VLIV REKODIFIKACE SOUKROMÉHO PRÁVA NA ZDANĚNÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ

Masarykova univerzita v Brně Ekonomicko-správní fakulta Studijní obor: Finance

VLIV REKODIFIKACE SOUKROMÉHO PRÁVA NA ZDANĚNÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ The influence of a recodification of private law on taxation of immovable property Diplomová práce

Vedoucí diplomové práce:

Autor:

Ing. Petr Valouch, Ph.D.

Bc. Jitka Ryndová

Brno, 2015

J mén o a příj me ní autor a:

B c. J itka Ryndov á

N ázev d iplo mové práce :

Vliv rekodifikace nemovitých věcí

N ázev p r áce v ang ličt ině:

The influence of a recodification of private law on taxation of immovable property

K ated r a:

financí

Ved o u cí dip lomové práce:

Ing. Petr Valouch, Ph.D.

R o k o b h aj ob y:

2015

soukromého

práva

na

zdanění

Anotace Cílem této diplomové práce je srovnat předchozí právní úpravu zdanění nemovitých věcí s novou právní úpravou a analyzovat změny, které nastaly v rámci zdanění nemovitých věcí od 1. 1. 2014, kdy byla provedena rekodifikace soukromého práva. Na základě těchto poznatků zjistím, jaké dopady tato rekodifikace měla na zdanění nemovitých věcí pro vlastníky, nabyvatele, pronajímatele a investory do nemovitých věcí.

Annotation The aim of this thesis is to compare previous legislation of taxation of immovable property to the new legislation and analyze the changes that have occurred in the context of taxation of immovable property from the 1st of January 2014, when the recodification of private law was carried out. Based on the findings I will identify the impact the recodification had on the taxation of immovable property for owners, acquirers, landlords and investors in real estate.

Klíčová slova rekodifikace soukromého práva, nemovité věci, právo stavby, nabytí vlastnictví, nový občanský zákoník, pozemek, stavba, jednotka, nájem, pacht

Keywords recodification of private law, immovable property, acquisition of property, the new Civil Code, land, building, unit, rent, tenure

Prohlášení Prohlašuji, že jsem předkládanou diplomovou práci na téma Vliv rekodifikace soukromého práva

na

zdanění

nemovitých

věcí

vypracovala

samostatně

pod

vedením

Ing. Petra Valoucha, Ph.D. a všechny použité prameny a literatura byly řádně citovány v souladu s právními předpisy, vnitřními předpisy Masarykovy univerzity a vnitřními akty řízení Masarykovy univerzity a Ekonomicko-správní fakulty MU.

V Brně dne 15. května 2015 vlastnoruční podpis autora

Poděkování Na tomto místě bych ráda poděkovala Ing. Petru Valouchovi, Ph.D., vedoucímu mé diplomové práce, a Ing. Evě Buriánové, za cenné rady a připomínky, které mi k jejímu zpracování poskytli.

OBSAH Úvod.....................................................................................................................................13 1. Analýza daňové soustavy.................................................................................................15 1.1. Definování pojmu daň........................................................................................15 1.2. Daňový systém ČR............................................................................................16 2. Rekodifikace soukromého práva.......................................................................................21 2.1. Zavedení nového občanského zákoníku.............................................................21 2.1.1. Nemovitá věc v novém občanském zákoníku.....................................23 2.1.2. Přechod k novému občanskému zákoníku a odkdy se používá...........29 2.2. Zavedení zákona o obchodních korporacích......................................................30 2.3. Dopady rekodifikace soukromého práva do daňového práva............................31 2.3.1. Zákonné opatření Senátu č. 344/2013 Sb., o změně daňových zákonů v souvislosti s rekodifikací soukromého práva a o změně některých zákonů .......................................................................................................................31 2.3.2. Zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí................................................................................................................33 3. Daň z nemovitých věcí.....................................................................................................35 3.1. Daň z pozemků..................................................................................................35 3.1.1. Poplatník daně z pozemků...................................................................42 3.1.2. Osvobození od daně z pozemků..........................................................43 3.1.3. Základ a sazba daně.............................................................................47 3.2. Daň ze staveb a jednotek...................................................................................48 3.2.1. Osvobození od daně ze staveb a jednotek...........................................48 3.2.2. Základ a sazba daně............................................................................49 3.3. Změny ve společných ustanoveních..................................................................58 3.4. Souhrnný příklad na daň z nemovitých věcí......................................................59 4. Daň z nabytí nemovitých věcí..........................................................................................65 4.1. Analýza změn v oblasti nabytí nemovitých věcí od 1. 1. 2014.........................65 4.1.1. Poplatník daně.....................................................................................65 4.1.2. Předmět daně.......................................................................................67 4.1.3. Základ daně, nabývací hodnota a sazba daně.....................................70 4.1.4. Osvobození od daně z nabytí nemovtiých věcí..................................76 5. Další vybrané změny ve zdanění nemovitých věcí..........................................................81 5.1. Změny ve zdanění příjmů z nájmů nemovitých věcí........................................81 5.1.1. Změny ve zdanění příjmů z nájmů a dodání u plátců DPH................83 5.2. Změny v rámci rekodifikace, které ovlivnily developery a jiné investory........83 5.3. Bezúplatné nabytí nemovitých věci v zákoně o daních z příjmů......................84 5.3.1. Daň darovací.......................................................................................84 5 3.2. Vybraná osvobození ostatních bezúplatných příjmů..........................85 Závěr....................................................................................................................................87 Seznam použité literatury....................................................................................................91 Seznam zkratek....................................................................................................................95 Seznam použítých obrázků..................................................................................................97 Seznam použitých tabulek...................................................................................................97 Seznam příkladů..................................................................................................................97 Seznam příloh......................................................................................................................99 Přílohy................................................................................................................................101

Úvod K datu 1. 1. 2014 vstoupil v účinnost nejen nový občanský zákoník a zákon o obchodních korporacích, ale bylo potřeba upravit a přizpůsobit celou řadu dalších právních předpisů. Tato diplomová práce se zabývá dopady této rekodifikace na zdanění nemovitých věcí. V této diplomové práci budou specifikovány a analyzovány především související změny v novém občanském zákoníku, zákonu o dani z nabytí nemovitých věcí a zákonu o dani z nemovitých věcí. Byly potřeba změny v terminologii, ale i podstatné změny v obsahu těchto zákonů, čímž se (společně s charakteristikou vybraných příslušných zákonů) bude zabývat teoretická část této práce. V první řadě je nutné definovat daň a popsat daňovou soustavu v České republice před a po provedení rekodifikace soukromého práva. Následně je podrobněji objasněna tato rekodifikace. Rekodifikace je rozčleněna do dvou základních pramenů (občanského zákoníku a zákona o obchodních korporacích), které jsou blíže analyzovány. Dále se práce zabývá jednotlivými právními předpisy vztahujícími se ke zdanění nemovitých věcí, je provedena komparace nových a původních předpisů a jsou analyzovány změny, které nastaly 1. 1. 2014. Díky novému zákonu č. 89/2012 Sb., občanskému zákoníku, kterým byl zrušen původní zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, bylo nutné provést i rekodifikaci zákonů vztahujících se ke zdanění nemovitých věcí. Cílem práce je analyzovat změny v českém soukromém právu s vlivem na zdanění nemovitých věcí, které nastaly od roku 2014, a zjistit, jaké dopady tato rekodifikace má na vlastníky, pronajímatele, nabyvatele a investory. Proto je praktická část rozdělena do několika částí, které jsou postupně věnovány různým relevantním zdaněním těchto nemovitých věcí. V praktické části se v první řadě bude práce důkladněji zabývat daní z nemovitých věcí. Bude provedena analýza změn, které zde proběhly a nejdůležitější body budou vysvětleny názorněji na příkladech. Druhá část je věnována dani z nabytí nemovitých věcí. Ministerstvo financí se rozhodlo zrušit původní zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, darovací a dani z převodu nemovitostí. Tímto se úplně zrušila daň dědická a dědictví je teď bráno jako bezúplatné nabytí, které je

13

nyní osvobozeno od daně z příjmů fyzických osob podle § 4a zákona o daních z příjmu1 a podle § 19b stejného zákona u právnických osob. Této části se ale týká především poslední bod původního zrušeného zákona o dani dědické, darovací a dani z převodu nemovitostí, který se vztahoval k dani z převodu nemovitostí. Místo něj totiž vznikla úplně nová samostatná právní úprava o dani z nabytí nemovitých věcí, a to dnem 1. ledna 2014, kdy vstoupilo v účinnost zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí. V této části bude provedena analýza a srovnání původního a nového právního předpisu a vybrané změny budou ukázány na příkladech. Třetí část praktické části je věnována změnám ve zdanění nájmů a změnám, zde se jedná převážně o terminologické změny, jako jsou rozdíly mezi nájmem, pachtem, výpůjčkou a výprosou. Z výše uvedeného důvodu je čtvrtá část věnována příslušným změnám v zákoně o daních z příjmů. Jako bezúplatné příjmy jsou od roku 2014 nově vnímány i veškeré dary. Podle § 10 zákona o daních z příjmu jsou zařazeny do kategorie „ostatní příjmy“ v případě fyzických osob a u právnických osob jsou dary zařazeny do § 18, ale u darů není plošné osvobození darů od této daně, platí zde stejné zdanění jako u daní z příjmů. Poslední rozsáhlejší daňová reforma v rámci zdanění nemovitých věcí proběhla již v roce 1993, kdy vešel v platnost zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, darovací a z převodu nemovitostí, který nahradil do té doby platnou zákonnou úpravu transferových daní formou notářských poplatků, zákon České národní rady č. 146/1984 Sb., o notářských poplatcích.2

3

Vzhledem k tomu, že za uplynulého téměř čtvrt století se velmi změnila ekonomika této země, byla již velmi patrná potřeba aktualizace těchto právních předpisů.

1

§ 4a zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů; osvobození bezúplatných příjmů fyzických osob; blíže se tímto ustanovením budeme zabývat dále

2

§ 26 Zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí

3

Tímto zákonem byly upraveny jak poplatky z převodu nemovitých věcí, z dědictví a z darování, ale navíc i poplatky za běžné úkony notářů v České republice.

14

1. Analýza daňové soustavy ČR 1.1. Definování pojmu daň Vzhledem k zaměření diplomové práce na zdanění nemovitých věcí je pro začátek nutná definice daně. Daň je povinná zákonem určená platba do veřejného rozpočtu, která se vyznačuje neúčelovostí, nenávratností a neekvivalentností, tzn. ukládá se jako jednostranná povinnost bez nároku plátce na plnění ze strany státu. Daně jsou placené pravidelně v určitých intervalech nebo při určitých okolnostech.4 Pro lepší pochopení a vyvarování se špatné terminologie je nutné si říct, že poplatky nejsou daně. Poplatky jsou platby, které se vážou ke konkrétní službě poskytované věřejným sektorem a nesplňují proto definici daně, aby šlo o jednostrannou povinnost bez nároku plátce na plnění ze strany státu. Definic pro daň je velká spousta, neboť v zákoně neexistuje žádná obecná definice. Základní prvky ale zůstávají vždy stejné: - povinná zákonem = zákonem stanovená (daně lze ukládat pouze na základě zákona), - platba = peněžité plnění (hradit daň lze pouze peněžní formou), - příjem veřejného rozpočtu - nedobrovolné (je uložena povinnost hradit daně), - nenávratné (daně jsou platby, které se v žádné formě nevracejí), - neúčelové (daň není předem stanovena k použítí na konkrétní účel), - neekvivalentní (neexistuje zde žádné protiplnění ze strany veřejné moci), - placené pravidelně v intervalech (např. jednou ročně) nebo při určitých okolnostech (např. darování nebo dědění)5 Legislativní zkratka „daň“ je pro použití v zákonech spíše kritizována, neboť přesně neurčuje, o jakou daň se jedná, avšak v této práci bude používána hlavně ve smyslu daně z nabytí nemovitých věcí a daně z nemovitých věcí. Proto bude v každé kapitole jasně stanoveno, o kterou daň se konkrétně jedná. Daně mají více funkcí:

4

RADVAN, Michal, et al. Finanční právo a finanční správa : Berní právo. 1. vydání. Brno : Doplněk, Masarykova univerzita, 2008. 509 s. ISBN 978-80-210-4732-7, 978-80-7239-230-8. s. 23.

5

BOHÁČ, Radim: Pojem daň v daňových zákonech; Dny práva 2011; Právnická fakulta Univerzity Karlovy, Česká republika, 2011. Prezentace str. 2

15

- fiskální - má schopnost naplnit státní rozpočet, ze kterého jsou dále financovány veřejné statky - alokační – přerozděluje a umísťuje daňové příjmy státu tam, kde stát uzná, že je jich nejvíce potřeba a kam se nedostávají prostředky při pouhé tržní alokaci; - redistribuční – pomáhají přesouvat část důchodů bohatších jedinců k těm chudším za pomocí transferů - stabilizační - zmírňování cyklických výkyvů v ekonomice; v době konjunktury je vyšší čerpání do rozpočtů a v době stagnace ekonomiku „dotují“ a pomáhají jí nastartovat - stimulační – stát poskytuje různé formy daňových úspor nebo u některých služeb či statků daně zvýší, aby obyvatele motivoval buď ke zvýšení jejich spotřeby nebo naopak ke snížení6

1.2. Daňový systém ČR Pro lepší porozumnění vztahů mezi zákony a zařazení zákonů, k nimž se tato diplomová práce váže, je nutné si popsat daňový systém v České republice a jeho začlenění v právním systému. Právní systém je systematické uspořádání právních předpisů, které je členěno podle různých oblastí a souvislostí, ke kterým se dané zákony vztahují. Oblasti právní úpravy jsou v ČR: - ústavní - trestní, - rodinné, - občanské, - pracovní, - finanční, - živnostenské, - obchodní, - správní7 Každá z těchto oblastí se ale řadí do jedné ze dvou skupin právních předpisů podle toho, zda jde o vztah mezi sobě rovnými či nerovnými subjekty na: 6

VOLKÁNOVÁ, Zdenka a KLAZAR Stanislav: Daně, daňová politika a daňová teorie; Vysoká škola ekonomie a managementu; 2013; ISBN: 978-80-87839-07-2; str. 11

7

VEČEŘA, Miloš et al.:Základy teorie práva. Multimediální učební text; Masarykova univerzita; Brno, 2010; ISBN 978-80-210-4683-2; str. 19

16

- právo veřejné – jedná se o právní vztahy mezi soukromými osobami a státem, kde má stát nadřazenou pozici vůči této soukromé osobě; stát těmito právními předpisy může nařizovat, dovolovat, zakazovat či donucovat; patří sem ústavní, trestní, správní a finanční právo - právo soukromé - upravuje právní vztahy mezi soukromými osobami, které mají v tomto vztahu rovné postavení a jejich vzájemná práva a povinnosti upravují určitou formou dohody; patří sem hlavně rodinné, občanské a obchodní právo Podle předešlých dělení práva se dá říct, že se v případě zdaňování nemovitých věcí jedná o normy, které patří do skupiny veřejnoprávních hmotněprávních daňových zákonů, neboť se jedná o právní vztahy mezi soukromými osobami (majitelé, nabyvatelé, nájemníci, investoři,...) a státem, který má v tomto vztahu vždy nadřazenou pozici a ukládá zde povinnost odvádět do státního rozpočtu daně, aniž by byl prostor pro uzavíraní jakékoli dohody. Nejedná se o individuální, ale o plošné právní vztahy, které platí pro všechny osoby se sídlem či bydlištěm na území České republiky. Daňový systém má různou podobu v různých zemích, neboť každá země jej stanovuje svými vlastními příslušnými zákony. Taková daňová soustava odráží konkrétní právní a ekonomické podmínky dané země. Ekonomické podmínky jsou celkově velmi dynamické, neboť se velmi rychle mění, a to je také důvodem, proč jsou daňové zákony tak často novelizované ve všech státech na světě. Daně se dělí na: - přímé – tyto daně se vztahují na konkrétní fyzickou nebo právnickou osobu a mají podobu daně důchodové, kdy dochází ke zdanění příjmů daného subjektu, a nebo daně majetkové, která se vztahuje k určitému majetku; předpokládá se, že nemůžou být převedeny na jiný subjekt - nepřímé – tyto daně se vztahují k jednotlivým druhům výrobků nebo služeb; existuje subjekt (nakupující), který nakupuje zboží či služby společně s daní, tuto daň uhradí, ale povinnost jejího odvodu přenáší na jiný subjekt (prodejce); mají podobu vyšší ceny nakupovaného statku8 Na následujícím obrázku je zobrazeno členění daní, jak vypadalo do konce roku 2013.

8

KUBÁTOVÁ, Květa: Daňová teorie a politika; ASPI Publishing; 2004; ISBN 80-86395-84-7, str. 20

17

Obrázek č. 1: Daňová soustava České republiky do konce roku 2013. DANĚ

Přímé daně

Důchodové daně

Majetkové daně

Daň z příjmu FO

Daň z nemovitostí

Daň z příjmu PO

Daň z převodu nem.

Nepřímé daně

Univerzální daň

Selektivní daně Daň spotřební

DPH

Daň ekologická

Daň dědická Daň darovací Daň silniční

Zdroj: Vlastní obrazové zpracování.

Z obrázku je zřejmé, že tato diplomová práce se bude zabývat přímými daněmi a především majetkovými daněmi, kde došlo k nejvíce souvisejícím změnám. Vzhledem k rekodifikacím, které proběhly od 1. 1. 2014, ale došlo hned k několika změnám v tomto schématu. V první řadě došlo ke změnám terminologickým a místo „nemovitostí“ se začal používat termín „nemovité věci“ a navíc byla zrušena samostatná daň darovací a dědická. Tyto dva druhy daní se staly součástí daní důchodových a jsou nově upraveny zákonem o dani z příjmu. Daň z převodu nemovitosti byla nahrazena daní z nabytí nemovitých věcí. V následujícím obrázku je zobrazena daňová soustava od 1. 1. 2014. Obrázek č.2: Daňová soustava České republiky od 1. 1. 2014. DANĚ

Přímé daně

Důchodové daně

Majetkové daně

Daň z příjmu FO

Daň z nemov. věcí

Daň z příjmu PO

Daň z nabytí nem. věcí

Nepřímé daně

Univerzální daň DPH

Selektivní daně Daň spotřební Daň ekologická

Daň silniční

Zdroj: Vlastní obrazové zpracování.

