Zateplování budov a vliv na jejich ocenění

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra Oceňování majetku

Zateplování budov a vliv na jejich ocenění Bakalářská práce

Autor:

Michaela Gruberová obor Oceňování majetku

Vedoucí práce:

prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

Praha

Červen, 2010 1

Prohlášení:

Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci na téma „Zateplování budov a vliv na jejich ocenění“ zpracovala samostatně. Pouţitou literaturu a podkladové materiály uvádím v seznamu literatury.

V Praze dne 21. června 2010

……………………………. Michaela Gruberová

2

Poděkování:

Tímto bych ráda poděkovala lidem, kteří se podíleli na vzniku mé bakalářské práce, především za poskytnuté materiály, které mi mnoho pomohli, za úvod do problematiky a mé účasti při realizaci zateplovacího systému nemovitosti v praxi. Děkuji také mému vedoucímu bakalářské práce, panu prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc za jeho připomínky a rady při našich konzultacích.

3

Anotace Má práce je rozdělena do tří částí. Teoretická část – zde se zaměřuji a objasňuji jednotlivé pojmy v zateplování, postup při realizaci zateplovacích systémů v praxi, ţivotnost staveb a vlivu na jejich ocenění. Praktická část – tato část obsahuje trţní ocenění rodinného domu v okrese Tábor a administrativní budovy v Hořicích. Analytická část – v poslední části analyzuji realitní trh v okrese Tábor.

Anotation My essay is divided into three parts: Theoretical part - I am focusing and bringing out particular terms in heat cladding, the procedure of realization of heat cladding system in practice, building durability and the effect on their estimation. Practical part - this part contains market estimation of a family house in Tábor region and an office building in Hořice. Analytical part - I am analysing the real-estate market in Tabor region in the last part.

4

OBSAH: Prohlášení …………………………………………………………….………. ….2 Poděkování ………………………………………………………….….……… ...3 Anotace………………………………………………………………….……… ..4 Obsah…………………………………………………………………….……… .5 Úvod a cíl bakalářské práce……………………………………………………….7 1. TEORETICKÁ ČÁST ………………………………………………….……..8 1.1. Nemovitost – základní pojmy……………………………………………..8 1.2. Zateplování…………………………………………………………….… 8 1.3. Způsoby šíření tepla – tepelné úniky……………………………..…..…..10 1.4. Co lze zateplit…………………………………………………………….12 1.5. Proč zateplovat a co nám zateplení objektu přinese……………………...13 1.6. Druhy zateplování – zateplovací systémy budov………………………...15 1.7. Postup při realizaci zateplovacího systému obvodových stěn…………....25 1.8. Zateplování v praxi……………………………………………………….26 1.8.1. Celkový popis nemovitosti……………………………………………26 1.8.2. Konstrukční řešení a vybavenost……………………………………...28 1.8.3. Technologický postup prací a cenový rozpočet………………………28 1.8.4. Pouţité materiály………………………………………………...........30 1.8.5. Fotodokumentace…………………………………………………….31 1.8.6. Závěr k zateplování v praxi…………………………………………...33 1.9. Ţivotnost zateplovacích systémů…………………………………………34 1.10. Dotační program na zateplování a ekolog.vytápění domů……………..34 1.11. Stavební zákon a zateplování…………………………………………..36 1.12. Závěr k teoretické části…………………………………………………37 2. PRAKTICKÁ ČÁST…………………………………………………………38 2.1. Ocenění RD – Sezimovo Ústí……………………………………………..38 2.2. Ocenění administrativní budovy – Hořice v Podkrkonoší………………...61 3. ANALÝZA TRHU S NEMOVITOSTMI – TÁBOR………………………..87 3.1. Popis okresu Tábor….……………………………………………………..87 3.2. Trh s nemovitostmi………………………………………………………...90 3.3. Pozemky…………………………………………………………………..105 5

3.4. Závěr……………………………………………………………………105 4. Seznam pouţité literatury…………………………………………………..106 5. Oficiální zadání bakalářské práce…………………………………………..107

6

ÚVOD A CÍL BAKALÁŘSKÉ PRÁCE Úvodem mé bakalářské práce je seznámení se s pojmy a základními definicemi, které jsou pro provedení zateplovacích systémů nezbytné. Důvodů pro zateplování budov je celá řada, především úspora nákladů na vytápění, prodlouţení ţivotnosti konstrukcí, ochrana před hlukem apod. Zateplování je velmi důleţitá stavebně technologická činnost. Obsah této bakalářské práce se opírá o stupeň poznání této problematiky a dosavadní zkušenosti z obvykle pouţívaných technologií. Je zřejmé, ţe problematika zateplování nemovitostí je sloţitější a bude mít další vývoj. Aby se zabránilo nedokonalým a poruchovým konstrukcím, je třeba svěřit návrh zateplovacího systému kvalifikovanému odborníkovi, který je autorizovaný a má zkušenosti v oboru tepelných izolací budov. Jelikoţ má zateplená budova lepší akustické izolační vlastnosti a její vzhled je po zateplení více reprezentativní, projeví se tak i v její odhadní ceně navýšením.

7

1.

TEORETICKÁ ČÁST

1.1. NEMOVITOST – ZÁKLADNÍ POJMY Nemovitost – nemovitostí jako takové se rozumí například pozemek nebo stavba spojená se zemí pevným základem  dům, chata, chalupa, garáţ, zahrada, pole, louky, lesy nebo rybníky. Můţe se také jednat o byt nebo nebytový prostor s bydlením spojený.

OCEŇOVÁNÍ Způsobů ocenění nemovitostí je několik. Oceňování lze například:  jmenovitou hodnotou – které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá.  Nákladovým způsobem – vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaloţit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění  Porovnávacím způsobem – který vychází z porovnávání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji (je jím téţ ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci)  Sjednanou cenou – cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen  Účetní hodnotou – vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví  Výnosovým způsobem – vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry)

1.2. ZATEPLOVÁNÍ Zateplování budov je přirozeným důsledkem snahy o jejich udrţení ve stavu odpovídajícím současným poţadavkům na uţívání. Zateplovací systém se stal během čtyřiceti let běţně pouţívanou stavební technologií. 8

Kvalitní zateplení objektu představuje pro většinu majitelů nemalou investici peněz, času, někdy i vlastní práce, avšak to platí pouze zpočátku. Vloţené prostředky a úsilí se kaţdému, kdo se k zateplení domu odhodlal, brzy vrátí zpět. Výsledkem dobře provedené tepelné izolace domu je totiţ úspora energie o 40 aţ 50% oproti stavu, který předcházel zateplení objektu. Problém tepelné izolace objektu by měl být vţdy řešen komplexně. Tepelná ochrana domu by se měla týkat zateplení obvodových, někdy i vnitřních stěn, dále zateplení oken, stropů a střech, případně také objektů, které s domem sousedí. V případě novostavby se dnes řeší zajištění dostatečné tepelně-izolační schopnosti obvodové konstrukce stejným způsobem jako při dodatečném zateplení – kontaktním zateplením. Zateplení obvodových stěn u novostaveb je velmi výhodné. Záleţí především na celé řadě vstupních parametrů, které se mohou pro různé objekty lišit. U rodinných domů hraje při rozhodování o zateplení a druhu zateplovacího systému ještě mnoho dalších aspektů, nejenom cena. I kdyţ cena je stále hlavním kritériem pro volbu zateplení, musíme brát v úvahu i spoustu dalších důvodů. Budova musí splňovat protipoţární normy. Také musí být izolace estetická a v harmonii s původním podkladem a okolními stavbami. U rodinných domků stavěných z cihel je jiná prodyšnost neţ u panelových domů, a proto nejsou příliš vhodné polystyrénové systémy. Mnohem lepší vzhledem k prodyšnosti budovy jsou zateplovací systémy s vláknitými deskami. NÁZVOSLOVÍ ETICS – vnější tepelně izolační kompozitní systém EPS – expandovaný polystyren MW – minerální vata ETAG – řídící pokyny po evropské technické schválení ETA – evropské technické schválení EOTA – evropská organizace pro technická schválení Dva základní typy systémů: ETICS – s izolantem MW je z hlediska statického návrhu posuzován jako mechanicky kotvený s doplňkovým mechanicky kotvený s doplňkovým lepením izolantu – min. 30% povrchu 9

ETICS – s izolantem EPS je z hlediska statického návrhu posuzován jako lepený s doplňkovým mechanických kotvením izolantu – min. 40% povrchu

1.3. ZPŮSOBY ŠÍŘENÍ TEPLA – TEPELNÉ ÚNIKY Vedení tepla Vedení tepla nastává v látkách, v nichţ si jednotlivé molekuly vzájemně předávají tepelnou energii tak, ţe pohyb elektronů v jedné molekule zrychluje pohyb elektronů v druhé molekule. Mnoţství vedeného tepla závisí mimo jiné na schopnosti dané látky teplo vést. Vedení tepla v konstrukci se v praxi zamezuje pouţíváním materiálů s vysokým obsahem vzduchových dutinek o co nejmenších rozměrech. V zásadě jde jednak o různé lehčené materiály a dále pak o tepelně izolační materiály.

Proudění tepla Proudění můţe nastávat v kapalinách a plynech. Tento přenos tepelné energie se děje prouděním molekul v látce, tedy jejich vzájemnou výměnou. Mnoţství energie přenášené proudění je závislé na tepelné kapacitě dané látky a dále na rychlosti proudění. Ta je zase ovlivněna viskozitou dané látky. Proudění z exteriéru do interiéru se snaţíme minimalizovat, neboť tím z domů uniká teplo bez jakéhokoli řízení. Proto je naším cílem postavit téměř vzduchotěsnou stavbu. Tam kde se vyuţívá vzduch jako tepelná izolace, je snaha o co nejmenší dutinky tak, aby proudění pokud moţno nenastávalo. Ve speciální tepelné izolaci se zabraňuje proudění vzduchu jeho zředěním na co nejmenší moţnou míru, zředění někdy dosahuje takových parametrů, ţe hovoříme o vakuu.

