rol is in 3 E’s verwoord:
Expeditie We zoeken naar de belemmerde marktpatronen en de hefbomen om de versnelling te faciliteren. Die gaan we uittesten met de deelnemers uit de Doe-gebieden* en de MVO-koplopers. Op zoek naar het recept van de transitie!
3
Enthousiasmeren We zien onszelf als coach, aanjager en katalysator om partijen te enthousiasmeren. Wij slaan de handen ineen met al enthousiaste spelers in het veld. Verder verleiden we cruciale stakeholders in de markt om vorm te geven aan nieuwe spelregels en standaarden. Extrapoleren De producten, de opgedane kennis en onze visie op de markttransitie zullen we volop valideren, uitdragen en delen. Met de markt, in 2014 en zeker ook daarna. Zodat de resultante een exponentiele groei veroorzaakt van gerenoveerde, energieneutrale, duurzame kantoren en bedrijfsterreinen!
* Met Doe-gebieden bedoelen wij de bedrijfsterreinen waar Energiesprong betrokken is bij zogenaamde ‘expedities’ naar energieneutrale kantoren. Momenteel gebeurt dit al in Groningen en in Enschede wordt een soortgelijk traject opgestart. Daarnaast zijn er inventarisaties voor volgende gebieden, waaronder Rijnsweerd in Utrecht. Wij betrekken actief andere Doe-gebieden om zowel kwalitatief als kwantitatief ervaringen vergelijkbaar te maken en te delen. Dit geldt bijvoorbeeld voor de gebieden waar de Urbanisator actief is (waaronder de Plaspoelpolder in Rijswijk en De Palissade in Vianen).
3
4
In het Triple E-team zijn alle gevraagde disciplines vertegenwoordigd. In verschillende samenstellingen werken zij aan de gevraagde doelstellingen en producten van het Excellent Expertteam. Het Triple E-team bestaat uit:
Mijn ambitie is dat duurzaamheid in gebiedsontwikkeling wordt beschouwd als marktconform. De energiesprong maakt het mogelijk een bijdrage te leveren aan een nieuwe manier van doen.
Theo Stauttener
De meerderheid wil wel, maar wacht (nog) af. Het is mijn persoonlijke drijfveer die grote midden-groep over de streep te krijgen!
Ik wil mij inzetten voor een mooier en toekomstbestendig Nederland.
Albert Einstein heeft gelijk: ‘We can’t solve problems by using the same kind of thinking we used when we created them.’
Emiel Stal
financieel-‐economisch
expert
inkoopexpert Stadkwadraat APPM Management Consultants
Het wordt tijd voor een echte duurzame kantorenmarkt en ik wil helpen deze stap te zetten!
Inge Blom
Han-Paul van Westing
Egbert Dijkstra
duurzaamheidsexpert Witteveen+Bos
transitie-‐expert
en
projectcoördinator De Contactfabriek
vastgoedexpert DijkRaad
HINK-STAP-SPRONG; TRAINEN EN LEREN Als sportmetafoor komt de hink-stap-sprong bij ons op. Een andere naam ervoor is ‘driesprong’ en we hebben drie partijen die in samenhang moeten springen. Als sporters zien wij daarom zowel de gebruikers, maar ook eigenaren en aanbieders. Ons idee is dat de bereidheid om te springen er bij iedereen is. Maar waar zit de aarzeling? Wij zullen als trainers en aanjagers de markt helpen in de hink-stap-sprong. Iedere deelnemer zal, na enige afweging en aarzeling, de aanloop starten. Onderweg zijn er paar hobbels om overheen te springen. Maar ook feitelijke stappen als een aanbesteding.
Hoe steviger de afzet, hoe verder de sprong. Hoe verder de sprong, hoe groter het applaus van ‘de markt’. Er zijn wel (nieuwe) regels nodig. Een ongeldige afzet, geeft een rode vlag! Dus de producten moeten gevalideerd zijn. Aan ons om samen met de deelnemers uit de Doe-gebieden, de MVO-koplopers en de aanbieders zo ver mogelijk te springen, met producten die een stevige afzet geven. Zodat de sprong die gemaakt wordt in 2014, een opvolging krijgt in 2015!
Hink-Stap-Sprong (Wikipedia) Hink-stap-springen, ook wel driesprong of de hink-stap-sprong genoemd, is een discipline in de atletiek. “Het hink-stap-springen is een technisch moeilijk onderdeel. Er moet een optimale verhouding gevonden worden in de grootte van de hink, de stap en de sprong”
5
VISIE
Aanbieder(s)
am urz
0
Vergoeding: een andere kijk op huisvesting en een andere basis voor de vergoeding
g din
g&
ver du
Investering en verduurzaming: investeringen in duurzaamheid voegen waarde toe aan het gebouw.
ing
Gebruiker(s)
oe
Dat laatste kan alleen met een team dat het zelf gewend is te doen. Waarin experts deelnemen, die ook thuis zijn in het vakgebied van een ander teamlid. Hierdoor kunnen we elkaar bevragen, uitdagen en scherp houden!
De driehoek groeit en daarmee de waarde van het vastgoed, de mogelijkheden voor energieneutraal en de intrinsieke waarde van onze gebouwde omgeving. Betere gebouwen die langer meegaan. Zorgvuldig ruimtegebruik: een duurzaam gebouw, een duurzame omgeving.
rg Ve
Verandermanagement is dan ook een kerndiscipline in ons team. De verandering zit niet alleen in de andere vraagstelling van de gebruiker en de vergoeding die hij heeft voor gezonde, comfortabele en duurzame huisvesting. Het gaat ook om de eigenaar die een duurzaam kantoor als synoniem ziet voor marktconform en om de aanbieder
die
blijvend
innoveert
in
efficiënte
oplossingen.
Verder
gaat het om alle partijen die over de randen van hun vakgebied zoeken naar nieuwe relaties en nieuwe verbindingen.