18

Majetkové daně spojené s nemovitými věcmi jsou spojeny s vlastnictvím nějaké nemovité věci a můžeme je dělit na daně: - placené pravidelně: - z nemovitých věcí - placené nepravidelně: - daň dědická a darovací (transferové daně) - daň z nabytí nemovitých věcí Z povahy těchto jednotlivých druhů daní vyplývá, že jsou příjmy veřejného rozpočtu pravidelným a spolehlivým příjmem pouze v podobě daně z nemovitostí, respektivě nově daně z nemovitých věcí. Ostatní příjmy jsou spíše nahodilé a nedá se na ně příliš spoléhat. Tyto příjmy z daně z nemovitých věcí jsou velmi omezené nejen tím, že jejich výše je stanovena v poměrně nízké výši, ale má charakter daně svěřené. To znamená, že rozpočtové určení této daně je delegováno na obec, na jejímž území se daná nemovitá věc nachází. Takováto samosprávná jednotka dále sama rozhoduje o přerozdělení těchto získaných financí opět v rámci svého rozsahu. Opakem jsou daně sdílené, jejichž výnos je rozdělován mezi různé veřejné rozpočty procentuálním podílem. To znamená, že do rozpočtu obce plyne pouze podíl z celkového výnosu z dané daně, zbylá část plyne do státního rozpočtu.9

9

HAVLENA, Ondřej: Rozpočtové určení daní z pohledu obcí; Matouš Havlena: Blog & CV [online]; datum publikace 1. 3. 2010 [cit. 25. 12. 2014]. Dostupné z: < http://www.havlena.net/ekonomie/rozpoctove-urceni-dani-z-pohledu-obci/ >

19

20

2. Rekodifikace soukromého práva 2.1. Zavedení nového občanského zákoníku Dne 22. března 2012 přijetím nového občanského zákoníku vyvrcholil dvanáct let probíhající projekt rekodifikace soukromého práva, který započal již v roce 2000.10 V tom roce vznikla z rozhodnutí tehdejšího ministra spravedlnosti JUDr. Otakara Motejla rekodifikační komise, v níž se během této dlouhé etapy vystřídalo téměř čtyřicet osob 11, mezi nimiž byli pouze uznávaní akademici, advokáti, soudci a lidé z dalších právnických profesí. Cílem tohoto projektu bylo vypracovat novou podobu občanského zákoníku, která bude odlišná od zastaralého občanského zákoníku z roku 1964, který vznikl pod vlivem socialistické ideologie. Nový občanský zákoník se více přizpůsobuje evropskému kontinentálnímu právnímu myšlení a podobě právních předpisů. Snaha tedy byla především o vytvoření jednoho právního předpisu, který v sobě zahrnuje a upravuje veškeré právní záležitosti, které se týkají soukromého práva a jsou společné pro všechny osoby. Od počátku 90. let proběhlo více pokusů o rekodifikaci soukromého práva, ale nikdy nebyly dokončeny.12 V roce 2009 byl poprvé předložen Parlamentu České republiky občanský zákoník vypracovaný týmem profesora Karla Eliáše, který je považován za hlavního tvůrce NOZ.13 Vzhledem k tomu, že bylo předpokládáno, že zavedení nového kodexu by zabralo spoustu času, byly původně zaváděny spíše jen novelizace stávajících zákonů a začaly být považovány za stále použitelné i přes všechny důvodu ke změně. Do konce roku 2013 bylo soukromé právo upraveno velkým množstvím právních předpisů, 10

26. 1. 2000 se uskutečnilo setkání několika vybraných specialistů s ministrem Otakarem Motejlem, kde Karel Eliáš poprvé prezentoval svůj koncept, jak by měla budoucí úprava vypadat. Ačkoli měl pouze hrubou a nedostatečnou představu, byl Motejlem a náměstkem Josefem Baxou přesvědčen, aby se ujal úkolu rekodifikace. [Komora daňových poradců – Bulletin 3/2013: Rozhovor s prof. Dr. JUDr. Karlem Eliášem – Rekodifikace soukromého práva; nakladatelství: Wolters Kluwer ČR a.s., Praha, rok: 2013, ISSN 1211-9946; str. 3]

11

Viz. Příloha č. 1

12

1. návrh nového občanského zákoníku byl od profesorů Viktora Knappa a Karola Planka na začátku 90. let. V polovině 90. let vypracoval na Ministerstvu spravedlnosti návrh na rekodifikaci František Zoulík. [KORBEL, František: Dnes vyšel nový občanský zákoník; Jiné právo, článek publikovaný: 22. 3. 2012; dostupné na internetové adrese: < http://jinepravo.blogspot.cz/2012/03/frantisek-korbel-dnes-vysel-novy.html >]

13

Prof. Dr. JUDr. Karel Eliáš byl ministryní Parkanovou v roce 1996 jmenován členem rekodifikační komise na základě dosavadních publikací. Do té doby pracoval jako vysokoškolský učitel, teoretik a částečně i jako právník. [Komora daňových poradců – Bulletin 3/2013: Rozhovor s prof. Dr. JUDr. Karlem Eliášem – Rekodifikace soukromého práva; nakladatelství: Wolters Kluwer ČR a.s., Praha, rok: 2013, ISSN 1211-9946; str. 3]

21

díky čemuž v některých oblastech docházelo k nežádoucí dichotomii mezi některými z nich a nebo některé vztahy a instituty nebyly vůbec upraveny. Nový občanský zákoník tedy ruší přes dvě stě právních předpisů a obsahuje přes tři tisíce paragrafů, které soukromé právo unifikují a doplňují. Jako ideový zdroj pro rekodifikaci posloužil návrh občanského zákoníku z roku 1937 ještě v období bývalého Československa, jenž ale nebyl kvůli následným politickým podmínkám přijat. Obecně tento zákoník měl modernizovat tehdejší rakouský Obecný zákoník občanský (ABGB) platný od roku 1811 a přiblížit ho více novějším evropským úpravám. Nejvíce byly přebírány právní úpravy z okolních zemí. Především byl zde napodobován německý (BGB) a švýcarský (ZGB), ale rovněž bylo čerpáno z italského (Codice Civile), francouzského (Code Civil) nebo občanského zákoníku Québecu (Code Civil du Québec).14 Hlavními cíly pro tuto rekodifikaci tedy bylo: - odklonit se od socialistické podoby práva a přizpůsobit se demokratickým podmínkám - přizpůsobit právní předpisy středoevropskému právnímu myšlení a konvencím - sjednotit právní úpravu v oblasti soukromého práva - sjednotit právní terminologii Je zde zachován princip, že jsou instituty upravovány od nejjednodušších po nejsložitější a od obecných ke zvláštním, aby byla zachována jednoduchost a srozumitelnost tohoto právního předpisu.15 NOZ se odkloňuje od vžité představy, že mají být zákony nástrojem řízení společnosti, a tedy jednou z hlavních změn je zrušení zásady absolutní neplatnosti právních úkonů a zavedení neplatnosti relativní, která vzniká za účelem ochrany dotčené osoby, ve většině případů se jedná o slabší stranu konkrétního právního vztahu. Velmi důležité postavení má v NOZ autonomie vůle, která je korigovaná dobrými mravy, a zároveň je zde dán prostor pro volnější výklad práva, což umožňuje aplikovat toto právo na základě společenských hodnot a v případě doslovného výkladu práva dává možnost chránit dotčenou stranu u nastalé právní skutečnosti, aby nedocházelo k situacím, kdy je poškozena osoba, která by poškozenou nebyla, kdyby se situace posuzovala na bázi morálních zásad a hodnot. Výklad a aplikace právních předpisů tedy nesmí být v rozporu s dobrými mravy. 14

Důvodová zpráva k vládnímu návrhu občanského zákoníku. Sněmovní tisk 362/0, 2011, s. 596-600.

15

OBCANSKYZAKONIK.JUSTICE.CZ: Obecná část: Moderní úprava tradičního a vyzkoušeného. [cit. 28. 2. 2015]; dostupné online na adrese: < http://obcanskyzakonik.justice.cz/obecna-cast/obecne/ >

22

Mezi novinky NOZ patří například (vybrány jsou ty, které se vztahují k nemovitým věcem): - vlastník pozemku má možnost vymoci si k němu přístup i za okolností, kdy na něm nestojí stavba16 - rozšířil se okruh dědiců17 a je možné uzavřít dědickou smlouvu18 - u vlastníků bytů je kladen důraz na spoluvlastnictví domu;19 - jsou posílena práva vlastníků bytů (mimo jiné se např. budou moci dozvědět jména ostatních majitelů bytových jednotek)20 2.1.1. Nemovitá věc v novém občanském zákoníku Zavedením NOZ se změnilo pojetí věcí, tedy i věcí nemovitých, k nimž se tato diplomová práce váže. Před analýzou zdanění nemovitých věcí je důležité uvést, jak NOZ a tedy všechny právní předpisy od rekodifikace soukromého práva vymezují tyto nemovité věci. Dělení na movité a nemovité věci má velmi praktický význam nejen v soukromém právu, ale i ve veřejném právu (daňovém, katasrálním, stavebním atd.). Ve veřejném právu je tento význam velký havně v otázce věcných práv, neboť ne všechna věcná práva mohou být přiřazena ke všem movitým i nemovitým věcem (například právo stavby se vztahuje pouze k určitým nemovitým věcem, a to pozemkům). V § 498 se nachází rozdělení věcí na nemovité a movité. Podle něj jsou nemovitými věcmi všechny pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, rovněž i stavby, pokud nedošlo ke splynutí s pozemkem. Nemovitou věcí jsou i věcná práva k těmto nemovitým věcem, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Všechny ostatní věcí jsou movité. Nemovité věci dělíme podle jejich povahy do tří kategorií: - ze své přirozenosti – věci, jež nelze přemisťovat z místa na místo bez zhoršení jejich podstaty; patří sem pozemky a stavby spojené s pozemkem - ze vztahu k jiné věci – věcná práva k pozemkům a k podzemním stavbám 16

§ 1021 NOZ

17

§ 1638 - § 1640 NOZ

18

§ 1582 - § 1593 NOZ

19

Této problematice je věnována poměrně obsáhlá část NOZ, a to v § 1115 - § 1239.

20

§ 1178 NOZ

23

- zákonem prohlášené – jednotky Nemovité věci dělíme rovněž na věci hmotné a nehmotné. Mezi hmotné patří pozemky, stavby a jednotky, zatímco mezi nehmotné patří věcná práva k nemovitým věcem a práva, která jsou zákonem prohlášená za nemovité věci (např. právo stavby).21 Pozemek Pozemek je vždy nemovitou věcí. V občanském zákoníku tento pojem není blíže specifikován. Právní úpravu pozemku najdeme v novém katastrálním zákoně, kde stojí, že pozemek je „část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím nebo územním souhlasem, hranicí jiného práva podle § 19, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí rozsahu práva stavby, hranicí druhů pozemků, popřípadě rozhraním způsobu využití pozemků.“22 Soukromé právo přebírá tuto právní úpravu z veřejného práva. V katastrálním zákoně je uvedeno dělení pozemků na ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty, lesní pozemky, což jsou všechno zemědělské pozemky, a dále na vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy.23 Pozemek je za dodržení podmínek veřejného práva dělitelnou nemovitou věcí. Je ale nutné odlišovat pozemek od parcely. Parcelou katastrální zákon rozumí „pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem.“24 Parcely se dělí na stavební a pozemkové.25 Z uvedených ustanovení vyplývá, že parcela není věcí, nybrž pouze evidenční jednotkou. Dalo by se sice říct, že fyzická podoba se skrývá pod pojmem pozemek, kdežto evidenční podobou tohoto pozemku je parcela, ale není tomu tak úplně. Parcela a pozemek nemusí být ve skutečnosti úplně totožně vymezené plochy. Pozemek může zahrnovat i více parcel a naopak parcela se může skládat z více 21

Čerpáno z článku TÉGL, Petr: Pojetí nemovité věci v novém občanském zákoníku; Komora daňových poradců – bulletin 3/2013; nakladatelství: Wolters Kluwer ČR a.s., Praha, září 2013, ISSN 1211-9946; str. 8

22

§ 2 odst. 1 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon)

23

§ 3 odst. 2 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon)

24

§ 2 písm. b) zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon)

25

§ 2 písm. c) a d) zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon)

24

pozemků. Stavba Stavba je v soukromém právu vždy věcí hmotnou, ale může být movitou i nemovitou. Nemovitá věc se vyznačuje tím, že ji nelze přenést z místa na místo bez porušení její podstaty.26 Stavbou může být nejen budova, ale i jiné druhy staveb (plot, studna, zeď atd.). Podle starého občanského zákoníku byla stavba samostatnou nemovitou věcí i za předpokladu, že je se zemí spojena pevným základem.27 Od rekodifikace soukromého práva se však v NOZ objevil princip, že stavba pomyslně sroste s pozemkem na němž stojí, evidenčně přestane existovat a dojde pouze ke zvyšení hodnoty daného pozemku.28 Tato zásada ale platí vždy jen v případě, že pozemek a stavba na něm stojící patřili do vlastnictví stejné osoby nebo manželů. Pokud tomu tak bylo, tak podle § 3054 NOZ se automaticky tyto dvě nemovitě věci od 1. 1. 2014 spojily v jeden celek. Stejný postup platil i v situaci, kdy pozemek a stavba patřili do vlastnictví týchž osob, jednalo-li se o vlastnictví téhož druhu a stejného poměru. Principem splynutí stavby a pozemku v jednu nemovitou věc se usnadní například problém ve vymezení toho, co stavbou dle soukromého práva je a co není. Zjednodušeně jde nově pouze o součást pozemku (až na některé již uvedené vyjímky). Stavba ovšem s pozemkem nesplynula ve všech případech a tedy bylo nutné, aby své vymezení v právních předpisech měla i nadále po rekodifikaci soukromého práva a zavedení NOZ. Pokud pozemek a stavba na něm stojící nepatřila stejnému vlastníkovi, manželům nebo vlastníkům ve stejném poměru, toto splynutí nenastalo. Stavba podle § 3055 odst. 1 NOZ zůstala samostatnou nemovitou věcí. Pokud od 1. 1. 2014 dojde ke stavbě na pozemku, bude se automaticky posuzovat jako součást tohoto pozemku. V případě, že do konce roku 2013 vzniklo jiné osobě než vlasníkovi pozemku na základě smlouvy právo na výstavbu stavby na tomto pozemku a stavba vznikla až nejdříve v roce 2014, bude tato stavba posuzována 26

§ 498 odst. 1 NOZ

27

§ 120 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník

28

§ 506 NOZ

25

rovněž jako samostatná nemovitá věc podle § 3055 odst. 2 NOZ. Existuje ale případ, kdy pozemek a stavba na něm stojící nesplynou v jednu nemovitou věc ani za předpokladu, že jsou ve vlastníctví téhož vlastníka, manželů a nebo stejných vlastníků ve stejném poměru. V § 3060 je tato výjimka udělena v případě, kdy se k jedné z těchto nemovitých věcí vztahuje věcné právo, které by mělo negativní dopad na vlastníka této nemovité věci. Například v případě, že se k pozemku vztahuje zástavní právo, není možné jej spojit se stavbou na něm stojící, jelikož by zástavní věřitel směl využít svá práva a realizovat je nejen na pozemku, ale nově na celém celku včetně stavby. Stejně tak tomu je u všech případů, které negativně ovlivní jednu ze stran a trvá tento stav až do chvíle, kdy takovéto věcné právo zanikne. Po tomto datu dojde k automatickému splynutí těchto nemovitých věcí. Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Podle NOZ je podzemní stavba se samostatným účelovým určením samostatnou nemovitou věcí, což je velký rozdíl oproti nadzemním stavbám, které jsou (až na vyjímky) součástí pozemku. Aby byla podzemní stavba posuzována jako samostatná nemovitá věc, musí být splněna tři kritéria: - jedná se o stavbu ve smyslu soukromého práva (jedná se o věc) - tato stavba musí mít samostatné účelové určení - jde o stavbu podzemní29 Pokud nesplňuje některé z těchto tří kritérií, jedná se o stavbu, která je účelově spojena s jinou nemovitou věcí a stává se součástí pozemku. Pokud je ale účelově spojena s nadzemní stavbou, která netvoří s pozemkem jednu nemovitou věc, stává se tato podzemní stavba součástí této nadzemní stavby. Pokud se tedy například jedná o podzemní parkoviště vybudované za účelem vybudování parkovacích míst pro návštěvníky blízkého obchodního centra, není podmínka samostatného účelového určení splněna. V tomto případě se stavba parkoviště účelově váže ke stavbě obchodního domu. Zjednodušení nastává ve 29

Čerpáno z článku TÉGL, Petr: Pojetí nemovité věci v novém občanském zákoníku; Komora daňových poradců – bulletin 3/2013; nakladatelství: Wolters Kluwer ČR a.s., Praha, září 2013, ISSN 1211-9946; str. 10

26

chvíli, kdy podzemní stavba nejen účelově, ale i stavebně souvisí se stavbou nadzemní. Ne všechny podzemní a nadzemní stavby spolu však stavebně souvisí, a proto je nutné tuto účelovost podzemních staveb určovat jednotlivě a objektivně. V případě, že je splněna samostatná účelovost stavby, nevztahuje se tato stavba vůbec k pozemkům na povrchu a je považována za samostatnou věc. To například velmi usnadňuje právní uchopení některých staveb, jako je například metro. Podzemní stavby na rozdíl od nadzemních staveb nepodléhají evidenci v katastru. Podzemní stavba je však způsobilým předmětem věcných práv. Může se stát součástí stavby a může se k ní vázat zástavní právo. Převod takovéto nemovité věci se odehrává na základě smlouvy a dnem nabytí účinnosti této smlouvy.30 Jednotka Jednotkou se rozumí byt jako prostorově oddělená část domu a k němu náležící podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojených a neoddělitelných. Jedná se o nemovitou věc.31 Součástí jednotky je i podíl na pozemku, pokud je s ním spojeno vlastnictví této jednotky.32 Byt je nově pouze označením místa pro bydlení či jiné aktivity. Není to již věc, která je způsobilá být předmětem vlastnického práva. Nehmotné nemovité věci Mezi nemovité věci patří rovněž i věcná práva k pozemkům a podzemním stavbám se samostatným účelovým určením. Nemají však charakter věci hmatatelné, nejsou prostorově vymezené, a proto patří mezi nemovité věci nehmotné. Mezi nehmotné nemovité věci patří: - Právo stavby Je za nemovitou věc prohlášené zákonem.33 Jedná se o jednu z největších novinek v rámci občanského zákoníku - speciální věcné právo stavebníka na pozemku (požívací právo stavebníka k pozemku), který patří jinému 30

§ 1099 NOZ

31

§ 1159 NOZ

32

§ 12b ZDNV

33

§ 498 odst. 1 NOZ; právo stavby je upraveno v § 1240 - 1256 NOZ

27

vlastníkovi. Podle nového členění věcí v NOZ, je toto právo stavby nemovitou věcí a může být sjednáno maximálně na 99 let. Dle zákona může být toto pravo zřízeno úplatně i bezúplatně. Lze toto právo převádět smluvně a pokud jde o úplatné nabytí, stává se předmětem daně. Jestliže vlastník pozemku nemá v plánu na tomto svém pozemku stavět, může tento pozemek dočasně na dobu určitou dát k dispozici jiné osobě, které vznikne právo na tomto pozemku stavět, rekonstruovat, opravovat a vlastně převzít nemovitou věc na území tohoto pozemku.34 –Zástavní práva Jendá se o zástavní práva vztahující se k nemovitým věcem, jejich úlohou je zajištění dluhu35 –Služebnosti a reálná břemena Vlastník věci musí ve prospěch jiného něco trpět nebo něčeho se zdržet nebo je jako dlužník zavázán vůči oprávněné osobě něco jí dávat nebo něco konat atd.36 - a další37

2.1.2. Přechod k novému občanskému zákoníku a odkdy se používá Vstupem v účinnost nenahrazuje vždy a ve všem NOZ starý občanský zákoník. V mnoha situacích stále používáme ustanovení ze starého občanského zákoníku. Tato kapitola je věnována problematice, kdy a v jakých právních vztazích se použije NOZ a kdy starý občanský zákoník. Obecně platí, že veškeré smlouvy a povinnosti a práva vycházející z nich se řídí tím zákonem, který byl v daném okamžiku, kdy vstoupila tato smlouva v účinnost, v účinnosti. To znamená, že smlouvy, které vznikly do 31. 12. 2013 se budou posuzovat podle starého

34

§ 1240 -1256 NOZ

35

§ 1309 - 1394 NOZ

36

§ 1257 - 1308 NOZ

37

Najdeme především ve třetí částí o absolutních majetkových právech v oddílu „Věcná práva k cizím věcem“ (§ 1240 - § 1399 NOZ)

28

občanského zákoníku nebo podle obchodního zákoníku.38 Budou se tímto způsobem posuzovat po celou dobu jejich trvání až do jejich zániku a nezáleží na tom, kdy má tento zánik nastat, tedy neomezenou dobu. Posuzujeme podle staré úpravy tedy veškerá práva a povinnosti, které z daných smluv vycházejí, a tedy i důsledky jejich porušení. 39 Podle staré právní úpravy se budou posuzovat i právní poměry ze smluv a závázků, u nichž došlo po 1. 1. 2014 ke změně obsahu. V 3. odst. § 3028 NOZ je však dále řečeno, že není tento princip striktně přikazován, ale účastníci daného právního poměru se mohou společně domluvit, že jim více vyhovuje právní úprava podle nových právních předpisů. Tuto dohodu lze zakomponovat do smlouvy a tedy na základě vlastní vůle si mohou zvolit, že se touto novou právní legislativou budou řídit v celém rozsahu dané smlouvy a závazku. Pokud si tak zvolí, právní vztah se podle nové právní úpravy posuzuje až ode dne účinnosti dané dohody, niko-li zpětně. Ke staré úpravě se však už potom nelze vrátit. Pouze zásady užití NOZ, které jsou zakotveny v prvních 14 paragrafech, jsou užívány od 1. 1. 2014 bez ohledu na to, kdy daná smlouva byla uzavřena.40 Smlouva o nájmu nemovité věci Nájem nemovité věci se od 1. 1. 2014 řídí NOZ nezávisle na tom, zda k uzavření nájemné smlouvy došlo před nebo po tomto datu. Z 1. odst. § 3074 NOZ stojí dále vyplývá, že práva a povinnosti, které vznikly do konce roku 2013, jsou platná i od 1. 1. 2014. To znamená, že pokud nájemce neuhradil ještě v roce 2013 nájemné a ve smlouvě bylo ujednání, že za nezaplacení, bude platit smluvní pokutu pronajímateli, tak tuto pokutu bude muset uhradit i v roce 2014. Pouze ale v případě, že tato smluvní pokuta nabyla účinnosti ještě v roce 2013. Pokud nastala až v roce 2014, pronajímatel nemá již nárok na tuto smluvní pokutu. Tato výjimka neplatí pro nájem movitých věcí a pacht.. V obou případech se smlouva o nájmu či pachtovné uzavřené do 31. 12. 2013 řídí starými právními předpisy i nadále.41 38

Zákonem č. 513/1991 Sb., obchodním zákoníkem

39

Viz. § 3028 NOZ

40

§ 3030 NOZ

41

Čerpáno z článku ČECH, Petr: Mezi starým a novým soukromým právem aneb Odkdy a nač se použije nový

29

2.2. Zavedení zákona o obchodních korporacích Společně s NOZ prezident podepsal také i zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích (ZOK) a zákon č. 91/2012 Sb., o mezinárodním právu soukromém. Tyto zákony společně s NOZ tvoří rekodifikaci soukromého práva v České republice. Do konce roku 2013 byl v platnosti zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník (ObchZ), přijatý v roce 1991. Tento ObchZ byl inspirován podle zákoníku mezinárodního obchodu, německou úpravou a rovněž prvorepublikovou úpravou. Byl vytvořen poněkud necelistvě a ne příliš dokonale, což vyústilo ihned v první novelizci, která proběhla již v prvím roce účinnosti tohoto zákoníku, a následovaly ji každoroční novelizace až do zrušení tohoto zákoníku. Obrovské množství novelizací bylo důsledkem stále se měnící a rozvíjející ekonomiky a snaha harmonizace tohoto právního odvětví s právem EU. Postupně se tak tento zákoník rozšiřoval a vznikla vedle občanského zákoníku téměř jakoby nezávislá větev soukromého práva. Díky vzniku těchto oddělených odvětví soukromého práva vznikal při některých právních skutečnostech problém, zda jsou upraveny občanským nebo obchodním zákoníkem a kterým se tedy tyto právní vztahy mají řídit. To vyústilo v rozhodnutí, že by mělo dojít ke sjednocení soukromého práva a tedy integraci příslušných částí obchodního zákoníku do občanského zákoníku (např. obecná ustanovení o obchodním tajemství, firmě či ustanovení o některých smluvních typech a zajištění závazků). Další část obchodního zákoníku byla úplně zrušena a poslední jeho část, která byla věnována právní úpravě obchodních společností a družstev, dala vzniknout novému zvláštnímu zákonu, a to zákonu č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích.42 ZOK již tedy netvoří zvláštní odvětví soukromého práva, ale je pouze zvláštním právním předpisem, který navazuje na NOZ. ZOK upravuje obchodní korporace, mezi něž zahrnuje všechny formy obchodních společností (společnost s ručením omezeným, akciovou společnost, veřejnou obchodní společnost, komanditní společnost, evropskou společnost a evropské hospodářské zájmové sdružení) i družstev (družstvo jako takové, bytové družstvo, sociální družstvo a evropské družstvo).

