Znalec: meno, miesto výkonu, evidenčné číslo Ing. Ján Piskla, Jozefa Závodského 2589, Senica, , Senica, Ev.č ZNALECKÝ POSUDOK

Znalec: meno, miesto výkonu, evidenčné číslo Ing. Ján Piskla, Jozefa Závodského 2589, 90501 Senica, 0903433928, Senica, Ev.č.912744 Zadávateľ: Mgr. Ing. Pavol Korytár, Sladovnícka 13 , 917 01 Trnava Číslo spisu (objednávky):25K/2/2007 S 1138 z 19.3.2013

ZNALECKÝ POSUDOK číslo 8/2013

Vo veci: stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľností vedených v LV č. 6035 ako stavba -Administratívna budova VVZ , bez s.č. na p.č. 8522/21 a pozemok p.č. 8522/21 pre k.ú. , obec a okres Trnava pre účel speňaženia majetku v konkurze.

Počet listov (z toho príloh): Počet odovzdaných vyhotovení:3

(

)

Znalec: Ing. Ján Piskla

číslo posudku: 8/2013

I. ÚVOD POSUDKU 1. Úloha znalca: Stanoviť všeobecnú hodnotu LV č. 6035 ako stavba -Administratívna budova VVZ , bez s.č. na p.č. 8522/21 a pozemok p.č. 8522/21 pre k.ú. , obec a okres Trnava pre účel speňaženia majetku v konkurze.

2. Dátum vyžiadania posudku:19.3.2013 3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): 19.3.2013 4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: 19.3.2013 5. Podklady na vypracovanie posudku: 5.1 Dodané zadávateľom: Objednávka k vypracovaniu znaleckého posudku zo dňa 19.3.2013 Kópia z mapy katastra nehnuteľností , k.ú. Trnava ,map. list 4-0/13 zo dňa 29.10.2008 č.zák.SK-TA-33810/08 Kolaudačné rozhodnutie zn.výst.4458/80/KL z 13.11.1980 Potvrdenie Mestského úradu v Trnave o dátumoch stavebných povolení a kolaudácií.

Projektová dokumentácia v čiastočnom rozsahu (pôdorysy, rezy) 5.2 Získané znalcom: Výpis z katastra nehnuteľností Trnava, z listu vlastníctva č.6035 k.ú Trnava zo dňa 6.7.2012 vytvorený cez Kataster portal Obhliadka.

Zameranie a zakreslenie skutkového stavu Fotodokumentácia 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty v platnom znení. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v platnom znení. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v platnom znení. STN 7340 55 - Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v platnom znení. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v platnom znení. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy. Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.

Strana 2



Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3 8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Stanoviť všeobecnú hodnotu LV č. 6035 ako stavba -Administratívna budova VVZ , bez s.č. na p.č. 8522/21 bez pozemku pre k.ú. , obec a okres Trnava pre účel speňaženia majetku v konkurze.

9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Konkurzné konanie č. 25K/2/2007 S 1138

II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Pri ohodnotení boli použité metodické postupy uvedené v prílohe č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v platnom znení. Zdôvodnenie výberu použitej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty: Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Použité rozpočtové ukazovatele na stanovenie východiskovej hodnoty stavieb: Použité sú rozpočtové ukazovatele publikované v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 1. štvrťrok 2013. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: Nehnuteľnosti sú v katastri nehnuteľností evidované na liste vlastníctva č. 6035 v k.ú. Trnava. V popisných údajoch katastra sú nehnuteľnosti evidované nasledovne A. Majetková podstata: Parcely registra "C" Parcela 5671/71 -zastavané plochy a nádvoria vo výmere 543 m2 v intraviláne Parcela 5671/96 -zastavané plochy a nádvoria vo výmere 349 m2 v intraviláne Parcela 8399/51 -zastavané plochy a nádvoria vo výmere 353 m2 v intraviláne Parcela 8399/70 -zastavané plochy a nádvoria vo výmere 520 m2 v intraviláne Parcela 8399/122 -zastavané plochy a nádvoria vo výmere 228 m2 v intraviláne Parcela 8399/125 -zastavané plochy a nádvoria vo výmere 228 m2 v intraviláne Parcela 8399/143 -zastavané plochy a nádvoria vo výmere 228 m2 v intraviláne Parcela 8440/9 -zastavané plochy a nádvoria vo výmere 35 m2 v intraviláne Parcela 8522/21 -zastavané plochy a nádvoria vo výmere 1311 m2 v intraviláne Stavby Administratívna budova VVZ bez s.č. na parc.č. 8522/21 B. Vlastníci: Celkom vlastníkov 1 1 TAZ, a.s., v likvidácii, Coburgova 84, Trnava IČO: Spoluvlastnícky podiel 1/1

