Organizační směrnice 1/11- včetně dodatků PRAVIDLA PRO STANOVENÍ NÁJEMNÉHO A ÚHRAD ZA PLNĚNÍ POSKYTOVANÁ S UŽÍVÁNÍM BYTŮ POŘÍZENÝCH V DRUŽSTEVNÍ BYTOVÉ VÝSTAVBĚ
Úvod Směrnice upravuje způsob stanovení nájemného, úhrad za plnění poskytovaná s užíváním jednotek, způsob jeho placení mezi OSBD Kopřivnice jako pronajímatelem (nebo správcem) a nájemci. U vlastníků jednotek jsou zálohy na úhradu nákladů spojených se správu domu a na úhrady za plnění poskytována s užíváním jednotky na základě Zákona o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb. dohodou – smlouvou o správě bytu a nebytového prostoru.
1.Vymezení pojmů Jednotka – bytové a nebytové prostory vymezené v prohlášení vlastníka Věcně usměrňované nájemné - ekonomicky oprávněné náklady na dům, včetně tvorby dlouhodobé zálohy k jejich úhradě. Plocha užitná (PU) - plocha všech místností jednotky a všech místností umístěných mimo jednotku, které výhradně užívá nájemce jednotky, včetně plochy balkónů či lodžií. Plocha podlahová (PP) - plocha všech místností jednotky a nebytového prostoru včetně místností mimo jednotku, které výhradně užívá nájemce jednotky. V domech rozdělených na jednotky podle zákona č. 72/1994 Sb. v platném znění je tento poměr vyjádřen spoluvlastnickým podílem jednotky na společných částech domu (prohlášení vlastníka). Plocha vytápěná (PV) - plocha všech místnostní bytové jednotky a nebytového prostoru kromě teras, balkónů a lodžií (i zasklených) a vedlejších prostorů, které jsou umístěny mimo jednotku (dle vyhlášky 372/2001 Sb). Nadzemní podlaží - přízemí, tzv. mezanin, každé poschodí a podkroví. První nadzemní podlaží je konstrukční podlaží domu umístěné na úrovni okolního terénu, popřípadě výše, a to po celém obvodu domu bez ohledu na to, zda jsou na něm umístěny bytové jednotky, nebytové prostory nebo společné prostory domu. Osoba v jednotce - nájemce, případně další osoby, které jednotku nebo její část užívají po dobu nejméně jednoho měsíce v roce na základě jejich práva. Zúčtovací období - kalendářní rok. Místnost - každý prostor nacházející se v budově, který je uzavřen ze všech stran obvodovými stěnami, podlahou a stropem a je uzamykatelný, tedy je opatřen standardními zárubněmi a vstupními dveřmi.
2. Skladba nájmu a úhrad za služby Celková měsíční platba se skládá: a) věcně usměrňované nájemné b) ceny služeb
1
2.1
Věcně usměrňované nájemné se dělí na : a) zálohové nájemné b) dlouhodobé zálohy c) splátka půjčky
2.1.1 Do zálohového nájemného (ZN) jsou zahrnuty tyto položky: a) anuita (3.1.1) b) pojištění (3.1.2) c) daň z nemovitosti (3.1.3) d) správa domu (3.1.5) e) provoz OSBD (3.1.4) f) ostatní (3.1.6)
2.1.2 Do dlouhodobé zálohy (DZ) jsou zahrnuty tyto položky: a) DZ stálá (3.2.1) b) DZ účelová (3.2.2) c) DZ ostatní (3.2.3) d) zrušeno dodatkem č. 1, platnost od 1. 1. 2012 e) DZ-výměna vodoměrů (3.2.5) f) DZ-měřící technika (3.2.6) g) DZ-zateplení (3.2.7) h) DZ-výtah-GO (3.2.8) i) DZ-režie výtahů (3.2.9) j) DZ-provoz výtahů (3.2.10)
2.2
Do cen služeb jsou zahrnuty tyto položky: a) elektrická energie výtahů (3.4.1) b) elektrická energie společných prostor (3.4.2) c) elektrická energie společné televizní antény STA (3.4.3) d) služby spojené s užíváním TV signálu, poplatek STA (3.4.4) e) odvoz odpadů (3.4.5) f) úklid (3.4.6) g) studená voda (3.4.7) h) teplá užitková voda – surovina (3.4.8) i) teplá užitková voda – ohřev (3.4.8) j) topení (3.4.9)
2
3. Stanovení a způsob výpočtu jednotlivých výší úhrad a záloh, způsob vyúčtování
