PERENCANAAN DAN STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN PERUMAHAN DESA NGARU-ARU, KECAMATAN BANYUDONO, KABUPATEN BOYOLALI
Tugas Akhir
untuk memenuhi sebagai persyaratan mencapai derajat Sarjana Teknik sipil
diajukan oleh Bustanul Faizin NIM : D100120116
JURUSAN TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA 2016
ii
MOTTO DAN PERSEMBAHAN MOTTO “Tidak ada orang yang berputus asa dari rahmat Tuhannya, kecuali orang-orang yang sesat.” - QS. Al Hijr: 56 “Panah malam (dua tangan yang menengadah pada Allah di malam hari) tak akan pernah kembali dengan sesuatu yang hampa.” - Imam Syafi’i “Tujuan ilmu pengetahuan ialah menaikkan tingkat kebenaran.” (The aim of science is increase of verisimilitude.) - Karl R. Popper, Objective Knowledge, hlm. 71 -
PERSEMBAHAN
Tugas Akhir ini penulis persembahkan kepada: ayah, bunda, kakak, adikku;
iii
KATA PENGANTAR
Alhamdulillah, segala puji bagi Allah Swt yang telah melimpahkan rahmat dan keberkahan-Nya. Salah satu pertolongan-Nya, penulis dapat menyelesaikan tugas akhir ini. Masalah “Perencanaan dan Studi Kelayakan Pembangunan Perumahan di Desa Ngaru-aru, Kecamatan Banyudono, Kabupaten Boyolali”, penulis angkat sebagai judul tugas akhir dalam rangka untuk menyelesaikan studi di Fakultas Teknik Jurusan Teknik Sipil Universitas Muhammadiyah Surakarta. Pada kesempatan ini, penulis menyampaikan terima kasih kepada: 1. Bapak ir. Sri Sunardjono, MT.Phd., selaku Dekan Fakultas Teknik Universitas Muhammadiyah Surakarta. 2. Bapak Dr. Mochammad Solikin,selaku Ketua Jurusan Teknik Sipil Universitas Muhammadiyah Surakarta. 3. Bapak Budi Priyanto, ST.MT., selaku Pembimbing Utama sekaligus sebagai Ketua Dewan Penguji, yang telah memberikan arahan dan bimbingan. 4. Bapak Ir. H. Muhammad Nur Sahid. MM.MT., selaku Pembimbing Pendamping sekaligus sebagai Dewan Penguji, yang telah memberikan arahan dan bimbingan. 5. Bapak Dr. Mochammad Solikin, selaku Anggota Dewan Penguji, yang telah memberikan arahan dan bimbingan. 6. Ayah, Ibu, dan keluarga tercinta yang selalu memberikan dorongan baik material maupun spiritual. Terima kasih atas do’a dan kasih sayang yang telah diberikan selama ini, semoga Allah S.W.T. membalas kebaikan kalian. Semoga karya ini mendatangkan kebaikan bagi siapapun yang membaca. Jika penulisan tesis ini terdapat kesalahan, penulis mohon maaf. Apapun hal baik yang kita ikhtiarkan, selalu ada balasan yang baik pula dari-Nya.
