Současné způsoby financování potřeb bydlení

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra ekonomických a sociálních věd

Současné způsoby financování potřeb bydlení Analýza jednotlivých produktů v oblasti financování bydlení Diplomová práce

Autor:

Bc. Vladislava Klečková Studijní obor: Finance

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Zdeňka Suchomelová

březen, 2010

Prohlášení:

Prohlašuji, ţe diplomovou práci na téma „Současné způsoby financování potřeb bydlení“ jsem zpracovala samostatně a s pouţitím uvedené literatury.

V Teplicích dne 5. dubna 2010 Bc. Vladislava Klečková

2

Poděkování:

Ráda bych touto formou poděkovala Ing. Zdeňce Suchomelové za ochotu , pomoc a vedení při zpracování této diplomové práce. Poděkování patří také Ing. Tomáši Hudečkovi, obchodnímu vedoucímu pro OVB Allfinanz, a.s., za odbornou konzultaci a pomoc při sestavování ankety, jejíţ výsledky jsou součástí praktické části této diplomové práce. Poděkovat bych chtěla také respondentům, kteří ochotně vyplnili anketní formulář průzkumu názorů a zkušeností s oblastí financování bydlení.

Vladislava Klečková

3

Anotace práce:

Téma mé diplomové práce je „Současné způsoby financování potřeb bydlení“, jejich charakteristika, analýza nabízených produktů a porovnání jejich výhodnosti. Teoretická část práce objasňuje podstatu a princip fungování stavebního spoření a hypotečního úvěru, včetně jejich historického vývoje. V praktické části této práce je uvedena současná nabídka produktů finančních institucí nabízejících produkty stavebního spoření a hypotečních úvěrů. Jejich porovnání je uvedeno na různých modelových příkladech. Názory a zkušenosti veřejnosti na oblast financování bydlení jsou shrnuty v závěrečné části práce.

Annotation

The subject of this thesis is “Current ways of living needs financing”, their characteristic, analysis of offered products and comparison of its profitability. Theoretical part of this thesis reveals the idea and procedure of building savings and mortgage lending including their historical evolution. Practical part is focused on concurrent offer of products delivered by financial organizations, which offer building savings and mortgage lending products. The products comparison is described on various model examples. There are opinions and experience of public summarized in the last part of the thesis.

4

Obsah OBSAH ............................................................................................................................................................. 5 ÚVOD ............................................................................................................................................................... 7 1.

VÝZNAMNÉ ZMĚNY VE FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ V POSLEDNÍCH 20 LETECH .............. 8 1.1. HISTORICKÝ VÝVOJ STAVEBNÍHO SPOŘENÍ ...................................................................................... 8 1.1.1. Vývoj stavebního spoření v České republice .............................................................................. 9 1.1.2. Vývoj stavebního spoření v letech 2003 – 2009 ....................................................................... 10 1.1.3. Shrnutí vývoje stavebního spoření do tabulek a grafů ............................................................. 12 1.2. HISTORICKÝ VÝVOJ HYPOTEČNÍHO BANKOVNICTVÍ ...................................................................... 17 1.2.1. Historický vývoj hypotečního bankovnictví v Českých zemích ................................................ 17 1.2.2. Vývoj hypotečního bankovnictví v letech 2003-2009 ............................................................... 19

2.

AKTUÁLNÍ SITUACE NA FINANČNÍM TRHU ............................................................................ 25 2.1. BYDLENÍ V NÁJMU ........................................................................................................................ 27 2.2. VLASTNÍ BYDLENÍ ......................................................................................................................... 32 2.2.1. Systém stavebního spoření ....................................................................................................... 34 2.2.2. Systém hypotečních úvěrů ........................................................................................................ 41

3.

MOŽNOSTI FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ ......................................................................................... 49 3.1. ÚVĚR ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ ..................................................................................................... 49 3.1.1. Českomoravská stavební spořitelna, a.s. ................................................................................. 50 3.1.2. Stavební spořitelna České spořitelny, a.s. ............................................................................... 51 3.1.3. Modrá pyramida stavební spořitelny, a.s................................................................................. 52 3.1.4. Raiffeisen stavební spořitelna, a.s. .......................................................................................... 54 3.1.5. Wüstenrot – stavební spořitelna, a.s. ....................................................................................... 55 3.2. HYPOTEČNÍ ÚVĚR .......................................................................................................................... 57 3.2.1. mBank ...................................................................................................................................... 58 3.2.2. LBBW Bank CZ a.s. ................................................................................................................. 59 3.2.3. Česká spořitelna a.s. ............................................................................................................... 60 3.2.4. Československá obchodní banka, a. s. ..................................................................................... 60 3.2.5. GE Money Bank, a. s. .............................................................................................................. 62 3.2.6. Hypoteční banka ...................................................................................................................... 64 3.2.7. Komerční banka, a.s. ............................................................................................................... 64 3.2.8. Oberbank AG ........................................................................................................................... 64 3.2.9. Poštovní spořitelna .................................................................................................................. 65 3.2.10. Raiffeisenbank, a. s. ............................................................................................................ 66 3.2.11. UniCredit Bank Czech Republik a.s. .................................................................................. 66 3.2.12. Volksbank CZ, a.s. ............................................................................................................... 67 3.2.13. Wüstenrot hypoteční banka, a.s. ......................................................................................... 67 3.3. AMERICKÁ HYPOTÉKA .................................................................................................................. 70 3.4. SPOTŘEBITELSKÝ ÚVĚR ................................................................................................................. 71 3.5. LEASING NEMOVITOSTÍ ................................................................................................................. 73 3.6. ÚVĚR ZE STÁTNÍHO FONDU ROZVOJE BYDLENÍ ............................................................................. 73

4.

SROVNÁNÍ JEDNOTLIVÝCH PRODUKTŮ A MOTIVAČNÍ PŘÍKLADY ............................... 77 4.1. 4.2. 4.3.

5.

ANKETA............................................................................................................................................... 95 5.1.

6.

SROVNÁVÁNÍ PRODUKTŮ STAVEBNÍCH SPOŘITELEN ...................................................................... 78 SROVNÁVÁNÍ PRODUKTŮ HYPOTEČNÍCH BANK ............................................................................. 83 INVESTIČNÍ HYPOTÉKA .................................................................................................................. 91 VÝSLEDKY ANKETY ...................................................................................................................... 96

ZÁVĚRY A DOPORUČENÍ ............................................................................................................. 100

5

SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY ........................................................................................................ 103 INTERNET .................................................................................................................................................. 104 SEZNAM ZKRATEK ................................................................................................................................. 107 SEZNAM GRAFŮ ....................................................................................................................................... 109 SEZNAM TABULEK ................................................................................................................................... 111 SEZNAM PŘÍLOH ...................................................................................................................................... 113

6

Úvod Ve své diplomové práci jsem se rozhodla zaměřit na způsoby financování bydlení, které patří svým významem k základním lidským potřebám. Podmínky v jakých vyrůstáme a ţijeme, značně ovlivňují náš psychický stav, a to jak v kladném slova smyslu, tak i v tom záporném. V kladném případě je bydlení útočištěm, kde relaxujeme a čerpáme energii, navazujeme sociální kontakty se svým okolím, ale především ţijeme pod jednou střechou v kruhu svých nejbliţších. Negativní stránkou se můţe jevit nedostatečná infrastruktura, velikost bytu, nedostatek soukromí, ale v neposlední řadě i samotné výdaje na bydlení. Se vzrůstající ţivotní úrovní se zvyšuje i standard bydlení, proto výdaje související s bydlením mají trvale růstovou tendenci. Z tohoto důvodu lidé řeší otázku, zda bydlet v nájmu, nebo ve vlastním bytě či domě. Důleţitým aspektem při pořizování bydlení je cena nemovitosti, která je ovlivněna poptávkou v daném místě a čase. Prostorově je tato poptávka zvyšována úrovní infrastruktury a trhem pracovní síly, časově potom věkovou skladbou obyvatelstva a úrovní ekonomiky. Velká část domácností si vlastní bydlení není schopna financovat ze svých soukromých zdrojů, je proto v zajištění potřeb vlastního bydlení závislá na zdrojích cizích a na aktivitách státu. Úloha státu v oblasti bydlení však nespočívá v jeho přímém poskytování. V případě nájmu stát doposud reguluje jeho výši, v otázce vlastního bydlení poskytuje finanční subvence formou státní podpory stavebního spoření, daňovými odpočty úroků z úvěrů na bydlení, v případě mladých lidí potom poskytuje prostřednictvím Státního fondu rozvoje bydlení zvýhodněné úvěry pro tuto věkovou kategorii. Ti, kteří se rozhodnou řešit své bydlení, jsou ovlivněni výše zmíněnými aspekty a dále samotnými způsoby jeho financování. K základním a nejpouţívanějším formám tohoto financování patří stavební spoření a hypoteční úvěry, které nabízejí relativně nízké úrokové sazby a určitou podporu ze strany státu. Cílem mé diplomové práce je analýza vývoje a současné nabídky úvěrových produktů určených k financování bydlení, dále srovnání těchto produktů dle předem stanovených kritérií. Tato exaktní srovnání doplním empirickým výzkumem skupiny respondentů, jeţ bude demonstrovat rozdílnost relativních výhod produktů ve vztahu k subjektivním preferencím spotřebitelů.

7

1. Významné změny v posledních 20 letech

ve

financování

bydlení

Volba příhodného obydlí a hledání vhodné lokality jsou problémy, které řeší lidstvo od nepaměti. Výsledné řešení, ať uţ jakékoli, se vţdy nachází v průsečíku mezi našimi představami, sny a skutečnými moţnostmi. Obydlím si tedy představujeme jakýsi vyváţený celek, který nám společně se svou základní funkcí také dopřává nejen pocit bezpečí, ale je nám zároveň privátní sférou, ve které trávíme velkou většinu volného času, věnujeme se rodině a v moderní době rozvíjíme své záliby a koníčky. Cesty a formy naplňování potřeb bydlení jsou rozdílné...1 První kapitola je zaměřena na vývoj financování bydlení v uplynulých 20 letech na českém trhu, a to jak financování ze stavebního spoření, tak i vývoji hypoték.

1.1. Historický vývoj stavebního spoření Stavební spoření patří k jednomu z nejoblíbenějších a také nejpouţívanějších produktů určených k financování bydlení fyzických i právnických osob. Jedná se o účelový druh spoření, při němţ vkladatel dlouhodobě ukládá prostředky u specializované finanční instituce. Jiţ v průběhu tohoto spoření účastník čerpá státní podporu (pouze osoby fyzické) a po jeho ukončení získává za splnění dalších podmínek nárok na úvěr ze stavebního spoření. Tento systém, jehoţ hlavním cílem je poskytování úvěrů určených především na bytové potřeby, je zaloţen na solidárnosti účastníků. Úvěry ze stavebního spoření jsou vzhledem k nízkým a po celou dobu splácení pevným úrokovým sazbám velmi výhodné. Podmínkou poskytování úvěrů stavebními spořitelnami je vytvoření dostatečných zdrojů jejich krytí, jimiţ jsou vklady ostatních účastníků tohoto systému. 2 Základní myšlenka stavebního spoření a jeho rámcová pravidla pocházejí z Anglie, kde byla zaloţena roku 1775 historicky první stavební spořitelna v Birminghamu, nesoucí název Building Society, jejíţ členové poskytovali vklady do fondu, z něhoţ následně financovali úvěry na jejich bytové účely. Tento princip byl poměrně jednoduchý. Vkladatelé společně spořili a z uspořených peněz dále poskytli finanční prostředky tomu jedinci, jehoţ potřeba bydlení byla nejakutnější. Ten jiţ dále nespořil, ale společně 1 2

zdroj - http://www.svet-bydleni.cz/bydleni-1/historie-bydleni-i-cast.aspx zdroj - http://www.acss.cz/cz/stavebni-sporeni/co-to-je/

8

s ostatními členy tohoto spolku, jimţ byla také poskytnuta půjčka, splácel poskytnutý úvěr tak dlouho, dokud nebyly uspokojeny potřeby všech účastníků. Koncem 19. století dorazilo stavební spoření do Německa, a to konkrétně roku 1885, kdy duchovní pastýř von Bondeschwingh zaloţil v městečku Bielefeld první německou stavební spořitelnu. Poměrně velkého rozmachu se stavební spoření dočkalo aţ po první světové válce, zejména v letech 1924 aţ 1929, kdy byla rekonstrukce Německa v plném proudu. Po druhé světové válce bylo stavební spoření jednou z příčin německého „hospodářského zázraku“, neboť válkou zničené Německo trpělo nedostatkem bytových jednotek. Poptávka po uzavření stavebního spoření byla obrovská, mezi lety 1948 aţ 1971 došlo k enormnímu nárůstu uzavřených smluv, neboť v poválečném Německu chybělo 5-6 miliónů bytů. Počátkem 90. let dvacátého století si stavební spoření našlo cestu i do východní Evropy, velká poptávka byla zaznamenána zejména v České republice, na Slovensku a v Maďarsku. Obyvatelstvo transformovaných zemí začalo projevovat zvýšený zájem o takový způsob financování svého bydlení.3

1.1.1. Vývoj stavebního spoření v České republice Právní úpravou stavebního spoření je zákon 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, který byl v průběhu let několikrát novelizován, a to zákony 83/1995 Sb., 423/2003 Sb. a 292/2005 Sb. Tento zákon definuje stavební spoření jako spoření účelové, spočívající v přijímání vkladů od účastníků stavebního spoření, v poskytování úvěrů účastníkům stavebního spoření a v poskytování příspěvků fyzickým osobám jako účastníkům tohoto spoření. Provozovatelem stavebního spoření je stavební spořitelna, jeţ je bankou, která můţe vykonávat pouze činnosti povolené jí v udělené licenci.4 Díky zákonnému omezení rizikových obchodních

aktivit, můţeme

stavební

spoření povaţovat

ze

jeden

z nejbezpečnějších finančních produktů. Počátkem 90. let byl tento produkt vyuţíván pouze na spoření. Tato skutečnost se změnila aţ v roce 1997, výraznějším čerpáním úvěrů. Od roku 1998, kdy stát rozšířil svou podporu stavebního spoření i o moţnost odpočtu zaplacených úroků od daňového základu, 3

zdroj - http://www.svet-bydleni.cz/nejnovejsi-clanky/kde-se-vzalo-stavebni-sporeni-jak-to-vsechno-zacaloa-jak-se-dostalo-do-nasich-zemi-nadejna-historie-stavebniho-sporeni.aspx 4 Zdroj: http://www.finance.paysoft.cz/sporeni/stavebni-sporeni/novelizovany-zakon-o-stavebnimsporeni.php

9

začal výrazně růst trh se stavebním spořením. Důleţitým milníkem v úspěšnosti a vývoji stavebního spoření na našem trhu se stal rok 2003, kdy chystaná a koncem roku schválená novela zákona 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, přinesla stavebním spořitelnám výjimečný výsledek.

1.1.2. Vývoj stavebního spoření v letech 2003 – 20095 Rok 2003 Jak jiţ bylo zmíněno, tento rok se stal mimořádným v českém systému stavebního spoření počtem uzavřených smluv o stavebním spoření, kdy Asociace českých stavebních spořitelen zaznamenala nárůst v počtu platných smluv oproti roku předchozímu o 30 %. Toto zvýšení bylo ovlivněno spekulacemi počátkem roku a dále potvrzením chystané novely zákona o stavebním spoření. Během roku 2003 bylo uzavřeno více neţ 2 milióny nových smluv o stavebním spoření a téměř 400 tisíc smluv o zvýšení cílové částky, neboť cílem připravované novely zákona, jeţ vstoupila v platnost k 1.1.2004, bylo sníţit výdaje ze státního rozpočtu v podobě vyplácených státních podpor a dále přiblíţit tento zákon evropským normám. Rok 2004 1.1.2004 vstoupila v platnost novela, která významně změnila legislativní pravidla systému stavebního spoření. Cílem těchto změn byla jiţ výše zmíněná harmonizace s právem Evropské unie a dále úspora prostředků ze státního rozpočtu v rámci reformy veřejných financí, při zaručení funkčnosti systému stavebního spoření do budoucna. Smlouvy uzavřené před tímto datem se řídily původními právními předpisy po celou dobu jejich platnosti. K hlavním změnám, které tato novela přinesla, patří sníţení státní podpory z původních 25 % na 15 % z naspořené částky v kalendářním roce. Další změnou byla maximální výše částky, ze které se tato státní podpora vypočítává, a to z 18 000,- Kč zvýšení na 20 000,- Kč, tzn. ţe státní podpora klesla ze 4 500,- Kč na 3 000,- Kč. Celkový počet uzavřených smluv v roce 2004 poklesl o 1,8 milionů, avšak i toto období je dalším rokem v řadě těch, které znamenaly rekordní počet i objem poskytnutých úvěrů na financování bytových potřeb od stavebních spořitelen.

5

zdroj - http://www.acss.cz/cz/novinari-a-odbornici/vyrocni-zpravy-acss/

10

Rok 2005 V tomto roce vstoupila k 1.10.2005 v platnost novela zákona o stavebním spoření, která ukládala stavebním spořitelnám povinnost sdělovat před podpisem smlouvy klientům, jak budou stanoveny poplatky související s vedením účtu stavebního spoření po dobu zákonné vázací lhůty pro nárok na výplatu státní podpory, tedy 6 let. Rok 2005 byl dalším rokem v řadě, který zlomil dosavadní rekordy v objemu poskytnutých úvěrů na potřeby financování. bydlení. Bylo poskytnuto 158 735 nových úvěrů ze stavebního spoření a překlenovacích úvěrů v celkovém objemu více jak 43 miliard Kč a to navzdory faktu, ţe úrokové sazby hypotečních úvěrů v tomto roce byly rekordně nízké. V roce 2005 bylo uzavřeno přes 792 200 smluv o stavebním spoření, z čehoţ více neţ polovina byly smlouvy nové, zbytek pak navýšení cílových částek u smluv stávajících. Rok 2006 V roce 2006 uzavřely stavební spořitelny 516 tisíc nových smluv o stavebním spoření s celkovou cílovou částkou 125 miliard korun, u 310 tisíc stávajících smluv zvýšili klienti cílovou částku celkem o 59 miliard korun. Dále poskytly stavební spořitelny v České republice téměř 156 tisíc překlenovacích úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření v celkovém objemu 51,6 miliardy korun, coţ je nárůst oproti roku předchozímu o jednu pětinu. Rok 2007 Úvěrové obchody byly z hlediska objemu v tomto roce rekordní, poskytnuto bylo 162 822 úvěrů o celkovém objemu 72,5 miliardy korun. Od roku 2004 postupně narůstá počet uzavíraných smluv. Jen v roce 2007 bylo uzavřeno 579 730 nových smluv a u dalších 282 376 byla navýšena cílová částka. Stavební spoření si zvolily dvě třetiny klientů, kteří se rozhodli půjčit si peníze na financování svých bytových potřeb. Rok 2008 Výsledky tohoto roku se i navzdory počínající hospodářské, respektive vrcholící finanční krizi podařilo naplnit, zejména díky prvnímu pololetí. I tento rok můţeme opět označit jako rekordní ve výši půjček, jejichţ objem byl 73,6 miliardy korun v podobě výhradně účelových úvěrů na bydlení, coţ znamenalo meziroční nárůst o 1,6 %, co do počtu úvěrů byl v tomto roce zaznamenán určitý pokles oproti roku předcházejícímu. Uzavřeno bylo 705 463 smluv a u dalších 335 571 byla navýšena cílová částka. Lidé, kteří 11

financovali své bytové potřeby úvěrem, vyuţili v 72 % případů úvěr od stavební spořitelny. Rok 2008 byl zároveň prvním rokem, v němţ mohli klienti, kteří uzavírali smlouvy o stavením spoření v roce 2003 (tj. za relativně výhodnějších podmínek), smlouvu ukončit bez ztráty nároku na státní dotaci. Toto bylo důvodem velkého zájmu staveních spořitelen o navýšení cílové částky, tedy při podpisu změny stávající smlouvy, nabídnuta moţnost vyuţít státní dotace za podmínek jejich původních smluv – 25 % z naspořené částky v kalendářním roce, maximálně 4 500,- Kč. Pro klienty to však znamenalo i jednu významnou nevýhodu. Většina stavebních spořitelen totiţ při podpisu navýšení cílové částky zároveň přeúročila veškeré úspory na účtu účastníka stavebního spoření aktuálně nabízeným úrokem, který byl niţší v komparaci s úroky předchozími. Rok 2009 V roce 2009 dosáhl celkový počet úvěrů počtu 988 tisíc, coţ je nárůst oproti předchozímu roku o 17 tisíc, přičemţ jejich celkový objem činil 267 mld. Kč a vzrostl tak oproti stavu k 31. 12. 2008 o 40 mld. Kč. Pokles zaznamenaly pouze nově uzavřené smlouvy a výplata státní podpory, kdy bylo ze státního rozpočtu vydáno cca o 1 mld. méně oproti roku 2008. Struktura nových úvěrů ze stavebního spoření se dlouhodobě neměnila.. Nejvíce (80%) úvěrů ze stavebního spoření bylo pouţito ke splacení překlenovacích úvěrů, dalších 12,5 % bylo určeno pro rekonstrukce a modernizace. Nové překlenovací úvěry byly ze 40 % určeny na modernizace a rekonstrukce, 31 % na koupi bytu nebo rodinného domu a 13 % na výstavbu nových domů či bytů.

1.1.3. Shrnutí vývoje stavebního spoření do tabulek a grafů Do následujících grafů se pokusím shrnout výše uvedené údaje o počtu uzavřených smluv ze stavebního spoření, výši přiznané podpory, počty a objemy poskytnutých úvěrů ze stavebního spoření a také jejich vyuţití pro jednotlivé účely bydlení.

12

Graf č. 1.1: Nově uzavřené smlouvy stavebního spoření v letech 1999 - 2009 2500000

2000000

1500000

1000000

500000

0

rok

1999

2000

2 001

2 002

2 003

2 004

2 005

2 006

2 007

2 008

2 009

přírůstek 42,10% 23,10% 23,10% -5,80% 62,10% -85,00% 36,70% 20,00% 12,30% 21,70% -18,50%

Zdroj: Vlastní konstrukce autora dle údajů http://acss.cz/cz/novinari-a-odbornici/vyvoj-statistik/

Graf č. 1.2.: Smlouvy stavebního spoření ve fázi spoření v letech 1999 - 2009

7000000 6000000 5000000 4000000 3000000 2000000 1000000 0

rok

1999

2000

2 001

2 002

2 003

2 004

2 005

2 006

2 007

2 008

2 009

přírůstek 18,10% 22,20% 22,50% 16,10% 29,40% -6,40% -5,50% -5,00% -3,10% -1,20% -2,80%


13

Graf č. 1.3.: Průměrná státní podpora přiznaná na smlouvu v letech 1999 – 2007

4000 3000 2000 1000 0

rok

1999

přírůstek -0,30%

2000

2 001

2 002

2 003

2 004

2 005

2 006

2 007

2,80%

2,90%

6,20%

0,70%

3,10%

-0,40%

-2,10%

-2,60%


Graf č. 1.4.: Přiznaná státní podpora celkem (v mld. Kč) v letech 1999 – 2009

20 15 10 5 0

rok

1999

2000

2 001

2 002

2 003

2 004

přírůstek 26,10% 20,70% 20,70% 18,70% 19,90% 15,70%

2 005 4,90%

2 006

2 007

2 008

2 009

-2,00% -5,00% -5,00%

-6,70%


14

Graf č. 1.5.: Průměrná cílová částka (v tisících Kč) – vývoj v letech 1999 - 2009

350 300 250 200 150 100 50 0

rok

1999

2000

2 001

2 002

2 003

2 004

2 005

2 006

2 007

2 008

2 009

přírůstek

-0,80%

-3,30%

-1,80%

7,20%

36,70%

11,10%

2,30%

3,50%

20,80%

6,30%

2,00%


Graf č. 1.6.: Naspořená částka (v mld. Kč) – vývoj v letech 1999 – 2009

450 400 350 300 250 200 150 100 50 0

rok

1999

přírůstek 14,60%

2000

2 001

2 002

2 003

2 004

2 005

2 006

2 007

2 008

2 009

17,90%

20,80%

35,20%

31,40%

21,20%

14,60%

9,40%

7%

4,20%

3,50%


15

Graf č. 1.7.: Počet poskytnutých úvěrů ze stavebního spoření v letech 1999 – 2009

1000000 900000 800000 700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000 0

rok

1999

přírůstek 53,20%

2000

2 001

2 002

2 003

2 004

2 005

2 006

2 007

2 008

2 009

30,20%

24,70%

22,10%

20,50%

14,70%

9,10%

5,00%

4,70%

3,00%

1,80%


Graf č. 1.8.: Objem nově poskytnutých úvěrů ze stavebního spoření ( v mld. Kč.) v letech 1999 – 2009

300 250 200 150 100 50 0

rok

1999

přírůstek 49,10%

2000

2 001

2 002

2 003

2 004

2 005

2 006

2 007

2 008

2 009

17,70%

19,40%

25,10%

37,30%

32,40%

28,40%

25,30%

32,40%

26,80%

17,60%


16

Tabulka č. 1.1: Účelovost využití úvěrů ze stavebního spoření v roce 2008 (počet úvěrů)

Nové byty a rodinné domy Koupě bytu nebo rodinného domu Rekonstrukce a modernizace Ostatní

19 783 38 856 65 032 21 236

14% 27% 45% 15%

Zdroj: Vlastní konstrukce autora dle údajů: http://acss.cz/cz/novinari-a-odbornici/

1.2. Historický vývoj hypotečního bankovnictví Hypoteční úvěry jsou nejpouţívanější formou financování bydlení, co do objemu poskytovaných peněz. Jedná se o úvěr, který je ze zákona zajištěn zástavním právem k nemovitosti na území České republiky a to i rozestavěné. Účelové vyuţití hypotéky zde jiţ není dle zákona stanovené, existují i neúčelové hypotéky, tzv. americké. Tu můţe klient vyuţít na cokoli, jsou zde však vyšší úrokové sazby neţ u klasických účelových hypoték. Finanční prostředky na poskytování hypotečních úvěrů získává hypoteční banka z emise Hypotečních zástavních listů, které upravuje zákon č. 591/1992 Sb., o cenných papírech a dále zákon č. 190/1992 Sb., o dluhopisech, který Hypoteční zástavní listy definuje jako dluhopisy, jejichţ jmenovitá hodnota i výnos jsou řádně kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů.