Sálání tepla Sálání je přenos tepla pomocí tepelných paprsků, kde jedno těleso vyzařuje na druhé. Sálání je závislé na schopnosti tělesa teplo vyzařovat. Této vlastnosti říkáme emisivita, uvádí se jako číslo v rozmezí mezi 0 a 1 a značí, kolik procent energie je těleso schopno vyzářit. Pro praxi je důleţité, ţe kaţdý materiál má jinou emisivitu (od hliníku, který můţe mít i 0,04, aţ po omítku, kde se emisivita pohybuje kolem 0,96) a tato emisivita je

10

směrová – záleţí tedy na úhlu, pod jakým teplo z tělesa vyzařuje. Všechny tyto údaje jsou důleţité, pokud se provádí měření termovizí. Tepelné úniky rodinného domu znázorněné na grafu Stěny 25% Střecha 15% Podlaha 10% Okna a dveře 25%

Stěny Střecha Podlaha Okna a dveře

Tepelné úniky bytového domu znázorněné na grafu Stěny 30% Střecha 6% Podlaha 4% Okna a dveře 30% Větrání 30%

Stěny Střecha Podlaha Okna a dveře Větrání

www.Roman Šubrt - Zateplování

11

1.4. CO LZE ZATEPLIT Zateplení nemovitostí - všeobecně  Zateplení komerčních budov  Zateplení bytových domů  Zateplení rodinných domů  Zateplení montovaných domů  Zateplení panelových domů a ostatní

Tepelná izolace střech  plochá (zateplení ze shora)  šikmá (zevnitř)  terasy Tepelná izolace stropů  stropy, krovy-zevnitř Tepelná izolace podlah  Izolace tepelná - jednovrstvá  Izolace tepelná - dvouvrstvá Tepelná izolace stěn  obvodové zdivo Tepelné izolace – protipoţární (stropy)  izolace tepelné protipoţárním nástřikem  montáţ tepelné izolace protipoţárním obkladem

---------------------------------------------Danney, s.r.o., Specialista na Zateplovací systémy

12

1.5. PROČ ZATEPLOVAT A CO NÁM ZATEPLENÍ OBJEKTU PŘINESE Zateplování je jiţ několik let vysoce aktuálním tématem. Neustále se zvyšující ceny energií a s nimi stoupající náklady na vytápění, spolu s tlakem na sniţování zátěţe ţivotního prostředí vyvolávají potřebu hledat optimální řešení. Jedním z ekonomicky a zároveň ekologicky nejlepších řešení je rozhodně kontaktní zateplovací systém. Vzrůstající ceny za energii a předpověď dlouhodobého trendu současného studeného počasí pro další zimy, nás donutí zapřemýšlet o úspoře energií formou nějakého dobrého a plně fungujícího zateplovacího systému, který dokáţe uspořit aţ několik tisíc korun ročně v bytových či panelových domech aţ několik desítek tisíc korun ročně. Vše navíc umoţňuje fakt, ţe dnes můţe téměř kaţdý získat na zateplení dotaci od státu, který na toto vyčlenil určitou částku do roku 2012. Mezi hlavní důvody samozřejmě patří primárně sníţení tepelných ztrát a s tím související úspora na náklady s vytápěním obytných prostor domu. K dalším faktorům, které vedou majitele objektů k jejich zateplení je zvýšení uţitné hodnoty jejich staveb. U staveb na kterých bylo provedeno zateplení je i samozřejmý vyšší stupeň ochrany zdiva budovy před klimatickými faktory působícími na stavbu samotnou. Zateplením budovy tudíţ i jejich majitelé chrání svůj objekt a zvyšují ţivotnost celé stavby.

CO NÁM ZATEPLENÍ OBJEKTU PŘINESE Jako první hlavní důvod je úspora energie. Nejedná se jen o úsporu tepelné energie, ale i jiných, např. teplé vody. Mluvíme proto o úsporách energií. Další z důvodů je sníţení provozních nákladů. Zdroj tepla je moţno nainstalovat menší. Stávajícímu zdroji se sníţí provozní teplota a tím se prodlouţí jeho ţivotnost. Jako další důleţitý faktor je posun rosného bodu - pro provedení ETICS dojde k posunu rosného bodu směrem ven z objektu. Výsledkem je, ţe objekt je sanován a není namáhán vlivy rosného bodu – zamezí vzniku plísní na vnitřním líci. Zvýšení vnitřní povrchové teploty - obvodové konstrukce a to o několik stupňů. Zvýšení tepelné akumulace - stávající konstrukce je 13

schopna tepelnou energii akumulovat, neboť vnější izolace výrazně zmenší tepelnou ztrátu konstrukce. Mezi další faktor patří posílení statické funkce -po aplikaci ETICS je konstrukce panelového domu chráněna proti vlivům vnějšího prostředí. To má vliv na prodlouţení celkové ţivotnosti objektu. Odstranění tepelných mostů - ve stycích a spojích obvodových plášťů dochází k výraznému oslabení tepelné celistvosti objektu. ETICS je celistvá obálka, která tyto tepelné mosty zcela odstraní. Odstranění tepelných mostů okolo oken - přidáním izolantu na ostění a nadpraţí se izolace napojí na okenní rám. Obdobně lze zateplit pod parapetním plechem. Tepelné mosty se významně sníţí. Vylepšení vzhledu objektu zateplení umoţní pouţitím různých materiálů celkově změnit vzhled objektu. A to nejen po stránce barevnosti, zrnitosti a struktur pouţitých omítek, ale také profilaci celé fasády. Je moţno pouţít různé tloušťky izolantů. V neposlední řadě sníţení hlučnosti - objektu se sníţí hlučnost přicházející z vnějšího prostředí.

------------------------------------------------------------------Weber – rádce 2009

14

1.6. DRUHY ZATEPLOVÁNÍ Zateplení stěn domů je moţno provést různými způsoby, z nichţ kaţdý má své určité výhody a nevýhody. Při návrhu zateplení je nutno tyto klady a zápory vţdy pečlivě uváţit, zvláště s ohledem na konstrukci domu, poţadovaný výsledný účinek a samozřejmě s přihlédnutím k ceně. Zateplování obvodového zdiva se provádí buď jako dodatečné, nebo dnes i u novostaveb jako součást návrhu skladby obvodové konstrukce. Podle umístění izolační vrstvy pak rozlišujeme zateplení stěn na vnitřní (tj. s tepelnou izolací na vnitřní straně konstrukce) a vnější (tj. s tepelnou izolací na vnější straně konstrukce). Zateplení systémy můţeme z konstrukčního hlediska rozdělit do dvou základních skupin: a) jednoplášťové (kontaktní) b) dvouplášťové (provětrávané) Jednoplášťové zateplovací systémy – jsou systémy, kde jednotlivé vrstvy skladby systému jsou navzájem celoplošně spojeny a mezi jednotlivými vrstvami nevzniká provětrávaná vzduchová dutina. Dvouplášťové zateplovací systémy – jsou systémy, kde zpravidla mezi vrstvou tepelné izolace a pohledovou krycí vrstvou je vytvořena provětrávaná vzduchová vrstva. Fasádní zateplovací systémy se skládají ze dvou základních vrstev a to z vrstvy tepelné izolace a vrstvy pohledové-krycí. Pro vytvoření potřebné vrstvy tepelné izolace pouţíváme nejčastěji níţe vypsané materiály:  pěnový polystyrén  extrudovaný polystyrén  desky z minerálních vláken  korkové desky  různé druhy sypkých materiálů  tepelně-izolační druhy lehčených omítek

-----------------------------------------------------------------------------------------------Václav Hájek, Luděk Novák, Jindřich Šmejcký – Konstrukce pozemních staveb

15

Pro vytvoření krycí pohledové vrstvy pouţíváme následující materiály: Pro celistvé povrchy:  polymerové omítky vyztuţené sítí ze skelných vláken  silikonové omítky vyztuţené sítí ze skelných vláken  stříkané štukové vrstvy  fasádní barvy Pro dělené – skládané povrchy:  tvrdé desky na bázi eternitu s nejrůznější povrchovou úpravou  keramické tvarovky  kamenné desky  dřevo v nejrůznější podobě  plastové profily a desky s různou povrchovou úpravou  bitumenové šindele

--------------------------------------------------------------------------------------------------Václav Hájek, Luděk Novák, Jindřich Šmejcký – Konstrukce pozemních staveb

16

KONTAKTNÍ ZATEPLOVACÍ SYSTÉM ETICS Kontaktní zateplování se obvykle provádí systémy nabízenými různými firmami. Prvopočátek je asi v klasickém heraklitu, popřípadě heraklitu s polystyrenem, na který se natahovala rabicka (drátěná síť určená pro výztuţ omítky) a pak se prováděla klasická omítka. Dnes jsou však tyto systémy výrazně zdokonaleny. Jako výztuha se pouţívá speciální tkanina, která má vlastnosti odpovídající pouţívaným materiálům. Také jednotlivé komponenty jsou natolik sladěny, ţe je vţdy nutné koupit všechny součásti zateplovacího systému od jednoho výrobce, popřípadě pouţít tímto výrobcem doporučené materiály. Provádění zateplování se řídí především normou ČSN 73 2901 – Provádění vnějších tepelně izolačních kompozitních systémů. Mimo poţadavků uvedených v této normě je však vhodné dodrţet i doporučení výrobce zateplovacího systému. Podstatou kontaktního zateplovacího systému je nalepení tepelně izolačních desek na zateplovanou konstrukci, přičemţ podklad musí být suchý, pevný a čistý. Lepidlo musí být minimálně na 40 % plochy desky. Desky se dále obvykle kotví zatloukacími hmoţdinkami. Po osazení lišt (dilatačních, nároţních, rohových, okapových apod.) se na desky tepelné izolace natáhne lepidlo a do něj se vtlačí armovací tkanina. Následně se lepidlo natře penetračním nátěrem a provede finální omítka. Přitom musejí být pouţity jednotlivé materiály, které jsou spolu „sladěny“ a jsou výrobcem dodávány jako jeden certifikovaný systém. Musejí být také dodrţeny další výrobní postupy (tvar spár, jejich velikost, zesilování armovací výztuţe, počet hmoţdinek apod.).

-------------------------------------www.koreksro.cz www.sedlacek.sro.cz/budovy

17

Povrchová omítka je u ETICS obvykle velmi slabá, tloušťka lepidla bývá asi 6 mm, omítka má pak tloušťku 1 aţ 4 mm. Podklad lepidla a omítky tvoří relativně měkká tepelná izolace. Proto je tento zateplovací systém velmi náchylný na mechanické poškození. Můţe jít o neopatrný pohyb v jeho blízkosti nebo větrem hnané kroupy. Proto také některé firmy nabízejí moţnost silnější omítky, jeţ je pak tak pevná, ţe ji nic neprorazí. V zásadě můţeme rozlišit systémy s minerální vatou – ať jiţ s kolmými či rovnoběţnými vlákny – a s pěnovým polystyrenem. Cena fasádních desek z minerálních vláken je proti polystyrenovým deskám o něco vyšší.

Zateplení minerální vatou

Zateplení pěnovým polystyrenem

-------------------------www.koreksro.cz

18

Nezateplená konstrukce V zimním období je na vnějším povrchu teplota t = -12,8 °C. Směrem dovnitř se teplota zvyšuje. Teplota t = 0°C je cca uprostřed obvodové stěny. To znamená, ţe vnější část konstrukce v zimě promrzá a v létě se přehřívá. Tyto rozdíly teplot spolu s vlhkostí nejen nepříznivě ovlivňují vnitřní mikroklima, ale výrazně znehodnocují obvodovou konstrukci a sniţují její ţivotnost. Na obrázku je znázorněna nezateplená konstrukce.

