Znalecký posudek č. 159-2589/09 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro exekutora Mgr. Pavlu Fučíkovou Předmět ocenění: Rodinný dům č.p. 166 na pozemku parc.č. 283/2, garáž bez č.p. na pozemku parc.č. 283/3 a pozemky parc.č. 272/1, 283/2, 283/3 a 284. Ulice: Ostravská Město: Bohumín Okres: Karviná Katastrální území: Vrbice nad Odrou Sídlo katastr. úřadu v Karviné
č.p. 166 PSČ 735 51 Kraj: Moravskoslezský kraj Identifikační kód: 599051
Vlastník stavby a pozemků: Böhm Jaromír Objednavatel:
Mgr. Pavla Fučíková soudní exekutor Slévárenská 410/14 709 00 Ostrava-Mariánské Hory
Znalecký posudek je zpracován ke dni 3.7.2009 Vypracoval:
Ing.František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536
verze ACONS 10.23, platná od 1.4.2009 Tento znalecký posudek obsahuje 16 stran textu a 5 příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Ostravě, dne 3.7.2009
2
Obsah Úkol znalce ................................................................................................................................. 3 Prohlídka nemovitosti................................................................................................................. 3 Podklady pro znalecký posudek: ................................................................................................ 3 Nález a posudek.......................................................................................................................... 4 Úvod ........................................................................................................................................... 4 A. Místopis, vstupní údaje:......................................................................................................... 5 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav.................................. 6 Rekapitulace nákladových cen ................................................................................................... 8 Rekapitulace nákladových cen ................................................................................................... 8 C. Pozemky................................................................................................................................. 9 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací .......................................................... 10 E. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených............................................... 11 Rekapitulace ............................................................................................................................. 14
Znalecká doložka Přílohy Usnesení č.j. 024 EX 1169/08-90 ze dne 11.5.2009 Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Situační plánek Fotodokumentace
3
Úkol znalce Na základě usnesení č.j. 024 EX 1169/08-90 ze dne 11.5.2009 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitosti zapsaných na LV č. 264 pro k.ú. Vrbice nad Odrou, obec Bohumín, okr. Karviná. Úkolem znalce je odpovědět na následující otázku: Ocenit nemovitosti zapsané na LV č. 264, a to: - rodinný dům č.p. 166 na pozemku parc.č. 283/2, - garáž bez č.p. na pozemku parc.č. 283/3, - pozemek parc.č 272/1, o výměře 2741 m2 – orná půda, - pozemek parc.č. 283/2, o výměře 482 m2 – zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parc.č. 283/3, o výměře 43 m2 – zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parc.č. 284, o výměře 344 m2 – zahrada Znalci se ukládá, aby ocenil uvedené nemovitosti včetně příslušenství a aby ocenil případná práva a závady s nemovitostí spojená, dále ocenil závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, a dále stanovil výslednou (obvyklou) cenu nemovitosti ke dni zpracování znaleckého posudku.
Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti se uskutečnila dne 5.6.2009 od 14:00 hod za účasti povinného p. Böhma, vykonavatele soudního exekutora p. Pajchla a soudního znalce Ing. Vlčka.
Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Vrbice nad Odrou, obec Bohumín, list vlastnictví č. 264, vyhotovený KÚ pro Moravskoslezský kraj, KP Karviná ze dne 14.11.2008. 2. Situační podklady kopie katastrální mapy, mapový list BOHUMÍN 7-8/24 v měřítku 1:1000 ze dne 14.11.2008 3. Ostatní podklady informace zjištěné při místním šetření fotodokumentace pořízená znalcem dne 5.6.2009 kopie grafické části projektové dokumentace výstavby rodinného domu z roku 1982.
4
Nález a posudek Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle § 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Právní vady se v tomto případě na nemovitosti nevyskytují. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.