De driehoek groeit Om te komen tot een energieneutrale propositie werken we aan een nieuw afsprakenkader. We starten bij de mogelijkheden van een gebouw, maar zien dit expliciet als onderdeel van zijn omgeving. Wanneer we van gebouw naar gebiedsniveau gaan, nemen we meer en andere belanghebbenden mee in onze expeditie (gemeente, natuurorganisaties, waterschappen, bedrijvenverenigingen). De sprong wordt dan ook groter, omdat we met meer partijen meer kunnen bereiken en naast gebouwen ook kunnen zorg dragen voor duurzamere gebieden.
Inv est eri n
Transitie: de aanloop, de sprong, geen weg meer terug... Transitie is een onomkeerbare verandering die wordt ingezet en afgemaakt. We gaan samen met u patronen doorbreken en schakels maken die nieuwe patronen gaan vormen. De elementen voor het nieuwe patroon zijn nieuwe of andere producten (spelregels tussen gebruiker en eigenaar, wijze van waardering e.d.). Het patroon is gebaseerd op nieuwe relaties en andere kijk- en denkrichtingen. De vraag: “Waarom biedt de aanbieder naast de verduurzaming ook de financiering
niet
aan?”
heeft
geleid
tot
het
opzetten
van
ESCo’s.
Het organiserend vermogen is de kern van de opgave voor ons team. Uiteraard is technische kennis van duurzaamheid geborgd in het team en is de mores van vastgoed en gebiedsontwikkeling in de genen van het team aanwezig. Kenmerkend voor ons team is dat wij anderen in actie brengen door hen te enthousiasmeren, te informeren, samen te leren en nieuwe wegen te vinden. Het belangrijkste is dat de spelers op de vastgoedmarkt een ander spel gaan spelen. Wij gaan ze hierin coachen, van advies voorzien en trainen. Maar zoals bij elke trainer: uiteindelijk moeten ze het zelf (gaan) doen!
Waarde
Waarde: meer waarde door een beter gebouw en/of meer vergoeding.
Eigenaar
0 (samen): het uitnutten van het potentieel ‘naar 0’ kan in meerdere rondes en coalities.
6
Voor onze visie op gebouwniveau sluiten we aan bij de driehoek van gebruiker, eigenaar en aanbieder. De transitie zit in de verandering in relatie, spelregels en afspraken. Vanuit de opsomming van de deliverables in de vraagstelling zit enige volgordelijkheid. Echter, alle drie de zijden geven een relatie weer, met een oplossingsrichting. Een nieuwe visie op huisvesting – door bedrijven en organisaties - vertaald naar gebruikskwaliteit leidt tot een ander contract en tot een andere basis voor een vergoeding. Dit vergroot in potentie de waarde van het vastgoed en daarmee de investeringsruimte voor de eigenaar. Echter, de waardeverhoging kan ook plaatsvinden bij een gelijke huurstroom, bijvoorbeeld door een langere verbintenis tussen gebruiker en eigenaar. De markt en de waarderingssystematiek speelt daarin een belangrijke rol (ook in een status quo bij taxateurs). Vooruitstrevende eigenaren kunnen
daarnaast door duurzame proposities ook gebruikers verleiden langer te blijven. De bouw en ontwikkelmarkt werkt steeds meer aan renovaties die tot energieneutrale oplossingen leiden. De voortgang in kennis, standaardisatie e.d. leidt tot goedkopere producten. Daarnaast bewegen
de
aanbieders
zich
steeds
meer
op
de
markt
van
financier
en dragen zorg voor het onderhoud. Zij zijn steeds meer uit op een langetermijnrelatie. Los van de beweging bij eigenaren en gebruikers werken
zij
aan
financieel
haalbare
producten.
De
aanbieders
kunnen
hun propositie neerleggen bij de gebruikers of de eigenaar of bij beide. Het opdrachtgeverschap verandert en daarmee de wijze van aanbesteden en contractvorming. Wij zorgen voor een afsprakenkader waarin al deze combinaties een plaats kunnen krijgen.
Wie ben ik
Wat drijft me in dit project
Wat zet ik in
Ik ben ondernemer en adviseur, maar vooral
Mijn ambitie is dat duurzaamheid in
Kennis delen is de nieuwe realiteit.
teamspeler. Ik ben één van de vier partners
gebiedsontwikkeling wordt beschouwd als
Innovatie is (ook) het organiseren van
van Stadkwadraat; een nieuwsgierige groep
marktconform. De energiesprong maakt
toeval. Wat je samen met kennis doet,
van 25 adviseurs. Ik koppel praktijkervaring
het mogelijk een bijdrage te leveren aan
bepaalt het resultaat. Dit vraagt lef en
op locatie- en gebiedsniveau aan
een nieuwe manier van doen en dit tot
vertrouwen; dat neem ik mee! Daarnaast
toepassingmogelijkheden en effecten
dagelijkse praktijk te maken. Mijn passie is
ben ik thuis in samenwerken in nieuwe
voor beleid en onderwijs. Daarbij adviseer
om – in samenwerking met anderen – onze
netwerken. Voor de provincie Utrecht heb ik
ik over nieuwe exploitatiemodellen
gebouwde omgeving zo goed en zorgvuldig
een expertisenetwerk opgezet dat zich richt
voor gebiedsontwikkeling en de kansen
mogelijk gebruiken en waar nodig aan te
op
innovatieve
financiële
constructies:
we
voor nieuw instrumentarium waarmee
passen.
helpen steeds meer partijen een stap verder.
gebiedsontwikkeling beter gestroomlijnd
Binnen de Urbanisator werken we actief
kan worden.
aan het verbeteren van werkmilieus door partijen bij elkaar te brengen en te zoeken
Theo Stauttener financieel-‐economisch
expert
Stadkwadraat
7
naar nieuwe strategieën voor waardeontwikkeling. De netwerksamenwerking is dynamisch, uitdagend en geeft energie!