Strana 3



C. Ťarchy: Pozri LV č. 6035 v prílohe tohoto znaleckého posudku! Iné údaje: Pozri LV č. 6035 v prílohe tohoto znaleckého posudku! Titul nadobudnutia: Pozri LV č. 6035 v prílohe tohoto znaleckého posudku! Iné údaje: Pozri LV č. 6035 v prílohe tohoto znaleckého posudku! c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa 19.3.2013 za účasti objednávateľa. Zameranie vykonané dňa 19.3.2013.Fotodokumentácia vyhotovená dňa 19.3.2013. d) Technická dokumentácia: Zadávateľom poskytnutá projektová dokumentácia stavby admin. budova VVZ vypracovaná Kovoprojekta Bratislava bola porovnaná so skutočným stavom. Zistené boli rozdiely neboli. Skutkový stav bol zistený meraním a nákres tvorí prílohu znaleckého posudku. Zadávateľom poskytnutá stavebná dokumentácia stavby bola porovnaná so skutočným stavom. Zistené rozdiely neboli. e) Údaje katastra nehnuteľností: Poskytnuté, prípadne znalcom získané údaje z katastra nehnuteľností boli porovnané so skutočným stavom. Zistené rozdiely v popisných a geodetických údajoch katastra neboli. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Stavby: Administratívna budova VVZ bez s.č. na parc.č. 8522/21 Pozemky: Parcela 8522/21 -zastavané plochy a nádvoria vo výmere 1311 m2 v intraviláne g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Stavby: žiadne Pozemky: Parcela 5671/71 -zastavané plochy a nádvoria vo výmere 543 m2 v intraviláne Parcela 5671/96 -zastavané plochy a nádvoria vo výmere 349 m2 v intraviláne Parcela 8399/51 -zastavané plochy a nádvoria vo výmere 353 m2 v intraviláne Parcela 8399/70 -zastavané plochy a nádvoria vo výmere 520 m2 v intraviláne Parcela 8399/122 -zastavané plochy a nádvoria vo výmere 228 m2 v intraviláne Parcela 8399/125 -zastavané plochy a nádvoria vo výmere 228 m2 v intraviláne Parcela 8399/143 -zastavané plochy a nádvoria vo výmere 228 m2 v intraviláne Parcela 8440/9 -zastavané plochy a nádvoria vo výmere 35 m2 v intraviláne

2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTOVÉ A NEBYTOVÉ BUDOVY (HALY) 2.1.1 Administratívna budova VVZ bez s.č. na p.č. 8522/21 k.ú. Trnava POPIS STAVBY Objekt je v súčasnosti čo sa týka hlavnej stavby prakticky nevyužívaný. Kúrenie je vo výške 2. poschodia odrezané teda sa kúri len na prízemí, poschodí a v časti suterénu. V minulosti objekt slúžil ako administratívna budova pre TAZ a výskumno-vývojová základňa.