5
A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Rodinný dům se nachází v původní zástavbě rodinných domů v k.ú. Vrbice nad Odrou, místní části Vrbice, v obci Bohumín, okr. Karviná, při ulici Ostravská, v jižní části obce. Napojení na dálnici D1, spojující města Ostrava a Bohumín se nachází ve vzdálenosti 1,5 km od výše uvedené nemovitosti. Centrum města Bohumín, kde se nachází veškerá občanská vybavenost (úřad, obchody, škola, zdravotnické zařízení, policie) je vzdáleno cca 5 km od rodinného domu. Výhodou je dobrá dostupnost regionální metropole města Ostravy, centrum města Ostravy je vzdáleno cca 10 km. Dopravní dostupnost je dobrá, ve vzdálenosti do 500 m se nachází zastávka meziměstské autobusové dopravy. Jedná se o příměstské bydlení. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o lokalitu průměrně atraktivní v rámci Ostravského regionu. Souhrnné informace o nemovitosti: Souhrnná velikost pozemků je 3 610 m2, z toho plocha zastavěná rodinným domem a garáží činí 208 m2. Obytná plocha rodinného domu je 196 m2, užitná plocha garáží a technického zázemí činí 90 m2. Údaje o oceňovaném rodinném domě Oceňovaný rodinný dům je situovaný v původní zástavbě rodinnými domy ve městě Bohumín, v místní části Vrbice. Dle zjištěných informací byl dům kolaudován v roce 1986. Objekt se nachází na vlastním pozemku parc.č. 283/2, který je zastavěn rodinným domem. Přístup a příjezd k domu je možný z veřejné komunikace ul. Ostravská ze západní strany. Vlastnické a evidenční údaje odpovídají skutečnosti. Nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č. 2176 jsou ve vlastnictví Jaromíra Böhma. Rodinný dům je užíván vlastníkem k bydlení Rodinný dům je napojen všechny inženýrské sítě: elektro, voda, plyn je z řádu. Splaškové vody jsou svedeny do septiku, srážkové vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. Ohřev vody je zajištěn plynovým kotlem i elektrickým bojlerem. Vytápění je zajištěno plynovým kotlem a kamny na tuhá paliva s rozvody ústředního topení. Tvar pozemku je obdélníkový. Pozemek je rovinatý. K oceňovanému rodinnému domu č.p. 166 přiléhají pozemky parc.č. 283/2, 283/3 a 284, které jsou s ním ve funkčním celku, pozemek parc.č. 272/1 o výměře 2741 m2 přiléhá k tomuto souboru západním rohem a lze jej považovat za samostatný, rozvojový pozemek. Na stavebním úřadě v Bohumíně bylo zjištěno, že pozemek parc.č. 271/1 je dle platného Územního plánu určen pro výstavbu rodinných domů. K tomuto pozemku není zajištěn přístup z veřejné komunikace a tato skutečnost byla zohledněna při ocenění. K oceňovanému pozemku parc.č. 283/2 se váže věcné břemeno vyplývající ze smlouvy č. 1636/1931 z roku 1931 ve prospěch vlastníka rodinného domu. Šetřením na místě samém a kontrolou katastrální mapy bylo zjištěno, že toto věcné břemeno je již nefunkční, když přístup k nemovitosti oprávněného (rodinný dům č.p. 49 s pozemky parc.č. 275, 276, 277/1 a 277/2) je zajištěn přímo z veřejné komunikace.
6
B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných položek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je možno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. 1.Budovy: Výčet budov 1.1. Rodinný dům č.p. 166 1.2. Garáž bez č.p. Popis, výměry, výpočet ceny: 1.1. Rodinný dům č.p 166 Jedná se o nepodsklepený rodinný dům se dvěma nadzemními podlažími a dvěma byty. V1.NP se nachází bytová jednotka o dispoziční velikosti 2+1 (2 pokoje, kuchyň, hala, koupelna se sprchovým koutem, WC) V 1.NP se také nachází garáž a kotelna. Ve 2.NP se nachází bytová jednotka o dispoziční velikosti 5+1 (5 pokojů, kuchyň, hala, koupelna a WC). Dům je založen na betonových základových pásech, svislé konstrukce jsou zděné z plynosilikátových tvárnic tl. 37,5 cm. Střecha je sedlová s mírným sklonem (do 25°), krytá živičnou krytinou (IPA). Stropní konstrukce tvoří betonové desky, které jsou uloženy do I profilů. Klempířské konstrukce jsou z hliníkového plechu. Fasáda je břízolitová, vnitřní omítky jsou vápenné hladké. V sociálních zázemích a kuchyních je proveden keramický obklad. Podlahy v obytných místnostech jsou betonové, kryté koberci nebo PVC. V sociálních zázemích je keramická dlažba. Schodiště do 2.NP je ocelové s dřevěnými stupni. Dveře jsou dřevěné prosklené, vstupní dveře jsou ocelové prosklené, okna jsou dřevěná zdvojená, ve schodišťovém prostoru je okno plastové EURO s izolačním dvojsklem. V koupelnách v 1.NP se nachází sprchový kout, v koupelně ve 2.NP se nachází vana s keramickým obkladem, záchody jsou kombi. Rodinný dům je napojen všechny inženýrské sítě: elektro, voda, plyn je z řádu. Splaškové vody jsou svedeny do septiku, srážkové vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. Ohřev vody je zajištěn plynovým kotlem i elektrickým bojlerem. Vytápění je zajištěno plynovým kotlem a kamny na tuhá paliva s rozvody ústředního topení. Dům je obydlen a má pravidelnou údržbu. Rodinný dům byl kolaudován v roce 1986 a nachází se v dobrém stavebně-technickém stavu.