3.1 Zálohové nájemné 3.1.1 Anuita je stanovena na základě úvěrové smlouvy s bankou dle výše úvěru připadající na bytovou jednotku. U domů, kde bude ukončena splátka anuity, zástupce družstva tuto skutečnost oznámí a projedná s dostatečným předstihem se zástupci domu. Po dohodě provede úpravu v nejbližším stanovení předpisu úhrad. 3.1.2 Pojištění domu je stanoveno dle hodnoty jednotek rámcovou pojistnou smlouvou. Rozpočítává se podle poměru podlahové plochy jednotky užívané nájemcem k celkové podlahové ploše v domě. Vyúčtování se provede dle skutečných nákladů poměrem podlahové plochy jednotky užívané nájemcem k celkové podlahové ploše v domě. 3.1.3 Daň z nemovitosti je vypočtena dle daňových předpisů. Rozpočítává se podle poměru podlahové plochy jednotky užívané nájemcem k celkové podlahové ploše v domě. Vyúčtování se provede dle skutečných nákladů poměrem podlahové plochy užívané nájemcem jednotky k celkové podlahové ploše v domě. 3.1.4
Provoz OSBD se stanovuje ve výši skutečných nákladů. Tato platba zahrnuje také členský příspěvek družstva Svazu českých a moravských bytových družstev (SČMBD), který se stanovuje na bytové jednotky a garáže rovným dílem ve výši schválené valnou hromadou SČMBD.
3.1.5
Správa domu se stanovuje na základě rozhodnutí uživatelů domu v návaznosti na obecně platné mzdové předpisy na bytovou jednotku. Záloha se stanoví a vyúčtuje poměrem na bytovou jednotku užívané nájemcem k celkovému počtu všech bytových jednotek.
3.1.6
Ostatní zahrnuje náklady spojené se správou domu (deratizace, čištění kanalizace apod.). Vyúčtování se provede dle skutečných nákladů poměrem podlahové plochy jednotky užívané nájemcem k celkové podlahové ploše v domě.
Zálohové nájemné dle bodu č. 2.1.1 této směrnice bude zúčtováno dle skutečných nákladů za dané účetní období a případný přeplatek a nedoplatek je vypořádán při vyúčtování služeb.
3.2 Dlouhodobá záloha 3.2.1 DZ stálá se stanovuje na užitnou plochu. Podmínky tvorby a čerpání jsou blíže specifikovány v OS č. 2/11. 3.2.2 DZ účelová se stanovuje na základě rozhodnutí představenstva (viz OS č. 2/11, bod č. 1.3).
3
3.2.3 DZ ostatní zahrnuje tvorbu dlouhodobé zálohy jiným způsobem na základě rozhodnutí představenstva. 3.2.4 zrušeno dodatkem č. 1, platnost od 1. 1. 2012 3.2.5
DZ výměna vodoměrů se stanovuje ve stejné výši v závislosti na počtu vodoměrů v jednotce. Vyúčtování se provede v souladu s OS č. 2/11, bod č. 2.4.
3.2.6 DZ měřící technika se stanovuje ve stejné výši v závislosti na počtu poměrových indikátorů topných nákladů v jednotce. Vyúčtování se provede v souladu s OS č. 2/11, bod č. 2.5. 3.2.7 DZ zateplení se stanovuje na základě rozhodnutí představenstva, a to na užitnou plochu jednotek. Vyúčtování se provede dle skutečných nákladů poměrem užitné plochy jednotky užívané nájemcem k celkové užitné ploše domu. 3.2.8 DZ výtahy-GO zahrnuje náklady na opravy výtahů nad rámec režie a provozu výtahu. Na tvorbě se podílí všichni nájemci dle užitné plochy bytové jednotky. Vyúčtování se provede dle skutečných nákladů poměrem užitné plochy jednotky užívané nájemcem k celkové užitné ploše domu. 3.2.9 DZ režie výtahů zahrnuje náklady na revize a odborné prohlídky a zkoušky výtahů. Tato položka je stanovena dle skutečných nákladů a je hrazena poměrnou částkou dle užitné plochy jednotky. Vyúčtování se provede dle skutečných nákladů poměrem užitné plochy bytové jednotky užívané nájemcem k celkové užitné ploše všech bytových jednotek v domě. 3.2.10 DZV provoz výtahů zahrnuje náklady na preventivní údržbu (mazání, čištění) a servis výtahů. Tato položka je stanovena dle skutečných nákladů a platí ji nájemci bytových jednotek v domě od 3. nadzemního podlaží dle užitné plochy bytových jednotek. Vyúčtování se provede dle skutečných nákladů poměrem užitné plochy bytové jednotky užívané nájemcem k celkové užitné ploše všech bytových jednotek v domě.
