Způsoby stanovení kapitalizační míry

Bankovní institut vysoká škola Praha Oceňování majetku

Způsoby stanovení kapitalizační míry Diplomová práce

Autor:

Bc. Lenka Havlíková Finance, Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, Ph.d.

červen, 2009

Prohlášení Prohlašuji, že jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a s použitím uvedené literatury.

V Břeclavi dne 26. června 2009

Podpis ………………………. Lenka Havlíková

2

Poděkování Ráda bych poděkovala Ing. Petru Ortovi, Ph.D., vedoucímu diplomové práce, za jeho ochotu a pomoc při zpracování diplomové práce.

3

Anotace práce Diplomová práce volně navazuje na bakalářskou práci "Způsoby stanovení kapitalizační

míry".

Je

rozšířena

o

další,

především

aktuální

poznatky.

V práci se věnuji definování základních pojmů souvisejících s problematikou stanovení výše míry kapitalizace nemovitostí, metodám stanovení a porovnání přístupů ke kapitalizační míře u vybraných bankovních institucí a odhadců nemovitostí působících na území České republiky, jenž pro studii poskytly relevantní informace. Údaje, respektive rozmezí kapitalizační míry, jsem srovnávala v časovém horizontu cca tří let. Dalším tématem, kterému jsem v práci poskytla prostor, je deregulace nájemného v České republice. Především jsem se zabývala aktuálním vývojem v této oblasti nájemního bydlení, dále pak jsem uvedla srovnání s výší tržního nájemného ve vybraných městech a nastínila vývoj situace do budoucna.

Annotation The Master Thesis freely links to Bachelor’s Thesis “Methods of Capitalization Rate Assessment”. It has been extended by actual knowledge. In the thesis I am returning to the definition of the basic terms which consist with the problems and assessment of Capitalization rate level, methods of assessment and comparison of approach to Capitalization rate at sampled Bank institutions and Realty appraisers who operate in Czech Republic and who have given relevant information for the research work. I have compared the data’s or the range of Capitalization rate in 3year time period. The further theme which I have given a place in the thesis is regulated rent in Czech Republic. In particular I have pointed out actual status, then the comparisons with the height of market rent in sampled cities and signified the progress in the future.

4

Obsah 1.

Definice kapitalizační míry .................................................................................... 7

1.1. Kapitalizace .................................................................................................. 7 1.1.1. Přímá kapitalizace..................................................................................... 8 1.1.2. Výnosová kapitalizace ............................................................................ 10 2. Způsoby stanovení kapitalizační míry ................................................................ 12 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5. 2.6. 2.7. 2.8. 2.9. 2.10. 2.11. 2.12. 2.13.

Citlivost výsledku na použitou míru kapitalizace ...................................... 12 Vztah nominální a reálné úrokové míry ..................................................... 13 Zjištění míry kapitalizace porovnáním ....................................................... 15 Míra kapitalizace podle cenového předpisu ............................................... 16 Hypotetický model kapitalizační míry ....................................................... 17 Nominální nebo reálná míra kapitalizace ................................................... 19 Diskontování neboli odúročení................................................................... 21 Čistá současná hodnota............................................................................... 21 Kapitalizační míra a inflace ........................................................................ 21 Celková kapitalizační míra ......................................................................... 22 Vnitřní míra výnosnosti investice ............................................................... 23 Faktory ovlivňující kapitalizační míru ....................................................... 23 Míra kapitalizace používaná pro stanovení obvyklé ceny v České republice …………………………………………………………………………….26 2.14. Kapitalizační míra nemovitosti v německém systému výnosového oceňování .................................................................................................................... 26 3. Porovnání přístupů v bankovních ústavech ....................................................... 29 3.1. Bankovní ústav „A“ .................................................................................... 29 3.2. Bankovní ústav „B“ .................................................................................... 31 3.3. Bankovní ústav „C“ .................................................................................... 33 4. Porovnání přístupů u odhadců nemovitostí ....................................................... 36 4.1. Odhadce nemovitostí „A“........................................................................... 36 4.2. Odhadce nemovitostí „B“ ........................................................................... 37 4.3. Odhadce nemovitostí „C“ ........................................................................... 38 5. Srovnání přístupů jednotlivých institucí ............................................................ 40 5.1. Srovnání u vybraných bankovních ústavů .................................................. 40 5.2. Srovnání u vybraných odhadců nemovitostí .............................................. 42 5.3. Srovnání ve světovém měřítku ................................................................... 45 6. Problematika regulovaného nájemného ............................................................. 50 6.1. Deformace v nájemním bydlení ................................................................. 50 6.2. Deregulace nevyřeší trh nájemního bydlení ............................................... 51 6.3. Srovnání regulovaných nájmů v České republice ...................................... 53 6.4. Aktuální vývoj ............................................................................................ 55 7. Zhodnocení současné situace ............................................................................... 59

5

Úvod Diplomová práce volně navazuje na bakalářskou práci „Způsoby stanovení kapitalizační míry“. Citovaná práce si kladla za cíl především přiblížit a ujasnit výklad souvisejících pojmů a znázornit srovnání přístupů ke kapitalizační míře u vybraných bankovních institucí, znaleckých institucí a odhadců nemovitého majetku. V diplomové práci se věnuji rozšíření problematiky kapitalizační míry nemovitostí, způsobům stanovení její výše, porovnání přístupů vybraných bankovních institucí a odhadců nemovitostí vykonávající činnost na území České republiky, kteří poskytli relevantní informace, a to v časovém horizontu cca tří let. Také jsem se dotknula postoje ke kapitalizační míře v zahraničí, a to z důvodu provázanosti, respektive určité závislosti domácího trhu k zahraničnímu trhu. Informace jsou uvedeny především z trhu amerického, kdy jedním z hlavních důvodů je poněkud lepší dostupnost údajů. Věnovala jsem prostor též v poslední době stále aktuálnějšímu a souvisejícímu tématu deregulace nájemného, zejména s ohledem k současnému vývoji. Cílem práce je srozumitelně definovat jednotlivé související pojmy, ukázat vývoj v čase a taktéž snaha o zhodnocení současné situace vývoje kapitalizační míry a deregulovaného nájemného.

6

1. Definice kapitalizační míry Kapitalizační míra definuje procento, které je používáno ke zjištění aktuální ceny nemovitosti založené na odhadu budoucího čistého příjmu. Jinak řečeno, bere se jako příjem z nájmu z obytných prostor a násobí se tolikrát, kolikrát by se kapitalizační míra vešla do výnosu z průměrné aktuální ceny prostor. Kapitalizační míra se určuje na základě ocenění a/nebo kapitalizační míry podobných nemovitostí, které byly nedávno prodány. Při analýze jiného projektu, který byl nedávno realizován, se určuje jeho výnos z nájemného a tento výnos se dělí prodejní cenou, výsledkem je kapitalizační míra1. Kapitalizační míra je hodnota poměru mezi čistým příjmem vytvořeným z nemovitosti a jeho cenou (cena zaplacena za koupi nemovitosti) nebo jinak jeho aktuální cenou na trhu. Kapitalizační míry jsou nepřímým ukazatelem toho, jak rychle si na sebe investice vydělá. V investicích do nemovitostí je nemovitý majetek často oceňován podle projektované kapitalizační míry použité jako investiční kritérium. Jedna z výhod ohodnocení kapitalizační míry je ta, že je oddělena od „tržně srovnatelných“ přístupů k ocenění (který porovnává 3 metody: za kolik byly ostatní podobné nemovitosti prodány, podle porovnání fyzických, ekonomických a polohových ukazatelů, aktuální cena na obnovení struktury vzhledem k ceně pozemku a kapitalizační míry). Díky neúčinnosti trhu s nemovitostmi je více přístupů preferováno při oceňování nemovitého majetku. Kapitalizační míry pro podobné nemovitosti a částečně pro „čisté“

příjmy, jsou často porovnávány, aby bylo zajištěno, že

odhadovaný příjem je správně vypočten2.

1.1.

Kapitalizace

Podstatou indikace hodnoty nemovitostí na základě výnosového přístupu je velikost a forma budoucího prospěchu, vyjádřeného buď ve formě řady očekávaných budoucích výnosů nebo formou jediného reprezentativního výnosu. Tento budoucí prospěch je

1 2

Přeloženo z angličtiny: http://realestate.about.com/library/blChrisSmithBio.htm Přeloženo z angličtiny: http://en.wikipedia.org/wiki/Capitalization_rate

7

však nutno vyjádřit v současných měřítcích, tzn. že je nutno jej transformovat do přítomnosti. Tento transformační proces je závislý na formě očekávaných budoucích výnosů a podle toho jej lze uskutečnit dvěma základními způsoby, a to diskontací nebo kapitalizací. Kapitalizace (Capitalization) je transformační proces, který výnosovou hodnotu indikuje na základě jediného reprezentativního výnosu s použitím tzv. kapitalizační míry a výpočet probíhá jedinou početní operací. V zásadě jsou možné dva způsoby aplikace tohoto způsobu a sice kapitalizace přímá a kapitalizace výnosová.

1.1.1. Přímá kapitalizace Přímá kapitalizace (Direct Capitalization) je způsob transformace založený na předpokladu, že výnosová hodnota nemovitostí je přímo úměrná jedinému reprezentativnímu výnosu. Poměr mezi výnosovou hodnotou a tímto výnosem udává tzv. míra kapitalizace, takže výnosovou hodnotu lze vypočíst jedinou jednoduchou početní operací. Míra kapitalizace v tomto případě však zahrnuje nejen míru výnosů vloženého kapitálu, ale i jeho návratnost. V tom tkví zásadní rozdíl mezi mírou výnosnosti, respektive diskontní mírou a kapitalizační mírou. Míra kapitalizace může být nižší nebo vyšší, nebo se dokonce může míře výnosnosti rovnat, to záleží na míře návratnosti. Nicméně, míra kapitalizace v případě přímé kapitalizace je obvykle odhadnuta porovnáním s mírami kapitalizace obdobných nemovitostí a má tedy většinou kompaktní podobu, v níž složka výnosnosti a návratnosti nejsou rozlišovány a v zásadě tak plní funkci zjednodušeného poměrového ukazatele mezi výnosem a hodnotou. Hledanou hodnotu lze vyjádřit jako násobek ročního výnosu, který z nemovitosti plyne. Z toho vyplývá vzorec: VH = V * k, respektive k = VH / V kde: VH

je hledaná výnosová hodnota nemovitostí,

V

je odhadnutý (zadaný) hrubý roční výnos (potenciální nebo efektivní) a

8

k

je násobek ročního výnosu, tj. koeficient, který na základě reflexe trhu v daném segmentu vyjadřuje ustálený poměr mezi hrubým ročním výnosem a hodnotou

Koeficient bývá označován jako násobek hrubého výnosu (Gross Income Multiplier), nebo též hrubý výnosový či příjmový faktor. Jeho výše se volí obvykle porovnáním prodejních cen a dosahovaných hrubých výnosů u obdobných nemovitostí, přičemž je nutno rozlišit, zda roční výnos V je koncipován jako hrubý potenciální (PHV), nebo jako hrubý efektivní (EHV), tj. po zohlednění ztráty z možného výpadku nájemného. Pak lze rozlišit násobek potenciálního hrubého výnosu kPHV a násobek efektivního hrubého výnosu kEHV. Obvykle lze postupovat v závislosti na tom, jaké údaje o typech výnosů jsou u porovnávaných nemovitostí k dispozici a v případě, že porovnávané typy výnosů jsou nesourodé, je třeba je upravit tak, aby byly vzájemně kompatibilní. Přitom je možno využít poměrových ukazatelů, tj. ukazatele provozních nákladů UPN = PN / EHV, případně ukazatele čistých výnosů UČV = V / EHV. Takto pojatá přímá kapitalizace může dávat relativně dobré výsledky zejména tehdy, je-li koeficient odhadnut na základě skutečné reflexe trhu s obdobnými nemovitostmi co do typu, velikosti, skladby, užitku, dále hlavně s podobným poměrem výnosů k nákladům a se srovnatelným rizikem. Při oceňování se však používá zřídka. Její význam spočívá především v tom, že je nejlépe aplikovatelná k rychlé hrubé orientaci o možné úrovni výnosové hodnoty a většinou se užívá ve spojení s hrubým výnosem. Princip je poměrně hojně využíván praktiky z některých oborů, kde často jde o obchodní hodnotu frekventovaných komerčních nemovitostí, jako jsou menší prodejny, restaurace, bistra, prodejní stánky apod. Jestliže koeficient je použit ve své reciproční hodnotě a vztažen k čistému ročnímu výnosu, lze vzorec pro přímou kapitalizaci upravit do podoby, která je v praxi velmi frekventovaná a která odpovídá vzorci pro věčnou rentu: V VH = ----i kde: VH

je hledaná hodnota nemovitosti

V

je odhadnutý (zadaný) čistý roční výnos a 9

i

je celková míra kapitalizace (kapitalizační míra)

Obvykle je za výnos při této formě kapitalizace volen odhadnutý čistý roční výnos za první rok následující po datu odhadu, případně výnos upravený, reprezentující výši průměrného typického výnosu, který lze z nemovitostí pravděpodobně očekávat. Celková kapitalizační míra v přímé kapitalizaci ve své podstatě plní funkci jakési aproximativní míry, která je přímou reflexí celkového přiměřeného vztahu výnos/hodnota tak, jak je právě v současné době akceptován účastníky v příslušném segmentu trhu, aniž by byly analyzovány či rozkryty detailnější vztahy mezi výnosností a návratností investice či by v ní byly reflektovány prognózy vývoje výnosů a hodnoty v dlouhodobějších časových horizontech. Míra kapitalizace zde má kompaktní podobu a byˇˇt je vzorec totožný se vzorcem pro věčnou rentu, při přímé kapitalizace o nekonečně trvající rentu s konstantními výnosy v podstatě nejde, nesnaží se o reflexi vzdálenější budoucnosti a principem je pouze ustálený poměr reprezentativního výnosu k hodnotě. Míra kapitalizace je vlastně reciproční hodnotou k násobku výnosu a dále se od něj liší tím, že je obvykle vztažena k čistému ročnímu výnosu, takže je ve výsledku přesnější. Jestliže je k dispozici dostatečný počet dat z aktuálních prodejů srovnatelných nemovitostí, tedy jejich prodejní ceny a k nim známé jejich čisté roční výnosy, odhad celkové míry kapitalizace se většinou přednostně provádí na základě porovnání s kapitalizačními mírami srovnatelných nemovitostí.

1.1.2. Výnosová kapitalizace Výnosová kapitalizace (Income Capitalization, Yield Capitalization) je založena rovněž na vztahu mezi jediným výnosem a výnosovou hodnotou, avšak volba výnosů i míra kapitalizace jsou zde uvažovány daleko sofistikovanějším způsobem. Za reprezentativní výnos je zde většinou volen předpokládaný výnos v roce následujícím po datu ocenění, míra kapitalizace je však stanovena na základě součtu či rozdílu míry výnosnosti a složky na návratnost, přičemž návratnost je odhadnuta jednak v závislosti na formě a časovém rozložení i následujících dalších výnosů a na jejich prognózovaných systematických změnách v průběhu dalších let zvoleného časového úseku, jakož i na

10

relativní změně hodnoty ve formě reverze v závěru tohoto pásma. Největší výhodou výnosové kapitalizace lze spatřovat ve dvou hlavních směrech: V prvé řadě reverzní výnos na konci uvažovaného období je zde odhadnut nikoliv v absolutní číselné podobě, jehož prognóza vždy představuje značný problém, ale jako relativní změna hodnoty vyjádřená procentuálně ze zatím hledané výnosové hodnoty, jejíž předpověď je daleko schůdnější. Za druhé míra kapitalizace je zde koncipována ze dvou složek, z nichž návratnost je v podstatě vkomponována přímo do výpočtu. To značně diverzifikuje riziko možné chyby při odhadu kapitalizační míry a v podstatě ji omezuje pouze na míru výnosnosti. Zároveň výnosová kapitalizace umožňuje značně širokou volbu z nejrůznějších variant, takže ve většině případů lze mezi nimi zvolit právě tu alternativu, která pro konkrétní případ téměř na míru simuluje předpokládané budoucí tržní podmínky a trendy. Přitom všechny aplikace vycházejí z jednoduché modifikace vzorce věčné renty a o správnosti výsledku se lze přesvědčit dodatečnou diskontací výnosů i reverze, které jsou automaticky upraveny již v základním výpočtu jako reakce na změny kapitalizační míry.

11

2. Způsoby stanovení kapitalizační míry Kapitalizační míra (Return of Capital) je vyjádřením míry zhodnocení kapitálu vloženého do podniku. Standardní výpočet objektivní kapitalizační míry je založen na poměru skutečně realizovaných tržních cen (nikoliv hodnot) a skutečných výnosů z nemovitostí. Pokud se nám podaří získat dostatečný počet údajů jak o prodejních cenách, tak o příjmech, můžeme statistickými metodami stanovit průměrnou kapitalizační míru a následně ji aplikovat na ocenění podobných nemovitostí3. Problém ve výpočtu kapitalizační míry ovšem nastane v případě, kdy zjistíme, že nemáme dost údajů ať již o prodejních cenách nebo o čistém provozním příjmu. Tento případ je velmi častý jednak na nově vzniklých trzích, kde dosud není dostatek tržních údajů nebo v odlehlých lokalitách, kde je četnost prodejů natolik nízká, že nelze podobnou databázi vytvořit. V takovém případě máme několik možností: 1. Výpočet příjmovou metodou nepoužít a odůvodnit to výše uvedenými důvody 2. Použít analogii s jinou lokalitou 3. Použít pomocný výpočet, který modeluje hypotetickou kapitalizační míru jakou součet několika (obvykle čtyř) tržních faktorů

2.1.