Zelforganiserend vermogen De uitvraag voor het expertteam als werkvorm is voor ons niet nieuw. In toenemende mate werken we in verbanden waarbij diverse disciplines kennis samenbrengen om innovatieve oplossingen te bieden. We doen dit in opdracht van anderen of juist zelf als we ervan overtuigd zijn dat dit de beste manier is om ons doel te bereiken. Of wanneer we vinden dat actie nodig is en niemand de handschoen oppakt. De drive om gebiedsontwikkeling op gang te brengen, onze gebouwde omgeving te verduurzamen en zorgvuldig onze ruimte gebruiken geeft ons ook als adviseurs een verantwoordelijkheid. Die nemen we graag! 1. Voor de provincie Utrecht hebben het een expertnetwerk opgezet
dat
werkt
aan
innovatie
in
financiën
en
financiering
(o.a. Stadkwadraat, APPM). 2. Binnen de Urbanisator willen we gebieden opnieuw tot bloei brengen door actief met eigenaren de waarde-ontwikkeling van kantoorgebieden te analyseren en door gerichte actie positief te beïnvloeden (o.a. Stadkwadraat, APPM).
Han-Paul van Westing transitie-‐expert
en
projectcoördinator De Contactfabriek BV
3. Inge Blom is allround duurzaamheidadviseur bij Witteveen+Bos, een ingenieursbureau dat vele takken van sport
vertegenwoordigt.
Inge
is
een
expert
op
definiëren
en
meten van duurzaamheidprestaties. Ze zoekt de balans tussen de bruikbaarheid van tools enerzijds en de beperkingen ervan anderzijds. 4. Egbert Dijkstra en Han-Paul van Westing zijn ‘eigen-wijze’ zelfstandigen, die vanuit hun jarenlange ervaringen een eigen, nuchtere visie op hun vakgebied hebben. Hoewel hun aandachtsgebieden heel anders zijn (beleggen/vastgoed vs. verandermanagement/Lean), zijn ze allebei betrokken bij een diversiteit aan initiatieven rond energie en duurzaamheid.
8
Van optellen naar vermenigvuldigen: de sprong exponentieel We zetten ons eigen netwerk van gebruikers, adviseurs, aanbieders en wetenschap in: wanneer nodig om vanuit de tweede ring het kernteam te versterken, wanneer mogelijk om het netwerk van potentiële springers te vergroten.
Wie ben ik
Wat drijft me in dit project
Wat zet ik in
Ik ben 48 jaar, getrouwd en vader van 3
De MVO en duurzaamheidstransitie gaan
Een complexe uitdaging als deze los je
energieke puberzonen. Wij rijden thuis
mij te langzaam. Iedereen die je in dit veld
alleen op door oude beelden los te laten en
elektrisch op de stroom van onze eigen
spreekt, is van goede wil. Toch zitten we nog
nieuwe inzichten met elkaar te combineren.
zonnepanelen en winddelen. Ik werk nu 10
te veel gevangen. Ik wil ontdekken hoe het
Als consultant help ik in workshops mensen
jaar als zelfstandig organisatie-adviseur en
sneller kan. Ik wil op zoek naar de diepere
door de fases van oordelen, cynisme en
projectleider van transities voor bedrijven
oorzaken en gedragspatronen. Als het
angst heen, om zo open te staan voor
en overheden. Daarvoor heb ik gewerkt
probleem helder is, ligt de oplossing voor
andere inzichten. Dialoog, Theory U en
bij de grootste banken en verzekeraars als
het oprapen. Ik wil mijn expertise inzetten
Lean-uitgangspunten helpen daarbij.
perswoordvoerder, PR- en communicatie-
voor dit hogere doel. En met dit team deze
Als projectcoördinator stuur ik mee op
adviseur. Momenteel werk ik vooral vanuit
verandering succesvol in gang zetten. Eind
planning,
efficiency
en
doelgerichtheid.
de
Lean-filosofie.
2014 moet het voelen als; “het was een
Waar nodig kan ik het ambacht van
pittige klus, maar het is ons samen gelukt!”
woordvoerder en tekstschrijver inzetten.
Als team werken we samen met de opdrachtgever aan het programma van 2014. Daarbij ondersteunen we de organisaties met hun energiesprongen in drie gebieden. We gebruiken hen als panel voor het valideren van onze producten. Naast de MVO-koplopers en de organisaties die al in het programma vertegenwoordigd zijn, dragen we ook zelf partijen aan. We zetten niet in op verdubbeling, maar zien vermenigvuldiging als ambitie. De sprong exponentieel! Balans in ambitie, realiteit en marktconforme voorwaarden Energiesprong legt de lat loog. Een grote ambitie is een voorwaarde voor transitie en deze delen we! In 2014 moet veel worden bereikt, wat ook blijkt uit de benoemde producten (deliverables) en het feit dat ze door belanghebbende partijen worden onderschreven. We moeten ons daarbij bewust zijn dat de markt waarin we opereren kansen biedt en beperkingen met zich meebrengt. De energiesprong van kantoren is niet
de enige opgave om te komen tot gezonde kantoren en vooral een gezonde kantorenmarkt. De hoge mate van leegstand en de enorme waardedaling hebben een groot effect op de bereidheid en mogelijkheden voor nieuwe investeringen.
9
De locatiekwaliteiten van een gebouw en zijn omgeving zijn doorslaggevend voor de toekomst van een gebouw. Een slecht gebouw op een slechte locatie komt met een energieneutrale propositie niet verder, en dat moeten we misschien ook maar niet willen. De laagconjunctuur op de totale bouwmarkt maakt anderzijds dat de bereidheid groot is om tijd en energie te steken in innovatie en
efficiëntie.
De
verduurzaming
van
de
bestaande
woningmarkt
profiteert
daar
nu
optimaal
van,
wanneer
je
ziet
hoeveel
de
kosten
voor verduurzaming de afgelopen 2 tot 2,5 jaar zijn gedaald. Betaalbaarheid en product komen steeds dichter bij elkaar.