7
Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.nadzemní podlaží (165 m2) 2.nadzemní podlaží (165 m2) půda Celkový obestavěný prostor
m3 m3 m3 m3
492.13 461.89 82.48 1 036.50
Kč
315 073.60
Kč Kč Kč %
1 610 009.60 1 610 009.60 3 535 092.80 155.00 1.00
Výchozí cena budovy CÚ 2009 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení
Kč
%
5 479 393.84 1986 100 40.00
Cena k roku 2009 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená
Kč Kč Kč
3 287 636.30 -36.30 3 287 600.00
Počet nadzemních podlaží: 2
Stáří budovy: 2009 - 1986 = 23 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (165 m2) Výchozí cena 2.nadzemního podlaží (165 m2) Výchozí cena k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa
1.2. Garáž bez č.p. Jedná se o jednopodlažní garáž, ze západní strany přiléhající ke stavbě rodinného domu. Objekt je založen na betonových základových pásech, svislé konstrukce jsou zděné z cihel. Střecha je pultová, krytá živičnou krytinou (IPA). Klempířské konstrukce jsou z hliníkového plechu. Vnější úpravu stěn tvoří břízolit, vnitřní omítky jsou vápenné. Podlaha je betonová, vrata jsou dřevěná. Objekt je napojen a elektrickou síť. Garáž byla kolaudována v roce 1986 a ke dni ocenění je v dobrém stavebně-technickém stavu. Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.nadzemní podlaží (43 m2) Celkový obestavěný prostor
Počet nadzemních podlaží: 1
m3 m3
111.80 111.80
8
Stáří budovy: 2009 - 1986 = 23 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (43 m2) Výchozí cena k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa
Kč
44 720.00
Kč Kč %
282 940.00 327 660.00 155.00 1.00
Kč
AL %
507 873.00 1986 60 38.33
Cena k roku 2009 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená
Kč Kč Kč
313 188.35 11.65 313 200.00
Rekapitulace 1.1. Rodinný dům č.p. 166 1.2. Garáž bez č.p. 1. Budovy
Kč Kč Kč
3 287 600.00 313 200.00 3 600 800.00
Kč Kč
3 600 800.00 3 600 800.00
Výchozí cena budovy CÚ 2009 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení
Rekapitulace nákladových cen 1. Budovy 1. Budovy Stavby celkem
9
C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Město: Bohumín Katastrální území: Vrbice nad Odrou Vlastník stavby a pozemků: Jaromír Böhm 1. Pozemky ve funkčním celku se stavbou Parcela č. Výměra m2 Druh Využití 283/2 482 zastavěná plocha a nádvoří objekt k bydlení 283/3 43 zastavěná plocha a nádvoří 284 344 zahrada Výměra pozemků celkem
m2
869
m2 Kč/m2 Kč
869 300 260 700
Výpočet ceny Výměra pozemku Směrná cena pozemku Výchozí cena pozemku
Směrná cena pozemku byla stanovena podle návrhu směrných cen pro město Bohumín, k.ú. Vrbice nad Odrou, vypracované spolupracujícími odhadci v okrese. 2. Samostatný pozemek - jedná se o pozemek, který svým západním rohem hraničí s výše oceněným pozemkem parc.č. 283/2 a netvoří s ním jeden funkční celek. Parcela č. Výměra m2 Druh Využití 272/1 2741 orná půda Výměra pozemků celkem Výpočet ceny Výměra pozemku Směrná cena pozemku Výchozí cena pozemku
m2
2 741
m2 Kč/m2 Kč
2 741 150 411 150
Směrná cena pozemku byla stanovena odborným odhadem se zohledněním skutečnosti, že k pozemku není zajištěn přístup z veřejné komunikace. Pozemek je Územním plánem určen k výstavbě rodinných domů.