Strana 4



Po stavebnej stránke stavba je budovou, ktorá obsahuje 10 podlaží: suterén, prízemie, 8 poschodí . Objekt je založený na železobetónových základových pätkách a základových pásoch. Nosnú konštrukciu tvorí železobetónový prefabrikovaný skelet pozostávajúci z železobetónových stĺpov, prievlakov, stužidiel a železobetónových stropných panelov systém Priemstav. Obvodový plášť je vyplnený murivom hr. 30 cm. Schodištia sú tiež železobetónové prefabrikované. Nosný systém je dvojloďový, s modulom 6 metrovým v priečnom , v pozdĺžnom smere je modul tiež 6 metrový. Okennú výplň obvodového plášťa tvoria drevené zdvojené okná. Strecha je plochá a je pokrytá ťažkými privarovanými pásmi. Klampiarske konštrukcie sú kompletné z pozinkovaného plechu. Hromozvod je prevedený.Na vertikálnu dopravu slúži výťah: 1 ks s nosnosťou po 500kg . Objekt je vykurovaný z centrálnej kotolne vo vedľajšej stavbe- prístavbe, ako aj príprava TÚV. Vonkajšiu úpravu povrchu fasády tvorí keramický obklad. Vnútorné povrchy stien sú vápenocementové hladké opatrené maľbou, v kúpelniach a WC sú keramické obklady a dlažby. Väčšina podláh je z PVC. Elektroinštalácia je svetelná a motorická. Istenie je automatickými ističmi. Dispozičné riešenie: suterén: manipulačný priestor, archív výkresov, archív, kniháreň, rozmnožovňa, farbotlač, prípravňa želatiny, miestnosť pre kompresor, strojovňa vzduch, príručný sklad vývojky, svetlotlač, striháreň, kancelária príjmuvýdaja, príručný sklad materialu, komunikácia, komunikačný priestor, lôžkový (nákladný) výťah, páternoster, zdroje pre ústredne, predschod. priestor, schodisko, predsieň, príručný sklad, umyváreň muži, šatňa muži, WC muži, sprcha muži, umyváreň ženy, sprcha ženy, šatňa ženy, WC ženy, predsieň, upratovačka, núdzové zdroje, predsieň,zosilovacia stanica prízemie: dispečerská ústredňa, rozhlasová ústredňa, konzum bufet, predaj-bufet, sklad-bufet,stroj. kompres., manipulačná plocha, umyvárka, WC, chlad. box, šatňa, jedáleň, príjem jedál, výdaj jedál, umyváreň riadu, minutky, manip. chodba, chladničky,sklad, chodba, dietna jedáleň, fajčiareň, schodište, sklad odpadkov, WC muži, umyvárka M, umyvárka Ž, WC ženy, upratovačka pre strav. časť, páternoster, náklad. výťah, foyer, závetrie, hovorňa, vrátnica, hovorňa, hovorňa, predsieň, hovorňa, hosp. schodisko s podestou, vstupné schodisko s podestou, predsieň, predsieň I. poschodie: kancelárie- 7xÚO, dialnopis, zasadačka,4x KPÚ, predsieň, námestník KPÚ, sekretariát KPÚ, chodba, schod. priestor, WC muži,2x predsieň,WC ženy, fajčiareň, nákladný výťah, páternoster, podateľňa, archív, čitáreň, CZV ROH, CZV KSS, CZV SZM, predsieň, predsieň výťahov, upratovačka, sklad II.poschodie:chodba, schod. priestor, WC muži,2x predsieň,WC ženy, fajčiareň, nákladný výťah, páternoster, predsieň, predsieň výťahov, upratovačka, sklad, ostatné kancelárie III.poschodie: schodiskový priestor, fajčiareň, predsieň, sklad pom. materiálu, predsieň WC ženy, WC ženy, predsieň, upratovačka, predsieň WC muži, WC muži, vestibul, nákladný výťah, chodba, predsieň výťahov, páternoster, TOR, hovorňa TN, technický námestník, sekretariát TN, 3x mechanizácia, pod. technológia, archív TOR a mechanizácie, sekretariát ved. TOR, vedúci TOR, Hovorňa TOR, 3x TOR, 6x podnik. tech. IV.poschodie: schodiskový priestor, fajčiareň, predsieň, fotokomora, predsieň WC ženy, WC ženy, predsieň, upratovačka, predsieň WC muži, WC muži, vestibul, nákladný výťah, chodba, predsieň výťahov, páternoster, 18x podnik. tech., vedúci PT, sekretariát PT, archív PT, V.poschodie: schodiskový priestor, fajčiareň, predsieň, fotokomora, predsieň WC ženy, WC ženy, predsieň, upratovačka, predsieň WC muži, WC muži, vestibul, nákladný výťah, chodba, predsieň výťahov, páternoster, 5x podnik. konštr., hovorňa PK, vedúci PK, sekretariát ved. PK, archív PK VI.poschodie: schodiskový priestor, fajčiareň, predsieň, sklad pom. materiálu, predsieň WC ženy, WC ženy, predsieň, upratovačka, predsieň WC muži, WC muži, vestibul, nákladný výťah, chodba, predsieň výťahov, páternoster, 4x technický rozvoj, hovorňa ved. VVZ, vedúci VVZ, sekretariát VVZ, 7x technológia, archív technológie, sekretariát TR, vedúci TR, hovorňa TR, hovorňa tech., vedúci tech., sekr. ved. tech. VII.poschodie: schodiskový priestor, fajčiareň, predsieň, fotokomora, predsieň WC ženy, WC ženy, predsieň, upratovačka, predsieň WC muži, WC muži, vestibul, nákladný výťah, chodba, predsieň výťahov, páternoster, 2x podnik. konštrukcia, hovorňa PK, vedúci PK, sekr. ved. PK, 2x knihovňa, metalurgia, archív PK VIII.poschodie: schodiskový priestor, fajčiareň, predsieň, sklad, predsieň, sprchy ženy, predsieň, upratovačka, predsieň, sprchy muži, telobox ženy, telobox muži, výstavná miestnosť, strojovňa výťahov, fajčiareň, miestnosť pre ventilátor.