1.2.1. Historický vývoj hypotečního bankovnictví v Českých zemích Nemovitosti

ve

vztahu

věřitel dluţník

patří

jiţ

od starověku

k jedné

z nejoblíbenějších záruk za zapůjčené finanční prostředky, neboť právě nemovitost nelze přesunout z dosahu věřitele. Také významným aspektem je cena nemovitosti, která zřídkakdy klesá, ale naopak v čase roste. První hypoteční banky vznikly v Anglii koncem 17. století, k jejich rozvoji ve střední Evropě došlo v 18. století, v Čechách byla zaloţena první hypoteční banka v roce 1865. Byla jí Hypoteční banka Království českého se sídlem v Praze, jejíţ účelem bylo poskytování úvěrů na domovní a pozemkový majetek. V období mezi první a druhou světovou válkou fungovalo v Československu hypoteční bankovnictví koncipované na základě rakouského a německého vzoru zemských bank, které vydávaly na schválené úvěry zástavní listy, které mohl dluţník následně prodat tomu, kdo měl o takovéto zhodnocení peněz zájem.V této době krom Hypoteční banky Království českého, která byla později přejmenována na Hypoteční banku českou, působily 17

i Zemská banka Království českého se sídlem v Praze, Hypoteční banka Markrabství moravského se sídlem v Brně, Zemská banka Markrabství moravského v Brně, Slezský pozemkový ústav se sídlem v Opavě a Komunální úvěrní ústav, taktéţ se sídlem v Opavě. Hypoteční úvěry byly zajišťovány nemovitostmi, jejichţ zástavy byly vyznačeny v pozemkových knihách, dluţník však ručil za splacení úvěru nejen touto nemovitostí, ale celým svým majetkem. Hypoteční úvěry mohly být pouţity nejen k nákupu nemovitostí, ale i k vypořádání dědických podílů, k výstavbě nemovitosti atd. Rozvoj hypotečního bankovnictví v Československu byl násilně přerušen německou okupací a následně byl zcela přerušen na více jak 50 let. Pro obnovu českého hypotečního bankovnictví v tehdejší ČSFR byl rozhodující zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, který v oddílu vymezujícím pojem a podstatu hypotečních zástavních listů definoval i hypoteční úvěr. Na základě tohoto zákona byla udělena licence Československé obchodní bance, a.s. na vydávání hypotečních zástavních listů. Vzhledem k tomu, ţe nebyly připraveny další právní a věcné podmínky týkající se zástavního práva a jeho realizace, dále chyběl i kapitálový trh, k samotnému poskytování hypotečních úvěrů v té době nedošlo.6 Impulsem pro start českého hypotečního bankovnictví bylo aţ vydání zákona č. 84/1995 Sb., zvaného téţ, i kdyţ nepřesně, zákonem hypotečním, jeţ novelizoval následujících pět zákonů: č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, zákon č. 513/1991 Sb., Obchodní zákoník, zákon č. 328/1991 Sb., o konkurzu a vyrovnání, zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, a zákon č. 21/1992 Sb., o bankách. V tomto zákoně je definován hypoteční úvěr, pravidla pro jeho poskytování a moţné zdroje krytí hypotečního úvěru. V současnosti je základní právní úpravou hypotečního bankovnictví zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, který vstoupil v platnost 1. 5. 2004, dnem našeho vstupu do Evropské unie. Tento zákon nově umoţnil neúčelovou hypotéku, dále definuje pojmy hypoteční úvěr, hypoteční zástavní listy a vztahy mezi mini. Dalším zákonem upravujícím hypoteční bankovnictví je zákon č. 21/1992 Sb., o bankách, jeţ definuje nutné podmínky k získání licence a dále charakterizuje bankovní dohled. Smlouva o úvěru je popsána v Obchodním zákoníku, zástavní právo upravuje pak Občanský zákoník.7

6 7

Zdroj: Sůvová, H. a kol.: Specializované bankovnictví , 1997 Zdroj: http://www.finance.cz/kapitalovy-trh/zakony/o-dluhopisech/

18

1.2.2. Vývoj hypotečního bankovnictví v letech 2003-20098 Rok 2003 V tomto roce byla Česká republika svědkem velkého rozvoje v oblasti hypotečních úvěrů. Ve srovnání s rokem 1999, kdy si hypotéku vzalo 6 400 zájemců o bydlení, v roce 2003 uţ se jednalo o téměř 20 tisíc osob. Hypotéky přestaly být vnímány jako velmi drahý nástroj financování nemovitosti, jak tomu bylo v letech předcházejících a díky celkovému poklesu úrokových sazeb začaly být předmětem velkého zájmu veřejnosti. Průměrná měsíční splátka milionové hypotéky s dobou splatnosti dvacet let poklesla za poslední tři roky z deseti tisíc korun na méně neţ sedm tisíc korun. V roce 2003 dosáhla průměrná trţní úroková sazba svého historického minima v měsíci září. Během tohoto rekordního roku se úrokové sazby hypoték, například s pětiletou fixací dostaly aţ na 4,84 %. Vývoj počtu nově poskytnutých hypotečních úvěrů v roce 2003 znázorňuje graf č. 1.9. Graf č. 1.9.: Celkový počet úvěrů poskytnutý osmi sledovanými bankami 2500 2000 1500 1000 500

3 ec 0 pr os in

lis to pa

d0

3

03 říj en

ří 03 zá

3 n0 srp e

rv en

ec 0

3

03 če

če

rv en

03 n kv ěte

03 du be n

03 bř ez en

03 ún or

led

en

03

0

Zdroj: Vlastní konstrukce autora dle http://finance.idnes.cz/hypoindex.asp?y=hypoindex

Vstupní data pro výpočty společnosti Fincetrum poskytly tyto spolupracující banky: Česká spořitelna, Českomoravská hypoteční banka, GE Capital Bank, HVB Bank, Raiffeisenbank a Wüstenrot hypoteční banka. Dále se v průběhu tohoto roku ke spolupráci připojila i Ţivnostenská banka a eBanka. Jediná Komerční banka spolupráci na FINCENTRUM HYPOINDEXu odmítla.

8

Zdroj: http://finance.idnes.cz/hypoindex.asp?y=hypoindex/vyvojhypotecnihotrhu.htm

19

Rok 2004 Tendence poklesu úrokových sazeb se z předchozího období přenesla i do roku 2004. Hypoindex začínal v lednu na 5 %, klesal poté neustále aţ do května, kdy se dotkl pomyslného dna na 4,48 %. Byl tak překonán rekord z minulého roku o celých 0,36 %. Následně se, z důvodu zvýšení dvoutýdenní repo9 sazby ČNB o 0,25 procentního bodu na 2,25 % koncem června, úrokové sazby bank začaly zvyšovat. V září dosáhl hypoindex 5,05 %, coţ byla nejvyšší sazba v tomto roce. Zejména díky příznivé ekonomické situaci začal hypoindex klesat. Následující graf č.1.10. znázorňuje vývoj průměrných splátek v uvedených měsících v letech 2003 - 2004. Graf č. 1.10.: Výše průměrné měsíční splátky (úvěr 1 mil.Kč, doba splatnosti 20 let) 7200 7000 6800 6600 6400 6200

4 XI -0

-0 4 IX

VI I-0 4

V04

II I -0 4

I- 0 4

3 XI -0

-0 3 IX

VI I-0 3

V03

II I -0 3

I- 0 3

6000


Rok 2005 Rok 2005 se stal rekordním co do výše úrokových sazeb. Pokles sazeb, který zakončoval rok 2004, se přenesl i do roku 2005, pokračoval aţ do července, kdy hypoindex dosáhl svého doposud platného minima 3,62 %. Tento prudký pokles byl způsoben především masivním sniţováním úrokových sazeb hypoték, které prováděly skoro všechny banky počátkem června. To bylo reakcí na do té doby nejniţší dvoutýdenní repo sazbu ČNB, která byla v těchto měsících 1,75 %. V následujícím období nedošlo k ţádnému výraznému výkyvu. Ten přišel aţ koncem října, kdy ČNB provedla dlouho očekávané zvýšení dvoutýdenní repo sazby na 2 %. To se ihned projevilo v následujících měsících rekordními přírůstky úrokové sazby hypotečních úvěrů, tudíţ se koncem roku hypoindex 9

Repo sazba – úroková sazba, ze kterou odkupuje centrální banka od komerčních bank jimi eskontované směnky (reeskont)

20

vyšplhal i přesto na stále příznivých 3,98 %. V prosinci dosáhla historicky nejvyšší hodnoty průměrná výše nově sjednaných hypotečních úvěrů. Její vývoj ukazuje následující graf č.1.11. Graf č. 1.11.: Průměrná výše poskytnutého hypotečního úvěru v letech 2003 – 2005 1600000 1400000 1200000 1000000 800000 600000 400000 200000 0 3 3 03 I-03 -03 I -03 I- 0 II I-0 VIX X VI

4 4 04 I-04 -04 I -04 I- 0 II I-0 VIX X VI

5 5 05 I-05 -05 I -05 I- 0 II I-0 VIX X VI


Rok 2006 I v tomto roce mohly být banky spokojené, neboť se jim dařilo prodávat stále více úvěrů a také zvýšit zapůjčené částky, ačkoliv úrokové sazby stále rostly. Hypoindex se pohyboval nad 4%.hranicí. V červnu dosáhly hypoteční úvěry měsíčního maxima v počtu i objemu. Průměrná výše nových hypoték v roce 2006 jiţ přesáhla 1,6 mil. korun. Přestoţe v průběhu druhé poloviny roku sazby hypoték vzrostly aţ na 4,38 %, zájem klientů o hypoteční úvěry neklesl. Tento zájem je podporován také různými novými sluţbami bank. Následující graf č.1.12. zachycuje vývoj průměrných úrokových sazeb nově poskytovaných hypotečních úvěrů v letech 2003 aţ 2006.

21

Graf č. 1.12.: Vývoj průměrných úrokových sazeb nově poskytnutých úvěrů 6,00% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% 2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010


Rok 2007 Tento rok byl opět rekordním co do průměrné výše hypoték, která se začala pomalu blíţit dvěma milionům korun. Vzhledem ke zdraţování hypoték se začalo upouštět od oblíbených krátkodobě fixovaných úrokových sazeb. Klienti z obav dalšího růstu úroků uzavírají smlouvy s pětiletou fixací. V následujících grafech č.1.13. a 1.14. jsou 2 příklady ilustrující změny zájmu klientů o jednotlivá fixační období v průběhu dvou let. Graf č. 1.13.: Preferovaná doba fixace v červenci 2006

1 rok 3 roky 5 let 10 let os tatní

22

Graf č. 1.14.: Preferovaná doba fixace v prosinci 2007

1 rok 3 roky 5 let 10 let os tatní


ČNB v tomto roce několikrát zvýšila esenciální dvoutýdenní repo sazbu aţ na konečných 3,5 % , hypoindex se tak zvýšil na 5,34 %. V roce 2007, jenţ byl plný výkyvů, poskytly banky svým klientům 77 915 hypotečních úvěrů o celkovém objemu 147,6 mld Kč. I přes rekordní nárůst repo sazby ČNB a následně na to růst hypoindexu, se tento rok stal historicky nejúspěšnějším pro banky obchodující na hypotečním trhu. Rok 2008 Průměrná úroková sazba poskytnutých hypoték v tomto roce dosáhla hodnoty 5,61 %. Na počtu nově poskytnutých hypoték se vedle takto vysoké úrokové sazby také značně podepsaly obavy obyvatel z dalšího ekonomického vývoje naší země. Přestoţe centrální banka v průběhu roku opět sníţila svou dvoutýdenní repo sazbu z 3,75 % na 2,25 %, se hypoindex nijak výrazně nesníţil. Obchody na hypotečním trhu se nijak výrazně nerozhýbaly a rok 2008 se stal jedním z nejméně úspěšných. Došlo k poklesu počtu i objemu sjednaných hypotečních úvěrů. V tomto roce bylo sjednáno 57 165 hypoték o celkovém objemu 123,1 mld. Kč, coţ představuje oproti minulému roku bezmála o 20 000 hypotečních úvěrů a 24,5 mld. Kč méně. Od roku 2003 je tedy poprvé zaznamenán pokles těchto dvou měřených veličin. Rok 2009 Data v závěru roku 2009 potvrdila rostoucí trend v počtu a objemu poskytnutých hypoték, a to z důvodu oţivení v závěru roku, kdy se bankám podařilo poskytnout přes 70 miliard korun formou hypotečních úvěrů i navzdory nepříznivé úrokové sazbě, která 23

zůstala na úrovni 5,61 %. Tyto sazby jsou příliš vysoké a tak znatelně sniţují dostupnost úvěrů a následně negativně ovlivňují poptávku po bydlení. Dle bankami poskytnutých dat pro výpočet FINCETRUM HYPOINDEXu uzavřely banky v tomto roce 44 402 úvěrových smluv v hodnotě 74,389 miliardy korun, coţ činí 36,6% propad oproti roku 2008 a téměř 50% pokles v porovnání s rekordním rokem 2007. Následující tabulka číslo 1.2. zobrazuje objemy poskytnutých hypoték v jednotlivých čtvrtletích let 2006 aţ 2009. Tabulka č. 1.2.: Objemy poskytnutých hypoték v jednotlivých čtvrtletích let 2006 – 2009

OBJEMY POSKYTNUTÝCH HYPOTÉK V JEDNOTLIVÝCH ČTVRTLETÍCH Období

1. čtvrtletí

2. čtvrtletí

3. čtvrtletí

4. čtvrtletí

Součet

2006

18 255

26 347

25 598

28 743

98 943

2007

28 588

47 151

33 120

36 623

145 482

2008

26 426

34 605

31 517

24 733

117 281

2009

17 674

22 459

16 870

17 386

74 389

Zdroj: Vlastní konstrukce autora dle údajů: http://www.fincentrum.cz/hypoindex/

S rostoucími obavami z budoucího ekonomického vývoje a s příchodem krize likvidity, hypoteční banky reagují

na nastalou situaci prostřednictvím navyšování

rizikových přiráţek. Na otázku, jak se budou vyvíjet úrokové sazby v dohledné době, neexistuje jednoduchá odpověď. Po zklidnění situace bude pravděpodobně docházet k opětovnému sladění sazeb na obou trzích, i kdyţ zvýšená riziková marţe bude určitě nějaký čas přetrvávat.

24

2.

Aktuální situace na finančním trhu Jiţ více jak dva roky slýcháme ze všech koutů slovo krize ve spojení s několika

přívlastky: hypoteční, kreditní, finanční, hospodářská. Tyto jednotlivé přívlastky se objevovaly a zase mizely v souvislosti s tím, jak se tato krize přetvářela a měnila. Co však stálo na počátku nynějších potíţí? Světová finanční krize vznikla ve Spojených státech. Její počátek je datován společně s pádem investiční banky Lehman Brothers, coţ je září 2008. Světová finanční krize je důsledkem americké hypoteční krize z roku 2007, její faktický počátek je datován mnohem dříve, a to do let 2001 aţ 2003, kdy Centrální banka řešila prasknutí technologické bubliny a nebezpečí pádu americké ekonomiky do recese. K této situaci přistoupila poněkud zvláštním způsobem, a to nevídanou monetární expanzí, kdy napumpovala do ekonomiky značné mnoţství finančních prostředků. Tehdejší nárůst monetární báze byl 34%, tudíţ se do ekonomiky dostala spousta „levných peněz“, a tak vznikla představa, ţe všechno je levné. Bonitním klientům se začaly poskytovat hypoteční úvěry, jejichţ úroková sazba byla sníţena aţ na 1%, tzn. úroky byly velmi levné. Bonitní klienti začali nakupovat domy, zadluţovat se. Díky tomu, ţe „levných peněz“ bylo v ekonomice velmi mnoho, k těmto hypotečním úvěrům se začali dostávat i ti klienti, kteří by na normální hypotéky nikdy neměli. V této souvislosti se můţeme setkat s pojmem „NINJA“ hypotéky. Tento termín vznikl jako zkratka ze slovních obratů No income, No job, No assets. Banky tedy poskytovaly úvěry i klientům z řad nezaměstnaných, kteří dokonce neměli ţádné další příjmy ani jiná aktiva. Jedinou zárukou solventnosti takovýchto klientů byla zástava financované nemovitosti. Banky tedy poskytly hypotéky s vidinou budoucího získání zastavené nemovitosti. Tato strategie se, s předpokladem mírně stoupajícího trendu cen nemovitostí, zdála být velmi rentabilní. S rostoucím počtem poskytnutých hypoték se úměrně zvyšovala i poptávka. Klienti měli moţnost pozorovat, jak na trhu přibývá hypoték poskytnutých stejně bonitním zákazníkům a začal se zvyšovat zájem o tento způsob financování nemovitostí. Nárůst poptávky po nemovitostech však způsobil nečekaně vysoký růst cen nemovitostí. To samozřejmě vyvolalo zpětný odraz do ekonomiky a tím vznikl i celý tento nemovitostní boom. Ceny domů výrazně rostly a centrální banka opět zvyšovala úrokové sazby (aţ na 5,5 %, na této hranici sazba zůstala aţ do poloviny roku 2007), čímţ se zjistilo, ţe investiční projekty uzavřené v roce 2001 aţ 2003 nejsou 25

ţivotaschopné a začaly krachovat. Zvyšující se úrokové sazby s sebou logicky nesly i zvýšení měsíčních splátek hypoték, coţ mělo za následek insolventnost klientů (především u „NINJA“ hypoték) a banky v rámci exekučních řízení získávaly nemovitosti. Obavy z takových scénářů způsobily pokles poptávky po hypotečních úvěrech amerických občanů. Následně přebytek nemovitostí na trhu spolu se sniţující se poptávkou vyvolal pokles cen nemovitostí. Banky z tohoto titulu tratily, jelikoţ vlastnily nemovitosti, které měly pokrývat nesplacené závazky klientů. Nemovitosti však vzhledem ke klesající trţní hodnotě výrazně sniţovaly likviditu bank. Toto byl počátek nemovitostní krize, která potom přerostla v tzv. krizi kreditní, kdy americký Fed10 (americká obdoba centrální banky) řešil současnou krizi opětovným zvýšením peněz v oběhu, tentokrát jiţ v dramatičtější formě, kdy nárůst monetární báze nebyl 34% ale 84%, takţe dopady do budoucna jsou dramatické. Trhy tedy ovládla panika, banky si nevěří navzájem, lidé se odvracejí od překombinovaných sofistikovaných investic k jednoduchým nositelům hodnoty, jimiţ je zlato a drahé kovy. Evropa na podzim roku 2008 zatím zcela netušila, do jaké míry se jí celá tato věc týká, stejně tak to zatím netušila ani Česká republika. Protoţe dění v USA má jak na Evropu, tak i na celý svět velký vliv, dolehla tato krize poměrně rychle i na naši republiku. Nesla s sebou krachy firem, prohlubování nezaměstnanosti, zpomalení ekonomiky. Nemalý podíl zde má automobilový průmysl, neboť se v naší zemi ve velké míře vyrábí komponenty pro přední světové výrobce automobilů, především pro německé koncerny, jejichţ trh je zase odvislý od odbytu ze strany USA. Světová ekonomika tak čelí největšímu poklesu od Velké deprese ve třicátých letech minulého století. Situace na finančních trzích se tak začala rychle měnit, stejně tak i úrokové sazby hypoték. Mezi prvními bankami, které přistoupily k navyšování úrokových sazeb byla UniCredit Bank a mBank. Ostatní banky začaly reagovat na vzniklou situaci hned v následujících dnech. K největšímu navýšení došlo u hypoték s jednoletou fixací. Hypoteční banky také okamţitě zpřísnily kriteria pro poskytnutí potenciálně rizikovějších hypoték, začaly klást vyšší nároky na bonitu ţadatelů o úvěr, a téměř neposkytovaly tzv. 100 % hypotéky. V tomto období se výše úrokových sazeb u hypotečních úvěrů vyšplhala na 5,69 %, aritmetický průměr za rok 2008 činil 5,61 % a na této hranici setrval i v roce následujícím, ačkoliv Česká národní banka stlačila sazby na historické minimum1,25 %. 10

Fed – The Federal Reserve

26

V současnosti drahé hypotéky brání bankám zlevnit stát, resp. ministerstvo financí. Příčinou je státní dluh, který nabírá obřích rozměrů a na jeho financování je potřeba velkého počtu dluhopisů, které vydává resort financí. Tím pádem se zdraţuje financování ostatních subjektů v ekonomice. Shání-li banka peníze na poskytování úvěrů, musí investory přesvědčit, aby dali peníze jí, nikoli státu ve formě relativně bezpečných státních dluhopisů. Tuto souvislost však popírá současný ministr financí Eduard Janota. Na straně druhé předseda představenstva společnosti Hyposervis, která se v Česku zabývá hypotečním makléřstvím, Milan Roček uvádí: „Hypotéka je dlouhodobý produkt. A peníze, které banky nakupují pro použití v hypotékách, musejí být také dlouhodobé. Bezpečné státní dluhopisy jsou tedy vlastně konkurenčním produktem, který významně ovlivňuje cenu dlouhodobých peněz na trhu. A tlačí cenu vzhůru, protože vzhledem k negativnímu vývoji našeho státního dluhu, jeho růstu a nižší bezpečnosti oproti například státním dluhopisům zemí v eurozóně z nich investoři požadují vyšší úroky. Tím nepřímo ovlivňují i cenu úroků hypoték. Kvůli růstu našeho dluhu asi bohužel nemůžeme očekávat obrácený trend.“11 Podobná situace však není jen specialitou České republiky. Například současná úroková sazba v USA je nyní 4,5 %, přestoţe sazby Fed jsou téměř na nule. Tato druhá kapitola se bude zabývat otázkou moţnosti bydlení. Zda je v současné době výhodnější bydlet v nájmu a vyčkat, jakým směrem se bude ubírat trh s nemovitostmi a také vývoj úrokových sazeb nebo investovat do vlastního bydlení i za cenu „drahých„ hypoték a vyuţít poklesu cen nemovitostí na trhu.

2.1. Bydlení v nájmu Bytová politika od roku 1989 zaznamenala značných změn. Mnoho obecních domů bylo zprivatizováno, řada jich byla vrácena v restituci, další byly vydraţeny, a tak se na nájemné pohlíţí ze dvou úhlů. Na straně jedné stojí pronajímatelé, kteří restituovali nebo koupili nemovitosti jiţ s nájemníky, tudíţ se při sjednávání výše nájemného nemohou řídit pouze trţní hodnotou v daném místě a čase, ale platnými právními předpisy. Základním pramenem právní úpravy nájemného je zákon č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Co se týče výpočtu nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s uţíváním bytu, platí ustanovení § 696 odstavce 1 občanského zákoníku.

11

Zdroj:Týdeník Euro – vydání 38/2009

27

Na straně druhé jsou to domy s trţním nájemným, jehoţ výše je odvislá od nabídky a poptávky v dané lokalitě. Bydlení v komerčně pronajatých bytech znamená přivýdělek třetí osoby, tedy marţi několik tisíc korun k částkám obvyklého nájemného v dané lokalitě. Současná krize obrátila českou touhu po vlastním bydlení vzhůru nohama. V loňském roce bylo uzavřeno o polovinu hypoték méně neţ v roce 2008, kdy byly podmínky na trhu velice příznivé a hypotéku mohl uzavřít kdekdo. V současnosti se hypotéka stala luxusním zboţím, které se zdaleka nevyplatí kaţdému nebo na ni jednoduše nedosáhne. Příkladem mohou být severní Čechy, s vysokou nezaměstnaností, niţšími průměrnými příjmy, ale na straně druhé s obrovským mnoţstvím bytů na prodej. Protoţe pro místní obyvatele je dostupnost hypotéky ve většině případů nulová, jsou nuceni bydlet v nájemním bytě. Po těch je poptávka velká a nájemné samozřejmě vyšší. V Čechách zatím lidé povaţují bydlení v pronajatém bytě s trţným nájemným za nouzové nebo dočasné řešení. Nájem volí jako přechodnou alternativu lidé, kteří počítají s brzkým stěhováním. Velkou část zájemců o nájem v současnosti tvoří zahraniční manaţeři nebo mladé studentské páry, které si chtějí společné bydlení vyzkoušet, neţ si pořídí vlastní bydlení. Výhodou bydlení v pronajatém bytě je moţnost rychlého a levného nastěhování, nulová starost o dům a sluţby, a také snazší moţnost odstěhování. Nevýhodou naopak je nutnost sloţení kauce, moţnost změny dohodnutého nájemného, omezení v případě stavebních úprav a v neposlední řadě nejistota, zda pronajímatel nájemní smlouvu neukončí nebo odmítne prodlouţit. Z následujících tabulek je moţné udělat si představu o současných cenách bytů v jednotlivých regionech a posoudit výhodu nebo nevýhodu bydlení ve vlastním či v nájmu:

28

Tabulka č. 2.1.:Přehled průměrných cen bytů (starší + novostavby)

Lokalita

Průměrná plocha v m2

Průměrná cena v Kč

Cena v Kč za m2

Průměrná cena bytu v Kč za 60 m2

České Budějovice

68

1.605.905

24.036

1.505.361

Karlovy Vary

68

2.086.196

30.626

1.729.981

Plzeň město

62

1.792.649

30.132

1.776.685

Liberec

66

1.860.886

27.813

1.699.722

Ústí nad Labem

72

1.261.049

17.371

958.580

Hradec Králové

65

1.953.913

30.578

1.876.604

Pardubice

66

1.775.474

27.457

1.559.719

Brno město

72

2.655.289

37.480

2.400.681

Zlín

65

1.734.395

26.605

1.668.385

Jihlava

66

1.457.714

22.282

1.403.480

Olomouc

71

1.908.002

27.956

1.821.576

Ostrava město

64

1.322.415

20.172

1.119.851

Zdroj: http://www.tvujdum.cz/

29

Tabulka č. 2.2: Srovnání výše nájmu a hypotečních splátek v 75 městech ČR Lokalita

Benešov Beroun Blansko Brno, k.ú. Líšeň Brno, k.ú. Staré Brno Brno, k.ú. Zábrdovice Brno, k.ú. Ţabovřesky Bruntál Břeclav Česká Lípa České Budějovice Český Krumlov Děčín Domaţlice Frýdek-Místek Havířov Havlíčkův Brod Hodonín Hradec Králové Cheb Chomutov Chrudim Jablonec nad Nisou Jeseník Jičín Jihlava Jindřichův Hradec Karlovy Vary Karviná Kladno Klatovy Kolín Kroměříţ Kutná Hora Liberec Litoměřice Louny

Cena bytu v Kč

Trţní nájemné v

Měsíční splátka

Kč/měsíc

hypotéky

2 000 000 2 001 000 1 507 000 1 968 093 2 107 862 1 741 053 2 115 191 868 000 1 166 000 871 000 1 539 000 1 193 000 886 000 1 178 000 1 106 000 1 161 000 1 360 000 1 272 000 1 875 000 944 000 667 000 1 438 000 1 208 000 1 034 000 1 573 000 1 352 000 1 061 000 1 878 000 1 015 000 1 726 000 1 343 000 1 517 000 1 389 000 1 635 000 1 459 000 1 249 000 1 000 000

7 956 6 596 6 324 7 888 7 616 6 800 8 228 4 692 6 120 6 664 6 256 6 120 4 284 5 236 6 732 6 324 5 372 5 848 6 596 4 828 7 004 5 780 5 236 4 964 5 236 6 120 5 508 6 732 5 984 7 684 5 508 6 732 5 780 6 392 5 644 5 508 6 596 30

12 294 12 300 9 263 12 098 12 957 10 702 13 002 5 335 7 167 5 354 9 460 7 333 5 446 7 241 6 798 7 136 8 360 7 818 11 525 5 803 4 100 8 839 7 425 6 356 9 669 8 311 6 522 11 544 6 239 10 609 8 255 9 325 8 538 10 050 8 968 7 677 6 147

Nájemní index

1,55 1,86 1,46 1,53 1,70 1,57 1,58 1,14 1,17 0,80 1,51 1,20 1,27 1,38 1,01 1,13 1,56 1,34 1,75 1,20 0,59 1,53 1,42 1,28 1,85 1,36 1,18 1,71 1,04 1,38 1,50 1,39 1,48 1,57 1,59 1,39 0,93

Lokalita Mělník Mladá Boleslav Most Náchod Nový Jičín Nymburk Olomouc Opava Ostrava, k.ú. Hrabůvka Ostrava, k.ú .Poruba Pardubice Pelhřimov Písek Plzeň Praha, Jiţní Město Praha, k.ú. Černý Most Praha, k.ú. Smíchov Praha, k.ú. Vinohrady Prachatice Prostějov Přerov Příbram Rakovník Rokycany Rychnov nad Kněţnou Semily Sokolov Strakonice Svitavy Šumperk Tábor Tachov Teplice Trutnov Třebíč Uherské Hradiště

Cena bytu v Kč

Trţní nájemné Měsíční splátka v Kč/měsíc hypotéky

1 549 000 1 661 000 689 000 1 174 000 1 135 000 1 582 000 1 582 000 1 309 000 1 021 569 1 159 000 1 667 000 1 274 000 1 487 000 1 732 000 2 801 376 2 751 867 3 243 643 4 230 055 1 067 000 1 269 000 1 167 000 1 373 000 1 535 000 1 413 000 1 323 000 789 000 851 000 1 263 000 1 142 000 1 181 000 1 310 000 1 081 000 615 000 1 242 000 1 105 000 1 480 000

7 344 7 140 5 984 4 692 6 120 5 508 6 392 5 508 7 072 7 072 6 800 5 372 5 032 6 460 10 404 9 520 10 336 10 744 5 032 4 964 5 848 7 004 6 664 5 644 5 984 4 080 4 964 5 440 4 760 5 236 4 896 5 576 5 304 5 372 6 460 6 800