Citlivost výsledku na použitou míru kapitalizace

Použitá míra kapitalizace je velmi citlivou položkou při výpočtech výnosové hodnoty. V grafu 1 je názorně vidět citlivost výsledku při výpočtu vztahem pro věčnou rentu.

3

Ing. Petr Ort, Ph.D., Metody oceňování nemovitostí na tržních principech

12

Graf 1: Závislost výnosové hodnoty na použité míře kapitalizace4

2.2.

Vztah nominální a reálné úrokové míry

V tzv. nominální úrokové sazbě, odvozované obvykle z úroků na úvěry v bankách, není započten vliv inflace, která znehodnocuje dosažené úroky. Pro výpočty výnosnosti investice do vkladu v peněžním ústavu je vhodné odvodit i úrokovou sazbu reálnou, se započtením vlivu inflace. Na první pohled by se zdálo, že stačí od nominální úrokové sazby odečíst roční míru inflace; matematicky však není vliv tak jednoznačný. Pokusme se proto odvodit potřebný vztah; lhůtu budeme uvažovat roční. Veličiny budou následující: J

hodnota kapitálu na začátku období

K1

hodnota kapitálu na konci období se započtením pouze nominální úrokové míry

K

hodnota kapitálu na konci období se započtením obou vlivů, nominální úrokové míry i vlivu inflace

un

úroková míra nominální (% p.a.)

in

úroková míra nominální setinná (= un/100%) za rok

qn

úročitel nominální (= 1 + in)

ui

míra inflace (% za rok)

ii

míra inflace roční setinná (= ui/100%)

qi

úročitel pro roční míru inflace (= 1 + ii)

DFi

diskontní faktor (odúročitel) pro roční míru inflace (= 1/qi)

ir´i

reálná úroková míra (setinná)

4

Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc a kol., Teorie oceňování nemovitostí

13

Odvozování rozdělíme na dvě části – nejprve zvýšení o úroky z nominální úrokové míry, následně diskontování (odúročení) vlivem inflace. První fáze – zvýšení o úroky z nominální úrokové míry na K1: K1 = J ∙ (1 + in) = J ∙ qn Druhá fáze – diskontování K1 vlivem inflace na K:

K=K1 x 11+i =K1 x q1 i

i

Dosaďme do této rovnice za K1 z rovnice předchozí:

K=Jxqnx q1 =Jx qqn =Jx11++iin i

i

i

Úroková míra je poměrem výše úroku –U- a původního kapitálu –J-, kdy úrok je rozdíl mezi –K- a –J-, tedy:

K- J = K i= U = J J J- 1 Dosadíme-li za –i- úrokovou míru reálnou –ir- a za –K- z předchozí rovnice, obdržíme:

in Jx 11+ +ii 1= 1+in 1 ir = J 1+ii Krácením J, úpravou pravé strany na společného jmenovatele resp. dalšími úpravami pak obdržíme vztahy:

1 ir = 1in+- iii = inq- ii = (in- ii) x 11 = (i n - ii) x +ii qi i i (rozdíl nominální úrokové míry a inflace, dělený úročitelem inflace nebo násobený odúročitelem inflace) resp. vztah, nazývaný Fisherova rovnice: ir = in – ii + in ∙ ii

14

Jednodušší a častěji používaný vztah pro reálnou úrokovou míru je podíl dvou úročitelů – z nominální úrokové míry (qn = 1 + in) a roční inflace (qi = 1 + ii). qn qi

qr =

Respektive pro zjištění reálné úrokové míry setinné:

ii = qqn 1

v procentech

i

ur = ( qqn 1)x100 % i

Ze vztahu pro qr jasně plyne, že v případě vyšší inflace než úrokové míry se vklady znehodnocují, poněvadž qr je v takovém případě menší než jedna. Je však třeba si uvědomit, že není možno porovnávat jistinu v peněžním ústavu s hodnotou nemovitosti. Při inflaci reálná hodnota jistiny klesá. Ceny stavebních prací však při inflaci zpravidla stoupají (nemusí to být ovšem pravidlem). Při vzestupu cen stavebních dodávek stoupá i reprodukční cena staveb. Pokud bychom odečetli roční znehodnocení opotřebením, pak například při desetiprocentní inflaci bude vzestup časových cen staveb ročně o osm procent, takže inflace se projeví pouze dvěma procenty za znehodnocení stavby opotřebením. Obdobně lze předpokládat ve stabilním hospodářství i vzestup smluvního nájemného podle inflačních doložek ve smlouvách, takže ani zde znehodnocení nehrozí. Obvyklá cena nemovitosti se počítá průměrem z věcné a výnosové hodnoty; v uvedeném příkladu by průměrný vliv inflace včetně znehodnocení stavby opotřebením byl asi 1 %. Z obojího vyplývá, že vliv inflace bude natolik nízký, že se s ním zpravidla při výnosovém hodnocení nemovitostí neuvažuje.

2.3.

Zjištění míry kapitalizace porovnáním

Optimální by bylo, kdyby bylo možno míru kapitalizace zjistit z již realizovaných prodejů průměrem obdobně jako u koeficientu prodejnosti: a) u přibližně stejných objektů, prostým aritmetickým průměrem odvodíme setinnou míru kapitalizace ze vztahu: ir =

n 1 zj x ∑ N j =1 COBj

15

kde značí: n

počet realizovaných srovnatelných prodejů,

zj

dosažený čistý roční výnos (výnos) z objektu –j-,

COBj dosaženou prodejní cenu objektu –j-, Míra kapitalizace v procentech potom u = i x 100% b) u nestejně velkých, jinak srovnatelných objektů by bylo možno použít i vážený průměr, kde čistý výnos z většího objektu se projeví větší vahou: zj ∙ vj

n

∑

j=1

ir =

COBj

n

∑

j=1

vj

kde dále značí vj

váhu, jež je přikládána objektu –j- (např. užitková plocha apod.). Pokud by byly prodeje učiněny za stejných podmínek, pak by jako váhu bylo možno použít i cenu; potom by se vztah zjednodušil na:

Jako názorný příklad zjištění míry výnosnosti nám může posloužit příloha 1.

2.4.

Míra kapitalizace podle cenového předpisu

Cenový předpis (Příloha č. 16 k vyhlášce č. 3/2008 Sb.) postupně sleduje vývoj úrokových měr v peněžních ústavech a míru inflace v ČR; vzhledem k tomu, že základním úkolem předpisu je stanovení ceny pro účel daní, je zde zohledněna i míra možného rizika vývoje trhu. Vývoj je zřejmý z tabulky – viz příloha 2. Vzorce pro přepočet míry kapitalizace nalezneme v příloze 3. Použití kapitalizační míry podle vyhlášky má dvě nesporné výhody – nemusíme sami nic zkoumat, převezmeme hotový závěr. Druhou výhodou je to, že použité číslo je 16

opřeno o právní předpis, což může mít pro někoho jistou váhu při případné cenové dokumentaci a argumentaci. Je třeba si ale uvědomit, že tento postup má i své nevýhody. Hlavní z nich je ta, že z důvodu například daňové spravedlnosti a dalších je uvedený údaj průměrný a to v rámci České republiky. Uvedená hodnota kapitalizační míry by tedy teoreticky měla být stejná jak pro Prahu 1, tak například pro Karvinou. Další nevýhodou je časové zpoždění uvedené hodnoty. Prováděcí vyhláška vzniká s cca ročním zpožděním, což nemusí být tak závažné ve stabilizované ekonomice s mírnou inflací, ale v případě náhlých a závažných tržních podmínek může být zveřejněný údaj zcela odtržený od reality. Poslední nevýhodou je i to, že pro zadavatele ocenění není kladným signálem o odborné schopnosti odhadce to, že není schopen některý cenotvorný argument sám analyzovat, ale kompletně jej přebírá z jiného zdroje5. Podle odhadních řádů platných v období Rakousko-Uherska a za první republiky určoval míru kapitalizace k odhadům pro exekuční řízení vrchní soud (v Praze pro zemi Českou, v Brně pro zemi Moravskoslezskou, v Bratislavě pro Slovensko a v Košicích pro Podkarpatskou Rus). Na území prvních dvou zemí ve stabilizovaném období (průměrný meziroční růst cen stavebních prací okolo 2 %) byly zpravidla udávány hodnoty dle tabulky 1.

Tabulka 1: Míra kapitalizace v ČSR v období do roku 1939

nájemní domy provozní objekty těžební podniky 2.5.

3,5%až5% okolo10% okolo15%

Hypotetický model kapitalizační míry

Jedná se o výpočet pomocný nebo náhradní, který doporučujeme aplikovat pouze tehdy, pokud nelze jinak. Výpočet je založen na úvaze, že celková kapitalizační míra je vlastně součet více dílčích faktorů6:

5 6

Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. , Teorie oceňování nemovitostí Ing. Petr Ort, Ph.D., Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech

17

R1

kapitalizační (úroková) míra bezrizikové investice. Za bezrizikovou investici je považována například investice do „bezpečných cenných papírů“ jako jsou pokladniční poukázky emitované státem. Aktuální hodnotu R1 pro daný čas a teritorium (trh) zjistíme například ze statistických údajů zveřejňovaných statistickými úřady, centrální bankou apod.

R2

inflační míra. Vlivem inflace se reálná hodnota kapitálu snižuje. Opakem inflace je deflace, tedy vzrůst reálné hodnoty v čase. Období deflace jsou ve většině ekonomik výrazně kratší než období inflace. Pokud například majitel objektu (pronajímatel) uzavře nájemní smlouvu s nájemcem na 10 let s fixně stanovenou částkou ročního nájemného, bude reálná hodnota nájemného v posledním roce jiná než v roce prvním, protože bude ovlivněna inflací za uvažované desetileté období. Hodnotu R 2 stanovujeme zásadně dvěma odlišnými postupy. Pokud za základě skutečně uzavřených nájemních smluv zjistíme, že výše nájemného je přímo závislá na výši inflace (tzv. inflační doložka), faktor R 2 položíme roven 0. Pokud zjistíme, že objekt není ke dni ocenění pronajat a bude třeba konstruovat hypotetické nájemné nebo že je pronajat, ale výše nájemného je fixní, započítáme faktor R 2. Není vhodné použít agregovaný údaj o průměrné inflaci v daném státě za rok. Takový údaj je pro účely ocenění příliš nepřesný. Použijeme údaje z tzv. Inflačního zrcadla, kde jsou jednotlivé míry inflace rozčleněny podle jednotlivých komodit7.

R 3 míra rizika. Míra rizika je založena na úvaze, že každý investor, který investuje do více rizikového podniku musí být „odměněn“ vyšší mírou návratnosti (úrokem), aby byl ochoten uvedené riziko podstoupit. Nemovitosti jsou obecně považovány za relativně málo rizikový druh podniku, v porovnání například s některými druhy cenných papírů, jako jsou akcie. Přesto jsou s nemovitostmi některá rizika spojena. Mezi rizika můžeme uvažovat například rizika technická – požár, zřícení budovy, havárie apod. Tato rizika lze do velké míry eliminovat vhodným pojištěním. Horší jsou rizika ekonomická, ať již celková – hospodářská krize, hyperinflace nebo 7

Vývoj cen např. brambor nebo benzínu může být odlišný od vývoje cen nájmů bytů nebo kancelářských prostor. Tuto odlišnost při použití průměrné (celkové) hodnoty inflace vlastně nezohledníme.

18

individuální – neschopnost managementu, změna tržních podmínek. Nesmíme zapomenout ani na rizika politická – změny zákonů, vyvlastnění nemovitostí, válka terorizmus apod. Stanovení míry rizika je teoreticky jednoduché – statistická analýza poměru kapitalizační míry bezrizikové investice a skutečných výnosů z nemovitostí. V praxi se jedná o jeden z nejsložitějších problémů vzhledem k velkému počtu, neurčitosti a nekompletnosti dat. R 4 míra životnosti. Ekonomická životnost je doba, po kterou je majetek schopen vytvářet zisk. Tato doba je u různých typů majetku různá. Nemovitosti jsou obecně majetkem s vysokou mírou ekonomické životnosti – konkrétně doby, která uplyne od jedné generální opravy ke druhé. Přesto bude rozdíl mezi ekonomickou životností výstavního pavilonu na světové výstavě a masivní budovy banky na centrálním náměstí daného města. Pro doplnění ještě uvádíme, že pro nejrychlejší (ale i nejhrubší) test hodnoty majetku lze použít vzorec, kdy čistý provozní příjem vynásobíme deseti, jinými slovy použijeme kapitalizační míru 10 %. Někdy se tento postup nazývá makléřská metoda, obchodní metoda nebo metoda praktiků. Je založena na vypozorování a statistickém podložení faktu, že v rozvinutých a stabilizovaných ekonomikách v podmínkách průměrné inflace, dlouhodobá kapitalizační míra u obchodních nemovitostí osciluje kolem 10 %.

2.6.

Nominální nebo reálná míra kapitalizace

U nájemních smluv někdy bývá sjednáno, že nájemné se každoročně zvyšuje o úředně zjištěnou inflaci (tzv. inflační doložka). V tomto případě (za předpokladu kladné inflace) bude nájemné, jež pronajímatel v budoucnu od nájemce obdrží, vyšší než v případě, kdy inflační doložka sjednána není; musí tedy nutně být i výnosová hodnota nemovitosti definovaná jako součet diskontovaných budoucích výnosů vyšší v případě, kdy inflační doložka je sjednána. K tomu lze odvodit následující:

Cv= z11 + z22 + z33 + … + ztt + … + zm q q q q qm

19

V dalším uvažujeme, že pro diskontování budoucích výnosů je míra kapitalizace uvažována jako nominální (s úročitelem qn). Pro odlišení je dále poslední rok výnosů označen písmenem m. A) Pokud není sjednána inflační doložka, budoucí výnosy budou konstantní: z 1 = z2 = z3 = … = z m = z Pokud bude doba těchto konstantních výnosů dlouhá (m → ∞), platí bez inflační doložky vztah pro výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou.

Cv = iz n B) Pokud bude sjednána inflační doložka, budoucí výnosy budou nominálně každý rok narůstat o inflaci (s úročitelem qi):

z1 =zxq1i z2 =zxq1=zxq2 i

i

Výraz pro výpočet úročitele pro reálnou míru kapitalizace:

qn ´= q r qi

qi ´= 1 qn qr

Pokud bude doba konstantních výnosů dlouhá (n → ∞), platí při inflační doložce vztah pro výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou:

Cv = zi r Vzhledem k tomu, že při inflaci větší než 0 % je míra kapitalizace reálná menší než nominální, bude výnosová hodnota nemovitosti vyšší než při výpočtu s mírou kapitalizace nominální. Je to logické, poněvadž při inflační doložce obdrží vlastník v budoucnu více výnosů, než pokud výnosy zůstávají dlouhou dobu konstantní.

20

Platí tedy zásada „pokud uvažuji u nájemného zvyšování o inflaci, použiji pro výpočet výnosové hodnoty míru kapitalizace sníženou o inflaci“: 1. pokud není sjednána inflační doložka a předpokládá se po dlouhou dobu stále stejná částka výnosů z nájemného, pak se použije míra kapitalizace nominální, tj. nesnížená o vliv inflace; 2. pokud je v nájemní smlouvě sjednána tzv. inflační doložka, tzn. že nájemné se bude každým rokem zvyšovat úměrně inflaci, použije se míra kapitalizace reálná, tj. snížená o vliv inflace. Mírou kapitalizace se při výpočtu ekonomického nájemného cena nemovitosti násobí, při vyšší míře kapitalizace nominální (nesjednána inflační doložka) bude v prvních letech nájemné vyšší, v budoucnu však reálně bude jeho hodnota klesat. Je přitom třeba zvažovat, zda není sjednána nájemní smlouva na dobu určitou, s předpokladem, že následně bude znovu jednáno o výši nájemného; otázkou ovšem bude, zda při tomto jednání bude skutečně vyšší nájemné dosaženo (opět je třeba zvažovat individuálně, podle druhu nemovitosti, její polohy, nabídky volných obdobných nemovitostí a naopak její výlučnosti apod.).

2.7.

Diskontování neboli odúročení

Metoda porovnávání nákladů a přínosů, které se objeví (mohou objevit) v různém období. Jedno euro v roce n má současnou hodnotu 1/(1 + r)n eura v roce 0, kde r odpovídá „diskontní sazbě“.

2.8.

Čistá současná hodnota

Čistá hodnota, která se stanoví jako náklady a výnosy diskontované ke stejnému časovému okamžiku. Metoda se používá k hodnocení nákladů a přínosů vybudování a využívání určitých investic; touto metodou se náklady a přínosy za celou dobu životnosti investice diskontováním srovnají k době počátku výstavby.

2.9.

Kapitalizační míra a inflace

Jde o kalkulaci položky r2, tedy předpokládané inflace. Pokud metodiky doporučují kalkulovat za r2 předpokládanou inflaci a za zisk do čitatele věčné renty dosazují stabilní čistý výnos po odpisech, je třeba se znovu ptát po symetrii ve výpočtu. Základní otázka zní: Jak se bude vyvíjet výnos při předpokládané inflaci?

21

Ve většině případů nelze předpokládat, že výnos nemovitosti bude nominálně stabilní a okolo bude probíhat sedmiprocentní inflace. Problém má následující řešení: 1. Pokud neuvažujeme o růstu výnosů z nemovitosti (především v souvislosti s inflací) a používáme stabilizovaného výnosu z nemovitosti, pak je nutné vypustit kalkulovanou položku r2 2. Pokud chceme kalkulovat i s budoucí inflací, pak je třeba odhadnout i růst budoucích výnosů z nemovitostí – tzn. kombinací budoucího všeobecného růstu nájmů (především v souvislosti s inflací) diferencovaného samozřejmě podle území a typů nemovitostí a vlivu zastarávání nemovitosti na zpomalení růstu nájmů z ní dosahovaných

2.10.