Vnitřní zateplení Při dodatečném vnitřním zateplení řešíme problém úspory energie za cenu řady problematických a sporných detailů.  Původní vnitřní povrch je pod provedenou tepelnou izolací výrazně chladnější, coţ má za následek posunutí oblasti kondenzace směrem dovnitř, a tudíţ tento způsob řešení často vyţaduje provedení parozábrany, nelze proto také například ponechat elektro krabice v tloušťce nového zateplení, protoţe na jejich dně můţe kondenzovat voda.  V případě ponechání podlahy, stropu či navazujících stěn bez dodatečné tepelné izolace tvoří tyto konstrukce tepelné mosty, do kterých se soustředí únik tepla a které tak zůstávají podchlazeným místem s rizikem povrchové kondenzace a bujení plísní.  S posunutím pásma kondenzace vodní páry uvnitř konstrukce souvisí zvýšené zatíţení stavební konstrukce vlhkostí, coţ můţe mít za následek sníţení ţivotnosti stavby.  Běţně pouţívané tepelné izolace (pěnový polystyrén a minerální vata) mají nízkou tepelnou akumulaci, která sice umoţňuje rychlé vytopení místnosti, ale po přerušení vytápění teplota rychle klesá. Je tedy nutné nepřetrţité vytápění.  Vnitřním zateplením sniţujeme uţitnou plochu místnosti.

19

Na obrázku je znázorněna zateplená konstrukce vnitřním zateplovacím systémem.

Vnější zateplení Tento způsob zateplení je povaţován za vhodnější, a to z několika důvodů:  Vytváří souvislý plášť tepelné ochrany stavby s vyloučením tepelných mostů zabudovaných v původní konstrukci a sniţuje riziko kondenzace vodních par na vnitřním povrchu konstrukce posunutím oblasti kondenzace k povrchu vnějšímu.  Zachovává tepelnou akumulaci a vlhkostní mikroklima místností  Chrání původní povrch před nepříznivými účinky vnějšího prostředí. Na obrázku je znázorněna zateplená konstrukce vnějším zateplovacím systémem.

--------------------------------www.sedlacek.sro.cz

20

Aplikací izolantu z vnější strany se teplota t = 0 °C posune z obvodové konstrukce do tepelné izolace. Tím se zabrání promrzání konstrukce, která je tak v průběhu celého roku téměř v konstantních podmínkách. Ţivotnost nosné konstrukce se tak zvyšuje a s výhodou se vyuţije i dobré akumulace zdiva. Tyto konstrukce však mohou být rizikové z hlediska difúze vodní páry. Aby bylo toto riziko sníţeno, je nutno věnovat pozornost správnému řazení jednotlivých vrstev a umístit vrstvy s vyšším difúzním odporem na vnitřní stranu konstrukce. Obzvláště nebezpečné jsou vnější tenkovrstvé omítky s vysokým difúzním odporem. Z tohoto hlediska jsou mnohem bezpečnější konstrukce dvouplášťové větrané. Kaţdou obvodovou konstrukci je nutno doloţit tepelně technickým výpočtem a dosáhnout příznivého průběhu teplotního a vlhkostního reţimu. Při správné volbě druhu a tloušťky tepelné izolace v souladu s poţadavky ČSN 73 05402, lze zajistit optimální tepelný komfort bydlení při současné úspoře energie na vytápění. U zateplení z vnější strany se vyloučí tepelné mosty v místě stropů a při izolaci sklepového a půdního zdiva se dosáhne zlepšení teplotních podmínek na půdě a ve sklepě. Slabým článkem obvodového pláště zůstávají okna. Pro provádění vnějších tepelně izolačních kompozitních systémů (ETICS) platí ČSN 73 2901. Tato norma určuje technické poţadavky na provádění vnějších tepelně izolačních systémů zateplení s tepelnou izolací z pěnového polystyrénu (EPS), nebo z minerální vlny (MW) a s konečnou povrchovou úpravou omítkou, nebo omítkou s nátěrem, spojovaných s podkladem pomocí lepící hmoty nebo lepící hmoty a hmoţdinek, dodávaných výrobcem jako ucelený systém. U obou systémů (zateplení vnitřní a vnější) je třeba věnovat mimořádnou pozornost tepelným mostům. Nejde jen o překlady, průvlaky, prostupy, kouty, rohy, stropy apod. Především je třeba vyřešit tepelné mosty u ostění, nadpraţí a parapetů oken. Okna jsou nejslabším článkem fasády. Nepomůţe pouţít kvalitní okna s nízkým součinitelem prostupu tepla, pokud není dostatečně izolováno ostění, nadpraţí a parapet. Dochází tak k promrzání v těchto místech, ledovým povlakům a následnému stékání vody do místnosti. Pouhá výměna oken u starší fasády znamená pouze změnu pořadí kvality jednotlivých prvků (okna, průvlaky a stěna). Výměnou oken se obvykle stane nejslabším prvkem fasády ţelezo betonový průvlak, překlady apod. Následkem jsou pak vznikající plísně v koutech a rozích místností. Řešením je komplexní zateplení obvodového pláště. Při návrhu zateplení, resp. výměně

21

oken, je nutno správně stanovit rozměry oken s ohledem na tloušťku tepelné izolace zateplovacího systému. Dále je nutno stanovit druh a tloušťku tepelné izolace. Na stávající stěnu se namontuje rošt z ocelových profilů, do kterého se vloţí tepelná izolace zpravidla z desek z minerálních vláken. Na rošt se natáhne parozábrana a připevní se jedna nebo dvě vrstvy sádrokartonových desek. Případně je moţné pouţít sádrokartonové desky jiţ opatřené vrstvou tepelné izolace, které se lepí do tmelu k obvodovému zdivu. Z technologických moţností vnitřního zateplení jsou nejpříznivější systémy tepelněizolačních omítek s méně výraznou izolační schopností, které mají dobrou hydroakumulační a tepelněakumulační schopnost a které by měly být přetaţeny na navazující stěny a strop nejméně v pásu šířky 50 cm. Nevhodné bývá naopak pouţití velmi účinných tepelných izolací, které příliš výrazně změní tepelně-vlhkostní poměry v původní konstrukci. (zmíněná kondenzace vodních par). V odůvodněných případech, kdy je třeba vyřešit zateplení dílčí úpravou stavby nebo umoţnit zachování členité fasády a podobně, lze dodatečné vnitřní zateplení připustit za předpokladu kvalitního návrhu a provedení řešícího důsledky měnícího se teplotněvlhkostního a mechanického působení nově zateplené konstrukce.

--------------------------------www.sedlacek.sro.cz

22

Dvouplášťové větrané konstrukce Výhodou těchto obvodových konstrukcí je vysoká funkční spolehlivost z hlediska kondenzace vodní páry. Při správném návrhu je riziko kondenzace téměř zanedbatelné.

Základním principem správného návrhu je provedení tepelné izolace z venkovní strany nosné konstrukce. Mezi tepelnou izolací a vnějším obkladem musí být větraná vzduchová mezera. Obklad tvoří obvykle šablony, lamely, desky, prkna apod. V současné době je na trhu dostatečný výběr těchto obkladových materiálů. Výběr konkrétního materiálu je nutno podřídit estetickým, architektonickými funkčním poţadavkům. Dobře zvolený systém a kvalitní materiály samy o sobě nezaručí výslednou kvalitu zateplení. Je nezbytné, aby firmy a pracovníci, kteří realizují tyto stavební práce, byly vyškoleny a prováděly tyto technologie pečlivě a odborně. Často jsou pro konečný výsledek rozhodující dobře provedené detaily, které musí být vyřešeny jiţ v projektu. Venkovní zateplení se v současné době provádí nejčastěji buďto kontaktním zateplovacím systémem (dále ETICS = external thermal insulation composite systems) nebo zateplovacím odvětrávaným systémem. Oba způsoby mají své výhody i nevýhody.

Odvětrávané zateplení Z hlediska teorie stavební fyziky představuje nejvhodnější řešení. Tepelné izolaci z desek z minerálních vláken je předsazena samostatná vnější vrstva tvořící pohledovou plochu fasády. Můţe jí být obklad z různých lamel či desek (plech, plast, dřevo, sklo, cement a jiné), případně můţeme také na obkladové desky natáhnout tenkovrstvou omítku. Odvětraný zateplovací systém je nejbezpečnější z hlediska kondenzace vodní páry uvnitř konstrukce. Na rozdíl od kontaktního systému je vhodný i pro vlhké provozy a umoţňuje změnu tloušťky tepelné izolace beze změn vnějšího vzhledu. www.sedlacek.sro.cz

23

Na obrázku je znázorněné odvětrávané zateplení

ROZDÍLY MEZI KONTAKTNÍM ZATEPLENÍM A ODVĚTRÁVANÝM SYSTÉMEM K nevýhodám ETICS patří horší difuzní vlastnosti, k přednostem pak menší tepelné mosty kotvícími prvky, niţší cena, menší tloušťka při stejných tepelně izolačních vlastnostech. U odvětrávaného systému je to naopak. ETICS je vhodný především na panelové, ale i zděné domy, kde je jistota, ţe nedošlo k porušení izolace proti zemní vlhkosti a proti zemní vodě. U kontaktního zateplovacího systému je tepelná izolace nalepená na povrch zateplované konstrukce a na ní je pak kontaktním způsobem provedena povrchová úprava, obvykle tenkovrstvá omítka s výztuţnou tkaninou. Princip odvětrávaného systému spočívá v tom, ţe tepelná izolace je připevněna opět na zateplovanou konstrukci. Pomocí kotev či jiných pomůcek je vytvořena vzduchová dutina mezi touto tepelnou izolací a povrchovou úpravou, která chrání tepelnou izolaci před povětrností. Tato dutina je otevřená do exteriéru (zpravidla dole a nahoře, u vyšších konstrukcí to můţe být i častěji) a slouţí pro odvod difundující vodní páry. Tento systém má velkou výhodu v tom, ţe vodní pára, která proniká z interiéru do exteriéru, po průchodu nosnou konstrukcí jiţ bez problémů projde tepelnou izolací (zde se pouţívá tepelná izolace s nízkým difuzním odporem) a odvětrávanou dutinou je pak odvedena do exteriéru. Problém můţe být vyšší cena. Tento způsob zateplování také bývá náročnější na provedení, protoţe je nutné dbát na to, aby mezi deskami tepelné izolace nevznikaly ţádné vzduchové dutiny. www.sedlacek.sro.cz

24

1.7. POSTUP PŘI REALIZACI ZATEPLOVACÍHO SYSTÉMU OBVODOVÝCH STĚN  Analýza stávajícího stavu  Orientace objektu  Stav oken a dveří  Prostupy, konzoly  Elektroinstalace  Rozvaděče, svítidla  Přístřešky apod.  Formulace zadání  Zpracování projektu  Zpracování technické a cenové nabídky  Odborné posouzení nabídek  Zpracování projektu  Zpracování cenové nabídky Formulace smlouvy včetně garancí a technického dozoru  Realizace

-----------------------------------------------------www.sedlacek.sro.cz

25

1.8. ZATEPLOVÁNÍ V PRAXI V návaznosti na teoretickou část bych ráda uvedla příklad zateplování nemovitosti v praxi, kde jsem se seznámila se všemi postupy těchto prací prostřednictvím firmy Danney, s.r.o., která je nově zaloţenou společností a poskytuje profesionální sluţby v oblasti stavebnictví. Nemovitost je rodinný dům, který se nachází v těsné blízkosti mého bydliště v obci Sezimovo Ústí. Níţe uvedené informace zahrnují údaje o nemovitosti, polohu, zjištěný technologický postup prací, cenový rozpočet, pouţité materiály a fotodokumentaci nemovitosti před a po zateplení.