31

9 798 10 210 4 235 7 216 6 977 9 724 9 724 8 046 6 279 7 124 10 247 7 831 9 140 10 646 17 220 16 915 19 938 26 002 6 559 7 800 7 173 8 440 9 435 8 686 8 132 4 850 5 231 7 763 1 020 7 259 8 052 6 645 3 780 7 634 6 792 9 067

Nájemní index 1,33 1,43 0,71 1,54 1,14 1,77 1,52 1,46 0,89 1,07 1,51 1,46 1,82 1,65 1,66 1,78 1,93 2,42 1,30 1,57 1,23 1,21 1,42 1,54 1,36 1,19 1,05 1,43 1,47 1,39 1,64 1,19 0,71 1,42 1,05 1,34

Lokalita

Cena bytu v Kč

Ústí nad Labem Ústí nad Orlicí Vsetín Vyškov Zlín Znojmo Ţďár nad Sázavou

Trţní nájemné Měsíční splátka v Kč/měsíc hypotéky

929 000 1 184 000 1 330 000 1 327 000 1 558 000 1 313 000 1 139 000

6 052 5 440 6 324 6 120 6 732 5 440 5 440

Nájemní index

5 710 7 278 8 175 8 157 9 577 8 071 7 001

0,94 1,34 1,29 1,33 1,42 1,48 1,29

Pozn.: Nájemní index vyjadřuje poměr mezi splátkou hypotéky a výší trţního nájemného. Je-li index vyšší neţ 1, je splácení hypotéky draţší neţ trţní nájemné. Údaje jsou vypočteny na standardní byt o výměře 68 m2, v osobním i druţstevním vlastnictví, s opotřebením 40 %. Hypoteční splátka je vypočtena na 100 % ceny bytu, se splatností na 25 let a úrokovou sazbou 5,51 %. Zdroj: vlastní konstrukce autora dle údajů : Mladá fronta Dnes – vydání ze dne 30. 10. 2009

2.2. Vlastní bydlení Osobní vlastnictví je nejvyhledávanější a nejprestiţnější formou bydlení. Při této formě bydlení odpadávají nájemní náklady, avšak do hry vstupují vysoké náklady na pořízení, které jsou navýšené o úroky a poplatky za úvěr od hypoteční banky nebo stavební spořitelny. Rozpětí cen v jednotlivých lokalitách je značné, jak je patrné z výše uvedených tabulek. Nejlevnější bydlení je v ústeckém kraji, coţ je dáno jak velkým počtem bytů, tak ţivotním prostředím, skladbou obyvatelstva, ale především velkým procentem nezaměstnanosti. Např. cena za byt 3+1 v Praze se pohybuje zhruba okolo 3 mil. Kč, a to pouze v okrajových částech, v centru se tyto částky vyšplhají aţ k hodnotám od 6 do 10 mil. Kč i více.V Brně jsou ceny bytů od 1,8 mil. Kč směrem výše, také závislé na lokalitě a v Ústí nad Labem stejný byt pořídíte od 485 tis. do 1,5 mil. Kč. Úvěr nám samozřejmě tuto částku navýší a to o 30 aţ o více jak 100 % podle doby splatnosti. Při 30leté splatnosti úvěru 1,8 mil. bychom zaplatili zhruba 3 655 000,-Kč, coţ znamená měsíční splátku ve výši 10 153 Kč. K této částce musíme počítat s dalšími 2 - 4 tisíci Kč měsíčně navíc na energie a další poplatky spojené s bydlením. U bydlení v osobním vlastnictví je důleţitým kriteriem věk pořizovatele. Čím dříve začněme splácet úvěr, tím déle budeme uţívat výhod neplacení nájmu. Se stále přibývajícím věkem se zuţují moţnosti úvěrů. Avšak řada mladých lidí vyuţívá právě nájemní bydlení kvůli často menším nákladům a flexibilitě. 32

Dalším důleţitým kriteriem při pořizování bytu do osobního vlastnictví je lokalita. Vzít si úvěr se obecně vyplatí v místech, kde se výše nájmu přibliţuje splátkám úvěru. Důleţitým faktorem osobního vlastnictví je uchování hodnoty. Zatímco nemovitost cenu dlouhodobě neztrácí, ba naopak její cena v čase roste, vysoké částky zaplacené za nájemné jsou nenávratné. V současném období ekonomické krize vyvstává často otázka, zda je vlastní bydlení skutečně rozumnou investicí. Ceny nových bytů a domů v roce 2009 zaznamenaly aţ 15% pokles, z důvodu značného sníţení poptávky, především kvůli horší dostupnosti úvěrů, obavám z vývoje krize a spekulacím o dalším poklesu cen. K největšímu zlevnění došlo u méně kvalitních domů v neatraktivních lokalitách, které mají

špatnou dopravní

dostupnost. Ještě před dvěma lety se domy prodávaly prakticky samy a banky na ně svým koupěchtivým klientům ochotně půjčovaly. V současné době platí, ţe kdo nemusí, ten nekupuje ani neprodává. Je otázkou, zda se tyto ceny jiţ dostaly na dno a jaký je očekávaný další vývoj v oblasti nemovitostí. Odborníci pro tento rok nepředpokládali další propad a tvrdili, ţe nyní je pravá chvíle k nákupům. Avšak první dva měsíce letošního roku přinesly opět pokles průměrné nabídkové ceny bytů v Čechách o 5,6 % . Developerské společnosti hlásily oţivení poptávky a předpovídaly pro letošní rok mírné zdraţování. To mohlo být ale pouze obchodním tahem jak se zbavit bytů, o které dosud nebyl zájem. Na druhou stranu, ten kdo chce investovat do bydlení a můţe si to dovolit, neměl by otálet. Dosud jsou v nabídce developerů atraktivní slevy na nové byty a další prostor pro sniţování cen uţ není. Relativně příznivé ceny lze vyjednat i u starších bytů. Zájemci by se neměli nechat odradit částkami uvedenými v inzerci, neboť se velmi často nabídková cena liší od ceny skutečné. V některých případech klesly ceny bytů o tolik, ţe ve výsledku jsou nyní splátky niţší neţ před dvěma lety a to i navzdory růstu míry úrokové sazby hypoték. Pokud se tedy nenecháme odradit současnými nepříznivými podmínkami bank, jimiţ je vysoká úroková míra a ztíţená dostupnost hypoték, měli bychom znát následující podmínky stavebních spořitelen a hypotečních bank, prostřednictvím nichţ se rozhodneme své bydlení financovat.

33

2.2.1. Systém stavebního spoření Stavební spoření upravuje zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, jeţ definuje stavební spoření jako účelové spoření spočívající v přijímání vkladů od účastníků stavebního spoření, v poskytování úvěrů účastníkům stavebního spoření a v poskytování příspěvku fyzickým osobám jako účastníkům stavebního spoření.12 Stavební spoření funguje na principu uzavřenosti systému financování, kdy účastníci stavebního spoření nejprve poskytují stavební spořitelně své vklady a později sami čerpají prostředky na financování svých bytových potřeb formou výhodně úročeného úvěru. Stavební spoření je zaloţeno na principu kolektivního spoření do společného fondu, který účastníkům dále zajišťuje pevné úrokové sazby z vkladů i úvěrů, a to i bez ohledu na vývoj na finančním trhu. Provozovatelem tohoto stavebního spoření můţe být pouze stavební spořitelna, jeţ je bankou, které bylo přiděleno příslušné povolení, jehoţ předmětem je pouze stavební spoření a další zákonem vymezené činnosti. Tato stavební spořitelna při své činnosti podléhá bankovnímu dohledu. Vzhledem k těmto zákonem omezeným rizikovým aktivitám, můţeme stavební spoření povaţovat za jeden z nejbezpečnějších finančních produktů. 2.2.1.1.

Smlouva o stavebním spoření13

Účastníky stavebního spoření můţe být jak fyzická, tak i právnická osoba. Uzavřením písemné smlouvy o stavebním spoření se zavazuje ukládat u stavební spořitelny vklady ve smluvené výši. Účastník také písemně uvádí, zda ţádá v rámci této smlouvy o přiznání státní podpory. Smlouvy mimo jiné také obsahují úrokovou sazbu vkladů, ale i sazbu úvěru ze stavebního spoření. Úrokovou sazbu z vkladů můţe stavební spořitelna změnit po uplynutí vázací doby. Oprávnění k této změně musí být ve smlouvě uvedeno. Součástí této smlouvy jsou i všeobecné obchodní podmínky stavebního spoření, které musí obsahovat údaje o podmínkách uzavírání smluv, které podléhají schválení Ministerstvem financí České republiky.

12

Zdroj: http://www.finance.paysoft.cz/sporeni/stavebni-sporeni/novelizovany-zakon-o-stavebnimsporeni.php 13 Zdroj: http://www.mesec.cz/

34

2.2.1.2.

Varianty stavebního spoření

Produkty stavebních spořitelen jsou tvořeny do několika tarifů, ze kterých si klient vybírá při podpisu smlouvy. Volba varianty je především ovlivněna délkou doby k přidělení úvěru ze stavebního spoření. Stavební spořitelny si u jednotlivých variant stanovují různé koeficienty hodnotícího čísla. Je-li varianta rychlá, rychleji roste samotné hodnotící číslo a také dříve dojde k přidělení úvěru ze stavebního spoření. S rychlejší variantou také souvisí vyšší splátky po kratší dobu. Varianty se také mohou lišit akontací, respektive minimální naspořenou částkou k získání řádného úvěru, liší se také úrokovými sazbami. Volba nejvhodnější varianty závisí také na tom, jak klient na úvěr pospíchá, na výši moţných splátek, délce splácení úvěru a výši akontace. 2.2.1.3.

Cílová částka

Cílovou částku si zvolí klient při uzavírání smlouvy o stavebním spoření. Cílová částka je souhrnem vloţených prostředků, úroků z vkladů, přiznané státní podpory a úvěru ze stavebního spoření. Pokud klient vloţí více prostředků neţ je stanovený limit povinné akontace, tím menší úvěr můţe čerpat. Pokud klient úvěr čerpat nechce, můţe na tento účet pouze spořit, přičemţ výhodou jsou úroky ze vkladů a státní podpora. Výše cílové částky není nijak omezena, pouze výše úhrady za uzavření smlouvy je odvislá právě od této zvolené cílové částky, neboť se z ní vypočítává procentuálně. Tudíţ platí, ţe čím vyšší je cílová částka, tím vyšší je úhrada při uzavření smlouvy o stavebním spoření. Výše úhrady za uzavření smlouvy na rozdíl od cílové částky horní limit má. Jeho hranici si stavební spořitelny stanovují dle vlastního uváţení. Cílovou částku stavební spořitelny umoţňují v průběhu trvání smlouvy měnit. Klienti většinou ţádají o její navýšení, podmínky jsou ale jednotlivými stavebními spořitelnami stanoveny individuálně. Zpravidla klient opět hradí „vstupní“ poplatek, v případě navýšení však pouze z rozdílu mezi původní a novou cílovou částkou. 2.2.1.4.

Hodnotící číslo

Hodnotící číslo je ukazatel, který pouţívají stavební spořitelny k určení nároku na úvěr. Způsob jeho výpočtu si určuje kaţdá stavební spořitelna sama a uvádí jej ve svých všeobecných obchodních podmínkách. Vţdy zde zohledňuje výši cílové částky, výši zůstatku na účtu, délku spoření a zvolenou variantu. U některých stavebních spořitelen můţe ovlivnit hodnotící číslo i výše a frekvence pravidelných úloţek. Rychlost dosaţení 35

hodnotícího čísla tedy můţe klient v průběhu spoření přímo ovlivnit. Tento ukazatel se vypočítává k tzv. hodnotícímu dni, který stavební spořitelna vyhlašuje pouze jednou za čtvrtletí. 2.2.1.5.

Bonita klienta

Bonita klienta je jedním z nejdůleţitějších ukazatelů rozhodujících o podmínkách úvěru, případně o jeho samotném schválení. Jedním z nejdůleţitějších aspektů při výpočtu bonity je klientův příjem. Čím vyšší je příjem ţadatele, tím je jeho šance na dobrou bonitu vyšší. Klienti s příjmy ze závislé činnosti dokládají potvrzení o příjmech za několik předchozích měsíců, zpravidla to bývá za poslední tři měsíce. Podnikatelé předkládají daňové přiznání. Daňové přiznání však bývá vyţadováno za poslední dvě po sobě jdoucí období. Podnikatelé jsou tak ve vztahu k zaměstnancům

v relativní

nevýhodě.

Pokud

má

účastník

stavebního

spoření

manţela/manţelku, vstupují do úvěru rukou nedílnou. Dokládají se tedy příjmy obou osob. To můţe bonitu ţadatele zvýšit, ale stejně tak to můţe být přítěţí. Pokud například manţelka ţadatele bude mít historicky špatnou platební morálku, můţe být z toho titulu úvěr zamítnut. Řešením takové situace je notářsky ověřená ţádost o zúţení společného jmění manţelů. Na základě takto ověřené ţádosti můţe účastník stavebního spoření ţádat o úvěr sám. Rukou nedílnou do úvěru vstupují i ručitelé, jsou-li k úvěru vyţadováni. Dalším důleţitým faktorem ovlivňujícím bonitu klienta jsou jeho výdaje. Základní poloţkou, která se od předloţených příjmů odečítá, je ţivotní minimum, které je závislé na počtu členů v domácnosti a jejich věku. Dále to jsou pravidelné měsíční výdaje, kterými mohou být např. leasing, splátky jiných úvěrů, různá spoření, pojištění apod. Čím má klient takových výdajů méně, tím je bonita lepší. Banka taktéţ stanovuje výši finanční rezervy po zaplacení splátky úvěru, která rovněţ ovlivňuje bonitu klienta. Tuto finanční rezervu si kaţdá banka určuje jinak, a to buď jako procento z výše měsíční splátky nebo výše ţivotního minima. 2.2.1.6.

Fáze spoření

Fáze spoření je nejdůleţitější a nejatraktivnější částí stavebního spoření, protoţe stát ke vkladům kaţdoročně připisuje státní podporu ve výši 15 % z ročně uspořené částky, maximálně však 3 000 Kč za rok. Další výhodou je, ţe stavební spořitelny vklady včetně přiznané státní podpory úročí fixní úrokovou sazbou, jejíţ výše je uvedena ve smlouvě. Takto můţeme získat výnos přes 6 % ročně, přičemţ výnosy ze stavebního spoření jsou 36

osvobozeny od daní. Jedná se tedy o velmi zajímavou investici, protoţe vklady ze stavebního pojištění jsou ze zákona pojištěny. Výše spoření záleţí na našich moţnostech, není ani nijak časově omezeno. Není třeba spořit pravidelně měsíčně, vklady se mohou provádět např. jednou ročně nebo vloţit všechny prostředky jednorázově na počátku spoření. Pokud však není zaţádáno o úvěr, je vhodné nechat vklady ve spořitelně minimálně po dobu 6 let, aby nezanikl nárok na státní podporu. Během fáze spoření je moţné provádět změny smlouvy o stavebním spoření, např. změnit výši cílové částky nebo variantu spoření. Podmínky těchto změn závisí na jednotlivých stavebních spořitelnách. 2.2.1.7.

Fáze úvěru

Se stavebním spořením není nutné pouze spořit, ale můţeme poţádat o úvěr za podmínky minimálně dvouletého spoření. Pro přidělení úvěru je nutno splnit i další podmínky, které si jednotlivé stavební spořitelny nastavují individuálně. Jedná se především o naspoření určitých procent cílové částky, dosaţení určité hodnoty hodnotícího čísla a předloţení dokladů k určení bonity klienta, případně zajištění úvěru nemovitostí nebo ručitelem. Úvěr je určen výhradně na bytové potřeby, proto jeho pouţití musí být řádně prokázáno. Stavební spoření lze ukončit výpovědí smlouvy nebo splacením úvěru. Úroková sazba řádného úvěru je odvislá od nastavení smlouvy – úroků z úspor a úvěru a tarifní varianty stavebního spoření. Úroková sazba překlenovacího úvěru závisí především na úvěrové angaţovanosti, resp. na poměru naspořené částky ku výši čerpaného úvěru. Od tohoto se poté také odvíjí způsob zajištění úvěru. Pevně dané parametry úrokových sazeb stavebních úvěrů jsou pro klienty velice atraktivní, proto se stavební spoření stává spolehlivým pomocníkem při úvěrování např. rekonstrukcí, přestaveb nebo koupě druţstevních bytů. 2.2.1.8.

Překlenovací úvěr

Překlenovací úvěr je poskytován klientům, kteří nesplnili některou z podmínek nutných pro poskytnutí řádného úvěru ze stavební spoření, tzn. spoří méně neţ dva roky, nenaspořili dostatečný procentní podíl cílové částky nebo nedosáhli potřebné výše hodnotícího čísla. Překlenovací úvěr je určen k rychlému získání finančních prostředků a k překonání doby mezi uzavřením smlouvy a nárokem na získání řádného úvěru ze stavebního spoření. 37

Bývá přidělen poměrně rychle, můţe být čerpán i ve vysokých částkách a je výhodnou alternativou hypotečního úvěru. K jeho získání musí klient splnit podmínky stanovené stavební spořitelnou. Bývá to zpravidla určité poţadované procento cílové částky, prokázání dostatečných příjmů, popřípadě moţnost zajištění úvěru. Podle těchto parametrů je následně klient zařazen do některé z rizikových skupin a v závislosti na ní je přidělen úvěr s příslušnou úrokovou sazbou. V případě získání překlenovacího úvěru, rozdělí stavební spořitelny na dvě paralelně probíhající části. První „část spoření“, kde je nutné nadále spořit smluvené částky na spořící účet a postupně tak zvyšovat hodnotící číslo, z důvodu vzniku nároku na řádný úvěr ze stavebního spoření. Tento spořící účet je vinkulován ve prospěch spořitelny aţ do doby poskytnutí řádného úvěru. V druhé „části překlenovacího úvěru“ je klientovi přidělena celková poţadovaná částka a z tohoto objemu jsou spláceny pouze úroky. Paradoxně platíme i úroky z toho, co jsme zatím naspořili na účtu spořícím. Jinými slovy, v rámci splátek překlenovacího úvěru není splácena ţádná jistina, to znamená, ţe se úroky v čase nezmenšují, stejně jako se nesniţuje dluţná částka. Překlenovací úvěr je splacen aţ okamţikem naspoření procentního podílu cílové částky, kdy je přidělen řádný úvěr ze stavebního spoření. Teprve v tomto okamţiku se začíná splácet jistina a úroky se v čase sniţují. Překlenovací úvěry jsou poměrně nákladné, výhodou je, ţe i z překlenovacího úvěru je moţné odečíst úroky od daňového základu. 2.2.1.9.

Poskytování předsmluvních informací o úvěrech na bydlení14

V případě potřeby jakýchkoli informací k řešení bytových potřeb prostřednictvím úvěru si můţe klient vyţádat na pobočkách stavebních spořitelen předsmluvní informace. Předsmluvní informace o úvěru je konkrétní úvěrová nabídka, kterou za současných trţních podmínek ke dni jednání vybraná stavební spořitelna klientovi učiní. Tato nabídka je nezávazná, k jejímu zpracování není potřeba ţádných dokladů. Její zpracování je podmíněno pouze sdělením údajů o finančním záměru klienta obchodnímu zástupci vybrané banky, dalšími neméně důleţitými informacemi jsou finanční moţnosti klienta. Na základě těchto údajů je klientovi zpracována předsmluvní informace, která je sloţena ze dvou částí. První jsou „Všeobecné informace o úvěrech“, druhou část tvoří „ Evropský 14

Zdroj: http://www.burinka.cz/file/cs/obchodni_podminky/SSCS-predsmluvni_informace_o_uverech.pdf

38

standardizovaný informační formulář“, který je souborem informací o konkrétním poptávaném úvěru na bydlení, jehoţ prostřednictvím je moţné porovnat podmínky úvěrů ostatních stavebních spořitelen a bank. 2.2.1.10.

Postup při vyřizování úvěru15

V momentě, kdy vznikne účastníkovi nárok na řádný úvěr ze stavebního spoření, je o tom většinou vyrozuměn písemně stavební spořitelnou. Účastník ve spolupráci se smluvním partnerem dané stavební spořitelny zašle vyplněný a podepsaný formulář „Ţádost o poskytnutí úvěru ze stavebního spoření“ na ústředí stavební spořitelny, k němuţ přiloţí i potřebné doklady. U některých spořitelen je moţnost podat ţádost elektronicky. Tato ţádost je následně projednána prostřednictvím úvěrového oddělení, jsou prověřovány smluvní dokumenty a pokud klient vyhovuje i po stránce dostatečných příjmů a zajištění úvěru, je tato ţádost vyřízena kladně. Vyřízení této ţádosti bývá většinou do jednoho měsíce (v praxi je zpravidla do týdne) od jejího podání. Klient následně na pobočce stavební spořitelny nebo společně s jejím obchodním zástupcem sepíše úvěrovou smlouvu, případně i smlouvu zástavní. Zpravidla jiţ po podání návrhu na vklad zástavního práva k nemovitosti můţe klient tento úvěr začít čerpat. V případě, ţe klient nechce čerpat celou cílovou částku úvěru, lze poţádat pouze o její část. Také je umoţněno sloučit i více smluv o stavebním spoření osob blízkých a všechny tyto úvěru pouţít pouze k jednomu účelu. V případě potřeby čerpat úvěr dříve, neţ na něj vznikne nárok, je moţné ţádat o překlenovací úvěr. I v tomto případě je postup zcela totoţný s ţádostí o řádný úvěr. 2.2.1.11.

Doklady potřebné k zajištění úvěru

Současně s ţádostí o úvěr zasílá klient tyto doklady potřebné k jeho schválení: doklad totoţnosti, doklady prokazující účelovost úvěru, doklady prokazující úvěruschopnost klienta i osob přistupujících k úvěru, doklady prokazující zajištění úvěru.

15

Zdroj: http://cmss.cz/cs/

39

Doklady prokazující účelovost úvěru Vzhledem k tomu, ţe úvěr ze stavebního spoření je určen pouze na bytové potřeby, je nutné tento účel prokázat ještě před schválením úvěru. Tato účelovost se prokazuje různými doklady, jako např. kupní smlouvou, aktuálním výpisem z katastru nemovitostí, stavebním povolením nebo rozpočtovými náklady v případě rekonstrukce. Dále je moţné stavební spoření pouţít v případě majetkového vypořádání, zde se dokládají pravomocná soudní rozhodnutí, dohody o majetkovém vypořádání a výpisy z katastru nemovitosti. Prokázání úvěruschopnosti klienta Povinností klienta je prokázat dostatečný pravidelný příjem na pokrytí nákladů souvisejících s chodem domácnosti, jiných závazků (půjčky, výţivné atd.) a v neposlední řadě na splátky úvěru stavební spořitelně. V případě závislé činnosti dokládá účastník úvěrového případu svou bonitu potvrzením o výši příjmů ze strany zaměstnavatele, podnikatel svou bonitu dokládá kopií daňového přiznání. Důleţitým kriteriem je i věk klienta. Některé stavební spořitelny povolují splatnost úvěru aţ do 75 let věku. Standardní je však doba splácení nejdéle do ukončení produktivního věku klienta. Zajištění úvěru K základním způsobům zajištění úvěru ze stavebního spoření patří: zástavní právo k pohledávce nebo bankovní záruka, zástavní právo k nemovitosti, zajištění bonitním ručitelem, vinkulace ţivotním pojištěním. V případě zajištění úvěru prostřednictvím zástavy pohledávky, je nutné, aby klient k ţádosti doloţil kopii bankovního dokladu o zastavené pohledávce s dostatečnou výší finančních prostředků. U zástavy nemovitosti poţadují stavební spořitelny doloţit výpis z katastru nemovitostí, trţní odhad ceny nemovitosti, který zpravidla zpracovávají její smluvní partneři, pojistnou smlouvu k předmětné nemovitosti, její aktuální fotografii, geodetický plán, případně další smlouvy a dokumenty s touto nemovitostí související. 40

Další moţností zajištění úvěru je přistoupením ručitelů k úvěru. Tento způsob zajištění se většinou pouţívá u niţších úvěrů do částky 600 tisíc Kč, kdy většinou není potřeba ručit nemovitostí. Z hlediska splácení je nutné, aby ručitel splňoval bonitu, jako kdyby sám ţádal o úvěr. Doplňkovým zajištěním úvěru je ţivotní pojištění ţadatele nebo pojištění úvěru s vinkulací pojistného plnění ve prospěch stavební spořitelny. 2.2.1.12.

Čerpání úvěru

Čerpat úvěr převodem na účet můţe klient těmito způsoby: jednorázově – zpravidla zaplacením celé kupní ceny nemovitosti, postupně – na základě faktur na účet dodavatele, zálohově – na účet klienta, kdy před dalším čerpání je nutné předloţit účel pouţité zálohy. 2.2.1.13.

Státní podpora stavebního spoření

Stát v současnosti podporuje stavební spoření dvěma formami. Tou první je státní podpora vztahující se na fyzické osoby, jako účastníky stavebního spoření. Další formou podpory ze strany státu je moţnost odpočtu úroků z úvěru z daňového základu klienta. Roční maximální výše tohoto odpočtu je 300 tisíc Kč, kdy manţelé mohou uplatnit kaţdý polovinu.

2.2.2. Systém hypotečních úvěrů16 Dnem vstupu České republiky do Evropské unie vstoupil v platnost zákon o dluhopisech č. 190/2004 Sb., jeţ definuje hypoteční úvěry tímto způsobem: „Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví.“17

16 17

Zdroj: http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/hypoteky/ Zdroj: http://www.vyplata.cz/zakony/z190-2004sb_28-32.php

41

Podmínkou pro zastavení nemovitosti je prostor, v němţ se musí předmětná nemovitost nacházet. Je jím území České republiky, území členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. Investicí do nemovitosti je koupě, výstavba, rekonstrukce, modernizace nebo opravy nemovitosti určené k bydlení či k rekreaci, koupě stavební parcely, splacení úvěru či půjčky pouţité ke stejným účelům, případně získání vlastnického podílu na nemovitosti. Přínosem pro klienty je to, ţe účelové hypotéky mají díky zdrojům z vydaných hypotečních zástavních listů lepší parametry, jako je – doba splatnosti, fixace úrokové sazby, výše úrokové sazby. Na druhé straně spotřebitelské úvěry toto zvýhodnění nemají. 2.2.2.1.

Průběh vyřizování hypotečního úvěru

Financování bydlení pomocí hypotéky lze rozdělit na zhruba tři etapy: 1. etapa – před podáním žádosti o úvěr. Pro klienta je velmi důleţitý výběr banky, která mu úvěr poskytne. Důleţitým kriteriem při tomto výběru je výše úrokové sazby banky, včetně délky její garantované doby. Je obvyklé, ţe klient osloví několik institucí, neţ narazí na tu, u které je schopen splnit všechny poţadavky potřebné k získání úvěru. Klient je bankou seznámen se základními informacemi o jednotlivých druzích hypotečních úvěrů a obdrţí seznam potřebných dokladů, jeţ budou v jeho případě nutné pro samotné schválení úvěru. Také od banky obdrţí orientační propočet, zda je schopen ze svých příjmů poţadovaný úvěr splácet. V případě doloţení veškerých bankou poţadovaných dokladů klient vyplňuje ţádost o poskytnutí úvěru. 2. etapa – po podání žádosti o úvěr. Banka si na zpracování ţádosti o úvěr ponechá určitý čas. Je-li úvěr schválen, klient je bankou vyzván k podpisu úvěrové smlouvy, zástavní smlouvy a smlouvy o vedení účtu. S těmito smluvními dokumenty je klient předem seznámen. Po splnění všech bankou určených podmínek, kterými jsou např. vinkulace pojistek, či zapsání zástavního práva do katastru, můţe klient začít čerpat úvěr. V průběhu čerpání úvěru jsou bance spláceny pouze úroky z vyčerpané částky.