3.3 Splátka půjčky 3.3.1 Splátka půjčky a úroku z ní se stanovuje a vyúčtuje dle vnitřních předpisů družstva.
3.4 Služby 3.4.1 El. energie výtahu - záloha se stanoví dle skutečných nákladů za předchozí období a dle dodavatelské ceny poměrem vytápěné plochy bytových jednotek k celkové vytápěné ploše všech bytových jednotek v domě. Zálohu hradí nájemci od 3. nadzemního podlaží. Vyúčtování se provede dle počtu osob. 3.4.2 El. energie společných prostor – záloha se stanoví dle skutečných nákladů za předchozí období a dle dodavatelské ceny poměrem vytápěné plochy bytových
4
jednotek k celkové vytápěné ploše všech bytových jednotek v domě. Vyúčtování se provede dle počtu osob. 3.4.3 El. energie STA – záloha se stanoví dle skutečných nákladů za předchozí období a dle dodavatelské ceny, a to na bytovou jednotku. Vyúčtování se provede na bytovou jednotku. 3.4.4
Poplatek STA - záloha se stanovuje na bytovou jednotku. Vyúčtování se provede dle skutečného nákladu na bytovou jednotku. úprava textu dodatkem č. 1, platnost od 1. 1. 2012 - se stanovuje dle skutečných nákladů (běžná údržba spojená s provozem antény) za předchozí období na bytovou jednotku. Vyúčtování se provede na bytovou jednotku
3.4.5 Odvoz odpadů zahrnuje vývoz septiku. Stanoví se z částky účtované dodavatelem služby poměrným podílem dle počtu osob. Vyúčtování se provede dle počtu osob. 3.4.6 Úklid specifikuje OS č. 8/07, bod č. 4.7. 3.4.7 SV zahrnuje zálohu na studenou vodu a odvádění odpadních vod. Stanoví se z průměrné spotřeby vody z předchozího období v jednotlivých domech. V domech, kde jsou jednotky osazeny vodoměry na studenou vodu (SV), budou zálohy stanoveny dle průměru přepočtené spotřeby za uplynulé období v dané jednotce a procentuálně navýšeny rozhodnutím představenstva (maximálně o 20 %) za použití platné ceny od dodavatele. Při neměřených spotřebách se zálohy v jednotkách stanoví výpočtem z celkové spotřeby SV domu (lokality) ve vztahu k počtu osob v jednotlivých jednotkách s převedením na spotřebu m3/měsíc. V domech, kde nelze nebo je znemožněno postupovat dle výše uvedených zásad, budou zálohy stanoveny dle počtu osob v jednotkách a OS 3/07, bod č. 3.5. Vyúčtování se provede dle OS č. 3/07. 3.4.8 Teplá užitková voda surovina, ohřev (TUV) se stanoví dle přepočtené průměrné spotřeby za předchozí období v dané jednotce a navýší se rozhodnutím představenstva (maximálně o 20 %) za použití platné ceny od dodavatele. Základní složka na ohřev TUV se stanovuje podle nákladů na m2 vytápěné plochy bytu v předcházejícím zúčtovacím období. Při neměřených spotřebách v jednotkách se záloha stanoví výpočtem z celkové spotřeby SV v domě (příloha č. 12 k vyhlášce č. 428/2001 Sb.), ve vztahu k počtu osob v jednotkách ve stanoveném poměru SV k TUV. V domech, kde nelze postupovat (nebo je znemožněno) dle výše uvedených zásad, se zálohy stanoví dle počtu osob v jednotkách (OS 3/07, bod č. 3.5). Vyúčtování se provede dle OS č. 3/07. 3.4.9 Topení se stanoví dle průměrné spotřeby za poslední 3 roky zjištěné na patním měřidle příslušného domu navýšené rozhodnutím představenstva (maximálně o 20 %). U domů, u nichž proběhla revitalizace nebo došlo k jiné změně mající zásadní vliv na tepelnou náročnost a náklady na vytápění (např. změna způsobu vytápění), se zálohy na vytápění tvoří v závislosti na rozsahu provedených prací a předpokládané změně spotřeby a nákladů na teplo. Vyúčtování se provede dle OS č. 3/07. Skutečná výše cen a záloh za jednotlivé služby se zúčtuje s nájemci vždy za kalendářní rok zároveň s vyúčtováním nákladů na tepelnou energii (vyhl. č. 372/2001).