Wie ben ik
Wat drijft me in dit project
Wat zet ik in
Ik werk al meer dan 10 jaar als
De opgave is urgent: om niet nog meer
Mijn basis wordt gevormd door brede
projectmanager bij APPM en heb brede
schaarse open ruimte op te offeren, moeten
projectervaring
en
specifieke
inkoopkennis.
ervaring met projecten op het gebied van
we bestaand vastgoed toekomstbestendig
Met name relevant zijn mijn kennis van
infrastructuur, vastgoed en (duurzame)
maken en de toekomst is er één zonder
innovatieve inkoopmethodieken (zoals
energie. De laatste jaren heb ik mij
fossiele brandstoffen. De huidige
Best Value Procurement / Prestatie-inkoop)
gespecialiseerd in advies en begeleiding
belemmeringen lijken te overwinnen, omdat
en van contractvormen, ook uit andere
van aanbestedingstrajecten. Daarbij stuur
ze meer met gewoontes dan met feitelijke
werkvelden. In andere werkvelden zijn
ik op de balans tussen de wensen van
onmogelijkheden te maken hebben. Voor
namelijk analoge opgaven opgelost. Mijn
de opdrachtgever en de mogelijkheden
mij is de uitdaging om te laten zien dat het
deskundigheid vertaalt zich door naar mijn
van de markt. Ik zie aanbieders graag als
anders kan, door de opgave tot in zijn kern
manier van adviseren: gebaseerd op kennis
Emiel Stal
deskundige partners die mogen worden
te analyseren en van daaruit op te bouwen
en overtuigen door te laten zien welke
inkoopexpert
APPM Management Consultants
uitgedaagd, maar hun beloftes wel waar
tot nieuwe mogelijkheden. Altijd met de
effecten bepaalde keuzen bij de aanbieders
moeten maken.
doelstelling in het achterhoofd.
zullen hebben.
Het komende jaar is dus ook een zoektocht naar het construeren van nieuwe verhoudingen van vraag en aanbod. We zoeken naar prijsevenwicht voor een energieneutraal gebouw: dat is een proces waarin vragers en aanbieders naar elkaar moeten toegroeien; met alle partijen die daarin een rol hebben of randvoorwaarden stellen. Dit proces op gang helpen en structureren is onderdeel van onze strategie. Het tempo waarin partijen elkaar vinden hangt mede af van externe factoren die bepalend zijn voor marktconforme voorwaarden:
betaalbare
en
financieel
haalbare
investeringen.
We vinden het belangrijk aan te geven binnen welke kaders we met elkaar opereren. Dat is ons inziens onderdeel van een propositie die duidelijk en eerlijk is. Platform 31 en Team Triple E als aanjager: de markt maakt de sprong!
Verantwoordelijkheid voor het proces, commitment voor de sprong en samen sturen op de route “Voldoende
ruimte
en
flexibiliteit
voor
een
zoektocht,
met
goede
afspraken over het proces en de adviesproducten.” Dat is in het kort de vraag aan ons. We zijn ons zeer bewust dat het vraagstuk van transitie, de ambitie en het programmajaar 2014 op sommige onderdelen op gespannen voet staan met elkaar. Wij kiezen ervoor
de
flexibiliteit
in
het
proces
te
prioriteren.
Dat
betekent
dat we samen de koers bijstellen en zo mogelijk andere producten maken. Wij zijn verantwoordelijk voor het proces en de agenda. Samen stellen we de route op en sturen we. Wij geven duidelijk de consequenties aan voor onze gezamenlijke route. Met commitment voor het doel: het maken van de sprong in 2014, die onomkeerbaar is voor de jaren erna.
10
Wie ben ik
Wat drijft me in dit project
Wat zet ik in
Als kleindochter van een gerespecteerde
Ik ben gefascineerd door het feit dat er
Door de jaren heen heb ik heel wat
plaatselijke aannemer is de liefde voor
zo weinig beweging in de bouwsector zit.
duurzaamheidtools, waaronder BREEAM en
goede gebouwen mij met de paplepel
Technisch gezien zijn we al lang klaar om
GPR, binnenstebuiten gekeerd om tot de
ingegoten. In mijn studietijd kreeg de
minimaal zelfvoorzienende gebouwen te
kern van de prestatiebeoordeling te komen.
term ‘goede gebouwen’ meer vorm door
maken. Er zijn ook steeds meer mensen die
Daardoor ben ik kritisch over de inhoud
het gedachtegoed achter duurzaamheid,
hier oren naar hebben, van vastgoedeigenaar van tools, maar ik zie ook de waarde ervan
waarbij met name het milieu en de
tot gebruiker. En toch gebeurt er zo weinig.
als houvast in het bouwproces. Ik zet mijn
sociale aspecten mij aanspreken. Ik was
Kantoor vol Energie is mijns inziens een
inhoudelijke
kennis
over
het
definiëren,
er echter niet van overtuigd dat de juiste
manier om de drempels tot actie weg te
monitoren en gedurende de levensduur
stappen worden gezet om de bestaande
nemen: elk excuus dat begint met ‘ik weet
vergroten van duurzaamheidprestaties
gebouwde omgeving te verbeteren. In mijn
niet hoe’ of ‘ik ken geen partij die’ kunnen
in. Mijn kracht is ingewikkelde zaken in
promotieonderzoek ben ik daarom op zoek
we met slimme tools ontkrachten. Ik zet me
kernpunten helder uiteenzetten. Mijn
gegaan naar de grote vissen: wat moeten
graag in om met name koplopers in de markt directe achterban bestaat uit 600 collega
Inge Blom
we doen om grote sprongen te maken
te ondersteunen en hen zo het lichtende
duurzaamheidsexpert Witteveen+Bos
in de verduurzaming van de bestaande
voorbeeld te laten zijn voor volgers.
woningvoorraad?
adviseurs die van alle markten thuis zijn.
Alleen maar winnaars? Met 30 inschrijvers op de vraag naar een expertteam zijn er veel verliezers. Of niet? We willen deze pitch en het ‘prijzengeld’ winnen. Maar wij zullen direct de ‘nummer 2 en 3’ op het podium vragen en in overleg gaan hoe we elkaar kunnen versterken om de energiesprong te laten slagen. En ja, we lopen ook het risico niet op het podium te belanden. Wie zullen de winnaars dan feliciteren en onze expertise aanbieden. Want de markt moet winnen, onze klanten. Daarom hebben wij al besloten sowieso als team door te gaan, met dezelfde energie en ambitie, maar dan gericht op andere (bedrijfs)terreinen.
11
Wie ben ik
Wat drijft me in dit project
Wat zet ik in
Ik ben een vastgoedprofessional met
In 2010 heb ik, als bestuurslid en voorzitter
Ik zet m’n uitgebreide vastgoednetwerk
general management, fondsmanagement
van de commissie Commercieel Onroerend
en m’n kantorenmarkt expertise in. In
en toezichthoudende ervaring. Ik heb
Goed van de IVBN (de vereniging van
mijn directe netwerk zitten onder andere
25 jaar ervaring in de vastgoedsector.