42

3. etapa – po vyčerpání úvěru. Vyčerpá-li klient celou výši úvěru, obdrţí od banky oznámení o ukončení čerpání a s ním i definitivní výši anuitní splátky, je-li úvěr splácen tímto způsobem. V tomto okamţiku klient začne splácet úroky a umořovat jistinu. Při uzavírání hypoteční smlouvy si klient s bankou taktéţ sjednává fixaci úrokové sazby. V takto sjednaném období se sazba úroků nemění, po jejím uplynutí má klient moţnost částečně nebo úplně úvěr splatit bez sankcí. Banka po skončení období fixace nabídne klientovi novou výši úrokové sazby a klient má měsíc na to, aby tuto odmítl (a splatil úvěr) nebo přijal.

2.2.2.1.1. Úroková sazba Výše úrokové sazby je sjednávána mezi klientem a bankou ještě před samotným uzavřením smlouvy, je většinou stanovována individuálně, neboť její výše závisí na následujících faktorech: Aktuální úroková sazba na trhu – vzhledem k tomu, ţe zdrojem financí jsou pro banky dluhopisy, výše úrokových sazeb závisí na tom, jak draze nebo levně banky nakoupí. A jak vysoká je repo sazba Centrální banky. „Kvalita klienta“ – je určena výší a stabilitou příjmů klienta, zvolenou výší splátek úvěru a hodnotou zajištění úvěru. „Kvalitu klienta“ je moţno zvýšit také ţivotním pojištěním, ale také dalším produktem stejné banky. Doba splatnosti hypotečního úvěru – zde platí (ne u všech bank), ţe čím delší doba splatnosti úvěru, tím vzniká pro banku vyšší riziko vzniku nepředpokládané události, proto jsou úrokové sazby vyšší. Doba fixace úvěru – výše úrokové sazby závisí na délce fixace. Čím je doba fixace delší, tím je vyšší úroková sazba, coţ vyplývá z vlastností kapitálového trhu a jeho výnosové křivky, kde dluhopisy s delší dobou splatnosti mají vyšší výnos a opačně. Krátká doba fixace přináší klientům kromě nízkých úrokových sazeb a flexibility také vyšší riziko nepředvídaných nepříznivých změn. Druh produktu – produkty jednotlivých hypotečních bank jsou od sebe odlišné jak způsobem zajištění úvěru, tak výší akontace, samotným splácením a výší úrokových sazeb. Obvykle platí, ţe čím vyšší je akontace a zajištění úvěru, tím je úroková sazba niţší. 43

Rozlišení klienta – bývá pravidlem, ţe novému klientovi banka nabídne ve snaze jej zaujmout, niţší úrokovou sazbu neţ klientovi, kterému právě skončila doba fixace. Banky se domnívají, ţe pro stávajícího klienta je nepohodlné přecházet k bance jiné, zatímco nový klient si banku teprve vybírá. Pokud by se klient přesto rozhodl hypoteční úvěr refinancovat, má na celý proces pouhý měsíc od oznámení nové úrokové sazby, coţ je, s přihlédnutím k náročnosti vyřízení kompletní hypotéky u jiné společnosti, velice krátký termín. Úroky z hypotečního úvěru lze odečíst od základu daně. Protoţe v průběhu splácení jejich výše klesá, jsou tyto daňové odpisy v prvních letech splácení úvěru velmi zajímavé.

2.2.2.1.2. Doklady potřebné k vyřízení hypotečního úvěru Ţadatel o úvěr je povinen prokázat, ţe je schopen ze svých příjmů poskytnutý úvěr splatit, coţ je základní podmínkou pro jeho poskytnutí . Banky standardně vyţadují tyto doklady: doklad o výši příjmů ţadatele, případně spoludluţníků či ručitelů, trţní odhad hodnoty zastavované nemovitosti, výpis z katastru o zanesení zástavního práva, vinkulaci pojištění této nemovitosti ve prospěch banky. V případě koupě nemovitosti banka poţaduje tyto doklady: kupní smlouva popřípadě smlouva o budoucí kupní smlouvě, výpis z katastru nemovitostí, tzn. prokázání její existence, jejího vlastníka a zda na ní nevázne jiné zástavní právo či věcné břemeno. Pokud ţádáme o úvěr na výstavbu, rekonstrukci nebo opravu nemovitosti, banky poţadují: stavební povolení, které jiţ nabylo právní moci, projektovou dokumentaci, rozpočet stavby, případně smlouvy s dodavateli, výpis z katastru nemovitosti, tzn. prokázání existence vlastnictví stavebního pozemku nebo nemovitosti. 44

Výčet dokladů se můţe lišit např. u hypotéky bez dokládání příjmu či nemovitosti, kde je ovšem podstatně vyšší úroková sazba.

2.2.2.1.3. Zajištění hypotečního úvěru Zajištění zástavním právem k nemovitosti je základní podmínkou k poskytnutí hypotečního úvěru, přičemţ zastavovaná nemovitosti můţe být přímo jeho předmětem. Hypoteční úvěr je čerpán na její koupi, výstavbu či rekonstrukci. Zastavována můţe být ale i nemovitost jiná, popřípadě více nemovitostí. Zákonem je stanoveno, ţe úvěr musí být zajištěn nemovitostí minimálně na 143 %, tzn. ţe banka můţe poskytnout úvěr maximálně do výše 70 % zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Poskytují-li banky úvěry do vyšší výše, musí najít náhradní krytí nad zákonem stanovenou výši. Další podmínkou je zástava celé nemovitosti, nelze zastavit pouze polovinu domu. Na nemovitosti nesmí váznout ţádné věcné břemeno bránící uţívání nebo zástavní právo třetí osoby. Tato situace je řešitelná, je-li věcným břemenem např. příbuzný, který má smlouvu na doţití. V tomto případě banka úměrně sníţí zástavní hodnotu nemovitosti a nemovitost můţe přijmout do zajištění. Zastavit lze i rozestavěnou nemovitost, která je jako rozestavěná zapsána v katastru nemovitostí, a na níţ je čerpán úvěr. Takto rozestavěnou stavbu lze zapsat do katastru nemovitostí za podmínky, pokud má postaveno alespoň jedno nadzemní podlaţí. Je-li objekt úvěru a zástava totoţná a jedná se o výstavbu, je nutné, aby v kaţdém okamţiku vyčerpané peníze z úvěru byly zajištěny nejméně na 143 %. To znamená, ţe banka uvolňuje peníze postupně podle toho, jak roste cena nemovitosti v důsledku její výstavby. Jedním z dalších nástrojů zajištění, které banka vyţaduje, je vinkulace pojištění zastavené nemovitosti ve prospěch banky. V některých případech banky mohou poţadovat uzavření ţivotního nebo úvěrového pojištění ţadatele s vinkulací tohoto pojištění opět ve prospěch banky. Také banka můţe k dalšímu zajištění úvěru vyţadovat spoludluţníky či ručitele, pro případ klientovi neschopnosti úvěr splácet, coţ se děje v případě nízké bonity nebo při vyšším věku klienta. 2.2.2.2.

Čerpání hypotečního úvěru

Pouţíváme-li hypoteční úvěr jako účelový k financování nemovitosti, musí být jasno o financování celého jeho záměru. Hypoteční úvěr lze pouţít aţ po vyčerpání vlastních zdrojů, úvěru ze stavebního spoření či dalších prostředků. Hypoteční úvěr je tedy 45

aţ poslední alternativou a jeho čerpáním by se měla daná investice do nemovitosti jiţ dokončit. Čerpání hypotečního je moţné v případě, ţe jsou splněny podmínky pro jeho čerpání, které jsou uvedeny v úvěrové smlouvě. Nejdůleţitější podmínkou je potvrzení o vkladu zástavního práva banky k zastavované nemovitosti do katastru nemovitostí. Některé banky jiţ umoţňují čerpání části nebo celého úvěru pouze na základě návrhu na tento zápis, coţ pro klienta znamená rychlejší moţnost čerpání úvěru. Čerpání úvěru je prováděno bezhotovostně, při účelovém úvěru většinou formou proplacení dodavatelských faktur nebo odesláním kupní ceny na účet prodávajícího apod. Klient si banku můţe vybrat také podle jejího přístupu k samotnému čerpání úvěru, zvláště pak u stavby. Některé banky administrativu ztěţují, jiné ji zase ulehčují. 2.2.2.3.

Splatnost a splácení hypotečního úvěru

Splatnost nabízených hypotečních úvěrů na českém trhu se pohybuje od 5 do 45 let, přičemţ ţadatelé by měli být po celou dobu jeho splácení v produktivním věku. V případě, ţe by délka splácení zasahovala do důchodového věku, obvykle banky vyţadují účast i mladšího spoludluţníka. Optimální doba splácení úvěru je 15 aţ 20 let, kdy je nejlepší poměr mezi výší splátky a náklady na úvěr. Splácení hypotečního úvěru pak závisí na způsobu jeho čerpání. Úvěr je moţné čerpat jednorázově, ale i postupně. Je-li hypoteční úvěr čerpán postupně, splácí se nejprve pouze úrok z vyčerpané částky a to aţ do doby vyčerpání celého úvěru. Po ukončení vyčerpání začne klient hypoteční úvěr splácet většinou anuitními splátkami, které jsou po celou dobu fixace úrokové sazby stejné a obsahují jistinu a úrok. Některé banky umoţňují tzv. degresivní a progresivní splácení, coţ znamená, ţe velikost splátek v čase je buď klesající (degresivní) nebo rostoucí (progresivní). V termínu změny úrokové sazby, tzn. po skončení lhůty její fixace, můţe klient předčasně splatit část nebo celou výši úvěru bez sankce. Obvykle ale banka klientovi nabídne novou výši úrokové sazby nebo je moţné hypotéku refinancovat u banky jiné, která nabídne výhodnější podmínky úvěru.

46

2.2.2.4.

Státní podpora hypotečního úvěrování18

Podpora hypotečního úvěrování na bydlení spočívá v příspěvku k úrokům z hypotečního úvěru a zvýhodněných úvěrů od Státního fondu rozvoje bydlení. Podporu hypotečního úvěrování na bydlení upravuje nařízení vlády č. 249/2002 Sb., kterým se stanoví podmínky poskytování příspěvků k hypotečnímu úvěru osobám mladším 36 let, ve znění pozdějších předpisů a nařízení vlády č. 33/2004 Sb. ukládá Ministerstvu pro místní rozvoj ČR za povinnost vţdy k 1. únoru příslušného roku zveřejnit průměrnou sazbu úroku za předchozí rok, vypočtenou dle ustanovení §6 odst. 2 nařízení vlády č. 249/2002 Sb., resp. dle ustanovení §1 odst. 3 vládního nařízení č. 33/2004 Sb. O dotaci mohou poţádat osoby mladší 36 let. Ţádají-li o úvěr a o podporu manţelé, stačí kdyţ v době ţádosti alespoň jeden z nich nedovršil věk 36 let. Tuto podporu mohou získat nejen noví ţadatelé o úvěr, ale všichni, kteří ţádali o úvěr s úrokovou dotací jiţ dříve a nyní jim končí fixace úrokové sazby. Podmínkou pro získání dotace je, ţe ţadatelé nesmí vlastnit byt, rodinný či bytový dům. Manţel nebo manţelka musí tuto podmínku splňovat také, bez ohledu na to, zda je či není spoluţadatelem o úvěr. Pořizovaná nemovitost musí být starší dvou let a nacházet se na území ČR. Výše poskytnuté státní podpory je limitována. U bytu je to maximální cena 800 tisíc Kč, u rodinného domu 1,5 milionu Kč. Přesahuje-li cena bytu či domu tento limit, dotace se na tuto převyšující část úvěru nevztahuje. 2.2.2.5.

Daňové zvýhodnění úvěrů na bydlení

Novelizace zákona č. 586/1192 Sb. o daních z příjmů z roku 1998, umoţnila daňové zvýhodnění pro fyzické osoby, řešící svou bytovou potřebu prostřednictvím hypotečního úvěru nebo úvěru ze stavebního spoření, popř. jinými úvěry poskytnutými na financování bydlení. Částku, kterou klient zaplatí na úrocích z těchto úvěrů, lze odečíst ze základu daně z příjmu a to aţ do výše 300 tisíc Kč ročně. Tento odečet můţe provést pouze osoba, jeţ je účastníkem úvěrové smlouvy, v případě ţe je účastníků více, odečet provádí pouze jeden z nich, nebo kaţdý z nich rovným dílem.

18

Zdroj: http://www.mmr.cz/Bytova-politika/Programy-Dotace

47

2.2.2.6.

Hypoteční zástavní listy

Hypoteční zástavní listy, dále jen HZL, jsou dluhopisy, které vydávají hypoteční banky s cílem získat finanční prostředky na poskytování hypotečních úvěrů. Jmenovitá hodnota a hodnota poměrného výnosu HZL je plně kryta pohledávkami z hypotečních úvěru. Dalším krytím je zajištění prostřednictvím zástavního práva nemovitosti, proto toto dvojí krytí činí HZL jistou a bezpečnou investicí. HZL je moţné zakoupit na vybraných pobočkách emitující banky nebo na veřejných kapitálových trzích. K jejich nákupu je potřebný průkaz totoţnosti, případně výpis z majetkového účtu Střediska cenných papírů. Pořizuje-li HZL právnická osoba, je nutné předloţit výpis z obchodního rejstříku a plnou moc k zastupování. Nákupní ceny zástavních listů jsou stanovovány v závislosti na vyhlašované úrokové sazbě a situaci na kapitálovém trhu. Zaplatit za HZL je moţné buď hotově nebo převodem z účtu. HZL bývají obvykle v nominální hodnotě 10 tisíc Kč. Výnosem HZL je fixní úrok, který na základě vlastnictví zástavního listu jeho majitel obdrţí. Tento úrok nepodléhá dani z příjmů jako například u termínovaných vkladů nebo vkladních kníţek. Hypoteční zástavní listy patří mezi veřejně obchodovatelné cenné papíry, které můţe jejich majitel kdykoli prodat, bude-li tedy potřebovat hotovost blokovanou v HZL ještě před lhůtou jejich splatnosti, je moţné se k ní jednoduše dostat. HZL nemají ţádnou výpovědní lhůtu. Obchoduje se s nimi na praţské burze nebo na RM-Systému, proto je moţné prodat je na těchto trzích kdykoli v obchodní dny. O moţnosti jejich odkupu je také moţné jednat na pobočce banky, která je vydala.

48

3.

Možnosti financování bydlení Tato třetí kapitola bude věnována jednotlivým produktům určeným k financování

bydlení. Dopodrobna budou představeny jednotlivé stavební spořitelny a hypoteční banky působící na našem trhu, včetně jimi nabízených produktů, které tvoří primární zdroj financování bydlení. Dále budou zmíněny i ostatní moţnosti a zdroje tohoto financování.

3.1. Úvěr ze stavebního spoření Provozovatelem stavebního spoření můţe být pouze stavební spořitelna, jeţ je bankou, které bylo přiděleno příslušné povolení, jehoţ předmětem je pouze stavební spoření a další zákonem vymezené činnosti. Tato stavební spořitelna při své činnosti podléhá bankovnímu dohledu. Vzhledem k těmto zákonem omezeným rizikovým aktivitám, můţeme stavební spoření povaţovat za jeden z nejbezpečnějších finančních produktů. V současné době působí na českém trhu pět stavebních spořitelen: Českomoravská stavební spořitelna, a.s., Stavební spořitelna České spořitelny, a.s., Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s., Raiffeisen stavební spořitelna, a.s., Wüstenrot – stavební spořitelna, a.s.. Od roku 2000, tj. od doby svého vzniku, pod sebe sdruţuje všech těchto pět stavebních spořitelen Asociace českých stavebních spořitelen. Také jsou tyto stavební spořitelny právoplatnými členy České bankovní asociace, jeţ sdruţuje finanční instituce působící na českém trhu. V neposlední řadě jsou tyto stavební spořitelny členy Evropského sdruţení stavebních spořitelen. V souvislosti se zmíněnou finanční krizí, kdy klienti váhají s uzavíráním nových smluv, dále zvaţují své investování do vlastního bydlení a kdy se neustále probírá otázka, zda je výhodnější bydlet ve vlastním, či v nájmu, předbíhají se stavební spořitelny poskytováním různých akčních slev při uzavírání smluv nových. O těchto současných „akčních nabídkách“ se ale nechci rozepisovat, neboť jsou časově omezeny a především jiţ

49

delší dobu přetrvávající negativní aspekt, jímţ je poměrně vysoká úroková míra, neřeší problém na současném finančním trhu. Následující kapitoly se zaměří na produkty jednotlivých stavebních spořitelen a budou informovat o aktuálních úrokových sazbách na našem trhu.

3.1.1. Českomoravská stavební spořitelna, a.s.19 Kompletní nabídky produktů, které budou uvedeny níţe, umoţňují řešení všech záměrů týkajících se financování bydlení. Českomoravská stavební spořitelna, známá téţ jako „Liška“, nabízí úvěry na bydlení, hypotéku i spotřebitelské úvěry na bydlení. Klienti mohou řešit nejen bytové otázky, ale například i pořízení nebo rekonstrukci garáţe či rekreačních objektů. V následující tabulce č. 3.1. jsou uvedeny tarify nabízené v současnosti, včetně všech potřebných údajů. Tabulka č.3.1.: Nabídka úvěrů od ČMSS Minimální Úroková Tarif

Varianta

sazba vkladů

Úrok z úvěru

Minimální naspořená částka z

Minimální cílová částka v Kč

cílové částky

výše měsíční splátky (v % z cílové částky)

Rychlá

2%

4,80%

40%

40 000,-

0,80%

Standardní

2%

4,80%

40%

40 000,-

0,60%

2%

4,80%

35%

150 000,-

0,53%

Rychlá

1%

3,70%

38%

40 000,-

0,80%

Standardní

1%

3,70%

38%

40 000,-

0,60%

Invest

Perspektiv

Atraktiv

Zdroj: Vlastní konstrukce autora dle: http://www.cmss.cz/cs/produkty/stavebni-sporeni/jak-vybrat-tarif.html

Českomoravská stavební spořitelna samozřejmě také nabízí moţnost úvěrů překlenovacích, jejichţ varianty včetně tarifů zachycuje následující tabulka č. 3.2.

19

Zdroj: http://www.cmss.cz/cs/

50

Tabulka č. 3.2.: Nabídka překlenovacích úvěrů od ČMSS

Typ překlenovacího úvěru

Doba splatnosti

Úroková sazba

překlenovacího

překlenovacího

úvěru (přidělením

úvěru (v %

cílové částky)

p.a.)

Kredit

všechny doby

Standard

splatnosti

Kredit 90

Topkredit

Topkredit Plus

Tophypo

Úhrada za zpracování (v % meziúvěru)

4,80

36 měsíců a méně

5,80


6,20

nad 72 měsíců

6,60


4,80

nad 72 měsíců

5,10


5,50

nad 72 měsíců

5,80


5,00

nad 72 měsíců

5,70

0,5

1,0

Minimální naspoření

40%/40%/38% cílové částky 10% cílové částky

0,5

1000,- Kč

0,5

1000,- Kč

0,5

1000,- Kč

Zdroj: Vlastní konstrukce autora dle: http://www.cmss.cz/cs/produkty/financovani-bydleni/preklenovaciuvery/prehled-tarifu.html

3.1.2. Stavební spořitelna České spořitelny, a.s.20 Česká spořitelna nabízí v oblasti stavebního spoření pouze jednu tarifní variantu úvěru a to s těmito podmínkami: smlouva byla uzavřena minimálně před 24 měsíci, ke dni hodnocení musí být naspořeno minimálně 40% cílové částky, pevná úroková sazba činí 4,75% p.a., vyřízení úvěrové smlouvy je zdarma, výše úvěru činí 60% cílové částky, 20

Zdroj: http://www.burinka.cz/

51

moţnost mimořádných splátek bez sankčních poplatků.. Dále Česká spořitelna nabízí dva typy překlenovacích úvěrů, které jsou uvedeny v následující tabulce č. 3.3. Tyto úvěry jsou poskytovány jiţ při nulovém zůstatku na účtu stavebního spoření. Tabulka č. 3.3.: Nabídka překlenovacích úvěrů od Stavební spořitelny České spořitelny, a.s.

Varianta

Minimální měsíční platba

Úroková sazba

Hypo Trend

variabilní (pevná 3 5,15%

roky)

5,95%

pevná (po celou dobu)

0,67% z cílové částky

0,82% z cílové Trend

částky

28 let

variabilní (pevná 3 5,95%

roky)

6,35%

pevná (po celou dobu)


Splatnost úvěru

p.a.


Typ úrokové sazby

18 let

Zdroj: vlastní konstrukce autora dle: http://www.burinka.cz/cs/obchodni_podminky/sdeleni/index.shtml

3.1.3. Modrá pyramida stavební spořitelny, a.s.21 Tato stavební spořitelna nabízí v oblasti stavebního spoření následující produkty: Klasické stavební spoření – je určeno klientům starším 21 let, vklady jsou úročeny 2%. MAXI – je kombinací stavebního a důchodového spoření. Mopísek – je určeno dětem od narození do jejich 15 let. Efekt – je jakási alternativa termínovaného vkladu, kdy klient sloţí na účet 75% cílové částky, která je úročena výhodnou úrokovou sazbou, tudíţ zhodnocuje své vlastní prostředky. 21

Zdroj - http://www.modrapyramida.cz/

52

Junior – je určeno klientům ve věku od 16 do 21 let. Prodloužení Plus – moţnost navýšení cílové částky, s 50% slevou z poplatku z navýšení a zachování stávající státní podpory (pokud byla smlouva uzavřena do 31.12.2003, pak se jedná o 4 500,- Kč). V oblasti úvěrové nabídky jsou jednotlivé produkty uvedeny v následující tabulce č. 3.4. Tabulka č. 3.4.: Nabídka úvěrových produktů od Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. Varianta

Specifikace

Úvěr ze stavebního spoření

klasický úvěr ze stavebního spoření

Hypoúvěr

kombinace úvěru ze stavebního spoření a hypotéky

Hypoúvěr Garant

kombinace Hypoúvěru a garance výše splátek (moţnost mimořádných vkladů a splátek)

Rychloúvěr

na rekonstrukci bytu, bez ručitele nebo zajištění nemovitosti, v maximální částce 300 tisíc Kč

Překlenovací úvěr

Pohotovostní úvěr

Úroková sazba

od 3% (závisí na zvolené variantě stavebního spoření)

Minimální naspořená částka z CČ

40%

Splatnost úvěru

aţ 28 let (můţe být kdykoli částečně nebo zcela splacen bez sankcí)

4,75%

0% (poskytnut bez počátečních vkladů)

aţ 28 let

5,05%


aţ 20 let

6,19%


aţ 15 let

0%

aţ 15 let

0%

aţ 15 let

pro klienty, kteří ještě nesplnili podmínky pro řádný úvěr, zajištění ručitelem, půjčka od 50 do 300 tisíc Kč

úroková sazba je odvislá od aktuální nabídky v daném období

klientům je zde ponechána aţ 9 měsíční lhůta na výběr nemovitosti

úroková sazba je garantována jiţ od podpisu smlouvy

Zdroj: Vlastní konstrukce autora dle: http://www.modrapyramida.cz/produkty/uvery-na-bydleni/

53

3.1.4. Raiffeisen stavební spořitelna, a.s.22 Tato stavební spořitelna nabízí aktuálně dva druhy stavebního spoření: Úvěrový tarif S061 – je určen klientům, kteří budou čerpat úvěr. Úroková sazba je stanovena na pouhých 3,5 % p.a., vklady jsou úročeny 1 %. Spořící tarif S041 – je výhodný pro klienty, kteří chtějí pouze spořit a zhodnotit své vklady. Celkový roční výnos je aţ 6,9 % p.a, úroková sazba úvěru potom 4,9 % p.a.. Následující tabulka č. 3.5. znázorňuje druhy úvěrů ze stavebního spoření včetně dalších potřebných údajů. Tabulka č. 3.5.: Úvěrové produkty Raiffeisen stavební spořitelna, a.s.

Varianta

Úvěr ze stavebního spoření

Minimální měsíční

Úroková

platba

sazba p.a.

rozmezí 0,5 aţ 0,7% cílové částky

Akontace

Splatnost úvěru

3,50%

40%

23 let

3,9 aţ 5,1%

0%

23 let

moţnost čerpání Překlenovací

úvěru dva roky,

úvěr

provázání s úvěrovým tarifem S061

Zdroj: Vlastní konstrukce autora dle: http://www.rsts.cz/pujcky-na-bydleni/

22

Zdroj: http://www.rsts.cz/

54

3.1.5. Wüstenrot – stavební spořitelna, a.s.23 Tato stavební spořitelna má ve své nabídce čtyři tarifní varianty a umoţňuje svým klientům výběr ze dvou úrokových sazeb: Varianta OS: – zajistí nejrychlejší přidělení cílové částky, a tím i moţnost čerpání úvěru ze stavebního spoření. Varianta OF: je určena pro ty klienty, kteří potřebují vysoký úvěr za výhodných úvěrových podmínek ( je nejvhodnější pro překlenovací úvěry). Varianta ON: je určena těm, kteří chtějí minimálně zatíţit rodinný rozpočet při splácení úvěru. Varianta OK: je varianta spoření s nejniţší měsíční úloţkou. Je vhodná pro ty, kteří chtějí především dlouhodobě spořit a potřebují vysoký úvěr. V následující tabulce č. 3.6. jsou uvedeny podmínky úvěru v závislosti na tarifní variantě Tabulka č. 3.6.: Úvěrové podmínky u stavební spořitelny Wüstenrot.

Tarifní varianta

Minimální úspory v % z cílové částky

Maximální

Měsíční

výše úvěru v splátka úvěru % z cílové

v % z cílové

částky

částky

ON

50

50

0,5

OS

50

50

0,6

OF

40

60

0,7

OK

30

70

0,7

Zdroj: Vlastní konstrukce autora dle: http://www.wuestenrot.cz/cz/cz/produkty/stavebni-sporeni/nase-nabidka/

Wüstenrot také umoţňuje v návaznosti na úrokovou sazbu z úspor výběr ze dvou úrokových sazeb z úvěru ze stavebního spoření, a to 3,7 % a 4,9 % p.a. Klient si můţe

23

Zdroj: http://www.wuestenrot.cz/wss

55

nechat vytvořit smlouvu dle svých představ a potřeb. V současné době nabízí tato stavební spořitelna moţnost uzavření těchto dalších smluv: WÜSTENROT Kamarád + - určeno pro děti a mladé do 18 let. WÜSTENROT Team – pro ty, kteří uzavírají u této společnosti více smluv. Vychytané spoření – určeno skupině klientů od 18 do 30 let. V oblasti úvěrů nabízí Wüstenrot tyto varianty: Superúvěr -

klient musí mít uzavřenou smlouvu po dobu 12 měsíců a to u kterékoliv ze stavebních spořitelen,

-

počáteční zůstatek můţe být nulový,

-

garantovaná úroková sazba je 2,5 % po celou dobu splácení překlenovacího úvěru,

-

moţnost volby ze 4 variant dle počátečního stavu účtu,

-

úvěr do 400 tisíc Kč bez zajištění zástavním právem k nemovitosti nebo ručitelem.

Druţstevní byt -

určen na splacení členského vkladu nebo podílu právnické osoby, na úhradu za převod členských práv a povinností v druţstvu nebo na převod členského podílu, dále na koupi bytu nebo rodinného domu v rámci privatizace obecních nebo stáních bytů,

-

úvěr aţ do výš 2 milionů Kč,

-

moţnost poskytnutí úvěru bez akontace,

-

doba splatnosti aţ 25 let.

Partner -

moţnost financování aţ 100 % ceny nového bydlení a to i bez akontace,

-

úroková sazba 6,1 % p.a.,

-

doba splácení aţ 20 let.

Zelený úvěr – Překlenovací 56

-

moţnost čerpání úvěru při spoření delším jek 12 měsíců,

-

úroková sazba činí 6,1 % p.a.,

-

do výše 600 tisíc Kč bez úvěr bez zajištění.