Celková kapitalizační míra

Je přínosová míra (poměr) pro celkové vlastnictví nemovitosti, která zobrazuje vztah mezi čistým příjmem jednoho roku a celkovou cenou nebo hodnotou nemovitosti; je používána k přepočtu čistého příjmu z provozu nemovitosti na odhad (indikaci) její hodnoty. Ro – není ani míra návratnosti celkové investice, ani měřítko její celkové výkonnosti; může být vyšší, nižší nebo rovna očekávané návratnosti investice – záleží na předpokládaných změnách v příjmu a hodnotě nemovitosti. Následující druhy kapitalizačních měr jsou používány k výpočtu celkové kapitalizační míry metodami známými pod názvy „Band of Investment Method – BIM“ nebo také „Weighted Average Cost of Capital – WACC“ (vážený průměr.) 1. Výpočet nákladů na vlastní kapitál re. K tomuto účelu použijeme nejčastější model kapitálových aktiv – model CAPM re = rf + β (rm – rf) rf

bezriziková míra výnosu

(rm – rf)

riziková prémie

rm

očekávaný výnos tržního portfolia

β

systematické tržní riziko i-tého cenného papíru

2. Výpočet průměrných nákladů kapitálu WACC 22

WACC = rd (1 – t) ∙ D / C + re ∙ E / C rd

náklady na cizí kapitál

t

daň z příjmu

D

cizí zdroje

C

vlastní kapitál + cizí zdroje

E

vlastní kapitál

2.11.

Vnitřní míra výnosnosti investice

Vnitřní mírou výnosnosti investice (též „vnitřní výnosové procento“) při složeném úrokování je (setinná) úroková sazba, která vyhovuje rovnici:

K= z11 + z22 + z33 + … + ztt + … + zm q q q q qm kde značí K

současnou hodnotu investice

z1, z2, …, zt, …, zm m

čisté výnosy investice v roce 1, 2 až m

dobu životnosti investice (předpoklad: po dožití je hodnota investice rovna nule)

q

úročitele (q = 1 + i)

2.12.

Faktory ovlivňující kapitalizační míru

Faktory, které ovlivňují kapitalizační míru jak, to jak v pozitivním slova smyslu, tak negativním, jsou následující: Poloha, včetně pozemku Snížení kapitalizační míry: výborná, lepší; velkoměsto, okolí; výhodná; urbanisticky stabilizováno; dobrá „adresa“; dobrý přístup a příjezd (i pro kamiony); dostatek parkování; stavební pozemek; s vyšší využitelností; včetně inženýrských sítí; velikostně běžné stavební pozemky Zvýšení kapitalizační míry: horší, špatná (radon, sesuvné území, inundační území, rizika spojená vzhledem k sousedním objektům); menší města, vesnice, samoty; nevýhodná; stabilizované; méně čitelní sousedi; špatný (nezajištěný) přístup příjezd; nedostatek 23

parkování; bez možnosti zástavby; s nižší využitelností; bez inženýrských sítí; větší pozemkové celky. Typ nemovitosti Snížení kapitalizační míry: obytné; pro lehký průmysl; trvalé užívání; z tradičních materiálů; kvalitní; s dlouhou životností; novostavby, mladší; dobrý stavebně technický stav; relativně menší rozsah (velikostně); nižší provozní náročnost; univerzální, flexibilní; způsob využití – variabilní; dobré dispoziční uspořádání Zvýšení kapitalizační míry: komerční, průmyslové; těžký průmysl, zemědělské; sezónní užívání; netradiční, z neobvyklých materiálů; méně kvalitní, nekvalitní; s kratší životností; starší, zastaralé, znehodnocené; špatný stavebně technický stav (uplyne ekonomická životnost stavby); špatný estetický stav; relativně větší rozsah (velikostně); vyšší provozní náročnost; jednoúčelové; speciální; špatné dispoziční uspořádání Výnos Snížení kapitalizační míry: dlouhodobě stabilizovaný (nájemní smlouva na delší dobu; výpovědní smlouva standard 3 měsíce); seriózní nájemci (bonita nájemníků); solidní režim splácení; valorizovaný; bez regulačních vlivů; dlouhý časový horizont; získání dobrého nájemce Zvýšení kapitalizační míry: krátkodobě orientovaný (nájemní smlouva na 1 měsíc); konfliktní či krátkodobí nájemníci; neseriózní režim splácení (nájemce neplatí včas a ve smluvené výši); bez valorizace; regulační vlivy (obvykle horší stavebně technický stav); krátký časový horizont (neúplného pronajmutí či výpadek nájemného); náklady na vystěhování nájemníka, nepředpokládané náklady na opravy Rizika Snížení kapitalizační míry: žádná, nepatrná, malá; čitelná, předvídatelná, zvládnutelná Zvýšení kapitalizační míry: větší, velká; nečitelná, nepředvídatelná, překvapivá Okruh poptávajících Snížení kapitalizační míry: široký, širší Zvýšení kapitalizační míry: užší, úzký 24

Trh Snížení kapitalizační míry: situace na trhu – aktivní Zvýšení kapitalizační míry: situace na trhu – pasivní Poptávka Snížení kapitalizační míry: rostoucí Zvýšení kapitalizační míry: klesající, stagnující Nabídka Snížení kapitalizační míry: klesající, stagnující Zvýšení kapitalizační míry: narůstající nabídka Konkurenceschopnost Snížení kapitalizační míry: vysoká, vyšší Zvýšení kapitalizační míry: nízká, nižší Převládající stránky Snížení kapitalizační míry: silné, příležitosti Zvýšení kapitalizační míry: slabé, hrozby Vlastnictví Snížení kapitalizační míry: výhradní, transparentní vztahy; jediný subjekt Zvýšení kapitalizační míry: omezení práv (zástavní právo, věcné břemeno, předkupní právo, rizika z hlediska vlastnictví, nevyrovnané závazky, restituční závazky apod.), méně průhledné vztahy; formy spoluvlastnictví Vývoj úrokových měr Snížení kapitalizační míry: pokles Zvýšení kapitalizační míry: nárůst Inflace Snížení kapitalizační míry: stabilizovaná, mírná Zvýšení kapitalizační míry: nepravidelná, nečitelná 25

Úvěrová politika Snížení kapitalizační míry: vstřícná Zvýšení kapitalizační míry: nesnadný přístup k úvěrům Kapitál Snížení kapitalizační míry: vlastní Zvýšení kapitalizační míry: cizí (hypotéka, úvěr) Státní politika Snížení kapitalizační míry: minimální zásahy do ekonomiky; vysoké záruky ochrany vlastnictví; liberální trendy; nižší daňové zatížení Zvýšení kapitalizační míry: výraznější prvky regulace; rizika vyvlastnění; sociální zaměření a přerozdělování; vysoké daně

2.13.

Míra kapitalizace používaná pro stanovení obvyklé

ceny v České republice Optimální je zde odvození míry kapitalizace porovnáním. Pokud toto není možné, jsou zde náhradní metodiky. Pod pojmem kalkulovaná míra kapitalizace je zpravidla vnímán výše uvedený výpočet ze známých výnosů z koupených nemovitostí a jejich kupních cen; pojem je však také někdy používán pro výpočet míry kapitalizace z úrokových sazeb peněžních ústavů, případně upravených o rizikové a jiné faktory. Při těchto úpravách je ovšem třeba zvažovat, nakolik zvýšení míry kapitalizace, jež má za důsledek snížení ceny, poškodí prodávajícího resp. zvýhodní kupujícího.

2.14.

Kapitalizační míra nemovitosti v německém systému

výnosového oceňování Úroková míra, která má být použita pro výnosové oceňování nemovitostí, je u nás do značné míry co do povahy ztotožňována s úrokovou mírou používanou například pro oceňování podniků, či cenných papírů. Toto pojetí předpokládá úzké propojení trhu podniků, cenných papírů a nemovitostí, což neodpovídá – zejména u nás – skutečnosti.

26

Nerespektujeme-li odlišnosti trhu nemovitostí, nelze se divit, že dospějeme k ocenění, které se od skutečných cen trhu značně liší. Trh s nemovitostmi má zřejmě svoji určitou autonomii, která se promítá i do vývoje cen a výnosnosti nemovitostí. Je-li našim cílem využít výnosového ocenění k hledání tržních hodnot, pak lze jenom doporučit, abychom kapitalizaci prováděli nikoliv přímo pomocí výnosových měr kapitálového trhu, ale na základě obvyklé výnosnosti určitého typu nemovitosti. Obvyklá výnosnost nemovitostí je úroková míra, kterou je obvykle úročena tržní hodnota nemovitosti. Jedná se tedy o výnos určitého typu nemovitostí, který je vztažen k tržním cenám. Kapitalizační míra je a asi zůstane trvalým problémem. Nelze proto říci, že nějaký postup je jediný možný a jiný odmítnout. Přesto však uvedený postup poskytuje příliš mnoho prostoru pro libovůli odhadce. Proto je účelné dát přednost takovému konceptu, který: -

pojímá kapitalizační míru jako nedílnou součást výnosového ocenění

-

umožní dosáhnout toho, aby zvolená úroková míra byla skutečně tržní. Subjektivní odhad oceňovatele na základě součtu čtyř prvků r1 + r2 + r3 + r4 používaný v ČR (nebo jiné obdobné postupy) nemusí mít s tržní kapitalizační mírou nic společného.

Koncept tržní kapitalizační míry pro nemovitosti je založen na těchto poznatcích: 1. Vztah mezi tržní úrokovou mírou, případně dalšími výnosovými mírami kapitálového trhu a kapitalizační mírou pro nemovitosti sice existuje, ale silně zprostředkován působením řady dalších faktorů, které je obtížné odhadnout. Proto je vhodné – alespoň jako cílové řešení – odhadnout kapitalizační míru přímo z trhu nemovitostí. Zavedeme proto nový pracovní pojem – výnosovou míru nemovitostí (VMN), který chápeme jako ekvivalent německého pojmu Liegenschaftszins. Tento pojem má vyjádřit jistou autonomii kapitalizační míry u nemovitostí ve vztahu ke kapitalizačním mírám u ostatních aktiv přinášejících výnosy. 2. Výnosová míra nemovitostí závisí bezprostředně na těchto faktorech: A)

Faktory, jejichž vliv vyvolává pokles ceny nemovitosti a zároveň působí na růst výnosové míry nemovitosti: 27

Faktor 1 –

požadovaný

výnos

z vloženého

vlastního

výnos

z investovaného

kapitálu

(jako

východisko) Faktor 2 –

požadovaný

cizího

kapitálu

(při

kombinovaném financování) Faktor 3 -

pravděpodobné snižování nyní dosahovaných výnosů v důsledku absolutního zastarávání nemovitosti. Zařazení tohoto faktoru je důsledkem použití konstantního čistého výnosu z nemovitosti po celou dobu její zbývající životnosti. Ve skutečnosti se však tyto výnosy budou pravděpodobně snižovat, i když nevíme dostatečně přesně, v jaké míře. Tuto skutečnost německá metodika promítá do výsledného ocenění úpravou výnosové míry nemovitosti

Faktor 4 -

pokles hodnoty nemovitosti v důsledku stáří – projeví se nižším výnosem z prodeje, pokud je realizován před koncem zůstatkové doby životnosti (za tímto faktorem stojí podobná úvaha, jako u faktoru 3)

Faktor 5 -

malý zájem trhu o oceňovaný druh nemovitosti (poptávka je menší než nabídka)

B)

Faktory, jejichž vliv vyvolává růst ceny nemovitosti: Faktor 6 -

velký zájem o oceňovaný druh nemovitostí

Faktor 7 -

očekávaný růst ceny nemovitosti v souvislosti s inflací

Faktor 8 -

očekávaný růst výnosů především v souvislosti s inflací

Faktor 9 -

přírůstek podílu vlastního kapitálu v důsledku splácení kapitálu cizího

Výsledná kalkulace by pak mohla vypadat asi takto (při financování vlastním kapitálem) – viz příloha č. 4

28

3. Porovnání přístupů v bankovních ústavech V důsledku stávající ekonomické situace a celkové změny postoje bankovních institucí k poskytování interního know-how, jsem byla nucena pracovat s omezeným množstvím dat. Pro studii provedenou v roce 2005 - 2006, stejně tak v roce 2009 byly osloveny následující bankovní ústavy (v abecedním pořadí): Česká spořitelna, a.s. Československá obchodní banka, a.s. GE Money bank, a.s. HSBC Bank plc. Komerční banka, a.s. Oberbank AG, pobočka Česká republika Raiffeisenbank, a.s. UniCredit Bank Czech Republic, a.s. Vzájemné porovnání jsem provedla u těch bankovních institucí, které zveřejnily data jak pro první studii, tak data aktuální. Z důvodu zachování anonymity dále již ústavy nevymezuji konkrétně, uvádím pouze písmenné označení.

3.1.

Bankovní ústav „A“

Tento peněžní ústav nemá konkrétní metodiku, ani přístup. Netrvá na použití modelu složené míry kapitalizace. Míra kapitalizace = úroková míra dlouhodobých vkladů + riziko Míru rizika určuje podle následujících faktorů: -

druhu nemovitosti

-

způsobu využití nemovitosti

-

situace v daném segmentu trhu (riziková složka v intervalu 1 – 6 %)

Rozpětí v letech 2005 - 2006:

minimální míra 10 % maximální míra 16%

29

Tabulka 2: Bankovní ústav „A“ - Data zjištěná v letech 2005 – 2006

Typnemovitosti CeláČR Bytysregulovanýmnájemným 12- 13% Bytystržnímnájemným 10- 11%metodaporovnávací Prodejní plochyvčinžovníchdomech 13% Administrativní budovy 10%avíce Super, hypermarkety, nákupní centra 13- 14% Skladovéavýrobní objektyaareály moderní aflexibilní koncepce, průmyslový 11- 13% vzrůst Ostatní skladovéavýrobní objektyaareálystarší astagnující

14- 16%

Hotely, penziony

12%

Tabulka 3: Bankovní ústav „A“ - Data zjištěná v roce 2009

Typnemovitosti Bytysregulovanýmnájemným Bytystržnímnájemným Prodejní plochyvčinžovních domech Administrativní budovy Super-hypermarkety, nákupní centra Skladovéavýrobní objektya areálymoderní, flexibilní koncepce Ostatní skladovéavýrobní objektyaareály Hotely, penziony

Praha od- do 10- 12% 9- 10%

Poloha Větší města Menší města od- do od- do 10- 14% 12- 14% 10% 10- 11%

10% 8- 9%

10- 11% 10%

11- 12% 10%

7- 8%

9%

10%

7%

8- 9%

9- 10%

9% 10%

10% 11%

11% 10%

Vliv současné ekonomické situace na stanovení KM – úroková míra bezrizikové investice, inflační míra a zejména chování investorů a spotřebitelů 30

Rozpětí v roce 2009:

minimální míra 7% maximální míra 14%

3.2.

Bankovní ústav „B“

Řídí se zásadou - Kapitalizaci provádět nejen pomocí výnosových měr kapitálového trhu, ale na základě obvyklé výnosnosti určitého typu nemovitostí, který je vztažen k tržním cenám. Jedná se o reálnou výnosovou míru. Ovlivňující faktory: -

poloha,

-

typ,

-

výše nájmu (↑ nájem - ↓ KM),

-

obsazenost,

-

nájemní smlouvy (odraz technického stavu…),

-

velikost,

-

poptávka; atd.

Výpočet: 1. dle realizovaných obchodů, z trhu (KC / výnosy); vnitřní databáze 2. KM = státní dluhopis + riziko 

Státní dluhopis ≠ nemovitost » nemovitosti jsou dlouhodobější, mají jinou likviditu (tzn.státní dluhopisy jsou krátkodobé); jen pro porovnání

3. KM = dle nemovitostí v zahraničí 4. ↓ HÚ » ↓ náklady » ↓ KM Rozpětí v letech 2005 – 2006:

minimální míra 2,5 % maximální míra 15 %

31

Tabulka 4: Bankovní ústav „B“ - Data zjištěná v letech 2005 – 2006

Typnemovitosti Bytysregulovanýmnájemným Bytystržnímnájemným Prodejní plochyvčinžovních domech Administrativní budovy Super-hypermarkety, nákupní centra Skladovéavýrobní objektya areálymoderní, flexibilní koncepce Ostatní skladovéavýrobní objektyaareály Hotely, penziony

Poloha Praha Větší města Menší města od- do od- do od- do 2,5- 3,5% 2,5- 3,5% 3- 4% 4,5- 6,5%vzávislosti napolozeavýši nájemného 8- 9%

8,5- 9,5%

9- 10%

8- 9% 9-11%

8,5- 9,5% 9,5- 11,5%

9- 10% 10- 12%

9,5- 11,5%vzávislosti napolozeadopravní dostupnosti 12 - 15%vzávislosti napolozeadopravní dostupnosti 9- 11%

9,5- 11,5%

10- 12%

Tabulka 5: Bankovní ústav „B“ - Data zjištěná v roce 2009

Typnemovitosti Bytysregulovanýmnájemným Bytystržnímnájemným Prodejní plochyvčinžovních domech Administrativní budovy Super-hypermarkety, nákupní centra Skladovéavýrobní objektya areálymoderní, flexibilní koncepce Ostatní skladovéavýrobní objektyaareály Hotely, penziony

Poloha Praha Větší města Menší města od- do od- do od- do N/A N/A N/A 7- 11% 7- 11% 7- 9% Propobočkovousíť 3- 7% neoceňováno, velkýchprojektů setýkávýjimečně 3- 9% 3- 9% N/A N/A 5- 9,5%

5- 9,5%

5- 9,5%

5- 9,5%

5- 9,5%

5- 9,5%

5- 9,5%

5- 9,5%

5- 9,5%

32

Vliv současné ekonomické situace na stanovení KM – snížila se horní hranice plošně, ve většině jednotlivých kategoriích se snížily koeficienty a také se zvýšilo rozpětí. Rozpětí v roce 2009:

minimální míra 3% maximální míra 11%

3.3.