občanský zákoník a zákon o obchodních korporacích; Komora daňových poradců – bulletin 1/2014; nakladatelství: Wolters Kluwer ČR a.s., Praha, březen 2014, ISSN 1211-9946; str. 8 - 9 42

OBCANSKYZAKONIK.JUSTICE.CZ: Obchodní korporace – obecně [cit. 5. 4. 2015]; dostupné online na adrese: < http://obcanskyzakonik.justice.cz/obchodni-korporace/obecne/ >

30

2.3. Dopady rekodifikace soukromého práva do daňového práva Přestože je u NOZ dodržována zásada, že soukromé právo funguje a je uplatňováno nezávisle na právu veřejném, a daňové právo je z podstaty věci právem veřejným, bylo nezbytně nutné, aby toto daňové právo reagovalo na rekodifikaci. Veřejné právo totiž v mnohých věcech staví právě na právu soukromém, obzvláště pak právě daňové právo. Nejen NOZ, ZOK a zákon o mezinárodním právu soukromém, ale také všechny zvláštní právní předpisy soukromého práva měly velké dopady do daňového práva. Legislativní změny v daňovém právu jsou zakotveny ve dvou zákonných opatřeních: - zákonné opatření Senátu č. 344/2013 Sb., o změně daňových zákonů v souvislosti s rekodifikací soukromého práva a o změně některých zákonů - zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí 2.3.1. Zákonné opatření Senátu č. 344/2013 Sb., o změně daňových zákonů v souvislosti s rekodifikací soukromého práva a o změně některých zákonů Jsou zde zakotveny všechny daňově-právní předpisy (zákon o daních z příjmů, zákon o dani z nemovitostí, zákon o dani z přidané hodnoty, zákon o spotřebních daních, daňový řád) a jejich změny v souvislosti s rekodifikací soukromého práva. Pouze zákon o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí byl zrušen, část byla převedena do jiných daňových předpisů a poslední část je obsažená ve druhém (následujícím) zákonném opatření. V tomto zákonném opatření jsou zakotveny nejen změny, které proběhly v návaznosti na rekodifikaci soukromého práva, ale jsou zde i nesouvisející změny, a to proto aby se zamezilo dvojí novelizaci účinné od téhož roku, což by mohlo vyvolat problémy. Změny v tomto zákonném opatření dělíme podle toho, do jaké míry jsou související s rekodifikací soukromého práva na: - přímo související - nepřímo související43 Přímo související změny Přímo souvisejícími změnami v daňových zákonech v důsledku rekodifikace soukromého práva mohou být změny terminologické a věcné. Některé změny mají povahu jak věcnou, tak i terminologickou. 43

BOHÁČ, Milan: Změny daňového práva v souvislosti s rekodifikací soukromého práva; ACTA UNIVERSITATIS CAROLINAE – IURIDICA 3; rok vydání: 2013; str. 22

31

Terminologické změny byly u daňového práva provedeny jiným způsobem, než tomu bylo u ostatních právních předpisů, kde se použily pouze odkazy na nová relevantní ustanovení. V rámci daňového práva jsou důležité dvě zásady, a to zásada ukládání povinností pouze na základě zákona a zásada v pochybnostech ve prospěch daňového subjektu. Pokud by tedy přišlo na dualitu právní úpravy určité právní situace, musel by být (na základě druhé zásady) vybrán ten právní režim a výklad, který je ve prospěch daňového subjektu a tedy na úkor veřejného rozpočtu. Co se týče věcných změn, tak nejdůležitější z nich, které jsou relevantní pro tuto práci a budou dále rozebrány jsou tyto: - svěřenský fond jako nový právní institut (nemá právní osobnost a u majetku ve svěřenském fondu nelze určit jeho majitele)44 - stavba se stává součástí pozemku - jednotky v novém pojetí - zavedení práva stavby - nová úprava vzájemného darování - nové instituty odkaz a dědická smlouva45 Nepřímo související změny Patří sem především změny, které souvisejí se zrušením zákona o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí. A tedy integrace daně dědické a darovací do daně z příjmů46 a rozšíření právní úpravy v osvobození od daně.47 2.3.2. Zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí Toto zákonné opatření bylo přijato především kvůli přizpůsobení právní a daňové úpravy transferové daně, která zdaňuje úplatné převody nebo přechody vlastnického práva k nemovitým věcem, NOZ, nebo-li rekodifikaci soukromého práva. Jelikož byl díky inkorporaci velké části z původního zákona o dani dědické, darovací a z převodu nemovitostí do daně z příjmů zrušen tento zákon, bylo nutné vytvořit úplně nový právní předpis pro 44

§ 1448 – 1474 NOZ

45

BOHÁČ, Milan: Změny daňového práva v souvislosti s rekodifikací soukromého práva; ACTA UNIVERSITATIS CAROLINAE – IURIDICA 3; rok vydání: 2013; str. 24-27

46

§ 3 odst. 4 písm. a) a § 18 odst. 2 písm. a) zákona o daních z příjmů

47

§ 4b písm. a) a § 10 odst. 3 písm. d) zákona o daních z příjmů a § 19b odst. 1 písm. a) zákona o daních z příjmů

32

zbývající ze trojice těchto transferových daní. Nová úprava daně z nabytí nemovitých věcí přináší velké množství změn a stejně jako u zákonného opatření Senátu o změně daňových zákonů v souvislosti s rekodifikací soukromého práva dělíme tyto změny podle toho zda souvisí s rekodifikací soukromého práva na: - přímo související - nesouvisející48 Přímo související změny Stejně jako v zákonném opatření Senátu o změně daňových zákonů v souvislosti s rekodifikací soukromého práva a o změně některých zákonů mohou být změny terminologické a věcné. Některé změny mají povahu jak věcnou, tak i terminologickou. Vzhledem k tomu, že se jedná o nový právní předpis vytvoření na podnět právě NOZ, je zde použitá nová terminologie v plném rozsahu. Věcné změny přímo související s rekodifikací soukromého práva jsou pro toto zákonné opatření stěžejní, neboť došlo ke spoustě změnám. Mezi tyto věcné změny tedy patří: - nové pojetí nemovité věci v občanském zákoníku49 - stavba se stává součástí pozemku50 - svěřenský fond jako nový právní institut51 - zavedení práva stavby52 - nová úprava vzájemného darování53

48

BOHÁČ, Milan: Změny daňového práva v souvislosti s rekodifikací soukromého práva; ACTA UNIVERSITATIS CAROLINAE – IURIDICA 3; rok vydání: 2013; str. 30

49

§ 2 zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí

50

§ 2 odst. 1 písm. a) zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí a § 3 písm. b) zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí Vzniká oddělené a nezávislé vlastnictví majetku ve svěřenském fondu, který nikomu nepatří. Podle § 1448 a následující nového občanského zákoníku.

51

Vyčlenění nebo nabytí nemovité věci do svěřenského fondu za úplatu je zakotveno v § 3 písm. a) zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí. Svěřenský správce je stanoven a upraven podle § 20 odst. 3 daňového řádu. 52

§ 1240-1399 a násl. nového občanského zákoníku Úplatné nabytí práva stavby je zakotveno v § 2 odst. 1 písm. b) zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí

33

- jednotky v novém pojetí54 - vklady nemovitých věcí do obchodních korporací - nová úprava katastrálního zákona55 Nesouvisející změny V zákonném opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí dochází k mnoha změnám nesouvisejících s rekodifikací soukromého práva. Patří mezi ně především tyto změny: - pozměněna osoba poplatníka daně - nové stanovení základu daně - snížení administrativní náročnosti správy daně - osvobození od daně bylo přizpůsobeno novým podmínkám

53

§ 2061 občanského zákoníku a § 53 zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí

54

§ 1158 - § 1222 NOZ a § 56 zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí

55

BOHÁČ, Milan: Změny daňového práva v souvislosti s rekodifikací soukromého práva; ACTA UNIVERSITATIS CAROLINAE – IURIDICA 3; rok vydání: 2013; str. 30

34

3. Daň z nemovitých věcí Právními důvody ke změnám v zákoně č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí (ZDNV), bylo hned několik soukromoprávních změn. Především se jednalo, jak již bylo uvedeno, o zavedení nové definice nemovitých věcí. V občanském zákoníku z roku 1964 se používal pojem nemovitost a byl definován jako pozemek nebo stavba, která je spojena se zemí pevným základem (dům, garáž, chata atd.).56 Všechny ostatní věci byly movité. Od začátku roku 2014 však platí NOZ, který změnil pojem nemovitost na nemovitou věc a obnovil zásadu, že je stavba součástí pozemku (až na výjimky). 57 Nově jsou za nemovité věci považovány pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením (vinný sklep, metro apod.).58 Jak již bylo dříve uvedeno, pojem stavba má ale stále své místo mezi nemovitými věcmi, jelikož ne za všech situací stavba splynula s pozemkem. V NOZ ale nastalo rozšíření pojmu nemovitá věc o věcná práva k hmotným nemovitým věcem (např. právo stavby). Dani z nemovitých věcí nově podléhají i jednotky. Rovněž došlo ke změnám v rámci katastrálního zákona. Původní zákon o katastru nemovitostí České republiky z roku 1992 byl zrušen59 a nahradil jej nový zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon). V něm jsou nově vyjmenovány nemovité věci, které se evidují v katastru tak, aby korespondovaly s NOZ.60

3.1. Daň z pozemků Předmětem daně u daně z nemovitých věcí jsou pozemky na území České republiky, které jsou evidované v katastru nemovitostí.61 Předmětem této daně však nejsou: a) pozemky zastavěné zdanitelnými stavbami v rozsahu zastavěné plochy těchto staveb, b) lesní pozemky, na nichž se nacházejí lesy ochranné a lesy zvláštního určení, 56

§ 119 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku

57

§ 506 odst. 1 NOZ

58

§ 498 odst. 1 NOZ

59

Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitých věcí České repbliky (katastrální zákon)

60

V původním zákoně z roku 1992 jsou vyjmenovány v § 2 odst. 1 a u nového katastrálního zákona tento seznam najdeme v § 3 odst. 1.

61

§ 2 odst. 1 ZDNV

35

c) pozemky, které jsou vodní plochou s výjimkou rybníků sloužících k intenzívnímu a průmyslovému chovu ryb, d) pozemky určené pro obranu České republiky, e) pozemky, které jsou součástí jednotky, a pozemky ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek v domě užívané společně s těmito jednotkami. Další novinkou v tomto zákoně je situace, kdy je vlastníkem pozemku pod budovou rozdělenou na jednotky osoba, která není vlastníkem žádné z těchto jednotek. Pozemek je v tomto případě předmětem daně z pozemků a poplatníkem je vlastník pozemku. Zvláštní situace ale nastává v případě, že je vlastníkem stát nebo obce, na jejímž území se tento pozemek nachází. V tomto případě jde totiž o pozemek osvobozený od daně z pozemků.62 Vzhledem k tomu, že je v ZDNV stanovena rozdílná daňová sazba pro různé typy pozemků, jsou důležitá další členění těchto ploch. Zásadní je především vymezení stavebního pozemku, zpevněných ploch a ostatních ploch. Některé plochy pozemků byly dříve předmětem daně ze staveb, ale nyní jso upředmětem daně z pozemků (např. plocha odkrytého bazénu). Ale například díky zavedení pojmu jednotka a připojení podílu vlastníka jednotky na společném soukromém pozemku, který patří k bytovému domu, v němž se jednotka nachází, do předmětu daně ze staveb a jednotek, naopak dochází k tomu, že některé plochy pozemku už nejsou předmětem daně z pozemků. Oba případy jsou názorně ukázány v následujících dvou příkladech. Příklad č. 1: Daň z pozemků Pan A vlastní v Uherském Hradišti od roku 2010 pozemek o rozloze 300 m 2, na němž stojí rodinný dům o rozloze 118 m2, garáž o rozloze 12 m2, dřevěný altán o rozloze 9 m2 a nezastřešený bazén o rozloze 18 m2. Nezastavěný pozemek je v katastru nemovitostí zapsán jeko ostatní plocha. Místní koeficient dle § 12 je 2. Jak vysokou daň z pozemku odvedl pan A v roce 2013 a jakou v roce 2014?

62

§ 4 odst. 1 písm a) a b) ZDNV

36

Obrázek č. 3: Schéma pozemku s rodinným domem a běžným příslušenstvím pro ukázkový výpočet daně z pozemků (k příkladu č. 1). Garáž Bazén

Rodinný dům Altán

Zdroj: Vlastní obrazové zpracování příkladu.

Řešení pro rok 2013: Stanovení předmětu daně z pozemků: rodinný dům Dle § 2 odst. 2 písm. a) ZDNV nejsou předmětem daně Není = 118 m2

z pozemků stavby uvedené v § 7 odst. 1 a 2.

předmětem

daně z pozemků

V § 7 odst. 1 písm. a) je zahrnut i rodinný dům. garáž = 12 m2 Garáž je rovněž předmětem daně ze staveb dle § 2 odst. Není 2 písm. a) s odkazem na § 7 odst. 1 písm. c).

předmětem

daně z pozemků

Podle § 103 odst. 1 písm a) stavebního zákona 183/2006 Sb. nevyžaduje stavební povolení ani ohlášení. (§ 79 odst. 2 písm. o)) dřevěný altán Dřevěný altán nesplňuje podmínky pro zařazení do Je předmětem daně = 9 m2

nemovitých věcí (staveb). Lze jej přemístit z místa na z pozemků místo, není pevně spojen se zemí.

bazén = 18 Bazén není předmětem daně z pozemků a je předmětem Není m2

předmětem

daně ze staveb podle § 2 odst. 2 písm. a) s odkazem na daně z pozemků § 7 odst. 1 písm. c). Je považován za příslušenství k obytnému domu. Podle § 103 odst. 1 písm a) stavebního zákona 183/2006 Sb. nevyžaduje stavební povolení ani ohlášení. (§ 79 odst. 2 písm. p))

ostatní plocha § 2 odst. 1

Je předmětem daně

= 143 m2

z pozemků

37

Stanovení poplatníka u daně z pozemků: § 3 odst. 1 – poplatníkem je vlastník pozemku, tedy pan A. Stanovení základu daně z pozemků: § 5 odst. 3 – základ daně se určí podle stavu k 1. 1. 2013 = 143 m2 + 9 m2 = 152 m2. Stanovení sazby daně: § 6 odst. 2 písm. c) – jedná se dle zápisu v katastru nemovitostí o ostatní plochu = 0,20 Kč/m2 Výpočet daně z pozemků: Daň z pozemků = 0,20 * 152 = 30,40 Kč Zaokrouhlení: § 14 odst. 3 – zaokrouhlení na celé Kč nahoru = 31 Kč § 12 – daň se násobí místním koeficientem = 2 Daň = 62 Kč Povinnost podat daňové přiznání a splatnost daně u daně z pozemků: § 13a odst. 1 – Pan A má povinnost podat daňové přiznání do 31. 1. 2013 § 15 odst. 2 – Daň z pozemků nepřesáhla částku 5 000 Kč, proto je splatná jednorázově do 31. 5. 2013 Řešení pro rok 2014: Stanovení předmětu daně z pozemků: rodinný dům Dle § 2 odst. 2 písm. a) nejsou předmětem zdanitelné Není = 118 m2

stavby.

předmětem

daně z pozemků

V § 7 odst. 1 písm. a) bodu 1. je zahrnut i rodinný dům. 2

garáž = 12 m Garáž je rovněž předmětem daně ze staveb dle § 2 odst. Není 2 písm. a) s odkazem na § 7 odst. 1 písm. a) bod 1.

předmětem

daně z pozemků

dřevěný altán Dřevěný altán nesplňuje podmínky pro zařazení do Je předmětem daně = 9 m2

nemovitých věcí (staveb). Lze jej přemístit z místa na z pozemků místo bez porušení podstaty.

bazén

Bazén od 1. 1. 2014 není předmětem daně ze staveb. Je předmětem daně

38

= 18 m2

Podléha dani z pozemků.

z pozemků

ostatní plocha § 2 odst. 1

Je předmětem daně

= 143 m2

z pozemků

Stanovení poplatníka u daně z pozemků: § 3 odst. 1 – poplatníkem je vlastník pozemku, tedy pan A. Stanovení základu daně z pozemků: § 5 odst. 3 – základ daně se určí podle stavu k 1. 1. 2014 = 143 m2 + 9 m2 + 18 m2 = 170 m2. Stanovení sazby daně: § 6 odst. 2 písm. c) – ostatní plocha = 0,20 Kč/m2 dřevěný altán (zařazeno do ostatních ploch) = 0,20 Kč/m2 bazén (zařazeno do ostatních ploch) = 0,20 Kč/m2 Výpočet daně z pozemků: Daň z pozemků = 0,20 * 170 = 34 Kč § 12 – daň se násobí místním koeficientem = 2 Daň = 68 Kč Povinnost podat daňové přiznání a splatnost daně u daně z pozemků: § 13a odst. 1 – Pan A má povinnost podat daňové přiznání do 31. 1. 2014. § 15 odst. 2 – Daň z pozemků nepřesáhla částku 5 000 Kč, proto je splatná jednorázově do 31. 5. 2014.

V tomto případě by došlo ke zvýšení daně z pozemků z důvodu připojení plochy bazénu do předmětu daně z pozemků.

39

Příklad č. 2: Daň z pozemků Pan X bydlí v Uherském Hradišti v jednotce bytového domu, ve kterém se nachází 5 stejných jednotek. Součástí tohoto domu je malá oplocená zahrada, která je používaná všemi jednotkami a v katastru nemovitostí je evidovaná jako nádvoří. Celková rozloha pozemku je 250 m2, rozloha bytového domu je 200 m2 a zbytek je oplocené nádvoří. Místní koeficient je 2. Jakou daň z pozemků odvedl pan X v roce 2013 a jakou v roce 2014? Obrázek č. 4: Schéma pozemku se zastavěnou plochou patřící k bytovému domu pro ukázkový výpočet daně z pozemků (k příkladu č. 2).

Zastavěná plocha a nádvoří

Oplocený pozemek využívaný všemi jednotkami

Zdroj: Vlastní obrazové zpracování příkladu.

Řešení pro rok 2013: Stanovení předmětu daně z pozemků: Dům

Dle § 2 odst. 2 písm. a) ZDNV nejsou předmětem daně Není

s bytovými

z pozemků stavby uvedené v § 7 odst. 1 a 2.

jednotkami

V § 7 odst. 2 je uvedeno s odkazem na § 7 odst. 1 písm.

= 200 m2

e), že dům s byty včetně podílu na jejich společných

předmětem

daně z pozemků

částech domu nejsou předmětem daně ze staveb. Oplocené

§ 2 odst. 1

Je předmětem daně

nádvoří

z pozemků

= 50 m2 Stanovení poplatníka u daně z pozemků: § 3 odst. 1 – poplatníkem jsou vlastníci bytů ve výši svého podílu společně a nerozdílně; jelikož je v domě 5 stejných bytů a všichni mají stejný podíl, rozpočítá se mezi ně základ daně Stanovení základu daně z pozemků: § 5 odst. 3 – základ daně se určí podle stavu k 1. 1. 2013 =50 m2

40

→ 5 stejných podílů = 50 : 5 = 10 m2/1 vlastníka Stanovení sazby daně: § 6 odst. 2 písm. d) – jedná se dle zápisu v katastru nemovitostí o nádvoří = 0,20 Kč/m2. Výpočet daně z pozemků: Daň z pozemků = 0,20 * 50 = 10 Kč § 12 – daň se násobí místním koeficientem = 2 Daň = 40 Kč § 15 odst. 4 – jestliže je daň u poplatníka, který podle § 13a odst. 5 podává přiznání, menší než 50 Kč, je daň 50 Kč Daň = 50 Kč Povinnost podat daňové přiznání a splatnost daně u daně z pozemků: § 13a odst. 5 – jestliže podá některý z vlastníků daňové přiznání, musí tak učinit všichni vlastníci. Jestli nikdo nepodá daňové přiznání, tak je vyměřena z moci úřední správcem daně § 13a odst. 1 – povinnost podat daňové přiznání do 31. 1. 2013 § 15 odst. 2 – daň z pozemků nepřesáhla částku 5 000 Kč, proto je splatná jednorázově do 31. 5. 2013 Řešení pro rok 2014: Stanovení předmětu daně z pozemků: Dům

Dle § 2 odst. 2 písm. a) ZDNV nejsou předmětem daně Není

s bytovými

z pozemků zdanitelné stavby.

jednotkami

V § 7 odst. 2 je stanoveno, že tato stavba je s odkazem

= 200 m2

na § 7 odst. 1 písm. b) pouze předmětem daně ze staveb

předmětem

daně z pozemků

a jednotek. Oplocené

Dle § 2 odst. 2 písm. e) nejsou pozemky, které jsou Není

nádvoří

součástí jednotky, a pozemky ve spoluvlastnictví všech daně z pozemků

= 50 m2

vlastníků jednotek v domě užívané společně s těmito jednotkami předmětem daně z pozemků.