3.2. Hypoteční úvěr24 Dnem vstupu České republiky do Evropské unie vstoupil v platnost zákon o dluhopisech č. 190/2004 Sb., jeţ definuje hypoteční úvěry tímto způsobem: „Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví.“25 Podmínkou pro zastavení nemovitosti je prostor, v něţ se musí předmětná nemovitost nacházet. Je jím území České republiky, území členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. Do roku 2004 byly hypoteční úvěry poskytovány pouze na výstavbu či pořízení nemovitosti na území ČR a bylo nutné zajistit je zástavním právem k nemovitosti. V současnosti jiţ tato podmínka zákonem daná není. Přínosem pro klienty je to, ţe účelové hypotéky mají díky zdrojům z vydaných hypotečních zástavních listů lepší parametry, jako je – doba splatnosti, fixace úrokové sazby, výše úrokové sazby. Na druhé straně spotřebitelské úvěry toto zvýhodnění nemají. Hypoteční banky nabízejí dva typy úvěrů: jiţ zmíněné hypotéky účelově vázané na pořízení nemovitosti nebo na zajištění potřeb bydlení či rekonstrukci bytu a tzv. neúčelové americké hypotéky na cokoli. V současné době na našem trhu působí tyto hypoteční banky: mBank, LBBW Bank, Česká spořitelna, ČSOB, 24 25

Zdroj: http://www.finance.cz/ Zdroj: http://www.vyplata.cz/zakony/z190-2004sb_28-32.php

57

GE Money Bank, Hypoteční banka, Komerční banka, Oberbank, Poštovní spořitelna, Raiffeisenbank, UniCredit Bank, Volksbank, Wüstenrot hypoteční banka.

3.2.1. mBank26 mBank je profilována jako nízkonákladová banka 21. století, která je součástí skupiny Commerzbank. V ČR nabízí zdarma vedení osobních a spořících účtů. Zároveň se neplatí poplatky za vedení hypotéky a mimořádné splátky lze poslat kdykoliv bez sankčních poplatků. Jako jediná na trhu umoţňuje klientovi vyuţít bilanční mechanismus mBilans, díky kterému můţeme sníţit částku, ze které platíme úrok. Výhody tohoto nového produktu, který je na trhu pouze od března 2009: úvěr aţ na 45 let, fixní úroková sazba od 1 do 5 let, úroková sazba je odvislá od % výše zajištění nemovitosti, tzn. od 4,5% p.a. do 4,74% p.a. s variabilní úrokovou sazbou, variabilní úroková sazba je vypočítána na základě PRIBORu27 a marţe mBank, díky ní je moţno nastavit niţší neţ fixní úrokovou míru, dle délky fixace se pohybují úrokové sazby od 4,72 % p.a. do 5,70 % p.a., v případě uzavření ţivotního pojištění pak od 4,57 % p.a. do 5,5 5% p.a., principem bilančního mechanismu je to, ţe úroky se platí pouze z rozdílu mezi průměrným zůstatkem na bilančním účtu a aktuální výší hypotéky. 26 27

Zdroj: http://www.mbank.cz/ PRIBOR – Prague InterBank Offered Rate – úroková sazba, za kterou si banky navzájem poskytují úvěry na českém mezibankovním trhu

58

Další parametry nabízených hypoték touto bankou jsou uvedeny níţe v tabulce č. 3.7.

3.2.2. LBBW Bank CZ a.s.28 LBBW Bank CZ a.s. je moderní a univerzální komerční banka, jeţ svým klientům poskytuje prvotřídní bankovní produkty a sluţby v oblastech firemního, osobního, investičního a mezinárodního bankovnictví. V roce 2008 byla vyhlášena jako třetí nejdynamičtější banka roku v soutěţi „Banka roku“. Jejím 100% vlastníkem je jedna z největších bank v Německu – Landesbank Baden-Württemberg. V oblasti úvěrování bydlení poskytuje LBBW Bank tyto dva druhy hypotečních úvěrů: IQ Hypotéka určena na nákup nemovitosti, rekonstrukci, vypořádání majetkového podílu nebo vyplacení podílu dědického, minimální LTV29 90 %, minimální výše úvěru 250 000,- Kč, maximální výše úvěru 40 milionů Kč, maximální doba splatnosti 40 let, fixace úrokové sazby – 1, 2, 3, 4, 5, 10, 15, 20 let, aktuální úroková sazba 4,96 % p. a. IQ Hypotéka Pronájem určena pro financování nemovitostí za účelem jejich dalšího pronájmu, moţnosti financování aţ do 80 % zástavní hodnoty nemovitosti, maximální výše úvěru 40 milionů Kč, nízké úrokové sazby s fixací aţ na 20 let, dlouhodobá splatnost úvěru aţ na 30 let.

28 29

Zdroj: http://www.lbbw.cz/ LTV = výše úvěru ke zástavní hodnotě nemovitosti

59

3.2.3. Česká spořitelna a.s. 30 V roce 1992 navázala Česká spořitelna a.s. na tradici českého a později československého spořitelnictví, nicméně její kořeny sahají aţ do roku 1823, kdy zahájila svou činnost Spořitelna česká. Od roku 2000 je Česká spořitelna členem silné středoevropské Erste Group s více neţ 17 miliony klientů. Finanční skupina České spořitelny je počtem 5,3 milionu klientů největší bankou na trhu. V roce 2009 získala v soutěţi Fincetrum Banka roku titul „Banka roku“, v hlasování veřejnosti byla zvolena „Nejdůvěryhodnější bankou roku“, v ţebříčcích hodnotící jednotlivé bankovní produkty se umístila na třetí pozici v kategorii hypoték s produktem „Ideální hypotéka“. Parametry tohoto hypotečního produktu jsou uvedeny v tabulce č. 3.7.

3.2.4. Československá obchodní banka, a. s.31 ČSOB je univerzální banka působící v České republice. Byla zaloţena státem jiţ v roce 1964 jako banka pro poskytování sluţeb v oblasti financování zahraničního obchodu a volnoměnových operací. V roce 1999 byla zprivatizována. Jejím majoritním vlastníkem se stala belgická KBC Bank. V červnu 2008 převzala Investiční a poštovní banku.ČSOB Klientům poskytuje ucelenou nabídku sluţeb prostřednictvím svých poboček. Klienti ČSOB jsou obsluhováni na 246 pobočkách v ČR, klienti Poštovní spořitelny jsou obsluhování prostřednictvím 51 Finančních center Poštovní spořitelny a zhruba na 3 320 obchodních místech České pošty. V oblasti financování bydlení nabízí ČSOB tyto následující produkty: Hypotéka nejoblíbenější produkt , který lze pouţít na koupi, výstavbu, rekonstrukci či modernizaci nemovitosti, aţ do výše 100 % hodnoty nemovitosti, při výstavbě či rekonstrukci není nutnost dokládat faktury, maximální výše úvěru není omezena, splatnost od 5 do 40 let, poplatek za zpracování úvěru, 30 31

Zdroj: http://www.csas.cz/banka/appmanager/portal/banka Zdroj: http://www.csob.cz/cz/Stranky/default.aspx

60

moţnost uzavřít pojištění nemovitosti, ţivotní pojištění, pojištění neschopnosti splácet, čímţ lze sníţit úrokovou sazbu , aktuální úroková sazba u tříleté fixace je 6, 49 % p. a. při výši úvěru 100 % ceny nemovitosti. Hypotéka 2 v 1 hypotéka s neúčelovou částí úvěru, kterou lze pouţít např. na vybavení domácnosti, aţ 20 % z výše celé hypotéky lze vyuţít na cokoli za stejnou úrokovou sazbu hypotéky, moţnost splatit neúčelovou část úvěru bez sankce kdykoli, platí se pouze jeden poplatek za vedení úvěrových účtů, neúčelová část hypotéky vloţena přímo na účet klienta, úvěr aţ do výše 85% ceny zastavené nemovitosti, výše úvěru od 200 000 Kč a výše neomezeně, moţnost splácení po dobu od 5 do 40 let, aktuální úroková sazba při tříleté fixaci je 5, 39 % p.a. při výši úvěru 85 % ceny nemovitosti. Hypotéka bez dokládání příjmů pro její získání nemusíte dokládat své příjmy, coţ ocení zejména podnikatelé, jejichţ příjmy uvedené v daňovém přiznání nemusí být dostačující pro získání hypotéky za standardních podmínek, maximální výše úvěru není omezena, splatnost aţ 40 let, moţno pouţít na koupi, výstavbu, rekonstrukci nemovitosti, vypořádání majetkových poměrů či refinancování hypotéky, aktuální úroková sazba při tříleté fixaci je 8,24 % p. a. při výši úvěru 85 % ceny nemovitosti.

61

Hypotéka na družstevní bydlení hypotéka s investicí do bytu v druţstevním vlastnictví, lze pouţít na koupi druţstevního podílu, rekonstrukci či modernizaci druţstevního bytu, předplacení nájmu k bytu, moţnost mimořádné splátky předčasného splacení úvěru kdykoli bez smluvní pokuty, maximální výše úvěru není omezena, moţnost splácení aţ 40 let, aktuální úroková sazba při tříleté fixaci je 5,39 % p.a. při výši úvěru 85 % ceny nemovitosti. Předhypoteční úvěr na nákup nemovitosti, u které způsob nabytí nesplňuje podmínky zřízení zástavního práva, splatnost úvěru je maximálně 1 rok, po roce je úvěr přefinancován standardní ČSOB Hypotékou, po dobu trvání úvěru jsou spláceny pouze úroky, pouţít lze pro účely privatizace obecního bytu, koupě stavební parcely od obce, ke koupi nemovitosti v případě prodeje firemních nemovitostí do osobního vlastnictví občanů, ke koupi bytu a rodinného domu v rámci developerských projektů, k výstavbě moderního bydlení (montované domky, dřevostavby, panelové domy), ke koupi nemovitosti v draţbě nebo konkurzu, k dočasnému rozšíření vlastních zdrojů při výstavbě nemovitosti, úroková sazba činí 8,49 % p. a..

3.2.5. GE Money Bank, a. s.32 Skupina GE Money je součástí finanční divize GE, jeţ z hlediska trţní kapitalizace patří mezi tři největší společnosti na světě. Jejím vysvědčením kvality je ratingové hodnocení nejvyšším stupněm AAA. Od roku 2005 je GE mimo jiné celosvětovým 32

Zdroj: http://www.gemoney.cz/ge/cz/1

62

partnerem olympijských her. Trvale přispívá k rozvoji v mnoha oblastech – od staveb sportovních areálů aţ po budování městské infrastruktury. GE Money Bank nabízí v České republice produkty drobným klientům, ale i malým a středním firmám. Důraz klade především na poskytování úvěrových sluţeb. V oblasti financování bydlení nabízí tyto druhy hypoték: Hypotéka GE Money úvěr od 300 tisíc Kč aţ do 80 % trţní ceny nemovitosti, doba splácení 3 aţ 30 let, fixace úrokové sazby 1, 3, 5 nebo aţ 10 let, poplatek za zpracování a vedení hypotéky lze rozpustit v úrocích a optimalizovat tak daňový základ, čerpání hypotéky jiţ na základě návrhu na vklad zástavního práva, proplácení investic do nemovitosti aţ tři roky zpětně, není nutné předkládat faktury za rekonstrukci či výstavbu, moţnost dílčích mimořádných splátek úvěru v průběhu fixace bez sankcí, v případě pouţívání účtu u GE Money Bank moţnost sníţení úrokové sazby o 0,50 %, nabízená úroková sazba jiţ od 4,99 % p.a.. HypoExpres výše hypotéky schválena jiţ do 3 hodin pouze na základě příjmů, není nutnost předkládání dokladů k nemovitosti, nejsou náklady spojené s odhadem, výpisem z katastru aj. Hypotéka Naopak hypotéka schválena dříve, neţ jdeme vybírat nemovitost, banka poskytuje neodvolatelný smluvní příslib o poskytnutí hypotečního úvěru za dohodnutých smluvních podmínek,

63

banka poskytuje 6 měsíců na hledání bydlení podle našich přestav nebo na přípravu rekonstrukce, příjmy se dokládají pouze jednou a to na začátku.

3.2.6. Hypoteční banka33 Hypoteční banka působila od roku 1991 jako univerzální obchodní banka regionálního charakteru, která v září 1995 získala oprávnění k vydávání hypotečních zástavních listů a stala se tak první bankou specializovanou na hypoteční úvěr. Majoritním vlastníkem Hypoteční banky je Československá obchodní banka, a. s. Hypoteční banka je specializována na poskytování hypotečních úvěrů fyzickým osobám, na hypotečním trhu je lídrem více neţ 2 roky. Svým klientům nabízí různé druhy hypotečních úvěrů dle účelu vyuţití, jejichţ parametry lze nalézt v tabulce č. 3.7.

3.2.7. Komerční banka, a.s.34 Komerční banka je od roku 2001 součástí skupiny Societé Générale, jeţ je jednou z největších finančních skupin v eurozóně. KB je univerzální bankou, která svým klientům poskytuje širokou nabídku v oblasti drobného, podnikového a investičního podnikání. Dále společnosti této finanční skupiny Komerční banky nabízejí specializované sluţby, jakými jsou - penzijní připojištění, stavební spoření, factoring, spotřebitelské úvěry a pojištění. Téměř 1,63 milionů zákazníků v ČR vyuţívá sluţby Komerční banky. V nabídce produktů k financování bydlení nabízí vedle jiţ zmíněného stavebního spoření „Modrá pyramida“ i hypoteční úvěry, jejichţ parametry je moţné porovnat v tabulce č. 3.7.

3.2.8. Oberbank AG35 Pobočka této banky v České republice je organizační sloţkou rakouské Oberbank. Na českém trhu působí od roku 2004 prostřednictvím 17 filiálek rozmístěných po celém území republiky. Na klienty české pobočky Oberbank se vztahuje rakouský systém pojištění vkladů (dle rakouské legislativy). Je jednou z předních rakouských bank, která vykazuje vynikající vývoj v oblasti výnosů a likvidity. V oblasti financování bydlení nabízí

33

Zdroj: http://www.hypotecnibanka.cz/ Zdroj: http://www.kb.cz/ 35 Zdroj: http://www.oberbank.cz/obkhome/index.htm 34

64

Oberbank pouze jeden produkt, jímţ je OberbankHypotéka, která nás zaujme především akční úrokovou sazbou od 4,60 % p.a.

3.2.9. Poštovní spořitelna36 Poštovní spořitelna nabízí své bankovní sluţby prostřednictvím nejhlubší sítě obchodních míst více neţ dvěma milionům klientů. Je součástí Československé obchodní banky a.s. Poštovní spořitelna nabízí produkty pro všechny věkové skupiny. Je průkopníkem zcela nových bankovních sluţeb jako je např. CashBack, která umoţňuje klientům vybrat hotovost z účtu prostřednictvím 2 500 pokladen ve vybraných prodejnách a sítích čerpacích stanic. V oblasti financování bydlení nabízí Poštovní spořitelna tyto produkty: Účelový hypoteční úvěr HUF 100 klasická hypotéka určená pro účely financování vlastních bytových potřeb, minimální výše úvěru je 200 tisíc Kč, maximální výše úvěru je aţ 100 % z hodnoty zastavené nemovitosti, maximální doba splácení je 30 let, úroková sazba u tříleté fixace je 6,49 % p.a., čerpání úvěru je moţné jednorázově nebo postupně. Účelový hypoteční úvěr HUF 85 klasická hypotéka určená pro účely financování vlastních bytových potřeb, minimální výše úvěru je 200 tisíc Kč, maximální výše úvěru je aţ 85 % z hodnoty zastavené nemovitosti, maximální doba splácení je 30 let, úroková sazba u tříleté fixace je 5,39 % p.a., čerpání úvěru je moţné jednorázově nebo postupně.

36

Zdroj: http://www.postovnisporitelna.cz/Stranky/default.aspx

65

3.2.10.

Raiffeisenbank, a. s.37

Raiffeisenbank a.s. nabízí od roku 1993 v České republice široké spektrum bankovních sluţeb soukromé i podnikatelské klientele. V roce 2006 zahájila integrační proces s eBankou, který byl dokončen v létě roku 2008. V současné době obsluhuje své klienty v síti více neţ 100 poboček a klientských center. Její dynamický růst potvrdila celá řada ocenění. V nejprestiţnější domácí anketě MasterCard Banka roku získala jiţ třikrát za sebou titul „Nejdynamičtější banka roku“, eKonto bylo vyhlášeno nejlepším účtem roku 2009. Majoritním vlastníkem obou bank je rakouská finanční instituce Raiffeisen International Bank Holding AG. Raiffeisenbanka a.s. nabízí svým klientům sluţby s důrazem na zohlednění jejich specifických potřeb. Raiffeisenbank poskytuje rovněţ sluţby specializovaných hypotečních center prostřednictvím osobních a firemních poradců. V oblasti financování bydlení poskytuje zájemcům o hypoteční úvěr celou řadu výhod, jako je například nadstandardní poradenství prostřednictvím školených hypotečních poradců, vstupní poplatek zdarma či mimořádné splátky bez sankcí. Jednotlivé hypoteční produkty lze porovnat v tabulce č. 3.7.

3.2.11.

UniCredit Bank Czech Republik a.s. 38

UniCredit Bank je evropská banka s dominantním postavením na trhu střední a východní Evropy. Svou činnost zahájila na českém trhu v listopadu 2007. Vznikla integrací dvou samostatně působících bank - HVB Bank a Ţivnostenské banky. Svým klientům garantuje vysoký standard sluţeb v rámci celé UniCredit Bank prostřednictvím osobních bankéřů. Ke kaţdému klientovi přistupuje individuálně a připravuje jen smysluplná, uţitečná a efektivní řešení nabídky. Zákazníci této banky mají mimo jiné moţnost vyuţívat nabídku sluţeb pro financování ze strukturálních fondů EU nabízených prostřednictvím Evropského kompetenčního centra UniCredit Bank. V oblasti sluţeb pro privátní klientelu je mimo jiné i významným hráčem na trhu hypoték. V posledním roce tato banka nabízí hypotéku s atraktivní úrokovou sazbou 4,44 % p.a. s 1 letou fixací. Její uzavření je však vázáno řadou podmínek, jako je vedení osobního

37 38

Zdroj: http://www.rb.cz/ Zdroj: http://www.unicreditbank.cz/cz/uvod.html

66

konta UniCredit Bank a kreditní karty a uzavření pojištění Cardif.39 Nabízené produkty určené pro financování potřeb bydlení je moţné nalézt v tabulce č. 3.7..

3.2.12.

Volksbank CZ, a.s.40

Volksbank CZ, a.s. je univerzální obchodní banka, která svým klientům nabízí široké spektrum produktů a sluţeb v oblasti drobného i podnikového bankovnictví. Na českém trhu působí od roku 1993. Jejím majoritním vlastníkem je Volksbank International AG, která je dceřinou společností Volksbank AG. V oblasti financování bydlení svým klientům nabízí produkty, jeţ lze nalézt v tabulce č. 3.7..

3.2.13.

Wüstenrot hypoteční banka, a.s.41

Historie Wüstenrot se datuje jiţ od roku 1921, kdy zahájila svou činnost stavebního spoření v Německu a následně na celém evropském kontinentě. Na základě expanze do mnoha evropských zemí a také spojením s jednou z největších německých pojišťovacích společností Württembergische AG, se Wüstenrot stal jednou z významných mezinárodních společností. V naší zemi zahájila Wüstenrot – stavební spořitelna, a.s. svou činnost na podzim roku 1993, v souvislosti s přijetím zákona o stavebním spoření. V České republice, stejně jako v mateřských zemích, poskytuje Wüstenrot svým klientům ucelený soubor finančních sluţeb z oblasti rodinných financí. V roce 1999 se ke stavebnímu spoření přidalo také ţivotní pojištění. Začátkem roku 2003 nabídla tato banka hypoteční produkty jako další formu financování bydlení, jejichţ parametry je moţné nalézt a porovnat v níţe uvedené tabulce č. 3.7 a 3.8.

39

Cardif - Úvěrové pojištění chrání klienta při výpadku pravidelných příjmů, a tedy neschopnosti hradit závazky vyplývající z úvěrové smlouvy. Pomáhá tak řešit některé nepříjemné situace, které mohou v ţivotě nastat. 40 Zdroj: http://www.volksbank.cz/vb/jnp/cz/home/index.html 41 Zdroj: http://www.wuestenrot.cz/

67

Tabulka č. 3.7.: Porovnání parametrů jednotlivých hypotečních úvěrů nabízených vybranými bankami

Poskytovatel

Česká spořitelna Hypoteční banka Hypoteční banka Hypoteční banka Hypoteční banka Hypoteční banka Hypoteční banka Komerční banka Komerční banka Komerční banka Komerční banka Komerční banka mBank mBank mBank Raiffeisen Bank Raiffeisen Bank Raiffeisen Bank Raiffeisen Bank Raiffeisen Bank Raiffeisen Bank UniCredit Bank UniCredit Bank UniCredit Bank

Produkt

Ideální hypotéka Hypoteční úvěr HUF HUF 85, HUF 100 HÚ bez příjmu HÚ na druţst.bydlení HÚ na pronájem Předhypoteční úvěr Předhypoteční úvěr Hypotéka Klasik/Plus Flex.hyp.Klasik/Plus Hypotéka 2 v 1 Hypotéka na refin. mHypotéka na refin. mHypotéka mHypoétka bez příjmu HÚ Klasik HÚ Profit HÚ Equi účelový HÚ Klasik Plus HÚ Univerzál účelový HÚ Minimax HÚ Flexi HÚ Individual HÚ Plus

Maximální výše úvěru 999 999 999 Kč 999 999 999 Kč 999 999 999 Kč 5 000 000 Kč 999 999 999 Kč 999 999 999 Kč 5 000 000 Kč 999 999 999 Kč 999 999 999 Kč 999 999 999 Kč 999 999 999 Kč 999 999 999 Kč 999 999 999 Kč 999 999 999 Kč 3 500 000 Kč 8 000 000 Kč 8 000 000 Kč 3 000 000 Kč 4 000 000 Kč 5 000 000 Kč 5 000 000 Kč 999 999 999 Kč 999 999 999 Kč 999 999 999 Kč

Max. % Max. doba LTV

splácení

100% 70% 100% 50% 100% 85% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 80% 80% 80% 90% 70% 50% 75% 65% 65% 90% 90% 90%

30 40 30 40 40 20 1 2 30 30 30 30 45 45 45 30 20 20 30 20 20 40 40 40

Max.věk při splatnosti 70 70 70 70 70 70 70 999 60 60 60 60 70 70 70 65 65 65 65 65 65 65 65 65

68

Zpětné

Refin.

Dokládání

proplacení

hypoték

účelu

ano ano ano ano ano ano ne ne ano ano ano ne ne ne ne ano ano ano ne ano ne ano ano ano

ano ano ano ano ano ano ne ne ano ano ne ano ano ano ano ano ano ano ne ano ne ano ano ano

ano ano ano ano ano ano ano ano ano ano částečně ano ano ano ano ano/ne ano/ne ano ano ne ano ano ano ano

Nutný

Nutnost

Moţnost

účet u

dokládat

minim.

banky

příjem

splátky

ne ne ne ne ne ne ne ano ano ano ano ano ano ano ano ano ano ano ano ano ano ne ne ne

ano ano ano ne ano ano ano ano ano ano ano ano ano ano ne ano ano ne ano ano ano ano ano ano

ano částečně částečně ne ano částečně ano ano ne ne ne ne ano ano ano ano ano ne ano ano ano ano ne ne

Tabulka č. 3.8.: Porovnání parametrů jednotlivých hypotečních úvěrů nabízených vybranými bankami – pokračování

Poskytovatel

Produkt

UniCredit Bank HÚ Twin

Maximální výše

Max.

Max. doba Max.věk při

Zpětné

úvěru

% LTV

splácení

splatnosti

999 999 999 Kč

90%

40

65

ano

Refin.

proplacení hypoték

Dokládání Nutný účet u

Nutnost

Moţnost minim.

účelu

banky

dokládat příjem

splátky

ano

částečně

ne

ano

ne

Volksbank

Hypotéka 2 v 1

5 000 000 Kč

100%

40

70

ano

ano

částečně

ano

ano

částečně

Volksbank

Hypotéka bez příjmu

2 500 000 Kč

60%

40

70

ano

ano

ano

ano

ne

ne

Volksbank

Hypotéka na obrat

2 500 000 Kč

70%

40

70

ano

ano

ano

ano

ne

ne

Volksbank

Předhypoteční úvěr

3 000 000 Kč

75%

2

70

ne

ne

ano

ano

ano

ano

Volksbank

HÚ na refinancování

5 000 000 Kč

100%

40

70

ne

ano

ano

ano

ano

ne

Volksbank

Hypotéka statdardní

5 000 000 Kč

100%

40

70

ano

ano

ano

ano

ano

ne

Wüstenrot HB

Hypotéka Wüstenrot

10 000 000 Kč

90%

30

70

ano

ano

ano

ne

ano

částečně

Wüstenrot HB

Hypotéka 100 %

10 000 000 Kč

100%

30

70

ano

ne

ano

ne

ano

částečně

Wüstenrot HB

Hypotéka Refin

10 000 000 Kč

90%

30

70

ne

ano

ano

ne

ano

částečně

Wüstenrot HB

HÚ na dománost

999 999 999 Kč

70%

20

70

ne

ne

ano

ne

ano

ne

Wüstenrot HB

HÚ na pronájem

10 000 000 Kč

70%

30

70

ano

ano

ano

ne

ano

ne

Wüstenrot HB

HÚ Felxibilní

999 999 999 Kč

70%

20

70

ne

ano

ne

ne

ano

ne

Wüstenrot HB

HÚ Spoříme s hypot.

10 000 000 Kč

90%

30

70

ano

ano

amo

ne

ano

ne

Wüstenrot HB

HÚ jistíme se hypot.

10 000 000 Kč

90%

30

70

ano

ano

ano

ne

ano

ano

Zdroj: vlastní konstrukce autora dle poskytnutých materiálů OVB Allfinanz, a.s.

69

3.3. Americká hypotéka42 Americká hypotéka je produkt, který kombinuje neúčelový úvěr a hypotéku fyzickým osobám, které ručí nemovitostí v osobním vlastnictví. Ručit lze i vlastním bytem. Finanční prostředky získané z Americké hypotéky lze vyuţít na jakýkoli účel. Americká hypotéka vstoupila na náš trh v roce 2004, předtím bylo nutné pouţít peníze z hypotéky pouze na financování nemovitosti. Výše poskytnutého úvěru u bankovních hypoték můţe být maximálně do 70 % ceny zastavené nemovitosti. U nebankovních hypoték je to pouze do 30 % ceny nemovitosti. Minimální výše úvěru je 200 tisíc Kč a můţe dosahovat aţ 5 milionů Kč. Tuto hypotéku lze splácet aţ do 70 let věku a doba splácení je 3 aţ 20 let. Výhodou Americké hypotéky jsou niţší úroky neţ u spotřebitelského úvěru, moţnost splacení celého úvěru bez jakýchkoli sankcí a také moţnost prodat nemovitost i s hypotékou. Na druhé straně nevýhodou tohoto druhu hypotéky jsou sloţitější podmínky pro její získání. U ţadatele o tento úvěr je nutný stálý měsíční příjem ze zaměstnání nebo z podnikání. Dále si ţadatel sám hradí výdaje na odhad nemovitosti a výpis z katastru. Podmínkou pro její získání je také pojištění předmětné nemovitosti s vinkulací pojištění ve prospěch banky. Některé banky také vyţadují uzavření ţivotního pojištění ţadatele o úvěr. Výši úrokových sazeb Americké hypotéky nám zobrazí následující tabulka č. 3.9.