Bankovní ústav „C“

Ovlivňující faktory: -

poloha,

-

typ,

-

stavebně-technický stav,

-

věkové složení obyvatel – u regulovaných činžovních domů; jejich dožití,

-

kvalita bytu (zrekonstruovaný, novostavba…),

-

velikost nemovitosti,

-

ČD – spekulace s deregulací; atd.

Výpočet: 1. dle realizovaných obchodů (KC / výnosy); vnitřní databáze; KM odvozena z výpočtů a zpětně dopočtena, aby tržní hodnota určená výnosovým způsobem byla reálná (speciálně u regulovaných bytů) 2. KM = státní dluhopis + riziko 

Státní dluhopis ≠ nemovitost ; státní dluhopisy nejsou tak jisté, jako nemovitosti; jen pro porovnání

regulované – menší problémy s údržbou; z nájmu odpočet -⅓ až ¼ - vydání na náklady; není riziko nesplácení nájmů tržní – lepší servis; vyšší správní náklady Rozpětí v letech 2005 – 2006:

minimální míra 2 % maximální míra 15 %

33

Tabulka 6: Bankovní ústav „C“ - Data zjištěná v letech 2005 – 2006:

Administrativní budovy

8%

Super-hypermarkety, nákupní centra Skladovéavýrobní objektya areálymoderní, flexibilní koncepce / moderní, flexibilní koncepce, průmyslovývzrůst Ostatní skladovéavýrobní objektyaareály/ starší a stagnující Hotely, penziony

9%

Poloha Menší města od- do 4% 7% 10% 11%(12-13%- špatná poloha, nízkýnájem, slabýtrh) 13%

11%

15%

11%

15%

11%

15%

Typnemovitosti Bytysregulovanýmnájemným Bytystržnímnájemným Prodejní plochyvčinžovních domech

Praha od- do 2% 5% 8%

Sklady – KM nižší; riziko menší, univerzálnější, kvalita provedení Výrobní areál – návratnost vyšší, opotřebení vyšší, využitelnost horší

34

Tabulka 7: Bankovní ústav „C“ - Data zjištěná v roce 2009

Typnemovitosti Bytysregulovanýmnájemným Bytystržnímnájemným Prodejní plochyvčinžovních domech Administrativní budovy Super-hypermarkety, nákupní centra Skladovéavýrobní objektya areálymoderní, flexibilní koncepce Ostatní skladovéavýrobní objektyaareály Hotely, penziony

Poloha Praha Větší města Menší města od- do od- do od- do Standardněnení vzatodozástavy 5% 3- 7% 3% 7% 8-10% 10-12% 5- 8% 5- 8%

8- 10% 5%

9-11% Bankases tímto nepotkává

5%

8- 10%

10- 12%

5%

9- 11%

10- 12%

10%

10- 15%

10- 15%

U bytů s tržním nájemným banka upřednostňuje porovnání. Rozpětí v roce 2009:

minimální míra 3% maximální míra 15%

35

4. Porovnání přístupů u odhadců nemovitostí Právě tak jako v případě oslovených bankovních institucí, i v této studii jsou poskytnutá aktuální data vstřícných odhadců nemovitého majetku, vyobrazena v porovnání v časovém horizontu cca tří let. Oslovení odhadci nejsou uvedeni jmenovitě.

4.1.

Odhadce nemovitostí „A“

Ovlivňující faktory: -

poloha,

-

typ,

-

kvalita nájmu,

-

délka nájmu;

-

vývoj trhu za 5 let (nájem ↓↑)

-

indexace;

-

u regulovaných bytů – náklady na vystěhování občanů; atd.

Výpočet: 1. dle WACC = očekávaný výnos 2. dle realizovaných obchodů; vnitřní databáze

Tabulka 8: Odhadce nemovitostí „A“ - Data zjištěná v letech 2005-2006

Typnemovitosti Administrativní budovy Super-hypermarkety, nákupní centra Skladovéavýrobní objektya areálymoderní, flexibilní koncepce

Poloha Praha MimoPrahu od- do od- do 8- 8,5% N/A 8- 8,5% 9,5% 9%

10%

14 - 16 % » nenávratná nemovitost, vhodnější výpočet porovnáním Rozpětí v letech 2005 – 2006:

minimální míra 8% maximální míra 10%

36

Tabulka 9: Odhadce nemovitostí „A“ - Data zjištěná v roce 2009

Poloha- Praha od- do Bytysregulovanýmnájemným do5% Bytystržnímnájemným 4% Prodejní plochyvčinžovníchdomech 5-7% Administrativní budovy 6- 9% Super-hypermarkety, nákupní centra 6- 8% Skladovéavýrobní objektyaareálymoderní, 8- 10% flexibilní koncepce Ostatní skladovéavýrobní objektyaareály 10-15% při ocenění n e m o vitosti 8- 10%, Hotely, penziony při ocenění podniku 10- 15%i více Typnemovitosti

U těch segmentů nemovitostí, které jsou zasaženy ekonomickou krizí kapitalizační míra roste. Rozpětí v roce 2009:

minimální míra 4% maximální míra 15%

4.2.

Odhadce nemovitostí „B“

Kapitalizační míra se obecně pohybuje v rozmezí od 9 % do 9,5 %. Záleží na poloze, typu nemovitosti, stavu nemovitosti a dalších faktorech. Tabulka 10: Odhadce nemovitostí „B“ - Data zjištěná v roce 2005 – 2006

Typnemovitosti Bytysregulovanýmnájemným Bytystržnímnájemným Skladovéavýrobní objektya areálymoderní, flexibilní koncepce Ostatní skladovéavýrobní objektyaareály

Poloha- Brno od- do 4- 5% 7- 8% 9- 10% 12% 37

Rozpětí v letech 2005 – 2006:

minimální míra 4% maximální míra 12%

Tabulka 11: Odhadce nemovitostí „B“ - Data zjištěná v roce 2009

Poloha- Brno

Typnemovitosti Bytysregulovanýmnájemným Bytystržnímnájemným Skladovéavýrobní objektya areálymoderní, flexibilní koncepce Ostatní skladovéavýrobní objektyaareály Rozpětí v roce 2009:

od- do N/A 3- 5% 6- 12% 6- 12%

minimální míra 3% maximální míra 12%

Převážně používána metoda kapitalizace stabilizovaného, trvale dosažitelného ročního výnosu - věčné renty. Úrokovou míru lze odvodit od zúročení peněz na kapitálovém trhu, dluhopisů hypozástavních listů apod., vždy odvozovat od reálným očekávání investorů - představa výnosu z určitého typu nemovitosti, vztažená k jejich tržní ceně. úroková míra v % = stabilizovaný výnos x 100 / hodnota

4.3.

Odhadce nemovitostí „C“

Kapitalizační míra = výnos státních dluhopisů + riziko (min 1%) Výše se pohybuje v rozpětí 6 % (pouze v případě centra města) až 12 %. Problémem jsou regulované vs. tržní nájemní nemovitosti Regulované – horší stavebně technický stav – horší nájemníci – nenese výnosy + obsazenost 100% otázka rizikovosti nemovitosti - cca o 1 % vyšší než-li tržní nájemní nemovitosti

38

Tabulka 12: Odhadce nemovitostí „C“ - Data zjištěná v roce 2005 – 2006

Poloha- Praha

Typnemovitosti Bytysregulovanýmnájemným Bytystržnímnájemným Prodejní plochyvčinžovních domech Skladovéavýrobní objektya areálymoderní, flexibilní koncepce Rozpětí v letech 2005 – 2006:

od- do 8- 9,5% 8% 10% 12% minimální míra 8% maximální míra 12%

Tabulka 13: Odhadce nemovitostí „C“ - Data zjištěná v roce 2009

Poloha- Praha

Typnemovitosti Bytysregulovanýmnájemným Bytystržnímnájemným Prodejní plochyvčinžovních domech Skladovéavýrobní objektya areálymoderní, flexibilní koncepce Rozpětí v roce 2009:

od- do 9- 11% cca10% 10% 7- 9%

minimální míra 7% maximální míra 10%

39

5. Srovnání přístupů jednotlivých institucí Vyhodnocením výše zpracovaných studií týkajících se všech uvedených institutů je vzájemné srovnání přístupů ke kapitalizačním mírám. Obecně, nejprve jsou uvedena data z předchozího průzkumu, tedy z let 2005 až 2006, následují data aktuálního charakteru, z roku 2009. V závěru je znázorněn statistický pohled na průměr používaných měr v čase.

5.1.

Srovnání u vybraných bankovních ústavů

Níže uvedená tabulka podává úplný výčet dat získaných od jednotlivých bankovních ústavů v období 2005 - 2006.

Tabulka 14: Srovnání bankovních ústavů v letech 2005 – 2006

Bankovní ústav "A" "B" "C" Větší Menší Města, ČR města města Praha vesnice Praha Bytysregulovanýmnájemným 2,5- 3,5%2,5- 3,5% 3- 4% 2% 4% 12- 13% Bytystržnímnájemným 4,5- 6,5% 5% 7% 10- 11% Prodejní plochyvčinžovních 8- 9% 8,5- 9,5% 9- 10% 8% 10% 13% domech Typnemovitosti

Administrativní budovy Super-, hypermarkety, nákupní centra Skladovéavýrobní objektya areály- moderní, flexibilní koncepce Ostatní skladovéavýrobní objektyaareály- starší, stangující Hotely, penziony

8- 9% 8,5- 9,5% 9- 10% 9- 11% 191,5 ,5% 9- 10%

8% 9%

11- 13% 10% 13% 13- 14%

9,5- 11,5%

11%

15% 11- 13%

12- 15%

11%

15% 14- 16%

9- 11% 191,5 ,5% 10- 12% 11%

40

15%

12%

Níže uvedená tabulka podává úplný výčet aktuálních informací získaných od jednotlivých bankovních ústavů v roce 2009. Tabulka 15: Srovnání bankovních ústavů v roce 2009

Bankovní ústav "A" "B" "C" V ě tší M e n ší V ě tší M e n ší V ětší Menší Praha města města Praha města města Praha mě sta města

Typnemovitosti Bytysregulovaným nájemným

10-12%10-14%12-14%

Bytystržnímnájemným Prodejní plochyv činžovníchdomech Administrativní budovy Super-, hypermarkety, nákupní centra Skladovéavýrobní objektyaareálymoderní, flexibilní koncepce Ostatní skladovéa výrobní objektyaareálystarší, stangující Hotely, penziony

9-10% 10% 10-11%7-11% 7-11% 7-9% do5% 3-7% do3% N/A 10% 10-11%11-12% 3-7% 7% 8-10%10-12%

N/A

N/A

8-9% 10% 10% 3-9% 3-9% N/A 5-8% 8-10% 9-11% N/A 7-8% 9% 10% 5-8% 5% N/A 7% 8-9% 9-10%5-9,5%5-9,5%5-9,5% 5% 8-10%10-12% 9% 10% 11% 5-9,5%5-9,5%5-9,5% 5% 9-11%10-12% 10% 11% 10% 5-9,5%5-9,5%5-9,5% 10% 10-15%10-15%

Dále jsou znázorněna statistická data týkající se používané minimální a maximální míry kapitalizace v období 2005 až 2006 a v roce 2009 u jednotlivých bankovních ústavů a míru zprůměrovanou za všechny uvedené instituce v jednotlivých obdobích.

Tabulka 16: Průměrná kapitalizační míra bankovních institucí

Označení Bankovní ústav"A" Bankovní ústav"B" Bankovní ústav"C" Průměr

Období 2005- 2006 Období 2009 Míra Míra Míra Míra minimální maximální minimální maximální 10,0% 2,5% 2,0% 4,8%

16,0% 15,0% 15,0% 15,3% 41

7,0% 3,0% 3,0% 4,3%

14,0% 11,0% 15,0% 13,3%

5.2.

Srovnání u vybraných odhadců nemovitostí

Níže uvedená tabulka podává úplný výčet dat získaných od jednotlivých odhadců nemovitostí v období 2005 - 2006.

Tabulka 17: Srovnání odhadců nemovitostí v letech 2005 - 2006

Odhadcenemovitostí Typnemovitosti "A" "B" "C" M im o V ě tší Praha Prahu města Praha Bytysregulovanýmnájemným N/A N/A 4- 5% 8- 9,5% Bytystržnímnájemným N/A N/A 7- 8% 8% Prodejní plochyvčinžovníchdomech N/A N/A N/A 10% Administrativní budovy 8- 8,5% Super-, hypermarkety, nákupní 8- 8,5% centra Skladovéavýrobní objektyaareály- 9% moderní, flexibilní koncepce Ostatní skladovéavýrobní objektya N/A areály- starší, stangující Hotely, penziony N/A

N/A 9,5%

N/A N/A

N/A N/A

10% 9- 10% 12% N/A

12%

N/A

N/A

N/A

N/A

Níže uvedená tabulka podává úplný výčet dat získaných od jednotlivých odhadců nemovitostí v roce 2009.

42

Tabulka 18: Srovnání odhadců nemovitostí v letech 2005 – 2006

Odhadcenemovitostí Typnemovitosti "A" "B" "C" V ě tší Praha města Praha Bytysregulovanýmnájemným do5% N/A 9- 11% Bytystržnímnájemným 4% 3- 5% cca10% Prodejní plochyvčinžovníchdomech 5- 7% N/A 10% Administrativní budovy Super-, hypermarkety, nákupní centra Skladovéavýrobní objektyaareálymoderní, flexibilní koncepce Ostatní skladovéavýrobní objektya areály- starší, stangující Hotely, penziony

6- 9% 6- 8%

N/A N/A

N/A N/A

8- 10% 6- 12% 7- 9% 10- 15% 6- 12%

N/A

8- 10%

N/A

N/A

Dále jsou znázorněna statistická data týkající se používané minimální a maximální míry kapitalizace v období 2005 – 2006 a 2009 u jednotlivých odhadců nemovitostí a míru zprůměrovanou za všechny uvedené odhadce v jednotlivých obdobích.

Tabulka 19: Průměrná kapitalizační míra odhadců nemovitostí

Označení Odhadce"A" Odhadce"B" Odhadce"C" Průměr

Období 2005- 2006 Období 2009 Míra Míra Míra Míra minimální maximální minimální maximální 8,0% 4,0% 8,0% 6,7%

10,0% 12,0% 12,0% 11,3%

4,0% 3,0% 7,0% 4,7%

43

15,0% 12,0% 10,0% 12,3%

Jak je patrno z uvedené studie a statistických dat, pohled bankovních ústavů v České republice ke stanovení kapitalizační míry u jednotlivých segmentů nemovitostí je ve své podstatě stále rozdílný, což je logickým vyústěním lišících se přístupů a nejednotnosti používaných metodik. Roli hraje jednoznačně především nemovitost jako taková, její lokace z pohledu území daného státu, čímž máme na mysli zejména velikost a důležitost města – obce, samotné umístění v intravilánu nebo extravilánu obce. Dále pak aktivní trh a široký okruh poptávajících, klesající či stagnující nabídka, žádná či nepatrná rizika, popřípadě rizika předvídatelná, pokles ve vývoji úrokových měr, očekávaný dlouhodobě stabilizovaný výnos bez regulačních vlivů aj., to jsou ovlivňující faktory, v tomto případě snižující míru kapitalizace. Co se týká jiné, možné použitelné metody stanovení míry kapitalizace - podle cenového předpisu, tato vychází z vyhlášky č. 03/2008 Sb. Její nevýhodou je, že vyhláška je neaktuální. Je tvořena Ministerstvem financí s ročním zpožděním, nezachycuje tedy aktuální situaci a neodráží polohu a hodnototvorné faktory nemovitosti. S ohledem k období před zhruba třemi lety se používaná míra ve většině případů snížila, byť jen nepatrně, což je důsledkem vyspělosti ekonomiky státu, snížení rizikovosti z pohledu investorů, ať už domácích či zahraničních a zvýšení jejich obliby České republiky a také celosvětového poklesu v mezidobí provedených studií, jak dokládají dále znázorněné grafy. A ani v současné ekonomické situaci ve vyšší míře nepřekonala hodnoty z období první statistické studie. Pohled odhadců nemovitostí působících na odlišných územích České republiky ve velké většině zobrazuje snížení rozpětí míry kapitalizace, a to napříč segmenty, stejně tak, jak je tomu u bankovních institucí. Obecně, čím větší riziko existuje, tím vyšší je kapitalizační míra. Čím kvalitnější je nemovitost, máme na mysli hledisko nižší rizikovosti, tím více kapitalizační míra klesá. I v případě, že bude existovat jakákoliv databáze, nemovitosti jsou zcela individuální záležitostí, a z tohoto důvodu je tedy nutno posoudit každou nemovitost zvlášť. Z hlediska posouzení je vhodné použít tři a více kategorií, abychom co nejlépe zachytili stav.

44

5.3.

Srovnání ve světovém měřítku

V této kapitole jsou uvedeny studie, které byly vypracovány v letech 2005 (respektive od roku 1998) – 2009, mezinárodní společností Knight Frank. Tato společnost byla založena více než před stoletím v Londýně. Je největší světovou konzultační firmou vlastněnou soukromým kapitálem. Globální spolupráce s přední New Yorskou realitní firmou Newmark Knight Frank, vytvořila síť více než 196 kanceláří v 38 zemích světa.