Surakarta, Penulis
iv
Oktober 2016
ABSTRAK Penelitian ini mempunyai tujuan untuk mengetahui: (1) jumlah kebutuhan akan rumah hunian yang diharapkan masyarakat, khususnya di Desa Ngaru-aru, Kecamatan Banyudono, Kabupaten Boyolali; (2) total analisis investasi pada perencanaan pembangunan perumahan di Desa Ngaru-aru, Kecamatan Banyudono, Kabupaten Boyolali; (3) layak atau tidaknya rencana investasi pembangunan perumahan di Desa Ngaru-aru, Kecamatan Banyudono, Kabupaten Boyolali. Metode yang digunakan dalam studi ini adalah metode kualitatif deskriptif dan dilakukan pengambilan sampel penelitian menggunakan teknik Slovin. Teknik analisis data ada dua, yaitu analisis hasil uji kuesioner dan analisis deskriptif. Analisis hasil uji kuesioner dilakukan uji statistik dengan teknik analisis varians (anava) satu jalur. Analisis deskriptif menggunakan teknik Miles dan Huberman yang meliputi: (1) merencanakan gambar dan anggaran biaya; (2) menganalisis kelayakan dengan menghitung lama investasi dengan Payback Period (PP), Return On Investment (ROI), Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Indeks Profitabilitas (IP), Benefit Cost Ratio (BCR). Hasil dari perhitungan rencana anggaran biaya total proyek sebesar Rp 9.909.401.237,98 dan estimasi total pendapatan sebesar 11.654.444.163 dengan rencana umur investasi 2 tahun dan bunga 10%. Investasi pembangunan perumahan di Desa Ngaru-aru, Kecamatan Banyudono, Kabupaten Boyolali layak, karena NPV = Rp 1.282.526.731,95 > 0, IRR = 21,71% >10%, IP = BCR = 1,091 >1 dan ROI = 54,06% > 10% Kunci: perencanaan, studi kelayakan ekonomi, perumahan
.
v
ABSTRACT This research aims to know the: (1) the amount of the need of the expected community residential homes, particularly in the village of Ngaru-aru, Kecamatan Banyudono, Boyolali Regency; (2) total investment analysis of the planning of residential development in the village of Ngaru-aru, Kecamatan Banyudono, Boyolali Regency; (3) investment plan worth or whether residential development in the village of Ngaru-aru, Kecamatan Banyudono, Boyolali Regency. The methods used in this study are descriptive and qualitative method conducted research using sampling techniques Slovin. There are two data analysis techniques, namely the analysis of the results of the test questionnaires and analysis of descriptive. The analysis of the results of the test questionnaires conducted statistical tests with the techniques of analysis of variance (anava) one line. Descriptive analysis using techniques that Miles and Huberman that includes: (1) plan drawings and cost budget; (2) analyze the feasibility by calculating the investment with a long Payback Period (PP), Return On Investment (ROI), Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Profitability Index (IP), Benefit Cost Ratio (BCR). The result of the calculation of the budget plan total cost of the project amounted to Rp 9,909,401,237.98 and the estimated total income of 11,654,444,163 with 2-year investment plan of the age and interest of 10%. Residential development in the village investment Ngaru-aru, Kecamatan Banyudono, Boyolali Regency worthy, because NPV = Rp 1,282,526,731.95 > 0, IRR = 21.71% > 10%, IP = BCR = 1.091 > 1 and ROI = 54.06 >% 10% Keyword: planning, economic feasibility studies, housing
vi
DAFTAR ISI
JUDUL ............................................................................................................................. LEMBAR PENGESAHAN .............................................................................................. MOTTO DAN PERSEMBAHAN ................................................................................... KATA PENGANTAR ...................................................................................................... ABSTRAK ....................................................................................................................... ABSTRACT ..................................................................................................................... DAFTAR ISI .................................................................................................................... DAFTAR TABEL ............................................................................................................ DAFTAR GAMBAR ........................................................................................................ DAFTAR LAMPIRAN .................................................................................................... BAB I PENDAHULUAN .......................................................................................... A. Latar Belakang Masalah................................................................................... B. Rumusan Masalah ............................................................................................ C. Tujuan Penelitian ............................................................................................. D. Manfaat Penelitian ........................................................................................... E. Batasan Masalah .............................................................................................. BAB II TINJAUAN PUSTAKA .................................................................................... BAB III LANDASAN TEORI ..................................................................................... A. Perencanaan ..................................................................................................... 1. Pengertian perencanaan.............................................................................. 2. Tujuan Perencanaan ................................................................................... 3. Fungsi-Fungsi Perencanaan ....................................................................... B. Studi Kelayakan ............................................................................................... 1. Pegertian Studi Kelayakan ........................................................................ 2. Tujuan Studi Kelayakan ............................................................................ 3. Aspek-Aspek yang Dikaji dalam Studi Kelayakan ................................... C. Perumahan ........................................................................................................ 1. Pengertian Perumahan .............................................................................. 2. Tujuan Perumahan .................................................................................... BAB III METODE PENELITIAN .............................................................................. A. Tempat dan Waktu Penelitian .......................................................................... B. Jenis dan Bentuk Penelitian ............................................................................. C. Sumber data dan Data ...................................................................................... D. Teknik Pengumpulan Data ............................................................................... E. Penentuan Sampel ............................................................................................ F. Uji Validitas dan Reliabilitas ........................................................................... 1. Uji Validitas dan Reliabilitas.................................................................... 2. Uji Noormalitas ........................................................................................ 3. Uji Homogenitas ....................................................................................... G. Teknik Analisis Data ........................................................................................ BAB IV HASIL PENELITIAN ................................................................................... A. Analisis Hasil Uji Kuesioner ........................................................................... 1. Pengujian Validitas dan Reliabelitas ........................................................ 2. Pengujian Normalitas ................................................................................ 3. Pengujian Homogenitas ............................................................................
vii
i ii iii iv v vi vii ix xi xii 1 1 3 3 4 4 6 9 9 9 10 10 11 11 11 12 18 18 18 19 19 19 19 20 20 21 21 21 22 22 25 25 26 27 28
4. Pengujian Hipotesis .................................................................................. B. Analisis dan Pembahasan Berdasarkan Deskripsi Kuesioner .......................... C. Lokasi dan Site Plan Perumahan ...................................................................... D. Rencana Anggaran Biaya ................................................................................. E. Penilaian Kelayakan Proyek ............................................................................ a. Periode Pengembalian ............................................................................... b. Pengembalian atass Investasi (ROI) ......................................................... c. Net Persent Value (NPV) .......................................................................... d. Arus Pengembalian Internal (IRR) ........................................................... e. Benefit Cost Ratio (BCR) .......................................................................... f. Indeks Profitabilitas .................................................................................. g. Titik Impas (Break Event Point) ............................................................... BAB V SIMPULAN DAN SARAN ............................................................................ A. Simpulan .......................................................................................................... B. Saran ................................................................................................................ DAFTAR PUSTAKA ....................................................................................................... LAMPIRAN .....................................................................................................................
viii
28 30 38 39 50 50 52 53 54 54 55 55 56 56 57 58 59
DAFTAR TABEL Tabel
Halaman
1. Tabel Hasil Uji Validitas
26
2. Tabel Hasil Uji Reliabelitas
26
3. Tabel Rangkuman Hasil Uji Normalitas
27
4. Ringkasan Hasil Analisis Homogenitas Varian Gabungan
28
5. Hasil Analisis Varian
29
6. Hasil Anialisis Varian Satu Jalur
29
7. Data Pekerjaan Responden
30
8. Data Penghasilan Per Bulan Responden
31
9. Tabel Tipe Rumah
35
10. Data Tipe Rumah Pilihan Responden
35
11. Data Pilihan Lama angsuran Responden
36
12. Tabel Jumlah Rencana Rumah Untuk Lahan Seluas 4184 m2
39
13. Rekapitulasi Biaya Total Proyek
40
14. Tabel Fixed Cost
41
15. Tabel Variabel Cost
42
16. Tabel Penggunaan Lahan Perumahan
43
17. Harga Pembelian Kavling Siap Bangun
43
18. Perhitungan Harga Pembelian Kavling Siap Bangun
44
19. Keuntungan Yang Diinginkan (30% dari Variabel Cost)
44
20. Harga Per Unit Rumah
44
21. Harga Jual Seluruh Unit Rumah
45
22. Aliran Kas yang Diharapkan
45
23. Prediksi Bunga Per Bulan
46
24. Rekapitulasi Aliran Keuangan (Cash Flow) Bulan ke 1 sampai 24
47
25. Aliran Kas Tahunan dengan Jumlah Tetap
50
26. Aliran Kas Tahunan dengan Jumlah Tidak Tetap
51
27. Pengembalian Atas Investasi (Return On Investment)
52
28. Tabel (PV) Cash Out
52
29. Tabel (PV) Cash in
53
30. Arus Kas dengan Diskonto, i = 22%
53
ix
31. Hasil Validasi Koesioner dengan Software SPSS.16
70
32. Uji Normalitas Kuesioner Studi Kelayakan Pembangunnan Perumahan dimana Ltabel (α=0,05 pada n=100) sebesar 0,886
73
33. Uji Normalitas Kuesioner Studi Kelayakan Pembangunnan Perumahan Berdasarkan Finansial dan Ekonomi dimana Ltabel (α=0,05 pada n=100) sebesar 0,886
76
34. Uji Normalitas Kuesioner Studi Kelayakan Pembangunnan Perumahan Berdasarkan Kebutuhan Rumah dan Kelayakan Perumahan dimana Ltabel (α=0,05 pada n=100) sebesar 0,886
79
35. Uji Normalitas Kuesioner Studi Kelayakan Pembangunnan Perumahan Berdasarkan Kebutuhan Rumah dan Kelayakan Perumahan dimana Ltabel (α=0,05 pada n=100) sebesar 0,886
82
36. Uji Homogenitas Data Kuisioner
85
37. Rangkuman Uji Homogenitas dengan Uji Bartlett
85
38. Persiapan Analisis Varians (Anava) Satu Jalur
87
39. Tabel r Product Moment
88
x
DAFTAR GAMBAR
Gambar
Halaman
1. Sekema Tahap-Tahap Studi Kelayakan
17
2. Bagan Teknik Analisis Data dalam Penelitian
22
3. Bagan Alur Penelitian
24
4. Prosentase Usia Responden
30
5. Histogram Pekerjaan Responden
31
6. Histogram Penghasilan Per Bulan Responden
32
7. Histogram Kepuasan Responden Terhadap Lokasi
32
8. Histogram Kualitas Bahan Bangunan Sesuai SNI
33
9. Histogram Proses Administrasi Mudah
34
10. Histogram Fasilitas Umum
34
11. Histogram Minat Tipe Rumah
36
12. Histogram Lama Angsuran
37
13. Peta Lokasi Perencanaan Pembangunan Perumahan
38
14. Site Plan Perumahan
39
xi
DAFTAR LAMPIRAN
Lampiran
Halaman
1
Jadwal Penelitian
60
2A
Kisi-Kisi Angket Studi Kelayakan Perumahan
61
2B
Kuisioner Studi Kelayakan Pembangunan Perumahan
63
2C
Validitas dan Reliabilitas Kuisioner
65
2D
Validitas dan Reliabilitas Kuisioner Dengan Software SPSS.16
71
3A
Uji Normalitas Kuesioner
73
3B
Uji Normalitas Kuesioner
76
3C
Uji Normalitas Kuesioner
79
4
Uji Homogenitas Kuisioner
85
5
Pengujian Hipotesis
87
6
Gambar Rencana Masster Plan
89
7
Gambar Rencana Rumah Tipe 45
90
8
Gambar Rencana Rumah Tipe 54
118
9
Gambar Rencana Rumah Tipe 60
147
10
Gambar Rencana Rumah Tipe 70
175
11
Rencana Anggaran Biaya (RAB) Rumah Tipe 45
207
12
Rencana Anggaran Biaya (RAB) Rumah Tipe 54
211
13
Rencana Anggaran Biaya (RAB) Rumah Tipe 60
215
14
Rencana Anggaran Biaya (RAB) Rumah Tipe 70
219
15
Rencana Anggaran Biaya (RAB) Fasilitas Umum
223
16
Buku Tanah
226
xii