42

Zdroj: http://americkahypoteka.biz/

70

Tabulka č. 3.9.: Úrokové sazby Americké hypotéku u vybraných bank

Název banky

Název úvěru

Výše úrokové sazby s 1 letou fixací

Citibank

Americká hypotéka

8,64%

Česká spořitelna

Americká hypotéka - spotřebitelská

7,00%

Česká spořitelna

Americká hypotéka - hotovostní

7,30%

ČSOB

Americká hypotéka

8,64%

GE Money Bank

Americká hypotéka

9,25%

Hypoteční banka

Americká hypotéka

8,64%

Hypotéka na cokoliv - Americká LBBW Bank

hypotéka

7,56%

Volksbank

Americká hypotéka

7,59%

Volksbank

Americká hypotéka bez doloţení příjmů

9,14%

Zdroj: Vlastní konstrukce autora dle údajů: http://www.finance.cz/financovani-bydleni/hypoteky/srovnani/

3.4. Spotřebitelský úvěr 43 Spotřebitelský úvěr je půjčka, kterou poskytují komerční banky svým klientům (fyzickým osobám) na řešení jejich nenadálé finanční potřeby. Je určen především k nákupu spotřebního zboţí, k financování různých sluţeb, ale můţe také slouţit k nákupu či rekonstrukci nemovitosti. Poskytnutí tohoto úvěru můţe být vázáno na vedení účtu v bance, jeţ tento úvěr poskytuje, tuto podmínku však všechny banky nemají. Banka dále zohledňuje výši úrokové sazby dobou splatnosti úvěru a účelovost či neúčelovost tohoto spotřebitelského úvěru. Následující tabulka č. 3.10. nám pro ilustraci znázorní aktuální výše úrokových sazeb vybraných bankovních domů, tabulka č.3.11. znázorňuje na modelovém příkladu celkové náklady na úvěr čerpaný u vybraných bank. 43

Zdroj: http://www.mesec.cz/produkty/spotrebitelske-uvery/1002/

71

Tabulka č. 3.10.: Úroková sazba spotřebitelských úvěrů

Výše úrokové Název banky

sazby s 1 letou

Název úvěru

fixací ČSOB Česká spořitelna Home Credit Oberbank Poštovní spořitelna Poštovní spořitelna Raiffeisenbank Raiffeisenbank UniCredit bank

Půjčka na lepší bydlení Spotřebitelský úvěr účelový Ideal Credit Spotřebitelský úvěr účelový Účelový úvěr na bydlení Účelový úvěr na vzdělání Účelová půjčka na bydlení Účelový úvěr na ostatní investice Osobní úvěr účelový

7,70% 8,50% 9,50% 6,85% 6,90% 8,80% 6,30% 8,40% 10,13%

Zdroj: Vlastní konstrukce autora dle: http://www.finance.cz/uvery-a-pujcky/spotrebitelske/srovnaniucelovych-uveru/

Tabulka č. 3.11.: Celkové náklady na spotřebitelský úvěr ve výši 50 000,- Kč s dobou splatnosti 36 měsíců

Banka

Česká spořitelna ČSOB GE Money Bank Komerční banka LBBW Bank mBank Raiffeisenbank UniCredit Bank Volksbank

Splátka (v korunách)

Celkové náklady (v korunách)

1 569 59105 1 653 61160 nabízí minimální splatnost 40 měsíců 1 595 59517 1 787 66132 1780 64080 1 623 61967 1 713 73319 1 645 59220 Zdroj: Vlastní konstrukce autora dle: http://finance.idnes.cz/

72

3.5.

Leasing nemovitostí44 Tento způsob získání finančních prostředků na nemovitost soukromým osobám

zakázán není, ale přesto jej nevyuţívají. Leasing nemovitosti funguje tak, ţe leasingová společnost od klienta koupí předmětnou nemovitost, kterou mu následně pronajme. Klient této společnosti platí splátky a po jejich uhrazení přejde předmětná nemovitost opět do jeho vlastnictví. V současné době je vyuţíván především velkými společnostmi U leasingu nemovitostí se nejedná o financování nemovitosti, které je výhodné tak jako hypoteční úvěr. Velkou nevýhodou je především dvojí zdanění, protoţe leasing se daní na začátku i na konci. Na začátku, kdyţ se majitelem nemovitosti stává leasingová společnost, která ji nakupuje a na konci, kdyţ se stává majitelem zákazník. Leasing nemovitosti můţe být zajímavý pro ty, kteří na hypotéku nebo úvěr ze stavebního spoření nemají nárok (exekuce, záznam v bankovním registru), výhodou je také rychlost jeho vyřízení. Naopak s výpovědí smlouvy je spojeno riziko vysokých penalizačních poplatků.

3.6. Úvěr ze Státního fondu rozvoje bydlení45 Státní fond rozvoje bydlení byl zřízen zákonem č. 211/200 Sb. v červnu roku 2000, za účelem podpory rozvoje bydlení v České republice, v souladu s koncepcí bytové politiky schválenou vládou ČR. Tento fond je v působnosti Ministerstva pro místní rozvoj, majetek s nímţ fond hospodaří je ve vlastnictví státu. Úkolem Fondu je vytvářet, akumulovat a rozšiřovat finanční prostředky, které jsou určeny na podporu výstavby bytů (především nájemních), na podporu oprav bytového fondu, především na opravy domů vystavených panelovou technologií, a dále na podporu výstavby technické infrastruktury v obcích, resp. na zainvestování vhodných pozemků pro budoucí bytovou výstavbu. Úkolem Státního fondu rozvoje bydlení je předem určit objemy prostředků na konkrétní cíle. Nevyuţité finanční prostředky přecházejí vţdy do dalšího kalendářního roku a nemusí být ke konci roku vráceny do státního rozpočtu. Státní fond rozvoje bydlení má ve svém programu tyto druhy podpor: Povodně 2009 Úvěr na opravy.

44 45

Zdroj: http://www.mesec.cz/clanky/leasing-nemovitosti-pro-soukrome-osoby-zavreno/ Zdroj: http://www.sfrb.cz/

73

Úvěr na pořízení bydlení. Úvěry obcím. Záruky Záruky za splácení úvěrů na výstavbu nájemních bytů. Sociální byty Výstavba sociálních bytů. Podpora mladým Úvěr 300. Bytové domy Program Nový panel. Dotace na opravy. Podpora obcí Dotace na výstavbu nájemních bytů. dotace na výstavbu sociálních bytů. Úvěry na modernizaci bytů. Podpora družstev Podpora výstavby druţstevních bytů. Úvěr ze Státního fondu rozvoje bydlení je poskytován mladým lidem ţijícím v manţelství, jestliţe alespoň jeden z manţelů v roce podání ţádosti nedosáhne ještě 36 roku věku. Není rozhodující, který z manţelů podá ţádost o úvěr. Tento úvěr je také poskytován samostatným osobám, které trvale pečují nejméně o jedno nezletilé dítě. Úvěr můţe být poskytnut do výše 300 tisíc Kč, délka jeho splatnosti je aţ 20 let, úroková sazba činí 2 % p.a. Výhodou tohoto úvěru mladým lidem, je kromě velmi nízké úrokové sazby i moţnost odkladu splácení jistiny úvěru aţ na dobu 10 let ode dne započetí čerpání úvěru. Fond také umoţňuje ze sociálních, rodinných a jiných závaţných důvodů přerušení splácení jistiny úvěru po dobu 2 let. V případě, ţe byt je pořizován výstavbou nebo koupí, je zde moţnost na základě podané ţádosti, v případě narození nebo osvojení dítěte v době 74

po uzavření úvěrové smlouvy, sníţit část jistiny úvěru o 30 tisíc Kč a to za kaţdé vlastní, či osvojené dítě. Státní fond rozvoje bydlení si podobně jako banky zajišťuje návratnost poskytnutých finančních prostředků některou z forem zajištění splácení úvěru, nejčastěji to bývá zajištění ručitelem. Úvěr z Fondu je moţné vyuţít k financování výstavby či koupi bytu nebo rodinného domu, k úhradě členského vkladu nebo za převod členských práv bytovému druţstvu. Úvěr není moţné poskytnout, vlastní-li jiţ ţadatel nebo jeho manţelka bydlení. Taktéţ jej nelze poskytnout opakovaně na jeden byt. Kombinace produktů k financování bydlení Produkty k financování bydlení jsou primárně dva - stavební spoření a hypotéka. Tyto dva produkty je moţné kombinovat vzájemně nebo s dalšími finančními produkty či s vlastní hotovostí. K ostatním produktům patří např. spotřebitelské úvěry, úvěry netrţní, úvěry od Státního fondu rozvoje bydlení či kapitálové nebo investiční ţivotní pojištění. Vlastní hotovost Vlastní hotovost je nejjednodušším způsobem financování bydlení, ale ne vţdy je tím nejvýhodnějším. Disponujeme-li vlastní hotovostí, měli bychom zváţit, zda je výhodné tyto prostředky pouţít na financování vlastního bydlení nebo zda bychom je neměli investovat např. do podnikání nebo do jiných investic s moţností vyššího zisku. Netržní úvěry Výčet moţností zdrojů financování bydlení zakončují úvěry netrţní, coţ jsou půjčky v rámci rodiny, známých, zaměstnavatelů, spolků a podobně. Tyto úvěry jsou výhodné tím, ţe bývají zpravidla bezúročné, mají však většinou krátkodobou splatnost, takţe splátky bývají vyšší neţ u hypoték, coţ je na druhou stranu jejich nevýhoda. Tyto prostředky se ale dají pouţít k pouhému překlenutí určité doby, například neţ dojde k vyřízení úvěru ze stavebního spoření či hypotéky. Výhodou je jednodušší vyřízení, zájemce nemusí prokazovat své příjmy ani ničím ručit. Kombinace hypotečního úvěru a kapitálového nebo investičního životního pojištění Bankami je tato kombinace prezentována jako velice výhodná, záleţí zde však na výši příjmu klienta, době splatnosti hypotéky či výši zhodnocení, ale také na typu ţivotního pojištění. Výhodou této kombinace je moţnost vysokých výnosů a moţnost 75

odpočtu pojistného od daňového základu. To však musí být sjednáno minimálně do 60 let věku klienta, maximální odpočet od základu daně činí 12 000 Kč za rok. Některé banky poskytují niţší úrokovou sazbu v případě zaloţení ţivotního pojištění, to lze ale uzavřít i u klasické hypotéky, ve formě rizikového ţivotního pojištění, které je podstatně levnější. Mezi nevýhody této kombinace patří větší zatíţení rodinného rozpočtu klienta, celková měsíční splátka je vyšší neţ u klasické hypotéky. V neposlední řadě je nutné uvést, ţe jistina hypotéky se v případě této kombinace nesniţuje a tudíţ klient platí bance více na úrocích. Princip kombinace hypotéky s kapitálovým nebo investičním ţivotním pojištěním bude podrobně popsán v následující kapitole včetně uvedení motivačního příkladu. Kombinace hypotečního úvěru a úvěru od Státního fondu rozvoje bydlení Úvěr od Státního fondu rozvoje bydlení ve výši 300 000 Kč lze také kombinovat s hypotékou nebo úvěrem ze stavebního spoření. Tato kombinace je například nabízena Hypoteční bankou, a.s., klient si ale o tento úvěr můţe poţádat nezávisle na bance, u které si hypotéku vyřizuje. Výhodou této kombinace je především rychlejší vyřízení hypotéky, přičemţ klient nemusí čekat na přidělení úvěru od státu, aby dále mohl poţádat o hypotéku. Další výhodou je dostatek finančních prostředků a především sníţení měsíčního finančního zatíţení klienta, neboť úvěr od Státního fondu rozvoje bydlení je úročen pouze 2 % p.a. a je zde moţnost odkladu splácení aţ 10 let. Ostatní kombinace Další moţností kombinace je hypotéka kombinovaná s platbou do investičních fondů, kdy je opět placen pouze úrok a zároveň platí do investičních fondů, kde se peníze zhodnocují a na konci tohoto cyklu se jimi hypotéka kompletně splatí. Hypoteční úvěr i úvěr ze stavebního spoření můţe být dále kombinován s vlastní hotovostí nebo s úvěry netrţními, lze také kombinovat i více zdrojů dohromady.

76

4. Srovnání jednotlivých produktů a motivační příklady Pokud bychom měli určit nejvýznamnější faktor ovlivňující současnou situaci na trhu financování bydlení, tak je to jednoznačně finanční krize. Banky kvůli obavám o dostatečnou solventnost a bonitu svých klientů výrazně zpřísnily podmínky pro poskytování účelových i neúčelových úvěrů. Pro klienty poţadující 100% hypotéku je výběr vhodné banky také podstatně těţší, jelikoţ většina bank tento produkt ze svého portfolia vyřadila. Dalším činitelem, který ovlivňuje trh finančních produktů, je konkurenceschopnost jednotlivých společností. Rostoucí konkurence mezi společnostmi působícími ve finanční sféře jednoznačně vede ke snaze jednotlivých institucí zlepšit své trţní postavení v dané produktové oblasti. Nejvýrazněji to můţeme pozorovat v oblasti financování bydlení, kde dochází ke změnám produktů velice často a není výjimečné zaznamenat i několik produktových změn v horizontu jednoho měsíce. Takto intenzivními změnami se rozumí úpravy stávajících produktů dané společnosti za účelem vytvoření ekonomicky výhodnější (popřípadě bezpečnější) varianty pro banku nebo za účelem získání nové klientely. V druhém případě banky nabízí různé zvýhodněné baličky a akce, které znamenají pro banku výrazné výdaje v daném momentě, dlouhodobě však takové investice slibují zajímavou rentabilitu. Pro udrţení konkurenceschopnosti na trhu však nestačí pouze měnit stávající produkty. Banky musejí rozšiřovat své portfolio i o nové produkty, jeţ lépe vystihují klientské potřeby a korespondují s aktuální trţní situací. Tato kapitola bude proto zaměřena na radikální produktové změny, jakými jsou například nové produkty kombinující úvěr na bydlení se spořícím produktem. Taková varianta můţe za jistých okolností klientům ušetřit nemalé finanční prostředky formou předčasného splacení svého závazku vůči bance. Pro ilustraci konkrétních výhod a nevýhod pro klienty bude tato kapitola obsahovat také motivační příklady financování bydlení formou produktů s různou charakteristikou. Z historie můţeme znát provázání hypotečních úvěrů například s kapitálovým ţivotním pojištěním nebo se stavebním spořením, které v této variantě vystupovalo jakoţto spořící produkt. Hypoteční úvěr v takové situaci je tzv. s odloţenou splátkou jistiny. Klient tedy platí bance pouze úroky odpovídající výši vyčerpaných prostředků z úvěru a místo splátky jistiny si spoří v dalším nezávislém produktu. Po naspoření dostatečné rezervy (rovnající se minimálně výši nesplacené jistiny) klient hypoteční úvěr bez sankcí umoří. Pokud uváţíme 77

dlouhodobou charakteristiku hypotečních úvěrů, je patrné, ţe v současné době není kombinace výše zmíněných produktů ideální. Kapitálové ţivotní pojištění, dále jen KŢP, i stavební spoření, dále jen SS totiţ svým zhodnocením (v případě SS uvaţujme i státní dotaci) jen velice nepatrně překonává v dlouhém horizontu inflaci. V případě KŢP dokonce nemusí vůbec k překonání dlouhodobé inflace dojít. S přihlédnutím k faktu, ţe SS od roku 2004 výrazně změnilo své podmínky v neprospěch klienta, opět musíme konstatovat, ţe se v dlouhém horizontu, v případě nastavení na spořící variantu, nejedná o efektivní produkt pro pravidelné investování, resp. zhodnocování vkladů klienta. Dlouhodobý charakter hypoték přímo vybízí ke kombinaci s produktem, jehoţ dlouhodobé zhodnocení má výrazně vyšší potenciál oproti KŢP a SS. Takovým produktem můţe být například v současné době velice rozšířené investiční ţivotní pojištění, dále jen IŢP. Další variantou spořícího produktu mohou být investice do otevřených podílových fondů prostřednictvím ověřeného investičního manaţera, dále jen investice. Obě tyto varianty jsou situovány pro fyzické osoby a mají svá specifika, která se odvíjejí od konkrétních společností, které tuto variantu umoţňují. Zatím na trhu neexistuje společnost, která by dokázala poskytnout hypoteční úvěr a zároveň nabídnout vlastní spoření, pomocí něhoţ klient po určité době umoří zbylý závazek. Z toho vyplývá, ţe se vţdy jedná o produkty dvou autonomních společností. Jedna společnost poskytne hypoteční úvěr s odloţenou splátkou jistiny, druhá společnost zprostředkuje spořící produkt.

4.1. Srovnávání produktů stavebních spořitelen Stavební spoření je nejzajímavějším státem garantovaným způsobem uloţení peněz, které svým klientům přináší i řadu výhod: státní podpora činí 15 % z naspořené částky ročně, reálná úroková sazba z naspořené částky aţ 6,9 %, vklady jsou úročeny aţ 2,2 %, moţnost uzavřít několik smluv o stavebním spoření, moţnost čerpání levného úvěru jiţ po 2 letech, nízké úročení úvěrů ze stavebního spoření, vklady klientů jsou pojištěné (100 %, max. 50 000 EUR), 78

z výnosů se neplatí daň z příjmu fyzických osob, podmínky spoření jsou po celou dobu trvání smlouvy neměnné, měnit se mohou pouze poplatky za vedení účtu, s naspořenými penězi, včetně státní podpory můţeme po ukončení smlouvy nakládat jakkoli neomezeně.46 Z následujících tabulek si můţeme udělat představu o úrokových sazbách jednotlivých stavebních spořitelen, o zhodnocení naspořených vkladů a na modelovém příkladu potom porovnat parametry úvěru ze stavebního spoření s níţe uvedenými hypotečními úvěry. Tabulka č. 4.1.: Úrokové sazby řádných úvěrů u jednotlivých stavebních spořitelen

Stavební spořitelna

Řádný úvěr

Úrok

ČMSS - Liška

Úvěr z tarifu Invest

4,8%

ČMSS - Liška

Úvěr z tarifu Atraktiv

3,7%

ČMSS - Liška

Úvěr z tarifu Perspektiv

4,8%

Modrá pyramida

Úvěr z tarifu Kredit rychlá varianta

5,0%

Modrá pyramida

Úvěr z tarifu Kredit standardní varianta

Modrá pyramida

Úvěr z tarifu Kredit pomalá varianta

Raiffeisen SS

Úvěr z Úvěrového tarifu

3,5%

Raiffeisen SS

Úvěr ze Spořícího tarifu

4,9%

SSČS - Buřinka

Řádný úvěr ze stavebního spoření

4,8%

Wüstenrot SS

Úvěr z tarifu Optimální normální

3,7 nebo 4,9 %

Wüstenrot SS

Úvěr z tarifu Optimální finanční

3,7 nebo 4,9 %

Wüstenrot SS

Úvěr z tarifu Optimální speciální

3,7 nebo 4,9 %

Wüstenrot SS

Úvěr z tarifu Optimální kreditní

3,7 nebo 4,9 %

4 nebo 5 % 3-5%

Zdroj: Vlastní konstrukce autora dle údajů: http://www.finance.cz/financovani-bydleni/stavebnisporeni/srovnani-radnych-uveru/

46

Zdroj: http://www.penize.cz/stavebni-sporeni

79

Tabulka č. 4.2.: Výše naspořené částky u jednotlivých produktů stavebních spořitelen ( výše měsíční úložky 1 000 Kč, doba splácení 5 let)

Roční Název instituce

Název produktu

poplatek ze vedení účtu

Úrok z

Naspořeno

vkladů

celkem

Wüstenrot SS

OF - finanční

250 Kč

2,20%

79 465 Kč

Wüstenrot SS

Kamarád

250 Kč

2,20%

79 465 Kč

Wüstenrot SS

ON - normální

250 Kč

2,20%

79 465 Kč

Wüstenrot SS

OK - optimální kredit.

250 Kč

2,20%

79 465 Kč

Wüstenrot SS

OS - speciální

250 Kč

2,20%

79 465 Kč

Wüstenrot SS

Vychytané spoření

250 Kč

2,20%

79 465 Kč

ČMSS - Liška

Tarif Perspektiv

310 Kč

2,00%

79 049 Kč

ČMSS - Liška

Tarif Invest

310 Kč

2,00%

79 049 Kč

ČMSS - Liška

Tarif Atraktiv

310 Kč

1,00%

76 999 Kč

SSČS - Buřinka

Standardní

300 Kč

2,00%

79 049 Kč

Modrá pyramida

Spoření Mopy Junior

300 Kč

2,00%

79 049 Kč

Modrá pyramida

Spoření Mopísek

300 Kč

2,00%

79 049 Kč

Modrá pyramida

Modré spoření

300 Kč

2,00%

79 049 Kč

Raiffeisen SS

Spořící tarif

360 Kč

2,00%

79 049 Kč

Raiffeisen SS

Úvěrový tarif

360 Kč

1,00%

76 999 Kč

Zdroj: vlastní konstrukce autora dle: http://www.penize.cz/stavebni-sporeni

Z tabulky je patrný celkem zanedbatelný rozdíl naspořené částky v pětiletém horizontu u jednotlivých variant stavebního spoření, které v současnosti stavební spořitelny 80

nabízejí. Nejméně zajímavým se jeví tarif Atraktiv, nabízený ČMSS a dále spořící tarif od Raiffeisen Bank. Avšak nenechme se zmýlit, neboť právě tyto dva spořící tarify nabízejí následně nejzajímavější úrokovou sazbu u řádného úvěru a to 3,7 a 3,5 %, jak je patrné z tabulky č 4.1. Tabulka č. 4.3.: Parametry u překlenovacích úvěrů jednotlivých stavebních spořitelen

Stavební spořitelna

ČMSS - Liška

Modrá pyramida

Raiffeisen SS

SSČS - Buřinka

Wüstenrot SS

Roční Název produktu

poplatek za vedení účtu

Českomoravská stavební spořitelna Modrá pyramida stavební spořitelna Raiffeisen stavební spořitelna Stavební spořitelna České spořitelny Wüstenrot stavební spořitelna

Minimální úročení překlenovacího úvěru

Úrok ze spoření s úvěrem

310 Kč

3,70%

1,00%

300 Kč

5,30%

3,00%

360 Kč

3,90%

1,00%

300 Kč

5,15%

2,00%

250 Kč

2,50%

2,20%

Zdroj: vlastní konstrukce autora dle: http://www.penize.cz/uvery-stavebniho-sporeni

81

Tabulka č. 4.4.: Překlenovací úvěr ze stavebního spoření – motivační příklad

Základní informace Datum uzavření smlouvy Datum předpokládaného čerpání úvěru Cílová částka Měsíční úloţka

15.4.2010 30.4.2010 1 200 000 Kč 6 000 Kč

Spořící část - od 15.4.2010 do 31.1.2017 Počet měsíců Suma vkladů za dobu spoření Úroková sazba ve fázi spoření Připsané úroky celkem Celková výše připsaných státních podpor Zůstatek účtu ke konci spoření Náklady spořící části Úhrada za vedení účtu Úhrada za uzavření smlouvy

81 492 000 Kč 2% p.a. 34 400 Kč 24 000 Kč 527 440 Kč 310 Kč/ročně 12 000 Kč

Meziúvěrová část - od 30.4.2010 do 31.1.2017 Výše čerpaného meziúvěru Počet měsíců Měsíční platba Částka pravidelného spoření Částka splácených úroků meziúvěru Úroková sazba ve fázi meziúvěru Náklady meziúvěrové části Úhrada za vedení meziúvěrového účtu Úhrada za zpracování ţádosti o poskytnutí meziúvěru Zaplaceno na úrocích ve fázi meziúvěru Úvěrová část - od 1.2.2017 do 1.7.2027 Výše poskytnutého úvěru ze stavebního spoření Počet měsíců Výše měsíční splátky úvěru ze stavebního spoření Úroková sazba ve fázi úvěru Náklady úvěrové části Úhrada ze vedení úvěrového účtu Zaplaceno na úrocích ve fázi úvěru Zdroj: vlastní konstrukce autora dle kalkulačky ČMSS

82

1 200 000 Kč 81 11 100 Kč 6 000 Kč 5 100 Kč 5,1% p.a. 310 Kč/ročně 6 000 Kč 413 100 Kč

672 560 Kč 125 6 720 Kč 4,8% p.a. 310 Kč/ročně 175 787 Kč

Tento uvedený výpočet je pro klienta pouze orientační, přesnější údaje včetně aktuálních úrokových sazeb je moţné získat kontaktováním obchodního zástupce stavební spořitelny, který úvěr připraví klientovi přímo na míru. Na tomto příkladu je patrný praktický postup při čerpání nově uzavřeného úvěru, kdy je nutné nejprve naspořit 40 % cílové částky a posléze stavební spořitelna poskytuje klientovi řádný úvěr, jeţ je úročen niţší úrokovou sazbou, neţ meziúvěr. Na tomto příkladu si lze ověřit celkovou sumu zaplacených úroků v časovém horizontu 17 let. Na dalším příkladu (tabulka č.4.7. a 4.8.), kde jsou zadány stejné parametry (výše čerpaného úvěru), lze porovnat úrokové sazby hypotečních bank a celkovou sumu zaplacených úroků v časovém horizontu 20 - 30 let. Zatímco za 20 let přeplatíme na úrocích cca o 100 tisíc Kč navíc oproti úvěru ze stavebního spoření, v 30letém horizontu činí tato suma více jak dvojnásobek čerpané částky. Je nutné podotknout, ţe co do výše čerpané částky oproti hodnotě zastavené nemovitosti, některé hypoteční banky půjčují finanční prostředky aţ do výše 100 % ceny zastavené nemovitosti, u stavebních spořitelen je tato výše max. 70 %.

4.2. Srovnávání produktů hypotečních bank Ve druhé kapitole byl dopodrobna popsán systém poskytování hypotečních úvěrů, včetně poskytnutých předsmluvních parametrů oslovené banky. Na následujících dvou příkladech (tabulky 4.5. – 4.8.), kdy jsou dány odlišné parametry ţadatelů (věk ţadatele, hodnota nemovitosti, výše úvěru a doba splácení), je moţné si udělat představu o úrokových sazbách, výši splátek a poplatcích u jednotlivých bank a jimi nabízených produktů. Jak je z níţe uvedených tabulek patrné, úrokové sazby u jednotlivých produktů nabízených bankami jsou velmi odlišné. Zejména velký rozdíl je moţné zaznamenat u poplatků za vyřízení úvěru a dále u měsíčních plateb za vedení účtu, kdy tyto částky mohou v konečném důsledku znamenat desetitisícové poloţky k uzavřenému úvěru navíc. Velmi zajímavou se z hlediska nulových poplatků jeví hypotéka od mBank, která má však vyšší úrok v porovnání s jinými produkty nabízených konkurenčními bankami. Je zde ale moţnost vyuţít bilanční mechanismus mBilans, díky kterému můţeme sníţit částku, ze které platíme úrok. Výhody tohoto mechanismu jsou uvedeny v modelovém příkladu č. 4.9 a 4.10. 83

Tabulka č. 4. 5.: Motivační příklad č. 1 Poplatek Poskytovatel

Produkt


Sazba

za vedení (měsíční)

Poplatek za vyřízení úvěru

Doba splácení

Výše úvěru

Sazby

(roky)

Česká spořitelna

Ideální hypotéka

16 092 Kč

5,19%

200 Kč

0 Kč

20

2 400 000 Kč

minimální

Hypoteční banka

Hypoteční úvěr HUF

16 092 Kč

5,19%

150 Kč

19 200 Kč

20

2 400 000 Kč

garantované

Hypoteční banka

HUF 85, HUF 100

16 226 Kč

5,29%

150 Kč

19 200 Kč

20

2 400 000 Kč

garantované

Hypoteční banka

HÚ bez příjmu

14 572 Kč

7,94%

150 Kč

14 000 Kč

20

1 750 000 Kč

garantované

Hypoteční banka

HÚ na druţst.bydlení

16 092 Kč

5,19%

150 Kč

19 200 Kč

20

2 400 000 Kč

garantované

Hypoteční banka

HÚ na pronájem

16 496 Kč

5,49%

150 Kč

19 200 Kč

20

2 400 000 Kč

garantované

Komerční banka

Hypotéka Klasik/Plus

15 562 Kč

4,79%

150 Kč

2 900 Kč

20

2 400 000 Kč

garantované

Komerční banka

Flex.hyp.Klasik/Plus

15 562 Kč

4,79%

250 Kč

2 900 Kč

20

2 400 000 Kč

garantované

Komerční banka

Hypotéka 2 v 1

15 562 Kč

4,79%

230 Kč

2 900 Kč

20

2 400 000 Kč

garantované

Komerční banka

Hypotéka na refin.