1.8.1. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI Nemovitostí je polovina tzv. „baťovského“ částečně podsklepeného patrového dvojdomku bez nebytových prostor. Nemovitost se nachází v obci Sezimovo Ústí mezi městy Tábor a Planá nad Luţnicí. Od Tábora je nemovitost vzdálena 2 km. Je napojen na veškeré inţenýrské sítě mimo napojení na zemní plyn. Přístup do domu je z místní komunikace. Stavba dispozičně obsahuje částečně podsklepený prostor, v prvním nadzemním podlaţí se nachází kuchyně, obývací pokoj a koupelna. Ve druhém nadzemním podlaţí jsou 2 pokoje a vstup na terasu. Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Pod vrbou 308/16 Kraj: Jihočeský Okres: Tábor Obec: Sezimovo Ústí 2 Celková plocha k zateplení: 145m2

26

Příloha č.1

Letecký snímek polohy nemovitosti

www.mapy.cz

27

1.8.2. KONSTRUKČNÍ ŘEŠENÍ A VYBAVENOST Konstrukce – zděná Vnitřní zdi a příčky – zděné Stropy – ţelezobetonové, dřevěné Schodiště – betonové, dřevěné Střecha (krov) – dřevěný Stropy – omítnuté Podlahy – koberec Dveře – dřevěné Okna – plastová Sociální zařízení – dobré Vytápění – ústřední topení Medium – pevná paliva

1.8.3. TECHNOLOGICKÝ POSTUP PRACÍ A CENOVÝ ROZPOČET  montáţ lešení, návoz materiálu  zakrytí povrchů proti stavebnímu znečištění  demontáţ okenních parapetů  úprava a očištění povrchu stávající fasády  penetrace stávající fasády  montáţ zakládacích lišt  nalepení tepelně izolačních desek  nalepení tepelně izolačních desek – špalety oken  zakotvení systému talířovou hmoţdinkou  zbroušení a vyrovnání povrchu tepelně izolačních desek  začištění kotev  osazení zakládajících profilů /okna,rohy,fasády,apulišty atd./  nanesení lepícího a stěrkového tmelu  montáţ výztuţné sítě do stěrkového tmelu  přestěrkování výztuţné sítě 28

 nanesení pastelového penetračního podkladu uni barevná směs  nanesení fasádní omítky  demontáţ lešení  závěrečný úklid staveniště  odvoz a ekologická likvidace odpadního materiálu

Cenový rozpočet: provedení- Polystyren

Celková plocha k zateplení fasádním zateplovacím systémem

Materiál celkem

145m2

62 750,-

Montáţ fasádního zateplovacího systému Omítání Štukování Doprava a likvidace odpadního materiálu Ochrana povrchu proti stavebnímu znečistění Montáţ,demontáţ,pronájem fasádního lešení Cena bez DPH

54 764,10 000,127 514,-

DPH 9%

11 476,-

Cena včetně DPH 9%

138 990,-

------------------------------------------Danney, s. r. o. www.danney.cz

29

1.8.4. POUŢITÉ MATERIÁLY Při zateplování nemovitosti byly pouţity níţe vypsané materiály: Polystyren EPS 70 F Fasádní 80 mm – hlavní plochy Polystyren EPS 70 F Fasádní 30 mm – špalety oken DEKkleber lepící a stěrkový tmel – lepidlo, kterým se lepí polystyren na fasádu Tkanina R 131 oko 3,5x3,5 mm – síť Hmoţdinka plastový trn – kotva – vrtá se do polystyrenu ,kotví se do obvodového zdiva přes polystyren Hmoţdinka plastový trn – na špalety Zakládací profil Etics LOS 83 0,7/2m – základová lišta pro montáţ polystyrenových fasádních desek na obvodové zdivo Začišťovací okenní profil STYRO 2,4m – apulišta – lepí se k rámu okna, aby nevznikly mikrotrhliny mezi fasádou a rámem okna Lišta kombi LKS plast 100x2,5m – Rohové lišty na rohy fasád. Zabraňují proti oděru hran. Weber dur klasik JRU – jadr. Om. 2mm – omítka Weber pas podklad UNI barevná směs – Penetrace, která se nanáší před aplikací fasádní omítky Weber.pas silikonová omítka zrnitá – Finální fasádová silikonová omítka, velikost zrna 1,5mm

--------------------------------------------Danney, s. r. o. www.danney.cz

30

1.8.5. FOTODOKUMENTACE Nemovitost před zateplením

Zateplování polystyrenovými deskami (obr.níţe)

31

Nemovitost po zateplení

------------------------------------------------Danney, s.r.o.

32

1.8.6. ZÁVĚR K ZATEPLOVÁNÍ V PRAXI Jedním z ekonomicky a zároveň z ekologicky nejlepších řešení je rozhodně kontaktní zateplovací systém, kterým byla tato nemovitost zateplena. Byly pouţity materiály, které jsou k typu této nemovitosti nejvhodnější. Důvod zateplení rodinného domu bylo především sníţit únik tepla z objektu, vysokou odolnost vůči klimatickým změnám a nízké pořizovací náklady.

33

1.9. ŢIVOTNOST ZATEPLOVACÍCH SYSTÉMŮ Pojem ţivotnost rozumíme dobu, po kterou zateplená fasáda bezchybně funguje, je esteticky a morálně přijatelná. Máme dva druhy ţivotnosti:  Předpokládanou  Ověřenou Poţadavek na ţivotnost hraje často významnou roli při výběru zateplení. Je však třeba rozlišovat mezi pojmem záruka, kterou poskytuje zhotovitel stavby v délce několika let a ţivotností, na kterou se záruka neposkytuje.

Ţivotnost zateplovacího systému obecně Zateplovací systémy se začaly pouţívat na stavbách v Německu a Švýcarsku počátkem 70. let. Proto lze říci, ţe některé zahraniční zateplovací systémy vyšší kvality mohou doloţit ověřenou ţivotnost asi 30 let. Domníváme se, ţe o delší ţivotnosti neţ 30 let nemá dnes smysl hovořit. V České republice se začalo s výrobou zateplovacích systémů v polovině 90.let. Proto u tuzemských systémů lze doloţit ţivotnost kolem 10 let. Ţivotnost zateplené fasády můţe prodlouţit správný návrh zateplení, správná realizace a zvýšení odolnosti fasády. Zvýšení odolnosti fasády můţe být proti poškození grafitti, napadení plísněmi, povrchovou úpravu se sníţenou špinavostí např. perlový efekt. ----------------------www.heliosokna.cz

Vzhledem k velkému zájmu zateplování nemovitostí bych se krátce zmínila o dotačním programu, který se zateplováním souvisí a mnoho obyvatel na základě dotačních příspěvků tento program vyuţívá.

1.10. DOTAČNÍ PROGRAM NA ZATEPLOVÁNÍ A EKOLOGICKÉ VYTÁPĚNÍ DOMŮ Cílem programu je podpořit vybraná opatření realizovaná v obytných budovách fyzickými osobami a dalšími subjekty vlastnícími budovy, která povedou jak k okamţitému sníţení emisí oxidu uhličitého, tak k nastartování dlouhodobého trendu trvale udrţitelného stavění. Podpora je koncipována tak, aby prostředky programu mohly 34

být čerpány v průběhu celého programového období od 1.dubna 2009 do 31. prosince 2012 bez razantní změny podmínek a dotace byla poskytnuta kaţdému, kdo o podporu poţádá a splní podmínky.

Základní členění programu Program je členěn do 4 základních oblastí podpory a podoblastí podpory:  Úspory energie na vytápění – Komplexní zateplení obálky budovy vedoucí k dosaţení nízkoenergetického standardu a kvalitní zateplení vybraných částí obálky budovy (dílčí zateplení)  Nová výstavba v pasivním energetickém standardu  Vyuţití obnovitelných zdrojů energie pro vytápění a ohřev teplé vody – výměna neekologického vytápění za nízkoemisní zdroje na biomasu a účinná tepelná čerpadla, instalace nízkoemisních zdrojů na biomasu a účinných tepelných čerpadel do novostaveb, instalace solárně-termických kolektorů  Kombinace zateplení obytných domů nebo nové výstavby domů v pasivním energetickém standardu a instalace zařízení na vyuţívání energie z OZE

-----------------------------------------------------------------------------Příručka pro dodavatele a výrobce – Dotační program 2009-2012

35

1.11. STAVEBNÍ ZÁKON A ZATEPLOVÁNÍ Zateplování, tedy dodatečné opatření stavby tepelnými izolacemi, je dané i zákonem. Podle zákona č. 406/2000Sb., o hospodaření energií, v platném znění, musí stavba nebo její část, která je ve větším rozsahu opravována a upravována, splňovat poţadavky na ni kladené příslušnými technickými normami. Z další legislativní úpravy pak vyplývá, ţe za větší rozsah se povaţuje 25 a více procent konstrukce, přičemţ toto platí i nasčítaně za předchozí období. Pokud dochází k opravě více neţ 25% plochy konstrukce, musí tato konstrukce splňovat maximální hodnoty součinitele prostupu tepla, většinou tedy musí dojít k jejímu zateplení nebo výměně. Povinnost dodrţet účinnost tepelných izolací je samozřejmě povinná i všude tam, kde se na stavbu vydává stavební povolení. To je uvedeno v jiţ zmiňovaném zákoně o hospodaření energií (zákon č. 406/2000Sb. v aktuálním znění), dále ve stavebním zákoně a v prováděcích vyhláškách k těmto zákonům. Nutno je upozornit na vyhlášku o dokumentaci staveb, kde je uvedena jako součást projektové dokumentace i přílohová část, která má obsahovat Průkaz energetické náročnosti budovy.

--------------------------------------Roman Šubrt – Zateplování

36

1.12. ZÁVĚR K TEORETICKÉ ČÁSTI Cílem teoretické části je se seznámit se základními pojmy, podrobnému vysvětlení jednotlivých bodů a především porozumění daného tématu jako celku. Podrobně uvedený je postup zateplení rodinného domu v praxi, kterého jsem se v letošním roce účastnila a mohu zkonstatovat a posoudit výsledek jako zdařený a velmi uspokojivý. Kaţdý dům je třeba individuálně posoudit a nalézt vyváţený soubor navzájem se doplňujících energeticky úsporných úprav. Je třeba vybrat nejvhodnější systém zateplení pro specifické podmínky konkrétního domu, navrhnout materiály a výrobky pro zateplení, jeho dimenze a detaily, včetně návazností. Zateplování budov se provádí na objektech všeho druhu za účelem zvýšení hospodárnosti vytápění, či chlazení, větší šetrnosti k ţivotnímu prostředí a hlavně z finančních důvodů. Samotné zateplení budovy nám přinese nejen tyto výhody, ale i mnohé další. V dnešní době se kaţdý potenciální majitel objektu snaţí koupit objekt co nejlevnější a s co moţná nejniţšími dodatečnými náklady. Jelikoţ zateplená budova má také mnohem lepší akustické izolační vlastnosti a obvykle bývá mnohem reprezentativnější, tak se také její zateplení projeví v odhadní ceně budovy jejím navýšením.

