Znalecký posudek č. 204-3759/13 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro exekutora Mgr. Pavlu Fučíkovou Předmět ocenění: Rozestavěný rodinný dům č.p. 203 na pozemku parc.č. 1983/1, stavba bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. 1983/3 a pozemky parc.č. 1983/1, 1983/2, 1983/3, 1984, 1985 a 2017. Ulice: Šunychelská Město: Bohumín Okres: Karviná Katastrální území: Nový Bohumín
č.p. 203 PSČ 735 81 Kraj: Moravskoslezský Identifikační kód: 707031
Vlastník staveb a pozemků: Holeš Michal Objednavatel:
Mgr. Pavla Fučíková soudní exekutor Slévárenská 410/14 709 00 Ostrava-Mariánské Hory
Znalecký posudek je zpracován ke dni 30.10.2013. Vypracoval:
Ing. František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1
verze ACONS 10.28, platná od 15.2.2012 Tento znalecký posudek obsahuje 15 stran textu a 5 příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Ostravě dne 30.10.2013
2
Obsah Úkol znalce ................................................................................................................................. 3 Prohlídka nemovitosti ................................................................................................................. 3 Podklady pro znalecký posudek: ................................................................................................ 3 Nález a posudek .......................................................................................................................... 4 Úvod ........................................................................................................................................... 4 A. Místopis, vstupní údaje: ......................................................................................................... 5 B. Nákladové ohodnocení budov ............................................................................................... 6 Rekapitulace nákladových cen ............................................ Chyba! Záložka není definována. C. Pozemky................................................................................................................................. 9 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací .......................................................... 10 E. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených............................................... 11 F. Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitostí ................ 12
Znalecká doložka Přílohy Usnesení č.j. 024 EX 413/12-66 ze dne 22.1.2013 Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Situační plánek a výřez z leteckého snímku Fotodokumentace
3
Úkol znalce Na základě usnesení č.j. 024 EX 413/12-66 ze dne 22.1.2013 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 988 pro k.ú. Nový Bohumín, obec Bohumín, okr. Karviná. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit nemovitosti zapsané na LV č. 988, a to: - rozestavěný rodinný dům č.p. 203 na pozemku parc.č. 1983/1 - stavba bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. 1983/3 - pozemek parc.č. 1983/1 o výměře 630 m2 – zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parc.č. 1983/2 o výměře 229 m2 – ostatní plocha - pozemek parc.č. 1983/3 o výměře 61 m2 – zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parc.č. 1984 o výměře 100 m2 – zahrada - pozemek parc.č. 1985 o výměře 793 m2 – zahrada - pozemek parc.č. 2017 o výměře 65 m2 – vodní plocha 2. Dále je úkolem znaleckého posudku ocenit uvedené nemovitosti včetně příslušenství a ocenit případné práva a závady s nemovitostí spojené, dále ocenit závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, a dále stanovit výslednou (obvyklou) cenu nemovitosti ke dni zpracování znaleckého posudku.
Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitostí se uskutečnila dne 7.10.2013 od 15.30 hod za účasti majitele nemovitostí p. Holeše.
Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady - výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Nový Bohumín, obec Bohumín, list vlastnictví č. 988, vyhotovený dálkovým přístupem, dne 12.11.2012 2. Situační podklady - kopie katastrální mapy předmětného území, mapový list č. BOHUMÍN 5-5/33, ze dne 23.10.2012 3. Ostatní podklady - Projektová dokumentace k adaptaci rodinného domu z roku 1962 - informace zjištěné při místním šetření - fotodokumentace pořízená znalcem dne 7.10.2013
4
Nález a posudek Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle § 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Právní vady se v tomto případě na nemovitosti nevyskytují. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.