15 562 Kč

4,79%

150 Kč

0 Kč

20

2 400 000 Kč

garantované

Komerční banka

Úvěr Garant

11 329 Kč

6,45%

150 Kč

6 000 Kč

10

1 000 000 Kč

minimální

Komerční banka

Úvěr na nemovitost

29 398 Kč

8,22%

80 Kč

6 000 Kč

10

2 400 000 Kč

minimální

mBank

mHypotéka

16 482 Kč

5,48%

0 Kč

0 Kč

20

2 400 000 Kč

garantované

mBank

mHypotéka bez příjmu

16 482 Kč

5,48%

0 Kč

0 Kč

20

2 400 000 Kč

garantované

mBank

mHypotéka na refin.

16 482 Kč

5,48%

0 Kč

0 Kč

20

2 400 000 Kč

garantované

Raiffeisen Bank

HÚ Klasik

16 496 Kč

5,49%

150 Kč

0 Kč

20

2 400 000 Kč

minimální

Raiffeisen Bank

HÚ Profit

18 882 Kč

7,19%

150 Kč

0 Kč

20

2 400 000 Kč

minimální

Raiffeisen Bank

HÚ Equi účelový

15 655 Kč

8,92%

150 Kč

52 500 Kč

20

1 750 000 Kč

minimální

Raiffeisen Bank

HÚ Equi neúčelový

18 807 Kč 11,62%

150 Kč

52 500 Kč

20

1 750 000 Kč

minimální

Věk ţadatele (roky): 30; cena nemovitosti: 3 500 00 Kč; výše úvěru: 2 400 000 Kč; doba splácení (roky): 20; fixace úrokové sazby (roky): 5 let

84

Tabulka č. 4. 6.: Motivační příklad č. 1 - pokračování

Poskytovatel

Produkt


Sazba

Poplatek za vedení

Poplatek za

Doba splácení

(měsíční)

vyřízení úvěru

(roky)

Výše úvěru

Sazby

Raiffeisen Bank

HÚ Klasik Plus

19 762 Kč

7,79%

150 Kč

0 Kč

20

2 400 000

minimální

Raiffeisen Bank

HÚ Univerzál účelový

14 410 Kč

7,79%

150 Kč

0 Kč

20

1 750 000 Kč

minimální

Raiffeisen Bank

HÚ Minimax

18 036 Kč

7,29%

150 Kč

0 Kč

20

2 275 000 Kč

minimální

UniCredit Bank

HÚ Flexi

15 959 Kč

5,09%

150 Kč

19 200 Kč

20

2 400 000 Kč garantované

UniCredit Bank

HÚ Individual

15 562 Kč

4,79%

150 Kč

19 200 Kč

20


UniCredit Bank

HÚ Plus

15 959 Kč

5,09%

0 Kč

0 Kč

20


UniCredit Bank

HÚ Twin

15 720 Kč

4,91%

150 Kč

19 200 Kč

20


Volksbank

Hypotéka 2 v 1

16 361 Kč

5,39%

150 Kč

21 600 Kč

20


Volksbank

Hypotéka na obrat

19 911 Kč

7,89%

150 Kč

21 600 Kč

20


Volksbank


16 092 Kč

5,19%

150 Kč

999 Kč

20


Volksbank


16 361 Kč

5,39%

150 Kč

21 600 Kč

20


Wüstenrot HB


16 159 Kč

5,24%

150 Kč

19 200 Kč

20


Wüstenrot HB

Hypotéka 100 %

17 668 Kč

6,34%

150 Kč

19 200 Kč

20


Wüstenrot HB

Hypotéka Refin

16 159 Kč

5,24%

150 Kč

0 Kč

20


Wüstenrot HB

HÚ na dománost

17 542 Kč

6,25%

150 Kč

19 200 Kč

20


Wüstenrot HB

HÚ na pronájem

17 333 Kč

6,10%

150 Kč

19 200 Kč

20


Wüstenrot HB

HÚ Felxibilní

20 224 Kč

8,10%

150 Kč

19 200 Kč

20


Wüstenrot HB


16 159 Kč

5,24%

150 Kč

19 200 Kč

20


Věk ţadatele (roky): 30; cena nemovitosti: 3 500 00 Kč; výše úvěru: 2 400 000 Kč; doba splácení (roky): 20; fixace úrokové sazby (roky): 5 let. Kč Zdroj: vlastní konstrukce autora dle poskytnutých materiálů OVB Allfinanz, a.s.

85

Tabulka č. 4.7.: Motivační příklad č. 2

Poplatek Poskytovatel

Produkt


Sazba



Doba splácení

Výše úvěru

Sazby

(roky)

Česká spořitelna

Ideální hypotéka

6 582 Kč

5,19%

200 Kč

0 Kč

30

1 200 000 Kč

Hypoteční banka

Hypoteční úvěr HUF

6 582 Kč

5,19%

150 Kč

9 600 Kč

30


Hypoteční banka

HUF 85, HUF 100

6 656 Kč

5,29%

150 Kč

9 600 Kč

30


Hypoteční banka

HÚ bez příjmu

8 755 Kč

7,94%

150 Kč

9 600 Kč

30


Hypoteční banka

HÚ na druţst.bydlení

6 582 Kč

5,19%

150 Kč

9 600 Kč

30


Hypoteční banka

HÚ na pronájem

8 248 Kč

5,49%

150 Kč

9 600 Kč

20


Komerční banka

Hypotéka Klasik/Plus

7 781 Kč

4,79%

150 Kč

2 900 Kč

20


Komerční banka

Flex.hyp.Klasik/Plus

7 781 Kč

4,79%

250 Kč

2 900 Kč

20


Komerční banka

Hypotéka 2 v 1

7 781 Kč

4,79%

230 Kč

2 900 Kč

20


Komerční banka

Hypotéka na refin.

7 781 Kč

4,79%

150 Kč

0 Kč

20


Komerční banka

Úvěr Garant

11 329 Kč

6,45%

150 Kč

6 000 Kč

10

1 000 000 Kč

minimální

Komerční banka

Úvěr na nemovitost

14 699 Kč

8,22%

80 Kč

6 000 Kč

10

1 200 000 Kč

minimální

mBank

mHypotéka

6 693 Kč

5,34%

0 Kč

0 Kč

30


mBank

mHypotéka bez příjmu

6 693 Kč

5,34%

0 Kč

0 Kč

30


mBank

mHypotéka na refin.

6 693 Kč

5,34%

0 Kč

0 Kč

30


Raiffeisen Bank

HÚ Klasik

7 362 Kč

5,49%

150 Kč

0 Kč

25

1 200 000 Kč

minimální

Raiffeisen Bank

HÚ Profit

9 441 Kč

7,19%

150 Kč

0 Kč

20

1 200 000 Kč

minimální

Raiffeisen Bank

HÚ Equi účelový

10 735 Kč

8,92%

150 Kč

36 000 Kč

20

1 200 000 Kč

minimální

Raiffeisen Bank

HÚ Equi neúčelový

12 897 Kč

11,62%

150 Kč

36 000 Kč

20

1 200 000 Kč

minimální

Věk ţadatele (roky): 40; cena nemovitosti: 2 700 000 Kč; výše úvěru: 1 200 000 Kč; doba splácení (roky): 30; fixace úrokové sazby (roky): 5 let.

86

minimální

Tabulka č. 4.8.: Motivační příklad č. 2 - pokračování

Poplatek Poskytovatel

Produkt


Sazba



Doba splácení

Výše úvěru

Sazby

(roky)

Raiffeisen Bank

HÚ Klasik Plus

9 095 Kč

7,79%

150 Kč

0 Kč

25

1 200 000 Kč

minimální

Raiffeisen Bank

HÚ Univerzál účelový

9 881 Kč

7,79%

150 Kč

0 Kč

20

1 200 000 Kč

minimální

Raiffeisen Bank

HÚ Minimax

9 514 Kč

7,29%

150 Kč

0 Kč

20

1 200 000 Kč

minimální

UniCredit Bank

HÚ Flexi

7 078 Kč

5,09%

150 Kč

9 600 Kč

25

1 200 000 Kč

garantované

UniCredit Bank

HÚ Individual

6 869 Kč

4,79%

150 Kč

9 600 Kč

25

1 200 000 Kč

garantované

UniCredit Bank

HÚ Plus

7 078 Kč

5,09%

0 Kč

0 Kč

25

1 200 000 Kč

garantované

UniCredit Bank

HÚ Twin

6 952 Kč

4,91%

150 Kč

9 600 Kč

25

1 200 000 Kč

garantované

Volksbank

Hypotéka 2 v 1

6 731 Kč

5,39%

150 Kč

10 800 Kč

30

1 200 000 Kč

garantované

Volksbank

Hypotéka bez příjmu

8 713 Kč

7,89%

150 Kč

10 800 Kč

30

1 200 000 Kč

garantované

Volksbank

Hypotéka na obrat

8 713 Kč

7,89%

150 Kč

10 800 Kč

30

1 200 000 Kč

garantované

Volksbank


6 582 Kč

5,19%

150 Kč

999 Kč

30

1 200 000 Kč

garantované

Volksbank


6 731 Kč

5,39%

150 Kč

10 800 Kč

30

1 200 000 Kč

garantované

Wüstenrot HB


6 619 Kč

5,24%

150 Kč

9 600 Kč

30

1 200 000 Kč

garantované

Wüstenrot HB

Hypotéka 100 %

7 696 Kč

6,64%

150 Kč

9 600 Kč

30

1 200 000 Kč

garantované

Wüstenrot HB

Hypotéka Refin

6 619 Kč

5,24%

150 Kč

0 Kč

30

1 200 000 Kč

garantované

Wüstenrot HB

HÚ na dománost

8 771 Kč

6,25%

150 Kč

9 600 Kč

20

1 200 000 Kč

garantované

Wüstenrot HB

HÚ na pronájem

7 272 Kč

6,10%

150 Kč

9 600 Kč

30

1 200 000 Kč

garantované

Wüstenrot HB

HÚ Felxibilní

10 112 Kč

8,10%

150 Kč

9 600 Kč

20

1 200 000 Kč

garantované

Wüstenrot HB


6 619 Kč

5,24%

150 Kč

9 600 Kč

30

1 200 000 Kč

garantované

Zdroj: vlastní konstrukce autora dle poskytnutých materiálů OVB Allfinanz, a.s.

87

Z výše uvedených příkladů je patrný rozdíl mezi jednotlivými produkty hypotečních bank. Zaměříme-li se na výši úrokové sazby, nejniţší úrok ve výši 4,79 % p.a. nám v současnosti nabídnou Komerční banka a UniCredit Bank. Značný rozdíl je však u poplatků za vyřízení úvěru. Zatímco u Komerční banky zaplatíme pouze 2 900 Kč za vyřízení úvěru v jakékoli výši, u UniCredit Bank se tato částka odvíjí od výše úvěru a můţe se vyšplhat aţ do několika desítek tisíc korun. Taktéţ poplatky za vedení účtu jsou velmi odlišné – pohybují se od 80 do 250 Kč za měsíc. Pokud se zaměříme na závislost mezi výší úrokové sazby a délkou splácení úvěru, rozdíl v úrokové sazbě nalezneme pouze u produktů mBank. Výše zaplacených úroků je odvislá od délky splácení. Vezmeme-li v potaz parametry hypotéky s nejniţší úrokovou sazbou z prvního příkladu (hypotéka od Komerční banky), zaplatíme za půjčenou částku 2,4 mil. za 20 let o 57 % více. Za hypoteční úvěr Klasik od Raiffeisen Bank přeplatíme úvěr o 66 %. V 30letém horizontu je výše přeplacených úroků podstatně vyšší. Ne všechny banky poskytují hypotéku na ţádaných 30 let, neboť jedním ze zadávaných parametrů je věk klienta. U příkladu č. 2 je zadán věk 40 let, některé banky poskytují úvěry svým ţadatelům s určitým věkovým omezením. Porovnáme-li nabídku České spořitelny, která nabízí hypoteční úvěr s nejniţším úrokem 5,19 % p.a. s 30letou dobou splácení, přeplatíme tento produkt o 103 % čerpané částky. Velkou poloţkou je zde poplatek ze vedení účtu, která v tomto konkrétním případě za 30 let činí 72 tisíc Kč. U Raiffeisen Bank, jejíţ hypoteční úvěr Klasik má nejvyšší úrokovou sazbu 5,49 % p.a., přeplatíme úvěr o 125 %. Nejlepší parametry má mHypotéka od mBank s úrokovou sazbou 5,34 %, kde neplatíme poplatky za vedení účtu ani poplatek za vyřízení hypotéky, tudíţ se nám celková nákladovost podstatně sníţí – zde přeplatíme na úrocích o 100 %. Pouţijeme-li u této hypotéky bilanční mechanismus mBilans, je moţné v 30letém časovém horizontu sníţit částku zaplacenou na úrocích o statisíce, jak je patrné z následujících příkladů č. 4.9. a 4.10. Úspora nákladů však nemusí být jediným faktorem ovlivňujícím klienta při výběru hypotéky. Důleţitou roli sehrává také náročnost dané instituce na bonitu klienta, případně důslednost při prokazování účelu čerpání prostředků (při výstavbě nemovitosti). Tyto parametry se také mohou mezi jednotlivými institucemi výrazně lišit, je ale sloţité udělat v této souvislosti konkrétní porovnání s přesnými čísly, protoţe banky takové údaje veřejně nekomunikují. 88

Tabulka č. 4.9.: mHypotéka – motivační příklad č. 1

Výše hypotéky (v Kč)

1 200 000

Hodnota zajištění (v Kč)

2 700 000

Doba splácení (v letech)

30

Délka fixace

5 let

Úroková sazba

5,34%

Typ splátky

anuitní

Suma pravidelně posílaná na bilanční účet

2 000 Kč

Měsíční splátky Bez mBilans

6 693 Kč

S mBilans

6 685 Kč

Zaplacené úroky Bez mBilans

1 209 658 Kč

S mBilans

777 783 Kč

Úspora s mBilans

431 875 Kč

Graf č. 4.1.: Porovnání zaplacených úroků

1 400 000 Kč 1 200 000 Kč 1 000 000 Kč 800 000 Kč 600 000 Kč 400 000 Kč 200 000 Kč 0 Kč

Bez mBilans

S mBilans

Úspora

Zdroj: vlastní konstrukce autora dle:http://www.mbank.cz/osobni/mhypoteka/kalkulacka.html

89

Tabulka č. 4.10.: mHypotéka – motivační příklad č. 2

Výše hypotéky (v Kč)

2 400 000

Hodnota zajištění (v Kč)

3 500 000

Doba splácení (v letech)

20

Délka fixace

variabilní

Úroková sazba

5,10%

Typ splátky

anuitní

Suma pravidelně posílaná na bilanční

5 000 Kč

účet Měsíční splátky Bez mBilans

15 972 Kč

S mBilans

15 951 Kč

Zaplacené úroky Bez mBilans

1 433 236 Kč

S mBilans

973 404 Kč

Úspora s mBilans

459 832 Kč

Graf č. 4.2.: Porovnání zaplacených úroků

1 600 000 Kč 1 400 000 Kč 1 200 000 Kč 1 000 000 Kč 800 000 Kč 600 000 Kč 400 000 Kč 200 000 Kč 0 Kč

Bez mBilans

S mBilans

Úspora

Zdroj: vlastní konstrukce autora dle:http://www.mbank.cz/osobni/mhypoteka/kalkulacka.html

mHypotéka je revoluční projekt na českém trhu s hypotékami. Z výše uvedených tabulek je patrná velká úspora ze zaplacených úroků v případě zřízení bilančního účtu 90

mBilans společně s čerpáním hypotéky. Celý tento systém funguje tak, ţe si finanční prostředky z běţného mKonta (případně jiných účtů) můţeme kdykoli převádět na mBilans a zpět. Průměrná výše zůstatku na účtu mBilans se odečítá z aktuální výše jistiny (v den pravidelné splátky), výsledek potom tvoří základ pro výpočet úroků, z čehoţ vyplývá, ţe čím více prostředků na účtu mBilans máme, o to méně zaplatíme na úrocích. Z mBilans můţeme peníze kdykoli převést zpět na mKonto. Další výhodou je variabilní úroková sazba zohledňující pohyby na peněţních trzích.

4.3. Investiční hypotéka Investiční hypotéka je kombinací hypotečního úvěru a investičního ţivotního pojištění, která přináší zpravidla vyšší zhodnocení finančních prostředků neţ v případě kapitálového ţivotního pojištění. V případě kapitálového ţivotního pojištění je toto zhodnocení garantováno, u investiční hypotéky je klient upozorněn na moţná rizika související s investováním vloţených prostředků. Na klientovi je volba z nabídky několika investičních fondů lišících se předpokládaným zhodnocením finančních prostředků a podstupovanou mírou rizika, kdy míra dosaţeného zhodnocení závisí na zvolené investiční strategii a investiční riziko je celé na straně klienta. V průběhu doby trvání pojištění je moţné změnit poměr finančních prostředků mezi pojistnou ochranou a zhodnocením finančních prostředků v závislosti na volbě pojistné částky a výši pojistného, stejně tak je moţné měnit rozloţení finančních prostředků mezi vybranými fondy. Na motivačním příkladu (tabulka č. 4.11.), kde jsou pouţity vstupní údaje shodné s příklady hypotečních úvěrů, je moţné posoudit rozdíly mezi klasickou hypotékou a hypotékou investiční.

91

Tabulka č. 4.11.: Investiční hypotéka – motivační příklad47

Vstupní údaje Hypoteční úvěr Výše úvěru

2 400 000 Kč

Úroková sazba úvěru

5,20%

Doba splácení

20 let

Anuitní splátka

16 105 Kč

Celkem zaplaceno aniutním splácením

3 865 271 Kč

Investiční program Investiční strategie

Dynamické portfolio

Vstupní poplatek

Najednou - z neúčelové části úvěru

Kalkulované roční zhodnocení akciových

9,00%

fondů Kalkulované roční zhodnocení dluhopisových

4,50%

fondů Pojištění zproštění od placení

Pojištění pro případ invalidity, smrti a úrazu

Výsledky investiční hypotéky Kombinace Celkem vkladů (% z jistiny)

92,00%

Měsíční investice

9 913 Kč

Splátka úroků měsíčně

10 400 Kč

Celkem platba měsíčně

20 313 Kč

Hodnota

investice

při

kalkulovaném

zhodnocení Předplacený vstupní poplatek celkem

77 321 Kč

Roční pojistné celkem

5 250 Kč

Měsíční rozdíl oproti anuitní splátce

4 208 Kč

Zůstatek po splacení úvěru

47

4 931 423 Kč

2 454 101 Kč

Zdroj: materiály OVB Allfinanz, a.s.

92

Další doplňující informace: Moţná daňová úspora (v případě odčitatelnosti úroků z hypotečního úvěru od základu daně) Daňová sazba (předpoklad)

12,50%

Celkový objem úroků při anuitním splácení

1 465 271 Kč

Daňová úspora při anuitním splácení

183 159 Kč

Celkový objem úroků při kombinaci

2 496 000 Kč

Daňová úspora při anuitním splácení

312 000 Kč

Rozdíl v daňové úspoře

128 841 Kč

Celkový zisk při kalkulovaném zhodnocení (kalkulováno bez daňových úspor) Celkem zaplaceno anuitním splácením

3 865 271 Kč

Celkem zaplaceno kombinací

4 875 120 Kč

Celkem zaplaceno více

1 009 849 Kč

Hodnota investice při kalkulovaném zhodnocení

4 931 423 Kč

Hodnota po odečtení (splacení) úvěru

2 454 101 Kč

Zisk (konečná hodnota - jistina - přeplaceno celkem)

1 444 253 Kč

Současná hodnota budoucích úspor Zůstatek po splacení úvěru při kalkulovaném zhodnocení

2 454 101 Kč

Dnešní hodnota konečného zůstatku při 3% inflaci

1 358 776 Kč

Z tohoto příkladu je patrné, ţe klient i přes větší mnoţství finančních prostředků, které musel v průběhu splácení vynaloţit, výrazně na hypotéce ušetřil. Celkově za 20 let splácení klient ušetřil 1 444 253 Kč oproti klasickému anuitnímu splácení. Investiční hypotéka v tomto případě je tedy pro klienta opravdu výhodná. Ovšem před jejím uzavřením je potřeba dobře zváţit investiční strategii, moţná rizika související s hospodařením dané investiční společnosti (s vývojem investic) a také bonitu a měsíční zátěţ klienta ţádajícího o hypotéku.

93

Další moţností předčasného splácení je nezávislé spoření při anuitním splácení hypotéky. Opět je to varianta náročnější na bonitu klienta, avšak s jednou radikální výhodou. Klient je během doby splácení hypotéky finančně zajištěn, jelikoţ spoření je likvidní. Pokud například přijde o stálý příjem nebo se mu stane váţný úraz, můţe si vybrat peníze ze svého spoření (IŢP) a nemusí tak řešit existenční problémy.

94

5.

Anketa Vzhledem k faktu, ţe téma financování bydlení je v médiích zmiňováno téměř

denně, respektive vývoj úrokových sazeb bank v souvislosti s vývojem ekonomiky a jejím vlivem na ceny nemovitostí, rozhodla jsem se oslovit veřejnost formou ankety a zjistit názory a zkušenosti oslovených respondentů s touto oblastí. Sestavila jsem tedy dotazník (příloha č. 1) se čtrnácti otázkami směřovanými na tuto tolik diskutovanou oblast. Cíl dotazníku: zjištění názorů odborné i laické veřejnosti na současné nabídky finančních institucí v oblasti financování bydlení, zjištění případných podnětů respondentů k úpravám a nabídkám produktů na finančním trhu a návrhů či připomínek , informace získané tímto dotazníkem budou slouţit pouze pro potřeby diplomové práce zpracovávané na téma „Současné způsoby financování potřeb bydlení“ studentem BIVŠ Praha. Hypotéza: v případě, ţe respondenti budou odpovídat na otázky pravdivě a upřímně – lze očekávat zjištění aktuálních názorů na současný stav v oblasti financování bydlení, Cílové skupiny: státní sféra, bankovní a finanční sektor, zaměstnanec ve výrobním procesu, student, nezaměstnaný, podnikatel, jiné povolání. Způsob šíření dotazníku: obousměrně pouze elektronickou poštou – dotazník byl rozeslán 187 respondentům z různých cílových skupin, zpět se vrátilo 116 vyplněných dotazníků, z nichţ jsou sestaveny následující grafy. 95

5.1. Výsledky ankety Graf č. 5.1.: Respondenti

Státní sféra

Bankovní a finanční sektor

Zaměstnanec ve výrobním procesu

Student, nezaměstnaný

Podnikatel

Jiné povolání 24%

24%

12%

13% 12%

15%

Graf č. 5.2.: 1. Jaký způsob financování bydlení preferujete? (vlevo) Graf č. 5.3.: 2. Jaký způsob bydlení s výhledem do budoucnosti se Vám jeví jako finančně efektivnější? (vpravo) 70

120

60

100

50

80

40

60

30

40

20

20

10

0

0

V nájemním doměVe vlastním domě V druţstevním domě

Hypoteční úvěr

Stavební spoření

Vlastní zdroje

Kombinace

Graf č. 5.4.: 3. Současná podpora bydlení ze strany státu se Vám jeví jako (vlevo) Graf č. 5.5.: 4. Současná nabídka finančních institucí v oblasti hypotečních úvěrů a stavebního spoření se Vám jeví jako (vpravo) 70

70

60

60

50

50

40

40

30

30

20

20

10

10

0

Optimální

Dostatečná

0

Nedostatečná

96

Vyhovující

Dostačující

Nedostačující

Graf č. 5.6.: 5. Souhlasíte s myšlenkou (úvahou) našich vládních činitelů o zrušení státní podpory stavebního spoření? (vlevo) Graf č. 5.7.: 6. Domníváte se, že komerční banky snižují úrokové sazby úvěrů na bydlení úměrně výši úrokové sazby ČNB? (vpravo) 90

70

80

60

70

50

60 50

40

40

30

30

20

20

10

10 0

Ano

Ne

0

Nevím

Ano

Ne

Nevím

Graf č. 5.8.: 7. Považujete úvěr ze stavebního spoření za výhodnější v porovnání s úvěry hypotečními? (vlevo) Graf č. 5.9.: 8. Slyšel(a) jste o možnosti snížení celkové nákladovosti hypotečního úvěru formou jeho provázání s dalším produktem – např. Investiční hypotéka?(vpravo) 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0

60 50 40 30 20

Ano

Ne

Nevím

Nelze jednozn. odpovědět

10 0

Ano

Ne

Nevím

Graf č. 5.10.: 9. Na základě čeho byste se rozhodoval(a) o konkrétní společnosti a konkrétním produktu pro financování Vašeho bydlení. (vlevo) Graf č. 5.11.: 10. Které z následujících kritérií by pro Vás při volbě úvěru bylo stěžejní? (vpravo) 60

70

50

60

40

50 40

30

30

20

20

10 0

10 0

Referencí Informací Zkušenosti Schůzky s Reklamy známého na internetu fin. poradcem

97

Úroková sazba

Celková Výše měsíčníDoba splácení nákladovost splátky úvěru

Graf č. 5.12.: 11. Souhlasíte se současnou legislativou, která umožňuje finančním institucím uvádět u úvěrů na bydlení pouze úrokovou sazbu a nikoliv roční procentuální sazbu nákladů, tzv. RPSN? (vlevo) Graf č. 5.13.: 12 Považujete za přínosné uzákonění možnosti snížení daňového základu o zaplacené úroky z hypotečního úvěru i při několikátém refinancování úvěru. (Pozn. dříve bylo možné refinancovat hypoteční úvěr pouze jednou) (vpravo) 80

50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0

70 60 50 40 30 20 10 0

Ano

Ne

Nevím

Ano

Ne

Nevím

Graf č. 5.14.: 13. . Domníváte se, že současná finanční krize v ČR přímo souvisí s hypoteční krizí na amerických trzích? 80 70 60 50 40 30 20 10 0

Ano

Ne

Nevím

Komentář ke grafům: Z výše uvedeného průzkumu a sestavených grafů jsou patrné představy oslovených respondentů o poţadavcích na bydlení, s preferencí zdrojů jeho financování i moţném způsobu jeho výběru. Jak vyplývá z jednotlivých odpovědí, dávají oslovení respondenti přednost bydlení ve vlastním domě, kdy většina z nich by pouţila kombinaci vlastních a cizích zdrojů k jeho financování. Co se týče podpory ze strany státu v této oblasti, větší části oslovených respondentů se jeví tato účast jako nedostačující, stejně tak nesouhlasí s moţnou úvahou našich vládních činitelů o zrušení státní podpory stavebního spoření. V otázce samotné nabídky finančních produktů se většině oslovených zdá být tato nabídka dostačující s tím, ţe by ve valné většině preferovali financování bydlení ze stavebního spoření, které se jim jeví jako výhodnější varianta v porovnání s hypotékou. Drtivá většina respondentů by se při výběru vhodné finanční instituce řídila radami finančního poradce, dále pak doporučením známých a v neposlední řadě by potřebné informace získala prostřednictvím internetu. O moţnosti provázání hypotéky s tzv. investiční hypotékou nemá většina oslovených povědomí. V poslední otázce č. 14 jsem respondentům ponechala prostor 98

k jejich připomínkám či návrhům k této oblasti. Některé zajímavé názory jsou uvedeny v samostatné příloze č. 2 této diplomové práce.

99

6.