37

2. PRAKTICKÁ ČÁST 2.1. Objednatel: Bankovní institut vysoká škola a. s. Nároţní 2006/9 158 00 Praha 5

ZPRÁVA O ZHODNOCENÍ (VALUATION REPORT) Rodinný dům č.p. 283 Pod vrbou 283/5 391 02 Sezimovo Ústí 2 STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)

21. června 2010 38

Bankovní institut vysoká škola a. s. Nároţní 2006/9 158 00 Praha 5 Oznamuji Vám, ţe dne 21. června bylo ukončeno trţní ocenění: Rodinný dům č.p. 283 Pod vrbou 283/5 391 02 Sezimovo Ústí 2 V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 21.června 2010. Z dostupných informací vyplývá, ţe účel ocenění je pro zajištění úvěru nemovitou zástavou a není známo, ţe by mělo ocenění jiný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u Katastrálního úřadu v Táboře na listu vlastnictví 312 pro katastrální území Tábor, obec Sezimovo Ústí 2. Přílohou této zprávy je výpis z katastru nemovitostí ke dni 21. 6. 2010. Zpracovatel chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení nějakého kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni 21. června uţíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Ţádná část domu není pronajata za trţní nebo regulované nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy a věcná břemena. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňování normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv 39

omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory:  Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku  Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav  Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku  Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Předmětem ocenění je pouze budova, stavba a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek – rodinný dům č.p. 283/5 se nachází v obytné zóně rodinných domů v severní části Sezimova Ústí 2 v zahradním prostředí a zeleni s dostupností přírody cca 200 m. Obchodní centrum cca 100 m, MHD-bus-400 m, stanice ČD cca 100 m, v místě sluţby, kino, hotel, základní, střední a vysoká škola. Okolí – obdobné rodinné domky, hřiště. Klidná lokalita mimo tranzitní komunikaci, parkování před domem. V Sezimově Ústí je rozvinutá výstavba nových rodinných domů. Okresní město Tábor je vzdáleno cca 2 km. OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečností zjištěných na místě a podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek 40

tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. HISTORIE Oceňovaný rodinný dům byl postaven v roce 1940, jako tzv. rodinná vilka a byl od svého vzniku obýván rodinou majitele. Do roku 1990 se zachoval prakticky v původní podobě. V roce 1991 byla provedena zásadní rekonstrukce a přístavba. V r. 2003 nové rozvody instalací, EI a ZTI, ústřední vytápění a krytina, není ke dni ocenění zateplený. V roce 2008 byla vyměněna okna za nová. POZEMEK Předmětem ocenění jsou dva pozemky, které spolu souvisejí a tvoří jediný funkční celek. Pozemky jsou situovány v obci Sezimovo Ústí 2 v lokalitě rodinných domků. Jako celek mají obdélníkový tvar. Pozemek p.č. 210/34 o rozloze 106 m2 je z převáţné části zastavěn budovou č.p. 352/1, zbytek tvoří zatravněná část a hraničí se sousedy. Pozemek 210/93 o rozloze 133 m2 je nezastavěný a slouţí jako zahrada u rodinného domu. V lokalitě jsou vybudovány všechny základní veřejné inţenýrské sítě (elektro,voda, kanalizace, telefon), z nichţ na pozemky vedou podzemní přípojky s výjimkou telefonu, který je veden nadzemním vedením. Vzhledem k tomu, ţe všechny pozemky tvoří jeden funkční celek a jejich komerční vyuţití a uplatnění je jednotné, budou oceněny společně jako jediný pozemek o celkové rozloze 314 m2.

VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY Předmětem ocenění nejsou ţádné samostatně vedlejší stavby ani venkovní úpravy. TRVALÉ POROSTY Na zahradě je zachována malá část původně starých ovocných stromů. RODINNÝ DŮM Architektonické a dispoziční řešení Jedná se o polovinu, částěčně podsklepeného domku, který je situovaný rovnoběţně s ulicí. Dům svým stavebním uspořádáním odpovídá poţadavkům na bydlení. Západní 41

polovina tzv. „baťovského“ částečně podsklepeného patrového dvojdomku bez nebytových prostor s přístavbou a po celkové rekonstrukci jedním bytem 4+1 s příslušenstvím. Před uličním průčelím je zastřešené zádveří. Před dvorním průčelím je přistavena veranda a venkovní schody do zahrady. Všechny místnosti jsou osvětleny okny. Stavba dispozičně obsahuje v prvním podzemním podlaţí kotel na tuhá paliva. V prvním nadzemním podlaţí je veranda, chodba, kuchyň, koupelna,WC, spíţ, schodiště a 2 pokoje. V druhém nadzemním podlaţí jsou 2 pokoje a vstup na terasu. Celkově oceňovaná stavba obsahuje pouze bytové prostory, provozní plochy se nevyskytují. Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům. Protoţe převáţná část ploch slouţí k bydlení.

KONSTRUKČNÍ ŘEŠENÍ A VYBAVENOST Základy navrţeny z prostého betonu proloţeného kamenem frakce 63/125. Obvodové zdivo – v suterénu je navrţeno z betonu proloţeného kamenem a to tak, ţe uvnitř je obezdívka z plných cihel na tl.10 cm, vně potom izolace na přizdívku z plných cihel a mezi tímto tzv. ztraceným bedněním je beton s kamenem. Při betonáţi je však nutno obezdívku i přizdívku zapírat. V přízemí je potom zdivo navrţeno z pěnosilikátových tvárnic na tl. 25 cm, popř. z cihelných bloků. Příčky – jsou navrţeny z dutinových cihel dvouarových na maltu vápenocementovou popř. cementovou. Stropní konstrukce – nad sklepem i nad přízemím navrţeny stropní desky HURDIS 30/120 s kolmými čely mezi ocelovými nosníky. Lze pouţít také prefabrikované desky. Překlady – navrţeny z ocelových nosníků, na jejichţ spodní příruby se osadí cihla plná a takto připravený překlad se zmonolitní betonem. Věnce – navrţeny podle výkresu po obvodě ze ţelezobetonu, výztuţ tvoří ocel. Střecha – je navrţena jako porůzná jednoplášťová, na stropní konstrukci je proveden vyrovnávací beton, na něm poloţeny ve dvou vrstvách deska polsit nebo lignopor, na ní poloţena lepenka, potom je provedena spádová vrstva z perlitobetonu. Vrstva je penetrována penetračním nátěrem Penetral a na takto připravený podklad se provede navaření dvou vrstev těţké izolační lepenky IPA 400. Na tuto izolaci je provedena 42

vyrovnávací krycí vrstva betonu a potom je poloţena do asfaltového tmelu. Střešní spád je 12 cm po celé délce. Podlahy – navrţeny jako betonové mazaniny a na ně poloţeny textilní vrstvy, v neobytných místnostech navrţeny keramické dlaţby dle výběru. Vnější omítky – navrţeny jako vápenné štukové. Elektroinstalace – napojena na stávající rozvod, provedení běţné, ve sklepě a v přízemí 220/380 V.

ANYLÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťuje odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je po částečné rekonstrukci, tedy ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt slouţí k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku se obvykle uţívají tři mezinárodně uznávané oceňovací metody. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou.

43

Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Případné rozdíly zohledňují korekce indikované trţní hodnoty. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Pro ocenění pozemků jsem pouţila metodu porovnávací.

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsem předpokládala, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavení v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsem porovnala tři nabízené pozemky na prodej v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem pouţila cenu za jeden metr čtvereční pozemku. Při porovnání pozemků byly vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem došla k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je:

……………270 860 Kč………………….

Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce:

44

TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název Sezimovo pozemku Ústí Parcelní 352/1,210/34, číslo 210/93 Adresa pozemku Katastrální Sezimovo území Ústí Obec Okres

Sezimovo Ú. Tábor

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

1

2

3

Stavební parcela

Stavební parcela

Stavební parcela

N/A

N/A

N/A

Sezimovo Ústí

Chýnov u Tábora Chýnov u Tábora Tábor

Planá n/Luţnicí

Sezimovo Ú. Tábor

B. Základní údaj pro porovnání - cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem x 419 850 282 400 Rozloha poz. v m2 314 450 400 Cena za 1 m2 Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Existence věc. Břem. Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle ÚP Korekce

X

933 18.5.2010 1

Bez věcných břemen

Rodinný dům 45

706 26.1.2010 0,950éé1

Planá n/Luţnicí Tábor

332 350 391 850 5.4.2010 1

933

706

850

Prodej 1

Prodej 1

Prodej 1

933 Bez věcných břemen 1

706 Bez věcných břemen 1

850 Bez věcných břemen 1

933

706

850

Rodinný dům 1

Rodinný dům 1

Rodinný dům 1

Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita Dobrá Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Pravidelný Korekce Upravená hodnota Svaţitost Rovný Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stáv. objektů Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota

Kompletní

Výborná

Ne

x

46

933

706

850

Dobrá 1

Horší 1,1

Dobrá 1

933

776,6

850

Pravidelný 1

Pravidelný 1

Pravidelný 1

933 Rovný

766,6 Rovný

850 Rovný

1

1

1

933

766,6

850

Kompletní 1

Kompletní 1

Kompletní 1

933

766,6

850

Výborná

Lepší

Výborná

1

1,05

1

933

804,9

850

Ne 1

Ne 1

Ne 1

933

804,9

850

obdobná 1

obdobná 1

obdobná 1

933

804,9

850

Neaplikováno 1

Neaplikováno 1

Neaplikováno 1

933

804,9

850

VÝSLEDNÁ POROVNÁVACÍ METODA Porovnávací hod. 1m2 862,6 933 Rozloha pozemku 314 450 Celková porovnávací 419 850 270 856 hodnota

804,9

850

400

391

321 960

332 350

Výpis oceňovaných nemovitostí Pořadové číslo

Číslo parcely

Výměra v m2

Jednotková hodnota v Kč/m2

Zaokrouhleno

1.

352/1, 210/34,210/93

314

862,6

270 860

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzala do úvahy rodinné domy, které byly v obci Sezimovo Ústí v nedávné době prodány nebo jsou nabízené k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelné lokalitě. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţitelnými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem po stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovaným způsobem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva,poloha, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další.

47

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je ………2 881 936 Kč……..

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.