41

předmětem

V roce 2014 tedy nemá (na rozdíl od roku 2013) pan X povinnost odvádět daň z pozemků.

3.1.1. Poplatník daně z pozemků Poplatníkem daně může být: - vlastník63 - ve vlastnictví státu je poplatníkem osoba vyjmenovaná v § 3 odst. 2 písm. a) ZDNV - svěřenský fond64 - podílový fond65 - fond obhospodařovaný penzijní společností66 - stavebník (je-li pozemek zatížen právem stavby)67 - nájemce nebo pachtýř u pronajatého nebo propachtovaného pozemku,68 je-li a) evidovaný v katastru nemovitostí zjednodušeným způsobem b) s ním příslušný hospodařit Státní pozemkový úřad nebo Správa státních hmotných rezerv, nebo c) převedený na základě rozhodnutí o privatizaci na Ministerstvo financí69 - uživatel70 Jako zvláštní příklad lze použít situaci, kdy je vlastníkem pozemku společnost A s.r.o. a pronajímá tento pozemek fyzické osobě, panu Novákovi. Pokud by tento pozemek byl evidovaný v katastru nemovitostí pouze zjednodušeně, byl by poplatníkem jeho nájemce, tedy pan Novák. Jestliže je však tento pozemek plnohodnotně evidován, je poplatníkem jeho vlastník, tedy společnost A s.r.o.. Do konce roku 2013 byly poplatníky daně za nemovité věci, tvořící jmění podílových fondů či fondů obhospodařovaných penzijní společností, investiční či penzijní společnosti obhospodařující tyto fondy. Od roku 2014 jsou těmito poplatníky přímo tyto fondy. Pokud 63

§ 3 odst. 1 ZDNV

64

§ 3 odst. 2 písm. b) ZDNV

65

§ 3 odst. 2 písm. c) ZDNV

66

§ 3 odst. 2 písm. d) ZDNV

67

§ 3 odst. 2 písm. e) ZDNV

68

Problematika nájmu a pachtýře je probrána v kapitole daň z příjmů.

69

§ 3 odst. 3 ZDNV

70

§ 3 odst. 4 ZDNV

42

však jde o majetek investičních či penzijních společností, jedná se o jejich předmět daně a jsou tedy stále poplatníky daně z nemovitých věcí. 3.1.2. Osvobození od daně z pozemků Tato část ZDNV prošla mnoha terminologickými a technickými změnami. Novinkou v terminologii jsou především tyto: - stavba je nahrazena zdanitelnými stavbami a jednotkami - stát je nyní Česká republika - podnikatelskou činnost nahradilo podnikání - zavedení pojmu pacht Vzhledem k rekodifikaci soukromého práva byly však nutné i větší technické změny v rámci tohoto zákona. Šlo především o to, že zastavěné plochy pozemků jsou nově zapracovány do osvobození od daně z pozemků, jelikož se staly součástí pozemku, do konce roku 2013 byly však mimo předmět daně.71 Další technické změny se především odvíjí od terminologických změn a přidáním nových pojmů i do tohoto zákona (např. jednotka). Situace, kdy dochází k osvobození od daně z pozemků jsou vyjmenovány v § 4 ZDNV. Např. došlo k přidání ploch veřejného parkoviště do osvobozní z daně z pozemků, zatímco v do roku 2013 byla takováto plocha mimo předmět daně z pozemků. Názorně je takováto situace vysvětlena v následujícím příkladu. Příklad č. 3: Daň z pozemků Společnost ABC s.r.o. vlastní pozemek v Uherském Hradišti o celkové rozloze 400 m 2, na kterém stojí stavba sídla společnosti o rozloze 150 m2, příjezdová cesta ze zhutněného štěrku o rozloze 60 m2, vlečka o rozloze 40 m2, a asfaltové parkoviště o rozloze 150 m2, jehož polovina je firemním parkovištěm a druhá polovina je veřejným parkovištěm. Místní koeficient je 2. Jakou daň z pozemku odvedla tato společnost v roce 2013 a jakou v roce 2014?

71

§ 4 odst. 1 písm. h), n) a o) ZDNV

43

Obrázek č. 5: Schéma pozemku se stavebním pozemkem pro ukázkový výpočet daně z pozemků (k příkladu č. 3). Vlečka Firemní parkoviště Zastavěná plocha sloužící obchodní korporaci k podnikání

P ř í j e z d o v á

c e s t a

Veřejné parkoviště

Zdroj: Vlastní obrazové zpracování příkladu.

Řešení pro rok 2013: Stanovení předmětu daně z pozemků: Sídlo

Dle § 2 odst. 2 písm. a) ZDNV nejsou předmětem daně Není

společnosti

z pozemků stavby uvedené v § 7 odst. 1 a 2.

= 150 m2

V § 7 odst. 1 písm. f) jsou zahrnuty nebytové prostory.

Příjezdová

§ 2 odst. 1

cesta

předmětem

daně z pozemků Je předmětem daně

ze Dle § 6 odst. 5 se jedná o zpevněnou plochu.

z pozemků

zhutněného štěrku = 60 m2 Vlečka

§ 2 odst. 1

Je předmětem daně

= 40 m2

Dle § 6 odst. 5 se jedná o zpevněnou plochu.

z pozemků

Firemní

Jedná se o zastavěnou plochu, tudíž se dle § 2 odst. 1 Je předmětem daně

parkoviště

jedná o předmět daně.

z pozemků

= 75 m2 Veřejné

§ 2 odst. 2 s odkazem na § 7 odst. 2 se nejedná Není

parkoviště

o předmět daně.

předmětem

daně z pozemků

= 75 m2 Stanovení poplatníka u daně z pozemků: § 3 odst. 1 – poplatníkem je vlastník pozemku, tedy společnost ABC s.r.o.

44

Stanovení základu daně z pozemků: § 5 odst. 3 – základ daně se určí podle stavu k 1. 1. 2013 = 60 m2 + 40 m2 + 75 m2 = 175 m2. Stanovení sazby daně: § 6 odst. 2 písm. a) bod 2. – vlečka = 5 Kč/m2 firemní parkoviště = 5 Kč/m2 § 6 odst. 2 písm. a) bod 2. – příjezdová cesta (nádvoří) = 0,20 Kč/m2 Výpočet daně z pozemků: Daň z pozemků - vlečka= 5 * 40 = 200 Kč Daň z pozemků – firemní parkoviště= 5 * 75 = 375 Kč Daň z pozemků – příjezdová cesta= 0,20 * 60 = 12 Kč Výsledná celková daň z pozemků = 200 Kč + 375 Kč + 12 Kč = 587 Kč § 12 – daň se násobí místním koeficientem = 2 Daň = 1 174 Kč Povinnost podat daňové přiznání a splatnost daně u daně z pozemků: § 13a odst. 1 – společnost ABC s.r.o. má povinnost podat daňové přiznání do 31. 1. 2013 § 15 odst. 2 – daň z pozemků nepřesáhla částku 5 000 Kč, proto je splatná jednorázově do 31. 5. 2013 Řešení pro rok 2014: Stanovení předmětu daně z pozemků: Sídlo

Dle § 2 odst. 2 písm. a) nejsou předmětem daně z Není

společnosti

pozemků zdanitelné stavby.

= 150 m2

V § 7 odst. 1 písm. f) jsou zahrnuty nebytové prostory.

Příjezdová

§ 2 odst. 1

cesta

předmětem

daně z pozemků Je předmětem daně

ze Dle § 6 odst. 5 se jedná o zpevněnou plochu.

zhutněného štěrku = 60 m2 45

z pozemků

Vlečka

§ 2 odst. 1

Je předmětem daně

= 40 m2

Dle § 6 odst. 5 se jedná o zpevněnou plochu.

z pozemků

Firemní

Jedná se o zastavěnou plochu, tudíž se dle § 2 odst. 1 Je předmětem daně

parkoviště

jedná o předmět daně.

z pozemků

= 75 m2 Veřejné

Dle § 2 odst. 1 veřejné parkoviště je pozemkem, avšak Je předmětem daně

parkoviště

dle § 4 odst. 1 písm. o) se jedná o jiný pozemek určený z pozemků, ale je

= 75 m2

pro veřejnou dopravu, který je osvobozený od daně z od ní osvobozen pozemků.

Stanovení poplatníka u daně z pozemků: § 3 odst. 1 – poplatníkem je vlastník pozemku, tedy společnost ABC s.r.o. Stanovení základu daně z pozemků: § 5 odst. 3 – základ daně se určí podle stavu k 1. 1. 2014 = 60 m2 + 40 m2 + 75 m2 = 175 m2 Stanovení sazby daně: § 6 odst. 2 písm. a) bodu 2. – vlečka = 5 Kč/m2 firemní parkoviště = 5 Kč/m2 § 6 odst. 2 písm. d) – příjezdová cesta (nádvoří) = 0,20 Kč/m2 Výpočet daně z pozemků: Daň z pozemků - vlečka= 5 * 40 = 200 Kč Daň z pozemků – firemní parkoviště= 5 * 75 = 375 Kč Daň z pozemků – příjezdová cesta= 0,20 * 60 = 12 Kč Výsledná celková daň z pozemků = 200 Kč + 375 Kč + 12 Kč = 587 Kč § 12 – daň se násobí místním koeficientem = 2 Daň = 1 174 Kč Povinnost podat daňové přiznání a splatnost daně u daně z pozemků: § 13a odst. 1 – Společnost ABC s.r.o. má povinnost podat daňové přiznání do 31. 1. 2014. 46

§ 15 odst. 2 – Daň z pozemků nepřesáhla částku 5 000 Kč, proto je splatná jednorázově do 31. 5. 2014.

U daně z pozemků se tedy částka nezměnila. Došlo pouze ke změně určení předmětu daně u veřejného parkoviště. Do roku 2013 nebylo veřejné parkoviště vůbec předmětem daně, avšak od roku 2014 předmětem daně z pozemků je a je osvobozeno od této daně.

3.1.3. Základ a sazba daně U stanovení sazby daně a základu daně nedošlo k žádným větším změnám. Byly zde provedeny jen již zmíněné terminologické úpravy (podnikatelská činnost byla změněna na podnikání). Prakticky se však příslušná ustanovení nezměnila. V následující tabulce je u různých druhů pozemků uvedeno, jak se vypočítá základ daně (ZD) a jaká je pro ně stanovená sazba daně (SD). Tabulka č. 1: Přehled výpočtů a sazeb daně u jednotlivých pozemků. ZD

SD 2

Orné půdy, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady

= m x průměrná cena půdy

= 0,75 %

Travní porosty

= m2 x průměrná cena půdy

= 0,25 %

Hospodářské lesy a rybníky s intenzivním = cena dle platných cenových a průmyslovým chovem ryb předpisů nebo = m2 x 3,80 Kč

= 0,25 %

Zpevněné plochy pozemků užívané k podnikání nebo v souvislosti s ním

= m2

= 1 Kč nebo 5 Kč72

Ostatní plochy, zastavěné plochy a nádvoří

= m2

= 0,20 Kč

Stavební pozemky

= m2

= 2 Kč x koeficient73

Zdroj: Vlastní zpracování.

72

Podle toho, kam se řadí daný pozemek v § 6 odst. 2 písm. a) a b) ZDNV

73

Koeficient se určí dle § 6 odst. 4 ZDNV, rozhodným je počet obyvatel v dané lokalitě. Část obce si závaznou vyhláškou může tento koeficient zvýšit o jednu kategorii nebo snížit až o tři kategorie.

47

3.2. Daň ze staveb a jednotek Ve zdanění jiných nemovitých věcí, než jsou pozemky, došlo k velmi důležité změně. Již se nejdná pouze o daň ze staveb, ale o daň ze staveb a jednotek. Naopak některé stavby, které do konce roku 2013 byly zdanitelnými stavbami, byly vymazány a nově mezi zdanitelné nemovité věci nepatří. Mezi zdanitelné nemovité věci v rámci daně ze staveb a jednotek patří pouze tyto: - budovy (dle katastrálního zákona)74 - inženýrská stavba (dle přílohy k ZDNV)75 - jednotka Jak již bylo rozebráno v předchozí podkapitole o dani z pozemků, pozemky, které jsou určené k zastavění zdanitelnými stavbami osvobozenými od daně ze staveb a jednotek,76 jsou od 1. 1. 2014 po celou dobu až do chvíle dokončení stavby zdaňovány jako stavební pozemky a nejsou tedy předmětem daně ze staveb. Jedná se tedy i o pozemky, které jsou osvobozeny od této daně až od roku 2014, i když do té doby nepatřily do předmětu daně (např. vodárenské a kanalizační objekty či zdanitelné stavby užívané k veřejné dopravě atd.). V § 7 odst. 2 ZDNV je negativní vymezení předmětu daně z nemovitých věcí, a to že předmětem daně ze staveb a jednotek není budova, v níž jsou jednotky. Dále bylo v původním znění tohoto zákona uvedeno, že předmětem daně ze staveb nejsou stavby zpevněných ploch pozemků. Nově byla tato výjimka odstraněna, neboť je automaticky předmětem daně z pozemků jako zpevněná plocha. Poplatník daně ze staveb a jednotek je vymezen stejně jako u daně z pozemků, pouze zde logicky není uveden stavebník a dále uživatel. 3.2.1. Osvobození od daně ze staveb a jednotek U osvobození jsou zde popsány pouze nejdůležitější změny.

74

Je to nadzemní stavba, která je spojená se zemí pevným základem a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.

75

Viz. Příloha č. 2

76

podle § 9 odst. 1 písm. i) a j) ZDNV

48

To, co je osvobozeno od daně ze staveb a jednotek, je upraveno v § 9 ZDNV. Proběhly zde terminologicko-technické změny, jako například: - nemovitost se změnila na nemovitou věc - stát je nyní Česká republika - nyní se nejedná pouze o daň ze staveb, ale nově jde o daň ze staveb a jednotek, jsou tedy přidána ustanovení vztahující se rovněž k jednotkám Dále je zde stanoveno, že pokud podléhá osvobození jen část stavby nebo jednotky, tento poměr se stanový jako podíl na celkové rozloze této stavby nebo jednotky. Jsou zde ale výjimky, a to stavby podle § 9 odst. 1 písm. i) a j) ZDNV, které nepodléhají částečnému osvobození, ale jsou osvobozeny vždy celé. Jedná se např. o vodárenské a kanalizační objekty či zdanitelné stavby užívané k veřejné dopravě.77 Jsou to stavby, které do konce roku 2013 nebyly vůbec předmětem daně ze staveb. 3.2.2. Základ a sazba daně U zdanitelné stavby je základem daně ze staveb a jednotek výměra zastavené plochy v m2 podle stavu k 1. lednu zdaňovacího období.78 Došlo v tomto zákoně tedy ke změně oproti původní úpravě. Původně toto ustanovení hovořilo o průmětu obvodu stavby do vodorovné plochy, pokud šlo o stavbu bez svislé nosné konstrukce, a nebo v případě svislé nosné konstrukce šlo o průmět obvodového pláště této stavby. Po rekodifikaci je ale pojem „zastavěná plocha“ blíže specifikován v následujícím odstavci tohoto paragrafu. Zastavěnou plochou se pro použití v tomto zákoně rozumí zastavěná plocha stavby podle stavebního zákona odpovídající nadzemní části zdanitelné stavby.79 Stavební zákon vymezuje zastavěnou plochu stavby jako plochu „ohraničenou pravoúhlými průměty vnějšího líce obvodových konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaží do vodorovné roviny.“ To znamená, že pokud například v prvním patře budovy existuje rozšíření tohoto patra kvůli parkovišti, promítne se do zastavěné plochy i plocha, která přesahuje obvodové pláště této stavby ve prospěch tohoto parkoviště. Dojde tak k rozšíření zastavěné plochy.

77

§ 9 odst. 3 ZDNV

78

§ 10 odst. 1 ZDNV

79

§ 10 odst. 2 ZDNV

49

Obrázek č. 6: Průmět rozšířeného nadzemního podlaží do roviny při určování zastavěné

plochy. Zdroj: www.mmr.cz: Zastavěná plocha § 2 odst. 7 stavebního zákona; dostupné online na adrese: < http://www.mmr.cz/getmedia/28956df4-4044-4ca4-8555-a0c1fd1bb5ab/Zastavena-plocha.pdf >

Plochy lodžií a arkýřů se započítávají, plochy balkónů však ne.80 U jednotky je základem daně ze staveb a jednotek upravená podlahová plocha v m2 podle stavu k 1. lednu zdaňovacího období vynásobená jedním z koeficientů, které vyvětluje GFŘ81: - 1,22 – pokud je součástí dané jednotky i pozemek přesahující zastavěnou plochu a nebo pokud je ve spojení s jednotkou užíván pozemek ve spoluvlastnictví všech jednotek v této budově - 1,20 – ve všech ostatních případech82 Podlahová plocha jednotky však pro účely daně ze staveb a jednotek nezahrnuje podlahovou plochu společných částí domu.83

Příklad č. 4: Daň ze staveb a jednotek Pan N vlastní byt v Uherském Hradišti o rozloze 30 m2 v 1. nadzemním podlaží, ke kterému patří podíl na společných částech domu o rozloze 20 m2, v bytovém domě, ke kterému náleží společný oplocený pozemek (v katastru nemovitostí evidovaný jako nádvoří). 80

§ 2 odst. 7 stavebního zákona

81

Generální finanční ředistelství, Ing. Petra Patlachová: Změny u daně z nemovitostí jak se nás dotknou?; publikováno 26. 11. 2013 v Praze; dotupné online na adrese: < http://www.financnisprava.cz/cs/financni-sprava/ pro-media/tiskove-zpravy/2013/zmeny-u-dane-z-nemovitosti-4500 > a Finanční správa: Použití koeficientů 1,20 a 1,22 při výpočtu základu daně ze staveb a jednotek u jednotky; rozhodnutí 24.1.2014; viz příloha č. 3

82

§ 10 odst. 3 ZDNV

83

§ 4 odst. 4 ZDNV

50

Podíl pana N na tomto pozemku je 10 m2. Místní koeficient podle § 12 je 2. Jakou vysokou zaplatil pan N daň ze staveb a jednotek v letech 2013 a 2014? Řešení pro rok 2013: Stanovení předmětu daně ze staveb a jednotek: Byt = 30 m2

Dle § 7 odst. 1 písm. e) byt a podíl na společných Je předmětem daně částech

domu

jsou

předmětem daně

ze staveb ze staveb a jednotek

a jednotek. Podíl

na Dle § 7 odst. 1 písm. e) byt a podíl na společných Je předmětem daně

společných

částech

domu

jsou

předmětem daně

ze staveb ze staveb a jednotek

částech domu a jednotek. = 20 m2 Podíl

na § 2 odst. 1 – společný oplocený pozemek, je předmětem Není

společném

daně z pozemků

daně

oploceném

předmětem ze

staveb

a jednotek

pozemku = 10 m2 Stanovení poplatníka u daně ze staveb a jednotek: § 8 odst. 1 – poplatníkem je vlastník bytu, tedy pan N. Stanovení základu daně ze staveb a jednotek: § 10 odst. 2 – základ daně se určí podle stavu k 1. 1. 2013 vynásobeného koeficientem 1,20 = 30 m2 * 1,20 = 36 m2 Stanovení sazby daně ze staveb a jednotek: § 11 odst. 1 písm. f) – byty a samostatné nebytové prostory = 2 Kč/m2 § 11 odst. 3 písm. a) – základní sazba daně se u písm. f) násobí koeficientem – Uherské Hradiště = 3,5 Sazba daně = 3,5 * 2 = 7 Kč/m2 Výpočet daně ze staveb a jednotek: Daň z pozemků = 7 * 36 = 252 Kč 51

§ 12 – daň se násobí místním koeficientem = 2 Daň = 504 Kč Povinnost podat daňové přiznání a splatnost daně u daně ze staveb a jednotek: § 13a odst. 5 – jestliže podá některý z vlastníků daňové přiznání, musí tak učinit všichni vlastníci. Jestli nikdo nepodá daňové přiznání, tak je vyměřena z moci úřední správcem daně § 13a odst. 1 – případná povinnost podat daňové přiznání do 31. 1. 2013 § 15 odst. 2 – daň z pozemků nepřesáhla částku 5 000 Kč, proto je splatná jednorázově do 31. 5. 2013 Řešení pro rok 2014: Stanovení předmětu daně ze staveb a jednotek: Byt = 30 m2

Dle § 7 odst. 1 písm. b) je zdanitelná jednotka vymezená Je předmětem daně dle § 12b ze staveb a jednotek

Podíl na Dle § 7 odst. 1 písm. b) je považován za součást Je předmětem daně společných jednotky dle § 12b ze staveb a jednotek částech domu = 20 m2 Podíl na Dle § 7 odst. 1 písm. b) je považován za součást Je předmětem daně společném jednotky dle § 12b ze staveb a jednotek oploceném pozemku = 10 m2 Stanovení poplatníka u daně ze staveb a jednotek: § 8 odst. 1 – poplatníkem je vlastník bytu, tedy pan N. Stanovení základu daně ze staveb a jednotek: § 10 odst. 3 písm. a) – základ daně se určí podle stavu k 1. 1. 2014 vynásobeného koeficientem 1,22 = 30 m2 * 1,22 = 36,6 m2 Zaokrouhlení základu daně: § 12a odst. 3 – na celé m2 nahoru = 37 m2 Stanovení sazby daně ze staveb a jednotek: § 11 odst. 1 písm. f) – ostatní jednotky = 2 Kč/m2. 52

§ 11 odst. 3 písm. a) – základní sazba daně se u písm. f) násobí koeficientem – Uherské Hradiště = 3,5 Sazba daně = 2,5 * 2 = 7 Kč/m2 Výpočet daně ze staveb a jednotek: Daň z pozemků = 7 * 37 = 259 Kč § 12 – daň se násobí místním koeficientem = 2 Daň = 518 Kč Povinnost podat daňové přiznání a splatnost daně u daně z pozemků: § 13a odst. 5 – Jestliže podá některý ze spoluvlastníků daňové přiznání, musí tak učinit všichni vlastníci. Jestli nikdo nepodá daňové přiznání, tak je vyměřena z moci úřední správcem daně. § 13a odst. 1 – případná povinnost podat daňové přiznání do 31. 1. 2014 § 15 odst. 2 – Daň z pozemků nepřesáhla částku 5 000 Kč, proto je splatná jednorázově do 31. 5. 2014.