Graf 2: Vývoj kapitalizační míry v letech 1998 - 20058

Jak je z výše uvedeného grafu patrné, kapitalizační míra v období od roku 1998 do roku 2001 strmě klesala, v období 2001 až 2002 sledujeme pokles mírný, který byl dále vystřídán opět poklesem strmým, kdy se v roce 2005 průměrné míry dostaly pod hranici 7,5 %, což ve své podstatě částečně dokazuje i další studie – Regionální srovnání kapitalizační míry v evropských městech v letech 2005-2006. Tento klesající trend se zastavil s nástupem hospodářské recese a ekonomické krize. Od loňského roku pozorujeme kontinuální růst míry kapitalizace, což je očividné z dále publikovaných aktuálních grafů, ať už společností Knight Frank či Green Street Advisors. 8

Zdroj: km.fph.vse.cz_pedagogika_predmety_3MA326_3MA326_230306_Klapalova

45

Tabulka 20: Regionální srovnání kapitalizační míry v letech 2005 - 20069

Hlavní město Budapešť Praha Waršava

2005 7,0% 7,0% 6,0%

2006 6,25% 5,75% 6,0%

Moskva Kyjev Bukurešť

11-13% 12-18% 8-9%

10,0% 12,0% 7,8%

Vídeň Frankfurt Mnichov LondýnCity LondýnWest End Barcelona Paříž

5,25% 5,25% 5,25% 4,75% 4,25% 4,30% 4,30%

4,80% 5,20% 5,00% 4,35% 3,90% 4,50% 4,25%

10

Graf 3: Regionální srovnání kapitalizační míry v letech 2005 - 200611 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2%

Pr a

W ha ar ša v M a os kv a Ky Bu jev ku re šť Ví d Fr eň an kf ur M ni t Lo Lon cho n d dý v ýn n W Cit es y t Ba En rc d el on a Pa říž

0%

9

K datu zpracování diplomové práce aktuální studie totožného charakteru nebyla společností poskytnuta. Zdroj: http://www.knightfrank.com/research/European_Research_Reports.aspx

10

.

11

Zdroj: http://www.knightfrank.com/research/European_Research_Reports.aspx

46

Graf 4: Aktuální vyhodnocení kapitalizační míry v Moskvě v letech 2006 - 2008

Pro ilustraci a zároveň zhodnocení současné situace ve vztahu k výše uvedené studii z let 2005 – 2006, byl použit graf Kapitalizačních měr pro vysoce kvalitní nemovitosti v Moskvě. Na první pohled je patrné, že míry v období 2006 až 2007 měly klesající tendenci, v prvním pololetí roku 2008 nastal zlom a kapitalizační míry začaly ve všech vyobrazených segmentech stoupat, tendenci je nutno posoudit právě z hlediska typu nemovitosti. Toto je jen dalším odrazem situace v celosvětovém měřítku.

47

Graf 5: Křivka kapitalizační míry v USA v období 1998 - 200912

Jak je z výše uvedeného grafu zřetelné, míra kapitalizace v důsledku stávající ekonomické situace, která ovlivnila ekonomiky států celosvětově, po několikaletém období soustavného klesajícího trendu, který ustal v letech 2006 – 2007, pozvolně od roku 2008 stoupá. Počátek roku 2009 byl uveden růstem strmým.

Graf 6: Evropské indikátory trhu 2009 – Evropské nájemní cykly13

12 13

Zdroj: http://online.wsj.com/article/SB124051515422749193.html Zdroj: Průzkum Knight Frank, 2009

48

Vlny společnosti Knight Frank, respektive evropské indikátory trhu, ukazují aktuální pozici vybraných evropských center s ohledem na jejich lokální hlavní cyklus nájmů. Jak se relativně zvýšil požadavek na dodávky a zvyšování nájmů, centra se posunula blíže k vrcholu vlny. Když požadavek poklesl a poklesla úroveň nájmů, centra se začala posouvat dolů na dno vlny. Některá centra se svezou na vlně rychleji než jiná. Podobně některé centra šlapali vodu po určité časové období nebo se posunula skrze vlnu.

49

6. Problematika regulovaného nájemného Zvláštním typem smluvního nájemného je nájemné regulované, jehož výše a podmínky jsou zákonnými prostředky limitovány a slouží především v případě nemovitostí jako nástroj ochrany nájemníků. Forma regulace může být různá, např. formou maximální či minimální ceny, cenového rozpětí, cenového moratoria atd. V České republice je regulované nájemné uplatňováno u nemovitostí v případě bytů užívaných původními nájemníky a u některých typů pozemků14. Problematiku

regulovaného

nájemného

vymezuje

Zákon

č.

107/2006

Sb.,

o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů Tento zákon upravuje postup, lhůty a způsob výpočtu maximálních přírůstků nájemného při jednostranném zvyšování nájemného pronajímatelem u vymezených bytů.

6.1.

Deformace v nájemním bydlení

V důsledku privatizace a prodeji obecního bytového fondu došlo k výraznému snížení počtu nájemních bytů. Podle expertních odhadů lze konstatovat, že podíl nájemních bytů v České republice klesl na 20 – 21 % trvale obydlených bytů v ČR, což je 900 – 950 tisíc bytů. Přesnou statistiku poskytne následné sčítání lidu, domů a bytů. Z uvedeného počtu připadá cca 22 % na sektor smluvního nájemného a 78 % bytů platí nájemné podle zákona o jednostranném zvyšování nájemného. Tento zákon byl přijat v roce 2006 s cílem postupně vyrovnat regulované nájemné na úroveň místně obvyklou. Předpokládal se roční růst nájemného až o 20 % výchozího stavu po dobu čtyř let. Skutečné navýšení ve větších městech bylo dvojnásobné. Zvyšování nájemného z bytu podle zákona č. 107/2006 Sb. je plošné, nezohledňuje povolené investice nájemce do úprav bytu v minulosti, stav a polohu bytu a domu a i nájemce. Náklady na bydlení v České republice jsou negativně ovlivněny i cenou služeb v porovnání s příjmy lidí. Nefunguje sektor sociálního bydlení a na tomto úseku se záměry bytové politiky nepodařilo naplnit vůbec. Z nabídek realitních kanceláří vyplývá co do počtu dostatečná nabídka, nesetkává se však z poptávkou, protože pro značnou část obyvatelstva ve velkých městech a okolí je pronájem bytu od soukromých 14

Vyhl. Č. 176/93 Sb. ve znění pozdějších předpisů, výměr MF č. 1/2002

50

pronajímatelů cenově nedostupný. Ukazuje se, že úplné bezlimitní uvolnění nově uzavíraných nájemních smluv rozevřelo cenové nůžky mezi příjmy většiny lidí a požadovaným smluvním nájemným. Smlouvy uzavírali lidé s vysokými příjmy včetně cizinců, právnických osob a často byty slouží jako ubytovny. Zatímco průměrný náklad na bydlení v ČR představuje 22 % rodinných příjmů (započítává se i bydlení ve vlastním bytě či rodinném domku nebo družstevním nájemním bytě), u nájemního bydlení v přibližně polovině lokalit je podíl dvojnásobný a vyšší. Tzv. tržní nájemné, často zaměňované za místně obvyklé je deformováno tím, že je vytvořeno z necelých šesti procent bytového fondu, tedy lidí, kteří si mohou dovolit sjednat čisté nájemné bez služeb v bytě 70 m2 ve výši více než dvojnásobku důchodu nebo poloviny obvyklé mzdy. Registrujeme obavy většiny lidí z bydlení u soukromníků a trvalé snahy o přechod do vlastnictví a pokud možno za co nejmenší cenu. A ekonomické i celospolečenské zájmy jsou potlačovány.

6.2.

Deregulace nevyřeší trh nájemního bydlení

Vedle nájemného tvoří druhou a neméně podstatnou část nákladů na bydlení spotřeba domácností. Ve sporech majitelů domů s nájemníky o výši nájemného se mnohdy vytrácí podstata problému a tou jsou skutečné náklady na údržbu a obnovu bytového fondu. Odborníci hovoří v této souvislosti o reprodukci, což zahrnuje proces neustálého udržování a obnovování bytového fondu tak, aby byl způsobilý plnit svou funkci, tedy poskytovat kvalitní bydlení. Konkrétní částky na obnovu pochopitelně v jednotlivých letech kolísají v závislosti na aktuálním technickém stavu té které nemovitosti. Proto se pro potřeby výpočtu pracuje s takzvanými průměrnými reprodukčními náklady, tedy s takovými náklady, které by bylo třeba pravidelně ročně vynakládat, pokud by obnova bytového fondu probíhala rovnoměrně v čase, přičemž se vychází z toho, že řádně udržovaný dům má životnost sto let. Souhrnné náklady na reprodukci bytového fondu tvoří čtyři dílčí položky: -

Průměrné roční náklady údržby a oprav

-

Roční odpisy domů

-

Roční náklady na správu bytového fondu

-

Ostatní finanční náklady

51

Náklady na údržbu a opravy jsou logicky nezbytné k tomu, aby nedocházelo k chátrání domu a ke snížení jeho životnosti. Smyslem odpisů je vytvořit postupným přenášením hodnoty domu do nákladů dostatečné finanční zdroje, tak aby po skončení životnosti mohl být starý dům nahrazen novým. Odpisy proto nelze považovat za zisk pro majitele domu ani za hromadění majetku, ale pouze za prostředky určené k rovnocenné náhradě doslouživšího bytového fondu. Náklady na správu bytového fondu zahrnují administrativní a technické úkony nezbytné pro zajištění provozu (výběr záloh na teplo a teplou vodu, jejich rozúčtování, platba faktur poskytovatelům služeb atd.). Z ostatních finančních nákladů jde především o daň z nemovitosti a pojištění domu, případně pozemkové nájemné, stojí-li dům na cizím pozemku. Podle Analýzy vývoje pořizovacích a udržovacích cen bytových domů, kterou zpracoval kolektiv poradenské společnosti Arcadis PM pod vedením Karla Mrázka, činí udržovací náklady hrazené majitelem nemovitosti v klasických cihlových domech 280425 Kč/m2 užitné plochy za rok, u panelových domů 365 Kč/m2 užitné plochy za rok. Kvůli očištění nákladů od vlivu inflace se pracuje s tzv. reprodukční pořizovací cenou (RPC), což je průběžně aktualizovaná pořizovací cena domu. Roční udržovací náklady tak představují u cihlových domů 1 až 1,4 % RPC, u panelových domů 1,5 % RPC. Pravidelné odpisy, které se zhodnocují reálnou úrokovou mírou, pak představují při předpokládané stoleté životnosti domu 1 % RPC. Má-li být bytový fond samofinancovatelný, musí nájemné krýt alespoň náklady na jeho reprodukci. Někdy se v této souvislosti hovoří o tzv. nákladovém nájemném. Nájemné nižší než nákladové vyvolává potřebu dotací. Nejsou-li, dochází k postupnému chátrání bytového fondu až po vznik vybydlených domů. U průměrného bytu o užitkové ploše 60 m2 činí reprodukční náklady 38 400 Kč za rok, což odpovídá měsíčnímu nájemnému 3 200 Kč na byt. V nákladech není zohledněna cena pozemku ani vliv lokality. Porovnáme-li uvedenou částku s maximálním nájemným (regulovaným) u současného bytového fondu, zjistíme, že v roce 2008 dosáhlo toto nájemné u průměrného šedesátimetrového bytu v Praze 4 082 Kč, což představuje 127 % reprodukčních nákladů. V obcích do deseti tisíc obyvatel je to však jen 50 % nákladů a v nejmenších 52

obcích do dvou tisíc obyvatel, např. v Královéhradeckém kraji, pak pouhých 29 % reprodukčních nákladů. To znamená, že ani po skončení deregulace nebude nájemné v těchto obcích pokrývat náklady na prostou reprodukci bytového fondu. Zcela jiná je situace u nově stavěných bytů s pomocí veřejných prostředků a s tzv. věcně usměrňovaným nájemným, kde je tento poměr mnohem příznivější. V Praze kryje nájemné v těchto bytech reprodukční náklady z 380 % a i v nejmenších obcích je to 140 %. Přesto se do výstavby nájemních bytů zatím nikdo nehrne15.

6.3. Srovnání regulovaných nájmů v České republice V této kapitole jsou vzájemně porovnávány výše regulovaných nájmů vybraných měst, a to uvedených jednak v hodnotě za 1 m2 a také v celkové výši, v případě standardní bytové jednotky o podlahové ploše 68 m2. Závěrečné srovnání se týká výše regulovaného nájemného a nájemného tržního ve vybraných městech České republiky. Tabulka 21: Nejvyšší regulované nájmy v České republice16

Město Praha Brno HradecKrálové Kladno Olomouc Plzen Zlín KarlovyVary Jihlava ČeskéBudějovice

gulované Datumvydání Re nájemné 15.5.2009 81Kč/m2 28.5.2009 65Kč/m2 28.5.2009 55Kč/m2 28.5.2009 53Kč/m2 28.5.2009 52Kč/m2 28.5.2009 52Kč/m2 28.5.2009 50Kč/m2 28.5.2009 48Kč/m2 28.5.2009 44Kč/m2 28.5.2009 43Kč/m2

Vestand. bytu* 5516Kč 4439Kč 3732Kč 3618Kč 3543Kč 3537Kč 3367Kč 3278Kč 2985Kč 2917Kč

*Standardní byt: družstevní i osobní vlastnictví, podlahováplocha68m2, opotřebení cca40%

15 16

http://www.son.cz/info.php?id_info=2009000022&event_akce=info_detail http://cenybytu.idnes.cz/cbtop.asp?typ=crd

53

Tabulka 22: Nejnižší regulované nájmy v České republice17

Město Chomutov Louny Litoměřice Most Děčín Semily Ústí nadLabem Teplice Bruntál NovýJičín

gulované Datumvydání Re nájemné 28.5.2009 20Kč/m2 28.5.2009 20Kč/m2 28.5.2009 20Kč/m2 28.5.2009 21Kč/m2 28.5.2009 22Kč/m2 28.5.2009 22Kč/m2 28.5.2009 23Kč/m2 28.5.2009 23Kč/m2 28.5.2009 24Kč/m2 28.5.2009 25Kč/m2

Vestand. bytu* 1326Kč 1334Kč 1347Kč 1445Kč 1517Kč 1526Kč 1540Kč 1553Kč 1629Kč 1719Kč

*Standardní byt: družstevní i osobní vlastnictví, podlahováplocha68m2, opotřebení cca40%

Tabulka 23: Nejvyšší rozdíl mezi tržním a regulovaným nájemným18

Město Chomutov Litoměřice Louny Most Teplice Ústí nadLabem NovýJičín ČeskáLípa Frýdek-Místek Ostrava

17 18

Datum 28.5.2009 28.5.2009 28.5.2009 28.5.2009 1.6.2009 1.6.2009 1.6.2009 1.6.2009 1.6.2009 1.6.2009

gulované Tržní nájemné Re nájemné 99Kč 20Kč 87Kč 20Kč 86Kč 20Kč 91Kč 21Kč 87Kč 23Kč 85Kč 23Kč 90Kč 25Kč 100Kč 28Kč 109Kč 33Kč 105Kč 35Kč

http://cenybytu.idnes.cz/cbtop.asp?typ=cra http://cenybytu.idnes.cz/cbtop.asp?typ=cd

54

Podíl 5,1 4,4 4,4 4,3 3,8 3,8 3,6 3,5 3,3 3,0

6.4.

Aktuální vývoj

Plénum Ústavního soudu v březnu letošního roku přijalo stanovisko, které zásadním způsobem mění pohled na právní hodnocení dlouhého období regulace nájmů bytů v České republice. Z jeho zdůvodnění totiž plyne, že regulaci nájmů je podle ústavních soudců možno považovat za protiústavní jen v určitém období a v jiném nikoli. Až dosud majitelé domů označovali zpravidla celé období regulace nájmů za protiústavní a z řady nálezů Ústavního soudu vydaných od roku 2000 se zdálo, že jim ústavní soudci dávají za pravdu. Z toho se odvíjely i požadavky majitelů na výši náhrad. Nyní se ale poprvé objevuje názor, že na celé období regulace nájmů se nelze dívat stejně. To může zásadně zlepšit pozici České republiky při projednávání stížností majitelů domů u Evropského soudu pro lidská práva ve Štrasburku, stejně jako postavení státu v individuálních soudních sporech s jednotlivými majiteli o náhrady škod způsobených regulací. Ze zdůvodnění Ústavního soudu sice nevyplývá konkrétní datum, od kterého je nutno považovat regulaci nájmů v Česku za protiústavní, ale orientační datum je naznačeno: „Ačkoli nelze nalézt přesnou hranici, odkdy již nebylo možné považovat omezení vlastnického práva v důsledku regulace nájemného za ústavně konformní, plyne z dosavadní judikatury Ústavního soudu s ohledem na derogační nálezy…, že takový závěr nebylo možné akceptovat již v roce 2000.“ Konec období, za které lze žádat náhradu, je naopak podle Ústavního soudu vymezen přesně, a to 31. 12. 2006. Od ledna 2007 totiž začalo zvyšování podle zákona o jednostranném zvyšování nájmů. Majitelé domů žalující stát o náhradu budou muset navíc prokázat, že v jejich individuálním případě bylo porušeno vlastnické právo a v jaké míře. „Obecný soud musí zvážit, do jaké míry došlo v důsledku regulovaného nájemného k zásahu do jeho základního práva vlastnit majetek a zda i v jeho případě byly splněny podmínky pro náhradu,“ uvádí se ve zdůvodnění stanoviska19.

