DRUŽSTVO BUBENEČSKÁ 470
Výroční zpráva
2006
Družstvo Bubenečská 470 bylo založeno dne 16.11.2000 za účelem koupě obytného domu a dne 2.1.2001 bylo zapsáno do obchodního rejstříku jako právnická osoba. Družstvo, jako bytové družstvo, je společenstvím neuzavřeného počtu fyzických a právnických osob, které zajišťují správu, provoz a hospodaření s bytovými a nebytovými prostorami v obytném domě. V roce 2006 byl na základě rozhodnutí představenstva družstva zaúčtován další členský vklad – nepeněžitý- člena družstva Bubenečské půdní s.r.o. ve výši předložených předpokládaných nákladů na rekonstrukci plynovodu 474 800,- Kč a ZTI (vody a kanalizace) 825 200,- Kč.. Jednalo se o technické zhodnocení domu, a proto byla i účetně navýšena cena domu o celkovou částku 1 300 000, - Kč. V souvislosti s očekávaným zahájení a následnou realizací budování půdní vestavby nových 8 bytů, byly náklady na opravy a údržbu domu i v roce 2006 minimalizovány na nezbytné opravy. V roce 2006 bylo provedeno zaúčtování nájemného ( pro všechny byty stejný podíl á 750,a 1050,- Kč) do výnosů družstva. Předpis fondu oprav, stanovený podle % podílu jednotlivých bytů – byl zaúčtován přímo do dlouhodobě přijatých záloh – fondu oprav . Do fondu oprav byl převeden i zůstatek z nevyčerpaného „zápisného“ , které bylo složeno členy družstva na předpokládané zřizovací výdaje při založení družstva , původně zaúčtované jako společné kapitálové fondy, v zůstatkové výši 14 889,22 Kč pro další použití na úhradu příštích nákladů. Výnosy z nájemného a z úroků u bank byly vyšší než vynaložené náklady a hospodářský výsledek družstva byl zisk ve výši 43 462,91 Kč tj. před zdaněním viz. následující tabulky. Nájemné 1.1. - 31.12.2006 Výnosy – příjmy Položka Nájemné
Poznámka
Kč 311040,,00
Úroky u bank
23 478,37
Přeplatek za elektřinu od PRE
331,00
Platba za poštovné
31,,00
Zaokrouhlení ve vyúčtování záloh za služby Celkem
4,22 334 884,59
Náklady – výdaje Položka Celkem
Kč
Poznámka
299 341,68 úplný přehled je uveden v příloze
Výsledek hospodaření družstva za r. 2006: zisk 43 462,91 Kč před zdaněním. STAV k 31.12.2006
Návrh rozdělení zisku Položka Daň z příjmu právnických osob Do nedělitelného fondu Do dlouhodobých záloh – FO Celkem
Kč 7 920,3 600,31 942,91 43 462,91
Poznámka 24% ze zdaň. 10% ze zisku
Fond oprav – dlouhodobě přijaté zálohy Položka
Kč
Poznámka
Počáteční stav fondu oprav
234 492,34
V roce 2006 vloženo členy
60 096,00
Převedeno ze spol. kapitálových fondů
14 889,22
Celkem
309 477,56
Bude-li schválen VČS návrh rozdělení zisku z r. 2006 , zvýší se fond oprav o dalších 31.942,91 Kč, tj. na 341 420,47 Kč. Družstvo má k dispozici další finanční prostředky, na účtu družstva u ČSOB, obdržené od Městské části Prahy 6 jako dotaci na rekonstrukci topného systému ve výši 387 000,- Kč. Na opravách společných částí domů se má Bubenečská půdní s.r.o. podílet formou dalšího členského nepeněžitého vkladu ve výši cca 800 000,-Kč. Kapitálové fondy Položka Základní jmění
Kč 58 000,00
Cena stávajících 27 bytů
18 689 837,00
Bubenečská půdní s.r.o.