V tomto případě došlo pouze ke změně v násobícím koeficientu u základu daně. Díky rekodifikaci se součástí jednotky stal i tento oplocený pozemek užívaný všemi vlastníky jednotek v tomto domě, což vedlo ke zvýšení tohoto koeficientu na 1,22, aby toto rozšíření ploch bylo zohledněno. Pokud by však tato jednotka neměla žádný podíl na pozemku tohoto bytu, koeficient by zůstal stále ve výši 1,20. Tato změna vedla ke zvýšení daně ze staveb a jednotek.

Základem daně u inženýrských staveb, které mají tvar tubusu, je rovněž pravoúhlý průmět líce obvodového pláště v nejširším místě tohoto tubusu. Ochozy se však do zastavěné plochy nepočítají, což ale neplatí, pokud by tyto ochozy byly opláštěné. Dále jsou případy, kdy inženýrské stavby mají podobu konstrukce bez obvodového pláště a střešní konstrukce. V takovémto případě nelze zastavěnou plochu stanovit. U věžových zásobníků nezáleží na tom, zda jsou postaveny na povrchu pozemku a nebo 53

stojí na konstrukci bez opláštění. V obou případech je zastavěnou plochou pravoúhlý průmět vnějšího líce obvodového pláště tohoto zásobníku. Samozřejmě se ale nesmí jednat o mobilní zásobníky, ty by nesplňovaly podmínku nemovité věci. Není tedy pro inženýrské stavby zvláštní ustanovení, které by podmínky pro určení zastavené plochy odlišovalo od ostatních staveb. Sazba

daně

ze

staveb

a

jednotek

je

více

členitá.

Jelikož

však

kromě

terminologicko-technických změn nedošlo k dalším změnám a už vůbec ne přímo v sazbách, postačí pouze odkaz na § 11 odst. 1 ZDNV, kde jsou všechny sazby vyjmenovány. Sazba daně se zvýší s každým dalším nadzemním podlažím, pokud jsou překročeny stanovené limity: 1. U všech staveb, které nejsou užívány k podnikání a nejsou ostatními jednotkami, dochází ke zvýšení sazby za 1 m2 o 0,75 Kč, pokud zastavěná plocha nadzenmního podlaží přesahuje 2/3 zastavěné plochy.84 2. U zdanitelných staveb užívaných k podnikání dojde ke stejnému zvýšení, avšak na rozdíl od stavu do konce roku 2013, kdy nebyly stanoveny další podmínky, od začátku roku 2014 je stanoveno, že toto zvýšení nastane, pokud zastavěná plocha nadzemního podlaží přesahuje 1/3 zastavěné plochy.85 Tato změna je názorněji ukázána v následujícím příkladu. Příklad č. 5: Daň ze staveb a jednotek Společnost DEF s.r.o. (ostatní podnikatelská činnost) je vlastníkem 20 let staré budovy v Uherském Hradišti, která je sídlem této společnosti. Přízemní patro je o rozloze 80 m2 a 1. nadzemní podlaží je o rozloze 20 m2. Místní koeficient je 2. Jakou daň ze staveb a jednotek odvedla společnost DEF s.r.o. v roce 2013 a jakou v roce 2014?

84

Platí tedy pro stavby a jednotky vyjmenované v § 11 odst. 1 písm a) až c) a e) ZDNV. Zvýšení sazby daně je upraveno v § 11 odst. 2 ZDNV.

85

§ 11 odst. 2 ZDNV.

54

Obrázek č. 7: Schéma budovy podniku pro stanovení daně ze staveb a jednotek (k příkladu č. 4)

= 20 m2

1. nadzemní podlaží

= 80 m2

Přízemní podlaží

Zdroj: Vlastní obrazové zpracování příkladu.

Řešení pro rok 2013: Stanovení předmětu daně ze staveb a jednotek: § 7 odst. 1 písm. d) – budova je předmětem daně ze staveb a jednotek, bylo pro ni vydáno kolaudační rozhodnutí Stanovení poplatníka u daně ze staveb a jednotek: § 8 odst. 1 – poplatníkem je vlastník nebytového prostoru, tedy společnost DEF s.r.o. Stanovení základu daně ze staveb a jednotek: § 10 odst. 1 – základ daně se určí podle výměry podlahové plochy k 1. 1. 2013 = 80 m2 Stanovení sazby daně ze staveb a jednotek: § 11 odst. 1 písm. d) bodu 3 – základní sazbou daně u staveb pro ostatní podnikatelskou činnost = 10 Kč/m2 § 11 odst. 2 – u staveb pro podnikatelskou činnost se základní SD zvyšuje o 0,75 Kč za každé další nadzemní podlaží = 10 Kč + 0,75 Kč = 10,75 Kč/m2 Výpočet daně ze staveb a jednotek: Daň ze staveb = 10,75 * 80 = 860 Kč § 12 – daň se násobí místním koeficientem = 2 Daň = 1 720 Kč

55

Povinnost podat daňové přiznání a splatnost daně u daně ze staveb a jednotek: § 13a odst. 1 – Společnost DEF s.r.o. má povinnost podat daňové přiznání do 31. 1. 2013. § 15 odst. 2 – Daň ze staveb nepřesáhla částku 5 000 Kč, proto je splatná jednorázově do 31. 5. 2013. Řešení pro rok 2014: Stanovení předmětu daně ze staveb a jednotek: § 7 odst. 1 písm. a) bodu 1. – budova je předmětem daně ze staveb a jednotek Stanovení poplatníka u daně ze staveb a jednotek: § 8 odst. 1 – poplatníkem je vlastník nebytového prostoru, tedy společnost DEF s.r.o. Stanovení základu daně ze staveb a jednotek: § 10 odst. 1 – základ daně se určí podle zastavené plochy k 1. 1. 2014 = 80 m2 Stanovení sazby daně ze staveb a jednotek: § 11 odst. 1 písm. d) bodu 3 – základní sazbou daně u staveb pro ostatní podnikatelskou činnost = 10 Kč/m2 § 11 odst. 2 – u staveb pro podnikatelskou činnost se základní SD zvyšuje o 0,75 Kč za každé další nadzemní podlaží,, jestliže zastavěná plocha nadzemího podlaží přesahuje jednu třetinu zastavěné plochy – v tomto případě ale 20 m2 je menší než jedna třetina z 80 m2, a proto ke zvýšení nedochází Výpočet daně z pozemků: Daň ze staveb = 10 * 80 = 800 Kč § 12 – daň se násobí místním koeficientem = 2 Daň = 1 600 Kč Povinnost podat daňové přiznání a splatnost daně u daně ze staveb. § 13a odst. 1 – Společnost DEF s.r.o. má povinnost podat daňové přiznání do 31. 1. 2014. § 15 odst. 2 – Daň ze staveb nepřesáhla částku 5 000 Kč, proto je splatná jednorázově do 31. 5. 2014. V tomto příkladu došlo ke změně u stanovení sazby daně, a to konkrétně ve zvyšování základní sazby daně na 1 m2 o 0,75 Kč za každé další nadzemní podlaží. Do roku 2013 platilo, 56

že se toto zvýšení použije u staveb pro podnikatelskou činnost vždy, bez ohledu na rozlohu nadzemních podlaží. Do roku 2014 ale byla přidaná podmínka, že toto navýšení nastane pouze v případě, že u staveb pro podnikatelskou činnost bude mít nadzemní podlaží přesahuje jednu třetinu zastavěné plochy. V tomto příkladu nebyla tato hranice překročena, proto v roce 2014 k tomuto navyšování nedošlo. Tato změna vedla ke snížení daně ze staveb a jednotek.

Stejně jako u pozemků i u staveb a jednotek se používají koeficienty daně, které mají podobnou úpravu jako u pozemků. Jejich hodnoty se však nezměnily, proto postačí odkaz na příslušná ustanovení.86 Sazba daně u zdanitelných staveb a jednotek sloužících k více účelům Pokud je jednotka užívána k různým účelům, použije se nejvyšší příslušná sazba. Za předpokladu, že je u zdanitelné stavby nadzemní podlahová plocha užívána ve stejném poměru k různým účelům, vybere se opět nejvyšší příslušná sazba. U jakýchkoli staveb, které nemají primární užití k podnikání, se však použije sazba podle § 11 odst. 1 písm. d) ZDNV, pokud je převažující část plochy nadzemní části užívána k podnikání.87 Zvýšení daně ze staveb a jednotek Tento zákon rovněž nově zavádí zvýšení daně ze staveb a jednotek u budovy obytného domu či jednotky, za situace, kdy se v nich nacházejí nebytové prostory užívané k podnikání. Platí za předpokladu, že je splněno, že tento nebytový prostor není osvobozenou částí budovy nebo neslouží k podnikání v zemědělské prvovýrobě (u jednotek ještě i k podnikání v lesním nebo vodním hospodářství). Výpočet tohoto zvýšení je následovný: u budovy obytného domu = plocha nebytového prostoru v m2 x 2 Kč u jednotky = plocha nebytového prostoru v m2 x [sazba plochy k podnikání – sazba jednotky]

86

§ 11 odst. 3 a 4 ZDNV

87

§ 11 odst. 5 a 6 ZDNV

57

3.3. Změny ve společných ustanoveních Solidární zvýšení daně Nově je zavedeno solidární zvýšení daně, které se vztahuje k poplatníkům, kteří jsou spoluvlastníky nemovité věci a nelze u nich určit podíl vlastnictví. V tomto případě budou plnit ve stejné výši.88 Úmrtí v průběhu lhůty pro podání přiznání Rovněž došlo k novelizaci v rámci zdanění nemovitých věcí a povinnosti podat daňové přiznání v případě, že poplatník zemřel dříve, než splnil tuto povinnost. Jestliže poplatník zemře v období lhůty pro podání daňového přiznání a nesplní svou povinnost ho podat, prodlouží se tato lhůta o 2 měsíce. Toto prodloužení lhůty nastane i v případě, že v průběhu lhůty pro podání daňového přiznání bylo skončeno řízení o pozůstalosti a osoba spravující pozůstalost ještě nesplnila tuto povinnost.89 Placení daně Poslední novinkou v zákoně o dani z nemovitých věcí je § 16 o placení daně. Pokud totiž vyměřená daň k 31. 1. nepřesáhne částku 5 000 Kč, ale po doměření je tato částka překročena, je ta část daně, která odpovídá dani vyměřené, splatná k datu splatnosti první splátky daně. Doměřený rozdíl je splatný do 30. 11. běžného zdaňovacího období. To znamená, že pokud je vyměřená daň k 31. 1. 2015 v částce 4 000 Kč a doměřená daň ve výši 5 000 Kč (tedy celkem daň za rok 2015 je v částce 9 000 Kč), tak vyměřené 4 000 Kč jsou splatné k 31. 5. 2015 a doměřených 5 000 Kč je splatných k 30. 11. 2015.

88

§ 13 ZDNV

89

§ 13a odst. 3 ZDNV

58

3.4. Souhrnný příklad na daň z nemovitých věcí Příklad č. 6: Daň z nemovitých věcí Pan Konečný vlastní v Uherském Hradišti od roku 2006 pozemek o rozloze 500 m2, na němž stojí rodinný dům (přízemní bungalov) o rozloze 200 m2, garáž o rozloze 20 m2, nezastřešený bazén o rozloze 24 m2. Nezastavěný pozemek (kde nestojí dům a garáž) je v katastru nemovitostí zapsán jeko ostatní plocha. Vše patří panu Konečnému. Místní koeficient v Uherském Hradišti podle § 12 je 2. Jak vysokou daň z nemovitých věcí odvedl pan Konečný v roce 2013 a jakou v roce 2014? (V roce 2013 je použit původní zákon o dani z nemovitostí a v roce 2014 nový zákon o dani z nemovitých věcí.) Obrázek č. 8: Schéma pozemku s rodinným domem a běžným příslušenstvím pro ukázkový výpočet daně z nemovitých věcí (k příkladu č. 6). Garáž

Bazén Rodinný dům

Zdroj: Vlastní obrazové zpracování příkladu.

Řešení pro rok 2013: Stanovení předmětu daně: rodinný dům V § 7 odst. 1 písm. d) je zahrnut i rodinný dům. Je = 200 m2

předmětem

(U rodinných domů se do roku 2007 vydávalo daně ze staveb kolaudační rozhodnutí.)90 Dle § 2 odst. 2 písm. a) není předmětem daně z pozemků.

garáž = 20 m2 Garáž je rovněž předmětem daně ze staveb dle § 7 odst. Je

90

předmětem

GEMBALOVÁ, Alena: Kolaudace novostavby: Poslední krůček k novému bydlení; publikováno online 3. 6. 2010 na internetových stránkách DUMAZAHRADA.CZ; dostupné online na adrese: < http://www.dumazahrada.cz/stavba-rekonstrukce/stavba/2010/6/3/kolaudace-novostavby-posledni-krucekk-novemu-bydleni/#.VVA_P_ntmko >

59

1 písm. c).

daně ze staveb

Podle § 103 odst. 1 písm a) stavebního zákona 183/2006 Sb. nevyžaduje stavební povolení ani ohlášení. (§ 79 odst. 2 písm. o)) Dle § 2 odst. 2 písm. a) není předmětem daně z pozemků. bazén

Bazén je předmětem daně ze staveb podle § 7 odst. 1 Je

předmětem

= 15 m2

písm. c). Je považován za příslušenství k obytnému daně ze staveb domu. Podle § 103 odst. 1 písm a) stavebního zákona 183/2006 Sb. nevyžaduje stavební povolení ani ohlášení. (§ 79 odst. 2 písm. p)) Dle § 2 odst. 2 písm. a) není předmětem daně z pozemků.

ostatní plocha § 2 odst. 1

Je

předmětem

= 265 m2

daně z pozemků

Stanovení poplatníka: § 3 odst. 1 – poplatníkem u ostatní plochy je vlastník pozemku, tedy pan Konečný § 8 odst. 1 – poplatníkem u rodinného domu, garáže a bazénu je vlastník těchto staveb, tedy pan Konečný Osvobození Není žádné Stanovení základu daně z nemovitých věcí: § 5 odst. 3 – základ daně u daně z pozemků se určí podle stavu k 1. 1. 2013 = 265 m2 § 10 odst. 2 – základ daně u daně ze staveb se výměra půdorysu nadzemní části stavby určí se podle stavu k 1. 1. 2013 = 200 + 20 + 15 = 235 m2 Stanovení sazby daně daně z nemovitých věcí: U daně z pozemků : § 6 odst. 2 písm. c) – jedná se dle zápisu v katastru nemovitostí o ostatní plochu 60

= 0,20 Kč/m2. U daně ze staveb: § 11 odst. 1 písm. a) – rodinný dům (obytný dům) = 2 Kč/m2. c) – garáž vystavěná zvlášť od domu (jako na obrázku) = 8 Kč/m2. e) - bazén – je považováno za ostatní stavbu = 6 Kč/m2. § 11 odst. 3 písm. a) – základní sazba daně se násobí u písm. a) koeficientem – Uh. Hradiště = 3,5 Sazba daně u rodinného domu = 3,5 * 2 Kč = 7 Kč/m2 Sazba daně u garáže = 8 Kč/m2 Sazba daně u bazénu = 6 Kč/m2 Výpočet daně z nemovitých věcí: Daň z pozemků = 0,20 * 265 = 53 Kč Daň ze staveb = (200 * 7) + (20 * 8) + (15 * 6) = 1 650 Kč Výsledná celková daň z nemovitých věcí Daň z nemovitých věcí = 53 Kč + 1 650 Kč = 1 703 Kč § 12 – daň se násobí místním koeficientem = 2 Daň = 3 406 Kč Povinnost podat daňové přiznání u daně z nemovitých věcí: § 13a odst. 1 – Pan Konečný má povinnost podat daňové přiznání do 31. 1. 2013. § 15 odst. 2 – Daň z nemovitých věcí nepřesáhla částku 5 000 Kč, proto je splatná jednorázově do 31. 5. 2013. DAP viz. příloha č. 4 Řešení pro rok 2014: Stanovení předmětu daně: rodinný dům V § 7 odst. 1 písm. a) bodu 1. je zahrnut i rodinný dům. Je

předmětem

= 200 m2

ze

Dle § 2 odst. 2 písm. a) není předmětem daně z daně pozemků.

a jednotek 61

staveb

garáž = 20 m2 V § 7 odst. 1 písm. a) bodu 1. je zahrnuta i garáž.

Je

Dle § 2 odst. 2 písm. a) není předmětem daně z daně pozemků.

předmětem ze

staveb

a jednotek

bazén

V § 7 není. Je předmětem daně z pozemků dle § 2 odst. Je

= 15 m2

1

předmětem

daně z pozemků

ostatní plocha § 2 odst. 1

Je

předmětem

= 265 m2

daně z pozemků

Stanovení poplatníka: § 3 odst. 1 – poplatníkem je vlastník pozemku, tedy pan Konečný. § 8 odst. 1 – poplatníkem u zdanitelných staveb je vlastník těchto staveb, tedy pan Konečný. Osvobození Není žádné. Stanovení základu daně z nemovitých věcí: § 5 odst. 3 – základ daně u daně z pozemků se určí podle stavu k 1. 1. 2013 = 265 + 15 = 280 m2. § 10 odst. 1 – základ daně u daně ze staveb a jednotek se výměra půdorysu nadzemní části stavby - určí se podle stavu k 1. 1. 2013 = 200 + 20 = 220 m2. Stanovení sazby daně daně z nemovitých věcí: U daně z pozemků : § 6 odst. 2 písm. c) – jedná se dle zápisu v katastru nemovitostí o ostatní plochu v celém rozsahu = 0,20 Kč/m2. U daně ze staveb a jednotek: § 11 odst. 1 písm. a) – rodinný dům (obytný dům) = 2 Kč/m2. c) – garáž vystavěná zvlášť od domu (jako na obrázku) = 8 Kč/m2. § 11 odst. 3 písm. a) – základní sazba daně u písm. a) se násobí koeficientem – Uh. Hradiště = 3,5 Sazba daně u rodinného domu = 3,5 * 2 Kč = 7 Kč/m2 Sazba daně u garáže = 8 Kč/m2 62

Výpočet daně z nemovitých věcí: Daň z pozemků = 0,20 * 280 = 56 Kč Daň ze staveb a jednotek = (200 * 7) + (20 * 8) = 1 560 Kč Výsledná celková daň z nemovitých věcí Daň z nemovitých věcí = 56 Kč + 1 560 Kč = 1 616 Kč § 12 – daň se násobí místním koeficientem = 2 Daň = 3 232 Kč Povinnost podat daňové přiznání u daně z nemovitých věcí: § 13a odst. 1 – Pan Konečný má povinnost podat daňové přiznání do 31. 1. 2014. § 15 odst. 2 – Daň z pozemků nepřesáhla částku 5 000 Kč, proto je splatná jednorázově do 31. 5. 2014. DAP viz. příloha č. 5 Vzhledem k tomu, že jsou sazby u staveb a jednotek vyšší než u pozemků, přesun plochy bazénu ze staveb do rozlohy ostatního pozemku zapříčinil celkový pokles daně z nemovitých věcí. V tomto příkladě došlo díky rekodifikaci k podstatnému snížení daně z nemovitých věcí (o 174 Kč, což je téměř 7 %) oproti roku 2013 a předchozí legislativě.

