Tuinbeleid
Januari 2016
1
Tuinbeleid Waarom een tuinbeleid? Veel van de woningen die Huis & Erf verhuurt hebben een tuin. De huurder mag deze tuin inrichten en aankleden naar eigen smaak en wens. Maar natuurlijk heeft de huurder ook de verantwoordelijkheid voor het onderhoud van deze tuin. Huis & Erf vindt het belangrijk dat de tuinen van de woningen er verzorgd uitzien. Dit is prettig voor het aanzicht en draagt daarnaast bij aan het woongenot van de huurder én omgeving en daarmee de leefbaarheid in de buurt. Ook voor de verhuurbaarheid van onze woningen is een nette tuin van belang. Wanneer een tuin niet verzorgd is, kan overlast ontstaan. Daarom is het belangrijk dat Huis & Erf weet wat zij van een huurder verwacht als het gaat om tuinonderhoud en wat de huurder van Huis & Erf mag verwachten. In deze beleidsnotitie geven wij een uiteenzetting van wat wij van onze huurders verwachten bij het onderhouden van hun tuin en wat de stappen zijn die Huis en Erf zet wanneer een tuin niet verzorgd is.
Wanneer ziet een tuin er verzorgd uit? Om vast te stellen of een tuin verzorgd is, kijken we eerst naar de algemene huurvoorwaarden van Huis en Erf. Vervolgens kijken we naar het juridisch kader dat er over tuinonderhoud bestaat. Kader Huis en Erf Algemene huurvoorwaarden: Artikel 7.3: Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt. Artikel 7.5: Als tot het gehuurde een tuin behoort, is de huurder verplicht een tuin aan te leggen en/of onderhouden. Het is de huurder niet toegestaan de tuin te gebruiken voor de opslag van materialen, boten, auto’s, caravans, etc. Artikel 10.1: Voor overige veranderingen en toevoegingen, waaronder aan de buitenzijde van de woning, heeft huurder vooraf schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig. Het beleid ter zake van de zelf aangebrachte veranderingen is te verkrijgen bij verhuurder. Juridisch kader Voor het uitvoeren van tuinonderhoud is er een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) opgesteld die van toepassing is; het Besluit kleine herstellingen. Het besluit geeft de volgende aan: Besluit kleine herstellingen: o huurder is verplicht op eigen kosten kleine herstellingen te verrichten o het onderhoud aan tuinen, erven, opritten en erfafscheidingen, zodanig dat deze onroerende aanhorigheden een verzorgde indruk maken, waaronder in elk geval: bij eerste bewoning van een woonruimte de tot het woonruimtegedeelte van het gehuurde behorende tuin of erf: de aanleg van de tuin of erf met uitzondering van de aanleg van opritten en toegangspaden en het aanbrengen van een eenvoudige erfafscheiding; het egaliseren van de tuin en het opbrengen van teelaarde; het regelmatig maaien van het gras, het regelmatig verwijderen van onkruid in de tuin en tussen tegels van opritten, toegangspaden en terrassen; het vervangen van gebroken tegels; het regelmatig snoeien van heggen, hagen en opschietende bomen; 2
het vervangen van beplanting die is doodgegaan; het vervangen van kapotte planken of segmenten van houten erfafscheidingen, het rechtzetten en recht houden van houten erfafscheidingen; indien de erfafscheidingen zijn geverfd of gebeitst: erfafscheidingen regelmatig verven of beitsen; o het bestrijden van ongedierte, voor zover daaraan geen noemenswaardige kosten verbonden zijn en voor zover de aanwezigheid van dit ongedierte geen gevolg is van de bouwkundige situatie van de woonruimte; o het regelmatig schoonhouden van goten en regenafvoeren, voor zover deze voor de huurder bereikbaar zijn; o het regelmatig verwijderen van zwerfvuil. Daarnaast is beplanting juridisch gezien onderdeel van het onroerend goed en heeft de huurder wegbreekrecht. Erfafscheiding: Het is niet geoorloofd binnen de in lid 2 bepaalde afstand van de grenslijn van het erf van een ander bomen, heesters of heggen te hebben, tenzij de eigenaar daartoe toestemming heeft gegeven of dat erf een openbare weg of een openbaar water is. De in lid 1 bedoelde afstand bedraagt voor bomen 2 meter te rekenen vanaf het midden van de voet van de boom en voor de heesters en heggen 0,5 meter, tenzij ingevolge een verordening of een plaatselijke gewoonte een