Nederlandse institutionele beleggers in
de directie en leden van de IVBN, zoals
De laatste jaren als vastgoedadviseur en
vastgoed), een paper gepubliceerd over de
bijvoorbeeld Frank van Blokland (directeur
toezichthouder met DijkRaad en daarvoor
kantorenmarkt met de titel “doorgaan of
IVBN) en toenmalig voorzitter René
20 jaar bij een Nederlandse verzekeraar
duurzaam?” Tevens ben ik betrokken geweest Hogenboom (directeur Altera Vastgoed. Ik
en institutionele belegger met een totale
bij de oprichting van de kantorentop in 2010.
ben jarenlang als institutionele belegger
vastgoedportefeuille
van
ca
₠€
3
miljard
in
Er wordt nog steeds veel gesproken over het
actief geweest in het ontwikkelen en
Nederland, Duitsland en België.
onderwerp maar ik mis de slagkracht. Ik ben
exploiteren van kantoren in Nederland.
van mening dat de verduurzaamingsslag,
Ook het verduurzamen heeft altijd mijn
van met name de kantorenmarkt, een extra
interesse gehad. Dit heeft geresulteerd in
boost kan gebruiken en ik wil daarvoor graag
een adviesrol bij GreenStep ( joint venture
mijn expertise inzetten om dat te realiseren.
DuraVermeer en Unica met als directeur Mark Plaisier en partner Laurens de Lange,
Egbert Dijkstra
CMO Unica Groep). Deze strategische en
vastgoedexpert DijkRaad
praktische expertise komt uitstekend van pas bij dit project.
AANPAK Netwerk Voor het Triple E-team ligt de belangrijke taak weggelegd om een heel netwerk van klanten en leveranciers te ondersteunen en aan te jagen. De lijst aan doelgroepen: •
De
projectmanagers
vanuit
Energiesprong
voor
de
“Doe- gebieden ”. Wij helpen de projectleiders door ze te inspireren en door de ervaringen uit te wisselen; •
De
gebruikers
en
eigenaren
van
de
15
panden
(vanuit
de
doe-gebieden of vanuit de MVO-koplopers). Wij gaan met deelvertegenwoordigers werksessies op de locaties organiseren. •
De
stakeholders
rond
de
3
Doe-gebieden.
Bedrijvenverenigingen,
Gemeente, Provincie et cetera. •
De
landelijke
experts,
beïnvloeders,
opinieleiders
en
actieplatformen op deelgebieden. Hierbij valt te denken aan taxateurs, vastgoedeigenaren, banken, grondeigenaren, overheden et cetera. Wij gaan expertpanels organiseren op centrale locaties in het land. •
En
niet
in
de
laatste
plaats
de
opdrachtgevers
bij
Energiesprong.
Zij moeten met vertrouwen kunnen toezien op onze acties, maar zetten vanzelfsprekend zeer actief hun netwerk (MVOkoplopers), kennis en inspiratie in. We verwachten steun van elkaar op de lastige momenten en prikkels naar elkaar om de scherpte steeds maximaal te behouden. Hoe besteden we onze tijd? (1) Werksessies Er is na gunning genoeg te doen! Het is zaak onze tijd effectief te benutten en in te delen. Wij zetten de opdrachtsom daarom vooral om in contactdagen. Deze verdelen we over het jaar met een vast ritme. Ongeveer elke twee à drie weken komt het Triple E-team bijeen op locaties die wij zelf ter beschikking stellen. Reistijden nemen wij voor eigen rekening. In een werksessie worden externe experts uitgenodigd om hun zienswijze op een concreet vraagstuk te uiten, waarna team Triple E de vergaarde
kennis omzet in concrete producten. Alle werksessies worden strak begeleid. Er komen uit elke sessie steeds concrete resultaten die als estafettestok meegaan naar volgende werksessies. Hoe besteden we onze tijd ? (2) Digitaal Naast de werksessies benutten we ook het internet om effectief contact te hebben met alle stakeholders. We hebben hiervoor een aantal ideeën die we graag verder met de opdrachtgever uitwerken. Denk daarbij aan het uitbouwen van de al eerder gestarte Marktplaats Energieneutrale Kantoorrenovatie. Daarnaast maken wij actief gebruik van de LinkedIn-groep van Energiesprong om onze ervaringen te delen en om het netwerk te benaderen.
Potentieel/ Netwerk Chemie/ Oplossingen
Proefballon
Multiplier Projecten/ Vraagstukken
Brainstorm/ Workshop
Bijeenkomsten/ Organisatie
12
ZES PRODUCTEN Het Triple E-team herkent in de uitvraag van Energiesprong de zes deliverables (vanaf nu ‘producten’) de meest relevante elementen om de marktransitie te stimuleren. In bijgaande teksten schetsen wij onze invalshoeken en eerste oplossingsrichtingen. Boven deze zes producten voegen wij onze markt-driehoek toe. Met de vraag; welke routes leiden naar de grootste sprong? Een tweede verbreding van de vraag zien wij in Bij het Global Sustainability Solutions Center van product 5: De routekaart. Naast een de Arizona State University in Haarlemmermeer technische route naar het grootste zijn wij bezig met onderzoeken wat de invloed is van het gezondere binnenklimaat van (zeer) verduurzamingspotentieel, zien wij een energiezuinige gebouwen op de productiviteit van procesmatige route. Hoe bewandel ik de werknemers. Ik ondersteun dit voorstel en ga als eigenaar de meest succesvolle weg graag in gesprek hoe wij kunnen samenwerken. naar realisatie? Fonz Dekkers, site manager Global Sustainability Solutions Center, Arizona State University Haarlemmermeer en werkzaam bij TU Delft.
In deze verkenning willen we de ogen breed openen en kijken welke ‘hefboom’ de meest kansrijke is. Financieringsmogelijkheden, gebiedsbenadering
en
kans
en
risicoprofielen
wegen
we
hier
mee.