63

64

4. Daň z nabytí nemovitých věcí 4.1. Analýza změn v oblasti nabytí nemovitých věcí od 1. 1. 2014 Od 1. 1. 2014 došlo v oblasti zdanění nabytí nemovitých věcí k velkým změnám. V první řadě byl zrušen zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, darovací a dani z převodu nemovitostí a místo něj vznikl úplně nový právní předpis, zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí. Tato kapitola je věnována srovnání vybraných ustanovení z původního zákonu, která se vztahují k převodu nemovitostí, se zákonem novým o nabytí nemovitých věcí. 4.1.1. Poplatník daně91 V původním i v novém právním ustanovení je poplatníkem primárně převodce (prodávající), jde-li o nabytí vlastnického práva koupí či směnou. Pokud jde o převod na základě smlouvy mezi prodejcem a kupujícím, předpokládá se totiž, že za nemovitou věc získal prostředky, z nichž může uhradit tuto daň. V těchto případech je nabyvatel ručitelem. Nový předpis však od 1. 1. 2014 umožňuje ve smlouvě stanovit, že poplatníkem daně bude nabývající (kupující). V případě, že jde o směnnou smlouvu, jde o dvě samostatná nabytí nemovitých věcí a účastníci se mohou dohodou u každého z nich rozhodnout samostatně. To znamená, že můžou být poplatníky oba dva a nebo pouze jeden z nich, který bude u jedné nemovité věci poplatníkem jako převodce a u druhé nemovité věci na základě směnné smlouvy poplatníkem jako nabyvatel. Jinak tomu však je, pokud se jedná o jiný druh převodu, jako je například přechod vlastnického práva při výkonu rozhodnutí, exekuce či dražby. V těchto případech je poplatníkem vždy pouze nabyvatel a nedošlo tedy k žádné změně. Do konce roku 2013 platilo, že pokud šlo o přechod či převod vlastnického práva k nemovité věci ze nebo do společného vlastnictví manželů, byl každý z manželů samostatným poplatníkem a jejich podíly byly stejné. Od 1. 1. 2014 jsou ale poplatníkem této daně manželé společně a nerozdílně. Technicky je to však zavedeno tak, že jeden manžel je v tomto vztahu společným zmocněncem, který za manželský pár podává jedno daňové přiznání. To neplatí, pokud se jedná o více nemovitých věcí, z nichž jedna je ve výlučném 91

§ 1 zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí a § 8 zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, darovací a dani z převodu nemovitostí

65

vlastnictví jednoho z manželů. V tomto případě by se podala dvě daňová příznání. Pokud je nemovitá věc ve společném jmění více osob na základě smlouvy, zákona nebo jiné právní skutečnosti, platí, že má každá z těchto osob právo k celé věci.92 V případě, že je v jednom právním vztahu ze zákona více poplatníků a nelze určit velikost podílu každého z nich, mají tito poplatníci povinnost plnit daňovou povinnost společně a nerozdílně. Na tento vztah se nahlíží, jako kdyby tito poplatníci měli společnou daňovou povinnost.93 V novém zákoně o dani z nemovitých věcí je nově upraveno nabytí vlastnického práva k nemovité věci do nebo z podílového fondu, fondu obhospodařovaného penzijní společností nebo svěřenského fondu. V těchto případech považujeme tyto fondy za jediné nabyvatele nebo převodce vlastnického práva k nemovité věci. Každý z těchto fondů je poplatníkem daně, ať už vystupuje v roli převodce nebo nabyvatele. Obrázek č. 9: Schéma pro určení poplatníka u daně z nabytí nemovitých věcí od 1. 1. 2014. POPLATNÍK

Kupní smlouva Směnná smlouva

Převodce

Nabyvatel

Převod vlastnického práva z nebo do fondu

Ostatní případy

Nabyvatel

Podílový fond

Fond obhospodařovaný penzijní společností

Svěřenský fond

Zdroj: Vlastní obrazové zpracování.

Existují však i poplatníci, kteří nepodávají daňové přiznání. Jedná se o případy, kdy jde o nabytí vlastnického práva k nemovité věci členským státem EU nebo jiným státem, pokud je toto nabytí osvobozeno od daně z nabytí nemovitých věci.94

92

§ 1236 NOZ

93

§ 30 DNNV

94

§ 40 DNNV

66

4.1.2. Předmět daně95 Do konce roku 2013 byly předmětem daně úplatné převody nebo přechody vlastnictví k nemovitostem96 a poplatník byl určen podle toho, zda šlo o převod či přechod – u převodu byl poplatníkem vždy převodce (prodejce) a ručitelem byl nabyvatel (kupující) a v případě přechodu byl poplatníkem nabyvatel. Od začátku roku 2014 došlo ke změnám v terminologii a předmětem daně se stalo úplatné nabytí vlastnického práva k nemovité věci. Základní podmínka úplatnosti zůstává zachována. V obou ustanoveních se jedná vždy o nemovitou věc, která se nachází na území České republiky a nepřihlíží se k občanství, pobytu ani k sídlu daného poplatníka. Vyplývá i to, že podle těchto ustanovení nedochází ke zdanění nemovitých věcí mimo území České republiky, i kdyby jejich majitel měl občanství, bydliště či pobyt na území tohoto státu. Předmětem daně z nabytí nemovitých věcí jsou podle DNNV: - pozemek, stavba, část inženýrské sítě nebo jednotka - právo stavby - spoluvlastnický podíl na předešlých - nabytí vlastnických práv k nemovité věci na základě: - zajišťovacího převodu práva - úplatného postoupení pohledávky zajištěné zajišťovacím převodem práva Vymezení jednotky je v tomto případě stejné jako u daně z nemovitých věcí. Započítává se i podíl na společných částech domu a vlastnictví pozemku, pokud je s jednotkou rovněž spojeno.97 Díky změnám, které proběhly v soukromém právu ohledně pozemku a staveb na jejich území, dochází i k novinkám předmětu daně z nabytí nemovitých věcí. Stavby, které dříve byly samostatné nemovité věci a měly jiného vlastníka než pozemek, na kterém stojí,98 se

95

§ 2 DNNV a § 9 zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, darovací a dani z převodu nemovitostí

96

Podle ObčZ 1964 byly nemovitostmi: pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem, a dále bytové a nebytové prostory.

97

§ 56 DNNV

98

§ 3055 zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

67

stávají součástí pozemku podle NOZ.99 V takovém případě se ještě v souvislosti s tímto jednorázovým zdaněním pohlíží na stavbu jako na samostatnou movitou věc a základ daně se vypočítá pouze společně z hodnoty bez pozemku. Za již probraných podmínek však může stavba zůstat samostatnou nemovitou věcí a tedy nespojená s pozemkem. Pokud se ale jedná o stavbu, která již před změnou byla součástí pozemku a měla stejného vlatníka jako pozemek, zdaňuje se hodnota stavby včetně pozemku. Vzhledem k obnovenému právu stavby je potřeba upřesnit i zdaňování v takovémto případě. V případě zániku smlouvy o právu stavby se totiž stavba stává součástí pozemku, tedy přechází vlastnická práva na vlastníka pozemku. Ze zákona platí, že v tomto případě vlastník pozemku uhradí původnímu vlastníkovi práva stavby za tuto stavbu polovinu hodnoty této stavby, pokud se nedohodnou jinak. Zdanění podléhá tento převod vlastnického práva pouze v případě, že skutečně dojde k úhradě. Pokud se ale tyto subjekty domluví, že vlastnická práva ke stavbě přecházejí na vlastníka pozemku bezúplatně, nebude tento převod zdaněn podle zákona o nabytí nemovitých věcí.100 Dalším způsobem nabytí věcného práva k nemovité věci může být pomocí zajišťovacího převodu práva a následného nesplnění dluhů ze strany dlužníka. V takovém případě se tento převod práv k nemovitým věcem může stát trvalým. Zajišťovací převod práva Jedná se o převod práva k určité věci z dlužníka na věřitele jako zajištění pohledávky věřitele, nejde tedy o převod trvalý. Jestliže dlužník svůj dluh uhradí, je jeho právo obnoveno, ale pokud dlužník svůj dluh nesplní, hrozí mu nově podle nového občanského zákoníku to, že zajišťovací převod práva získá trvalou povahu a novým vlastníkem věci se stane věřitel. Do konce roku 2013 při nesplnění dlužníkových povinností přešlo vlastnické právo zpět na dlužníka, soud mohl prohlásit smlouvu za bezplatnou a věřitel již nezískal ani peníze. Proto byla velmi důležitá změna v občanském zákoníku pro posílení ochrany věřitele.101 99

§ 3058 zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

100

§ 1255 zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

101

ŠPERL, Milan: Zajišťovací převod práva bude od roku 2014 jasnější.; PATRIA.CZ [online]; zveřejněno 3.10.2013 [cit. 29. 12. 2014]; dostupné na adrese: < http://www.patria.cz/pravo/2448445/zajistovaci-prevod-prava-bude-od-roku-2014-jasnejsi.html > Rovněž nalezneme v § 2040 -2044 NOZ

68

Rovněž v souvislosti se splynutím stavby s pozemkem jako v jeden celek je potřeba objasnit i případy, kdy je tato stavba neoprávněně zřízena na daném pozemku. Stavba nově náleží k pozemku. Dle zákona vlastník pozemku nahradí osobě, která zřídila na jeho pozemku stavbu v dobré víře, účelně vynaložené náklady na tuto stavbu. V tomto případě dochází ke zdanění pouze za předpokladu, že vlastník pozemku provede úhradu za tuto stavbu původnímu vlastníkovi dané stavby. „Soud může na návrh vlastníka pozemku rozhodnout, že ten, kdo zřídil stavbu na cizím pozemku, ač na to nemá právo, musí vlastními náklady stavbu odstranit a uvést pozemek do předešlého stavu. Soud přitom přihlédne k tomu, zda k zřízení stavby došlo v dobré víře.“102 U podílového spoluvlastnictví chápeme spoluvlastnický podíl jako samostatnou nemovitou věc a každý spoluvlastník odpovídá pouze za svůj podíl na nemovité věci.103 Každý tento podíl podléhá zdanění samostatně. U bytového spoluvlastnictví může dojít ke změně podílu spoluvlastníka například rozšířením jednotky na úkor jiné jednotky, rozšířením plochy budovy apod. a zdanění podléhají pouze tato rozšíření. Dlužník může zajistit dluh smlouvou o zajišťovacím převodu práva ve prospěch věřitele. Touto smlouvou přechází vlastnická práva k nemovité věci na věřitele. Pokud dojde k úplatnému postoupení pohledávky zajištěné zajišťovacím převodem práva, dochází ke zdanění dle tohoto zákona. Pokud se jedná o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k více nemovitým tuzemským věcem, jejichž spoluvlastníci jsou totožní, stává se předmětem daně pouze úplatné nabytí kladného rozdílu mezi hodnotami těchto nemovitých věcí. Pokud však k žádné úplatě nedošlo, bude toto zvýšení hodnoty podílu zdaněno podle zákona o dani z příjmu.104 Do konce roku 2013 byl v zákoně uveden pouze případ výměny nemovitostí (nyní nemovitých věcí), tento převod se počítal jako jeden jediný a daň byla odváděna pouze z dražší z nich. Vzájemné darování V případě, že i dárce bude navzájem obdarován, jedná se pro účely DNNV o koupi nebo směnu, a to i vzhledem k tomu, oč hodnota plnění jedné strany

102

§ 1083 - 1087 NOZ

103

§ 1121 - 1122 zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

104

PELC, Vladimír: Daň z nabytí nemovitých věcí – praktická příručka; Praha: Leges, 2014, s. 288; ISBN 97880-7502-012-3

69

převyšuje hodnotu plnění druhé strany.105 Jde tedy o speciální úpravu § 2061 NOZ, která stanovuje darování v této situaci pouze vzhledem k tomu, oč hodnota plnění jedné strany převyšuje hodnotu plnění druhé strany. V souvislosti s DNNV tedy nejde jen o jediný převod, jak tomu bylo do konce roku 2013. Nyní jde o pravou směnu nebo koupi, a to v plné výši. Nejde již tedy o smlouvu smíšenou. Důvodem zavedení tohoto nového institutu bylo zamezení možnosti obcházet zdanění těchto nabytí nemovitých věcí pomocí osvobození u daně z příjmů v případě bezúplatného příjmu. V § 5 DNNV jsou vyjmenovány případy nabytí vlastnického práva k nemovité věci, které se nestávají předmětem daně dle tohoto zákona. Je to za situace kdy nabytí proběhne: - prováděním pozemkových úprav - přeměnami obchodních korporací - poskytnutím jako náhrada při vyvlastnění 4.1.3. Základ daně, nabývací hodnota a sazba daně Nabytí vlastnického práva je bráno nejen z obecného hlediska, jak jej již známe, ale je v tomto zákoně nově rozšířeno o dvě další situace, kdy dochází k tomuto nabytí vlastnických práv k nemovitým věcem. - vyčleněním nebo nabytím nemovité věci do svěřenského fondu - nabytím stavby, která se stane součástí pozemku a která byla: - samostatnou nemovitou věcí - součástí práva stavby - neoprávněně zřízena na tomto pozemku106 Základem daně z nabytí nemovitých věcí je nabývací hodnota dané nemovité věci snížená o uznatelný výdaj. Nabývací hodnota se stanoví ke dni, kdy nastala skutečnost, která je předmětem daně

105

§ 53 DNNV

106

§ 5 DNNV

70

z nabytí nemovitých věcí.107 Zákonné opatření upravuje čtyři typy nabývací hodnoty108: - sjednaná cena - nabývací hodnota je sjednanou hodnotou v případě, že je vyšší nebo rovna srovnávací daňové hodnotě, nebo je stanoveno zákonným opatřením Senátu, že je nabývací hodnotou výlučně sjednaná cena109 – je to úplata za nabytí vlastnického práva k nemovité věci; zahrnuje veškerá protiplnění, která mají být za nabytí vlastnického práva k nemovité věci poskytnuta, tedy peněžní i nepeněžní protiplnění110 - jedná se o celkovou cenu včetně DPH - do sjednané ceny se však nezahrnují vedlejší plnění, která nevyplývají ze smluvního vztahu mezi nabyvatelem a převodcem tohoto vlastnického práva - srovnávací daňová hodnota - nabývací hodnota je stanovena jako srovnávací daňová hodnota v případě, že je vyšší než sjednaná cena - je to hodnota, která se stanoví jako 75 % směrné hodnoty, 111 nebo zjištěné ceny, to se může rozhodnout poplatník - odvozuje se vždy od zjištěné ceny v případě, že poplatník neposkytne údaje k nemovité věci nutné k určení směrné hodnoty, nebo v případě, že tuto směrnou hodnotu nelze určit - zjištěná cena - použije se v případě, že nelze přesně stanovit cenu nemovité věci jiným způsobem nebo je zákonným opatřením Senátu stanoveno, že je nabývací hodnotou výhradně zjištěná cena112

107

§ 11 DNNV

108

§ 12 DNNV

109

§ 22 DNNV

110

§ 4 zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí; Pozn.:Hodnota nepeněžního plnění se určí podle zákona, který upravuje oceňování majetku. 111

Směrná hodnota je upravena v § 15 DNNV

112

§ 23 zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí

71

- je to cena zjištěná podle zákona upravujícího oceňování majetku - zvláštní cena - pokud ji lze určit, je nabývací hodnotou vždy výlučně tato cena - podle § 17 – 21 DNNV se tato cena určuje ve vymezených případech, mezi které patří mimo jiné prodej při výkonu rozhodnutí, exekuci, daňové exekuci, ve

veřejné

dražbě,

při

vkladech

do

obchodních

korporací,

dále

v souvislostech s insolvenčním řízením, s pozůstalostí a dalších případech Jelikož byla zmíněna směrná hodnota, je potřeba ji blíže vymezit. - směrná hodnota - vychází z cen srovnatelných nemovitých věcí ve stejném časovém období - faktory jsou druh, poloha, stáří, stav, účel, vybavení a stavebně-technické parametry nemovité věci - lze určit pouze u vybraných nemovitých věcí, které jsou často obchodovatelné na realitním trhu - směrnou hodnotu vypočítá správce daně na základě poplatníkem uvedených nezbytných údajů k dané nemovité věci v daňovém přiznání113 Uznatelným výdajem jsou náklady „prokazatelně zaplacené poplatníkem znalci za znalecký posudek určující zjištěnou cenu, je-li tento posudek vyžadovanou přílohou daňového přiznání, pokud tento výdaj uplatní poplatník v daňovém přiznání nebo v dodatečném daňovém přiznání.“114 Následující příklad slouží k názorné ukázce, jak tento uznatelný náklad může změnit daň z nabytí nemovitých věcí. Příklad č. 7: Daň z nabytí nemovtiých věcí Manželé K prodali dne 25. 4. 2013 (2014) přes realitního makléře chatu pro rodinnou rekreaci panu C, realitní makléř si vyúčtoval 120 000 Kč za své služby. Manželé K nechali udělat posudek a zjištěná cena z něj je ve výši 900 000 Kč. Manželé K za tento posudek zaplatili 15 000 Kč. Cena sjednaná činí 1 200 000 Kč. Zápis do katastru nemovitostí nastal 30. 5. 2013 (2014). Kdo je poplatníkem a jak vysoká je daň z převodu nemovitostí v roce 113

Bod A) ve všeobecných ustanovení Pokynů k vyplnění Přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí podle zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí

114

§ 24 DNNV

72

2013 a daň z nabytí nemovitých věcí v roce 2014? Řešení pro rok 2013: Stanovení předmětu daně z převodu nemovitostí: § 9 odst. 1 – jedná se o úplatný převod vlastnictví k nemovitým věcem, tedy je tento prodej předmětem daně (není osvobozen) Stanovení poplatníka u daně z převodu nemovitostí: § 8 odst. 1 a) s odkazem na § 8 odst. 2 a) – u převodu vlastnictví k nemovité věci ze společného vlastnictví manželů je každý z manželů samostatným poplatníkem se stejnými podíly – poplatníkem jsou pan i paní K, a to každý samostatně ve stejné výši a nerozdílně Stanovení ručitele u daně z převodu nemovitostí: § 8 odst. 1 písm. a) – ručitelem je nabyvatel, tedy pan C Stanovení základu daně z převodu nemovitostí: § 10 odst. 1 písm. a) – jelikož je cena sjednaná vyšší než cena zjištěná, použije se pro stanovení základu daně cena sjednaná ke dni převodu nemovitosti = 1 200 000 Kč (cena provize realitnímu makléři a ani cena posudku nevstupují do základu daně, jedná se o samostatné smluvní ujednání) Základ daně – zaokrouhlení: § 17 - základ daně se zaokrouhluje na celé stokoruny nahoru = 1 200 000 Kč Stanovení sazby z převodu nemovitostí: § 15 – 4 % ze základu daně Výpočet daně z převodu nemovitostí: Daň z převodu nemovitostí = 0,04 * 1 200 000 Kč = 48 000 Kč Povinnost podat daňové přiznání a splatnost daně u daně z pozemků. § 21 odst. 2 a) – do konce 3. měcíce následujícího po dni zápisu do katastru nemovitostí = do 31. 8. 2013 § 18 odst. 6 – daň z pozemků přesáhla částku 100 Kč, proto mají maželé povinnost podat 73

oba daňové přiznání a zaplatit ji Řešení pro rok 2014: Stanovení předmětu daně z nabytí nemovitých věcí: § 2 odst. 1 písm. a) – jedná se o úplatné nabytí vlastnických práv k nemovitým věcem, tedy je tento prodej předmětem daně (není osvobozen) Stanovení poplatníka u daně z nabytí nemovitých věcí: § 1 odst. 1 a) - u převodu vlastnických práv k nemovité věci ze společného vlastnictví manželů jsou poplatníkem převodci, tedy manželé K, můžou si ale s panem C v kupní smlouvě ujednat, že poplatníkem bude on – poplatníkem jsou manžeké K, a nebo na základě kupní smlouvy pan C § 30 - stanovena solidární daňová povinnost – dle odst. 1 budou manželé K plnit daňovou povinnost společně a nerozdílně, podají tedy jen jedno daňové přiznání a dle odst. 3 je ten, kdo z nich podal daňové přiznání, společným zmocněncem Stanovení ručitele u daně z nabytí nemovitých věcí: § 41 odst. 2 – ručitelem je nabyvatel, tedy pan C, pouze pokud jsou poplatníkem převodci, manželé K Stanovení základu daně z nabytí nemovitých věcí: § 10 – základem daně je nabývací hodnota snížená o uznatelný výdaj § 12 odst. 1 písm. a) – nabývací hodnotou je sjednaná cena, neboť je vyšší než cena zjištěná = 1 200 000 Kč § 24 – uznatelným výdajem je odměna (provize) zaplacená znalci za znalecký posudek určující zjištěnou cenu = 15 000 Kč Základ daně = 1 200 000 Kč – 15 000 Kč = 1 185 000 Kč Základ daně – zaokrouhlení: § 27 - základ daně se zaokrouhluje na celé stokoruny nahoru = 1 185 000 Kč Stanovení sazby z nabytí nemovitých věcí: § 26 – 4 % ze základu daně 74

Výpočet daně z nabytí nemovitých věcí: § 27 – zaokrouhlený základ daně na celé stokoruny nahoru výnasobený sazbou daně Daň z nabytí nemovitých věcí: = 0,04 * 1 185 000 Kč = 47 400 Kč Povinnost podat daňové přiznání a splatnost daně u daně z pozemků: § 32 písm. a) – povinnost podat daňové přiznání a splatnost do konce 3. měsíce následujícího po dni zápisu do katastru nemovitostí = do 31. 8. 2014 § 41 odst. 1 – daň z pozemků přesáhla částku 200 Kč, proto se daň stanoví a je povinnost ji uhradit V tomto případě došlo především ke změně u poplatníka a ručitele, protože od roku 2014 nemusí striktně být poplatníkem pouze převodce, ale může jím být nabyvatel, pokud se tak dohodnou přímo v kupní smlouvě. Platí pravidlo, že vždy, když je převodce poplatníkem, ručitelem je nabyvatel, v jiném případě ne. Navíc došla změna u poplatníka, pokud úloha poplatníka dopadne na manžele. Do roku 2013 museli oba manželé podat samostatně a nerozdílně daňové přiznání, avšak od roku 2014 jej podává pouze jeden z nich. Od roku 2014 navíc přibyla možnost odečíst od základu daně uznatelný výdaj, jímž je odměna (provize) zaplacená znalci za znalecký posudek určující zjištěnou cenu, zatímco do roku 2013 k žádnému snížení nedošlo. Poslední změnou bylo zvýšení minimálního limitu pro stanovení a platbu daně ze 100 Kč na 200 Kč. V tomto případě vedly změny ke snížení daně z převodu vlastnického práva k nemovité věci.