5
A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Rozestavěný rodinný dům se nachází při severním okraji města Bohumín (22 367 obyvatel), okres Karviná, v zástavbě rodinných domů při ulici Šunychelská. Centrum města, kde se nachází kompletní občanská vybavenost a služby (městský úřad, pošta, mateřská a základní škola, zdravotnické a sportovní zařízení atd.), se nachází ve vzdálenosti 2,7 km jižním směrem. Rodinný dům je umístěn v lokalitě s průměrnou dopravní dostupností, napojení na dálnici D1, spojující města Ostrava, Bohumín a Katowice (Polsko), je možné ve vzdálenosti 2 km. Vlakové nádraží je ve vzdálenosti 3,3 km. V rámci regionu se jedná o málo atraktivní lokalitu s nedostatkem pracovních příležitostí. Souhrnné informace o nemovitosti: Zastavěná plocha rodinným domem činí 140 m2. Zastavěná plocha hospodářské budovy činí 61 m2. Obytná plocha rodinného domu činí 218 m2 (po dokončení rekonstrukce rodinného domu). Užitné plochy hospodářské budovy jsou o velikosti 50 m2. Výměra pozemků ve funkčním celku s rodinným domem (pozemky parc.č. 1983/1, 1983/2, 1983/3, 1984 a 1985) činí 1 813 m2. Výměra pozemku parc.č. 2017 (pozemek tvoří koryto vodního toku) činí 65 m2. Údaje o oceňovaném rodinném domě Oceňovaný rodinný dům je situovaný na okraji zástavby rodinných domů v městské části Šunychl při ulici Šunychelská. Dle zjištěných informací byl původní rodinný dům postaven v roce 1897. V roce 2009 byla započata rozsáhlá rekonstrukce domu. V současnosti je rekonstrukce pozastavena důsledkem nedostatku finančních prostředků. Rodinný dům se nachází na vlastním pozemku parc.č. 1983/1, který rovněž tvoří přilehlé prostranství. Hospodářská budova se nachází na pozemku parc.č. 1983/3. Pozemky zahrady jsou nepravidelného tvaru, rovinatého terénu. Zahrada je neudržovaná, porostlá náletovým porostem. Rodinný dům je napojen na veřejnou elektrickou a vodovodní síť. Odpadní vody jsou svedeny do žumpy. Rodinný dům je rovněž připojen na plynovodní síť, rozvod plynu v domě nabyl proveden. Přístup a příjezd k domu je ze severní strany z ulice Šunychelská. Pozemek parc.č. 2017 se nachází ve vzdálenosti 400 m od rodinného domu. Jedná se vodoteč podél zahrad rodinných domů.
6
B. Nákladové ohodnocení budov V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných položek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je možno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. 1.Budovy: Výčet budov 1.1. Rozestavěný rodinný dům č.p. 203 Popis, výměry, výpočet ceny: 1.1. Rozestavěný rodinný dům č.p. 203 Jedná se o samostatně stojící dům na pozemku parc.č. 1983/1, rozestavěný, před dokončením rekonstrukce. Rodinný dům je jednopodlažní s obytným podkrovím. Po dokončení plánovaných rekonstrukcí se v domě bude nacházet jedna bytová jednotka o dispoziční velikosti 5+kk. Popis provedení konstrukcí a vybavení: Oceňovaný dům je založen na betonových základových pásech s izolací proti půdní vlhkosti. Obvodové, původní zdivo je z cihel, vnitřní zdivo je z tvárnic. Stropní konstrukce tvoří ocelový průvlak a dřevěné trámy. Podhledové konstrukce nejsou provedeny. Střecha je sedlová, zateplená, krytinu tvoří betonové tašky Bramac. Z klempířských konstrukcí jsou provedeny pouze podokapní žlaby, které jsou z pozinkovaného plechu. Na části domu jsou provedeny hrubé fasádní omítky. Vnitřní omítky nejsou provedeny. Okna jsou dřevěná s izolačním dvojsklem. Vstupní dveře nejsou osazené. Ke dni ocenění byly na rodinném domě provedeny tyto stavební úpravy: Podřezání domu včetně izolace proti půdní vlhkosti, ztužující pozední věnec, nová konstrukce střechy včetně krytiny a zateplení, ocelový průvlak a nosné dřevěné trámy stropní konstrukce, nové rozvody odpadů a vody, rozvody zabezpečovací a počítačové sítě, nová okna, vnitřní zdivo, štítové zdivo v podkroví a hrubé fasádní omítky. Rozestavěnost domu byla stanovena na 50%. Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.nadzemní podlaží (140 m2) podkroví (140 m2) Celkový obestavěný prostor
m3 m3 m3
462.00 335.30 797.30
7
Počet nadzemních podlaží: 2 Bytové prostory 1. NP. obývací pokoj+kk technická místnost koupelna předsíň pokoj pokoj Výměra 1. NP.