13
1. Een value case model voor de gebruikers De value case voor gebruikers is een meetinstrument, dat kwalitatieve en meer indirecte huisvestingsvraagstukken objectiveert zodat bedrijven in staat zijn om een adequate afweging te maken in hun vraag naar de optimale mix voor gezonde, energieneutrale en comfortabele huisvesting. Met onze kennis van management van organisaties, hun businessmodellen en de vastgoedmarkt gaan we samen met organisaties inventariseren welke elementen bij huisvesting van belang zijn. We doorgronden daarbij de operationele In het programma Kantoor vol Energie is Per product is er een trekker en een duo-partner. Daarmee borgen kosten om te analyseren op welke nadrukkelijk aandacht voor gecontinueerde, we verantwoordelijkheden, maar ook inspiratie en als team de wijze marketing, ziekteverzuim en betrouwbare kwaliteit van de panden na samenhang. Maar ook onze visievorming zal in 2014 verder groeien. werkplezier kunnen worden vertaald renovatie.
MaxGrip
is
gespecialiseerd
in
gebruiksvriendelijke systemen en service naar meetbare eenheden. We voor geoptimaliseerde instandhouding van 0. De marktdriehoek. Hoe versnellen we de transitie? gebruiken hiervoor spelmethodieken de gebouwkwaliteit, waardoor de prestatie van kantoorpanden blijvend voorspelbaar gericht op inventariseren, analyseren Gebruikers, eigenaren en aanbieders vormen samen de en bestuurbaar worden bezien vanuit haar marktdriehoek. Meest eenvoudige variant is een gebruiker, die en prioriteren. Wij maken vervolgens levenscyclus.
MaxGrip
stelt
deze
kennis
graag
ter beschikking ten behoeve van een Energie- en met
zijn
eigenaar
tot
duurzame
plannen
en
financiering
komt,
het meetinstrument waar we samen duurzaamheidsprong in de kantorensector. de aanbieders vindt en aan de slag gaat. In de driehoek gaat mee gaan oefenen. In de oefensessie de route dan ‘rechtsom’. Een meervoudige variant is dat een kunnen we maatwerk leveren en aantal gebruikers samen in gesprek gaat met hun eigenaren, bepalen hoe effectief het instrument is. Na aanpassing brengen we Marcel Morsing, MaxGrip daar stakeholders als een VvE of de gemeente bij betrekken als zoveel mogelijk partijen samen en valideren we het instrument. Het katalysator en zo samen met eigenaren tot een uitvraag komen. gevalideerde instrument is een versie die voortdurend kan worden Weer rechtsom, maar nu met meer sprongkracht. Daarnaast zijn gemodelleerd
en
verfijnd
(zoals
bij
een
App).
Elke
gebruiker
helpt
andere varianten kansrijk en het onderzoeken waard. Kunnen daarbij
het
instrument
te
verfijnen.
eigenaren en aanbieders een krachtig en verleidelijk aanbod doen aan (meerdere) gebruikers? Of gebruikers samen met aanbieders, 2. Een model voor de taxatiewaarde richting eigenaren? Taxatiemodellen worden veelal opgesteld en vastgelegd door brancheverenigingen zoals NVM, ROZ, IPD (Benchmark) en RICS
(the red book). Om te kunnen voldoen andere vormen van dienstverlening worden geborgd. In principe 14 aan bijvoorbeeld de IFRS regels zijn zijn de huidige huurcontracten voor kantoren relatief vormvrij. taxatierichtlijnen opgesteld. De ROZ-huurovereenkomsten zijn opgezet door de leden van de Raad van Onroerende Zaken. Dit model bestaat uit twee delen; Deze modellen moeten een overeenkomst en de algemene bepalingen. Afwijkingen worden uitgebreid met een op de overeenkomst worden opgenomen in de bijzondere duurzaamheidscomponent bepalingen. Daarnaast hanteren gebruikers eigen modellen. waarbij de taxatiewaarde van een De Rijksgebouwendienst is daar een voorbeeld daarvan. Deze energieneutraal kantoor op een juiste overeenkomsten zijn veelal gebruikersvriendelijker dan de ROZwijze tot uitdrukking komt. variant. Een analyse van de modellen moet uitwijzen op welke wijze dat nu wordt De huidige modellen gaan onder de loep en op basis daarvan gedaan. ontwikkelen we een nieuwe energieneutraalclausule of herschrijven we
de
huurovereenkomst
gestuurd
op
prestatie
gerichte
definiëring
Harry Webers, Een oplossingsrichting is de toevoeging van een AA-A-B-C-D-E-F op eenvan een comfortabel en gezond binnenklimaat die zowel oud-voorzitter reeks in de bestaande taxatiemodellen, waarbij AA energieneutraal past in het ROZ-model als in het RGD-model. Deventer Kring van is en F is het huidige F-label. Een gebouw met een F-label krijgt Werkgevers Met de kennis vanuit de universiteit kunnen een opslag op het gehanteerde rendement wat resulteert in een Een hospitality-clausule waarin we aanvullen, wijzen op andere richtingen waardevermindering. de wensen van de huurder staan en
vooral
reflectie
bieden
op
de
concrete
omschreven. De energiekosten en het oplossingsrichtingen die gezocht worden in nieuwe verhoudingen op de kantorenmarkt Een gebouw met een AA-label krijgt een verlaging van installatieonderhoud worden uit de specifiek
en
gebiedsontwikkeling
meer
in
het
het gehanteerde rendement wat resulteert in een waarde servicekosten gehaald en zijn onderdeel algemeen. Daarbij zetten we ons kennisnetwerk van het onderzoeksprogramma ‘sustainable vermeerdering. Hoe hoger de energieneutraliteit van een gebouw, van de huur. De eigenaar/verhuurder governance’ van de UU in, waarbij gebruik hoe hoger de waarde. Naast de energieneutraliteit van een sluit voor zijn energieneutrale kantoor gemaakt kan worden van belendende gebouw spelen uiteraard ook andere kwaliteitsindicatoren, zoals langjarige overeenkomsten af met zijn onderzoeksprogramma’s op het terrein van energie van de hoogleraren Worrell, Faaij en gezondheid, een rol bij het nieuwe model voor de taxatiewaarde installatiebedrijf waarbij de levering, Hekkert. van kantoren. onderhoud, garantie en kosten van energie zijn geregeld. De gebruiker 3. Een model huurovereenkomst (let op dubbel!) huurt een energieneutraal gebouw met een dienstverleningspakket Prof. Dr. Tejo J.M. Een andere huisvestingsvraag levert andere spelregels op. Deze op maat. De eventuele servicekosten worden vast en niet variabel. Spit, Hoogleraar Planologie (o.a. spelregels kunnen het huurcontract tot onderdeel maken van sustainable een veel meer op diensten, service en exploitatie-afspraken Een meer op diensten gerichte overeenkomst is dus goed te governance), Universiteit Utrecht gerichte overeenkomst. Daarin kan energieleverantie, maar ook maken wanneer gebruiker en eigenaar over de randvoorwaarden De stad Deventer heeft grote duurzaamheidambities, die zijn vastgelegd in de ‘Uitvoeringsagenda Duurzaamheid’ (2011) en de nieuwe economische visie ‘DEVisie2020’ (2013): een van de 3 speerpunten is ‘duurzame maakstad’. De stad staat onder andere bekend om de bedrijven, die maatschappelijk betrokken ondernemen en die spraakmakende eindproducten maken zoals het Aupingbed, Deventer Koek en Deventer boeken. De Deventer Kring van Werkgevers ondersteunt de ontwikkeling van nuttige tools, die onze leden als eigenaren en als gebruikers van bestaande kantoren in Deventer handvatten geeft om hun gebouwen op economisch verantwoorde wijze meer duurzaam en toekomstbestendig te maken.