kleinere afstand is toegelaten. De buur kan zich niet verzetten tegen de aanwezigheid van bomen, heesters of heggen die niet hoger reiken dan de scheidsmuur tussen de erven. Ieder der eigenaars van aangrenzende erven in een aaneen gebouwd gedeelte van een gemeente kan te allen tijde vorderen dat de andere eigenaar ertoe meewerkt, dat op de grens van de erven een scheidsmuur van twee meter hoogte wordt opgericht, voor zover een verordening of een plaatselijke gewoonte de wijze of de hoogte der afscheiding niet anders regelt. De eigenaars dragen in de kosten van de afscheiding voor gelijke delen bij. ZAV-beleid i.v.m. bouwwerken in de tuin, zoals schuurtjes, volières, hokken voor huisdieren, etc.: o voor zover op een afstand van niet meer dan 4 m van het oorspronkelijk hoofdgebouw en niet hoger dan: 5 m, 0,3 m boven de bovenkant van de scheidingsconstructie met de tweede bouwlaag van het hoofdgebouw, en het hoofdgebouw, 2 o in geval van een bebouwingsgebied kleiner dan of gelijk aan 100 m : 50% van dat bebouwingsgebied
Hoe ziet ons tuin beleid er in de praktijk uit? Huis & Erf vindt het belangrijk dat de tuinen van de woningen verzorgd zijn. Dit is prettig voor het aanzicht en draagt daarnaast bij aan het woongenot van de huurder en omgeving en daarmee de leefbaarheid in de buurt. Huurders hebben de vrijheid om de indeling en inrichting van de tuin zelf te bepalen. Maar zijn ook verantwoordelijk om de voor- en achtertuin te onderhouden zodat deze verzorgd zijn. Een huurder is verantwoordelijk voor: - Het maaien van het gras - Het snoeien van (overhangende) heggen, hagen en bomen - Het verwijderen van onkruid - Het opruimen/verwijderen van grofvuil, zwerfvuil en losse vuilniszakken 3
-
Het verwijderen van ontlasting van huisdieren Het zorgen dat er geen ongedierte in de tuin komt Het vervangen van kapotte tegels Het vervangen van kapotte planken van een schutting Het rechtzetten en recht houden van de erfafscheiding Houten erfafscheidingen regelmatig verven/beitsen
Onze richtlijnen voor tuinonderhoud zijn: - Tuinen, erven, erfafscheidingen en opritten moeten er verzorgd uitzien - Erfafscheiding voor de woning mag maximaal 1,00 meter hoog zijn - Erfafscheiding achter de woning mag maximaal 2 meter hoog zijn - De erfafscheiding heeft een verzorgde uitstraling en is van hout, beton, steen of is een natuurlijke groen afscheiding - Bomen mogen niet binnen 2 meter van de erf grens worden geplant - Bomen mogen niet hoger zijn dan 5 meter, of de nok van de woning overschrijden - Bomen mogen geen schade toebrengen aan de woning of overlast veroorzaken - De tuin mag voor maximaal 50% bebouwd zijn met een maximaal aantal meters (conform ZAV beleid) - De tuin is geen opslagplaats voor materialen, auto’s, aanhangers etc. - De tuin is geen plaats voor bedrijfsmatige activiteiten tenzij Huis en Erf daar expliciet toestemming voor heeft verleend - In de periode tussen 21 september en 21 maart mogen er geen partytenten of andere plastic afscheidingen in de achtertuin staan, ook het geraamte van een party tent moet buiten deze periode worden verwijderd. - In voortuinen mogen bijvoorbeeld nooit partytenten, containers e.d. geplaatst worden. De procesmedewerker Leefbaarheid (PL) van Huis en Erf controleert de tuinen van onze huurders actief en spreekt hen op bovenstaande punten aan. Het is aan de PL om te bepalen of er sprake is van een onderhoudsachterstand en/of overlast. Als de PL een melding krijgt van een bewoner over de tuin van de buren, vraagt hij eerst of de bewoner dit zelf met de buren wil bespreken. Vaak zijn mensen zich niet bewust dat de tuin voor overlast voor de buren zorgt. Door elkaar onderling aan te spreken, ontstaat de mogelijkheid om onderling afspraken te maken zonder dat Huis en Erf erbij betrokken hoeft te zijn. Een zeer ernstig vervuilde of verwilderde tuin is daarbij de uitzondering, aangezien Huis en Erf verantwoordelijk is om het niet zo ver te laten komen. In de stroomschema’s op pagina 5 en 6 staan de stappen die Huis en Erf neemt achtereenvolgens bij een melding of constatering van een onverzorgde tuin, geschil over erfafscheiding en (te) grote bomen.