5
Vyúčtování za služby spojené s užíváním jednotek se v případech převodů členských práv a povinností na nového nájemce (výměna bytu, stěhování) provede za celý kalendářní rok s nájemcem vedeným v evidenci jednotek k 31. prosinci předmětného roku v rámci ročního vyúčtování služeb. Totéž platí i při přidělení uvolněné jednotky. Položky zúčtované dle počtu osob se vyúčtují podle skutečného počtu osob v jednotlivých měsících v příslušném účetním období. V případě vykazování počtu osob nesmí být vykazována nula osob v jednotce, ale vždy musí být uváděna nejméně jedna osoba. Výjimky se neudělují (zápis č. 10 z jednání představenstva ze dne 30. 5. 1994). 4. Úhrada za užívání domovní prádelny a žehlírny 4.1
Při stanovení úhrady za užívání prádelny se vychází ze zásady, že spotřeba vody se zahrnuje do celkové spotřeby vody v domě (vodné + stočné). Při instalaci vodoměrů do jednotek se zajistí namontování vodoměrů i do prádelen. Přepočtená spotřeba vody se vyčíslí k úhradě uživateli prádelny.
4.2
Spotřebovaná el. energie nebo plyn se účtují dle skutečné spotřeby odečtené z měřidel, a to včetně paušálního poplatku. Přepočtená spotřeba se vyčíslí k úhradě uživateli prádelny.
4.3
Pokud nelze zjistit spotřebu el. energie či plynu vzniklou použitím prádelny a žehlírny, stanoví úhradu a způsob jejího vybírání vedení družstva v součinnosti s lokalitou.
4.4
Hospodář domu (domovní důvěrník) vede o použití prádelny a žehlírny přehlednou evidenci. Skutečné náklady na provoz se rozúčtují na jednotlivé uživatele dle evidence dodané hospodářem domu bytovému družstvu. Uživatel prádelny a žehlírny uhradí tyto náklady domovnímu důvěrníku (hospodáři domu), který tyto finanční prostředky odevzdá na ekonomický úsek družstva (viz OS 5/07, bod č. 2.12).
5. Úhrada nájmu 5.1
Nájemce jednotky je povinen platit Stanovení úhrad za užívání bytu a služeb s tím spojených za běžný měsíc nejpozději do 20. dne daného měsíce. Nezaplatí-li do 5 dnů po jejich splatnosti, má družstvo právo požadovat úhradu poplatku z prodlení (u vlastníků jednotek úrok z prodlení, výše úroku z prodlení je stanovena právními předpisy - viz smlouva o správě jednotky).
5.2
Platba bude prováděna bezhotovostním stykem, poštovní poukázkou nebo platbou v hotovosti na pokladně OSBD ve stanovené dny.
5.3
Při každé změně věcně usměrňovaného nájemného a cen služeb vydá družstvo uživatelům písemnou informaci tvorby jednotlivých položek.
5.4
Nájemce jednotky má možnost v případě změny režimu užívání jednotky písemně požádat představenstvo družstva o přehodnocení rozpisu služeb (SV, TUV), a to k nejbližšímu čtvrtletí.
6
6. Závěrečná ustanovení 6.1
Jakékoliv změny a doplňky k této směrnici budou vydány formou číslovaných dodatků a podléhají schválení představenstva.
6.2
Ustanovení této směrnice jsou závazná pro členskou základnu družstva.
6.3
Směrnice nepodléhá skartaci.
6.4 Návrh směrnice byl projednán dne 30. 05. 2011 a schválen představenstvem dne 30. 05. 20011. 6.5 Tato směrnice nabývá účinnosti od účetního roku 2011. 6.6
Touto směrnicí se ruší v celém rozsahu dosud platná organizační směrnice č. 1/07 včetně dodatků č. 1, 2, 3.
V Kopřivnici dne 30. 05. 2011
……………………………… Jiří Rýdel předseda představenstva
………………………………… Jaroslav Bělaška místopředseda představenstva
……... …………………………. Jiří Hůla místopředseda představenstva
7
8