Strana 5



Na najvyššom podlaží je strojovňa výťahov. Podľa potvrdenia Mestského úradu v Trnave bola stavba kolaudovaná dňa 28.6.1988 Výst. 859/88-729. Stavba je zdevastovaná a potrebuje rozsiahlu rekonštrukciu, preto životnosť stavby podľa súčasnej úrovne užívania a údržby znižujem na 60 rokov. POPIS PRÍSTAVBY Z ROKU 1980 Prístavba je z bočnej strany Admin. budovy VVZ a je v nej kotolňa a príprava TUV pre AB VVZ a v časti readaptáciou vznikla predajňa automobilových a motocyklových súčiastok a dielov. Nakoľko samotná prístavba slúži pre budovu AB VVZ a bez tejto stavby by budova AB VVZ bola nefunkčná, oceňujem tieto stavby spolu v jednej stavbe. Rozsahom je táto stavba v minimálnom pomere k hlavnej stavbe.

OBSTAVANÝ PRIESTOR STAVBY Výpočet

Obstavaný priestor [m3]

Pôvodná stavba z roku 1980 873,9*0,4

349,56

873,9*3,3

2 883,87

873,9**4,2+6,5*3,8*4,2

3 774,12

873,9*3,3

2 883,87

873,9*3,3

2 883,87

873,9*3,3

2 883,87

873,9*3,3

2 883,87

873,9*3,3

2 883,87

873,9*3,3

2 883,87

873,9*3,3

2 883,87

12*12,5*4,51

676,50

2,5*2,78*2,1

14,60

2,9*1,3*2

7,54

117,65*4,51

530,60 Spolu

28 423,88

Prístavba z roku 1980 24,5*16,5*8,22

3 322,94

24,5*16,5*0,5

202,13

70

70,00

5,64*13,06*4,2

309,37 Spolu

Obstavaný priestor stavby celkom

STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Zatriedenie stavby: JKSO: KS: Rozpočtový ukazovateľ: Koeficient konštrukcie:

3 904,44 32 328,32

budovy administratívne (správne ) 1220 Budovy pre administratívu RU = 2 802 / 30,1260 = 93,01 €/m3 kK = 0,993 (montovaná z dielcov betónových tyčových)

Strana 6



Výpočet koeficientu vplyvu zastavanej plochy a konštrukčnej výšky objektu Podlažie

Číslo Výpočet ZP

Podzemné

ZP [m2] Repr. Výpočet výšky (h) 873,9

Nadzemné

1 60,5*12,5+117,65 60,5*12,5+4,15*8,6+2*2,15*6,05+2* 2 (6,05+4,85)/2*2,95+7,8*3,05+6,5*3 ,8 3 873,9

Nadzemné

4 873,9

Nadzemné

h [m]

3,3

3,3

898,6 Repr. 4,2

4,2

873,9 Repr. 3,3

3,3

873,9 Repr. 3,3

3,3

5 873,9

873,9 Repr. 3,3

3,3

Nadzemné

6 873,9

873,9 Repr. 3,3

3,3

Nadzemné

7 873,9

873,9 Repr. 3,3

3,3

Nadzemné

8 873,9

873,9 Repr. 3,3

3,3

Nadzemné

9 873,9

873,9 Repr. 3,3

3,3

Nadzemné

Nadzemné

10 117,65+12*12,5

267,65

4,51

4,51

Priemerná zastavaná plocha: (898,6 + 873,9 + 873,9 + 873,9 + 873,9 + 873,9 + 873,9 + 873,9) / 8 = 876,99 m2 Priemerná výška podlaží: (873,9 * 3,3 + 898,6 * 4,2 + 873,9 * 3,3 + 873,9 * 3,3 + 873,9 * 3,3 + 873,9 * 3,3 + 873,9 * 3,3 + 873,9 * 3,3 + 873,9 * 3,3 + 267,65 * 4,51) / (873,9 + 898,6 + 873,9 + 873,9 + 873,9 + 873,9 + 873,9 + 873,9 + 873,9 + 267,65) = 3,44 m Koeficient vplyvu zastavanej plochy objektu: Koeficient vplyvu konštrukčnej výšky podlaží objektu:

kZP = 0,92 + (24 / 876,99) = 0,9474 kVP = 0,30 + (2,10 / 3,44) = 0,9105

Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov

Cenový podiel RU [%] cpi

Koef. štand. ksi

Úprava podielu cpi * ksi

Cenový podiel hodnotenej stavby [%]

Konštrukcie podľa RU 1

Základy vrát. zemných prác

8,00

1,00

8,00

9,27

2

Zvislé konštrukcie

17,00

1,00

17,00

19,67

3

Stropy

9,00

1,00

9,00

10,43

4

Zastrešenie bez krytiny

7,00

1,00

7,00

8,11

5

Krytina strechy

2,00

1,00

2,00

2,32

6

Klampiarske konštrukcie

1,00

1,00

1,00

1,16

7

Úpravy vnútorných povrchov

7,00

0,80

5,60

6,49

8

Úpravy vonkajších povrchov

3,00

0,80

2,40

2,78

9

Vnútorné keramické obklady

2,00

0,50

1,00

1,16

10

Schody

3,00

1,00

3,00

3,48

11

Dvere

3,00

1,00

3,00

3,48

12

Vráta

0,00

1,00

0,00

0,00

13

Okná

5,00

1,00

5,00

5,79

14

Povrchy podláh

3,00

1,00

3,00

3,48

15

Vykurovanie

4,00

0,50

2,00

2,32

16

Elektroinštalácia

6,00

1,00

6,00

6,95

17

Bleskozvod

1,00

1,00

1,00

1,16

18

Vnútorný vodovod

3,00

0,60

1,80

2,09

19

Vnútorná kanalizácia

3,00

1,00

3,00

3,48

20

Vnútorný plynovod

1,00

1,00

1,00

1,16

Strana 7



21

Ohrev teplej vody

2,00

1,00

2,00

2,32

22

Vybavenie kuchýň

0,00

0,00

0,00

0,00

23

Hygienické zariadenia a WC

3,00

0,50

1,50

1,74

24

Výťahy

1,00

1,00

1,00

1,16

25

Ostatné

6,00

0,00

0,00

0,00

86,30

100,00

Spolu

100,00

Koeficient vplyvu vybavenosti: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: Východisková hodnota na MJ:

kV = 86,30 / 100 = 0,8630 kCU = 2,211 kM = 1,02 VH = RU * kCU * kV * kZP * kVP * kK * kM [€/m3] VH = 93,01 €/m3 * 2,211 * 0,8630 * 0,9474 * 0,9105 * 0,993 * 1,02 VH = 155,0572 €/m3

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania Administratívna budova VVZ bez s.č. na p.č. 8522/21 k.ú. 1980 Trnava Prístavba 1980

V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

33

27

60

55,00

45,00

33

27

60

55,00

45,00

VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Pôvodná stavba z roku 1980 Východisková hodnota

Výpočet

Hodnota [€]

155,0572 €/m3 * 28423,88 m3

4 407 327,25

Technická hodnota

45,00 % z 4 407 327,25 €

1 983 297,26

Prístavba z roku 1980 Východisková hodnota

155,0572 €/m3 * 3904,44 m3

605 411,53

Technická hodnota

45,00 % z 605 411,53 €

272 435,19

Vyhodnotenie: Názov

Východisková hodnota [€]

Technická hodnota [€]

4 407 327,25

1 983 297,26

Pôvodná stavba z roku 1980 Prístavba z roku 1980 Spolu

605 411,53

272 435,19

5 012 738,78

2 255 732,45

3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Stavba sa nachádza v obci Trnava v okrajovej časti mesta. V okolí sú priemyselné objekty. Trnava je Krajským mestom s kompletnou ponukou služieb, úradov a inštitúcií.

Strana 8



b) Analýza využitia nehnuteľností: Stavba je využívaná iba čiastočne pre ochranu a správu objektu. Viac ako 95% AB VVZ je nevyužívaná. Prístavba je využívaná ako kotolňa a predajňa autodielov. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Zlý technický stav vyplývajúci z nedostatočnej údržby a neužívania objektu.