4 116 190,30 22 864 027,30
Celkem
Poznámka
Nedělitelný fond Položka Stav z roku 2006
V roce 2007 ze zisku roku 2006 Celkem
Kč
Poznámka 14 200,--
3 600,-17 800,--
Splátky dalšího členského vkladu – splátky ceny bytů – byly v roce 2006 řádně poukazovány na účet družstva - Družstevní konto - u ČSOB, č. ú. 192214256/0300. Splátka ceny domu byla Bytové správě MV poukázána na účet dne 15.12.2006 již jako čtvrtá splátka, ve stanovené výši tj. 1 752 168,- Kč.
Závazky z koupě domu Položka Cena domu Splacená cena domu Zbývá uhradit
Kč 18 689 790,11 681 120,7 008 670,-
Ostatní závazky a pohledávky Dodavatelské faktury , které družstvo obdrželo v r. 2006 a mají splatnost v r. 2007 činí celkem 34 091,03 Kč. Firmě PAN s.r.o. nebyla dosud vyplacena částka 23 190,- Kč a po dohodě s Ing. Formanem nebude uhrazena správkyni konkurzní podstaty paní Krbcové do vyřešení sporného vyúčtování za provedenou rekonstrukci v bytě manželů Kratochvíle, tj. po obdržení písemného vyjádření obou zainteresovaných stran. Na základě vyúčtování záloh za služby r. 2006 vznikl družstvu závazek k vyplacení přeplatku na zálohách v celkové výši 49.316,50 Kč , který bude vyplacen na účty nájemníků do konce dubna 2007. Pohledávky za členy, nedoplatky na zálohách, byly v celkové výši 24 848,50 Kč, které by měli být uhrazeny na účet družstva u Raiffeisen banky. Vyplacené provozní zálohy na společnou elektřinu (osvětlení, výtahy atd.) firmě PRE , které jsou zúčtovány v dodavatelských fakturách v r. 2007, činily celkem 8 710,50 Kč. Pohledávky za členy družstva – nesplacená cena bytů – činila k 31.12.2006 celkem 6 584 079,- Kč. Účetní cena domu Účetní cena domu byla z 19 970 492,30 Kč navýšena o technické zhodnocení ve výši 1 300 000,- Kč a činila tak k 31.12.2007 celkem 21 270 492,30 Kč , cena pozemku zůstává nezměněna a je ve výši 1 148 488,-Kč. Dům není účetně ani daňově odpisován. STAV FINANČNÍCH PROSTŘEDKŮ DRUŽSTVA k 31.12.2006 Pokladna 1 204,50 Kč Raiffeisen Bank 397 549,95 Kč ČSOB 916 714,85 Kč Celkem 1.315 469,30 Kč
I.
ZPRÁVA O PROVOZU - SPRÁVĚ DOMU v roce 2006
V roce 2006 byly údržba a opravy domu zajišťovány jen v nezbytně nutném rozsahu, neboť se předpokládalo zahájení prací na půdní vestavbě nových bytů. V dubnu 2006 byla provedena kontrola požárních hydrantů a hasicích přístrojů firmou Vesta s.r.o. a pravidelně byla prováděna kontrola a nezbytné opravy výtahů firmou ELETEC s.r.o. Pro zajištění bezpečnosti provozu bytových plynových kotlů pro všechny obyvatele domu byla v říjnu provedena kontrola plynových kotlů firmou PORTEO, které předcházela kontrola a revize komínových vložek určených pro plynové kotlíky. Družstvo uhradilo náklady spojené s revizí plynových kotlů i těm členů, kteří samostatně předložili doklad o revizi.