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
48.94 8.33 4.99 8.03 16.82 14.73 101.84
podkroví podkroví
m2
116.00
VÝMĚRA CELKEM
m2
217.84
Kč
287 000.00
Kč Kč Kč %
939 330.00 473 200.00 1 699 530.00 149.00 1.00
Výchozí cena budovy CÚ 2013 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení
Kč
%
2 532 299.70 1897 150 25.00
Cena k roku 2013 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená
Kč Kč Kč
1 899 224.78 -24.78 1 899 200.00
Stáří budovy: 2013 - 1897 = 116 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (140 m2) Výchozí cena podkroví (140 m2) Výchozí cena k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa
1.2. Hospodářská budova Jedná se o samostatně stojící, jednopodlažní hospodářskou budovu. Objekt v minulosti sloužil jako chlév, ke dni ocenění je využíván pro skladování. Budova je založena na betonových základech, svislé konstrukce jsou zděné tl. 30 cm. Střecha je sedlová, střešní krytina je z lepenky. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Stropní konstrukce jsou dřevěné. Fasádu tvoří vápenné omítky. Okna jsou s jednoduchým zasklením, dveře jsou dřevěné, vrata jsou rovněž dřevěná. Hospodářská budova není napojena na žádnou inženýrskou síť. Budova byla postavena odhadem v 60-tých letech 20. století a ke dni ocenění se nachází v průměrném až mírně zhoršeném stavebně-technickém stavu.
8
Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.nadzemní podlaží (61 m2) půda Celkový obestavěný prostor
m3 m3 m3
223.26 56.42 279.69
Kč
70 638.00
Kč Kč %
375 150.00 445 788.00 149.00 1.00
Výchozí cena budovy CÚ 2013 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení
Kč
%
664 224.12 1960 100 55.00
Cena k roku 2013 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená
Kč Kč Kč
298 900.85 -0.85 298 900.00
Rekapitulace 1.1. Rozestavěný rodinný dům 1.2. Hospodářská budova 1. Budovy
Kč Kč Kč
1 899 200.00 298 900.00 2 198 100.00
Kč Kč
2 198 100.00 2 198 100.00
Počet nadzemních podlaží: 1
Stáří budovy: 2013 - 1960 = 53 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (61 m2) Výchozí cena k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa
Rekapitulace nákladových cen 1. Budovy 1. Budovy Stavby celkem
9
C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Obec: Bohumín Katastrální území: Nový Bohumín Vlastník stavby a pozemků: Holeš Michal Směrná cena pozemků byla stanovena na základě srovnání se zobchodovanými nebo inzerovanými pozemky v oblasti, kde se nacházejí oceňované pozemky. 1. Pozemky ve funkčním celku s rodinným domem (1983/1, 1983/2, 1983/3, 1984 a 1985) Podle porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované stavební pozemky, obdobné velikosti v rozmezí od 250 do 400 Kč/m2. Parcela č. Výměra m2 Druh Cena za m2 Cena celkem 1983/1 630 Zastavěna plocha a nádvoří 250 Kč 157 500 Kč 1983/2 229 Ostatní plocha 250 Kč 57 250 Kč 1983/3 61 Zastavěna plocha a nádvoří 250 Kč 15 250 Kč 1984 100 Zahrada 250 Kč 25 000 Kč 1985 793 Zahrada 250 Kč 198 250 Kč Výměra pozemků celkem
m2
1 813.00
Pozemky ve funkčním celku s rodinným domem celkem
Kč
453 250.00
2. Hospodářsky nevyužitelný pozemek Podle porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaný pozemek, obdobné velikosti v rozmezí od 15 do 30 Kč/m2. Parcela č. Výměra m2 Druh Cena za m2 Cena celkem 2017 65 Vodní plocha 15 Kč 975 Kč Výměra pozemku celkem