3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 NEBYTOVÉ BUDOVY Vzhľadom k technickému stavu a polohe nehnuteľnosti som koeficient predajnosti stanovil na hodnotu 0,5. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie:

0,5

Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda

Výpočet

I. trieda

III. trieda + 200 % = (0,500 + 1,000)

Hodnota 1,500

II. trieda

Aritmetický priemer I. a III. triedy

1,000

III. trieda

Priemerný koeficient

0,500

IV. trieda

Aritmetický priemer V. a III. triedy

0,275

V. trieda

III. trieda - 90 % = (0,500 - 0,450)

0,050

Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo 1

Popis

3

Súčasný technický stav nehnuteľností

4

Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti stredná výroba a sklady bez výrazne negatívnych vplyvov na okolie, susedstvo ciest I-IV tr. s kamiónovou a nákladnou dopravou s pod. Príslušenstvo nehnuteľnosti

nehnuteľnosť vyžaduje rozsiahlu opravu, rekonštrukciu

bez dopadu na cenu nehnuteľnosti 6

8

Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % Skladba obyvateľstva v mieste stavby priemerná hustota obyvateľstva

9

10

Výsledok kPDI*vI

V.

0,050

13

0,6500

IV.

0,275

30

8,2500

IV.

0,275

8

2,2000

IV.

0,275

7

1,9250

III.

0,500

6

3,0000

III.

0,500

10

5,0000

III.

0,500

9

4,5000

Typ nehnuteľnosti priemerný - obchodný a prevádzkový objekt bez parkoviska

7

Váha vI

Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce nevhodné k bývaniu situované na okraji obce

5

kPDI

Trh s nehnuteľnosťami dopyt v porovnaní s ponukou je výrazne nižší

2

Trieda

II.

1,000

6

6,0000

Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná Konfigurácia terénu

III.

0,500

5

2,5000

rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5%

I.

1,500

6

9,0000

Strana 9

Znalec: Ing. Ján Piskla 11


Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia, telefón, spoločná anténa Doprava v okolí nehnuteľnosti

12

železnica, autobus a miestna doprava Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody, služby, kultúra) krajský úrad, súd, banka, daňový úrad, vysoká škola, nemocnica, divadlo, kompletná sieť obchodov a služieb Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby

13

14

žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí 15

Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby

16

Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na nehnut.

zvýšená hlučnosť a prašnosť od intenzívnej dopravy bez zmeny 17

II.

1,000

7

7,0000

II.

1,000

7

7,0000

I.

1,500

10

15,0000

V.

0,050

8

0,4000

III.

0,500

9

4,5000

III.

0,500

8

4,0000

V.

0,050

7

0,3500

V.

0,050

4

0,2000

IV.

0,275

20

5,5000

180

86,98

Možnosti ďalšieho rozšírenia žiadna možnosť rozšírenia

18

Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu

19

Názor znalca problematická nehnuteľnosť Spolu

VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov

Výpočet

Koeficient polohovej diferenciácie

kPD = 86,98/ 180

Hodnota

Všeobecná hodnota

VŠHS = TH * kPD = 2 255 732,45 € * 0,483

0,483

1 089 518,77 €

3.2 POZEMKY

3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 Pozemok

POPIS

Pozemok je zastavaný administratívnou budovou. Trnava je krajským mestom. V mieste je možnosť napojenia na všetky inžinierske siete. pozemok sa nachádza v priemyselnej zóne. Parcela 8522/21

Druh pozemku zastavaná plocha a nádvorie

Obec: Východisková hodnota: Označenie a názov koeficientu kS koeficient všeobecnej

Vzorec

Spolu výmera [m2] 1311 1311,00

Podiel 1/1

Výmera [m2] 1311,00

Trnava VHMJ = 26,56 €/m2 Hodnotenie

Hodnota koeficientu

5. centrá miest od 10 000 do 50 000 obyvateľov, obytné časti miest nad 50 000 obyvateľov a ich rýchlo dostupné predmestia, prednostné oblasti vilových alebo