10
D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. rodinný dům uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je nabídka srovnatelná s poptávkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, databáze získané prostřednictvím internetu, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti: Typ objektu, lokalita srovnatelné nemovitosti
Stav objektu
Užitná plocha v m2
Rodinný dům, Skrečoň u Bohumína, okr. Karviná
Průměrný
200 m2
Rodinný dům, Skrečoň u Bohumína, okr. Karviná
Po částečné rekonstrukci
166 m2
Rodinný dům, Skrečoň u Bohumína, okr. Karviná
Po částečné rekonstrukci
150 m2
Rodinný dům, Bohumín-Záblatí, okr. Karviná
Průměrný
195 m2
Cena objektu [Kč] Cena na m2 užitné plochy [Kč] 2 250 000
Datum nabídky prodeje 2009
11 250 2 000 000
2009
12 048 2 000 000 13 200 1 800 000 9 230
2009 2009
Vyhodnocení oceňované nemovitosti vzhledem ke srovnatelným nemovitostem: Oceňovaná nemovitost je srovnatelná s obdobnými srovnatelnými rodinnými domy v okolí města Bohumín. Vybavením a umístěním se řadí do střední cenové kategorie z hlediska srovnatelné ceny. S ohledem na individuální bydlení se v rámci města a jeho okolí jedná o průměrně atraktivní lokalitu s dobrou dopravní dostupností vůči centru města Bohumín a Ostravy. Kladný vliv na cenu obvyklou má dostatečná velikost pozemků a napojení na dálnici D1 ve vzdálenosti 1,5 km. Podle výše uvedených porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, rodinné domy, obdobné velikosti v průměru od 2 000 000 až 2 500 000 Kč.
11
Na základě výše uvedených srovnání a zavedených předpokladů, odhaduji srovnatelnou hodnotu objektu po dokončení ve výši :
11 000 Kč/m2 tj. celkem za obytnou plochu v rodinném domě (196 m2) 2 156 000 Kč 6 000 Kč/m2 tj. celkem za užitnou plochu garáží a technického zázemí (90 m2)
540 000 Kč tj. celkem 2 696 000 Kč
E. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Na základě požadavku objednatele je dále úkolem znalce ocenit jednotlivá práva a závady spojené s oceňovanými nemovitostmi, cenou obvyklou dle §2, odst.1 zákona č.151/1997 Sb. Za závady se v tomto případě považují práva odpovídající věcným břemenům chůze a jízdy přes pozemek parc.č 283/2. Oprávněnými z věcných břemen jsou vlastníci sousedních pozemků parc.č. 278/1 a 278/2 a dále vlastník rodinného domu č.p. 49 s pozemky parc.č. 275, 276, 277/1, a 277/2. Tato omezení oceňuji hodnotou práva za zřízení věcných břemen chůze a jízdy. Tato ocenění jsou provedena cenou obvyklou dle §2, odst.1 zákona č.151/1997 Sb. Dle sdělení Ministerstva financí ČR se doporučuje k oceňování práv odpovídajících věcným břemenům užívání pozemku k bydlení, zjišťovat roční užitek pro účely ocenění ve výši regulovaného nájemného ze stavebních pozemků nesloužících k podnikání nájemce stanoveného výměrem MF č. 01/2009 ze dne 11.12.2008, a to v případě, že není známo obvyklé nájemné z pozemku v místě. Roční nájemné je tímto výměrem stanoveno pro obec s počtem obyvatel 5 001 až 15 000 ve výši 9 Kč/m2/rok, což odpovídá dané lokalitě. Tento způsob stanovení hodnoty věcného břemene považuji v daném případě za nejlépe odpovídající pro vyjádření obvyklé ceny nemovitosti zatížené právem odpovídajícím věcnému břemeni. Rozsah věcných břemen chůze a jízdy přes pozemek parc.č. 283/2 je uvažován v celé výměře pozemku parc.č. 283/2 kromě plochy zastavěné rodinným domem č.p. 166, tj. 317 m2, a to s ohledem na skutečnost, že věcné břemena v době zřízení nebyla blíže specifikována ani vyznačena do katastru nemovitostí. Pro výpočet obvyklé ceny závazků tedy bude použita metodika výpočtu hodnot věcných břemen dle zákona č. 151/1997 Sb. Výše ročního nájemného se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti.