m2
65.00
Hospodářsky nevyužitelný pozemek celkem (po zaokrouhlení)
Kč
1 000.00
10
D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. rodinný dům uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je nabídka vyšší, než je poptávka. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu nedokončenému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obtížně obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, databáze získané prostřednictvím internetu, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti: Typ objektu, lokalita srovnatelné nemovitosti
Stav objektu
Užitná plocha v m2
Rodinný dům, Bohumín-Vrbice, okr. Karviná
Průměrný
236 m2
Rodinný dům, Dolní Lutyně, okr. Karviná
Dobrý
180 m2
Rodinný dům, Bohumín, okr. Karviná
Průměrný
170 m2
Rodinný dům, Rychvald, okr. Karviná
Dobrý
220 m2
Rodinný dům, Bohumín, okr. Karviná
Dobrý
190 m2
Cena objektu [Kč] Cena na m2 podl.plochy [Kč] 1 955 000 8 284 2 465 000 13 694 2 000 000 11 765 2 125 000 9 659 2 550 000 13 421
Datum nabídky / prodeje 2013 2013 2013 2013 2013
Vyhodnocení oceňované nemovitosti vzhledem ke srovnatelným nemovitostem: Oceňovaná nemovitost je srovnatelná s obdobnými srovnatelnými rodinnými domy nacházejícími se v okolí města Bohumín, okr. Karviná. Velikosti a stavem se řadí do střední cenové kategorie z hlediska srovnatelné ceny. S ohledem na individuální bydlení se v rámci regionu jedná o málo atraktivní lokalitu s průměrnou dopravní dostupností vůči městům Karviná a Ostrava. Negativní vliv na cenu obvyklou má nedokončená rekonstrukce a nutnost dalších nákladů na uvedení rodinného domu do provozuschopného stavu a neudržovaný stav pozemků zahrady.
11
Podle výše uvedených porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, rodinné domy po dokončení rekonstrukce, obdobné velikosti v průměru od 2 000 000 až 2 500 000 Kč. Na základě výše uvedených srovnání a zavedených předpokladů, odhaduji srovnávací hodnotu rodinného domu po dokončení včetně hospodářské budovy a pozemků se stavbami ve funkčním celku (parc.č. 1983/1, 1983/2, 1983/3, 1984 a 1985) ve výši:
10 500 Kč/m2 tj. celkem za obytnou plochu rodinného domu (218 m2)
2 289 000 Kč Ocenění rodinného domu srovnávací metodou Srovnávací hodnota celkem – po dokončení Srovnávací hodnota rozestavěného objektu (50%) (po zaokrouhlení)
2 289 000 Kč 1 145 000 Kč
2 500 Kč/m2 tj. celkem za užitnou plochu hospodářské budovy (50 m2)
125 000 Kč
tj. celkem 1 270 000 Kč E. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Na základě požadavku objednatele je dále úkolem znalce ocenit jednotlivá práva a závady spojené s oceňovanými nemovitostmi, cenou obvyklou dle §2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. Omezení vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí jsou: Zástavní právo smluvní a exekutorská k zajištění pohledávek - viz. výpis z katastru nemovitostí oddíl C. Usnesení soudu o nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Mgr. Pavly Fučíkové - viz. výpis z katastru nemovitostí oddíl C. Tato práva nemají výrazný vliv na obvyklou cenu nemovitosti a v odhadu obvyklé ceny jsem je nezohlednil. Dle předložených podkladů a zjištěných informací neváznou na oceňovaných nemovitostech žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí.