Partners De gemeente is voor Huis en Erf een partner die kan ondersteunen bij de uitvoering van het tuinbeleid. Zij zijn immers verantwoordelijk voor de uitvoering van onder andere de Algemene Plaatselijke Verordening, de afvalstoffen/milieuverordening en bomenverordening. Indien Huis en Erf in een situatie belandt waarbij het niet lukt de bewoner(s) te bewegen tot het onderhouden van hun tuin, richt Huis en Erf zich tot de verantwoordelijke ambtenaar van de betreffende gemeente om de situatie voor te leggen en, indien mogelijk, tot een gezamenlijk plan van aanpak te komen. Op het moment dat dit beleid wordt vastgesteld is hierover goed contact met de gemeente Schijndel en de gemeente Sint-Michielsgestel.
4
Indien er sprake is van een bijzondere situatie, wanneer een bewoner om welke reden dan ook niet in staat is om zelfstandig de tuin te onderhouden, daartoe te besluiten of de werkzaamheden niet kan overzien, verwijst Huis en Erf door naar partners uit het netwerk. In zowel de gemeente Schijndel als de gemeente Sint-Michielsgestel is een sociaal team werkzaam waarin onder andere welzijn en maatschappelijk werk is vertegenwoordigd. Als de PL inschat dat de situatie om meer vraagt dan het volgen van onderstaande stroomschema’s, legt hij/zij de situatie voor in het sociaal (wijk)team en bespreekt daar een gezamenlijk aanpak. Wat betreft het tuin onderhoud behoudt Huis en Erf de regierol. Het doel blijft een verzorgde tuin. In bijzondere gevallen kan Huis en Erf ertoe besluiten het opruimen van de tuin te faciliteren tegen sluitende afspraken. Daarbij worden maatwerk afspraken gemaakt.
5
Werkwijze Huis en Erf bij onverzorgde tuin Melding collega H&E
Melding omwonende(n)
Als de melding van een omwonende komt vraagt de procesmedewerker Leefbaarheid de bewoner met de onverzorgde tuin zelf aan te spreken. De procesmedewerker controleert daarna de tuin.
Procesmedewerker Leefbaarheid constateert dat er geen sprake is van een onverzorgde tuin – geen actie (indien afgesproken terugkoppeling naar melder)
Procesmedewerker Leefbaarheid constateert dat er sprake is van een onverzorgde tuin
Procesmedewerker Leefbaarheid spreekt bewoner aan of stopt kaartje in de brievenbus 2 weken Procesmedewerker Leefbaarheid controleert de tuin. Als de tuin niet is opgeruimd krijgt bewoner tuinbrief 1 2 weken Procesmedewerker Leefbaarheid controleert de tuin opnieuw
Indien er sprake is van sociale problematiek dan krijgt dit opvolging binnen het team Leefbaarheid. Van daaruit kan vervolgens contact opgenomen worden met het sociaal team.
Zijn de afspraken uit de tuinbrief niet nagekomen dan spreekt de procesmedewerker Leefbaarheid de bewoner aan. De afspraken worden vervolgens per brief bevestigd (tuinbrief 2), ook als bewoner niet thuis is.
1 week Als na controle blijkt dat de tuin niet is opgeruimd stuurt de procesmedewerker Leefbaarheid een in gebreke stelling (tuinbrief 3) 1 week Tuin nog niet in orde? Overwegen juridische stappen.
6
Werkwijze Huis en Erf bij geschil tuinafscheiding
Melding omwonende(n)
Procesmedewerker Leefbaarheid legt uit dat bewoners zelf verantwoordelijk zijn voor onderhoud en kosten van de erfafscheiding. De problemen over de erfafscheiding zal bewoner dus samen met de buren moeten oplossen.
Als het conflict tussen de buren over de erfafscheiding blijft bestaan kan buurtbemiddeling of de burenrechter worden ingeschakeld.
Werkwijze Huis en Erf bij (te) grote bomen Melding omwonende(n) of constatering H&E
Procesmedewerker Leefbaarheid bekijkt de situatie en spreekt de bewoner waar de boom staat aan. De boom moet gesnoeid worden en mag niet groter zijn dan 5 meter. Kosten zijn voor de bewoner.
De verjaringstermijn inzake tuinonderhoud is 20 jaar. Dit betekent dat als de boom aantoonbaar meer dan 20 jaar in deze hoedanigheid op de plek staat, kan Huis en Erf bewoner niet dwingen de boom te snoeien of kappen.
Staat de boom er al 20 jaar of meer? Dan zal Huis en Erf zelf in overweging moeten nemen of zij de boom laat kappen/snoeien.
7