Sazba daně z nabytí nemovitých věcí je stanovena ve výši 4 %.115 Výpočet daně tedy proběhne následovně: Daň z nabytí nemovitých věcí = základ daně (zaokr. na celé stokoruny nahoru) x sazba daně Je-li daň z nabytí nemovitých věcí nižší než 200 Kč, tato daň se nestanoví a ani neplatí.116 115

§ 26 DNNV

116

§ 41 DNNV

75

4.1.4. Osvobození od daně z nabytí nemovtiých věcí Osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí se v DNNV dělí na věcná osvobození: - ve veřejnoprávní oblasti (§ 6 DNNV) - u nových staveb (§ 7 DNNV) - u jednotek (§ 8 DNNV) - ostatní věcná osvobození (§ 9 DNNV) Věcná osvobození ve veřejnoprávní oblasti Od této daně je osvobozeno nabytí vlastnického práva k nemovité věci členským státem EU, jiným státem (pokud je zaručena vzájemnost) nebo územním samosprávným celkem za podmínek blíže stanovených v § 6 DNNV. Je zde dále blíže specifikováno osvobození v případě, že se nejedná o veřejnou podporu neslučitelnou s vnitřním trhem podle předpisu EU. Věcná osvobození u nových staveb Toto osvobození se vztahuje k prvnímu úplatnému nabytí vlastnického práva k pozemkům zahrnujícím stavbu rodinného domu, k nové stavbě rodinného domu a k jednotce bez nebytového prostoru, ať už tuto podobu nabývá odstraněním nebytového prostoru či byla jakýmkoli způsobem nově vzniklá. K tomuto osvobození dochází pouze v případě, že toto první úplatné nabytí nastane nejpozději 5 let ode dne, kdy je tato nová stavba nebo jednotka podle stavebního zákona schopna užívání. Rozhodný den, od kterého se tato lhůta počítá je buď den vydání kolaudačního souhlasu, nebo 30. den od oznámení záměru stavebníka stavebnímu úřadu o záměru začít užívat tuto stavbu.117 Toto osvobození se netýka stavby bytového domu. Dříve bylo osvobozeno pouze první úplatné nabytí stejného charakteru, ale pouze v případě, že by šlo o převod stavby prováděný v souvislosti s podnikatelskou činností, jak je znázorněno v následujícím příkladu. Příklad č. 8: Daň z nabytí nemovitých věcí Pan Novotný začal stavět v roce 2012 (2014) rodinný dům, ale kvůli finančním důvodům

117

§ 120 odst. 1 Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)

76

tuto rozestavěnou budovu musel prodat. Prodal ji ještě v roku 2012 (2014) panu Doležalovi za sjednanou cenu ve výši 2 100 000 Kč, cena zjištěná byla 1 500 000 Kč. Přepis v katastru nemovitostí nastal 22. 2. 2012 (2014). Pan Doležal tento rodinný dům dostavěl a zkolaudoval ho. V roce 2013 (2015) ho prodal panu Pavlicovi za 4 500 000 Kč, zjištěná cena byla 3 200 000 Kč, šlo mu totiž jen o investici. Zápis v katastru nemovitostí nastal 17. 7. 2013 (2015). Jak vysoká daň byla odvedena v letech 2012 a 2013 podle staré legislativy a jaká v letech 2014 a 2015 podle legislativy nové? Řešení pro roky 2012 a 2013: 2012 – prodej panu Doležalovi Předmět daně

2013 – prodej panu Pavlicovi

§ 9 odst. 1 – prodej nedokončené § 9 odst. 1 – je předmětem této daně stavby je předmětem této daně

Osvobození

Není

Není

Poplatník

§ 8 odst. 1 písm. a) – poplatníkem § 8 odst. 1 písm. a) – poplatníkem je je vždy převodce, pan Novotný

Ručitel

§ 8 odst. 1 písm. a) – ručitelem je 8 odst. 1 písm. a) – ručitelem je nabyvatel, pan Doležal

Základ daně

vždy převodce, pan Doležal nabyvatel, pan Pavlica

§ 10 odst. 1 písm. a) – jelikož je § 10 odst. 1 písm. a) – jelikož je cena cena sjednaná vyšší než cena sjednaná vyšší než cena zjištěná

Sazba daně

zjištěná = 2 100 000 Kč

= 4 500 000 Kč

§ 15 – 4 % ze základu daně

§ 15 – 4 % ze základu daně

Výše této daně 0,04 * 2 100 000 Kč = 84 000 Kč

0,04 * 4 500 000 Kč = 180 000 Kč

Podání DAP do § 21 odst. 2 a) – 31. 5. 2012

§ 21 odst. 2 a) – 31. 10. 2013

Řešení pro roky 2014 a 2015: 2014 – prodej panu Doležalovi Předmět daně

2015 – prodej panu Pavlicovi

§ 2 odst. 1 písm. a) – prodej § 2 odst. 1 písm. a) – je předmětem nedokončené stavby je předmětem této daně této daně

Osvobození

§ 7 odst. 1 písm. b) – první úplatné § 7 odst. 2 – splňuje, avšak nesplňuje nabytí vlastnického práva k nové podmínku prvního úplatného nabytí stavbě

rodinného

domu

osvobozeno

77

–

je v § 7 odst. 1 – není osvobozeno

Poplatník

§ 1 odst. 1 písm. a) – poplatníkem § 1 odst. 1 písm. a) – poplatníkem je je převodce, pan Novotný, nebo převodce, pan Doležal, nebo může může být nabyvatel, pan Doležal, být nabyvatel, pan Doležal, pokud pokud došlo k této dohodě v kupní došlo k této dohodě v kupní smlouvě smlouvě

Ručitel

§ 41 odst. 2 – ručitelem je § 41 odst. 2 – ručitelem je nabyvatel, nabyvatel,

pan

Doležal,

pokud pan Pavlica, pokud nedošlo v kupní

nedošlo v kupní smlouvě k dohodě, smlouvě k dohodě, že poplatníkem Základ daně

že poplatníkem bude nabyvatel

bude nabyvatel

0 Kč – je osvobozeno

§ 10 → § 12 odst. 1 písm. a) → § 14 odst. 1 písm. b) - jelikož je cena sjednaná vyšší než cena zjištěná = 4 500 000 Kč

Sazba daně

§ 26 – 4 % ze základu daně

§ 26 – 4 % ze základu daně

Výše této daně 0,04 * 0 Kč = 0 Kč

0,04 * 4 500 000 Kč = 180 000 Kč

Podání DAP do § 21 odst. 2 a) – 31. 5. 2014

§ 21 odst. 2 a) – 31. 10. 2015

U tohoto příkladu došlo ke stejné změně v rámci stanovení poplatníka a ručitele jako v předchozím příkladu. Došlo zde ale ještě k jedné zásadní změně, tou je od roku 2014 osvobození prvního úplatného nabytí vlastnického práva k nové stavbě rodinného domu i za předpokladu, že tento převod stavby není prováděn v souvislosti s podnikatelskou činností. Do roku 2013 k tomuto osvobození došlo pouze v případě, že byla tato podmínka dodržena.118 Jelikož by byla stále splněna podmínka lhůty 5 let z § 7 odst. 2 nového právního předpisu, bylo by výhodnější odsunout první prodej až do roku 2014.

Věcná osvobození u jednotek V případě, že je nabyvatelem družstevního bytu nebo družstevního nebytového prostoru, který je garáží, sklepem nebo komorou, fyzická osoba, která je jeho nájemcem, je toto nabytí nemovité věci osvobozeno.119 118

§ 20 odst. 7 písm. a) a b) zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí

119

Družstevní byt a družstevní nebytový prostor je blíže upraven v § 729 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích

78

Osvobozeno je i nabytí vlastnického práva k bytu fyzickou osobou od právnické, která je vlastníkem domu s jednotkami, za předpokladu, že je tato fyzická osoba nájemcem dané jednotky, členem této právnické osoby a nebo se nějak podílela na pořízení tohoto domu s jednotkami. Ostatní věcná osvobození Osvobození od této daně se vztahuje i na nabytí vlastnického práva k nemovité věci během provádění reorganizace v rámci insolvenčního řízení za blíže specifikovaných podmínek v příslušném ustanovení. Toto osvobození se vztahuje na případy, kdy dojde k vložení nemovité věci do sociálního družstva120 nebo evropského fondu sociálního podnikání.121 Od daně z nabytí nemovitých věcí je osvobozeno i nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která je předmětem finančního leasingu. Touto nemovitou věcí může být i právo stavby.

120

Sociální družstvo je právně vymezeno v § 758 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích.

121

Evropské fondy sociálního podnikání jsou vymezeny v Nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 346/2013 o evropských fondech sociálního podnikání.

79

80

5. Další vybrané změny ve zdanění nemovitých věcí V roce 2013 byl Poslanecké sněmovně předložen návrh zákona o změně daňových zákonů v souvislosti s rekodifikací soukromého práva, jehož hlavním cílem bylo přizpůsobit daňové předpisy změnám v českém soukromém právu. Tato rekodifikace se dotkla i zákona č. 586/1992 Sb., o dani z příjmů (ZDP). Mimo jiné došlo i k integraci daně dědické a daně darovací do daní z příjmů. V rámci NOZ došlo k zavedení několika nových právních institutů, které patří mezi smluvní typy. Nájem je jedním z nich, ale je důležité tyto smluvní typy od sebe rozlišovat, proto je jim část této kapitoly věnována. Dále se bude tato kapitola zabývat otázkou, jestli měla rekodifikace vliv na investory investující do výstavby nových bytů, domů či investorů do pozemků. K závěru se tato kapitola okrajově dotkne i daně dědické a darovací.

5.1. Změny ve zdanění příjmů z nájmů nemovitých věcí Jak bylo již řečeno, nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje za to pronajímateli platit nájemné. U zdanění nájmů v rámci ZDP nevznikly žádné nové technické změny, pouze terminologické. Samozřejmě došlo jako v předešlých právních předpisech k drobným změnám, jako je například nahrazení nemovitosti za nemovitou věc nebo dále zavedení dalších pojmů, jako jsou pacht, zápůjčka, výpůjčka a výprosa, jde tedy především o smluvní typy. Právě tyto nové pojmy (obnovené pojmy), které stojí na stejné úrovni jako nájem, je důležité zde vymezit, neboť každý z těchto pojmů má jiný význam a je dále používán v zákonech v relevantních ustanoveních. Aby nedošlo k záměně těchto pojmů, jsou dále popsány. Nájem122 Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Typickou je tedy úplatnost. Pronajmout jde jak celou nemovitou věc, tak i pouze její část.

122

§ 2201 - § 2331 NOZ

81

Výpůjčka123 Smlouvou o výpůjčce půjčitel přenechává vypůjčiteli nezuživatelnou věc a zavazuje se mu umožnit její bezplatné dočasné užívání. Typickou je tedy bezúplatnost, čímž se liší od nájmu. Vypůjčitel má právo užívat danou věc ujednaným způsobem nebo přiměřeným povaze věci. Vypůjčitel má právo věc vrátit dříve, ale pouze se souhlasem půjčitele. Půjčitel však může výpůjčku zkrátit pouze v případě, že s danou věcí vypůjčitel nakládal v rozporu se smlouvou, a nebo bylo ujednáno, že za určitých okolností bude potřebovat výpůjčku ukončit. Náklady spojené s užíváním dané věci nese vypůjčitel. Pokud však dojde k mimořádným nákladům, uhradí je půjčitel. Pokud je z nějakých důvodů uhradí vypůjčitel, náleží mu za to náhrada. Předmětem výpůjčky může být i nemovitá věc. Výprosa124 Typickým znakem je, že není ujednána doba, po kterou může výprosník bezplatně půjčitelovu věc užívat. Nesjednává se ani účel výprosy. V tomto případě půjčitel může kdykoli chtít věc vrátit, ale výprosník smí věc vrátit pouze se souhlasem půjčitele. Pacht125 Pachtovní smlouvou se propachtovatel zavazuje přenechat pachtýři věc k dočasnému užívání a požívání. Pachtýř se zavazuje platit za to propachtovateli pachtovné nebo poskytnout poměrnou část výnosu z věci. Na rozdíl od nájmu se u pachtu předpokládá, že pachtýř bude vlastním přičiněním věc obhospodařovat tak, aby přinášela výnos. Zápůjčka126 Přenechá-li zapůjčitel vydlužiteli zastupitelnou věc tak, aby ji užil podle libosti a po čase vrátil věc stejného druhu, vznikne smlouva o zápůjčce. Může být

123

§ 2193 - § 2200 NOZ

124

§ 2189 - § 2192 NOZ

125

§ 2332 - § 2357 NOZ

126

§ 2390 - § 2394 NOZ

82

úplatná i bezúplatná. 5.1.1. Změny ve zdanění příjmů z nájmů a dodání u plátců DPH Pouze v roce 2014 nastala velká změna, a tou bylo, že do obratu se podle § 4a odst. 1 písm. c) ZDPH nezahrnovaly příjmy, pokud šlo o nájem vyjmenovaných nemovitých věci v § 56a ZDPH. To znamená, že spousta těch, kteří byli plátci do konce roku 2013, si mohli během roku 2014 zrušit svoji registraci, avšak od roku 2015 se vše vrátilo do původního stavu.

5.2. Změny v rámci rekodifikace, které ovlivnily developery a jiné investory Ve zdanění neproběhla žádná změna. Do roku 2013 i po roce 2014 byly jejich první úplatné prodeje do vlastnictví jiných osob osvobozeny od daně z DPH127 i od daně z nabytí nemovité věci.128 Přidáním práva stavby do vybraných nemovitých věcí se rozšířila možnost investic do nemovitých věcí. V praxi docházelo k tomu, že investoři skupovali pozemky, na nichž stojí samostatné stavby, a nebo pouze pozemky. Do konce roku 2013 byly sice pozemky málo rizikovou a poměrně dost výnosnou investicí, ale od začátku roku 2014 se možnosti pozemků rozšířily a staly se ještě výhodnějšími. Může se jednat buď o pouhé právo postavit na cizím pozemku stavbu, což by bylo zdanitelné plnění a použije se základní sazba, a nebo o právo mít na cizím pozemku stavbu již postavenou a předmětem dodání práva stavby je tedy i již existující stavba. Jestliže se jedná tedy o právo stavby ve smyslu užívání již existující stavby na daném pozemku, posuzuje se osvobození od daně na základě 5-leté lhůty od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo ode dne započetí užívání této stavby.129 Investoři tedy začali nakupovat výhodně situované pozemky, na nichž buď ještě nestály a nebo již stály stavby, na nichž sami nechtěli provádět stavbu. Tyto pozemky jsou pro ně stále téměř bezrizikovou investicí, která má růstový trend, ale zároveň se tato investice může rozšířit o další příjem, a to z dodání práva stavby. Vzhledem k tomu, že se investorovi téměř nezvýší žádné náklady na získání těchto dalších příjmů, stalo se investování do dobře situovaných

127

§ 56 odst. 1 ZDPH v roce 2013 a § 56 odst. 3 ZDPH od roku 2014

128

Do roku 2013 dle § 20 odst. 7 písm. a) zákona o dani dědické, dani darovací a a dani z převodu nemovitostí a od roku 2014 dle § 7 odst. 1 a 2 DNNV

129

§ 56 odst. 3 ZDPH

83

pozemků ještě lukrativnější. Od daně jsou tyto příjmy osvobozeny pouze za splnění již uvedené časové lhůty. Problémem u práva stavby je vyřešení toho, co se stane po skončení práva stavby. Jestliže se totiž ve smlouvě strany nedohodnou jinak, použije se zákonné ustavení § 1255 NOZ: „Není-li nic jiného ujednáno, dá vlastník stavebního pozemku stavebníkovi při zániku práva stavby uplynutím doby, na kterou bylo zřízeno, za stavbu náhradu. Náhrada činí polovinu hodnoty stavby v době zániku práva stavby, ledaže si strany ujednají jinak.“ Je tedy důležité již při sepisování smlouvy o dodání práva stavby věnovat pozornost i vzájemnému vypořádání po skončení, aby se předešlo zbytečným případným sporům.

5.3. Bezúplatné nabytí nemovitých věci v zákoně o daních z příjmů Zrušením zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí byly dle zákonného opatření Senátu ČR č. 344/2013 Sb., o změně daňových zákonů v souvislosti s rekodifikací soukromého práva a dalších změnách, implementovány do ZDP i daň dědická a daň darovací. Tímto byl v ZDP zaveden nový pojem „bezúplatný příjem“, který zahrnuje příjmy z dědění, odkazu a darů. 5.3.1. Daň darovací Dary mohou mít více podob. Do konce roku 2013 šlo v ZDP pouze o tyto: - dar zaměstnance od zaměstnavatele (dle § 6 ZDP) - dar poplatníkovi s příjmy ze samostatné činnosti (dle § 7 ZDP) Nově se ale od začátku roku 2014 přidal ještě jeden typ darů: - dar podle § 10 odst. 1 písm. n) ZDP u fyzických osob a dar podle § 19 odst. 1 písm. n) ZDP, který poplatník uvede do daňového přiznání, pokud nebudou dodrženy podmínky pro osvobození Bezúplatný převod majetku zemědělského podnikatele však za zákonem stanovených podmínek není předmětem daně z příjmů. Jde o převod mezi osobami blízkými v souvislosti s ukončením provozování zemědělské činnosti zemědělského podnikatele, pokud v této zemědělské činnosti osoba blízká pokračuje minimálně do konce třetího zdaňovacího období následujícího od tohoto převodu (vyjímkou je smrt). Od roku 2014 však byly přidány nové podmínky, a to převod při prodeji mezi těmito osobami za stejných podmínek.130 130

§ 3 odst. 4 písm. f) ZDP

84

5.3.2. Vybraná osvobození ostatních bezúplatných příjmů Osvobození ostatních bezúplatných příjmů je od roku 2014 zakotveno v § 10 odst. 3 písm. d) ZDP. Jedná se bezúplatné příjmy od příbuzného v přímé nebo vedlejší linii (přesný seznam těchto příbuzných je v příslušném ustanovení. Dále o bezúplatné příjmy od osoby, se kterou poplatník žil po dobu jednoho roku před tímto převodem ve společně hospodařící domácnosti. Rovněž jsou osvobozeny bezúplatné příjmy nabyté příležitostně, pokud je jejich hodnota menší než 15 000 Kč a nebo jde o příjmy obmyšleného z majetku, který byl do svěřenského fondu vyčleněn nebo který zvýšil majetek tohoto fondu osobou jako v prvních dvou případech. V posledním případě je nutné vzít v úvahu § 21c odst.1, že pro účely daní z příjmů platí, že se nejdříve plní ze zisku fondu a až potom z ostatního majetku fondu. Zisk po zdanění je kapitálovým příjmem podle § 8 odst. 1 písm. i ZDP. Až poté se vyplácí z ostatního majetku fondu a toto plnění může být podle § 4a písm. a) nebo podle § 10 odst. 3 písm. d) ZDP osvobozeno.