TABULKA - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost A. Identifikační údaje

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

1

2

3

Rodinný dům Sezimovo Ústí 352/1,210/34,21 0/93

Rodinný dům Sezimovo Ústí

Rodinný dům Sezimovo Ústí

Rodinný dům Sezimovo Ústí

Adresa

Pod vrbou 283

Švermova

Okruţní

Táborská ul.

nemovitosti Katastrální území

Sezimovo Ústí

Sezimovo Ústí

Sezimovo Ústí

Sezimovo Ústí

Obec

Sezimovo Ústí

Sezimovo Ústí

Sezimovo Ústí

Sezimovo Ústí

Okres

Tábor

Tábor

Tábor

Tábor

232

250

400

862,6

862,6

862,6

Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo

B. Údaje o pozemku přenos z Tabulky I Plocha 314 pozemku Hodnota za 862,6 1m2 pozemku 48

Hodnota 270 860 200 123 pozemku celkem C. Základní údaj pro porovnání - m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet 149 80 srovnávacích jednotek Prodejní cena X 2 790 000 celkem Prodejní cena 2 589 877 bez ceny pozemku Cena za 1 X 32 373 porovnávací jednotku Datum 10.6.2010 transakce

215 650

345 040

142

150

1 600 000

2 880 000

1 384 350

2 534 960

9 748,9

16 899

16.6.2010

26.5.2010

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

32 373

9 748,9

16 899

Druh transakce

Prodej

Prodej

Prodej

Korekce

1

1

1

32 373

9 748,9

16 899

D. Právní údaje

Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Korekce

1

1

1

1

32 373

9 748,9

16 899

Nezjištěné

Nezjištěné

Nezjištěné

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

32 373

9 748,9

16 899

Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Zástavní právo – neuvaţuje se

49

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

32 373

9 748,9

16 899

Průměrný

Průměrný

Lepší

1

1

0,9

32 373

9 748,9

15 209

Lepší

Průměrná

Lepší

0,9

1

0,9

29 135,7

9 748,9

13 688

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

29 135,7

9 748,9

13 688

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

29 135,7

9 748,9

13 688

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

29 135,7

9 748,9

13 688

obdobná

obdobná

obdobná

Korekce Upravená hodnota Technický stav obj.

Průměrný

Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy

Průměrná

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Kompletní

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Atraktivita objektu

Dobrá

Dobrá

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nem. 50

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

29 135,7

9 748,9

13 688

29 135,7

9 748,9

13 688

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota Celkem bez pozemku Hodnota pozemku Celková porovnáv. hodnota

17 524

2 611 076 270 860 2 881 936

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Podle zjištěných informací se v této lokalitě trh z pronájmu tohoto typů nemovitostí nevyskytuje, proto není moţné spolehlivě vyhodnotit příjmovou metodu jako reálnou.

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. 51

Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z části nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu, jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Konkrétně u této oceňované nemovitosti rodinného domu vyšel výpočet nákladové metody níţe uvedeným postupem. Indikovaná nákladová metoda oceňovaného majetku je:

……………1 964 750 Kč……………..

Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce na následující straně

52

NÁKLADOVÁ METODA Název

Rodinný dům, Pod vrbou 283, Sezimovo Ústí

Číslo pozemku

352/1, 210/34, 210/ 93

Nosná konstrukce

Zděná

Skutečné stáří

70 let

Efektivní stáří (po rekonstrukci)

20

Ekonomická ţivotnost

60

Zastavěná plocha

75 m2

Počet podlaţí

podzemní, 1 nadzemní,2 nadzemní

Celková zastavěná plocha

149 m2

Koeficient vyuţitelnosti

0,85

Celková podlahová plocha

122 m2

Celkový obestavený prostor

538 m3

Jednotkové reprodukční náklady

4 320 m3

Reprodukční náklady celkem

2 324 160

Fyzické opotřebení

- 26

1 719 878

Funkční nedostatky

-5

1 633 884

0

1 633 884

Ekonomické nedostatky

Stavby a venkovní úpravy Věcná hodnota odborným odhadem

60 000

Pozemek

270 860

Indikovaná hodnota

1 964 744

Zaokrouhleno

1 964 750

53

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:

Indikace (Kč) Váha (%) Váţený průměr (Kč) Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná metoda

2 881 936

80

2 305 548

0

0

0

1 964 750

20

392 950 2 698 498

Zaokrouhleno

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu ţádány běţně. Z tohoto důvodu lze předpokládat, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomicky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a přisoudila jsem jí 80%. Tento typ nemovitosti, který se nachází v zástavbě rodinných domů, není reálně skoro vůbec pronajímán, tudíţ není moţné spolehlivě vyhodnotit příjmovou metodu a proto jí bylo přisouzeno 0%. U starších, i kdyţ funkčních objektů, jako je tento, nechtějí investoři akceptovat výši nákladů na jejich výstavbu, proto není indikace trţní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující a přisoudila jsem jí 20%.

54

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud nebylo zjištěno něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

55

Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

Přílohy: Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace objektu

56

Příloha č.1

57

Příloha č.2

58

Příloha č.3

59

Příloha č.4

60

2.2. Objednatel: Bankovní institut vysoká škola, a. s. Nároţní 2006/9 158 00 Praha 5

ZPRÁVA O ZHODNOCENÍ Administrativní budova Náměstí Jiřího z Poděbrad 236 508 01 Hořice

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)

Datum ocenění: 23. června 2010 61

Bankovní institut vysoká škola, a. s. Nároţní 2006/9 158 00 Praha 5

Oznamuji Vám, ţe dne 23. června 2010 bylo ukončeno trţní ocenění:

Administrativní budova Zapsaná na listu vlastnictví 3299 Náměstí Jiřího z Poděbrad 236 508 01 Hořice V této vypracované zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření a vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu uvedeného majetku v absolutním vlastnictví přesně tak, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Tato zpráva byla vypracována ve vztahu ke skutečnostem – technickému stavu a to ke dni 23.dubna 2010. Účel ocenění je pro zajištění úvěru nemovitou zástavou a není známo, ţe by mělo ocenění jiný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu Hořice v Podkrkonoší, na listu vlastnictví č. 3299, pro katastrální úřad Hořice v Podkrkonoší, okres Jičín. Výpis z katastru nemovitostí k datu 23.6.2010. Zpracovatel chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení nějakého kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni 23. června uţíván výhradně jako administrativní budova nejvyššího standardu s pomocnými a obsluţnými prostory. Ţádný prostor oceňované budovy nepodléhá reţimu regulovaného nájmu nebo není pronajat na dobu určitou. 62

Podrobné údaje o vyuţití oceňovaného majetku jsou vedeny v dalších oddílech této zprávy.

Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňování normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory:  Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku  Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav  Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku  Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelným majetků v okolí i v celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek – administrativní budova č.p. 236 – Hořice v Podkrkonoší, je umístěna v centru Hořic. Tuto lokaci lze z trţního hlediska povaţovat za jednu 63

z nejlepších v Hořicích. Celkový charakter lokality je administrativní centrum. Obecně lze říci, se jedná o komerčně atraktivní lokalitu s vysokým rozvojovým potenciálem a o lokalitu s nejvyššími trţními cenami. Občanská vybavenost je v nedaleké blízkosti. Zastávka MHD,parkování a ostatní sluţby. Parkování je moţné na bezplatném rozlehlém parkovišti přímo v centru Hořic na náměstí. Budova nemá své vlastní parkování ani garáţ.

OCEŇOVANÝ MAJETEK Budova je primárně určena k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a administrativní budovy. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy.

HISTORIE Administrativní budova byla postavena v roce 1940 na náměstí v centru města Hořic. Objekt je po dostavbě a generální rekonstrukci z roku 1993. Je velmi dobře a kvalitně udrţován. Objekt je postaven v řadové zástavbě na uliční čáře směrem do náměstí. Přízemí má zachovalé a rekonstruované historické interiéry.

POZEMEK Předmětem ocenění je pozemek, uvedený na listu vlastnictví 3299, který tvoří jeden funkční celek. Pozemek je rovinatý, tvar obdélníkový. Zastavěná plocha cca 50% směrem do náměstí, zbytek pozemku (ve dvoře) je zatravněn. Parc.č. 408 – zast.plocha 1238 m2. Pozemek je napojen na všechny obvyklé systémy inţenýrských sítí a sdělovacích sítí.

VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY Vedlejší stavby se v souboru oceňovaného majetku nevyskytují. Jedná se prakticky jen o různé přípojky sdělovacích a silových médií. Trţní hodnota venkovních úprav není v ocenění indikována samostatně, ale jejich hodnota je zohledněna ve výpočtu trţní hodnoty majetku jako celku.

64

ADMINISTRATIVNÍ BUDOVA Předmětem ocenění je řadová administrativní budova, která se nachází přímo na náměstí. V přízemí se nachází prostory vyuţívané Komerční bankou. V těchto prostorech se nachází bankovní hala, kanceláře a zázemí. V zadní části domu se nachází technické místnosti. Celé první a druhé patro je pronajaté jedné společnosti. Nachází se zde recepce, velkoprostorové a menší kanceláře, zasedací místnosti a sociální zázemí. Budova je částečně podsklepena. Jedná se o stísněné prostory s klenutým stropem. Nosný systém je stěnový, nosným prvkem je zdivo, v bankovní hale v přízemí je konstrukční systém kombinovaný se skeletem. Uliční část budovy je zastřešena sedlovou střechou, která je pokryta eternitovou krytinou. Dvorní část budovy je zastřešena plochou střechou pokrytou plechovou krytinou. Fasáda je omítnutá a nabarvená. Výlohy v přízemí jsou klenuté. Obvodové stěny a příčky jsou zděné. Povrch podlah tvoří keramická dlaţba, koberce a v betonové dlaţdice. Okna a výlohy jsou dřevěné s dvojitým zasklením. Okna jsou vybavena vnitřními interiérovými ţaluziemi. Vnitřní dveře jsou dřevěné. Vytápění objektu je centrální z plynové kotelny. V objektu je provedena elektroinstalace a rozvody: vody, kanalizace, zemního plynu, telefonu a lokální počítačové sítě. Objekt je v dobrém stavebně technickém stavu, který je úměrný stáří.

Aktuální vyuţití majetku Ke dni ocenění obsahuje oceňovaná administrativní budova: Umístění

Popis

1. PP

142, 35 m2

1. NP

652, 70 m2

2. NP

557, 20 m2

půda

187,20 m2

65

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťuje odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je v katastru nemovitostí zanesen jako administrativní a její vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt je pronajat za trţní nájemné, je splněna podmínka nejvyššího a nejlepšího vyuţití.

OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku se obvykle uţívají tři mezinárodně uznávané oceňovací metody. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Případné rozdíly zohledňují korekce indikované trţní hodnoty. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Pro ocenění pozemků jsem pouţila metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsme pouţili všech tří metod ocenění.

66

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsem předpokládala, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavení v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním bytového domu jsem porovnala tři nabízené pozemky na prodej v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem pouţila cenu za jeden metr čtvereční pozemku. Při porovnání pozemků byly vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem došla k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s bytovým domem indikovaná porovnávací metodou je:

……………1 548 490 Kč……………………

Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce na následující straně.