19

http://www.son.cz/info.php?id_info=2009000052&event_akce=info_detail

55

Prezident Václav Klaus podepsal v květnu tohoto roku novelu zákona č. 107/2006 Sb., která růst nájemného v příštím roce rozkládá do tří let, tedy až do konce roku 2012. Úprava se dle novely týká obcí, v nichž se letos nájmy zvýší o více než 40 Kč na m2. To jsou s výjimkou Ústí nad Labem a Ostravy všechna krajská města a též všechna středočeská města s více než-li 10.000 obyvateli. Sdružení nájemníků České republiky (SON) nadále prosazuje přijetí standardního zákona o nájemném z bytů a službách poskytovaných s užíváním bytu, podobně jako je tomu například v Rakousku či Německu. Stávající úprava je jistým provizoriem a nezohledňuje kvalitu a polohu konkrétního bytu, nepřihlíží k investicím nájemce do bytu v minulosti a dohodnutým podmínkám nájmu bytu sjednaných v minulosti mezi pronajímatelem a nájemcem.

Regulované nájemné od ledna 2010 opět v řadě obcí prudce vzroste - o stovky až tisíc korun měsíčně, někdy i více. A to i přesto, že parlament prodloužil pro většinu domácností deregulaci činží o dva roky, tedy do roku 2012. Důvodem prudkého zvýšení je skutečnost, že ministerstvo pro místní rozvoj znovu výrazně zvýšilo úroveň cílového nájemného ve všech obcích. Na tu se má nájemné dostat po skončení deregulace. Činže se tak budou zvyšovat víc, než se ještě nedávno předpokládalo. Zvýšení cílového nájemného, které se odvíjí od průměrných cen bytů na trhu, je přitom zcela nečekané (například u krajských měst činí až 24 %). V důsledku krize totiž klesly ceny panelových bytů v Česku za poslední rok až o čtvrtinu a ceny ostatních bytů stagnují. Vzhledem k tomu se spíš očekávalo, že cílové nájemné naopak klesne a růst nájemného bude tudíž mírnější. Informace o růstu činží jsou dostupné z údajů ministerstva pro místní rozvoj zveřejněných ve Sbírce zákonů. Ve sbírce jsou údaje směrodatné pro zvyšování nájemného v každé české obci v roce 2010, případně i v letech 2011 a 2012.

56

Vyšší než očekávaný růst postihne nájemníky jak v krajských městech a ve středočeských obcích nad deset tisíc obyvatel, v nichž se (s výjimkou Ostravy a Ústí nad Labem) prodlužuje deregulace do roku 2012, tak i v ostatních obcích. Například v Praze 4 se dosavadní cílové nájemné, které má být dosaženo v roce 2012, zvedlo z dosavadních 116,29 Kč na 127,55 Kč za m2 bytu. Vlastníci domů v této městské části tak mohou například u bytu o výměře 70 m2 zvýšit příští rok nájem z dnešních až 5 737 Kč na až 6 649 Kč. V roce 2011 pak činže za tento byt bude moci vzrůst až na 7 706 Kč a v roce 2012 na 8 929 Kč (vše bez plateb za služby, tedy holé nájemné). Za tři roky tak celkové zvýšení proti dnešku může činit téměř 56 %. Důvodem prodloužení deregulace bylo to, že ve velkých obcích dosud rostlo nájemné nejrazantněji a vláda měla obavy ze sociálních dopadů. Vlastníci bytů mohou, ale nemusí nájemné zvýšit o možné maximum. Záleží jen na jejich rozhodnutí. Až dosud majitelé zpravidla zvyšovali nájemné až na možné maximum. V roce 2010 tomu ale může být jinak. Pokud se vlastník rozhodne činži bez souhlasu nájemníka zvýšit, musí nájemník dostat oznámení o jednostranném zvýšení plné tři měsíce před zvýšením. Má-li se mu tedy zvýšit činže od ledna 2010, musí být doručeno oznámení do konce září. Nájemné lze ale zvýšit i v průběhu kalendářního roku. Odhaduje se, že v bytech s regulovaným nájmem žije ještě asi 750 000 českých domácností.

57

Tabulka 24: Dnešní a možné nové ceny regulovaných nájmů Dnešní a možné nové ceny regulovaných nájmů (za m2 bytu* standardní kategorie, příklady měst, v Kč) Obec

2009

2010

Růst v %

Cílové nájemné

Praha 4

81,96

94,99

15,9

127,55

České Budějovice

42,87

49,56

15,6

66,18

Hradec Králové

55,00

64,96

18,1

90,60

Jihlava

43,39

51,72

19,2

73,42

Liberec

44,47

49,98

12,4

63,16

Pardubice

44,46

52,52

17,6

72,69

Plzeň

52,02

60,55

16,4

82,10

Ústí nad Labem, o. město

22,37

29,47

31,7

29,47

Brno - Líšeň

45,85

57,95

26,4

92,51

Olomouc

54,91

63,26

15,2

83,99

Ostrava*

34,58

50,02

44,7

50,02

Znojmo

35,50

56,00

57,7

56,00

Krnov

25,28

38,05

50,5

38,05

Havlíčkův Brod

34,70

49,46

42,5

49,46

* pokud má daná obec v současnosti více nájemného, je vybrán jen jeden příklad ** obvod Mariánské Hory a Hulváky Nájemné uvedeno za 1 m 2 v roce 2010 znamená jen maximální možné nájemné. Vlastník bytu může, ale také nemusí tuto maximální možnost využít.

Otázkou je, jaké je riziko regulovaných nájemních nemovitostí z pohledu stanovení kapitalizační míry. Výhodou je téměř stoprocentní obsazenost. Nevýhodami pak, že nese pouze nízké, zato stabilní výnosy, kvalita nájemníků je horší, horší je i obvykle stavebně technický stav nemovitosti. Problémem je údržba nemovitostí, na opravy jde jen velmi malý objem finančních prostředků z nájmů, což se nutně odráží ve stavebně technickém stavu dané nemovitosti. Je nutno uvažovat také s náklady na vystěhování nebonitních nájemníků. Naopak u nájemních nemovitostí s tržním nájmem je tzv. lepší servis, náklady jsou vyšší a odrazem je tedy dražší bydlení. Co se týká rozpětí míry kapitalizace a jejího srovnání, třebaže na základě nedostatečného počtu informací, lze konstatovat, že s ohledem k blížícímu se ukončení deregulace, se míry kapitalizace regulovaných nájemních bytů a bytů s tržním nájemným stále více přibližují.

58

7. Zhodnocení současné situace Kapitalizační míra kolísá v závislosti na ekonomice, nabídce a poptávce po komerčních realitách. V průběhu posledního realitního kolapsu na počátku devadesátých let kapitalizační míra vystoupala v průměru na více než 9 %. V roce 2007, kdy byl trh na vrcholu, byli investoři ochotni akceptovat míru kapitalizace ve výši 4 % u nejlepších nemovitostí, částečně z důvodu prognózovaného zvyšování nájemného, respektive s předpokladem, že výnosy budou stoupat. Jak banky vypracovávají jejich „stress testy“, důležitou otázkou je, co kapitalizační míra, kterou používají při ocenění nemovitostí, vrátí jejich portfoliům komerčních nemovitostí. Většina předních bank nepřiznává výše kapitalizačních měr, které používají. Výjimkou je General Electric. Finanční větev tohoto konglomerátu na posledním meetingu investorů specifikovala kapitalizační míru v prezentaci týkající se jejich způsobu ocenění nemovitostí v jejich vlastnictví a odhadu potencionálních ztrátových úvěrů. General Electric v současnosti používá střední hodnotu míry v rozmezí 18-ti let, jenž poskytlo Property & Portfolio Research (Majetkový a Investiční výzkum) a které činí v průměru 7,5%. Analytici věří, že mnoho bank také používá míru ve výši 7,5%. Ale současně varují, že tato hodnota je příliš nízká, a to proto, že tento pokles není nic jiného než průměr. Mathew Anderson, partner Foresight Analytics, vypočítal, že hodnota kapitalizační míry stoupla na nejméně 8%. Výsledek zakládá na faktorech zahrnujících nedávné prodeje nemovitostí a pokles akcií hypotekárních investičních fondů. Průměr v období, kdy byl trh na vrcholu, činil 6%. Změna v mírách kapitalizace, kombinovaná s dalšími faktory jako je například průměrný propad příjmů z nemovitostí o 15%, znamená, že hodnota komerčních nemovitostí mohla spadnout o více než 30%. Individuální prodej zabaveného majetku ukázal ještě větší propad. Aktuální prodej dle developera Harryho Macklowa z 1540

59

Brodway ukazuje, že cena kancelářské budovy ve středu Manhattanu zaznamenala pokles ceny o více než 60% v pouhých dvou letech. Podle Foresight může propad cen o 30% způsobit, že vzroste procento nesplněných závazků na 5%. Částečně i kvůli neschopnosti majitelů refinacovat. Tyto skutečnosti určitě omezí obnovu. Na konci roku 2008 bylo jen 1,6% komerčních úvěrů držených bankami spláceno minimálně po 90-ti dnech.20

Trvalý růst kapitalizačních měr komerčních nemovitostí ukazuje signál slábnutí přidávající na znepokojení realitních investorů, kteří neočekávají změnu k lepšímu žádného z hlavních sektorů nemovitostí až do příštího roku. Tak jako vzrostlo investiční riziko, aktuální míry kapitalizace stouply v národním měřítku za posledních pět čtvrtletí a nadále tento trend pokračuje napříč většinou trhů a typů nemovitostí, což uvádí v předběžných analýzách Co Star COMP. Vychází přitom z dat, které shromáždil v letošním roce. Pokračující zvyšování kapitalizační míry také koresponduje s výsledky prvního čtvrtletí společnosti Korpacz Real Estate Investor Survey, široce sledovanou zprávou vydanou společností PricewaterhouseCoopers. Více než sto prestižních a soukromých investorů zkoumaných pro Korpaczovu zprávu predikovalo, že míry kapitalizace porostou průměrně o téměř 50 bodů nad hodnotu za posledních šest měsíců, napříč všemi kategoriemi nemovitostí a většinou „metro trhů“. Největší projekty se ziskem jsou energetická centra, předměstské kanceláře a regionální nákupní střediska s jejich obecně nízkými bariérami pro vstup na trh. Ačkoliv se zdá, že míry kapitalizace obchodů s kancelářemi za první čtvrtletí tohoto roku v Hustonu a Washingtonu D.C. klesly, Korpaczovi dotazovaní očekávají, že vzrostou až na 118 bodů a 25 bodů během dalších šesti měsíců. „Pokračující problémy svázané s americkou ekonomickou recesí a finanční krizí stěžují investorům jejich cenové ztráty napříč celým spektrem nemovitostí“, řekla Susan Smith, ředitelka sektoru služeb obchodu s nemovitostmi společnosti PricewaterCoopers 20

Přeloženo z angličtiny: Printed in The Wall Street Journal, page C12_http://online.wsj.com/article/SB124051515422749193.html

60

a editorka průzkumu. „ Je jasné, že se převážná většina investorů nachází v „přežívacím stádiu“, spíše než v blahobytu, a to i přesto, že je očekáván růst příležitostí k nákupu v následujících měsících “. Autoři průzkumu tvrdí, že s omezenými finančními možnostmi a ustupujícími požadavky nájemníků, se investoři a realitní společnosti přesunuly do stádia ochrany a udržení jejich stávajících výnosů, a to krácením nákladů domovníkům a přijímáním nových nájemníků či obnovu nájemníků stávajících. V mnoha případech nabízejí příjemné nabídky a výhody jako například nájem zdarma. Výsledkem je nižší výnos a tím je hlášena i vyšší celková kapitalizační míra pro už tak nízký prodej investic, který je uskutečňován. Přestože jsou prodeje slabé, většina dotazovaných řekla, že očekávají vzestup nákupů zabavených nemovitostí, jenž jsou předmětem zástavy komerčních úvěrů, které dopadnou na trhy v následujících měsících. Jak institucionální tak i soukromí investoři připravují uspořádání daného majetku, přeformulovávají potencionální partnerství, uzavřené závazky a „očišťují“ své výroční bilance podle hodnocení získané zpětnou vazbou.

Jakkoliv, velkou překážkou je, že ve zmatečních kapitálových trzích a s nemnoho srovnatelnými transakcemi, na kterých by se dalo zakládat, se kupující a prodávající nemohou dohodnout na ceně. Proměnlivost trhu a nejistota obchodování je asi nejlépe vyobrazena ve zmatku s kapitalizační mírou. Většina analytiků souhlasí s tím, že je velmi málo transakcí pro stanovení jakýchkoliv závěrů21.

Pro Českou republiku se druhé pololetí roku 2008 a počátek roku 2009 staly obdobím, kdy skončila relativně pozitivní dekáda rozvoje realitního trhu (1998 – 2008). Vývoj cen, který měl obecně stoupající tendenci a v období po roce 2003 dokonce překračoval i průměrnou inflaci se náhle stal značně rozkolísaným až v některých sektorech (nové developerské projekty) turbulentním.

21

Přeloženo z angličtiny: http://www.costar.com/News/Article.aspx?id=805689186917C1830E65776FC4A47B2B

61

Příčin tohoto vývoje lze vysledovat hned několik. Jednak je to počínající globální ekonomická krize. Pro otevřený a relativně malý trh, jako je Česká republika jsou vždy jedním z určujících faktorů vývoje makroekonomické a globální tendence ekonomiky. Ekonomická krize, která tradičně začala ve Spojených státech amerických, již zasáhla i Evropskou unii a podle dostupných prognóz lze očekávat další oživení trhu až po roce 2011. Oproti tzv. Velké krizi z přelomu dvacátých a třicátých let minulého století, kdy HDP klesal až o desítky procent ročně se zdá, že současná krize dosud spojená jen s poklesem růstu, bude mít snad mírnější průběh. Ekonomická teorie i reálná praxe přitom tvrdí, že v době ekonomické krize obvykle stoupají ceny nemovitostí, protože jsou trhem vnímány, spolu se zlatem, jako spolehlivý uchovatel hodnot na rozdíl např. od akcií nebo jiných druhů cenných papírů. Ani v současné ekonomické a finanční krizi tedy nemusí platit naprostá a bezvýhradná korelace vývoje ekonomiky jako celku a vývoje cen nemovitostí. Další příčinou je stav finančního sektoru České republiky. Podle dostupných informací je český bankovní sektor vysoce odolný i vůči výrazným šokům přicházejícím ze zahraničí. Díky relativní měnové nezávislosti (česká koruna) je český finanční systém od globálních finančních potíží alespoň částečně chráněn a izolován. V době propuknutí krize se nacházel v poměrně dobré výchozí pozici, protože měl nízké expozice vůči nekvalitním zahraničním aktivům a jeho aktivity se rozvíjely v převážně tradičním konzervativním modelu. Bankovní sektor je také dobře kapitalizovaný a na rozdíl od řady zahraničních zemí zůstává i nadále ziskový. Celkově vykazuje český bankovní sektor dobrou bilanční likviditu, má nízký podíl nesplacených úvěrů a relativní dostatek zdrojů pro poskytování úvěrů z primárních depozit. Co se týká útlumu investorů z jiných zemí Evropské unie, již v roce 2007 a na počátku roku 2008 bylo možné vysledovat relativní pokles zájmu investorů ze ostatních zemí Evropské unie i těch, kteří pocházejí z USA nebo jiných vyspělých zemí. Sami potenciální investoři tento trend zdůvodňují jednak pro ně nevýhodným kurzem silné české koruny vůči euru a dolaru, jednak vrůstajícími obtížemi při hledání finálních klientů jak v sektoru prodejů, tak i v sektoru nájmů. A v neposlední řadě je to vývoj hypotečního trhu v České republice. Od října 2008 se prakticky u všech bank začala projevovat jiná, obezřetnější, úvěrová politika spojená např. požadavky na podíl vlastních prostředků klienta na investičním záměru nebo v omezení a uzavření úvěrů do některých sektorů investic jako jsou hotely a penziony.

62

Celkově je ale snad možné konstatovat, že český hypoteční trh není fundamentálně ohrožen. Na rozdíl např. od Spojených států amerických neposkytovaly banky v České republice substandardní hypotéky (hypotéky pro problémové skupiny klientů), oproti např. Maďarsku neexistují ve větší míře hypotekární úvěry v cizích měnách (švýcarský frank) a s tím spojená rizika vyplývající z možných změn kurzu. V neposlední řadě je pozitivním faktorem to, že hypotéky na 100 i více (až 150) procent tržní hodnoty netvoří podstatný sektor realizovaných úvěrů. Jak je tedy z

provedeného výzkumu a dále uvedených studií patrno, výše

kapitalizačních měr nemovitostí má po období kontinuálního poklesu tendenci vzrůstajícího charakteru, byť ve své podstatě mírnou. Tento trend mírného růstu, popřípadě stagnace, lze očekávat v přibližně stejné intenzitě i nadále. V České republice se tato skutečnost ve srovnání s obdobím 2005 – 2006, kdy byla provedena první studie a jenž posloužila jako podklad pro studii aktuální, s ohledem na získaný omezený počet relevantních dat, projevuje velmi nepatrně. Ve většině segmentů trhů nemovitostí byl zaznamenán pokles. Ostatně, jak již bylo uvedeno, markantní vzestup kapitalizačních měr v Česku není předpokládán. Co se týká dalších očekávání, lze s ústupem recese a ekonomické krize predikovat opětovný pokles kapitalizačních měr. V České republice by mělo dle předpovědi analytiků dojít k oživení ekonomiky v roce 2011.