85

86

Závěr Rekodifikace soukromého práva přinesla spoustu změn do zdanění nemovitých věcí. Vznik nového občanského zákoníku se dotkl nejen soukromoprávních předpisů, ale zasáhl i do veřejnoprávních předpisů, jako jsou i daňové zákony. Především terminologické změny měly velký dopad do daně z nemovitých věcí a do daně z nabytí nemovitých věcí. Nové pojetí nemovité věci totiž nově zahrnuje nejen pozemky, stavby a byty, nebo-li věci, které jsou pevně spojené se zemí a nejdou přemístit, ale přibyly i nehmotné věci, které se nově počítají za nemovité věci. Jedná se o věcná práva k hmotným nemovitým věcem (např. právo stavby). Důležité ovšem bylo i zavedení nové zásady splynutí stavby s pozemkem, pokud obojí patřilo do vlastnictví stejné osoby. Za jiných okolností zůstaly tyto nemovité věci samostatnými nemovitými věcmi. Důležitou změnou bylo také to, že „byt“ byl nahrazen pojmem „jednotka.“ Jednotku tvoří byt jako prostorově oddělená část domu a k němu náležící podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojených a neoddělitelných. Zákon o dani z nemovitých věcí byl přizpůsoben nové legislativě a kromě záměny pojmu „nemovitost“ za „nemovitou věc“ zde došlo k více změnám. Pokud nemovitá věc patří do jmění podílových fondů či fondů obhospodařovaných penzijní společností, jsou poplatníky nově tyto fondy. Do roku 2013 byly poplatníky investiční a penzijní společnosti obhospodařující tyto fondy. V sazbách došlo pouze k jedné změně, a to ve zvýšení základní sazby daně o 0,75 Kč na 1 m2 u každého nadzemního patra u budov, které slouží podnikatelské činnosti. Do roku 2013 tak platilo bez podmínky, ale od roku 2014 toto zvýšení základní sazby daně nastává pouze v případě, že nadzemní podlaží přesahuje jednu třetinu zastavěné plochy. Důležitou změnou v tomto zákoně bylo i připojení podílu na soukromém pozemku bytového domu k jednotlivým jednotkám. Už tento pozemek nepodléhá od roku 2014 dani z pozemků, ale je zahrnut do daně ze staveb a jednotek. Jestliže má jednotka takovýto podíl, již není její rozloha násobena pouze koeficientem 1,20, který zahrnuje podíl na společných částech domu, ale je nově násobena koeficientem 1,22, který zahrnuje i podíl na soukromém pozemku patřícímu k danému bytovému domu. Poslední velmi zásadní změnou bylo, že pokud je nemovitá věc ve společném jmění manželů, podávají nově tito manželé daňové přiznání společně a nerozdílně, tedy pouze jeden 87

z těchto manželů jakožto zástupce tohoto manželského páru. Do konce roku 2013 museli podávat daňové přiznání samostatně a nerozdílně. Tedy každý zvlášť. Zrušením zákona o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí byla část zákona o dani dědické a dani darovací přesunuta do daně z příjmů. Jiné zásadní změny u těchto daní však nenastaly. Naopak tomu je u poslední z nich, dani z převodu nemovitostí. Ta byla úplně vyčleněna a bylo pro ni zpracováno zákonné opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí. U daně z nabytí nemovitých věcí byla provedena stejná změna jako u předchozího zákona, navíc ale došlo ke změně v případě, že došlo k převodu vlastnického práva k nemovité věci na základě kupní nebo směnné smlouvy. Do konce roku 2013 byl poplatníkem vždy vlastník (prodávající) a ručitelem byl vždy nabyvatel (kupující). Od roku 2014 však existuje možnost, aby si mezi sebou v kupní nebo směnné smlouvě dohodli, že poplatníkem bude nabyvatel. V takovém případě ale není ručitel. Další zásadní změnou v tomto zákoně je nové stanovení základu daně dle nabývací hodnoty snížené o uznatelné výdaje. Do roku 2013 byla základem daně cena zjištěná nebo sjednaná. Od roku 2014 však byla zavedena nabývací hodnota, která dává více možností stanovení základu daně. Nabývací hodnotou může být nově nejen sjednaná nebo zjištěná cena, ale i srovnávací daňová hodnota a zvláštní cena. Navíc se od základu daně odečítají uznatelné výdaje, kterými jsou náklady prokazatelně zaplacené poplatníkem znalci za zhotovení znaleckého posudku určujícího zjištěnou cenu. Malou změnou bylo navýšení minimální výše daně pro stanovení této daně a povinnost uhradit ji. Dříve byla ve výši 100 Kč, od roku 2014 ve výši 200 Kč. U nájmů došlo jen k terminologickým změnám. Ale pouze v roce 2014 došlo ke změně jednoho ustanovení, které však bylo od roku 2015 navráceno do stavu, v jakém bylo do roku 2013. Jednalo se o to, že do obratu v rámci daně z DPH se nepočítaly příjmy z nájmů podle § 56a, což vedlo k tomu, že si někteří plátci mohli zrušit registraci k dani. Od roku 2015 jim ale povinnost k registraci opět po překročení stanovené hranice obratu nastala. U developerů nedošlo k žádným změnám, neboť stejně jako před koncem roku 2013, tak i od roku 2014 první úplatné převody na nové vlastníky podléhaly osvobození od DPH i od daně z nabytí nemovitých věcí. 88

Jedinou změnou pro investory je rozšíření možností investic do nemovitých věcí, a to díky rozšíření pojmu nemovitá věc. Rekodifikace soukromého práva přinesla spoustu dalších změn. Ale tyto uvedené jsou těmi nejdůležitějšími v rámci zdanění nemovitých věcí. Dle mého názoru bylo zavedení NOZ nutné pro sjednocení české legislativy v oblasti soukromého práva a bylo velkým posunem vpřed, neboť více odpovídá novodobému politickému systému a podmínkám, které nyní máme. Tento krok vedl k odbourání častých novelizací, eliminaci dvojí rozdílné právní úpravy téhož právního vztahu. Došlo celkově k zavedení větší přehlednosti v oblasti soukromého práva.

89

90

Seznam použité literatury BOHÁČ, Radim: Pojem daň v daňových zákonech; Dny práva 2011; Právnická fakulta Univerzity Karlovy, Česká republika, (prezentace, 2011) str. 2 BOHÁČ, Milan: Změny daňového práva v souvislosti s rekodifikací soukromého práva; ACTA UNIVERSITATIS CAROLINAE – IURIDICA 3; rok vydání: 2013; str. 22, 24-27, 30 ČECH, Petr: Mezi starým a novým soukromým právem aneb Odkdy a nač se použije nový občanský zákoník a zákon o obchodních korporacích; Komora daňových poradců – bulletin 1/2014; nakladatelství: Wolters Kluwer ČR a.s., Praha, březen 2014, ISSN 1211-9946; str. 8 – 9 GEMBALOVÁ, Alena: Kolaudace novostavby: Poslední krůček k novému bydlení; 2010; DUMAZAHRADA.CZ;

dostupné

online

na

adrese:

< http://www.dumazahrada.cz/stavba-rekonstrukce/stavba/2010/6/3/kolaudacenovostavby-posledni-krucek-k-novemu-bydleni/#.VVA_P_ntmko > HAVLENA, Ondřej: Rozpočtové určení daní z pohledu obcí; Matouš Havlena: Blog & CV [online]; datum publikace 1. 3. 2010 [cit. 25. 12. 2014]. Dostupné na adrese: < http://www.havlena.net/ekonomie/rozpoctove-urceni-dani-z-pohledu-obci/ > Komora daňových poradců – Bulletin 3/2013: Rozhovor s prof. Dr. JUDr. Karlem Eliášem – Rekodifikace soukromého práva; nakladatelství: Wolters Kluwer ČR a.s., Praha, rok: 2013, ISSN 1211-9946; str. 3 KORBEL, František: Dnes vyšel nový občanský zákoník; Jiné právo, článek publikovaný: 22. 3. 2012;

dostupné

na

internetové

adrese:

< http://jinepravo.blogspot.cz/2012/03/frantisek-korbel-dnes-vysel-novy.html > KUBÁTOVÁ, Květa: Daňová teorie a politika; ASPI Publishing; 2004; ISBN 80-8639584-7, str. 20 OBCANSKYZAKONIK.JUSTICE.CZ: a vyzkoušeného.

[cit.

Obecná

28. 2. 2015];

část:

Moderní

dostupné

úprava

online

na

tradičního adrese:

< http://obcanskyzakonik.justice.cz/obecna-cast/obecne/ > OBCANSKYZAKONIK.JUSTICE.CZ: Obchodní korporace – obecně [cit. 5. 4. 2015];

91

dostupné

online

na

adrese:

< http://obcanskyzakonik.justice.cz/obchodni-

korporace/obecne/ > PATLACHOVÁ, Petra: Změny u daně z nemovitostí jak se nás dotknou?; Generální finanční ředistelství; publikováno 26. 11. 2013 v Praze; dotupné online na adrese: < http://www.financnisprava.cz/cs/financni-sprava/pro-media/tiskovezpravy/2013/zmeny-u-dane-z-nemovitosti-4500 > PELC, Vladimír: Daň z nabytí nemovitých věcí – praktická příručka; Praha: Leges, 2014, s. 288; ISBN 978-80-7502-012-3: str. 11-34 RADVAN, Michal, et al.: Finanční právo a finanční správa : Berní právo.; 1. vydání, Masarykova univerzita, rok 2008, počet stran 509, ISBN 978-80-210-4732-7, 978-80-7239-230-8; str. 23 ŠPERL, Milan: Zajišťovací převod práva bude od roku 2014 jasnější.; PATRIA.CZ [online]; zveřejněno 3.10.2013 [cit. 29. 12. 2014]; dostupné na adrese: < http://www.patria.cz/pravo/2448445/zajistovaci-prevod-prava-bude-od-roku2014-jasnejsi.html > TÉGL, Petr: Pojetí nemovité věci v novém občanském zákoníku; Komora daňových poradců – bulletin 3/2013; nakladatelství: Wolters Kluwer ČR a.s., Praha, září 2013, ISSN 1211-9946; str. 8 VEČEŘA, Miloš et al.:Základy teorie práva. Multimediální učební text; Masarykova univerzita; Brno, 2010; ISBN 978-80-210-4683-2; str. 19 VOLKÁNOVÁ, Zdenka a KLAZAR Stanislav: Daně, daňová politika a daňová teorie; Vysoká škola ekonomie a managementu; 2013; ISBN: 978-80-87839-07-2; str. 11 PRÁVNÍ PŘEDPISY Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník Zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník Zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí Zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí

92

Zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, darovací a dani z převodu nemovitostí Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) Zákon č. 280/2009 Sb., daňový řád Nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 346/2013 o evropských fondech sociálního podnikání Důvodová zpráva k vládnímu návrhu občanského zákoníku. Sněmovní tisk 362/0, 2011, str. 596-600

93

94

Seznam zkratek NOZ = nový občanský zákoník ZOK = zákon o obchodních korporacích ObchZ = zrušený obchodní zákoník ZDNV = zákon o dani z nemovitých věcí DNNV = zákon o dani z nabytí nemovitých věcí ZDP = zákon o dani z příjmů ZDPH = zákon o dani z přidané hodnoty

95

96

Seznam použitých obrázků Obrázek č. 1: Daňová soustava České republiky do konce roku 2013.............................18 Obrázek č. 2: Daňová soustava České republiky od 1. 1. 2014........................................18 Obrázek č. 3: Schéma pozemku s rodinným domem a běžným příslušenstvím pro ukázkový výpočet daně z pozemků (k příkladu 1).......................................................37 Obrázek č. 4: Schéma pozemku se zastavěnou plochou patřící k bytovému domu pro ukázkový výpočet daně z pozemků (k příkladu 2).......................................................40 Obrázek č. 5: Schéma pozemku se stavebním pozemkem pro ukázkový výpočet daně z pozemků (k příkladu 3)..............................................................................................44 Obrázek č. 6: Průmět rozšířeného nadzemního podlaží do roviny při určování zastavěné plochy............................................................................................................................50 Obrázek č. 7: Schéma budovy podniku pro stanovení daně ze staveb a jednotek (k příkladu 4)................................................................................................................55 Obrázek č. 8: Schéma pozemku s rodinným domem a běžným příslušenstvím pro ukázkový výpočet daně z nemovitých věcí (k příkladu 6)...........................................59 Obrázek č. 9: Schéma pro určení poplatníka u daně z nabytí nemovitých věcí od 1. 1. 2014......................................................................................................................66

Seznam použitých tabulek Tabulka č. 1: Přehled výpočtů a sazeb daně u jednotlivých pozemků..............................47

Seznam příkladů Příklad č. 1: Daň z pozemků.............................................................................................36 Příklad č. 2: Daň z pozemků.............................................................................................40 Příklad č. 3: .Daň z pozemků............................................................................................43 Příklad č. 4: Daň ze staveb a jednotek..............................................................................50

97

Příklad č. 5: Daň ze staveb a jednotek..............................................................................54 Příklad č. 6: Daň z nemovitých věcí.................................................................................59 Příklad č. 7: Daň z nabytí nemovitých věcí......................................................................72 Příklad č. 8: Daň z nabytí nemovitých věcí......................................................................77

98

Seznam příloh Příklad č. 1: Seznam členů rekodifikační komise Ministerstva spravedlnosti k novému občanskému zákoníku od roku 2000 do současnosti..................................................101 Příklad č. 2: Inženýrské stavby, které jsou zdanitelnou stavbou podle př. ZDNV..........103 Příklad č. 3: .GFŘ: Příklady použití koeficientů 1,20 a 1,22 při výpočtu základu daně ze staveb a jednotek u jednotky.......................................................................................105 Příklad č. 4: DAP 2013 k příkladu č. 6...........................................................................109 Příklad č. 5: DAP 2014 k příkladu č. 6............................................................................111

99

100

Přílohy Příloha č. 1 Seznam členů rekodifikační komise Ministerstva spravedlnosti k novému občanskému zákoníku od roku 2000 do současnosti JUDr. Alena Bányaiová, JUDr. Josef Barák JUDr. Václav Bednář, Ph. D. JUDr. Petr Bezouška, Ph.D. JUDr. Jaroslav Bureš Prof. JUDr. Jan Dědič Prof. Dr. JUDr. Karel Eliáš JUDr. Dušan Diviš Prof. JUDr. Jan Dvořák, CSc. Prof. JUDr. Josef Fiala, CSc. JUDr. Ondřej Frinta Doc. JUDr. Bohumil Havel, Ph. D. JUDr. Jan Hejda, Ph. D. Prof. JUDr. Milana Hrušáková, CSc. JUDr. Milan Hulmák, Ph. D. Prof. JUDr. Jan Hurdík, CSc. JUDr. František Ištvánek JUDr. Miloslav Jindřich JUDr. Milan Kindl, CSc. JUDr. Ladislav Krym JUDr. Petr Lavický, Ph. D. Doc. JUDr. Dr. Alena Macková, Ph.D. JUDr. Filip Melzer, Ph.D, LL.M. Mgr. Erich Mrzena JUDr. Hana Nová Mgr. Mgr. Jan Petrov, LL.M. Doc. JUDr. Stanislav Plíva, CSc. JUDr. Pavla Schödelbauerová JUDr. Jaroslav Svejkovský RNDr. Tomislav Šimeček doc. JUDr. Ivana Štenglová Prof. JUDr. Jiří Švestka, Dr.Sc. JUDr. Petr Tégl, Ph. D. Prof. JUDr. Ivo Telec, CSc. JUDr. Blanka Tomančáková, Ph.D.,LL.M JUDr. Miloš Tomsa, CSc. JUDr. Pavel Zářecký, CSc. LRV, Doc. JUDr. Michaela Zuklínová, JUDr. Michal Žižlavský

CSc. advokátka ČNB ZČU Plzeň ZČU Plzeň Vrchní soud v Praze VŠE Praha ZČU Plzeň advokát UK Praha MU Brno UK Praha ZČU Plzeň ZČU Plzeň UP Olomouc ZČU Plzeň MU Brno Nejvyšší soud Notářská komora ČAK ČAK Nejvyšší správní soud UK Praha UP Olomouc Notářská komora Obvodní soud pro Prahu 8 Justiční akademie UK Praha Ministerstvo pro místní rozvoj advokát Sdružení majitelů domů Nejvyšší soud UK Praha UP Olomouc UP Olomouc UP Olomouc Vrchní soud v Praze (předseda komise) VŠMVVS Praha CSc UK Praha ČAK

Zdroj: OBCANSKYZAKONIK.CZ: Seznam členů rekodifikační komise; použito 15. 4. 2015 < http://obcanskyzakonik.justice.cz/fileadmin/seznam_clenu_rekodifikacni_komise.pdf >

101

102

Příloha č. 2 Inženýrské stavby, které jsou zdanitelnou stavbou podle př. ZDNV KÓD CZ-CC ex221341 ex230141 230241 ex230251 ex230341 230351 ex230411 ex230441 230451

Text CZ-CC Věže pro vysílání, retranslační věže a telekomunikační stožáry Věže, stožáry, věžové zásobníky pro hornictví a těžbu surovin Věže chladící pro energetiku Komíny a kouřové kanály pro energetiku Věže, stožáry, věžové zásobníky chemických podniků Průmyslové komíny chemických podniků Stavby hutního a těžkého průmyslu (kromě budov) Věže, stožáry, věžové zásobníky - pro ostatní průmysl Průmyslové komíny pro ostatní průmysl

Slovní popis věže pro vysílání a retranslační věže věže a věžové zásobníky pro hornictví a těžbu surovin komíny pro energetiku

vysoké pece věže a věžové zásobníky pro ostatní průmysl

Je-li před číselným kódem Klasifikace stavebních děl CZ-CC uvedeno „ex“, vztahuje se příloha na inženýrské stavby označené současně číselným kódem CZ-CC a výslovně uvedeným slovním popisem k tomuto kódu v části přílohy. Zdroj: Příloha k zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí.

103

104

Příloha č. 3 Příklady použití koeficientů 1,20 a 1,22 při výpočtu základu daně ze staveb a jednotek u jednotky Příklad č. 1 Dotaz: V roce 2013 jsem koupil byt a podíl na pozemku pod domem. Celý pozemek je zastavěn domem, ve kterém je daný byt. Jaký uvedu koeficient pro výpočet upravené plochy jednotky (řádek č. 310 daňového přiznání)? Odpověď: Podle § 10 odst. 3 písm. b) zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o dani z nemovitých věcí“) se použije koeficient 1,20, protože pozemek je plně zastavěn domem rozděleným na jednotky a oproti právní úpravě účinné do 31. 12. 2013 se nic nemění. Tento pozemek se v daňovém přiznání neuvádí, protože pozemky, které náležejí k jednotce (tj. jsou součástí jednotky nebo jsou ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek v domě a jsou užívané společně s těmito jednotkami) nejsou předmětem daně z pozemků [§ 2 odst. 2 písm. e) zákona o dani z nemovitých věcí]. Příklad č. 2 Dotaz: V roce 2013 jsem koupil byt a podílu na pozemku pod domem. Z větší části je pozemek zastavěn domem, nezastavěnou část tvoří dvorek ve vnitrobloku. Jaký uvedu koeficient pro výpočet upravené plochy jednotky (řádek č. 310 daňového přiznání)? Odpověď: Podle § 10 odst. 3 písm. a) zákona o dani z nemovitých věcí se použije koeficient 1,22, protože pozemek přesahuje zastavěnou plochu domu rozděleného na jednotky. Tento pozemek se v daňovém přiznání neuvádí, protože pozemky, které náležejí k jednotce (tj. jsou součástí jednotky nebo jsou ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek v domě a jsou užívané společně s těmito jednotkami) nejsou předmětem daně z pozemků [§ 2 odst. 2 písm. e) zákona o dani z nemovitých věcí]. Příklad č. 3 Dotaz: V roce 2013 jsem zdědil byt, podíl na pozemku pod domem a podíl na pozemku okolo domu, který je oplocen a slouží jako předzahrádka vlastníkům jednotek. Pozemek okolo domu nesplňuje podmínky pro osvobození podle § 4 odst. 1 písm. l) zákona o dani z nemovitých věcí. Jaký uvedu koeficient pro výpočet upravené plochy jednotky (řádek č. 310 daňového přiznání)? 105

Odpověď: Podle § 10 odst. 3 písm. a) zákona o dani z nemovitých věcí se použije koeficient 1,22, protože pozemek je užíván s jednotkou a je ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek v domě. Tento pozemek se v daňovém přiznání neuvádí, protože pozemky, které náležejí k jednotce (tj. jsou součástí jednotky nebo jsou ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek v domě a jsou užívané společně s těmito jednotkami) nejsou předmětem daně z [§ 2 odst. 2 písm. e) zákona o dani z nemovitých věcí]. Příklad č. 4 Dotaz: V roce 2013 mi byl převeden do osobního vlastnictví byt, samostatný nebytový prostor sloužící jako garáž, podíl na pozemku pod domem a podíl na pozemku za domem, který slouží jako dvorek na sušení prádla obyvatelům domu. Jaký uvedu koeficient pro výpočet upravené plochy pro jednotlivé jednotky (řádek č. 310 daňového přiznání)? Odpověď: Podle § 10 odst. 3 písm. a) zákona o dani z nemovitých věcí se použije koeficient 1,22 u obou jednotek, protože pozemek slouží oběma jednotkám (bytu i garáži), je užíván s jednotkami a je ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek v domě. Tento pozemek se v daňovém přiznání neuvádí, protože pozemky, které náležejí k jednotce (tj. jsou součástí jednotky nebo jsou ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek v domě a jsou užívané společně s těmito jednotkami) nejsou předmětem daně z pozemků [§ 2 odst. 2 písm. e) zákona o dani z nemovitých věcí]. Příklad č. 5 Dotaz: V roce 2013 jsem koupil byt v domě, který stojí na cizím pozemku. Pozemek pod domem je ve výlučném vlastnictví obce. Jaký mám uplatnit koeficient pro výpočet upravené plochy jednotky (řádek č. 310 daňového přiznání)? Kdo zaplatí daň z pozemku? Odpověď: Podle § 10 odst. 3 písm. b) zákona o dani z nemovitých věcí se použije koeficient 1,20, protože vlastník jednotky není vlastníkem pozemku. Poplatníkem daně z pozemku je v daném případě obec, která je podle § 4 odst. 1 písm. b) zákona o dani z nemovitých věcí osvobozena od daně. Příklad č. 6 Dotaz: V roce 2013 jsem dostal od rodičů byt, podíl na pozemku pod domem a podíl na pozemku, který je oplocen a slouží jako uzamykatelné úložiště pro popelnice našeho a sousedního domu. Podíl na pozemku mají také vlastnící jednotek v sousedním domě. Jaký uvedu koeficient pro výpočet upravené plochy jednotky (řádek č. 310 daňového přiznání)?

106

Odpověď: Podle § 10 odst. 3 písm. a) zákona o dani z nemovitých věcí se použije koeficient 1,22, protože pozemek je užíván s jednotkou a je ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek obou domů. Tento pozemek se v daňovém přiznání neuvádí, protože pozemky, které náležejí k jednotce (tj. jsou součástí jednotky nebo jsou ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek v domě a jsou užívané společně s těmito jednotkami) nejsou předmětem daně z [§ 2 odst. 2 písm. e) zákona o dani z nemovitých věcí]. Zdroj: Finanční správa; dostupné online na adrese: < http://www.financnisprava.cz/assets/cs/prilohy/ d-seznam-dani/FAQ-2_DNeV_2014.pdf >

107

108

Příloha č. 4: DAP pro rok 2013 k příkladu 6 viz. následující strany

109

110

Příloha č. 5: DAP pro rok 2014 k příkladu 6 viz. následující strany

111