en leveranties zekerheid en overeenstemming bereiken. Wij zien deze overeenkomst zowel als basis van de value case als voor een aanpassing van de waardering in de taxatie. We laten dit product dan ook met de andere twee samen op gaan. Naast een juridische check zullen we brancheorganisaties voor valideren inzetten. Concrete paragrafen als aanvulling op de huidige contracten zien we als direct resultaat. Uiteraard maken we ze zo, dat partijen een juiste mix voor de juiste afspraak kunnen samenstellen. 4. Een uitvraagprocedure en beoordelingssystematiek Product 4 bestaat uit een uitvraagmodel voor de energieneutrale propositie. Om tot een uitvraag te komen, zijn de voornaamste keuzes die moeten worden gemaakt: •
Wie
is
de
opdrachtgever? Normaal zou dit de eigenaar zijn, maar waarom niet de gebruiker, of op z’n minst beide partijen samen? •
Wat
wordt
bij
de
aanbieder
neergelegd? Voor de hand ligt het pakket van ontwerp, uitvoering, beheer en onderhoud van de technische maatregelen. Maar door ook de productie en/of levering van energie toe te voegen, kan de aanbieder integraal verantwoordelijk worden gemaakt voor de duurzaamheidsprestatie. En als dat voor de ‘opdrachtgever’ een knelpunt
is,
kan
ook
de
financiering
bij
de
aanbieder
worden
neergelegd. Daarmee begint het contract op een zogenaamd ‘DBFMO-light’ te lijken, een model dat mogelijk toepasbaar is. Verder geldt dat hoe meer verantwoordelijkheid bij de aanbieder wordt neergelegd, hoe meer vrijheid hij ook moet krijgen. Waarbij de ultieme vraag uit niet meer bestaat dan een bepaalde duurzaamheidsprestatie binnen enkele randvoorwaarden. •
Op
basis
van
welke
criteria
wordt
gegund? Uitgaande van een uitvraag van een bepaalde duurzaamheidsprestatie, zijn er globaal twee mogelijkheden:
Wie biedt de meeste duurzaamheid voor het beschikbare 15 budget? Of wie levert de gevraagde duurzaamheidsprestatie voor de laagste prijs? Wellicht is hier ook prestatie-inkoop (de Best Value Approach) toepasbaar. •
Hoe
worden
de
kosten
van
de
aanbieder
vergoed? Het is nog maar de vraag of de aanbieder per saldo kosten maakt, want wellicht kunnen zijn investeringen worden betaald vanuit de lagere energielasten. Mocht dit niet zo zijn, dan kan gekozen worden voor een vast Voor jullie team kan ik de link zijn naar mijn eigen bedrag per maand of vergoeding Actieagenda Bouw project en naar 2 projecten naar prestatie. van collega’s. “Professioneel opdrachtgeverschap” Het model geeft antwoord op deze vragen, gebaseerd op de oplossingen die
voor
de
specifieke
cases
worden
ontwikkeld. Dit garandeert dat het model toepasbaar is omdat het aansluit bij de wensen en mogelijkheden van gebruikers, eigenaren en aanbieders.
en “Energiebesparing bestaande voorraad” zijn denk ik relevante projecten. Persoonlijk vind ik ook de afstemming tussen jullie uitvraag/ aanbesteding – opgave en de aanbodkant belangrijk. De aanbodzijde moet voldoende ruimte hebben en nemen voor creatieve invullingen. Daar werk ik graag aan mee.
5. Een routekaart voor kantoorrenovaties De routekaart is een kijkje in de toekomst na de oplevering van een gebouw: hoe ontwikkelt de prestatie van het gebouw zich? In die ontwikkeling zijn twee aspecten te onderscheiden: de techniek en het proces van ontwikkeling. 5a) De gevraagde technische routekaart geeft aan welke technische
ontwikkelruimte
er
nog
zit
in
een
specifiek
gebouw.
De routekaart bevat een korte omschrijving van onbenutte maatregelen en informatie over de effectiviteit ervan ten behoeve van prioritering. Bovendien wordt kort vermeld welke maatregelen niet mogelijk zijn. De routekaart is beperkt in die zin dat we innovaties in de toekomst nog niet kunnen voorzien.
Marjet Rutten, Constructief Marjet is schrijfster, spreekster, adviseur en aanjager van de innovatie aan de aanbodzijde van de bouw- en installatiebranche. Ze zat in het bouwteam van minister Spies en is nauw betrokken bij het vervolg daarvan; de Actieagenda Bouw. Zij is daar trekker van “Klantgerichte oplossingen voor duurzame woningverbetering”.