67

TABULKA POZEMEK Oceňovaný pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

1

2

3

pozemku

Stavební parcela

Stavební parcela

Stavební parcela

Stavební parcela

Parcelní číslo

408

N/A

N/A

N/A

Jiřího z Poděbrad Hořice v Podkrkonoší

Hořice v Podkrkonoší

Hořice v Podkrkonoší

Hořice v Podkrkonoší

Obec

Hořice

Hořice

Hořice

Hořice

Okres

Jičín

Jičín

Jičín

Jičín

489 600

1 240 000

720

800

Adresa pozemku Katastrální území

B. Základní údaj pro porovnání - cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena x 427 700 celkem Rozloha 1 238 658 pozemku v m2 Cena za 1 m2

650

680

1 550

Datum transakce

15.4.2010

26.4.2010

10.6.2010

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

650

680

1 550

Druh transakce

Prodej

Prodej

Prodej

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

650

680

1 550

C. Právní údaje

68

Existence věcných břemen

Bez věcných břemen

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle ÚP

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

1

1

1

650

680

1 550

Administrativní Administrativní Administrativní Administrativní budova budova budova budova

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

650

680

1 550

Lepší

Lepší

Výborná

Korekce

1,05

1,05

1

Upravená hodnota

682,5

714

1 550

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

682,5

714

1 550

Rovinný

Rovinný

Mírně svažitý

Korekce

1

1

1,1

Upravená hodnota

682,5

714

1 705

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

682,5

714

1 705

Omezená

Omezená

Omezená

1

1

1

D. Technické parametry Lokalita

Tvar pozemku

Svaţitost

Dostupnost inţ.sítí

Dopravní dostupnost a parkování

Výborná

Pravidelný

Rovinný

Kompletní

Omezená

Korekce

69

Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů

Ne

Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota VÝSLEDNÁ POROVNÁVACÍ METODA Porovnávací 1 250,8 hod. 1m2 Rozloha 1 238 pozemku Celková. porov. hodnota 1 548 490

682,5

714

1705

Ne

Ne

Ano

1

1

1,3

682,5

714

2 216,5

Menší

Menší

Obdobný

1,1

1,1

1

750,7

785,4

2 216,5

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

750,7

785,4

2 216,5

750,7

785,4

2 216,5

0

0

0

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzala do úvahy administrativní budovy, které byly v obci Hořice v nedávné době prodány nebo jsou nabízené k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelné lokalitě. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţitelnými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem po 70

stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovaným způsobem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, poloha, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je

….……6 865 738 Kč…………..

Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce na následující straně

71

TABULKA - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná

Porovnávaná

Porovnávaná

Porovnávaná

nemovitost

nemovitost

nemovitost

nemovitost

1

2

3

A. Identifikační údaje Pořadové č.nem. Název

Administr.

Administr.

Administr.

Administr.

nemovitosti

budova

budova

budova

budova

Parcelní číslo

p.č. 408

Adresa

Jiřího z Poděbrad 236 Hořice v Podkrkonoší

Hořice v Podkrkonoší

Hořice v Podkrkonoší

Nová Paka

Obec

Hořice

Hořice

Hořice

Nová Paka

Okres

Jičín

Jičín

Jičín

Nová Paka

1238

720

5 243

840

1 250,8

1 250

1 250

900

1 548 490

900 000

6 553 750

756 000

nemovitosti Katastrální území

B. Údaje o pozemku - přenos z Tabulky I Plocha pozemku Hodnota za 1m2 pozemku Hodnota pozemku celkem

C. Základní údaj pro porovnání - m2 celkové zastavěné plochy Počet srov.jedn. Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozem.

653

382

2 824

500

x

4 850 000

15 500 000

6 240 000

x

3 950 000

8 946 250

5 484 000

10 340

3 168

10 968

Cena za 1 porovnáv. jednotku 72

Datum transakce

9.6.2010

9.6.2010

14.6.2010

Korekce

1

1

1

10 340

3 168

10 968

Druh transakce

Prodej

Prodej

Prodej

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

10 340

3 168

10 968

Admin.budova

Admin.budova

Admin.budova

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

10 340

3 168

10 968

Ne

Ne

Ne

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

10 340

3 168

10 968

Výborná

Výborná

Horší

Korekce

1

1

1,1

Upravená hodnota

10 340

3 168

12 064,8

Upravená hodnota D. Právní údaje

Vyuţití podle

Admin. budova

územního plánu

Jiná právní omezení

Ne

E. Technické parametry Lokalita

Výborná

73

Technický stav obj.

Výborný

Horší

Horší

Korekce

1

1,02

1,02

Upravená hodnota

10 340

3 231

12 306

Výborná

Horší

Horší

Korekce

1

1,02

1,02

Upravená hodnota

10 340

3 295,6

12 552

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

10 340

3 295,6

12 552

Výborná

Výborná

Výborná

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

10 340

3 295,6

12 552

Dobrá

Horší

Horší

Korekce

1

1,02

1,03

Upravená hodnota

10 340

3 361,5

12 928,5

velikost nemov.

menší

větší

menší

Korekce

0,85

1,2

0,90

Tech.vybavenost

Dopravní obsluţnost

Dopravní dostupnost a parkování

Atraktivita objektu

Výborný

Výborná

Kompletní

Výborná

Dobrá

F. Ostatní parametry Korekce pro

74

Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací 8 142,8 hodn. 1 jednotky Porovnávací hodn. celkem Hodnota

8 789

4 033,8

11 635,6

8 789

4 003,8

11 635,6

5 317 248,4

1 548 490

pozemku Celková porov.

6 865 738

hodnota

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále stanovena neobsazenost a provozní náklad, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě skutečně uzavřených nájemních smluv na pronájem jednotlivých administrativních a jiných prostor. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky.

75

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku je indikovaná příjmovou metodou:

…………………2 454 914 Kč………………….

Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce na následující straně

76

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

Efektivní hrubý příjem

1 293 055 10%

129 305

1 163 750

Náklady na údrţbu

462 406

Pojistné

65 000

Daň z nemovitosti

9 500

Pronájem cizích pozemků

0

Marketing

250 000

Ostatní provozní náklady

195 000

Provozní náklady celkem

981 906

Provozní příjem

181 844

Rezervy na renovace

10 000

Čistý provozní příjem

171 844

Míra kapitalizace

7%

Indikovaná hodnota

2 454 914

Zaokrouhleno

2 454 914

77

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z části nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu, jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: …………38 946 700 Kč…………………

78

NÁKLADOVÁ METODA Název

Administrativní budova, Hořice v Podkrkonoší

Číslo pozemku

408

Nosná konstrukce

Zděná

Skutečné stáří

70 let

Počet podlaţí

3

Celková zastavěná plocha

653 m2

Koeficient vyuţitelnosti

0,95

Celková podlahová plocha podlaţí

1 342 m2

Celkový obestavený prostor

7 223,3 m3

Jednotkové reprodukční náklady

6 450 m3

Reprodukční náklady celkem

46 590 285

Fyzické opotřebení

- 20%

37 272 228

Funkční nedostatky

0%

37 272 228

Ekonomické nedostatky

0%

37 272 228

Stavby a venkovní úpravy Věcná hodnota odborným odhadem Pozemek

126 000 1 548 490

Indikovaná hodnota

38 946 718

Zaokrouhleno

38 946 700

79

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:

Indikace (Kč) Váha (%) Váţený průměr (Kč) Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná metoda

6 865 738

60

4 119 442

2 454 914

20

490 982,8

38 946 700

20

7 789 340 12 399 764,8

Zaokrouhleno

12 399 765

Oceňovaný majetek je výjimečný a to jak svými objemovými a cenovými parametry, tak i svojí lokací. U porovnávací metody jsem přisoudila váhu 60 % Pro příjmovou metodu zvolila váhu20 % U nákladové metody jsem přisoudila váhu 20%

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud nebylo zjištěno něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného.

80

Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní 81

oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

Přílohy: Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Snímky polohy - fotomapa Fotodokumentace objektu

82

Příloha č.1

83

Příloha č.2

84

Příloha č.3

85

Příloha č. 4

86

Příloha č. 5

87

3.

ANALÝZA TRHU S NEMOVITOSTMI OBLAST TÁBORSKO

Jihočeský kraj Okres Tábor

88

3.1. POPIS OKRESU TÁBOR Tábor se nachází v jiţních Čechách, na polovině cesty mezi Prahou a Českými Budějovicemi. Má necelých 38 tisíc obyvatel a rozlohu přes 6 tisíc ha. Je druhým největším městem Jihočeského kraje. Z hlediska správního je Tábor obcí s rozšířenou působností pro více jak 80 tisíc obyvatel, kteří obývají území přes 1000 km2. Nachází se na významné dopravní cestě z Prahy na jih a současně i z Plzeňského kraje na východ republiky. V současnosti zde probíhají významné dopravní stavby - výstavba dálnice D3 a dodělání IV. ţelezničního koridoru, který je součástí mezinárodního ţelezničního, spojení severní Evropy s jiţní.

Město je tvořeno vlastním Táborem a 13 příměstskými částmi, připojenými jiţ dříve k městu. Spolu s městy Sezimovo Ústí a Planá nad Luţnicí vytváří významnou průmyslovou a obchodní aglomeraci, která má velmi významné postavení na území celého Jihočeského kraje.

----------------------Obr.:www.tabor.cz

89

Doprava v Táboře je velmi problematická. Hlavní dopravní trasa vede po hrázi Jordánu a dále po Budějovické ulici směrem ke hřbitovu

Tyto body významně ovlivňují propustnost a kapacitu vnitřní dopravy ve městě. Proto je pro město nezbytné dobudování obchvatů včetně všech napojení na dálnici D3. Tábor je také významným ţelezničním dopravním uzlem, odkud vedou ţelezniční trasy na České Budějovice, Prahu, Horní Cerekev, Písek a Bechyni.

3.2. TRH S NEMOVITOSTMI Je velice důleţité si vţdy uvědomit, na kterém trhu se nacházíme, a podle toho zvolit poptávku po nemovitostech. Tato doba nahrává trhu kupujících. To znamená, ţe nabízené nemovitosti jsou na trhu déle neţ obvykle. Na druhou stranu je to nejlepší doba pro nákup nemovitosti. Nejvíce zlevňují panelové byty. Ceny u cihlových bytů jdou pomalu nahoru. Vše záleţí především na lokalitě, a to nejen v Táboře, ale i jiných městech v ČR. Nemovitosti v České republice jsou stále relativně levné ve srovnání například se západní Evropou.

90

Po zrušení bývalých kasáren řeší město otázku revitalizace, které Armáda ČR opustila. Majetek byl převeden na město. Město Tábor vypsalo výběrové řízení na investora. Záměr je vybudovat nové byty.

--------------------------Obr.:www.tabor.cz

91

Pro investory je zajímavá nákupní zóna na jiţním okraji našeho města, která se nachází směrem na České Budějovice. Obchodní domy zde rok od roku přibývají.

Zhruba polovina obyvatel našeho města obyvatel Tábora ţije v panelových sídlištích. Ta byla postupně budována v 60. a 80. letech 20. století a v současnosti jednotlivá sídliště procházejí regenerací.