63

Závěr Cílem diplomové práce bylo jednak definovat související pojmy, přiblížit problematiku stanovení

míry

kapitalizace

a

deregulace

nájemného,

dále

posoudit

vývoj

kapitalizačních měr ve světovém měřítku a v neposlední řadě ukázat postoj bankovních ústavů a odhadců nemovitého majetku působících v České republice ke stanovení výše měr. Srovnání uvedených institutů je předkládáno v časovém horizontu cca tří let. Práce je zakončena zhodnocením současné situace, a to nejen v České republice, ale také vývojem ve Spojených státech amerických, jenž pochopitelně vývoj na českém trhu výrazně ovlivňují. Původním záměrem bylo srovnání pohledu institucí přenést do popředí práce, ovšem z důvodu současné globální ekonomické situace, potažmo domácí ekonomická situace, jsou data nedostupná a relevantní studie prozatím nepublikované. Nicméně, věřím, že i tyto mnohdy problematicky získané a zveřejněné informace budou přínosem a pomohou k ucelení obecné představy vývoje současného a možného budoucího v oblasti tohoto tématu.

64

Seznam použité literatury 1. BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 6. vyd. Brno: CERM 2004. ISBN 80–7204–332–3. 2. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2006. ISBN 80–7265–085-8. 3. ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. 1. vyd. Praha: CEDUK, akreditovaná vzdělávací a poradenská společnost, 2004. ISBN 80-902-109-3-7. 4. MAŘÍKOVÁ, Pavla; MAŘÍK, Miloš. Diskontní míra v oceňování. 1. vyd. Praha: Vysoká škola ekonomická v Praze 2001. ISBN 80–245–0228–37- 350. 5. DRUMMER, Randyl. Survival Mode: Rising Cap Rates Add to Real Estate Investors´ Worries: Costar, March18, 2009 [online]. [cit. 2009-06-15]. Dostupný z WWW: . 6. KIMMONS, James. Capitalization Rate in Real Estate : Real Estate About [online]. [cit. 2009-06-15]. Dostupný z WWW: . 7. Commercial Real Estate Market Moscow 2008: Knight Frank Newmark Global, 2009 [online]. [cit. 2009-06-15]. Dostupný

z WWW:


CE47-4DB8-B95F-3F126D5550FA/commercial_report_2008_eng_light.pdf>. 8. Definition of Capitalization Rate From Wikipedia: Wikipedia, the free encyclopedia [online]. [cit. 2009-06-15]. Dostupný z WWW: .

65

9. European Market Indicators Spring 2009: Knight Frank Newmark Global [online]. [cit. 2009-06-15]. Dostupný z WWW: . 10. If the Cap Rate Doesn´t fit, Bank Investors Will Have to Wear It Anyway: The Wall Street Journal – Heard on the Street [online]. [cit. 2009-06-15]. Dostupný z WWW: . 11. KLAPALOVÁ, Zdenka. Realitní trh – základní přehled, březen 2006: Knight Frank [online]. [cit. 2009-05-28]. Dostupný z WWW: . 12. TARABA, Milan. Prezident Václav Klaus, podepsal 25. května 2009: Sdružení nájemníků ČR [online]. [cit. 2009-06-10]. Dostupný z WWW: . 13. Deregulace nevyřeší trh nájemního bydlení: Právo, březen 26, 2009. Sdružení nájemníků ČR [online]. [cit. 2009-05-31]. Dostupný z WWW: . 14. Nájmy se od ledna zvýší až o tisíc korun měsíčně: Novinky.cz, červen 26, 2009 [online]. [cit. 2009-06-26]. Dostupný z WWW: . 15. Přehled rekordů žebříček Nejnižší regulované nájmy: Bydlení idnes. Copyright Institut regionálních informací, s.r.o. 2000 – 2009 [online]. [cit. 2009-06-02]. Dostupný z WWW: .

66

16. Přehled rekordů žebříček Nejvyšší regulované nájmy: Bydlení idnes. Copyright Institut regionálních informací, s.r.o. 2000 – 2009 [online]. [cit. 2009-06-02]. Dostupný z WWW: .

17. Přehled rekordů žebříček Nejvyšší rozdíl mezi tržním a regulovaným nájemným: Bydlení idnes. Copyright Institut regionálních informací, s.r.o. 2000 – 2009 [online]. [cit. 2009-06-02]. Dostupný z WWW: . 18. Ústavní soud – Jen část doby regulace nájmů byla protiústavní: Sdružení nájemníků ČR, květen 14, 2009. [online]. [cit. 2009-05-31]. Dostupný z WWW: . 19. Výchozí situace v oblasti bydlení:Sdružení nájemníků ČR [online].[cit. 2009-06-02] Dostupný z WWW: . 20. Vyhláška ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Ministerstvo vnitra [online]. [cit. 2009-05-25]. Dostupný

z WWW:


zakonu.aspx>. 21. Zákon o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Sbírka zákonů České republiky Ročník 2006: Ministerstvo vnitra, březen 14, 2006 [online]. [cit. 2009-05-26]. Dostupný z WWW: . 22. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů 23. ORT, Petr. Poznámky k aktuálnímu vývoji na trhu nemovitostí v České republice. 24. STUDENKOVÁ, Lenka. Bakalářská práce – Způsoby stanovení kapitalizační míry. Praha: BIVŠ, září 2006.

67

Seznam použitých zkratek: Graf 1: Závislost výnosové hodnoty na použité míře kapitalizace ................................ 13 Tabulka 1: Míra kapitalizace v ČSR v období do roku 1939 ......................................... 17 Tabulka 2: Bankovní ústav „A“ - Data zjištěná v letech 2005 – 2006 ........................... 30 Tabulka 3: Bankovní ústav „A“ - Data zjištěná v roce 2009.......................................... 30 Tabulka 4: Bankovní ústav „B“ - Data zjištěná v letech 2005 – 2006 ........................... 32 Tabulka 5: Bankovní ústav „B“ - Data zjištěná v roce 2009 .......................................... 32 Tabulka 6: Bankovní ústav „C“ - Data zjištěná v letech 2005 – 2006: .......................... 34 Tabulka 7: Bankovní ústav „C“ - Data zjištěná v roce 2009 .......................................... 35 Tabulka 8: Odhadce nemovitostí „A“ - Data zjištěná v letech 2005-2006 ................... 36 Tabulka 9: Odhadce nemovitostí „A“ - Data zjištěná v roce 2009 ................................ 37 Tabulka 10: Odhadce nemovitostí „B“ - Data zjištěná v roce 2005 – 2006 ................... 37 Tabulka 11: Odhadce nemovitostí „B“ - Data zjištěná v roce 2009 ............................... 38 Tabulka 12: Odhadce nemovitostí „C“ - Data zjištěná v roce 2005 – 2006 ................... 39 Tabulka 13: Odhadce nemovitostí „C“ - Data zjištěná v roce 2009 ............................... 39 Tabulka 14: Srovnání bankovních ústavů v letech 2005 – 2006 .................................... 40 Tabulka 15: Srovnání bankovních ústavů v roce 2009................................................... 41 Tabulka 16: Průměrná kapitalizační míra bankovních institucí ..................................... 41 Tabulka 17: Srovnání odhadců nemovitostí v letech 2005 - 2006 ................................. 42 Tabulka 18: Srovnání odhadců nemovitostí v letech 2005 – 2006 ................................ 43 Tabulka 19: Průměrná kapitalizační míra odhadců nemovitostí .................................... 43 Graf 2: Vývoj kapitalizační míry v letech 1998 - 2005 .................................................. 45 Tabulka 20: Regionální srovnání kapitalizační míry v letech 2005 - 2006 .................... 46 Graf 3: Regionální srovnání kapitalizační míry v letech 2005 - 2006............................ 46 Graf 4: Aktuální vyhodnocení kapitalizační míry v Moskvě v letech 2006 - 2008 ....... 47 Graf 5: Křivka kapitalizační míry v USA v období 1998 - 2009 .................................. 48 Graf 6: Evropské indikátory trhu 2009 – Evropské nájemní cykly ................................ 48 Tabulka 21: Nejvyšší regulované nájmy v České republice........................................... 53 Tabulka 22: Nejnižší regulované nájmy v České republice ........................................... 54 Tabulka 23: Nejvyšší rozdíl mezi tržním a regulovaným nájemným ............................. 54 Tabulka 24: Dnešní a možné nové ceny regulovaných nájmů ....................................... 58

68

Přílohy Příloha č. 1

Příklad zjištění míry výnosnosti rodinných domů

Příloha č. 2

Míra kapitalizace podle cenového předpisu – vyhláška č. 3/2008 Sb.

Příloha č. 3

Přepočet míry kapitalizace

Příloha č. 4

Výsledná kalkulace při financování vlastním kapitálem

Příloha č. 5

Zákon o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů

69

Příloha č. 1 Příklad zjištění míry výnosnosti rodinných domů Dům č. Kupní cena Nájemné měsíčně Nájemné ročně Náklady ročně Zisk ročně tis. Kč tis. Kč tis. Kč tis. Kč tis. Kč (1)

(2)

(3)

(4)

(5)

(6)

1

2850

17

204

58

146

2

4850

20

168

65

116

3

1920

11

252

41

184

4

2800

12

312

38

227

5

2850

17

288

58

213

6

3240

11

240

38

175

7

3850

14

132

55

91

8

1900

9

144

29

106

9

2200

11

204

46

146

10

2450

14

132

51

94

11

2750

14

168

49

113

12

3250

12

108

44

79

13

1800

8

132

28

86

14

1950

10

168

35

117

15

2800

14

168

52

119

16

3900

21

144

68

100

17

6300

26

96

85

68

18

5300

24

120

75

85

19

2250

11

132

38

94

20

2100

14

168

48

120

Průměr Poznámky: Sloupec (5): daň, pojistné, opravy a údržba, správa, kapital. odpisy Sloupec (6) = (4) - (5) Sloupec (7) = 100 x (6) / (2)

Zdroj: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc a kol., Teorie oceňování nemovitostí

70

Příloha č. 2 Míry kapitalizace pro oceňování nemovitosti a majetkových práv výnosovým způsobem – Příloha č. 16 k vyhlášce č. 3/2008 Sb.

Číslo položky

Název položky

Míra kapitalizace %

1

Nemovitosti pro výrobu a garážování

10

2

Nemovitosti pro obchod a administrativu

7

3

Nemovitosti pro hromadné ubytování a stravování

8

4

Nemovitosti pro dopravu, spoje, školství

9

5

Nemovitosti pro kulturu

8

6

Nemovitosti pro zdravotnictví

8

7

Nemovitosti pro zemědělství

7

8

Nemovitosti pro skladování

6

9

Bytové domy

5

10

Ostatní nemovitosti

8

11

Majetková práva

12

U staveb oceňovaných podle § 22 ost. 2 se k příslušné míře kapitalizace připočte 0,5 % na pokrytí zvýšeného rizika spojeného s docílením pronájmu celkové podlahové U staveb s víceúčelovým využitím, pokud byla míra kapitalizace stanovena podle převažujícího účelu užití, lze odlišnou míru kapitalizace příslušející zbylé části, zohlednit ve zvýšení nebo snížení stanovené kapitalizace o 0,5 %.

71

Příloha č. 3 Přepočet míry kapitalizace

Míra kapitalizace v procentech za rok nominální ….. % / r

un

Míra kapitalizace setinná nominální

in = un / 100 %

Úročitel míry kapitalizace nominální

qn = 1 + in

Míra inflace v procentech za rok …………………….. % / r

ui

Míra inflace setinná

ii = ui / 100 %

Úročitel míry inflace

qi = 1 + ii

Úročitel míry kapitalizace reálné (výpočtem)

qr = qn / qi

Míra kapitalizace setinná reálná Míra kapitalizace v procentech za rok reálná ………. % / r

ir = qr - 1 ur = ir / 100 %

Zdroj: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc a kol., Teorie oceňování nemovitostí

Příloha č. 4 Výsledná kalkulace při financování vlastním kapitálem Vliv na VMN 1) 2)

Podíl vlastního kapitálu

30 %

Požadovaná výnosnost

10 %

Podíl hypotekárního úvěru

70 %

Hypotekární úrok 3)

7%

Snížení výnosu v důsledku stáří

Mezisoučet 4)

+ 4,9 % +1% + 8,9 %

Růst výnosů (případně hodnoty nemovitosti) v souvislosti s inflací

5)

+3%

-2%

Předpokládaný přírůstek podílu vlastního kapitálu v důsledku splácení hypotekárních úvěrů

Výsledná míra

- 0,9 % 6%

72

Příloha č. 5 Zákon o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů

ZÁKON ze dne 14. března 2006 o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů Parlament se usnesl na tomto zákoně České republiky: ČÁST PRVNĺ Zákon o jednostranném zvyšování nájemného z bytu §1 Předmět úpravy (1) Tento zákon upravuje postup při jednostranném zvyšování nájemného z bytu (dále jen "nájemné"). (2) Tento zákon se nevztahuje na nájemné v bytech a) pronajatých společníkům, členům nebo zakladatelům právnické osoby vzniklé za účelem, aby se stala vlastníkem domu s byty, b) bytových družstev zřízených po roce 1958, jde-li o byty postavené s finanční, úvěrovou a jinou pomocí poskytnutou podle předpisů o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní bytové výstavbě, které jsou v nájmu jejich členů, c) bytových družstev označovaných podle dřívějších právních předpisů jako lidová bytová družstva, které jsou v nájmu jejich členů, d) jejichž výstavba nebo dostavba byla povolena po 30. červnu 1993 a na jejichž financování byla obcím poskytnuta dotace ze státního rozpočtu nebo ze státních fondů na výstavbu nájemních bytů, a to po dobu platnosti podmínek poskytnuté dotace, e) zvláštního určení a bytech v domech zvláštního určení, jejichž výstavba byla povolena před 30. červnem 1993. §2 Základní pojmy Pro účely tohoto zákona se rozumí a) nájemným cena za užívání pronajatého bytu, b) aktuálním nájemným za 1 m2 podlahové plochy bytu pro konkrétní byt podíl placeného nájemného, bez úhrady za vybavení bytu, a podlahové plochy bytu, c) cílovou hodnotou měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu takové nájemné, kterého může být dosaženo při jednostranném zvyšování nájemného nejdříve k 1. lednu 2010, d) podlahovou plochou bytu součet podlahových ploch všech místností bytu a jeho příslušenství1), a to i mimo byt, pokud jsou užívány výhradně nájemcem bytu; podlahová plocha sklepů, které nejsou místnostmi, a podlahová plocha balkonů, lodžií a teras se započítává pouze jednou polovinou, e) bytem se sníženou kvalitou byt bez ústředního vytápění a s částečným nebo společným základním příslušenstvím, nebo byt bez ústředního vytápění a bez základního příslušenství, nebo byt s ústředním vytápěním bez základního příslušenství, f) základním příslušenstvím koupelna nebo koupelnový, popřípadě sprchový kout a

73

splachovací záchod; základní příslušenství se považuje za součást bytu, i když je v domě mimo byt, avšak užívá jej jen nájemce bytu, g) ústředním vytápěním vytápění zdrojem tepla, který je umístěn mimo byt, nebo který je umístěn v místnosti k tomu určené, včetně sklepa v rodinném domě s jedním bytem, nebo jiné elektrické nebo plynové vytápění. §3 Jednostranné zvýšení nájemného (1) Jednostranné zvýšení nájemného pronajímatelem lze uplatnit v období, které začíná dnem nabytí účinnosti tohoto zákona a končí dnem 31. prosince 2010. (2) Pronajímatel je oprávněn jednostranně zvýšit nájemné jedenkrát ročně počínaje 1. lednem 2007 a následně vždy k 1. lednu, popřípadě později, avšak nikoliv zpětně za období, které uplynulo od 1. ledna daného roku, pokud se s nájemcem na změně nájemného nedohodne jinak. (3) Jednostranné zvýšení nájemného v každém vymezeném období 12 měsíců nesmí být vyšší než maximální přírůstek měsíčního nájemného stanovený pro každou konkrétní hodnotu aktuálního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu ve vztahu k odpovídající cílové hodnotě měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu. (4) Způsob výpočtu cílových hodnot měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu a maximálních přírůstků měsíčního nájemného je uveden v příloze k tomuto zákonu. (5) Oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného musí mít písemnou formu a musí obsahovat zdůvodnění, že byla řádně stanovena výše nájemného na základě maximálního přírůstku měsíčního nájemného. (6) Povinnost platit zvýšené nájemné vzniká dnem, který je uveden v oznámení o zvýšení nájemného, nejdříve však prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po uplynutí 3 kalendářních měsíců od jeho doručení nájemci. V této lhůtě je nájemce oprávněn podat žalobu k soudu na určení neplatnosti zvýšení nájemného. §4 Zmocňovací ustanovení Ministerstvo pro místní rozvoj vyhlašuje a zveřejňuje formou sdělení ve Sbírce zákonů vždy s účinností od 1. července kalendářního roku a) základní ceny za 1 m2 podlahové plochy bytů vyjadřující střední hodnoty kupních cen nemovitostí vycházející ze statistiky cen nemovitostí, b) cílové hodnoty měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu vypočtené podle vzorce uvedeného v příloze k tomuto zákonu, a to v členění podle velikostních skupin obcí za jednotlivé kraje, v případě hlavního města Prahy a Brna v členění na části města, c) maximální přírůstky měsíčního nájemného vypočtené podle vzorce uvedeného v příloze k tomuto zákonu, d) územní rozčlenění obcí seskupením katastrálních území převzaté z členění používaného pro účely oceňování majetku, e) roztřídění obcí do velikostních kategorií podle počtu obyvatel, f) postup při vyhledání maximálního přírůstku měsíčního nájemného pro konkrétní byt. ČÁST DRUHÁ Změna občanského zákoníku §5 Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění zákona č. 58/1969 Sb., zákona č. 131/1982 Sb., zákona č. 94/1988 Sb., zákona č. 188/1988 Sb., zákona č. 87/1990 Sb., zákona č. 105/1990 Sb., zákona č. 116/1990 Sb., zákona č. 87/1991 Sb., zákona č. 509/1991 Sb., zákona č. 264/1992 Sb., zákona č. 267/1994 Sb., zákona č. 104/1995 Sb., zákona č. 118/1995 Sb., zákona