De routekaart zal daarom periodiek een update nodig hebben. Beoordelingsystemen als BREEAM en GPR zijn eenvoudig uit te breiden met informatie over welke maatregelen niet genomen, maar in de toekomst nog wel mogelijk zijn. 5b) De tweede, niet gevraagde, routekaart die wij noodzakelijk achten is de procesmatige routekaart . Dit is een draaiboek met een stappenplan voor het realiseren van toekomstige maatregelen. Denk daarbij aan Het blijft, wetenschappelijk gezien, moeilijk om de zaken als het creëren van (meer) opbrengst-kant van MVO gedrag hard te maken. financieringsruimte,
strategie
om
op
Maar in ons vakgebied ervaren we een paradigmahet juiste moment verbeterstappen te schift. Naast kosten-baten afweging krijgt positief MVO gedrag steeds nadrukkelijker een maken of het zoeken van samenwerking marketing waarde; Consumenten, medewerkers in de omgeving voor collectieve en
leveranciers
gaan
MVO
expliciet
meenemen
in
hun keuzes. MVO en dus duurzaamheid worden maatregelen voor verduurzaming. Voor ook strategische assets. bepaalde maatregelen is een kritische massa
nodig
om
voldoende
efficiëntie
te behalen, met name voor collectieve energiesystemen. Dr Rene Orij, De routekaart bevat ook een overzicht met partijen die Universiteit Leiden. Docent gespecialiseerd zijn in het begeleiden van processen. René Orij houdt zich bezig met de
financiële
aspecten en de maatschappelijke activiteiten van ondernemingen.
6. Een tool om de gebouw-performance inzichtelijk te maken In de value case van een gebouw worden de prestatieindicatoren voor een kwalitatief goede kantoorhuisvesting gedefinieerd
en
geobjectiveerd.
In
deze
stap
wordt
het
effect
van verduurzamingsmaatregelen gekoppeld aan die prestatieindicatoren
en
gecompleteerd
met
het
financiële
plaatje.
Van
elke
maatregel wordt weergegeven welk effect het heeft op bijvoorbeeld de energie-, comfort- en gezondheidprestatie van het gebouw. Van elke maatregel wordt ook bekeken welke investering nodig is, op welke termijn de maatregel zich terugverdient en of de maatregel waardeverhogend werkt. Met deze informatie kunnen maatregelen geprioriteerd worden aan de hand van de doelstellingen van
zowel de eigenaar als de gebruiker en het beschikbare budget. Maatregelen die niet genomen worden, verhuizen naar de routekaart met informatie over het verbeterpotentieel van het gebouw.
16
PLANNING; EXPONENTIEEL GROEIPAD Onze primaire klanten zijn de coalities van gebruikers en eigenaren die voortkomen uit de Doe-gebieden en uit de MVO-koplopers. Gedurende het jaar gaan we de ervaringen en producten die we met hen opdoen kopiëren, valideren en extrapoleren naar de rest van de markt. Dat is de aanloop voor de Energiesprong naar 2015 voor veel energieneutrale proposities. Op 1 mei willen de eigenaren en gebruikers in Groningen al de eerste uitvraag naar de markt doen. De zes gevraagde producten
moeten dan in eerste versie beschikbaar zijn. Daarnaast willen wij de aanloop- en leerervaringen van Groningen tot dat moment in een routekaart optekenen. Wat heeft dit Doe-gebied van eerste idee tot dit moment van 1 mei gebracht? Wat heeft geholpen? Is dit recept te kopiëren? Daar start het groeipad naar validatie en hergebruik voor andere energieneutrale proposities. Ook ervaringen uit eerdere gebieden en panden nemen we mee om te komen tot herbruikbare data, modellen en recepten.
17
TOT SLOT Het groeipad voor het Triple E-team in 2014 ziet er grofweg als volgt uit: 1 maart Start Triple E team na intensieve startsessie met opdrachtgevers •
Start
ondersteuning
3
Doe-gebieden
(accent
Groningen) •
Start
met
verkenning
markt-drivers 1 mei Eerste levering van deel-producten relevant voor Groningen. •
Start
validatie-proces
met
marktexperts
van
producten •
Start
opmaat
voor
Utrecht
en
Groningen
voor
uitvraag 1 september Tweede levering verbeterde deelproducten en uitvraag overige Doe-gebieden •
Tweede
validatie-proces
met
marktexperts
van
producten •
Start
uittesten
en
leveren
routekaart
modellen
op
andere
Doe
gebieden (via marktplaats Energiesprong en eigen netwerk) 1 november 3e levering verbeterde deelproducten en routekaarten. •
Laatste
validatie-slagen
en
aanscherpingen •
Voorbereiding
eindoplevering
en
eind-seminar December Eind-seminar. Klaar voor sprong naar 2015! •
Oplevering
eindproducten
aan
opdrachtgevers •
Presentatie
met
en
door
deelnemers
en
marktpartijen
van
de
geleerde lessen en tastbare resultaten
In dit magazine hebben we ons op alternatieve wijze gepresenteerd. Wij hopen dat tussen de regels door voldoende van onze drive en ambities te voelen is. Natuurlijk kijken we vooral uit naar live ontmoetingen met opdrachtgevers, de koplopers in de markt en alle andere collega’s en experts. Want wij geloven in debat en dialoog. We denken dat je alleen SAMEN verder komt. Als vijftal zijn we klaar voor het gesprek en al het moois dat we in 2014 kunnen gaan betekenen voor Energiesprong. Want in je eentje springen is leuk, maar samen is het nog veel leuker!! Inspiratie voor je persoonlijke sprong? Beleef de spanning en ontlading; kijk op YouTube op: First Ski Jump, door Arda Ari (http://youtu.be/gQHu3VxKmE8)
18
19
Voor vragen kunt u contact opnemen met de projectcoördinator Han-Paul van Westing De Contactfabriek BV 06 113 06 101
[email protected]
Het aangeboden team bestaat uit: · Theo Stauttener, Stadkwadraat · Emiel Stal, APPM Management Consultants · Inge Blom, Witteveen+Bos · Han-Paul van Westra, de Contactfabriek · Egbert Dijkstra, Dijkraad
20