Po obdržení stavebního povolení zahájila firma PAN GDS přípravné práce, odstraňování nepořádku , ale i demontáž stávajících podlah v půdních prostorách. Odstraněním podlahových krytin a důsledkem poškození střešní krytiny,začaly vznikat první problémy se zatékáním prosáklé vody do stávajících půdních bytů pp. Dočekalové a Jamrišky. Se zahájením budování půdní vestavby nových bytů v říjnu 2006 začaly vznikat problémy uživatelům stávajících podkrovních bytů. Špatná nová izolace podlah, odstranění staré střešní krytiny, nezabezpečení ochrany před deštěm , probourané zdi a stropy, prosáklou vodou ze stropů poškozený nábytek atd. Po vybetonování nových schodů z 5.do 6.podlaží byli nájemníci z 5.patra nuceni, v případech, kdy nebyl funkční výtah, prolézat dírou cca 1x1m , vytvořenou z 5. do 4. patra,po dřevěném žebříku. Přes neustálé urgence správce domu a stavebního dozoru družstva se investorovi stavby PAN GDS podařilo až po několika týdnech zajistit bezpečný průchod, který byl do té doby nebezpečný i v případě požáru,pro obyvatele těchto výše uvedených bytů. Mezi družstvem a investorem půdní vestavby bylo dohodnuto, že stavební dělníci nebudou používat osobní výtahy . Stáří výtahů a neustálé zvýšené zatěžování výtahu přepravou stavebních dělníků x krát denně, způsobilo nefunkčnost výtahu i 2x v týdnu. Tato problematika byla řešena, bohužel bezvýsledně, od zahájení stavby na každém týdenním kontrolním dnu. Nejdelší výpadek funkčnosti výtahů tj. i v sekci 47, cca 14 dnů, byl způsoben stavbou, která zrušila stávající obezdění strojoven výtahů a firma Schindler (nástupce ELETEC) nedovolila zprovoznit výtahy do doby zabezpečení strojových mechanizmů výtahů novým obezděním, a tím zabránění případným úrazům. Poškození bytů, sousedících s budovanými novými byty, na náhradu vzniklých škod na majetku, bylo řešeno dne 21.3.2007 s likvidátorem pojišťovny Allianz, tj. pojišťovnou stavební firmy HABAK s.r.o. Po dohodě se zástupcem pojišťovny budou poškození odškodněni finanční náhradou s tím, že opravy si budou zajišťovat sami. Dosud nevyřešená zůstává oprava – výměna původní kanalizace za novou včetně svodu do nové kanalizace v bytě č. 20 a svod kanalizace ze staré stoupačky do nové kanalizace u bytu č. 18. Již několik let známý špatný stav balkonů, které jsou součástí fasády a tím společného majetku, je zatím stále v řešení. Po odstranění provizorního lešení stavby by mohlo ze stávajících poškozených balkonů dojít k nebezpečí úrazu procházejících osob nebo parkujících či projíždějících vozidel.
III, SLUŽBY v roce 2006 Zálohy na služby, včetně nájemného, byly placeny průběžně a až na malé vyjímky, pravidelně. Celkové náklady na služby byly nižší něž zaplacené zálohy a tak celkový přeplatek na zálohách činí 24 468,- Kč. U nájemníků, kteří mají větší nedoplatky, doporučuji navýšit měsíční zálohy na služby. Zahájením půdní vestavby nových bytů se zvýšily i náklady na společnou elektřinu, vodu a úklid. Po dohodě s Ing. Formanem – zástupcem Bubenečské půdní s.r.o. – byly zvýšené náklady, které lze spojovat s budováním půdní vestavby nových bytů a které zvýšily spotřebu oproti předchozích rokům, zaúčtovány k náhradě Bubenečské půdní s.r.o., tj. zabránilo se tím financování spotřeby stavby členy družstva. Bubenečská půdní s.r.o. platí zálohy na služby od 1.7.2006 a v rámci vyúčtování nákladů za služby uhradí zvýšené náklady na služby.