92

Po roce 1990 se boom výstavy sídlišť zastavil. Nové plochy pro bydlení jsou dnes řešenyjako zóny rodinných domů, řadových domů nebo různé typy bytových domů. Podařilo se nám zrekonstruovat některé nepotřebné objekty na byty – jako příklad můţeme uvést bytové domy v Leskovické ulici, které vznikly přestavbou školky.

Jako příklad výstavby rodinných domů můţu uvést oblast Svaté Anny, kde je velmi lukrativní a ţádané bydlení.

www.tabor.cz

93

Nové bytové domy byly zrealizovány soukromým investorem na Maredově vrchu

MĚSTO TÁBOR POZEMKY Stavební pozemky Poptávka po stavebních pozemcích v městě Tábor stále roste. Město Tábor neposkytuje mnoho moţností výstavby domů v těsné blízkosti centra. Spíše se zaměřuje na okrajové části, kde jsou stavební pozemky stále k dispozici. Např. Horky, Čekanice, Klokoty nebo Sezimovo Ústí. Cena stavebních pozemků se pohybuje v rozmezí od 800 Kč – 1 200 Kč za metr čtvereční. Pozemky pro výstavbu komerčních a průmyslových budov se lokalizují v okrajové části města. Samozřejmě záleţí na jejich umístění. Podle zjištěných informací se jejich cena pohybuje zhruba od 700 Kč – 1 600 Kč za metr čtvereční. V budoucnosti lze předpokládat další nárůst cen pozemků, zejména těch, které budou vybaveny inţenýrskými sítěmi a budou určeny pro zástavbu.

www.tabor.cz

94

BUDOVY Byty Lze doloţit vzrůstající poptávku po bytech všech velikostí. Nabízejí se byty v bytových domech, novostaveb či činţovních domech v centru města. Prodej bytu v centru města Tábor,ul. Budějovická,

2+1, 119 m2, 3.patro, budova

cihlová, nezařízený Cena 1 490 000 Kč

cena za m2/12 521 Kč

Prodej panelové bytu, ul. Náchodská, Náchodské sídliště,

1+1, 36 m2, 4.patro,

nezařízený Cena 790 000 Kč

cena za m2/21 944 Kč Prodej bytu v centru města Tábor, Husova ulice, 3+kk, 76 m2, 1.patro, po rekonstrukci, částečně zařízený Cena 1 990 000 Kč

cena za m2/26 184 Kč www.sreality.cz

95

Prodej bytu v centru města Tábor, ul. Fibichova, 3+kk, 103 m2, 2.patro, kolaudace 2007, částečně zařízen Cena 2 599 000 Kč

cena za m2/25 233 Kč V budoucnu lze předpokládat nárůst bytů v centru města, ceny panelových domů budou spíše klesat. Podle zjištěných informací obyvatelé panelových domů se více informují o bytech v jiné lokalitě a odcházejí z tzv. „sídlišť“

RODINNÉ DOMY Poptávka po starších rodinných domech je výrazně vyšší neţ nabídka. U těchto starších rodinných domů je zajímavá především lokalita, kterou obyvatelé vyhledávají. Starší rodinné domy nejsou v tak dobrém technickém stavu, ale vyskytuje se více a více zájemců, co si takový dům zrekonstruují a tudíţ zvednou ţivotnost stavby o dalších pár let nevyjímaje ceny. U volně stojících objektů postavených od r.1940 je cenová relace od 1 200 000 Kč – 3 000 000 Kč.

www.sreality.cz

96

Prodej rodinného domu – starší, Sezimovo Ústí, zastavěná plocha 71 m2, plocha pozemku 250 m2 Cena 1 600 000 Kč

Prodej rodinného domu, Sezimovo Ústí, zast. plocha 45 m2, plocha pozemku 232 m2 Cena 2 790 000 Kč

U nově postavených samostatně stojících domů se průměrná cena pohybuje od 2 000 000 Kč – 6 000 000 Kč. Prodej rodinného domu v Okrese Tábor, 897 m2, samostatně stojící Cena 6 000 000 Kč

www.sreality.cz

97

Prodej rodinného domu, Tábor – Horky, zastavěná plocha 199 m2, plocha parcely 684 m2 Cena 3 300 000 Kč

Prodej rodinného domu okres Tábor, zastavěná plocha 132 m2 Cena 2 495 000 Kč

OBJEKTY PRO INDIVIDUÁLNÍ REKREACI Stále větší zájem je o zahrádkářské chatky na okraji města, tak i o zděné vícepodlaţní chaty charakteru spíše rekreačního domku. Novým segmentem trhu u objektů pro individuální rekreaci jsou zahraniční zájemci nebo lidé, kteří ţijí ve větších městech.

www.sreality.cz

98

Prodej chaty v okrese Tábor, cihlová, 1634 m2, zastavěná plocha 31 m2 Cena 1 090 000 Kč

Prodej chaty okr. Tábor, cihlová, 398 m2, zastavěná plocha 16 m2 Cena 350 000 Kč

BYTOVÉ DOMY Vzhledem k velikosti trhu jsou prodeje bytových domů ojedinělé – obchoduje se jen několik nemovitostí tohoto typu ročně. Většinou se jedná o historické objekty. Prodej bytového domu, centrum města Tábor, ul. Farského, 10 bytových jednotek Cena 25.000.000 Kč

www.sreality.cz

99

Prodej bytového domu, Soběslav-okr.Tábor, plocha 522 m2, 6 bytových jednotek Cena 10 540 000 Kč

ADMINISTRATIVNÍ BUDOVY Objekty tohoto typu se v nabídce moc neobjevují, jedině jejich části v rámci rozprodávaných areálů. Trh s administrativními prostory je spíše trhem pronájmu menších prostor.

PRŮMYSLOVÉ OBJEKTY V nabídce se objevují výrobní a skladové haly i celé průmyslové areály. V současné době je na prodej několik výrobních a zemědělských objektů. V okrese Tábor je mnoho průmyslových objektů, které jsou nyní na prodej. Například bývalá výrobna textilu, 2 471 m2, lze rozdělit do čtyř částí: 1. výrobní hala, zděná, sklady, kancelář, 2x šatna, sprchy a WC. Cena: 3 850 000 Kč

cena za m2/ 1 558 Kč www.sreality.cz

100

Provozní areál, ul. Voţická – Tábor, 2 016 m2, situovaný v komerční zóně Cena: 10 062 480 Kč

cena za m2/ 4 991 Kč

NÁJMY Byty Nabídka bytů na pronájem je ve městě Tábor přiměřený. Většina obyvatel má své byty ve svém vlastnictví. Nelze ale říci, ţe se zde byty na pronájem neobjevují. Jako příklad uvádím níţe uvedené aktuální byty na pronájem. Byty se pronajímají přibliţně v těchto cenách Byt 1+1, 64 m2, Tábor, cena pronájmu: 6 500 Kč včetně poplatků

Byt 2+1, 74 m2, Tábor, cena pronájmu: 8 000 Kč včetně poplatků

www.sreality.cz

101

Byt 3+1, 120 m2, Tábor, cena pronájmu: 10 000 Kč včetně poplatků

Byt 4+1, 80 m2, Tábor, cena pronájmu: 9 900 Kč včetně poplatků Jelikoţ se byt nachází v panelové zástavbě – sídliště, cena pronájmu je niţší

Prodejní prostory Ve městě Tábor je vysoká poptávka po nájmu všech typů prodejních prostor především v centru města. Velkou část nájemců tvoří asijští obchodníci, kteří se přesunují se svým zboţím do menších okresních měst a jejich částí. Ve městě Tábor je velké mnoţství obchodních ploch k pronájmu díky velkému obchodnímu centru Dvořák a nově vybudované pasáţi Atlantis, která se nachází na hlavní třídě. Pronájem obchodních prostor, centrum města Tábor, 92 m2 Cena: 25 000 Kč/měsíc

www.sreality.cz

102

Pronájem obchodních prostor, centrum města Tábor, 140 m2 Cena: 50 000 Kč/měsíc

Kanceláře V posledních letech je zřejmý pokles poptávky po nájmech kanceláří, nabídka je vyšší neţ poptávka. Výjimkou jsou lékařské ordinace, advokátní kanceláře nebo pojišťovací kanceláře, které potřebují pro svou image dobrou lokalitu. Pronájmy kanceláří ve městě Tábor se pohybují následovně: Pronájem kanceláře na hlavní třídě 9. května, 54 m2 Cena: 8 000 Kč/měsíc

Pronájem kanceláře, Husovo náměstí, 50 m2 Cena: 6 500 Kč/měsíc

www.sreality.cz

103

Pronájem kanceláře, Praţská ul., 189 m2 Cena: 15 779 Kč/měsíc

www.sreality.cz

Průmyslové objekty Vzhledem k dnešnímu útlumu průmyslu ve městě je nabídka pronájmu průmyslových objektů velmi vysoká. Některé průmyslové objekty jsou vyuţívány jako sklady. Pronájem skladu, Měšická ul. Tábor, 1 012 m2 Cena: 75 900 Kč/měsíc

Pronájem skladu, Tábor, 294 m2 Cena: 24 500 Kč/měsíc

www.sreality.cz

104

Pronájem skladu, Soběslav u Tábora, 1 400 m2 Cena: 63 000 Kč/měsíc

POZEMKY V okrese Tábor jsou v nabídce jak pozemky stavební pro výstavbu rodinných domů, tak je zájem i o nestavební pozemky, které jsou v blízkosti města, kde jsou, nebo by byla moţnost dostupnost inţenýrských sítí. CELKOVÝ MARKETINGOVÝ VÝHLED Celkově lze v krátkodobém i střednědobém horizontu očekávat v okrese Tábor růst cen za stavební pozemky a za rodinné domy (i staršího typu), které se nachází v lukrativních místech. Mnoho obyvatel má představu o klidném bydlení v rodinném domku a proto Ti, kteří mají moţnost, tak prodávají své byty a snaţí se o výhodnou koupi stavebního pozemku. Podle průzkumu bylo v uplynulých 5 letech postaveno velké mnoţství rodinných domů v dobré lokalitě, které jsou dobře dostupné a mají všechnu občanskou vybavenost – např. Sezimovo Ústí, Planá nad Luţnicí, Horky a Klokoty. Na úkor těchto předpokladů lze očekávat sniţování prodeje bytů mimo centrum města – např. panelových domů na sídlištích a starších bytových domů v okrese. Vzhledem k dnešní krizi musím usoudit, ţe ve městě Tábor je stále poptávka po zmiňovaných nemovitostech.

105

SEZNAM POUŢITÉ LITERATURY 1. Roman Šubrt – Zateplování, ERA group, spol. s.r.o. ISBN 78-7366-138-0 2. Ladislav Linhart – Zateplování budov, Grada Publishing,a.s.2010 ISBN 978-80247-3361-6 3. www.sedlacek.sro.cz 4. www.koreksro.cz

5. www.heliosokna.cz 6. Firma Danney, s. r. o., Certifikát ISO9001 7. Weber rádce 2009 8. Václav Hájek, Luděk Novák, Jindřich Šmejcký – Konstrukce pozemních staveb

9. Příručka pro dodavatele a výrobce – Dotační program 2009-2012

106

Příloha č.1

107