12
1) Ocenění práva odpovídajícího věcnému břemeni užívání pozemku dle § 18 zákona č. 151/1997 Sb. vyplývajícího ze smlouvy č. RI 288/1987 ze dne 19.3.1987 ve prospěch oprávněných a to vlastníků pozemků parc. č. 278/1 a 278/2: Ocenění se provede podle § 18 odst. 1 ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy. Obvyklé nájemné: Věcné břemeno chůze a jízdy: Výměra: 317,00 m2 Jednotková cena: 9,- Kč/m2/rok Obvyklé nájemné: 317,00 m2 * 9,- Kč/m2/rok = 2 853,- Kč/rok Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 2 853,- Kč Doba trvání věcného břemene: 5 let 2 853,- Kč * 5 let = 14 265,- Kč Ocenění věcného břemene činí:
14 265,- Kč
Zjištěná obvyklá cena práva za zřízení věcného břemene užívání pozemku pro chůzi a jízdu činí celkem (po zaokrouhlení) 14 300 Kč. 2) Ocenění práva odpovídajícího věcnému břemeni užívání pozemku dle § 18 zákona č. 151/1997 Sb. vyplývajícího ze smlouvy č. 1636/1931 z roku 1931 ve prospěch oprávněného a to vlastníka rodinného domu č.p. 49 s pozemky parc.č. 275, 276, 277/1, a 277/2: Ocenění se provede podle § 18 odst. 1 ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy. Obvyklé nájemné: Věcné břemeno chůze a jízdy: Výměra: 317,00 m2 Jednotková cena: 9,- Kč/m2/rok Obvyklé nájemné: 317,00 m2 * 9,- Kč/m2/rok = 2 853,- Kč/rok Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 2 853,- Kč Doba trvání věcného břemene: 5 let 2 853,- Kč * 5 let = 14 265,- Kč Ocenění věcného břemene činí:
14 265,- Kč
Zjištěná obvyklá cena práva za zřízení věcného břemene užívání pozemku pro chůzi a jízdu činí celkem (po zaokrouhlení) 14 300 Kč.
13
Další omezení vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí jsou: Usnesení soudu o nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Mgr. Pavly Fučíkové - viz. výpis z katastru nemovitostí oddíl C. Tato práva nemají výrazný vliv na obvyklou cenu nemovitosti a v odhadu obvyklé ceny jsem je nezohlednil. Dle předložených podkladů a zjištěných informací neváznou na oceňovaných nemovitostech žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí.
14
Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účel exekučního řízení) Na základě usnesení č.j. 024 EX 1169/08-90 ze dne 11.5.2009 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitosti zapsaných na LV č. 264 pro k.ú. Vrbice nad Odrou, obec Bohumín, okr. Karviná. Úkolem znalce je odpovědět na následující otázku: 1. Ocenit nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č. 264 u Katastrálního úřadu Karviná, katastrální území Vrbice nad Odrou, obec Bohumín, a to: - rodinný dům č.p. 166 na pozemku parc.č. 283/2, - garáž bez č.p. na pozemku parc.č. 283/3, - pozemek parc.č 272/1, o výměře 2741 m2 – orná půda, - pozemek parc.č. 283/2, o výměře 482m2 – zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parc.č. 283/3, o výměře 43 m2 – zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parc.č. 284, o výměře 344m2 – zahrada Nákladová cena staveb po opotřebení 1. Budovy 1.1. Rodinný dům, č.p. 48 1.2. Garáž bez č.p. 1. Budovy Stavby po opotřebení celkem Pozemky ve funkčním celku se stavbou Celkem
Kč Kč Kč Kč Kč Kč
3 287 600 257 200 3 600 800 3 600 800 260 700 3 861 500
Samostatný pozemek (parc.č. 272/1)
Kč
411 150
Srovnávací hodnota
Kč
2 696 000
Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, stáří objektu, s ohledem na umístění nemovitostí v průměrně atraktivní lokalitě, ve městě Bohumín v místní části Vrbice, okr. Karviná, s dobrou dopravní dostupností a dostupností občanské vybavenosti a dobrý stavebně-technický stav, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši:
2 700 000 Kč a na základě požadavku objednatele dále odhaduji cenu obvyklou samostatného pozemkového celku (parc.č. 272/1) na částku ve výši:
410 000 Kč
15
2. Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojená cenou obvyklou § 2, odst.1 zákona č.151/1997 Sb. Ocenění práva odpovídajícího věcnému břemeni chůze a jízdy po pozemku parc.č. 283/2 v obci Bohumín, k.ú. Vrbice nad Odrou ve prospěch vlastníka rodinného domu č.p. 49 s pozemky parc.č. 275, 276, 277/1, a 277/2:
Ocenění věcného břemene
Kč
14 300
Ocenění práva odpovídajícího věcnému břemeni chůze a jízdy po pozemku parc.č. 283/2 v obci Bohumín, k.ú. Vrbice nad Odrou ve prospěch vlastníků pozemků parc.č. 278/1 a 278/2:
Ocenění věcného břemene
Kč
14 300
16
Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu.
Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.3.1999 pod č.j. Spr. 1467-99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 159-2589/09 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace. Ing.František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1
V Ostravě dne 3.7.2009