Stejně jako v r. 2005 byly do společné elektřiny zahrnuty paušální platby jističů v kotelně a prádelně a spotřebovaná elektřina v kanceláři družstva, která je napojena na měřiče osvětlení v sekci 49. Zálohy na opravu a provoz společné antény byly každoročně vyúčtovávány v zálohách za služby. V r. 2006 činí ve vyúčtování samostatnou položku, neboť oprava společné antény spadá do zúčtovatelných záloh na služby a není nákladem domu. Případné připomínky k vyúčtování sdělte do 14 dnů po obdržení vyúčtování. V případě, že nebudou k vyúčtování žádné námitky budou přeplatky okamžitě vyplaceny a předpokládá se, že nájemníci, kteří mají nedoplatky , uhradí uvedené částky na účet družstva u Raiffeisen Bank. Dále žádám všechny nájemníky, aby dodržovali lhůtu 8 dnů pro hlášení změny počtu osob a poslední změny za rok nahlásili nejpozději do 15. ledna následujícího roku.
IV.
ROZPOČET EKONOMICKÝCH NÁKLADŮ PRO rok 2007
Rozpočet ekonomických nákladů družstva pro r. 2007 není předkládán především z toho důvodu, že není znám rozsah oprav ani případná cena za nezbytné opravy. Dosavadní platby nájmů, tj. stanovená výše podle pevných i procentuálních složek stanovených v roce 2006, stačí pokrýt běžné náklady provozu domu. Po schválení rozsahu oprav VČS a znalosti cen za tyto opravy, doporučuji, aby byl stanoven harmonogram oprav s návrhem na jejich finanční krytí a tím i rozpočet ekonomických nákladů pro zbývající období roku 2007. Dalším faktorem, proč v současné době nepředkládat návrh rozpočtu nákladů pro r. 2007 je i skutečnost, že lze předpokládat ještě v r. 2007 dokončení výstavby nových 8 bytů. Touto skutečností se změní i stávající podíl dosavadních členů na společných prostorách, a tím i jejich podíl na úhradě nákladů na společné prostory domu. Předpokládá se skončení práce stavebního dozoru , na který současní nájemníci – členové družstva přispívají měsíčně částkou 600,- Kč , a tím i ukončení této platby. Na opravy společných částí domu by měla přispět i Bubenečská půdní s.r.o. svým nepeněžitým vkladem ve výši cca 800 000,- Kč a podle přehledu předpokládaných oprav v Příloze č. 1 k Rámcové smlouvě, by měla stanovit i ocenění jednotlivých prací.
Položka
Správa domu Vedení účetnictví Provozní služby (opravy atd.) Právní a expert. služby Stavební dozor Náhrada výdajů předsedy a odměny představenstvu Poplatky bankám Daň z příjmu Součet pevných položek Daň z nemovitosti Pojištění domu Fond oprav Součet procentuálních položek CELKEM
ROZPOČET NÁJEMNÉHO PRO ROK 2007 Náklady Náklady na jeden byt celkem Výše nákladů Kč Pravidlo pro Kč rozpočítávání ročně měsíčně 12 600
1 050
600,96*P j
600,96*Pj
40 320 50 400 60 345 Všechny byty stejný podíl 15 000 112 455 48 000 9 000 7 920 343 440 15 440 Podle % podílu bytu [Pj] z celkové 16 614 hodnoty domu j=1,2 …27 28 042 60 096
1%=600,96Kč
367 816
Poznámka: Hodnoty jsou po zaokrouhlení základních položek na celé Kč
12
V. INVENTARIZACE k 31.12.2006 V souladu se zákonem č.563/1991 Sb, ve znění pozdějších předpisů Inventarizace pokladny, dokladová inventura, inventura hmotného majetku – obytného domu družstva Bubenečská 470 Složení inventarizační komise : Miloslav Švarc – místopředseda představenstva Roman Dub – hospodář – člen představenstva Ing. Věra Tobolářová – účetní družstva Den zahájení inventarizace: Den ukončení inventarizace: Způsob zjišťování skutečného stavu: dokladová a fyzická inventura INVENTURA POKLADNA Účet č. 211 - 1 204,50 Kč DOKLADOVÁ INVENTURA Účet č. 021 031 221/30 221/40 321 311/52