Závěry a doporučení Vzhledem k současné nepříznivé situaci na finančních trzích a ke změnám na trhu

s nemovitostmi je pouze na uváţení kaţdého z nás, do jaké míry je jeho situace týkající se oblasti bydlení akutní. Velkou roli v rozhodování o koupi vlastního domu či bytu hraje mnoho aspektů. Primárně to jsou především drahé půjčky, které v nejbliţší době pravděpodobně nezlevní, další roli zde sehrává jejich nedostupnost pro určitou skupinu lidí. Na druhé straně můţeme být v tomto rozhodování ovlivněni klesající cenou nemovitostí, která je odrazem současné niţší poptávky. Rozhodneme-li se i přes současné nepříznivé podmínky pořídit si bydlení vlastní a financovat jej z cizích zdrojů, je potřeba věnovat výběru vhodného způsobu jeho financování více času. Porovnání cen a úrokových sazeb u hypotečních úvěrů by mělo předcházet podepsání smlouvy o poskytnutí úvěru.. Zaměříme-li se na konkrétní bankovní ústav, pak je vhodné pouţít hypoteční kalkulačku, pomocí které si můţeme udělat přehled o výdajích uskutečněných například za rok splácení hypotéky. Pokud ale chceme srovnat více bankovních produktů stejného druhu, měli bychom náš záměr směřovat ke sluţbám, které umoţňují srovnání hypoték a porovnání dalších sluţeb s nimi souvisejícími. Z výsledků ankety vyplývá, ţe větší část oslovených respondentů by se obrátila s pomocí tohoto výběru na finančního poradce, s čímţ plně souhlasím, neboť informace jednotlivých bank na internetu nejsou zcela vyčerpávající, kalkulačky pro orientační výpočet úvěrů jsou pouze orientační, nezahrnují všechna kriteria, jeţ ve finále ovlivňují jak bonitu klienta, tak i úrokovou sazbu. Některé údaje uváděné bankami nejsou zcela pravdivé, coţ vyplývá z různých statistických průzkumů, tudíţ realita bývá od těchto informací v některých případech odlišná. Pracovník obchodní banky či obchodní zástupce má za povinnost seznámit klienta s všeobecnými obchodními podmínkami ještě před uzavřením smlouvy a výslovně klienta na jejich závaţnost upozornit, coţ v praxi není vţdy pravidlem. Často tak klient není informován o sankcích za předčasné splacení úvěru, které mohou v těchto všeobecných smluvních podmínkách chybět. Oslovíme-li tedy s ţádostí o pomoc finančního poradce, ten by měl na základě všech od nás dostupných informací najít a doporučit tu nejideálnější variantu financování bydlení, ať jiţ ze stavebního spoření nebo produktem od některé z hypotečních bank, popřípadě navrhnout provázání zvoleného produktu s investičním ţivotním nebo kapitálovým pojištěním a na modelových příkladech informovat svého klienta o výši 100

nabízených úrokových sazeb, výši splátek a výhodách zvolené varianty. Toto poradenství bývá zpravidla bezplatné, odměnou finančního poradce je provize od banky za uzavřený produkt či úvěr a dále doporučení jeho sluţeb, v případě Vaší spokojenosti, svým známým. Nejoblíbenějším produktem určeným k financování bydlení na českém trhu je bezesporu stavební spoření, jeţ je i přes důsledky ekonomické krize stále velmi populární. Mezi jeho největší výhody patří jiţ několikrát zmiňovaná státní podpora a výhodné úrokové sazby z úvěrů i ze vkladů, ale především jeho minimální rizikovost. Stavební spoření zaznamenalo největší boom v roce 2003 v souvislosti s novelou zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření s účinností od roku 2004, která sníţila státní podporu stavebního spoření. V tomto roce došlo k prudkému poklesu v počtu nově uzavíraných smluv a trh se postupně začal zotavovat aţ v následujících letech.V budoucnu předpokládám stejný trend, nedojde-li však k nějakým významným změnám, například ke zrušení státní podpory nebo ke zrušení daňového odpočtu úroků z úvěrů na bydlení. Výhodu hypotečních úvěrů spatřuji například v moţném výběru doby splácení hypotéky nebo moţnosti jeho kombinace s neúčelovým úvěrem, s úvěrem od Státního fondu rozvoje bydlení nebo s investičním ţivotním či kapitálovým ţivotním pojištěním. Další výhodou je moţná výše čerpaného úvěru, volitelný způsob jeho čerpání, fixace úrokových sazeb, atd. Nevýhodu spatřuji v nejistotě podmínek splácení úvěru a v nejasné podpoře státu v budoucím horizontu, u některých bank jsou to také vysoké finanční sankce za předčasné splacení. Na modelových příkladech jsem se snaţila zachytit rozdíl nabízených produktů jednotlivých stavebních spořitelen a hypotečních bank, rozdíl úrokových sazeb, stejně tak jako rozdíl ve výši poplatků. Co se týká jejich výše, nejlépe jsou na tom stavební spořitelny, kde klient platí poplatek za vedení účtu pouze jednou ročně v částce, kterou u hypoteční banky platíme kaţdý měsíc. Z výsledků praktických příkladů mohu učinit závěr, ţe financování bydlení pomocí úvěru ze stavebního spoření, vychází lépe neţ úvěr hypoteční. Také se vyplatí refinancování hypotečního úvěru ze stavebního spoření i za podmínky, ţe klient platí nové poplatky za smlouvy. Z výsledků provedené ankety mohu učinit závěr, ţe velká část oslovených respondentů nemá povědomí o bankovních produktech, moţnostech jejich provázání, dokonce ani o moţnosti odpočtu zaplacených úroků od základu daně. Proto bych ještě

101

jednou doporučila obrátit se v řešení tak závaţné otázky, jakým je volba financování bydlení, na fundované odborníky. Mým cílem v této diplomové práci byla analýza jednotlivých produktů v oblasti financování bydlení, cílem praktické části pak bylo vzájemné porovnání institucí na finančním trhu včetně jejich současné nabídky. Dále jsem prostřednictvím ankety zjistila názor veřejnosti na tuto tolik diskutovanou problematiku. Myslím si, ţe cíl mé diplomové práce byl splněn.

102

Seznam použité literatury 1. EURO – týdeník. Praha: EURONEWS, a.s., roč. 2009-, č. 34. 52 x ročně. ISSN 1212-3129. 2. EURO – týdeník. Praha: EURONEWS, a.s., roč. 2009-, č. 38. 52 x ročně. ISSN 1212-3129. 3. FINMAG – finanční magazín. Praha: Partners for Life Planning, a.s., roč. 2009-, č. 6.12 x ročně. ISSN 1802-9612. 4. FINMAG – finanční magazín. Praha: Partners for Life Planning, a.s., roč. 2009-, č. 7.12 x ročně. ISSN 1802-9612. 5. FINMAG – finanční magazín. Praha: Partners for Life Planning, a.s., roč. 2009-, č. 10.12 x ročně. ISSN 1802-9612. 6. Mladá fronta Dnes – deník. Praha: MAFRA, a.s., roč. 2009, č. 30.10.2009. ISSN 1210-1168. 7. SŮVOVÁ, H. a kol.: Specializované bankovnictví. 1. vyd. Praha: Bankovní institut, 1997. 398 s. ISBN 80-902243-2-6.

103

Internet 1. http://acss.cz/cz/novinari-a-odbornici/ 2. http://americkahypoteka.biz/ 3. http://cmss.cz/cs/ 4. http://finance.idnes.cz/ 5. http://finance.idnes.cz/hypoindex.asp?y=hypoindex 6. http://finance.idnes.cz/hypoindex.asp?y=hypoindex/vyvojhypotecnihotrhu.htm 7. http://www.acss.cz/cz/novinari-a-odbornici/vyrocni-zpravy-acss/ 8. http://acss.cz/cz/novinari-a-odbornici/vyvoj-statistik/ 9. http://www.acss.cz/cz/stavebni-sporeni/co-to-je/ 10. http://www.burinka.cz/file/cs/obchodni_podminky/SSCS/predsmluvni_informace_ o_uverech.pdf 11. http://www.burinka.cz/cs/obchodni_podminky/sdeleni/index.shtml 12. http://www.csas.cz/banka/appmanager/portal/banka 13. http://www.csob.cz/cz/Stranky/default.aspx 14. http://www.cmss.cz/cs/ 15. http://www.cmss.cz/cs/produkty/financovani-bydleni/preklenovaci-uvery/prehledtarifu.html 16. http://www.cmss.cz/cs/produkty/stavebni-sporeni/jak-vybrat-tarif.html 17. http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/hypoteky/ 18. http://www.finance.cz/financovani-bydleni/hypoteky/srovnani/ http://www.finance.cz/financovani-bydleni/stavebni-sporeni/srovnani-radnychuveru/ 19. http://www.finance.cz/kapitalovy-trh/zakony/o-dluhopisech/ 20. http://www.finance.cz/uvery-a-pujcky/spotrebitelske/srovnani-ucelovych-uveru/ 21. http://www.finance.paysoft.cz/sporeni/stavebni-sporeni/novelizovany-zakon-ostavebnim-sporeni.php 104

22. http://www.fincentrum.cz/hypoindex/ 23. http://www.gemoney.cz/ge/cz/1 24. http://www.hypotecnibanka.cz/ 25. http://www.kb.cz/ 26. http://www.lbbw.cz/ 27. http://www.mbank.cz/ 28. http://www.mbank.cz/osobni/mhypoteka/kalkulacka.html 29. http://www.mesec.cz/ 30. http://www.mesec.cz/clanky/leasing-nemovitosti-pro-soukrome-osoby-zavreno/ 31. http://www.mesec.cz/produkty/spotrebitelske-uvery/1002/ 32. http://www.mmr.cz/Bytova-politika/Programy-Dotace 33. http://www.modrapyramida.cz/ 34. http://www.modrapyramida.cz/produkty/uvery-na-bydleni/ 35. http://www.oberbank.cz/obkhome/index.htm 36. http://www.penize.cz/stavebni-sporeni 37. http://www.postovnisporitelna.cz/Stranky/default.aspx 38. http://www.rb.cz/ 39. http://www.rsts.cz/ 40. http://www.rsts.cz/pujcky-na-bydleni/ 41. http://www.sfrb.cz/ 42. http://www.svet-bydleni.cz/bydleni-1/historie-bydleni-i-cast.aspx 43. http://www.svet-bydleni.cz/nejnovejsi-clanky/kde-se-vzalo-stavebni-sporeni-jak-tovsechno-zacalo-a-jak-se-dostalo-do-nasich-zemi-nadejna-historie-stavebnihosporeni.aspx 44. http://www.tvujdum.cz/ 45. http://www.unicreditbank.cz/cz/uvod.html 46. http://www.volksbank.cz/vb/jnp/cz/home/index.html 105

47. http://www.vyplata.cz/zakony/z190-2004sb_28-32.php 48. http://www.wuestenrot.cz/ 49. http://www.wuestenrot.cz/wss 50. http://www.wuestenrot.cz/cz/cz/produkty/stavebni-sporeni/nase-nabidka/

106

Seznam zkratek apod.

- a podobně

atd.

- a tak dále

a. s.

- akciová společnost

BIVŠ

- Bankovní institut vysoká škola

CČ

- cílová částka

č.

- číslo

čl.

- článek

ČMSS

- Českomoravská stavební spořitelna

ČNB

- Česká národní banka

ČR

- Česká republika

ČSFR

- Československá federativní republika

ČSOB

- Česká obchodní banka

EU

- Evropská unie

EUR

- euro

FED

- The Federal Reserve

fin.

- finanční

HZL

- hypoteční zástavní listy

HUF

- hypoteční úvěr účelový

HÚ

- hypoteční úvěr

IŢP

- investiční ţivotní pojištění

jednozn.

- jednoznačně

KB

- komerční banka

Kč

- koruna česká

KŢP

- kapitálové ţivotní pojištění

LTV

- Loan – to - value 107

max.

- maximální

mil.

- milion

min.

- minimální

mld.

- miliarda

m2

- metr čtvereční

např.

- například

odst.

- odstavec

p. a.

- per annum

resp.

- respektive

refin.

- refinancování

Sb.

- sbírka zákonů

SS

- stavební spořitelna, stavební spoření

SSČS

- Stavební spořitelna České spořitelny

tis.

- tisíc

tj.

- to je

tzn.

- to znamená

tzv.

- tak zvané

USA

- United States of America

108

Seznam grafů Graf č. 1.1: Nově uzavřené smlouvy stavebního spoření v letech 1999 - 2009 .................. 13 Graf č. 1.2.: Smlouvy stavebního spoření ve fázi spoření v letech 1999 - 2009 ................. 13 Graf č. 1.3.: Průměrná státní podpora přiznaná na smlouvu v letech 1999 – 2007 ............. 14 Graf č. 1.4.: Přiznaná státní podpora celkem (v mld. Kč) v letech 1999 – 2009................. 14 Graf č. 1.5.: Průměrná cílová částka (v tisících Kč) – vývoj v letech 1999 - 2009 ............. 15 Graf č. 1.6.: Naspořená částka (v mld. Kč) – vývoj v letech 1999 – 2009.......................... 15 Graf č. 1.7.: Počet poskytnutých úvěrů ze stavebního spoření v letech 1999 – 2009 ......... 16 Graf č. 1.8.: Objem nově poskytnutých úvěrů ze stavebního spoření ( v mld. Kč.) v letech 1999 – 2009 ......................................................................................................................... 16 Graf č. 1.9.: Celkový počet úvěrů poskytnutý osmi sledovanými bankami ........................ 19 Graf č. 1.10.: Výše průměrné měsíční splátky (úvěr 1 mil.Kč, doba splatnosti 20 let)....... 20 Graf č. 1.11.: Průměrná výše poskytnutého hypotečního úvěru v letech 2003 – 2005 ....... 21 Graf č. 1.12.: Vývoj průměrných úrokových sazeb nově poskytnutých úvěrů ................... 22 Graf č. 1.13.: Preferovaná doba fixace v červenci 2006...................................................... 22 Graf č. 1.14.: Preferovaná doba fixace v prosinci 2007 ...................................................... 23 Graf č. 4.1.: Porovnání zaplacených úroků ......................................................................... 89 Graf č. 4.2.: Porovnání zaplacených úroků ......................................................................... 90 Graf č. 5.1.: Respondenti ..................................................................................................... 96 Graf č. 5.2.: 1. Jaký způsob financování bydlení preferujete? (vlevo) ................................ 96 Graf č. 5.3.: 2. Jaký způsob bydlení s výhledem do budoucnosti se Vám jeví jako finančně efektivnější? (vpravo) .......................................................................................................... 96 Graf č. 5.4.: 3. Současná podpora bydlení ze strany státu se Vám jeví jako (vlevo) .......... 96 Graf č. 5.5.: 4. Současná nabídka finančních institucí v oblasti hypotečních úvěrů a stavebního spoření se Vám jeví jako (vpravo) .................................................................... 96 Graf č. 5.6.: 5. Souhlasíte s myšlenkou (úvahou) našich vládních činitelů o zrušení státní podpory stavebního spoření? (vlevo) .................................................................................. 97 Graf č. 5.7.: 6. Domníváte se, ţe komerční banky sniţují úrokové sazby úvěrů na bydlení úměrně výši úrokové sazby ČNB? (vpravo) ....................................................................... 97 Graf č. 5.8.: 7. Povaţujete úvěr ze stavebního spoření za výhodnější v porovnání s úvěry hypotečními? (vlevo) ........................................................................................................... 97

109

Graf č. 5.9.: 8. Slyšel(a) jste o moţnosti sníţení celkové nákladovosti hypotečního úvěru formou jeho provázání s dalším produktem – např. Investiční hypotéka?(vpravo) ............ 97 Graf č. 5.10.: 9. Na základě čeho byste se rozhodoval(a) o konkrétní společnosti a konkrétním produktu pro financování Vašeho bydlení. (vlevo).......................................... 97 Graf č. 5.11.: 10. Které z následujících kritérií by pro Vás při volbě úvěru bylo stěţejní? (vpravo) ............................................................................................................................... 97 Graf č. 5.12.: 11. Souhlasíte se současnou legislativou, která umoţňuje finančním institucím uvádět u úvěrů na bydlení pouze úrokovou sazbu a nikoliv roční procentuální sazbu nákladů, tzv. RPSN? (vlevo) ..................................................................................... 98 Graf č. 5.13.: 12 Povaţujete za přínosné uzákonění moţnosti sníţení daňového základu o zaplacené úroky z hypotečního úvěru i při několikátém refinancování úvěru. (Pozn. dříve bylo moţné refinancovat hypoteční úvěr pouze jednou) (vpravo) ...................................... 98 Graf č. 5.14.: 13. . Domníváte se, ţe současná finanční krize v ČR přímo souvisí s hypoteční krizí na amerických trzích? .............................................................................. 98

110

Seznam tabulek Tabulka č. 1.1: Účelovost vyuţití úvěrů ze stavebního spoření v roce 2008 (počet úvěrů)17 Tabulka č. 1.2.: Objemy poskytnutých hypoték v jednotlivých čtvrtletích let 2006 – 2009 ............................................................................................................................................. 24 Tabulka č. 2.1.:Přehled průměrných cen bytů (starší + novostavby) .................................. 29 Tabulka č. 2.2: Srovnání výše nájmu a hypotečních splátek v 75 městech ČR .................. 30 Tabulka č.3.1.: Nabídka úvěrů od ČMSS ............................................................................ 50 Tabulka č. 3.2.: Nabídka překlenovacích úvěrů od ČMSS ................................................. 51 Tabulka č. 3.3.: Nabídka překlenovacích úvěrů od Stavební spořitelny České spořitelny, a.s. ........................................................................................................................................ 52 Tabulka č. 3.4.: Nabídka úvěrových produktů od Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. ............................................................................................................................................. 53 Tabulka č. 3.5.: Úvěrové produkty Raiffeisen stavební spořitelna, a.s. .............................. 54 Tabulka č. 3.6.: Úvěrové podmínky u stavební spořitelny Wüstenrot. ............................... 55 Tabulka č. 3.7.: Porovnání parametrů jednotlivých hypotečních

úvěrů nabízených

vybranými bankami ............................................................................................................. 68 Tabulka č. 3.8.: Porovnání parametrů jednotlivých hypotečních

úvěrů nabízených

vybranými bankami – pokračování ..................................................................................... 69 Tabulka č. 3.9.: Úrokové sazby Americké hypotéku u vybraných bank ............................. 71 Tabulka č. 3.10.: Úroková sazba spotřebitelských úvěrů .................................................... 72 Tabulka č. 3.11.: Celkové náklady na spotřebitelský úvěr ve výši 50 000,- Kč s dobou splatnosti 36 měsíců ............................................................................................................ 72 Tabulka č. 4.1.: Úrokové sazby řádných úvěrů u jednotlivých stavebních spořitelen ........ 79 Tabulka č. 4.2.: Výše naspořené částky u jednotlivých produktů stavebních spořitelen ( výše měsíční úloţky 1 000 Kč, doba splácení 5 let)............................................................ 80 Tabulka č. 4.3.: Parametry u překlenovacích úvěrů jednotlivých stavebních spořitelen .... 81 Tabulka č. 4.4.: Překlenovací úvěr ze stavebního spoření – motivační příklad .................. 82 Tabulka č. 4. 5.: Motivační příklad č. 1 ............................................................................... 84 Tabulka č. 4. 6.: Motivační příklad č. 1 - pokračování........................................................ 85 Tabulka č. 4.7.: Motivační příklad č. 2 ................................................................................ 86 Tabulka č. 4.8.: Motivační příklad č. 2 - pokračování......................................................... 87 Tabulka č. 4.9.: mHypotéka – motivační příklad č. 1 ........................................................ 89 111

Tabulka č. 4.10.: mHypotéka – motivační příklad č. 2 ....................................................... 90 Tabulka č. 4.11.: Investiční hypotéka – motivační příklad ................................................. 92

112

Seznam příloh Příloha č. 1

-

Dotazník – „Analýza produktů v oblasti financování bydlení“

Příloha č. 2

-

Názory respondentů vyjádřené v otázce č. 14

Příloha č. 3

-

Zadání diplomové práce

Příloha č. 4

-

CD obsahující elektronickou verzi této diplomové práce

113

Příloha č. 1

AN K E TA „ANALÝZA PRODUKTŮ V OBLASTI FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ „ BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA Informace získané tímto dotazníkem slouţí pouze pro potřeby diplomové práce zpracovávané na téma „Současné způsoby financování potřeb bydlení“ studentem BIVŠ Praha Dotazník je anonymní, respondenti nebudou zveřejněni Prosíme o pravdivé a upřímné vyplnění, které Vám nezabere více neţ několik minut Cílová skupina – pracuji v oblasti (označ křížkem; okénko se vyplňuje dvojklikem): - státní sféra - student, nezaměstnaný - bankoví a finanční sektor - podnikatel - zaměstnanec ve výrobním procesu - jiné povolání 1. Jaký způsob financování bydlení preferujete? - hypoteční úvěr - stavební spoření

-vlastní zdroje -kombinace–vlastní zdroje-cizí zdroje

2. Jaký způsob bydlení s výhledem do budoucnosti se Vám jeví jako finančně efektivnější? - v nájemním domě - v druţstevním domě - ve vlastním domě 3. Současná podpora bydlení ze strany státu se Vám jeví jako: - optimální - nedostatečná - dostatečná 4. Současná nabídka finančních institucí v oblasti hypotečních úvěrů a stavebního spoření se Vám jeví jako: - vyhovující - nedostačující - dostačující 5. Souhlasíte s myšlenkou (úvahou) našich vládních činitelů o zrušení státní podpory stavebního spoření? - ano - nevím - ne 6. Domníváte se, ţe komerční banky sniţují úrokové sazby úvěrů na bydlení úměrně výši úrokové sazby ČNB? - ano - nevím - ne 7. Povaţujete úvěr ze stavebního spoření za výhodnější v porovnání s úvěry hypotečními? 114

- ano - ne

- nevím - nelze jednoznačně odpovědět

8. Slyšel(a) jste o moţnosti sníţení celkové nákladovosti hypotečního úvěru formou jeho provázání s dalším produktem – např. Investiční hypotéka? - ano - nevím - ne 9. Na základě čeho byste se rozhodoval(a) o konkrétní společnosti a konkrétním produktu pro financování Vašeho bydlení. - referencí známého - schůzky s finančním poradcem - informací na internetu - reklamy - zkušeností 10. Které z následujících kritérií by pro Vás při volbě úvěru bylo stěţejní? - úroková sazba - výše měsíční splátky - celková nákladovost úvěru - doba splácení 11. Souhlasíte se současnou legislativou, která umoţňuje finančním institucím uvádět u úvěrů na bydlení pouze úrokovou sazbu a nikoliv roční procentuální sazbu nákladů, tzv. RPSN? - ano - nevím - ne 12. Povaţujete za přínosné uzákonění moţnosti sníţení daňového základu o zaplacené úroky z hypotečního úvěru i při několikátém refinancování úvěru. (Pozn. dříve bylo moţné refinancovat hypoteční úvěr pouze jednou) - ano - nevím - ne 13. Domníváte se, ţe současná finanční krize v ČR přímo souvisí s hypoteční krizí na amerických trzích? - ano - nevím - ne 14. Zde prosím uveďte své osobní zkušenosti, názory a návrhy (dle vlastního uváţení ). ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. ............................................................................................................................................. .............................................................................................................................................

115

Komentář autora k dotazníku: Cíl dotazníku: zjištění názorů odborné i laické veřejnosti na současné nabídky finančních institucí v oblasti financování bydlení zjištění případných podnětů respondentů k úpravám a nabídkám produktů na finančním trhu a návrhů či připomínek informace získané tímto dotazníkem budou slouţit pouze pro potřeby diplomové práce zpracovávané na téma „Současné způsoby financování potřeb bydlení“ studentem BIVŠ Praha Hypotéza: v případě, ţe respondenti budou odpovídat na otázky pravdivě a upřímně – lze očekávat zjištění aktuálních názorů na současný stav v oblasti financování bydlení pomocí třídících otázek v dotazníku (pracovní oblast respondentů) lze porovnat názory a zkušenosti jednotlivých oslovených skupin Cílové skupiny: státní sféra, bankovní a finanční sektor zaměstnanec ve výrobním procesu, student, nezaměstnaný, podnikatel, jiné povolání. Způsob šíření dotazníku: obousměrně pouze elektronickou poštou – [email protected], v tištěné podobě

V Teplicích :

1. února 2010

Zpracoval :

Bc. Vladislava Klečková student BIVŠ Praha

116

Příloha č. 2 V otázce č. 14 byl ponechán osloveným respondentům prostor k uvedení svých osobních zkušeností, názorů a návrhů. Někteří z nich uváděli následující (přímá citace z obdrţených dotazníků bez jakýchkoli úprav): Co se týká odpovědi na otázku č. 13, pak musím doplnit, ţe se domnívám, ţe z části tzv. finanční krize souvisí s krizí na amerických trzích. Důvodem pro toto konstatování je skutečnost, ţe nejsme přehnaně závislí na USA, nicméně důsledky ekonomiky tohoto státu jsou celosvětovým problémem – nízká produkce vlastního zboţí (většina spotřebního zboţí je vyráběna v asijských státech), špatná úvěrová politika USA. Dále má na tzv. finanční krizi v naší republice vliv finanční nezodpovědnost a nevědomost obyvatel ČR. Dle mého názoru stát zcela selhal v oblasti bydlení pro občany s nízkými příjmy, důchodce a občany se zdravotním postiţením. Na trhu bydlení zcela chybí sociální byty pro výše uvedené skupiny obyvatel, kteří nemají šanci na poskytnutí hypotéky či úvěru ze stavebního spoření na financování svého bydlení. Česká republika se nejprve musí dostat z problémů, souvisejících nejen s hospodářskou finanční krizí celosvětovou, ale téţ ze svých vlastních problémů, které měla před krizí. Současná situace plus politické reprezentace je pouze zhoršily. Tzv. šedá ekonomika, nezaměstnanost, romská otázka, sociální sluţby, přerozdělování peněz na poli různých rozpočtů pod jakýmikoliv hlavičkami – následně korupce taková, ţe si ji moţná ani nedokáţu představit a tím si kladu otázku, kolik lidí na samostatné bydlení, financované různými formami, byť i kombinací hypoték a stavebního spoření, bude moci dosáhnout a dosáhne, pokud však nebudou tyto úvěry splácet jiţ od peřinky. Jakým způsobem dosáhne na jakoukoliv formu slušného bydlení člověk, který vyrůstá v dětském domově a není bohatým sirotkem či člověk, který je zdravotně postiţený (mladý invalidní důchodce) se snaţím asi patnáct let zjistit s nulovým výsledkem. Domnívám se, ţe máme minimálně osmnáctiletý dluh ve výstavbě malometráţních bytů. Nevím, zda jsou to ony byty, které politické a další reprezentace označují za sociální bydlení. Jsem ale přesvědčena, ţe finanční ústavy disponují určitým 117

jměním různé podoby, proto by o investicích na tomto poli měly dávno uvaţovat a jednat. Já osobně čerpám hypotéku od České spořitelny, bral jsem ji v roce 2006 v době nízkých úrokových sazeb, takţe jsem v tuto chvíli celkem spokojen. Co se týče komerčního bankovního sektoru, tak mi připadá, ţe reakce na sniţování úroků od ČNB není ţádná a moţná by nebylo od věci toto nějakým způsobem regulovat. V dnešní době je určitě těţší získat hypotéku a to právě kvůli americké hypoteční krizi, přitom jak všichni tvrdí, v České republice je většina hypoték „zdravých“, tak proč se inspirovat Amerikou? Je to určitě tím, ţe v dnešní době jsou všechny velké bankovní domy kapitálově provázány s nadnárodními společnostmi, a proto ta přímá reakce na krizi. Na koupi vlastního bydlení jsem kombinoval vlastní zdroje se stavebním spořením, s pevným úrokem. S tímto způsobem financování bydlení mám dobré zkušenosti. K otázce č. 13 – ČR nebyla hospodářsky navázána na USA, mohla se na krizi hospodářskou a posléze i finanční připravit a dopady zmírnit, i kdyţ by ji určitě neminula. Vzhledem k tomu, ţe krize v USA tak jako tak dopadne nějakým způsobem na většinu zemí, nelze na krizi svalit vše – spousta věcí ovlivnit lze. Ke všem otázkám: financování jakéhokoliv slušného bydlení pro člověka z dětského domova a pro člověka zdravotně postiţeného, pokud není bohatý sirotek, není téměř moţné. Investovat – i finančním ústavům – by se moţná vyplatilo do bydlení sociálního, levnějšího – kvalitní malometráţní byty, ať uţ určené k pronájmu či pozdějšímu odkupu. V ČR finanční krize není!

118

Současné způsoby financování potřeb bydlení

Recommend Documents