12
F. Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitostí (pro účel exekučního řízení) Na základě usnesení č.j. 024 EX 413/12-66 ze dne 22.1.2013 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 954 pro k.ú. Nový Bohumín, obec Bohumín, okr. Karviná. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit nemovitosti zapsané na LV č. 988, a to: - rozestavěný rodinný dům č.p. 203 na pozemku parc.č. 1983/1 - stavba bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. 1983/3 - pozemek parc.č. 1983/1 o výměře 630 m2 – zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parc.č. 1983/2 o výměře 229 m2 – ostatní plocha - pozemek parc.č. 1983/3 o výměře 61 m2 – zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parc.č. 1984 o výměře 100 m2 – zahrada - pozemek parc.č. 1985 o výměře 793 m2 – zahrada - pozemek parc.č. 2017 o výměře 65 m2 – vodní plocha Nákladová cena rozestavěné stavby po opotřebení 1. Budovy 1.1. Rozestavěný rodinný dům č.p. 203 1.2. Hospodářská budova 1. Budovy Stavby po opotřebení celkem Pozemky ve funkčním celku s rodinným domem Celkem Srovnávací hodnota rodinného domu v rozestavěném stavu, hospodářské budovy a pozemků ve funkčním celku s RD Srovnávací hodnota pozemku parc.č. 2017
Kč Kč Kč Kč Kč Kč
1 899 200 298 900 2 198 100 2 198 100 453 250 2 651 350
Kč
1 270 000
Kč
1 000
Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: Na základě požadavku je samostatně oceněn rozestavěný rodinný dům č.p. 203, hospodářská budova a pozemky parc.č. 1983/1, 1983/2, 1983/3, 1984 a 1985. Rozdělení obvyklé ceny je provedeno poměrem mezi věcnou hodnotou rozestavěného rodinného domu č.p. 203, hospodářské budovy a pozemků parc.č. 1983/1, 1983/2, 1983/3, 1984 a 1985 a jejich přepočtem na obvyklou cenu. Celková věcná hodnota stavby a pozemků činí: Rozestavěný rodinný dům č.p. 203 Kč Hospodářská budova Kč Pozemek parc.č. 1983/1 Kč Pozemek parc.č. 1983/2 Kč Pozemek parc.č. 1983/3 Kč Pozemek parc.č. 1984 Kč
1 899 200 298 900 157 500 57 250 15 250 25 000
13
Pozemek parc.č. 1985 Celkem
Kč Kč
198 250 2 651 350
Poměr ceny stavby a pozemků pak stanovuji procentuální poměrem, a to takto: Rozestavěný rodinný dům č.p. 203 1 899 200 71,6% Hospodářská budova 298 900 11,3% Pozemek parc.č. 1983/1 157 500 5,9% Pozemek parc.č. 1983/2 57 250 2,2% Pozemek parc.č. 1983/3 15 250 0,6% Pozemek parc.č. 1984 25 000 0,9% Pozemek parc.č. 1985 198 250 7,5% Celkem 2 651 350 100% Z výše uvedeného výpočtu tedy vyplývá, že procentuální podíl rozestavěného rodinného domu č.p. 203 na obvyklé ceně činí 71,6%, podíl hospodářské budovy je 11,3%, podíl pozemku parc.č. 1983/1 je 5,9%, podíl pozemku parc.č. 1983/2 je 2,2%, podíl pozemku parc.č. 1983/3 je 0,6%, podíl pozemku parc.č. 1984 je 0,9% a podíl pozemku parc.č. 1985 je 7,5%. Rozdělení obvyklé ceny: Celkem 1 270 000 Kč 100% Rozestavěný rodinný dům č.p. 203 909 700 71,6% Hospodářská budova 143 200 11,3% Pozemek parc.č. 1983/1 75 400 5,9% Pozemek parc.č. 1983/2 27 400 2,2% Pozemek parc.č. 1983/3 7 300 0,6% Pozemek parc.č. 1984 12 000 0,9% Pozemek parc.č. 1985 95 000 7,5% Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, stáří objektu, s ohledem na umístění nemovitosti v málo atraktivní lokalitě s průměrnou dopravní dostupností a na rozestavěnost stav domu, odhaduji obvyklou cenu rodinného domu, hospodářské budovy a pozemků parc.č. 1983/1, 1983/2, 1983/3, 1984, 1985 a 2017 takto (po zaokrouhlení): 1. Cenu rozestavěného rodinného domu č.p. 203 odhaduji ve výši:
910 000 Kč 2. Cenu hospodářské budovy odhaduji ve výši:
143 000 Kč 3. Cenu pozemku parc.č. 1983/1 odhaduji ve výši:
75 000 Kč 4. Cenu pozemku parc.č. 1983/2 odhaduji ve výši:
27 000 Kč
14
5. Cenu pozemku parc.č. 1983/3 odhaduji ve výši:
7 000 Kč 6. Cenu pozemku parc.č. 1984 odhaduji ve výši:
12 000 Kč 7. Cenu pozemku parc.č. 1985 odhaduji ve výši:
95 000 Kč 8. Cenu pozemku parc.č. 201 odhaduji ve výši:
1 000 Kč
Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
15
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.3.1999 pod č.j. Spr. 1467-99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 204-3759/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace. Ing.František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 V Ostravě dne 30.10.2013