21 270 492,30 Kč účetní cena domu 1 148 488,00 Kč účetní cena pozemku 397 549,95 Kč na účtu Raiffeisen Bank č.ú.1021029501 916 714,85 Kč na čtu ČSOB č.ú. 192214256/0300 57 281,03 Kč dodavatelé – platby za r. 2006 v r. 2007 -3 509,00 Kč přeplatek Kutner
K 31.12.2006 podle analytické evidence 314/.. 341 355/.. 378/.. 381/1 383
8 710,50 Kč poskytnuté zálohy na služby dodavatelům 7 920,- Kč daň z příjmu roku 2006 6 584 079,- Kč pohledávka za členy - splátky bytů podle analytické evidence –24 468,- Kč přeplatky členů na zálohách na služby 5.538,- Kč pojištění domu na období 1-4/2007 uhrazené v r. 2006 5 993,- Kč náklady r. 2006 fakturované v roce 2007
411 58.000,- Kč základní kapitál 413/.. 2 806 027,30Kč ostatní kapitálové fondy podle analytické evidence jednotlivých nájemníků 422 14 200,- Kč nedělitelný fond 475 309 477,99 Kč dlouhodobě přijaté zálohy – fond oprav 479/.. 7 008 670,00 Kč dlouhodobý závazek k BS MV – nesplacená část domu podle analytické evidence ročních splátek
INVENTURA MAJETKU – OBYTNÝ DŮM – účet 021 Družstvo má dle účetní evidence v majetku uvedeném na účtu 021-obytný dům čp. 470 se sekcemi č.o.. 47 a 49 s 27 bytovými jednotkami . Po dokončení půdní vestavby vznikne 8 nových bytových jednotek a současně se rozšíří i společné prostory. Dům není účetně ani daňově odpisován . Po technickém zhodnocení domů, zrušení společné kotelny na tuhá paliva a zajištění vytápění jednotlivých bytů plynovými kotlíky, rekonstrukcí rozvodů plynu, vody a kanalizace činí: Cena domu 21.270.492,30 Kč cena pozemku 1.148.488,00 Kč Technické zhodnocení domu bylo zajištěno nepeněžním plněním – dalším nepeněžním členským vkladem - Bubenečské půdní s.r.o. K 31.12.2006 byla splacena BS MV celkem částka Nesplacená část domu a pozemku činí
11 681 120,00 Kč. 7 008 670,00 Kč.
Opatření navrhovaná inventarizační komisí: Inventarizační komise navrhuje ,aby VČS odsouhlasila opravu domů - balkonů.,které jsou v havarijním stavu a mohlo by dojít k úrazu osob nebo poškození cizího majetku, za což by družstvo neslo plnou zodpovědnost. Další opravy společných prostor (malby, nátěry , opravy chodbových oken a dveří atd) podle Přílohy č. 1 Rámcové smlouvy, budou předmětem plnění člena družstva Bubenečské půdní s.r.o. ve formě dalšího nepeněžního členského vkladu. Inventarizační komise opětovně doporučuje členům družstva, aby přispěli svými návrhy , jakým způsobem by mělo družstvo zhodnotit ve svůj prospěch zatím nevyužité prostory bývalé kotelny a prádelny. Datum vyhotovení zápisu: 4. 4. 2007 Zapsala: Ing. V. Tobolářová Inventarizační komise: ve složení
M. Švarc R. Dub Ing. V.Tobolářová
Příloha Náklady družstva v roce 2006 34 343,- Kč na opravy, údržbu a revize 50 400,- Kč za vedení účetnictví 40 320,- Kč na správu domu 27 450,- Kč doúčtování právní pomoci 49 980,- Kč za stavební dozor 220,- Kč poštovné 500,- Kč pronájem učebny v ZŠ E. Destinové na konání VČS 48 000,- Kč odměny představenstvu 15 440,- Kč daň z nemovitosti 16 614,- Kč pojištění nemovitosti 8 151,- Kč bankovní poplatky 7 920,- Kč daň z příjmu za rok 2006 3,68 Kč zaokrouhlování 299 341,68 Kč celkem