1,00

Strana 10



situácie

rodinných domov v centre I mimo centra mesta, oblasti rekreačných domčekov v dôležitých centrách turistického ruchu, priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest nad 50 000 obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s kV nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým koeficient intenzity využitia vybavením kD 3. pozemky na predmestiach miest, odkiaľ sa možno pešo dostať k prostriedku koeficient dopravných hromadnej dopravy alebo vlastným autom do centra do 15 min. vzťahov kP koeficient obchodnej a 4. priemyselná poloha priemyselnej polohy kI 3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny, zemného koeficient technickej plynu) infraštruktúry pozemku kZ 2. pozemky určené územným plánom na vyššie využitie, než na aké slúžia v koeficient povyšujúcich súčasnosti (napríklad nezastavané stavebné pozemky, zmena funkcie zóny sídla faktorov a pod.) kR koeficient redukujúcich 1. nevyskytuje sa faktorov

1,00 0,90 0,90 1,20 2,00 1,00

VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov

Výpočet

Koeficient polohovej diferenciácie

kPD = 1,00 * 1,00 * 0,90 * 0,90 * 1,20 * 2,00 * 1,00

Jednotková hodnota pozemku

VŠHMJ = VHMJ * kPD = 26,56 €/m2 * 1,9440

Všeobecná hodnota pozemku

Hodnota

VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 1 311,00

m2

* 51,63

1,9440 51,63 €/m2

€/m2

67 686,93 €

III. ZÁVER

1. ZÁKLADNÉ ÚDAJE Hlavné stavby: Názov Administratívna budova VVZ bez s.č. na p.č. 8522/21 k.ú. Trnava

JKSO

OP (m3)

ZP (m2)

Počet podlaží

801 61

32 328,32

898,60

10

Pozemky: Druh pozemku Pozemok

Číslo parcely

Výmera (m2)

8522/21

1 311,00

2. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia :

Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou : 1 089 518,77 € Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: 67 686,93 € Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie

Strana 11



3. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov

Všeobecná hodnota [€]

Stavby Administratívna budova VVZ bez s.č. na p.č. 8522/21 k.ú. Trnava

1 089 518,77

Pozemky Pozemok - parc. č. 8522/21 (1 311 m2)

67 686,93

Spolu VŠH

1 157 205,70

Zaokrúhlená VŠH spolu

1 160 000,00

Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 1 160 000,00 € Slovom: Jedenmiliónstošestdesiattisíc Eur

4. MIMORIADNE RIZIKÁ Budova je roky nevyužívaná a potrebuje pre ďaľšie užívanie opravu.

V Senici dňa 27.3.2013

Ing. Ján Piskla

Strana 12



IV. PRÍLOHY Objednávka k vypracovaniu znaleckého posudku zo dňa 19.3.2013 Výpis z katastra nehnuteľností Trnava, z listu vlastníctva č.6035 k.ú Trnava zo dňa 6.7.2012 vytvorený cez Kataster portal Kópia z mapy katastra nehnuteľností , k.ú. Trnava ,map. list 4-0/13 zo dňa 29.10.2008 č.zák.SK-TA-33810/08 Kolaudačné rozhodnutie zn.výst.4458/80/KL z 13.11.1980 Potvrdenie Mestského úradu v Trnave o dátumoch stavebných povolení a kolaudácií. Náčrtok prístavby Fotodokumentácia

Príloha č. 2- je zviazaná so znaleckým posudkom č. 54/2008 vypracovaným v minulosti pre toho istého objednávateľa a bola priložená v doskách ku každému posudku po jednom a obsahovala /z dôvodu rozsahu PD/: Projektovú dokumentáciu: Výkres č.1: Pôdorys suterénu Výkres č.2: Pôdorys prízemia Výkres č.3: Pôdorys I.poschodia Výkres č.4: Pôdorys II.poschodia- nedodaný Výkres č.5: Pôdorys III.poschodia Výkres č.6: Pôdorys IV.poschodia Výkres č.7: Pôdorys V.poschodia Výkres č.8: Pôdorys VI.poschodia Výkres č.9: Pôdorys VII.poschodia Výkres č.10: Pôdorys VIII.poschodia

Strana 13



V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky pod č. 912744 zo dňa 20.5.1987 pre odbor: 37 00 00 Stavebníctvo, odvetvie: 37 01 00 Pozemné stavby, 37 10 02 Oceňovanie nehnuteľností , evidenčné číslo znalca:912744 . Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 8/2013 znaleckého denníka č. 2/2008. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č.8/2013.

Strana 14

Znalec: meno, miesto výkonu, evidenčné číslo Ing. Ján Piskla, Jozefa Závodského 2589, Senica, , Senica, Ev.č ZNALECKÝ POSUDOK

Recommend Documents