74

č. 89/1996 Sb., zákona č. 94/1996 Sb., zákona č. 227/1997 Sb., zákona č. 91/1998 Sb., zákona č. 165/1998 Sb., zákona č. 159/1999 Sb., zákona č. 363/1999 Sb., zákona č. 27/2000 Sb., zákona č. 103/2000 Sb., zákona č. 227/2000 Sb., zákona č. 367/2000 Sb., zákona č. 229/2001 Sb., zákona č. 317/2001 Sb., zákona č. 501/2001 Sb., zákona č. 125/2002 Sb., zákona č. 135/2002 Sb., zákona č. 136/2002 Sb., zákona č. 320/2002 Sb., nálezu Ústavního soudu vyhlášeného pod č. 476/2002 Sb., zákona č. 88/2003 Sb., zákona č. 37/2004 Sb., zákona č. 47/2004 Sb., nálezu Ústavního soudu vyhlášeného pod č. 278/2004 Sb., zákona č. 480/2004 Sb., zákona č. 554/2004 Sb., zákona č. 359/2005 Sb., zákona č. 56/2006 Sb. a zákona č. 57/2006 Sb., se mění takto: 1. § 685 zní: § 685 (1) Nájem bytu vzniká nájemní smlouvou, kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné byt do užívání, a to na dobu určitou nebo bez určení doby užívání. Nájemní smlouvu lze sjednat také na dobu výkonu práce nájemce pro pronajímatele. (2) U družstevního bytu lze nájemní smlouvu mezi bytovým družstvem a členem bytového družstva uzavřít pouze za podmínek upravených ve stanovách bytového družstva. (3) Nájem bytu je chráněn; pronajímatel jej může vypovědět jen z důvodů stanovených v zákoně. (4) Zvláštní zákon stanoví, co se rozumí služebním bytem, bytem zvláštního určení a bytem v domě zvláštního určení a za jakých podmínek lze uzavřít nájemní smlouvu u služebního bytu, u bytu zvláštního určení a u bytu v domě zvláštního určení.". 2. Za § 686 se vkládá nový § 686a, který zní: § 686a (1) Pronajímatel je oprávněn při sjednání nájemní smlouvy požadovat, aby nájemce složil peněžní prostředky k zajištění nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu a k úhradě jiných svých závazků v souvislosti s nájmem. Pronajímatel uloží složené peněžní prostředky na svůj zvláštní účet, společný pro všechny nájemce, u peněžního ústavu. (2) Výše složených peněžních prostředků nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného a zálohy na úhradu za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu. (3) Pronajímatel je oprávněn tyto prostředky použít k úhradě pohledávek na nájemném a k úhradě za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu nebo k úhradě jiných závazků nájemce v souvislosti s nájmem, přiznaných vykonatelným rozhodnutím soudu nebo vykonatelným rozhodčím nálezem nebo nájemcem písemně uznaných. Uvedené pohledávky má pronajímatel právo započíst proti pohledávce na vrácení úhrady podle odstavce 1. Nájemce je povinen doplnit peněžní prostředky na účtu u peněžního ústavu na původní výši, pokud pronajímatel tyto peněžní prostředky oprávněně čerpal, a to do jednoho měsíce. (4) Po skončení nájmu je pronajímatel povinen vrátit nájemci nebo jeho právnímu nástupci složené peněžní prostředky s příslušenstvím, pokud nebyly oprávněně čerpány podle odstavce 3, a to nejdéle do jednoho měsíce ode dne, kdy nájemce byt vyklidil a předal pronajímateli. (5) Na vyplacení peněžních prostředků ze zvláštního účtu má jinak právo strana, které svědčí rozhodnutí soudu nebo jiného veřejného úřadu se stejnými účinky. (6) Na nájem bytu nelze použít ustanovení o prodloužení nájmu (§ 676 odst. 2).". 3. § 687 zní: § 687 (1) Pronajímatel je povinen předat nájemci byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání a zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu. (2) V nájemní smlouvě lze dohodnout, že pronajímatel předá nájemci byt ve stavu nezpůsobilém pro řádné užívání, pokud se nájemce s pronajímatelem dohodnul, že provede úpravy

75

předávaného bytu. Současně se pronajímatel a nájemce dohodnou o vzájemném vymezení práv a povinností. (3) Nestanoví-li nájemní smlouva jinak, drobné opravy v bytě související s jeho užíváním a náklady spojené s běžnou údržbou hradí nájemce. Pojem drobných oprav a nákladů spojených s běžnou údržbou bytu upravuje zvláštní právní předpis. (4) Práva a povinnosti nájemce, který je členem bytového družstva, při opravách a údržbě družstevního bytu a hrazení nákladů s tím spojených, upravují stanovy družstva.". 4. § 689 zní: § 689 (1) Nájemce a osoby, které žijí s nájemcem v bytě, jsou povinny řádně užívat byt, společné prostory a zařízení domu a řádně požívat plnění, jejichž poskytování je s užíváním bytu spojeno. (2) Nájemce je povinen písemně oznámit pronajímateli veškeré změny v počtu osob, které žijí s nájemcem v bytě, a to do 15 dnů ode dne, kdy ke změně došlo. V písemném oznámení nájemce uvede jména, příjmení, data narození a státní příslušnost těchto osob. (3) Nesplní-li nájemce povinnost podle odstavce 2 ani do jednoho měsíce, považuje se to za hrubé porušení povinností podle § 711 odst. 2 písm. b).". 5. § 696 zní: § 696 (1) Nájemné při uzavírání nájemní smlouvy nebo změna nájemného v průběhu trvání nájemního vztahu se sjednává dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem, nestanoví-li tento zákon nebo zvláštní právní předpis jinak. (2) Způsob výpočtu úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu a způsob jejich placení stanoví zvláštní právní předpis.". 6. V § 706 odstavec 1 zní: "(1) Jestliže nájemce zemře a nejde-li o byt ve společném nájmu manželů, stávají se nájemci (společnými nájemci) jeho děti, rodiče, sourozenci, zeť a snacha, kteří prokáží, že s ním žili v den jeho smrti ve společné domácnosti a nemají vlastní byt.". 7. V § 706 se za odstavec 1 vkládá nový odstavec 2, který zní: "(2) Nájemci (společnými nájemci) se stávají také vnuci nájemce a ti, kteří pečovali o společnou domácnost zemřelého nájemce nebo na něho byli odkázáni výživou, jestliže prokáží, že s ním žili ve společné domácnosti nepřetržitě alespoň po dobu tří let před jeho smrtí a nemají vlastní byt. Jde-li o vnuky nájemce, může soud z důvodů zvláštního zřetele hodných rozhodnout, že se stávají nájemci, i když soužití ve společné domácnosti s nájemcem netrvalo tři léta. Jde-li o osoby, které nájemce do bytu přijal až po sjednání nájemní smlouvy, vztahuje se na tyto osoby ustanovení věty první pouze tehdy, jestliže se na tom nájemce a pronajímatel písemně dohodli; to neplatí, jde-li o vnuky nájemce.".Dosavadní odstavec 2 se označuje jako odstavec 3. 8. § 708 zní: § 708 Ustanovení § 706 odst. 1 a 2 a § 707 odst. 1 platí i v případě, jestliže nájemce opustí trvale společnou domácnost.". 9. § 710 zní: § 710 (1) Nájem bytu zanikne písemnou dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem nebo písemnou výpovědí. (2) V písemné výpovědi musí být uvedena lhůta, kdy má nájem skončit. Výpovědní lhůta nesmí být kratší než tři měsíce a musí skončit ke konci kalendářního měsíce. Výpovědní lhůta začne

76

běžet prvním dnem měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď doručena druhému účastníkovi. (3) V případě, že nájem bytu byl sjednán na dobu určitou, skončí také uplynutím této doby. (4) Nájem bytu, který byl sjednán na dobu výkonu práce pro pronajímatele, skončí posledním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž nájemce přestal bez vážného důvodu na své straně vykonávat práce pro pronajímatele. (5) Přestane-li nájemce bytu, jehož nájem byl sjednán na dobu výkonu práce pro pronajímatele, vykonávat z vážného důvodu na své straně tyto práce, změní se nájem tohoto bytu na nájem na dobu neurčitou, a to od prvního dne měsíce následujícího po měsíci, v němž nájemce přestal práce pro pronajímatele vykonávat. (6) Za vážný důvod na straně nájemce se považuje zejména splnění podmínek pro přiznání starobního nebo invalidního důchodu, skutečnost, že nájemce nemůže podle lékařského posudku vykonávat sjednanou práci a pronajímatel pro něj nemá jinou vhodnou práci, nebo skončení pracovního poměru výpovědí danou pronajímatelem z důvodu organizačních změn.". 10. § 711 zní: § 711 (1) Pronajímatel může vypovědět nájem pouze z důvodů uvedených v zákoně. (2) Pronajímatel může vypovědět nájem bez přivolení soudu: a) jestliže nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě; b) jestliže nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu nebo nedoplnil peněžní prostředky na účtu podle § 686a odst. 3; c) má-li nájemce dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt; d) neužívá-li nájemce byt bez vážných důvodů nebo byt bez vážných důvodů užívá jen občas; e) jde-li o byt zvláštního určení nebo o byt v domě zvláštního určení a nájemce není zdravotně postižená osoba. (3) Písemná výpověď pronajímatele musí být doručena nájemci. V písemné výpovědi pronajímatele musí být uveden důvod výpovědi, výpovědní lhůta (§ 710 odst. 2), poučení nájemce o možnosti podat do šedesáti dnů žalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu, a pokud nájemci podle tohoto zákona přísluší bytová náhrada, závazek pronajímatele zajistit nájemci odpovídající bytovou náhradu. (4) Má-li nájemce právo na náhradní byt nebo na náhradní ubytování, je povinen byt vyklidit do 15 dnů po zajištění odpovídajícího náhradního bytu nebo náhradního ubytování. (5) Nájemce není povinen byt vyklidit, pokud podá ve lhůtě šedesáti dnů ode dne doručení výpovědi žalobu na určení neplatnosti výpovědi a řízení není ukončeno pravomocným rozhodnutím soudu.". 11. Za § 711 se vkládá nový § 711a, který zní: § 711a (1) Pronajímatel může vypovědět nájem pouze s přivolením soudu v těchto případech: a) potřebuje-li pronajímatel byt pro sebe, manžela, pro své děti, vnuky, zetě nebo snachu, své rodiče nebo sourozence; b) jestliže nájemce přestal vykonávat práci pro pronajímatele a pronajímatel potřebuje služební byt pro jiného nájemce, který pro něho bude pracovat; c) je-li potřebné z důvodu veřejného zájmu s bytem nebo s domem naložit tak, že byt nelze

77

užívat nebo vyžaduje-li byt nebo dům opravy, při jejichž provádění nelze byt nebo dům delší dobu užívat; d) jde-li o byt, který souvisí stavebně s prostory určenými k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti a nájemce nebo vlastník těchto nebytových prostorů chce tento byt užívat. (2) Písemná výpověď pronajímatele musí být doručena nájemci. V písemné výpovědi pronajímatele musí být uveden důvod výpovědi a výpovědní lhůta (§ 710 odst. 2). (3) V případě výpovědi dané z důvodů uvedených v odstavci 1 písm. a), c) a d) je pronajímatel povinen uhradit nájemci nezbytné stěhovací náklady, pokud nedojde k jiné dohodě. (4) Jde-li o byt zvláštního určení nebo o byt v domě zvláštního určení, lze vypovědět nájem podle odstavce 1 jen po předchozím souhlasu toho, kdo svým nákladem takový byt zřídil, podílel se na jeho zřízení, nebo jeho právního nástupce. Pokud byl byt zvláštního určení zřízen ze státních prostředků nebo stát na jeho zřízení přispěl, lze nájem vypovědět jen na základě předchozího rozhodnutí příslušného úřadu. (5) Jestliže pronajímatel bez vážných důvodů nevyužil vyklizeného bytu k účelu, pro který vypověděl nájem bytu, může soud na návrh nájemce rozhodnout, že pronajímatel je povinen dodatečně uhradit nájemci, který byt uvolnil, stěhovací náklady a další náklady spojené s potřebnou úpravou náhradního bytu. Soud může dále uložit pronajímateli, aby nájemci uhradil rozdíl ve výši nájemného z dosavadního bytu a z bytu náhradního, až za dobu pěti let, počínaje měsícem, v němž se nájemce přestěhoval do náhradního bytu, nejdéle však do doby, kdy nájemce ukončil nájem náhradního bytu. Právo nájemce na úhradu rozdílu v nájemném se v období pěti let nepromlčí. Jiné nároky nájemce tím nejsou dotčeny. Dále soud může na návrh toho, kdo poskytl bytovou náhradu, uložit pronajímateli, aby mu uhradil přiměřenou náhradu. (6) Nájemce je povinen vyklidit byt do 15 dnů po zajištění odpovídajícího náhradního bytu nebo náhradního ubytování.". 12. V § 712 odstavec 2 zní: "(2) Náhradním bytem je byt, který podle velikosti a vybavení zajišťuje lidsky důstojné ubytování nájemce a členů jeho domácnosti. Skončí-li nájemní poměr výpovědí pronajímatele z důvodů podle § 711a odst. 1 písm. a), b), c) a d), má nájemce právo na náhradní byt, který je podle místních podmínek zásadně rovnocenný bytu, který má vyklidit (přiměřený náhradní byt). Soud může na návrh pronajímatele z důvodů zvláštního zřetele hodných rozhodnout, že nájemce má právo na náhradní byt o menší podlahové ploše než vyklizovaný byt. Skončí-li nájemní poměr výpovědí pronajímatele z důvodů podle § 711a odst. 1 písm. b) a nájemce přestal vykonávat práci pro pronajímatele bez vážných důvodů, stačí při vyklizení poskytnout přístřeší. Soud může na návrh pronajímatele rozhodnout, že z důvodů zvláštního zřetele hodných má nájemce právo na náhradní byt o menší podlahové ploše, nižší kvalitě a méně vybavený, popřípadě i byt mimo obec, než je vyklizovaný byt, nebo právo na náhradní ubytování.". 13. V § 712 odst. 5 se věta první nahrazuje větou "Skončí-li nájemní poměr vypovědí pronajímatele podle § 711 odst. 2 písm. a), b), c) a d), stačí při vyklizení poskytnout přístřeší.". 14. V § 712 odst. 5 větě druhé se za slova "může soud" vkládají slova "na návrh nájemce", na konci se tečka nahrazuje středníkem a doplňují se slova "v těchto případech může být bytová náhrada poskytnuta i mimo obec, v níž je vyklizovaný byt.". 15. § 714 zní: § 714 Zánikem členství osoby v bytovém družstvu zanikne její nájem bytu. Osoba, jejíž nájem bytu zanikl, není povinna se z bytu vystěhovat, pokud jí není zajištěna bytová náhrada za podmínek uvedených v § 712 odst. 2 a 3, popřípadě poskytnuto přístřeší za podmínek uvedených v § 712 odst. 5. Vrácení členského podílu se může člen domáhat teprve po vystěhování z bytu, a to ve lhůtě dané stanovami družstva.". 16. § 718 zní:

78

§ 718 Je-li nájemce povinen se z obytné místnosti vystěhovat, stačí mu poskytnout náhradní ubytování, pokud nájemní smlouvou nebylo účastníky dohodnuto něco jiného. V případě, že nájem obytné místnosti skončil z důvodů, pro které lze vypovědět nájem bytu podle § 711 odst. 2 písm. a), b), c) a d), stačí při vyklizení poskytnout přístřeší.". 17. § 719 zní: § 719 (1) Pronajatý byt nebo jeho část lze jinému přenechat do podnájmu na dobu určenou ve smlouvě o podnájmu nebo bez určení doby jen s písemným souhlasem pronajímatele. Není-li splněna tato podmínka, je smlouva neplatná. Porušení této povinnosti se považuje za porušení povinnosti nájemce podle § 711 odst. 2 písm. b). Smlouva o podnájmu musí mít písemnou formu. Nebylo-li dohodnuto jinak, platí, že podnájem lze vypovědět bez uvedení důvodů ve lhůtě podle § 710 odst. 2. (2) Podnájem sjednaný bez určení doby skončí nejpozději se zánikem nájmu. Byl-li podnájem sjednán na určitou dobu, skončí také uplynutím této doby. (3) Po skončení podnájmu nemá podnájemce právo na náhradní podnájem.". §6 Přechodná ustanovení k části druhé (1) Ustanovení § 706 odst. 2 věta třetí se u nájemních smluv, které byly uzavřeny před účinností tohoto zákona, nevztahuje na osoby, které nájemce přijal do společné domácnosti před účinností tohoto zákona. (2) Výpovědi nájmu bytu podané před účinností tohoto zákona podle § 711 se řídí dosavadními právními předpisy. (3) Ustanovení § 719 odst. 1 věta třetí se vztahuje na podnájemní smlouvy uzavřené po účinnosti tohoto zákona. ČÁST TŘETĺ Přechodné ustanovení §7 Pokud tento zákon nestanoví jinak, řídí se jeho ustanoveními i právní vztahy vzniklé přede dnem nabytí jeho účinnosti. Vznik těchto právních vztahů a nároky z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. ČÁST ČTVRTÁ Účinnost §8 (1) Tento zákon nabývá účinnosti dnem 31. března 2006. (2) Část první tohoto zákona pozbývá platnosti dnem 31. prosince 2010. Zaorálek v. r. Klaus v. r. Paroubek v. r.

79